ONTWIKKELINGSVOORSTEL VOOR SELECTIE-OPGAVE
1
NOVEMBER 2014
INHOUDSOPGAVE VOORWOORD
pag.
1
INTERPRETATIE VAN DE OPGAVE bestaande situatie richtinggevende uitgangspunten marktbeeld: de nieuwe realiteit gevoeligheden en aandachtsvelden
2 3 5 8
PROCES- EN PLANVOORSTEL -
Vraaggestuurd proces betekenis doelgroepbenadering onze aanpak voor De Slinger West Planstudie ambitie en sturende ontwikkelingsprincipes ruimtelijk/programmatische basisopzet
10 10 11 12 13 13 15
TOELICHTING OP TOETSINGSCRITERIA
vraaggestuurd ontwikkelen grondwaarde draagvlak bij omwonenden inpassing in de omgeving parkeeroplossing duurzaamheid
BIJLAGEN BIJ DE INDIENING: - referentieproject
2
29 30 30 31 32 32
VOORWOORD Het doet ons deugd te zijn uitgenodigd als kandidaatopdrachtgever voor de ontwikkeling en realisatie van De Slinger West in de gemeente Houten. In De Slinger West zien wij een uitdagende opgave, die wij met veel enthousiasme zouden willen oppakken. Wij merken daarbij op, dat u met FLORIE en van den HEUVEL bv een partij aan u kunt verbinden die als al bijna 60 jaar bestaand familiebedrijf met zowel het zelf ontwikkelen als zelf realiseren van nieuwe projecten een ruime ervaring en staat van dienst heeft opgebouwd. Ook in de gemeente Houten. Onze organisatie is vrij compact en laat zich leiden door ambitie, korte lijnen en daadkracht. Wij beheersen het gehele proces van ontwikkeling tot en met de realisatie en oplevering en stellen de kwaliteit en service voor onze klanten centraal. Waar gewenst c.q. noodzakelijk gaat onze eigen expertise gepaard met een gerichte inschakeling van specialisten op diverse terreinen, vanuit het brede netwerk dat wij door de jaren heen hebben opgebouwd. In het kader van uw selectieprocedure doen wij u hierbij ons voorstel voor de plan- en procesaanpak toekomen. Naast ons vertrekpunt om de door u verlangde grondopbrengst van in totaal € 1,95 mio excl. Btw te realiseren, wordt in het bijzonder stilgestaan bij hoe wij het vraaggestuurd ontwikkelen, het draagvlak bij omwonenden, de inpassing in de directe omgeving alsmede de duurzaamheid van het productaanbod menen te optimaliseren. Hieraan vooraf gaat een interpretatie van de opgave, waarbij de uitgangssituatie alsmede de in acht te nemen gevoeligheden en aandachtsvelden worden belicht. In de bijlage is het gevraagde referentieproject opgenomen. Wij hebben de vrijheid genomen om ons voorstel behalve in woorden ook in beelden kenbaar te maken. Daartoe is een beroep gedaan op het architectenbureau MIX, dat niet alleen over een ruim ontwerpoeuvre beschikt, maar ook kan steunen op veel ervaring met effectief en efficiënt vraaggestuurd ontwikkelen. Zowel particulier en collectief opdrachtgeverschap als consumentgericht ontwikkelen in velerlei gradaties maken hier deel van uit. De verrichte planstudie is gebaseerd op de exacte oppervlakte en maatvoering van de locatie en doet recht doet aan de betreffende locatie- en omgevingskenmerken en aan de gestelde randvoorwaarden. Uitkomst is een aantrekkelijke grondgebonden planopzet met een totaal van 32 tot 36 woningen. Doordat wij juist de keuzes bieden voor de potentiële kopers om in de beukmaat te variëren is het aantal woningen niet definitief vast. Om onze duurzaamheidsambitie voor energieneutrale woningen gestalte te geven, hebben wij adviesbureau Mabutec gevraagd ons met raad en daad bij te staan. Bovendien is De Keizer Makelaarsgroep geraadpleegd voor adviezen en een mogelijke inbreng voor doelgroepbenadering, promotie en consumentenwerving, woningtaxaties en verkooptraject, alsmede hypotheekbemiddeling en -afsluiting tegen gunstige condities. Voor nadere informatie treft u bijgaand tevens profielschetsen van ons bedrijf en van de betrokken bureaus aan. Wij hebben met plezier aan de indiening gewerkt en zien uw reactie met veel belangstelling tegemoet. 1
INTERPRETATIE VAN DE OPGAVE BESTAANDE SITUATIE Plangebied De Slinger ligt zeer centraal in de gemeente Houten, in het zuidwestelijk deel van het centrumgebied. De locatie en omgeving hebben een veelkleurig karakter, tot uitdrukking komend in een vrij sterke menging van functies en bebouwingstypologie. Gezien de nabije ligging van onder andere NS- en busstation, fietstransferium, theater De Slinger, scholengemeenschap De Heemlanden en winkelcentrum Het Rond kan het gebied worden gekenschetst als een vrij dynamische, stedelijke centrumzone. De Slinger West heeft een omvang van circa 7.000m2, is -m.u.v. het transformatiegebouw- geheel gemeentelijk eigendom en biedt vooralsnog plek aan voormalige basisschool De Regenboog en een pakeerterrein. Rondom liggen zorgcentrum Het Haltnahuis, eengezinswoningen aan Kamillehof en Hoefbladhof, scholengemeenschap De Heemlanden en het toekomstig te ontwikkelen terrein van De Slinger Oost.
In termen van plancondities, is sprake van een passende infrastructuur voor woningbouw en van het vigerende Bestemmingsplan Houten Centrum 2006, dat met de benoemde bestemming Wonen, Gemengde doeleinden en onderwijs, Verblijfsdoeleinden en Groendoeleinden de beoogde ontwikkelingsrichting in principe zonder benodigde wijziging mogelijk maakt. Voor de verkeersafwikkeling van en naar de locatie worden specifieke eisen gesteld (o.a. gebruik van de Zuidtunnel). Stedenbouwkundig en programmatisch geldt geen blauwdruk voor de ontwikkeling en is er dus veel ruimte voor een creatieve inbreng ten aanzien van de markt- en planbenadering.
2
RICHTINGGEVENDE UITGANGSPUNTEN Uitgangspunt is dat de Slinger in de komende periode zowel ruimtelijk als functioneel een transformatie ondergaat, die in het teken staat van een verdere verrijking en verlevendiging van het centrum van Houten. Daarbij is een gefaseerde ontwikkeling en realisatie aan de orde, waarbij De Slinger West zal vooruitlopen op De Slinger Oost. Hiermee gaat ook een duidelijk verschil in ontwikkelingsrichting gepaard. Plangebied De Slinger West zal worden getransformeerd naar een aantrekkelijke nieuwe woonbuurt. Deze transformatie moet ook nadrukkelijk anticiperen op de toekomstige aanpak van De Slinger Oost, waar een nieuw cultuurplein is voorzien, rondom begrensd door een stedelijk milieu met het theater, een nieuwe bibliotheek, (gestapeld) stedelijk wonen en evt. kleinschalige kantoorbebouwing. In dat kader wordt mede aandacht gevraagd voor de vormgeving van de woonbebouwing aan de oostelijke zijde, die een ruimtelijke en mogelijk (deels) functionele relatie met het cultuurplein van De Slinger Oost aangaat.
3
De typologie, het aantal woningen en de ruimtelijke verschijningsvorm van het nieuw te realiseren milieu van De Slinger West zijn op voorhand niet vastgelegd, juist ook om een optimale, vraaggestuurde invulling mogelijk te maken. Deze marktbenadering zal nadrukkelijk onderdeel zijn van de gemeentelijke beoordeling, terwijl daarnaast de inpassing van het plan in zijn omgeving, het draagvlak bij omwonenden en de duurzaamheid van het plan/product als expliciete toetsingscriteria gelden. Voorwaardelijke eis is dat voor de door de gemeente bouwrijp aan te leveren grond een bedrag van € 1,95 mio exclusief BTW wordt betaald. De uit 2011 daterende scenariostudie van Geurst & Schulze, vervaardigd in samenwerking met Rein Geurtsen Urban Design en Goudappel Coffeng, heeft geen bestuurlijk vastgestelde status. Wel biedt het belangwekkende inzichten voor een nadere uitwerking en voor de afwegingen die hierbij aan de orde zijn wat betreft onder meer ruimtelijke structuur, bouwhoogtes, bebouwingsvormen, haalbare kwaliteiten en belevingswaarden alsmede de onderlinge positionering van De Slinger West versus De Slinger Oost. De drie modellen voor De Slinger West variëren van 35 grondgebonden woningen tot een planomvang van 46 à 51 woningen, in een mix van grondgebonden woningen, appartementen en woon-werkunits. De bouwhoogte reikt daarbij tot maximaal 4 lagen aan de oostelijke zijde, in relatie tot het toekomstige cultuurplein. Voor De Slinger Oost wordt, afhankelijk van het te hanteren torenelement in 8 of 12 lagen, een ontwikkeling van 47 à 58 appartementen in de zone tussen cultuurplein en het spoor gesuggereerd.
Duurzaamheid staat voor de ontwikkeling en realisatie van het plan hoog in het vaandel. De energieprestatienorm van de nieuwe woningen vormt hiervoor een specifiek toetsingscriterium, waarbij als uitgangspunt geldt om een hoog mogelijke score te halen en tegelijkertijd de meerkosten ervan voor de toekomstige bewoner goed in de hand te houden.
4
MARKTBEELD: DE NIEUWE REALITEIT Herstel, maar nog vrij broos en in een nieuw daglicht Na een lange crisisperiode met een fors dalende afzet van koopwoningen, sterk dalende prijzen, een oplopend woningaanbod in (vooral) de bestaande voorraad en een beperkte aanvoer van nieuwe koopwoningenprojecten, toont de woningmarkt in de loop van 2014 gelukkig weer tekenen van herstel. De ‘positieve teneur’ staat in direct verband met het toegenomen consumentenvertrouwen, dat zich volgens de Vereniging Eigen Huis zelfs op het hoogste niveau sinds tien jaar bevindt! Fundamenten voor die opwaartse beweging in de koopsector liggen in het bijzonder in de aanhoudend extreem lage rente, de licht aantrekkende economie, de verwachting dat woningprijzen nu eerder gaan stijgen dan verder zullen dalen, de uitgestelde vraag gedurende de marktcrisis, de (soms zeer snel) stijgende huurprijzen en de huidige doch eindige schenkingsregeling. Oude en nieuwe woonaspiraties groeien opnieuw. Men is weer meer bereid om tot actie over te gaan en een verhuizing c.q. de aankoop van een nieuwe/andere woning serieus te overwegen. Ook de angst en terughoudendheid vanwege het eerst wilen verkopen van de bestaande eigen woning blijken daarbij geleidelijk te zijn afgenomen. Dit betekent evenwel niet dat het allemaal weer ‘rozegeur en maneschijn’ is en de weg naar oude bekende marktwaarden weer is ingeslagen en bereikbaar is. Het herstel is nog licht en broos en is bovendien niet alomvattend maar verbonden aan specifieke marktsegmenten. Het positieve sentiment in de woningmarkt wordt nog altijd bedreigd door diverse factoren. Deels liggen deze in de sfeer van beleid en voorwaarden: de jaarlijks teruglopende rente-aftrek op de inkomstenbelasting en de verplichting tot aflossing van het ‘bijleenbedrag’ in 30 jaar, de jaarlijkse beperking van de leencapaciteit op aanraden van het NIBUD en de lastig te herfinancieren restschuld van de oude woning. Deels in meer in sociaal-economische en maatschappelijke sfeer, zoals de kwetsbare internationale situatie met een voortdurende dreiging van ‘ontvlambare brandhaarden’, de toch blijvend hoge werkloosheid, de veelal tegenvallende pensioenen, de afnemende ‘loan to value rate’ e.d. Meer direct aan de woningmarkt zelf verbonden, is er ook angst voor het mogelijk weer (snel) opdrogen van passend en betaalbaar aanbod en voor de stokkende doorstroming tot in de hoge prijsklassen (boven ca. € 700.000 verloopt het nog moeizaam) waardoor de lengte van verhuisketens wordt begrensd. Daarenboven geldt hier evenwel een nieuwe realiteit, namelijk dat de oude tijden van welhaast ongelimiteerde 5
groei als voorgoed voorbij moeten worden beschouwd en de markt versneld zijn overgang van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde heeft doorgemaakt. De woonconsument heeft het nadrukkelijk meer voor het zeggen, oriënteert zich breed, wenst zeggenschap en keuzes, en beslist pas over positief over een nieuwe aankoop als het aanbod optimaal aan zijn/haar wensen voldoet. Woningmarkt Houten Ook in de gemeente Houten is een opmerkelijk herstel zichtbaar. Echter, deze manifesteert zich in het aantal woningtransacties en nog niet zozeer in de hoogte van woningprijsniveaus. Het prijsniveau stabiliseert duidelijk en op het al wat oudere, hoger geprijsde aanbod zou hier en daar zelfs nog eenmalig een relatief forse prijscorrcetie op zijn plaats zijn. Verwacht mag worden, dat pas geleidelijk -bij een aanhoudende groei in de woningvraag- ook de prijzen meer zullen gaan aantrekken. Op 1 juli 2014 waren in de bestaande bouw al meer woningen verkocht dan gedurende het gehele jaar 2013. Een herstel, dat zich na de zomervakantie lijkt te hebben doorgezet. Omloopsnelheden nemen toe, het aanbod neemt voor het eerst sinds jaren af en de prijsvorming kan zich in geval van complete, mooi afgebouwde woningen op geliefde locaties weer wat positiever ontwikkelen. De grootste vraag (ca. 80%) is er naar woningen tussen € 175.000 en € 300.000 (zie diagram), omdat de maandlasten inclusief aflossing in dit segment hetzelfde of gunstiger zijn dan bij het huren van een vergelijkbare woning. De aflossing wordt (zeker bij starters) bovendien als een soort ‘spaarpot’ gezien. Nieuwe ontwikkeling, óók in Houten, is het transformeren van kantoorpanden naar starterswoningen. Hiervoor is marktdraagvlak in een klasse van vooral € 80.000 tot € 160.000, appellerend aan jongeren die niet of slecht kunnen huren en geen alternatieven in de koopsector kunnen vinden. Aantal zoekende serieuze kopers klasse € 100.000 tot € 600.000 Bron: Funda -Marktverkenner
Kansrijke en kwetsbare deelsegmenten Starters en jonge (doorstromende) gezinnen al dan niet uit Houten of Utrecht vormen op dit moment het overgrote deel van de kopers op de woningmarkt in Houten. De kwetsbare deelsegmenten in de markt zijn de (aanstaande) gepensioneerden, die negatieve effecten ondervinden 6
van hun pensioen, de hoogte op de aflossing van de hypotheek en de huidige waarde van de eigen woning. Veel van hen verkopen hun huis en gaan (vrije sector) huren en ‘eten de meeropbrengst van hun eigen huis op’. Ook hoger opgeleiden c.q. managers die hun salaris de afgelopen jaren hebben zien dalen, voorheen relatief duur kochten en fors financierden, vormen een kwetsbaar segment. Wat betreft woonvormen, is een wezenlijk marktgegegeven dat eengezinswoningen in de basis nog altijd een groter marktdraagvlak kunnen ontmoeten dan appartementen. Doelgroepen en levensstijl voor De Slinger West Aangezien de beoogde locatie voor Houtense begrippen evenals bijvoorbeeld Castellum als behoorlijk ‘stedelijk’ kan worden gekenschetst, is onze verwachting dat De Slinger West vooral aantrekkingskracht zal uitoefenen op nog relatief jonge mensen tot een gemiddelde leeftijd van circa 35 à 40 jaar die binnen een steenworpafstand van voorzieningen als de bioscoop, het station, de winkels, het station en de horeca willen wonen. Het bijpassende marktsegment zal vrij beheerst zijn en betrekking hebben op een prijsklasse tot circa € 300.000. Hun levensstijl zal naar verwachting vooral ambitieus, dynamisch, sportief en ‘quality time minded’ zijn. Uit de praktijk (bijvoorbeeld de verkoop van het plan Castellum) blijkt dat de Houtense ‘vijver’ met kandidaatkopers steeds opnieuw wordt aangevuld met nieuwe (jonge) huishoudens die: -
-
een financiële stap in hun carrière hebben gemaakt die kopen of doorstroming mogelijk maakt; voldoende spaargeld bijeen hebben gebracht of voldoende overwaarde op hun huidige woning hebben om het ‘tekort’ op de maximaal te verkrijgen hypotheek uit eigen middelen te kunnen aanvullen; een (werkende) partner hebben gevonden, waardoor ze samen een (duurdere) woning kunnen kopen; een gezinsuitbreiding hebben gehad of nog tegemoet zien, die leidt tot de behoefte aan een grotere woning; inzien dat hun huidige huurwoning qua maandelijkse lasten duurder of in ieder geval niet goedkoper is dan een koopwoning (ook bij een verplichting tot hypotheekaflossing in 30 jaar).
7
Potentieel concurrerend aanbod Bij de planvorming voor De Slinger West moet rekening worden gehouden met blijvende marktalternatieven. Concurrentie mag worden verwacht van doorlopende woningverkopen in de bestaande wijken ‘De Polders’, ‘Het Water’, ‘De Stenen’, die vanwege relatief kortstondige opleveringstermijnen, directe zichtbaarheid (‘What you see is what you get’) en een vrij complete uitvoering/afwerking kunnen lonken. Daarnaast komt concurrentiekracht vanuit nieuwbouw: - Stenen Poort West: hier komen begin 2015 nog een twintigtal grondgebonden koopwoningen in een prijsklasse van circa € 230.000 tot € 300.000 alsmede circa vijftig sociale huur- en vrije sectorhuurwoningen op de markt; - Castellum West: hier worden in 2015 de laatste gracht- en hofwoningen te koop aangeboden in een prijsklasse van circa € 230.000 tot € 320.000; - Hofstad IV: zowel Bouwfonds (OVH) als Megaprojecten hebben claims en gronden voor in totaal circa 400 woningen, bij een geschat prijsniveau van circa € 230.000 tot € 500.000; - Transformatie: in 2015 een tweetal projecten aan de Molenzoom met in totaal meer dan 130 (starters-)woningen, prijsklasse € 70.000 tot € 169.000. Geplaatst binnen dit kader zijn een onderscheidende planopzet, procesaanpak en marketing van groot belang, teneinde een krachtig wervend perspectief tegenover dit overige aanbod te kunnen plaatsen.
GEVOELIGHEDEN EN AANDACHTSVELDEN De veelkleurigheid van de omgeving van De Slinger West kan de neiging oproepen om te willen reageren op de diversiteit in bebouwing, functies en sfeer rondom. Juist ook vanwege de relatief beperkte schaalgrootte van het plangebied, zal dit evenwel leiden tot een versnipperde planopzet en een gebrek aan een sterke, samenhangende identiteit. Als gevolg daarvan zal het krachtig appelleren aan potentiële doelgroepen/leefstijlen c.q. de marktprofilering en –positie van het aanbod geweld worden aangedaan. Met het oog op de grondopbrengst is wellicht eveneens een verleidende gedachte om het aantal woningen te maximaliseren en daarom te kiezen voor (vooral) appartementen. Echter, De Slinger West heeft als type locatie een sterk ‘inbreidingsgehalte’, waar op voorhand geen zeer uitgesproken en uitnodigende condities voor gestapelde woningbouw voor handen zijn, in termen van een aantrekkelijke vrije ligging, uitzicht en bezonning. Gesteld kan worden dat feitelijk alleen op het niveau van de deellocatie aan de oostzijde, met een oriëntatie op het toekomstige cultuurplein, appartementen een reële optie kunnen zijn. Specifiek (ontwerp-)aandachtspunt zou hier dan wel zijn om het meest gunstige 8
uitzicht aan de oostzijde en het waarborgen van een optimale bezonning vanuit de westzijde met elkaar te verenigen. Dit zal effect sorteren op de wijze van woningontsluiting en mogelijk kostenverhogend uitpakken. Hierbij dient tevens te worden bedacht dat appartementenaanbod markttechnisch op dit moment erg kwetsbaar is en een bereidheid tot het doen van consessies in locatie- en productkwaliteit zeer risicovol is. Dit geldt des te meer vanwege de nog ruime keuzevrijheid in deze deelmarkt (zie onder meer de diverse koopappartementen in de bestaande voorraad, het actuele aanbod in project Castellum en het nog komende plandeel De Slinger Oost, waar meer stedelijkheid op zich ook meer aanleiding geeft tot gestapelde woningbouw). Geplaatst in die marktconstellatie zou aan een eventuele stapeling in onze optiek sowieso een erg beheerste invalshoek betreffende producten prijsklasse ten grondslag moeten liggen. In praktijk zou dit dwingen tot relatief kleinere appartementen resp. een ophoging van het woningaantal ter ondersteuning van de grondopbrengstpotentieel, resp. meer massaliteit, meer parkeerdruk en minder attractiewaarde van het woonmilieu. Binnen de opgave om een optimale aansluiting op de bestaande omgeving te bewerkstelligen, neemt het zo veel mogelijk waarborgen van de woonkwaliteit en belevingswaarde van bewoners in de grondgebonden woningen aan het Kamillehof verder een belangrijke plaats in. Dit dwingt tot een zekere ontspannenheid in de planopzet. Daarbij dient massaliteit absoluut te worden voorkomen en zal een ruimtelijke structuur en typologie moeten worden gehanteerd die de positie van het bestaande zo veel mogelijk respecteert. Ook dit aandachtspunt geeft alle aanleiding om gestapelde woonbebouwing en de bijkomende bebouwingshoogte en parkeerdruk op voorhand uiterst kritisch te beschouwen. De intrinsieke attractiewaarde van grondgebonden wonen wordt merendeels hoger gewaardeerd dan gestapeld wonen en maakt dergelijk aanbod gewild bij een breed publiek, los van de specifieke ‘finetuning’ die ook dan tussen locatie, doelgroep, planconcept en prijsstellingen leidend moet zijn. Daarbij komt dat -in termen van vraaggestuurd ontwikkelen- de individuele keuzevrijheid bij grondgebonden aanbod in principe ook volwaardiger tot uitdrukking kan worden gebracht. Niet slechts op het niveau van de indeelbaarheid en het gebruik van de woning, maar eveneens wat betreft de uitbreidingsmogelijkheden en de vormgeving van de gevel. Plantechnisch vormt de in de scenariostudie’s gepresenteerde ruimtelijke structuur met (steden-)bouwkundig doorlopende hoekoplossingen een bijzonder aandachtspunt waar het gaat om de inpassing van eengezinswoningen. Invulling van deze hoeken zal niet ten koste mogen gaan van kwaliteiten die nu juist zo eigen zijn aan grondgebonden wonen, zoals een goede buitenruimte, oriëntatie, bezonning en privacy, terwijl hier ook de woninggrootte en (meer-)kosten in relatie tot een haalbaar geachte prijsvorming bewaakt moeten worden. Voorstelbaar en onderdeel van de planstudie kan zijn om hier dan te kiezen voor een verbijzondering met specifieke (compenserende) kwaliteiten in de 9
grondgebondensfeer en/of voor (deels) kleinschalige accenten in de gestapelde sfeer. Juist ook in geval van een ruimtelijke continuïteit met een meer gevoelige combinatie van grondgebonden woningen en appartementen zal gewaakt moeten worden voor eventueel belastende effecten van stapeling op de algehele kwaliteitsbeleving van de eengezinswoningen. Duurzaamheid is tenslotte een belangrijk item, dat in de selectieopgave expliciet op het vlak van een hoge energieprestatie is benoemd en wij dan ook volwaardig willen meenemen in de ontwikkeling en realisatie van het nieuwe woonmilieu. Gelet op sociaal-maatschappelijke tendenzen en behoeften is een aandachtspunt hoe duurzaamheid daarnaast wellicht op meerdere fronten tot uitdrukking kan worden gebracht. In het bijzonder doelen wij op het waarborgen van een blijvende attractiviteit en gewildheid van buurten en wijken in de toekomst, waarbij het flexibel kunnen beantwoorden aan uiteenlopende woonaspiraties en doelgroepen essentieel is.
PROCES- EN PLANVOORSTEL VRAAGGESTUURD PROCES betekenis Het belang om potentiële woningvragers meer ontwerpinbreng en/of keuzevrijheid te bieden, staat buiten kijf: de tijden van ‘woningaanbod naar de markt duwen’ zijn al lang voorbij, woonconsumenten hebben het terecht veel meer voor het zeggen en dienen nadrukkelijk te worden verleid. Dit dwingt tot een benaderingswijze van woningontwikkeling en –afzet waarin zij hun stem en invloed kunnen laten gelden. Vraaggestuurd ontwikkelen kent daarbij meerdere dimensies, uiteenlopend van (individueel) particulier opdrachtgeverschap tot (groepsgericht) collectief opdrachtgeverschap tot (projectgericht) consumentgericht ontwikkelen, in velerlei gradaties. Hoe deze aanpak in praktijk het best kan worden vormgegeven, is sterk afhankelijk van de specifieke opgave. De locale marktsituatie, het beoogde markt/prijssegment en de ruimtelijk/typologische planopzet zijn in deze
10
belangrijke factoren. Zo is duidelijk, dat bij de (kavel-) ontwikkeling van duurdere vrijstaande woningen in principe eerder naar een vorm van particulier opdrachtgeverschap gegrepen zal worden dan bij de ontwikkeling van een fors en in prijs beheerst aanbod van geschakelde eengezins(rij-) woningen. Dit houdt direct verband met het aspiratieniveau en de financiële mogelijkheden van de doelgroep. Ook de aanwezige expertise betreffende het ontwikkel- en bouwproces en de houding tegenover zelfsturing en het bijkomende tijdbeslag zijn van betekenis. Niet iedereen is ‘in voor’ en ‘ingesteld op’ een sturende rol als opdrachtgever. Velen wensen een vorm van zeggenschap om een woning naar hun zin te krijgen, maar stellen ook prijs op ‘een helpende hand’. Primair gaat het om flexibiliteit in plattegrond, woninggrootte, verschijningsvorm (‘hier woon ik’) en om keuzeopties in afwerkings/uitrustingsniveau. Tegelijkertijd hecht men echter veelal ook aan een reeds bedacht, aantrekkelijk en inspirerend plan waarbinnen die woonaspiraties hun verfijning kunnen krijgen. Een principe van ‘vrijheid voor eigen inbreng binnen een conditionerend kader van ontwikkelingsrichting en keuzemarges’. Dit biedt het voordeel om van het type woonmilieu, de beeldkwaliteit en de belevingswaarde veel te kunnen uitstralen en hiermee het voorstellingsvermogen bij de consument te dienen (‘wat mag ik van de nieuwe woonbuurt/wijk verwachten?’), zonder dat de inbreng van individuele wensen wordt gefrustreerd. Daarnaast kan dit zeer waardevol zijn voor de planning en beheersbaarheid van de procesgang. doelgroepbenadering Krachtig inspelen op de vraagzijde van de woningmarkt impliceert feitelijk dat met planaanbod scherp wordt geappelleerd aan een of meer specifieke categorieën woningvragers. Praktijk is dat het vooraf exact definiëren van deze woningvragers moeilijker en welhaast onmogelijk is geworden. Individualisering , emancipatie en leefstijldifferentiatie zijn belangrijke tendenzen die hieraan ten grondslag liggen. Meetbare factoren als huishoudensssamenstelling, leeftijdscategorie en inkomensniveau zijn nog altijd van betekenis voor het gedrag en de woonvoorkeuren op de woningmarkt, maar hier doorheen loopt de erg in importantie toegenomen en moeilijk grijpbare ‘leefstijl’-dimensie. Denkbare huishoudens moeten zich qua leefstijl kunnen herkennen in wat de locatie, de omgeving en de plansfeer uitstralen. Hierin ligt zowel een ontwikkelings- als marketingopgave. Het aantrekken van deze huishoudens (=marktbereik door bewerkstelligen van ‘attention’ en ‘interest’) gaat daarbij vooraf aan het kunnen vastleggen van deze huishoudens als afnemers (=marktdraagvlak door bewerkstelligen van ‘desire’ en ‘action’). In die laatste fase van het daadwerkelijk ‘over de streep trekken van gegadigden’ is het ruimhartig willen en kunnen 11
faciliteren van koperswensen een zeer bepalende factor. Dit stelt eisen aan de vormgeving van het planconcept en de werkmethodiek voor planverfijning. onze aanpak voor De Slinger West Het vraaggestuurd werken voor De Slinger West willen wij ontwerptechnisch en organisatorisch daadkrachtig oppakken en in een aantal stappen vormgeven. Ontwerptechnisch zullen wij als startpunt een basisplan met (overwegend) eengezinswoningen en ruime keuzemogelijkheden ontwikkelen. Organisatorisch zullen wij ons proces vervolgens inrichten op een intensieve en effectieve communicatie en interactie met (potentiële) gegadigden. Eerste stap is dan is om de essenties van dit basisplan, de ambities en de aanwezige vrijheidsgraden voor de consument middels een leefstijlgerichte marketing te promoten en aldus belangstellenden te werven. Dit zal gepaard gaan met een afgewogen en creatieve inzet van media, vanuit het totale scala van billboard, advertentie, flyer, website, direct mail, social media, makelaarsnetwerk e.d. Daarna willen wij deze groep onderwerpen aan een interactieve marktconsultatie, door organisatie van een workshopachtige bijeenkomst waar de genodigde belangstellenden nadere informatie krijgen en hun reacties op verschillende onderdelen van het basisplan kunnen uiten. Deze bijeenkomst zal tevens worden benut voor het verkrijgen van meer inzicht in het profiel van deze belangstellenden en in de mate waarin zij daadwerkelijk geïnteresseerd zijn en bereid zijn om ook in het vervolgproces te participeren. Vervolgstap zal dan zijn om met deze inhoudelijke inbreng ons voordeel te doen en het basisplan waar nodig en mogelijk te optimaliseren. Aansluitend zullen wij potentiële kandidaatkopers uit de voorgaande marktconsultatie uitnodigen om dit geoptimaliseerde basisplan opnieuw onder hun aandacht te brengen. Deze bijeenkomst zal tevens worden benut om gegadigden te selecteren die de aankoop van een woning in het plan serieus overwegen en bereid zijn om een reserveringsovereenkomst te sluiten, gericht op een specifiek bouwblok, woningtype en kavelnummer.
12
Hierna volgt de eindfase waarin met de aangemelde kandidaatkopers afzonderlijk een traject van ‘individuele finetuning op woningniveau’ wordt doorlopen, door te inventariseren welke aanvullende detailwensen nog leven en deze zo mogelijk te realiseren. Einduitkomst van dit traject is een definitief woningontwerp en een koopovereenkomst. Het dienen van de belangen van de consument staat voor ons nadrukkelijk voorop. Een succesvolle ontwikkeling staat niet slechts in het teken van de realisatie van een concreet project, maar raakt direct ook de algehele continuiteit van ons bedrijf op langere termijn. Ter ondersteuning van de aankoopbeslissing kunnen wij de kandidaatkoper effectief bijstaan met evt. verkoop van de bestaande eigen woning, financiële dienstverlening en hypotheekbemiddeling. Na verkoop zullen wij ook zorgdragen voor een goede kopersbegeleiding en -informering tot aan het moment van woningoplevering. Wij zijn gewend om er werkelijk alles aan te doen om -met onze expertise op bouwkundig terrein, bouwcoördinatie, communicatie, advisering en garantiestelling via Woningborg- de consument te voorzien van de woning zoals hij/zij deze wenst. Doordat wij als organisatie alle facetten van ontwikkelen, consumentenbegeleiding, bouwen, opleveren en nazorg onder één dak verenigen, kunnen wij snel schakelen en evt. aanvullende (detail-)wensen -waar mogelijk- nog tot laat in de procesgang vervullen. Specifiek voor het project De Slinger West zullen wij twee van onze medewerkers voor kopersbegeleiding van A tot Z ter beschikking stellen.
PLANSTUDIE ambitie en sturende ontwikkelingsprincipes De ruimtelijke focus van de planstudie is gericht op het ontwerpen van een woonbuurtje met een herkenbaar eigen profiel, dat zich op vanzelfsprekende en ontspannen wijze voegt in zijn bestaande omgeving. Daarbij heeft de waardevolle scenariostudie van bureau Geurst&Schulze met de daarin gepresenteerde verkavelingsstructuur en begrenzing in maximale bebouwingshoogten als leidraad gediend. Markttechnisch zien wij de beste ontwikkelings- en afzetmogelijkheden voor een plan met grondgebonden woningen. Als doelgroepen zijn daarbij op voorhand meerdere typen huishoudens voorstelbaar, maar in het bijzonder: -
samenwonende paren/tweeverdieners met twee inkomens en carrièreperspectief nieuw ‘instappend’ binnen de woningmarkt danwel opterend voor verhuizing van huur naar koop (±25-30jr ); gezinnen met jonge kinderen/tweeverdieners met een kinderwens ‘doorstarters’, nog vrij het aan het begin van hun woon/werkcarrière, maar al wel in een ‘opbloeifase’. Van huur naar koop danwel van goedkopere koop (evt. app) naar eengezins-koopwoning (±30-40jr); woon/werkers: personen werkzaam als eigen (startende) ondernemer, met de behoefte aan een aparte, doch wel ruimtelijk met de woonruimte verbonden werkruimte. Het kan hier gaan om een kleinschalige kantoor- of meer atelierachtige ruimte.
13
In het verlengde van deze doelgroepbenadering, zien wij vooral potentie voor een werkfunctie in het bebouwingsdeel aan de oostzijde, aanhakend op het toekomstige plan De Slinger Oost met het cultuurplein en aanliggende werkfuncties en voorzieningen. In onze optiek impliceert dit, dat ter plaatse van dit bebouwingsgedeelte van De Slinger West op straatniveau een levendige en profijtelijke relatie met het cultuurplein c.a. zeer goed denkbaar is en de plintinvulling ook moet kunnen worden afgestemd op puur afzonderlijk, op de begane grond gelegen werkruimtes, met het wonen op de bovengelegen verdiepingen. Gemeenschappelijk kenmerk van de bewonersdoelgroepen is, dat zij alle mobiel en een meer stedelijk georiënteerd zijn, en de specifieke constellatie van de locatie/omgeving in het centrumgebied beschouwen als een bijzondere attractiefactor die aansluit op gezochte belevingswaarden (centraal, levendigheid, diverse voorzieningen rondom). Programmatisch vormt de inzet op een gevarieerd aanbod van grondgebonden woningtypen in meerdere prijsniveaus een belangrijk principe. Betaalbaarheid en aantrekkelijke prijs/kwaliteitsverhoudingen staan hierbij voorop. Daarbij mikken wij op een brede klasse vanaf circa € 200.000 tot circa 375.000, met een duidelijk accent op het aanbod tot € 300.000. De locatie en benoemde doelgroepen zijn in onze visie goed passend bij dit prijssegment. Wat betreft de verschijningsvorm van de bebouwing, staat ons de architeconische uitwerking van een aantrekkelijk, modern ensemble voor ogen, voor de eengezinswoningen opgebouwd uit blokken met geheel doorgezette gevels aan de voorzijde en lessenaarsdaken aan de achterzijde. De concrete uitwerking van het aanbod zullen wij nadrukkelijk samen met de consument doen en wij zullen het proces en de middeleninzet hier stevig op inrichten: wij gaan de consument opzoeken en geven hem een positie als co-producent door met hem het gesprek aan te gaan en hem veel keuzevrijheden aan te bieden. Zie ook de nadere toelichting op het punt van vraaggestuurd ontwikkelen, pag. 10 t/m 13. Wij zullen zorgdragen voor een nieuwe woonbuurt die erg duurzaam is. Deels door de gevarieerde woningtypologie die met veel zeggenschap en keuzevrijheid van de bewoners tot stand is gekomen en zich naar de toekomst toe zal manifesteren als gewilde buurt voor diverse huishoudens. Daarnaast ligt de duurzaamheid voor een belangrijk deel in de toepassing van een uitgebreid pakket aan bouw- en milieutechnisch maatregelen, die vooral ook in het teken staan van een hoge energetische prestatie. Hierbij geldt als vanzelfsprekend dat het beantwoorden aan alle gestelde randvoorwaarden en het waarmaken van de gevraagde opbrengst belangrijke vertrekpunten en hoofddoelen zijn.
14
ruimtelijk/programmatische opzet Ons planvoorstel gaat uit van:
Het plan in zijn bestaande omgeving
-
nieuwe woonbebouwing die (conform de scenariostudie) in maat en schaal is afgestemd op de bestaande omgeving en bewoners, in het bijzonder rekeninghoudend met de belangen van Kamillehof, Hoefbladhof en het woongebouw aan het Onderdoor;
-
een in hoofdzaak beheerste, drielaagse bebouwingshoogte, met uitzondering van het met een extra bouwlaag aangezette bouwblok aan de oostzijde, tegenover het toekomstige cultuurplein;
-
aanbod voor meerdere inkomensgroepen, vanaf circa € 200.00 tot max. € 375.000 en met een scherp concurrerende prijs/kwaliteit;
-
een parkeeroplossing met in totaal 64 plaatsen, tegemoet komend aan de opgegeven normering voor privéparkeren en inclusief inpassing van 15 extra plaatsen voor het Haltnahuis;
-
een structuur die zich leent voor een eventuele fasering in aanbod en realisatie.
15
Plan met bloknummeraanduiding, zie ook navolgende plantoelichting
16
333
Nadere plantoelichting:
-
een grondgebonden typologie op beukmaten van 4.80m, 5.40m en 6.00m, welke variatie (naar keuze) ook deels binnen de bouwblokken zelf wordt aangeboden, met daarnaast een tweetal ‘specials’ ter plaatse van doorlopende hoekoplossingen in het plan;
-
een kleinschalig accent op de noordoostelijke punt -tegenover het cultuurplein- met een tweetal vierlaagse woningen. De hoekwoning is ruimtelijk aantrekkelijk ingepast, door een gevelinvulling die een alzijdige oriëntatie mogelijk maakt en door een over de volle lengte van de tuin doorlopen tuinmuur als begrenzing naar de openbare weg. Deze bouwkundige begrenzing kan desgewenst ook worden vorm gegeven als een in de woning geïntegreerde ‘doorloop’ naar een achter in de tuin gelegen extra woon-/werkruimte;
-
een resulterende basisopzet met in totaal 32 tot 36 woningen: 20 à 24 drielaagse eengezinswoningen (in de blokken 1 t/m 5 en 7 t/m 9), van 4.80m, 5.40m en 6.00m breed en met een oppervlakte van 115m2 tot 146m2 gbo. Aan de westzijde van blok 1 en aan de zuidzijde van blok 9 is daarbij ter plaatse van de hoekwoning een extra aanbouw in de zijtuin voorzien, die in overleg met de toekomstige bewoner kan worden bepaald en ontworpen; 10 à 12 drie- of vierlaagse eengezinswoningen (in blok 6 oostzijde), van 4.80m, 5.40m of 6.00m breed en met een oppervlakte van 115m2 tot 146m2 gbo in drielaags of 157m2 tot 200m2 gbo in vierlaags. Deze tegenover het cultuurplein gelegen woningen bieden een flexibiliteit die uitnodigend is voor een werkfunctie aan/bij huis. 17
Hierbij wordt behalve de keuze in beukmaat ook de optie geboden om te kiezen voor een drielaagse woning met een verhoogde begane grondverdieping van vier meter welke uitermate geschikt is voor een woon-/werkfunctie ofwel voor een vierlaagse woningen met een normale verdiepingshoogte.
Alle eengezinswoningen in het plan beschikken over marktconforme kaveloppervlaktes van circa 90 tot 165m2, merendeels tussen ruim 100m2 en 130m2 en gemiddeld circa 114m2 groot. Hierbij is ook terdege rekening gehouden met situering en bezonning. Daar waar bijvoorbeeld sprake is van wat beperktere kavelgroottes tot circa 105m2 liggen deze pal op het zuiden.
18
Het basisplan bevat ook een tweetal bijzondere woningtypen die wij hier nog nader willen belichten. Dit betreft een specifiek deelaanbod met twee ‘specials’, gesitueerd in de blokken 3 en 8 en in de basis 144m2 gbo en 130m2 groot. De opzet en indeling van deze twee woningen willen wij nadrukkelijk laten afhangen van hetgeen belangstellenden hiervoor aan persoonlijke wensen inbrengen, waarbij goed voorstelbaar is dat hier bijvoorbeeld wonen en werken zullen samengaan of de woning wordt uitgerust met een slaap- en badkamer beneden. Juist ook met het oog op de groeiende zorg- en mantelbehoefte kan dit een interessante optie vormen. Het desgewenst enigszins ‘oprekken’ van de special in blok 3 (i.c. verdiepen door achtergevel nog iets naar achteren te plaatsen) kan hiertoe eventueel nadere condities scheppen. De special in blok 8 is bedacht met als uitgangspunt dat de bestaande trafo wordt geïntegreerd. Dit uitgangspunt is verbonden aan de basisopzet zoals wij die hierbij voorstellen. Als alternatief willen wij u als optie meegeven dat de trafo wordt verplaatst naar het cultuurplein. In dat geval zal de specialwoning in blok 8 door het vrijkomen van de traforuimte vanzelfsprekend een alternatieve opzet kunnen krijgen. Door een bijzondere ‘aankleding’ van de verplaatste trafo zal deze in onze ogen dan een bijzondere uitstraling en publieke gebruikswaarde kunnen krijgen als ‘social meeting point’ (zie navolgende suggestie).
19
Planstudie en resultaten nader verbeeld
20
21
22
23
Het plan in zijn nieuwe omgeving
24
De woningen lenen zich voor meerdere plattegrondindelingen en kunnen desgewenst worden vergroot door een uitbouw op de begane grond aan de achterzijde
25
De woningen zullen zich naar buiten toe ook op uiteenlopende wijzen gaan manifesteren, door wisselende woningbreedtes, variabele uitbreidingen, de toevoeging van dakkapellen en gevarieerder gevelinvullingen
26
27
Alternatief: verplaatsing trafo naar cultuurplein, met aantrekkelijke ‘aankleding’ en functie
28
TOELICHTING OP TOETSINGSCRITERIA VRAAGGESTUURD ONTWIKKELEN Onder verwijzing naar het eerder vermelde onder het tekstonderdeel ‘vraaggestuurd proces’ (zie ook pag. 5/6) kunnen de essenties van het gefaseerde proces van vraaggestuurd ontwikkelen als volgt worden samengevat: -
ontwikkelen van een basisplan dat nauw op de locatie, randvoorwaarden en denkbare doelgroep(en) is afgestemd
-
brede marktprofilering van de ambities en kernkwaliteiten van het plan alsmede van de beoogde aanpak met de consument als co-producent (‘doet u met ons mee?’)
-
marktconsultatie van aangemelde belangstellenden middels een workshop (‘wat vindt u van ons plan en aanbod?’)
-
werken aan verdere planoptimalisatie, gebruikmakend van de tijdens de workshop geleverde inhoudelijke inbreng
-
selectie van potentiele kandidaatkopers uit de eerdere groep belangstellenden voor nadere plantoetsing en het zo mogelijk vastleggen als serieuze kandidaatkopers en vervolgparticipanten middels reserveringsovereenkomsten
-
iteratief uitwerkingsproces op woningniveau onder inbreng van specifieke individuele woonwensen van kandidaatkopers, leidend naar een definitief ontwerp en een definitieve koopovereenkomst 29
Wat betreft de middeleninzet, stellen wij ons voor om het expliciet vraaggerichte karakter van de planontwikkeling te baseren op: -
variatie in beukmaten en indeelbaarheid van woningplattegronden uitbreidingsmogelijkheden, in de vorm van uiteenlopende uitbouw- en aanbouwmogelijkheden gevelvariatie, in samenhang met specifieke plattegrond- en uitbreidingskeuzes veelomvattende meer- en minderwerk opties voor woningafwerking en –uitrusting
GRONDWAARDE Op dit punt kunnen wij kort en duidelijk zijn: met ons planvoorstel komen wij tegemoet aan de randvoorwaardelijke eis ten aanzien van de hoogte van de grondopbrengst en kunnen wij u derhalve het verlangde bedrag van € 1.950.000 excl. Btw garanderen en in het vooruitzicht stellen.
DRAAGVLAK BIJ OMWONENDEN Een belangrijk aspect dat bij uitstek is verbonden aan het ontwikkelen en realiseren van projecten in stedelijke gebieden betreft de zorgvuldige afstemming op de reeds aanwezige bebouwing en het waarborgen van draagvlak bij de bestaande bewoners. Wij hebben hiermee in diverse projecten de nodige ervaring opgedaan en willen deze optimaal benutten bij de aanpak van De Slinger West. Creatie van dit draagvlak is een kwestie van mentaliteit, nl. het echt oog willen hebben voor de belangen van deze bestaande groepen, en het komt vervolgens neer op het organiseren en doorlopen van een proces waarin deze groepen een duidelijke, herkenbare positie krijgen. Daarbij gaat het om helder en eerlijk informeren, goed aanhoren van reacties, zorgvuldig terugkoppelen en in gesprek blijven. Vanaf de start van de ontwikkeling tot en met een goed gereguleerd bouwproces.
30
Uiteindelijk is het natuurlijk de definitieve ruimtelijke opzet en de realisatie van het plan waarin de reeds bestaande omwonenden hun belangen vertaald willen zien. Hierbij komt het aan op het zo veel mogelijk waarborgen of liefst nog verbeteren van bestaande kwaliteiten en de belevingswaarde voor bestaande bewoners, zonder afbreuk te doen aan de attractiewaarde en marktpositie van de nieuwe bebouwing., Wezenlijke aspecten die dan in de beoordeling en afweging moeten worden meegenomen, betreffen de ruimtelijke structuur, de bouwvorm en de schaal en maat van de nieuwe bebouwing, met de bijkomende effecten op uitzicht, oriëntatie, bezonning, parkeren, verkeersafwikkeling, privacy en veiligheid. Hierin zal een goede balans tot stand moeten komen, voor zowel de bestaande bewoners als de nieuwe bewoners.
INPASSING IN DE OMGEVING Met onze visie sluiten we goed aan bij één van de voorgestelde modellen. Hierbij gaan we uit van hoofdzakelijk grondgebonden woningen met achtertuinen rondom een groen hof. De bebouwing volgt al slingerend de voorgestelde contouren van de nieuwe openbare ruimte. De doorsnede met lessenaardak zorgt voor een hoge, statige gevel aan de openbare ruimte en een lage gevel aan de tuinzijde en de bestaande woningen aan de Kamillehof. De PV-panelen die standaard zullen worden toegepast, kunnen met deze doorsnede ook goed worden geïntegreerd in het hellende dakvlak. In de voorgestelde visie (zie ook pag. 17 t/m 28 voor nadere toelichting op onderdelen), ontwerpen we op een aantal bijzondere hoeken en specifieke ‘hoeksteen’. Een kleinschalig element van twee grondgebonden woningen in vier lagen, als herkenbaar scharnierpunt op de hoek met het cultuurplein. Tussen de ontworpen ‘hoekstenen’ worden de straatwanden samengesteld met woningen met verschillende beukmaten. De toekomstige bewoners kunnen hierbij kiezen uit verschillende woningbreedtes met een bandbreedte tussen 4.80m en 6.00m. De woningen aan het cultuurplein kunnen een bijzonder programma krijgen op de begane grond (atelier, werkruimte etc.), zodat de relatie met het cultuurplein versterkt wordt. Het nieuwe bebouwingslint zal straks als één ensemble herkenbaar zijn. Interessante nuances vanuit de context of invloed bewoner zorgen voor een prettige variatie. Het parkeren van het eigen autobezit wordt opgelost in een afgesloten parkeerhof, gelegen tussen de groene buffer achter de Kamillehof en de collectieve binnentuin. Naast het parkeren voor de bewoners zijn eveneens 15 parkeerplaatsen ten behoeve van het Haltnahuis ingepast. In ons planvoorstel komen wij ons inziens, gegeven de geldende opgave en randvoorwaarden voor nieuwe woonbebouwing, prima tegemoet aan het doel om zowel een aantrekkelijk plan voor nieuwe bewoners te ontwikkelen als de belangen van de zittende bewoners te waarborgen. Behalve voor de marktpositie van het aanbod is de keuze voor een grondgebonden invulling ingegeven door het absoluut willen voorkomen van massaliteit en ruimtelijke blokkades en het juist zo veel mogelijk willen behouden van ruimte en openheid voor de zittende bewoners. Dit 31
gaat samen met een ruimtelijke structuur waarbij juist ook de zone die raakt aan de bestaande bebouwing aan het Kamillehof zo veel mogelijk wordt vrijgehouden van nieuwe bebouwing. Waar daar wel sprake van is gaat het om een kleinschalige invulling (blokje 1 en kopbeëindiging blokje 10) en vormen de tuinen van deze woningen voor de nodige afstand. Tussen beide blokken ligt een ruime strook voor het parkeren, die zorgt voor een onbebouwde ‘scheidslijn’ ten opzichte van de achterliggende nieuwe bebouwing rondom het interne groene hofje/speelplekje. Aanvullend hierop, willen wij de ‘bufferwerking’ naar de bestaande woningen en bewoners extra gewicht geven door de aanleg van een circa 2 meter brede groenstrook als overgang van de tuinen van de woningen aan het Kamillehof naar het nieuwe woonbuurtje. Om de toegankelijkheid van de tuinen van de bestaande bewoners aan het Kamillehof te waarborgen, is ter plaatse van de groenstrook rekening gehouden met enkele doorsteken en/of de aanleg van een achterpad. Ook wat betreft de verschijningsvorm van de nieuwe woonbebouwing kan worden gesteld dat wij een passende architectonische uitwerking conditioneren die weliswaar mikt op een modern, fris en opvallend ensemble, maar nadrukkelijk geen extremen en harde confrontatie met het bestaande opzoekt.
PARKEEROPLOSSING Het aantal parkeerplaatsen in het planvoorstel is exact volgens de norm. In het planvoorstel zijn in totaal 64 parkeerplaatsen opgenomen, d.w.z. 49 parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners in het plan en 15 parkeerplaatsen voor het Haltnahuis. De parkeerplaatsen voor de bewoners liggen aan de westzijde en deels in de strook aan de zuidzijde en per woning zal er 1 parkeerplaats worden toegewezen.
DUURZAAMHEID Door de inzet van de benodigde specialisten zijn we in staat geweest om een zeer duurzaam concept voor dit woningplan te ontwikkelen. Ofschoon daarbij de realisatie van een hoge energieprestatie onze hoofdprioriteit was, is duurzaamheid integraal benaderd door materialen, processen en technieken zorgvuldig op elkaar af te stemmen. Duurzaamheid is aldus verbonden aan een duurzaam ontwerp en het vooraf maken van bewuste keuzes. Keuzes, die zijn gebaseerd op onderstaand beslissingsschema:
32
1. Ontwerpen van ‘vrij’ indeelbare woning
2. Toepassen van duurzame bouwmaterialen
3. Toepassen van duurzame klimaat beheersing
Duurzaam ontwerp 4. Toepassen van een duurzame bouwmethode
5. Duurzaam gebruik en verbruik van water
6. Duurzaam gebruik en productie van energie
7. Duurzaam inrichten van de buitenruimte
Duurzaamheid staat in het project ‘De Slinger West’ niet alleen voor het ontwikkelen van een woning die zo lang mogelijk kan voldoen aan onze woonbehoefte. Het is vooral ook een bouwwijze die goed is voor mens en milieu. Het betekent verantwoord omspringen met water, energie en grondstoffen, maar ook met de open ruimte. Wat betreft de energieprestatie is het ons gelukt om voor alle woningen een energieneutrale score te behalen. Een energieneutrale woning heeft over een jaar gemeten een energieverbruik van ten hoogste nul, of wekt zelfs energie op. Een duurzame woning betrekt bovendien niet méér energie uit het openbare net dan de duurzame energie die het opwekt of betrekt uit duurzame bronnen in de directe omgeving.
33
Belangrijk element in het totaal van maatregelen om de energieneutrale prestatie te behalen, is het standaard toepassen van PV-cellen op de lessenaarsdaken. Bovenop deze energieneutrale score voegen wij echter nog een extra prestatieverhogende factor toe, namelijk door het toepassen van een extra vloerisolatie van circa +20% ten opzichte van de norm die voor energieneutraliteit voldoende zou zijn. Zeker met de toepassing van standaard vloerverwarming (laagtemperatuur) als uitgangspunt geeft dit in de praktijk extra comfort en een lager warmteverlies. Naarmate een woning energiezuiniger wordt, neemt de onderlinge samenhang toe tussen bouwkundige, bouwfysische en installatietechnische aspecten, en ussen energieverbruik, comfort en gebruikersgemak. Dit vraagt om een integrale aanpak (integraal ontwerpen) en een benadering vanuit concepten. Bij het opstellen van het energieconcept voor het project ‘De Slinger West’ is uitgegaan van het principe Trias Energetica. Dit betekent dat: 1) in eerste instantie de vraag naar energie wordt geminimaliseerd, 2) er vervolgens aanvullend zo veel mogelijk energie met duurzame energiebronnen wordt opgewekt en 3) in de energievraag wordt voorzien via installaties, die zo efficiënt mogelijk gebruik maken van fossiele brandstoffen. De toegepaste maatregelen zijn nadrukkelijk op energetisch resultaat geselecteerd (waaronder ook bouwkundige maatregelen zoals energiezuinige SBR-details), maar dragen eveneens bij aan een gezond binnenklimaat. FLORIE en van den HEUVEL bv heeft dan ook ruime ervaring met het brede scala aan invalshoeken en middelen om prestaties op het vlak van duurzaamheid te stimuleren en te bewaken. 34
Meten is weten! Het model GPR Gebouw biedt hiertoe een zeer waardevol instrument. Ons uitgangspunt voor De Slinger West is het behalen van een gemiddelde GPR score van 7,5 op projectniveau. Hierop zal strak worden gestuurd. De duurzame kwaliteit en genoemde projectscore zullen tijdens iedere fase van het ontwikkel- en bouwproces nauwlettend worden bewaakt aan de hand van het GPR model. Bij eventuele afwijkingen zal direct worden bijgestuurd op het gebied van beleid, ontwerp en realisatie. Planet Naast alle inzet die FLORIE en van den HEUVEL bv doet om duurzaamheid in haar projecten optimaal tot zijn recht te laten komen, zowel energetisch als wat betreft een gezond binnenklimaat, een levensloopbestendige gebruikskwaliteit en het milieubewuste materiaalgebruik en bouwproces, willen wij hier één dimensie nog expliciet benoemen. Een dimensie, die nadrukkelijk in het teken staat van het bijdragen aan de leefbaarheid van onze planeet. Wij hebben namelijk al eerder procedures opgesteld om de daadwerkelijke toepassing van duurzaam ‘geproduceerd’ hout aantoonbaar te maken. Het opgezette systeem en de hieruit volgende registratie zijn beoordeeld met als resultaat dat FLORIE en van den HEUVEL bv sinds 18 april 2006 als één van de eerste bouwbedrijven van Nederland het FSC®-certificaat heeft behaald. Waar mogelijk zullen wij sowieso altijd gerecycled materiaal en duurzame producten toepassen. Het gebruik en verbruik van materiaal en het daarbij streven naar extensivering van energie- en grondstofverbruik zijn voor ons altijd belangrijke aandachtspunten. Gedurende het bouwproces zelf wordt sterk ingezet op het scheiden van afval en het beperken van materiaalverlies.
35
TOT SLOT……….. Met deze indiening heeft FLORIE en van den HEUVEL bv u een aanbod voor een proces- en planaanpak gedaan, die wij graag voor De Slinger West zouden willen navolgen. Wij hebben alle vertrouwen om deze aanpak in nauwe samenspraak en samenwerking met gemeentelijke betrokkenen en belanghebbenden tot een succes te maken. Met als uitkomst een nieuwe woonbuurt die nu en in de toekomst gewild is en waarde toevoegt. Wij hopen dat u die inzet met ons wilt aangaan en zien uw besluitvorming daarover met spanning tegemoet. FLORIE en van den HEUVEL en haar samenwerkingspartners staan er klaar voor en hebben er erg veel zin in!
36
SAMENWERKING
DE CONSUMENT
37
38
