ONDERHOUDS-ABC sociaal
wonen
Duidelijke afspraken over het onderhoud in en om uw huurwoning
1 INLEIDING Huurders en verhuurders hebben baat bij duidelijke afspraken over het onderhoud. Wat doet de huurder zelf? Of waar betaalt de huurder zelf voor? En wat doet de SUW? Dit Onderhouds-ABC geeft antwoord op die vragen. Via dit boekje informeren we u over het Fonds Klein Onderhoud (FKO). De overgrote meerderheid van de huurders neemt deel aan dit fonds. Tegen een geringe maandelijkse bijdrage neemt de SUW een aantal werkzaamheden voor haar rekening, die anders voor rekening van de huurders zouden komen.
INHOUDSOPGAVE
1 Inleiding ...........................................2 2 Onderhoudswensen, hoe en bij wie te melden?...................................... 4 3 Spoedeisende reparatieverzoeken ....5 4 Wat doet de SUW, wat doet u zelf? 5 5 Het fonds klein onderhoud (fko)...... 6 6 Hoe dit onderhouds-abc te gebruiken ....................................... 6 7 Onderhouds-abc ..............................7 8 Enkele bijzondere regels .................23 8.1 Door een huurder aangebrachte veranderingen .............................23 8.2 Inboedel......................................23 8.3 Tuinen, bomen en schuttingen ....23 8.4 Schotels en antennes ..................23 8.5 Wat betekenen enkele begrippen? .................................23 8.6 Huurdersonderhoud dat de SUW voor haar rekening neemt .......... 24 8.7 Geschillen ...................................25
2 ONDERHOUDSWENSEN, HOE EN BIJ WIE TE MELDEN? Onderhoudswensen, reparatieverzoeken of storingen? Voor de volgende zaken kunt u zich rechtstreeks wenden tot door de SUW ingeschakelde bedrijven: Bij ruitbreuk neemt u contact op met de SUW (0595-432560). Bij problemen met de cv neemt u contact op met Feenstra Verwarming, (tel. 0900-8455). Bij liftstoring neemt u contact op met de SUW (0595-432560).
b a
Bij rioolverstopping neemt u contact op met De Winter Rioolservice, (tel. 0900-8974665). Indien u niet deelneemt aan het FKO is dit voor uw eigen rekening.
Overige wensen, reparatieverzoeken of storingen kunt u op werkdagen tussen 8.00 en 9.00 melden aan de SUW, mondeling, schriftelijk (postbus 84, 9980 AB Uithuizen), per e-mail (
[email protected]) of telefonisch (tel. 0595-432560). Dan wordt zoveel mogelijk direct beoordeeld, voor wiens rekening het reparatieverzoek komt. Is dat de SUW, dan wordt met u besproken, hoe en wanneer het verzoek door de SUW wordt afgehandeld.
c b a Is uw verzoek onvoldoende duidelijk, dan komen wij eerst bij u langs om de zaak te bekijken.
Klachten over de manier waarop een storing of gebrek is verholpen kunt u eveneens telefonisch melden tussen 8.30 en 9.30. Wij adviseren u om ernstige klachten schriftelijk of per e-mail in te dienen.
3 SPOEDEISENDE REPARATIEVERZOEKEN
In uitzonderingsgevallen kunt u, via het in hoofdstuk 2 vermelde telefoonnummer, een reparatieverzoek doen vóór 8.00 of na 16.30 uur, of in het weekend.
Dit kan uitsluitend met betrekking tot: rioolverstopping, liftstoring, cv-storing of ernstige lekkage. Wat de cv betreft is een reparatie spoedeisend: • bij uitval tot 23.00 uur, wanneer de buitentemperatuur beneden 10°C is, of • bij uitval na 23.00 uur, wanneer de buitentemperatuur beneden –5 °C is. Het uitvallen van het warmwatergedeelte van een combi-ketel is buiten kantooruren geen calamiteit. Het moet gaan om het verhelpen van gebreken die een onaanvaardbare woonsituatie veroorzaken. Overigens dient u een reparatie zelf te betalen als de oorzaak aan uw nalatigheid of schuld te wijten is: als u bijvoor-
beeld vergeten bent om de cv tijdig bij te vullen of te ontluchten. Belt u buiten kantooruren, dan krijgt u in eerste instantie een boodschappendienst aan de lijn, die in overleg met u bepaalt wat er gebeuren moet.
4 WAT DOET DE SUW, WAT DOET U ZELF? In de algemene huurvoorwaarden van de SUW staan de onderhoudsvoorschriften. Kort samengevat: De SUW moet de woning in goede staat verhuren en in stand houden. De huurder moet zorgen voor de kleine en dagelijkse reparaties. Dat zijn kleine herstellingen die gewoonlijk nodig zijn als gevolg van wat zich bij normaal gebruik van de woning voordoet. Deze voorschriften blijken uit de volgende vijf hoofdregels: • Kleine herstellingen (inclusief vervangen van onderdelen) komen voor rekening van de huurder. Daarop gelden de volgende uitzonderingen: is een onderdeel bij normaal gebruik verouderd, versleten of onbruikbaar geworden (bijv. door een productiefout), dan is het vervangen voor rekening van de SUW. • Een deel van de kleine herstellingen wordt op kosten van de SUW uitgevoerd als de huurder deelneemt aan het FKO. • Groot onderhoud (incl. vervangingen) komt voor rekening van de SUW.
5
• Onderhoud en/of reparaties in en rond de woning, die nodig zijn als gevolg van beschadigingen, vernielingen, ondeskundig of onjuist gebruik door de huurder zijn altijd voor rekening van de huurder, ongeacht of er een grote of kleine herstelling nodig is. • Alle onderhoud en vervanging van door een huurder zelf aangebrachte veranderingen (de zogenaamde zav-jes) zijn altijd voor rekening van de huurder, tenzij er schriftelijk iets anders is overeengekomen.
6 HOE DIT ONDERHOUDS-ABC TE GEBRUIKEN In het volgende hoofdstuk van dit Onderhouds-ABC, zijn, in alfabetische volgorde, de meeste onderdelen van uw woning opgesomd: aanrecht, afvoeren, afzuigkap, enzovoorts. Wat het onderhoud betreft maakt dit Onderhouds-ABC onderscheid tussen:
b a
5 HET FONDS KLEIN ONDERHOUD (FKO)
Iedereen die bij de SUW een woning gaat huren neemt automatisch deel aan het Fonds Klein Onderhoud (FKO). Men betaalt daarvoor een bedrag per maand. Al naar gelang de kosten stijgen wordt dit bedrag van tijd tot tijd aangepast. Toen het FKO nog niet bestond moesten huurders alle ‘kleine herstellingen’ zelf of op eigen kosten uitvoeren. Dat geldt nog altijd voor sommige huurders die hun woning voor de invoering van het FKO zijn gaan huren. Als die huurders dat willen kunnen ze alsnog aan het FKO gaan deelnemen. Wat op kosten van het FKO voor u gedaan wordt is te vinden in dit onderhouds-abc.
V
Onderhoud voor rekening van de SUW. Daarnaar verwijst de V van verhuurder. H Onderhoud voor rekening van de huurder. Daarnaar verwijst de H. FH Onderhoud dat wordt uitgevoerd op kosten van het FKO en dat, indien men daar niet aan deelneemt voor rekening van de huurder komt. Naar dit onderhoud verwijst FH.
Mankeert er iets in of aan uw woning? Handel dan als volgt: • zoek de zaak waar het om gaat op in de alfabetische lijst • staat er een V, meld uw klacht dan bij de SUW • staat er een FH en neemt u deel aan het FKO, meld uw klacht dan bij de SUW • staat er een H, dan moet u het onderhoud zelf en voor uw rekening (laten) verrichten
c b a
7 ONDERHOUDS-ABC
Voorkom verstoppingen zoveel mogelijk. Gooi geen vet, olie, maandverband, luiers, kattebakkorrels en haren in gootsteen, wastafel of toilet.
Aanrecht zie keuken
Afzuigkap V onderhoud, indien de afzuigkap bij de woning behoort
Afvoeren H schoonhouden en ontstoppen van afvoeren die voor de huurder bereikbaar zijn V onderhoud en reparaties aan de afvoer van gootsteen, wastafel en douche H vervangen van de afvoer na verstopping, door schuld huurder V herstellen en schoonmaken van dakafvoeren, regenpijpen en goten
Voor het aanbrengen van een (zelf aan te schaffen) afzuigkap is vooraf schriftelijke toestemming van de SUW nodig, dit om te voorkomen, dat reeds aanwezige ventilatiesystemen ontregeld raken. Antenne H plaatsen mag alleen met schriftelijke toestemming van de SUW
7
b
Balkon- en galerijvloer H schoonhouden, met inbegrip van daarin aanwezige afvoeren
Berging Voor onderhoud van bergingen gelden in het algemeen dezelfde regels als voor woningen. Wilt u een (extra) berging plaatsen? Daarvoor is schriftelijke toestemming van de SUW nodig. In bepaalde gevallen is ook een bouwvergunning van de gemeente nodig.
Behang H aanbrengen, vervangen en onderhouden
Bel V onderhoud en reparatie van een gemeenschappelijke belinstallatie FH bel bij een toegangsdeur, met inbegrip van drukknop, losse bedrading, schel en transformator H vervangen van batterij
a
Bestrating H bestrating in eigen tuin, carport en parkeerplaats, onderhouden en repareren H vervangen van gebroken tegels en verwijderen van onkruid V onderhouden, ophogen en repareren van bestrating van gemeen-
c b a V
schappelijke paden en parkeerplaatsen, voorzover die eigendom zijn van de SUW bestrating toegangspaden naar de woning bij schade, ontstaan door gebreken aan het riool, hevige regenval e.d.
Beton-email V periodiek onderhoud en reparatie van loszittend beton-email
Boiler en geiser V onderhoud, indien door de SUW aangebracht H onderhoud, indien door de huurder aangebracht H ontluchten en opnieuw opstarten na uitval H voor onderhoud, indien gehuurd van een energiebedrijf, belt u dit bedrijf
Bomen H voorkomen, dat een boom te groot wordt, overlast aan anderen geeft, en te dicht op de erfgrens staat, dus tijdig snoeien H opruimen van bladeren en takken H controleren op ziekte, om schade te voorkomen Brandblusmiddelen H in de woning V in gemeenschappelijke ruimten
Brandmelder Zie rookmelder
Brievenbus FH in eigen voordeur
V
in portieken en gemeenschappelijke ruimten
Buitenverlichting H door de huurder aangebrachte buitenverlichting V onderhoud van gemeenschappelijke of openbare verlichting voorzover aangebracht door de SUW, vervangen van lampen daarin
c
Carport H vervangen van onderdelen zonder noemenswaardige kosten H onderhoud aan een zelf gebouwde carport
Voor onderhoud van een carport gelden in het algemeen dezelfde regels als voor woningen. Voor het zelf (laten) bouwen van een carport is schriftelijke toestemming van de SUW nodig. Centrale antenne Zie antenne H reparatie snoer en aansluiting in de woning Centrale verwarming (ook combiketel), individueel H Indien geplaatst door de huurder; alle werkzaamheden V Indien geplaatst door de SUW; periodiek onderhoud, verhelpen van storingen H opnieuw opstarten na uitval H bijvullen en ontluchten van de installatie
9
H H H
c b a
vervangen van vulsleutels, ontluchtingssleutels en vulslangen herstel van schade als gevolg van ondeskundig gebruik schoonmaken en schilderen radiatoren
Centrale verwarming, collectief V onderhoud en bijvullen van de installatie V ontluchten van de radiatoren Closet Zie toilet
d
Daken V schoonhouden en onderhouden van daken, dakbedekking, dakdoorvoer, dakgoot, regenpijp en dakluik H herstel van schade aan dak ten gevolge van werkzaamheden door of in opdracht van de huurder Dakramen V voorzover aangebracht door de SUW, onderhoud en reparatie
Dekvloeren V reparatie van dekvloeren in algemene ruimten en op galerijen H reparatie van dekvloeren binnenshuis, bijv. na schade door verwijderen vloerbedekking Deuren V herstellen of vervangen bij houtrot
H
vervangen of repareren na uitwaaien H schilderwerk binnendeuren en binnenzijde buitendeuren FH vastzetten en vastschroeven van deurknoppen en drempels H schoonhouden van deurposten, drempels en kozijnen
Voor het voor eigen rekening vervangen of veranderen van deuren is voorafgaand schriftelijke toestemming van de SUW nodig. Deurdranger en elektrische deuropener V onderhouden, repareren of vervangen van drangers op toegangsdeuren in gemeenschappelijke ruimten, aangebracht door de SUW
Douche FH onderhouden en vervangen van de glijstang, ophangpen, doucheslang, koppelstuk en handdouche V vervangen van het boven staande wegens veroudering H schoonhouden van de doucheruimte, zoals ontkalken Als u een zitbad wilt plaatsen, heeft u schriftelijke toestemming van de SUW nodig.
e
Elektrische installatie V onderhouden en vervangen van leidingen en zekeringkast
c
FH onderhouden en vervangen van schakelaars, wandcontactdozen, deurbellen, kabel-, telefoonaansluiting en vergelijkbare zaken V vervangen van lampen in de gemeenschappelijke (buiten-)ruimten H storing in individuele elektrische installatie, ontstaan door overbelasting of gebreken in apparatuur van huurder of verkeerd gebruik H vervangen van zekeringen
H
V
H H H
Entreehallen V alle noodzakelijke onderhoud en reparaties in gemeenschappelijke entreehallen Erf en erfafscheiding Bij eerste bewoning van een woonruimte met een tuin of erf:
H V
de aanleg van de tuin of het erf, maar met uitzondering van de aanleg van toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding de aanleg van toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding het verwijderen van onkruid in de bestrating vervangen van gebroken tegels vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen geverfde of gebeitste erfafscheidingen regelmatig verven of beitsen leveren van zand of grond bij ernstige verzakking
11
f g
Fundering V onderhoud en herstel
Garage Voor onderhoud van garages gelden in het algemeen dezelfde regels als voor woningen. Voor het bouwen van een (“extra”) garage hebt u schriftelijke toestemming van de SUW nodig.
12
Gasinstallatie V onderhouden en vervangen van leidingen in en buiten de woning
a
FH gaskraan onderhouden, herstellen en vervangen H onderhoud van door huurder aangebrachte leidingen
Gemeenschappelijke ruimten V onderhoud en reparaties V schilderen en sausen H schoonhouden entree, trappenhuis/ lift en gemeenschappelijke gangen en ruimten (deze werkzaamheden worden op kosten van de huurder uitgevoerd door de SUW of een derde) V vervangen van lampen Gevel V onderhoud aan de buitengevel, zoals schilder- en voegwerk H schoonhouden van gevel en pui
ab c Glas Zie ruitbreuk Gootsteen Zie keuken Goten Zie daken
Graffiti H verwijderen van graffiti zonder noemenswaardige kosten en voorzover voor de huurder bereikbaar
Groenvoorziening H egaliseren van de tuin en opbrengen van teelaarde H aanleg en onderhoud van privé tuin H het regelmatig maaien van gras, verwijderen van onkruid H vervangen en verwijderen van dode beplanting H onderhoud van gemeenschappelijk groen (wordt door derden uitgevoerd voor de SUW) en met de huurder verrekend via de servicekosten V leveren van zand en grond na ernstige bodemverzakking
h
Hang- en sluitwerk FH herstel van deur- en raamkrukken, knoppen, scharnieren en sloten V vervangen van deur- en raamkrukken, knoppen, scharnieren en sloten, wegens slijtage bij normaal gebruik
H
aanbrengen van extra sluitwerk om veiligheid te vergroten (zie ook opplussen) FH uitzetijzers en raamsluitingen H vervangen van sleutels van binnenen buitensloten V toegangsdeuren gemeenschappelijke ruimten FH het onderhouden, aanbrengen en vervangen van hang- en sluitwerk in kunsstof kozijnen, altijd door SUW uit te voeren
Hemelwaterafvoer Zie afvoeren
Huistelefoon V onderhoud van de huistelefoon en bijbehorende installaties in etagewoningen H in andere gevallen
i
Intercom zie huistelefoon
Insectenbestrijding zie ongediertebestrijding
k
Kasten (losse, bij de woning horende) H onderhouden en repareren (deze kasten worden door de SUW niet meer vervangen)
13
Keuken V vervangen aanrechtblad, keukenblok en keukenkastjes, bij normale slijtage H dagelijks onderhoud van aanrechtblad, keukenblok en keukenkastjes FH scharnieren en sluitingen afstellen, laden smeren enzovoorts FH vervangen stop van de gootsteenbak V vervangen van rooster van de gootsteenbak
Kranen H voorzieningen treffen ter voorkoming van (reparatie van) bevroren kranen FH onderhouden en repareren van waterkranen, zoals reinigen van het binnenwerk, gangbaar houden,
ab
Voor het plaatsen van een andere, door de huurder te betalen keuken is schriftelijke toestemming van de SUW nodig.
Kitvoegen V onderhoud en herstel van kitvoegen H schoonhouden van kitvoegen
Kozijnen V schilderwerk aan buitenkant van buitenkozijnen en vervangen of repareren bij houtrot H schilderwerk en kitvoegen van kozijnen, ramen en deuren aan de binnenzijde van de woning V schilderwerk kozijnen, ramen en deuren in gemeenschappelijke ruimten V onderhoud van kunststof- of aluminium kozijnen H schoonhouden binnen- en buitenzijde van kozijnen, voorzover die bereikbaar zijn NB Om onherstelbare schade te voorkomen mag u kozijnen of deuren die van kunststof gemaakt zijn niet schilderen. U mag er ook geen gaten in boren.
V
H
vervangen van kraanleertjes en van andere eenvoudig te vervangen onderdelen vervanging van kranen wegens veroudering of slijtage bij normaal gebruik het ontkalken van kranen en overige voorzieningen
l
Lampen Zie verlichting
Leuningen Zie trappen Lift en liftinstallatie V onderhoud en reparatie (met inbegrip van gaande houden) H schoonhouden liftkooi en liftschacht (wordt in opdracht van de SUW uitgevoerd door derden. De kosten worden doorberekend in de servicekosten)
bc
Luchtroosters H schoonhouden en vervangen van ventilatieventielen H schoonhouden ventilatieroosters V vervanging en reparatie van niet door de huurder aangebrachte ventilatieroosters in ramen en muren
m
Lekkage H reparatie van leidingen, radiatoren, daken en gevels, als gevolg van onzorgvuldig gebruik, zoals door bevriezing en roesten van leidingen V lekkage in andere gevallen H waterschade aan inboedel en dergelijke als gevolg van lekkage Waterschade wordt gedekt door uw inboedelverzekering, tenzij sprake is van eigen schuld of nalatigheid.
Mechanische ventilatie V onderhoud en reparatie van het ventilatiekanaal V het vervangen van filters en het schoonmaken van ventilatieroosters V vervangen en repareren van ventilatieroosters V vervangen van roosters of filters bij gemeenschappelijke afzuiging
Mieren Zie ongediertebestrijding Muren Zie wanden
15
n
Naamplaatje H bij eengezinswoning H op bellenbord meergezinswoning (naamplaatje wordt geleverd door SUW, huurder verantwoordelijk voor gravering en plaatsing)
o
Ongediertebestrijding V bestrijding ongedierte in leegstaande woningen (in sommige gevallen kunnen de kosten voor rekening van de vertrokken bewoner komen, als deze aantoonbaar schuldig is) V het bestrijden van kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen HV het bestrijden van overig ongedierte Soms kunnen deze kosten - indien zij noemenswaardig zijn en in relatie staan tot de bouwkundige situatie - voor rekening van de verhuurder komen De gemeente kan u behulpzaam zijn bij bestrijding van hardnekkig ongedierte. Daarvoor brengt de gemeente u kosten in rekening. Open haard Zie voorzethaard
ab p
Paden Zie bestrating en tuinen
Parket H onderhoud aan parket of het verwijderen ervan
Voor het leggen van parket of laminaat is schriftelijke toestemming van de SUW nodig. Het geldt als een door de huurder zelf aangebrachte verandering. De voornaamste reden hiervoor zijn het waarborgen van de verhuurbaarheid, de veiligheid, de waarde van het gehuurde en de preventie van schade en overlast. Wilt u meer weten, nemen even contact met ons op.
Plafonds V onderhoud en reparatie in gemeenschappelijke ruimten V groot onderhoud en reparatie van plafondconstructies en loszittend stucwerk, inclusief gipsplafond H overige reparaties, herstel van pluggaten, krimpscheuren en beschadigingen H sausen en witten H schoonhouden en vervangen van ventilatieventielen Planchet FH vervangen bij beschadiging Plavuizen H onderhoud van plavuizen
bc Voor het leggen van plavuizen is schriftelijke toestemming nodig. Het geldt als een door de huurder zelf aangebrachte verandering. Het gaat er hierbij om, om de veiligheid en de verhuurbaarheid te waarborgen, maar ook om schade en overlast te voorkomen. Wilt u meer weten, neem even contact met ons op. Putten H Het legen van septictanks
r
Radiator FH ontluchten en bijvullen van de radiatoren
V H H
lekkages aan leidingen of radiatorkranen schilderwerk en schoonhouden van radiatoren schade door bevriezing en/of roestvorming
Ramen Glasschade zie ruitbreuk Raamkozijnen zie kozijnen Knoppen, krukken, scharnieren en sloten zie hang- en sluitwerk V schilderen buitenzijde V repareren of vervangen bij houtrot H schilderen en kitten van ramen aan de binnenzijde H repareren of vervangen na beschadiging (bijv. bij schade ontstaan door uitwaaien) zie ook ruitbreuk
17
H
V
wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde, voorzover zij voor de huurder bereikbaar zijn wassen en schoonhouden buitenzijde bij etagewoningen (incl. de benedenverdieping)
Regenpijp Zie afvoeren Riolering V reparatie of vervanging na verzakking H schoonhouden en ontstoppen van afvoeren, voor de huurder bereikbaar FH schoonhouden en ontstoppen, indien niet voor de huurder bereikbaar H vernieuwen sifons of leidingen, indien defect na ondeskundige behandeling
a
Rookmelder H vervangen van batterij
Ruitbreuk H vervangen van beschadigde ruiten (op grond van huurders aansprakelijkheid voor schade) De huurder is via het glasfonds echter verzekerd tegen deze schade.
s
Sanitair H schoonhouden en ontkalken van sanitair H voorzieningen treffen ter voorkoming van (reparatie van) bevroren kranen V vervangen van sanitair, zoals wastafels, fonteintjes, planchetten,
ab c spiegels, toiletpotten en stortbakken, wegens veroudering FH kleine herstellingen aan toiletpotten, stortbakken, kranen en mengkranen
H
Sausen H het sausen van wanden en plafonds
H
H H
H
Schakelaars Zie elektrische installatie Scharnieren Zie hang- en sluitwerk
Schilderen V schilderwerk aan de buitenzijde H schilderen en kitwerk aan de binnenzijde van het gehuurde V schilderwerk gemeenschappelijke ruimten
Schoonhouden H schoonhouden van het gehuurde en van gemeenschappelijke ruimten H regelmatig verwijderen van zwerfvuil H legen van zink- en beerputten en septictanks V schoonhouden van goten en regenafvoeren
Schoonhouden, voorzover voor huurder bereikbaar Voor alle hieronder vermelde onderdelen geldt de maatstaf “voorzover voor de huurder bereikbaar”. Over de toepassing van deze maatstaf vindt u meer informatie in hoofdstuk 8 van dit OnderhoudsABC.
vegen van schoorsteen, afvoer en ventilatiekanalen schoonhouden en ontstoppen van het riool schoonhouden en ontstoppen van de vuilstortkoker schoonhouden van de vuilniscontainerruimte wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen
Schoorsteen V herstel kanaal, onderhoud, voegwerk enz. H vegen schoorsteenkanalen Schotels Zie antenne Schuren Zie berging
Schuttingen Zie erfafscheiding
Sleutels H Bij verlies, diefstal of beschadiging (de SUW beschikt niet over een reserve exemplaar) Spiegel H vervangen van spiegel na beschadiging V vervangen van spiegel in de bad/ doucheruimte waarin “het weer” zit of die verouderd is
19
Stopcontacten Zie elektrische installatie Stortbak Zie toilet
t
Telefoon H Telefoonaansluiting
c b a
Tegels V repareren en vervangen van beschadigde vloer- en wandtegels V onderhoud en herstel van kitvoegen Terrassen en toegangspaden H onderhouden en herstellen van bij de woning horende terrassen en toegangspaden H onderhouden en herstellen van terrasafscheidingen
Tochtwerende voorzieningen H onderhouden en vervangen van door huurder aangebrachte tochtstrippen V vervangen, indien geplaatst door de SUW Toilet FH onderhoud toiletpot, stortbak, vlotter, sok (rubberen verbinding tussen pot en bak) en van de bevestiging van de pot aan de vloer V vervanging sanitair bij veroudering FH onderhouden en/of vervangen van garnituur; closetrolhouder, closetbril en -deksel H schoonhouden van toilet
Trappen V onderhouden en repareren van trappen en leuningen FH klein onderhoud aan leuningen en traphekken, zoals het vastzetten
Tuinen Zie ook Bomen Zie ook Groenvoorziening H egaliseren van de tuin en opbrengen van teelaarde H aanleg en onderhoud van privé tuin H regelmatig maaien van gras, verwijderen van onkruid H regelmatig snoeien van heggen, hagen en opgaande bomen H vervangen van dode beplanting H onderhoud van gemeenschappelijk groen (het werk wordt echter in opdracht van de SUW gedaan door een derde. De kosten worden aan de huurder doorberekend in de servicekosten) H vervangen van gebroken tegels V periodiek leveren van grond en zand na ernstige verzakking
Voor het bouwen van schuttingen, volières, duivenhokken, schuurtjes enz. is schriftelijke toestemming van de SUW nodig.
v
Vensterbank H onderhoud en reparatie V vervangen bij groot onderhoud
Ventilatie Zie luchtroosters
c b V V
groot onderhoud van ventilatiekanalen onderhoud mechanische ventilatie
Verlichting Zie ook elektrische installatie H vervangen van fittingen in de woning V vervangen vergane bedradingen H vervangen van lampen aan de buitenzijde van het gehuurde, indien door huurder aangebracht V vervangen van lampen, indien door verhuurder aangebracht, of in gemeenschappelijke (buiten-)ruimte Vlaggenstokhouder H plaatsen of vervangen
Vlizotrap H onderhoud en reparatie van scharnieren
Vloeren Zie ook parket en plavuizen V onderhoud en reparatie in gemeenschappelijke ruimten H reparaties na beschadiging vloer en als gevolg van lekkages, lijmresten en egalisatie V reparatie van betonvloer, indien niet veroorzaakt door vloerbedekking, parket of plavuizen V reparatie vergane vloerbalken en vloerdelen Vlotter Zie toilet Voorzethaard Voor het plaatsen van een open haard of een voorzethaard is altijd schriftelijke toestemming van de SUW nodig.
21
Vuilnis H schoonhouden van de vuilniscontainerruimte H regelmatig verwijderen van zwerfvuil
w
Wandcontactdozen Zie elektrische installatie Wanden H repareren, sausen, witten, behangen en schilderen V reparatie en onderhoud van wanden in gemeenschappelijke ruimten V reparatie van grote scheurvorming, als gevolg van zettingen H reparatie van pluggen, krimpscheuren en beschadigingen
b a
Voor het aanbrengen van bijzondere wandafwerking, zoals schrootjes, granol of steenstrips is altijd schriftelijke toestemming van de SUW nodig. Warmwatertoestel Zie boiler en centrale verwarming (ook combiketel)
Wastafel H onderhouden en vervangen na beschadiging V vervanging wegens ouderdom
Wasmachineaansluiting V indien door de SUW aangelegd H indien door de huurder aangelegd Waterleiding V onderhouden en vervangen H voorkomen van bevriezing H herstel na bevriezing en/of schade
c b a FH lekkende kranen, kraanleertjes
Waterschade H waterschade is mogelijk gedekt door uw brand- of inboedelverzekering (ga dit na bij uw verzekeraar) Wespen Zie ongediertebestrijding
z
Zonwering (buiten) V reparatie en vervanging zonwering door SUW aangebracht H reparatie en vervanging zonwering, door de huurder aangebracht H herstel van de gevel na verwijdering van door de huurder aangebrachte zonwering Voor het aanbrengen van een buitenzonwering is altijd schriftelijke toestemming van de SUW nodig.
8 ENKELE BIJZONDERE REGELS
8.1 Door een huurder aangebrachte veranderingen U wilt, bijvoorbeeld, een slaapkamerwand verwijderen, of een antenne op het dak plaatsen of aan de gevel bevestigen? Voor al die “veranderingen aan het gehuurde” heeft u toestemming van de SUW nodig. U vindt de voorwaarden in de nieuwste versie van onze Algemene Huurvoorwaarden, art. 9 (dd 01/11/07).
Alle onderhoud en vervanging van door een huurder “Zelf Aangebrachte Veranderingen” (de “zavjes”) zijn altijd voor rekening van de huurder. Tenzij er schriftelijk iets anders is afgesproken. 8.2 Inboedel Voor uw inboedel is de SUW op geen enkele wijze aansprakelijk. Wij raden u aan uw inboedel voor storm, brand, wateroverlast en diefstal te verzekeren. 8.3 Tuinen, bomen en schuttingen Heeft uw woning een tuin, dan dient u deze te onderhouden. Op grond van de Huurovereenkomst is de SUW bevoegd om aanwijzingen voor het tuinonderhoud te geven. Uw verplichtingen op dit punt vloeien voort uit de hoofdbestemming van uw tuin, wat natuurlijk niet betekent, dat u er niet ook een nuttig gebruik van zou mogen maken. Let er op, dat bomen in verhouding tot de tuin niet te groot worden, en niet te dicht op de gevel of tegen de erfgrens staan. Schuttingen behoren stabiel te zijn en mogen geen afbreuk doen aan het aanzien van de buurt. 8.4 Schotels en antennes Voor het bevestigen van een schotel of antenne aan de woning heeft u schriftelijke toestemming van de SUW nodig. 8.5 Wat betekenen enkele begrippen? Enkele begrippen uit de wet moeten nog wat uitgelegd worden. “Kleine herstellingen” komen in het algemeen voor rekening van de huurder (behalve als ze onder ons FKO vallen). Maar soms is het verhelpen van een klein gebrek
23
toch een taak van de verhuurder, omdat de wet dat herstel als een onmogelijke opgave voor de huurder ziet. Daarvoor zijn verschillende redenen. Zoals: de (on-)bereikbaarheid, de kosten, de vraag of iets zich wel of niet binnen de woonruimte bevindt en de vraag of voor het verhelpen specialistische kennis vereist is.
8.6 Huurdersonderhoud dat de SUW voor haar rekening neemt Dit Onderhouds-ABC is afgestemd op het nieuwe Huurrecht, zoals dat op 1 augustus 2003 officieel van kracht is geworden. Sindsdien geldt eveneens het Besluit Kleine Herstellingen (BKH, Staatsblad 168, jaargang 2003). Daarin staat heel precies beschreven welk onderhoud voor rekening van de huurder gebracht mag worden. Maar … er kan nog meer klein onderhoud voor rekening van de huurder komen. In de toelichting op dat BKH staat uitdrukkelijk vermeld, ‘dat ook andere herstellingen die nodig plegen te zijn als gevolg van wat zich gewoonlijk bij normaal gebruik van woonruimte voordoet, voor rekening van de huurder kunnen komen.
b a
Wat de ‘bereikbaarheid’ betreft: daardoor kan een onderhoudstaak van “huurdersonderhoud” verschuiven naar “verhuurdersonderhoud”. Neem nu het glazenwassen. Bij eengezinswoningen gaat de SUW ervan uit, dat alle ramen voor de huurder bereikbaar zijn. Bij etagewoningen worden alle ramen (met uitzondering van terras- en balkonramen) door de SUW als onbereikbaar beschouwd. Bij die woningen neemt de SUW de kosten van het glazenwassen geheel voor haar rekening.
Sommige kleine herstellingen komen alleen voor rekening van de huurder, als daaraan geen “noemenswaardige kosten” verbonden zijn. Maar wat noemenswaardige kosten zijn staat nergens in de wettelijke regelingen te lezen. Neem nu ‘bestrijden van ongedierte’ . Mag het bestrijden van mieren in zijn woning een huurder 50 euro kosten? Of gaat dat uit boven die noemenswaardige kosten en moet de SUW het dus betalen. Deze kwestie zal vaak geval voor geval bekeken moeten worden.
In enkele opzichten is dit OnderhoudsABC iets “guller” voor de huurder dan het BKH. De SUW neemt iets meer onderhoud voor haar rekening dan waartoe de wet haar verplicht. De belangrijkste voorbeelden daarvan zijn: • het schoonhouden van de dakgoten • het ontstoppen van regenpijpen • cv, mechanische ventilatie en lift; het preventief onderhoud, het gaande houden van deze installaties is eigenlijk huurdersonderhoud. Onder die noemer mogen ook de extra kosten van storingsonderhoud buiten normale werkuren aan huurders in rekening worden gebracht. • vervangen en repareren van ventilatieroosters • het vervangen van lampen en starters in armaturen in gemeenschappelijke
c b
ruimten en de gemeenschappelijke buitenzijde
Maar: ook als onderhoud wel voor uw rekening komt, kunt u de SUW vragen om het op uw kosten uit te voeren. Door onze bekendheid met uw woning kunnen wij dat misschien beter dan een ander. Dit wil niet zeggen, dat wij altijd op zo’n verzoek ingaan. 8.7 Geschillen We gaan er van uit, dat u zich ‘als een goed huurder’ gedraagt. En de SUW moet zich gedragen als een goede verhuurder. Toch kan er af en toe een verschil van mening ontstaan over wat de huurder en verhuurder moeten doen. Dan hebben we een ‘geschil’. Is er zo’n geschil, dan kunt u langs de volgende wegen een oplossing zoeken:
• Bent u het niet eens met een handelwijze of een beslissing van een medewerker van de SUW, dan kunt uw bezwaar aan die medewerker laten weten. De medewerker zal uw bezwaar dan overwegen. • Vindt u, dat onvoldoende rekening wordt gehouden met uw bezwaar, dan kunt u dat, telefonisch (spreekuurtijd), schriftelijk of per e-mail laten weten aan ons Hoofd Technische Dienst. Hij zal uw bezwaar opnieuw overwegen en naar een oplossing zoeken. • Vindt u alsnog, dat er onvoldoende rekening is gehouden met uw bezwaar, dan kunt u dat, alleen schriftelijk of per e-mail, aan het bestuur van de SUW laten weten. Het bestuur zal uw bezwaar dan opnieuw bekijken, en u, soms nadat er met u gesproken is, laten weten wat het standpunt van het bestuur is.
25
• Resteert er na deze hele procedure toch nog een geschil, dan kunt u een klacht indienen bij de Klachtencommissie van de SUW (adres: Postbus 39, 9950 AA Winsum). Deze commissie past altijd hoor en wederhoor toe en stelt daarna een advies op. Het bestuur van de SUW zal dat advies bijna altijd opvolgen. Zo niet, dan krijgt u schriftelijk te horen, waarom het bestuur dat in uw geval niet doet.
b ac
• Leidt dit allemaal tot niets, dan kunt u zich altijd nog tot de rechter wenden.
ab c sociaal
wonen
Postbus 84, 9980 AB Uithuizen | Telefoon 0595 - 432560 | Kantoor: Stationsplein 10, Uithuizen E-mail:
[email protected] | Website: www.suwuithuizen.nl
