Onderverdeeld in Juridische vragen Vragen over onderhoud Financiële vragen
Juridische vragen: Kan ik mijn lidmaatschap van de VvE opzeggen? Nee. Als eigenaar van een appartement bent u verplicht lid van een VvE. Wat is een VvE? Wanneer u een appartement of een deel van een pand koopt, bent u automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren. Dit is wettelijk zo geregeld. Een Vereniging van Eigenaren bestaat uit de eigenaren van alle appartementen in het pand. Deze vereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het pand, zoals de fundering of het dak. In de splitsingsakte staat welke appartementen tot de VvE behoren. Wat is een slapende VvE? Een VvE leidt een slapend bestaan als er niet vergaderd wordt en als er geen periodiek onderhoud wordt gepleegd aan de gemeenschappelijke delen van het pand, zoals schilderwerk. Mijn VvE is slapend, waar moet ik beginnen? Kijk eerst naar buren (zijn die wel eigenaar?). Nodig ze uit voor een eerste bijeenkomst (ongeveer 2 weken van te voren). Zorg hierbij ook dat alle eigenaren worden uitgenodigd en dat er een agenda is met punten die je wilt bespreken, anders is de vergadering niet rechtsgeldig en kunnen er geen besluiten genomen worden. Als er onvoldoende leden komen, kunt u eventueel een tweede vergadering uitschrijven, de tweede vergadering moet dan wel binnen 6 weken plaatsvinden. In de meeste gevallen kunt u in een tweede vergadering als een enkele eigenaar besluiten nemen. Dit is afhankelijk van wat er in de akte en reglement beschreven staat. Mocht u er niet uitkomen, dan kunt u hulp krijgen bij het Servicepunt Woningverbetering. Hier kunt u een toelichting op de splitsingakte krijgen. Wat moet ik doen als lid van een VvE? Elke appartementseigenaar is verplicht om zijn aandeel in de gemeenschappelijke lasten van de VvE te betalen. Wat is een actieve VvE? Een actieve vereniging komt tenminste een maal per jaar bij elkaar en maakt afspraken over regelmatig onderhoud van het gebouw. De vereniging heeft een bestuurder die de zakelijke belangen beheert. Hij of zij is verantwoordelijk voor de boekhouding van de zakelijke rekening, waarop verschillende eigenaren maandelijks een bijdrage storten. Waarom is een actieve VvE belangrijk? Als er geen regelmatig onderhoud plaatsvindt, verwaarloost het pand. Het gevolg daarvan is, dat de eigenaren van de woningen ineens een groot
bedrag moeten betalen om verdere verwaarlozing te voorkomen. Geld, dat er op dat moment vaak niet blijkt te zijn. Door een onderhoudsplan te maken en geld voor het onderhoud te reserveren, kunt u er als lid van een VvE voor zorgen dat het onderhoud goed en tijdig wordt gedaan. Hoe zit het met huurders in een VvE? Appartementen zijn soms het eigendom van (professionele) verhuurders. Als uw buren hun appartement niet gekocht hebben maar huren, dan zijn niet zij maar de verhuurder/eigenaar uw aanspreekpunt voor woningonderhoud. De verhuurder moet uw buurman/buurvrouw wel op de hoogte houden van de afspraken van de VvE. Waarover beslist een VvE? Eigenlijk over alle zaken die het gehele pand aangaan en daarmee onder de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de eigenaren vallen. Moet ik meebetalen aan de vervanging van de raamkozijnen van de buren? Ja, als de buren onderdeel uitmaken van uw VvE en de raamkozijnen tot de gemeenschappelijke delen behoren die in de splitsingsakte worden aangegeven. Wat is een splitsingsakte? In de splitsingsakte staan onder meer de rechten en de verplichtingen van de appartementseigenaren en het stemrecht. Uit de splitsingsakte blijkt tevens voor welk aandeel de eigenaren moeten bijdragen in de schulden en kosten van de VvE. Waar kan ik de splitsingsakte opvragen? Bij aankoop van uw appartement hoort de notaris u een exemplaar van de splitsingsakte en het reglement te geven. Als u het niet gekregen hebt, kunt u de notaris hier nog op aanspreken. U kunt uw splitsingsakte ook opvragen bij het Kadaster. Het Kadaster brengt hiervoor kosten in rekening. Zijn er sancties op mensen die niet mee willen werken met de VvE? Eigenaren zijn volgens de wet verplicht om mee te werken aan de VvE en tevens het onderhoud ter hand te nemen. De gemeente heeft wel middelen om u te helpen en eventueel een VvE te dwingen om onderhoud te doen. Ze kan een aanschrijvingsprocedure starten. Het Servicepunt van de gemeente kan u helpen de aanschrijvingsprocedure te voorkomen of op te lossen. Het vermoeden bestaat dat er onrechtmatig verhuurd wordt, wat kunnen we doen? Bij woonoverlast kunt u contact opnemen met het Wijkondersteuningsteam van uw wijk. (Telefoonnummers na januari 2015) Kan je de splitsingsakte wijzigen zonder notaris? Zonder tussenkomst van een notaris kan een splitsingsakte niet worden gewijzigd en/of vernieuwd. U kunt in een ledenvergadering tijdelijke afspraken maken wat betreft de kostenverdeling van het onderhoud, bijvoorbeeld het tijdelijk individualiseren van de kosten van onderhoud aan de kozijnen. Maar dit geldt dan alleen voor het onderhoud voor dat moment. Zodra er een eigenarenwisseling plaatsvindt, zijn de akte en
het reglement weer van toepassing. Een nieuwe eigenaar ziet in het kadaster alleen de splitsingsakte en het reglement. Wat zijn de rechten t.a.v. de naast liggende VvE’s bij gebreken? Mocht er schade ontstaan door het achterstallig onderhoud of door onrechtmatig gebruik (bijvoorbeeld een hennepkwekerij) van de naastgelegen VvE, dan kun je die of de individuele eigenaar aansprakelijk stellen voor schade. Zorg voor een goede dossiervorming en opbouw. Kun je leden van de VvE aanspreken op het achterstallig onderhoud, als de VvE nog niet actief is? Ja, omdat volgens de Splitsingsakte de leden van de VvE verplicht zijn om mee te werken aan het onderhoud. Ook als de VvE nog geen reservering van gelden heeft, dus niet actief is.
Vragen over onderhoud Wat zijn gezamenlijke delen van de woning? Tot de gemeenschappelijke delen van het pand behoren doorgaans het dak, de riolering, het trappenhuis, de gevels, de balkons en vaak ook de kozijnen en het portiek. In de splitsingsakte staat wat de gezamenlijke delen zijn. Wat is een onderhoudsfonds? Op een gemeenschappelijke spaarrekening kan door de eigenaren maandelijks geld worden gestort om in het onderhoud van het pand te voorzien. Het totaal van deze bedragen is het onderhoudsfonds. Sinds 1 mei 2008 is het voor VvE’s verplicht zo’n onderhoudsfonds te vullen.
Hoeveel stop je maandelijks in een onderhoudsfonds? De maandelijkse bijdrage voor het onderhoudsfonds wordt elk jaar op de vergadering van eigenaren vastgesteld. De hoogte van de bijdrage per eigenaar wordt meestal vastgesteld aan de hand van het breukdeel dat is opgenomen in de splitsingsakte van iedere eigenaar. Wat is het voordeel van een meerjarenonderhoudsplan? Het voordeel van een meerjarenonderhoudsplan is dat onnodige hoge kosten door achterstallig onderhoud kunnen worden voorkomen. Ook heeft de VvE direct inzicht in de werkzaamheden, onderhoudskosten en planning op korte en lange termijn. Wat doe ik als het niet lukt als VvE gezamenlijk het onderhoud uit te voeren? Soms lukt het een VvE niet om het gezamenlijk onderhoud met elkaar op te pakken. In dat geval kunt u contact opnemen met het Servicepunt Woningverbetering. De medewerkers van de balie zullen bekijken hoe ze u kunnen helpen.
Wij hebben een nieuwbouwcomplex, bewoners klagen over scheuren in de muren. Wat kunnen we doen? Als het goed is, is er garantie op de woningen. Elk GIW-certificaatnummer begint met een letter. Dat is de S van SWK, de W van Woningborg of de B van Bouwfonds. Die letter geeft aan tot welke organisatie u zich kunt wenden met vragen, klachten, verzoeken tot bemiddeling. Op de websites van deze organisaties vindt u meer informatie over hoe u dat kunt doen en de contactgegevens .
Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK):
www.swk.nl
Woningborg N.V. :
www.woningborg.nl
Bouwfonds Property Development B.V.:
www.bouwfonds.nl
Financiële vragen Hoe krijg ik inzicht in de financiën van mijn VvE? Het is de bedoeling dat het bestuur van de Vereniging van Eigenaren elk jaar verantwoording aflegt over het financiële beheer van de VvE. Het bestuur stelt dan ook de begroting op voor het komende jaar. Als het onderhoud veel meer kost dan dat er in het reservefonds zit, wat dan? Als dat aan de orde is zal er per appartement een extra bijdrage berekend moeten worden. Ieder lid stort dan een extra bedrag in het reservefonds van de VvE. Moet je jouw aandeel in de VvE-pot meenemen in je belastingaangifte? Ja: het valt in Box 3. Kun je het gespaarde geld op een spaarrekening zetten totdat er iets moet gebeuren? Ja, maar u moet wel goed kijken bij welke bank u er gemakkelijk bij kan. En niet op termijn vastzetten. Bij veel banken kun je een VvE-rekening openen. Deze informatie kunt u opvragen bij diversen banken. U moet bij de Kamer van Koophandelnummer ingeschreven zijn. VvE en Kamer van Koophandel, hoe zit dat? VvE’s zijn wettelijk verplicht zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. De kosten (2015) zijn € 50,=. Waarom moet een VvE een W.A.-verzekering hebben? Dit is niet verplicht maar wel verstandig om te doen, omdat de VvE een rechtspersoon is. Mocht iemand schade oplopen door bijvoorbeeld vallend puin van het gebouw door slecht onderhoud, dan is de VvE aansprakelijk. Dient een voorzitter van een VvE een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten? De definitie van een voorzitter is eigenlijk alleen maar diegene die de vergadering leidt. Dus de voorzitter hoeft dit niet. Wel diegene die beslissingen van de vergadering van de VvE moet uitvoeren, de administrateur/bestuurder.
Professionele bestuurders hebben deze verzekering meestal zelf al afgesloten.
Wat moet je als VvE doen als je niet tevreden bent met je bestuurder/administrateur? U kunt als eigenaar om een vergadering verzoeken bij de bestuurder. Vraag de bestuurder het ontslag of het herbenoemen van de bestuurder op de agenda van de vergadering te plaatsen. Wil de bestuurder hier niet aan meewerken, dan kunt u zelf ook een vergadering uitschrijven. Met een meerderheid van stemmen kan de VvE de bestuurder ontslaan en een nieuwe benoemen. Wat te doen als verschillende eigenaren in een VvE de maandelijkse bijdragen niet betalen? Als de administratie van de VvE door een professioneel bestuurder wordt gedaan, dan heeft hij meestal een incassomandaat van de leden gekregen tijdens de jaarvergadering, en kan hij een incassobureau inschakelen. Als één van de leden die de administratie doet, dan is het verstandig om in een jaarlijkse vergadering de administrateur/bestuurder een incassomandaat te geven, zodat ook hij/zij een incassobureau in kan schakelen. De kosten van een dergelijk incassobureau komen dan voor de eigenaar die niet betaalt. Mocht het uiteindelijk komen tot een executieverkoop, dan is het van belang dat bestuurder/administrateur dit zo spoedig mogelijk doorgeeft aan de notaris waar de executieverkoop plaatsvindt. Zodat de notaris de achterstallige betalingen kan verrekenen met de verkoper of de koper. Wij hebben lekkage gehad en hebben dat zelf betaald. Kunnen we daar nog iets mee? Als er een gezamenlijke opstalverzekering is kunt u de schade daar indienen. Het moet dan schade aan het casco van de woning zijn. Als het om schade aan de inboedel gaat, dan kunt u dat via de inboedelverzekering proberen te verhalen. Ook is het mogelijk de kosten van de reparatie van de lekkage te melden in de vergadering van de VvE en de andere leden om een bijdrage te vragen.
Disclaimer?
