P R I N S E N
B O L W E R K
3
H A A R L E M
een studie naar behoud door ontwikkeling
I N H O U D S O P G A V E Aanleiding
p.
5
Ontwikkelingsvisie Inleiding Resultaat Gymzaal Schoolgebouw
9 9 9 10 12
Onderzoeksopzet Inleiding Onderzoeksobject Onderzoeksvragen Onderzoeksmethode Werkwijze
15 15 15 16 16 17
Programmamix Inleiding Locatie analyse Levendigheid Alternatieve aanwendbaarheid Scenario´s
21 21 21 22 22 25
Stedenbouw Inleiding Park van Zocher Zichtbaarheid vanuit het park Zichtbaarheid vanaf de weg Binnenterrein Parkeren Evenwicht tussen park en bebouwing Zichtlijnen en zichtbaarheid Bouwhoogte en bouwvolume
29 29 29 30 31 32 33 34 34 36
Bieding Inleiding Biedingsfactoren Opbouw bieding Vergelijking biedingen
41 41 41 41 42
Visie in het kort
43
Colofon atelier 100 - VLV Consultancy architectenbureau werner kamp Bouwkundig Ingenieursbureau Jurgen Ditzel
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
3
De lokatie Prinsen Bolwerk 3, beeld vanaf de straat
De lokatie Prinsen Bolwerk 3, beeld vanaf het binnenterrein. Van links naar rechts: de gymzaal, de villa en het schoolgebouw
A
A
N
L
E
I
D
I
N
G
De monume nta le vil la a a n h et P ri nsen Bol werk 3 , ge bouwd in 186 5, is med io nove mbe r 2008 d oor ge meent e H aa rle m mi dd el s ins chrij ving verkocht . Op d eze l oca ti e sta a n te vens ee n schoolg eb ouw en ee n gymz aa l ui t d e ja ren ‘30 van d e vorig e e euw. Ui tg a ngs punt bi j verkoop wa s da t d e vi ll a d ient te worde n ge rest aure erd en d at het s choolg eb ouw en d e gy mza al w orde n g e sloop t en ve rva nge n door nie uwb ouw.
I n de ze p ubl ica ti e word t t er orië nt at ie g eb rui k ge maa kt va n d e volg end e sy mbole n:
I n tot aa l z ijn op de s luit ing sd at um va n de inschri jv ing ( 27 nove mb er 2008 ) 24 bi ed ing en ui tg eb ra cht . Geme ent e Ha a rle m i s uit eind eli jk i n a p ril 2 009 bl ij kens het verkoopb e slui t t ot gu nning overg e g aa n. Da nny va n L ee uwe n van a t eli er 100 - V LV Consul ta ncy he ef t i n sa menwe rki ng met We rner Ka mp van a rchi te cte nb urea u werne r k amp en J urge n Dit zel van B ou wkund ig I ng eni eurs bure au Ju rge n D it zel d e loca t ie na de r verkend op d e eve ntue le ont wi kkel ing smoge lij khed e n, wa a rbi j p rogra mma mix, ha a lb aa rhei d e n ste de nb ouw kund ig e inp a ssing cent ra a l st aa n. De ze ra pp ort ag e le id t u la ng s de di ve rse d oor ons on de rzochte as p ect en. De locatie Prinsen Bolwerk 3
De gebouwen op Bolwerk 3
Hoe wel w ij ons re al ise ren da t g e me ent e Ha a rle m i nmid de ls t ot g unning is ove rg eg aa n, d enken wi j d at de u it komst en van onze st udi e re levant kunne n zij n voor t oekomst ig e Ha arl emse s ta d sverni euwi ng sopg ave n: opg aven d ie z ij n g e richt op du urza amhe id ene rzi jd s en, g eg eve n het s te rk vera nd erd e ec on omi sche k lima a t, a de qua a t ri sicoma nag e me nt a nd erz ijd s.
De villa
Mocht u naa r aa nle id ing va n de ze st ud ie vrag en of opme rking en heb b en, k unt u zi ch wend en t ot Da nny va n L e euwe n va n a t eli er 100 - V LV Consul ta ncy.
Het schoolgebouw
De gymzaal
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Ha a rlem, novemb er 20 08, ja nua ri 201 0
Het binnenterrein
Atelier 100
5
O
N
T
W
I
K
K
E
L
I
N
G
S
V
I
S
I
E
ONTWIKKELINGSVISIE I N L E ID IN G
RE S U L TA A T
Ge mee nte H aa rle m ve rkoopt de l oca ti e Pr inse n B olwe rk 3 te n be hoeve va n ( ge de el te lij ke) he rontwi kkel ing . Om p rec ies t e z ijn: d e his tori sche vi ll a d ient in ha ar oud e g lorie te w orde n h erst el d, he t school ge bouw e n de b ij be horend e g ymza a l di ene n te w orde n ve rva ng en d oor ni euw t e rea li ser en va st goe d.
W ij z ien e en g rot e p ote nt ie i n d e e ig ensch ap pe n va n de hu id ig e b eb ouwing . De rhal ve kie zen wi j voor b e houd va n het schoolg eb ouw en d e g ymza al . Be houd va n d eze b eb ouwin g, g ecomb ine erd met re la t ief ee nvoud ig e a rchit e ctoni sche i ngre pe n, ka n naa r ons id ee t ot ee n kwal it at ie f hoog waa rd ig e, e conomisch in te ressa nt e g eb ied sont wikke lin g le id en.
W ij conc lud ere n d a t d e verp li chti ng t ot he rontwi kkel ing nie t d oor va li de arg ument e n w ord t ond e rste und cq . d at de ze a rg ument en st rij di g zi jn met de ge ste ld e st ed enb ouwk undi ge u it ga ng spunt en . Dit li chte n wij t oe a an d e ha nd van d e t wee g a ngb a re moti eve n om t e be slui te n tot heront wik ke li ng:
De hui di ge ge bouwc onfi gurat ie slui t het bi nnent e rrein a f van he t ind rukw ekke nde p a rk va n Zocher. I n d e ge mee nte lij ke va ria nt z a l d it ni et veel and ers z al z ij n. St erke r, ind ien he t d oor d e g eme ent e g ewe nst e bouw vol ume d aa dwe rke li jk word t g ere a lise erd , za l he t b inne nte rrei n a a nmerke lij k word en verk lei nd e n nog mee r worde n ge ïsol eerd . Di t ka n sle cht s d oor hoog bouw w orde n b e pe rkt , het ge en op d eze bi jzond ere loca t ie ni et re a list is ch wordt ge a cht.
Fin an cie el mo ti ef Bi j heront wi kkel ing van vas tg oed ge ld t het volg end e ec onomi sche uit g ang sp unt : “De waa rd e va n het ni euw g ere al ise erd e va st goe d is hog er d an d e som va n d e hui di ge waa rd e, d e sl oop kost en e n d e re al isa t iekost e n va n het nieuw e va st goed .”
Ons voorste l is om de ste d enb ouwkund ig e we ef f out d ie i s ont st a an t e hers te lle n door d e be st aa nd e ge bouw en va n el kaa r los t e kopp ele n. Mi ts zorg vuld ig ontw or pe n, kunne n d e kwa li te it en va n het p a rk zi ch op he t nu nog sob ere bi nnent erre in ma nif est ere n.
Voor P rinse n B olwe rk 3 ac hte n wij d it sle chts re a list is ch wa nne er a anz ie nlij k mee r b ouwvolume wordt te rug ge bracht na sl oop va n het school ge bouw e n d e g ymza a l.
Me t ee n keuze voor b ehoud w ordt het vol ge nde be rei kt: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Na ar onze overt ui gi ng g aa t d eze ‘verd icht ing ’ t en koste va n d e st ed enb ouwkun di ge ui tg a ngs punt en d ie g eme ent e Ha a rle m he ef t g est el d. Me t a nde re woord en: he t ver on de rste ld aa nwez ig e f ina ncie el mot ief st aa t op ge sp anne n voe t me t d e ge st eld e st e de nbouwk undi ge ra nd voorwa ar de n.
7. 8.
Fun cti on eel m ot ief I ndi en d e huid ig e g eb ouwe n ni et la nge r vol doe n aa n de mod er ne t ijd , d anwe l in b ouwt echni sche z in onve il ig z ijn , kan sl oop/ nieu wb ouw een val id e ing ree p z ijn . Wa nne er we d e kwa li te it van d e school e n gy mza al b eoord el en li jkt zowe l bouw te chnisc h a ls f unct ione el vol doe nde pot ent ie a a nwez ig . I n de ze st udi e za l d it nad er word en a an ge toond .
d e k a p i ta a l ve r n i e ti g i n g w o r d t t ot e e n m i ni m u m b e p e r k t (< s l oo p k os t e n ) d e t ot a l e b o uw ko s te n zi j n l a g e r d a n b i j v ol l e d i g e s l o op / n i e uw b ou w he t r i s i c o p r of i e l v a n h e t p r o je c t w or d t g e ri n g e r d e s t e d e n b ou w k u nd i g e r a nd v o or w a a r d e n w o rd e n b e t e r g e r e a l i s e e r d d e k w a l i te i t e n va n e e n c a . 80 ja a r ou d c om p l e x b l i j ve n b e ho ud e n d e p o l i ti e k e a m b i ti e o m d a a r w a a r m og e l i jk t e k i e ze n vo or b e h ou d w o r d t o ok o p d e ze l o c a t i e w a a r g e m a a k t b e h ou d d ra a g t b i j a a n a m b i t i e s m e t b e t r e k k i ng t ot d uu rz a a m he i d e r i s e e n f i na n c i e e l c on c ur r e r e nd e b i e d i ng m og e l i j k
I de a lit er zi en wi j ee n prog ra mmami x op d e loca ti e, me t woonf unct ies i n het s choolg eb ouw en se mi -op enb are fun cti es in d e voormali ge gymz aa l. De v ill a is z ow el g esc hikt voor d e re al isa ti e va n hoogwa ard ig e a p p art eme nte n al s voor d e vest ig in g va n ee n semi- ope nba re f unct ie . Af ha nkeli jk van d e he t uit ei nde li jk p rogramma zou d e b ie di ng voor P rinse n Bolw erk 3 t ussen € 1. 500. 000 en € 2. 100.0 00 (p rijs pe il novemb er 2008 ) mog en b ed ra g en.
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
9
GYMZAAL Arc hit ect on isch e in gr epen W ij st el le n voor d e kopvolume s va n de g ymz aa l t e verwi jd ere n. Op d eze w ijze ontst a an vana f d e st ra a tz ijd e b red ere doorz icht en op het b innen te rrein . De v rijkome nde kop ge vel s va n he t t e b ehoud en hoof dvol ume va n d it nu b et er g ed ime nsione erd e g eb ouw worde n voorz ie n van t ra nsp arant e g evel s. I n de ze g evel s word en de ent ree ’s g ere al ise erd . De l ang sg eve l aa n de noordz ijd e k an op soort g eli jke wi jze word en ope ng ewe rkt op de p la a ts wa ar i n d e hui di ge sit uat ie ge slot en d eure n z ij n g ep l aa ts t. De rame n i n de z uid el ijke la ngsg eve l (st ra a tz ijd e) w or de n t ot op ma ai ve ld doorg et rokken, het ge en d e gy mza al a a n de ze zi jd e ee n colonn ad e-a cht ig e st ructuu r g ee f t met wed erom mee r doorz icht en va na f d e st ra at . De t ra nsp arant e g eve ls zorg en ervoor da t d e g ymza a l b et er word t g eïn te gre erd in het pa rk en d a t het pa rk van b inne nuit op t ima al ka n word en ervare n. R ef ere nt ies Een g oed voorb e eld va n een g eb ouw waa rin d oor een ve rge lij kb are a rchit ec toni sche in gre ep me er t ra nspa ra nt ie i s ontst a an, i s pop p odi um De Mez z in Bre da . He t b ij be horend e Me zz Ca f é met a a nv ulle nd e fu ncti es is d a ar g eve sti gd in d e monument al e, voorma lig e of fi cie rsmes s va n d e Cha sse ka zerne . (zi e f oto’s).
Schetsvoorstel: breder doorzicht vanaf de straat op de villa en op het levendige binnenterrein met (semi)openbare functie(s) in de villa en de voormalige gymzaal. De gymzaal is voorzien van opengewerkte kopgevels en tot maaiveld doorgetrokken raampartijen in de zuidelijke langsgevel
Ook de ent ree van he t Ge va ng enis museum in Ve enhui zen l aa t zi en hoe me t rel at ie f e envoudi ge mid de len e en voorhee n g e slot en b ouwwerk e en he rkenb are , goe d t oeg a nke li jke e ntre e b ied t i n een op enb aa r ge bouw. He t voorbe el d i s ook voor Ha arl em nie t onb eke nd: voor de ent ree va n d e Ph ilha rmonie is door d e a rchit ect voor e en soort ge li jke t oep ass ing g e koze n.
Huidig beeld van de lokatie vanaf de straat
10
Atelier 100
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Pr ogr amma Het gebo uw is , gelet o p h aar po sit ion erin g op de kavel, h et vo lum e en d e in delin gsm ogelij kh eden go ed g es ch ik t vo or een sem i-op en bare f un ct ie. Gedac ht kan word en aan h orec a m et t er rasv oo rzi en in gen aan de zi jde va n het bin nen terrein of een cu ltu rele f un ct ie. Een cu lt urele inv u llin g zou in die z in n aadlo os aan sl uit en bij d e amb it ies van gemeen te Haarlem z oals o msc hr ev en in h et Spo orz on eplan . Wij h ebben div erse (Haar lemse) o rgan isat ies k un n en bedenk en die z ich h ier bij u it st ek zo ud en ku n nen v est igen. Het gebo uw z ou even eens een serv icegeri ch te f un ct ie in relat ie t ot ( de fu nc ti es in) de ov erige bebou win g o p de k avel k un nen verv u llen. Bi j een ho ogwaardig wo on co nc ept in vil la en sc ho olgebo uw zo uden (do el groepgerel ateerde) di ens ten k u nn en wo rden gelev erd van u it dit gebou w. Bij een h ot elon t wik kelin g k an het geb ou w mo gelij k dien st doen als r ec ept ie, doc h dit is st erk af h ank elijk van het verko zen bu sin ess c on cept van h et ho tel. O verigen s k an de gy mza al ook goed f un ct io neren t en beh oeve van k an to orgebr uik . Wij geven hier ech t er n iet de vo ork eu r aan : de st erke verk ant or iserin g van de Bolwerk en, h et st ru ct urele overaa nbo d van ka nt oo rrui mte en h et gebrek aan gewen st e leven digh eid van de spec ifi eke f u nc tie s pelen hi erbij een ro l.
Schetsvoorstel: terrasfunctie op een gedeelte van het binnenterrein. De woningen in het voormalige schoolgebouw krijgen in de zuidgevel toegangsdeuren naar het binnenterrein. Vanuit voormalige gymzaal kunnen tevens service-gerichte functies worden verzorgd aan bewoners van villa en schoolgebouw.
Bi edi ng De b iedin g v oor de gy mz aal in de h uidi ge s ta at is n iet vas tgest eld, aan gez ien deze een s terk expl oit at iegebon den waarderin g beh oef t. Nadere t oelic ht in g h iero p w ordt gegeven in het h oo fd st u k “ biedin g”.
Huidig beeld van de lokatie vanaf het binnenterrein
Gevangenismuseum, Veenhuizen (Atelier Kempe Thill)
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
De Mezz, Breda (Erick van Egeraat)
De Philharmonie, Haarlem (Architecten Cie)
11
S C H OO L G E B OU W Arc hit ect on isch e in gr epen Ook bi j het schoolg eb ouw kie zen wi j er voor om da a r wa ar mog eli jk me er trans pa ra nte ele ment en t oe t e voeg en. I n het bi jzond er het ope nwerke n va n d e kop ge vel van d e an nex va n het schoolg eb ouw (vroeg e re hei lg ymna sti ekz aa l) . Dit doe n we omwil le van d e le ef b aa rhei d van d e bi nnenr uimt e en ee n da a rbi j b ehorend e ve rbe te rde bi nnen- bui te nrel at ie . Door vervolg ens d e hui di ge ve rb ind ing sga ng tuss en de vil la e n het school ge bouw t e verw ijd er en, ont sta a n doorzi cht en na ar e n van uit het p ark. R ef ere nt ies Ook hie r g e ve n we a ls voorbe el d d e ope ng ewe rkt e kop g eve ls in het Ge va nge nismus eum in Ve enhui zen. Vi lla Boxy g eef t een i mpre ssie va n een a a nbouw i n g la s en st a al . Pr ogra mm a He t school ge bouw k an voor di ve rse f unct ie s word en ing eze t. W i j g even d e voorkeur a an re al isa ti e va n woning e n i n een p a rkac hti ge se tt ing . Er ka n worde n voorz ie n i n een woonconc ep t d at voor e en st ad se omg ev ing u niek k an word en g enoe md: hoog waa rd ig wone n in e en p arka cht ig e omg evi ng, op loop af st a nd va n ope nb aa r vervoer en ce nt rumvoorzi eni nge n. W ij z ien ka ns in d e re al isa ti e va n ee n 8-t al a p pa rt emen te n vari eren d va n 60 t ot 150 m2 of e en 5- ta l g rondg eb ond en wonin ge n van 120 t ot 20 0 m2 .
De transparante kopgevel van de annex (voormalige heilgymnastiekzaal) van het schoolgebouw maakt deze geschikt voor bewoning.
B iedi ng De b ie di ng voor de school in hui di ge s ta a t zou, a fh anke lij k va n het t e rea li sere n prog ra mma, t usse n € 600.0 00 en € 800. 000 (p rij sp eil novemb er 2008 ) k.k. b ed ra g en.
Huidige kopgevel van de annex van het schoolgebouw
12
Atelier 100
Gevangenismuseum, Veenhuizen (Atelier Kempe Thill)
Villa Boxy (Maarten van Severen)
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
O
N
D
E
R
Z
O
E
K
S
O
P
Z
E
T
O N D E R Z O E K S O P Z E T I N L E ID IN G Ach te reenvolg ens g a an wi j in op he t ond erzoe ksob je ct (d e l ocat ie P rinse n Bolw erk 3), de d oor ons be noemd e onde rzoek svra g en, d e ond erzoe ksmet hod e en d e d aa rbi j d oor ons g eha nt ee rde w erkw ijze .
ON D E RZ O EK S O B J E C T Ond erwe rp va n ond erzoek is de loca ti e P rinse n Bolwe rk 3 t e Ha arle m. Op d eze loca ti e zi jn ee n dri et al g e bouwe n ge rea li see rd met ee n t ot aa l volume van 1. 800 m2. Di t volume i s verd eel d over d rie g eb ouwe n:
De Villa (foto: gemeente Haarlem)
•
Vi lla ca . 850 m2, 4 b ouwla g en (3 p lus ka p verd ie pi ng)
•
School ge bouw ca . 800 m2, 3 b ouwla g en (2 p lus ka p verd ie pi ng)
•
Gymz aa l Ca . 150 m2 1 bouw la ag met s chuine k ap
kadastrale kaart (bron: gemeente Haarlem)
Over d e loca ti e is d oor ge mee nte H aa rle m het vol ge nde in de ve rkoopd ocumen ta ti e verme ld :
Het schoolgebouw (foto: gemeente Haarlem)
“ H e t P r i ns e n Bo l w e r k i s é é n v a n d e b e l a ng r i j k s t e to e g a ng s w e g e n to t h e t c e nt ru m v a n Ha a r l e m . H e t c e n tr a a l s ta ti o n e n he t c e n tr um v a n H a a rl e m b e v i nd e n zi c h d a n o ok op k o rt e l oo p a f s ta n d . De B ol w e r k e n ze l f z i j n o or s p r on k e l i j k a a ng e l e g d a l s o nd e r d e e l v a n d e v e s t i ng w e rk e n va n H a a rl e m . N a d a t d e v e r d e d i g e n d e f un c t i e a a n he t b e g i n v a n d e 1 9e e e uw v e r d w e e n, zi j n d e B ol w e rk e n on d e r l e i d i ng v a n a r c h i te c t Z oc h e r om g e vo r m d t ot e e n p a r k m e t d i v e r s e v i l l a ’s . Ee n e s s e nt i e e l on d e r d e e l v a n zi j n o nt w e r p i s d e s a m e n ha ng t us s e n h e t p a rk e n d e vi l l a ’ s . Bi n ne n he t Bo l w e rk b e v i n d t z i c h d e vo or m a l i g e s c h oo l l o c a t i e “ De S l e ut e l ” g e l e g e n a a n he t Pr i ns e n B ol w e rk 3 . De l oc a ti e b e s ta a t u i t e e n m o num e nt a l e v i l l a e n e e n s c ho ol g e b o uw m e t g y m za a l . D e v i l l a i s e e n r i jk s m onu m e n t e n d i e nt v ol l e d i g g e r e s t a ur e e r d t e w o rd e n . D e v i l l a d a t e e r t v a n c a . 18 6 5 e n i s e e n ne oc l a s s i c i s ti s c h o nt w e rp v a n a r c h i te c t J . v a n Ek .” ( Br o n: g e m e e n te H a a r l e m ) De gymzaal (foto: gemeente Haarlem)
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
ligging locatie (bron: gemeente Haarlem)
Atelier 100
15
I n ons on de rzoek he bb en wi j op g rond van d e ons b eschi kb aa r ge st el de ve rkoop i nforma ti e en d e ma te wa a rin het moge lij k was om d e ge b ou wen a an e en vis uele insp ect ie te ond e rwerp en, d e volg e nd e verd ere a f b aken ing van ons ond erzoe k ge st eld :
ON D E RZ O EK S M ET H OD E UITGANGSPUNTEN GEMEENTE HAARLEM
1. Vi lla De v ill a d ie nt t e word en ge res ta uree rd. Gel et op de monu me nt al e st at us en d e f ysie ke omvang va n de ze re sta ura t ie he bb en wi j d eze op ga ve al s on de rwerp va n nad er ond erzoe k be schouwd . I n de b e reke ning va n on ze bi ed ing heb be n wij me t d eze oms ta nd ig heid reke ning ge houde n.
1. 2. 3.
2. Sch ool en gy mza al Be id e g eb ouwen he bb en wi j in e erst e ins ta nt ie g ekwa li fi cee rd a ls `mog eli jk k ansr ijk t e b ehoud en` . On s ond e rzoek he ef t zi ch uit ei nd eli jk voll ed ig op b ehoud ge richt . Aa ng ezi en b eid e g eb ouwe n van g emee nt ewe ge op de nomi na ti e st aa n te w orde n ge sloop t, wa ren d eze t ij de ns de be zic hti ngs da ge n nie t op eng est el d voor ka ndi da a tkope rs. W ij he bb e n ons d a n ook b ep erk t t ot ee n ext erne ge veli nsp ect ie va n b e id e ge bouw en.
6.
4. 5.
Terug bre ng en le vend ig hei d op d e l oc at ie He rnie uwd e venwic ht t ussen p a rk en b eb ouwing Vi lla loskop pe le n d oor sloop va n he t sc hoolg eb ouw en de g ymza al Vi lla volle di g re st aure ren Zi cht lij nen na ar b inne nte rrei n make n ( va naf st ra at en va na f p ark ) Tota le b ouwvolume ca. 3 .400m2 (1. 000m2 vi ll a + 2.4 00m2 nie uw)
Bovens ta and e g eme ent el ij ke uit ga ng spunt e n z ij n i n de ze a nal yse le id end en word en b ij ond erzoe ksvraa g 1 e n 2 nad er ui tg ewe rkt . Echt er, wi j heb b en nut e n noodz aa k va n de verp lic hti ng t ot sl oop va n d e school e n d e g ymza a l in d eze s tud ie j uist wil le n ond er zoeken. Da a rom he b be n w ij b ij ui tg a ngs punt 3 nie t d e “sl oop”, d och vee le er de be oogd e “l oskopp el ing ” ce ntraa l g est el d. D it l ijk t ook log isc her: sl oop ka n nie t d e pri mai re d oels te lli ng van d e g emee nt e zi jn, l oskopp el ing d a are nt eg en de s te meer.
ON D E RZ O EK S V RA G EN W ij he bb en ons i n d e a na lyse ge richt op ee n dri et al on de rzoeks vrag en:
Voor de ze ver koop hee ft ge mee nte H aa rle m de vol ge nde s ele ct ie cri te ria b e noemd ( in wil leke urig e volg ord e):
O ND ER ZO EKS VR AGEN
S ELE CTIECR ITE RI A GEMEE NTE HAA RLE M
I.
we lke p rogramma mix is k ansr ijk voor d e loca ti e ?
I I.
kunne n de ste de nb ou wkund ig e uit g ang sp unte n word en verw eze nlij kt z on de r d e t ota le sloop van sc hool en g ymza al ?
1. 2. 3. 4.
I II .
wat voor b ie di ng zou kunn en word en uit g eb ra cht, reke ning houde nd me t d e ei sen va n d e ge mee nte e n de g ekozen p rogramma mix?
16
hoog te b ie di ng a rchit ec toni sche invul li ng invul lin g rij ksmonume nt cre at ie ve invul ling va n ruimt eli jk f unct ione el p rog ra mma (p rogramma mix)
De ze vie r crit eri a word en d oor be ant woord ing va n d e ond erzoe kvrag en t oet sba a r ge maa kt . Om d e d rie onde rzoeks vra ge n te k unnen b ea nt woorde n, heb b en wi j, re ke ning houde nd me t voornoemd e uit g ang sp unt en en se le ct iec rit eria , p er ond erzoe ksvraa g d e volg end e ond erzoe ksop zet g ekozen:
Atelier 100
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
O nde rzo ek svra ag I Pr ogra mm a mi x Om t e komen t ot e en goe de prog ra mmami x op d e loca t ie he bb en wi j de vol ge nd e el ement en ond erzoc ht: 1. 2. 3. 4.
Ui tg a ngs punt 1 ge meen te H aa rle m ( le ve nd ig heid ) L ocat ie kenme rke n (his tori e, la nd scha p, be rei kb aa rhe id , log ica va n de loca ti e) Be hoef t en va nuit de mark t (in hoof d lij nen) Ge bouw ke nmerke n ( al te rnat ie ve a anwe ndb a arhe id )
O nde rzo ek svra ag I I S tede nbo uw ku ndi ge u it gan gspun te n De st ed e nbouwk undi ge eis en va nuit de ge mee nte z ij n b es tud ee rd en a f ge zet te ge n de d oor ons ge koz en opt ie va n b e hou d. Me t na me voornoemd e uit g ang sp unt en 2,3, 5 en 6 komen hie r aa n de ord e . O nde rzo ek svra ag I II Bi edin g Op g rond van d e uit komste n va n ons on de rzoek he bb en wi j (b inne n ee n ba nd bre ed te ) ee n bi ed ing sb ed ra g b ereke nd.
W ER K WI J Z E De ze an al yse i s t ot s ta nd g ekomen d oor in at e lie rvorm d e re levan t e as pe cte n va n de he ront wikke lin gsop g ave int eg ra a l te be hand ele n. Voorop s tond en d e la nd scha pp el ij ke be te kenis van d e loc at ie , de a rchit ec toni sche ka nse n i n de be sta a nde be bouwi ng e n de ma rktt echni sche ha a lb aa rhe id van d e uit ei nd eli jke p rogramma mix. Er is vee l a and a cht g es chonken aa n d e hist oris che cont ext va n de loca t ie , de l an dsch ap pe li jke b et eke nis va n het pa rk va n Zoche r, d e b ouwkund ig e st aa t va n d e b eb ouwing , d e a rchit ec toni sche ka nse n, d e st ed enb ouwkund ig e ra nd voorwa a rde n en rel evant e commer cië le a spe ct en. Ti jd ens d e Ha a rlems e Kuns tl ijn i n n ovemb er 20 08 was he t a te lie r 2 d ag en voor pub li ek op eng es te ld . De b ezoeke rs kon de n z ich b uig en ove r ee n s pe cia a l verva a rdi gd e we rkma que tt e , om zo t e ervare n d at de i nv ull ing van d e loc at ie P ri nsen Bol werk 3 op ba si s va n d e d oor g eme ent e Ha a rlem g est el de ste de nb ouwkund ig e uit g ang sp unt en, e en ing ew ikkel de puz zle is. Tevens wa s men in d e g ele ge nhei d om zi ch uit t e sp reke n over d e g ewe nst e toe koms ti ge b es te mming van d e loc at ie .
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
bezoekers van het open atelier buigen zich over de werkmaquette
Atelier 100
17
P
R
O
G
R
A
M
M
A
M
I
X
P R O G R A M M A M I X I N L E ID IN G
L OC A TI E A N A L Y S E
Om t ot e en g oed e p rogra mmix t e komen, w ordt ant woord g ez oc ht op d e volg end e v rag e n:
Mi dd el s ee n q uic ksca n heb be n wij d e b el ang rij kst e l oc at ie kenmerken b eoord ee ld . De b ere ikb a arh eid pe r ope nba a r ve rvoer, d e lig g ing te n op zi cht e va n cen trumvoorzie ning en, d e kwa li te it va n d e op enb a re ruimt e en d e moge li jkhe id voor d e ei ndg eb rui ke rs om me t st erk e ig en i de nt it eit op d e loca t ie t e zi jn g ehui svest kwal if ice ren wi j a ls de ste rke p unte n va n Pri nsen B ol wer k 3.
•
We lke l ocat ie eig e nscha pp en b esc hikt Pri nse n B olwe rk 3?
•
We lke f unct ie s be an twoord en a an d e g emee nt eli jke a mbi ti e om leve ndi gh eid op d e loca t ie t e d oen te rug ke ren?
•
Hoe i s de al te rnat ie ve a anwe ndb a arhe id va n d e d rie g eb ouwen op d e l ocat ie ?
•
We lke b el an gri jke ma rkt te chnisc he a spe ct en kunne n voor d e ka nsri jke f unct ie s w orde n ond e rschei de n?
De ont slui ti ng na a r d e op enb a re we g is, z oal s g e me ent e Ha a rle m ook zel f i n de ve rkoop d ocument a ti e onde rkent , zee r sle cht. D eze verd ie nt d a n ook, in nad er overl eg me t g eme ent e Ha a rlem, e xt ra (ont wer p)a a nda cht . De b ere ikb a arh eid met d e a ut o i s door ons al s mat ig ge kwal if ice erd , doch d it is inh erent a an het be rei kb aa rhe id sprof ie l va n d e b inne nsta d . Hoe wel s pra ke i s van e en rij ksmonume nt, e n de rhal ve we lli cht ve rwac ht word t d at de arc hit ect onisch e kwal it ei te n va n d e b eb ouwing “u it ste kend ” score n, zi jn wij toch va n meni ng d at di t “ sle chts ” ´g oed ´ scoort : de v ill a i s in haa r ont werp rela t ie f sob er, ze ke r verg ele ken met vil la ´s uit de zel fd e p eri ode . De school e n gy mza al z ij n d eg el ijk g eb ouwd d och (b ehoud ens he t ma rka nte t orent je ) in d et ai l nie t b ij zo nd er u it gespro ken .
School: torentje als markant element
slecht
matig
goed
uitstekend
Bereikbaarheid ov Bereikbaarheid auto Ontsluiting openbare weg Ligging t.o.v.voorzieningen Kwaliteit openbare ruimte Exposure, identiteit Architectonische kwaliteit
Gymzaal: sobere doch stijlvolle detaillering
Quickscan locatie analyse
School: overstek en metselwerk
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Villa: sobere etailering (foto gemeente Haarlem)
Atelier 100
21
L E VE N D I G H EI D
A L T ER N A T IE V E A A N W E N D B A A RH E ID
De g eme ent el ijk a mb it ie om le vend ig hei d t erug te b ren ge n op de loca t ie z ien wi j a ls le id end el ement voor d e ui te ind el ijke p rog ra mma mix. Teg el ij k on de rkennen wi j he t sub je cti eve k arakt e r van d e t erm “l evend ig he id ”. Desond a nks st ell en wi j va st d a t d e mat e van le vend ig hei d ui te ind eli jk w ord t b e pa al d d oor de g ere a lis eerd e mi x va n f unct ie( s) op d e loca t ie.
Om d e a lt ern at ie ve aa nwend i ngsmog el ijk hed en van d e ge b ou wen t e be oorde le n, heb b en we voor di verse f unct ie s in hoof dl ij nen de (he r)ind e ling smog eli jk hed en va n de dri e g eb ouwen ond erzocht . Da arna a st he ef t e en ui twe ndi ge bouwk undi ge be oorde lin g va n school ge bouw e n gymz aa l p la at sg evond en. We zie n ee n g rot e versch eid en heid aa n moge li jke f unct ie s, wa a rmee de a lt er nat ie ve aa nwen db aa rhe id van d e g eb ouwen a ls “ groot ” word t b eoord ee ld .
W ij he bb en vanui t d e log ica va n de loca ti e ee n kop p eli ng t ot st a nd g eb ra cht van mog eli jke f unct ie s in de prog ra mmami x aa n de te verwa cht en le vend ig hei d, g eme te n naa r het mome nt i n d e we ek (we eke nd of d oord ewe eks e da g en) e n he t t ij ds ti p (overd ag of avond ) op d e d ag . De sc or es va n de di ve rse f unct ie s zij n int uït ie f sa meng est e ld op ba sis van t e verwa cht en a anwe zig he id van me nse n ( be woners , werk nemers , be zoeker s). Da arna a st i s ge keken na ar d e ma te wa ari n de f unc ti e al s zoda nig le vend ig hei d g eef t in het g eb ruik va n d e ge bouw de omg ev ing en de ope nba re cq . b uit enrui mte .
D e vi lla De v ill a is q ua u it stral ing e n maa t voe ring voor ve le f unct ie s inze tb aa r. I n onze st udi e heb b en wi j de ge schik the id va n d e vi lla be oorde el d voor de k ant oorf unct ie, d e woonf unct ie en ee n c ult urel e en/ of horec af unct ie :
We const at ere n da t e r een ze kere sp a nning ka n ont st aa n t ussen d e ma te van l evend ig he id van d e loc at ie e n het bi j de loca ti e qu icksca n omschre ve n be rei kb aa rhei ds - en onts luit ing sp rof iel .
1. Ka nt oorfun cti e De i npa sb aa rhe id van d e ka nt oorfunc ti e is, overe enkomst ig het g eb ruik van vee l a nde re vi lla ’s in Ha arl em, e envoudi g voorst elb a ar. De nk hier bi j onde rmee r a a n de v ill a’s a an St a te n Bolwe rk, P rins en Bol werk , Kena up ark e n Fl orap a rk. Ui ts tral ing e n maa tvoe ring va n d e verd ie pi ngs vloe ren maa kt het ge bouw g esc hikt voor zowe l si ng le- te nan t a ls mult i-t e nant ge brui k.
(S emi) op enb a re f unct ies zoa ls muse um, ex posi ti erui mte , bi bl iot hee k, hote l, re st aurant , horec a score n hoog op he t g eb ie d va n le vend ig hei d. Ka nt oorge brui k ge ef t me t na me in d e avond uren e en g eb rek a an le vend ig hei d. Ove rda g sc oort de loca ti e we lis wa a r a ls l even di g, ma ar er moe t word en a ang enome n da t d eze leve ndi gh eid zic h voora l bi nnen d e muren van d e g eb ouwen za l a f spe le n: de ope nb are ruimt e za l voora l worde n ge bru ikt al s pa rkee rge leg e nhei d en we lli cht me t mooi we er ti jd ens d e l unchp auze .
2. Woonf unct ie I n de v ill a z ien wi j ka ns 4 tot 5 ap p art eme nte n te r ea lis eren . De e erst e 4 a pp a rte ment en zoud en verd ee ld worde n ove r d e e erst e 2 verd ie pi nge n. He t 5e a p pa rt emen t zou op d e ka pve rdi ep ing word en g ere al ise erd , mit s vol doe nd e da g lic htt oet red ing ka n w ord en g erea li see rd . Ind ie n di t ni et mog el ijk is, za l d eze verd iep in g kunne n worde n ge bru ikt al s (in t e de le n) ge za menl ijke b e rgrui mte na ar Ams te rda ms mode l. Na de re (ma rkt te chni sche) ve rkenni ng is nood za keli jk om t e be oord ele n of d e vi lla eve neen s g e schik t ka n zij n voor re al isa t ie van 2 t ot 3 a pp art e me nt en. I n de ze la a ts te vari an t zou sp ra ke zij n va n 1 a pp a rte ment p e r ve rdi ep ing , q ua omvan g en p rij s be horend tot het a bsol ute top seg ment .
De woonf unct ie ge ef t e en rel at ie f v la k be el d in d e le vend ig hei d: a fha nkel ij k va n de ui te ind el ij ke doe lg roep w ordt er door d e woonf unct ie op di ve rse wi jze een b ij drag e g el everd aa n d e le ve nd ig hei d van d e lok at ie a ls g ehe el . Deze bi jd ra ge z al , ge met en na a r d e wee kd ag en e n ti jd sti pp en op de d a g, van uit g ep en sione erd e 65- pl usser s a nd ers z ijn d an b ij voor be eld voor g ez inne n me t k ind eren , exp a ts of jong ere n.
3. Cult ure le e n/of hore ca func ti e De v ill a is d oor haa r uit st ra ling ge schi kt voor vel e f uncti es ui t cul -
22
Atelier 100
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
t urel e en/of horec a-h oe k. He t sout erai n kan d a arb ij voor a lle rha nd e f aci li ta ire f unct ie s word en b enut . Er ka n ge da cht worde n aa n ee n re st aurant in het hoge re se gme nt (ve rge lij k De B ok ked oorns). Ook zi en wij mog el ij khed e n voor ee n res ta ura nt i n combi nat ie me t e en cul ture le / t oeri sti sche f unct ie . Me t na me d e ac hte rzij de va n de v ill a i s da arb i j bi jzond er g esc hikt voor het a a nle gg en van ee n te rra s. He t roep t g ed a cht en op a an ee n aa nle g pl aa ts voor d e museumb oot, a lwa a r p a ssa gi ers kunnen ui ts ta pp e n om in d e p ark acht ig e se tt in g t e ge nie te n va n e en lun ch/d iner. W ij de nken in d at ka de r a a n de re cen te ont wi kkeli ng en met be tre kki ng t ot d e Post Ve rka de G roep, e xp loit an t va n de Ha a rlems e rondvaa rt bot en, d ie in ee n ge wij zig d b usi ness conc ep t na as t rond va art en t eve ns horeca -act iv it ei te n w enst te ont p looie n. achterzijde villa: geschikt voor de realisatie van een zonnig terras , uitkijkend over het water
De l ocat ie (vil la , ma ar ook de gy mza al ) lij kt ook i nte ress ant voor d e vest ig ing va n ee n muse um of e xpos it ierui mte . Hi erb ij val t t e d enken a a n he rvest ig ing va n het Haa rl ems His tori sch Muse um, het AB C A rchit ect uurce nt rum of zel fs e en t ij de lij ke de p end anc e va n het Amst erd a ms S te de li jk Mus eum. De b ere ikb a arh eid pe r tre in (e n p er muse umboot ! ) is uit st ekend , waa rd oor d e l ocat ie niet di rect door vel e a utob ew eg ing en ond er d ruk komt te sta a n. Overi ge f unct ie s li jken e ve nee ns goe d i npa sb aa r, doc h d a arvoor g eld t d a t sp ec if ieke eise n va nuit het Prog ra mma van Eis en (ontsl uit ing , brand vei lig he id , inp as ba ar heid te chnis che in sta ll at ie s, et c. ) nad er d ie nen te worde n onde rzocht . Ook i s het ind ivi due le we nsen- e n eis enp ak ke t van d e g eb ruikers t en a a nzie n va n het va st goe d i n re la t ie t ot d e ei ge n be dri jf svoeri ng d erma te spe cif i ek d at hie r d oor ons in di t ka d er g een ha rd e uit sp ra ke n kunne n w ord en g ed aa n. Een voorb ee ld t er ve rdui de lij ki ng: he t is a a n een i ndi vid uel e hot ele xp loit a nt of de b eoog d e rece p ti ef unct ie, d e ont b ijt za a l of d e b ijb e horend e sp ortrui mte i n de huid ig e ge b ou wconf ig ura ti e inp a sb aa r is. Ook is d e omva ng van d e huid ig e rui mte n b e pa le nd voor d e uit ei nde li jk g eb ode n (di versi te it in) ka merg roott e . Loca t ie- e n va st goe dk arak te rist ie ken zij n da a rin nie t t e score n zonde r het f e it eli jke b usi nessc on cep t van d e ei ndg eb rui ke r te ke nnen.
1ste verdieping
huidige gebouwconguratie
functiewijziging naar kantoorgebruik, begane grond 2e verdieping
3e verdieping
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
23
Sc ho olge bou w W ij z ien voor het schoolg eb ouw moge li jkhe de n om d eze op ma rktconf orme wi jze i n t e d el en voor de w oonf unc ti e. Dit ka n wa t ons b et ref t zow el in d e vorm va n ap pa rt eme nte n a l s i n de vorm va n g rondg eb ond en woning e n i n een l and scha p pe li jke se tt ing : 1ste verdieping
1. a pp a rte ment en I n de ze va ria nt worde n in het schoolg eb ouw 8 a pp art e me nt en ge rea l ise erd . De a pp a rte ment en va rië ren van ci rca 60 m2 t ot 150 m2 g eb ruiks vloe r op p ervl ak . De zi j-i nga ng va n d e sc hool fu nge ert a l s g eza men lij ke ent ree voor d e b ewone rs. De g ang aa n d e noordz ij de va n het ge bouw ont sl uit ve rvolg ens d e ind ivi d uele ap pa rt eme nte n.
2e verdieping
Sc ho olge bou w a ppart em en ten woni ngt yp e I II III IV V t ota al
g bo 60 75 90 120 150 705
a ant a l 3 1 2 1 1 8
3e verdieping vlekkenplan begane grond appartementen
2. Grond g eb onde n woning en W ij g aa n uit va n rea li sat ie va n i n tot aa l 5 g rondg e bond en woni ng en in d e school , va rië rend va n 1 20 m2 tot 2 00 m2. De z iji ng ang va n de s chool word t, sa men me t het tore ntj e, b ij wonin gt ype I g et rokken. ( Een d ee l va n) het bi nnent erre in f ung eert a ls (g ez ame nlij ke) t uin. De woning en g renze nd a a n he t b inne nt errei n krij ge n ope nsla a nde d e uren in d e st ij l va n de hu id ig e ra amp art ij en, zod a t ee n eig e n t erras /tui n ka n w orde n b e trokke n.
1ste verdieping
2e verdieping
Sc ho olge bou w gro ndge bonde n won in gen woni ngt yp e I II III t ota al
g bo 200 150 120 770
a ant a l 1 3 1 5
3e verdieping vlekkenplan begane grond woningen
24
Atelier 100
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
D e gym za a l De g ymza a l is i n onze oge n een ze er mult if unct ione el b ouwwe rk. He t ka n word en ge b ruikt al s serv ice punt voor d e g emee nscha p p eli jke b ew on ers va n de vil la e n het schoolg eb ouw: in comb ina t ie met ee n l uxe woonvorm kunne n in d e gy mza al f unct ie s word en ge hui svest op het ge bi ed va n sport /we ll ness, g ez on dhe id szorg ( ap ot hee k, fy siot herap ie ), a fl ever punt voor st rij k/wa sse rvice , ge mee nscha p pe li jke verb li jf srui mte , at el ie r, e tc . I n combi nat ie me t e en hot el ka n d e gy mza al f unct ione ren a ls re ce pt ie ruimt e. Ook ka n het een ze lf st and ig e f unct ie k rij ge n. Te de nken val t a an horec a, e xp osit ie , at el ie r.
S C E N A R IO ’S Ge le t op d e vers chei de nhei d a an p ote nti ee l inp a sba re f unct ie s ene rzi jd s en d e imp lic iet e ma rkt te chni sche ri sico’s voor me t na me d e (se mi)-op en ba re f unct ie s a nd erz ijd s, st e lle n wij voor te n aa nzi en va n d e uit ei nde lij ke p rogra mma mix ee n aa nt al s cena rio’s te ond ersch eid en. W i j ac hte n d e l oka tie bi j uit st ek ka nsri jk voor ee n eve nwicht ig e comb ina t ie van (se mi)op enb a re f unct ies e n ee n l uxe woonvor m i n e en p ark ac hti ge s et ti ng. SCE NAR IO ’S PR OGR AMMAMIX P RI NSE N B O LWER K 3 Sc en ari o
Vill a
Sc ho ol
Gymz aa l
I II III IV V
cul tuur wone n wone n hot el/ rest ka ntoor
wone n wone n wone n hot el ka ntoor
horec a ex po f ac ili ta ir rec ep ti e ka ntoor
Hoe wel d e ma at voeri ng e n i nde li ngs mog el ij khed e n van d e d rie g eb ouwen g esch ikt zij n voor ma rkt conforme ka ntoorvl oere n, ge nie t ee n (voll ed ig e) ka nt oor invull ing n iet onze voorkeur: d e Bol werken word en re ed s ge domi neer d d oor ka nt oorfu ncti es he tg ee n de g ewe nst e le ve nd ig heid va n het ge bi ed n iet te n goe de komt . Da arna as t b est aa t e r ee n s truct ure el overa a nbod op d e ka ntore nmark t. Ook Ha arl em be schi kt i n het hoog waa rd ig e se gme nt ove r ee n g root a anb od . Mocht e venwe l tot ka ntoori nvul li ng word en overg eg aa n, i s d e loca t ie (q ua omva ng , uit st ral ing en b erei kb aa rhe id ) pot ent ie el int er essa nt voor hoogwa a rdi ge f i nanci ël e d iens tve rlene rs, (ma na ge ment ) consul ta nt s, sp eci al ist isch e ove rhei dsi nst ant ie s e.d .
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
25
S
T
E
D
E
N
B
O
U
W
S
T
E
D
E
N
B
O
U
W
I N L E ID IN G W ij ve rtre kken va nui t d e be la ng rijk ste drag er van d e loca t ie: he t p ark van Zoche r. Vervol ge ns ga a n w ij a an d e ha nd van f oto’s in op : • d e zi chtb a arhe id va n de l ocat ie va naf het pa rk, • d e zi chtb a arhe id va n de l ocat ie va naf d e st ra at , • het cont ra st t usse n d e l and scha p pe lij ke kwa lit ei t van he t p ark e n de s obe re inri cht ing van he t b inne nte rrei n, • d e wij ze wa arop het p a rkeren k an word en b ena de rd . Ook ga a n wij i n op de door g emee nte Ha arl em ge st eld e e ise n me t b et rekk ing tot : • her ste l va n het evenwi cht t usse n pa rk en b eb ouwi ng, • cre at ie va n z icht li jne n, • b ouwhoogt e e n b ouwvolume ,
P A RK VA N Z O C H ER De v ill a is g el eg en i n he t d oor Zocher ont worpe n pa rk “D e Bolw erken” : De B ol w e r k e n zi jn oo rs p r on ke l i j k a a n g e l e g d a l s on d e r d e e l v a n d e v e s ti ng w e rk e n v a n H a a r l e m . N a d a t d e v e r d e d i g e n d e f un c ti e b e g i n 1 9e e e uw v e r d w e e n, zi j n d e Bo l w e r k e n o nd e r l e i d i n g v a n Zoc he r o m g e v or m d t ot e e n s ta d s w a nd e l i n g . De v e s ti n g w e r k e n w e r d e n v e r g r a v e n to t e e n i nt e re s s a n t w a n d e l g e b i e d i n En g e l s e l a nd s c ha p s s t i j l m e t p a no ra m i s c he u i tz i c ht e n o p he t o m r i ng e n d e l a n d s c ha p . Es s e n ti e e l o nd e rd e e l va n h e t o nt w e r p v a n Zo c he r i s d e s a m e n ha ng t us s e n h e t p a r k on tw e r p e n d e v i l l a ’ s : d i t i s a l s e e n g e he e l o nt w o r p e n e n d e v i l l a ’ s d r a g e n w e z e nl i j k b i j a a n d e a rc a d i s c he s fe e r. ( b r on : g e m e e nt e H a a r l e m )
De l ig gi ng i n he t p ar k zie n wij a ls st er k richt ing g evend voor d e ont werp opg ave .
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
29
Z I C H TB A A RH E ID V A N U I T H E T P A RK I n het p a rk rondom d e vi lla st aa n di verse monume nta le bome n d ie d ien en te worde n be houde n. De b omen g even e en zee r bi jzond ere d imens ie a an d e l oc at ie : ee n oa se van rust cen tra a l ge le ge n in de st ad ! He t p ark w ordt af g esche id en van he t b innen te rrein d oor de ve rb ind ing tuss en school e n v ill a . Deze ve rbi ndi ng d ie nt d an ook t e word en a fg e broken, zoda t vi ll a en sc hool zij n losg ekop pe ld e n het p ark z ich a ls he t ware uit rolt over he t b innen te rrei n.
30
Atelier 100
doorzicht op het binnenterrein
achterzijde van de villa in het park
te verwijderen verbindingsgang tussen school en villa
oostelijk deel schoolgebouw
hoogteverschil in het park
een van de monumentale bomen
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Z I C H TB A A RH E ID V A N A F D E W E G De l ocat ie Pri nsen B olwe rk 3 is va na f d e d oor ga an de w eg na uwe li jks wa arn eemb a ar. I n wes te lij ke rich tin g (4 f oto’s li nks) i s d e loca t ie ve rschole n ach te r f orse ( monument al e) b omen en a cht er d e g ymza al . De v ill a is he t b es t zi chtb a ar wa nnee r d e l ocat ie in ooste li jke ric ht ing w ordt ge nad erd . (f ot o re cht sond er.) De sc hool ach te r op het te rrei n e n de g ymz aa l a an d e st ra at zij n (voora l in d e zomer ma a nde n) g rote nde el s a a n het oog ontt rokken d oor he t a anwe zi ge g roe n. Dit za l t evens g el de n voor d e t e rea li sere n nie uwbouw, d aa r de mee st e bome n op het te rrei n va nw eg e hun monument al e ka ra kt er d ien en te worde n be houde n. De z icht ba a rhei d van met name de b ouwma ssa aa n de w eg ( nu d e gy mza al ) ka n s te rk word en verg root d oor he t overb odi ge , la g e g roen te verwi jd ere n.
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
31
B I N N E N T E RRE I N ` H oe w e l ni e t a l s d w i ng e n d e v oo r w a a rd e g e f or m u l e e r d i s d e i n te g r a t i e v a n d e o p e n r ui m te m e t d e g r oe ns t r uc t uu r va n d e b o l w e r k e n e e n v e e l g e u i te w e ns . In i e d e r g e v a l m oe t e rv o or g e w a a k t w or d e n d a t he t c om p l e x ni e t m e t he k w e r k e n o f t ui n m u re n v a n d e b ol w e r ke n w o r d t a f g e s c h e i d e n. `
Bron: S te de nbouw kund ig P rog ra mma va n Eise n
entree terrein langs gymzaal
He t b inne nte rrei n vormt een g root cont ra st me t he t p ark : het te rrei n is voll ed ig ve rhar d, sob er i nge richt en kwa lif i cere n w ij a ls ‘ki l’. De oml ig ge nde g e bouwe n communice ren nie t of nauw eli jk s me t d e b uit enrui mte : and ers d a n bi j de vil la , wa a r h et p a rk aa n de noorden we st zij de al s het wa re d oor d e g rote ra men naa r b innen tre ed t, is e r in de gymz aa l t ota a l ge en b el evi ng van d e bui te nruimt e.
de achterzijde van de gymzaal met zicht op het naastgelegen Prinsen Bolwerk 5
Een ‘z ac hte re’ in richt ing va n h et p le in en me er ope ng ewe rkt e ge vel s in de aa nli gg en de g eb ouwe n z ull en b ijd ra g en aa n het ge vra a gd e hers te l va n evenwi cht t usse n pa rk en b eb ouwin g. I n ons on twe rp word en d e hog e ra men va n de gy mz a al t ot he t ma ai ve ld doorg et rokken, het ge en ee n fraa i e ff e ct op l icht- e n ruimt eb e lev ing z al ge ven. De l ag er e zij vl eug els van d e g ymza a l word en a fg e broken e n d e zo verk reg en op en kopg eve ls zul le n w ord en voorzie n va n tra nsp a ra nte ma t eria le n. Va nuit het int erie ur va n d e na ar onze op va t ti ng nu be t er ge di mensi onee rde gymz aa l i s d oor d e trans pa ra nte kop g evel s de erva ri ng va n het pa rk ze er st erk. beide lage zijvleugels van de gymzaal verdwijnen in ons ontwerp
de aanbouw van de school wordt aan de kopgevel voorzien van een glasgevel
He tze lf d e doe n we met het bi jg eb ouw va n de s chool: ook hie r on tst aa t e en t ra nsp ara nt e kopg eve l met zic ht op e n va naf het bi nnent erre in. De ve rbi ndi ng t usse n d e v ill a e n d e sc hool wordt af g eb roken, waa rd oor he t p a rk zic h k an ui troll en over het bi nnent erre in. Da a rb ij ond ersc hrij ve n wij d e g eme ent el ijke a mb it ie om het te rrei n niet met hekw erken of tui nmuren a f t e sche id en. W ij z ien d e inr icht ing va n h et b inne nt erre in al s ee n, aa n de erf eni s va n Zoche r s chat p lic hti ge ont we rpop g ave. De p a rkee ropl os sing za l b ij d eze ve rd ere ui twe rki ng ee n int eg ra al onde rde el moe te n z ij n.
de ramen van de school worden op de begane grond vervangen voor deuren
32
de verbinding tussen school en villa verdwijnt zodat park zich verder uitrolt
Atelier 100
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
g eb ode n. Conform d e p arke ernorm va n 1:50 d ie nen d an ca . 36 p arke erp la at se n t e word en a a nge le gd . Ge le t op d e ce ntral e li gg ing te n opzi cht e va n het sta t ion, i s he t verd ed ig b aa r da t e en norm va n 1 :125 word t g eha nt ee rd. He t t ota a l a ant a l pa rkee rpl a at sen komt d a arme e op ong eve er 15.
P A RK E RE N “ De B ol w e r ke n zi j n e e n g r oe ne e n c l a v e i n d e s t a d e n v e r s t e n i ng p a s t h i e r n i e t b i j . V o o r e e n g r oo t a a nt a l ( ka nt oo r) p a nd e n i s he t p a r k e r e n o p e i g e n te r r e i n o p he t m a a i v e l d o p g e l o s t w a a rd o or e r g r ot e s t e ne n p a r k e e rt e r r e i ne n zi j n o nt s t a a n . B i j P ri n s e n b ol w e r k 3 i s u i tg a ng s p u nt p a r k e r e n o p e i g e n t e r r e i n m a a r o fw e l on d e r g r on d s d a n w e l i n p a n d i g op g e l os t .”
W ij conc lud ere n d a t het a ant al pa rkee rpl aa t sen re la ti ef be pe rkt b lij f t. Di t word t p a s a nd ers i ndi en in b ij voorb ee ld de v ill a of de g ymza al ee n re st aurant wordt ge vest ig d e n conf or m b ove nge noemd e pa rkee rnormen d ie nt t e word en ge f ac ili te erd .
Bron: s te de nbouw kund ig P rog ra mm van Ei sen De g eme ent e st el t in ha a r ve rkoop d ocument a ti e de vol ge nde pa rkee rnormen:
W ij z ijn van men ing d a t het a ant al be nodi gd e p arke erp la a tse n te g erin g is om onde rg ronds p ar ke ren op d e l ocat ie te re cht va ard ig en. Ook zi en wij in de be bouwi ng voora lsn og ge en mog eli jk hed en om he p a rke ren ond er t e br eng en, t enz ij d e a nnex van he t school ge b ouw en/of de gymz aa l a ls p arke erg a rag e word t i ng eric ht. Di t za l ec hte r zowel f unct ione el a ls e conomisch ong unst ig zij n (er word t imme rs ge sned en i n h et p rog ra mma het g een t en kost e za l g aa n va n le vend ig hei d ene rzi jd s en op bre ngst p ote nti e a nde rzi jd s).
P A RK EE RNO RME N GEME EN TE HA ARL EM h ot el: wo ni ngen : museum: restau ran t:
0 ,5 - 1 ppl aat s per kamer 1 ,5 p p per w on in g 0 ,4 p p per 1 0 0 m2 bvo 8 p p per 1 0 0 m2 bvo
I n de d oor ons uit ge werk te ont wi kkel scena rio’s zi jn, op ba sis van d eze p a rkeern orme n, het aa nt al be nodi gd e p arke erp la a tse n be rekend .
W ij z ien ka ns d e p arke erp la at se n ` in het groe n` op t e neme n, la ng s de k avel gre nzen . We lli cht i s het mog el ij k de p a rkeerp la a ts en in e vent uee l (a anwe zig da nwe l kunst mat ig a an t e le gg en) hoog t evers chil i n t e p a ssen i n he t ont werp voor d e i nricht ing va n het bi nnen te rrei n. Wa t on s b e tre ft st aa t vast da t d e wi jze wa a rop het pa rkere n op d e ka ve l za l word en op ge lost , b ep al end is voor d e k wa li te it (sb el evi ng) va n het bi nnent err ein e n he t p a rk. Om t e ve rmijd en d a t d aa dw erkel ijk d e d oor ge meen te H aa rle m g e vree sd e verst ee nde pa rkee rt erre inen ont st aa n, is e en i nt eg ra le a a npa k in ont werp en b ehe er voor di t vra a gs tuk d a n ook van g root b ela ng .
PA RKE ER BE HOEFTE PR O GR AMMAMI X Sce nari o
Vi lla
Sch ool
Gy mz a al
Tota al P
I
muse um 4
wone n 8
horec a 2
14
wone n 5
wone n 12
ex po 2
19
hot el/ rest p m / 16
hot el 12
rec ep ti e 2
30+
ka nt oor 7 17
ka nt oor 6 16
ka nt oor 2 3
15 36
II - III
IV
V norm 1 :125 norm 1 :50
Bi j ee n vol le di ge k ant ooront wikke ling d ient er t en b ehoeve va n 1.8 00 m2 ka ntoorrui mte ( incl . de v il la ) pa rkee rruimt e te worde n
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
parkeeroplossingen in het groen
Atelier 100
33
E VE N W IC H T T U S S EN P A R K E N B E B OU WI N G
Z I C H TL I J N E N E N Z I C HT B A A R H Ei D
“ De b e l a ng ri j k s t e w e n s i s e e n he r ni e uw d e v e nw i c ht tu s s e n p a r k e n b e b ou w i ng t ot s ta nd b r e n g e n, zod a t h e t c om p l e x w e e r on d e r d e e l v a n he t p a r k w or d t ( i n p l a a ts v a n e e n ha p e ru i t) . D i t b e te k e n t c o nc re e t : d e v i l l a l o s k op p e l e n v a n d e o ve ri g e b e b ou w i n g , zi c ht l i j ne n m og e l i jk m a k e n v a nu i t h e t p a rk ( e n v a na f d e w e g ) n a a r he t b i n ne n te r r e i n e n v i c e v e r s a e n he t op e nb a a r t oe g a nk e l i j k m a k e n v a n he t b i n ne n te r r e i n”
( .. .) Ee n b e l a n g ri j k a s p e c t b i j d e h e r on tw i kk e l i n g v a n d e l o c a ti e i s h e t ( t e r ug b r e ng e n v a n ) d e zi c h tl i j n e n i n h e t p a r k. Sl o op v a n d e s c ho ol e n d e g y m za a l l e v e r t i n d e v i s i e v a n g e m e e n te H a a r l e m d e m o g e l i j kh e i d o m zi c ht l i jn e n v a n e n na a r h e t p a rk t e he r s t e l l e n .
Bron: S te de nbouw kund ig P rog ra mma va n Eise n
Dit uit g ang sp unt st a at op g esp an nen voet me t he t d oor g eme ent e Ha a rlem g esug g ere erd e heront wi kkel ing svolume van ca . 2.4 00 m2 b.v.o. De i n d a t ka d er d oor g eme ent e Ha a rlem in d e verkoop docu me nt at ie voorg est e ld e ge bouw conf ig ura ti e (f ig uur 2A) omva t d aa rb ij na ar ons in zicht ook nie t d e ge wen ste 2.400 m2 b. v.o. Reken ing houd en d met de g e ste ld e ma xima le b ouwhoog te ( 14 met er) he bb en wi j di t volume ge corrig ee rd (f i guur 3A ). De f ootp rin t va n b eid e ni euw t e rea li sere n ge bouw en word t zoa ls b lij kt a a nmerkel ijk g rot er. He t e ff ec t op d e overb li jvend e z icht li jnen ( fi guur 1B, 2B e n 3B) is e chte r drama ti sch: d e vi lla is ni et l an ge r z icht b aa r va nui t noord oos te lij ke richt in g. W ij g aa n er vanui t d at het voor ma rkt p art ij en met de ze t eg enst ri jd ig e uit g ang sp unte n la sti g word t t ot e en kwa lit a ti ef acc ep ta b ele g eb ouwconf ig ura ti e t e komen.
Bron: S te de nbouw kund ig P rog ra mma va n Eise n
Wa nne er we ui tg a an van het p ark van Zoche r al s dra g er va n het g eb ie d, wa ari n d e v ill a’s “w eze nlij k bi jd ra ge n aa n de arc ad isc he sf ee r”, zou e rvoor k unnen word en g ep le it om g ymza al en school ge b ouw af te bre ke n, zond er d at da a r ni euwb ouw voor wordt te rug g eb ra cht. Dit sce nari o van vol led ig e sl oop zou het herst el va n d e re la ti e t usse n v ill a e n l a ndsc hap opt ima li sere n. Economisc h g ez ie n i s di t, d oor he t ver lie s va n be bouwd opp erv la k, e chte r niet rea li st isch. Een vari ant waa rb ij of wel school, of we l gy mza al w ord t af g eb roke n, le id t na a r ons i nzic ht t ot ee n onevenwi cht ig g eh eel va n g e bouwe n: a fb ra a k va n de t ot al e gy mza al g ee f t we lis wa a r g oed e mog el ijk hed en voor d e cre a ti e va n zic htl ijne n op d e vi lla , d och school en vi ll a p rese nte ren zi ch a ls ge li jkwa ard ig e g eb ouwe n, be id en g eorie nt eerd na ar d e st ra at .
I n ons voors te l word t, zoa ls e erd er a ang eg e ve n, d e verb ind ing t ussen d e vi lla en he t school ge bouw g es loopt . Hi erd oor w ordt het zi cht op de v il la vana f de noord zi jd e he rste ld (f ig uur 4 A). Ook word en de la ge kop volume s van d e g ymza a l af g esne d en. He t hoof dg eb ouw va n de gy mz aa l , de romp, b li jf t zog eze g d st aa n. Hi erd oor ne emt de z icht b aa rhe id van d e vi lla va na f d e st ra at , t en op zich te van d e d oor g eme ent e Ha a rlem voorg est el de va ria nt, i n b ela ng rij ke mat e t oe (f ig uur 4B) .
W ij d enke n d a t onze vari a nt, wa arb ij net to mind er vi erk ant e met ers overb lij ven, he t mee st e a ansl uit bi j de visi e va n d e R ijk sd ien st voor Monument enz or g: “ De r e l a ti e m e t he t w a te r e n d e zi c h tl i jn e n s p e l e n h i e rb i j e e n b e l a n g r i jk e r ol . H e t z ou e rg w a a r d e v o l zi j n o m d e z e ka ns v oo r v e rn i e uw i ng a a n t e g r i jp e n o m d e b a s i s k w a l i t e i t e n v a n he t g r oe n e d e e l v a n d e Bo l w e r k e n t e v e r s te r k e n d oo r j ui s t b e b ou w i n g te v e r w i j d e r e n i . p .v . t oe t e v oe g e n .”
de villa (foto: gemeente Haarlem)
34
Atelier 100
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
guur 1A: huidige situatie
guur 1B: zichtlijnen in de huidige situatie
guur 4A: onze variant
guur 2A: conguratievoorstel gemeente Haarlem (zou 2400 m2 moeten zijn)
guur 2B: zichtlijnen conguratievoorstel gemeente
fguur 3A: correctie volume 2400 m2
guur 3B: zichtlijnen bij realisatie 2400 m2 guur 4B: zichtlijnen bij onze variant
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
35
B O U W HO OG T E E N B O U WV OL U M E “ U i t g a n g s p un t i s d a t d e m on um e nt a l e v i l l a w e e r a l s p r on k s t uk zi j n p l a a t s i n d e B ol w e rk e n te r u g kr i j g t. Di t b e te ke n t d a t d e b e b ou w i n g d i e w o rd t t oe g e v oe g d i n v ol um e e e n on d e r g e s c hi k te p o s i t i e i nn e e m t . ( .. .) O m h e t h oo f d g e b o uw to t zi jn re c ht te l a te n ko m e n e n o m d e ni e u w b ou w te l a t e n h a r m o ni ë r e n m e t d e o v e r i g e g e b o uw e n i n d e d i re c te o m g e v i n g i s e e n b o uw ho og t e v a n 3 l a g e n m e t k a p ui t g a ng s p un t. In i e d e r g e v a l m a g d e 4e b o uw l a a g g e e n v ol l e d i g e b ou w l a a g zi j n. ”
Bron: S te de nbouw kund ig P rog ra mma va n Eise n Reken ing houd en d met de s te de nbouw kund ig e ra ndvoorwa ard en d ie z ijn me eg eg even , is rea li sa ti e va n het door ge mee nte ge ste ld e b ouwvolume van 2. 400 m2 hie rmee st rij di g: of wel d ie nt d e g est el de bouwh oog t e va n 14 met er t e word en d oorb roke n, het g ee n i n rela t ie t ot he t p ark e n de oml ig ge nd e be bouwi ng t ot ee n onacc ep ta b ele uit schie te r le id t, of wel wordt het vol ume over de loca ti e d usda nig uit g esme erd d a t d it t en kost e za l g aa n va n d e ge wens te z icht li jne n.
huidige situatie
impressies van de locatie, vastgelegd vanuit de zichtlijnen vanaf het park
36
Atelier 100
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
He t g ewe nst e volume van 2. 400 m2 heb be n wij , onde rverd ee ld in schi jve n van i ed er 100 m2, op ee n ma q uet te in di verse c onfi gurat ies ne erg ez et . (Op d e volg end e p ag ina st aa n da a rva n een 12 -ta l f oto’s) Da arb ij komt nog d at de me es te c onf i gurat ie s in de puz zle nie t ha al ba a r b li jke n d oor de de ve rkreg e n b euk di ep te va n 20 met er. Dit is voor ka ntore n b i jvoorbe el d ee n zee r k rit isc he di ep te in verb and met ( ontoe rei ke nd e) d ag li chtt oet re di ng. Va n mark tconf orme g eb ouwen i s eig en lij k ge en sp ra ke mee r.
Er be st aa t e en cont inue spa nnin g t ussen: Af s tan d I n de me est e conf i gura t ie s d ie kunne n w or de n b ed a cht b li jf t d e a fst and tu ssen vi ll a en ni euwb ouw (t e) g eri ng. Z ich tba arh ei d en z ich tli jne n De g ew enst e zi cht ba a rheid va n de vil la i s in vee l conf ig ura ti es nie t g ere al ise erd . Gew enst e zi cht lij nen z ijn na uwe lij ks rea li see rb aa r. Li cht He t t e bouw en volume i s in vee l conf ig ura ti es d erma te h oog , d at d e vil la veel lich t za l word en ont nomen.
Bi j na met ing va naf te keni ng b lij kt d a t d e vi lla ge en op pe rvla kt e hee f t va n, zoa ls g eme ent e st el t, 1. 000 m2 d oc h s lec hts ci rca 8 50 m2. Ee n t oevoe gi ng van 2. 400 m2 nie uw te b ouwe n vas tg oed za l d e vil la naa r ons inz icht n iet , zoa ls g emee nt e Ha arl em a mb ie ert , a ls “ha a r pl aa t s a ls p ronkst uk i n d e B olwer ke n te rugg eve n, waa rb ij d e nie uw e re al ise ren g eb ouwen in volume een ond erg es chikt e p osit ie i nneme n”.
De su gg est ie va nuit ge me ent e Ha a rle m d a t ze lf s zou k unnen word en ing es te md met ee n ont wi kkelvol ume va n mee r d a n 2 .400 m2 a chte n wij g e let op he t hie rvoor omsc hreven sp a nning svel d a l hele maa l ni et re a list is ch.
volumevoorstel gemeente Haarlem ons volumevoorstel
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
37
huidige gebouwconguratie
inpassing 2400 m2 in tweelaags bebouwing
inpassing 2400 m2 in torentjes van van 4 lagen
38
conguratie na afsnijding kopvolumes van de gymzaal en de vergindigsgang tussen school en villa
inpassing 2400 m2 in 2 volumes van 1200m2 in 4 lagen
inpassing 2400 m2 in 2 gebouwtjes van 400 m2 en 1 gebouw van 1600 m2 in 4 lagen
Atelier 100
inpassing 2400 m2 in 2 inspringende, geschakelde gebouwen in 4 lagen
inpassing 2400 m2 in 1 bouwvolume in 4 lagen, te dicht op de villa en ivm beukdiepte niet marktconform
inpassing 2400 m2 in 1 bouwvolume in 4 lagen, deels over de kavelgrens en ivm beukdiepte niet marktconform
inpassing 2400 m2 in 1 bouwvolume in 4 lagen zonder duidelijke orientatie en ivm beukdiepte niet marktconfrom
inpassing 2400 m2 in 2 dicht op elkaar geplaatste volumes van 1200 m2
optimalisatie van het herstelde evenwicht tussen park en bebouwing. economisch gezien onwaarschijnlijk
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
B
I
E
D
I
N
G
B
I
E
D
I
N
G st erk word t b e pa al d d oor het ond erl ig g end b usi nessc oncep t (e r is in f ei te sprake van st erk exp loi ta ti eg ed reve n va stg oed ) kunne n wij d aa r in het ka de r va n d e ze st udi e g een ui tsp ra a k ove r d oen. S cena rio I V houde n we d erha lve b uit en b esc houwing .
I N L E ID IN G Op b as is va n de ze st ud ie he bb en wi j voor de d ive rse g eb ouwen waa rd eri nge n op g est el d. Op de ze waa rd eri nge n zou e en e ve nt uele b ied in g na ar ons inz icht moge n worde n ge ba se erd . W ij l icht en hi er ac hte ree nvolg en s t oe we lke f a ctore n nad ere invl oed he b be n op de bi ed ing , hoe d e bi ed ing zou worde n opg eb ouwd e n h oe de ze b ied in g zi ch verhoud t t ot d e f eit el ij k op 27 novemb er 2008 i nge di end e b ie di nge n. Me t a nde re woord en: hoe concurre rend zou de ze b ie di ng zi jn t .o. v. d e 24 in ge di end e b ied ing en?
Dit ge ld t i n f e it e ook voor d e wa ard eri ng voor ee n c ult urel e invulli ng e n e en re sta ura nt /horec a-voorz ie ning . Dit be t ekent da t wi j voor de s cena rio’s I , II en I I I i n di t st ad ium a lle en ui tsp ra ken kunne n doe n voor d e door ons g ed ef ini ee rde woonp rogramma ’s . Hoe wel s cena rio V (k ant oorontw ikkel ing ) zoa ls g ezeg d niet onze voorkeur g enie t, doe n w ij voor de vol led ig he id w el e en uit sp ra ak ove r de mog el ij k onde rli gg end e wa ard eri ng.
B I E D I N G S F A C T OR EN
Voor de grond g eb onde n woning en reke nen wi j met een g emi dd el de vri j-op -na a m-verkoop pri js (p rij sp eil n ovemb er 20 08) va n (a f ge rond ) € 3.080 p er m2. Voor de ap p art eme nte n is d eze g emi dd el de VON-p rijs € 3 .160 p er m2. De p rij s pe r pa rkee rpl aa t s be dra a gt € 25.0 00.
De hoog te va n de ui te ind el ij ke bi ed ing h ang t i n s te rke mat e a f van het te rea li sere n p rog ra mma en d e d aa rb ij b ehore nde opb reng stverwa cht ing . Deze heef t uit era a rd e en grot e re la ti e met de b e oord eli ng van d iver se va st goe d( de el )mark te n. De d oor on s g e de fi nie erd e sce nari o’s i n de p rog ra mma mix l ei de n d erha lve t ot ve rschil le nde b ie d ing en: p rogramma en be trok ken va st goe dd e elma rkt en p er sce nar io’s ve rschi lle n on de rling , wa armee de ond erl eg g er voor d e wa ard eri ng ve rschil t.
De huur pri js voor k ant oorruimt e he bb en wi j va st ge st eld op g emi dd eld € 180 p er m2. He t d aa rb ij g eh ant ee rde brut o aa nva ngsr end ement ind ice ren wi j op 6, 75% . Voor de vil la s chat t en wi j in d at de e ind waa rd e, zoa ls g eze gd med e a fha nkel ij k va n het ui te ind el ij ke prog ra mma, z ich b ewe eg t t usse n € 1.9 00.00 0 en € 2.30 0.00 0. Ge le t op d e d oor ons g ei ndi cee rd e verb ouwing skost en voor va n c a. € 1.0 00.00 0 resul te ert di t in e en b ied ing tus sen € 900 .000 e n € 1 .300. 000.
Een a a nta l f ac tore n z ij n d a arn aa st van b el ang op d e uit ei nde li jke b ied in g en d oor ons i n het k ad er van d e rei kwi jd te va n d ez e st udi e voora lsnog bui te n be schouwi ng g ela t en: 1. 2. 3.
kost en bod emveront rei nig ing b ehe erskost en f isca a l reg ime te n a a nzi en va n de g e bouwe n
Ui tg a and e van d e hie rvoor omsc hreven sc ena rio´s voor de school en d e g ymza a l zou een b ie di ng b inne n een b a ndb ree dt e van € 600 .000 (a p pa rt ement e n) en € 800. 000 (ka nt oor) vera nt woord zi jn.
OP B O U W B IE D I N G
De t ota le bi ed ing voor d e loca t ie zou d aa rmee tuss en € 1.5 00.00 0 en € 2.10 0.00 0 e uro (p rijs pe il novemb er 200 8) moge n b ed ra ge n.
De b ie di ng val t g rofw eg ui te en in t we e de le n: 1. 2.
b ied in g voor d e t e re sta ure ren vil la , b ied in g voor d e he rontw ikke ling va n school en g ymza a l.
Ge le t op he t f ei t d at de wa a rde ring va n e en hot el on twi kkel ing
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
Atelier 100
41
VE R G EL I J K I N G B I ED IN G EN
Spreiding biedingen Prinsen Bolwerk 3 te Haarlem
Bieding (euro's) 5000000
W anne er we d e sp re id ing v an d e d oor ons b ere kend e b ie di nge n ve rge li jke n me t d e we rkel ij k ing ed ie nde bi ed ing en, conc lud ere n w ij het volg e nde :
4500000
4000000
Er zi jn in t ota al 24 bi ed ing en op d e sl uit ing sd at um va n de i nschri jvi ng b ij g eme ent e Ha a rlem i nge di end . Me t onze b ie d ing v an € 2.1 00.00 0 zoud en wij bi j de top -5 va n de hoog st ing ed ie nde b ie d ing en b ehore n. In d e g ra fi ek word t d e b an db ree dt e van onze b ie d ing u it ge druk t in he t g ee l ge arc eer de g eb ie d e n zo ve rge li jkb aa r g ema ak t met de 2 4 fe it el ijk u it ge bracht e b ie di nge n.
3500000
3000000
2500000
Bieding zonder kantoor 2000000
Da arb ij te kenen wi j a an d at de hoogst e 3 b ie di nge n ste rk af we ke n va n de ov eri ge i nze ndi nge n. De ze 3 b ied in ge n b ed roe ge n me er d an € 3.0 00.00 0. W ij b et wij f ele n het of in d e hui di ge ma rkt , wa arb ij fi na ncie ring v an ris icovol le va st g oe d proj ect en e rnsti g i s b e moe il ijk t, d ez e b ied ing en g est and zoud en kunne n worde n ge da a n zond e r d a t d e ge st eld e kwa lit ei ts eis en word en a ang et a st.
Bieding met kantoor
1500000
1000000
500000
0
inschrijvers 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Be la ng rijk ve rschi l met onz e pot ent ie le b ie di ng i s da t d e d oor ons t e pl eg en ka p it aa ls inve st eri nge n ( sloop koste n, bouw kos te n) aa nmerke lij k la g er zi jn, he t a fze t vol ume g ering e r i e n da a rmee he t t ota le i nve ste ring sri sico a anz ie nlij k is b ep erk t. Overi ge ns heb be n wij b eg re pe n d a t g eme ent e Ha arl em hee f t g ekozen voor de h oog st e b ied in g. De ze b ied i ng is g eb a see rd op e en ont wikke lin g va n ee n k ant oorconce pt en d e vest ig ing va n ee n hot el- rest a ura nt in d e vi lla .
42
Atelier 100
Prinsen Bolwerk 3, Een studie naar behoud door ontwikkeling
P R I N S E N
3
B O L W E R K
H A A R L E M
h oog wa ar d ig w o nen i n e en
pa rkac hti ge set ti ng
m u s e u m e x po s itie
li ever
h o te l- re s ta u ra n t
ge en
zo nn i ge
kan to re n
t er ra s sen
a a n he t wa t er e n o p h et b i n n en t er r ei n
mu s eu m boot s topt voor de deu r
b e h o u d
i n d i c a t i e
b i e d i n g
een
studie
op t i m a le
bele v in g
va n h et
naar
p ar k
d o or d e
€1.500.000 €2.100.000
tran s paran te ge ve ls
bete re dim en s ion erin g va n d e gy m za a l d oo r s loop va n d e kopvolu m es
lo s ko ppe lin g h et
pa rk
g e d e el t el i j k h er n i eu w d
va n
rol t
de
v illa
en
he t
z ic h
u it
over
h et
h e r ge br u i k e ve n wic h t
va n
g e sl oop te
tu ss en
pa rk
s ch oo l ge bo u w bin n en ter rei n bou w m ater ial en en beb ou wi n g
door
ontwikkeling
C
O
L
O
F
O
N
atelier 100 is een multidisciplinair bureau voor stedelijke (her)ontwikkelingsopgaven.
VLV Consultancy is in 2008 opgericht door Danny van Leeuwen MRE en gespecialiseerd in vastgoedvraagstukken van gebouw- tot gebiedsniveau.
Wij werken op projectbasis met ervaren professionals en jong afgestudeerden aan vraagstukken op het gebied van stedelijke vernieuwing, revitalisering, transformatie en conceptontwikkeling.
VLV Consultancy combineert haar brede ervaring in gebiedsontwikkelingen bij lokale overheden met waarderings- en investeringsvraagstukken voor een expertisecentrum van een vastgoedbank.
atelier 100 verbindt de wereld van ontwerpers en tekenaars aan de wereld van juristen en rekenaars en maakt doordachte concepten gekoppeld aan verantwoorde exploitaties.
Wij adviseren opdrachtgevers op het gebied van haalbaarheidsanalyses, taxatievraagstukken, vastgoedtransacties (koop en huur), gebiedsontwikkeling en PPS.
Wij zijn gevestigd in Haarlem, in een van de leukste straatjes van de Burgwalbuurt.
Daarnaast bieden wij diensten aan op het gebied van projectmanagement.
Spaarnwouderstraat 100 2011 AG HAARLEM
Spaarnwouderstraat 100 2011 AG HAARLEM
www.atelier100.nl
www.vlvconsultancy.nl
m: 06 - 30 79 17 90
m: 06 - 30 79 17 90
atelier 100 bestond in het kader van deze studie uit: VLV Consultancy, architectenbureau werner kamp en Bouwkundig Ingenieursbureau Jurgen Ditzel. De vormgevng van deze uitgave alsmede alle in deze uitgave opgenomen fotograe en (schets)ontwerpen zijn afkomstig van atelier 100, tenzij anders vermeld. atelier 100 heeft bij haar werkzaamheden de zorgvuldigheid in acht genomen die van haar kan worden verwacht. Aan de getoonde informatie in deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
bouwkundig ingenieursbureau
JURGEN DITZEL
.NL
WWW.
SPAARNWOUDERSTRAAT 49 2011AB HAARLEM TEL 0235328661 0644014498
[email protected]
