Onbetaalbare gebouwen

#01 2013

Duidelijk. Onbetaalbare gebouwen

© Hotel Het Arresthuis

De X-factor van vastgoed

▲

Schoonheid zegt architect Felix Claus niets

▲

Het geheim achter succesvol vastgoed

▲

Minder cijfers, méér intuïtie

2

DUIDELIJK. onbetaalbare gebouwen

interview met felix claus succesvol vastgoed traditie vs. vernieuwing

‘Karakter meer waard dan locatie’ In de jaren 80 ving Felix Claus in Chicago de term succesful building op. ‘Dat was zo’n radicaal andere visie op architectuur dan ik had geleerd. Het gaat niet om schoonheid. Er is toch ook geen ontwerper aan te pas gekomen bij de pakhuizen aan de Brouwersgracht?’

D

ozen schuiven, we kunnen er in Nederland wat van. Neem IJburg in Amsterdam. Felix Claus kijkt er op uit door een kolossaal venster in zijn kantoor aan de Krijn Taconiskade. Zo’n groot raam, dat het IJ dreigt binnen te golven. ‘Er is geen land ter wereld waar de middelmaat het stedelijk landschap zó beheerst’, zegt hij. ‘Noem eens een gebouw in Amsterdam met uitzonderlijke vormgeving. De Zuidas? Ik kan alleen het hoofdkantoor van ING bedenken, die schoen. Je ziet meteen dat de opdrachtgever een sterke visie had. Dat komt nauwelijks voor. Ontwikkelaars, architecten, beleggers en makelaars werken vanuit hun eigen koker.’ Hij wijst naar een appartementencomplex. ‘Dan krijg je zoiets. Over twintig jaar gaan we het weer slopen.’ Dozen schuiven. Hoor wie het zegt. Klinkt hetzelfde verwijt niet geregeld als het over Claus en Kaan Architecten gaat? Leuk materiaalgebruik, maar het blijven minimalistische blokken. Repetitief, net als de witte bolletjes op Claus’ zwarte overhemd. ‘We willen bouwen. Daarom accepteren we de condities die een opdrachtgever stelt’, zegt Claus. ‘Ik wil dat wij midden in de vastgoedwereld staan, dat we efficiënt kunnen werken met

processen, budgetten en tijdslijnen. Maar binnen het vertrouwen van een opdrachtgever zetten we iets neer dat herkenbaar is en identiteit heeft. Het hoeft geen kunst te zijn. Vrije creativiteit? Ach man, hou toch op. Je komt hier niet werken voor je wilde fantasieën, maar omdat je het leuk vindt om te pielen, om te rekenen en om uit te vinden hoe je iets kunt maken dat wordt gebruikt.’ Het kantoor van Claus en Kaan Architecten in IJburg is volledig opgetrokken uit onbehandelde prefab betonnen blokken. Claus: ‘We wilden de gevel eigenlijk nog wat rauwer maken. Maar dat hebben we uiteindelijk niet gedaan, omdat we bang waren dat we dan ruzie zouden krijgen met onze omgeving. Ik ken een architect die voor zijn huis is neergeslagen door een hardloper. Die man had maandenlang zijn walging opgekropt. Zo’n reactie hoef ik niet uit te lokken, maar een provocatie mag er wel in zitten. Een gebouw moet identiteit hebben.’ Dat heeft zijn kantoor, vindt hij. Alleen al door de maatvoering. Die is overal anders dan de standaard in de markt. Hij wijst naar boven. ‘De verdiepingen zijn vier meter hoog en de vensterbank is op kniehoogte.’ Claus omschreef de entree al eens als dat van een bordeel of een illegaal casino. Een hoge, kale gang leidt naar een lift. Licht komt van een zuinig peertje. ‘Schoonheid is voor mij niet per se een criterium. Het gaat om de identiteit.’ ‘We bouwen voor een gebruiker’, zegt hij. ‘We bouwen iets waar die gebruiker kan werken, wonen of ontspannen. We bouwen iets waar hij graag zijn tijd doorbrengt. Dat klinkt misschien voor de hand liggend, maar dat is het niet. Vastgoed moet tegenwoordig altijd multifunctioneel zijn. Single tenant, multi tenant, standaardmaten. Maar het risico van een allemansvriend is dat niemand er echt warm voor loopt. Als de locatie goed is, dan spreek je daar een grote markt mee aan. Maar wat als de locatie zo, zo is? En de economie moeilijk? Karakter is voor een deel van de markt, nog meer dan locatie, een vingerwijzing voor duurzaam succes.’ Maak ten minste een keuze, vindt Claus. ‘Zeg: dit gebouw is voor de

duidelijk

W

e leven in een maatschappij waar alles vluchtiger wordt. De ene hype initieert de volgende. Marktdominantie kan als sneeuw voor de zon verdwijnen. Van Nokia naar BlackBerry naar iPhone: het gebeurde in minder dan tien jaar tijd. Iedereen is continu op zoek naar de X-factor. Voor vastgoed is het niet anders. Tal van factoren beïnvloeden het succes van gebouwen. De jury blijft altijd de gebruiker. Hij bepaalt of de aantrekkingskracht van een gebouw groot genoeg is om er in te wonen of te werken. Deze editie van Duidelijk. staat in het teken van de ontastbare waarde van vastgoed. Onder andere via het online platform van Duidelijk. en Twitter hebben we u gevraagd naar de X-factor van gebouwen. Wat is het meest succesvolle vastgoed? Aan welke criteria moet

een gebouw voldoen? Gaat het om functionaliteit, locatie of bestemmingsmogelijkheden? Of is het uiteindelijk de markt die onze verwachtingen bepaalt en bijschaaft? Moet de realisatie van een gebouw wel tot doel hebben om het vijftig jaar te kunnen blijven gebruiken? Naast de meningen die wij hebben ontvangen van onze lezers, leest u in deze Duidelijk. ook de visie van architect Felix Claus op succesvol vastgoed. Vernieuwers in het vastgoed, Cor van Zadelhoff en Sylvia Pijnenborg, buigen zich over het vastgoed van toen en nu. Waar liggen in de huidige markt de kansen? Ook meepraten? Dat kan via www.duidelijkdtz.nl. We wensen u veel leesplezier.

Jeroen de Bruijn, hoofdredacteur Duidelijk. lid dagelijks bestuur DTZ Zadelhoff

MEI 2013

foto: Janus van den Eijnden

‘Vrije creativiteit? Man, hou toch op’

Felix Claus is medeoprichter van Claus en Kaan Architecten Felix Claus richtte in 1987 met Kees Kaan het bureau Claus en Kaan Architecten op. Het bureau won onlangs De Nederlandse Bouwprijs 2013 in de categorie ‘Gebouwen’ voor het ontwerp van het Nederlands Instituut voor Ecologie in Wageningen. Hun ontwerp voor het Paleis van Justitie in Amsterdam was genomineerd voor de Amsterdamse Architectuur Prijs 2013. altijd boven stedenbouw in de rest van de wereld. Goed, we zitten hier met een markt die verstoord is, die verkokerd werkt en zichzelf soms voor de gek houdt. Claus: ‘Maar de gemiddelde kwaliteit die we hier laten zien, is ongekend hoog. Functioneel bouwen geldt bij uitstek voor het Nederlandse vastgoed. We geven aan de ene kant geen absurde bedragen uit aan megalomane architectuur, terwijl we aan de andere kant van het spectrum geen echte rotzooi bouwen.’ Hij kijkt weer naar buiten. Veel zesjes en zeventjes in IJburg, constateert hij opnieuw. ‘Maar dat veel liever dan Spanje, dan Bilbao of Valencia. Waar Santiago Calatrava jarenlang stedenplannen heeft mogen uitvoeren. Prachtige architectuur, maar bankroete steden en banken.

tendens

DTZ ZADELHOFF

De ontwikkeling vooruit

DTZ Zadelhoff tijdens de PROVADA

D

TZ Zadelhoff staat midden in de markt. Dat maakt het mogelijk nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande gebouwen te verbeteren. De strijd tegen de leegstand, de roep om meer duurzame gebouwen en de uitdaging gebouwen aantrekkelijk te maken voor de veranderende vraag, behoeft een multidisciplinaire aanpak. Met ‘Transformation Services’ wordt naadloos aangesloten bij de diensten die DTZ Zadelhoff al biedt op het gebied van onder andere agency, valuation advisory services, retail en investments. Meer informatie over Transformation Services vindt u op www.duidelijkdtz.nl.

▲

toekomst, daar investeren we in. Dat gebouw is voor de komende twintig jaar, dat mag wel wat minder. Daarna slopen we het en zetten we iets nieuws neer.’ Scrap & build, zoals ze dat in Japan laten zien. Claus: ‘We doen hier altijd net alsof elk gebouw voor de eeuwigheid is. Terwijl we wel beter weten.’ Ja, wat dat betreft maken alle partijen in het vastgoed zich volgens Claus schuldig aan hypocrisie. ‘We bouwen bijna altijd voor gisteren. Veel waarde voor morgen is er doorgaans niet.’ Wat wél blijft, zijn volgens Claus de gebouwen met identiteit. ‘Dat hoeven niet altijd playmates te zijn’, benadrukt hij. ‘Er is toch ook geen ontwerper aan te pas gekomen bij de pakhuizen aan de Brouwersgracht?’ Keuzes maken. Hijzelf verkiest de Nederlandse eenvormigheid nog

O

p 4, 5 en 6 juni 2103 is DTZ Zadelhoff met een compleet vernieuwde, blauwe stand aanwezig tijdens de PROVADA in de RAI Amsterdam. U vindt ons op de vertrouwde locatie: Hal 10 standnummer 11. Op alle drie de beursdagen bent u van harte welkom om een kijkje te komen nemen: onze vastgoedadviseurs staan u graag te woord. Daarnaast organiseren we, na een succesvolle eerste editie van vorig jaar, wederom Het Nationale Taxatiecongres op woensdag 5 juni. Centraal staat tijdens het congres: het Platform voor Taxateurs en Accountants (PTA) in relatie tot de marktwaarde. Het bijwonen van Het Nationale Taxatiecongres is op persoonlijke uitnodiging.

Wilt u op de hoogte blijven van onze bijeenkomsten en deelname aan programma’s? Meld u dan nu aan voor onze nieuwsbrief via www.dtz.nl.

3



Onbetaalbare gebouwen Sommige gebouwen hebben ‘het’. Welke gebouwen dat zijn en waar hun geheim in schuilt, vroegen we u op www.duidelijkdtz.nl en Twitter. ‘Van een doods gebouw is een actiegebouw gemaakt.’

‘H

et vastgoed van Hoog Catharijne (Utrecht) is niet heel bijzonder, maar de locatie met de goede bereikbaarheid en de mix aan voorzieningen zorgt dat het vastgoed zo succesvol is. De ontastbare waarde voor vastgoed in het algemeen is dan ook de locatie.’ Dit argument van een lezer op www.duidelijkdtz.nl staat als een huis. Locatie, locatie, locatie. Toch is ook het omgekeerde mogelijk, meent een ander, die het Rotterdamse kantoorgebouw Schieblock als lichtend voorbeeld noemt. ‘Hoe je met een beperkte investering weer een levendig gebouw en gebied kunt maken. Vanuit een goed doordacht concept, brede samenwerking en vooral passie.’

Succesfactoren Het zijn twee heel verschillende antwoorden op twee vragen die we u in de afgelopen periode stelden op www.duidelijkdtz.nl en via Twitter. Welk gebouw in Nederland vindt u het meest succesvol, en wat is het achterliggende ‘geheim’? U kon hierbij gebruik maken van een of meerdere antwoorden: kwaliteit, locatie, architectuur, bestemmingsmogelijkheden, duurzaamheid, functionaliteit en toekomstbestendigheid. Daarnaast konden eigen succesfactoren worden toegevoegd. De reacties geven een brede indruk van de gebouwen die hoge ogen gooien.

Daarnaast geven ze een rijk beeld van de bestanddelen waaruit succesvol vastgoed volgens u bestaat, en welke wegen naar succes leiden.

Flexibel en robuust Het meest succesvolle gebouw moet op alle punten hoog scoren, vinden veruit de meeste respondenten. Zo’n gebouw is een alleskunner, die de hoogste kwaliteit combineert met een toplocatie, multifunctioneel is, voor diverse bestemmingen geschikt is en een aansprekende architectuur heeft. Vaak valt de naam van het WTC aan de Zuidas, of van het Groothandelsgebouw in Rotterdam: ‘Flexibel en robuust, geschikt voor zowel grote als kleine organisaties. Een combinatie van winkelen en werken. Gelegen op een knooppuntlocatie.’ Het zijn de gebouwen die al jaren hebben bewezen succesvol te zijn. ‘WTC heeft een bezettingsgraad van boven de 90 procent.’

Transformeren Toch gaat de meeste aandacht uit naar gebouwen die voor een verrassing hebben gezorgd. Herbestemming is duidelijk een populair thema: Schieblock, ROC Twente (gedeeltelijk in een oude machinehal), The Bank bij het Rembrandtplein in Amsterdam ‘omdat dit een geweldig voorbeeld is van het transformeren en weer toekomstbestendig maken van een bestaand

dtz zadelhoff

actueel

Lezersonderzoek Duidelijk.

DTZ Zadelhoff in 11 regio’s op 1

I

naar een hoger niveau

van vastgoed ▲

Coolcat’s Roland Kahn over zijn vastgoedstrategie 5 factoren voor rendement op kantoren DNB-directeur Jan Sijbrand over de marktvraag Trouw aan de binnenstad Leegstand: marktzaak of gemeentekwestie? Geen taxatie meer zonder outlook Web zoekt winkel: de omgekeerde weg Wat wil de gebruiker tegenwoordig? Drie kritische analyses van nieuwe denkers ▲

▲

Spaces Herengracht, Amsterdam

Spaces Herengracht, Amsterdam

#01 2012

▲

▲

#03 2012

▲

▲

▲

DTZ Zadelhoff wil graag uw mening weten over Duidelijk. Moeten het magazine, het online platform en de e-mailnieuwsbrief in deze vorm blijven bestaan? Welke thema’s zou u behandeld willen zien? Wat zou u anders willen? Laat het ons weten en doe mee met ons lezersonderzoek. Als dank voor de medewerking verloten wij een vliegreis naar

Competitie De waarde van in retailDe verdieping waarderingen ▲

n februari 2012 verscheen de eerste editie van Duidelijk. Sindsdien zijn er vier nummers verschenen over thema’s als de waarde van waarderingen, de competitie in retail en verdieping van vastgoed.

Bijenkorf Amsterdam © Hollandse Hoogte

4

#01 2012

Texel in een Cessna voor 2 personen onder de respondenten. Invullen ervan kost u slechts tien minuten. We hopen op uw medewerking! Meedoen kan via www.duidelijkdtz.nl/lezersonderzoek.

I

n april publiceerde Vastgoedmarkt en PropertyNL hun jaarlijkse ranking van vastgoedadviseurs. DTZ Zadelhoff staat in beide lijsten opnieuw op nummer één. ‘DTZ Zadelhoff is verreweg de grootste in kantoor- en bedrijfsruimtetransacties’, aldus PropertyNL. Bijzonder is, dat DTZ Zadelhoff het ook op regionaal niveau zeer goed doet. In maar liefst elf regio’s staan we op nummer één. Een unieke prestatie waar we trots op zijn. Ook dit jaar stellen we alles in het werk om weer net zo succesvol te zijn.

MEI 2013

‘In essentie draait het om levendigheid’

Creative Valley in Utrecht

Bekijk de visie van Laurens van Doorn, eigenaar van NIC Commercieel Vastgoed, op www.duidelijkdtz.nl/creativevalley

Mensen kunnen zich gemakkelijk bewegen. Volgens mij zou je er zelfs prettig kunnen wonen.’ Of: ‘Een kantoor dat niet als een kantoor voelt.’ En: ‘Omdat het een gebouw is waar alles bij elkaar komt. Je voelt je daar echt thuis. Ik als klant, maar anderen vast als werknemer of als ondernemer.’

Lef en discipline

Reuring Waar het volgens velen in essentie om draait, is levendigheid. Dat ingrediënt komt voortdurend terug. ‘Reuring, een zichzelf versterkend effect’, ‘energie’, ‘flow’. Volgens een paar respondenten ligt die eigenschap aan de basis van het succes van de High Tech Campus Eindhoven. ‘Omdat een verzameling gebouwen en bedrijven gezamenlijk echt meer is geworden dan de optelling van de individuele meters en capaciteiten. Bedrijven werken samen, gebouwen wisselen energie uit en vullen elkaar in functies aan. De campus is als geheel feitelijk één grote onderneming, waarbij

de gebouwen faciliteren om het maximale eruit te halen.’

Chemie Volgens een respondent zijn kerken de meest succesvolle gebouwen van Nederland. ‘Onze steden zijn er omheen gebouwd, zij gelden nog altijd als een herkennings- of oriëntatiepunt. De klok die op menig toren is geplaatst, maakt dat deze oude gebouwen toch bij de tijd zijn.’ Maar wat worden de herkenningspunten van de toekomst? Een tiental respondenten zet zijn geld op Creative Valley in Utrecht, op het relatief nieuwe bedrijventerrein Papendorp. Dit gebouw combineert volgens hen alle ‘harde’ succesfactoren: functionaliteit, locatie, bestemmingsmogelijkheden, architectuur, duurzaamheid, toekomstbestendigheid. Ergens ontstaat een bepaalde chemie. ‘Door het gebruik van de gedeelde ruimten in het gebouw met verschillende functionaliteit, ontstaat een flow.

Het ontstaat niet vanzelf, daar zijn de meeste respondenten het over eens. Initiatiefnemer van Creative Valley Laurens van Doorn (NIC Commercieel Vastgoed) heeft volgens een respondent ‘lef getoond om van standaardpaden af te gaan in het conservatieve vastgoedwereldje.’ Of, over High Tech Campus Eindhoven: ‘Er is discipline nodig in het bewaken van het concept, waarbij alleen ondernemingen op het terrein kunnen huren die ook echt passen binnen het concept high tech, en dus in het weerstaan van de verleiding om mogelijke andere partijen toe te laten.’ Wat je erin stopt, komt er ook weer uit. Zoals bij The Bank: ‘Een toegewijde ondernemer (Lesley Bamberger van Kroonenberg Groep) die met zorg en gebaseerd op een goed gevoel voor vraag van de markt kwaliteit heeft toegevoegd.’ Het betaalt zich terug. ‘Waar mensen gaan houden van een gebouw of een gebied, komt het meestal wel goed.’ ▲

gebouw.’ Of de voormalige Renault-garage aan het Prins Bernhardplein in Amsterdam. ‘Van een doods gebouw is een actiegebouw gemaakt met een zeer goed lopend restaurant en een fitnessgelegenheid. Het gebouw doet tevens dienst als gezamenlijk onderkomen voor BNR en Het Financieele Dagblad.’

gedane zaken

Herhuisvesting wordt projectmanagement

S

tichting Internet Domeinregistratie Nederland (SIDN) is sinds 2012 gevestigd in haar nieuwe kantoorgebouw aan de Meander 501 in Arnhem. Een bijzonder herhuisvestingstraject dat in eerste instantie begon als een zoekvraag naar circa 2.700 m2 kantoorruimte en eindigde in de realisatie van een compleet nieuw gebouw, waar SIDN ook nog eens eigenaar van zou worden. Bij het project waren verschillende afdelingen van DTZ Zadelhoff betrokken. SIDN zocht een vrijstaand kantoorgebouw met uitbreidingsmogelijkheden en op maximaal 15 autominuten afstand van de toenmalige locatie. Aan de hand van deze eisen werden de pijlen al snel gericht op bouwlocaties. Na vier jaar samenwerking is het eindresultaat een hoogwaardig en zeer duurzaam kantoorgebouw dat is gericht op Het Nieuwe Werken.

De volledige case kunt u lezen via www.dtz.nl/nl/cases/sidn.

5

6



Twee generaties, één vertrekpunt Hoe maken we kansarme gebouwen weer kansrijk? Die vraag is de motor achter de werklust van zowel Sylvia Pijnenborg als Cor van Zadelhoff. Twee verschillende generaties vastgoedvernieuwers met hetzelfde vertrekpunt. ‘We moeten minder naar cijfers kijken en meer afgaan op intuïtie.’ Nee, ze hadden elkaar nog niet eerder ontmoet. Maar zodra het woord ‘herbestemmen’ valt, is er geen tussenkomen meer aan. Hij wist als belegger van de oude Renault-garage aan het Prins Bernardplein in Amsterdam een bruisend epicentrum van de mediawereld te maken, zij kreeg lof voor de herbestemming van de Caballero Fabriek in Den Haag. Het leverde haar de titel Vastgoedvrouw 2012 op. Genoeg gespreksstof dus. ‘Eigenlijk is het zo simpel’, zegt Cor van Zadelhoff. Daar zijn ze het beiden over eens. ‘Maak een plek waar mensen graag komen. Maak iets moois. Gezelligheid is van eminent belang, dus maak nooit een plek waar je zelf niet zou willen wonen of werken.’ De weg er naartoe is een ander verhaal. Die weg is sinds het moment dat Van Zadelhoff Makelaars in 1968 de deuren opende, geleidelijk

actueel

WTC strijkt neer in Utrecht

I

n september van dit jaar opent op kantorenlocatie Papendorp in Utrecht een World Trade Center (WTC). Licentiehouder CBRE Global Investors heeft hiervoor goedkeuring gekregen van de WTC-organisatie in New York. Met deze eerste WTC-formule in Utrecht heeft CBRE Global Investors een optimale invulling gevonden voor de huidige Capgemini Campus aan de Papendorpseweg. Dit complex wordt op korte termijn grotendeels verlaten, waardoor circa 32.000 m2 kantoorruimte beschikbaar komt. In de zomer wordt de centrale publieke ontmoetingsruimte gerenoveerd. Daarbij worden diverse (horeca-)faciliteiten gecreëerd. Anne de Jong, Portfolio Manager Offices van CBRE Global Investors: ‘De komst van het WTC geeft een positieve impuls aan de stad Utrecht en aan de regionale kantorenmarkt. De WTC-formule voorziet in de behoefte van kantoorgebruikers aan een dynamische werkomgeving, waarin beleving en ontmoeten centraal staan.’

gaan vertakken door de lokroep van het rendement. Door de economische crisis liepen sommige van die wegen zelfs geleidelijk dood. Leegstand, zielloze bedrijfsterreinen langs de snelwegen. Vind er nog maar eens een huurder voor. ‘Rotzooi’, zegt Van Zadelhoff. ‘Waarom moesten de prijs en het rendement zo’n belangrijke rol spelen’, vraagt Pijnenborg. ‘Ontwikkelaars hebben soms misbruik gemaakt van de schaarste in de markt. Goed en goedkoop hadden best samen gekund.’ ‘Eigenlijk schaam ik me soms een beetje voor hoe het is gelopen’, zegt Van Zadelhoff. ‘Wij hebben Nederlandse gebruikers in de loop der jaren aan het huren gekregen. We zeiden tegen die gebruikers: richt je nou gewoon op je core business. Daardoor zijn de sale & lease back constructies in zwang geraakt. Het zorgde voor een ommezwaai in de markt, voor multifunctionele gebouwen en voor een toenemende vraag naar huurpanden. Overheden waren gefixeerd op de verkoop van bouwterreinen en vonden de term ‘residuele grondwaarde’ uit. Grondwaarde brengt zo meer op. Dat is namelijk de eindwaarde van een project minus de totale stichtingskosten. Dit werkte zeer prijsopdrijvend, vooral voor woningen. Vanaf dat moment begon ook het vele bouwen en later ging het vaak alleen nog om rendement.’ Pijnenborg: ‘Ik heb me daar wel over verbaasd. Contracten werden getekend voor gebouwen die alleen in cijfers bestonden. Niemand leek zich druk te maken om kwaliteit of wat er nu eigenlijk werd gebouwd.’ Allebei zien ze kansen in deze markt. Trouwens, die markt is aan het veranderen. ‘Er is meer kwaliteitsbesef gekomen’, zegt Van Zadelhoff. ‘Dat besef is ontstaan doordat gebruikers hogere eisen stellen. Omdat ze begrijpen dat het niet werkt als je medewerkers hun werkdagen laat doorbrengen in een grauw gebouw.’ De markt bepaalt welke kwaliteit voldoende is. Laissez faire. Daar verschillen ze van mening. De markt heeft volgens Pijnenborg ook een

MEI 2013

foto: Janus van den Eijnden

Van Zadelhoff: ‘Er is meer kwaliteitsbesef gekomen’

Cor van Zadelhoff is bedrijfsmakelaar en vastgoedhandelaar. Hij richtte in 1968 Zadelhoff Makelaars op. Sylvia Pijnenborg is directeur BOUWINGEBOUW en is in 2012 uitgeroepen tot Vastgoedvrouw van het jaar 2012.

‘Momenteel lijkt iedereen zich te storten op herbestemming’, zegt Pijnenborg. ‘Daar ligt duidelijk een markt. Dat is een goede ontwikkeling, want er komt veel creativiteit vrij en er ontstaan goede projecten, vaak via CV-constructies.’ Een CV-constructie, in het verleden regelmatig gebruikt om een hoop lucht te verkopen, wordt nu bijvoorbeeld op een goede manier ingezet bij de tramremise De Hallen in Amsterdam. Van Zadelhoff: ‘De CV-constructie is een prima financieringsmethodiek mits er niet alleen spreadsheetsdeskundigen aan de knoppen draaien, maar vooral steendeskundigen. Architecten moeten geen ontwikkelaar willen worden

en accountants geen makelaar. Mijn stelling is: Schoenmaker blijf bij je leest.’ Ook Pijnenborg vindt het cruciaal dat bij projecten ervaring en deskundigheid ingezet worden. Het wiel opnieuw uitvinden of zonder expertise aan de slag gaan, leidt tot veel verspilling van geld en energie. Van Zadelhoff vindt ook dat de overheid zich tot zijn eigenlijke taak moet beperken en niet als marktpartij moet acteren. ‘Niet die blinde aandacht voor residuele grondwaarde, maar kijken wat de voorwaarden zijn voor succesvolle gebieden. Eisen stellen aan bijvoorbeeld onderhoud in erfpachtcontracten.’ Het moet minder gaan om kwantitatieve gegevens, daar zijn ze het beiden over eens. ‘Er mag meer ruimte zijn voor intuïtie’, zegt Van Zadelhoff. Durf en een gevoel voor de markt. ‘Iedereen heeft het over luisteren naar de gebruiker’, zegt Pijnenborg. ‘Maar dat zegt niet alles, tenminste niet voor de lange termijn. Je moet een verschil durven maken als ontwikkelaar of belegger.’ Van Zadelhoff: ’De combinatie is het beste, want dat dwingt ook de ontwikkelaar tot denken op de lange termijn. Als hij geen goede kwaliteit levert, komt hij zichzelf tegen.’ ▲

verantwoordelijkheid. ‘Als iedereen blijft denken dat hij alleen aan de markt beantwoordt, dan komen we uiteindelijk toch weer aan bij dat piramidespel: bovenin worden de winsten verdeeld, maar onderin is uiteindelijk iemand het bokje. Ik denk dat je als belegger, ontwikkelaar of makelaar een verantwoordelijkheid hebt om iets neer te zetten dat werkelijk wat toevoegt.’ Van Zadelhoff: ‘Dat is leuk en idealistisch gedacht, maar helaas, de markt bepaalt.’

tendens

Colofon

Kosten per werkplek stijgen wereldwijd

Duidelijk. is een magazine en online platform voor relaties en opdrachtgevers van DTZ Zadelhoff en verschijnt drie keer per jaar.

O

nlangs publiceerde DTZ Research het rapport Global Occupancy Costs Offices. Hierin worden de belangrijkste componenten van de gebruikerskosten per werkplek geanalyseerd voor 126 zakelijke districten in 49 landen over de hele wereld. De locaties worden gerangschikt op basis van kosten per werkplek per jaar. Het onderzoek presenteert ook prognoses onder drie verschillende macro-economische scenario’s: het basisscenario, het nadelige economische scenario en het opwaartse economische scenario. Tevens beschouwd het rapport de huisvestingskosten per werkplek voor gebouwen van gemiddelde kwaliteit in geselecteerde markten. Het rapport Global Occupancy Costs Offices is te downloaden van onze site www.duidelijkdtz.nl/GOCO.

Duidelijk. #01 2013

Productie: LVB Networks Redactie: Jeroen de Bruijn, Linda Korving en Wendy Schellens (DTZ Zadelhoff). Debby Beekman en Tim Jansma (LVB Networks) Drukwerk: Klomp Grafische Communicatie E-mail: [email protected] Website: www.duidelijkdtz.nl Telefoon: 030 2 320 000 Twitter: @duidelijkdtz

Disclaimer: Overname en vermenigvuldiging van artikelen is niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. © DTZ Zadelhoff v.o.f. ISSN: 2212-9162 Wilt u Duidelijk. niet meer of liever digitaal ontvangen? www.duidelijkdtz.nl/aanmelden

7

© Jozefkerk, Arnhem (HH)

per wee

8

De komende tien jaar zullen vele kerkgebouwen vrijkomen. Gemiddeld twee per week. Succesverhalen zijn er echter genoeg. De Jozefkerk in Arnhem veranderde na zeven jaar leegstand in een skatehal. Mét de zegen van parochie Sint Eusebius.

@duidelijkdtz biedt de markt genoeg ruimte voor lef? #dtv

Onbetaalbare gebouwen

Recommend Documents