Omgevingsvergunning Lijmbeekstraat 199

Omgevingsvergunning Lijmbeekstraat 199

Ontwerp omgevingsvergunning

Lijmbeekstraat 1 99 Ruimtelijke onderbouwing artikel 2.12 lid 1a sub 3 Wabo

Inhoudsopgav e Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Het projectgebied

5

1.3

Geldend bestemmingsplan

6

1.4

Leeswijzer

7

Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel

9

2.1

Gebiedsprofiel

9

2.2

Projectprofiel

9

Hoofdstuk 3 Beleidskader

15

3.1

Rijks- en provinciaal beleid

15

3.2

Gemeentelijk beleid

15

Hoofdstuk 4 Onderzoek

17

4.1

Stedenbouwkundige afweging

17

4.2

Cultuurhistorie en archeologie

17

4.3

Waterparagraaf

19

4.4

Milieu

21

4.5

Verkeer/parkeren/mobiliteit

24

4.6

Flora & Fauna

26

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

29

5.1

Economisch

29

5.2

Maatschappelijk

29

2

ontwerp Lijmbeekstraat 199 Gemeente Eindhoven

Toelichting


3

4


Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer heeft een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor nieuwbouw van appartementen aan de Lijmbeekstraat 199 na sloop van de bestaande bebouwing. Het initiatief is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om toch mee te kunnen werken aan het bouwplan dient een afwijkingsbesluit ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo genomen te worden. Dit afwijkingsbesluit moet voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit document vormt die ruimtelijke onderbouwing. De omgevingsvergunning, voorzien van de ruimtelijke ondebouwing met bijbehorende verbeelding van de projectlocatie, vormt de bouwtitel voor het uitvoeren van het project.

1.2

Het projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de Lijmbeekstraat 199 nabij de hoek met de Zoutstraat te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Eindhoven, sectie G, nummers 1657 en 3844 Het projectgebied bevindt zich in Limbeek Noord in de wijk Oud Woensel van het stadsdeel Woensel-Zuid.

foto ligging projectgebied Het perceel wordt aan de rechterzijde begrensd door een plantsoen met speelvoorzieningen en aan de linkerzijde door een rij woningen. De achterzijde van het perceel grenst aan een parkeerterrein behorende bij de bebouwing aan de Boschdijk. Het projectgebied is te kenmerken als een overwegend woongebied. met bedrijvigheid aan de rand (Boschdijk) en solitair verspreid over het gebied. Naast de woonfunctie was ter plaatse van het perceel Lijmbeekstraat 199 een bedrijf in autohandel gevestigd.


5

situatietekening bestaande situatie

1.3

Geldend bestemmingsplan

Het projectgebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Limbeek - Woenselse Watermolen 2007', gewijzigd vastgesteld door de raad op 18 maart 2008 en bij besluit van Gedeputeerde Staten van 10 juni 2008 goedgekeurd. Op de plankaart van dit bestemmingsplan is op de gronden van het projectgebied de bestemming Bedrijfsdoeleinden gelegd. Ter plaatse van het hoofdgebouw is op de plankaart voorzien in een bouwvlak. Verder is op de plankaart op een gedeelte van de gronden van het projectgebied de dubbelbestemming Archeologisch verwachtingsgebied gelegd. Op grond van de bestemming Bedrijfsdoeleinden zijn bedrijven genoemd in de Lijst van bedrijfsactiviteiten (behorende tot de categorieën 1 of 2), met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen of risicovolle inrichtingen toegelaten. De bouwregels schrijven voor dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gesitueerd

6


Uitsnede verbeelding bestemmingslan Limbeek - Woenselse Watermolen 2007

Het bouwplan past echter niet binnen het geldende bestemmingsplan omdat appartementen worden gerealiseerd ter plaatse waar volgens de bestemming bedrijven met bestaande woning is toegelaten. Ook de voorgenomen bouw van appartementen is eveneens niet in overeenstemming met de bouwregels omdat van het bouwvlak wordt afgeweken. Omdat een gedeelte van de gronden van het projectgebied is gesitueerd in een archeologisch verwachtingsgebied is op grond van de dubbelbestemming Acheologisch verwachtingsgebied in het geval van roering van de gronden een omgevingsverguinning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden vereist.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het gebieds- en projectprofiel. Het beleidskader is opgenomen in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 zijn de onderzoeken opgenomen, waaronder de stedenbouwkundige afweging. De uitvoerbaarheid is geregeld in hoofdstuk 5.


7

8


Hoofdstuk 2

2.1

Gebieds- en projectprofiel

Gebiedsprofiel

Het projectgebied ligt in het stedelijk gebied van Eindoven in het stadsdeel Woensel(-Zuid). Het perceel wordt aan de rechterzijde begrensd door een plantsoen met speelvoorzieningen en een rij woningen aan de linkerzijde. De achterzijde van het perceel grenst aan een parkeerterrein behorende bij de bebouwing aan de Boschdijk.

De omgeving kan worden gekenmerkt als een woongebied. De Lijmbeekstraat is overwegend een woonstraat. Het project past goed in het gebied. De wegen in de omgeving van de locatie bieden een goede ontsluiting van de buurt en de wijk.

2.2

Projectprofiel

In de bestaande situatie staat op het perceel aan de Lijmbeekstraat 199 direct aan de weg een woning/bedrijfsgebouw met aan de achtergevel aan-/bijgebouwen. Achter op het perceel bij de perceelsgrens staan diverse bijgebouwen. In verband met de realisatie van de nieuwbouw dient de bestaande bebouwing te worden gesloopt.


9

foto aanzicht bestaande bebouwing vanaf de Lijmbeekstraat Het project voorziet in nieuwbouw van woongebouwen na sloop van de bestaande bebouwing. In totaal worden er 17 wooneenheden gerealiseerd verdeeld over twee gebouwen op het perceel.

10


tekening nieuwe situatie

Qua bebouwd oppervlak wijkt de nieuwe situatie slechts weinig af van de bestaande situatie. Zoals hiervoor is gesteld omvat het project de realisatie van 17 zelfstandige studentenwoningen. De ontworpen woonruimten zijn in overeenstemming met de kwaliteitseisen van de gemeente. De kwaliteitseis van de gemeente is, dat indien er geen gemeenschappelijke woonkamer aanwezig is, de woonruimte tenminste 14 m² moet zijn. De appartementen in dit project hebben een omvang van minimaal 20 m2. Gelet hierop zijn de woonruimten in oveenstemming met de gemeentelijke eisen.

plattegronden wooneenheden

Het project voorziet in een hoofdgebouw aan de wegzijde waarin 15 wooneeheden zijn opgenomen en een klein gebouw los van het hoofdgebouw achter op het perceel waarin 2 wooneenheden zijn opgenomen. Het hoofdgebouw bestaat uit 3 lagen met aan de achtergevel direct grenzend aan de zijdelingse perceelsgrens een aanbouw waarin in 1 bouwlaag 2 wooneenheden zijn opgenomen. Het los staand gebouw bestaat uit twee bouwlagen. Daarin zijn 2 wooneenheden opgenomen t.w. een op de verdieping en een op de begane grond. Onder het hoofdgebouw is in het plan voorzien in een bergruimte voor de wooneenheden. Aan de rechterzijgevel van het hoofdgebouw, ter plaatse van de entree van het perceel is voorzien in een dakterras voor de wooneenheden op de eerste verdieping.


11

doorsnede hoofdgebouw

gevels en doorsnede los staand gebouw

12


voorgevel hoofdgebouw

rechter zijgevel hoofdgebouw met aanbouw De hier getoonde tekeningen zijn gedeelten van de bouwplantekeningen voor de aanvraag omgevingsvergunning van buro Ir. Herman Sengers.


13

14


Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Rijks- en provinciaal beleid

Het toetsingskader van de rijksoverheid voor het toetsen van onder meer gemeentelijke ruimtelijke maatregelen betreffen de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het rijksbeleid, zoals dat daarin is vervat, is er op gericht om de ruimte in het bestaand stedelijk gebied door verdichting optimaal te gebruiken middels herstructurering, transformatie en revitalisering. In dit beleid zijn ook aspecten opgenomen als het terugdringen van het woningtekort en het versterken van de woonkwaliteit. Het provinciaal ruimtelijk beleid is vastgelegd in de Structuurvisie Ruimtelijke ordening (SVRO) voor de provincie Noord Brabant en de Verordening Ruimte. Het daarin vastgelegde beleid is er op gericht om stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in stedelijke regio's en in het bestaand stedelijk gebied. Eindhoven ligt binnen de stedelijke Regio Eindhoven-Helmond waar het is aangeduid als een samenhangend en verstedelijkt gebied. Om te voorzien in de behoeften op het vlak van wonen, werken en voorzieningen dienen de mogelijkheden binnen de bestaande ruimte beter te worden benut. Met zorgvuldig ruimtegebruik als uitgangspunt dienen bij ruimtelijke afwegingen eerst te worden gekeken naar mogelijkheden voor intensivering of hergebruik op of binnen bestaand bebouwd gebied. Het project betreft het stedelijk gebied van Eindhoven. Het bouwplan waarin het project voorziet betreft herbouw na sloop van de bestaande bebouwing. Met het bouwplan worden (studenten)appartementen gerealiseerd. Dit project is in overeenstemming met het rijks- en het provinciaal beleid. Vanuit het gezichtspunt van het rijk en de provincie zijn er geen belemmeringen ten aanzien van het project.

3.2

Gemeentelijk beleid

Interimstructuurvisie 2009 In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit. De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.


15

kaart Gebruik van de ruimte (bron Interimstructuurvisie Eindhoven) Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Wonen'. Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurten wijkparken, sportfaciliteiten en –velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Het bouwplan voor de realisatie van studentenhuisvesting past binnen de uitgangspunten van de interimstructuurvisie.

16


Hoofdstuk 4

4.1

Onderzoek

Stedenbouwkundige afweging

Het bouwplan waarin dit project voorziet, betreft het vervangen van de bestaande bebouwing op het perceel aan de Lijmbeekstraat 199. De bestaande bebouwing bestaat uit een grondgebonden woning/bedrijfspand met bijbehorende bij-/bedrijfsgebouwen. Het bestaande hoofdgebouw heeft 2 lagen met een kap. Met de nieuwbouw vervalt de bedrijfsfunctie ter plaatse. Door het verdwijnen van de bedrijfsfunctie op deze locatie (autohandel) en het realiseren van bebouwing voor studentenhuisvesting ontstaat een beter woon- en leefklimaat in de straat. De nieuwe bebouwing past binnen de maat en schaal van de bebouwing in de omgeving. Met de nieuwbouw wordt geen afbreuk gedaan aan het uitzicht, de privacy en de bezonning van de aangrenzende percelen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het bouwplan akkoord bevonden. Het project voldoet hiermede aan de eis van een goede ruimtelijke ordening.

4.2

Cultuurhistorie en archeologie

De gemeentelijke Cultuuhistorische Waardenkaart bevat voor de projectlocatie geen aanduidingen van cultuurhistorische waarden anders dan archeologische waarden. De bestaande bebouwing ter plaatse hebben geen monumentenstatus en hebben ook geen cultuurhistorische waarde. De Lijmbeekstraat waaraan de projectlocatie is gesitueerd maakt deel uit van de historische wegenstructuur van vóór 1900.

Gemeentelijk archeologiebeleid De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', waarmee de raad in september 2008 heeft ingestemd. De gemeente houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met bekende of verwachte archeologische waarden. De gemeente gaat daarbij uit van de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart, waarop de bekende en verwachte archeologische waarden in Eindhoven zijn vastgelegd. Deze kaart maakt deel uit van de Cultuurhistorische Waardenkaart, die door de raad is vastgesteld in 2008. Het beleid van de gemeente Eindhoven is, om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke kaart. In gevolge het Beleidsplan Archeologie worden de archeologische gebieden, die op de Archeologische Waardenkaart staan, onderverdeeld in 5 categorieën. Per categorie gelden andere consequenties bij voorgenomen bouw- of andere bodemverstorende activiteiten. Conform het rijks- en provinciaal beleid is behoud van archeologische waarden 'in situ' het uitgangspunt. Als dat niet mogelijk is, wordt een archeologische vindplaats opgegraven. Archeologische waarden plangebied Volgens de kadasterkaart van ca 1830 maakt het plangebied deel uit van het buurtschap Lijmbeek. Dit buurtschap wordt al in de late middeleeuwen vermeld. In de bodem zullen zich nog sporen en vondsten bevinden die dateren uit het middeleeuwse en postmiddeleeuwse verleden van Lijmbeek. Voor een groot deel van het plangebied geldt volgens de Archeologische Waardenkaart een hoge archeologische verwachting (categorie 3). ontwerp Lijmbeekstraat 199 Gemeente Eindhoven

17

Uitsnede uit de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Eindhoven. Het archeologisch verwachtingsgebied is rood gerasterd. In lichtblauw en zwart omrand het plangebied. Bron Geogids gemeente Eindhoven, 13 juli 2014.

Bestemmingsplan In het bestemmingsplan Lijmbeek-Woenselse Watermolen 2007 is een archeologische dubbelbestemming opgenomen voor een groot gedeelte van het plangebied. Alvorens er in het plangebied de nieuwbouw gerealiseerd wordt, zal met een archeologisch onderzoek in het gedeelte met archeologische verwachting aangetoond worden, dat er geen belemmeringen ten aanzien van het aspect archeologie zijn.

Archeologisch onderzoek Voordat het terrein bouwrijp wordt gemaakt en de bouwwerkzaamheden starten, wordt het archeologisch gedeelte van het plangebied opgegraven. De opgraving vindt plaats aan de hand van een door de bevoegde overheid (de gemeente Eindhoven, sector ORVM) goedgekeurd Programma van Eisen (KNA protocol Programma van Eisen). De opgraving dient uitgevoerd te worden door een gecertificeerd archeologisch bedrijf dat of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

Sloop huidige bebouwing Voor de sloop van de ondergrondse delen van de huidige bebouwing geldt een vergunningvereiste. Door de sloop van de ondergrondse delen kunnen archeologische resten verloren gaan. Bij het slopen van de huidige bebouwing wordt gesloopt tot en met de vloer van de begane grond. Alle funderingen blijven in de grond zitten, tot de opgraving plaatsvindt en worden tijdens de opgraving verwijderd.

18


4.3

Waterparagraaf

Het bouwplan betreft de nieuwbouw van appartementen met bergruimte in de kelder gelegen aan de Lijmbeekstraat 199. De nieuwbouw zal worden gerealiseerd na de sloop van de bestaande bebouwing. Middels deze waterparagraaf wordt aangegeven of en welke duurzame maatregelen met betrekking tot het watersysteem te realiseren zijn en of de veranderingen gevolgen hebben voor het bestaande watersysteem.

Huidige situatie Momenteel is het terrein van het projectgebied vrijwel geheel verhard. De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied is de gemiddeld hoogste grondwaterstand in de omgeving dieper dan 1,5m-mv. In de nabijheid van het plangebied ligt nu een gemengd rioleringsstelsel. Bestaande verharding loost daarop. Het totale perceeloppervlak van het plangebied bedraagt ca 640m2.

Checklist Watersysteem Hoofdw atergang cq open w ater

Nee

Zijw atergang

Nee

Keurgebied binnen plangebied?

Nee

Binnen 25-100 jaarszone?

Nee

Binnen boringsvrije zone?

Nee

Ecologische verbindingszone?

Nee


19

Binnen reserveringsgebied w aterberging 2050? Nee Attentiegebied EHS

Nee

Rioolw atertransportleiding

Nee

Waterschap gemaal

Nee

Bergingsnorm plangebied volgens HNO tool

42 mm/m2

Landelijke afvoernorm binnen plangebied

1,33 l/s/ha

Verdachte/verontreinigde locaties?

Nee

Infiltratie praktisch mogelijk?

Nee (tenzij toepassing grondverbetering)

Uitw erkingsplicht / w ijzigingsbevoegdheid

Nee

Toekomstige situatie Het bouwplan betreft de nieuwbouw van appartementen voor studenten met een bergruimte in de kelder. Hierbij worden er tevens bovengrondse parkeerplaatsen gerealiseerd. De kelder dient waterdicht te worden uitgevoerd. Het totale oppervlak van het plangebied bedraagt ca 640m2, waarvan ca 420m2 dakoppervlak. De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden en afwateren via het gemengde rioolstelsel gelegen in de Lijmbeekstraat.

Gevolgen voor de waterhuishouding Oppervlakten

Huidig m2

Toekomstig m2

Daken

350

420

terrein verharding

290

220

onverhard terrein

0

0

Totaal

640

640

overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen Door realisatie van de ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak niet toe. Er hoeft daarom geen compensatie plaats te vinden.

Waterkwaliteit Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het gronden oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de ruimte (wegen groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling. Afspraken waterschap In juni is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat het vuilwater en hemelwater van de nieuwe ontwikkeling gescheiden zal worden aangelegd en aangesloten op het gemengde rioolstelsel. De nieuwbouw zal geen gebruik maken van uitlogende bouwmaterialen. Doordat er geen toename van het verhard oppervlak is wordt er door het waterschap geen compenserende maatregelen voor het verhard oppervlak verlangd. Op 20 juni 2014 heeft Waterschap de Dommel ingestemd met de maatregel en is het wateradvies afgedaan.

20


4.4

Milieu

4.4.1

Geluid

Algemeen De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, wegen railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan met ontheffing tot een bepaalde maximale hoogte in een aantal gevallen mag worden afgeweken. De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming. Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bronen/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.In het voorliggend plan zijn (studenten)woningen als geluidgevoelige bestemming opgenomen. Wegverkeerslawaai Het plan ligt in de zone van de Boschdijk, een weg gelegen in stedelijke gebied met een maximumsnelheid van 50 km per uur, bestaande uit 3 rijstroken, met een zonebreedte van 350 meter aan weerszijden van de weg gemeten vanaf de as daarvan. Gezien de afstand van de geprojecteerde woningen tot de Boschdijk en de mate van afscherming door tussenliggende bebouwing kan zonder nader akoestisch onderzoek worden gesteld dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. In het kader van “Duurzaam Veilig” zijn alle overige wegen nabij het plangebied 30 km per uur wegen geworden. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone, zodat deze verder buiten beschouwing kunnen blijven. De Wet geluidhinder maakt onderscheid tussen zogenaamde bestaande situaties en nieuwe situaties. Ingevolge hoofdstuk VI, afdeling 3 (“bestaande situaties”) van de Wet geluidhinder behoeft voor de reeds aanwezige geluidgevoelige bebouwing geen nieuw akoestisch onderzoek te worden ingesteld. Reconstructies van wegen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, die leiden tot een toename van de geluidbelasting met 2 dB of meer, worden niet toegestaan. Railverkeerslawaai Het plan ligt buiten de zone van de spoorlijn Eindhoven-Boxtel. De zonebreedte ter hoogte van het plangebied bedraagt 300 m.. Industrielawaai Het plan ligt niet in de zone van industrieterrein. Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt geen nieuw zonebesluit genomen. Luchtvaartlawaai Het plangebied ligt niet binnen de 35 Kosteneenhedenlijn van de luchthaven Eindhoven.


21

4.4.2

Bodem

Ten behoeve van het bouwplan voor de realisatie van appartementen ter plaatse van het perceel Lijmbeekstraat 199 heeft Bouwbedrijf van Hoof een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren. Aan Econsultancy B.V is opdracht gegeven voor het bodemonderzoek. De resultaten en conclusies van het onderzoek zijn vastgelegd in de Eindrapportage, rapportnr.13091706 versie D1 d.d. 13 november 2013. Blijkens het onderzoek zijn er geen aanwijzingen gevonden die aanleiding geven dat een asbestverontreiniging op de locatie is te verwachten. Gebleken is dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is. In de ondergrond is geen verontreiniging aangetroffen. In het grondwater is eveneens geen verontreiniging aangetroffen. Gelet op het regionale karakter van de lichte verontreinigingen in de bodem in gehalten onder de voor het gebied geldende achtergrondwaarden kan de onderzoekslocatie als onverdacht ten opzichte van haar omgeving worden beschouwd. Op grond van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen zijn voor de nieuwbouw op de betreffende locatie.

4.4.3

Luchtkwaliteit

Wet luchtkwaliteit De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, nr. 434) en is gewijzigd op 12 maart 2009 (Stb., nr. 158). De wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld. De aanleiding hiervan is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. De Nederlandse overheid heeft de EU verzocht om verlenging van de termijn (derogatie) waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Op 7 april 2009 heeft de Europese Commissie hiermee ingestemd. Tot 1 januari 2015 geldt een tijdelijk verhoogde grenswaarden voor NO2 : een jaargemiddelde van 60 microgram/m3. Het NSL is per 1 augustus 2009 van kracht geworden. Hierdoor zijn onder andere de uitvoeringsregels rond saldering verruimd en is de definitie van 'niet in betekenende mate' (NIBM)'' verlegd naar 3% van de grenswaarde. Een project draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Voor beide stoffen bedraagt de grenswaarde voor het jaargemiddelde 40 microgram/m3. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties 22


die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen. Voor nieuwe kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte (van alle binnenruimten) omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling. Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen. Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend Planbeschrijving en toetsing Het project richt zich op de bestemming/(vervangende) nieuwbouw van appartementen aan de Lijmbeekstraat 199. De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor de plannen wanneer de activiteiten 'niet-in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (artikel 5.16 lid 1 onder c Wm). In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Gesteld kan worden dat de ontwikkelingen in het plan niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan deze ruimtelijke maatregel zonder nader onderzoek doorgang vinden. Tevens kan worden gesteld op basis van de monitoringstool 2013 dat rond de projectlocatie zowel met als zonder deze ruimtelijke maatregel geen sprake is van overschrijdingen van grenswaarden in 2015 of in de jaren daarna.

4.4.4

Externe Veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren. In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Eerst wordt het wettelijk kader op nationaal niveau beschreven, daarna het gemeentelijk beleid en vervolgens overige wet- en regelgeving die voor het plangebied relevant is. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord. Wettelijk kader Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is de Circulaire Vervoer Gevaarlijke stoffen van toepassing (augustus 2004; gewijzigd en verlengd augustus 2008 en aangepast juli 2012). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico. Plaatsgebonden Risico (PR) Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde ontwerp Lijmbeekstraat 199 Gemeente Eindhoven

23

(PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'; Groepsrisico (GR) Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen. Inrichtingen In of nabij het plangebied zijn geen risicobronnen gelegen die invloed hebben op het plangebied. Transport In op nabij het plangebied zijn geen risicovolle transportassen gelegen die invloed hebben op het plangebied. Buisleidingen In of nabij het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen die invloed hebben op het plangebied. Conclusie Externe veiligheid is niet relevant voor dit plangebied.

4.5

Verkeer/parkeren/mobiliteit

Het perceel is direct ontsloten op de Lijmbeekstraat waarvandaan de buurten wijkontsluitingswegen kunnen worden bereikt. De ontsluiting per auto en (brom)fiets vindt plaats via de Lijmbeekstraat. De Boschdijk en de Ring zijn dicht en eenvoudig bereikbaar vanaf de projectlocatie. De Lijmbeekstraat betreft een 30km-weg Aan weerszijden van de weg zijn parkeerstroken. gesitueerd

24


tekening situatie weginrichting Op grond van de parkeernorm zijn voor de bouw van 17 wooneenheden (17 * 0.4 = 6.8 =) 7 parkeerplaatsen benodigd, doch echter alleen indien in een campuscontract is voorzien. Er worden 6 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd. De maatvoering voldoet, evenals de breedte van de toegangsweg. Buiten deze parkeerplaatsen op het eigen terrein dient er nog een oplossing voor 1 extra parkeerplaats te worden gezocht. Op de openbare weg dient en kan 1 extra openbare parkeerplaats (van 12 naar 13) worden aangelegd. De kosten voor het aanpassen van de parkeerplaatsen en de uitrit en verplaatsen van de lichtmast zijn voor rekening van de aanvrager. Voor het opheffen van de bestaande en aanleg van de nieuwe uitrit is ook vergunning nodig. Een vereiste is het plaatsen van een stoplicht, omdat de uitrit niet geschikt is om met 2 auto's tegelijk in en uit te kunnen latenrijden. Indien dit geen optie is kan voor de parkeerbehoefte het parkeren op de openbare weg worden bezien. Van de eis om deze als extra parkeerplaats aan te leggen kan mogelijk daarvoor vrijstelling worden verleend. Deze kan waarschijnlijk gevonden worden binnen een straal van 200 meter rondom de projectlocatie. Een parkeeronderzoek zal moeten uitwijzen of dit daadwerkelijk ook kan.


25

tekening loopafstand De nieuwe woonfunctie zal ten opzichte van de laatstelijk ter plaatse gevestigde functie (wonen met autohandel) niet leiden tot een toename van het aantal verkeersbewegingen van auto's waardoor verkeersmaatregelen noodzakelijk zullen. Mede gelet op het feit dat de meeste studenten zich door de weeks per fiets en te voet verplaatsen en het aantal verkeersbewegingen per auto beperkt is. De omliggende verkeersstructuren kunnen de verkleersbewegingen verwerken.

4.6

Flora & Fauna

In de Interimstructuurvisie 2009 zijn als ruimtelijke beleidskaders voor groen het Groenbeleidsplan 2001 en het Bomenbeleidsplan 2008 opgenomen. Groenbeleidsplan Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

26


Figuur: Groen en recreatievoorzieningen Onderhavig plangebied is in de kaart 'Ruimtelijke Strategieën' in het Groenbeleidsplan aangeduid als 'stad, rood beeldbepalend'. In onderhavig plangebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie aangehouden: Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. Het onderhavig plangebied ligt in een van de aangeduide groenarme buurten. Bomenbeleidsplan: Ruimte voor bomen Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad vastgesteld. Doel van het bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven. Het Bomenbeleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur. In de bijlage van het bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een Quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen binnen de projectgrenzen en 10 meter daar buiten. De bescherming van waardevolle bomen en gebiedsgewijze bescherming van bomen (stad, groen beeldbepalend) is eveneens in het Bomenbeleidsplan uitgewerkt. Binnen het plangebied staan geen bomen. Rondom het terrein staan op korte afstand wel bomen, deels binnen 10 m van de projectgrens. Om te bepalen hoe bij realisatie van het plan met de bomen wordt omgegaan is een bomeneffectanalyse nodig. In de bomeneffectanalyse ontwerp Lijmbeekstraat 199 Gemeente Eindhoven

27

dient naar verwachting ook rekening te worden gehouden met mogelijke effecten op waardevolle bomen (met name aan de Lijmbeekstraat) buiten de 10m van de projectgrens in verband met een eventuele bemaling van het bouwterrein. Flora- en faunawet De Flora- en faunawet biedt het juridisch kader voor het beschermen van dier- en plantensoorten in Nederland. In relatie tot een bestemmingsplan kan aanwezigheid van beschermde soorten en/of het voorkomen van een beschermde leefomgeving van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen. Er zijn geen aanwijzingen voorhanden over beschermde soorten in het onderhavige plangebied. Mede vanwege de intensieve benutting en inrichting worden geen beschermde soorten verwacht. In verband met de staat van instandhouding van stadsvogels als huismus en gierzwaluw is het aan te bevelen opname van standaard voorzieningen op te nemen zoals bijvoorbeeld de in de handel verkrijgbare gierzwaluwpannen.

28


Hoofdstuk 5

5.1

Economisch

5.1.1

Financieel

Uitvoerbaarheid

De realisatie van de in deze afwijking van het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling is in handen van één partij, de ontwikkelaar/initiatiefnemer. Niet is gebleken dat de ontwikkelende partij over onvoldoende middelen beschikt om de bedoelde ontwikkeling te kunnen realiseren. Niet is gebleken dat er onvoorziene, hoge kosten zijn te verwachten zoals planschadeclaims. Eventuele planschadeclaims zijn volledig voor rekening van de ontwikkelende partij.

5.1.2

Verhaal van kosten

Krachtens artikel 6.12, lid 2, sub a van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald voor welke bouwplannen een exploitatieplan dient te worden vastgesteld in verband met de toe te passen ruimtelijke maatregel. Hiervan kan worden afgeweken indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Het plan voor de bouw van appartementen op het perceel aan de Lijmbeekstraat 199 betreft een bouwplan waar krachtens genoemde wettelijke bepaling een exploitatieplan is vereist. Voor het kostenverhaal wordt met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst aangegaan. Hiermee wordt voldaan aan de wettelijke plicht van kostenverhaal en hoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld te worden.

5.2

Maatschappelijk

5.2.1

Vooroverleg

Op grond van artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht juncto artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is overleg nodig met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het project in het geding zijn. Bij deze omgevingsvergunning gaat het om een klein bouwproject binnen het stedelijk gebied van Eindhoven. Hierbij spelen geen belangen van andere gemeenten, de provincie Noord-Brabant of het Rijk een rol. Vooroverleg met deze overheden is dan ook niet noodzakelijk. Met Waterschap De Dommel heeft overleg plaatsgevonden. Dit heeft geresulteerd in de waterparagraaf die in hoofdstuk 4 (paragraaf 4.3) van deze ruimtelijke onderbouwing is opgenomen.

5.2.2

Inspraak en samenspraak

Op 16 december 2014 heeft er in de Philips Speeltuin aan de Anthony van Leeuwenhoeklaan 30 een inloopbijeenkomst over het plan voor het realiseren 17 wooneenheden aan de Lijmbeekstraat 199-201 plaatsgevonden. Voor deze inloopbijeenkomst zijn de buurtbewoners per brief, dat huis aan huis is bezorgd, uitgenodigd.


29

verspreidingsgebied uitnodiging informatie-avond

Gedurende deze bijeenkomst werd gelegenheid gegeven om kennis te nemen van en om informatie in te winnen over het bouwplan. De architect, de initiatiefnemers en enkele ambtenaren van de gemeente waren aanwezig om de bezoekers van de inloopavond te woord te staan. De bijeenkomst is bezocht door ongeveer 37 bewoners. De stemming gedurende de inloopavond was onrustig en wantrouwend. Gedurende de bijeenkomst zijn de volgende vragen gesteld en opmerkingen gemaakt. Een standpunt/reactie ten aanzien van de vragen/opmerkingen is hieronder opgenomen. Een bewoner aan de Zoutstraat (buurman) merkt op, dat aan de achterzijde is voorzien in een gebouw van 3 meter hoog. Dit is veel hoger dan de bestaande 1.80 meter waardoor hij in de toekomst tegen een hoge blinde muur moet kijken; Voor Eindhoven geldt voor woongebieden een standaard toegelaten goothoogte van aan-, uitbouwen en bijgebouwen bij woongebouwen van maximaal 3 m. Zolang daaraan wordt voldaan is dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt acceptabel. De bebouwing waar hier op wordt gedoeld, voldoet aan de eisen. Men vraagt zich af of de ramen naar buren zijn gericht in verband met de inkijk op de tuinen van omwonenden? Teneinde de inkijk op de achtertuinen van de Zoutstraat te voorkomen zijn de dakkapellen in de achtergevel vervangen door hoog geplaatste dakramen. Verder zullen de ramen die daarop uitzien worden voorzien van brute glas, zodat ook hier geen inkijk op de omgeving mogelijk is. Word er gebouwd op de bestaande fundering? Er wordt niet gebouwd op de bestaande fundering. Een hei-installatie komt hier niet aan te pas. 30


Men vraagt zich af of er contact is gelegd met het taxibedrijf? Er wordt gevreesd dat de taxi's (10 tot 15 auto's) straks weer in de straat komen te staan. In verband met de realisatie van de beoogde ontwikkeling zal het huurcontract met het taxibedrijf worden beëindigd. Daarna zal het taxibedrijf ter plaatse niet meer gevestigd zijn. Zijn de woningen alleen voor studenten? Ja de wooneenheden zijn alleen voor studenten. Voor bewoning is immers een campuscontract vereist. 17 eenheden betekent dat dit zal leiden tot meer auto's en ook die van bezoekers. Hierdoor zal de parkeerdruk toenemen. Dat de parkeerdruk zal toenemen wordt niet ontkend. Deze zal echter niet onevenredig zijn. Omdat de beoogde ontwikkeling consequenties heeft voor het parkeren, heeft er een toets aan parkeernorm plaatsgevonden. De parkeernorm bevat ook bepalingen over de het bezoekersparkeren. Blijkens het resultaat van de toets voldoet de beoogde ontwikkeling aan de eisen van de parkeernorm. Ook voor wat betreft het bezoekersparkeren. Gevraagd wordt of het recht van overpad blijft bestaan. Het recht van overpad is ook voor de toekomst gegarandeerd; Platdak is aan een zijde niet toegankelijk aan andere zijde wel. Dit wordt niet gewaardeerd in verband met inkijk bij buren. Het bouwplan zal niet voorzien in een dakterras. Volgens een bewoner uit de Zoutstraat zou hij door mevrouw Meulendijks van de gemeente worden geïnformeerd als er nieuwe plannen waren. Dit heeft ze niet gedaan. Via de inloopbijeenkomst is de buurt in de gelegenheid gesteld zich te laten informeren over de plannen voor de locatie Lijmbeekstraat 199. De buurtbewoners zijn daarvoor middels een huis aan huis bezorgde brief uitgenodigd. Verder zal men op de gebruikelijke wijze middels onder meer de publicatie in het weekblad Groot Eindhoven worden geïnformeerd over de procedure voor de omgevingsvergunning. Hiermee volstaat de wijze van informatieverstrekking naar de buurt. De wijk zit op slot vanwege de vele studentenwoningen. Daarover zijn afspraken gemaakt met Mary Fiers. Door de vele studenten gaat de sociale cohesie achteruit want studenten zijn niet betrokken bij hun buurt. Er mag binnen de wijk geen toename van kamersgewijze verhuur van bestaande panden optreden. De beoogde ontwikkeling zal niet leiden tot een toename van kamergewijze verhuur van bestaande panden. Met deze ontwikkeling worden nieuwe wooneenheden gerealiseerd. Van kamerbewoning is hier geen sprake omdat het hier om zelfstandige woonruimten gaat. Wat is het verschil tussen een studentenkamer en een studio? Onder studentenhuisvesting wordt formeel verstaan een woongelegenheid voor een student die ingeschreven staat bij een dagopleiding. Daarmee wordt geen uitspraak gedaan over de vorm waarin de huisvesting plaats vindt. Dat kan dus een kamer zijn zonder eigen voorzieningen of een zelfstandige wooneenheid met eigen voorzieningen, die in de wandelgangen ook als studio aangeduid wordt. Welke afspraken zijn er al gemaakt met de gemeente? Tussen de initiatiefnemer en de gemeente zijn over de beoogde ontwikkeling afspraken gemaakt over onder meer de wettelijke verplichte kostenverhaal door de gemeente. Dit is vastgelegd in de met de initiatiefnemer af te sluiten anterieure overeenkomst. Naast het kostenverhaal is tevens de verplichting opgenomen te verhuren met een campuscontract. Hiermee is verhuur van de wooneenheden aan studenten geborgd. Dit is relevant in verband met het prioriteitenbeleid en de toepassing van een lagere parkeernorm. Men vraagt zich af waarom de gemeente alleen met de ontwikkelaar communiceert en niet met de bewoners. De initiatiefnemer kan het beste de vragen over zijn plan toelichten. De gemeente neemt de reacties mee in de afweging over de voor het plan benodigde afwijkingsprocedure en weegt daarin de belangen af. Waarom zijn we buiten de plannen gelaten? ontwerp Lijmbeekstraat 199 Gemeente Eindhoven

31

De buurt is niet buiten de plannen gelaten. In de Wet ruimtelijke ordening(Wro) en conform het gemeentelijk beleid zijn formele en informele informatie momenten en mogelijkheden tot zienswijzen e.d. opgenomen. Daaraan wordt voldaan door o.a. deze informatiebijeenkomst. Het is niet effectief om de omgeving te informeren over alle planstadia, zolang de realiseerbaarheid daarvan nog niet bepaald is. Waarom worden er niet gewoon twee huizen gebouwd? In de ruimtelijke onderbouwing is uiteengezet dat het voorgelegde plan ruimtelijk verantwoord is. Discussie over alle andere mogelijke invullingen is niet aan de orde. Is er een planschaderegeling? Op grond van de Wro kan er planschade geclaimd worden. In de overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar wordt de gemeente gevrijwaard voor planschade aanspraken. Parkeerprobleem blijft terugkomen. Met deze ontwikkeling wordt geen parkeerprobleem veroorzaakt. De beoogde ontwikkeling voldoet aan de parkeernorm. Is er echt een te kort aan studentenhuisvesting? Ja op basis van de behoefteramingen, de programma's en snelheid waarmee wordt verhuurd, is er nog steeds ruimte en noodzaak van de toevoeging van extra eenheden. Wie beoordelen de bezwaarschriften? Er wordt ambtelijk over bezwaarschriften geadviseerd, maar uiteindelijk beslist het gemeentebestuur (college of raad afhankelijk van de procedure) Conform de toezegging tijdens de inloopavond is er tussen architect/initiatiefnemers en diverse omwonenden regelmatig contact geweest waarbij diverse zaken met betrekking tot het bouwplan en de aanstaande bouwperiode naar tevredenheid zijn afgestemd.

32


Omgevingsvergunning Lijmbeekstraat 199

Recommend Documents