Oriënterend bodemonderzoek

Oriënterend bodemonderzoek VME Ligging

: Paleisstraat 138 - 140 : Antwerpen

Syndicus VME : Jalo Beheer Aanvraag risicogrond gemeente op 2/10/2014 Ontvangen antwoord gemeente op 25/11/2014 -

VME is gelegen op risicogrond VME is NIET gelegen op risicogrond

Oriënterend onderzoek noodzakelijk :

JA NEEN

Oriënterend onderzoek uitgevoerd in het verleden Oriënterend onderzoek uitgevoerd op / /2014 Verslag verstuurd OVAM op / /2014

Jalo Beheer

Is uw eenmalig oriënterend bodemonderzoek reeds ingepland? Bent u syndicus of mede-eigenaar van een appartementsmede-eigendom op een risicogrond? In bepaalde situaties moet een eenmalig oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd tegen 31 december 2014! Wanneer is een eenmalig oriënterend bodemonderzoek tegen 31 december 2014 verplicht? Volgens het Bodemdecreet (artikel 30bis) moet een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars voor 31 december 2014 in volgende gevallen: 1° voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom was een risico-inrichting gevestigd op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is (bijvoorbeeld: voorheen was een fabriek aanwezig, momenteel zijn er lofts onder vorm van gedwongen mede-eigendom gevestigd op de locatie); 2° in de gemeenschappelijke delen was een risico-inrichting gevestigd die bestemd was ten behoeve van de gedwongen mede-eigendom (bijvoorbeeld: er was in de gemeenschappelijke kelder een tank van 25.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het ganse appartementsgebouw). Bij afwezigheid van een vereniging van mede-eigenaars wordt het oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op initiatief en op kosten van de mede-eigenaars. Om te weten te komen of de grond een risicogrond is richt u uw vraag tot de gemeentediensten. Wanneer zij aangeven of de grond een risicogrond is, gaat u na of de grond zich in 1 van de 2 bovenvermelde situaties bevindt. In 2013 startte de OVAM met de inventarisatie van gedwongen mede-eigendommen op een risicogrond. Na verwerking van de inventarisatie schrijft de OVAM momenteel die gedwongen medeeigendommen aan die de eenmalige onderzoeksplicht tegen einde 2014 nog niet hebben nagekomen. Hoe te werk gaan om een oriënterend bodemonderzoek uit te voeren? U neemt allereerst contact op met een bodemsaneringsdeskundige. U richt best een prijsvraag aan meerdere erkende bodemsaneringsdeskundigen. Een lijst met erkende bodemsaneringsdeskundigen, is terug te vinden op: www.ovam.be/deskundigen . Eens de bodemsaneringsdeskundige is aangesteld, neemt die op basis van een vooronderzoek een aantal monsters van de grond en het grondwater. De resultaten worden verwerkt in een onderzoeksverslag, het oriënterend bodemonderzoek, dat bij OVAM moet ingediend worden. Wat indien na het oriënterend bodemonderzoek blijkt dat een beschrijvend bodemonderzoek nodig is? Als blijkt dat de bodemverontreiniging ernstig is, wordt de volgende stap ingezet: een beschrijvend bodemonderzoek. Het beschrijvend bodemonderzoek onderzoekt de probleemplaatsen meer in detail. Een bodemsaneringsdeskundige gaat na wat de omvang van de verontreiniging is en welk risico ze vormt voor mens en milieu. Pas na dat beschrijvend bodemonderzoek hebben we een precies beeld van de verontreiniging en weten we of saneringswerken noodzakelijk zijn. In het bodemdecreet is duidelijk omschreven wie initiatief moet nemen om het beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren en indien nodig de bodem te saneren. De saneringsplichtige (dat is in volgorde de exploitant, gebruiker en eigenaar van de grond waarop de bodemverontreiniging tot stand kwam) moet het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering uitvoeren. Deze saneringsplichtige kan de kosten van de sanering terugvorderen bij de aansprakelijke, doorgaans de veroorzaker van de verontreiniging. Moet de vereniging van mede-eigenaars het beschrijvend bodemonderzoek altijd laten uitvoeren? Een vereniging van mede-eigenaars van een gedwongen mede-eigendom (VME) wordt volgens het Bodemdecreet beschouwd als een gebruiker van een mede-eigendom. Als uit het oriënterend bodemonderzoek blijkt dat een beschrijvend bodemonderzoek noodzakelijk is, maant de OVAM de

VME aan om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren. Hoe kan de VME aantonen dat hij als gebruiker niet saneringsplichtig is? De VME (met gebruiker als hoedanigheid) moet aantonen dat zij de verontreiniging niet heeft veroorzaakt en dat de verontreiniging tot stand kwam vooraleer zij de grond in beheer kreeg. Als in het eenmalig oriënterend bodemonderzoek bijvoorbeeld een verontreiniging wordt aangetroffen die afkomstig is van de voormalige activiteiten op de grond, dan wordt de vereniging van mede-eigenaars vrijgesteld. Als de VME wordt vrijgesteld van de saneringsplicht en als het duidelijk is dat geen enkele individuele eigenaar de veroorzaker van de verontreiniging is, worden de individuele eigenaars niet aangemaand, ook al waren ze van de aanwezigheid van de risico-inrichting op de hoogte. De individuele eigenaars worden dus impliciet vrijgesteld van de saneringsplicht. Dit betekent dat het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering verder worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de OVAM. Als blijkt dat individuele eigenaars wel de veroorzakers zijn van de verontreiniging, worden deze door de OVAM aangeschreven om het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering uit te voeren. Wat gebeurt er met de saneringsplicht wanneer een eigenaar een kavel wenst te kopen als het eenmalige oriënterend bodemonderzoek aangeeft dat er verdere maatregelen noodzakelijk zijn? Hoe staat het met de saneringsplicht van nieuwe individuele eigenaars? Een eigenaar die een appartement koopt nadat het eenmalig oriënterend bodemonderzoek is gebeurd en waarbij de nieuwe eigenaar op de hoogte is van de aanwezigheid van een bodemverontreiniging zal niet als saneringsplichtige worden beschouwd, tenzij er duidelijke aanwijzingen bestaan dat hij de bodemverontreiniging in kwestie heeft veroorzaakt. Een verkoop wordt daardoor niet belemmerd. Meer informatie rond de onderzoeksplicht bij appartementen vindt u op de webpagina www.ovam.be/mede-eigendommen .

Bodemonderzoek bij appartementen • • •

Eenmalig oriënterend bodemonderzoek Onderzoeksplicht bij overdracht Periodieke onderzoeksplicht

Eenmalige onderzoeksplicht tegen 31 december 2014 Bent u syndicus of mede-eigenaar en valt uw goed onder de gedwongen mede-eigendom? Is uw bodem vervuild? Dan is het mogelijk dat u tegen 31 december 2014 een eenmalig oriënterend bodemonderzoek moet uitvoeren. • • •

Algemene informatie rond bodemonderzoeken Specifiek voor gedwongen mede-eigendommen waarvoor de eenmalige onderzoeksplicht geldt Informatie bij het antwoordformulier

Wanneer eenmalige bodemonderzoeksplicht? Volgens het Bodemdecreet (artikel 30bis) moet een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars voor 31 december 2014: •

•

Als voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom een risico-inrichting gevestigd was op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is (vb. vroeger was een fabriek aanwezig, momenteel zijn er lofts onder de vorm van gedwongen mede-eigendom gevestigd op de locatie); Als in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd was die bestemd was ten behoeve van de gedwongen mede-eigendom (vb. vroeger was er in de gemeenschappelijke kelder een tank van 25.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het hele appartementsgebouw).

Bij afwezigheid van een vereniging van mede-eigenaars wordt het oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op initiatief en op kosten van de mede-eigenaars zelf.

Invulformulier De OVAM startte in 2013 een project rond de onderzoeksplicht bij appartementen en andere vormen van gedwongen mede-eigendommen. Met dit project informeert de OVAM de verenigingen van mede-eigenaars en syndici, maar ook vastgoedmakelaars over de onderzoeksverplichting voor gedwongen mede-eigendommen op een risicogrond. Een belangrijke eerste stap is het verschaffen van informatie rond de onderzoeksplicht. Daarnaast wenst de OVAM ook de gedwongen medeeigendommen te inventariseren door middel van het antwoordformulier.

Algemene informatie rond bodemonderzoeken

Wat is een risicogrond en wat is een risico-inrichting? Een risicogrond is een grond met een verhoogde kans op bodemverontreiniging. In de milieuvergunning vindt u 1 of meer rubrieken. Die vergelijkt u met de Vlarem-indelingslijst (bijlage 1 van Vlarem I) kolom 8. Een inrichting met in kolom 8 de Vlarebocategorie A, B of O is een risicoinrichting. Een risicogrond is een grond waarop zich een risico-inrichting bevindt of bevond. De huidige Vlaremindelingslijst (bijlage 1 van Vlarem I) vindt u op http://navigator.emis.vito.be.

Hoe laat u een bodemonderzoek uitvoeren? U neemt eerst contact op met een bodemsaneringsdeskundige. Vraag om welk type deskundige het gaat. Voor oriënterende bodemonderzoeken komen zowel bodemsaneringsdeskundigen type 1 als type 2 in aanmerking. Voor het uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek, het opstellen van een bodemsaneringsproject en het begeleiden van bodemsaneringswerken is een bodemsaneringsdeskundige type 2 nodig. Een lijst met erkende bodemsaneringsdeskundigen vindt u op www.ovam.be/deskundigen. Eens de bodemsaneringsdeskundige is aangesteld, neemt die op basis van een vooronderzoek een aantal monsters van de grond en het grondwater. Als blijkt dat de bodemverontreiniging mogelijk ernstig is, gaat u over naar de volgende stap: een beschrijvend bodemonderzoek.

Wat als er een beschrijvend bodemonderzoek nodig is? Het beschrijvend bodemonderzoek onderzoekt de probleemplaatsen meer in detail. Een bodemsaneringsdeskundige gaat na wat de omvang van de verontreiniging is en welk risico ze vormt voor mens en milieu. Pas na dat beschrijvend bodemonderzoek krijgen we een precies beeld van de verontreiniging en weten we of saneringswerken noodzakelijk zijn. In het Bodemdecreet is duidelijk omschreven wie het initiatief moet nemen om het beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren en indien nodig de bodem te saneren. De saneringsplichtige (dat is in volgorde de exploitant, gebruiker en eigenaar van de grond waarop de bodemverontreiniging tot stand kwam) moet het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering uitvoeren. Deze saneringsplichtige kan de kosten van de sanering terugvorderen bij de aansprakelijke, doorgaans de veroorzaker van de verontreiniging.

Specifiek voor gedwongen mede-eigendommen waarvoor de eenmalige onderzoeksplicht geldt Hoe gebeurt praktisch de aanmaning en vrijstelling van de saneringsplicht bij deze gedwongen mede-eigendommen?

Een vereniging van mede-eigenaars van een gedwongen mede-eigendom wordt volgens het Bodemdecreet beschouwd als een gebruiker van een mede-eigendom. Als uit het oriënterend bodemonderzoek blijkt dat een beschrijvend bodemonderzoek noodzakelijk is, zal de OVAM de vereniging van mede-eigenaars aanmanen om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren. Hoe kan de vereniging van mede-eigenaars aantonen dat hij als gebruiker niet saneringsplichtig is? De vereniging van mede-eigenaars (met gebruiker als hoedanigheid) moet aantonen dat zij de verontreiniging niet heeft veroorzaakt en dat de verontreiniging tot stand gekomen is vooraleer zij de grond in beheer kreeg. Als in het eenmalig oriënterend bodemonderzoek bijvoorbeeld een verontreiniging wordt aangetroffen die afkomstig is van de voormalige activiteiten op de grond, dan wordt de vereniging van mede-eigenaars vrijgesteld. Als de vereniging van mede-eigenaars wordt vrijgesteld van de saneringsplicht en als het duidelijk is dat geen enkele individuele eigenaar de veroorzaker van de verontreiniging is, worden de individuele eigenaars niet aangemaand, ook al waren ze van de aanwezigheid van de risico-inrichting op de hoogte. De individuele eigenaars worden dus impliciet vrijgesteld van de saneringsplicht. Dit betekent dat het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering verder worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de OVAM. Als blijkt dat individuele eigenaars wel veroorzakers zijn van de verontreiniging, worden deze door de OVAM aangeschreven om het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering uit te voeren. Wat gebeurt er met de saneringsplicht wanneer een eigenaar een kavel wenst te kopen als het eenmalige oriënterend bodemonderzoek aangeeft dat er verdere maatregelen noodzakelijk zijn? Hoe staat het met de saneringsplicht van nieuwe individuele eigenaars? Een eigenaar die een appartement koopt nadat het eenmalig oriënterend bodemonderzoek is gebeurd en waarbij dus de nieuwe eigenaar op de hoogte is van de aanwezigheid van een bodemverontreiniging zal niet als saneringsplichtige worden beschouwd, tenzij er duidelijke aanwijzingen bestaan dat hij de bodemverontreiniging in kwestie heeft veroorzaakt. Een verkoop wordt daardoor niet belemmerd.

Wat bij overdracht van een kavel onder gedwongen mede-eigendommen? Bij een overdracht van een risicogrond moet er steeds een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden. Er is geen verplichting om een oriënterend bodemonderzoek uit te voeren in het kader van overdracht voor de situaties van de gedwongen mede-eigendommen waar de eenmalige onderzoeksplicht voor 31 december 2014 geldt, namelijk •

•

voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom was een risico-inrichting gevestigd op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is (vroeger was een fabriek aanwezig, momenteel zijn er lofts onder vorm van gedwongen mede-eigendom gevestigd op de locatie); in de gemeenschappelijke delen was een risico-inrichting gevestigd die bestemd was ten behoeve van de gedwongen mede-eigendom (vroeger was er in de gemeenschappelijke kelder een tank van 25.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het ganse appartementsgebouw).

Als een overdracht plaatsvindt nadat het eenmalig oriënterend bodemonderzoek is uitgevoerd en ingediend bij de OVAM, zal dit onderzoek op het bodemattest worden vermeld.

Informatie bij het antwoordformulier De OVAM wenst de risicogronden met een gedwongen mede-eigendommen te inventariseren door middel van een antwoordformulier. Daarom vragen wij u om het antwoordformulier dat u kan downloaden van deze webpagina in te vullen, aan te kruisen welke situatie van toepassing is voor de gedwongen mede-eigendom en naar de OVAM op te sturen of te faxen. U vindt de contactgegevens bovenaan het formulier.

Werd de grond met de mede-eigendom reeds onderzocht? Vul de gegevens van het oriënterend bodemonderzoek dan zeker in op het antwoordformulier. Zo kan uw dossier bij de OVAM vervolledigd worden. U merkt dat de OVAM een onderscheid maakt naargelang het doel van de risico-inrichting (alleen voor een privatieve kavel of voor de gemeenschap), de locatie van de risico-inrichting (in een privatieve kavel of in de gemeenschappelijke delen) en het moment waarop de risico-inrichting aanwezig is of was. Dit onderscheid vertaalt zich ook in een onderscheid naar de onderzoeksverplichting. Zo bestaat er in sommige gevallen de verplichting een oriënterend bodemonderzoek te laten uitvoeren in het kader van overdracht, of bestaat er een periodieke onderzoeksverplichting. Voor bijkomende informatie kan u ons bereiken via onze infolijn op het nummer 015 284 137 of via [email protected].

Welke situatie is van toepassing voor de mede-eigendom en de risico-inrichting? Kruis de situatie die van toepassing is voor de gedwongen mede-eigendom aan op het antwoordformulier:

1. Vóór de vestiging van de gedwongen mede-eigendom was een risico-inrichting gevestigd op de grond met gedwongen mede-eigendom

Voorbeelden: •

Op het kadastraal perceel waarop het appartementsgebouw zich bevindt, was er vroeger een leerlooierij die afgebroken werd. Bijvoorbeeld: rubriek 25.1.1. “Installaties voor het looien van huiden met een verwerkingscapaciteit van meer dan 12 ton eindproducten per dag” Vlarebocategorie B.

•

Een oude brouwerij, niet meer in gebruik, werd verbouwd en opgedeeld in appartementen. Bijvoorbeeld: rubriek 10.1.2° b) “Mouterijen, bierbrouwerijen evenals inrichtingen voor het bereiden van spuitwaters, frisdranken, alcoholische dranken of likeuren, cider, vruchtenwijn, schuimwijn, enz. alsmede drankconditioneringsbedrijven en bottelarijen, met een geïnstalleerde totale drijfkracht van meer dan 100 kW tot en met 500 kW, wanneer de inrichting volledig of gedeeltelijk is gelegen in een gebied ander dan industriegebied” Vlarebocategorie O.

2. In de gemeenschappelijke delen was een risico-inrichting gevestigd die bestemd was ten behoeve van de mede-eigendom Voorbeeld: •

In de gemeenschappelijke kelder werd stookolie opgeslagen met een totale inhoud van meer dan 20.000 liter voor de verwarming van alle kavels in het gebouw. Nu is die tank verwijderd.

In de situaties 1. en 2. is een eenmalig oriënterend bodemonderzoek verplicht tegen 31 december 2014 in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars.

3. In de gemeenschappelijke delen is een risico-inrichting aanwezig ten behoeve van alle kavels Voorbeeld: •

In een gemeenschappelijke kelder is een opslag van meer dan 20.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het gehele appartementsgebouw.

In situatie 3. is een periodiek oriënterend bodemonderzoek nodig in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars. Kijk zeker op www.ovam.be/periodiekeplicht voor meer informatie over de periodieke onderzoeksverplichting.

4. In een privatieve kavel is of was een risico-inrichting gevestigd, uitsluitend bestemd voor die privatieve kavel Voorbeelden: •

Een droogkuisbedrijf op de gelijkvloerse verdieping van een appartementsgebouw wordt overgedragen.

5. In de gemeenschappelijke delen is of was een risico-inrichting aanwezig uitsluitend ten behoeve van een privatieve kavel Voorbeelden: •

In de gemeenschappelijke grond zijn brandstoftanks (stookolie > 20.000 liter) aanwezig, enkel ten behoeve van een privatieve kavel zijn.

In de gemeenschappelijke grond zitten 3 brandstoftanks die dienen voor het privatief gebruik van het tankstation dat zich op de gelijkvloerse verdieping bevindt. In de situaties 4. en 5. is een oriënterend bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van een overdracht van de privatieve kavel waarvoor de risico-inrichting bestemd is, op initiatief en op kosten van de overdrager.

6. Op de grond zijn en waren geen risico-inrichting aanwezig In deze situatie is er geen onderzoeksverplichting in het kader van het Bodemdecreet.

Opgelet! Een combinatie van situaties is ook mogelijk. Bijvoorbeeld: vroeger bevond zich op de grond een fabriek en nu is er een appartementsmede-eigendom gevestigd met in de gemeenschappelijke delen een ondergrondse stookolietank van meer dan 20.000 liter voor de verwarming van het volledige appartementsgebouw. In dit voorbeeld is een eenmalig oriënterend bodemonderzoek tegen 31.12.2014 noodzakelijk, nadien moeten enkel nog periodieke bodemonderzoeken uitgevoerd worden omwille van de aanwezigheid van de stookolietank.

Onderzoeksplicht bij overdracht Voor mede-eigendommen op een risicogrond is een oriënterend bodemonderzoek bij overdracht van een privatieve kavel noodzakelijk in de volgende 2 gevallen: • •

In de over te dragen privatieve kavel is of was een risico-inrichting (vb. drukkerij, laboratorium) aanwezig In het gemeenschappelijke deel is of was een risico-inrichting uitsluitend bestemd voor de over te dragen privatieve kavel aanwezig (vb. tankstation: de tanks zijn gelegen in het gemeenschappelijke deel).

Het oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd door de overdrager en moet samen met de melding van overdracht worden overgemaakt aan de OVAM alvorens de overdracht plaatsvindt. Bij overdracht moet er een bodemattest beschikbaar zijn.

Het oriënterend bodemonderzoek moet over het volledige kadastrale perceel worden uitgevoerd.

Periodieke onderzoeksplicht Bij gedwongen mede-eigendommen op een risicogrond wordt, zoals bij andere risicogronden, een periodiek oriënterend bodemonderzoek opgesteld indien in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd is die dient voor alle kavels, vb. in de gemeenschappelijke kelder is een opslagtank van meer dan 20.000 liter

stookolie aanwezig voor de verwarming van verschillende kavels van het appartementsgebouw. Binnen welke termijn het eerste oriënterend bodemonderzoek moet worden opgesteld en met welke periodiciteit nadien de onderzoeken moeten plaatsvinden, worden bepaald in art. 61 en 62 van het Vlarebo. Afhankelijk van het moment waarop de exploitatie van de risico-inrichting werd aangevat, wordt een periodiciteit vastgelegd van 20 jaar voor Vlarebo-code A en 10 jaar voor Vlarebo-code B. Een veel voorkomend voorbeeld hiervan is de verwarming van een appartementsgebouw: een opslagtank van meer dan 20.000 liter (en minder dan 500.000 liter) stookolie bevindt zich in de gemeenschappelijke delen van het gebouw en dient voor de verwarming van verschillende kavels. Rubriek 17.3.6.2° Vlarebo-code A art. 62 Vlarebo : hiervoor geldt een periodieke onderzoeksplicht om de 20 jaar.