Qfszú>
Irományszám :
gya és Hlvett lq 44 '1 .Í."
1 ~ott 7015 MÁJ 1 2015. évi . . . törvény A társasházak, lakásszövetkezetek követeléseivel kapcsolatos egyes jogszabályo k módosításáró l 1. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997 . évi CXLI. törvény 25 . § (2) bekezdése az alábbira változik: „(2) Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az a természetes vagy jogi személy, jog i személyiséggel nem rendelkez ő szervezet, akit (amelyet) az ingatlan-nyilvántartásba jogosultkén t bejegyeztek, illetve aki (amely) a bejegyzés folytán jogosulttá, illetve kötelezetté válna, a feljegyzé s rá nézve elő nyt vagy terhet jelentene, továbbá az ingatlan-nyilvántartási eljárás bejegyzett joga vagy a javára, illetve terhére feljegyzett tény megváltozását vagy törlését eredményezné . Az ingatlan nyilvántartási eljárásban ügyfél az eljárást kezdeményez ő hatóság, valamint az adatváltozás t bejelentő személy is, továbbá az a társasház, lakásszövetkezet, amelynek épületében az adot t ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyféli jogállással rendelkez ő személy lakásingatlana található .” (2)Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997 . évi CXLI . törvény 27/A . §-a az alábbira változik: „27/A . § Az eljárás megindításáról az ingatlanügyi hatóság azt az ügyfelet értesíti, akinek a z ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogának törlését, illetve akivel szemben vételi jo g bejegyzését kérik, továbbá azt a társasházat, lakásszövetkezetet, amelynek épületében az e § szerin t értesítendő ügyfél ingatlana található . Az értesítést az ingatlanügyi hatóság az ügyfél ingatlan nyilvántartásba bejegyzett lakcímére, illetve székhelyére kézbesíti . Az értesítés mell őzhető, ha a hatóság az eljárás megindítását követ ő nyolc napon belül a kérelmet érdemi vizsgálat nélkül elutasítja, vagy az eljárást megszünteti .” (3)Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997 . évi CXLI . törvény 32 . § (1) bekezdése az alábbi új, h) ponttal egészül ki : „[(1) Az okiratnak – ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson – tartalmazni a kell.) h) a társasház, a lakásszövetkezet igazolását arról, hogy az ingatlan tulajdonosának ninc s közösköltség-tartozása.
2. § (1) A hitelintézetekr ől és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013 . évi CCXXXVII. törvény (a továbbiakban : Hpt.) 98 . §-a az alábbi új, (la) bekezdéssel egészül ki : „(1 a) A bels ő szabályzatnak kötelez ő tartalmaznia az arra vonatkozó rendelkezéseket, hogy a pénzügyi intézmény csak akkor köthet – társasházi vagy lakásszövetkezeti lakásra – lakáshitelre vonatkozó szerz ődést, ha a hiteligényl ő bemutatja a társasház közös képvisel őjének, illetve a
lakásszövetkezet elnökének igazolását arról, hogy a hiteligénylőnek nincs közösköltség-tartozása . Az igazolás kötelező formáját és tartalmát a pénzügyi intézmény üzletszabályzata tartalmazza ." (2) A Hpt . 278. § (1)bekezdése az alábbi új, h) ponttal egészül ki: „[278. 5 (1) A hitel- és a kölcsönszerződés általános szerződési feltételeit magában foglaló üzletszabályzatnak tartalmaznia kell legalább] arról szóló tájékoztatást, hogy a lakás célú hitelszerződés megkötésének feltétele – társasházi vagy lakásszövetkezeti lakás esetében – a társasház közös képviselője, illetve a lakásszövetkezet elnöke által kiállított igazolást bemutatása arról, hogy a kérelmez őnek nincs közösköltség-tartozása annak a lakásnak a tekintetében, amelyre az ügyfél a hitelszerződést meg kívánja kötni.” h) az
3. § (1) A bírósági végrehajtásról szóló 1994 . évi LIII. törvény (a továbbiakban : Vht.) 155. § (1) bekezdése helyébe az alábbi rendelkezés lép : „(1) Az árverés sikertelen, h a a) nem tettek vételi ajánlatot, vagy a felajánlott vételár nem érte el az ingatlan becsértékének felé t vagy – lakóingatlan esetében – a 147 . (3) bekezdésében foglalt feltételek fennállása esetén a 70%át; b)az árverési vevő az árverési jegyzőkönyvet nem írta alá; c) az árverési vev ő nem fizette be vagy nem utalta át a teljes vételárat az árveréstől számított 1 5 napon belül, illet őleg a végrehajtó által a vételár megfizetésére adott határid őn belül ; vagy d)a társasház vagy lakásszövetkezet, amelyben az árverésre bocsátott ingatlan található, nem tett – a végrehajtó ilyen tartalmú értesítését ől számított 30 napon belül – az ingatlan becsértéknek felét , vagy – lakóingatlan esetében – a 147 . 5 (3) bekezdésében foglalt feltételek fennállása esetén a 70% át elérő vételi ajánlatot .” (2) A Vht. 157.
5
(1) bekezdése helyébe az alábbi szöveg lép :
„(1) A végrehajtó az ingatlant a felek, vagy az érintett társasház, lakásszövetkezet kívánságára – az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken – árverésen kívül, d e árverési vétel hatályával adja el .” (3) A bírósági végrehajtásról szóló 1994 . évi LIII. törvény 165. § (1) bekezdése az alábbi új, fa) ponttal egészül ki: 4(1) Ha a befolyt összeg nem fedezi a végrehajtás során behajtani kívánt valamennyi követelést, a kielégítési sorrend – a követelések jogcímét alapul véve – a következőJ fa) a társasház, a lakásszövetkezet által megel őlegezett illeték, eljárási díj, végrehajtásiköltség-el őleg,"
4. §
E törvény 2015 . szeptember 1-jén lép hatályba .
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁ S A törvényjavaslat általános indokául a Lakásszövetkezetek és Társasházak Érdekképviselet i Szakmai Szövetsége, valamint a Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetsége álta l számomra jelzett, a gyakorlatban tapasztalható problémák szolgálnak. Az általuk leggyakrabban tapasztalható nehézség az, hogy a lakástulajdonosok úgy terhelik meg az ingatlanukat, hogy el őzőleg jelentő s közösköltség-tartozást halmoznak fel, amelynek megtérítésére – az ingatlan esetlege s árverezése esetén – nincs esély . A javaslat célja tehát olyan eljárási szabályok inkorporálása, amelye k lehetővé teszik, hogy a társasház, a lakásszövetkezet idejében tudomást szerezzen arról, hogy a z ingatlantulajdonos megterhelni készül az ingatlanát, illetve hogy a társasház, a lakásszövetkeze t hozzájárulására is szükség legyen mindehhez . A javaslat a hitelt nyújtó pénzintézetek számára is előnyös, hiszen így pontosabb képet alkothatna k a szerz ődő fél valós vagyoni helyzetér ől . Annak az ügyfélnek, aki a közös költséget sem képe s kiegyenlíteni, nyilvánvalóan lehetetlen lesz a banki törlesztő részletek megfizetése . RÉSZLETES INDOKOLÁ S Az 1. §-hoz
Gyakori probléma, hogy az ingatlantulajdonos úgy értékesíti az ingatlanát, hogy a közösköltségtartozását nem egyenlíti ki . Máskor olyan jelent ős összeggel terheli meg az ingatlant, hogy a z ingatlan árverezése során a társasház, a lakásszövetkezet követelését annyira hátrasorolják, hog y esély sincsen a hátralék beszedésére . Az új tulajdonos ugyanakkor tehermentesen szerzi az ingatlant, így a közösköltség-hátralék megfizetésére sem kötelezhet ő. A javaslat értelmében a társasházat, a lakásszövetkezetet megilletné az ügyfél jogállása, így id őben értesülne arról, hogy a tulajdoni lapra hitelt kívánnak bejegyeztetni, és a közösköltség-tartozásra hivatkozva meg is fellebbezhetné a bejegyz ő döntést. A2.§hoz
Gyakori probléma, hogy a jelentő s közösköltség-hátralékot felhalmozók még banki jelzálogjogga l is megterhelik az ingatlanukat, így a társasház vagy lakásszövetkezet még a végrehajtási eljárá s keretében sem jut hozzá az üzemeltetési- (közös)költség-tartozás rendezéséhez, mivel az utóla g bejegyzett banki jelzálog miatt a kielégítési sorrendben hátrébb kerülhet . A bankok érdeke is az , hogy tudják, egy notórius tartozó kíván hitelt felvenni, mert ebben az esetben mérlegelniük kellene , hogy adnak-e hitelt. A3. §-hoz
A társasház, a lakásszövetkezet a jelenlegi gyakorlat szerint jellemz ően csak utólag értesül arról , hogy valamely ingatlant árverés útján értékesítették . A javaslat megteremti a lehet őséget arra, hogy
a társasház, a lakásszövetkezet idejében tudomást szerezzen az árverésr ől, ső t arra is, hogy – amennyiben erre lehet ősége van – a becsült értéken, árverés nélkül juthasson hozzá az ingatlanhoz . Ez azért is előnyös, mert így – a tartozást felhalmozó tulajdonos kiváltásával – a többi lakás értéke is emelkedhet . Gyakorta előfordul, hogy az ingatlant olyan befektet ők vásárolják fel – általában a gyors továbbértékesítés reményével –, amelyek csak tovább gyarapítják az el őző tulajdono s közösköltség-hátralékát . Ilyen esetekben a tulajdonosok közösségének is érdeke lenne az ingatlan t megvásárolni, hogy esetleg kés ő bbi bérbeadás vagy továbbértékesítés útján hozzájussanak jogo s követelésükhöz . A javaslat értelmében a társasház, a lakásszövetkezet követelése a kielégítési sorban el őrébb sorolódik, így megvan az elvi lehetőség arra, hogy a társasház, a lakásszövetkezet hozzájusson a felhalmozott hátralék összegéhez, de legalábbis annak egy részéhez . A4.§hoz Hatályba léptet ő rendelkezés, amely – a törvényjavaslat tavaszi ülésszakon történ ő elfogadásának esetén – kellő felkészülési időt is biztosít.
ORSZÁGGYŰ LÉSI KÉPVISEL Ő
dr. Kövér Lászl ó az Országgyűlés elnöke részére helyben tárgy : törvényjavasla t
Tisztelt Elnök Úr ! Az Alaptörvény 6 . cikk (1) bekezdése, valamint az egyes házszabályi rendelkezésekr ől szóló 10/2014. (II. 24.) OGY határozat 31 . skk. §§-ai alapján A társasházak, lakásszövetkezetek követeléseivel kapcsolatos egyes jogszabályok módosításáról címmel a mellékelten csatolt törvényjavaslato t terjesztem elő .
Budapest, 2015 . május 11 .
Tisztelettel:
dr. Szabó Szabolc s független országgyűlési képvisel ő Együtt
