Oceňování při likvidaci pojistné události

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování při likvidaci pojistné události Bakalářská práce Studijní obor oceňování majetku

Autor:

Jan Falta

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort PhD.

Praha

Duben 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 14. dubna

Jan Falta

Poděkování:

Děkuji vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi Ph.D., za jeho přístup při a vedení bakalářské práce. Dále děkuji všem mým blízkým za podporu v průběhu studia a tvorby této práce.

Anotace práce: Teoretická část této bakalářské práce se věnuje problematice oceňování při likvidaci pojistné události. Práce se zabývá nejen průběhem samotné likvidace, ale popisuje také stanovení pojistné hodnoty majetku, která má vliv na výši pojistného plnění.

Annotation: The theoretical part of this baccalaureate work is dedicated to the evaluation in a case of settlement of a insured accident. Work deals not only the settlement of a insured accident, but also describes the determination of the insured value of the property, which affects the amount of the claim.

Obsah: OCEŇOVÁNÍ PŘI LIKVIDACI POJISTNÉ UDÁLOSTI 1

Úvod do problematiky pojišťovnictví a oceňování majetku................................ 8 1.1 Úvod do pojišťovnictví ................................................................................. 8 1.1.1 Vymezení základních pojmů ................................................................. 9 1.1.2 Princip pojištění ................................................................................... 11 1.1.3 Systém a druhy pojištění ...................................................................... 15 1.2 Oceňování majetku...................................................................................... 20 1.2.1 Metody oceňování................................................................................ 20 2 Stanovení pojistné hodnoty majetku .................................................................. 22 2.1 Výpočet pojistné hodnoty dle poloţkového rozpočtu ................................. 22 2.2 Výpočet pojistné hodnoty dle metodiky pojišťovny ................................... 25 2.3 Porovnání metod ......................................................................................... 28 3 Likvidace pojistné události ................................................................................ 30 3.1 Průběh likvidace u škod na majetku............................................................ 30 3.2 Příklady likvidací ........................................................................................ 34 3.2.1 Pojistná událost Drahelčice .................................................................. 34 3.2.2 Pojistná událost Beroun – Na Cibulce ................................................. 37 OCEŇOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH 4

Trţní ocenění rodinného domu .......................................................................... 40 4.1 Popisné informace ....................................................................................... 42 4.2 Oceňovaný majetek ..................................................................................... 43 4.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ..................................................... 45 4.4 Ocenění ....................................................................................................... 46 4.5 Závěr ........................................................................................................... 54 5 Trţní ocenění bytového domu ........................................................................... 58 5.1 Popisné informace ....................................................................................... 60 5.2 Oceňovaný majetek ..................................................................................... 61 5.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ..................................................... 63 5.4 Ocenění ....................................................................................................... 64 5.5 Závěr ........................................................................................................... 71 ANALÝZA TRHU 6

Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Beroun .................................................. 75 6.1 Popis okresu ................................................................................................ 76 6.2 Analýza měst Beroun a Králův Dvůr .......................................................... 77 6.3 Analýza zbytku okres .................................................................................. 80 6.4 Celkový marketingový výhled .................................................................... 82

7 8

Seznam pouţité literatury .................................................................................. 84 Seznam pouţitých obrázků ................................................................................ 86 5

9

Přílohy ................................................................................................................ 87 9.1 Dispozice oceňovaného rodinného domu ................................................... 87 9.1.1 Půdorys 1.NP ....................................................................................... 87 9.1.2 Půdorys 2.NP ....................................................................................... 88 9.1.3 Řez ....................................................................................................... 89 9.2 Všeobecné pojistné podmínky .................................................................... 90 9.3 Formulář hlášení o škodní události ........................................................... 100 9.4 Fotodokumentace z místního šetření v Drahelčicích ................................ 102

6

Úvod Tato práce je zaměřena především na problematiku týkající se pojištění majetku, realizaci pojistné události na majetku a následné likvidace škodní, resp. pojistné události. Oceňování majetku je úzce propojeno s pojišťovnictvím ve smyslu stanovení hodnoty majetku a vyčíslení následků škodní události.

7

1 Úvod do problematiky pojišťovnictví a oceňování majetku 1.1 Úvod do pojišťovnictví Zjednodušeně řečeno, pojišťovnictví je jakýmsi druhem obchodu s náhodou a strachem. S vývojem lidské civilizace se vyvíjelo také pojišťovnictví. Celý lidský ţivot je tvořen nahodilými událostmi, které mohou být charakteru pozitivního, ale bohuţel také i negativního. Právě před nepříznivými následky nahodilých událostí nás chrání pojištění. Jedná se o finanční kompenzaci za škody, které jsme utrpěli v důsledku působení nahodilých jevů. Hodnota majetku v dnešní době můţe dosahovat poměrně značné částky a jeho poškození nebo ztráta můţe mít velmi váţné následky jak pro jednotlivce, tak pro firmy, ale také i pro celý stát. Například pořízení vlastního bydlení je pro mnohé velikou investicí, kterou ani není moţno plně financovat z vlastních zdrojů. Nejrozšířenějším způsobem, jak získat potřebné prostředky, je moţnost hypotéky1, která je mnohdy závazkem i na 30 let. Představa podobného závazku na uvedení zničené nebo poškozené věci do původního stavu uţ je proto nereálná. Jiná situace nastane, jestliţe dojde k poškození nebo zničení například výrobní haly továrny. Vzniklá škoda na majetku můţe dosáhnout také vysoké částky, ale tato částka můţe být zlomkem toho, jaké budou celkové následky této škodní události. Firma má určité fixní měsíční náklady (mzdy zaměstnanců, nájem,...) a s přerušením provozu dochází ke ztrátě zisku. V této situaci je potřeba co nejrychleji uvést vše do původního stavu a znovu zahájit výrobu. Kdyby firma neměla potřebné zdroje na opravy, tak by tato událost pro ni mohla být likvidační. Plně funkční a prosperující firma by mohla zaniknout i třeba kvůli maličkosti, díky které není moţné pokračovat a dokončit výrobní cyklus. Zánik firmy pro jednotlivce můţe znamenat ztrátu zaměstnání, pro jiné firmy například ztrátu dodavatele a vzniklé potíţe při vlastní výrobě, a pro stát sníţení odvodů do státní pokladny. Celá společnost můţe velmi utrpět i tím, jestliţe firma vyráběla věci unikátní a potřebné (např. léky,...).

1

Při poskytování hypoték je vyţadováno ţivotní pojištění klienta.

8

Jedna nahodilá událost můţe mít velmi váţné ekonomické následky, a proto je potřeba se před těmito následky nahodilých událostí chránit. Pojištění proto neslouţí pouze jako ochrana před negativními následky škodních událostí, ale slouţí také jako nástroj k udrţení bezproblémového chodu a stability ekonomiky. 1.1.1 Vymezení základních pojmů Nahodilé jevy můţeme rozdělit na jevy způsobené samotnou lidskou činností a jevy přírodní. Moţnost vzniku nahodilé události nazýváme nebezpečí. Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů (dále jen „Zákon o pojistné smlouvě“) definuje pojistné nebezpečí jako „možnou příčinu vzniku pojistné události“. Nebezpečí mohou být objektivní - přírodní ţivelná nebezpečí (povodeň, zemětřesení, poţár, sesuvy půdy, vichřice,...) nebo subjektivní - vyvolaná lidmi. Subjektivní nebezpečí můţe vzniknout neúmyslně - selhání lidského faktoru (nedbalost, neopatrnost,...) nebo úmyslně (krádeţ, ţhářství,...).

Obr. 1- Rozdělení nebezpečí

S nahodilostí a nebezpečím je úzce spjat pojem riziko. To lze definovat jako pravděpodobnou míru vzniku nějaké události, která odchýlí výsledek od plánovaného cíle. Dle Zákona o pojistné smlouvě2 v Základním ustanovení § 3, pojistným rizikem rozumíme „míru pravděpodobnosti vzniku pojistné události vyvolané pojistným nebezpečím“. Opakem rizika je jistota. Bohuţel v souvislosti s nahodilými událostmi se setkáváme pouze s rizikem, protoţe nevíme, zda-li vůbec událost nastane a případně kdy nastane. O tomto riziku mluvíme jako o riziku absolutním. V některých případech máme jistotu v tom, ţe se událost stane a jediná pro nás neznámá je doba jejího vzniku. Příkladem můţe být smrt člověka, v tomto

2

Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, ve znění pozdějších předpisů

9

případě se jedná o riziko relativní. Riziko nelze nikdy zcela vyloučit, jediné co můţeme, je riziko zmírnit pomocí preventivních opatření.

Obr. 2 – Průběh rizika

Riziko můţeme dále rozdělit na: riziko čisté – jeho následek je vţdy negativní a není podstupováno záměrně (ţivelné události) riziko záměrné (spekulativní) – následek můţe být kladný i záporný a je podstupováno dobrovolně (investice, podnikání,...) Z výše uvedeného schématu vyplývá, ţe riziko není závislé pouze na prostoru a čase, ale velkou roli zde má i míra pravděpodobnosti a mnoho dalších činitelů. Na rozdíl od nahodilosti, můţeme riziko kvantifikovat pomocí pravděpodobnosti a velikosti vzniklé škody. Stejně jako se vyvíjí lidská společnost, vyvíjí se i rizika. Některá rizika jsou buď minimalizována, nebo dokonce zanikají, ale objevují se i rizika nová. Pravděpodobnost nám vlastně ukazuje četnost výskytu nahodilého jevu. Podklady pro zjištění pravděpodobnosti mohou být různé matematické výpočty a modely, ale stejně tak i historická data, statistické údaje a empirie. Velmi často v praxi předvídáme vývoj budoucího období na základě průběhu období minulého. Negativní následky vzniklé působením nahodilých jevů povaţujeme za škody a tuto událost nazýváme událostí škodní. Zákon o pojistné smlouvě definuje škodní událost jako „skutečnost, ze které vznikla škoda, a která by mohla být důvodem vzniku práva na pojistné plnění“. Vzniklé škody mohou být povahy nemateriální. Jedná se o škody na osobách (nemoc, zranění, úmrtí), u kterých nelze stanovit přesné finanční vyčíslení vzniklé škody. Výše pojistného plnění je předem sjednáno při 10

uzavírání pojistné smlouvy. Pro nás důleţitější jsou však škody vniklé na majetku. Hodnotu vzniklé škody poškozeného či zničeného majetku lze přesně peněţně vyčíslit a jedná se o škody materiální, které dále můţeme rozdělit na škody: a) věcné – poškození, zničení nebo ztráta věci b) finanční – výdaje vzniklé v návaznosti na škodní událost, ztráta příjmů, krytí odpovědnostních škod Vzniku nahodilé události nelze nikdy zcela zabránit. Jsou tři zdroje, ze kterých je moţno čerpat za určitých podmínek finanční prostředky ke krytí škod: a) Krytí z vlastních rezerv (samopojištění) – individuální vytváření vlastních finančních rezerv pro případ vzniku škodní události. Výše finančního krytí je limitováno výší naspořených rezerv. b) Krytí prostřednictvím státu – jen výjimečně při krytí hromadných škod velkého rozsahu. c) Krytí prostřednictvím pojištění – uzavření pojistné smlouvy o krytí škod spojených se vznikem pojistné události. Výše pojistného plnění je vyčíslena v závislosti na uzavřených pojistných podmínkách a rozsahu vzniklé škody.

1.1.2 Princip pojištění Pojištění vzniká na základě uzavření pojistné smlouvy mezi pojistitelem a pojistníkem. Uzavřením této smlouvy přenášíme za úplatu ve formě pojistného rizika pojištěného na pojišťovnu. Zákon o pojistné smlouvě nám definuje účastníky pojištění takto: Pojistitel - právnická osoba, která je oprávněna provozovat pojišťovací činnost podle zvláštního zákona3 Pojistník - osoba, která s pojistitelem uzavřela pojistnou smlouvu Pojištěný - osoba, na jejíţ ţivot, zdraví, majetek, odpovědnost za škodu nebo jiné hodnoty pojistného zájmu se soukromé pojištění vztahuje

3

Zákon č. 363/1999 Sb., o pojišťovnictví a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o pojišťovnictví), ve znění pozdějších předpisů.

11

Jak jsme si jiţ uvedli, pojištění nedokáţe sníţit rizika, ale slouţí jako ochrana před negativními následky některých typů škodních událostí. Pojistit se lze pouze na rizika čistá. Spekulativní rizika pojistit nelze. Dle Zákona o pojistné smlouvě je pojistnou událostí „nahodilá skutečnost blíže označena v pojistné smlouvě nebo ve zvláštním právním předpisu, na který se pojistná smlouva odvolává, se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele poskytnout pojistné plnění“. Pojistné plnění je vţdy finančního charakteru a můţe být dvojí povahy: a) konkrétní plnění – materiální škody, které lze penězi vyčíslit. b) abstraktní plnění – u škod, které nelze finančně vyčíslit. Výše finančního krytí je předem sjednaná v pojistné smlouvě. Pojištění je zaloţeno na principu solidarity. Pojistník zaplacením pojistného vytváří celkové finanční rezervy pojišťovny. Z těchto rezerv je v okamţiku vzniku pojistné události vyplaceno pojistné plnění pojištěnému, kterému tato nahodilá skutečnost nastala. Návratnost takto vloţených prostředků je podmíněna pouze realizací události, která je specifikována v uzavřené pojistné smlouvě. Pojištěnému vzniká právo na vyplacení pojistného plnění spojeného se vznikem pojistné události a pojistitel je povinen tuto částku vyplatit. Nenastane-li v průběhu trvání pojištění k ţádné z pojistných událostí, zaniká pojištěnému právo na vyplacení pojistného plnění. Finanční prostředky vloţené do pojištění formou pojistného jsou nevratné. Výše pojistného plnění vyplaceného pojišťovnou není závislá na výši uhrazeného pojistného, ale díky principu solidarity můţe být několikanásobně vyšší. U dlouhodobého nebo opakovaného pojištění můţe dojít k situaci, ţe některému z pojištěných nastane několik pojistných událostí. Jiní klienti mohou mít bezeškodní průběh pojištění. Aby nebyl zneuţíván princip solidarity, vyuţívají pojišťovny pro své klienty bonusy ve formě sníţení pojistného. Případ navýšení základní částky pojistného za nepříznivý průběh pojištění nazýváme malus. Při tvorbě rezerv u pojištění majetku (neţivotního pojištění) se vyuţívá princip rizikového pojištění. U těchto pojištění není jasné, zda pojistná událost nastane. Pojištění se uzavírá na určité pojistné období, v jehoţ průběhu není počet pojistných událostí omezen.

12

Obr. 3 – Tvorba rezervního fondu u rizikových pojištění

Zákon o pojistné smlouvě definuje pojistné jako „úplatu za soukromé pojištění“. Podle způsobu platby za pojistný produkt rozlišujeme jednorázové pojistné (zaplaceno najednou na začátku pojistné doby) a běžné pojistné (placeno pravidelně v průběhu doby pojištění). Celkovou částku, kterou platí pojistník za pojistný produkt, nazýváme brutto pojistné (BP), které zahrnuje tyto poloţky: netto pojistné (NP) – část tvořící rezervní fond pojišťovny slouţící ke krytí pojistné události poměrnou část provozních a správních nákladů pojišťovny (PSN) kalkulovaný zisk pojišťovny (KZ) Pro výpočet brutto pojištění tedy platí vzorec: BP = NP + PSN + KZ Největší část celkového pojistného tvoří netto pojistné. Jedná se o finanční prostředky, které slouţí pouze ke krytí škod pojistné události. Výše pojistného je závislé na počtu pojistných smluv pojišťovny, vyčíslení moţného pojistného plnění a mírou pravděpodobnosti vzniku nahodilé události. Netto pojistné proto lze chápat jako průměrnou výši škody na jednu pojistnou smlouvu. Pro výpočet této části pojištění platí tento vztah: počet pojistných událostí (n) netto pojistné (NP) =

x průměrné pojistné plnění (PPP) počet pojistných smluv (N)

kde: celkové pojistné plnění průměrné pojistné plnění (PPP) = počet pojistných smluv (N)

13

Provozní a správní náklady pojišťovny jsou náklady spojené se samotným provozem pojišťovny (mzdy, provize, provoz poboček pojišťovny,...) a náklady na správu jednotlivých pojistných smluv (náklady při sjednávání smluv, náklady spojené s likvidací pojistné události,...). Zajištění pojistné ochrany a snaha o bezporuchový chod ekonomiky není jediným úkolem pojišťoven. Pojišťovnictví je druh obchodu a cílem kaţdého obchodu je tvorba zisku. Kalkulovaný zisk je zahrnut jiţ do výpočtu brutto pojistného. Výjimkou je ţivotní pojištění, u kterého pojišťovny dosahují zisku investováním rezerv na finančních trzích. Způsob pro výpočet pojistného plnění se odvíjí od způsobu, který stanovuje pojistná smlouva. Pojištění majetku můţe být uzavřeno na hodnotu novou a hodnotu časovou. Při uzavření pojistné smlouvy na hodnotu novou se pojistné plnění rovná součtu finančních prostředků vynaloţených na náhradu či obnovu věci do původního stavu. Například při náhradě odcizeného, tři roky starého automobilu bude pojištěnému vyplacena částka, za kterou v danou dobu bude moţno pořídit stejný, ale zcela nový automobil. Při pojištění na časovou hodnotu je zohledněno opotřebení věci. Při likvidaci stejné události jako v předchozím případě, bude pojištěnému vyplacena taková částka, která odpovídá ceně totoţného automobilu stejného stáří a podobného opotřebení. Při uzavírání pojistné smlouvy je velmi důleţité, aby hodnota pojištěného majetku byla co nejpřesněji stanovena. Tato částka se pak udává v pojistné smlouvě jako pojistná částka (maximální výše plnění). Jestli-ţe je horní hranice pojistného plnění vyšší neţ je skutečná hodnota pojištěného majetku, jedná se o přepojištění. Při likvidaci pojistné události je pojišťovnou uhrazena pouze skutečná výše škody, která je stanovena likvidátorem nebo soudem. Například je-li maximální výše pojistného plnění stanovena na 3.000.000 Kč a celková hodnota zničeného majetku je 2.500.000Kč, je pojišťovnou vyplaceno pouze 2.500.000 Kč. Vyšší plnění neţ je hodnota majetku není moţné a navíc pojistník platí zbytečně vysoké pojistné. Opačným případem je podpojištění. Poměr mezi pojistnou částkou a hodnotou majetku je menší neţ jedna. V praxi to znamená, ţe je stanovena niţší hranice pojistného plnění neţ je skutečná hodnota majetku a dojde-li k pojistné události, je

14

vyplacena pouze částka uvedena v pojistné smlouvě. Například je-li majetek hodnoty 3.000.000 Kč pojištěn na 1.000.000 Kč a vzniklá škoda odpovídá hodnotě majetku, je pojišťovnou vyplacen pouze zmíněný 1.000.000 Kč. Pojistitel v tomto případě ušetřil na pojistném, ale zbytek škody ve výši 2.000.000 Kč není krytý pojistkou a tato částka jde na vrub pojištěného. V ideálním případě by se hodnota pojištěného majetku a pojistné částky měla rovnat. V tomto případě je pojistkou kryta celková hodnota majetku a pojistitel platí odpovídající pojistné. Jelikoţ se ceny na trhu mění, je potřeba pojistné smlouvy aktualizovat. Při tomto procesu se posuzuje, jestli se nezměnila hodnota pojištěného majetku a poměr mezi horní hranicí pojistného plnění a hodnotou majetku zůstal zachován na hodnotě jedna. Pro pojištění majetku se jako nejoptimálnější doba trvání pojistné smlouvy (pojistná doba) pouţívá jeden rok. Po uplynutí této lhůty se překontroluje a zaktualizuje obsah pojistné smlouvy, které se následně uzavře mezi pojistníkem a pojistitelem.

1.1.3

Systém a druhy pojištění

Na pojištění nelze pohlíţet jediným pohledem a na různé typy pojištění nelze aplikovat stejné postupy a vyuţívat stejné zákonitosti. Pojištění se dělí na různé typy a z tohoto důvodu je nutné přistupovat k jednotlivým typům individuálně. Pojištění můţeme z právního hlediska rozlišovat na: a) Pojištění smluvní – vzniká na základě uzavření pojistné smlouvy4 a můţeme ho dále rozdělit na: Dobrovolné – uzavření libovolného pojištění je zcela na vlastní vůli zájemce o pojištění. Povinné – vzniká uzavřením pojistné smlouvy a pro dotčené subjekty tuto povinnost upravuje právní předpis. Většinou je spojeno s nějakou odbornou činností (pojištění odpovědnosti). b) Pojištění zákonné – nevzniká uzavřením pojistné smlouvy, ale vyplývá z určitého právního předpisu (zákon, vyhláška)

4

Ustanovení § 789 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

15

Systémy pojištění: 1) Veřejná pojištění Sociální, důchodové a nemocenské pojištění Zdravotní pojištění Pojištění odpovědnosti zaměstnavatele za pracovní úrazy a nemoci z povolání 2) Soukromé (komerční) pojištění a) Ţivotní pojištění b) Neţivotní pojištění Majetkové pojištění Pojištění odpovědnosti za škody Neţivotní pojištění osob Pojištění finančních ztrát a záruk Pojištění právní ochrany Veřejná pojištění Jedná se o povinná pojištění, které jsou stanovena zákonem jednotlivých států a jejichţ cílem je ochrana občanů. Zákon také stanovuje obsah a velikost pojištění a podmínky, za kterých pojištění funguje (nárok na dávku, velikost dávky,...). Veřejné pojištění je financováno ze státního rozpočtu nebo rozpočtu organizace pro tyto účely zřízené (zdravotní pojišťovny). Příspěvky5 (pojistné) nehradí pouze zaměstnanci a zaměstnavatelé, ale podílí se i stát. Soukromé (komerční) pojištění Jedná se o právní vztah ve smyslu zákona 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů6, který vznikl mezi rovnocennými účastníky (pojistitel, pojistník). Uzavření soukromého pojištění je aţ na výjimky7 dobrovolné.

5

Přesnou výše pojistného stanovuje zákon č. 582/1991 Sb., o organizaci a provádění sociálního zabezpečení, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 589/1992 Sb., o pojistném na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 592/1992 Sb., o pojistném na všeobecném zdravotním pojištění. 6 Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, ve znění pozdějších předpisů vstoupil v platnost 1.1.2005. Smlouvy uzavřené před tímto datem upravuje zákon č. 40/1994 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, část osmá, hlava XV. „Pojistné smlouvy“ ustanovení § 788-828. 7 Povinné smluvní pojištění přesně stanovují příslušné právní předpisy (zákon, vyhláška).

16

a) Ţivotní pojištění Jak jiţ bylo uvedeno v úvodu, tato práce se zabývá především pojištěním majetku. Na první pohled se můţe zdát, ţe tento druh pojištění s tématem práce vůbec nesouvisí, ale opak je pravdou. Finanční instituce vyţadují povinné uzavření ţivotního pojištění pro všechny uchazeče ţádající o hypoteční úvěr. Poţadovaná výše pojistného plnění musí pak minimálně odpovídat výši samotného hypotečního úvěru. Dojde-li ke smrti klienta, je z této pojistky hypotéka splacena. Jedná se o typ soukromého pojištění, jehoţ cílem je krytí rizik ohroţující lidský ţivot. Pojištěný je krytý na dvě události, a to na smrt a dožití. Pro pojištění pro případ smrti je pojistnou událostí úmrtí pojištěného. Pro případ doţití je stanoven přesný termín, kdy dojde k pojistnému plnění. Smrt patří mezi relativní rizika, u kterých víme, ţe skutečnost nastane, ale nevíme kdy. Z tohoto důvodu je pojišťovnami vyuţíván rezervotvorný způsob vytváření rezerv.

Obr. 4 – Tvorba rezervního fondu

Cena za lidský ţivot nelze finančně vyčíslit, proto je výše pojistného plnění předem stanovena v pojistné smlouvě. Celková částka pojistného plnění je vyšší neţ součet netto pojistného za všechna pojistná období. Proto finanční prostředky, které pojišťovna obdrţí formou pojistného, jsou následně investovány na finančních trzích. Ze zisku z těchto obchodů je dosaţeno celkové částky určené k pojistnému plnění. b) Neţivotní pojištění Druhým typem soukromého pojištění je pojištění neţivotní. Jedná se asi o nejobsáhlejší a nejrozmanitější druh pojištění. Analogicky lze říci, ţe se jedná o typ pojištění rizik, která přímo neohroţují lidský ţivot. Jedná se o riziková pojištění, u kterých nevíme, zda pojistná událost vůbec nastane a jaké bude mít následky. Pro

17

tento druh pojištění je typická tvorba kolektivních rezerv, ze kterých jsou následně kryty škody v důsledku vzniku pojistné události. U většiny takto vzniklých škod jsme schopni stanovit jejich přesné finanční vyčíslení. Neţivotní pojištění můţeme rozdělit na majetková pojištění, pojištění odpovědnosti za škody, neţivotní pojištění osob, pojištění finančních ztrát a záruk a pojištění právní ochrany. Majetkové pojištění toto pojištění vzniká za účelem krytí vzniklých škod na majetku. Pojistit lze věci jednotlivé, nebo soubory věcí, a to proti těmto rizikům: Poškození nebo zničení věci, ke kterému došlo působením ţivelní události8 (poţár a jeho průvodní jevy, výbuch, úder blesku, náraz nebo zřícení letadla, jeho části nebo jeho nákladu, povodeň nebo záplava, vichřice, krupobití, sesouvání půdy, zřícení skal nebo zemin, sesouvání nebo zřícení lavin, zemětřesení, tíha sněhu nebo námrazy, náraz dopravního prostředku nebo jeho nákladu, pád stromu, stoţáru nebo jiných předmětů, kapalina unikající z vodovodních zařízení nebo media z hasicích zařízení), technologickou havárií, přerušením provozu, apod. Úmyslné poškození nebo zničení věci (vandalství) Odcizení věci (loupeţ, krádeţ) Ušlý zisk nebo sankce (způsobeno v důsledku nahodilé události) Majetkové pojištění můţeme dále rozlišovat na: Pojištění majetku obyvatelstva (pojištění domácnosti, pojištění budov, havarijní pojištění9) Pojištění průmyslových a podnikatelských rizik – majetek (ţivelní pojištění, strojní pojištění, pojištění proti odcizení, dopravní pojištění, havarijní pojištění) Pojištění zemědělských rizik (pojištění plodin, pojištění hospodářských zvířat)

8

Přesné vymezení a jednotlivé definice ţivelních událostí je specifikováno ve všeobecných pojistných podmínkách dané pojišťovny. 9 V odborné literatuře je havarijním pojištěním označováno také jako kaskopojištění.

18

Pojištění odpovědnosti za škody Tento druh pojištění se vztahuje pouze na neúmyslně zaviněné události, při kterých vznikla škoda třetí straně. Takto způsobené škody mohou být škodami na majetku, na zdraví a na ţivotě, nebo škodami finančními. O vyplacení pojistného plnění mnohdy rozhoduje soud a pojištění pokrývá i náklady spojené s tímto řízením. Pojistné plnění v tomto případě není vyplaceno pojištěnému, ale poškozenému. Můţe se jednat o náhradu za věcnou škodu, ztrátu výdělku, náklady na léčení, bolestné, odškodnění pozůstalých, apod. Neţivotní pojištění osob Mezi tato pojištění patří především úrazové pojištění. Úraz definuje zákon o pojistné smlouvě10 jako „neočekávané a náhlé působení zevních sil nebo vlastní tělesné síly nezávisle na vůli pojištěného, ke kterému došlo během trvání soukromého pojištění a kterým bylo pojištěnému způsobeno poškození zdraví nebo smrt“. K pojistnému plnění dochází, jestliţe v důsledku úrazu došlo k tělesnému poškození či smrti pojištěného. Pojištění finančních ztrát a záruk Následkem škodní události u těchto typů pojištění je vţdy finanční ztráta. Pojistit se lze proti těmto rizikům: proti případnému přerušení provozu11, proti uvěrovým rizikům (platební neschopnost nebo nevůle, znemoţnění splácení v důsledku vnějšího zásahu), proti nesplnění finančních závazků. Pojištění právní ochrany K pojistnému plnění u pojištění právní ochrany dochází ve chvíli, kdy pojištěný začne soudně vymáhat náhradu škody jemu vzniklé. Toto pojištění kryje náklady na soudní řízení, náklady na znalecké posudky a poskytování právní asistence.

10

Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, ve znění pozdějších předpisů, část první, hlava IV., § 60 V odborné literatuře je pojištění pro případ přerušení provozu označováno také jako šomáţní pojištění. 11

19

1.2 Oceňování majetku Oceňování majetku patří mezi ekonomické vědní disciplíny a jeho vývoj jde ruku v ruce s vývojem trhu a celé ekonomie. Hlavním úkolem oceňování je stanovení hodnoty majetku. Bez znalosti této informace by nebylo moţné fungování celého trhu. Výsledkem ocenění majetku je stanovení tržní hodnoty majetku, kterou můţeme definovat jako: odhadovanou cenu, za kterou by měl být majetek (sluţba) dobrovolně směněn mezi prodávajícím a kupujícím v den ocenění. Dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku12 se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Skutečně zaplacenou finanční částku za zboţí (sluţbu) nazýváme cenou tržní a tato částka nemusí mít vztah k hodnotě věci. Jedná se o částku, kterou je kupující ochoten za tento majetek (sluţbu) zaplatit a zároveň částka, za kterou je prodávající ochoten daný majetek prodat.

1.2.1 Metody oceňování Pro přesné stanovení trţní hodnoty majetku je potřeba vycházet z vývoje cen a trhu. Nelze pouţít jeden algoritmus pro všechny případy. Například cena bytové jednotky 2 + kk v centru Prahy bude několikanásobně vyšší neţ cena stejně velkého a stejně vybaveného bytu v Karviné. Jiným způsobem se bude oceňovat stavební pozemek a jiný postup zvolíme při oceňování stavby občanské vybavenosti. Proto existuje celá řada metod oceňování majetku a záleţí na odhadci, aby zvolil správnou metodu, 12

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), hlava I. §2.

20

nebo jejich vhodnou kombinaci. Tři základní metody oceňování majetku jsou následující: a) Porovnávací metoda Princip této metody spočívá v porovnávání stejného nebo podobného majetku v dané lokalitě. Předpokladem pro tuto metodu je vyuţití databáze prodaného majetku. Kvalita takto provedeného ocenění se odvíjí od kvality, přesnosti a stáří této databáze. Protoţe porovnávaný majetek není nikdy zcela identický, je potřeba provést korekce u porovnávaných parametrů. b) Příjmová metoda Někdy se tato metoda označuje jako výnosová. Tento způsob se pouţívá v případech, kdy majetek generuje nějaký příjem. Kupující pořizuje tento majetek za účelem očekávaného budoucího zisku, který je schopen majetek vyprodukovat v průběhu své ţivotnosti. Příkladem můţe být bytový dům, kde nájemníci platí nájemné. Tento dům bude schopen po dobu své ţivotnosti produkovat příjem z nájemného. Při pouţívání této metody u tohoto příkladu je potřeba do výpočtu zahrnout nejen zmiňovaný příjem z nájemného, ale je nutno počítat také s provozními náklady spojenými s provozem objektu, tvorbou rezerv na opravy a rekonstrukce a také je nutno počítat s moţností ztrát způsobených vlivem neobsazenosti pronajímaného prostoru. c) Nákladová metoda Tato metoda je zaloţena na výpočtu ceny, za kterou by bylo moţné pořídit nový totoţný majetek. Není brána v potaz uţitečnost daného majetku, ale je vyčíslena pouze skutečná reprodukční cena. Takto stanovená cena se můţe lišit od ceny, ke které jsme došli některou z výše uvedených metod. U nemovitosti se pak počítá, jaké náklady by byly potřebné k postavení nového identického objektu stejné dispozice a kvality v den ocenění. Tuto metodu nelze pouţít pro stanovení trţní hodnoty pozemku. Protoţe se tato metoda zabývá stanovením reprodukční hodnoty majetku, je ideální metodou pro stanovení pojistné hodnoty majetku. S důvodem vývoje cen je potřeba pravidelně přeceňovat pojištěný majetek a následně aktualizovat pojistné smlouvy a upravovat pojistné hodnoty.

21

2 Stanovení pojistné hodnoty majetku Nejdůleţitější údaj v pojistné smlouvě, od kterého se následně odvíjí výše pojistného i maximální výše pojistného plnění, je pojistná hodnota. Ta by měla být stanovena co nejpřesněji a měla by odpovídat reprodukční ceně pojištěného majetku nebo věci v den uzavření pojistné smlouvy. Dále pojistná smlouva upravuje, na jakou hodnotu je majetek pojištěn. Majetek tedy lze pojistit na tyto hodnoty: a) Cena nová – u tohoto způsobu se pojistná hodnota rovná součtu všech finančních nákladů na znovu pořízení nebo výrobu nové věci identického druhu, rozsahu a kvality. b) Cena časová – jedná se o způsob, kdy od ceny nové je odečtena poměrná část odpovídající opotřebení věci. c) Cena dohodnutá – pojistná hodnota je předem stanovena v pojistné smlouvě. Nemovitosti se v praxi pojišťují vţdy na cenu novou a s ostatními variantami pojištění se setkáváme jen velmi vzácně. Není-li moţno stanovit přesnou pojistnou hodnotu nějaké věci, je dle Všeobecných pojistných podmínek pojištěný tuto hodnotu na vlastní odpovědnost povinen určit. Pojistnou hodnotu lze určit na základě odhadu nebo v mnoha případech mají pojišťovny vypracované vlastní metodiky, podle kterých postupují. Tyto metodiky se pouţívají hlavně při stanovení pojistné hodnoty malých objektů (především u bytů a rodinných domů). Ve sloţitějších případech (např. podniky, atypické objekty, historické stavby,…) stanovuje výši pojistné hodnoty odhadce.

2.1 Výpočet pojistné hodnoty dle položkového rozpočtu V následujících kapitolách si ukáţeme případný rozdíl při stanovení pojistné hodnoty rodinného domu pomocí výpočtu reprodukčních nákladů a pouţitím metodiky pojišťovny. Posuzovanou nemovitostí je novostavba samostatně stojícího rodinného domu ve Středočeském kraji. Na přání vlastníka jsou všechny bliţší identifikační údaje o vlastnících i nemovitosti utajeny. Jedná se o zděnou novostavbu rodinného dvoupodlaţního domu. Objekt je tvarován do písmene L. Vstup je z uliční strany 22

1.NP a je orientován na severozápad. Přibliţné rozměry objektu jsou 14,3m x 17,05m po delších stranách. V 1.NP se nachází zádveří, garáţ, chodba, technická místnost, sklad sezónních věcí, pracovna a koupelna. V 2.NP je hlavní místností obývací pokoj spojený s kuchyní a jídelnou, dále se tu nalézá chodba, koupelna, samostatné WC, loţnice rodičů se šatnou a dva dětské pokoje. Venkovní vzhled objektu je dán především bílou a barevnou omítkou zdiva. Tvar střechy domu je určen pultovou střechou s různým rozdělením rovin střechy. Údaje o ploše stavby jsou: Zastavěná plocha: 159m2 Podlahová plocha: 284m2 Obestavěný prostor: 1037m2 Plochy zpevněných komunikací: -

chodníky: 20m2

-

terasy: 27m2

-

příjezdová cesta: 63m2

Na základě údajů vyplývajících z projektové dokumentace byl vypracován následující podrobný rozpočet13. Kód položky

Popis

MJ Množství

J. cena

Zemní práce

147 379,00

121101102 Sejmutí ornice s přemístěním na vzdálenost do 100 m 131201202 132201101 132201109 161101101 162201102

Celková cena

Hloubení jam zapažených v hornině tř. 3 objemu do 1000m3 Hloubení rýh š do 600 mm v hornině tř. 3 objemu do 100m3 Příplatek za lepivost k hloubení rýh š do 600 mm v hornině tř. 3 Svislé přemístění výkopku z horniny tř. 1 až 4 hl výkopu do 2,5 m Vodorovné přemístění do 50 m výkopku z horniny tř. 1 až 4

m

3

89,00

47,40

4 218,60

m

3

163,00

459,00

74 817,00

m

3

63,00

652,00

41 076,00

m

3

63,00

184,80

11 642,40

m

3

15,00

85,00

1 275,00

m

3

33,00

42,00

1 386,00

174101101

Zásyp jam, šachet, rýh nebo kolem objektu sypaninou se zhutněním

m

3

42,00

100,80

4 233,60

175101101

Obsyp potrubí bez prohození sypaniny z horniny tř. 1 až 4 uloženým do 3 m od kraje výkopu

m

3

14,00

391,60

5 482,40

175101109

Příplatek k obsypu potrubí sypaninou uloženou do 3 m od kraje výkopu za prohození sypaniny

m

3

14,00

232,00

3 248,00

m

3

23,85

944,00

22 514,40

0,75

30 250,00

22 687,50

Zakládání

281 960,24

271571111 Polštáře zhutněné pod základy ze štěrkopísku tříděného 273361821 Výztuž základové desky betonářskou ocelí 10 505 (R) 13

t

Poloţkový rozpočet byl vytvořen pomocí databáze materiálů a stavebních prací společnosti ÚRS Praha a byl pouţit program Kros Plus.

23

273321411 Základové desky ze ŽB tř. C 20/25

m

273362021 Výztuž základových desek svařovanými sítěmi Kari 274351215 Zřízení bednění stěn základových pásů

3

17,60

2 849,00

50 142,40

t

0,43

27 390,00

11 777,70

ks

2,00

221,00

442,00

274351216 Odstranění bednění stěn základových pásů

ks

2,00

53,00

106,00

275321411 Základové patky ze ŽB tř. C 20/25

m

3

43,60

2 849,00

124 216,40

0,18

30 250,00

5 445,00

37,63

669,90

25 208,34

16,50

1 177,00

19 420,50

275361821 Výstuž základových patek betonářskou ocelí 10 505 (R)

t

279113121

Základová zeď tl 150 mm z tvárnic ztraceného bednění včetně výplně z betonu C 12/15

279113124

Základová zeď tl do 300 mm z tvárnic ztraceného bednění 2 m včetně výplně z betonu C 12/15

m

2

Svislé a kompletní konstrukce

544 539,80

Zdivo nosné POROTHERM P+D tl 300 mm pevnosti P15 na MVC 5 Mpa

3

100,80

4 543,00

457 934,40

317168112 Překlad keramický plochý š 11,5 cm dl 125 cm

ks

14,00

303,00

4 242,00

317168113 Překlad keramický plochý š 11,5 cm dl 150 cm

ks

3,00

346,50

1 039,50

317168114 Překlad keramický plochý š 11,5 cm dl 175 cm

ks

6,00

400,00

2 400,00

317168117 Překlad keramický plochý š 11,5 cm dl 250 cm

ks

6,00

581,90

3 491,40

317168119 Překlad keramický plochý š 11,5 cm dl 300 cm

ks

3,00

676,50

2 029,50

317168139 Překlad keramický plochý š 11,5 cm dl 325 cm

ks

9,00

1 397,00

12 573,00

m

2

110,60

550,00

60 830,00

m

3

16,80

2 959,00

49 711,20

411321414 Stropy deskové ze ŽB tř. C25/30

m

3

25,44

3 168,00

80 593,92

411351101 Zřízení bednění stropů deskových

m

2

159,00

425,70

67 686,30

m

2

159,00

126,50

20 113,50

311233135

342248110

Příčky POROTHERM P+D tl 80 mm pevnosti P10 na MVC 5

m

Vodorovné konstrukce

536 266,08

411321313 Stropy deskové ze ŽB tř. C16/20

411351102 Odstranění bednění stropů deskových 411361921 Výztuž stropů svařovanými sítěmi

t

3,19

27 500,00

87 725,00

411362021 Výzkuž stropů svařovanými sítěmi Kari

t

1,10

27 280,00

30 008,00

t

4,20

27 500,00

115 500,00

413361921

Výstuž nosníků, volných trámů nebo průvlaků volných trámu svařovanými sítěmi

m

3

10,60

2 981,00

31 598,60

417351115 Zřízení bernění ztužujících věnců

m

2

39,51

257,40

10 169,87

417351116 Odstranění bednění ztužujících věnců

m

2

39,51

59,00

2 331,09

m

3

2,90

3 256,00

9 442,40

0,70

39 160,00

27 412,00

417321313 Ztužující pásy a věnce ze ŽB tř. C 16/20

430321313 Schodišťová konstrukce a rampa ze ŽB tř. C 16/20 Výztuž schodišťové konstrukce a rampy betonářskou 430361821 ocelí 10 505 Zřízení bednění podest schodišť a ramp přímočarých do 4 431351121 m Odstranění bednění podest schodišť a ramp přímočarých 431351122 do 4 m

t m

2

6,20

550,00

3 410,00

m

2

6,20

91,00

564,20

Úpravy povrchů, obklady, osazení

802 668,50

611478111

Vnitřní omítka stropů ze směsi POROTHERM UNIVERSAL jednovrstvá tl 10 mm ručně nanášená

m

2

159,00

467,50

74 332,50

612478111

Vnitřní omítka stěn tl 10 mm ze suché směsi POROTHERM UNIVERSAL

m

2

508,00

364,00

184 912,00

622421145

KZS stěn budov z tepelné izolační omítky Hasitherm tl 30 mm

m

2

296,00

781,00

231 176,00

622712226

KZS stěn budov pod omítku deskami z polystyrénu Orsil tl 150 mm

m

2

296,00

913,00

270 248,00

m

2

48,00

875,00

42 000,00

597610060 obkládačky keramické - dle výběru investora

24

Podlahy, podlahové konstrukce 77157…

212 497,40

dlaždice keramické - dle výběru investora

774541111 Plovoucí podlaha dle požadavku investora

m

2

103,30

748,00

77 268,40

m

2

108,40

1 120,00

121 408,00

774711134

Podložky pro plovoucí podlahy vyrovnávací a tlumící pěnové Decostep tl 2 mm + Al

m

2

108,40

96,00

10 406,40

774731112

Parozábrana proti vlhkosti pro plovoucí podlahy folie Pe do 0,1 mm

m

2

108,40

31,50

3 414,60

Izolace proti vodě, vlhkosti a plynům

130 432,60

711801002

Hydroizolace asfaltovými a modifikovanými pásy. Dvojitá s penetrací – vodorovná

m

2

148,00

496,00

73 408,00

711801002

Hydroizolace asfaltovými a modifikovanými pásy. Dvojitá s penetrací – svislá

m

2

48,70

618,00

30 096,60

m

2

49,50

544,00

26 928,00

zpevněné plochy, chodníky

m

2

20,00

902,00

18 040,00

příjezdová cesta

m

2

63,00

1 850,00

116 550,00

Terasa

m

2

27,00

835,00

22 545,00

711210010 Hydroizolační nátěr pod obklady Venkovní objekty

157 135,00

Subdodávky

1 908 235,00

Střešní konstrukce (vč. klempířských prací) - dle samostatného rozpočtu

-

-

-

Elektroinstalace - dle samostatného rozpočtu

-

-

-

93 500,00

Vytápění - dle samostatného rozpočtu

-

-

-

233 200,00

Zdravotní technika vč. zařizovacích předmětů

-

-

-

370 150,00

Plastová okna - dle samostatného rozpočtu

-

-

-

455 950,00

Dveře a garážová vrata - dle samostatného rozpočtu

-

-

-

201 245,00

Náklady celkem (včetně DPH):

554 190,00

4 721 113,62

Tato výsledná částka se rovná skutečným nákladům na pořízení této stavby. V pojistné smlouvě by neměla v ţádném případě výše pojistné hodnoty být menší neţ tato částka. Protoţe se nejedná o klasické ocenění na trţních principech, není potřeba určení hodnoty pozemku, na kterém se daný objekt nalézá.

2.2 Výpočet pojistné hodnoty dle metodiky pojišťovny Tato kapitoly pouţívá interní metodiku pojišťovny14 pro výpočet pojistné hodnoty nemovitosti z předchozí kapitoly. V tomto případě se jedná o majetkové pojištění občanů – rodinný dům15. Přesný postup je rozdělen do těchto bodů:

14

Byla pouţita metodika pojišťovny Kooperativa, člena skupiny Vienna Insurance Group.

25

A) Identifikační údaje předmětu pojištění Nejdůleţitějším údajem je adresa. Ta je nutná hned z několika důvodů. Mimo přesného určení předmětu pojištění se dle adresy určuje také povodňová zóna, ve které se nemovitost nalézá. Po zadání adresy bylo systémem vyhodnoceno riziko stupněm číslo 1 (nízké). To znamená, ţe místo pojištění je situováno v povodňové zóně I a za posledních 20 let se zde nevyskytla povodeň nebo záplava. Dále se zde uvádí, v jakém technickém stavu jsou nosné konstrukce, elektroinstalace, vodovodní a kanalizační instalace a klempířské prvky. U novostaveb nebo při dobrém technickém stavu objektu se běţně poskytuje sleva 10% z celkové výše pojistného.

Obr. 5- Využití počítačového programu pojišťovny

B) Informace o objektu Tato část se zabývá přesnou specifikací budovy. Určuje se zde typ střechy, provedení budovy a plocha jednotlivých podlaţí. Provedení budovy dělíme na tři skupiny16:

15

Za rodinný dům se povaţuje budova s nejvýše třemi samostatnými bytovými jednotkami, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení a v níţ je více neţ polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. 16 Definice dle Sazebníku pro pojištění majetku a odpovědnosti za škody občanů pojišťovny Kooperativa, člena skupiny Vienna Insurance Group.

26

Účelné – zpravidla starší budova. Chybí části obvyklé vybavenosti (např. vodovod, koupelna, splachovací WC, topení,...) Běţné – budova řešena funkčně a standardně vybavena. Pouţité konstrukční prvky a materiály jsou převáţně v niţší a střední cenové hladině. Nadstandardní – budova řešena reprezentativně a komfortně vybavena. Pouţité konstrukční prvky a materiály jsou převáţně ve vyšší cenové hladině.

Obr. 6 - Využití počítačového programu pojišťovny

C) Určení pojistné hodnoty a výpočet pojistného Dalším krokem je výběr typu pojištění a další specifikace pojistné smlouvy. Vybraná varianty PRIMA17 zahrnuje ţivelní pojistná nebezpečí, která jsou přesně vyjmenována ve všeobecných pojistných podmínkách a pojištění elektromotorů (škody vzniklé zkratem nebo přepětím). U tohoto pojištění se nepočítá s moţností opotřebení a pojistná smlouva je uzavřena na cenu novou. V dnešní praxi se všechny nemovitosti pojišťují na cenu novou. Dále je potřeba určit typ konstrukce budovy. Zde máme na výběr mezi převáţně zděnou nebo betonovou konstrukcí (Z) a konstrukcí kombinovanou, kam spadá vše ostatní (K). V tomto kroku je moţné libovolně upravit pojistnou částku, ale za všechny tyto úpravy odpovídá pojistník. 17

Produkt pojišťovny Kooperativa, člena skupiny Vienna Insurance Group.

27

Dojde-li k navýšení či sníţení pojistné hodnoty dle přání pojistníka, je tato skutečnost uvedena v pojistné smlouvě.

Obr. 7 - Využití počítačového programu pojišťovny

V následujících krocích je moţno uzavřít další doplňková pojištění a jsou doplněny potřebné údaje nutné pro vyplnění a uzavření pojistné smlouvy.

2.3 Porovnání metod Při pouţití poloţkového rozpočtu jsme došli k reprodukčním nákladům v celkové výši 4 721 114 Kč. Tato částka je platná v den ocenění, resp. vypracování rozpočtu a jde o finanční částku, za kterou jsme schopni postavit identickou kopii nemovitosti. K této částce je však nutno připočítat náklady na případné odstranění trosek a přípravu pozemku pro stavbu. Pouţitím metody pojišťovny byla pojistná hodnota stanovena na 5 400 000 Kč. Ani tato částka není zcela přesná a jedná se o odhad. Ve skutečnosti je hodnota pojištěného majetku niţší a jedná se o takové tolerované přepojištění. Majetek je pojištěn raději na vyšší částku, neţ je jeho skutečná hodnota a z tohoto důvodu je eliminována moţnost podpojištění. Pro ideální a přesné stanovení pojistné hodnoty by ke všem pojištěným nemovitostem bylo potřeba vytvořit přesný poloţkový rozpočet včetně rozpočtu na

28

likvidaci zničeného majetku. Tento poloţkový rozpočet by bylo nutné propojit s databází cen stavebních prací a materiálů, která by byla neustále aktualizována. Následně by se pojistná hodnota a výše pojistného upravovala v závislosti na vývoji cen a se začátkem nového pojistného období by byla smlouva aktualizována. Tento poloţkový rozpočet by mohl pomoci také při samotné likvidaci. Při vzniklé škodě by se do rozpočtu připsalo, jak veliká část byla poškozena či zničena. Díky neustálé aktualizaci databáze cen stavebních prací a materiálů by se vyčíslila přesná hodnota vzniklých škod a následně bylo vyplaceno pojistné plnění.

29

3 Likvidace pojistné události Samotný průběh likvidace nastává v okamţik, kdy dojde k realizaci rizika a nastane škodní událost. Na práci likvidátorů je pak stanovení hodnoty zničeného, poškozeného nebo odcizeného majetku. Je-li nárok oprávněný a škodní událost je událostí pojistnou, jsou-li splněny všechny potřebné náleţitosti spojené s likvidací, přistoupí pojistitel k vyplacení pojistného plnění. Výše této částky je závislá na dané pojistné smlouvě a závěru práce likvidátora. Prácí likvidátora je stanovit náklady spojené s uvedením věci do původního stavu. Je potřeba vycházet ze skutečných reprodukčních nákladů na opravu či náhradu věci. Majetek se převáţně pojišťuje na cenu novou. Ve výjimečných případech lze nemovitost pojistit na cenu časovou a při výpočtu výše pojistného plnění je nutno brát v úvahu opotřebení. Pro účely pojišťovnictví se většinou pouţívá lineární metoda výpočtu opotřebení. Hlavním poţadavkem je uvedení věci do původního stavu. Je-li pojištěným poţadováno pouţití lepších a kvalitnějších materiálů neţ byly pouţity na původní poškozené, zničené či odcizené věci, jednalo by se o technické zhodnocení. Celková částka na toto zhodnocení by nebyla pojišťovnou uhrazena. Vyplacena by byla pouze skutečná výše škod odpovídající reprodukčním nákladům na uvedení věci stejného typu, konstrukce a kvality do původního stavu. V případě, ţe jsou k dispozici nové levnější materiály nebo technologie, které mohou plnit stejnou funkci jako zničená, poškozená či odcizená věc, můţe pojišťovna přistoupit k vyplacení náhradových nákladů. Tato problematika se velmi často objevuje při řešení škod na historických objektech. Proto jsou při likvidaci těchto událostí přizváni znalci v daném oboru.

3.1 Průběh likvidace u škod na majetku Předpokladem ke všem následujícím krokům je skutečnost, ţe nastane škodní událost. Další neméně důleţitou věcí je samotná existence pojištění. Jestliţe předmět

30

není pojištěn, je absurdní poţadovat pojistné plnění. Při řešení škod se postupuje takto: Zabezpečení objektu a dokumentace škod Při realizaci rizika je povinností pojištěného snaha o eliminaci rozsahu případných škod. Protoţe v mnoha případech je potřeba jednat rychle, aby nebyly následky příliš vysoké, je potřeba vytvořit vlastní fotodokumentaci, která slouţí jako podklad při řešení likvidace. Tato fotodokumentace by měla bezprostředně a zřetelně zachytit následky a rozsah škodní události. Následně dle charakteru události je potřeba přistoupit k provizornímu zabezpečení objektu. Například v případě zatopení objektu je nutno začít s odčerpáváním vody a vysoušením objektu, při poškození střešní krytiny je potřeba zabránit pronikání vody do konstrukce a případné zajištění či odstranění uvolněných částí, u kterých hrozí zřícení. Poškozené věci je ideální zachovat do prohlídky likvidátora. Pokud toto není moţné učinit, je potřeba detailní fotodokumentace poškozených věcí. Po zabezpečení objektu je potřeba vytvořit soupis poškozených, zničených či odcizených věcí s uvedením stáří a pořizovací ceny. Je-li to moţné, pořizovací ceny doloţit doklady o pořízení jako jsou např. účtenky, faktury, apod. Na základě těchto skutečností je potřeba vytvořit vlastní hrubý odhad o finanční výši vzniklých škod. Při podezření, ţe došlo ke spáchání trestného činu (vandalství, krádeţ, loupeţ, náraz dopravního prostředku nebo jeho nákladu,…), je potřeba vţdy oznámit tuto skutečnost Policii ČR, která provede příslušná šetření. Oznámení škodní události Bezodkladně po vzniku škody je potřeba škodní událost nahlásit pojistiteli (pojišťovně). Jak událost nahlásit je celá řada. Pojištěný můţe telefonicky kontaktovat pojišťovnu a na základě hovoru s operátorem je sepsáno hlášení o škodě. Dále je moţnost vyplnění formuláře o hlášení škodní události, který můţe mít podobu on-line formuláře umístěného na internetových stránkách pojišťovny nebo tištěnou verzi18, kterou je nutno zaslat poštou na centrum zákaznické podpory pojišťovny. Poslední moţností, jak nahlásit škodní událost, je osobní návštěva 18

Formulář pojišťovny Kooperativa, člena skupiny Vienna Insurance Group o hlášení škodní události je přílohou této práce.

31

jakékoliv pobočky dané pojišťovny19. V praxi je většina událostí hlášena telefonicky a díky zkušenosti operátorů jsou od poškozených získány všechny nutné údaje v dostatečném rozsahu, které jsou potřebné pro zahájení likvidace. Při hlášení škodní události je nutné udat číslo pojistné smlouvy vztahující se na poškozený, zničený či odcizený předmět. Na základě tohoto údaje je prověřeno, je-li škodní událost kryta pojistnou smlouvou a škodní událost je událostí pojistnou. Dále je potřeba vyplnit identifikační a kontaktní údaje pojištěného a případně i údaje osoby pověřené jednáním s pojišťovnou. Následuje popis údajů o škodě, ve kterém se musí vyplnit datum vzniku škody. Není-li moţno určit přesnou dobu vzniku, je zjišťována alespoň přibliţná doba nebo časový interval. Další textové pole je vymezeno pro podrobný popis příčin vzniku škody. Jestliţe při události zasahovali hasiči nebo byla událost šetřena Policií ČR, případně jinou oprávněnou institucí, je tento údaj rovněţ zanesen do formuláře. Podle charakteru škodní události je v určitých případech nutno doloţit výpovědi případných svědků. Zpracování a ověření dat pojišťovnou Všechny údaje o škodě jsou zaneseny do systému pojišťovny. Kaţdá škodní událost má své identifikační číslo, podle kterého je moţno okamţitě dohledat škodní událost a zjistit, v jakém stavu se šetření nachází. Systém posoudí, jestli jde o první škodní událost, nebo zda jiţ v minulosti byly hlášeny shodné nebo podobné škody. Následně je celá sloţka předána dle poštovního směrovacího čísla místa události příslušnému technikovi pojišťovny. Škodní události se rozdělují na škody první do výše 20 000 Kč, na škody přesahující tento limit a na škody podezřelé. U škod prvních do výše zmíněné částky se většinou přistupuje k okamţitému plnění. V ostatních případech je vţdy nutná prohlídka technikem vyslaným pojišťovnou. Ve sloţitějších případech je přizván k prohlídce znalec v daném oboru. Je-li likvidátorem nařízena prohlídka, kontaktuje telefonicky technik pojišťovny klienta a dohodne termín prohlídky. Při tomto místním šetření technik nezávisle na údajích z hlášení o škodě sepíše a zdokumentuje poškozené, zničené či odcizené věci a ověří pravdivost údajů poskytnutých pojištěným. O průběhu prohlídky je na místě 19

Tyto údaje platí pro pojišťovnu Kooperativa, člena skupiny Vienna Insurance Group. U ostatních pojišťoven se mohou nabízené sluţby lišit.

32

sepsán protokol, kde jsou uvedeny závěry technika. Originál protokolu podepsaný od technika i pojištěného zůstává pojišťovně a je součástí dokumentace. Kopie protokolu přísluší pojištěnému. Stanovení výše pojistného plnění Při tomto procesu se stanovuje výše vzniklých škod a následně je vyčísleno pojistné plnění. Způsoby pro stanovení výše škod jsou dva. a) Vypracování vlastního rozpočtu pojišťovnou. b) Na základě předloţených dokladů o provedení plateb za práce na odstranění škody provedené odbornou firmou dodavatelským způsobem. Vypracování vlastního rozpočtu pojišťovnou Na základě místního šetření je vypracován rozpočet na odstranění následků pojistné události a uvedení věci do původního stavu. Pro tyto účely je pouţit software Polar300020, který je k dispozici také v tištěné podobě. Program obsahuje databázi více neţ 5000 cenových poloţek a je aktualizován dvakrát ročně. Technikem jsou zadány všechny poloţky potřebné pro uvedení věci do původního stavu, dále je doplněn objem potřebného materiálu a prací a dle ceníkových cen programu Polar3000 vyhotoven finální rozpočet. Tento rozpočet je předán likvidátorovi, který na základě všech podkladů určí výši pojistného plnění. Stanovení na základě předloţených dokladů o provedení plateb za práce na odstranění škody provedené odbornou firmou dodavatelským způsobem Pojištěný předá pojišťovně jiţ zpracovaný poloţkový rozpočet. Likvidátor v tomto případě musí posoudit faktickou správnost předloţeného rozpočtu a výši kalkulovaných nákladů. V tomto případě rovněţ technik vypracuje rozpočet na uvedení věci do původního stavu, který slouţí likvidátorovi k porovnání s nabídkou předloţenou pojištěným. Předkládají se rovněţ doklady za náklady spojené se zmírněním následků škod (vybudování strouhy, apod.) a náklady na zajištění objektu a bezprostřední opravy, které jiţ proběhly. Je posuzováno, jestli nedošlo k technickému zhodnocení a jestli výše předloţené cenové dokumentace a

20

Program Polar 3000 je vyuţíván pojišťovnou Kooperativa, člena skupiny Vienna Insurance Group. U ostatních pojišťoven můţe být vyuţíván jiný program i celý postup řešení likvidace škod.

33

argumentace odpovídá výši reprodukčních nákladů. Posuzována je rovněţ právní strana věci. Uzavření likvidace Po přezkoumání všech potřebných podkladů a údajů je vyčíslena výše pojistného plnění. O ukončení průběhu likvidace pojistné události je klient pojišťovny informován dopisem, ve kterém jsou závěry shledané pojišťovnou a rovněţ výše pojistného plnění včetně způsobu platby. Tento způsob si volí klient jiţ v průběhu likvidace a má moţnost výběru mezi bezhotovostním bankovním převodem a zasláním peněz na adresu pomocí poštovní poukázky.

3.2 Příklady likvidací 3.2.1 Pojistná událost Drahelčice Nahlášení škodní události V dubnu roku 2010 byla telefonicky nahlášena škodní událost na řadových domech v Drahelčicích v okrese Praha-západ. Škodní událost byla nahlášena u pěti objektů a byla popsána jako poškození oken a parapetů v přízemí objektu a odcizení nástěnných plynových kotlů. Odhadovaná škody byla vyčíslena na 250 000 Kč. Událost byla řádně zaevidována a předána oddělení likvidace. Na základě pojistné smlouvy bylo shledáno, ţe škodní událost můţe být událostí pojistnou a věc byla předána technikovy pojišťovny s poţadavkem na místní šetření a zdokumentování škod. Popis události Řadové domy, na kterých škoda vznikla, jsou zkolaudované novostavby a dosud neobydlené a jsou v majetku stavební společnosti, která je nabízí k prodeji. Kolaudace proběhla v březnu roku 2010. Škoda byla nahlášena sousedy, kteří si všimli poškozených oken. Na místo byla okamţitě přivolána Policie ČR, která provedla šetření. Do protokolu byl sepsán poškozený majetek a odcizené předměty. Dále byli vyslechnuti všichni svědci a momentálně je věc v šetření. Do protokolu byl uveden pachatel jako neznámý. Pachatelé vnikli do objektů vypáčením okna na WC

34

v přízemí. Byla provedena odborná demontáţ plynových kotlů, které byly následně odcizeny. Dále byly zjištěny stopy násilného vniknutí na balkónových dveřích a okně v pracovně v přízemí. U všech pěti objektů byl postup identický. Soupis škod zjištěných při šetření Policií ČR: 5 x vypáčení okna na WC v přízemí objektu 4 x stopy násilného vniknutí na balkónových dveřích do zahrady 6 x stopy násilného vniknutí na ostatních oknech v přízemí 5 x odcizení plynového kotle 4 x poškození plotu mezi jednotlivými domy Šetření pojišťovny Místní šetření pojišťovny proběhlo za účasti zástupce stavební firmy, která má domy ve vlastnictví. Veškeré škody byly zdokumentovány21 a byl sepsán protokol o prohlídce. Pojišťovně byla předána kopie faktury na nákup a montáţ odcizených plynových kotlů Buderus, typ Logamax plus GB022-24. Dle kopie stavebního deníku byly kotle namontovány v únoru roku 2010 a proběhla jejich řádná revize. Dále byl pojišťovně předán rozpočet na výměnu a opravu poškozených oken a dveří. Doloţeny byly také nákupní ceny poškozených parapetních plechů a plotového pletiva. Při místním šetření bylo zjištěno následující: Zničení jednokřídlového eurookna na WC, rozměr 730 x 740 mm. Nemoţná oprava a nutnost výměny celého okna včetně rámu. Takto zničeno celkem 5 ks. Zničení parapetního plechu, rozměr 730 x 200 mm, materiál titanzinek. Celkem zničeny 3 ks. Oprava nemoţná. Poškození křídla dveří na zahradu. Rozměr křídla 1250 x 2500 mm. Moţná oprava. Celkem poškozeny 3 křídla. Drobné poškození euro-oken v přízemí. Moţnost oprav. Celkem 6 ks. Poškození jednoho pole plotu v délce 2500 mm. Oprava nemoţná. Celkem 4 ks.

21

Fotodokumentace z místa šetření je přílohou této práce.

35

Odcizení nástěnných plynových kotlů značky Buderus, typ Logamax plus GB022-24. Celkem 5 ks. Stanovení výše pojistného plnění Při místním šetření byly zástupci pojišťovny předány poloţkové rozpočty na uvedení předmětu pojištění do původního stavu. Předloţené rozpočty byly v této výši Cena celkem (vč. DPH)

Zakázka Výměna a oprava poškozených a zničených oken a dveří

35 620 Kč

Nákup, montáţ a revize 5 ks plynových kotlů Buderus, typ Logamax plus GB022-24 Nákup a výměna zničených polí pletiva

189 670 Kč 2 200 Kč

Výměna parapetních plechů

600 Kč

Celkem:

228 090 Kč

Rozpočet vytvořený technikem pojišťovny Popis

MJ

Okno jednokřídlé OS, eurohranol, izolační dvousklo, čiré Demontáţ a montáţ okna Oprava poškozených oken a rámů Kotel Buderus, typ Logamax plus GB022-24 Montáţ plynového kotle včetně revize Výměna pletiva včetně montáţe Parapetní plech, materiál titanzinek, 200 mm Demontáţ a montáţ parapetních plechů

ks m m ks ks ks m m

Mnoţství 5,00 14,70 23,50 5,00 5,00 4,00 2,20 2,20

J. cena 3 462,00 368,00 428,00 34 576,00 1 500,00 520,00 155,00 80,00

Celkem (Kč)

Celková cena 17 310,00 5 409,60 10 058,00 172 880,00 7 500,00 2 080,00 341,00 176,00 215 754,60

Uzavření likvidace Závěry technika byly předány likvidátorovy. Ten na základě všech předloţených dokladů rozhodl, ţe rozpočty na opravy předloţené pojištěným jsou v souladu s běţnými reprodukčními cenami a v tomto případě nedochází k technickému zhodnocení. Na základě uvedených skutečností byla vyčíslena vzniklá škoda a bylo přistoupeno k vyplacení pojistného plnění ve výši 228.090 Kč. Tato částka bude po skončení šetření Policie ČR poukázána na bankovní účet pojištěného, který o ukončení průběhu likvidace pojistné události bude písemně informován. Likvidace pojistných událostí v rozmezí 50.000 Kč aţ 100.000 Kč je moţno uzavřít před ukončením šetření Policie ČR za předpokladu, ţe bylo zjištěno evidentní

36

překonání překáţek. U škod nad tuto částku nebo při neprůkaznému překonání překáţek je nutné vyčkat na ukončení vyšetřování22. 3.2.2 Pojistná událost Beroun – Na Cibulce Nahlášení škodní události Dne 7.4.2010 byla klientem pojišťovny telefonicky nahlášena škodní událost na adrese Na Cibulce, Beroun, okres Beroun. Škoda byla popsána jako prasklé vodovodní potrubí a následný únik vody v objektu. Po sepsání hlášení o škodě byla celá věc předána oddělení likvidace k řešení. Předpokládaná výše škod odhadnutá pracovníkem pojišťovny, který hlášení sepisoval, byla 25 000 Kč. Na základě údajů z pojistné smlouvy a hlášení o škodě likvidátor usoudil, ţe škodní událost můţe být událostí pojistnou a věc byla předána technikovy pojišťovny s poţadavkem na místní šetření a zdokumentování škod. Popis události V obývacím pokoji rodinného domu praskla plastová spojka na rozvodu studené vody vedoucí podlahou místnosti. Došlo k dlouhodobému úniku studené vody v objemu cca 155m3. Tento objem zjištěn z výpisu za vodné a stočné po odečtení průměrné spotřeby vody v předchozích měsících. Na základě této skutečnosti nebylo toto mnoţství fakturováno poškozenému. Poškození potrubí bylo zjištěno zhruba po třech měsících na základě výše zmíněného výpisu, jehoţ kopie byla zařazena do dokumentace. Zvýšenou vlhkost v suterénu objektu si obyvatelé domu spojovali se zvýšením hladiny spodní vody způsobené vedlejší stavbou. Šetření pojišťovny Místní šetření proběhlo za účasti majitele domu, který událost pojišťovně nahlásil. Protoţe po zjištění závady proběhla okamţitá oprava potrubí, byla technikovi předána fotodokumentace pořízena klientem. Poškozená demontovaná plastová spojka byla zachována a byla zdokumentována technikem. Byla provedena prohlídka suterénu. Navlhlé nosné zdi jsou kamenné neomítnuté. V obývacím pokoji proběhlo zaměření poškození prkenné podlahy, koberce a povrchových úprav navlhlé cihlové zdi. Ze suterénu probíhalo dle tvrzení klienta odčerpávání vody vlastním čerpadlem. 22

Jedná se o interní předpis pojišťovny Kooperativa, člena skupiny Vienna Insurance Group. U ostatních pojišťoven můţe být postup rozdílný.

37

Při prohlídce byl sepsán protokol o místním šetření. Pojišťovně byly předány faktury za opravu potrubí ve výši 2500 Kč a byla poţadována náhrada nákladů na odčerpávání vody ve výši 1000 Kč. Při místním šetření bylo zjištěno následující: zničení koberce o ploše 21,84 m2 vyţadující výměnu, zničení prkenné podlahy o ploše 10,5 m2 vyţadující výměnu, poškození maleb o ploše 12,76 m2. Stanovení výše pojistného plnění Výše pojistného plnění se bude stanovena na základě rozpočtu vytvořeného technikem pojišťovny, ke kterému budou připočteny náklady na jiţ provedenou opravu potrubí a provoz čerpadla. Rozpočet vytvořený technikem pojišťovny Popis

MJ

Mnoţství

m2 m2 m3

21,84 10,50 2,63

27,60 58,00 166,00

602,78 609,00 436,58

m3

2,63

821,30

2 160,02

Prkenná podlaha kvality C (otevřené suky povoleny, praskliny povoleny, běl povolena, přírodní barevné rozlišení povoleno, pero a dráţka po všech čtyřech stranách) včetně montáţe

m2

10,50

990,00

10 395,00

Koberec (filc) Malba bílá otěruvzdorná

m2 m2

21,84 12,76

219,00 26,00

4 782,96 331,76

Odstranění původní koberce Odstranění původní prkenné podlahy Odstranění navlhlého násypu pod podlahou Násyp pod podlahy, mazaniny a dlaţby, popř. na plochých střechách

Celkem (Kč)

J. cena

Celková cena

19 318,10

Uzavření likvidace Závěry technika byly předány likvidátorovy. Ten na základě všech předloţených dokladů rozhodl, ţe škodní událost je skutečně událostí pojistnou a pojištěnému bude vyplaceno pojistné plnění ve výši 22 820 Kč. Tato částka bude poukázána na bankovní účet pojištěného, který o ukončení průběhu likvidace pojistné události bude písemně informován.

38

Závěr V praxi dochází v mnoha případech k chybnému výpočtu pojistné hodnoty. Postup, kterým se řídí pojišťovny, je velmi obecný a pojistná hodnota proto mnohdy přesahuje samotné reprodukční náklady. Přesnější výpočet by znamenal pracnější postup a zvýšení samotných nákladů spojených s uzavřením pojistné smlouvy. To by mohlo mít za následek i samotné zvýšení pojistného. Tato práce uvádí dva příklady pojistných událostí. V prvním případě byla k dispozici kompletní projektová dokumentace, technické zprávy, rozpočty, apod. Všechny tyto podklady usnadnili práci likvidátorovi a celá záleţitost se velmi rychle uzavřela. Při druhé likvidaci tato dokumentace nebyla k dispozici. Samotní majitelé ani neznaly konstrukční systém domu, ve kterém ţijí. Na většinu otázek technika majitelé neznali odpověď. Ideálním případem by bylo zachování projektové dokumentace u všech nových nemovitostí. Z technické zprávy a výkresové dokumentace je moţné získat všechny potřebné údaje o konstrukcích, materiálech a dispozici objektu. Zachování poloţkového rozpočtu by práci také usnadnilo a zpřesnilo. Bohuţel většina majitelů nemovitostí nemá tuto dokumentaci k dispozici. Dle mého názoru by projektová dokumentace měla být zachována po celou dobu existence nemovitosti a všechny změny by měly být do dokumentace pečlivě zaneseny. Vyuţití projektové dokumentace by mělo přínos nejen pro pojišťovny a odhadce, ale také pro samotné majitele nemovitostí.

39

4 Tržní ocenění rodinného domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Ing. Petr Ort Ph.D. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům Slunečná 267 01 Králův Dvůr

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 17. BŘEZNA 2010

40

Bankovní institut vysoká škola a.s. Ing. Petr Ort Ph.D. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5 17. března 2010 Oznamujeme Vám, ţe bylo námi dokončeno trţní ocenění tohoto majetku: Rodinný dům Nacházející se na adrese Slunečná, 267 01 Králův Dvůr, Česká Republika V této zprávě předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 17.3.2010 - den místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro nabídku k prodeji na volném trhu. Zpracovatelům zprávy není známo nic o skutečnosti, ţe by zpráva měla slouţit k jiným účelům jako např. podklad pro jednání o zajištění úvěru, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by měl být majetek dobrovolně směněn mezi prodávajícím a kupujícím v den ocenění s tím, ţe obě strany mají přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a zároveň je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek nebyl ke dni ocenění (17.3.2010) dosud pouţíván a je připraven k okamţitému nastěhování nových majitelů. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení majitele předmětu ocenění a veškeré dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnická práva k objektu. Majetek je zcela v absolutním vlastnictví.

41

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a s pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu tyto faktory: Polohu, velikost, tvar a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost všech stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejlepší moţné vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebením je myšlena ztráta hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v blízkém okolí i celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z případného pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

4.1 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek se nachází v klidné části na severozápadním okraji Berouna. Tato lokalita tvořila výraznou proluku mezi okrajovou obytnou zástavbou města Berouna a sousedního Králova Dvora. V současné době je toto území charakteristické expanzí individuální obytné výstavby středního a vyššího standardu. Jih lokality lemuje Plzeňská ulice a dálnice D5, která je opatřena hlukovými

42

bariérami. Ze severu území navazuje na lány orné půdy, které postupně přecházejí na lesní porost. Východní část je tvořena bytovou zástavbou ze 70. a 80. let minulého století s objekty od 4 do 12 nadzemních podlaţí se zařízeními občanské a sportovní vybavenosti. Západní hranice území tvoří nová zástavba bytových domu v Králově Dvoře. Lokalita je v dosahu veškeré občanské vybavenosti, kterou disponuje okresní město. Díky rychlému dopravnímu spojení s Prahou po dálnici D5 a plánované rekonstrukci ţelezniční tratě mezi Prahou a Plzní a celkově klidnému prostředí, se tato lokalita stala velmi oblíbenou a vyhledávanou. Díky mírně svaţitému terénu je zajištěn zajímavý pohledový horizont.

4.2 Oceňovaný majetek Dle faktů zjištěných na místě šetření a podle podkladů poskytnutých majitelem předmětu ocenění není oceňovaný rodinný dům nikterak uţíván. Majetek je určen převáţně k bydlení. Díky dispozičnímu řešení celého objektu je moţno vyuţít 1.NP např. jako lékařská ordinace, kanceláře, apod. Tato činnost však nesmí být v rozporu s městskými vyhláškami a územním plánem pro tuto lokalitu. Historie Oceňovaný rodinný dům byl dokončen na jaře roku 2010 a dosud nebyl vyuţit. Dům je v plně funkčním stavu a je připraven k okamţitému nastěhování. Pozemek Předmětem oceněné je pozemek p.č. 229/57 v katastrálním území Beroun. Jedná se o mírně svaţitý pozemek o rozloze 1071 m2. Pozemek je orientován na jih a má obdélníkový tvar. Přístupný je ze severní strany, z ulice Slunečná. Na pozemku je postaven oceňovaný rodinný dům a k němu přilehlá terasa, chodníky a příjezdová cesta. Nezastavěná část pozemku je pokryta travním porostem a nevyskytují se zde ţádné další porosty ani jiné zahradní úpravy. V lokalitě jsou vybudovány všechny veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, kanalizace, plyn, telefon). Veškeré sítě jsou vedeny pod zemí s výjimkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. Celý pozemek je oplocen.

43

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku není ţádná vedlejší stavba. Na oceňovaném pozemku jsou situovány tyto venkovní úpravy: Vodovodní přípojka napojená na vodovodní řád v ulici Slunečná. Kanalizační přípojka napojena na kanalizační řad v ulici Slunečná. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z ulice Slunečná. Přípojka plynu s ulice Slunečná. Příjezdová cesta z ulice Slunečná k rodinnému domu. Zpevněné plochy z kamenných dlaţdic pokládaných na sucho do štěrkového loţe. Plot z betonových tvarovek. Plot z pletiva na ocelových sloupkách. Vrata z ocelových profilů s motorovým mechanismem. Vrátka z ocelových profilů. Tyto venkovní úpravy jsou stejného stáří jako oceňovaný rodinný dům. Trvalé porosty Před zástavbou byla tato lokalita vyuţívána jako orná půda. Na pozemku se nevyskytují ţádné vzrostlé porosty. Nezastavěná část pozemek je pokryta travnatým porostem. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Posuzovanou nemovitostí je novostavba samostatně stojícího rodinného domu. Jedná se o zděnou novostavbu rodinného dvoupodlaţního domu. Objekt je tvarován do písmene L. Vstup je z uliční strany 1.NP a je orientován na severozápad. Přibliţné rozměry objektu jsou 14,3m x 17,05m po delších stranách. V 1.NP se nachází zádveří, garáţ, chodba, technická místnost, sklad sezónních věcí, pracovna a koupelna. V 2.NP je hlavní místností obývací pokoj spojený s kuchyní a jídelnou, dále se tu nalézá chodba, koupelna, samostatné WC, loţnice rodičů se šatnou a dva dětské pokoje. Venkovní vzhled objektu je dán především bílou a barevnou omítkou zdiva. Tvar střechy domu je určen pultovou střechou s různým rozdělením rovin střechy. 44

Konstrukční a technické řešení Objekt je zaloţen na monolitických betonových základových pasech z betonu. Úroveň základové spáry pasů pod obvodovými i vnitřními nosnými stěnami je navrţena v nezámrzné hloubce. Podkladní betonová deska (nosný podklad podlah „na terénu“) je navrţena z betonu tloušťky 150mm, vyztuţena ocelovou svařovanou sítí KARI. Deska je provedena na štěrkový řádně hutněný podsyp o tloušťce 200mm. Obvodové stěny jsou zděné z keramických bloků Porotherm o tloušťce 290mm a jsou zateplené tepelným systémem Orsil o tloušťce 150mm. Vnitřní nosné stěny jsou taktéţ z keramických bloků Porotherm o tloušťce 290mm. Stěna mezi terénem a zeminou v části spodního patra (zadní stěna garáţe a technické místnosti) je tvořena betonovými tvárnicemi tloušťce 500mm s vkládanými ocelovými pruty. Příčky jsou zděné z cihel Porotherm, tloušťky 100mm. Stropní konstrukce nad 1. PP je z monolitické ţelezobetonové desky. Strop nad 2. NP je tvořen sádrokartonem. Nosná střešní konstrukce je tvořena ocelovo-dřevěným krovem. Krytina je plechová. Vnitřní dveře jsou dřevěné, hladké. V 1. NP mezi garáţí a zádveřím jsou osazeny protipoţární dveře. Vstupní dveře jsou plastové. Fasádní okna jsou plastová, otevíravá, zasklená izolačním dvojsklem. Vnitřní parapetní desky jsou dřevěné. Garáţová vrata jsou roletová. V objektu jsou celkem 2 nerezová komínová tělesa systému Schiedel-Kerastar. Do prvního komínového průduchu je zaústěn odvod spalin z krbu v obývacím pokoji a do druhého průduchu je zaústěn odvod spalin z venkovního krbu. Nášlapnou vrstvu podlahy ve všech místnostech rodinného domu tvoří keramické dlaţby nebo plovoucí podlaha. Zděné konstrukce jsou opatřeny štukovou omítkou. V prostoru hygienických místností (WC, koupelna) a v prostoru u kuchyňské linky je proveden keramický obklad stěn, v koupelně a na WC do výšky 2000mm, u kuchyňské linky v pásu výšky 600mm nad pracovní deskou. Sokl fasádních stěn je opatřen keramickým obkladem.

4.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Toto vyuţití musí splňovat veškeré právní předpisy.

45

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Oceňovaným majetkem je novostavba rodinného domu. Do této chvíle nebyl dům pouţíván, ale je zcela připraven k okamţitému obydlení, bez nutnosti jakéhokoliv zásahu či úpravy. Ke splnění maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. V současné době není objekt obydlen. Podle sdělení majitele předmětu ocenění a veškeré dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnická práva k objektu. Majetek je zcela v absolutním vlastnictví a nic nebrání jeho případnému pronajmutí. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe vyuţití objektu pro bydlení je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

4.4 Ocenění Úvod Pro stanovení trţní hodnoty majetku jsme pouţily tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metodou jsme analyzovali trţní ceny, za které byly v poslední době nabízeny nebo prodávány podobné typy majetku. Byly provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují veškeré případné rozdíly. Příjmovou metodou jsme analyzovali trţní hodnotu na základě budoucího příjmu z vlastnictví. Nákladovou metodou jsme analyzovali náklady na pořízení majetku jako nového. Tato částka můţe být sníţena o případné opotřebení nebo jiné znehodnocení.

46

Při stanovení ceny obvyklé jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme pouţili porovnávací metodu, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všechny tři metody. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemek je volný a připravený k zástavbě v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro srovnání jsme pouţili čtyři pozemky nabízené k prodeji ve stejné nebo podobné lokalitě, u kterých jsme provedli korekce indikované trţní ceny, která zohlednila veškeré rozdíly. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční. Při porovnání jsme vzali v úvahu faktory, jako jsou například lokalita, datum transakce, tvar pozemku, dopravní dostupnost, velikost pozemku a jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, moţná zastavitelnost pozemku, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku indikována porovnávací metodou je: 2 482 000 Kč a je kalkulována následně: 1071 * 2 317 = 2 482 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

229/57

N/A

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Slunečná

Na Paloučku

Wintrova

N/A

N/A

Katastrální území

Králův Dvůr

Beroun

Beroun

Beroun

Králův Dvůr

Obec

Králův Dvůr

Beroun

Beroun

Beroun

Králův Dvůr

Okres

Králův Dvůr

Beroun

Beroun

Beroun

Králův Dvůr

47

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 2

Cena za 1 m

X

2 463 000

2 272 000

2 938 675

1 253 000

1071

870

1055

1175

500

X

2 831

2 154

2 501

2 506

1.2.2010

1.11.2009

1.2.2010

1.12.2009

1

1

1

1

2 831

2 154

2 501

2 506

Druh transakce

Prodej

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

1

0,9

0,9

0,9

2 831

1 938

2 251

2 255

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

2 831

1 938

2 251

2 255

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

1

2831

1938

2251

2255

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita

Porovnatelná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Výborné

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Výborné

2 831

1 938

2 251

2 255

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

48

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Ne

Korekce

Ne

Ne

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Ne

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

2 831

1 938

2 251

2 255

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Menší

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce

1

1

1

0,95

2 831

1 938

2 251

2 143

45% plochy

45% plochy

45% plochy

40% plochy

1

1

1

1,05

2 831

1 938

2 251

2 250

2 250

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

45% plochy

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

2 317

2 831

1 938

2 251

Rozloha pozemku

1 071

870

1 055

1 175

500

2 482 014

2 463 000

2 044 800

2 644 808

1 124 881

trţní hodnota

zaokrouhleno

Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1

číslo parcely

výměra v m2

229/57

jednotková hodnota v Kč/m2

1071

Celkem

2 317

1071

2 482 014 2 482 014

Stanovení tržní hodnoty jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty jako celku jsme vzali v úvahu rodinné domy, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zhodnotili koeficientem odráţejícím rozdíl mezi nabídkou a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, technický stav majetku, lokalita, vybavenost, dostupnost, poloha, velikost budovy, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je: 8 706 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

49

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Rodinný dům Palouček

Rodinný dům Haškova

Rodinný dům Na Hrázi

Rodinný dům Kollárova

Slunečná

Nad Paloučkem

Haškova

Na Hrázi

Kollárova

Katastrální území

Králův Dvůr

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Obec

Králův Dvůr

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Okres

Králův Dvůr

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům č.p.38

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

229/57

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

1071

1184

968

265

900

Hodnota za 1 m2 pozemku

2317

2317

2317

2317

2317

Hodnota pozemku celkem

2 481 507

2 743 328

2 242 856

614 005

2 085 300

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

284

181

118

120

176

X

6 950 000

7 250 000

4 967 475

6 740 000

4 206 672

5 007 144

4 353 470

4 654 700

23 241

42 542

36 279

26 447

10.3.2010

1.2.2010

1.3.2010

15.1.2010

1

1

1

1

23 241

42 542

36 279

26 447

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

20 917

38 287

32 651

23 802

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Ne

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

50

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Novostavba

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

bez

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

výborná

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

výborná

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

shodná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

zděné

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

Novostavba

Novostavba

Novostavba

Novostavba

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

bez

bez

bez

bez

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

výborná

výborná

výborná

výborná

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

výborná

výborná

výborná

výborná

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

shodná

shodná

shodná

shodná

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

zděné

zděné

zděné

zděné

1

1

1

1

20 917

38 287

32 651

23 802

menší

výrazně menší

výrazně menší

menší

0,85

0,7

0,7

0,85

17 780

26 801

22 856

20 232

neaplikováno

neaplikováno

neaplikováno

neaplikováno

1

1

1

1

17 780

26 801

22 856

20 232

17 780

26 801

22 856

20 232

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

21 917 6 224 468 2 481 507 8 705 975

51

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům spojených s vlastnictvím tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost, provozní náklady a rezervy na renovace. Po odečtení těchto poloţek získáme čistý provozní příjem před zdaněním. Cena obvyklá je následně stanovena postupem přímé kapitalizace. Výše potencionálního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech v porovnatelných lokalitách. V našich výpočtech jsme vycházeli z běţné praxe a bylo stanoveno studené nájemné, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě reálného odběru. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelný majetek. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota majetku indikovaná příjmovou metodou je: 2 505 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráta vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady

15%

407 000 61 050 345 950 30 000 5 000 500 0 0 0

52

Provozní náklady celkem

0

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

310 450 60 000 250 450

Míra kapitalizace

10%

Indukovaná hodnota Zaokrouhleno

2 504 500 2 505 000

NÁKLADOVÁ METODA U této metody je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování identického majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkové dispozice a kvality provedení. Od takto získané částky je potřeba odečíst hodnotu odpovídající fyzickému opotřebení majetku a případným funkčním a ekonomickým nedostatkům. Technické opotřebení vzniká samotným provozem a působením vnějšího prostředí. Zohledňuje se proto stáří a technický stav majetku. Funkční nedostatky vznikají zdokonalením metod, materiálů, technologií a dispozičního řešení, jehoţ důsledkem jsou nadměrné konstrukce, nadbytečné kapacity, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady. Ekonomické nedostatky mohou vznikat v důsledku negativních vnějších vlivů působících na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neefektivní vyuţití majetku. Na základě všech dostupných údajů jsme došli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je: 7 410 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

53

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

0% 0% 0%

Rodinný dům, Slunečná, Králův Dvůr 229/57 Zděná 0 let 0 let 90 let 123 m2 2 nadzemní podlaţí 284 m2 0,85 241 m2 1037 m3 4 600 Kč/m3 4 770 200 4 770 200 4 770 200 4 770 200

Vedlejší stavby Venkovní úpravy

nejsou 158 000

Pozemek

2 482 000

Indukovaná hodnota

7 410 200

Zaokrouhleno

7 410 000

4.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 17. března 2010. Pojem obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikací.

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

8 706 000 2 505 000 7 410 000

50 5 45

4 353 000 125 250 3 334 500 7 812 750 7 813 000

54

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a je s nimi obchodováno. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe tato metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky a vztah mezi nabídkou a poptávkou v dané lokalitě. Proto je této metodě přisouzena váha 50%. Tento typ majetku je v této lokalitě velmi málo pronajímán. Nejedná se navíc o nemovitost, která je pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojování vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 5%. Jelikoţ se jedná o novostavbu v lokalitě, kde jsou dosud volné stavební pozemky, bylo přihlédnuto i k tomuto faktu. Především díky moţnosti výstavby obdobné nemovitosti byla nákladové hodnotě přisouzena váha 45%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku je =7 813 000 Kč (slovy: sedmmilionůosmsettřináctkorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

55

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá zpráva nebo její část jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, jeţ se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměru pozemku, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

56

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiné legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

57

5 Tržní ocenění bytového domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Ing. Petr Ort Ph.D. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Bytový dům Korunní Praha - Vinohrady

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 10. DUBNA 2010

58

Bankovní institut vysoká škola a.s. Ing. Petr Ort Ph.D. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5 10.dubna 2010 Oznamujeme Vám, ţe bylo námi dokončeno trţní ocenění tohoto majetku: Bytový dům Nacházející se na adrese Korunní, Praha Vinohrady, Česká Republika V této zprávě předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10.4.2010 - den místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro nabídku k prodeji na volném trhu. Zpracovatelům zprávy není známo nic o skutečnosti, ţe by zpráva měla slouţit k jiným účelům jako např. podklad pro jednání o zajištění úvěru, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by měl být majetek dobrovolně směněn mezi prodávajícím a kupujícím v den ocenění s tím, ţe obě strany mají přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a zároveň je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10.4.2010) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům s 12 nájemními byty a nebytovými prostory v prvním nadzemním a prvním podzemním podlaţí. Ţádná část domu není pronajata za regulované nájemné a všechny byty i nebytové prostory jsou pronajímány za trţní nájemné. Podle sdělení majitele předmětu ocenění a veškeré dostupné dokumentace nejsou uzavřena ţádná zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnická práva k objektu.

59

Zpráva zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a s pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu tyto faktory: Polohu, velikost, tvar a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost všech stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší moţné vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebením je myšlena ztráta hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v blízkém okolí i celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z případného pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

5.1 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek se nachází v městské části Praha Vinohrady. Tato městská část díky své architektuře, dláţděným ulicím lemovaným vzrostlými stromy a velmi

60

hezkým parkům patří k jedné z nejoblíbenějších residenčních oblastí. V dosahu je trasa metra A a také několik tramvajových linek, které zajišťují velmi dobré dopravní spojení, ale je moţné dojít pěšky do centra města během několika minut. V posledních letech zde přibylo mnoho různých restaurací, barů a klubů a velké mnoţství menších firem přesunulo svá působiště do této oblasti, díky nimţ mohou Vinohrady nabídnout zajímavou směs obchodních a rezidenčních prostor. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým koeficientem zhodnocení investice.

5.2 Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a nebytových prostor. Dům je tedy určen primárně k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1920. Na svou dobu byl velmi moderní, jak po stránce technické, tak konstrukční. Od doby svého vzniku aţ do současnosti byl dům vyuţíván pouze k nájemnímu bydlení. Po celou dobu existence byla prováděna řádná údrţba a v roce 2005 prošel dům celkovou rekonstrukcí, při které byly vyměněny veškeré rozvody instalací (voda, plyn, elektřina, topení, odpadní potrubí). Dále byl v objektu vybudován výtah. Z důvodu poţadavku na moderní a luxusní bydlení došlo také ke změnám dispozic jednotlivých bytů a byla vybudována půdní vestavba. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek o rozloze 624 m2. Pozemek je převáţně zastavěn objektem bytového domu. Nezastavěná část ve vnitrobloku je pokryta travnatým porostem a kamennou dlaţbou. Pozemek je rovinný a má obdélníkový tvar.

61

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na pozemku není ţádná vedlejší stavba. Na oceňovaném pozemku jsou situovány venkovní úpravy tvořené jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojka. Dále se zde nachází oplocení dvorku ve vnitrobloku a zpevněné plochy. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na jih, dvorní na sever. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický. Svislé nosné stěny jsou z pálených plných cihel, vodorovné konstrukce z monolitického ţelezobetonu. Základy jsou betonové, pásové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni vetknutými do nosných zdí. Krov je dřevěný, tesařsky provedený, vaznicový. Střešní krytinu tvoří pozinkovaný plech. Klempířské konstrukce jsou úplné a ve velmi dobrém stavu, provedeny z pozinkovaného plechu. V objektu je výtah se zastávkami ve všech podlaţích. Vytápění a teplou uţitkovou vodu zajišťuje pro celý dům kotelna v suterénu objektu. V roce 2005 proběhla celková rekonstrukce, při které byly vyměněny veškeré rozvody instalací (voda, plyn, elektřina, topení, odpadní potrubí). Rekonstrukce byla provedena s ohledem na architektonické a historické hodnoty objektu a lze jí hodnotit jako úspěšnou. Dům si zachoval prvorepublikový charakter, ale zároveň splňuje veškeré nároky na moderní bydlení vyššího standardu. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 4 byty s dispozicí 1 + 1 5 bytů s dispozicí 2 + 1 3 byty s dispozicí 3 + 1 1 nebytový prostor v prvním nadzemním podlaţí 1 nebytový prostor v prvním podzemním podlaţí Z výše uvedených je:

62

12 bytů s trţním nájemným 2 nebytové prostory tvořící jeden funkční celek (restaurace) s trţním nájemným

5.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Toto vyuţití musí splňovat veškeré právní předpisy. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který z technického hlediska umoţňuje jeho vyuţívání. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe všechny byty a nebytové prostory jsou pronajaty za trţní nájemné a není známo ţádné věcné břemeno, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe současné vyuţití objektu je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

63

5.4 Ocenění Úvod Pro stanovení trţní hodnoty majetku jsme pouţily tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metodou jsme analyzovali trţní ceny, za které byly v poslední době nabízeny a prodávány podobné typy majetku. Byly provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují veškeré případné rozdíly. Příjmovou metodou jsme analyzovali trţní hodnotu na základě budoucího příjmu z vlastnictví. Nákladovou metodou jsme analyzovali náklady na pořízení majetku jako nového. Tato částka můţe být sníţena o případné opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení ceny obvyklé jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme pouţily porovnávací metodu, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všechny tři metody. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemek je volný a připravený k zástavbě v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro srovnání jsme pouţily tři pozemky nabízené k prodeji ve stejné nebo podobné lokalitě, u kterých jsme provedli korekce indikované trţní ceny, která zohlednila veškeré rozdíly. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční. Při porovnání jsme vzali v úvahu faktory, jako jsou například lokalita, datum transakce, tvar pozemku, dopravní dostupnost, velikost pozemku a jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, moţná zastavitelnost pozemku, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku indikována porovnávací metodou je: 23 347 000 Kč a je kalkulována následně: 624 * 37 415 = 23 347 000 Kč 64

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

Název pozemku

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo Adresa pozemku

N/A

N/A

N/A

N/A

Korunní

Ve Střešovičkách

Na Neklance

Nádraţní

Katastrální území

Praha

Praha

Praha

Praha

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

21 000 000

6 200 000

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč X 27 000 000 Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 2

Cena za 1 m

624

1300

559

200

X

20 769

37 567

31 000

1.3.2010

15.2.2010

1.3.2010

Datum transakce

1

1

1

20 769

37 567

31 000

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

0,9

0,9

0,9

18 692

33 810

27 900

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

18 692

33 810

27 900

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

18692

33810

27900

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytový dům

1

1

1

18 692

33 810

27 900

Ano

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

1

1

1

18 692

33 810

27 900

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

1

1

1

18 692

33 810

27 900

Horší

Horší

Horší

1,25

1,1

1,15

23 365

37 191

32 085

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

23 365

37 191

32 085

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce

65

Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

23 365

37 191

32 085

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

23 365

37 191

32 085

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Nezjištěna

Kontaminace půdy

1

1

1

23 365

37 191

32 085

Tram, autobus

Tram, autobus, metro

Tram, autobus, metro

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Tram, autobus, metro

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Horší

1,1

1

1

25 702

37 191

32 085

Lepší

Lepší

Obdobné

1,1

1,05

1

28 272

39 051

32 085

Ne

Ne

Ne

1

1

1

28 272

39 051

32 085

Lepší

Lepší

Lepší

1,2

1,1

1,1

33 927

42 956

35 294

Větší

Obdobná

Menší

0,95

1

1,05

32 230

42 956

37 058

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

32 230

42 956

37 058

37 415

32 230

42 956

37 058

624

1300

559

200

23 346 850

41 899 275

24 012 450

7 411 635

poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

1

N/A

624

37 415

23 346 850

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Hlučnost

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel

Celkem

624

23 346 850

Stanovení tržní hodnoty jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty jako celku jsme vzali v úvahu bytové domy, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zhodnotili koeficientem odráţejícím rozdíl mezi nabídkou a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Dále

66

byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, technický stav majetku, lokalita, vybavenost, dostupnost, poloha, velikost budovy, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je: 80 098 000 Kč a je kalkulována následně: (1 496 * 37 935) + 23 346 960 = 80 098 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Bytový dům Korunní

Bytový dům Vinohradská

Bytový dům Legerova

Bytový dům Chodská

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

N/A Korunní

Vinohradská

Legerova

Chodská

Katastrální území

Praha

Praha

Praha

Praha

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

232

571

351

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 624 Hodnota za 1 m2 pozemku

37 415

37 415

37 415

37 415

Hodnota pozemku celkem

23 346 960

8 680 280

21 363 965

13 132 665

1 436

1 450

50 000 000

80 000 000

65 000 000

41 319 720

58 636 035

51 867 335

48 611

40 833

35 771

1.3.2010

15.1.2010

10.2.2010

1

1

1

48 611

40 833

35 771

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

43 750

36 750

32 194

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 1 496 850 Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

67

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

1

1

36 750

32 194

Ne

Ne

Ne

1

1

1

43 750

36 750

32 194

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

43 750

36 750

32 194

Ano

Ano

Ano

1

1

1

43 750

36 750

32 194

Ne

Ne

Ne

1

1

1

43 750

36 750

32 194

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborná

43 750

36 750

32 194

Výborná

Výborná

Dobrá

1

1

1,05

43 750

36 750

33 803

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce

1

1

1

43 750

36 750

33 803

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Bytový dům

Korekce

1

1

1

43 750

36 750

33 803

Nemoţný

Nemoţný

Moţný

Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Nemoţný

1

1

1,05

43 750

36 750

35 493

Tram, autobus, metro

Tram, autobus, metro

Tram, autobus, metro

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Tram, autobus, metro

Korekce

1

1

1

43 750

36 750

35 493

Omezená

Omezená

Omezená

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Omezená

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Absolutní vlastnictví

43 750

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Absolutní vlastnictví

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

68

1

1

1

43 750

36 750

35 493

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

43 750

36 750

35 493

N/A

N/A

N/A

1

1

1

43 750

36 750

35 493

Menší

Obdobná

Obdobná

Korekce

0,95

1

1

41 563

36 750

35 493

neaplikováno

neaplikováno

neaplikováno

Upravená hodnota Jiná korekce

neaplikováno

Korekce

1

1

1

41 563

36 750

35 493

37 935

41 563

36 750

35 493

56 751 127

35 328 361

52 772 432

51 465 363

23 346 960

8 680 280

21 363 965

13 132 665

80 098 087

44 008 641

74 136 397

64 598 028

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům spojených s vlastnictvím tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost, provozní náklady a rezervy na renovace. Po odečtení těchto poloţek získáme čistý provozní příjem před zdaněním. Cena obvyklá je následně stanovena postupem přímé kapitalizace. Výše potencionálního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech v porovnatelných lokalitách. V našich výpočtech jsme vycházeli z běţné praxe a bylo stanoveno studené nájemné, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě reálného odběru. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelný majetek. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota majetku indikovaná příjmovou metodou je: 48 375 000 Kč

69

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráta vlivem neplacení nájemného

0%

2 425 000 0

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

2 425 000 60 000 30 000 10 000 0 0 0 0

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

2 325 000 390 000 1 935 000

Míra kapitalizace

4%

Indukovaná hodnota (Kč) Zaokrouhleno (Kč)

48 375 000 48 375 000

NÁKLADOVÁ METODA U této metody je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování identického majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkové dispozice a kvality provedení. Od takto získané částky je potřeba odečíst hodnotu odpovídající fyzickému opotřebení majetku a případným funkčním a ekonomickým nedostatkům. Technické opotřebení vzniká samotným provozem a působením vnějšího prostředí. Zohledňuje se proto stáří a technický stav majetku. Funkční nedostatky vznikají zdokonalením metod, materiálů, technologií a dispozičního řešení, jehoţ důsledkem jsou nadměrné konstrukce, nadbytečné kapacity, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady.

70

Ekonomické nedostatky mohou vznikat v důsledku negativních vnějších vlivů působících na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neefektivní vyuţití majetku. Na základě všech dostupných údajů jsme došli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je: 53 007 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům, Korunní, Praha Vinohrady N/A Zděná 90 let 5 let 75 let 228 m2 1 podzemní, 6 nadzemních 1 496 m2 0,85 1 272 m2 5 129 m3 6 250 Kč/m3 32 056 250 3% 31 094 562 5% 29 539 833 0% 29 539 833

Vedlejší stavby Venkovní úpravy

nejsou 120 000

Pozemek

23 346 850

Indukovaná hodnota

53 006 683

Zaokrouhleno

53 007 000

5.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení

71

bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. dubnu 2010. Pojem obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikací.

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

80 098 000 48 375 000 53 007 000

65 30 5

52 063 700 14 512 500 2 650 350 69 226 550 69 227 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a je s nimi obchodováno. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe tato metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky a vztah mezi nabídkou a poptávkou v dané lokalitě. Proto je této metodě přisouzena váha 65%. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto případě není schopnost majetku produkovat příjem nikterak omezena. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty a byla jí přisouzena kontribuce 30%. Zejména u starších, i funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto je jí přisouzena váha 5%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku je =69 227 000Kč (slovy: Šedesátdevětmilionůdvěstědvacetsedmtisíckorunčeských)

72

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá zpráva nebo její část jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, jeţ se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměru pozemku, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě

73

jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiné legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

74

6 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Beroun

ANALÝZA TRHU

OKRES BEROUN

STŘEDOČESKÝ KRAJ

75

6.1 Popis okresu Okres Beroun je součástí Středočeského kraje. Nachází se jihozápadně od Prahy a sousedí se středočeskými okresy Příbram, Kladno, Rakovník a Praha-západ a okresem Rokycany, který uţ patří do Plzeňského kraje. Na celkové rozloze okresu, která je 662,07 km2, ţije 84 634 obyvatel. Hustota zalidnění okresu dosahuje 127,8 obyvatel na 1 km2, coţ zhruba odpovídá krajskému průměru. Celkový počet obcí na okrese Beroun je 85. Z tohoto počtu je 6 měst a 4 městyse. Okres je rozdělen na dva správní obvody a v kaţdém se nalézá obec s rozšířenou působností. Jedním z nich je samotné okresní město Beroun a druhým je město Hořovice. Napříč okresem prochází dálnice D5 a hlavní vlakové spojení z Prahy do Plzně. Především díky své blízkosti Prahy a kvalitnímu dopravnímu spojení získává okres na atraktivitě. Ceny nemovitostí převyšují krajský průměr a těsně konkurují cenám v okresech těsně sousedících s Prahou (okres Praha-Západ a Praha-Východ). Oproti zemědělství byl průmysl okresu rozvinutější a rozmanitější. Díky loţiskům vápence se v okolí Berouna rozvíjel především stavební a hutní průmysl. Mezi nejvýznamnější podniky patřily především Králodvorské cementárny a Králodvorské ţelezárny. V Berouně se také nachází továrna na výrobu střešních šablon, která největšího věhlasu dosáhla v době výroby eternitových střešních šablon. Dalším podnikem, který vyráběl ţelezobetonové prefabrikované díly byla Prefa Hýskov. Nedaleký Niţbor je vyhlášen svou sklárnou. V minulosti uznávaným podnikem byly také Komárovské slévárny, které vyváţely své výrobky do celé Evropy. Textilní průmysl byl zastoupen podnikem Tiba Beroun, jeţ se nacházela nedaleko historického centra Berouna. V dnešní době mnohé z těchto velkých podniků jiţ nefungují nebo jejich činnost byla výrazně utlumena. Na pozemcích sousedících s dálnicí D5 vznikla v Ţebráku průmyslová zóna, kde působí řada především zahraničních společností. Největším podnikem s nejvíce pracovními místy v Berouně je podnik Linde, který vyrábí mrazící zařízení. Průmysl na Berounsku je spíše na ústupu. Poměrně velká část okresu je krasového charakteru a nejpozoruhodnější přírodní útvar je asi komplex Koněpruských jeskyní leţících v CHKO Český kras nebo údolí 76

řeky Berounky, které je lemováno vápencovými skalami. Zhruba třetinu okresu tvoří lesy. Mezi dva nejrozsáhlejší celky patří CHKO Křivoklátsko v severozápadní části okresu a Brdy na jihu. Berounsko je bohaté také na historické památky. Nejvýznamnější je hrad Karlštejn, který je zapsán na seznamu památek UNESCO. Dalšími zajímavými památkami je zámek v Hořovicích, hrad Ţebrák a Točník, klášter ve Sv. Janu pod Skalou, historické centrum města Berouna, pozůstatky středověkého hradiště na Tetíně a mnoho jiných pamětihodností.

6.2 Analýza měst Beroun a Králův Dvůr Pozemky Proluky V historickém centru města jsou dosud nezastavěné pozemky v ulici Havlíčkova směrem na náměstí. Nevyuţitý pozemek je také mezi ulicemi Biřická a Kolářská. Moţnost případné výstavby na těchto pozemcích je však z důvodů památkové péče velmi omezená. V blízkosti historického centra jsou tři lokality, které by bylo moţné vyuţít k výstavbě. V ulici Na Příkopech je zchátralá nedostavěná budova hotelu, kterou by bylo nutno demolovat. V těsné blízkosti jsou dvě velké proluky slouţící jako parkoviště na třídě Politických vězňů. První se nalézá mezi budovami Katastrálního úřadu a České Spořitelny. Druhá je o necelých padesát metrů dále směrem k řece. Městský úřad Beroun poţadoval vybudovat patrové garáţe na tomto pozemku. Další nevyuţitý pozemek se nalézá přímo proti Plzeňské bráně. V budoucí době není předpoklad vzniku nových proluk v této lokalitě, proto prodejní ceny těchto dosud volných pozemků budou značně vysoké. Stavební pozemky Díky kvalitní vybavenosti a své blízkosti Prahy s kvalitním dopravním spojením se stal Beroun velmi atraktivní rezidentní lokalitou. Volné stavební pozemky s vybudovanými inţenýrskými sítěmi jsou k dispozici ve třech částech města. První je lokalita „Na Cibulce“ ve východní části města. Jedná se o poměrně malé území na kopci s výhledem na historické centrum. Větším územími určenými pro zástavbu je lokalita „Nad Homolkou“, pro které byl v roce 2005 schválen regulační plán. Mírně svaţité lány orné půdy byly přeměněny na stavební pozemky. Podobný osud měl i

77

rozsáhlý lán zemědělské půdy mezi Berounem a Královým Dvorem. Ceny těchto zasíťovaných pozemků se pohybují v rozmezí od 1900 Kč/m2 do 2450 Kč/m2.

Budovy Byty Zájem o byty se v poslední době zvýšil. Dokládá to i mohutná výstavba nových bytových domů z developerských projektů Palouček I a Palouček II, Královský horizont, rezidenční čtvrť Na Golfu nebo projekt Nábřeţí. Některé budovy bývalých kasáren byly přebudovány na bytové domy a v areálu dále plánována další výstavba. Díky této výstavbě převládá v součastné době prodej nových bytů nad byty staršími. Ceny těchto nových bytů se pohybují v rozmezí 32 000 – 48 000 Kč/m2. Ceny bytů starších jsou v relaci od 24 000 Kč/m2 do 32 000 Kč/m2. Ceny bytů se pohybují v tomto rozmezí: Nové byty 1+kk

1 650 000 Kč - 1 850 000 Kč

2+kk

2 000 000 Kč - 2 650 000 Kč

3+kk

2 490 000 Kč - 3 100 000 Kč

4+kk

2 990 000 Kč - 3 500 000 Kč

Starší byty 1+1

990 000 Kč - 1 300 000 Kč

2+1

1 450 000 Kč - 1 800 000 Kč

3+1

1 550 000 Kč - 2 300 000 Kč

4+1

3 350 000 Kč – 4 250 000 Kč (malá nabídka)

Apartmánové domy Na Golfu 2+kk

4 500 000 Kč - 5 700 000 Kč

3+kk

5 100 000 Kč - 6 300 000 Kč

Z dosavadního vývoje lze usuzovat, ţe v budoucnu bude tato jiţ započatá bytová výstavba pokračovat. Proto je předpoklad vyšších prodejů nových bytů oproti prodeji bytů starších.

78

Rodinné domy Stejně podobně jako ovlivňuje developerská činnost obchod s byty, ovlivňuje také trh s domy rodinnými. Prodeje starších rodinných domů jsou spíše ojedinělé. Nově vznikající domy jsou především domy řadové a jejich ceny se pohybují od 4,9 mil Kč do 5,9 mil Kč. Objekty pro individuální rekreaci Tento druh objektů se v nabídce nevyskytuje. Jejich počet je zcela zanedbatelný a o tento typu objektů není zájem. Bytové domy Trh s bytovými domy je zcela minimální. Občas se v nabídce objeví starší bytový dům, který však je ve špatném stavu a je vyţadována celková rekonstrukce objektu. Nově vznikající bytové domy se neprodávají jako celek a obchodování s těmito objekty je spíše výjimečné. Administrativní budovy Tento druh objektů se v nabídce téměř nevyskytuje. Administrativní objekty a prostory se pouze pronajímají. Průmyslové objekty V nabídce se objevuje momentálně několik objektů. Mezi největší patří bývalý areál podniku Tiba nedaleko centra města Berouna. Za 70 milionů Kč jsou nabízeny skladové a výrobní prostory o ploše 14 000 m2. Další skladové prostory v Králově Dvoře o ploše 820m2 jsou nabízeny k prodeji za cenu 4 500 000 Kč. Dále jsou v nabídce menší objekty ideální pro drobné podnikatele. Celkově je průmysl spíše na ústupu, coţ se i projevuje i na nabídce a poptávce po těchto objektech.

Nájmy Byty Beroun plně vyuţívá výhody okresního města a sousedství s hlavním městem. Mnoho lidí zaměstnaných v Praze vyhledává klidnější bydlení právě v Berouně. V pronajatých bytech ţijí především mladší lidé a mladé rodiny. Byty se pronajímají přibliţně za tyto ceny (bez poplatků)

79

1+kk, 1+1

7 500 - 8 500 Kč/p.m.

2+kk, 2+1

8 000 - 12 000 Kč/p.m.

3+kk, 3+1

9 000 - 14 000 Kč/p.m.

Prodejní prostory Nabídka těchto prostor je relativně vyváţená s poptávkou. Převáţná část všech obchodů je situována na Husově náměstí a jeho okolí. Ceny mimo centrum jsou o poznání niţší. centrum

250 - 300 Kč/m2/p.m.

zbytek města

140 - 200 Kč/m2/p.m.

Kanceláře Většina kancelářských prostor je umístěna rovněţ na Husově náměstí v Berouně a v jeho blízkém okolí. Nabídka těchto prostor v součastné době převyšuje poptávku. Do budoucna lze předpokládat spíše niţší zájem o tyto prostory. centrum

200 - 300 Kč/m2/p.m.

zbytek města

150 - 200 Kč/m2/p.m.

Průmyslové objekty Díky celkovému útlumu průmyslu a demolici mnoha starších průmyslových objektů je nabídka těchto objektů zcela minimální. 70 - 120 Kč/m2/p.m.

průmyslové objekty Poznámka:

Pro Beroun a v podstatě pro celý okres platí, ţe zvýšená poptávka je pouze po bytech a pozemcích určených pro výstavbu rodinných domů. O ostatní objekty není moc velký zájem.

6.3 Analýza zbytku okres Ceny ve zbytku okresu jsou poněkud odlišné od cen okresního města. Mimo Beroun je především zájem o pozemky určené k obytné zástavbě. Obchodování s ostatními objekty je spíše minimální.

80

Pozemky Mimo okresní město je zvýšený zájem především o volné pozemky pro stavbu rodinných domů. Pro ceny těchto pozemků platí, ţe čím blíţe jsou Berounu nebo Praze, tím jsou draţší. Čím jsou od Prahy vzdálenější, tím je jejich cena niţší. Ceny zasíťovaných pozemků se pohybují v rozmezí od 1 200 Kč/m2 do 2 300 Kč/m2.

Budovy Byty S byty se v rámci zbytku okresu obchoduje především v Hořovicích, Loděnicích, Zdicích a Ţebráku. Po těchto bytech není zrovna moc vysoká poptávka, nabídka přiměřeně odpovídá celkovému počtu bytů. Ceny bytů se pohybují v relaci od 17 500 Kč/m2 do 28 000 Kč/m2. 1+kk

650 000 Kč - 1 350 000 Kč

2+kk

1 100 000 Kč - 1 600 000 Kč

3+kk

1 450 000 Kč - 2 200 000 Kč

4+kk

1 890 000 Kč - 2 500 000 Kč

Rodinné domy Nabídka samostatně stojících rodinných domů převyšuje poptávku. Momentálně je nastaven trend koupě pozemku a stavby nového rodinného domu. Starší domy jsou prodávány v cenách od 1 500 000 Kč do 4 650 000 Kč. Opět platí, ţe čím blíţe Berounu a Praze, tím je cena vyšší a naopak. Objekty pro individuální rekreaci Okres díky své krásné krajině a četnosti historických památek byl oblíbeným místem pro rekreaci. O tento druh objektů je však menší zájem neţ v letech minulých a nabídka převyšuje poptávku. Tyto drobné rekreační objekty jsou na prodej od 500 000 Kč do 2 000 000 Kč. Bytové domy Tento druh objektů se v nabídce téměř nevyskytuje. Administrativní budovy Tento druh objektů se v nabídce téměř nevyskytuje.

81

Průmyslové objekty Průmysl na celém okresu je spíše na ústupu. Občas se v nabídce objeví starší objekt určený k prodeji. Většinou jsou tyto objekty ve špatném technickém stavu a jejich případné budoucí vyuţití je spekulativní.

Nájmy Byty Celkový počet bytů k pronájmu je relativně malý. Tento počet však odpovídá celkovému mnoţství bytů mimo okresní město. 1+kk, 1+1

5 500 - 6 500 Kč/p.m.

2+kk, 2+1

6 000 - 8 000 Kč/p.m.

3+kk, 3+1

7 000 - 12 000 Kč/p.m.

Prodejní prostory Tento druh objektů se v nabídce téměř nevyskytuje. V rámci okresu jsou ceny velmi podobné. Jedinou výjimkou je Karlštejn, kde jsou ceny nájmů o poznání vyšší. okres

75 - 100 Kč/m2/p.m.

Karlštejn

250 - 400 Kč/m2/p.m.

Kanceláře O tento druh objektů není příliš zájem. V nabídce se objevují kancelářské prostory převáţně v Hořovicích a ceny se pohybují od 100 do 150 Kč/m2/p.m. Průmyslové objekty V nabídce jsou převáţně skladové prostory různého stáří a kvality situované v těsné blízkosti dálnice. Momentálně o tyto prostory není takový zájem jako v letech minulých a nabídka převyšuje poptávku. S větší vzdáleností od dálnice ceny klesají. Tyto skladové prostory se pronajímají od 50 do 120 Kč/m2/p.m.

6.4 Celkový marketingový výhled Dle situace v minulých letech lze usuzovat, ţe celý okres se bude více měnit na obytnou zónu. Díky rychlému dopravnímu spojení s Prahou po dálnici D5 a plánované rekonstrukci ţelezniční tratě mezi Prahou a Plzní se dá předpokládat, ţe 82

zájem o byty, pozemky a rodinné domy bude zachován. Zejména kvůli poţadavkům na klidné bydlení bude průmysl mimo jiţ existující průmyslové zóny postupně utlumen. Předpokládaný rozvoj se očekává především v oblasti sluţeb, cestovního ruchu a malého a středního podnikání. Ceny pozemků a nemovitostí jiţ nyní patří mezi nejvyšší ve Středočeském kraji a jejich vývoj bude nadále závislý na vývoji cen v hlavním městě. Z velké části je trh ovládán developerskými společnostmi, které vyuţívají atraktivitu lokality.

Obr. 8 Administrativní rozdělení okresu Beroun

83

7 Seznam použité literatury Tištěná dokumentace HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. Vyd.1. Bratislava : DonauMedia, s.r.o., 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7. KISLINGEROVÁ, Eva. Oceňování podniku. 2. přep. a dopl. vyd. Praha : C.H.Beck, 2001. xvi, 367 s. ISBN 80-7179-529-1. HRADEC, Milan; KŘIVOHLÁVEK, Václav; ZÁRYBNICKÁ, Jana. Pojištění a pojišťovnictví. Vyd. 1. Praha : VŠFS, 2005. 216 s. ISBN 80-86754-48-0. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha : BIVŠ, 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha : BIVŠ, 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I : Oceňování na tržních principech. Vyd. 1. Praha : BIVŠ, 2007. 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3. PÁLENÍK, Vladislav, et al. Základy pojišťovnictví : především průmyslových a podnikatelských rizik. Praha : Linde, 2007. 239 s. ISBN 978-80-7201-644-0. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha : Ekopress, 2006. 313 s. ISBN 80-86929-14-0. DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. přep. vyd. Praha : Ekopress, 2009. 224 s. ISBN 978-80-86929-51-4. CIPRA, Tomáš. Pojistná matematika - teorie a praxe. 2. aktualizované vydání. Praha : Ekopress, 2006. 411 s. ISBN 80-86929-11-6. ÚZ č.788: Oceňování. Ostrava : Sagit, 2010. 240 s. ISBN 978-80-7208-788-4. ÚZ č.781 : Pojišťovnictví. Ostrava : Sagit, 2010. 224 s. ISBN 978-80-7208-799. Škody 2009: Oceňování škod na stavebních objektech pro likvidaci pojistných události, Praha: ÚRS Praha, 2009. FALTA, Jan. Penzion Nad Homolkou. Beroun, 2005. 52 s. Školní soutěţní práce. SOŠ a SOU. SOČ - 11 Stavitelství, architektura a design interiérů.

84

Internetové odkazy sreality.cz [online]. 10/2009 – 4/2010. [průběţné sledování a vyuţití dat pro praktickou část]. reality.cz [online]. 10/2009 – 4/2010. [průběţné sledování a vyuţití dat pro praktickou část]. czso.cz [online]. 2/2010 [získání dat pro praktickou část]. Jiné zdroje Pojišťovna Kooperativa, člen skupiny Vienna Insurance Group. Interní předpisy a metodiky. [platnost ke dni 1.3.2010] Kros Plus: Databáze cen stavebních prací a materiálů, Praha: ÚRS Praha, 2010, elektronická podoba. Polar 3000: Ocenění pojistných škod, Praha: ÚRS Praha, 2010, elektronická podoba. Databáze cen nemovitostí – CENEM [online], Praha: Pluto-Olt, 2010. [12.4.2010].

85

8 Seznam použitých obrázků Obrázek

Stránka

číslo

číslo 1

Popis

9 Rozdělení nebezpečí

2

10 Průběh rizika

3

13 Tvorba rezervního fondu u rizikových pojištění

4

17 Tvorba rezervního fondu

5

26 Vyuţití počítačového programu pojišťovny

6

27 Vyuţití počítačového programu pojišťovny

7

28 Vyuţití počítačového programu pojišťovny

8

83 Administrativní rozdělení okresu Beroun

86

9 Přílohy 9.1 Dispozice oceňovaného rodinného domu 9.1.1 Půdorys 1.NP

87

9.1.2 Půdorys 2.NP

88

9.1.3 Řez

89

9.2 Všeobecné pojistné podmínky

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

9.3 Formulář hlášení o škodní události

100

101

9.4 Fotodokumentace z místního šetření v Drahelčicích

Pohled na řadové domy.

Místo po odcizení plynového kotle.

102

Stopy násilného vniknutí.

103