Bijlage A - Notitie evaluatie startersregeling voor de woningmarkt (Deze tekst is afgeleid van de inhoud van het oorspronkelijke B&W voorstel d.d. 17 januari 2006)
Beoogd resultaat Een betere afstemming op de wensen van de woningmarkt. Inleiding Door de gemeenteraad is een bedrag ad. € 1.000.000,00 beschikbaar gesteld voor starters op de woningmarkt. Bij de invoering van de startersregeling per 1 oktober 2004 is afgesproken om na één jaar de werking van de regeling te evalueren. Deze evaluatie moet duidelijk maken wat de effecten van de regeling zijn en of de doelgroep wordt bereikt. De evaluatie heeft tot doel de startersregeling te verbeteren en (nog) beter af te stemmen op de wensen van de markt. Aan de beroepsmatig betrokken groep (makelaars, hypotheekbemiddelaars en hypotheekverstrekkers) is een vragenlijst toegezonden. Bij de toewijzing van de laatste lening op 28 februari 2006 was het plafond bereikt en waren er 31 startersleningen verstrekt tot aan een totaal van € 1.052.042,00. Dit leidt tot een gemiddeld leningsbedrag ad. € 33.937,00. Deze cijfers geven aan dat er een duidelijke behoefte is aan dit instrument. Dit in tegenstelling tot de tegenvallende resultaten van de koopsubsidieregeling van het Ministerie van VROM (Wet bevordering eigen woningbezit) waarvan de verwachtingen niet zijn ingelost.(Zie bijlage 4, koopsubsidie VROM). Op bijlage 1, 2 en 3A wordt nader ingegaan op de details van de verstrekte leningen. Tussenevaluatie Op 6 april 2005 is de raadscommissie Omgeving per brief geïnformeerd door wethouder W. van der Zwaag over de stand van zaken op dat moment. Geconcludeerd is toen het volgende: • • • •
Op dat moment was er nog sprake van een beperkt gebruik van de regeling; De voorwaarde tot het minimaal één jaar onzelfstandig wonen werkt belemmerend; Ook van buiten Hoogeveen is belangstelling getoond voor de startersleningen; Bevordering van bekendheid van de regeling is wenselijk.
Diverse publicaties in huis-aan-huis bladen en informatieverstrekking via de gemeentelijke website hebben inmiddels geleid tot een forse toename van het aantal leningen. Definitie begrip starter: In de verordening, hoofdstuk 3, Toepassingsbereik, artikel 6, lid 1 A, is het begrip starter als volgt opgenomen: Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen van in de gemeente Hoogeveen woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar onzelfstandig wonen. Bedoeld wordt de groep nog thuis wonende jongeren voor wie de kansen op de koopwoningmarkt gering zijn. Bij de totstandkoming van de regeling is bewust gekomen voor een begrenzing van de doelgroep: een huishouden dat voor het eerst een zelfstandige woning betrekt en is aangewezen op de goedkope en betaalbare voorraad huur- en koopwoningen. Gebleken is echter dat ook vanuit de groep reeds zelfstandig wonende huurders grote be-
1
langstelling bestaat voor de regeling. Reeds bij de tussenevaluatie waren er veel signalen ontvangen van belangstelling tonende zittende huurders. Continuering van de huidige startersregeling / aanpassing van de regeling Er was nog geen ervaring opgedaan met deze regeling. Een evaluatiemoment geeft de mogelijkheid de regeling bij te stellen indien daar aanleiding toe is en voorts om te toetsen of de aannames kloppen en of de met de regeling beoogde doelen behaald worden. We kunnen constateren dat de regeling goed is aangeslagen bij de betreffende doelgroep. Opvallend is dat alle leningen zijn verstrekt voor aanvragen in de plaats Hoogeveen en geen enkele in de dorpen. Van de 31 aanvragers zijn er 23 afkomstig uit Hoogeveen en 8 uit de dorpen. In de Nota Wonen 2005-2015 wordt ook aandacht gevraagd voor de problematiek rond starters op de woningmarkt. Als oorzaak van deze problematiek wordt genoemd o.a. het gebrek aan aanbod van starterswoningen in de dorpen en in het buitengebied. Het woningaanbod dat specifiek bestemd is en bereikbaar is voor de huidige starters betreft met name de flats zonder lift en de etagewoningen in de goedkope sector (huur en koop). Ook enkele beneden- en bovenwoningen en portiekwoningen kunnen gerekend worden tot de bereikbare voorraad voor de starters. In totaal gaat het om zo’n 2.070 woningen, waarvan 2.046 in de plaats Hoogeveen. Ik merk nog op dat uit de knelpuntenpot van de provincie Drenthe er de komende 5 jaar 150 woningen, 30 per jaar, in de dorpen kunnen worden gebouwd. De conclusie is dat de huidige situatie vraagt om een continuering van de regeling. Het instrument de startersregeling is het geëigende middel om uitvoering te geven aan de wens om de starter te helpen. Gezien de in de Nota Wonen geuite wens om ook in de dorpen nieuwbouw voor starters te plegen, liggen er kansen om de starters de helpende hand te bieden. Ook zal moeten worden bekeken welke rol de plaatselijke woningcorporaties kunnen spelen in dit geheel. Discussiepunten aanpassing regeling Hieronder volgen een aantal mogelijkheden die bij continuering van de regeling een positief effect kunnen hebben op de werking van de regeling.
Vergroting doorstroming / verruiming tot ook huurdersmarkt Reeds vermeld was de grote vraag vanuit de huidige huurdersmarkt naar startersleningen. Een verruiming van de regeling tot ook de groep huurders zal een dubbel effect hebben: naast de starter op de koopmarkt wordt ook de woningzoekende op de huurmarkt geholpen. Er wordt een goedkope huurwoning leeg achtergelaten wat weer de doorstroming bevordert. In de Nota Wonen 2005-2015 wordt ook het belang aangegeven van bevordering van de doorstroming. Financiële middelen t.b.v. het startersfonds De continuering van de regeling en de vergroting van de reikwijdte van de regeling zullen forse financiële inspanningen vergen. Uitgaande van de 31 verstrekte leningen in 17 maanden, zal dit bij het huidige gemiddelde van ongeveer € 34.000,00 per lening, ruim € 800.000,00 per
2
jaar betekenen. Bij het betrekken van ook de huurdersmarkt zal het aantal leningen beduidend hoger zijn en zal er meer in de regeling moeten worden geïnvesteerd. Deze investeringen zullen vooral de komende jaren moeten plaatsvinden. Immers, pas na de eerste drie jaar begint de geldlener (na een inkomenstoets) met rente en aflossing te betalen. Vanaf januari 2008 zullen we de eerste betalingen ontvangen. Van de terug ontvangen gelden kunnen opnieuw leningen worden uitgezet. Uit rekenmodellen van het SVN met simulaties van inkomensstijgingen blijkt echter dat niet meteen al in het vierde jaar forse terugbetalingen kunnen worden verwacht. Bij de simulaties is uitgegaan van inkomensstijgingen van 1%, 3% en 5% en een geschatte tussentijdse verkoop van 10 % per vijf jaar. Bij een inkomensstijging van 5% is de ontvangst van rente en aflossing zo’n € 37.000,00, zodat in het vierde jaar slechts één lening kan worden verstrekt. Het vijfde en zesde jaar geven een vergelijkbare hoogte aan. In het zevende jaar wordt de opbrengst geschat op ± € 77.000,00, wat 2 leningen betekent. Vanaf het zevende t.m. het vijftiende jaar wordt de jaarlijkse opbrengst aan rente en aflossing steeds op tussen de € 70.000,00 en € 80.000,00 geraamd. Uit de tussentijdse aflossingen door verkoop kunnen ook weer leningen worden verstrekt. Uitgaande van de aanname van tussentijdse verkopen van 10 % per 5 jaar, levert dat na 5 jaar € 91.000,00 op wat de uitgifte betekent van 2 à 3 leningen. Na 10 jaar wordt dit bedrag op € 76.000,00 geraamd en na 15 jaar op € 57.000,00. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten Bij B&W besluit d.d. 26 april 2005 is € 300.000,00 gereserveerd uit onze middelen bij het Stimuleringsfonds VHV Ned. Gem. voor het verplaatsen van 60 bergingen aan de Castor, Pollux en Regulus. Het doel was het vergroten van de sociale veiligheid en dus de leefbaarheid. In februari 2006 is gebleken dat e.e.a. niet van de grond kwam en een onhaalbare kaart bleek. Dit bedrag kan dus weer opnieuw worden ingezet binnen de kaders van het SVN. In 2000 en 2001 is door de gemeenteraad besloten om bij de inzet van onze middelen bij het SVN prioriteit te geven aan stedelijke vernieuwing- en herstructurerings-gebieden. Voorgesteld wordt nu om de toepassing te verruimen en een bedrag van € 300.000,00 aan te wenden voor starters. Opbrengsten verkopen gemeentelijke huurwoningen Een mogelijkheid om het startersfonds te voeden is om de opbrengsten van de verkoop van gemeentelijke huurwoningen hier in te storten. Deze werden voorheen gestort in de Reserve Volkshuisvesting. Deze bedroegen in 2003 € 141.000,00, in 2005 € 145.000,00 en in 2006 tot heden (naar verwachting) € 265.000,00. Dit laatste bedrag betreft een woning die op zeer korte termijn zal worden verkocht. Vrijvallende middelen BWS storten in het startersfonds Een andere mogelijkheid om het startersfonds te voeden is om de vrijvallende middelen - als gevolg van de verkoop van sociale koopwoningen van door de gemeente gesubsidieerde woningen op voet van het Besluit Woninggebonden Subsidies – in het fonds te storten. Bij de aanvang van de regeling is er uit de vrijvallende BWS middelen een bedrag ad. € 409.000,00 in het startersfonds gestort. Dit als gevolg van verkopen uit de jaren 1995 tot en met 2004. In deze 10 jaren zijn er 35 woningen verkocht wat heeft geleid tot dit bedrag. Vanaf 2005 tot heden bedraagt het bedrag aan vrijvallende middelen slechts € 20.214,55. We mogen echter
3
aannemen dat ook in de toekomst er nog regelmatig verkopen van deze categorie woningen zullen plaatsvinden. Inbouwen leeftijdsgrens Eén aanvrager die zich heeft aangemeld was (als senior) langer dan een jaar inwonende bij één van zijn kinderen. Volgens de definitie in de verordening kan deze gegadigde wel een beroep doen op de regeling. Hij behoort echter niet tot de beoogde doelgroep. Een mogelijkheid om dit soort situaties te vermijden is om een leeftijdsgrens in te bouwen. In de Nota Wonen 2005-2015 wordt de een leeftijdsgrens van 25 jaar genoemd voor de starter. Partner van buiten de gemeente In de definitie van de starter wordt gesteld dat de aanvrager in de gemeente Hoogeveen moet wonen. De praktijk leert echter dat niet elke partner van een aanvrager binnen de gemeente woonachtig is. Of nu dit nu de minst of de meestverdienende partner is, is niet relevant; voorgesteld wordt om ook een buiten de gemeente woonachtige partner in de regeling op te nemen. Economische binding Om verhuizingen naar de gemeente te stimuleren zou ook een economische bindingseis kunnen worden gesteld. Om in aanmerking te komen voor een aanvraag voor een starterslening moet er sprake zijn van een economische binding voor personen die werken binnen of vanuit de gemeente Hoogeveen. Indexering hoogte koopsom en inkomen Vanuit de professioneel betrokken groep kwam regelmatig de vraag of er een indexering van toepassing is op de in de regeling genoemde grenzen. Voorgesteld wordt om hieraan tegemoet te komen en bij een vervolg van de regeling over te gaan tot indexering van de hoogte van de koopsom van de woning en van de hoogte van het inkomen. Risico’s Er zijn geen financiële risico’s verbonden aan het verstrekken van de startersleningen, aangezien zowel de eerste lening als de starterslening onder Nationale Hypotheek Garantie worden verstrekt. Bij de berekening van de hoogte van de starterslening wordt getoetst op 90 % van het inkomen. Evaluatieonderzoek / enquête Zoals reeds gemeld is aan de beroepsmatig betrokken groep (makelaars, hypotheekbemiddelaars en hypotheekverstrekkers) een vragenlijst toegezonden. Het evaluatieonderzoek is onderverdeeld in de volgende onderwerpen: de achtergrond van de regeling, informatie en communicatie, de procedure en het product starterslening. De 50 verzonden vragenlijsten leverden 6 schriftelijke en telefonische reacties op. Het aantal ingevulde en geretourneerde vragenlijsten bedroeg echter slechts 2. Deze zeer lage respons geeft geen duidelijke indicatie over hoe deze beroepsgroep de regeling ziet. Wel gaven de hypotheekbemiddelaars aan dat de communicatie met de geldverstrekkers beter zou kunnen verlopen.Veel geldgevers kenden het product nog niet of waren niet bereid tot medewerking aan de regeling. De reacties gaven overigens wel aan dat de startersregeling wordt gezien als een goed instrument om de bereikbaarheid van woningen voor starters op de koopwoningmarkt te vergroten.
4
Conclusies / samenvatting Het doel van de evaluatie was om de startersregeling te verbeteren en (nog) beter af te stemmen op de wensen van de markt. Deze evaluatie moet duidelijk maken wat de effecten van de regeling zijn en of de doelgroep wordt bereikt. Sinds de invoering per 1 oktober 2004 zijn er 31 startersleningen verstrekt. Bij de invoering was er geen indicatie voor het aantal aanvragen wat op jaarbasis zou kunnen worden verwacht. Wel was bekend dat vanuit de bevolking er een vraag bestond naar middelen om de starter behulpzaam te zijn bij zijn pogingen om op de kopersmarkt te slagen. De conclusie is dan ook dat deze 31 aan jongeren verstrekte leningen aangeeft dat de doelgroep wordt bereikt. Luisterend naar de signalen vanuit de markt zou een aanpassing van de regeling en de uitbreiding tot de groep huurders beter aansluiten bij de wensen van de markt. De uitkomsten van de discussie rond de eerder genoemde discussiepunten moeten leiden tot een continuering en aanpassing van de regeling. Overige bijlagen Bijlage 1: Bijlage 1 bevat een overzicht van de kenmerken van de leningen, de aanvragers en de woningen. Bijlage 2: Op bijlage 2 wordt een overzicht weergegeven m.b.t. de huishoudsituatie, de koopsom, de totale verwervingkosten, het woningtype, bestaande bouw of nieuwbouw, de hoogte van het inkomen en de hoogte van de lening. Het verschil tussen de koopsom kosten koper en de totale verwervingskosten wordt gevormd door de kosten voor achterstallig onderhoud, de verbeteringskosten en de overdrachtskosten. Deze overdrachtskosten bedragen 12 % voor bestaande bouw en 8 % voor nieuwbouw. Bijlage 3A Op bijlage 3A wordt een overzicht gegeven van de aanvragers en de hoogte van de toegewezen leningen. Bijlage 4 Toelichting op koopsubsidie van VROM.
5
