Oceňování při likvidaci pojistné události

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování při likvidaci pojistné události Bakalářská práce

Autor:

Pavla Smětáková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.d.

Duben, 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 1. dubna 2012

Pavla Smětáková

Poděkování Ráda bych vyjádřila poděkování Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D za odborné vedení této bakalářské práce. Také bych chtěla poděkovat panu Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph. D. za cenné rady, které mi pomohly při zpracování bakalářské práce.

Anotace Tato bakalářská práce se zabývá oceňováním při likvidaci pojistné události. V teoretické části jsou vysvětleny základní pojmy a popsány základní informace o oborech oceňování majetku, pojišťovnictví a oceňování při likvidaci pojistné události. V analytické části je rozebrán realitní trh městské části Praha 13. V praktické části jsou oceněny dvě budovy porovnávací, nákladovou a příjmovou metodou. Klíčová slova:

Oceňování Pojištění Pojistná událost Pojistné plnění

Annotation This bachelor paper deals with the valuation of insured accidents. In the theoretical part there are explained the basic concepts and is presented the basic information about thefields of property valuation, insurance and the valuation of insured accidents. The analytical part of the real estate market is based on the districtof Prague 13. In the practical part there are two buildings valued by comparison, cost and income methods. Keywords:

Valuation Insurance Insured accident Insurance payment

Obsah Úvod

7

A. Teoretická část

8

1. Úvod do problematiky oceňování majetku a pojišťovnictví 1.1. Úvod do oceňování majetku

8 8

1.1.1. Vymezení základních pojmů

8

1.1.2. Metody oceňování

10

1.2. Úvod do pojišťovnictví

12

1.2.1. Vymezení základních pojmů

13

1.2.2. Pojistná rizika

16

1.2.2.1.Základní a dodatkové pojištění

16

1.2.2.2.Interní a externí rizika

17

1.2.3. Systémy a druhy pojištění

18

2. Oceňování pro likvidaci pojistné události

19

2.1. Nahlášení škody

19

2.2. Stanovení výše pojistného plnění

23

2.2.1. Oprava

23

2.2.2. Výměna dílů nebo konstrukce za shodný prvek

26

2.2.3. Výměna dílu nebo konstrukce za prvek modernější nebo s lepšími uţitnými vlastnostmi

26

2.2.4. Zvláštní plnění

26

2.3. Stanovení výše pojistného plnění – Kooperativa 2.3.1. výpočet vlastním rozpočtem

27 27

5

2.3.2. na základě předloţených dokladů o provedení platby za práce na odstranění dodavatelsky firmou

28

2.4. Výplata pojistného plnění

28

2.5. Pojištění v roce 2011

29

2.6. Příklad likvidace

30

Závěr

31

B. Analytická část

32

3. Analýza realitního trhu – městská část Praha 13

32

3.1. Popis městské části Praha 13

33

3.2. Pozemky

34

3.3. Budovy

34

3.4. Nájmy

36

3.5. Celkový marketingový výhled

37

C. Praktická část

38

4. Trţní ocenění rodinného domu

38

5. Trţní ocenění administrativní budovy

67

Pouţitá literatura

96

6

Úvod Tato bakalářská je rozdělena na tři části. -

část teoretická pojednává o tématu oceňování při likvidaci pojistné události

-

část analytická pojednává o současné situaci na realitním trhu v městské části Praha 13

-

část praktická řeší dvě konkrétní ocenění a to rodinného domu a stavby pro administrativu

V části teoretické jsou nejdříve popsány základní pojmy a metody v oboru oceňování majetku. Jsou zde také rozebrány základní údaje o pojišťovnictví, které nám pomohou v orientaci v tomto oboru. Dále je rozebrán postup oceňování majetku při likvidaci pojistné události. Je zde popsán postup nahlášení škody a vypsány základní údaje, které by měl kaţdý při této činnosti znát. Po nahlášení škody následuje analýza nejlepšího postupu oceňování při likvidaci pojistné události, jako jsou oprava či výměna dílu za shodný prvek a následná výplata pojistného plnění. V analytické části je popsán realitní trh městské části Praha 13, ceny stavebních pozemků a budov jako jsou byty, rodinné domy, bytové domy, objekty pro individuální rekreaci, administrativní budovy a průmyslové objekty. Jsou zde také popsány přibliţné cenové hranice nájmů u bytů, prodejních prostor, kanceláří a průmyslových objektů. Cílem této práce je tedy seznámení se s problematikou pojišťovnictví, metod oceňování a zejména tedy oceňování při likvidaci pojistné události.

7

A. Teoretická část 1. Úvod do problematiky oceňování majetku a pojišťovnictví 1.1. Úvod do oceňování majetku Oceňování majetku je v dnešní době, kdy je dle mého názoru kladen velký důraz na peníze, velmi důleţitá ekonomická disciplína. Neustále se vyvíjí a to díky poptávce a nabídce, které tvoří trh. Základem ocenění je stanovit trţní hodnotu, která vyjadřuje takovou hodnotu, za kterou by mohl být majetek směněn v den, kdy bylo ocenění provedeno. Dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku1 se majetek a sluţba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolní trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Skutečná cena majetku je vyjádřena penězi a jedná se zde tedy uţ o cenu trţní. Tato částka vyjadřuje sumu, kterou je kupující ochoten zaplatit za majetek a prodávající je ochoten tento majetek za ni prodat. Není tedy stanovena odhadcem, ale právě kupujícím a prodávajícím.

1.1.1. Vymezení základních pojmů Majetek Majetek je soubor věcí, práv, pohledávek a závazků náleţící konkrétnímu subjektu, kterému přináší uţitek. Je moţno ho rozdělit na hmotný a nehmotný. Hmotný se dá dále rozlišit na movitý a nemovitý. 1

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), hlava I. §2.

8

Pozemek Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití2. Součástí pozemku však nikdy není stavba. Součástí je to co k němu podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se pozemek neznehodnotil. Nemovitost Nemovitost je stavba spojená se zemí pevným základem Stavba Pojem stavba se v právních dokumentech jako je Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon, apod. včetně vyhlášek sice vyskytuje, ale její definice se zde neobjevují. První problém můţe nastat hned v chápání toho pojmu. Můţe totiţ znamenat, ţe se jedná o věc, ale i o probíhající proces. Stavba se však definuje u vzniku budovy, jestliţe jsou u ní patrné obrysy prvního nadzemního podlaţí a to nejméně jeden metr výšky stěn. Je-li tato výška niţší, označuje se tato budova jako zanikající stavba. -

budova

Za budovu se rozumí stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory 3. -

byt

Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení4. -

nebytový prostor

Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nejsou jím ani příslušenství bytu čí společné části domu.

2

Dle § 27 zákona č 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007 vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 10.ISBN: 978-80-7265-101. 4 Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 10.ISBN: 978-80-7265-101. 3

9

-

rodinný dům

Dům, v němţ je více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Můţe obsahovat nejvýše tři samostatné byty, dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. -

chata

stavba dočasná, slouţící k odpočinku a relaxaci. Neslouţí k trvalému bydlení. Hodnota Hodnota je ekonomický pojem a také cílem odhadu majetku. Je základem pro jednání o ceně, nikoli tedy sama cena. Vytváří se pomocí čtyř základních faktorů, kterými jsou uţitečnost, touha, nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou) a efektivní koupěschopná poptávka. Cena Jasná definice ceny není stanovena. Dalo by se ale říci, ţe se jedná o peněţní vyjádření hodnoty. Jde tedy o částku, které se musí člověk vzdát za účelem získání určité sluţby či statku a je dosaţená v určitém čase. Můţe jít o cenu smluvní (vzniká dohodou kupujícího a prodávajícího) a cenu regulovanou (ta je stanovena nebo usměrňována cenovými či místními orgány).

1.1.2. Metody oceňování Úkolem znalce je vybrat způsob ocenění, který se bude jevit jako nejpřijatelnější a bude znázorňovat cenu co nejrealističtěji. Není totiţ moţné například porovnávat cenu bytové jednotky 2 + kk v centru Prahy a stejného bytu v Jihlavě. Je jasné, ţe se cena bude lišit. Nelze ani říct, ţe se bude cenová hladina pohybovat ve stejné výši ve všech částech Prahy. Při volbě je tedy dobré uvědomit si účel oceňování, vyhledat všechny dostupné informace o majetku a způsob jeho vyuţívání. Pro ocenění majetku jsou pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Oceňovat majetek můţe odhadce nebo znalec. Odhadce stanovuje trţní hodnotu neboli obvyklou cenu. Znalec stanovuje tzv. administrativní cenu. To je cena vytvořená dle právního předpisu pro předem daný účel (například pro základ daně, dědictví či darování).

10

Odhadce či znalec však musí dbát mimo jiné na to, aby jejich práce byla vykonávána s profesním úsilím a na odpovídající úrovni, pokud by zde došlo ke střetu zájmů či citovému zainteresování musí tuto skutečnost nahlásit a odstoupit od tohoto ocenění. Měli by také dbát na vývoj své profese a doplňovat své vědomosti a s tím také zvyšovat své kvalifikace.

Porovnávací metoda Tato metoda je zaloţena, jak jiţ název naznačuje, na porovnávání trţních cen nemovitostí či jiných objektů ocenění. Aby tato metoda mohla být aplikována, je důleţité mít k dispozici databázi prodaného majetku. Tuto databázi by si měl vést kaţdý odhadce, či by si měl zajistit přístup k databázi, která je zpoplatněná. Aby tato databáze byla dostatečně kvalitní, je nutné ji neustále doplňovat. Aby mohla být, ale skutečně pouţitelná musí se také dbát na pravdivost informací. Musí tedy obsahovat poměrně aktuální ceny. Jak jiţ bylo řečeno, je pro pouţití této metody nutná databáze prodaného majetku. Tato databáze můţe být vytvořena tak, jak odhadce uzná za vhodné. Nikde není totiţ dána přesná podoba či parametry, které by měla obsahovat. Nejideálnější podoba databáze například u prodaných nemovitostí by měla mít informace o identifikačních údajích (např. adresa, katastrální území), údaje o rozloze a ceně za 1m2 právní údaje (např. zda se jedná o prodej, aukci, či draţbu) a další technické parametry obsahující např. dopravní dostupnost, jak je pozemek tvarován atd. Jsou zde také provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly stavu oceňovaného majetku. Je však jasné, ţe informace v databázi se budou lišit dle předmětu ocenění. Je nutné mít alespoň tři nemovitosti, se kterými můţeme porovnávat. Tuto metodu nelze ale aplikovat vţdy. Jsou případy, kdy není objekt, který máme ocenit s čím porovnat. U staveb se můţe jednat o ojedinělé objekty, které se mohou vyskytovat na celém území pouze jednou či jsou tak jedinečné, ţe nelze určit dostatečnou podobnost s jinou stavbou. Můţe se jednat o kostely, kaple, komunikace, zříceniny, pomníky a jiné podobné objekty. U movité věci se můţe, například naskytnou situace, kdy se výrobek přestal jiţ dávno dělat a je těţké najít další kus v podobném stavu či se můţe jednat o věc vyrobenou na zakázku. V takovýchto případech je lepší zkusit, pokud moţno, jinou oceňovací metodu. Ačkoli se jedná o základní metodu oceňování, je zde však riziko nepřesnosti výsledku. Toto riziko je větší, čím více se porovnávané objekty liší, čím jsou větší časové rozdíly mezi oceněním, rozdílností lokality, četností transferů atd.

11

Příjmová metoda Další metoda oceňování se nazývá příjmová metoda, ale můţe se také označovat jako metoda výnosová. Dle názvu lze usoudit, ţe se bude pouţívat v případech, kdy oceňovaný majetek vykazuje nějaký příjem neboli výnos. Kupující tento majetek pořizuje s předpokladem budoucího zisku, který je majetek schopen vyprodukovat během své ţivotnosti. Jako příklad by se dal uvést nákup bytového domu, kde budou nájemníci platit nájem. Je však nutné, aby do výpočtu tohoto ocenění byly zahrnuty mimo příjmu z nájmu také provozní náklady spojené s provozem tohoto bytového domu a tvorba rezerv na opravy a rekonstrukce. Nemělo by se, také zapomenou, na moţnost ztráty zapříčiněnou neobsazením všech pronajímaných bytů. Tato metoda je volena také v situaci, kdy se investor rozhoduje, zda si má daný prostor koupit či pronajmout.

Nákladová metoda Tento způsob ocenění je zaloţen na výpočtu ceny, za kterou by bylo moţné pořídit oceňovaný majetek nově, včetně nákladů na pořízení pozemku. Uplatňuje se také u oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody a také v oceňování na trţních principech. U pojišťovaného majetku je zde nutné z důvodu vývoje cen, aby se majetek přeceňoval a následně aktualizovaly pojistné smlouvy a upravovali pojistné hodnoty.

1.2. Úvod do pojišťovnictví Ačkoli se pojištění můţe zdát, jako záleţitost posledních desítek let jeho základy byly poloţeny jiţ v hlubokém dávnověku. Jiţ v této dávné lidské společnosti vznikala snaha o zmírnění či odstranění finančních následků způsobenými nahodilými událostmi. Nelze říci, ţe se jednalo o pojištění, jaké známe my v dnešní době, avšak jisté základy by se zde uţ daly nalézt. Dnešní pojištění by se dalo popsat jako druh obchodu s náhodou a strachem. Hodnota majetku jak právnických tak i fyzických osob můţe dosahovat vysoké částky a jeho poškození či úplná ztráta můţe znamenat pro majitele velké problémy se závaţnými následky. Pojištění nám má zajistit jistou finanční kompenzaci, která nám má pomoci s překonáním této situace.

12

1.2.1. Vymezení základních pojmů Pojištění Pojištění je vytváření finančních rezerv, které poté slouţí k úhradě škod vzniklých nahodilou událostí a jsou označeny jako pojistná událost. Pojistné Pojistné je cena za poskytnutou pojistnou ochranu. Pojistitel Pojistitel je právnická osoba s oprávněním provozovat pojištění. Jedná se o subjekt, kterému bylo uděleno povolení k pojišťovací činnosti jako je například pojistný makléř nebo se jedná o pojišťovnu. Pojistník Pojistník je osoba, která uzavřela pojistnou smlouvu s pojistitelem. Ve většině případů je pojistník také pojištěným. Pojištěný Pojištěný je osoba, na niţ je pojištění či odpovědnost za škodu vztahuje. Netýká se to však dětí, u kterých je pojistníkem rodič. Počátek pojištění Počátek pojištění vzniká prvním dnem od uzavření pojistné smlouvy. Po dohodě obou účastníků můţe vzniknout jiţ od uzavření pojistné smlouvy nebo také později. Škodná událost Škodná událost je událost, ze které vznikla škoda a mohla by také být důvodem vzniku práva na pojistné plnění. Pojistná událost Pojistná událost vzniká po potvrzení škodné události. Jedná se o nahodilou událost, ze které vyplývá pojišťovně povinnost poskytnout pojistné plnění. Ne kaţdá škodná událost je

13

pojistnou událostí. Pojistnou událostí nemůţe být nikdy například úmyslné jednání třetí osoby. Pojistná smlouva Pojistná smlouva je právní dokument. Obsahuje právní akt, díky němuţ vzniká smluvní pojištění právnických a fyzických osob. Pojistné plnění Pojistné plnění je náhrada za škodu od pojistitele dojde-li k pojistné události. Jedná se o jednorázovou částku. Pojistné nebezpečí Pojistné nebezpečí je moţná příčina vzniku pojistné události. Můţe je jednat o nebezpečí objektivní, coţ je přírodní ţivelné nebezpečí. Nebo o nebezpečí subjektivní, tedy vyvolaná lidmi ať uţ neúmyslně či úmyslně. Pojistná hodnota Pojistná hodnota je cena pojištěné věci, která určuje pojistnou částku v okamţiku uzavření pojistné smlouvy. Můţe být vyjádřena třemi způsoby: -

Cena nová (reprodukční)

částka, kterou je nutná vynaloţit na znovupořízení nebo výrobu nového předmětu stejného druhu, rozsahu a kvality nebo opravu do původního stavu. -

Cena časová

jedná se o cenu novou sníţenou o částku odpovídající stupni opotřebení nebo znehodnocení věci. Je také moţno přičtení zhodnocení věci získané modernizací či opravou. -

Cena dohodnutá

říká se jí také cena sjednaná a jde o cenu, která se blíţe specifikuje v pojistné smlouvě. Pojistná doba Pojistná doba je období, na kteréţe pojištění dohodnuto. Dojde-li během této doby k pojistné události, vznikne povinnost pojistitele plnit pojistné.

14

Příslušenství věci Příslušenstvím věci se rozumí věc, která patří vlastníkovi hlavní věci, a s ní mají být také trvale pouţívána. Bude-li tato věc zničena či ukradena hlavní věc tím neztrácí na hodnotě a není tedy znehodnocena. Součást věci Součástí věci se rozumí to, co k této věci patří a případným oddělením by věc mohla být znehodnocena. Znehodnocením je myšlena funkčnost věci, tedy věc by nemohla zcela plnit svůj účel. Přepojištění Přepojištění je situace, kdy horní hranice pojistného plnění je vyšší neţ skutečná hodnota pojistného majetku. Je-li maximální výše pojistného plnění určena například na 1.500.000,Kč, ale hodnota poškozeného majetku je 1.000.000,- Kč pojišťovnou bude vyplacen a pouze 1.000.000,- Kč. Pojistník v tomto případě platí příliš vysoké pojistné. Podpojištění Podpojištění je opak přepojištění. Jedná se tedy o situaci, kdy pojistná částka je v době pojistné události niţší neţ pojistná hodnota pojištěné věci. Likvidace pojistné události Jedná se činnosti spojené s vyřizováním pojistné události. Začíná zjištěním příčin a rozsahem škody a končí poskytnutím pojistného plnění. Likvidátor pojistné události Likvidátor pojistné události je osoba, která se zabývá likvidací pojistné události. Tedy přijímá a vyřizuje hlášení škod, uplatňování nároků na odškodné, shromaţďuje všechny potřebné dokumenty, osobní prohlídkou ověřuje škodu, určuje výši pojistného plnění na základě podmínek určených pojistnou smlouvou, připravuje podklady pro vyřízení plateb. Prolongace Prolongace u sjednaného pojištění znamená prodlouţení.

15

1.2.2. Pojistná rizika Pojistné riziko lze popsat jako moţnost vzniku události, která vede k odchýlení od předpokládaného cíle. Toto odchýlení můţe mít výsledek, jak pozitivní ve formě příznivějšího dopadu na výsledek neţ se čekalo, tak i negativní ve formě horšího výsledku neţ byl očekávaný. Pojišťovnictví by mělo pomáhat tato rizika a jejich dopady minimalizovat. Pojistné riziko je obvykle chápáno jako předmět (např. budova, automobil) či událost, které mohou zapříčinit škodu (např. povodně, poţár). Je však důleţité, ţe se za toto riziko dá povaţovat pouze takové riziko, na které je moţné sjednat pojistnou podmínku. Proces řízení rizika (neboli risk management) se zabývá utvářením souborů opatření a postupů jak tyto rizika eliminovat či jak omezit jejich dopady. Této proces zahrnuje prvotní seznámení s rizikem. Po zjištění se musí riziko řádně zhodnotit a vzhledem k tomu, ţe ne kaţdý subjekt si můţe s ohledem na finance a provozní moţnosti dovolit krýt všechna rizika musí si tedy rizika rozdělit. Domácnost například můţe jako nejcennější statek co má pojistit zdraví. Dále můţe pojistit odcizení nějakého statků jako je automobil či se můţe pojistit proti ţivelné katastrofě.

1.2.2.1. základní a dodatkové pojištění Dle pojistných rizik lze pojištění rozdělit na základní pojištění a dodatkové pojištění. Základní pojištění U základního pojištění vzniká nárok na pojistné plnění v případech, kdyţ byl majetek zničen či poškozen: -

poţárem

-

výbuchem

-

úderem blesku

Dodatkové pojištění U dodatkového pojištění vzniká nárok na pojistné plnění v případech, kdyţ byl majetek zničen či poškozen: -

povodní

-

záplavou

-

vichřicí

16

-

krupobitím

-

sesouváním půdy

-

zřícením skal nebo zemin

-

sesuvem nebo zřícením lavin

-

pádem letadla, stromů či stoţárů

-

tíhou sněhu či námrazy.

1.2.2.2. Interní a externí rizika Odhadce také můţe být poţádán, aby vytvořit odhad pojistného rizika. Nejlépe je rozdělit si zkoumání vyhodnocovaného objektu rozdělit na dvě části. Interní rizika Interní rizika jsou dle názvu rizika, která se nacházejí uvnitř posuzovaného objektu. Ort5 tvrdí, ţe mezi ně můţeme zařadit například: a) nefunkční bleskovod – zde můţe být rizikem například rozpadlá zemní tyč b) trhliny v nosném zdivu – rizikem mohou být rozpadlé základy, interakce sousedních objektů, porušené věnce aj. c) vadnou elektroinstalaci – největším rizikem jsou zde amatérské zásahy do elektroinstalace, které mohou skončit jako poţár, coţ je prokázáno i ze statistik d) vadný plynovod – riziko tvoří netěsnící potrubí, porucha na plynových spotřebičích či opět amatérské zásahy e) střešní konstrukce – rizikem je zde zatékání a následné porušení střešní konstrukce například rozšířením dřevokazných hub

Externí rizika Externí rizika jsou rizikové faktory působící pojistné riziko mimo pojištěný majetek. Ort6 tvrdí, ţe se mezi ně se řadí například: a) záplavové území – tato území představují pro pojišťovny obrovská rizika. Po zkušenostech z posledních let jsou v mnoha pojišťovnách vyloučeny z pojištění 5

Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 36. ISBN: 978-80-7265-101. 6 Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 37. ISBN: 978-80-7265-101.

17

b) letový koridor dopravních letadel – zde je rizikem pád letadla c) poškození sněhem – jedná se o riziko zejména v horských oblastech. Střešní konstrukce by zde měli být schopny odolat většímu zatíţení způsobenému sněhem d) sesuvné svahy a skály, padající kameny – toto riziko je především majetku, který se nachází ve svahu, kde hrozí sesuvy půdy a kamenů a následné poškození například střešní konstrukce

1.2.3. Systémy a druhy pojištění Pojištění se také samozřejmě dělí i dle druhu systému pojištění a to na veřejné a soukromé (komerční) pojištění. Veřejné pojištění Veřejné pojištění je povinné pojištění stanoveno zákonem. Má slouţit jako ochrana občanů. Zákon stanovuje velikost, obsah a podmínky, za kterých pojištění funguje. Je financováno ze státního rozpočtu ne od speciálních organizací, jako jsou například zdravotní pojišťovny. Jedná se tedy o zdravotní pojištění, sociální, důchodové a nemocenské pojištění a pojištění odpovědnosti zaměstnavatele za pracovní úrazy a nemoci z povolání.

Soukromé (komerční) pojištění Soukromé pojištění má obvykle dobrovolnou podobu. Velikost příspěvků se zde odvíjí od velikosti rizika. Zahrnuje také různé podoby produktů jako například ţivotní pojištění, majetkové pojištění, neţivotní pojištění osob, pojištění právní ochrany.

18

2. Oceňování při likvidaci pojistné události 2.1. Nahlášení škody Dalo by se říci, ţe likvidace pojistné události začíná ještě dříve, neţ se vůbec dokáţe, ţe se o ní jedná. Jak jiţ bylo vysvětleno v základních pojmech, ne kaţdé zničení či poškození majetku je pojistná událost. Vše začíná u pojištěného v momentu nahlášení škodné události pojišťovně (pojistiteli). Je velmi důleţité, aby pojištění s ohlášením nijak neotálel a vše oznámil bezodkladně. Je mnoho způsobů jak tuto událost oznámit. Můţe sepsat hlášení o škodě telefonicky pomocí operátora7, díky internetu můţe vyplnit on-line formulář nebo si ho můţe, vytisknou a zaslat do své pojišťovny a také můţe vše vyřídit osobně ve své pojišťovně. Není-li si pojištěný však úplně jist co vše bude potřebovat, je vhodné zavolat operátorovi a ten díky své zkušenosti poradí a sepíše všechny nutné údaje v dostatečném rozsahu. Všeobecně by měl pojištění u hlášení škody vědět8: -

číslo své pojistné smlouvy vztahující se k předmětu poškození

-

místo a datum vzniku škody

-

přibliţné popsání příčiny

-

jsou-li svědci, určitě zjistit jejich kontaktní údaje

-

dokumentaci ohledně pořízení a stáří majetku

-

určit předpokládanou výši škody.

Důleţité je, ale také vědět, ţe pojištěný by neměl, pokud tu není zbytí, likvidovat poškozené věci a vše by měl ponechat tak jak je do příchodu speciálně povolané osoby, která provede prohlídku. Je však jasné, ţe ne vţdy se můţe pouze čekat a nic nedělat. Například u staticky narušených budov je nutné zajištění, u zatopených objektů je potřeba odčerpávat vodu a vysušit objekt, u porušení střešní krytiny zabránit průtoku vody do konstrukce či zajištění uvolněných částí před pádem. V těchto případech je nejlepší udělat kompletní fotodokumentaci, která bude slouţit jako podklad pro řešení likvidace. Je-li zde podezření, ţe

7

Anon.Telefonické oznámení škody. www.slavia-pojistovna..cz [online]. 2012, [cit. 2012-04-06]. Dostupné z: http://www.slavia-pojistovna.cz/chci-nahlasit-skodu/telefonicke-oznameni-skody/ 8 Anon. Jak správně řešit škodu. www.koop.cz [online]. 2012, [cit. 2012-04-06]Dostupné z: http://www.koop.cz/reseni-skod/jak-spravne-resit-skodu/

19

došlo k trestnému činu jako například loupeţi či úmyslnému poţáru je nutné zavolat Policii ČR, která se bude účastnit vyšetřování. Nejčastějšími příčinami škodných událostí bývají: -

poţár

-

úder blesku

-

záplava

-

povodeň

-

výbuch

-

vichřice

-

sesunutí půdy či zeminy

-

lavina

-

krupobití

-

pád pod tíhou sněhu

-

zřícení stromů

Pojišťovna celou tuto situaci posoudí a uzná-li jí jako pojistnou událost bude jí přiřazeno evidenční číslo a bude zařazena do systému pojišťovny, ze kterého se dá kdykoli zjistit, v jakém stavu se šetření nachází. Pojistnou událost bude svěřena likvidátorovi, který bude pověřen určit výši pojistného plnění. Likvidátor škodu ověří prohlídkou. Tento postup se nazývá místní šetření. V této fázi zjišťuje rozsah škody, příčiny škody a navrhnout způsob jejího odstranění. Dalo by se s nadsázkou říci, ţe se jedná o práci hodné detektiva. Likvidátor vše sepisuje nezávisle na údajích z hlášení. Poté se sepíše protokol, kde jsou uvedeny poznatky likvidátora. Nutno však dodat, ţe likvidátor musí také postupovat dle pojistné smlouvy a příslušných pojistných podmínek. Má-li likvidátor všechny podklady, můţe přejít k stanovení výše pojistné události. V minulém roce (tedy v roce 2011) byl zaznamenán nárůst poţárů9. Velké mnoţství poţárů však bylo zaloţeno úmyslně lidmi s cílem řešení své těţké finanční situace. Je tedy velmi důleţité zde vypátrat, zda se skutečně jedná o pojistnou událost. Podíváme se tedy, co je vše nutné zjistit a prověřit u poţáru jako škodné události po nahlášení škody.

9

Anon. Rok 2011 byl pro pojišťovny druhý nejnákladnější v historii. www.opojisteni.cz [online]. 2011, [cit. 2012-04-06]. Dostupné z: http://www.opojisteni.cz/skody/prirodni-nebezpeci/rok-2011-byl-pro-pojistovnydruhy-nejnakladnejsi-v-historii/

20

Určení příčin vzniku poţárů mají na starost příslušníci Hasičského záchranného sboru ČR. Ti však úzce spolupracují s orgány činnými v trestním řízení a to především s policií ČR. Tuto spolupráci upravuje Dohoda o součinnosti příslušníků policie ČR a Hasičského záchranného sboru ČR při vyšetřování poţárů. U poţárů je důleţité zjistit situaci o všech podstatných okolnostech na místě před vznikem poţáru, zjištění ohniska poţárů společně s ohledáním poţářiště a stanovení moţné příčiny vzniku společně s jejím prověřením. Důleţité je si také ujasnit, jeho následky a jakou roli v této souvislosti sehrála činnost osob souvisejících s touto událostí. Vše je důleţité samozřejmě zaznamenávat a ukládat, protoţe se můţe jednat o důleţité důkazy mimo jiné k soudnímu řízení například se ţháři. Získání informací pro zjištění příčin vzniku jsou tři způsoby. Z ohledání poţářiště Právě na místě poţářiště se zjišťují poznatky o ohnisku poţáru, směru šíření poţáru, dají se zde vyčíst moţné důkazy příčiny poţáru a určení poškození konstrukce a zařízení. Tyto poznatky mohou vyplývat bezprostředně během ohledání dle materiálních změn. Jedná se například o příznaky zkratu na elektrickém vedení či neuzavřený vybírací otvor komínového tělesa. Těmto zjištěním se říká prvotní. Další zjištění mohou být odvozeny logicky od prvotních. Těmto zjištěním se říká, ţe jsou odvozené. Nebo můţe nastat situace, při které bude zjištěna nepřítomnost nějakého materiálu či jeho pouhých zbytků, které by se zde měly vyskytovat. Toto zjištění se nazývá negativní. Z dokumentace Dokumentace, díky které by mělo být moţno určit příčinu poţáru je také několik druhů. Jsou to dokumentace o údrţbě zařízení, dokumentace o revizích a údrţbě elektronické instalace a zařízení, dokumentace poţární ochrany, dokumentace o provozu technických zařízení, předpisy o poţární ochraně, interní předpisy a pokyny, návody k obsluze zařízení a mnoho dalších. Tyto dokumentace jsou také velmi důleţité pro pojišťovnu při likvidaci pojistné události. Je-li, například příčinou poţárů komín, který nebyl odborně v daném období zkontrolován, nemůţe být vyplaceno pojistné plnění.

21

Od svědků Jako ve všech soudních sporech jsou i u zjišťování příčin výpovědi svědků důleţitým důkazem. Jejich výslechy jsou brány jako důleţité poznatky. Příčin vzniku poţáru můţe být mnoho. Mezi časté příčiny se řadí: Poţáry úmyslně zaloţené Tyto poţáry jsou kategorizovány jako trestné činy. Je-li pachatelem zároveň i pojištěný jedná se o pojistný podvod a nemůţe být tedy provedeno pojistné plnění. Pachatel při tomto činu váţně ohroţuje také lidské ţivoty ať uţ pouze přihlíţejících osob či dokonce hasičů. Poţáry zapříčiněné nedbalostí Tyto poţáry bývají způsobené, kdyţ se například zanedbají bezpečnostní předpisy, nesprávným obsluhováním určité technologie, zaloţením ohně v přírodě, kde je velmi pravděpodobné, ţe se oheň můţe šířit díky větru či suché půdě. Nejčastějším způsobem vzniku poţáru z nedbalosti je však poţár z nedopalku cigarety či jiným způsobem ovlivněným díky kouření. Jako příklad můţe poslouţit nedávný ničivý poţár slovenského středověkého hradu Krasna Horka, kterou způsobil dle všech vyšetřování právě nedopalek cigarety, kterou zde kouřili děti ve věku 11 a 12 let. Tento případ nás přivádí k další moţné příčině. Poţáry, které způsobily děti Právě děti zakládají poţáry nejčastěji díky omylu, například kdyţ si hrají se zápalkami či zapalovači. Můţe se však stát, ţe zapálí oheň i pouze ve snaze na sebe upozornit. Poţáry od komínových těles U těchto poţárů je nutné pro stanovení pojistné hodnoty vědět, zda probíhala u poţárem poškozeného komínového tělesa pravidelná povinná kontrola od pověřené osoby. Není-li tomu tak pojišťovna není povinna tuto událost hradit. Poţáry zapříčiněné výbuchem Výbuch můţe být ovlivněn fyzikálními i chemickými procesy. K výbuchu můţe dojít například smícháním určitých látek.

22

Poţáry zapříčiněné technickou závadou Mezi nejčastější příčny poţáru se zde můţou řadit poškozené plynové spotřebiče či plynového potrubí. Poţáry, které se nevyšetřují Sem se řadí poţáry, které nezapříčinili větší škodu či poranění osob. Například se jedná o poţár popelnic. Z hlediska pojistitele je tedy velmi důleţité znát příčinu poţáru, aby mohla určit, zda se jedná o pojistnou událost a zda je vše v pořádku a můţe dle pojistné smlouvy vyplatit pojistné plnění

2.2. Stanovení výše pojistného plnění Výše pojistného plnění musí vycházet ze smluvního ujednání a výpočet je třeba provádět v souladu s Všeobecnými pojistnými podmínkami, popřípadě je třeba řídit se konkrétními podmínkami, jsou-li uvedeny v pojistné smlouvě a interními dokumenty pojišťovny. Je několik způsobů jak provést odstranění poškození nemovitého majetku.

2.2.1. Oprava Jedním z nich je oprava. Tento postup je moţný pouţít je-li konstrukce či pouze nějaký stavební díl narušen, ale pouze do té míry, ţe bude stačit opravit, doporučí pojistitel pojištěnému opravu. K tomuto doporučení přidá také výši nákladů, kterou bude muset pojištění vynaloţit na opravy a také určí přesný technologický postup jak tuto opravu provést. Na tento výpočet je pouţívá vzorec: VMU = NO + (C1 - C2) Zde platí: VMU – výše majetkové újmy NO

– náklady na opravu

23

C1

– cena věci před poškozením

C2

– cena věci po opravě

Při opravě můţe u poškozené věci dojít ke zvýšení nebo sníţení její hodnoty. Nikdy by však nemělo dojít k tomu, ţe by majetková újma přesáhla cenu věci před poškozením. Toto vyplývá ze čtyř níţe uvedených pravidel. 1. Věc má stejnou hodnotu po opravě jako před škodou. Náklady na opravu jsou potom rovny majetkové újmě. C1 = C2

C1 – C2 = 0

Zde platí: C1

- hodnota věci před poškozením

C2

- hodnota věci po opravě

Z toho tedy vyplývá: VMU = NO Zde platí: VMU - výše majetkové újmy NO

- náklady na opravu

2. Cena věci po opravě je niţší, neţ byla před poškozením z důsledku znehodnocení opravou. Zde by majetková újma měla být rovna nákladům na opravu, zvýšeným o zhodnocení. C1 > C2

C1 – C2 > 0

Zde platí: C1

- hodnota před poškozením

C2

- hodnota po opravě

NO

- náklady na opravu

24

Z toho tedy vyplývá: VMU = NO + (C1 – C2)

3. U věci stoupla po opravě hodnota a je tedy větší, neţ byla před poškozením. V tomto případě došlo k zhodnocení. Majetková újma se tedy rovná nákladům na opravu, zvýšeným o zhodnocení. C1 < C2

C1 – C2 < 0

Zde platí: C1

- hodnota před poškozením

C2

- hodnota po poškození

NO

- náklady na opravu

Z toho vyplývá: VMU = NO + (C1 - C2)

4. Náklady na opravu poškozené věci by byly vyšší, neţ její hodnota před poškozením. O této věci se říká, ţe je neopravitelná. Tento majetek můţe mít však v sobě tzv. pouţitelné zbytky. Můţe se jednat například o různé kovy, které se mohou prodat do sběren. V tomto případě se výše majetkové újmy bude rovnat nákladům na opravu, které budou sníţeny o hodnotu pouţitelných zbytků.

NO > C1 Zde platí: C1

- hodnota před poškozením

NO

- náklady na opravu

Z

- vyuţitelné zbytky 25

R

- náklady na jejich realizaci VMU = C1 – (Z – R)

2.2.2. Výměna dílu nebo konstrukce za shodný prvek Další způsob jak provést odstranění poškození nemovitého majetku je provést jeho výměnu. Tento způsob se realizuje v případě, je-li porušen natolik, ţe oprava by se vzhledem k nákladům nevyplatila. Není však příliš obvyklé, ţe by se vyměňoval poškozený prvek, za shodný.

2.2.3. Výměna dílu nebo konstrukce za prvek modernější nebo s lepšími uţitnými vlastnostmi Toto je více pouţívána metoda, jde-li o výměnu dílu nebo konstrukce. Tuto metodu také odhadci doporučují jako správné řešení a v kalkulaci pojistného plnění jsou povinni vypočítat a zohlednit také případné technické zhodnocení. Je však nutné podotknout, ţe technické zhodnocení není pojišťovna povinna hradit. Výše náhrady musí být ve výši nutné k uvedení majetku do původního stavu před poškozením. Rozdíl mezi náklady na uvedení do teoretického původního stavu a skutečnými náklady na provedení opravy musí uhradit sám pojištěný. Tato metoda se můţe pouţít například, je-li poškozeno zařízení jako jsou kamna na uhlí. Je jasné, ţe v dnešní době je tento druh topení nepraktický a zastaralý. Odhadce by tedy měl navrhnout v rámci rekonstrukce nějaké modernější vybavení jako je ústřední topení s plynovým kotlem.

2.2.4. Zvláštní plnění Do výše pojistného plnění je také nutné započítat tzv. zvláštní plnění, které dle Všeobecných pojistných podmínek rozumí právo na náhradu nákladů, které byly vynaloţeny při snaze odvrátit či pouze zmírnit následky pojistné události. Toto plnění můţe být poskytnuto i v případě, kdy se nepodařilo škodě zabránit, a provedená ochrana majetku provedená z těchto nákladů selhala.

26

Podle Orta10 se náklady na zvláštní plnění dělí: Náklady vynaloţené před pojistnou událostí Příkladem zde můţe být, ţe majiteli rodinného domku v záplavovém území bude oznámen hrozící vzestup vody. Jeho majetek se tedy ocitne v ohroţení. Za své náklady bude tedy chtít nakoupit pytle s pískem a tím zabránit vodě, aby poškodila jeho majetek. Náklady vynaloţené za trvání pojistné události Zde se můţe jednat o náklady, které majitel musí vynaloţit například při zaplavení sklepa vodou. Je jasné, ţe nebude čekat na příjezd odhadce nebo jiné pověřené osoby. Hned začne čerpat vodu ze sklepa čerpadlem a později se bude snaţit tuto místnost i vysušit. Náklady vynaloţené po pojistné události Toto jsou náklady, které byly vynaloţeny za účelem zmírnění následků škody či zabránit prohloubení poškození. Můţe se jednat například o snahu odstranit kamení a odbahnění majetku po sesuvu půdy.

2.3. Stanovení výše pojistného plnění – Kooperativa Pojišťovny stanovují výši pojistného plnění především pomocí rozpočtů. Jako příklad tohoto výpočtu zde budou pouţity metody pojišťovny Kooperativa, člena skupiny Vienna Insurance Group11:

2.3.1. výpočet vlastním rozpočtem Pojišťovna vypracovává svůj vlastní rozpočet s ohledem na místní šetření. Jde tedy o vyčíslení sumy, která má pomoci odstranit následky a pojištěný majetek dát do stavu před škodou. Pro tyto účely pouţívá pojišťovna Kooperativa software, do kterého se zadají poloţky potřebné pro uvedení majetku do původního stavu, objem potřebného materiálu a 10

Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 41. ISBN: 978-80-7265-101. 11

Anon. Jak správně řešit škodu. www.koop.cz [online]. 2012, [cit. 2012-04-06]Dostupné z: http://www.koop.cz/reseni-skod/jak-spravne-resit-skodu/

27

prací. Software tyto údaje vyhodnotí a vyhotoví rozpočet, který slouţí jako podklad likvidátorovi k určení konečné výše pojistného plnění.

2.3.2. na základě předloţených dokladů o provedení platby za práce na odstranění dodavatelsky firmou V tomto způsobu vyčíslení pojistného plnění rozpočet nevypracovává jen pojišťovna. Zde předává likvidátorovi návrh na provedení opravy také klient. Úkolem likvidátora je zde určit zda je rozpočet správný a zobrazuje odpovídající výši kalkulovaných nákladů. K posouzení mu slouţí vypracovaný rozpočet pojišťovnou. Likvidátor musí brát také v úvahu náklady na zmírnění následků škod, zajištění objektu a opravy, které bylo nutno provést ihned po škodě. Likvidátor poté podle pojistné smlouvy a pojistných podmínek určí, zda je moţné vyplatit pojistné plnění.

2.4. Výplata pojistného plnění Poslední částí likvidace pojistné události je výplata pojistného plnění. Ještě před skutečnou platbou této výplaty je pojištění informován dopisem, ţe likvidace jeho pojistné události byla skončena a je mu oznámen závěr pojišťovny společně s konečnou částkou pojistného plnění a způsobem jeho obdrţení. Od tohoto okamţiku počíná běţet lhůta splatnosti pojistného plnění, která činní 15 dní. Jak chce pojištěný tuto platbu obdrţet je čistě na jeho úsudku. Má moţnost vybrat si ze zaslání peněz poštovní poukázkou na uvedenou adresu či bezhotovostním bankovním převodem. Pojistitel má však právo pojistné plnění z pojistné smlouvy odmítnout. Můţe tak učinit například kdyţ pojištění uvede při uplatňování práva na plnění vědomě nepravdivé či skreslené údaje, týkající se rozsahu pojistné události. Dále můţe také pojistné plnění z pojistné smlouvy odmítnout v případě, zjistí-li, ţe pojištěný některé věci záměrně zamlčí.

28

2.5. Pojištění v roce 2011 Rok 2011 nebyl pro pojišťovny vůbec příznivý12. Pojistné ztráty způsobené ţivelnými katastrofami byly v roce 2011 druhé nejvyšší v historii. Celková ztráta, způsobena přírodními katastrofami a lidmi, dle jejich průzkumu dosáhla v roce 2011 neuvěřitelných 108 miliard dolarů. První příčku tak udrţel rok 2005, kdy byly pojistné ztráty vyčísleny na 123 miliard dolarů. Tuto ohromnou částku způsobily především škody vzniklé během hurikánů Katrina, Rita a Wilma. Ekonomické škody dosáhly 350 miliard dolarů, které byly ovšem také zapříčiněny přírodními katastrofami. Jak jiţ bylo zmíněno, v roce 2011 byl v České republice zaznamenán nárůst úmyslně zapálených domů a aut. Lidé se tímto způsobem snaţili řešit svou těţkou finanční situaci. Porovná-li se tento údaj s loňským rokem, jedná se aţ o dvě stě poţárů více. Nejčastěji byly zaznamenány poţáry rodinných domů a aut. Je však vhodné říci, ţe se tento problém nevyskytl jen v České republice, ale jedná se o celosvětový trend. Dle analýzy, kterou prováděla společnost Generali PPF Holding13 je nejčastější pojistnou událostí poţár (45 % ze všech případů), dále povodně (16 %) a pojištění zákonné odpovědnosti z provozu motorových vozidel (16%). Ztráty pojišťoven z významných katastrof v roce 201114 – srovnání s rokem 2010 (v mld. USD) Rok 2010

Rok 2011

1. čtvrtletí

14,235

54

2. čtvrtletí

6,28

20

3. čtvrtletí

5,675

6

4. čtvrtletí

3

15

celkem

29,19

95

12

Anon. Rok 2011 byl pro pojišťovny druhý nejnákladnější v historii. www.opojisteni.cz [online]. 2011, [cit. 2012-04-06]. Dostupné z: http://www.opojisteni.cz/skody/prirodni-nebezpeci/rok-2011-byl-pro-pojistovnydruhy-nejnakladnejsi-v-historii 13 Generali PPF Holding - jedna z největších investičních a finančních skupin ve střední a východní Evropě 14 Anon.Ztráty pojišťoven z významných katastrof v roce 2011. www.opojisteni.cz [online]. 2011, [cit. 2012-0406]. Dostupné z: http://www.opojisteni.cz/skody/ztraty-pojistoven-z-vyznamnych-katastrof-v-roce-2011/

29

2.6. Příklad likvidace Byla nahlášena totální škoda na budově, jejíţ reprodukční cena činila k datu poškození 5 400 000,- Kč. Její přiměřené opotřebení před poškozením bylo určeno jako 30 %, coţ je 1 620 000,- Kč. Náklady na opravu této budovy byly vyčísleny na 4000000,- Kč. Vzhledem k výši nákladů na opravu se dá tato budova označit jako neopravitelná a je zde moţno vyčíslit moţné tzv. pouţitelné zbytky. Jejich hodnota byla stanovena na 80 000,- Kč. Jak jiţ bylo psáno v kapitole, kde jsou rozebrány moţnosti opravy, pouţijeme k výpočtu výše majetkové újmy vzoreček VMU = C1 – (Z - R). C1 = hodnota před poškozením

3 780 000,- Kč

(Z – R) = cena vyuţitelných zbytků po odpočtu nákladů na jejich získání VMU =výše majetkové újmy (3 780 000 – 80 000)

80 000,- Kč 3 700 000,- Kč

Výše majetkové újmy se v tomto ocenění likvidace pojistné události tedy rovná: 3 700 000,- Kč.

30

Závěr Bakalářská práce se v teoretické části zabývala problematikou oceňování majetku, pojišťovnictví a oceňování při likvidací pojistné události. U tohoto tématu se autorka zaměřila především na škody způsobené poţárem. U tohoto druhu škodné události vzniká velké mnoţství pojistných podvodů a je tedy pro likvidátora pojistných událostí velmi důleţité znát příčinu vzniku, aby ji mohl přehodnotit jako pojistnou událost. K pojistným podvodům však dochází i nejen u škod způsobených poţárem, na coţ měla dozajista svůj podíl i finanční krize, která zasáhla téměř celý svět. Lidé si v těchto trestných činech našli moţný rychlý zdroj peněz, coţ samozřejmě ve většině případů pachatelům, díky dobře odvedené práci likvidátora, nevyjde. Autorka zde také popsala způsoby ocenění likvidace pojistné události společnosti Kooperativa, člen skupiny Vienna Insurance Group. Problematika oceňování při likvidaci pojistných událostí byl pro autorku velmi zajímavá, ať uţ z důvodu práce podobající se „detektivní činnosti“, či různorodostí této práce. Kaţdé ocenění likvidace pojistné události potřebuje nezaujatý, individuální a objektivní přístup k vyřešení. Jedná se tedy o zajisté zajímavý obor, který se neřadí do skupiny prací, která se můţe časem pro člověka, který ji vykonává, jevit jako rutinní. Autorka by se i z těchto důvodů chtěla vrátit k této tématice v diplomové práci, kde by chtěla zajít hlouběji do problematiky likvidací pojistných událostí. Zajímavým zaměřením by zde mohlo být, dle autorky, například nedostatečné věnování pozornosti morálnímu opotřebení majetku ze strany pojišťoven.

31

B. Analytická část 3. Analýza realitního trhu – Městská část Praha 13

32

3.1. Popis městské části Praha 13 Tato městská část leţí v jihozápadní části hlavního města. Leţí na vyvýšenině mezi Prokopským, Motolským a Dalejským údolím. Její rozloha činí 1323 hektarů a nachází se zde téměř 58 tisíc obyvatel. Dopravní obsluţnost zde zajišťuje především trasa metra (konkrétně linka B). Na jejím území se nachází vyústění dálnice D5 ve směru na Plzeň dále do Německa. I přes ne velkou vzdálenost od letiště Praha-Ruzyně není tato část Prahy celoročně poznamenaná leteckou dopravou. Pouze v době, kdy probíhá údrţba či opravy na hlavní vzletové dráze jsou lety odkloněny právě nad Prahu 13. Další, a určitě důleţitější stavbou v blízkém okolí, je Fakultní nemocnice Motol, která je známá pro svou kvalitní a precizní zdravotní péči. Nachází se zde také nákupní centrum Galerie Butovice, které nabízí sluţby a produkty aţ 100 obchodů. V blízkosti se nachází nákupní centrum Avion Shopping Park, Metropole Zličín a obchodní dům Globus. Je zde i dobré zastoupení vzdělávacích institucí. Nachází se zde základní, střední ale i vysoké školy. Dále tu jsou také dvě pobočky Městské knihovny. Zajímavostí je, ţe zde také začíná cyklostezka Praha-Vídeň. Vzhledem ke klidnější povaze okolí, neţ je v centru Prahy, je městská část Praha 13 vyhledávaným útočištěm především pro rodiny s dětmi. Ty se zde mohou účastnit kulturních akcí jako je například Koncert pro park, Třebonické hry, či vánoční soutěţ Běh za jeţíškem. Najde se zde i sportovní vyţití. Nachází se zde fotbalový oddíl, atletický oddíl, tenisová škola, hokejbalový tým, speciální dráhy na kolečkové bruslení, minigolf, zimní hala na bruslení a moţnost rybaření. Velké plus je zde i Centrální park, kde se nachází hned několik dětských hřišť, dvě hřiště s umělou trávou, minigolf a také budova svolně přístupným sociálním zařízením. Své vyţití zde však najdou i senioři. Fungují zde kluby seniorů a nachází se zde dům pro seniory Lukáš s pečovatelskou sluţbou či sluţbou denní stacionář. Skládá se z pěti ucelených lokalit, jimiţ jsou Stodůlky, Luţiny, Nové Butovice, Velká Ohrada a Třebonice. Stodůlky byly dříve typické zástavbou s typickými vesnickými prvky. Po té však do ní však byly vestavěny rodinné a vícepodlaţní domy. Luţiny uţ však tvoří panelová zástavba bez historických budov. Nové Butovice jsou také tvořeny panelovou zástavbou. Najdou se mezi nimi však i budovy administrativní. Velká Ohrada je poněkud oddělená od předešlých lokalit. Najdou se zde rodinné domky, ale i panelové se zelenými dvorci. Výhodou

33

zde je sousedství s Prokopským a Dílenským údolím. Třebonice jsou venkovského charakteru. Není zde panelová zástavba.

3.2. Pozemky Proluky Proluky se v městské části Praha 13 v nabídce nevyskytují. Stavební pozemky Stavební pozemky určené pro zástavbu jsou zde ve většině případů zařízeny inţenýrskými sítěmi. Jejich ceny se pohybují přibliţně v rozmezí 8000 – 9700 Kč/m2.

3.3. Budovy Byty Poptávka po bydlení v bytech se v této městské části zvýšila díky projektu Západní město, jinak přezdívanému Britská čtvrť. Tento projekt se dělí na čtyři etapy. Nyní jsou v prodeji byty jiţ III. etapy. Ačkoli má být tato etapa dokončena aţ v roce 2013 je jiţ prodaných přes polovina bytů.. V okolí Britské čtvrti byly také současně s bytovými domy postaveny administrativní budovy, které mohou být časem zdrojem práce pro její obyvatele. V budoucnu lze předpokládat další nárůst nabídky bytů a to díky zahájení prodeje IV. etapy projektu Britské čtvrti. Prodej nových bytů se pohybuje přibliţně okolo: Typ bytu

Cena od – do (v Kč)

1 + kk

1 600 000 – 2 700 000

2 + kk

2 850 000 – 3 900 000

3 + kk

4 000 000 – 5 400 000

4 + kk

5 900 000 – 6 700 000

34

Prodej starých bytů se pohybuje přibliţně okolo: Typ bytu

Cena od – do (v Kč)

1 + kk

1 400 000 – 1 900 000

2 + kk

1 800 000 – 2 100 000

3 + kk

2 000 000 – 3 300 000

4 + kk

3 300 000 – 4 000 000

Rodinné domy V okolí Stodůlek a Třebonic se nachází větší mnoţství starších rodinných domků. Hlavní nabídku zde však tvoří především novější domy, či rodinné domy po rekonstrukci. Cena nově postavených rodinných domů se zde pohybuje v rozmezí 9 000 000,- aţ 12 000 000,- Kč. Starší rodinné domy se pohybují v rozmezí 6 000 000,- aţ 10 000 000,- Kč. Cena se zde odlišuje nejvíce blízkostí metra či jiných dopravních spojů. V posledních letech je oblíbeným trendem opustit centrum města a přestěhovat se do okrajových částí Prahy či do jejího blízkého okolí. Bytové domy Tento druh objektů se v nabídce téměř neobjevuje. Objekty pro individuální rekreaci Objekty jako chaty, chalupy a podobné stavby určené rekreaci se zde v nabídce neobjevují. Administrativní budovy Administrativní budovy se zde v nabídce prakticky neobjevují. Administrativní budovy se zde objevují spíše v souvislosti s pronájmem menších prostor, především v podobě kanceláří či prodejních prostor. Průmyslové objekty Průmyslové objekty k prodeji se v této městské části téměř v nabídce nevyskytují.

35

3.4. Nájmy Byty Nejvyšší poptávku zde zaznamenávají byty o velikosti 3 + kk. Oblíbené jsou však i byty menší a to především pro mladé páry, které zde hledají své první samostatné bydlení. Nové byty se pronajímají přibliţně okolo: Typ bytu

Cena od – do (v Kč, za měsíc)

1 + kk

9 000 – 10 000

2 + kk

10 000 – 12 000

3 + kk

12 000 – 18 000

4 + kk

20 000 – 25 000

Starší byty se pronajímají přibliţně okolo: Typ bytu

Cena od – do (v Kč, za měsíc)

1 + kk

6 500 – 9 000

2 + kk

8 500 – 10 500

3 + kk

10 000 – 12 000

Prodejní prostory Jedná se zde především o prostory v přízemí cihlových budov. Ceny se pohybují v relaci 190,aţ 300,- Kč za m2/měsíc Kanceláře Kancelářské prostory se zde vyskytují především v budovách v ulici Bucharova a v okolí Britských čtvrtí Západního města. Celkově se kancelářské prostory v městské části Praha 13 pohybují v relaci180,- aţ 320,- Kč za m2/měsíc.

36

Průmyslové objekty V současné době se objevují na realitním trhu pouze sklady v ulici Za Mototechnou, které se pohybují okolo 212,- Kč za m2/měsíc a sklady v ulici Bavorská, které se pohybují v realaci 56,- Kč za m2/ měsíc.

3.5. Celkový marketingový výhled Praha je, jako hlavní město České republiky, velmi oblíbené místo pro kulturní ţivot i pro bydlení. V současné době se však uchytil trend stěhování z měst do méně hektických míst, kde si lidé rádi odpočinou. V posledních letech si lidé oblíbili ţivot v okolních obcích či městech Prahy 13, jako jsou Chýně či Hostivice. Praha 13 tím však neztratila na atraktivitě. Výhledově se dá předpokládat, ţe se bude tato městská část neustále vyvíjet. V okolí stanice metra Stodůlky roste komplex Britských čtvrtí společně s obrovskými administračními budovami. Zde se dá očekávat velký nárůst obyvatelstva. Jak jiţ bylo řečeno, v prodeji je zde jiţ III. etapa výstavby z celkových čtyř. Vzhledem k tomu, ţe se jiţ okolí metra stanice Hůrka stalo oblíbeným domovem pro především obyvatele s ruskou národností, dá se předpokládat, ţe i v Britských čtvrtích se tato klientela nebude příliš lišit. Specifickým územím městské části Praha 13 jsou Třebonice. Tato lokalita se dá charakterizovat spíše jako lokalita vesnického charakteru. Obyvatelstvo je zde tvořeno především tzv. starousedlíky a není tu tedy příliš rozvinut realitní trh. V nabídce se vyskytují pouze ojediněle pozemky či rodinné domy. Jejich cena, se však vzhledem k horší dopravní dostupnosti neţ je ve zbytku městské části Praha 13, pohybuje v niţších částech cenového pásma prodejnosti. Důleţitou stavbou je v této městské části zajisté metro, které umoţnilo rychlé spojení s centrem Prahy. Díky této stavbě se stala Praha 13 dostupnější pro mnoho lidí a získala díky ní na popularitě. Spojuje tak centrum Prahy, kde mají mnozí lidé práci, s oproti hektickému centru, klidnějším prostředí domova. Právě v okolí stanic metra se nacházejí nejatraktivnější moţnosti bydlení. V posledních měsících se zde objevil i plán na realizaci lanovky, která by měla spojit Nové Butovice a Barrandov, který spadá pod městskou část Prahy 5. Toto propojení by ulehčilo dopravu na Barrandov, který je dostupný pouze přes autobusové spoje. Lanovka by měla být v rámci městské hromadné dopravy a očekává se, ţe by byla pouţívaná jako spojení na metro. 37

C. Praktická část 4. Trţní ocenění rodinného domu

Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 57 K Brance 44 155 00 Praha 5 - Stodůlky

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 4. dubna 2012

38

Obsah Úvodní list ………………………………………………………………………. 38 Obsah……………………………………………………………………………. 39 Průvodní dopis…………………………………………………………… ……... 40 Popisné informace……………………………………………………………….. 41 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití…………………………………..………45 Ocenění…………………………………………………………………… ……... 45 Závěr……………………………………………………………………………... 56 Omezující podmínky a předpoklady……………………………………………... 58 Osvědčení………………………………………………………………… ……... 60 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí…………………………………………………….. 61 Snímek z katastrální mapy………………………………………………………. 64 Fotodokumentace objektu………………………………………………………... 65

39

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

4. dubna 2012

Oznamujeme Vám, ţe bylo námi dokončeno trţní ocenění tohoto majetku:

Rodinný dům

Nacházející se na adrese

K Brance 44 , 155 00 Praha 5 – Stodůlky, Česká Republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracovaná k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 4. dubnu 2012 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro nabídku k prodeji na volném trhu. Zpracovatelům zprávy není známo nic o skutečnosti, ţe by zpráva měla slouţit k jiným účelům jako např. podklad pro jednání o zajištění úvěru nebo pro jiný nespecifikovaný účel. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by probíhala směna majetku mezi prodávajícím a kupujícím v den ocenění dobrovolně s tím, ţe obě strany mají přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a zároveň je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

40

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělen zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu tyto faktory: Polohu, velikost, tvar a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost všech stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejlepší moţné vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v blízkém okolí i celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z případného pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 44 se nachází v městské části Praha 13, která se nachází na vyvýšenině mezi Prokopským, Motolským a Dalejským údolím. Jedná se o lokalitu, kde je předpokládaný rozvoj realitního trhu, díky výstavbě Britských čtvrtí v projektu Západní město. Je zde velmi kvalitní dopravní obsluţnost, která je zajištěna

41

v rámci MHD, především však trasou metra (konkrétně linky B), která je vzdálena cca 2 min pěší chůze od objektu. Nachází se zde také vyústění dálnice D5 ve směru na Plzeň a dále do Německa. V blízké vzdálenosti objektu se nachází základní škola, kostel, zdravotní centrum, přírodní park a základní síť obchodů a sluţeb. V blízkosti je zde také mnoho moţností sportovních aktivit. Moţnosti parkování jsou dobré. K dispozici je zde stání hned u domu. Výhledový horizont se dá hodnotit jako průměrný.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinným domem. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2005. Na pozemku kde nyní spojí, byla v roce 2004 provedena demolice rodinného domu, který byl z důvodu statické nestability strţen. Objekt byl navrţen tak, aby kopíroval hranice zdemolovaného objektu, který se nacházel v místě památkové rezervace lidové architektury. Pozemek Pozemek je mírně svaţitý od severu k jihu a leţí v centrální části staré zástavby. Sousední objekty ze západu i východu leţí na hranici pozemku. Oceňovaný rodinný dům také kopíruje hranice pozemku. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě, kromě plynové přípojky. Vedlejší stavby a venkovní úpravy U oceňovaného majetku se vedlejší stavby nevyskytují. Venkovní úpravy: Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy:

42

1. Přípojka vody ze svařovaného plastu napojena na vodovodní řad v ulici K Brance, včetně vodoměrné šachty 2. Kanalizační splašková přípojka z kameninových trub hrdlových napojena na kanalizační řad v ulici K Brance, včetně revizní šachty 3. kanalizační dešťová přípojka z kameninových trub hrdlových napojena na kanalizační řad v ulici K Brance, včetně revizní šachty 4. Přípojka elektro při 180 W vedena z rozvaděče RE v oplocení parcely, pokračuje přes bytový rozvaděč RB a je ukončen na vývodech pro svítidla v zásuvkách a na spotřebičích 5. zpevněné plochy: nádvoří i venkovní schodiště vydláţděno cihelnou pálenou dlaţbou, stání pro auto s povrchem štěrkovým 6. kované zábradlí u schodišť 7. ohradní stěna se vstupními dřevěnými vrátky. Jedná se o stávající kamennou stěnu, která byla opravena. 8. Vrata s elektrickým pohonem Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Trvalé porosty S ohledem na provedení vydláţdění celého dvorku betonovou zámkovou dlaţbou zde tvoří trvalé porosty pouze jeden okrasný strom.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Dům je rozdělen na západní a východní část spojené vstupní partií ze dvora. Jedná se o dvoupodlaţní budovu s přízemím a obytným podkrovím. Hlavní vstup do domu je orientován ze dvora na severní straně spojovacího křídla. Za závětřím se vstupní prosklenou stěnou je chodba ústící do obývacího pokoje, pracovny, koupelny a východního křídla domu, které je svou podlahou o 0,5 m výše neţ vstup. Obývací pokoj je zastropen pouze z jedné poloviny, v druhé je proveden průhled do krovu. Ve východním křídle je umístěna kuchyně s jídelním koutem, technická místnost a WC. Podkroví je přístupné po jednoramenném schodišti, které ústí do ochozu. Z ochozu je vstup do tří loţnic, dvou koupelen, a šatny. Ve východní část domu je umístěno skládací schodiště do nevyuţívaného půdního prostoru, ze kterého je

43

moţný výstup na střechu. Štíty východního a západního křídla jsou orientovány na jih a sever. Vrchol spojovací části se táhne od západu k východu. Vrchol východní části domu je o cca 2,0 m výše neţ vrchol západní a jiţní časti. Dvůr se vstupem je na severní fasádě. Okna kuchyně, pokojů a loţnic jsou na jih. Střešní vikýř se nachází na západní straně objektu. Dům je postaven na hranici pozemku, na severní straně pozemku je umístěna ohradní stěna se vstupními vrátky. Jedná se o stávající kamennou stěnu, která byla opravena. Celkově stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se zde nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení a nemá více jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Objekt je zaloţen na betonových pasech uzavřených betonovou podkladní deskou. Pasy jsou provedeny z betonu prokládaného kamenivem. Obvodové stěny a podkrovní nadezdívka jsou provedeny z cihelných bloků, spojované na termoizolační maltu. Vnitřní nosná stěna z bloků Porotherm 30 P+D. Pro odkouření krbu byl postaven komín systému Schiedel s jedním průduchem. Strop nad obývacím pokojem je proveden jen do půlky místnosti. Vnitřní omítky jsou jádrové se štukovou povrchovou úpravou. Fasáda obvodových stěn ze zateplovacího systému s tenkovrstvou omítkou. Schodišťová severní stěna obloţena keramickým obkladem nebo kamenem. Krov střech je sedlový, v západní ploše střechy je proveden pultový vikýř. Krov byl proveden klasickou vaznicovou soustavou. Střešní pláště tvoří betonová krytina Bramac červené krytiny. Venkovní parapety, oplechování střechy a boky vikýřů byly vyrobeny z měděného plechu. Na stěnách koupelen a WC byly provedeny obklady z bělninových obkladaček. V místnostech je keramická dlaţba, dlaţba je také v místě krbu. Ostatní místnosti jsou opatřeny kobercem, dřevěnými vlysy nebo laminátovou krytinou. Betonové stupně schodiště kryty dřevěným obkladem stupnic a podstupnic. Nádvoří je vydláţděno betonovou zámkovou dlaţbou. Omítky místností jsou vymalovány Primalexem. Okna jsou dřevěná EURO s izolačním dvojsklem. Vnitřní parapety jsou dřevěné. Vnitřní dveře jsou dřevěné v obloţkových zárubních. Ve stropě nad podkrovím východní části je osazeno půdní schodiště. Materiál vnitřní kanalizace je Novodur, vnější kanalizace PVC pro uloţení do země. Vodovodní přípojka je vedena přes plastovou vodoměrnou šachtu, kde je osazena vodoměrná souprava do suterénu domu. Materiál vodovodního potrubí je svařovaný plast, potrubí je také tepelně izolováno. Zdrojem teplé vody jsou dva el. bojlery. El.rozvod začíná v elektroměrovém rozváděči RE v oplocení parcely, pokračuje přes bytový rozváděč

44

RB a je ukončen na vývodech pro svítidla, v zásuvkách a na spotřebičích. Součástí objektu je i hromosvod. Slaboproudá část spočívá v instalaci domácího telefonu. Dům je vytápěn dvojtrubkovým teplovodním systémem, napojeným na elektrický kotel v přízemí. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Toto vyuţití musí splňovat veškeré právní předpisy. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Oceňovaný majetek byl postaven v roce 2005 a nachází se ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. .Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě toho, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod Indikace trţní hodnoty bývá stanovena pouţitím tří mezinárodně pouţívaných a uznávaných metod ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda slouţí k analýze trţních cen, za které byly v poslední době nabízeny nebo prodávány podobné typy majetku. Byly provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují veškeré případné rozdíly. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví

45

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţily kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Porovnali jsme zde tři pozemky nabízené k prodeji v poslední době v porovnatelných lokalitách pro stanovení trţní hodnoty související s oceněním rodinného domu. Provedli jsme zde korekci indikované trţní ceny, která zohlednila veškeré rozdíly. Při porovnání pozemku byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalitám, tvar pozemku, velikost pozemku, dopravní dostupnost, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 2 224 000,- Kč

Tabulka I - Pozemek Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

stavební

stavební

stavební

parcela

parcela

parcela

Stodůlky

Stodůlky

Stodůlky

Stodůlky

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 5

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

K Brance 44

Adresa pozemku Katastrální území

46

B. Základní údaje pro porovnávání Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

5600000

7000000

3950000

238

490

583

300

X

11428,6

12006,9

13166,7

11.1.2012

10.2.2012

5.12.2011

1

1

1

11428,6

12006,9

13166,7

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

10285,7

10806,2

11850,0

Absolutní vl.

Absolutní vl.

Absolutní vl.

1

1

1

10285,7

10806,2

11850,0

Ne

Ne

Ne

1

1

1

10285,7

10806,2

11850,0

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

10285,7

10806,2

11850,0

Ano

Ano

Ano

1

1

1

10285,7

10806,2

11850,0

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

10285,7

10806,2

11850,0

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

10285,7

10806,2

11850,0

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaj Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vl.

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Zástavní právo smluvní

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota

47

Tvar pozemku

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

1

1

1

10285,7

10806,2

11850,0

Mírná

Mírná

Mírná

1

1

1

10285,7

10806,2

11850,0

Kompletní

Kompletní

Kompletní

0,9

0,9

0,9

8742,9

9185,2

10072,5

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

8742,9

9185,2

10072,5

Výborná

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1,1

8742,9

10103,8

11079,8

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

8742,9

10103,8

11079,8

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Upravená hodnota

8742,9

10103,8

11079,8

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

8742,9

10103,8

11079,8

Větší

Větší

Obdobná

0,9

0,9

1

7868,6

9093,4

11079,8

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Mírná

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Nekompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce

48

Upravená hodnota

7868,6

9093,4

11079,8

9347,2

7868,6

9093,4

11079,8

238

490

583

300

2224642,9

3855600,0

5301450,0

3323925,0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel Jednotková Poř. číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

hodnota v

trţní hodnota

Kč/m2 1

57

238

9347,2

2224642,9

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v městské části Praha 13 v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Skutečnost, ţe se jednalo o nabídky, byla zohledněna koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečnými prodejními cenami. Dále zde byly vzaty v úvahu skutečnosti jako datum transakce technický stav majetku, poloha, moţnosti parkování, vlastnická práva, apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 9 538 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedený pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

49

Tabulka II - Majetek jako celek Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo

Rodinný dům, Rodinný dům, Rodinný dům, Rodinný dům, Identifikace stavby

K Brance 44

Za Luţinami

Libešická

Kopanina

Umístění stavby

K Brance 44,

Za Luţinami

Libešická

Kopanina

Katastrální území

Stodůlky

Stodůlky

Stodůlky

Stodůlky

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 5

238

407

689

350

Cena za 1 m2 pozemku

9347,2

9347,2

9347,2

9347,2

Cena pozemku celkem

2224642,9

3804326,4

6440247,8

3271533,7

284

225

293

194

X

9 450 000,0

12 700 000,0

8 600 000,0

5 645 673,6

6 259 752,2

5 328 466,3

25 091,9

21 364,3

27 466,3

29.7.2011

10.2.20012

30.8.2011

1

1

1

25 091,88

21 364,34

27 466,32

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

22582,7

19227,9

24719,7

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Parcelní číslo

Obec Okres/obvod

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Rozloha pozemku

C. Základní údaj pro porovnávání Počet srovnavacách jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Spol. jmění m.

50

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

korekce upravená hodnota Vyuţití dle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

1

1

1

22582,7

19227,9

24719,7

Ne

Ne

Ne

1

1

1

22582,7

19227,9

24719,7

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

22582,7

19227,9

24719,7

Ano

Ano

Ano

1

1

1

22582,7

19227,9

24719,7

Zástavní právo smluvní

Korekce Upravená hodnota

Zástavní právo Nezjištěny

smluvní

Nezjištěny

1

1

1

22582,7

19227,9

24719,7

Výborná

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1,1

22582,7

21150,7

27191,7

Výborný

Výborný

Dobrý

1

1

1,05

22582,7

21150,7

28551,2

Výborná

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1,1

22582,7

23265,8

31406,4

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

22582,7

23265,8

31406,4

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

22582,7

23265,8

31406,4

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Dopravné dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

51

Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

22582,7

23265,8

31406,4

Bez

Bez

Bez

1

1

1

22582,7

23265,8

31406,4

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

22582,7

23265,8

31406,4

N/A

N/A

N/A

1

1

1

22582,7

23265,8

31406,4

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

22582,7

23265,8

31406,4

jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

22582,7

23265,8

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Bez

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota

31406,4

Výsledná porovnávací hodnota porovnávací hodnota 1 jednotky

25 751,61

porovnávací hodnota celkem

7 313 457,02

hodnota pozemku

2 224 642,93

celková porovnávací hodnota

9 538 099,95

22 582,69

23 265,77

31 406,36

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu

52

z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady a rezervy na renovace. Po odečtení těchto poloţek získáme čistý provozní příjem před zdaněním. Cena obvyklá je následně stanovena postupem přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech v porovnatelných lokalitách. Ve výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí ze studeného nájemného. Sluţby a energie jsou tedy nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelný majetek. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota majetku indikovaná příjmovou metodou je:

3 897 000,- Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Příjmová metoda Příjem z pronájmu

432 000

neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

10%

efektivní hrubý příjem

43 200 388 800

náklady na údrţbu

6 000

pojistné

5 479

daň z nemovitosti

1 150

pronájem cizích pozemků

0

marketing

0

ostatní provozní náklady

0

provozní náklady celkem

12 629

53

provozní příjem

376 171

rezervy na renovace

64 380

čistý provozní příjem

311 791

míra kapitalizace

8%

indikovaná hodnota

3 897 382

zaokrouhleno

3 897 000

Nákladová metoda U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového upořádání a kvality provedení. Od získané částky je nutné odečíst hodnotu odpovídající fyzickému opotřebení majetku a případným funkčním a ekonomickým nedostatkům. Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 8 424 000,- Kč

54

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. Nákladová metoda název

Rodinný dům, Praha 5 Stodůlky

číslo pozemku

57

nosná konstrukce

zděná

skutečné stáří

6 let

efektivní stáří

6 let

ekonomická ţivotnost

50 let

zastavěná plocha

148

počet podlaţí

1 nadzemní podlaţí + podkroví

celková zastavěná plocha

284

koeficient vyuţitelnost

0,85

celková podlahová plocha

241

celkový obestavěný prostor

1 056

jednotkové reprodukční náklady

5 992

reprodukční náklady celkem

6 328 539

fytické opotřebení

6%

5 948 827

funkční nedostatky

0%

5 948 827

ekonomické nedostatky 0%

5 948 827

Stavby a venkovní úpravy vedlejší stavby

0

venkovní úpravy

250 846

pozemek

2 224 643

indikovaná hodnota

8 424 316

zaokrouhleno

8 424 000

55

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 4. dubna 2012. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace Indikace (v Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Váha (v %)

9 538 000,00 3 897 000 8 424 000

65 20 15

Váţený průměr (v %) 6 199 700 779 400 1 263 600 8 242 700 8 242 700

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z toho důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodu rozhodující a je jí přisouzena váha 65 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v uvaţované lokaci spíše určen k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti nebo jeho rodiny. Vyskytují se zde však také podobné domy určené k pronájmu a proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty stanovena váha na 20 % Jelikoţ se jedná o novostavbu v lokalitě, kde se vyskytují volné stavební pozemky v ne příliš vysoké míře, byla indikace trţní hodnoty nákladovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty stanovena váha na 15 % Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 4. dubna 2012 reprezentována částkou:

= 8 242 700Kč

56

(slovy: osmmilionůdvěstěčtyřicetdvatisícsedmsetkorunčeských)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou zodpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného a budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutí sluţeb.

57

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY15 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebností, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace získané z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez pouţitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 15

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

58

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

59

OSVĚDČENÍ16 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 4. 4. 2012

..................................................... Pavla Smětáková

16

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

60

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Informace o stavbě Stavba:

č.p. 44

Část obce:

Stodůlky 490172

Číslo LV:

14674

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

rodinný dům

Katastrální území:

Stodůlky 755541

Na parcele:

57

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název

Adresa

Podíl

SJM Směták Pavel a Smětáková Věra

Směták Pavel

K Brance 44/3, Praha, Stodůlky (Praha 13), 155 00

Smětáková Věra

Kovářova 24/16, Praha, Stodůlky, 155 00

1.1. Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. 1.2. Omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní 61

1.3. Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 1.04.2012 14:36:01

2. Informace o parcele Parcelní číslo:

57

Výměra [m2]:

238

Katastrální území:

Stodůlky 755541

Číslo LV:

1537

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

BEROUN,0-3/21

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 44

62

2.1. Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název Adresa

Podíl

Směták Pavel K Brance 44/3, Praha, Stodůlky (Praha 13), 155 00

2.2. Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. 2.3. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. 2.4. Omezení vlastnického práva Typ

Zástavní právo smluvní

2.5. Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 1.04.2012 14:36:01

63

Snímek z katastrální mapy

64

Fotodokumentace

65

66

5. Trţní ocenění administrativní budovy Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Nemovitost vyuţívána k podnikatelským účelům č.p. 2512

ROTHLEHNER pracovní plošiny s.r.o. Mezi úvozy 2512/2 193 00 Praha 9 – Horní Počernice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 10. 4. 2012

67

Obsah Úvodní list ………………………………………………………………………. 67 Obsah……………………………………………………………………………. 68 Průvodní dopis…………………………………………………………… ……... 69 Popisné informace……………………………………………………………….. 71 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití…………………………………..…….. 72 Ocenění…………………………………………………………………… ……... 73 Závěr……………………………………………………………………………... 84 Omezující podmínky a předpoklady……………………………………………... 86 Osvědčení………………………………………………………………… ……... 88 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí…………………………………………………….. 89 Snímek z katastrální mapy………………………………………………………. 94 Fotodokumentace objektu………………………………………………………... 95

68

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

10. dubna 2012

Oznamujeme Vám, ţe bylo námi dokončeno trţní ocenění tohoto majetku:

Stavba pro administrativu

Nacházející se na adrese Mezi úvozy 2512/2, 193 00, Praha 9 – Horní Počernice, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byl a zpracovaná k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. dubnu 2012 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro nabídku k prodeji na volném trhu. Zpracovatelům zprávy není známo nic o skutečnosti, ţe by zpráva měla slouţit k jiným účelům jako např. podklad pro jednání o zajištění úvěru nebo pro jiný nespecifikovaný účel.

Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by probíhala směna majetku mezi prodávajícím a kupujícím v den ocenění dobrovolně s tím, ţe obě strany mají přiměřené

69

znalosti o všech podstatných skutečnostech a zároveň je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. dubna 2012) uţíván výhradně jako administrativní budova. Ţádný prostor oceňované u budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy.

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu tyto faktory: Polohu, velikost, tvar a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost všech stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejlepší moţné vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v blízkém okolí i celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z případného pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

70

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – stavba pro administrativu č.p. 2512/2 se nachází v městské části Praha 20. Sousedí se Správními obvody Praha 14, 19 a 21 a Středočeským krajem. Tato městská část má svou tradici v podnikatelských aktivitách a průmyslových areálech. Mezi největší podnikatelské subjekty zde patří firmy Ekologické a inţenýrské stavby, Linde – chladicí technika, Strojservis Iveco a námi oceňovaný Rothlehner.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle poskytnutých posudků je zde jedinou činností prodej moderních pracovnách plošin, servis a montáţ pracovních plošin na různé podvozky, sluţby spojené s pořízením a provozem plošin a pronájem pracovních plošin z vlastního servisního střediska. U budovy je zpřístupněno parkoviště. Historie Oceňovaná stavba zde byla postavena v roce 2003 a doposud neprošel ţádnou rekonstrukcí či modernizací. Pozemek Oceňovaný pozemek je sloţen ze 4 jednotlivých pozemkových parcel (p.č. 4027/4, p. č. 4036/52, p.č 4036/153 a p.č. 4036/166). Všechny čtyři parcely se nacházejí v katastrálním území Horní Počernice a dohromady tvoří jeden funkční celek. Pozemek číslo 4036/166 je z celé části zastavěn oceňovanou nemovitostí č.p. 2512. Pozemek je rovinný, má pravidelný tvar a je vybaven základními technickými rozvody. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Do venkovních úprav jsou zahrnuty přípojky a rozvody inţenýrských sítí, různé technologické rozvody, zpevněné plochy, oplocení areálu a komunikace. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.

71

Administrativní budova Předmětem ocenění je jediná budova. Budova byla postavena v roce 2003 a je umístěna na pozemku p. č. 4036/166 v katastrálním území Horní Počernice. Jedná se o nepodsklepený objekt. Objekt by se dal rozdělit do dvou částí. První část tvoří třípatrová budova, která obsahuje kanceláře a místnosti pro zaměstnance. Druhou část tvoří servisní hala. Základy tvoří patky pod hlavními sloupy a pasy. Svislé nosné konstrukce jsou navrţeny v kombinaci zděných stěn a ţelezobetonových sloupů. Hlavní nosná konstrukce servisní haly je ocelová a nosná konstrukce jejího pláště přizpůsobena systému Technický stav budovy je dobrý, odpovídající stáří a způsobu vyuţívání. Údrţba je prováděna dobře a pravidelně.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Toto vyuţití musí splňovat veškeré právní předpisy. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba pro administrativu a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné Oceňovaný majetek byl postaven v roce 2003 a nachází se ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Splňuje také podmínku kritéria maximální ziskovosti, jelikoţ je tento objekt slouţí vlastníkovi pro jeho vlastní potřebu. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění

72

Úvod Indikace trţní hodnoty bývá stanovena pouţitím tří mezinárodně pouţívaných a uznávaných metod ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda slouţí k analýze trţních cen, za které byly v poslední době nabízeny nebo prodávány podobné typy majetku. Byly provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují veškeré případné rozdíly. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţily kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Porovnali jsme zde tři pozemky nabízené k prodeji v poslední době v porovnatelných lokalitách pro stanovení trţní hodnoty. Provedli jsme zde korekci indikované trţní ceny, která zohlednila veškeré rozdíly. Při porovnání pozemku byly vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalitám, tvar pozemku, velikost pozemku, dopravní dostupnost, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinných domem indikovaná porovnávací metodou je: 23 239 000- Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

73

Tabulka I - Pozemek Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Mezi úvozy

stavební

stavební

stavební

2512/2

parcela

parcela

parcela

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Mezi úvozy Adresa pozemku

2512/2 Horní

Horní

Počernice

Počernice

Újezd nad Lesy

Počernice

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

x

27000000

22000000

21400000

6280

6875

5112

5500

x

3927,3

4303,6

3890,9

6.9.2011

10.8.2011

28.11.2011

1

1

1

3927,3

4303,6

3890,9

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

3534,5

3873,2

3501,8

Absolutní vl.

Absolutní vl.

Absolutní vl.

1

1

1

3534,5

3873,2

3501,8

Ne

Ne

Ne

1

1

1

3 534,5

3 873,2

3 501,8

Stavba pro

Stavba pro

Stavba pro

Stavba pro

admin.

admin.

admin.

admin.

Katastrální území

Horní

B. Základní údaje pro porovnávání Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaj Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vl.

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

74

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

3534,5

3873,2

3501,8

Ano

Ano

Ano

1

1

1

3534,5

3873,2

3501,8

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

3534,5

3873,2

3501,8

Výborná

Dobrá

Výborná

1

1,1

1

3534,5

3873,2

3501,8

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

3534,5

3873,2

3501,8

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

3534,5

3873,2

3501,8

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

3534,5

3873,2

3501,8

Ne

Ne

Ne

1

1

1

3534,5

3873,2

3501,8

Výborná

Dobrá

Dobrá

0,95

1

1

3357,8

3873,2

3501,8

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

3357,8

3873,2

3501,8

Zástavní právo Jiná právní omezení a závazky

smluvní

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Ne

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota

75

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Upravená hodnota

3357,8

3873,2

3501,8

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

3357,8

3873,2

3501,8

Obdobná

Menší

Menší

1

1,05

1,05

3357,8

4066,9

3676,9

Korekce

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

3700,5

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

3357,8

4066,9

3676,9

6280 23239409,37

Výpis oceňovaných parcel Jednotková Poř. číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

hodnota v

Trţní hodnota

Kč/m2 1 4036/166

6280

3700,54

23239409,37

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy stavby pro administrativu, které byly v Praze 9 – Horní Počernice v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Skutečnost, ţe se jednalo o nabídky, byla zohledněna koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečnými prodejními cenami. Dále zde byly vzaty v úvahu skutečnosti jako datum transakce technický stav majetku, poloha, moţnosti parkování, vlastnická práva, apod.

76

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 48 311 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedený pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Tabulka II - Majetek jako celek oceňovaná

porovnávaná

porovnávaná

porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje pořadové číslo

Administrativní Administrativní Administrativní

Identifikace stavby

budova se

budova se

budova se

skladovacími

skladovacími

skladovacími

prostory

prostory

prostory

Horní

Horní

Horní

Horní

Počernice

Počernice

Počernice

Počernice

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

2 815

1 513

3 156

3700,5

3700,5

3700,5

10 417 028,2

5 598 921,4

11 678 913,4

1 370

792

1 024

1 780

X

26 000 000,0

32 000 000,0

29 500 000,0

15 582 971,8

26 401 078,6

17 821 086,6

19 675,5

25 782,3

10 011,8

Rothlehner

Parcelní číslo Mezi úvozy Umístění stavby Katastrální území Obec Okres/obvod

2512/2

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Rozloha pozemku

6 280

Cena za 1 m2 pozemku Cena pozemku celkem

3700,54 23 239 409,4

C. Základní údaj pro porovnávání Počet srovnavacách jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

77

datum transakce

30.11.2011

10.12.2012

5.1.2012

1

1

1

19 675,5

25 782,3

10 011,8

Prodej

Nabídka

Prodej

1

0,9

1

19675,5

23204,1

10011,8

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

19675,5

23204,1

10011,8

Ne

Ne

Ne

1

1

1

19675,5

23204,1

10011,8

Stavba pro

Stavba pro

Stavba pro

administrativu

administrativu

1

1

1

19675,5

23204,1

10011,8

Ano

Ano

Ano

1

1

1

19675,5

23204,1

10011,8

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1

1

1

19675,5

23204,1

10011,8

Dobrá

Výborná

Dobrá

1,05

1

1,05

20659,2

23204,1

10512,4

Výborný

Výborný

Dobrý

1

1

1,05

20659,2

23204,1

11038,1

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva korekce upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Stavba pro Vyuţití dle územního plánu

administrativu administrativu

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Zástavní právo smluvní

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota

78

Dopravní obsluţnost

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

20659,2

23204,1

11038,1

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

20659,2

23204,1

11038,1

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

20659,2

23204,1

11038,1

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

20659,2

23204,1

11038,1

Bez

Bez

Bez

1

1

1

20659,2

23204,1

11038,1

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

20659,2

23204,1

11038,1

N/A

N/A

N/A

1

1

1

20659,2

23204,1

11038,1

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

20659,2

23204,1

11038,1

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

20659,2

23204,1

11038,1

Korekce Upravená hodnota Dopravné dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Bez

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

79

Porovnávací hodnota 1 jednotky

18 300,46

Porovnávací hodnota celkem

25 071 628,61

Hodnota pozemku

23 239 409,37

20 659,24

23 204,07

11 038,06

Celková porovnávací hodnota 48 311 037,99

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady a rezervy na renovace. Po odečtení těchto poloţek získáme čistý provozní příjem před zdaněním. Cena obvyklá je následně stanovena postupem přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech v porovnatelných lokalitách. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota majetku indikovaná příjmovou metodou je: 13 666 000,- Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příjmová metoda Příjem z pronájmu

1 650 000

neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

10%

efektivní hrubý příjem

165 000 1 485 000

náklady na údrţbu

100 000

80

pojistné

11 000

daň z nemovitosti

2 500

pronájem cizích pozemků

0

marketing

10 000

ostatní provozní náklady

8 000

provozní náklady celkem

31 500

provozní příjem

1453500

rezervy na renovace

496 888

čistý provozní příjem

956612

míra kapitalizace

7%

indikovaná hodnota

13 665 886

zaokrouhleno

13 666 000

Nákladová metoda U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového upořádání a kvality provedení. Od získané částky je nutné odečíst hodnotu odpovídající fyzickému opotřebení majetku a případným funkčním a ekonomickým nedostatkům. Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

81

Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Vzhledem k odlišnostem byla budova rozdělena na administrativní část a servisní halu. Kaţdá část je oceněna samostatně. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 63 960 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následujících tabulkách.

Nákladová metoda - administrativní část název

Stavba pro administrativu

číslo pozemku

4036/166

nosná konstrukce

zděná

skutečné stáří

9 let

efektivní stáří

9 let

ekonomická ţivotnost

80 let

zastavěná plocha

294

počet podlaţí

3

celková zastavěná plocha

882

koeficient vyuţitelnost

0,85

celková podlahová plocha

749,7

celkový obestavěný prostor

3618

jednotkové reprodukční náklady

5 270,76

reprodukční náklady celkem

19 069 593,86

fyzické opotřebení

9%

17 353 330,41

funkční nedostatky

0%

17 353 330,41

ekonomické nedostatky

0%

17 353 330,41

82

Nákladová metoda - servisní hala název

Stavba pro administrativu

číslo pozemku

4036/166

nosná konstrukce

zděná; ocelová

skutečné stáří

9 let

efektivní stáří

9 let

ekonomická ţivotnost

80 let

zastavěná plocha

782

počet podlaţí

1

celková zastavěná plocha

782

koeficient vyuţitelnost

0,9

celková podlahová plocha

703,8

celkový obestavěný prostor

9618

jednotkové reprodukční náklady

2 150,29

reprodukční náklady celkem

20 681 445,94

fyzické opotřebení

9%

18 820 115,80

funkční nedostatky

0%

18 820 115,80

ekonomické nedostatky

0%

18 820 115,80

Stavby a venkovní úpravy administrativní část

17 353 330,41

servisní hala

18 820 115,80

vedlejší stavby

0

venkovní úpravy

4 548 000,00

pozemek indikovaná hodnota

23239409,00 63 960 855,59

zaokrouhleno

63 960 000,00

83

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 10. dubna 2012. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Váţený průměr (v

Indikace (v Kč)

Váha (v %)

Porovnávací metoda

48 311 037,99

65

31 402 175

Příjmová metoda

13 666 000,00

25

3 416 500

Nákladová metoda

63 960 000,00

10

6 396 000

%)

Výsledná cena

41 214 675

Zaokrouhleno

41 214 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Z toho důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodu rozhodující a je jí přisouzena váha 65 %. Tento typ majetku je v uvaţované lokaci často pronajímán a proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty stanovena váha na 25 % Jelikoţ se jedná o novostavbu v lokalitě, kde se vyskytují volné stavební pozemky v ne příliš vysoké míře, byla indikace trţní hodnoty nákladovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty stanovena váha na 10 % Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 10. dubna 2012 reprezentována částkou: 41 214 000,- Kč (slovy:čtyřicetjednamilionůdvěstěčtrnácttisíckorunčeských)

84

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou zodpovědnost.

Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného a budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutí sluţeb.

85

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY17 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebností, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace získané z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez pouţitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 17

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

86

19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

87

OSVĚDČENÍ18 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 10. 4. 2012

..................................................... Pavla Smětáková

18

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 97880-7265-128-3.

88

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Informace o stavbě Stavba:

č.p. 2512

Část obce:

Horní Počernice 43770

Číslo LV:

2951

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

stavba pro administrativu

Katastrální území:

Horní Počernice 643777

Na parcele:

4036/166

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název

Adresa

ROTHLEHNER pracovní plošiny

Mezi úvozy 2512/2a, Praha, Horní Počernice,

s.r.o.

193 00

89

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Typ

Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 1.04.2012 20:47:07 Seznam nemovitostí na LV

Číslo LV:

2951

Katastrální území:

Horní Počernice 643777

90

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název

Adresa

ROTHLEHNER pracovní plošiny

Mezi úvozy 2512/2a, Praha, Horní Počernice,

s.r.o.

193 00

Parcely Parcelní číslo

4027/4

4036/52

4036/153

4036/166

Stavby Číslo

Horní Počernice č.p. 2512 na parcele 4036/166

91

Podíl

Jednotky Na LV nejsou zapsány ţádné jednotky.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 1.04.2012 20:47:07 Informace o parcele

Parcelní číslo:

4036/166

Výměra [m2]:

995

Katastrální území:

Horní Počernice 643777

Číslo LV:

2951

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

PRAHA,1-0/4

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 2512

92

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo

Jméno/název

Adresa

ROTHLEHNER pracovní plošiny

Mezi úvozy 2512/2a, Praha, Horní Počernice,

s.r.o.

193 00

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Typ

Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 1.04.2012 20:47:07

93

Podíl

Snímek z katastrální mapy

94

Fotodokumentace

95

Pouţitá literatura Tištěná monografie 1. BRADÁČ, A., H. ŠILHÁNKOVÁ, A. SUPERATOVÁ, M. ŠMAHEL, I. NEDOMOVÁ, M. CUPAL, M. NIČ, J. ULRICH, L. BRADÁČOVÁ, M. BRUMOVSKÝ, V.Z. MELEN, Z. KREJZA a P. KLIKA. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

2. DUCHÁČKOVÁ, Eva. Pojišťovnictví a pojištění. Praha : Vysoká škola ekonomická v Praze, 1. vydání v Praze, 2000. ISBN-80-245-0023-X. 3. DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Nakladatelství Ekopross. 1. vydání, 2003. ISBN 80-86-1119-67-X.

4.

HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Vysoká škola ekonomická, 2005. ISBN 80-245-0947

5. NĚMEČEK, A., Janata, J. Oceňování majetku v pojišťovnictví 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2010. ISBN 978-80-7400-114-7. 6. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 7. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101. 8. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-807-2651-139.

Legislativní dokumenty 9. Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku 10. Zákon č. 37/2004 Sb. O pojistné smlouvě a změně souvisejících zákonů

96

Elektronické zdroje 11. Česká komora odhadců majetku [online]. 2003-2008 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://www.ckom.cz/index.php/cs/uvod-ckom 12. Česká asociace pojišťoven [online]. 2010 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.cap.cz 13. Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group koop.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-06]. Dostupné z: www.koop.cz 14. Mapy ČR [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.mapy.cz 15. MČ Praha 13 [online]. 2011 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.praha13.cz 16. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.cuzk.cz 17. OPojisteni server opojisteni.cz [online]. 2011 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.opojisteni.cz 18. Realitní server mmreality.cz [online]. 2011 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.mmreality.cz 19. Realitní server reality.cz [online]. 2011 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.reality.cz 20. Realitní

server

sreality.cz

[online].

2011

[cit.

2012-04-07].

Dostupné

www.sreality.cz 21. Slavia pojišťovna a.s. slavia-pojistovna.cz [online]. 2011 [cit. 2012-04-06]. Dostupné z: www.slavia-pojistovna.cz

97

z: