Oceňování při likvidaci pojistné události

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování při likvidaci pojistné události Bakalářská práce

Autor:

Robert Laslop Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort PhD.

Červen 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Lokti nad Ohří, dne 23. června

Robert Laslop

Poděkování: Rád bych touto cestou poděkoval svému vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi Ph.D. za jeho pomoc při konzultacích práce i vstřícnému přístupu při řešení nejasností.

Anotace práce: Bakalářská práce je rozdělena na 3 částí. Teoretická část popisuje oceňování při likvidaci pojistné události a metody oceňování. Seznamuje čtenáře s historií českého pojišťovnictví, s druhy pojištění a s postupem při likvidaci pojistné události včetně příkladu likvidace. Metody oceňování seznamují s postupem ocenění nemovitostí. Ve druhé praktické části

bakalářské práce jsou zpracovány příklady ocenění

nemovitostí na trţních principech u rodinného a bytového domu. V poslední, analytické části bakalářské práce, je vytvořena analýza cen jednotlivých druhů nemovitostí a obvyklého nájemného u všech druhů nemovitostí v okrese Sokolov.

Annotation: This bachelor´s work consist of 3 parts. First – theoretical part describes valuation of insured accidents and methods of valuation. Work acquaints reader with czech insurance history, insurance products and valuation procedure of insured accident. with example of valution. In second practical part are examples valuation of real properties on markets factors, where family and apartment house serve as exapmle. In last, analytical part bachelor work is interpretation of prices several kinds of real properties and usual rent in all kinds of properties in region Sokolov.

Obsah Obsah ........................................................................................................................... 5 Úvod ............................................................................................................................. 6 1. Ocenění při likvidaci pojistné události ............................................................. 7 1.1 Úvod do pojišťovnictví .......................................................................................... 7 1.2 Platná legislativa v pojišťovnictví v ČR ................................................................ 8 1.3 Základní pojmy .................................................................................................... 10 1.4 Historie českého pojišťovnictví ........................................................................... 13 1.5 Druhy pojištění .................................................................................................... 14 1.6 Pojištění majetku ................................................................................................. 17 1.7 Stanovení pojistné hodnoty majetku ................................................................... 18 1.8 Likvidace pojistné události .................................................................................. 19 1.8.1 Postup při likvidaci pojistné události .......................................................... 20 1.8.2 Příklad likvidace pojistné události............................................................... 21 2. Metody oceňování ............................................................................................. 33 2.1 Úvod do ocenění .................................................................................................. 33 2.2 Druhy ocenění ..................................................................................................... 34 2.2.1 Porovnávací metoda .................................................................................... 34 2.2.2 Příjmová metoda .......................................................................................... 34 2.2.3 Nákladová metoda ....................................................................................... 35 3. Stanovení aktuální tržní hodnoty .................................................................... 36 3.1 Rodinný dům 920 ................................................................................................ 36 3.1.1 Obsah ........................................................................................................... 37 3.1.2 Průvodní popis ............................................................................................. 38 3.1.3 Popisné informace ....................................................................................... 39 3.1.4 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ..................................................... 42 3.1.5 Ocenění ........................................................................................................ 43 3.1.6 Závěr: ........................................................................................................... 52 4. Stanovení aktuální tržní hodnoty .................................................................... 59 4.1 Bytový dům 181/4 ............................................................................................... 59 4.1.1 Obsah: .......................................................................................................... 60 4.1.2 Průvodní popis ............................................................................................. 61 4.1.3 Popisné informace ....................................................................................... 62 4.1.4 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ..................................................... 64 4.1.5 Ocenění ........................................................................................................ 65 4.1.6 Závěr: ........................................................................................................... 75 5. Analýza lokálního trhu – okres Sokolov ......................................................... 83 5.1 Prví skupina trhu.................................................................................................. 85 5.2 Druhá skupina trhu .............................................................................................. 92 5.3 Třetí skupina trhu ................................................................................................ 97 6. Závěr ................................................................................................................ 100 Seznam použité literatury ...................................................................................... 101

5

Úvod K výběru problematiky oceňování při likvidaci pojistné události mne vedla osobní přízeň k tomuto tématu a odhodlání věnovat se likvidacím škod v budoucí profesní kariéře. S pomocí této práce by měl čtenář pochopit moţnosti pojištění a postup při likvidaci škodní události na majetku, postupy odhadců při oceňování majetku a bude seznámen se stavem realitního trhu v okrese Sokolov. Bakalářská práce je rozdělena na tři základní části:  Teoretická část popisuje v první kapitole téma práce „Oceňování při likvidaci pojistné události“ a ve druhé kapitole metody ocenění  Praktická část se věnuje konkrétním příkladům trţního ocenění nemovitého majetku u rodinného a bytového domu  Analytická část je zpracováním cen jednotlivých druhů nemovitostí a obvyklého nájemného u všech druhů nemovitostí v okrese Sokolov. V první kapitole se nejprve seznamuje s pojišťovnictvím a platnou legislativou k této problematice. Po vyčlenění druhů pojištění se podrobněji věnuje majetkovému pojištění a s tím související likvidací škodní události. Ve druhé kapitole jsou teoreticky rozepsány metody oceňování nemovitého majetku, které pomohou čtenáři pochopit postupy při trţním ocenění v následující kapitole. Praktická část začíná čtvrtou kapitolou věnující se trţnímu ocenění rodinného domu v Horním Slavkově v Karlovarském kraji. Ocenění je provedeno kombinací porovnávací a nákladové metody. Příjmová metoda nebyla vyuţita z důvodu stavu místního trhu realit, ve kterém je nemoţné pronajmutí rodinného domu za výhodné nájemné a ani jiné dosaţitelné zhodnocení investic není reálné. K ocenění bytového domu ve čtvrté kapitole byla vyuţita i kombinace příjmové metody, která je pro daný druh majetku v lokalitě historického města Lokte nad Ohří výhodná. Jedná se o historický dům v blízkosti centra města, který prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2008 a je výhodnou investicí. Pátá kapitola analyticky rozepisuje stav realitního trhu na okrese Sokolov a čtenář díky ní získá představu o cenách všech druhů nemovitostí a obvyklých nájmů.

6

1. Ocenění při likvidaci pojistné události 1.1 Úvod do pojišťovnictví Pojištění představuje jednu z forem ochrany lidské společnosti před důsledky nepředvídatelných nahodilích událostí, znamenajících ztráty na materiálních hodnotách, zdraví lidí nebo ţivotech. Jsou ztráty, které se dají nahradit, ale existují i takové, které nahradit nelze. Pojištění nedokáţe předcházet nebo eliminovat vznik škody, slouţí jen jako finanční

kompenzace

za

škody,

které

jsme

utrpěli

vlivem

nahodilých

jevů.

Z ekonomického hlediska se jedná o vytváření rezerv slouţících k úhradě vzniklých škod. Původní princip pojištění byl spjat s myšlenkou pomoci v nouzi. V dnešní době se díky rozvoji společnosti vyskytují nová rizika, se kterými je nutné počítat a také pojišťovny se tomuto přizbůsobují a snaţí se nabízet stále nové pojistné produkty. Pojišťovnictví přímo nebo nepřímo zasahuje do všech činností občana, firmy, podniku a celé společnosti.

obr. 1 – Význam pojištění1

Přerozdělování finančních rezerv vloţených pojistníky zajišťují instituce – pojišťovny. Získané peněţní prodtředky z pojistného vkládá pojišťovna do ppojistných rezerv, které slouţí k péoskytování pojistných plění v budoucím období. Z pojistných rezerv hradí pojistná plnění, vlastní náklady a vytváří zisk. Pokud nastane škodní událost, má poškozený právo na vyplacení smluvné výše pojistky, ikdyţ je tato hodnota vyšší neţ

1

ČEJKOVÁ, Viktória; NEČAS, Svatopluk. Pojišťovnictví. Brno : Masarykova univerzita, 2006. 130 s.

7

vloţené pojistné. Naopak v případě, ţe do konce sjednaného pojištění nenastane ţádná pojistná událost, nemá pojistník nárok na vyplacení.

1.2 Platná legislativa v pojišťovnictví v ČR Zákony  Zákon č. 278/2009 Sb., o změně zákonů v souvislosti s přijetím zákona o pojišťovnictví (zákon je účinný od 1.1.2010)  Zákon č. 277/2009 Sb., o pojišťovnictví (zákon je účinný od 1.1.2010)  Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu  Zákon č. 57/2006 Sb., o změně zákonů v souvislosti se sjednocením dohledu nad finančním trhem  Zákon č. 377/2005 Sb., o finančních konglomerátech. Novela byla provedena zákonem č. 57/2006 Sb.  Zákon č. 38/2004 Sb., o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí a o změně ţivnostenského zákona  Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů  Zákon č. 363/1999 Sb., o pojišťovnictví a o změně některých souvisejících předpisů, se změnami a doplňky provedenými zákonem č. 159/2000 Sb., zákonem č. 316/2001 Sb., zákonem č. 12/2002 Sb., zákonem č. 126/2002 Sb. , zákonem č. 39/2004 Sb., zákonem č. 39/2004 Sb., zákonem č. 257/2004 Sb., zákonem č. 39/2004 Sb., zákonem č. 377/2005 Sb., zákonem č. 381/2005 Sb. , zákonem č. 413/2005 Sb., zákonem č. 444/2005 Sb., zákonem č. 57/2006 Sb., zákonem č. 70/2006 Sb. Není zapracována změna zákona provedená zákonem č. 198/2009 Sb., zákonem č. 223/2009 Sb., zákonem č. 227/2009 Sb. a zákonem č. 278/2009 Sb. Zákon je účinný do 31. 12. 2009.  Zákon č. 168/1999 Sb., o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla a o změně některých souvisejících zákonů Vyhlášky  Vyhláška č. 434/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovnictví

8

 Vyhláška č. 433/2009 Sb. o způsobu předkládání, formě a náleţitostech výkazů pojišťovny a zajišťovny  Vyhláška č. 281/2008 Sb., o některých poţadavcích na systém vnitřních zásad, postupů a kontrolních opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu – účinná od 1. 9. 2008  Vyhláška č. 251/2007 Sb., ze dne 18. 9. 2007, kterou se mění vyhláška č. 582/2004 Sb.,

kterou

se

provádějí

některá

ustanovení

zákona

o

pojišťovacích

zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí, ve znění vyhlášky č. 40/2006 Sb.  Vyhláška č. 347/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o finančních konglomerátech  Vyhláška č. 458/2006 Sb., kterou se mění vyhláška č. 303/2004 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona o pojišťovnictví, ve znění vyhlášky č. 96/2006 Sb.  Vyhláška č. 96/2006 Sb., kterou se mění vyhláška č. 303/2004 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona o pojišťovnictví  Vyhláška č. 40/2006 Sb., kterou se mění vyhláška č. 582/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí  Vyhláška č. 303/2004 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona o pojišťovnictví. Novela byla provedena vyhláškou č. 96/2006 Sb."  Vyhláška č. 205/1999 Sb., kterou se provádí zákon č. 168/1999, ve znění p.p.  Vyhláška č. 582/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí. Novela byla provedena vyhláškou č. 40/2006 Sb. a vyhláškou č. 251/2007 Sb.  Vyhláška č. 502/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou pojišťovnami, ve znění p.p.

9

1.3 Základní pojmy Pojištění vzniká na základě uzavření pojistné smlouvy mezi pojistitelem a pojistníkem. Pojištění Právní vztah, při kterém pojišťovna přebírá na sebe závazek, ţe pojištěnému (nebo poškozenému za pojištěného) poskytne pojistné plnění za událost, která odpovídá dohodnutým pojistným podmínkám (přebírá na sebe peněţní krytí dohodnutého rizika). Prostředek, kterým se ztráty několika pojištěných rozloţí na všechny pojištěné. Pojistitel Specializovaná firma, která se zaobírá pojišťovací činností dle zákona o pojišťovnictví.2 Jde o právní subjekt, který sjednává pojištění a vykonává jeho správu, za pojišťovací činnost zodpovídá sjednanou pojistnou smlouvou. Pojistník Osoba (fyzická nebo právnická), která uzavřela s pojišťovnou pojistnou smlouvu. Je povinný platit pojistné a má práva stanovená v pojistné smlouvě. V pojistné smlouvě můţe pojistit své vlastní riziko, potom vystupuje současně jako pojištěný. Pojistná smlouva Písemná dohoda mezi pojistitelem a pojistníkem, kterou se obě strany zavazují plnit podmínky pojištění. Právní dokument potvrzující, ţe tento vztah vznikl dobrovolně z vůle obou stran. Je vyhotovena písemnou formou dle platných právních předpisů. Vyjadřuje konkrétní pojistné podmínky a podmínky na realizaci konkrétního pojistného rizika, dohodnuté podmínky jsou závazné pro pojišťovnu i pojištěného. Pojistné podmínky Soubor podmínek dohodnutých v pojistné smlouvě nebo stanovených v právním předpisu, dle kterého je moţno pojištění realizovat a poskytnout pojistné plnění. Vymezují pojistné riziko, předmět pojištění, věcný rozsah toho, co je pojišťovna povinná uhradit, místní platnost pojištění, povinnosti pojistníka a pojištěného, pojistná hodnota nebo pojistná suma, způsob stanovení pojistného plnění, začátek a doba trvání pojištění, výška a způsob placení pojistného, podrobný výklad pojistných pojmů. 2

Zákon č. 277/2009 Sb., o pojišťovnictví.

10

Pojistitelné riziko Jde o pojistné nebezpečí vytvářející moţnost vzniku pojistné události. Jedná se o riziko, na které můţe pojišťovna uzavřít pojistnou smlouvu na základě pojistných podmínek. Musí splňovat několik podmínek, a to, ţe riziko musí být identifikovatelné, způsobená újma musí být vyčíslitelná, výskyt pojistné události musí být náhodný a pojištění rizika musí být ekonomicky přijatelné pro pojistníka i pojišťovnu. Škoda Poškození zdraví, majetkových hodnot nebo jiných zájmů vyjádřená v peněţních jednotkách. Pojistnou událostí se stává jen tehdy, jestliţe událost, kterou byla škoda způsobená, odpovídá dohodnutým nebo jinak stanoveným pojistným podmínkám. Pojistné plnění Peněţní nebo naturální plnění pojišťovny při vzniku pojistné události, na základě pojistné smlouvy. Jde o pojišťovnou vypočítanou a poskytnutou hodnotu ztráty způsobené poškozením nebo o dohodnutou sumu (v ţivotním pojištění), takové pojistné plnění je pojišťovna povinna poskytnout pojištěnému (nebo poškozenému) za pojistnou událost, která splňuje podmínky dohodnuté v pojistné smlouvě nebo podmínky zákona. Pojistná událost Událost, kterou byl postiţen pojištěný předmět, pojištěný zájem nebo pojištěná osoba. Na základě právních předpisů nebo na základě uzavřené pojistné smlouvy za ni pojišťovna poskytuje pojistné plnění. Jedná se o událost, u které není předem jisté, jestli nastane, kdy nastane a jaký rozsah škod způsobí, resp. jestli nastane dohodnuté nebo jiné nepředvídané době. Charakter události musí odpovídat stanoveným nebo dohodnutým pojistným podmínkám. Likvidace pojistné události Pracovní postup, kterým se zabezpečuje poskytnutí konečného efektu z pojištění, a to pojistného plnění za vzniklou pojistnou událost. Likvidátor pojistných událostí Pracovník komerční pojišťovny nebo jí pověřený expert, jehoţ úlohou je zjišťovat rozsah, příčiny pojistných událostí a vyčíslovat pojistná plnění ve smyslu dohodnuté smlouvy. Jedná se o zodpovědnou profesi, která vyţaduje vědomosti z pojišťovnictví, ale i 11

odborné vědomosti z oblasti likvidovaných případů (např. strojař, elektrotechnik, odborný lékař), ekonomiky, tvorby cen, právních předpisů a z oblasti etiky a taktiky přístupu ke klientovi. Franšíza V pojišťovnictví jde o sumu (dohodnutou v pojistné smlouvě), do jejíţ výše pojišťovna neposkytuje ţádné pojistné plnění, pokud je vypočítané pojistné plnění vyšší, neţ dohodnutá výše franšízy, tato se neodčítá, to znamená, ţe pojistné plnění se poskytne v plné výši. Jedná se o formu spoluúčasti. Spoluúčast V pojistné smlouvě dohodnutá hodnota, kterou se sám pojištěný podílí na kaţdé ztrátě kryté pojištěním (podmíněná nebo odpočitatelná). Pojistná částka Maximální plnění pojišťovny dohodnuté v pojistné smlouvě nebo určené právním předpisem. Můţe se určit na jednu událost, na události ve stanoveném období nebo jako maximální částka plnění během celého trvání pojištění (doţití). Podpojištění Pojistné krytí nebo pojištění, které neodpovídá pojištěnému riziku. Základ pro výpočet a stanovení výše pojistného byl niţší, neţ je objektivní ocenění rizika. Má vliv na výpočet pojistného plnění v případě pojistné události. Pojišťovna sníţí pojistné plnění v takové míře, v jakém bylo stanovené niţší pojistné k správně stanovenému pojistnému. Přepojištění K přepojištění dochází v případě, ţe je horní hranice pojistného plnění vyšší neţ skutečná hodnota pojištěného majetku. Vyšší plnění neţ je hodnotu majetku není moţné, a proto je při likvidaci pojistné události vyplacena skutečná výše škody. Pojistná doba Čas, na který je uzavřena pojistná smlouva. Je ohraničený datem vzniku pojištění a datem jeho zániku. Můţe se dělit na pojistná období, která jsou rozhodná pro placení pojistného a pro případnou výpověď pojistné smlouvy.

12

Pojistná náhrada Peněţní vyjádření pojistného plnění, které uhradila pojišťovna za pojistnou událost. Výška se určuje dle likvidačních zásad pro jednotlivé typy pojistných událostí a druhy pojištění a dle platných právních a celních předpisů. Poškozený Osoba nebo subjekt, který utrpěl škodu zaviněním někoho jiného (třetí osoba). V pojištění odpovědnosti za škodu vstupuje pojišťovna na základě oznámení pojištěného do kontaktu s poškozeným a náhradu poskytuje přímo jemu, a ne pojištěnému.

1.4 Historie českého pojišťovnictví Historie pojišťovnictví na území dnešní České republiky je doloţeno od konce 17. století. Kolem roku 1699 podal Jan Kryštof Bořek na tehdejší dobu originální a dobře promyšlený návrh na zavedení povinného poţárního pojištění budov v Čechách. Tento návrh spočíval v tom, ţe by byl v kaţdém městě vytvořen protipoţární fond, do něhoţ by povinně přispívali všichni „skutečně usazení občané při koupi domu“, ale i „neusazení, pokud poţívají místní ochrany a provozují svou ţivnost. Ke skutečnému zřízení tohoto fondu však nedošlo. Roku 1777 zřídilo panství v Brandýse nad Labem jako jediné v té době pojišťovnu proti škodám z ohně na polních zásobách, nábytku, nářadí a dobytku. Neměla dlouhého trvání a brzy zanikla. Po roce 1822 u nás zahájili svou činnost dvě zahraniční pojišťovny. Historickým aktem bylo zaloţení První české vzájemné pojišťovny v Praze. Původní název zněl Císařsko-královský, privilegovaný, český, společný náhradu škody ohněm svedené pojišťující ústav, který byl zaloţen v roce 1827. Od této doby se odvíjí tradice českého pojišťovnictví aţ do současné doby. Téměř současně vznikl v Brně Císařskokrálovský privilegovaný pospolný ústav pohořelný pro Moravu a Slezsko, který později změnil svůj název na Moravsko-slezskou vzájemnou pojišťovnu. Obě tyto pojišťovny provozovaly zpočátku jen poţární pojištění nemovitostí. První česká vzájemná pojišťovna začala např. provozovat pojištění movitostí a krupobitní pojištění aţ v roce 1864 a teprve aţ na valné hromadě ze dne 10. května 1909 rozhodla o rozšíření činností na nová pojišťovací odvětví – ţivotní pojišťování, pojišťování proti vloupání a o pojišťování zákonné odpovědnosti a úrazu. 13

Moderní pojišťovnictví v českých zemí vzniklo jiţ v první polovině 19. století. V dobách první republiky bylo plně srovnatelné s pojišťovnictvím jiných vyspělých zemí. Tak tomu bylo ještě koncem 40. let 20. století. Pak došlo k zásadním změnám, které odpovídaly odlišným představám o ekonomice a sociální politice. V roce 1945 došlo ke znárodnění pojišťovnictví v Československu. Do tohoto roku působilo u nás jiţ více neţ 700 pojišťoven a pojišťovacích spolků. Za účelem jednotného vedení pojišťovnictví byla zřízena Pojišťovací rada se sídlem v Praze, která byla podřízena Ministerstvu financí. V další etapě bylo vytvořeno 5 pojišťoven – národních podniků – a to pojišťovna Slavie, Praţská pojišťovna, První československá pojišťovna, Pojišťovna Slovan a Nemocenská pojišťovna. Po únoru 1948 byl se zpětnou platností od 1.1.1948 vytvořen jediný ústav Československá pojišťovna, národní podnik. Únor 1948 přerušil, tak jako v mnoha jiných odvětvích, na několik desetiletí přirozený trţní vývoj pojišťovnictví. Velmi negativní dopad na vývoj pojištění, zejména ţivotního, měla měnová reforma z roku 1953. Zcela nevýhodný kurz přepočtu výrazně poškodil většinu pojištěných a na dlouhá léta otřásl důvěrou pojištěných v tuto formu zajištění jistoty a bezpečí. Rozpad monopolu a zakládání nových pojišťoven nastal v období po roce 1991 v souvislosti s novým zákonem o pojišťovnictví č. 185/1991 Sb. Rozdělením federativního státu k 1.1.1993 se vytvořily podmínky pro samostatný rozvoj českého pojistného trhu.3

1.5 Druhy pojištění V dnešní době lze pojistit prakticky cokoliv, v praxi ale musí rizika splňovat určitá pojistně-technická kritéria. Pojištění lze dle těchto různých kritérií třídit, rozdělovat a klasifikovat. Rozdílné klasifikace jsou však v teorii, praxi, zákoně o pojišťovnictví, občanském zákoníku a směrnicích Evropské unie. Dle vzniku pojištění můţeme dělit na:  smluvní pojištění, které se dále dělí na dobrovolné a povinné  zákonné pojištění

3


14

obr. 2 – Formy vzniku pojištění4

Smluvní dobrovolné pojištění vzniká uzavřením pojistné smlouvy na základě vlastní vůle moţného zabezpečení. Jedná se o nejstarší a nejobvyklejší způsob pojištění, které plně respektuje moţnosti a vůle pojištěných. Smluvní povinné pojištění je dáno právním předpisem v němţ jsou určeny činnosti s povinností uzavření pojištění hospodářských subjektů nebo občanů. Bez tohoto pojištění nebude povolena tato činnost. Jedná se například o pojištění provozu vozidla, civilní letecké obrany, mysliveké činnosti a jiných. U zákonného pojištění se neuzavřuje pojistná smlouva, ale je upraveno právním předpisem (zákon nebo vyhláška). Tímto předpisem jsou také stanoveny veškeré pojistné podmínky, výše pojistného a jiné náleţitosti. Zákoné pojištění je platné i v případě neplacení pojistné částky za dané období. Tímto však občan porušuje zákon a budou na něj uplatněny případné sankce a postihy. Poté co pojištění odpovědnosti za provoz vozidla přešlo do kategorie smluvního povinného, zůstalo v ČR pouze jediné zákonné pojištění odpovědnosti organizace za škodu při pracovním úrazu nebo nemoci z povolání. Pojištění dle způsobu tvroby rezerv můţeme dělit na:  rizikové neboli neţivotní  rezervotvorná neboli ţivotní Rizikové pojištění je takové, ve kterém nemůţe pojišťovna určit zda dojde k pojistné události či nikoliv, zda bude nucena poskytnout pojistné plnění a v jaké výši. Jedná se o veškerá pojištění majetku, úrazu, léčebných výloh, opdpovědnosti za škodu a další. 4


15

Pojistná rezerva se v těchto případech stanovuje dle rozsahu pojistného rizika, pravděpodobnosti vzniku pojistné události a dle rozsahu moţných škood. Vznik pojistné události můţe být vícekrát za dobu pojistného období. Rezervotvorné pojištění je takové, ve kterém se vytváří rezerva na pojistné krytí. Jedná se převáţně o ţivotní pojištění, kde víme, ţe pojistné události jednoznačně v budoucnu nastanou v případě smrti nebo doţití konce pojistného období. Dělení dle předmětu pojištění na:  pojištění majetku  pojištění odpovědnosti za škodu  pojištění osob Pojištění majetku se zřizuje za účelem krytí škod vzniklých na majetku poškozením nebo zničením, odcizením a ušlým ziskem nebo snakcemi. Poškození můţe vzniknout ţivelnou událostí (například poţárem, povodní, záplavou, vichřicí atd.), technologickou havárií, úmyslným poškozením a nahodilým jevem. Pojištění odpovědnosti za škodu pomáhá řešit problémy nedokonalosti člověka a celé lidské společnosti. Příčiny rizik mohou vznikat nejen díky nedokonalosti lidských smyslů, ale také díky neznalosti, nezkušenosti, nedbalosti, selhání a jiných. Lze tedykonstatovat, ţe prakticky z kterékoliv činnosti člověka mohou vzniknout škody jinému subjektu. Pojištění osob se zřizuje pro případ tělesného poškození, smrti, doţití určitého věku nebo pro případ jiné pojistné události související se ţivotem osob.

16

Pojistné členění dle předmětu pojištění Pojištění majetku Pojištění odpovědnosti za škodu

Pojištění osob

Pojištění staveb

Pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu povolání

Pojištění pro případ smrti

Pojištění domácnosti

Pojištění odpovědnosti za Kapitálové ţivotní pojištění škodu způsobenou provozem vozidla

Pojištění motorových vozidel

Pojištění odpovědnosti za škodu v občanském ţivotě

Důchodové pojištění

Pojištění pro cesty a pobyt

Pojištění odpovědnosti organizace za škodu způsobenou pracovním úrazem nebo nemocí z povolání

Pojištění pro děti a mládeţ

Ţivelní pojištění

Pojištění odpovědnosti za škodu managementu

Investiční ţivotní pojištění

Pojištění pro případ poškození věci vodou z vodovodního řádu

Pojištění odpovědnosti za výrobek

Pojištění léčebných výloh

Pojištění pro případ škod způsobených krádeţí nebo loupeţným přepadením

Pojištění odpovědnosti za škodu civilního leteckého dopravce

Kombinované a skupinové pojištění osob

Pojištění technických rizik

Pojištění odpovědnosti za škodu při výkonu lovecké činnosti

Pojištění váţných chorob

Pojištění přepravy Zemědělské pojištění Pojištění ztrát způsobených přerušením provozu Jiná pojištění

Jiná pojištění

Pojištění v případě nemoci Úrazové pojištění Jiná pojištění

1.6 Pojištění majetku Při nutnosti krytí rizik spojených s majetkem fyzických nebo právnických osob se uzavírá pojištění majetku. Pojištění majetku dělíme na: 1.) Pojištění věcí – movitých a nemovitých 2.) Pojištění zájmů – pohledávek, úvěrů, vkladů, zisků apod. 17

Mezi nemovité věci patří pozemky stavby spojené základovou konstrukcí se zemí. Movité věci jsou všechny ostatní. Dle občanského zákoníku je stanoveno, ţe součástí věci je vše, co k ní podle povahy patří a nemůţe být odděleno, aniţ by tím došlo ke znehodnocení věci. Stavba není součástí pozemku. V případě prodeje přechází na nabyvatele věci i její součásti a to ikdyţ nejsou uvedeny v kupní smlouvě. Je však nutné rozlišovat součást věci a příslušenství věci, které je samostatnou věcí. Toto náleţí vlastníku hlavní věci a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí pouţívány. Vysvětlení těchto pojmů má na pojišťovnictví vliv z důvodů určení, na které majetkové hodnoty se pojištění věci vztahuje. Při pojišťování majetku se pouţívají tři druhy hodnot věcí. Nová neboli reprodukční hodnota, časová hodnota a obecná hodnota. Nová hodnota představuje částku, kterou je nutné vynaloţit pro znovu pořízení majetku. U staveb se pouţívá jako pojistná částka tehdy, kdyţ je pojišťována stavba nová, popřípadě prokazatelně zrekonstruovaná. Její opotřebení nesmí přesáhnout určitý, pojistitelem pevně stanovený, podíl z nové hodnoty. Pojišťovna také zpravidla stanoví maximální stáří budovy, kdy lze ještě stavbu pojistit na novou hodnotu. Naproti tomu časová hodnota je sníţena o částku odpovídající stupni opotřebení či jiného znehodnocení věci. Pouţívá se při nemoţnosti pojištění majetku na novou cenu. Jako poslední obecná hodnota, je vyuţívána v případě poškozených nebo jinak trvale znehodnocených staveb. V dnešní době je tento druh pojištění jiţ natolik rozšířen, ţe při uzavírání pojistných smluv na standardní typy objektů je pojistná hodnota pojišťovnou pouze doporučována. Klient si také toto pojištění můţe sjednat přes internet, kde je během chvíle po vyplnění formulářů předběţně vykalkulováno roční pojistné. V případě atypických staveb jsou přizváni odhadci. Pojišťovna pojistné hodnoty pouze doporučuje, přesnou výši si stanoví pojištění, který za její výši odpovídá.

1.7 Stanovení pojistné hodnoty majetku Pro stanovení pojistné částky je nejdříve nutné vypočítat pojistnou hodnotu v době uzavření pojistné smlouvy. Tato hodnota můţe být vyjádřena jako:  nová cena – neboli částka, kterou je nutné vynaloţit na znovu pořízení nebo výrobu věci téhoţ druhu, totoţné kvality, na stejném místě a do nového stavu. 18

 časová cena – neboli nová cena sníţená o opotřebení majetku nebo jiného znehodnocení.  dohodnutá cena – stanovená cena je stanovena v pojistné smlouvě Nemovitosti se většinou pojišťují na cenu novou. Jen v případě, ţe je stanoveno ve Všeobecných pojistných podmínkách jiné doporučení, například u staveb starších 20 let bez pravidelné rekonstrukce, pak se vyuţívá ceny časové. Není-li moţno stanovit přesnou pojistnou hodnotu nějaké věci, stanovuje si tuto dohodnutou cenu na vlastní odpovědnost pojištěný. V dnešní době je u běţných staveb typu bytové jednotky nebo rodinného domu natolik standardizované, ţe pojišťovny stanoví pojistnou hodnotu za pomoci formulářů, nebo si tuto cenu můţe sám pojišťovaný zjistit přes internetové sjednání pojištění. V případě sloţitějších a komplexnějších staveb si pojišťovny přizvou k ocenění specializovaného odhadce, který stanový pojistnou hodnotu. Z metodického hlediska oceňování majetku lze říci, ţe při ocenění ceny nové se stanovuje reprodukční cena příjmovou metodou za pomoci poloţkového rozpočtu s pouţitím agregovaných a vysoce agregovaných cen. Při ceně časové se stanovuje věcná hodnota majetku coţ je vlastně reprodukční cena stavby, sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na odstranění váţných závad. U pojištění na cenu dohodnutou se jedná o trţní ocenění majetku.

1.8 Likvidace pojistné události Při vzniku pojistné události nastává likvidace ze strany pojišťovny. Jedná se o pracovní postupy s cílem stanovit výši vzniklé škody a určit pojistného plnění pro pojištěného. Likvidátor také posuzuje oprávněnost pojistného krytí a ostatních podmínek dle pojistné smlouvy. Likvidátor postupuje dle směrnic dané pojišťovny a stanový cenu za uvedení majetku do původního stavu před vznikem škody.

19

1.8.1 Postup při likvidaci pojistné události Postup při likvidaci lze rozdělit na několik fází. Nahlášení škodní události pojišťovně Při vzniku škody má klient moţnost nahlášení několika způsoby – telefonicky, písemně vyplněním formuláře, vypněním na internetu, nebo osobní nahlášení na pobočce. V případě, ţe se jedná o poškození, které je nutné ze strany klienta co nejdříve odstranit, vytvoří si poškozený vlastní fotodokumentaci před zahájením odstraňování škod. Zároveň je nutné udělat taková opatření, aby nedošlo k dalším škodám (např. při porušení zdiva zabezpečit jeho podepření, aby nedošlo k zřícení dalších konstrukcí). Poté sepíše pojištěný seznam poškozených nebo zničených věcí a odhadne jejich cenu. U věcí se stářím do 2 let by mělo dojít k doloţení účtenek. Registrace pojistné události pojišťovnou Pojišťovna událost zaeviduje a přidělí jí číslo, pod nímţ bude likvidace řešena. Zároveň je klientovi zaslána informace o registraci, průběhu likvidace, přiřazeným číslem a kontakty na operátory pro případné další informace. Při niţších škodách sepíše technik hlášení a postupuje se k okamţité likvidaci a plnění. Škody nad hranicí stanovenou pojišťovnou (obvykle nad 20 000,-) jsou dále postoupeny likvidátorovi, který musí provést vlastní šetření. Likvidace škody Likvidátor provede své vlastní šetření, zhotoví zápis a fotodokumentaci. Pokud nejsou informace podané klientem úplné, je likvidátor povinen tyto doplnit. Šetření události je pojišťovna dle zákonu o pojistné smlouvě povinna ukončit do 3 měsíců od nahlášení události. Tato doba však neběţí pokud se čeká na nějaké doplňující údaje od pojistníka (pojištěného). Likvidátor si také musí vyţádat veškeré doklady s událostí spojené, coţ mouhou být podklady od Policie ČR, Hasičského záchraného sboru, lékařské zprávy a jiné. Vyčíslení nákladů na opravu nebo znovupořízení doloţí poškozený fakturami. Při opravě svépomocí musí klient tyto náklady vyčíslit a předat k posouzení. Pokud má likvidátor veškéré nutné podklady, zahájí výpočet pojistného plnění. Pro výpočet dnes všechny pojišťovny pouţívají specializovaný software s danými cenami za poloţku. Tyto ceny se průběţně aktualizují. Likvidátor zkontroluje předloţené 20

faktury a výpočty klienta a rozhodne zda tyto odpovídají realitě, případně krátí plnění dle svého výpočtu. Při opravě majetku musí rekonstrukce proběhnout do původního stavu a kvality. Pokud by byly pouţity kvalitnější materiály, dochází také ke krácení plnění. U sloţitějších likvidací, například uměleckých děl, historických předmětů apod., kde nelze pouţít daný software, si likvidátor přizve k posouzení znalce z oboru. Pojistné plnění Likvidátor uzavře pojistnou událost a pojišťovna zašle klientovi a všem zúčastněným své stanovisko. Účastníky můţou být státní orgány jako finanční úřad, Policie ČR a jiní. V dopise je uvedena výše pojistného plnění a forma její úhrady. Toto plnění však nemusí být vyplaceno pouze pojištěnému. Například při povinném pojištění majetku při koupi hypotečním úvěrem, nastává tzv. vinkulace. Plnění obdrţí od pojišťovny banka, v němţ má pojištěný sjednán úvěr a která má na majetek zástavní právo. Banka se poté sama rozhodne, zda toto plnění přenechá pojistníkovi. Zpravidla tomu tak je.

1.8.2 Příklad likvidace pojistné události Tento příklad i veškeré osobní údaje jsou smyšlené pro vypracování bakalářské práce Nahlášení škodní události U České pojišťovny byla nahlášena škoda, k níţ došlo dne 3. června 2010 ve 14:30 hodin. Pojištěný pan Novák Roman byl vytopen svým sousedem panem Paterou Františkem, v jehoţ bytě došlo k praskutí přívodní hadice k horní nádrţce WC. Pan Novák sepsal poškozené věci do protokolu a osobně jej doručil týţ den na pobočku České pojišťovny v Sokolově. S protokolem předal pan Novák fotodokumentaci a kopie dokladů o pořízení poškozené automatické pračky CALEX AP620 a fénu ETA – L150. Registrace události a průběh šetření Pojistné události bylo přiděleno číslo 3 226 444 a předáno k likvidaci panu Robertu Laslopovi. Klient byl o tomto dopisem informován a kontaktován telefonicky likvidátorem. Likvidátor provedl druhý den (4.6. 2010) šetření a zápis události, o kterém vyhotovil zápis.

21

Průběh likvidace Dle dodaných dokladů a zápisu poškození byl proveden výpočet movitých a nemovitých věcí. Movité věci byly vyčísleny na částku 4 389,- Kč.5 Nemovité věci byly vyčísleny pomocí programu euroCALC2 firmy Callida s.r.o. na částku 7 724,- Kč.6 Celková výše škody čínní 12 113,- Kč a byla likvidátorem odsouhlasena k plnění pojišťovnou. Ukončení likvidace Pojištěný pan Novák Roman byl informován o pojistném plnění ve výši 12 113,- Kč, které mu bude zasláno na udaný účet. Zároveň byl předán podnět pro vymáhání vzniklé škody po panu Paterovi, který byl z důvodu zanedbání údrţby shledán jako viník vzniklé události.

5 6

viz obrázek č. 5 viz obrázek č. 6, 7, 8

22

obr. 3 – Oznámení škodní události list č. 1

23

obr. 4 – Oznámení škodní události list č. 2

24

ZÁPIS O PROHLÍDCE ŠKODY NA MAJETKU – movité věci 3 226 444

Číslo PU: Pojištěný (jméno, adresa, tel.spojení): Novák Roman Poštovní 12/6 35731 Horní Slavkov Místo pojištění (místo vzniku škody): DTTO

Rodné číslo 780916/2246 případně (IČ) Číslo PS

802060

Datum vzniku škody

3.6:2010 v 14:30 hod

Příčina vzniku škody: Z nezjištěných příčin došlo k prasknutí flexi přívodní hadičky k horní nádrţce WC a následného vytečení vody z vodovodního zařízení Bylo zaviněno jinou osobou – organizací:

ANO

František Patera, Poštovní 12/8 , Horní Slavkov, RČ : 731211/2214

(jméno, název, adresa, RČ, IČO)

Kdo je vlastníkem poškozených věcí: DTTO pojištěný Leasing –vinkulace

není

Poškození věcí slouţící NE k výkonu povolání (podnikání)

(uvést čísla poloţek)

Bol

(uvést čísla poloţek)

Popis poškození: počet, mnoţství, rozsah poškození nebo zničení věcí, jejich specifikace a ujednání o dalším postupu zúčastněných stran, případně nadměrné opotřebení či poškození

Doklad o pořízení (ano/ne)

Pořizovací / Nová cena (Kč)

(roky)

Stáří Cena zbytků (Kč)

A

9900

2

1 V důsledku znečištěné vody omítkou a malbou došlo k znečistění prádla – prádlo se nachází v košíku a je jiţ po vyprání. Celkem znečištěno 18 kg coţ je při výkonu 6 kg/AP celkem 3xAP 2 Automatická pračka – Zn. Calex AP 620. Pořizovací doklad předloţen č. 10F210/2008 ze dne 1.6.2008 na částku 9.900,-Kč. AP ve stavu nefunkčním , řídící jednotka vlhká – nutno přizvat odbornou firmu za účelem zjištění rozsahu poškození vč. příp. opravy. Výhrada likvidátora: v případě nerentabilnosti opravy nás klient informuje

-

POZN.: V případě poškození stavebních součástí nutno vyplnit tiskopis „Zápis o prohlídce škody na majetku – movité věci příloha č.“

Zachraňovací a jiné náklady: Pokud ano, nutno doloţit skutečně vynaloţené náklady (doklad o úhradě):

NE Kč

Pro poškozené či zničené budovy a stavby: Vyčíslení skutečně vynaloţených nákladů na opravu poškozených věcí nebo zřízení nových věcí Případná fotodokumentace poškozených věcí Přílohy k zápisu:

ANO NE Ks: 1

1. Pojištěný, popř. poškozený bere na vědomí popsaný rozsah poškození a potvrzuje příjem kopie zápisu. 2. Likvidace pojistné události bude probíhat podle příslušných právních předpisů, pojistné smlouvy a pojistných podmínek. 3. Pojištěný popř. poškozený prohlašuje, ţe za uvedenou událost dosud neobdrţel ţádné plnění z vlastního pojištění nebo odškodnění z odpovědnostního pojištění škůdce a nárok na plnění vůči jinému neuplatnil. Pokud by některý z uvedených nároků později uplatnil u jiného subjektu, zavazuje se informovat do 15 dnů.

Podpis pojištěného, poškozeného, zástupce: Místo: Horní Slavkov Novák R. Datum: 4.6.2010

25

Čas: 18:00hod

Podpis technika a jmenovka: Robert Laslop

ZÁPIS O PROHLÍDCE ŠKODY NA MAJETKU – movité věci příloha č. 1 3 226 444

Pol

Číslo PU: Popis poškození: počet, mnoţství, rozsah poškození nebo zničení věcí, jejich specifikace a ujednání o dalším postupu zúčastněných stran, případně nadměrné opotřebení či poškození

Doklad o pořízení (ano/ne)

Pořizovací / Nová cena (Kč) (Kč)

(roky)

Stáří Cena zbytků

A

600

1

3 V důsledku vlhkosti a přímého působení vody došlo k znehodnocení pracích prášků – v současné době ztvrdlé ARIEL – 10 kg – 20% pouţito Persil – 10kg – 50% pouţito 4 Fén zn. ETA typ. L150 – původní pořizovací doklad

0

doloţen č. F121/2009 ze dne 2.3.2009 ve výši 600,-Kč. Doklad o neopravitelnostiLnosti doloţen č. 11/2010 viz.příloha – oprava nerentabilní

Pol

Popis poškození stavebních součástí: Popis poškození: rozsah poškození nebo zničení stavby či její součásti či příslušenství, specifikace konstrukce či práce, rozměry k výpočtu výkazu výměr, popis zbytků – pouţitelnost. (Dle specifikace poškozených staveb)

Poškozená místnost koupelny s WC o v. 2,80 a rozm.

Rozměry (m) Množství (ks)

Zbytky (ks, rozměry)

2,40x3,80

- obklady do v. 1,40 a délky 4,00 - okno o rozm. 1,20x0,60 - dveře o rozn.: 0,70x 1,97 1

Malba – vysoce kvalitní palmex - provedení - bílá

2

Izolace rezavých skvrn stěn v rozsahu 4,00 m2

3

Pačokování malby stropu

4

DMT a provedení VCM omítky stropu – štukové – 100%

5

Revize elektroinstalace

6

Úklid po PU

7

Úklid po škodě

Podpis pojištěného, poškozeného, zástupce: Místo: Horní Slavkov Novák R. Datum: 4.6.2010

26

Čas: 18:00hod

Podpis technika a jmenovka: Robert Laslop

obr. 5 – Výpočet likvidace movitých věcí

27

obr. 6 – Výpočet nákladů na opravu stavby (nemovité věci) – list č. 1

28


29


30

obr. 9 – Fotodokumentace místa škodní události


31



32

2. Metody oceňování 2.1 Úvod do ocenění Tato kapitola slouţí jako základní informační prvek k pochopení příkladů oceňování majetku na trţních principech v kapitole 3 a 4. Oceňování majetku se řadí mezi ekonomické vědní disciplíny a jeho vývoj odráţí celkový vývoj trhu a ekonomie. Hlavním úkolem oceňování je stanovení hodnoty majetku, bez které by nebylo moţné fungování celého trhu. Cílem odhadce je stanovení trţní hodnoty majetku, coţ je obecná hodnota cenového rozptylu předpokládaných trţních cen, kterou by bylo moţné získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Oceňování nemovitostí má mnoho podob a pravidel. Při výběru metody ocenění se musí zohlednit veškerá fakta, která mohou mít vliv na cenu stavby. Jsou to například:  Typ nemovitosti – jinak se oceňuje rodinný dům slouţící k bydlení a jinak například výrobní hala v průmyslovém podniku  Lokalita stavby – jinou cenu bude mít rodinný dům na vesnici a jinou například v centru Prahy  Technický stav nemovitosti – posouzení poukazuje na to, zda bude nutné provést opravy či rekonstrukce jednotlivých částí stavby  Technické vybavení objektu – u administrativní budovy například vybavení klimatizací, rozvodem datových sítí a jiné  Funkční vyuţitelnost – udává jak je efektivně stavba vyuţívána  Pouţité materiály pro stavbu – standardní materiál nebo příplatkové exkluzivní materiály  Atraktivita objektu – nesouvisí ani tak s technickými faktory, jako spíše s marketingovými faktory nebo public relations  Ţivotnost/opotřebení – u oceňování bereme v úvahu ţivotnost technickou, ekonomickou, morální a právní. Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku v důsledku jeho uţívání

33

 Existence věcných břemen – věcných břemen existuje celá řada a mohou být bezúplatná, ale i za úplatu. Obecně lze říci, ţe omezují vlastnictví a tím sniţují hodnotu majetku.  a jiné

2.2 Druhy ocenění Pro stanovení trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jejich kombinací lze nejlépe vystihnout stav realitního trhu.

2.2.1 Porovnávací metoda Princip této metody spočívá v porovnávání oceňovaného majetku s nemovitostmi porovnatelných parametrů. Je to základní a nejdůleţitější metoda. Pro její pouţitelnost je důleţitá existence databáze porovnatelných nemovitostí. Databázi si tvoří sám odhadce, případně je ji moţné i zakoupit od specializovaných firem. Důleţité pro ocenění je pravdivost a úplnost údajů v ní uvedených, ale také stáří informací. Pro moţnost vyuţití této metody musí být stanovena porovnávací jednotka, která je pro srovnávané objekty stejná a eliminuje zkreslení ocenění. Pro budovy je 5 nejběţněji pouţívaných jednotek a jejich výběr závisí na typu oceňovaného majetku. Při ocenění se stanoví jednotlivé parametry porovnání a tyto se pomocí korekčních činitelů vyhodnocují. Korekční činitel nesmí být nikdy pouze odhadován, ale musí být podloţen skutečnými výpočty nákladů případně statistickou analýzou. Je vhodné vyuţít pro srovnání takové majetky, aby korekční činitel nikdy nepřesáhl 50 % a také aby srovnávaný majetek nebyl pouze horší nebo pouze lepší.

2.2.2 Příjmová metoda Způsob tohoto ocenění je významný zejména u objektů, které slouţí k produkování zisku. Investor tento majetek pořizuje za účelem očekávaného budoucího zisku, který je schopen majetek vyprodukovat v průběhu své ţivotnosti Mohou to být například hotely, bytové domy, restaurace, ale i administrativní budovy a také bytové jednotky slouţící k pronajímání. Jde o doplňkovou metodu k porovnávací a platí, ţe cena stanovena touto cestou nemůţe být vyšší neţ cena z porovnávací metody. To vyplývá z trţních podmínek a ekonomických zákonitostí. 34

Základním krokem této metody je stanovení nejvyššího a nejlepšího moţného vyuţití majetku. „Nejlepší a nejvyšší vyuţití můţeme tedy definovat jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku.“7 Při výpočtu touto metodou je potřeba také zohlednit riziko moţných ztrát, např. neplacením nájemného u bytového domu. Dále se musí odečíst rezervy na renovace, provozní náklady jako jsou daně, pojištění, správní reţie a jiné. Po stanovení efektivnosti vyuţití přiřadí odhadce nákladové metodě danou váhu při kombinaci metod.

2.2.3 Nákladová metoda Nákladová metoda slouţila dříve jako hlavní oceňovací metoda. Na jejím postupu bylo zaloţeno oceňování dle cenového předpisu, dodnes slouţí při stanovení pojistné hodnoty, při likvidaci pojistné události, ale také k oceňování na trţních principech. Je zaloţena na výpočtu znovu pořízení stavby. Bohuţel u této metody není brána v potaz uţitečnost majetku a tak nemusí odráţet trţní cenu majetku. Například postavení administrativní budovy na malé vesnici, daleko od velkého města, je ekonomicky neefektivní, ale náklady na postavení stavby jsou obdobné jako u administrativní budovy ve městě. Metoda je díky stanovení reprodukční hodnoty majetku ideální pro stanovení pojistné hodnoty majetku. S důvodu vývoje cen je potřeba pravidelně přeceňovat pojištěný majetek a následně aktualizovat pojistné smlouvy a upravovat pojistné hodnoty.

7

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8.

35

3. Stanovení aktuální tržní hodnoty

3.1 Rodinný dům 920 Kostelní 920 Parcelní číslo 1563 Vlastník nemovitosti:

Vrzal Ladislav, Kostelní 920, Horní Slavkov 357 31 Vrzalová Jitka, Kostelní 920, Horní Slavkov 357 31

Účel ocenění:

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

obr. 1 – Západní pohled

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Datum ocenění:

7. dubna 2010

Ocenění vypracoval:

Robert Laslop, Mírová 525, Loket nad Ohří 357 33 36

3.1.1 Obsah • Úvodní list • Obsah • Průvodní popis • Popisné informace • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění • Závěr Přílohy: • Výpis z katastru nemovitostí • Snímek katastrální mapy • Fotodokumentace objektu

37

3.1.2 Průvodní popis Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni místního šetření 7. dubna 2010. Zpracovatel si je vědom, ţe zpráva má slouţit pro zpracování bakalářské práce a není mu známo nic o tom, ţe by slouţila k jiným účelům. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, na listu vlastnickém Č. 997, pro katastrální území Horní Slavkov 644056, obec Horní Slavkov, okres Sokolov. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatel ceny chápe trţní cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována současná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (7. dubna 2010) uţíván k bydlení majitelů objektu. Majetek je v absolutním vlastnictví, protoţe ţádná část objektu není pronajata, zastavěna, nebo omezena věcným břemenem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, které však podléhá právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování jsem vzal v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí • náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy 38

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

3.1.3 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 920 se nachází v Karlovarském kraji v okrese Sokolov v obci Horní Slavkov. V obci je základní občanská vybavenost jako mateřská a základní škola, lékař, pošta a základní síť obchodů. Město Horní Slavkov s 5800 obyvateli je vzdáleno 20 km od Sokolovo a 20 km od Karlových Varů. Obsluţnost města není příliš dobrá, je zajištěna pouze autobusy. Vlakové spojení bylo v roce 1997 zrušeno a i přes několik jednání o obnově této trati se domnívám, ţe vzhledem k finanční náročnosti a neochotě Českých drah je to spíše nerealizovatelné. Hlavními zaměstnavateli jsou zde strojírenské podniky, které jsou však nyní spíše v recesi v souvislosti s orientací na blízký německý trh.Obec má vlastní novou čističku odpadních vod, vodovodní síť a je plně plynofikována. Oceňovaný majetek je připojen ke všem sítím. Rodinný dům se nachází v klidné, historické části města pod kostelem. Vliv památkářů také do jisté míry ovlivnil dispozici objektu při jeho stavbě. Z jihovýchodní strany je objekt obklopen svahem, na severozápadní straně je volný výhled na náměstí Republiky (místními řečeno Staré náměstí) a okolní zástavbu.

Oceňovaný majetek Na základě zjištěných skutečností na místě i podle vyjádření a podkladů vlastníka je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti a protoţe jeho pronajmutí by bylo v této lokalitě nerealizovatelné, upustili jsme při oceněníi od ocenění příjmovou metodou. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

39

Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Horní Slavkov v lokalitě rodinných domků na rozhraní ulic Pivovarská a Kostelní. Jako celek tvoří mnohoúhelník jak je patrné z přílohy katastrální mapy.

Poloha pozemků je rohová, ze severozápadní a severovýchodní strany hraničí

s místní komunikací, z jihozápadní sousedí s rodinným domem a z jihovýchodní je obklopena svahem. Pozemek parc. č. 1563 o výměře 117 m2 je zastavěn budovou č.p. 920. Pozemek parc. č. 571 o rozloze 420 m2 je nezastavěný a slouţí jako zahrada rodinného domu stejně tak jako pozemek parc. č. 362/5 o rozloze 464 m2. Přípojky elektro, plynu, vody a kanalizace jsou vedeny přes podzemní přípojky pozemkem a v místě připojení po pozemcích obecních. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 901 m2. Pozemek je oplocen směrem k místní komunikaci dřevěným plaňkovým plote, zbylé dvě strany jsou obehnány ocelovým pletivem. Zámková dlaţba je u vjezdu do garáţe a na zahradě, kde je boční vchod do domu.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je dřevěný přístřešek na dřevo a současně slouţící z části jako kotec pro psa. Garáţ je u tohoto rodinného domu součástí 1. NP. Venkovní úpravy: 1. Přípojka kanalizace provedena z trub kameninových vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice Pivovarská 2. Přípojka vody provedená z PE trubek z vodovodního řadu vedeného osou ulice Pivovarská 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Pivovarská 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného na hranici pozemku 5. Vjezd do garáţe z betonové zámkové dlaţby 6. Okapový chodník z betonové zámkové dlaţby 7. Venkovní schodiště z prostého betonu 8. Obrubníky z prostého betonu 9. Opěrná zeď u vjezdu do garáţe zděná z kamenů 10. Opěrná zeď za domem do svahu zděná z kamenů 40

11. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 12. Plot z dřevěných planěk na ocelových sloupcích 13. Vrata svařovaná z ocelových profilů s dřevěnými latěmi 14. Vrátka svařovaná z ocelových profilů s dřevěnými latěmi

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům obdélníkového půdorysu. Stavba má dvě nadzemní podlaţí a obytné podkroví se sedlovou střechou. První nadzemní podlaţí slouţí jako technické podlaţí v němţ se nachází garáţ, sklep, kotelna a dílna. Druhé nadzemní podlaţí obsahuje vstup do objektu, zádveří, hala, WC se sprchovým koutem, kuchyň, obývací pokoj s jídelním koutem a pracovnu. Dále je zde schodiště vedoucí jak do 1. NP tak do obytného podkroví. Obytné podkroví obsahuje chodbu, tři loţnice, WC a samostatnou koupelnu. Dvě loţnice mají společnou lodţii směřovanou k Pivovarské ulici. Nad obytným podkrovím se nachází ještě malá půda slouţící k uskladnění věcí s přístupem po výsuvném ţebříku z chodby.. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení a stavba nemá více jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základové konstrukce jsou z prostého betonu ve tvaru základových pasů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z keramzitových tvárnic. Stropy jsou z keramických desek HURDIS, schodiště a podesty jsou monolitické ţelezobetonové. Sedlová střecha, s dřevěným vaznicovým krovem, je pokryta betonovými taškami BRAMAC. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Na WC, v koupelně a částečně v kuchyni jsou provedeny keramické obklady. Podlahy obytných místností jsou částečně pokryty kobercovou textilní krytinou pod níţ jsou dřevěné vlysy. Ostatní obytné místnosti pokrývá PVC krytina nebo keramická dlaţba, která je také umístěna po celém technickém podlaţí 1. NP. Dveře jsou dřevěné plné, místy ze 2/3 prosklené, osazeny do ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná EUROOKNA, s dvojitým sklem včetně mikroventilace. Vytápění je ústřední plynové teplovodní s deskovými otopnými tělesy. Jako doplňkové vytápění slouţí krbová vloţka umístěná v obývacím pokoji, která je díky úpravám 41

v konstrukci objektu schopna vytopit celé 2. NP. Elektroinstalace je vedena měděnými kabely. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z PPR trubek. Zdrojem teplé vody jsou dva elektrické boilery o objemu 100 litrů kaţdý. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení

koupelen

obsahuje

akrylátovou

obezděnou

vanu,

sprchovou

vaničku

z koextrudované skořepiny a polyuretanového nosiče a tři keramická umyvadla. Záchod je standardní, splachovací.

3.1.4 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je 15 let po kolaudaci a byly v něm prováděny pravidelné opravy a údrţby. Je tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ bys došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedené skutečnosti jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

42

3.1.5 Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci porovnávací a nákladové metody ocenění. Příjmová metoda nebyla v tomto případě vyuţita, protoţe pronajmutí tohoto druhu objektu za trţní nájemné je v této lokalitě nerealizovatelné z důvodů nulové poptávky. Pro ocenění pozemku jsem pouţil porovnávací metodu pozemků.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní ceny pozemku jsem předpokládal, ţe parcely jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţití. Pro stanovení trţní ceny pozemku porovnávací metodou jsem vyuţil tři nabídek stavebních pozemků v dané lokalitě. Protoţe se jednalo pouze o nabídky, byly tyto ceny nadále zohledněny korekčním činitelem, jenţ vyjadřuje rozdíl cen mezi nabídkou a skutečnou trţní cenou při prodeji. Jako další důleţité porovnávací faktory byly pouţity například existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, tvar pozemku a jeho svaţitost, dostupnost inţenýrských sítí, dopravní obsluţnost a jiné. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Na základě výše uvedených skutečností jsem stanovil trţní hodnota pozemku na částku: 588 000,- Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. 43

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku


1


2

3

Název pozemku

Kostelní Horní stavební parcela stavební parcela stavební parcela Slavkov

Parcelní číslo

1563, 571, 362/5 2264/23

986/7

2264/36

Adresa pozemku Katastrální území Horní Slavkov Horní Slavkov Horní Slavkov Obec Horní Slavkov Horní Slavkov Horní Slavkov Okres Sokolov Sokolov Sokolov B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

X

Cena za 1 m2 Datum transakce

X

901

1 162 260 1174

690 000 1669

886 500 1182

990 31.3.2010

413,4212103 31.3.2010

750 31.3.2010

1 990

1 413,4212103

1 750

Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka


Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví


Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Rodinný dům


Rodinný dům

Ano

Rodinný dům

Ano

44

1 675

Bez věcných břemen 1 675

Rodinný dům

1 372,0790893

Ano 1 792


1 372,0790893

1 792


0,9 675

1 372,0790893

1 792


Územní rozhodnutí



Nabídka

0,9 372,0790893

1 792


Vyuţití podle územního plánu

Nabídka 0,8 792


Horní Slavkov Horní Slavkov Sokolov

1 675

Ano 1 372,0790893

1 675

Jiná právní omezení a Nejsou závazky

Nejsou


1 792

D. Technické parametry Lokalita Dobrá

Porovnatelná


Tvar pozemku

Pravidelný

Rovinný

Svaţitý

Pravidelný 1 675

Rovinný

1,2 446,4949071

1 792

Nezjištěna

1 675

Nezjištěna

1 446,4949071

Nezjištěna 1 792

Dopravní obsluţnost Autobus

Autobus


Autobus

Dobré


Dobré

Ne

Neaplikováno


E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota

Moţná zastavitelnost Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 652,7147993 1 m2 45

Dobré 1 675

1 675

Neaplikováno

1 446,4949071

Větší 1 792

1 675

1 446,4949071

1 792

Obdobná

Autobus

Ne

1 792

Neaplikováno

1 675

1 446,4949071

Ne


Nezjištěna

1 446,4949071

1 792

Ne

1 675

1 446,4949071

1 792

Dopravní dostupnost Dobré a parkování

Jiná technická korekce

1 675

Voda, elektřina, Voda, elektřina, Voda, elektřina, Voda, elektřina, kanalizace, plyn kanalizace, plyn kanalizace, plyn kanalizace, plyn


Nutnost demolice stávajících objektů

Porovnatelná

1 372,0790893

1 792


Kontaminace půdy

Pravidelný

Rovinný

1 675

1 372,0790893

1 792


Dostupnost inţenýrských sítí

Porovnatelná

Pravidelný

Nejsou

1 372,0790893

1 792


Svaţitost

Nejsou

1 675

Obdobná 1,1 491,1443978

Neaplikováno

1 675

Neaplikováno

1 792

1 491,1443978

1 675

792

491,1443978

675

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

901 588096,0342

1174 929808

1669 819720

1182 797850

Výpis oceňovaných parcel

poř. číslo 1 2 3

číslo parcely 1563 571 362/5

Celkem

jednotková hodnota v výměra v m2 Kč/m2 trţní hodnota 117 652,7147993 76 368 420 652,7147993 274 140 364 652,7147993 237 588 901 588 096

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při tvorbě analýzy pro stanovení trţní hodnoty rodinného domu jako celku jsem pro porovnání pouţil nabízené domy v dané lokalitě Horní Slavkova. Protoţe se jednalo pouze o nabídky a ne skutečné prodejní ceny, zohlednil jsem tuto skutečnost korekčními činiteli odráţející rozdíl mezi nabídkovou cenou a skutečně dosaţenou cenou při prodeji. Jako srovnávací jednotka při ocenění byla pouţita jednotka GFA – celkové zastavěné plochy objektu, která je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem jsem vzal v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě těchto skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 4 235 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

46

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Rodinný dům č.p.920 Parcelní číslo

st. 1563, 571, 362/5

1


2

Rodinný dům č.p. 905

3



st. 1608, 476/2, st. 1485, 440/1, st. 492, 286/1, st. 153 286/2, 291, 4025/11

Adresa nemovitosti Kostelní 920 Leţnická 905 Katastrální území Horní Slavkov Horní Slavkov Obec Horní Slavkov Horní Slavkov Okres Sokolov Sokolov B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku


984

Hodnota za 1 m2 652,7147993 652,7147993 652,7147993 pozemku Hodnota pozemku 588 096 616 815 488 883 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 212 218 200 jednotek Prodejní cena celkem X 5 580 000 4 499 000 Prodejní cena bez 4963184,515 4010116,615 pozemku

652,7147993

Cena za 1 porovnávací jednotku


X

945

Smetanova 902 Horní Slavkov Horní Slavkov Sokolov

749

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

901

Leţnická 885 Horní Slavkov Horní Slavkov Sokolov

216 4 150 000 3507728,638

22766,90144

20050,58308

16239,48443

1.4.2010 1 22766,90144

1.4.2010 1 20050,58308

1.4.2010 1 16239,48443

Nabídka


642 271

Nabídka

Nabídka

0,8 0,9 0,9 18213,52115 18045,52477 14615,53599 Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1 1 1 18213,52115 18045,52477 14615,53599 47


Ne

Ne


Ne

Ne

1

1

1

18213,52115

18045,52477

14615,53599

Vyuţití podle územního Rodinný dům plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

1 1 1 18213,52115 18045,52477 14615,53599 Ano Ano Ano 1 1 1 18213,52115 18045,52477 14615,53599 Ne Ne Ne

Ano

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

1 18213,52115 Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrá

Dobrý

Upravená hodnota Dobrá

Dobrý

Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Dobrý

Dopravní obsluţnost

Autobus

Horší

1 18045,52477 Dobrý

1,05 15346,31279 Dobrý 1

18213,52115

18045,52477

15346,31279

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

18213,52115

18045,52477

15346,31279

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

18213,52115

18045,52477

15346,31279

Dobrý

Dobrý

1 18213,52115 Autobus


1 14615,53599

1


1 18045,52477

1


Rodinný dům

Dobrá

1 18213,52115

Korekce Technická vybavenost budovy

Rodinný dům

Dobrý

1 18045,52477 Autobus

1 15346,31279 Autobus

1

1

1

18213,52115

18045,52477

15346,31279

48

Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1 1 1 18213,52115 18045,52477 15346,31279 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 18213,52115 18045,52477 15346,31279

1 18213,52115

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Průměrná

Obdobný


1 18213,52115

Dobrá 1 18045,52477 Průměrná

Obdobný 1 18045,52477

Dobrá 1 15346,31279 Průměrná

Obdobný 1 15346,31279

Jiná korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 18213,52115 18045,52477 15346,31279 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

17201,78624

18213,52115

18045,52477

15346,31279

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

3646778,682

3970547,612

3609104,954

3314803,562

Hodnota pozemku

588096,0342

616815,4853

488883,3847

642271,3625

4 234 875

4 587 363

4 097 988

3 957 075

Celková porovnávací hodnota

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pro jejich schopnost produkovat příjem. Příjmová metoda nebyla v tomto případě vyuţita, protoţe pronajmutí tohoto druhu objektu za trţní nájemné je v této lokalitě nerealizovatelné z důvodů nulové poptávky.

49

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: •

technické/fyzické opotřebení – sníţení hodnoty vyplývající z provozu a

z působení vnějšího prostředí •

funkční nedostatky - sníţení hodnoty způsobené zdokonalením metod,

projektů, materiálů, celkového uspořádání, jehoţ důsledkem je nadbytečná kapacita, nepřiměřenost, předimenzovaná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady. • ekonomické

nedostatky

–

sníţení

ceny

z důvodů

negativních

ekonomických podmínek nebo dostupnosti financování případně neharmonické vyuţití majetku Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 4 380 000 Kč Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou. NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Kostelní 920, Loket

Číslo pozemku

st. 1563, 571, 362/5

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

15 let

Efektivní stáří – po rekonstrukci

15 let 50

Ekonomická ţivotnost

40 let 106 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

2 nadzemní, půdní vestavba 212 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

180 m2

Celkový obestavěný prostor

840 m3 5006 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

4 205 040

Fyzické opotřebení

- 5%

3 994 788

Funkční nedostatky

- 5%

3 795 049

0%

3 795 049

Ekonomické nedostatky Pozemek

588 096

Indikovaná hodnota

4 383 145

Zaokrouhleno

4 380 000 Kč

Cena za jednotku obestavěného prostoru byla převzata z ceníku stavebních standardů JKSO 803.6 Domky rodinné jednobytové.8 . Tyto ceny jsou stanovovány na základě skutečně realizovaných staveb a jsou to ceny průměrné, kaţdoročně upravované. Výpočet obestavěného prostoru: Výsledek (m3)

Text

Aritmetický výraz

1.NP

103 m2×2,8

288,40

2.NP

103 m2×2,8

288,40

Zastřešení

103x4,65x1/2

239,48

Základy

0,5x0,8x(11,3+11,3+8,5+8,5+5+5+5,5+4)

Celkem

23,64 839,92

8

803 - Budovy pro bydlení. In Cenové ukazatele ve stavebnictví 2010 [online]. 2010. [s.l.] : RTS, 2010 [cit. 2010-04-07]. Dostupné z WWW: .

51

3.1.6 Závěr: Toto závěrečné shrnutí vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 7. dubnu 2010. Pro stanovení trţní hodnoty s pouţitím výše popsaných metod ocenění byly určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

4 235 000

85

3 599 750

-

-

-

4 380 000

15

657 000

100

4 256 750

Výsledná cena Zaokrouhleno

4 260 000

Oceňovaný majetek je typem majetku běţně obchodovaným na trhu s reality, a proto ocenění pomocí porovnávací metody nejlépe odráţí jeho cenu ve vztahu se stavem ekonomiky i konkrétní nabídky a poptávky po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 85 %. Příjmová metoda nebyla do výpočtu zahrnuta z jiţ výše uvedených důvodů. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek byl kolaudován před osmi lety, má proto své opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudila váhu 15 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni ocenění 7.4.2010 reprezentovaná částkou: 4 260 000 Kč

52

Nebylo provedeno ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účel bakalářské práce a není určen k jiným účelům. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá zpráva nebo její část jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, jeţ se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměru pozemku, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit 53

hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiné legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.9

Přílohy: • Výpis z katastru nemovitostí • Snímek katastrální mapy • Fotodokumentace objektu

9

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I : Oceňování na tržních principech. První vydání. Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., 2008. 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

54

Příloha č. 110

Informace o budově č.p.:

920

Část obce:

Horní Slavkov

Číslo LV:

997

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

rodinný dům

Katastrální území:

Horní Slavkov 644056

Na parcele:

st. 1563

Zobrazení v mapě Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno SJM

Adresa

Vrzal Ladislav a Vrzalová Jitka Ladislav Vrzal

Kostelní 920, Horní Slavkov, 357 31

Jitka Vrzalová

Kostelní 920, Horní Slavkov, 357 31

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidována ţádná omezení Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

10

Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2004, 7. 4. 2010 [cit. 2010-04-07]. Informace o budově. Dostupné z WWW: .

55

Podíl

Příloha 2: Snímek katastrální mapy11

11

Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2004, 7. 4. 2010 [cit. 2010-04-07]. Zobrazení mapy. Dostupné z WWW: .

56

obr. 2 - Severní pohled

57

obr. 3 – Západní pohled

obr. 4 – Východní pohled

58

4. Stanovení aktuální tržní hodnoty

4.1 Bytový dům 181/4 Rooseveltova 4 Parcelní číslo 497 Vlastník nemovitosti:

Ing. Martin Lojda, Zelená 944/5, Praha, Bubeneč,160 00

Účel ocenění:

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

obr. 1 – Jižní pohled

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Datum ocenění:

7. března 2010

Ocenění vypracoval:

Robert Laslop, Mírová 525, Loket nad Ohří 357 33 59

4.1.1 Obsah: • Úvodní list • Obsah • Průvodní popis • Popisné informace • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění • Závěr

Přílohy: • Výpis z katastru nemovitostí • Snímek katastrální mapy • Fotodokumentace objektu

60

4.1.2 Průvodní popis Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 7. březnu 2010. Zpracovatel si je vědom, ţe zpráva má slouţit pro zpracování bakalářské práce a není mu známo nic o tom, ţe by slouţila k jiným účelům. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, na listu vlastnickém Č. 852, pro katastrální území Loket 686514, obec Loket, okres Sokolov. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatel ceny chápe trţní cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována současná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (7. března 2010) uţíván jako penzion s 8 samostatnými byty, s nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaţí – společenská místnost s kuchyňkou a sociálním zařízením. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku 61

• náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

4.1.3 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 181 se nachází 500 m od centra historického města Loket nad Ohří. Tato lokalita je zajímavá nejen díky gotickému hradu a malebnému okolí, ale také z důvodu blízkosti lázeňského města Karlovy Vary jenţ je vzdáleno necelých 10 km. Jedná se o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vyšším koeficientem zhodnocení investice. V blízkosti objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – škola, lékař, úřad, obchody, pošta. Zastávka autobusu a vlakové nádraţí jsou taktéţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je zajištěno na vlastním přilehlém pozemku – a to v úrovni 1.NP pro 11 osobních aut a v úrovni 3.NP se nacházejí 4 parkovací místa. Kapacita parkovacích míst je plně dostačující, v případě nutnosti je však moţné ji na velkém pozemku nadále rozšířit. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako velmi dobrou, na jihovýchodní straně se naskýtá výhled na řeku Ohři, na jihozápadní straně je částečný pohled na hrad. . Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých správcem objektu je moţné objekt vyuţívat jak pro provoz penzionu, tak pro pronájem samotných bytových jednotek a také případné vyuţití nebytového prostoru pro kavárnu či restauraci. Dům je tedy především určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek bytového domu a pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

62

Historie Jedná se o historický dům, který bohuţel mnoho let chátral. Jeho nový majitel však provedl kompletní rekonstrukci v roce 2008, která byla provedena s ohledem na historickou hodnotu objektu ve velmi vysoké a zdařilé úrovni. Rekonstrukce se týkala jak veškerých technických poţadavků včetně nových izolací proti vlhkosti, která byla u tohoto objektu dříve velkým problémem, tak také detailních architektonických prvků, které byly ponechány a opraveny. Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky. Pozemek parcelní č. 497 o rozloze 474 m2 je z 200 m2 zastavěn objektem bytového domu. Zbylá část je tvořena upravovanou travnatou plochou a zpevněnými štěrkopískovými parkovacími místy. Sousední pozemek parcelní číslo 498/1 o rozloze 1276 m2 tvoří s pozemkem parcelní číslo 497 jeden funkční celek. Je vyuţíván jako zahrada k objektu na níţ se nachází podezděná terasa k objektu, příjezdová zpevněná štěrkopísková cesta další parkovací stání. Druhá část pozemku s parcelním číslem 498/2 o rozloze 397 m2 se nalézá v úrovni 3. NP u hlavní silnice a tvoří jí zatravněné betonové dlaţdice, které tak vytvářejí prostor pro další parkování. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jeden funkční celek, budou oceněny společně jako pozemek o rozloze 2147m2. Bytový dům Bytový dům je postaven jako samostatná stavba obklopená na severozápadní straně do úrovně podlahy 3. NP skálou, po níţ vede silnice z Karlových Varů a do centra. Dům má tři nadzemní podlaţí a obytné podkroví. Nosné konstrukce jsou z plných pálených cihel, krov dřevěný, valbový. Střešní krytinu tvoří pálené hladké tašky. Okna jsou dřevěná euro, dveře jsou taktéţ dřevěné a to jak vchodové, tak veškeré vnitřní. Podlahy obytných místností jsou dřevěné vlysové nebo parketové, ostatní keramické dlaţby a lepené podlahové krytiny. Vytápění objektu je ústřední plynové, ve společenské místnosti 1.NP je umístěn krb. Veškeré rozvody vody, elektro a odpadů jsou nové a zavedeny do všech bytových jednotek Celkový stav budovy lze hodnotit jako výborný, díky zdařilé kompletní rekonstrukci, při níţ byly vyuţity kvalitní a někdy i nadstandardní materiály.

63

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 8 bytů s různými dispozicemi a 2 nebytové prostory 1. nadzemní podlaţí - nebytový prostor 46 m2 - nebytový prostor 26 m2 - samostatná terasa 40 m2 2. nadzemní podlaţí - byt 1+1 - byt garsonka

- 23,0 m2

- byt 2+kk

- 35,0 m2

3. nadzemní podlaţí - byt 1+1

podkroví

- 50,2 m2

- 48,1 m2

- byt 1+kk

- 43,1 m2

- byt garsonka

- 37,6 m2

- byt 2+1

- 68,0 m2

- byt 1+kk

- 54,2 m2

4.1.4 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve výborném stavu, a tudíţ je podmínka okamţité vyuţitelnosti splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo vyuţívání objektu k provozu penzionu v atraktivní turistické lokalitě případně její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Díky těmto skutečnostem je i tato podmínka maximální ziskovosti splněna.

64

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

4.1.5 Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem pouţil všech tří metod.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Pro stanovení ceny pozemku porovnávací metodou jsem vyuţil nabídek stavebních pozemků v dané lokalitě. Tyto se však nacházejí dále od historického centra města, proto tato poloha byla zohledněna korekčním činitelem. Protoţe se jednalo pouze o nabídky, byly tyto ceny nadále zohledněny korekčním činitelem, jenţ vyjadřuje rozdíl cen mezi nabídkou a skutečnou trţní cenou při prodeji. Jako další důleţité porovnávací faktory byly pouţity například existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, tvar pozemku a jeho svaţitost, dostupnost inţenýrských sítí, dopravní obsluţnost a jiné. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Na základě výše uvedených skutečností jsem stanovil trţní hodnota pozemku na částku: 1 965 000,- Kč. 65

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce:

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek




A. Identifikační údaje Pořadové č. pozemku Název pozemku Rooseveltova Loket

1 2 3 stavební parcela stavební parcela stavební parcela

Parcelní číslo

374/1

497, 498/1, 498/2

972/39, 972/40 715/7

Adresa pozemku Katastrální území Loket Loket Loket Obec Loket Loket Loket Okres Sokolov Sokolov Sokolov B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

X

Cena za 1 m2 Datum transakce

X

2147

1 693 350 1590

600 000 762

1 100 000 1143

1065 1.3.2010

787,4015748 1.3.2010

962,3797025 1.3.2010

1 1065

1 787,4015748

1 962,3797025


C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka


Vlastnická práva





Objekt k bydlení Rodinný dům


Ano

Rodinný dům

1 958,5

66

1 866,1417323

Bez věcných břemen 1 866,1417323

Rodinný dům

1 708,6614173

Ano



1 708,6614173

1 958,5

Ano

0,9 866,1417323

1 708,6614173

1 958,5


Územní rozhodnutí



Nabídka

0,9 708,6614173

1 958,5


Vyuţití podle územního plánu

Nabídka 0,9 958,5


Loket Loket Sokolov

1 866,1417323

Ano 1 708,6614173

1 866,1417323

Jiná právní omezení a Nejsou závazky

Nejsou

Nejsou


1 958,5

D. Technické parametry Lokalita Výborná

Porovnatelná


Tvar pozemku

Pravidelný


Svaţitost

Rovinný

Rovinný

Pravidelný

1,1 952,7559055

Pravidelný

1 779,5275591

Mírně svaţitý

1 952,7559055

Rovinný

1,05 818,503937

1 1006,425

Nezjištěna

1 952,7559055

Nezjištěna

1,2 982,2047244

Nezjištěna

1 1006,425

Dopravní obsluţnost Autobus, vlak

Autobus, vlak


Výborné


Autobus, vlak

Výborné

Ne

Neaplikováno


E. Ostatní parametry Velikost pozemku X

0,95 956,10375

Neaplikováno


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 915,0687041 1 m2

Neaplikováno 1 982,2047244

Malý


Moţná zastavitelnost Neaplikováno

1 982,2047244

1 1006,425

Menší

Autobus, vlak 1 952,7559055

Výborné 1 952,7559055

Ne

1 1006,425

Neaplikováno

1 952,7559055

1 982,2047244

Ne


Nezjištěna

1 982,2047244

1 1006,425

Ne

1 952,7559055

1 982,2047244

1 1006,425

Dopravní dostupnost Výborné a parkování

Jiná technická korekce

Horší

Voda, elektřina, Voda, elektřina, Voda, elektřina Voda, elektřina, kanalizace, plyn kanalizace, plyn kanalizace, plyn


Nutnost demolice stávajících objektů

1 866,1417323

1,1 779,5275591

1 1006,425


Kontaminace půdy

Horší

1 1006,425


Dostupnost inţenýrských sítí

1 708,6614173

1,05 1006,425

Pravidelný

Nejsou

1 952,7559055

Neaplikováno 1 952,7559055

Menší 0,9 883,984252

Neaplikováno

0,95 905,1181102

Neaplikováno

1 956,10375

1 883,984252

1 905,1181102

956,10375

883,984252

905,1181102

67

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

2147 1964652,508

1000 956103,75

900 795585,8268

1000 905118,1102

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1 2 3

číslo parcely 497 498/1 498/2

jednot. hodnota v Kč/m2 trţní hodnota 474 915,0687041 433 743 1276 915,0687041 1 167 628 397 915,0687041 363 282 2147 1 964 653

výměra v m2

Celkem Stanovení tržní ceny nemovitosti jako celku

Při analýze pro stanovení trţní ceny majetku jako celku jsem vzal v úvahu obdobné nemovitosti v dané historické lokalitě, které byly v nedávné době nabízeny k prodeji. Protoţe se v dané oblasti nabízí k prodeji pouze jediný bytový dům a historické centrum města Loket nad Ohří je cenově velmi specifické, porovnal jsem oceňovaný dům s dalšími obdobnými stavbami vyuţívanými v jednom případě jako penzion s moţností přestavby na bytový dům, dále s obdobně velkým, historicky porovnatelným domem s restaurací Švejk a jako poslední porovnávaný objekt poslouţil penzion s restaurací. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 10 663 000Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce:

68

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 nemovitosti Název nemovitosti Bytový dům Bytový dům Restaurace č.p.181 č.p.86 Švejk č.p. 134 Parcelní číslo 497, 498/1, 84 78 498/2

3

4

Penzion Hála Penzion Petr č.p.115 č.p.118 151

158

Adresa nemovitosti Rooseveltova T.G. T.G. T.G. Masaryka 86 Masaryka 78 Masaryka 181/4 115 Katastrální území Loket Loket Loket Loket Obec Loket Loket Loket Loket Okres Sokolov Sokolov Sokolov Sokolov B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

2147

205

207

Řeznická 118 Loket Loket Sokolov 207

285

Hodnota za 1 m2 915,068704 915,068704 915,068704 915,068704 915,068704 pozemku Hodnota pozemku 1 964 653 187 589 189 419 189 419 260 795 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 600 615 621 621 570 jednotek Prodejní cena X 10 550 000 11 600 000 8 590 000 7 200 000 celkem Prodejní cena bez 10362410,9 11410580,8 8400580,78 6939205,42 ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

X

16849,4486 18374,5262 13527,5053 12174,0446 1.3.2010 1.3.2010 1.3.2010 1.3.2010 1 1 1 1 16849,4486 18374,5262 13527,5053 12174,0446

Nabídka

Nabídka

0,9 15164,5038 Absolutní

Absolutní 69

Nabídka

Nabídka

0,8 1 1 14699,621 13527,5053 12174,0446 Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných Ne břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Objekt k bydlení

Upravená hodnota E. Technické parametry Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce

vlastnictví

1 15164,5038 Ne

Dobrá

vlastnictví

vlastnictví

1 1 1 14699,621 13527,5053 12174,0446 Ne

Ne

1

1

15164,5038

Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Ne a závazky Korekce

Lokalita

vlastnictví

Ne 1

1

14699,621 13527,5053 12174,0446

Objekt k bydlení

Objekt Objekt k Objekt k občanské bydlení bydlení vybavenosti 1 1 1 1 15164,5038 14699,621 13527,5053 12174,0446

Ano

Ano

1 15164,5038 Ne

Ano

1 1 1 14699,621 13527,5053 12174,0446 Ne

Ne

1 15164,5038

Dobrá

1

Ne 1

1

14699,621 13527,5053 12174,0446

Dobrá

1 15164,5038

Ano

Výborná

Dobrá

1 0,9 1 14699,621 12174,7548 12174,0446

Dům po Dům po Dům po Nutná Nutná větší kompletní kompletní částečné rekonstrukce rekonstrukce rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukci 1 1,05 1,05 1,2

Upravená hodnota Technická Dobrá vybavenost budovy Korekce

15164,5038 Dobrá

15434,602 12783,4925 14608,8535 Dobrá

1

Dobrá 1

Dobrá 1

1

Upravená 15164,5038 15434,602 12783,4925 14608,8535 hodnota Funkční Bytový dům, Bytový dům, Rodinný dům Bytový dům, Penzion, vyuţitelnost budovy penzion penzion s restaurací penzion, restaurace restaurace Korekce 1 1 0,95 1,05 70

Upravená hodnota Další moţný rozvoj Moţnost nemovitosti podkroví Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce

15164,5038 Moţnost podkroví

15434,602 12144,3179 15339,2962 Moţnost podkroví

1 15164,5038

Moţnost podkroví 1

Moţnost podkroví 1

1

15434,602 12144,3179 15339,2962

autobus, vlak autobus, vlak autobus, vlak autobus, vlak autobus, vlak 1

1

1

1

Upravená 15164,5038 15434,602 12144,3179 15339,2962 hodnota Dopravní Parkování na Omezená Omezená Parkování Parkování na dostupnost a pozemku před domem dvoře parkování Korekce 1,05 1,05 1 1 Upravená 15922,729 16206,3321 12144,3179 15339,2962 hodnota Atraktivita objektu Restaurace Švejk Korekce 1 0,9 1 1 Upravená 15922,729 14585,6989 12144,3179 15339,2962 hodnota Jiná technická Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno korekce Korekce 1 1 1 1 Upravená 15922,729 14585,6989 12144,3179 15339,2962 hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce 1 1 1 1 Upravená 15922,729 14585,6989 12144,3179 15339,2962 hodnota Jiná korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená 15922,729 14585,6989 12144,3179 15339,2962 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

14498,0105

15922,729 14585,6989 12144,3179 15339,2962

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

8698806,29 9792478,32 9057719,02 7541621,39 8743398,83

71

Hodnota pozemku

1964652,51 187589,084 189419,222 189419,222 260794,581

Celková porovnávací hodnota

10 663 459

9 980 067

9 247 138

7 731 041

9 004 193

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla následně stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů a nebytového prostoru. Ve výpočtech jsem vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 10 590 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uvedený v následující tabulce:

72

PŘÍJMOVÁ METODA Příjem z pronájmu - regulované nájemné

776 160

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

-38 808

-5%

Efektivní hrubý příjem

737 352

Náklady na údrţbu

50 000

Pojistné

10 000

Daň z nemovitosti

9 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

5 000

Provozní náklady celkem

74 000

Provozní příjem

663 352

Rezervy na renovace (1% z nákladové

133 900

ceny) Čistý provozní příjem

529 452

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota

10 589 040

Zaokrouhleno

10 590 000

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: • technické/fyzické opotřebení – sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí 73

•

funkční nedostatky – sníţení hodnoty způsobené zdokonalením metod,

projektů, materiálů, celkového uspořádání, jehoţ důsledkem je nadbytečná kapacita, nepřiměřenost, předimenzovaná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady. • ekonomické

nedostatky

–

sníţení

ceny

z důvodů

negativních

ekonomických podmínek nebo dostupnosti financování případně neharmonické vyuţití majetku Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 13 390 000 Kč Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou. NÁKLADOVÁ METODA Název

Bytový dům 181/4, Rooseveltova 4, Loket

Číslo pozemku

497, 498/1, 498/2

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

120 let

Efektivní stáří – po rekonstrukci

2 let

Ekonomická ţivotnost

60 let 200 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

3 nadzemní, půdní vestavba 800 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85 680 m2

Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor

2395,72 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5020 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

12 026 514

Fyzické opotřebení

0%

12 026 514

Funkční nedostatky

- 5%

11 425 189

0%

11 425 189

Ekonomické nedostatky

74

Pozemek

1 964 653

Indikovaná hodnota

13 389 842

Zaokrouhleno

13 390 000 Kč

Cena za jednotku obestavěného prostoru byla převzata z ceníku stavebních standardů JKSO 803.5 Domy bytové netypové.12 Tyto ceny jsou stanovovány na základě skutečně realizovaných staveb a jsou to ceny průměrné, kaţdoročně upravované. Výpočet obestavěného prostoru: Výsledek (m3)

Text

Aritmetický výraz

1.NP

200 m2×3,5

700,00

2.NP

200 m2×3,5

700,00

3.NP

200 m2×3,5

700,00

Zastřešení

6,6x11,6x4x0,5+2x71,3

295,72

Celkem

2395,72

4.1.6 Závěr: Toto závěrečné shrnutí vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 7. březnu 2010. Pro stanovení trţní hodnoty s pouţitím výše popsaných metod ocenění byly určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

10 663 000

80

8 530 400

Příjmová metoda

10 590 000

10

1 059 000

Nákladová metoda

13 390 000

10

1 339 000

100

10 928 400

Výsledná cena Zaokrouhleno

10 930 000

12

803 - Budovy pro bydlení. In Cenové ukazatele ve stavebnictví 2010 [online]. 2010. [s.l.] : RTS, 2010 [cit. 2010-04-07]. Dostupné z WWW: .

75

Oceňovaný majetek je typem majetku běţně obchodovaným na trhu s reality, a proto ocenění pomocí porovnávací metody nejlépe odráţí jeho cenu ve vztahu se stavem ekonomiky i konkrétní nabídky a poptávky po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 80 %. Oceňovaný bytový dům je především investičním majetkem, u kterého je rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Oceňovaný majetek byl do doby ocenění vyuţíván jako penzion, ale nic nebrání tomu daný majetek pronajmout za trţní nájemné bez nutnosti stavebních úprav. Z výše uvedených skutečností jsem přisoudil příjmové metodě 10 %. Oceňovaný majetek má v dané lokalitě jistou historickou váhu a v případě výstavby nového objektu by byla tato výhoda znehodnocena. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je k 7. březnu 2010 reprezentovaná částkou: 10 930 000Kč Nebylo provedeno ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účel bakalářské práce a není určen k jiným účelům.

76

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá zpráva nebo její část jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, jeţ se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměru pozemku, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiné legislativní nebo administrativní 77

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.13 Přílohy: • Výpis z katastru nemovitostí • Snímek katastrální mapy • Fotodokumentace objektu

13

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I : Oceňování na tržních principech. První vydání. Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., 2008. 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

78

Příloha 1: Výpis z katastru nemovitostí14

Informace o budově č.p.:

181

Část obce:

Loket

Číslo LV:

852

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

objekt k bydlení

Katastrální území:

Loket 686514

Na parcele:

497

Zobrazení v mapě Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Ing. Martin Lojda

Adresa Zelená 944/5, Praha, Bubeneč, 160 00

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidována ţádná omezení Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

14

Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2004, 7. 3. 2010 [cit. 2010-03-07]. Informace o budově. Dostupné z WWW: .

79

Podíl

Příloha 2: Snímek katastrální mapy15

15

Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2004, 7. 3. 2010 [cit. 2010-03-07]. Zobrazení mapy. Dostupné z WWW: .

80

Příloha 3: Fotodokumentace objektu

Obr. 2 – Jižní pohled

Obr 3 – Jihovýchodní pohled

81

Obr. 4 – Západní pohled

Obr. 5 – Interiér 1. NP

82

5. Analýza lokálního trhu – okres Sokolov Karlovarský kraj Popis okresu Okres Sokolov je situován na západě České republiky v Karlovarském kraji. Rozkládá se na ploše 753,60 km2, coţ je nejméně ze tří okresů v tomto kraji a má 95 015 stálých obyvatel.16 Sokolovsko je známé především v souvislosti s těţbou hnědého uhlí v Sokolovské pánvi, coţ je také hlavní místní zdroj obţivy. Ať uţ se jedná o přímou těţbu uhlí největším zaměstnavatelem v kraji Sokolovskou uhelnou a.s., tak s tím související další zaměstnavatelé, hnědouhelnou elektrárnou ČEZ Elektrárna Tisová a.s. nebo Báňská stavební společnost s.r.o. Nepřímo se dá také označit za související strojírenský průmysl díky Sokolovským strojírnám a.s., které se převáţně zaměřují na výrobu ocelových konstrukcí a dopravníků pro těţbu dané suroviny. Strojírenský průmysl má v této oblasti velký význam nejen v souvislosti s uhelným nalezištěm. Nachází se zda řada podniků, která má i v jiných městech jako např. Horní Slavkov, Krásno a Svatava hlavní význam v zaměstnávání místního obyvatelstva. Řada těchto podniků má však v současné době velké potíţe z důvodů orientace na německý trh, jenţ znatelně poznamenala současná ekonomická krize. Důleţitým odvětvím je na Sokolovsku i chemický průmysl, ve kterém jsou Chemické závody a.s., druhým největším zaměstnavatelem v okresu a také výroba porcelánu, která v poslední době spíše upadá. Karlovarský kraj má však i přes blízkost Německého trhu se svými 11,81 % (k 28.2.2010)17 velkou nezaměstnanost, která je mezi kraji ČR na 4 nejhorším místě. Okres Sokolov je na tom v tomto směru ještě hůře, protoţe se svými 14,13 % (k 28.2.2010)18 má v kraji největší míru nezaměstnanosti. A nejen to. Karlovarský kraj také bohuţel vévodí jiným negativním ukazatelům. Průměrná mzda v kraji se pohybuje hluboko pod republikovým průměrem a je dokonce nejniţší v celé České republice. Tato negativní čísla by mohla vyřešit plánovaná průmyslová zóna, jenţ by měla vyrůst mezi městy Sokolov a Staré Sedlo vedle silnice I/6 a patřit k velkým zónám tohoto typu v 16

Okres Sokolov. In Wikipedia : the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida) : Wikipedia Foundation, 31. 5. 2005, last modified on 8. 3. 2010 [cit. 2010-06-29]. Dostupné z WWW: . 17 Český statistický úřad : Karlovarský kraj [online]. 2010, 23. 3. 2010 [cit. 2010-06-02]. Archiv publikace. Dostupné z WWW: . 18 viz 12

83

ČR. Její výstavbu a rozvoj plánuje Sokolovská uhelná společnost v souvislosti se vznikem rychlostní silnice R/6 spojující Cheb, Sokolov, Karlovy Vary a Prahu. Tato silnice měla být původně dokončena v roce 2015, avšak vzhledem k finanční krizi byly na výstavbu pozastaveny finanční prostředky a její dokončení je nyní v nedohlednu. Silnice bude tedy dokončena v roce 2013 pouze v úseku Cheb – Karlovy Vary a to díky finančním prostředkům z Evropských fondů. Rozvoj kraje je tedy v nebliţších letech spíše nejistý.

Trh s nemovitostmi Místní trh s nemovitostmi proţívá, asi jako na většině území České republiky, spíše nezájem o koupi nemovitostí, coţ je vyvoláno stále ještě přetrvávající finanční krizí a obavami obyvatelstva. V roce 2009 jsme mohli vypozorovat pokles cen ve srovnání s předešlým obdobím, které dosahovalo v některých případech i 20%. V letošním roce nelze prozatím počítat s větším oţivením trhu. Nízká kupní síla v regionu, obavy z budoucího ekonomického vývoje, ale i strach o práci a ztíţení dosaţitelnosti hypotečních úvěrů způsobilo, ţe se prodej nemovitostí prakticky zastavil.

Regionální segmentace Rozdělení trhu v okrese Sokolov lze provést na tři části: 1. Město Sokolov a blízké okolí, Chodov a Loket nad Ohří 2. Města Horní Slavkov, Kraslice, Kynšperk nad Ohří a Habartov 3. Ostatní obce Okresní město Sokolov je jednoznačně v kategorii s nejvyššími cenami nemovitostí, stejně jako druhé největší město okresu město Chodov, kde se dokonce některé ceny bytů mírně dostávají i nad ceny v Sokolově. Je to způsobeno hlavně blízkostí krajského města Karlovy Vary, s nímţ je ţivot města značně spjat, čemuţ odpovídají i pravidelné autobusové spoje do krajského města, jejichţ intervaly dosahují četnosti městské hromadné dopravy. Do této první skupiny patří také malé historické městečko Loket nad Ohří s 3180 obyvateli, a to jak díky své poloze mezi krajským městem a okresním Sokolovem, tak svou historickou výjimečností. Do druhé skupiny jsem zahrnul města s 5000 aţ 9999 obyvateli, kde se ceny nemovitostí a pronájmů pohybují v obdobné výši.

84

Třetí skupinou jsou města s méně neţ 5000 obyvateli a s nejniţšími cenami v okresu.

5.1 Prví skupina trhu Sokolov a blízké okolí



POZEMKY

Pozemky k prodeji ani pronájmu se v Sokolově prakticky nevyskytují. V nabídce se objeví stavební parcela spíše jen výjimečně. Větší mnoţství pozemků se v nabídce objevilo pouze v roce 2000 v okrajových částí Sokolova na území Vítkov - Stará Ovčárna a v lokalitě Vítězná. Pro moţnost nové výstavby rodinných domů byl v roce 2009 schválen územní plán města, jenţ přeměnil pozemky Pozemkového fondu v lokalitě Na Šenvertě na stavební parcely a nyní zde začalo budování inţenýrských sítí. Zájemci o stavbu rodinných domů se musejí spíše obracet na menší obce v blízkosti města, kde v posledních letech vyrostlo mnoho nových lokalit i v dříve nezajímavých vesnicích, coţ vedlo ke skokovému nárůstu cen v této oblasti. Pokud se v Sokolově objeví nabídka pozemků k prodeji v realitních kancelářích jejich cena se pohybuje okolo 1200,- Kč/m2, pozemky od města Sokolov byly nabízeny formou veřejné nabídky v ceně 800-1000,- Kč/m2.  BUDOVY Byty Nové byty začali být budovány aţ po roce 2000 v lokalitě na okraji sídliště Vítězná, kde probíhá souběţná výstavba aţ dodnes. Postupně zde vyrostlo 10 bytových domů nabízejících byty kategorie 1+kk aţ 4+1 o podlahové ploše aţ 139 m2. Díky stagnaci trhu zůstalo však několik bytů dodnes neobsazených. Ceny nových bytů se pohybují v rozmezích 19 000,- – 28 000,- Kč/m2 podlahové plochy bytu. Město Sokolov má přes 10 000 bytů starších deseti let. Z toho 41 % tvoří byty postavené v letech 1946-1970 a 46 % postavených v letech 1971-1990. U ceny těchto starších bytů lze jako u jiných nemovitostí pozorovat pokles cen oproti předchozím rokům. V současné době lze výhodněji prodat spíše menší bytové jednotky, po nichţ je větší

85

poptávka. Na cenu má vliv i poloha bytu, která je vyšší přibliţně o 10 % v atraktivnějších lokalitách, jimiţ jsou centrum města a panelové sídliště Vítězná.

S byty se obchoduje v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1

400 000 - 650 000 Kč

Byt 2 + 1

550 000 - 900 000 Kč

Byt 3 + 1

750 000 - 1 150 000 Kč

Byt 4 + 1

1 000 000 - 1 250 000 Kč

Rodinné domy Jak jiţ bylo zmíněno výše, stavbu nových rodinných domů v Sokolově ovlivňuje nedostatek stavebních parcel. Z tohoto důvodu můţeme také říci, ţe poptávka po starších rodinných domech převyšuje nabídku. Bohuţel ani v budoucnu se toto příliš nezmění, protoţe s větší nabídkou volných parcel není počítáno ani do budoucna. Ceny domů se pohybují v závislosti na stavu a velikosti od 2 200 000 aţ po 6 000 000 Kč. Tyto ceny povaţuji i do budoucna za neměnné. Objekty pro individuální rekreaci Jako rekreační objekty lze označit zahrádkářské kolonie na okrajích města, kterých má Sokolov celkem čtyři. Na trhu se zahrádkami nepanuje přílišná poptávka ani nabídka. Jedná se spíše o přeţitek minulého reţimu a s tím spojenou generaci, která nestojí o prodej a nové generace obyvatelstva nemají příliš velký zájem o jejich koupi. I v budoucnu nelze předpokládat zvýšení zájmu o tyto nemovitosti, spíše si myslím, ţe dané lokality nahradí stavební parcely pro rozvoj rodinného bydlení. Pokud se na trhu vyskytnou nějaké zahrádky k prodeji, jejich cena se pohybuje v rozmezí od 80 000 – 300 000 Kč. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídkách prakticky nevyskytují. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

86

Průmyslové objekty Průmyslový Sokolov má celou řadu výrobních objektů. Většinou se jedná o celé komplexy velkých strojírenských a jiných podniků. Některé objekty jsou dnes jiiţ technicky nebo morálně doţilé. Prodeje atraktivnějších průmyslových staveb probíhaly spíše v minulosti a v současné době se uţ v nabídkách prodej takovýchto prostor prakticky nevyskytuje.  BUDOVY - pronájem Byty Vzhledem k finanční krizi se pronájmy staly hlavně u bytů pro mnoho lidí atraktivnější, neţ hypoteční úvěry se závazkem na mnoho let dopředu. Proto také poptávka v posledních dvou letech vzrostla. Díky tomu se příliš bytů k pronájmu v nabídkách nevyskytuje a převládají prodeje. Město Sokolov má ve své nabídce uţ jen omezené mnoţství sociálních bytů, protoţe problémy, které s byty mělo, se rozhodlo řešit prodejem investorovi. Ten bytové domy v problémové části kolem kina Alfa postupně oplotil a začal rekonstruovat. Nyní uţ je většina domů k nepoznání a mnoho problémových neplatičů, kteří městu neplatili ani regulované nájemné, nyní platí i to trţní nájemné. Ve zbylých městských bytech se regulované nájemné pohybuje okolo 30-35 Kč/m2 za měsíc. Trţní nájemné bytů se pohybuje v těchto intervalech: Byt 1 + 1

4 600 - 6 000 Kč

Byt 2 + 1

6 500 – 8 500 Kč

Byt 3 + 1

8 000 – 10 000 Kč

Byt 4 + 1

8 000 - 12 000 Kč

Rodinné domy Pronájmy rodinných domů se ve městě ani v celém okrese v nabídkách neobjevují. V budoucnu nelze očekávat změnu.

87

Prodejní prostory Poptávka po těchto prostorách je aţ na samotné centrum velmi malá. Pronajímatelé musí sami leckde sniţovat nájemné, aby si své zákazníky udrţeli. A tak nájemné mimo centrum města dosahuje i na minimální úroveň kolem 3 000 Kč/měsíc. V centru města se nájmy pohybují na několikanásobně vyšší hodnoty a dosahují hranice aţ 30 000 Kč/měsíc. Do budoucna lze očekávat oţivení tohoto trhu. Kanceláře Nabídka těchto pronájmů jen mírně převyšuje poptávku a i v tomto druhu segmentu trhu lze očekávat do budoucna obrat v podobě zvýšení poptávky. Ceny kancelářských prostor se v současné době pohybují podle lokality a vybavení v intervalu 60 – 170 Kč/m2 za měsíc. Průmyslové objekty Nabídka výrobních objektů k pronájmu směřuje především z velkých strojírenských firem, které mají z minulých dob velké komplexy budov, jenţ nyní zcela nevyuţívají. Jedná se o všechny velké firmy, které v dnešní době své areály rozdělily na několik menších celků, které nabízejí k pronájmu dalším firmám. Jsou to například Sokolovské strojírny, Báňské stavby, elektrárna Tisová, Sokolovská uhelná, Chemické závody a také bývalý areál sklárny v Dolním Rychnově. Ceny těchto pronájmů se pohybují v rozmezí od 20 000 – 60 000 Kč/měsíc dle velikosti a technického vybavení objektů.

CHODOV Druhé největší město okresu Sokolov má velmi dobrou polohu, 10 km od Karlových Varů a 12 Km od Sokolova. Jedná se o průmyslové město s tradicí výroby porcelánu a těţby kaolínu. V 60. letech 20. století byla v blízkosti města postavena plynárna a chemička Vřesová a dalším významným podnikem je strojírenský Chodos.  POZEMKY Pozemků k prodeji se ve městě příliš nedostává. Stavební parcely byly rozprodávány hlavně v okrajových částech města směrem na obec Vintířov a v obci Mírová u Chodova, tyto jsou jiţ téměř zaplněny Proluky se zde nevyskytují vůbec. Pokud se v nabídce objeví parcely k prodeji ve výše uvedené lokalitě, jejich cena se pohybuje mezi 700-900 Kč/m2. 88

Do budoucna lze počítat s převodem další zemědělské půdy v územním plánu města na stavební parcely a rozšiřování okrajových částí města o rodinné domy. Vzhledem k poloze města lze nadále počítat c cenovým růstem pozemků.  BUDOVY Byty Město Chodov patří mezi města s velkým výskytem panelových sídlišť. Zděné bytové domy se zde vyskytují spíše jen výjimečně. Výstavba nových bytů zde také neprobíhá. Výjimkou jsou pouze dva bytové domy v Bezručově ulici dokončené v roce 2009. Jejich prodej jiţ proběhl a nyní nejsou ţádné volné jednotky. Cena nových bytů se pohybovala okolo 20 000,- Kč/m2. Do budoucna prozatím není plánována další výstavba nových bytových domů. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1 + 1

400 000 - 650 000 Kč

Byt 2 + 1

550 000 - 900 000 Kč

Byt 3 + 1

750 000 - 1 250 000 Kč

Byt 4 + 1

1 000 000 - 1 350 000 Kč

Nabídka pronájmu bytů odpovídá poptávce a nájemné bytových jednotek se pohybuje v obdobné výši jako v Sokolově. Nájemné bytů se pohybuje v těchto intervalech: Byt 1 + 1

4 600 - 6 000 Kč

Byt 2 + 1

6 500 – 8 500 Kč

Byt 3 + 1

8 000 – 10 000 Kč

Byt 4 + 1

8 000 - 12 000 Kč

Rodinné domy V nabídkách se objevují starší rodinné domy v cenách mezi 2 500 000 – 4 000 000 Kč, ale také nově postavené rodinné domy v okrajových částech města. Tyto jsou k dostání od 4 000 000 Kč. 89

Rekreační objekty Město Chodov má celkem 5 zahrádkářských kolonií, které dohromady zaujímají značnou část města. I přesto prodeje v realitních kanceláří probíhají spíše zřídka. Pokud někdo prodává tento druh nemovitosti, pak se zpravidla jedná o přímý prodej přes „známé“. Ceny s chatou se pohybují v rozmezí 100 000 – 200 000 Kč. Do budoucna nelze počítat s výraznou změnou. Komerční objekty Prodeje průmyslových objektů se v nabídkách nevyskytují. Tyto objekty je moţné nalézt v nabídkách pronájmu v cenách kolem 20 Kč/m2 za měsíc. Ke koupi, ale také k pronájmu, lze v nabídkách nalézt restaurační objekty, sklady a kancelářské budovy. Prodeje se pohybují od 2 000 000 Kč, pronájem kanceláří lze realizovat od 100 Kč/m2 za měsíc, restaurace od 250 Kč/m2.

LOKET Malé městečko s pouhými 3 174 obyvateli a přesto na realitním trhu tolik významné. I tak by se dala shrnout situace cen nemovitostí v tomto historickém skvostu Sokolovského okresu. Ceny realit však neodráţejí pouze jeho historickou hodnotu, ale také jeho výjimečná poloha mezi krajským městem Karlovými Vary a okresním Sokolovem má na tomto značný vliv Hrad ze 12. století, na němţ byl svým otcem vězněn i Karel IV, je hlavní dominantou města. Avšak celé centrum s náměstím, městskými hradbami a výjimečnou přírodou dotvářejí celkově uchvacující dojem. Město je lemováno řekou Ohří, která obtéká centrum ve tvaru lokte, odtud název. V letních měsících láká město na mnohé kulturní akce, ať uţ se jedná o slavnosti na hradě, tak mnohé koncerty a představení v amfiteátru pod ním. Tyto akce přilákají do měst tisíce českých i zahraničních turistů, ale v zimních měsících zájem poněkud upadá. Bohuţel i přes tyto atraktivity města zde není mnoho nabídek pracovních míst. Největší zaměstnavatelé porcelánka Epiag a Drůbeţářské závody postupně zkrachovaly a dnes jsou tyto objekty buď jen z části nebo vůbec vyuţity.

90

 POZEMKY Město s malou rozlohou nenabízí přílišné prostory pro budování nových rodinných domů, přesto se v nabídkách objevily dvě větší investorské nabídky. Jedna na výpadovce k městu Sokolov s 80 parcelami, kde uţ začala výstavba a druhá na výpadovce na Karlovy Vary, která na rozparcelování a vybudování sítí teprve čeká. Tyto lokality se stali atraktivní pro obyvatele nedalekých Karlových Varů i pro zahraniční klientelu, coţ se také odrazilo na cenách. Ceny pozemků se pohybují v rozmezích 850 - 1 250 Kč/m2. I do budoucna lze očekávat zájem o tuto lokalitu a neklesající ceny.  BUDOVY Byty Ve městě se nachází mnoho atraktivních bytů přímo na náměstí, které se však v prodejích neobjevují. V nabídkách můţeme nalézt panelákové byty v jednom ze dvou panelových sídlišť, Mírová nebo Sportovní. Ceny těchto bytů dosahují úrovně okresního města Sokolov. Byty se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1 + 1

400 000 - 600 000 Kč

Byt 2 + 1

550 000 – 1 100 000 Kč

Byt 3 + 1

750 000 - 1 300 000 Kč

Byt 4 + 1

1 050 000 - 1 500 000 Kč

Nabídka pronájmu bytů je velice omezená. Pokud se pronájem v i inzercích vyskytne, jeho výše se v panelových bytech pohybuje od 60 Kč/m2 za měsíc. Rodinné domy Ceny starších rodinných domů mají velké cenové rozpětí. Velmi záleţí na lokalitě budovy a také jejím stavu. Ceny začínají na 2 000 000 Kč v okrajových částech města a dosahují i k 6 500 000 v centru. V historické části města jsou stavby chráněny Národním památkovým ústavem, coţ znamená značné omezení při případné rekonstrukci, která se musí řídit pokyny památkářů.

91

Komerční objekty I přes vysokou atraktivitu města se v nabídkách realitních kanceláří vyskytují především komerční objekty jako restaurace, penziony, nebo jejich kombinace. V centru města lze nalézt hned 6 dlouhodobých nabídek takovýchto objektů. Je to způsobeno hlavně mnoţstvím penzionů a restauracích v dané lokalitě, díky které obstojí ve tvrdé konkurenci jen ti nejlepší. Velké procento zákazníků penzionům přebírají nově zrekonstruované hotely St. Florian ä Hotel Císař Ferdinand, které mají oba své vlastní restaurace a dohromady přes 100 ubytovacích lůţek. Dále je tu velké procento malých rodinných penzionů, ale i dalších hotelů. Ceny daných objektů se pohybují dle velikosti a stavu od 6 000 000 po 12 000 000 Kč. Těchto nemovitostí má Loket i přes svou jedinečnost nadbytek, a proto lze předpokládat i do budoucna mnohé nabídky k prodeji.

5.2 Druhá skupina trhu Do druhé skupiny jsem zahrnul města Horní Slavkov, Kraslice, Kynšperk nad Ohří a Habartov, s 5000 aţ 9999 obyvateli, kde se ceny nemovitostí a pronájmů pohybují v obdobné výši.

HORNÍ SLAVKOV Průmyslové město se nachází uprostřed Slavkovského lesa 20 km jihovýchodně od Sokolova. Je zde nejstarší porcelánka v Čechách z roku 1792, která se bohuţel, jako většina porcelánek v kraji, potýká s existenčními problémy. V minulých měsících byla díky problémům nucena propustit část svých zaměstnanců a její dlouhodobý vývoj je v tuto chvíli nejistý. Další velkou újmu v roce 2009 a 2010 zaznamenal strojírenský průmysl, jenţ je zde zastoupen v nejširším měřítku. Podniky vyrábějící ocelové konstrukce vyváţeli své výrobky především na německý trh, který byl krizí velice zasaţen. V druhé polovině roku 2010 je v tomto odvětví předpoklad zlepšení situace.  POZEMKY Na realitním trhu zde v posledních 5 letech zaznamenal největší nárůst zájem o stavby rodinných domů. V ulici Nad Výtopnou se uskutečnily desítky prodejů pozemků a další rozparcelování a zasíťování nových pokračuje i nadále. Velký zájem měl za následek navýšení cen stavebních pozemků. Jejich cena se zvýšila z počátečních 250 Kč/m2 na 750 92

Kč/m2, někdy ceny přesáhly i 1 000

Kč/m2, coţ povaţuji vzhledem k nabídce za

neprodejné.  BUDOVY Byty Stavby nových bytových domů ve městě proběhly v roce 2003, kdy vzniklo 6 nových budov, které však zůstaly majetkem města a byty nebyly rozprodány do osobního vlastnictví. Po rekonstrukci budovy bývalého městského úřadu, dokončené koncem roku 2009, vzniklo 12 nových bytových jednotek, které byly nabídnuty k prodeji v cenách do 15 000 Kč/m2. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1 + 1

250 000 - 350 000 Kč

Byt 2 + 1

300 000 – 550 000 Kč

Byt 3 + 1

450 000 - 750 000 Kč

Byt 4 + 1

700 000 - 1 100 000 Kč

Pronájmy bytů se v této lokalitě příliš nevyskytují. Pokud se v nabídce objeví, jejich cena se pohybuje kolem 50 Kč/m2 za měsíc. Rodinné domy Nabídka prodeje starších rodinných domů převyšuje poptávku, vzhledem k moţnostem výstavby nových domů poblíţ centra. Přesto se tyto stavby objevují v nabídkách dlouhodobě za dle mého názoru neprodejné ceny. Domy s nutnou rekonstrukcí začínají na cenách od 2 000 000 Kč, novější stavby se přibliţují hranici 5 000 000 Kč. Do této cenové hladiny se však vejdou i nabídky na výstavbu nových domů v lokalitě Na Vyhlídce, jenţ nabízí město ve spolupráci s firmou Lias Vintířov, kde ceny hrubé stavby včetně pozemku začínají na cenách 1 700 000 Kč. Komerční objekty V současné době se nevyskytují nabídky na prodej průmyslových objektů. V tomto směru lze však očekávat v budoucnu změnu, jelikoţ dojde ke sloučení strojírenských podniků Stasis ZBA a firmy Pentar, které obě odkoupila společnost Lostr a.s. Po stěhování firmy Pentar dojde k uvolnění velkého komplexu výrobních hal a kancelářských budov na 93

okraji města. Celkem jímá komplex asi 20 budov různé velikosti a vyuţitelnosti. Cena zatím není stanovena, ani není zřejmé zda bude oplocený areál rozprodán jednotlivě menším firmám nebo se objeví investor, který ho koupí jako celek.

KRASLICE Horské město Kraslice leţí na severu okresu u hranice s Německem. Ještě před vstupem České republiky do Evropské unie zde byl zřízen hraniční přechod pro osobní dopravu Kraslice – Klingenthal. I přes tuto blízkost zahraničního trhu má město Kraslice velkou 16 % nezaměstnanost. Je to způsobeno převáţně zanikající výrobou dříve největších zaměstnavatelů Amati Kraslice a Krajka Kraslice, které se potýkají s existenčními problémy. Mnoho obyvatel proto musí dojíţdět do vzdálenějších měst za prací a tyto skutečnosti se odráţejí v cenách realit.  POZEMKY V nabídkách se objevuje několik pozemků ať uţ stavebních parcel, parcely pro objekty sluţeb a výroby, ale také rekreace, výstavbu hřišť a sportovišť. Jedná se o pozemky v různých lokalitách počínaje centrem, okrajových částí, i u hraničního přechodu. Ceny pozemků se odvíjí od jejich velikosti a polohy a pohybují se od 600 – 1 400 Kč/m2, pozemky pro rekreaci se pohybují v rozmezí 260 – 700 Kč/m2.  BUDOVY Byty Na trhu s byty lze sledovat celkem vyrovnanou nabídku s poptávkou. Zájem je spíše o menší bytové jednotky 2+1. Pronájmy bytů se pohybují okolo 60 Kč/m2 a vyskytují se spíš výjimečně. Byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1

350 000 - 450 000 Kč

Byt 2 + 1

500 000 - 750 000 Kč

Byt 3 + 1

700 000 - 900 000 Kč

Byt 4 + 1

900 000 - 1 050 000 Kč

94

Rodinné domy Oproti trhu s byty můţeme sledovat značnou převahu nabídek rodinných domů oproti poptávce. Je to způsobenou především kupní silou obyvatelstva, které na draţší rodinné domy svými příjmy nedosáhnou. Toto je také patrné na cenách realit, kdy lze pořídit za dobré peníze i plně zrekonstruované objekty. Ceny rodinných domů začínají jiţ na 800 000 Kč a lukrativní nabídky se pohybují těsně pod hranicí 3 000 000 Kč. Rekreační objekty a domy Ačkoliv Kraslice leţí v Krušných horách v blízkosti zimních i letních rekreačních středisek, tyto objekty se spíše prodávají v nedaleké obci Bublava nebo Stříbrná. Zájem o ně má i zahraniční klientela z nedalekého Německa. Ceny začínají na 900 000 Kč, ale v nabídkách se objevují spíše výjimečně. Komerční objekty Podnikatelé se v této oblasti snaţí zaměřit na zahraniční klientelu, coţ se odvíjí i ve vyšších cenách v podnicích, které se tímto stávají méně lákavými pro místní zákazníky. Např. se ve městě nachází tři čerpací stanice, které mají ceny nafty a benzínu i o 2 Kč/l vyšší neţ je běţné v sokolovském okresu. I přes blízkost tohoto německého trhu nelze zaznamenat přílišný zájem o komerční objekty. Je to způsobeno jiţ téměř shodnými cenami sluţeb jako u západního souseda, ale také vzdáleností větších měst, jejichţ obyvatelé vyuţívají spíše jiné hraniční přechody. O výrobní objekty, které vlastní hlavně firma Amati také není velký zájem. Jiţ dříve proběhla snaha o odprodej nebo pronájem nemovitostí, ale bez úspěchu. Ceny těchto objektů klesají díky nezájmu i v řádech milionů, kdy v první neúspěšné draţbě byly nabízeny za 16 milionů korun, ve druhé jiţ za 10 milionu. Ani tato však nebyla úspěšná a firma se bude pokoušet o prodej i nadále. V budoucnu nelze předpokládat větší změnu.

Kynšperk nad Ohří a Habartov Tyto města jsem se rozhodl popsat společně a to z důvodu naprosté shodnosti trhu. V obou případech se jedná o města s 5 200 obyvateli a obě jsou v podstatě závislá na okolí co se zaměstnanosti týče. Ve městech není větší významný podnik a obyvatelé dojíţdí za prací buď do Sokolova nebo Chebu.

95

 POZEMKY Města jsou menšího charakteru a proto také není o pozemky nouze. Nachází se většinou v okrajových částí a ceny se pohybují od 300 – 500 Kč/m2. Do budoucna lze očekávat růst cen pozemků díky budování nového jezera Medard, které vznikne zatopením starého lomu po těţbě hnědého uhlí. Toto jezero se nachází mezi Kynšperkem nad Ohří a Habartovem, jeho délka bude 4 km a šířka 1,5 km. Napouštění bude dokončeno v roce 2012-2013 a je připraveno mnoho projektů v jeho okolí pro rekreaci i bydlení.  BUDOVY Byty Nabídka bytů v této lokalitě převyšuje poptávku. V tomto segmentu trhu nelze do budoucna očekávat přílišnou změnu. Pronájmy bytů se pohybují okolo 50 Kč/m2 a vyskytují se spíš výjimečně. Byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1

250 000 - 400 000 Kč

Byt 2 + 1

350 000 - 650 000 Kč

Byt 3 + 1

400 000 - 750 000 Kč

Byt 4 + 1

700 000 - 950 000 Kč

Rodinné domy Rodinné domy se v Habartově prodávají jen výjimečně. Pokud se v nabídkách vyskytnou, pohybují se jejich ceny dle stavu mezi 1 000 000 – 2 500 000 Kč. V Kynšperku nad Ohří se objevuje větší procento nabídek těchto realit, ale ceny dosahují obdobných hodnot. U větších a zrekonstruovaných objektů zde ceny přesáhnou i hranici 3 000 000 Kč. Rekreační objekty a domy Tak jako v jiných městech okresu se zde vyskytují zahrádkářské kolonie, které se však v nabídkách realitních společností příliš nevyskytují. Jejich prodej probíhá v kruhu přátel a ceny se pohybují dle rozlohy a stavu chatek na pozemku okolo 150 000 Kč. Do budoucna lze díky jezeru Medard očekávat mohutnou expanzi nových rekreačních objektů, které budou mít vzrůstající vliv na ceny okolních staveb. 96

Komerční objekty Výrobní objekty se v okolí nenacházejí a tudíţ se neobjevují ani v nabídkách. Jediný výrobní komplex u Habartova musel být uzavřen z důvodů technického stavu a jeho oprava by byla příliš nákladná. V Kynšperku se nabízejí jen skladové prostory v cenách 2 000 000 – 3 000 000 Kč. V nabídkách v Kynšperku nad Ohří můţeme nyní najít několik restauračních a ubytovacích zařízení. Do prodeje se dostaly především objekty poblíţ silnice R6, která po rekonstrukci bude vyvedena na mostovku a tyto objekty zůstanou prakticky bez zákazníků. Ceny těchto objektů se pohybují od 2 000 000 do 6 000 000 Kč a především draţší nabídky povaţuji za neprodejné vzhledem k odlivu zákazníků.

5.3 Třetí skupina trhu Do této skupiny jsem zařadil zbylé obce okresu s méně neţ 5 000 obyvateli. Lidé z těchto obcí musejí za prací dojíţdět do vzdálenějších větších měst, coţ se nejvíce odráţí na cenách nemovitostí.  POZEMKY Mnoho menších obcí ve zbytku okresu vyuţilo situaci s pozemky ve větších městech a začali lákat nové obyvatele na výhodné ceny stavebních parcel s přijatelnou dostupností do větších měst. Jedná se především o obce Svatava, Lomnice, Šabina, Staré Sedlo a Citice. Jedná se o obce do 8 km od Sokolova, kde vyrostly celé lokality nových rodinných domů. Nabídka těchto pozemků se nyní dostala i přes poptávku a tak zůstávají i nadále další volné parcely v prodeji. Ceny se pohybují dle připravenosti mezi 500 – 1 000 Kč/m2. Zbylé obce a vesnice se snaţí také nalákat nové obyvatele, a tak sami zařizují síťování a prodeje stavebních parcel. Ne všude se pak podaří prodej a mnohé obce se mohou z těchto důvodů dostat do finančních potíţí. Ceny se pohybují od 150 do 400 Kč. V budoucna jiţ nelze předpokládat přílišný růst cen stavebních parcel z důvodů sytosti trhu. Zemědělské pozemky se prodávají v cenách 40 – 80 kč/m2 a slouţí ve většině případů jako pastvina pro dobytek

97

 BUDOVY Byty Jelikoţ se jedná o malé obce a vesnice, příliš bytových jednotek se zde nenachází. Větší nabídka bytů se vyskytuje v obci Rotava., Bukovany a Rovná. Nájmy bytů se zde neobjevují. Byty se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1 + 1

100 000 - 250 000 Kč

Byt 2 + 1

250 000 - 350 000 Kč

Byt 3 + 1

300 000 - 450 000 Kč

Byt 4 + 1

400 000 - 650 000 Kč

V příštím období nelze očekávat výraznou změnu. Rodinné domy Novostavby se na tomto trhu prakticky neobjevují. Starší rodinné domy se prodávají dle polohy a stavu objektu od 800 000 do 3 000 000 Kč.

Celkový marketingový výhled Sokolovský okres má dnes jednu z největších nezaměstnaností (14,13 % k 28.2.2010) a naopak jedny z nejniţších mezd v České republice. To se samozřejmě negativně odvíjí i na cenách v realitním trhu. Do budoucna bude hodně záviset na rozvoji pracovních míst. Pozitivním jevem bude vybudování průmyslové zóny u města Sokolov, jejíţ výstavba je však nyní odloţena. Po jejím dokončení a úspěšném zprovoznění je předpoklad růstu cen nemovitostí. Okres se stane atraktivnější také po dokončení rychlostní silnice R6 z hranice s Německem do Prahy. I tato silnice můţe znamenat vyšší zájem o Sokolovsko díky navýšení dopravy z a do zahraničí. Nyní si totiţ zahraniční řidiči při cestě do středu České republiky raději volí cestu např. přes Plzeň, jenţ je spojena s Prahou dálnicí. Velký rozvoj rekreace se očekává od jezera Medard, který by mohl nalákat jak zahraniční tak českou klientelu. Po jeho napuštění v roce 2012-2013 by měli na jeho okraji vyrůst nejen pláţe, ale celé sportovní areály, loděnice, tábory, letní kino, vysokoškolský campus, golfové hřiště, cyklostezky a mnohé další. 98

obr. 1 – Administrativní rozdělení okresu Sokolov19 19

Český statistický úřad : Karlovarský kraj [online]. 20. 9. 2003, 5. 3. 2007 [cit. 2010-06-30]. Archiv publikace. Dostupné z WWW: .

99

6. Závěr Práce alespoň částečně seznamuje čtenáře s oceňováním při likvidaci pojistné události a ukazuje konkrétní příklad a postup likvidace. V druhé části teorie je popsán úvod do oceňování pro lepší pochopení praktické části kapitoly 3 a 4. Příklady ocenění jsou přesným postupem při oceňování nemovitostí na trţních principech a čtenář se tak seznámí s prací odhadce. Při analýze trhu jsem dospěl k závěru, ţe ceny jsou nyní ovlivněny finanční krizí a při úspěšném znovuoţivení ekonomiky a vybudování nových pracovních příleţitostí dojde k ozdravení a navýšení cen nemovitostí.

100

Seznam použité literatury ČEJKOVÁ, Viktória; NEČAS, Svatopluk. Pojišťovnictví. Brno : Masarykova univerzita, 2006. 130 s. DAŇHEL, Jaroslav, et al. Pojistná teorie. druhé vydání. Praha : Professional Publshing, 2006. 338 s. ISBN 80-86946-00-0. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I : Oceňování na tržních principech. První vydání. Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., 2008. 143 s. ISBN 978-80-7265-1283. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. Nemovitosti : Oceňování a právní vztahy. 2. vydání. Praha : Linde Praha a.s., 1999. 540 s. ISBN 80-7201-197-9. HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. První vydání. Bratislava : DonauMedia, s.r.o., 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7. Zákon č. 277/2009 Sb., o pojišťovnictví. Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů. Zákon 151/1997 Sb., O oceňování majetku a o změně některých zákonů, ÚZ číslo 778, ISBN 978-80-7208-788-4. 803 - Budovy pro bydlení. In Cenové ukazatele ve stavebnictví 2010 [online]. 2010. [s.l.] : RTS, 2010 [cit. 2010-04-07]. Dostupné z WWW: . Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2004, 7. 4. 2010 [cit. 2010-04-07]. Informace o budově. Dostupné z WWW: . 101

Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2004, 7. 4. 2010 [cit. 2010-04-07]. Zobrazení mapy. Dostupné z WWW: . Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2004, 7. 3. 2010 [cit. 2010-03-07]. Informace o budově. Dostupné z WWW: . Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2004, 7. 3. 2010 [cit. 2010-03-07]. Zobrazení mapy. Dostupné z WWW: . Český statistický úřad : Karlovarský kraj [online]. 20. 9. 2003, 5. 3. 2007 [cit. 2010-0630]. Archiv publikace. Dostupné z WWW: .

102

Oceňování při likvidaci pojistné události

Recommend Documents