Oficiální zápis z ČS 29.9.2015 schválený Představenstvem BD není doposud k dispozici. Předkládáme proto pouze zápis průběhu tak, aby se všichni členové mohli seznámit s projednávanými body.
Přítomni:
viz prezenční listina Přítomno 19 členů Bytového družstva Růžek, žádný člen nezplnomocnil svého zástupce k zastupování ve věci hlasování na členské schůzi konané dne 29.9.2015.
Hosté:
p.Koudela
Schůzi v 19,40hod. zahájil předseda BD Roman Kabelka a na úvod zrekapituloval program Členské schůze.
1) Volba vedení schůze, zapisovatele a členů mandátové komise a. Vedení schůze: Roman Kabelka Pro: 19 Proti: 0 Zdržel se: 0 b. Zapisovatel: T. Křivda Pro: 19 Proti: 0 Zdržel se: 0 c. Mandátová komise: p. Košťák, p. Havlík Pro: 19 Proti: 0 Zdržel se: 0 2) Zpráva o činnosti představenstva Roman Kabelka shrnul práci představenstva od poslední členské schůze v květnu. Hlavními body byly: Převod do SVJ, rekonstrukce (zateplení, střecha) a její financování (včetně dotace Nová zelená úsporám, dále jen NZÚ), prodej družstevního podílu k bytu č. 10, pojištění domu. 3) Výběrové řízení na prodej družstevního podílu k bytu č. 10
1
Odsouhlaseno přesunutí tohoto bodu na pozdější dobu z důvodu nepřítomnosti nájemníka p. Koudely. Pro: 19 Proti: 0 Zdržel se: 0 4) Rekonstrukce domu – zateplení, rekonstrukce střechy (rovná střecha) Projekt připraven již několik let, přesto dlouhodobě velmi náročné téma. V první polovině roku 2015 odsouhlasena rekonstrukce střechy v podobě výstavby sedlové střechy, jejíž realizaci se představenstvo věnovalo. Nakonec po debatě s technickým dozorem investora (dále jen TDI) byla odsouhlasena varianta s rovnou střechou. Tuto variantu si finálně odsouhlasila všechna 4 představenstva bytových družstev v našem domě (vchody 3086 – 3089). Představenstvo se tomuto tématu věnovalo více než 3 měsíce. Průběh výběru realizační firmy, kdy společně vybíraly dodavatele všechny 4 vchody (BD) z důvodu původně požadovaného společného řešení střechy. Dodavatelem byla vybrána společnosti Brimet s.r.o. V první fázi byla řešena sedlová střecha, paralelně probíhal výběr TDI, kde byly jasné požadavky a výběr byl poměrně jednoduchý. Souběžně probíhal výběr realizační firmy, přičemž vybraná firma přišla v dané fázi s nejnižší nabídkou z oslovených společností. Aktuálně je řešena smlouva o dílo, která je v připomínkovém řízení. Roman Kabelka poděkoval p. Košťákovi, který pomohl s připomínkami ke smlouvě a podílel se na přípravě podkladů. Dále R. Kabelka poděkoval pí. Sojkové, která se taktéž podílela na připomínkování návrhu smlouvy. Technické řešení – vycházení z projektu vypracovaným Ing. Bartůňkovou, vydáno stavební povolení v roce 2014 a vyprší v roce 2016. Máme dokumentaci ke stavebnímu povolení, nikoli prováděcí dokumentaci. Ing. Bartůňková je projektantkou pro všechny 4 vchody. Následně představenstvo spoléhá na TDI Ing. Voříška, který již v přípravách odvádí velké množství práce a podílí se již v této fázi na komunikaci s dodavatelem a technické realizaci. Aktuální stav: Rekonstrukce má 3 fáze. Hlavní fáze je zateplení svislých stěn se sanací balkonů. Druhá část je oprava střechy, bude postavena zcela nová střecha jednoplášťová s novou konstrukcí. Poslední fází je rekonstrukce a sanace soklu. Střecha a svislé stěny budou hotovy v průběhu podzimu do Vánoc (bude realizováno najednou). Sokl by měl být realizován v roce 2016 ve spolupráci s ostatními vchody (společně je sokl realizován všemi vchody). Ostatní vchody budou v roce 2016 zateplovat svislé stěny a střechu. Zateplení soklu tedy proběhne pravděpodobně již pod hlavičkou SVJ. V průběhu projednávání tohoto bodu přišel další člen BD, celkový počet tak stoupl na 20 členů BD. Dotaz pí. Podlešáková: Již mají zasklený balkón, bude demontováno. Bude se to dělat zasklení pro všechny? Bude finanční náhrada těm, co již mají zaskleno? R. Kabelka: Ano, budou zaskleny všechny balkony. V. Žďárský: Že by si měly platit ti, kdo balkon nemá zasklen. Ti, co již mají zaskleno, by platit neměli. 2
E. Sojková: Byty 3+1 zaplatili na úvod členský vklad a dále platili do fondu oprav více, než ostatní byty. Proto bylo odsouhlaseno, že jako kompenzaci jim bude uhrazeno při rekonstrukci domu zasklení balkonů. R. Kabelka: Ve všech usneseních je rekonstrukce včetně balkonů, tudíž by to mělo hradit všem BD. R. Kabelka navrhuje tento bod projednat na závěr schůze v diskuzi. Dále R. Kabelka rozvedl práce při rekonstrukci – 2 až 3 měsíce ruch, bude po celou dobu postaveno lešení. Spousta vrtání, dělníci budou mít umožněn vstup do domu do skladovacích prostor. Výsledkem zateplený dům s úsporami. Rekonstrukce je komplexní, tudíž by vše mělo být realizováno bez vad, bez tepelných mostů apod. R. Kabelka apeloval na členy BD, aby se podíleli na kontrole průběhu práce dodavatelské společnosti. Některé věci mohou kontrolovat také laici, proto žádáme o spolupráci, informujte v případě pochybností členy představenstva, kteří mohou obratem ve spolupráci s TDI řešit s dodavatelem. Kompletní informace k rekonstrukci má k dispozici představenstvo včetně harmonogramu, technologií apod. Pokud bude mít kterýkoli člen BD zájem do dokumentů nahlédnout, aby mohl vše kontrolovat, může si je vyžádat. R. Kabelka vyzval ČS k dotazům k rekonstrukci. Rekonstrukce začne střechou nebo svislými stěnami? R. Kabelka: Rekonstrukce může být zahájena k 30.9. Harmonogram je k dispozici. Začátek by měl být jižní stěnou, společně se zateplováním pak bude probíhat rekonstrukce střechy. Střechu dělají po částech, aby nezatékalo do domu. Udělají vždy jen malou část, kterou odkryjí a výměnu dokončí do večera dle předpovědi počasí. Bude pracováno v sobotu i neděli? R. Kabelka: Pokud budou členové souhlasit, bylo by lepší pracovat i o víkendech. Nikdo nevznesl námitku. Sušáky na prádlo budou realizovány pro všechny byty? R. Kabelka: Ano, sušáky budou jak pro byty 1+kk, 2+kk (pod okny) tak na balkonech 3+1. Bude součástí smlouvy smluvní pokuta za prodlení v realizaci? R. Kabelka: Původně nebyla, ale jednalo se o jednu z připomínek ke smlouvě, kterou se podařilo zapracovat. Nyní je tedy smluvní pokuta součástí smlouvy. Kde bude umístěn sušák na prádlo u 2+kk? R. Kabelka: Bude ještě řešeno. Požadavky na umístění různé. Tudíž představenstvo rozhodne. Z jakého materiálu bude konstrukce balkonu? R. Kabelka: Zábradlí bude z hliníku, bezpečnostní sklo v liště. Hliníkové má lepší technické parametry. Pohledově to má být stejné jako ty vedlejší vchody (3086 a 3087). Má dodavatel pojištění na živelné pohromy v průběhu stavby?
3
R. Kabelka: Realizační firma je pojištěna na 10 milionů Kč na odpovědnost za škodu (dle posledního návrhu SOD firmy Brimet ). Taktéž je pojištěn TDI (na odpovědnost za škodu 250.000,- jako soukromá osoba, 1 mil. jako firma). Dotaz na připomínky ke smlouvě o dílo? A ke smlouvě s TDI? R. Kabelka: Dva druhy úkolů – vůči realizační firmě a vůči TDI povinnosti. Kontrola rozpočtu, použitého materiálu. Dle informací od TDI odpovídá cenová hladina zvyklostem. Dále padl požadavek na vyjádření k harmonogramu prací dodaným spol. Brimet. Aktuálně probíhá diskuze nad jednotlivými fázemi kvůli závislostem na počasí. V případě povětrnostních podmínek se může harmonogram měnit dle možností. Pro některé fáze je tam proto delší časový prostor. Diskuze nad zádržným, reklamacemi apod. Jak se bránit v případě závad po odevzdání díla – vyřešeno platbou až po předání dané práce bez závad. Po celkovém odevzdání, zda se po zimě objeví závada – jak pak budeme řešit? TDI se k tomuto bodu vyjadřoval a bude zohledněno ve smlouvě, aby bylo BD chráněno. Nejvyšší pravděpodobnost závad po cca 3-4 měsících. Záloha pro dodavatele 300 tis. Kč. Následně fakturace vždy po odevzdání části díla, fakturace bude probíhat včetně DPH. Realizace na podzim, jak to bude, když bude mrznout? R. Kabelka: Diskuze dlouhá, ale je jasně řečeno, že případné prodlevy jdou na úkor dodavatele. Dodavatel platí za lešení, což je největší výdaj. Přes zimu mají však velké slevy a nebývá to pro dodavatele problém. Materiál se nekazí, dělníci nejsou placeni. Technologické celky a jejich riziko je malé. Je jen několik bodů, kde může být počasí opravdu problém, což je především střecha, která se dělá po částech s minimalizací rizika. Případné zatékání v průběhu rekonstrukce jde za dodavatelem. UPC a vedení po domu? R. Kabelka: Vedeno po fasádě. p. Svoboda: Byl již údajně řešen projekt na přeložení kabeláže v roce 2013. Nutné dořešit, aby nedošlo k výpadkům při realizaci. Jak to dopadlo s odborným ořezem stromů? R. Kabelka: Realizuje dodavatel s dohledem TDI. Bude zachována společná anténa? Na střeše je stále anténa a bude zachována (je na vedlejší střeše 3088). Na střeše je také vývod vzduchotechniky. RK popsal současné technické řešení vzduchotechniky, která je centrální pro každou stoupačku. Vzduchotechnika je stále problémová a bylo by dobré také toto téma řešit. RK využil kontaktu na specialistu Ing. Mazcucha od Ing. Bartůňkové. Ing. Mazuch pro BD připraví studii, jak může být dále vzduchotechnika řešena. Varianty jsou různé: 1) zachován způsob centrálního větrání v dnešní podobě, přičemž se mu však zdá, že tato varianta je nepraktická – v některých bytových jádrech již rekonstruováno a ovládání již 4
nemusí fungovat (musí to být funkční ve všech bytech, jinak nepracuje správně); tlakové ztráty apod. 2) varianta – každý byt je osazen nezávisle vlastním větrákem. Má to své plusy i minusy. Větráky musí být dostatečně výkonné. Dražší řešení, cena cca 3500,- Kč na byt. 3) varianta – hybrid mezi oběma. Byty osazeny vlastními větráky méně výkonými s podporou větráku na střeše. Po rozpracování všech 3 variant budou členové BD informováni a bude zvolena varianta pro rekonstrukci střechy. Pí. Vanclová odešla, počet přítomných na schůzi je 19 členů BD. 5) Financování rekonstrukce, Nová zelená úsporám Roman Kabelka informoval členy družstva o současné situaci. Dotace z programu Nová zelená úsporám se týká i našeho projektu, částka by měla být přibližně 300-350 tisíc Kč. Prakticky to znamená, že podáme žádost, bude dopracována projektová dokumentace. Při realizaci musí být splněna veškerá administrativa (dokumentace). Na závěr je provedeno vyhodnocení, zda byl dodržen postup. V případě splnění je vyplacena dotace. Celá agenda je specializovaná. Představenstvo vybralo odborníka, který BD provede žádostí o dotaci a garantuje, že ji dostaneme – Ing. Richterová. Náklad na její služby je 30.000,- Kč. Podání žádosti je možné do 30.10.2015. Pokud se pro to rozhodneme, musíme dnes přijmout usnesení, které se dává jako příloha k žádosti. ČS souhlasí se žádostí o poskytnutí dotace z programu NZÚ a pověřuje představenstvo, k podání žádosti, administrování žádosti včetně a s tím nezbytnými projektovými pracemi: Pro: 19 Proti: 0 Zdržel: 0 ČS pověřuje představenstvo s realizací a veškerými potřebnými úkony s rekonstrukcí domu dle projektové dokumentace a vydaného stavebního povolení z května 2014 a její realizací společností Brimet s.r.o. Zároveň schvaluje proplácení faktur dodavateli: Pro: 19 Proti: 0 Zdržel: 0 T. Křivda ve 21:00 odešel ze schůze. ČS schváli, že dále se funkce zapisovatele ujme V. Žďárský: Pro: 19 Proti: 0 Zdržel: 0 Počet členů se snížil na 18.
5
ČS byla seznámena s aktuálními finančními částkami, které jsou na celkovou rekonstrukci plánovány, které jsou k dispozici, a které je třeba získat: a) 4.500.000 Kč předpokládaná cena zateplení, balkony, střecha b) 500.000 Kč zateplení soklu + hydroizolace – plánovaná investice v příštím roce K dispozici v současné chvíli máme 3.300.000 Kč, tzn. 1.200.000 Kč nám chybí. Na dotaz ing.Svobody, zda použijeme veškerou hotovost, pí Sojková uvedla, že předpokládáme, že na účtě ponecháme cca 700.000,- Kč pro případné havárie. Možnosti zajištění chybějící částky: a)
Z cizích zdrojů – Banka ČSOB a.s. Radlická 333/150, 150 57 Praha 5 Nabídka úvěru 0,5mil.Kč – 1,9mil.Kč s úrokovou sazbou cca 1,9% (1,6% úrok +0,3% závazková provize ČSOB, - 1% dotace ČSOB) b)
Z vlastních zdrojů formou mimořádných vkladů členů BD: ve výši /3+1 55.000Kč/, /2G 28.000Kč/, /G 20.000Kč/.
c)
Půjčkou člena BD Bytovému družstvu.
ČS Bytového družstva Růžek, čp. 3089, ulice Daškova, na parcele č.4137/30, k.ú. Modřany, schvaluje vzetí úvěru do výše 1,9mil.Kč se splatností nejpozději za 4,5roku od ČSOB a.s., za účelem investiční akce „Zateplení a rekonstrukce bytového domu Daškova 3089, Praha 12“. Pro: 18 Proti: 0 Zdržel se: 1 ČS schvaluje ručení při zajištění úvěru u ČSOB a.s. formou bianco šeku. Pro: 18 Proti: 0 Zdržel se: 1
6) Převod bytů do osobního vlastnictví ČS byla seznámena s doporučením fy ProDům oddálit převod bytů do příštího roku z důvodů pro BD nevýhodných ekonomických dopadů (nevýhodné zdanění a odvody, problém s dvojím účetnictvím, možné problémy s dotací NZÚ, se Stavebním povolením, apod.) Závazný termín převodu do SVJ byl stanoven – do 30.6.2016 pro byty č. 8 a 9. Na dotaz Mgr. Košťáka pí Sojková uvedla, že dle vyjádření pí Rottové z ČSOB je možný převod do SV u dotyčných 2 bytů s tzv. ručitelským prohlášením ( buď bytovému družstvu uhradí zbylý podíl úvěru nebo s věcným břemenem ve prospěch BD na KN ve výši zbylého podílu úvěru).
6
7) Výběrové řízení na prodej družstevního podílu k bytu č. 10 ČS zvážila tyto možnosti: a) Po nabídce p. Koudely – základního členského vkladu , dalšího členského vkladu a mimořádného členského vkladu v celkové výši 700tis.Kč – přijmout p. Koudelu za člena BD. b) Prodej práva k bytu cizí osobě. Nový majitel se stává členem BD za členský a mimořádný členský vklad a p.Koudela se stává nájemníkem nového člena BD. c) BD může byt prodat jako nemovitost s náj.smlouvou. Kupující není členem BD, ale BD zaplatí daň ve výši 19% a daň z nabytí nemovitosti 4%. d) P.Košťák učinil nabídku BD a p.Koudelovi formou odstupného za uvolnění jedné místnosti částku 200tis.Kč (tzn., že p.Koudela by v tuto chvíli disponoval částkou 900tis.Kč, kterou může nabídnout BD za členství). P.Nalejvač uvedl námitku, že nelze zasahovat do nosné zdi. e) ČS souhlasí aby BD nabídlo p.Koudelovi odstupné ve výši 600tis.Kč, pokud byt opustí a umožní tak BD prodej bez nájemníka. V diskusi uvedla sl. Zemanová, že kupovala byt garsoniéru za 1.400.000,- Kč a cenu za byt 2+kk 600.000,- Kč považuje nepřiměřeně nízkou.. Pí Sojková upozornila p.Koudelu, že dle stanov BD nelze v případě hypotéky ručit družstevním podílem. Mgr. Košťák uvedl, že je možný předhypoteční úvěr. ČS hlasováním rozhodla, že nepřijímá nabídku p.Koudely a p. Koudela se nestává se svoji nabídkou 700tis.Kč členem BD. Pro: 7 Proti: 2 Zdrželo se: 8
ČS se usnesla, že p.Koudelovi poskytuje čas na rozmyšlenou v délce jeden měsíc na vyjádření se k nabídce odstupného ve výši 600tis.Kč za ukončení nájmu k bytu č.10. Pro: 14 Proti: 1 Zdrželo se: 2
ČS se usnesla, že p. Koudelovi poskytuje čas na rozmyšlenou v délce jeden měsíc na vyjádření se k nabídce p.Košťáka. Pro: 14 Proti: 0 Zdrželo se: 3
7
Pí Sojková vznesla námitku, že se neřešil bod programu výběrové řízení - nabídka členům BD (bod č.6 pozvánky na ČS). Judr. Stibořík se tázal, zda někdo projevil zájem. Pí Sojková odpověděla, že prozatím nebylo výběrové řízení vyhlášeno včetně podmínek tohoto výběrového řízení. 8) Pojištění domu ČS byla informována o: a) Navýšení pojistné hodnoty domu na částku 40mil.Kč b) Navýšení zodpovědnosti za vzniklé škody na částku 5mil.Kč c) Pojištění zodp. Představenstva do výše 3mil.Kč Dům je pojištěn nyní i proti vandalismu a k dispozici je Asistenční služba pro případ havárie v domě. (kontakt na Asistenční službu bude vyvěšen a pojistná smlouva bude dána k dispozici) Roční platba pojišťovně Kooperativa činí nově ročně 18.000Kč.
9) Diskuze pí.Podlešáková se přihlásila s požadavkem na finanční vyrovnání za demontované zasklení lodžie, které si v minulosti pořídila na své náklady a nyní si má pořizovat (i když zřejmě financováno z fondu oprav) nové. p.Žďárský vyslovil svůj zásadní nesouhlas s tím, aby se zasklívání lodžií hradilo všem 3+1 ze společného fondu oprav, který je dle jeho názoru určen pouze a jen na opravy a rekonstrukce domu. Zasklení lodžií dle jeho názoru není ani opravou ani rekonstrukcí, neboť zasklení není a nikdy nebylo součástí opláštění domu. Tudíž se bude jednat o nové zařízení, které pouze zkomfortní bydlení obyvatelům 3+1, ale finančně se podílet na této akci budou i obyvatelé G, 2G a ti, kteří si již zasklení pořídili v minulosti na vlastní náklady, a kterým by mělo být zasklení vyměněno za nové samozřejmě zdarma – z fondu oprav. Dále je třeba zdůraznit, že osazení zasklení lodžií do budoucna tímto krokem finančně zatíží majitele G a 2G tím, že se i nadále budou nuceni podílet na údržbě a opravách tohoto nadstandardu, který si v jiných BD (zcela logicky) pořizují zájemci - výhradní uživatelé lodžií - na vlastní náklady. Pí Sojková uvedla, že se v případě zasklení balkonů jedná o kompenzaci finanční újmy, která vznikla uživatelům těchto družstevních bytů 3+1 nespravedlivým rozdělením příspěvků do fondu oprav do roku 2013, kdy za byty 3+1 platily nájem za sklepy (i lodžie v plné výši), kdežto majitelé družstevních podílů bytů 2+kk užívaly sklepy zdarma. Nad tuto nespravedlnost ještě uživatelé bytů 3+1 uhradili při založení BD členský vklad za sklepy a lodžie. Celkově tyto platby navíc jsou cca ve výši hodnoty zasklení balkonů. P.Žďárský oponoval, že se jednalo o účetní chybu – pochybení předchozího představenstva a že tímto pochybením utrpěli i uživatelé menších bytů. Pí Sojková odpověděla, že uživatelé menších bytů budou kompenzováni přidělením sklepní koje zdarma zeptala se p.Žďárského, jakou jinou formu kompenzace by navrhoval. 8
Pí Sojková na závěr uvedla, že byl podán SMBD návrh na projednání v parlamentu těchto pro nás důležitých změn (příloha tohoto zápisu – dle Bulletinu SMBD): 1)„vypořádací podíl v bytových družstvech, kde se má změnit výše vypořádacího podílu podle tržní ceny bytu“ (dle názoru pí Sojkové z toho může do budoucna pro BD vzniknout problém, že se dá předpokládat, že nájemci budou moci byt vrátit BD a požadovat tržní cenu bytu– nemusí podíl eventuelně prodávat přes Realitní kancelář a platit ji za tyto služby; v současné době platí při vypořádání členský vklad v účetní hodnotě). 2) pro naše BD dalším důležitým návrhem je , že „zajištění splacení úvěrů v bytových domech po vzniku společenství vlastníků – jedná se o případné převzetí úvěrů bytového družstva společenstvím vlastníků, čemuž dnes zákon brání. Návrh směřuje k tomu, aby společenství vlastníků mohlo přistoupit a zajistit dluh z úvěru, jehož účelem byla úprava, modernizace nebo stavební úprava, pokud s tím vyjádří souhlas všichni vlastníci jednotek.“
Návrh pí Sojkové na projednání úhrady 5000,- Kč od nájemců 3+1 za nadstandardní zateplovací systém Cooltherm na balkonech a za instalaci sušáků a držáků antén všech uživatelů bude projednán a dán do programu na příští členskou schůzi.
Roman Kabelka ukončil členskou schůzi v 22.55 hod.
Zapsal:
T. Křivda V. Žďárský
9
