Oceňování při likvidaci pojistné události

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování při likvidaci pojistné události Bakalářská práce

Autor:

Michal Langer Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Hradci Králové dne 24.4.2012

Michal Langer

-2-

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval Ing. Petru Ortovi Ph.D. za uţitečné rady a vedení mé bakalářské práce. Dále bych chtěl poděkovat znalci Martinu Bucharovi za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Také bych chtěl poděkovat svému otci za celkovou podporu při studiu.

-3-

Anotace Bakalářská práce má tři části. První teoretická část se věnuje problematice oceňování při likvidaci pojistné události. Popisuje pojišťování nemovitostí, znalecké metody oceňování nemovitostí a postup při likvidaci pojistné události. Druhá praktická část se zabývá oceněním rodinného a bytového domu v Hradci Králové na trţních principech. V poslední analytické části jsem vypracoval analýzu trhu s nemovitostmi ve městě Hradec Králové. Klíčová slova: pojištění, oceňování, likvidace, pojistná událost, nemovitosti.

Annotation This bachelor thesis has three parts. The first theoretical part deals with issues in the valuation of claims settlement. It describes property insurance, real estate expert valuation methods and procedures for claims settlement. The second practical part deals with market evaluation of a family house and an apartment building in Hradec Králové on market principles. In the last analytical part, I made an analysis of the real estate market in the town of Hradec Králové. Key words: insurance, evaluation, settlement, insured event, property.

-4-

Obsah Úvod ...................................................................................................................................... - 7 1. Oceňování při likvidaci pojistné události ...................................................................... - 8 1.1 výklad pojmů ............................................................................................................... - 8 1.2 úvod do pojištění .......................................................................................................... - 9 1.3 historie pojištění ......................................................................................................... - 11 1.4 seznam zákonů z pojišťovnictví................................................................................. - 13 1.5 pojištění nemovitostí .................................................................................................. - 14 1.6 ţivelní pojištění .......................................................................................................... - 15 1.6.1 základní ţivelní pojištění..................................................................................... - 15 1.6.2 doplňková ţivelní pojištění ................................................................................. - 17 1.7 způsob pojištění (pojistná hodnota) ........................................................................... - 20 1.8 oceňování nemovitostí pro pojištění .......................................................................... - 22 1.8.1 stanovení nové ceny pro budovy a haly .............................................................. - 23 1.8.2 oceňování staveb indexovou metodou ................................................................ - 24 1.8.3 oceňování staveb kombinovanou metodou ......................................................... - 24 1.8.4 určení časové ceny stavby ................................................................................... - 26 1.9 znalecké zjištění výše majetkové újmy ...................................................................... - 27 1.9.1 postup znaleckého výpočtu majetkové újmy ...................................................... - 28 1.10 likvidace pojistné události ....................................................................................... - 29 1.10.1 postup při likvidaci pojistné události ................................................................ - 29 1.10.2 příklad likvidace pojistné události..................................................................... - 31 2. Trţní ocenění rodinného domu .................................................................................... - 35 2.1 popisné informace ...................................................................................................... - 37 2.2 ocenění ....................................................................................................................... - 40 2.3 závěr ........................................................................................................................... - 48 3. Trţní ocenění bytového domu ...................................................................................... - 55 3.1 popisné informace ...................................................................................................... - 57 3.2 ocenění ....................................................................................................................... - 59 -5-

3.3 závěr ........................................................................................................................... - 67 4. Analýza trhu................................................................................................................... - 74 5. Závěr ............................................................................................................................... - 83 Seznam pouţité literatury ................................................................................................. - 85 Seznam příloh.....................................................................................................................- 87 -

-6-

ÚVOD Rizika, která mohou způsobit různá poškození, ohroţují majetek jiţ od nepaměti. Pojištění majetku se proto snaţí dopady těchto nahodile vzniklých škodních událostí zmírnit. V počátku mé teoretické části jsem se snaţil vysvětlit pojmy, které budu pouţívat v dalších kapitolách o oceňování při likvidaci pojistné události. V dalším oddíle bych chtěl čtenáře stručně seznámit s problematikou pojištění, ukázat jaké jsou moţnosti členění, popsat historii pojištění a vypsat důleţité zákony, které se pouţívají v českém pojišťovnictví. Dobrý přehled o této problematice poskytuje např. práce od autorky Ducháčková E. – Principy pojištění a pojišťovnictví. Má práce se bude specializovat na nemovitý majetek, a proto v dalších kapitolách rozeberu podrobněji rizika, která hrozí u nemovitostí, a popíšu způsoby pojištění nemovitého majetku. Z hlediska oceňování se pokusím ukázat znalecké metody, které by se měly pouţívat v pojišťovnictví, a zobrazím postup znaleckého výpočtu pro zjištění výše majetkové újmy. Tuto oceňovací problematiku dobře popisují např. práce od autorů Nemeček A., Janata J. Oceňování majetku v pojišťovnictví, Bradáč A. - Teorie oceňování nemovitostí. V poslední kapitole charakterizuji samotný postup likvidace pojistné události se zaměřením na neţivotní pojištění včetně příkladu pojistné události a jeho následné řešení. Praktická část mé bakalářské práce se bude zabývat dvěma trţními oceněními - rodinného domu a bytového domu v Hradci Králové. Tuto část vypracuji pomocí publikace od autora Ort P. - Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, oceňování na trţních principech. Analytická část bude rozebírat současný stav trhu ve městě Hradec Králové a závěr kapitoly ukáţe moţný budoucí vývoj trhu.

-7-

1. Oceňování při likvidaci pojistné události 1.1 VÝKLAD POJMŦ Likvidace pojistné události - Soubor činností spojených s vyřizováním pojistné události. Cílem likvidace je šetřit danou pojistnou událost za zjištěním výše vzniklé škody a za určením pojistného plnění pro pojištěného. Likvidátor pojistných událostí - Pracovník pojišťovny nebo jí pověřený expert, jehoţ úlohou je zjišťovat rozsah, příčiny pojistných událostí a vyčíslovat pojistná plnění ve smyslu dohodnuté smlouvy. Jedná se o profesi, která vyţaduje vědomosti z pojišťovnictví, ale i odborné vědomosti z jiných oblastí (např. strojař, elektrotechnik, odborný lékař), ekonomiky, tvorby cen, právních předpisů a z oblasti etiky a taktiky přístupu ke klientovi. Nahodilá událost - Skutečnost, která vznikne náhle a neočekávaně. Událost můţe nastat, ale není jisté, zda v době trvání pojištění vůbec nastane. Z nahodilé události je pojistná událost pouze v případě, ţe splní všechny pojistné podmínky příslušného pojištění. Pojistná částka- Maximální limit plnění pojišťovny, dohodnutý v pojistné smlouvě nebo určený právním předpisem. Můţe se určit na jednu pojistnou událost, na události ve stanoveném období nebo jako maximální částka plnění během celého trvání pojištění (doţití). Pojistná doba - Doba, na kterou bylo pojištění sjednáno. Pojistná doba můţe být sjednána jako doba určitá nebo doba neurčitá. Pojistná hodnota - Nejvyšší moţná majetková újma, která můţe v důsledku pojistné události nastat. Pojistná událost - Nahodilá skutečnost vymezená v pojistné smlouvě nebo ve zvláštním právním předpisu, na který se pojistná smlouva odvolává, se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele poskytnout pojistné plnění.

-8-

Pojišťovnictví - Specifické nevýrobní odvětví v ekonomice, které se zabývá pojišťovací, zajišťovací a zábrannou činností. Podle právních předpisů mohou pojišťovny vykonávat i jinou podnikatelskou či investiční činnost. Pojišťovnictví se zabývá pojistnou ochranou, úhradou pojistných událostí aj. Riziko - V pojišťovnictví moţnost vzniku události s výsledkem odchylným od cíle, a to s určitou pravděpodobností (měřitelná nejistota). Škoda - Poškození majetkových hodnot nebo jiných zájmů vyjádřená v peněţních jednotkách. Pojistnou událostí se stává jen tehdy, jestliţe událost, kterou byla škoda způsobená, odpovídá dohodnutým nebo jinak stanoveným pojistným podmínkám, má tedy pojistné krytí. Škodní událost - Skutečnost, ze které vzniká škoda a která by mohla být důvodem vzniku pojistné události.1

1.2 ÚVOD DO POJIŠTĚNÍ Pojištění je speciální finanční kategorie. Sjednává se za účelem vyrovnávání se s negativními důsledky nahodilých událostí. V podstatě pojištění hradí ztráty finančními prostředky, které vznikly při realizaci čistých rizik. Z hlediska ekonomického se jedná o rozdělování, tvorbu a uţití pojistného fondu k úhradě potřeb ekonomických subjektů, které měly náhodný, ale vcelku odhadnutelný původ. Potřeby se dají v tomto případě peněţně vyčíslit a odhaduje se, ţe u nich existuje příslušné riziko. Z pohledu věcného obsahu jde především o pojištění osob, majetku a pojištění odpovědnosti za škody. Pojištění poskytuje specializovaná finanční instituce - pojišťovna, a sjednává se na pojistnou smlouvu.

Riziko Výše jsem uvedl, ţe pojištění hradí ztráty, které vznikly realizací jistých rizik. Pojem riziko lze tedy chápat jako moţnost vzniku události s výsledkem odchylným od cíle s určitou objektivní pravděpodobností (statistickou či matematickou).2

1 2

Pojmy - Pojištění.cz, dostupný z http://www.pojisteni.cz/cs/pojmy.html DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 2009. s. 15.

-9-

Tyto negativní události mohou nabývat charakteru přírodních jevů (např. ţivelní síly, nemoci) či samotného lidského vlivu (úrazy, havárie). Kaţdý ekonomický subjekt ohroţuje určité riziko. Pojištění s tímto jevem počítá a individuálně u kaţdého subjektu se snaţí vymezit tento pojem, specifikovat jeho oblast a ukázat moţné dopady nahodile vzniklé události. V závislosti realizace lze riziko rozdělit na:  čisté riziko - není záměrně podstupováno  záměrné (spekulativní) riziko - je dobrovolně podstupováno (např. hazard) Z pohledu příčiny vzniku lze rizika rozdělit na:  přírodní rizika  lidským působením vyvolaná rizika Účastníci pojistného vztahu Pojistitel je právnická osoba, která se pojistnou smlouvou zavazuje poskytnout pojistné plnění ve sjednaném rozsahu, nastane-li nahodilá událost ve smlouvě blíţe určená. Zpravidla se jedná o pojišťovnu, případně jinou instituci, která má udělené právo provozovat pojišťovací činnost. Pojištěný je osoba, na kterou se vztahuje pojištění. Pojištěným se stává ten, který buď uzavřel pojistnou smlouvu sám nebo pojištění sjednal někdo za něj. V pojistné smlouvě je veden jako pojištěnec a pokud tato osoba platí pojistné, stává se zároveň i pojistníkem. Pojistník je právnická nebo fyzická osoba, která se zavázala platit pojistitelovi pojistné. Poškozený je osoba, jeţ byla způsobena škoda na majetku, zdraví nebo ţivotě, a které je vyplaceno pojistné plnění. Osoba poškozeného není při sjednávání pojistné smlouvy známa.3 Členění pojištění Existuje mnoho druhů pojištění a hledisek podle čeho různé druhy pojištění rozdělovat. Jako základní rozdělení povaţuji dělení podle obsahu (pojištění osob, majetku a zájmu - tyto druhy jdou dále štěpit na další poddruhy). Další moţné členění můţe nabývat podoby právní (pojištění dobrovolné a povinné) či komerční nebo-li soukromé (pojištění ţivotní a neţivotní)

3

DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 2009. s. 42.

- 10 -

Vzhledem k výběru mého tématu se budu zabývat pojištěním majetku, které jde dále rozdělit na několik dalších podkapitol. V mém případě budu brát ohled na nemovitý majetek a s ním spojená ţivelní rizika. U pojištění majetku existují i neţivelní rizika, které se dají rozdělit na pojištění proti riziku odcizení (krádeţ vloupáním, loupeţné přepadení a úmyslné poškození věci v souvislosti s odcizením) a pojištění pro případ vandalismu (úmyslné poškození nebo zničení věci). Tyto pojištění se zejména vztahují na majetek nemovitý, a tak je nebudu dále zmiňovat.

1.3 HISTORIE POJIŠTĚNÍ První zmínku o pojištění lze dohledat v Egyptě, která časově sahá aţ do doby 2500 let př. n. l. Tato zmínka byla vytesána do jedné z pyramid a jednalo se o dohodu kameníků o placení pravidelných příspěvků, z kterých se kryly výdaje na pohřeb některého z nich. Počátky sociálního pojištění lze nalézt ve starém Řecku a říši římského impéria. Šlo o určité státní invalidní pojištění, které fungovalo pro specifickou skupinu obyvatelstva (např. odškodné pro vojáky, kteří byli zraněni v bojích za vlast a stali se invalidními). Další historická etapa pojišťovnictví se nachází ve středověku. Roku 1347 byla sjednána první klasická pojistná smlouva, při které je pojistné riziko přeneseno na třetí osobu a je za to pravidelně hrazeno pojistné. Tato smlouva byla uzavřena za účelem pojištění lodi Santa Clara. Způsob obchodování měl za následek rozvoj ţivotního pojištění. Vytvářeli se různé obchodní a rodinné svazky a vznikaly řemeslnické cechy. Tyto cechy měly několik funkcí, ale z hlediska pojištění svým členům poskytovaly pohřebné a podporu v nemoci. Tímto nahrazovaly dnes jiţ existující ţivotní pojištění. Vzhledem k tomu, ţe cechy měly velmi svazující zákony a byly proti inovacím, začalo velmi často docházet k porušování těchto pravidel, zejména v raném novověku. To mělo za následek rušení cechů, avšak jejich význam se udrţel aţ do 18. století. Ve středověku existovaly i kupecké gildy, coţ bylo obchodní sdruţení, jejichţ význam spočíval nejen v poskytování právní, ale i fyzické ochrany. Ve druhé polovině 18. století se začínaly zřizovat pojišťovny (tzv. vzájemné), které se specializovaly na pojištění poţární, námořní a ţivotní. Kvůli námořnímu obchodu se pojišťovnictví rozvíjelo nejdříve v přímořských státech a aţ poté s časovým odstupem i ve vnitrozemí Evropy. Od počátku 19. století se stává pojištění předmětem podnikání. Prosazuje se jeho komerční charakter, rozšiřuje se mezi širší vrstvu obyvatel a přibývají další druhy pojištění.

- 11 -

Od konce 19. století se zjišťuje, ţe státy určitým způsobem zasahují do pojišťovnictví. Dochází postupně ke vzniku a uplatnění sociálního pojištění a ve větší míře k regulaci komerčního pojištění.4 Historie českého pojišťovnictví Historie pojišťovnictví na území dnešní České republiky se datuje od konce 17. století. V roce 1699 český merkantelista Jan Kryštof Bořek podal návrh pro zavedení protipoţárního fondu. Lidé, kteří by si právě koupili dům, by museli do tohoto fondu povinně přispívat. Ke schválení tohoto návrhu nakonec nedošlo. Další pokus o eliminaci negativních důsledků v případě poţáru lze dohledat roku 1777, kdy byla zřízena pojišťovna proti ohnivým škodám, avšak ani tato snaha neměla dlouhého trvání a pojišťovna brzy zanikla. Po roce 1822 začaly na českém území působit dvě zahraniční pojišťovny, které sídlily ve Vídni a Terstu. Roku 1827 byla v Praze zaloţena První česká vzájemná pojišťovna. Ta nejdříve disponovala pouze poţárním pojištěním, ale její pojistné sluţby se postupem času rozšiřovaly. O rok dříve byla zaloţena Moravsko-slezská vzájemná pojišťovna v Brně, avšak svoji činnost zahájila aţ roku 1829. Po první světové válce se řadila mezi největší pojišťovny v Československé republice. Ve druhé polovině 19. století začalo vznikat mnoho nových pojišťoven a v tomto období vznikla v Praze i první zajišťovna. Před druhou světovou válkou existovalo na území Československa jiţ 733 pojišťoven a pojišťovacích spolků. Dne 24. října 1945 byly vládou vytvořeny a Edvardem Benešem podepsány dekrety prezidenta. Jeden z těchto dekretů se vztahoval ke znárodnění pojišťoven. To mělo za následek, ţe roku 1948 působil v Československu jako národní podnik a pouze jediný pojišťovací ústav - Československá pojišťovna. Zanikl pojistný trh a tato pojišťovna se stala monopolem. V roce 1991 vzniknul zákon o pojišťovnictví č. 185/1991 Sb., který byl prvním právním předpisem, jenţ upravoval novodobé české pojišťovnictví a tím se vytvořil prostor pro další pojišťovny, které mohli začít působit na poli českého pojistného trhu. K 31. prosinci 2006 provozovalo pojišťovací činnost na českém trhu 49 pojišťoven.5

4

DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 2009. s. 11. Finanční vzdělávání - Produkty > Pojišťovnictví > Pojišťovnictví – charakteristika odvětví > Stručná historie“, dostupné z http://www.financnivzdelavani.cz/webmagazine/page.asp?idk=394. 5

- 12 -

1.4 SEZNAM ZÁKONŦ Z POJIŠŤOVNICTVÍ Pro lepší orientaci v platné legislativě, jsem vypsal důleţité zákony související s pojištěním a pojišťovnictvím. 185/1991 Sb. - zákon České národní rady o pojišťovnictví 277/2009 Sb. - zákon o pojišťovnictví 278/2009 Sb. - o změně zákonů v souvislosti s přijetím zákona o pojišťovnictví 267/2008 Sb. - úplné znění zákona č. 168/1999 Sb., o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o pojištění odpovědnosti z provozu vozidla), jak vyplývá z pozdějších změn 349/2006 Sb. - úplné znění zákona č. 363/1999 Sb., o pojišťovnictví a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o pojišťovnictví), jak vyplývá z pozdějších změn 409/2004 Sb. - úplné znění zákona č. 363/1999 Sb., o pojišťovnictví a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o pojišťovnictví), jak vyplývá ze změn provedených zákonem č. 159/2000 Sb., zákonem č. 316/2001 Sb., zákonem č. 12/2002 Sb., zákonem č. 126/2002 Sb. a zákonem č. 39/2004 Sb. 350/2006 Sb. - úplné znění zákona č.38/2004 Sb. o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí a o změně ţivnostenského zákona (zákon o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí), jak vyplývá z pozdějších změn 251/2007 Sb. - vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 582/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí 582/2004 Sb. - vyhláška, kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí 40/2006 Sb. - vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 582/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích a likvidátorech pojistných událostí 57/2006 Sb. část 10 - změna zákona o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí 309/2004 Sb. - vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 205/1999 Sb., kterou se provádí zákon č. 168/1999 Sb., o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o pojištění odpovědnosti z provozu vozidla), ve znění vyhlášky č. 429/2002 Sb.

- 13 -

36/2004 Sb. - zákon, kterým se mění zákon č. 42/1994 Sb., o penzijním připojištění se státním příspěvkem a o změnách některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, ve znění pozdějších předpisů 37/2004 Sb. - zákon o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů 38/2004 Sb. - zákon o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí a o změně ţivnostenského zákona 39/2004 Sb. - zákon, kterým se mění zákon č. 363/1999 Sb., o pojišťovnictví a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o pojišťovnictví), ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony

1.5 POJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTÍ Nemovitostí se podle ustanovení § 119 zákona č. 40/1964 Sb. rozumí pozemky, a to ve všech případech. Za pozemky lze však povaţovat i zahrady, pole, rybníky, různé cesty apod. Mimo pozemků jsou jako nemovitosti chápany stavby spojené se zemí pevným základem. Pro téma mé bakalářské práce se budu dále zaobírat pojištěním budov. V tomto případě lze tyto objekty pojistit jako nemovitost:  Rodinný dům včetně vedlejších staveb - kůlna, garáţ, bazén, altán, studna, plot a vše ostatní  Byt a bytový dům  Rekreační objekty - rekreační chata, chalupa  Samostatně garáţ  Objekty ve výstavbě Pojišťovny nabízejí různá pojistná krytí z pojištění nemovitosti. Z hlediska pojišťovacího u budov existují jistá pojistná rizika:  ţivelní rizika  vodovodní riziko  odcizení (stavebních částí)  vandalismus Tato výše popsaná rizika lze povaţovat za základní typy pojištění. Jako další a méně významná jsou rizika vyvolaná válečnými událostmi, politickými vnitřními nepokoji, různými politickými nařízeními nebo nepřímými škodami všeho druhu. V další části se budu

- 14 -

podrobněji zabývat právě pojištěním ţivelním, jelikoţ u budov tento typ pojištění z velké části převaţuje.

1.6 ŢIVELNÍ POJIŠTĚNÍ Je základní druh pojištění bez, kterého se neobejde ţádný odpovědný majitel jakéhokoliv majetku. Ţivelné škody přicházejí nečekaně a dokáţí způsobit velké škody a mohou mít naprosto zdrcující dopad pro kaţdého, kdo toto riziko podceňuje a není na něj připraven. Ţivelní pojištění dokáţe následky řádění ţivlu zmírnit a znovuobnovit majetek do stavu v jakém byl před událostí, která ho zničila, nebo nahradit způsobenou škodu. Tento druh pojištění jde rozdělit na základní a doplňkové pojištění. Budovy nejsou jediné objekty, u kterých lze sjednat ţivelní pojištění. Toto jsou všechny moţné předměty:  Cennosti - Peníze, kolky, platební karty, atd.  Nemovitosti - Administrativní budovy, výrobní haly, bytové domy, atd.  Zásoby - Výrobky, výrobní materiál.  Věci movité - Zařízení budov (např. výrobní technologie - stroje, vybavení dílen, nábytek v kanceláři atd.)  Finanční ztráta - Ušlý zisk, stálé náklady, ušlý nájem. (Ţivelní pojištění přerušení provozu)

1.6.1 Základní živelní pojištění Tzv. FLEXA (Fire, Lightning, Explosion, Aircraft) pojištění je velmi nezbytné, bez něhoţ nelze sjednat další pojištění ţivelních rizik. Patří sem poţár, úder blesku, výbuch a pád letadla. Poţár Poţárem se rozumí oheň v podobě plamene, který provází hoření a vznikl mimo určené ohniště, nebo takové ohniště opustil a šíří se vlastní silou nebo pachatelem. Dále to jsou škody způsobené hasební látkou pouţitou při zásahu proti poţáru a škody způsobené zplodinami hoření při poţáru. Hrozí zde totální likvidace firmy - zničení budovy včetně movitých věcí. Četnost škod je střední.

- 15 -

Za poţár se nepovaţuje oţehnutí, které nevzniklo následkem poţáru. Nebo působení tepla při zkratu v elektrickém vedení a zařízení (kabely, jističe apod.), pokud tímto zkratem nevznikl plamen, který se rozšířil od místa zkratu. Ţelezobetonové a betonové konstrukce mívají niţší pojistné. Za protipoţární zabezpečení se dá povaţovat dojezd hasičů, vybavení EPS6, samočinné hasící zařízení (sprinklery), stálá hlídací sluţba, apod. Moţné podklady potřebné k vyřízení pojistné události:  Hlášení o škodě  Relace hasičů o vzniklém poţáru. Úder blesku Úderem blesku je přímý přechod blesku na pojištěnou věc. Místo úderu blesku musí být spolehlivě zjistitelné podle tepelných a mechanických stop. Hrozí poškození elektroinstalace, elektrických i elektronických přístrojů a můţe následovat poţár budovy. Při nepřímém úderu blesku vzniká přepětí poškozující elektronická zařízení. Pro tyto škody je charakteristické, ţe na poškozených věcech nejsou tepelné a mechanické stopy. Tento druh škod není likvidní z ţivelního pojištění. Četnost škod je nízká. Moţné podklady potřebné k vyřízení pojistné události:  Doloţení škody ze strany pojištěného předloţením účtů za opravu (rozepsaný materiál a práce)  Cenová nabídka opravy  Vyjádření servisu k příčině vzniku škody a moţnosti či nemoţnosti opravy poškozených zařízení. Výbuch Jde o náhlý ničivý projev tlakové síly, spočívající v rozpínavosti plynů nebo par. Za výbuch tlakové nádoby (kotle, potrubí apod.) se stlačeným plynem nebo párou se povaţuje roztrţení jejich stěn v takovém rozsahu, ţe došlo k náhlému vyrovnání tlaku mezi vnějškem a vnitřkem nádoby. Výbuchem je i prudké vyrovnání podtlaku (imploze). Je tu moţnost nebezpečí v podobě poškození budov, poškození vnitřního vybavení a dalšího majetku, škody na zdraví a vznik poţáru. Likvidní škodou je také destrukce kotle způsobená explozí nahromaděné třaskavé směsi plynů. Četnost škod je nízká.

6

Elektronická Požární Signalizace

- 16 -

Prasknutí tlakových nádob, jako jsou kotle ústředního topení, bojlery, tlakové hrnce v kuchyni apod., např. v důsledku selhání pojistných ventilů. Dojde-li k pouhému prasknutí, či roztrţení těchto věcí postrádající charakteristické znaky výbuchu, nejedná se o výbuch. Moţné podklady potřebné k vyřízení pojistné události:  Protokol policie, která věc šetřila  Zpráva HZS7  Vyčíslení škody - faktury za opravu s rozpisem prací  Vyjádření k dluţnému pojistnému (klient dluţil pojistné) Pád letadla Jedná se o náraz nebo zřícení pilotovaného letícího tělesa, jeho části nebo nákladu. Pilotovaným letícím tělesem se rozumí letadlo, vrtulník, vzducholoď, létající balón a sportovní létající zařízení (např. závěsný nebo padákový kluzák, ultralehký letoun nebo vrtulník, sportovní padák apod.). Hrozí poškození nebo zničení budov, movitých věcí, zpevněných ploch, oplocení, veřejného oplocení. Škody jsou zejména parciální, ale hrozí i totální. Avšak četnost škod je velmi nízká.

1.6.2 Doplňková živelní pojištění Toto pojištění slouţí jako ochrana proti nahodilým událostem a ne jako pokrytí pravidelně se opakujících jevů. Obecně jde do této poloţky zahrnout škody způsobené povodní, záplavou, vichřicí, krupobitím, sesuvem půdy, zřícením skal či zemin, lavinami, pádem stromů, stoţárů a jiných předmětů, zemětřesením, tíhou sněhu a námrazy, vodou vytékající z vodovodních zařízení a dále pro případ odcizení nebo úmyslného poškození stavebních součástí. Vichřice Jedná se o dynamické působení hmoty vzduchu, pohybující se rychlostí 20,8 m/s a více, tj. 75 km/h a více, u kterého existuje vyšší nebezpečí poškození střech a oken. Toto pojištění je velmi důleţité nejen pro nemovitosti, protoţe po poškození nebo zničení výplní stavebních otvorů důsledkem vichřice mohou vzniknout škody proniknutím deště, krup, sněhu, nečistot apod. do nemovitostí. 7

Hasičský záchranný sbor

- 17 -

Moţné podklady potřebné k vyřízení pojistné události:  Účty za opravu (nákup materiálu)

Krupobití Krupobití jsou kousky ledu různé velikosti, váhy a hustoty vytvořené v atmosféře dopadající na věci, čímţ dochází k jejich poškození či zničení. Je tu hrozba poškození fasád domů, střech, střešních oken a světlíků. Četnost škod je vyšší a má rostoucí trend. Toto pojištění je velmi potřebné nejen pro nemovitosti. Moţné podklady potřebné k vyřízení pojistné události:  Faktura za opravu s rozpisem prací Sesuv pŧdy, zřícení skal nebo zemin Jde o stav, ke kterému dochází v důsledku působení zemské tíţe při porušení rovnováhy svahu. Sesuvy způsobuje zejména nadměrná sráţková činnost. Hrozí zde porušení statiky domů, pád opěrných zdí, poškození oplocení apod. Četnost škod je nízká. Toto pojištění je potřebné především u budov umístěných ve svahu nebo pod svahem. Sesouváním půdy však není klesání zemského povrchu do centra Země (např. propadnutí podzemních staveb a výdutí). Nepatří sem i sesedání půdy po skončení stavební činnosti a následná škoda na budově. Dále se nezahrnuje odplavení deponované zeminy přívalovým deštěm. Moţné podklady potřebné k vyřízení pojistné události:  Relace policie, která věc šetřila - pokud věc byla šetřena  Vyčíslení škody - účty za opravu  Vyjádření ke škodě - jak došlo ke škodě a co bylo poškozeno

Lavina Lavina je rychlý sesuv hmoty (sněhu, kamene, ledu) po příkrém svahu. Za lavinu nelze povaţovat pád sněhu nebo ledu ze šikmé střechy na níţe poloţenou nemovitost nebo movitou věc. V České republice je nízké riziko těchto škod. Pojištění je důleţité jen v případě budov v horském terénu, v blízkosti strmých svahů. Tíha sněhu nebo námrazy Jedná se o destruktivní působení nadměrnou hmotností na věci (střešní krytiny, nosné nebo nenosné konstrukce) nebo následné poškození nebo zničení věci způsobené prosakující - 18 -

vodou vzniklou z tajícího sněhu nebo námrazy za podmínky, ţe současně došlo k poškození nebo zničení střešní krytiny, nosných nebo nenosných konstrukcí nadměrnou hmotností sněhu nebo námrazy. Tíha sněhu (ledu) způsobuje škody na střešních krytinách, poškozuje a ničí oplechování střechy, ţlaby, v horším případě dochází i k destrukci střešní nosné konstrukce (krovu) a v nejhorším případě dochází ke zhroucení celé nadzemní části budov, přičemţ se nejčastěji hroutí dřevěné a ocelové konstrukce hal. Existuje zde vysoká četnost parciálních škod a v našich zeměpisných šířkách je nezbytnou součástí pojistné ochrany především nemovitostí. Moţné podklady potřebné k vyřízení pojistné události:  Fakturace nákladů  Projektová dokumentace k objektu (detailní řez, technický popis skladby střechy)  Fotodokumentace Pád stromŧ, stoţárŧ a jiných předmětŧ Rozumí se takový pohyb tělesa, který má znaky volného pádu. Nejčastěji jsou to padající stromy (větve), které způsobují škody převáţně na střešních krytinách, vazbě krovu, oplechování, ţlabech budov, ničí a poškozují oplocení a drobné stavby. Je tu vysoká četnost parciálních škod. Toto pojištění je nezbytné pro pojistnou ochranu především nemovitostí. Pokud dojde k pádu samotného předmětu pojištění a při tom je poškozen či zničen, tak se na takovou škodu toto pojištění nevztahuje. Záplava Jedná se o vytvoření souvislé vodní plochy, která po určitou dobu stojí nebo proudí v místě pojištění. Hrozí zde záplava menších ploch, např. zaplavení místností vodou a bahnem z polí, zaplavení suterénů budov při přívalových deštích. Toto pojištění je důleţité pro nemovitosti, které se nacházejí ve svahovitém terénu, jelikoţ zde hrozí nebezpečí záplavy z polí. Povodeň Rozumí se zaplavení územních celků vodou, která se vylila z břehů vodních toků nebo nádrţí nebo která břehy a hráze protrhla a nebo bylo zaplavení způsobeno náhlým a náhodným zmenšením průtočného profilu vodního toku.

- 19 -

Jedná se o katastrofické riziko. Stejně jako u záplavy je četnost škod vysoká. Toto pojištění je nezbytné pro pojistnou ochranu především majetku v blízkosti vodních toků. Vodovodní škoda Je to škoda způsobená únikem vody nebo kapaliny z vodovodních nebo kanalizačních potrubí včetně napojených zařizovacích předmětů (armatur, baterií, klozetů, ohřívačů vody, apod.), nádrţí, topných systémů a zařízení pro ohřev vody, médiem z hasicích zařízení. Nádrţí je z části otevřený nebo uzavřený prostor o objemu nejméně 0,2m³. Vodovodní škodou je také únik kapalin ze samočinných hasicích zařízení (sprinklery), chladících zařízení (klimatizace) a to i v případě, ţe únik je způsoben poruchou těchto zařízení. Většinou je vlastní škoda na vodovodním nebo kanalizačním potrubí včetně nákladů na odstranění závady (bourání, výměna, zazdění atd.) hrazena pojistitelem pouze tehdy, byla-li způsobena mrazem nebo přetlakem. Vlastní škoda na zařízeních připojených na potrubí je pojistitelem hrazena jen tehdy, byla-li způsobena mrazem. Při vodovodní škodě hrozí poškození vodou především stěn a podlah nemovitostí a poškození movitých věcí vodou (vybavení budov, kancelářská technika, elektronika a stroje, zásoby atd.). Je zde vysoká četnost parciálních škod. Toto pojištění je nezbytné především pro pojistnou ochranu budov a movitého majetku uloţeného v budovách s rozvody vodovodního potrubí, topných systémů atd.

1.7 ZPŦSOB POJIŠTĚNÍ (POJISTNÁ HODNOTA) Způsob pojištění vyjadřuje, jakým způsobem byla stanovena pojistná částka pro jednotlivé skupiny věcí a jak se má pojistná částka k celkové hodnotě majetku v jednotlivých skupinách. Pojistná hodnota představuje velikost moţné nejvyšší majetkové újmy, kterou by mohla pojistná událost způsobit. Pojištění můţe být: 1) Na novou cenu - Novou cenou rozumíme cenu, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou. Pouţívá se u staveb nových či eventuálně rekonstruovaných. 2) Na časovou cenu - Tedy na cenu, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí. Zjistí se tak, ţe se od nové ceny věci odečte částka odpovídající stupni opotřebení (často se

- 20 -

označuje jako amortizace) nebo jiného znehodnocení. Tuto výslednou částku je moţné navýšit o případné zhodnocení věci, ke kterému došlo před pojistnou událostí její rekonstrukcí, modernizací apod. Obecně platí, ţe takto stanovená časová cena zdaleka nedosahuje výše ceny nové. 3) Na dohodnutou cenu - Je to případ, kdy se jedná o trţní ocenění majetku. Tato cena je stanovená v pojistné smlouvě. 4) Na 1. riziko - Pokud nelze určit pojistnou hodnotu (především u cizích věcí, které pojištěný převzal na základě smlouvy o pracích a výkonech, u vkladních a šekových kníţek a obdobných dokumentech, u písemností, plánů ap.) určí pojistnou částku pojištěný dle vlastního uváţení a své pojistné potřeby. Takto určená pojistná částka je maximálním plněním pojišťovny pro plnění ze všech pojistných událostí nastalých v pojistném roce nebo v období, na něţ bylo pojištění sjednáno. Dále existuje moţnost pojistit budovu na zlomkové pojištění. Ke zlomkovému pojištění dochází v případě, kdy se sjednává pojištění vědomě na část známé pojistné hodnoty. Takto se pojišťují např. budovy proti odcizení, kdy je jasné, ţe nehrozí odcizení celého objektu, ale pouze jeho části. Pojišťovny obvykle pracují s reprodukční cenou, ale často i pouţívají kombinaci pojištění na novou cenu s pojištěním na časovou cenu. Typicky tak bývá postaveno pojištění nemovitostí. Pojišťovny zpravidla hradí novou cenu v případě, kdy časová cena nemovitosti není niţší neţ 30 % ceny nové (někdy 40 % i 50 %). Pokud pak je časová cena nemovitosti niţší neţ takto stanovené procento, plní pojišťovna v časových cenách.8 U běţných staveb jako jsou rodinné domy, pojistitel stanovuje pojistnou hodnotu podle svých postupů a formulářů. Jestliţe se jedná o stavby sloţitější, v tomto případě je přizván znalec na zjištění pojistné hodnoty. Pojistnou částkou by měla být její pojistná hodnota. Kdyţ se pojišťuje budova, její pojistná hodnota je nová cena stavby. Pokud u budovy vznikne pojistná událost, nová cena je finanční částka, která pomáhá k rovnocenné náhradě. Jestliţe budova, která má opotřebení

8

Časová nebo nová cena? Klíčová volba u pojištění majetku - Finance.cz, dostupné z http://www.finance.cz/zpravy/finance/260445-casova-nebo-nova-cena-klicova-volba-u-pojisteni-majetku-/.

- 21 -

nebo jiné znehodnocení větší neţ mezní hodnota, kterou udávají pojistné podmínky, pojistnou hodnotou nemovitosti v tomto případě je časová cena.9 Nemovitosti do třiceti let se pojišťují na novou cenu, starší na cenu časovou. Oplocení a pozemní komunikace včetně zpevněných ploch nebývají automaticky pojištěny. Při pojišťování jakéhokoliv majetku platí pravidlo, ţe odpovědnost za správné stanovení pojistné hodnoty vţdy nese pojistník. Rizika spojená s nesprávným určením pojistné hodnoty jsou v podstatě dvě - podpojištění a přepojištění. Podpojištění - Jedná se o takovou situaci, kdy hodnota pojištěné věci uvedená ve smlouvě (pojistná částka) je niţší neţ skutečná hodnota. Pokud dojde k pojistné události a pojišťovna zjistí, ţe pojistná částka neodpovídá skutečnosti, vyplatí klientovi poměrově niţší částku pojistného plnění. Přepojištění - Je pravý opak podpojištění. Pojištěný v tomto případě zbytečně platí na pojistném více, protoţe si ve smlouvě cenu majetku nadhodnotil. Při pojistné události poté dochází k tomu, ţe pojišťovna vyplatí pojistné plnění pouze v částce odpovídající skutečné hodnotě věci nebo její poškozené části. Pojistná částka nemovitosti se můţe stanovit čtyřmi způsoby. První moţností můţe být to, kdyţ samotná pojišťovna svým vlastním výpočtem stanoví pojistnou částku pomocí nové nebo časové ceny. Druhá alternativa je stanovení pojistné částky pojistníkem. Dále je tu kombinace těchto dvou voleb. Jako čtvrtá moţnost je určení pojistné částky odhadní cenou na základě posudku znalce.10

1.8 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ PRO POJIŠTĚNÍ Jak jsem jiţ výše zmínil, pojistná částka se můţe zjistit čtyřmi způsoby, avšak v České republice ve většině případů pojistnou částku určuje pojistitel na základě svých vlastních oceňovacích postupů. To znamená, ţe ocenění se neprovádí podle objektivních a znaleckých metod, a proto jsem se pokusil ukázat a popsat tyto znalecké metody a jejich postupy, moţné výhody i nevýhody. Nemovitosti jsou v § 119 Občanského zákoníku definovány jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 9

NEMEČEK, Alojz; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 2010. s. 7. DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 2009. s. 147.

10

- 22 -

Avšak v pojišťovnictví se rozlišuje mezi budovou a stavbou. Budovami se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Stavbami inţenýrskými a speciálními pozemními jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru.11 Mimo pojmů budova a stavba je téţ důleţitý pojem „hala“. Halou se rozumí stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů, vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, činí více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby.12 Podle § 3 zákona o oceňování majetku lze stavby pro účely oceňování členit na: 1) Stavby pozemní, které se dále rozdělují na - budovy - venkovní úpravy 2) Stavby inţenýrské a speciální pozemní 3) Vodní nádrţe a rybníky 4) Jiné stavby

1.8.1 Stanovení nové ceny pro budovy a haly Jedná se o oceňování staveb nákladovým způsobem. Jedná se o sloţitou a dosti náročnou metodu. Pro zjištění nové ceny stavby jako pojistné hodnoty (CNP) nejdříve musíme zjistit základní upravenou cenu pro pojišťovny (ZCUP). Tyto výpočty se provádějí ve vztahu:

ZCUP = ZC . K1 . K2 . K3 . K4 . K5 . Kip CNP = ZCUP . OP Vysvětlivky: ZCUP - základní cena upravená pro pojišťovny (Kč/m³) ZC - základní cena podle účelu pouţití stavby (Kč/m³) K1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy 11 12

NEMEČEK, Alojz; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 2010. s. 66. vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb.

- 23 -

K3 - koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K4 - koeficient vybavení stavby K5 - koeficient polohový Kip - koeficient změny cen staveb a v tomto případě je to vlastně aktuální cenový index ČSÚ13 CNP - nová cena pro pojištění OP - obestavěný prostor14 Všechny koeficienty „K“ se dají nalézt v přílohách oceňovací vyhlášky.

1.8.2 Oceňování staveb indexovou metodou Indexová metoda patří mezi jednodušší metody oceňování v pojišťovnictví. Cena nová pro pojištění se vypočítává ve vztahu: CNP = PC . Ki Vysvětlivky: PC - pořizovací cena stavby z rozvahy majetku pojišťované společnosti Ki - cenový index stavebních děl, kde se pouţívá aktuální hodnota cenového indexu ČSÚ Tato metoda je vhodná pro stavby předané do uţívání po roce 1994, protoţe ČSÚ uveřejňuje cenové indexy od téhoţ roku. Za základní údaj se zde povaţuje pořizovací cena stavby, coţ musí být skutečná hodnota prvního uvedení investice do uţívání. Často se pořizovací cena stavby zaměňuje za vstupní cenu do účetnictví, avšak kvůli tomu můţe vznikat chybný výsledek, a proto je potom nutné pouţít spíše nákladovou metodu.15

1.8.3 Oceňování staveb kombinovanou metodou Tato metoda kombinuje postupy mezi oceňovací metodou nákladovou a indexovou. Pracuje se zde s evidencí majetku, ve kterém se nalézají údaje o evidenčních číslech. Dále jsou důleţité finanční hodnoty stavebních úprav (rekonstrukce, nástavby, přístavby, vestavby a ostatní stavební úpravy) a původní pořizovací cena. Vzorec pro výpočet účetní ceny: UC = PC + ΣPNV + ΣRSU 13

český statistický úřad NEMEČEK, Alojz; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 2010. s. 66-67. 15 NEMEČEK, Alojz; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 2010. s. 82. 14

- 24 -

Vysvětlivky: UC - účetní cena PC - pořizovací cena PNV - finanční hodnoty přístavby, nástavby a vestavby RSU - finanční hodnoty rekonstrukcí a stavebních úprav Finanční hodnoty pro nástavby, přístavby a vestavby zvyšují celkovou cenu stavby a jejich cenový vývoj je samostatný, proto je moţné samostatně na ně pouţít souhrnné cenové indexy. U finančních hodnot pro rekonstrukce a ostatní stavební úpravy je to trochu odlišné, protoţe ne vţdy mohou zvýšit současnou novou cenu stavby. Musí se zde proto zjistit, jestli je finanční hodnota rekonstrukce vyšší neţ samotný cenový podíl konstrukce, který se ještě vynásobí původní pořizovací cenou: . RSU > ai . PC Vysvětlivky: CIP - cenový index od data ocenění stavby k datu pořízení stavby CIR - cenový index od data ocenění stavby k datu provedení rekonstrukce ai - cenový podíl konstrukce Nová hodnota stavby CNP se poté vypočte součtem upravené pořizovací ceny a obou finančních hodnot pro stavební úpravy (PNV a RSU), které se dále vynásobí příslušnými cenovými indexy. Tyto indexy pocházejí od ČSÚ podle členění KSD16 a Klasifikace CZ-CC, které se pouţívají od roku 2004. Určení ceny nové kombinovanou metodou závisí na tom, pokud existuje garance u pořizovacích cen stavby, ţe byly určeny nezaujatě. Jestliţe se u stavby neprovedla ţádná stavební úprava, poté se nová cena musí spočítat podle indexové metody. Tato metoda má několik výhod oproti metodě nákladové, například se nevypočítává průměrná výška, průměrné zastavěné plochy a obestavěný prostor stavby. Její nevýhoda tkví v tom, ţe se nedá pouţít v případě, pokud nemáme k dispozici původní hodnotu pořizovací ceny.17

16 17

Klasifikace stavebních děl NEMEČEK, Alojz; JANATA, Jiří. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 2010. s. 83-87.

- 25 -

1.8.4 Určení časové ceny stavby Opotřebení se zjišťuje jen tehdy, pokud pojištění bylo sjednáno na cenu časovou. Existují tři metody pro určení časové ceny stavby: 1) Lineární metoda - Tato metoda se v českém pojišťovnictví pouţívá nejvíce. Z těchto tří metod se jedná o nejjednodušší způsob určení opotřebení, avšak je i nejvíce nepřesná. Je lineárně závislá na stáří a opotřebení se rovnoměrně rozděluje na celou dobu předpokládané ţivotnosti. Pokud se tato metoda pouţije, opotřebení poté můţe maximálně být 85%. Podle oceňovací vyhlášky v Příloze 15 můţe předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě činit: a) u budov, hal, rodinných domů, rekreační chalup a domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let a u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) u rekreačních a zahrádkářských chat - zděných

80 let

- dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných

60 let

- ostatních

50 let

c) inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 - 100 let podle druhu konstrukce d) u vedlejších staveb a garáţí - zděných

80 let

- dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných

60 let

- ostatních

50 let

2) Nelineární metoda - Není známo, ţe by se tato metoda v českém pojišťovnictví někdy pouţívala. V nelineární křivce se zobrazuje opotřebení, které je ve své první třetině ţivotnosti stavby mírnější a ve své poslední fázi prudce klesá. 3) Analytická metoda - V podstatě rozděluje jednotlivé části budovy na samostatné celky a u těchto částí se poté zvlášť určuje opotřebení. Je to metoda, kde se pro kaţdou část budovy vypočte odlišná hodnota. V českém pojišťovnictví se téměř nepouţívá a pokud ano, jedná se spíše o větší budovy. Analytická metoda je nejpřesnější a v českém pojišťovnictví by se měla pouţívat více. Podle oceňovací vyhlášky v Příloze 15 se analytická metoda pouţívá v případě, kdy je: a) stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běţnou údrţbu b) stavba v mimořádně dobrém nebo špatném technickém stavu - 26 -

c) podle znalce výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstiţný nebo je opotřebení větší neţ 85% d) oceňována kulturní památka e) provedena nástavba, přístavba, vestavba f) stavba poškozena vlivem ţivelné pohromy (zejména povodní nebo poţárem)

1.9 ZNALECKÉ ZJIŠTĚNÍ VÝŠE MAJETKOVÉ ÚJMY V českém právu znamená škoda újmu, kterou byla postihnuta osoba, nebo-li poškozený, na svém majetku v důsledku protiprávního jednaní osoby jiné (škůdce), a která lze objektivně vyjádřit v peněţní hodnotě.

Odpovědnost za škodu Podle tzv. obecné odpovědnosti za škodu platí, ţe ten kdo škodu způsobil, tak za ni i nese odpovědnost. Škůdce je tím pádem povinen způsobenou škodu uhradit. Zákonné podmínky pro vznik obecné odpovědnosti za škodu: 1) vznik samotné škody 2) příčinná souvislost mezi protiprávním jednáním škůdce a vzniklou škodou 3) zavinění, které můţe být úmyslné či nedbalostní Náhrada škody Moţnosti k dosaţení náhrady škody: a) uvedení v předešlý stav b) náhrada peněţní Rozdělení pro účely náhrady majetkové škody: a) skutečná škoda - hodnota, která zmenšila majetek poškozeného důsledkem protiprávního jednání škůdce b) ušlý majetkový prospěch - pravděpodobnostní zisk poškozeného, kterého mohl dosáhnout bez existence škody Náhrada škody je tedy protihodnota, kterou musí hradit škůdce poškozenému. Avšak ne vţdy tomu tak je. Např. pokud je škoda způsobena výhradně zaviněním poškozeného, odpovědnost za ni nese sám. Pokud škoda byla způsobena škůdcem, ale i poškozeným, odpovědnost nesou poměrově oba a škůdce je povinen uhradit jen část majetkové újmy. - 27 -

Způsobí-li škodu více neţ jeden škůdce, náhrada se zde také rozdělí poměrově, tentokrát mezi škůdce podle jejich velikosti zavinění.

1.9.1 Postup znaleckého výpočtu majetkové újmy Vzorec pro výpočet majetkové újmy (vše je vyjádřeno v korunách):

VMU = NO + (C1 - C2) Vysvětlivky: VMU - výše majetkové újmy NO - náklady na opravu C1 - cena věci před poškozením C2 - cena věci po opravě Tento vztah zahrnuje i moţnost případného zvýšení či sníţení ceny věci po provedené opravě. Můţe ale nastat situace, ţe po opravě se vyskytne důleţité mnoţství zbytků, které se dá vyuţít. V tomto případě je potřeba odečíst cenu vyuţitelných zbytků (značí se Z), která je upravená o náklady na získání a realizaci těchto vyuţitelných zbytků (značí se R). Vzorec pro výpočet majetkové újmy pokud jsou po opravě vyuţitelné zbytky:

VMU = NO + (C1 - C2) - (Z -R) Dále mohou nastat čtyři situace: 1) NO > C1 - jde o totální nebo-li úplnou škodu, věc se nedá opravit nebo náklady na opravu jsou větší neţ cena samotné věci před poškozením - výše majetkové újmy se rovná ceně věci před jejím poškozením, která je sníţené o hodnotu vyuţitelných zbytků (VMU = C1 - (Z-R)) 2) C1 = C2 - cena věci je totoţná s hodnotou věci po opravě i před jejím poškozením - výše majetkové újmy se rovná nákladům na opravu (VMU = NO) 3) C1 > C2 - věc po opravě ztratila svoji původní hodnotu a její cena se stala menší neţ před poškozením - výše majetkové újmy se rovná nákladům na opravu, které jsou zvýšeny o znehodnocení (VMU = NO + (C1 - C2))

- 28 -

4) C1 < C2 - věc po opravě nabyla větší hodnoty neţ před poškozením - výše majetkové újmy se rovná nákladům na opravu, které jsou sníţeny o zhodnocení (VMU = NO + (C1 - C2))18 U staveb, které jsou sloţeny z více prvků s různou ţivotností, je potřeba posoudit, zda nenadešel čas některé prvky vyměnit. Pro zjištění znehodnocení u staveb, které jsou tvořeny více konstrukčními prvky, se jeví jako nejvíc vhodný výpočet analytickou metodou opotřebení.

1.10 LIKVIDACE POJISTNÉ UDÁLOSTI V této kapitole se budu zabývat likvidací pojistné události. V první podkapitole popíšu samotný proces likvidace a ve druhé vypracuji názorný příklad pojistné likvidace a její řešení.

1.10.1 Postup při likvidaci pojistné události Postup při likvidaci pojistné události má několik fází. Samotný postup likvidace se liší podle druhu pojištění, avšak některé kroky mají společné a ty se zde pokusím nastínit. 1) Přijetí oznámení pojistné události První fází likvidace je oznámení škodní události, která nastala. Nahlášení lze provést několika způsoby, např. vyplněním tiskového dotazníku o oznámení škodní události z pojištění majetku. V poslední době je stále častějším jevem vyplnění elektronického dotazníku na webových stránkách pojistitele. Dále je tu moţnost i předběţně oznámit škodní událost, např. telefonicky, posláním dopisu, emailem, apod. 2) Registrace pojistné události Pojistitel posoudí, zda-li se jedná o pojistnou událost. Pokud ano, zaregistruje do svého systému dané oznámení a přidělí mu evidenční číslo. Jestliţe v oznamovacím formuláři chybí určité údaje, přidělený likvidátor je doplní. 3) Prŧběh šetření Likvidátor v této části provede místní šetření a ověří podklady od poškozeného. Dále zjišťuje rozsah škody a příčiny škody, navrhuje způsoby k odstranění následků pojistné 18

BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 2009. s. 547-550

- 29 -

události, vypočítává výši škody a nakonec stanoví i výši pojistného plnění. Jestliţe podklady od poškozeného nejsou kompletní nebo jsou nedostatečné (např. špatná fotodokumentace), likvidátor pořídí nové. Likvidátor během šetření vyplní daný formulář o zápisu o prohlídce škody na majetku, v případě si můţe dělat i své samostatné poznámky o průběhu šetření k lepšímu pochopení a následnému vyřešení pojistné události. Pokud je potřeba, likvidátor si pozve znalce jako nezávislého konzultanta. 4) Výpočet skutečné škody Jakmile likvidátor nashromáţdil všechny potřebné podklady, můţe přejít na samotný výpočet výše škody. Tato část se povaţuje za hlavní náplň práce likvidátora. Likvidátor vyuţívá postupů jiţ pojišťovnou daných a platných zákonů o oceňování majetku. U nemovitých věcí se vyskytuje mnoho výluk z pojištění (viz. kapitola o ţivelním pojištění). Nastávají tím nelikvidní situace. Je třeba brát ohled, na jakou cenu byl majetek pojištěn. Jestli na cenu časovou, je potřeba odečíst amortizaci. Dále se musí počítat i s podpojištěním majetku a spoluúčastí, coţ je dohodnutá částka v pojistné smlouvě, která se odečítá od celkové výše pojistného plnění.19 Pokud majetek, který utrpěl škodu, je opravitelný, likvidátor můţe pouţít dvě formy likvidace - faktura a rozpočet. U stavebních částí nemovitosti se obvykle likviduje rozpočtem. Jestliţe dojde k poškození majetku, u kterého likvidátor rozhodne, ţe oprava by se stala neekonomickou, likviduje se totální škodou. Při tomto postupu dochází k výměně poškozeného dílu za nový. Většinou se jedná o prvek materiálně a uţitně kvalitnější neţ původní díl ve stavu před poškozením. Při výměně těchto prvků dochází k technickému zhodnocení. Jelikoţ pojistitel hradí pouze tu částku, za kterou by se poškozený prvek dal pořídit v původním stavu, majitel proto musí při vzniku tohoto jevu celkovou skutečnou výši náhrady doplatit vlastními prostředky. Jak jiţ bylo řečeno, náhrada škody závisí na typu pojištění - časová nebo nová cena. Od výše pojistného plnění se avšak musí odečíst částka za vyuţitelné zbytky. Tyto zbytky, pokud existují, jsou některé části nemovitosti, které se dají prodat za trţní cenu nebo je vyuţít při nové výstavbě.

19

Spoluúčast, povinne-ruceni.com dostupné z http://www.povinne-ruceni.com/pojmy/spoluucast.html.

- 30 -

5) Revize K této fázi dochází po výpočtu pojistného plnění a zkompletování spisu. Je to kontrola, ţe celý postup a výpočet proběhl v souladu s danými předpisy a zákony. Výběr osoby, která provádí tuto kontrolu, je závislý na výši částky pojistného plnění. Revizi můţe provádět stejný likvidátor, který pojistnou událost likvidoval (samorevize). Pokud je částka větší, revizi provádí likvidátor ze stejného oddělení, vedoucí oddělení nebo člen představenstva, atd. 6) Výplata pojistného plnění V této fázi dochází k uhrazení nákladů na opravu škody. Uhrazení můţe mít několik podob - v hotovosti, bankovním převodem, apod.

7) Archivace Jedná se poslední fázi likvidace pojistné události. Zkompletovaný spis se všemi podklady a výpočty je zaloţen do archivu. V rámci dolikvidace je moţno spis znovu otevřít. Zvláštní případy plnění Jedná se o tzv. zachraňovací náklady. Jsou to náklady vynaloţené na opatření, která mohou být i bezúspěšná, pro zmírnění, odvrácení či odklizení negativních důsledků pojistné události. Pokud není sjednáno jinak, tak se tyto náklady hradí maximálně do výše 10 % z horní hranice pojistného plnění, ze kterého vznikla nebo mohla vzniknout pojistná událost, které se tyto vynaloţené náklady týkaly. Jak jiţ bylo řečeno, tyto náklady se dají rozdělit do těchto skupin:  Náklady vynaloţené před pojistnou událostí  Náklady vynaloţené za trvání pojistné události  Náklady vynaloţené po pojistné události20

1.10.2 Příklad likvidace pojistné události Tento příklad je smyšlený a byl vypracován pouze za účelem bakalářské práce.

20

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. s. 41

- 31 -

Nahlášení Dne 15. 2. 2012 byla úderem blesku způsobena škoda na majetku pana Tušla. Poškozen byl anténní systém, osobní počítač a televizor. Pan Tušl nahlásil škodní událost zasláním emailové zprávy na pobočku České pojišťovny.

Registrace Škodní událost dostala evidenční číslo a událost byla předána na vyřešení likvidátorovi Michalu Langerovi. Likvidátor druhý den po oznámení zkontaktoval pana Tušla a domluvil se s ním na návštěvě kvůli osobní prohlídce. Prŧběh Likvidátor při osobní prohlídce provedl místní šetření. Zkontroloval poškozený majetek. Provedl zápis o prohlídce škody na majetku (viz. příloha č.1 a č.2). Dále sdělil panu Tušlovi, aby zaslal na pobočku České pojišťovny potřebné podklady jako písemné vyjádření k rozsahu poškozených spotřebičů a fakturu za opravu anténního systému. Po zaslání těchto dokumentů mohl likvidátor provést výpočet pojistné události. Likvidátor při výpočtu pouţíval platných předpisů a postupů určených Českou pojišťovnou. U televizoru a počítače vznikla totální škoda, likvidátor proto zohlednil amortizaci tohoto majetku. Na anténním systému vznikla parciální škoda, a proto likvidátor provedl výpočet pomocí fakturu za opravu. Celková výše pojistného plnění byla stanovena částkou 8596 Kč. Při výši této částky provedl likvidátor samorevizi. Ukončení Poškozený pan Tušl byl informován dopisem o skončení pojistné události a do dvou dnů po skončení mu bylo na bankovní účet vyplaceno pojistné plnění.

- 32 -

Příloha 1: Zápis o prohlídce škody na majetku - movité věci

- 33 -

Příloha 2: Zápis o prohlídce škody na majetku - movité věci příloha č.

- 34 -

2. TRŢNÍ OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU

Rodinný dŧm č.p. 1121 Baarova 1121/4 500 02 Hradec Králové

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

- 35 -

Baarova 1121/4 500 02 Hradec Králové Česká Republika

V této zprávě o hodnocení vyjadřuji svůj vlastní odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zprávu jsem zpracoval k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. březnu 2012 - ke dni místního šetření. Tuto zprávu jsem zpracoval za účelem vyhotovení bakalářské práce. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Hradci Králové, na listu vlastnictví č. 5983, pro katastrální území Hradec Králové. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.3.2012 je přílohou této zprávy. Trţní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (15. březnu 2012) uţíván výhradně k bydlení majitelem objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle vlastního šetření a dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, soudní autoritě, právu propadnutí majetku státu a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování tohoto ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory:  Polohu, velikost, technický stav budovy a vyuţitelnost pozemku  Nejlepší a nejvyšší vyuţití oceňovaného majetku  Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu  Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení, které zde představuje ztrátu hodnoty způsobené technickými, ekonomickými, právními, morálními nebo jinými vlivy - 36 -

 Prodeje a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.  Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení trţní hodnoty majetku

2.1 POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek - rodinný dům č.p. 1121 se nachází v katastrálním území Praţské Předměstí, coţ je část města leţící ve středu komerční zóny Hradubická, v těsné blízkosti centra města poblíţ II. městského silničního okruhu s vazbou na řeku Labe. Rozkládá se na jiţní části metropole, na území velkém 494,48 ha. Jedná se komerčně o velmi atraktivní lokalitu, o které svědčí i desítky rodinných domků či jedno z největších královéhradeckých sídlišt Farářství, v okolí ulice Jungmannova. Tato lokalita nabízí obchodní, vzdělávací i sportovní či kulturní vyţití obyvatel města. V této části Hradce Králové je dobré autobusové a trolejbusové spojení. Díky těmto spojům se cestující mohou dostat do jakékoli části města bez většího přestupování na jiné linky. Praţské Předměstí nabízí fotbalové hřiště Bavlna, které slouţí k fotbalovým tréninkům juniorů. Dále se zde vyskytují: Obří akvárium, pošta, divadlo, knihovna města, školní jídelny, dvě základní školy (Bezručova a Jiráskovo náměstí) a základní umělecká škola Habrmanova. Nedaleko je také nákupní středisko (Tesco, Makro, atd.). Parkování je moţné v ulici s obtíţemi, ale na vlastním pozemku a v garáţovém stání bez nesnází. Kvalita pohledových horizontů je průměrná kvůli zástavbě vysokých panelových domů a ostatních přilehlých rodinných vilek. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých od majitele je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postavený v roce 1930 jako tzv. rodinná vilka. V roce 2004 se započaly rekonstrukce, při kterých byly kompletně opraveny venkovní omítky a obklady. - 37 -

Dále se udělaly nové rozvody vody, kanalizace, plynu, elektriky a vytápění. V roce 2006 se vyměnily dveře do obloţkových zárubní.

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu tvoří jeden funkční celek. Mají obdélníkový tvar. Stavební pozemek p.č. 1792 o rozloze 300m² je z převáţné části zastavěn oceňovaným domem. Pozemek p.č. 1009/2 o rozloze 380m² je nezastavěný a slouţí jako okrasná zahrada u rodinného domu. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky spolu tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jeden pozemek o celkové rozloze 680 m². RODINNÝ DŦM Dispoziční řešení Rodinný dům je řešen jako samostatně stojící objekt, podsklepený, se dvěma nadzemními podlaţími. Stavba má dvě nadzemní podlaţí a jedno podzemní podlaţí. V suterénu se nachází garáţové stání a sklepní prostory, které se pouţívají jako sklady. V prvním nadzemním podlaţí je byt se třemi obytnými místnostmi, vstupní halou, schodištěm, kuchyní, WC, koupelnou. Ve druhém nadzemním podlaţí je druhý byt se třemi obytnými místnostmi, chodbou, schodištěm, kuchyní, WC a koupelnou. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pásové, plně izolované proti zemní vlhkosti. Obvodové nosné konstrukce jsou klasické, cihelné, z plných pálených cihel o tloušťce 600 mm a 450 mm. Stropní konstrukce jsou monolitické, ţelezobetonové. Zastřešení je stanovou střechou se dřevěným krovem pokrytým pálenou taškovou krytinou. Klempířské konstrukce z měděného plechu. Venkovní omítky jsou strukturované před pěti lety. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, doplněné v sociálních zařízeních. Vnitřní keramické obklady se nacházejí v kuchyni a v koupelně. Schody jsou teracové. Okna jsou původní, špaletová. Nové dveře jsou osazeny do obloţkových zárubní. Podlahy jsou v kombinaci keramických dlaţeb, parket a kobercových krytů. Vytápění je centrální, jedním plynovým agregátem s ohřevem teplé uţitkové vody. Elektroinstalace je světelná třífázová. Dům obsahuje jeden bleskosvod. Rozvod vody je - 38 -

proveden z plastových trubek. Voda se ohřívá v centrálním bojleru a rozvádí k výtokovým místům. Je zde zaveden rozvod zemního plynu. Kanalizace je provedena z plastových trubek. Kuchyně má běţný elektrický sporák. Vnitřní vybavení obsahuje koupací vanu, WC a umývadlo. Ostatní vybavení obsahuje ţaluzie, kuchyňský odsávač pár, zabezpečovací zařízení a rozvod televizní antény. VÝPOČET OBESTAVĚNÉHO PROSTORU Obestavěný prostor Suterén Přízemí Patro Střešní prostor Obestavěný prostor - celkem

268,75 m³ 350,55 m³ 350,55 m³ 120,75 m³ 1090,60 m³

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek se nachází po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Tento objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné technické, právní nebo jiné skutečnosti, které by mohly bránit k pronájmu objektu za trţní nájemné, a proto i tato podmínka je splněna. Na základě výše popsaných skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

- 39 -

2.2 OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízení k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 907 000 Kč a je kalkulována následně: - 40 -

680 * 2805 = 1 907 000Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou vedeny v tabulce.

Příloha č. 1 – TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Praţské Předměstí HK HK




2 943 500 1015 2900 1.2.2012 1 2900

2 897 500 1159 2500 10.3.2012 1 2500

3 289 000 1100 2990 11.2.2012 1 2990

2 460 000 820 3000 1.6.2011 1 3000

Nabídka 0,9 2610 Absolutní vlastnictví 1 2610 Bez věcných břemen 1 2610



Prodej 1 3000 Absolutní vlastnictví 1 3000 Bez věcných břemen 1 3000

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1 2610 Ano 1 2610 Nejsou

1 2250 Ano 1 2250 Nejsou

1 2691 Ano 1 2691 Nejsou

1 3000 Ano 1 3000 Nejsou

A. Identifikační údaje Pořadové č. pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Hradec Králové, Baarova 1792 Baarova 1121 Praţské Předměstí HK HK

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X 680 X

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omez. a záv.

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Nejsou

- 41 -

Korekce Upravená hodnota

1 2610

1 2250

1 2691

1 3000

Výborná 1 2610 Pravidelný 1 2610 Rovinný 1 2610

Horší 1,05 2363 Pravidelný 1 2363 Rovinný 1 2363



Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 2610 Nezjištěna 1 2610 Autobus 1 2610




Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 2610

1 2363

1 2691

1 3000

Ne

Ne

Ne

Ne

1 2610 Neaplikováno 1 2610




X

Větší 1,05 2741 Neaplikováno 1 2741



Obdobná 1 3000 Neaplikováno 1 3000

2805

2741

2599

2879

3000

0

0

0

0

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Výborná

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Dobrá

Ne

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

680 1 907 400

Výpis oceňovaných parcel

- 42 -

poř. číslo 1 2

číslo parcely 1792 1009/2

výměra v m2 300 380

jed. hodnota v Kč/m2 2805 2805

trţní hodnota 841 500 1 065 900

zaokrouhleno

1 907 400

1 907 000

680

Celkem

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly v Hradci Králové v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 7 240 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




1 Rodinný dům - HK








A. Identifikační údaje Pořadové číslo nem. Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Rodinný dům – HK 1792 Baarova1121 Praţské Předměstí HK HK

- 43 -

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 poz. Hodnota poz. celkem

680 2805 1 907 000

506 2805 1 419 330

462 2805 1 295 910

606 2805 1 699 830

707 2805 1 983 135

351

190

300

520

360

X

5 584 000

5 700 000

7 800 000

8 950 000

4 164 670

4 404 090

6 100 170

6 966 865

21919

14680

11731

19352

5.8.2011 1 21919

23.1.2012 1 14680

10.4.2012 1 11731

17.2.2012 1 19352

Nabídka 0,9 19727 Absolutní 1 19727




Ne

Ne

Ne

Ne

1 19727

1 13212

1 10558

1 17417

RD

RD

RD

RD

RD

Ano

1 19727 Ano 1 19727

1 13212 Ano 1 13212

1 10558 Ano 1 10558

1 17417 Ano 1 17417

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

1 19727

1 13212

1 10558

1 17417

Výborná 1 19727 Velmi dobrý 0,97 19135

Výborná 1 13212 Dobrý 1,05 13873

Výborná 1 10558 Průměrný 1,2 12670

Výborná 1 17417 Porovnatelný 1 17417

Lepší

Dobrá

Dobrá

Dobrá

C. Základní údaj pro porovnání – m2 Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Absolutní

Ne

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Tech. vybavenost budovy

Výborná

Velmi dobrý

Dobrá

- 44 -

Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

0,9 17222

1 13873

1 12670

1 17417

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 17222

1 13873

1 12670

1 17417

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Autobus

1 17222 Autobus 1 17222

1 13873 Autobus 1 13873

1 12670 Autobus 1 12670

1 17417 Autobus 1 17417

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Lepší

1 17222 Výborná 0,97 16705 N/A 1 16705

1 13873 Porovnatelná 1 13873 N/A 1 13873

1 12670 Horší 1,1 13937 N/A 1 13937

0,9 15675 Horší 1,1 17243 N/A 1 17243

Menší

Obdobný

Větší

Obdobný

0,95 15870 N/A 1 15870

1 13873 N/A 1 13873

1,05 14634 N/A 1 14634

1 17243 N/A 1 17243

15870

13873

14634

17243

Dobrá

Výborná

N/A

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

15405 5 407 155 1 833 000 7 240 155

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos se oceňují i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody se ocenění provádí na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto

- 45 -

majetku. Tato metoda se všeobecně povaţuje za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Při provádění metody kapitalizace příjmu se nejdříve stanovil hrubý potenciální příjem. Dále se stanovila neobsazenost a provozní náklady, které byly odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Po odečtení rezervy na renovace od provozního příjmu se poté stanovil čistý provozní příjem před zdaněním. Cena obvyklá byla následně stanovena s pouţitím přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelné lokalitě a porovnatelných objektech. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy jsou energie a sluţby nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 2 855 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

- 46 -

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - regulované nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10%

336528

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

302875 35000 6000 2400 0 0 1100

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

258375 30000 228375

Míra kapitalizace

33653

8%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

2854688 2855000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění se trţní hodnota pozemku připočte k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, projektu, stavebních a výrobních norem, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro stanovení trţní hodnotu této nemovitosti v jejím aktuálním stavu se z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečetla částka, která v tomto případě představuje sníţení hodnoty vycházející z technického opotřebení majetku spolu s ekonomickými a funkčními nedostatky. Na základě těchto uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná metodou nákladovou je: 5 775 000 Kč

- 47 -

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na další straně.

NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dům, Baarova 1121, Hradec Název Králové Číslo pozemku 1792, 1009/2 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 81 let Efektivní stáří 80 let Ekonomická ţivotnost 70 let 116,85 m² Zastavěná plocha Počet podlaţí 1 podzemní, 2 nadzemní, střešní prostor Celková zastavěná plocha 350,55 m² Koeficient vyuţitelnosti 0,9 Celková podlahová plocha 280 m² Celkový obestavěný prostor 1090,6 m³ Jednotkové reprodukční náklady 5800 Kč/m³ Reprodukční náklady celkem 6 325 480 Fyzické opotřebení -40% 3 795 288 Funkční nedostatky -2% 3 719 382 Ekonomické nedostatky 0% 3 719 382 Venkovní úpravy

148 775

Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

1 907 000 5 775 157 5 775 000

2.3 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení jsem zpracoval ke skutečnostem platným k 15. březnu 2012. Pouţitím výše popsaných oceňovacích metod byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

- 48 -

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 7 240 000 2 855 000 5 775 000

Váha (%) 70 20 10

Váţený prŧměr (Kč) 5 068 000 571 000 577 500 6 216 500 6 217 000

Jelikoţ se tento typ oceňovaného majetku na trhu běţně nabízí i prodává, domnívám se, ţe metoda porovnávací nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z tohoto důvodu povaţuji určení trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem ji váhu 70 %. Oceňovaný majetek - rodinný dům je v dané lokalitě často pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitost pořizovanou za účelem dalšího pronájmu, protoţe ve většině případů slouţí tento majetek k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla brána v potaz indikace trţní hodnoty příjmovou metodou, ale byla ji přisouzena váha pouze 20 %. I kdyţ se jedná o starší, ale funkční objekt je v tomto případě indikace trţní hodnoty nákladovou metodou pouţita jen jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami. Je to z důvodu současné výše nákladů na výstavbu tohoto typu nemovitosti, kterou investoři nejsou obvykle ochotni akceptovat. Proto se této metodě přisoudila váha 10 %. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15. března 2012 reprezentována částkou: = 6 217 000 Kč (slovy: Šestmilionŧdvěstěsedmnácttisíckorunčeských ) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který by mohl být vyuţíván. Tuto Zprávu o ocenění jsem vypracoval za účelem sepsání bakalářské práce.

- 49 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

- 50 -

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.21

Přílohy:  Výpis z katastru nemovitostí  Snímek z katastrální mapy  Fotodokumentace objektu

21

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí na trţních principech. 2008. s. 99

- 51 -

Příloha 3: Výpis z katastru nemovitostí (rodinný dŧm)

- 52 -

Příloha 4: Snímek z katastrální mapy (rodinný dŧm)

- 53 -

Příloha 5: Fotodokumentace rodinného domu

- 54 -

3. TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU

Obytný dŧm s kancelářemi č.p. 431 Buzulucká 431/2 500 03 Hradec Králové

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

- 55 -

Buzulucká 431/2 500 03 Hradec Králové Česká Republika V této zprávě o hodnocení vyjadřuji svůj vlastní odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zprávu jsem zpracoval k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. březnu 2012 - ke dni místního šetření. Tuto zprávu jsem zpracoval za účelem vyhotovení bakalářské práce. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Hradci Králové, na listu vlastnictví č. 9947, pro katastrální území Hradec Králové. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.3.2012 je přílohou této zprávy. Trţní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (15. březnu 2012) uţíván výhradně komerčně jako bytový dům. Nemovitost obsahuje 4 nájemní byty, kanceláře, nebytové prostory a ostatní prostory. Podrobnější údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou popsány v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na zjištění trţní hodnoty, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek proto není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování tohoto ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory:  Polohu, velikost, technický stav budovy a vyuţitelnost pozemku  Nejlepší a nejvyšší vyuţití oceňovaného majetku  Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu  Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení, které zde představuje ztrátu hodnoty způsobené technickými, ekonomickými, právními, morálními nebo jinými vlivy  Prodeje a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.  Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení trţní hodnoty majetku

- 56 -

3.1 POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek - obytný dům č.p. 431 se nachází v katastrálním území Hradec Králové, coţ je centrální část krajského města. Zahrnuje historické centrum (staré město) i přilehlé lokality sahající aţ k fakultní nemocnici. Výměrou není příliš rozsáhlá (3,44km²), počtem obyvatel je však druhou nejvíc obydlenou místní částí města. Jedná se o komerčně atraktivní lokalitu. V dochůdné vzdálenosti od budovy můţeme nalézt hotely, restaurace, knihovny, banky, poštu, kulturní galerie a divadla. Toto území protíná většinu autobusových a trolejbusových linek. Parkování je moţné ve vedlejších uličkách kolem objektu nebo na ploše vyhrazené pro parkování u sousední budovy magistrátu města. Avšak kapacita obou moţností je omezená. Parkování ve vlastním objektu není moţné. Hodnocení pohledových horizontů se dá povaţovat za mírně nadprůměrné, zejména z vyššího patra budovy. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých od majitele je primární podnikatelskou činností prováděnou v obytném domě poskytování pronajímatelných bytových prostor, protoţe více jak 50% uţitné plochy tvoří bytové prostory. Jako sekundární činnost se povaţuje pronájem nebytových prostor - sklady a kanceláře. Majetek tedy je primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a obytného domu.

Historie Oceňovaný obytný dům byl postavený v roce 1909 a od této doby je uţívaný. V posledních deseti letech proběhly rekonstrukce pláště, bytových i nebytových prostor.

Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek č.p. 504. Téměř celý pozemek je zastavěný obytnou budovou. Je rovinný a pravidelný. Obytný dŧm Dům je postavený na základových pasech. Plně podsklepený a bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové nosné konstrukce jsou klasické, cihelné, z plných pálených cihel o - 57 -

tloušťce 600 mm a 450 mm. Stropní konstrukce jsou klenbové a trámové s podbitím a záklopem. Zastřešení je provedeno sedlovou střechou pokrytou osinkocementovými šablonami na bednění. Klempířské prvky jsou z titanzinku. Venkovní omítky jsou vápenné, štukové opatřené nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové. Vnitřní keramické obklady se nacházejí v kuchyni a v koupelně. Schodiště je dvouramenné, pískovcové do všech podlaţí. Okna jsou původní, špaletová. Dveře jsou náplňové, dřevěné. Podlahy jsou v kombinaci keramických dlaţeb a dřevěných vlýsek. Vytápění je v kaţdém poschodí samostatným plynovým agregátem a radiátorovými články. Elektroinstalace je světelná třífázová. Dům obsahuje bleskosvod. Ohřev teplé uţitkové vody v kaţdém patře elektrickým boilerem. Rozvod vody je realizován plastovými trubkami. Rozvody zemního plynu, vody, kanalizace a elektroinstalace jsou provedeny ve všech podlaţích. Vnitřní kanalizace z plastových trubek. Vnitřní hygienické vybavení obsahuje WC, umývadla a sprchové kouty. Zařizovací předměty jsou standardního provedení. VÝPOČET OBESTAVĚNÉHO PROSTORU Obestavěný prostor Suterén Přízemí 1. Patro 2. Patro Půdní prostor Obestavěný prostor - celkem

991,20 m³ 1239,00 m³ 1239,00 m³ 1239,00 m³ 902,70 m³ 5610,90 m³

Aktuální vyuţití majetku 1 PP

- nebytový prostor (50m²) - ostatní prostory jako sklepní prostory, nevyuţité, slouţící pouze ke skladování pro uţivatele jednotlivých prostor v domě

1 NP

- nebytový prostor sestávající se z chodby, soc. zařízení a dvou kanceláří (50m²) - nebytový prostor sestávající se z chodby , soc. zařízení a dvou kanceláří (60m²) - byt o velikosti 3 + 1 s příslušenstvím (120m²)

2 NP

- nebytový prostor sestávající se z chodby, soc. zařízení a čtyřech kanceláří (120m²) - byt o velikosti 3 + 1 s příslušenstvím (110m²)

3 NP

- byt o velikosti 3 + 1 s příslušenstvím (120m²) - byt o velikosti 3 + 1 s příslušenstvím (110m²) - 58 -

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek se nachází po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Celý tento objekt je pronajímán za trţní nájemné, a proto i tato podmínka je splněna. Na základě výše popsaných skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

3.2 OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

- 59 -

Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízení k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků , jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 4 092 000 Kč a je kalkulována následně:

504 * 9742 = 4 092 000 Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou vedeny v tabulce.

Příloha č. 1 – TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek





A. Identifikační údaje Pořadové č. pozemku

1

2

3

4

Hradec Králové, Buzulucká 504

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

HK

HK

HK

HK

Obec

HK

HK

HK

HK

Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

- 60 -

Praţské Předměstí HK

Okres

HK

HK

HK

HK

HK

3 450 000 355 9719 1.2.2011 1 9719

2 520 000 280 9471 1.5.2011 1 9000

3 200 000 313 10224 1.2.2011 1 10224

4 000 000 399 10025 1.8.2011 1 10025





Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1 9719 Ano 1 9719 Nejsou 1 9719

1 9000 Ano 1 9000 Nejsou 1 9000

1 10224 Ano 1 10224 Nejsou 1 10224

1 10025 Ano 1 10025 Nejsou 1 10025

Porovnatelná 1 9719 Pravidelný 1 9719 Rovinný 1 9719




Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Nezjištěna

1 9719 Nezjištěna 1 9719

1 9000 Nezjištěna 1 9000

1 10224 Nezjištěna 1 10224

1 10025 Nezjištěna 1 10025

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X 420 X

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omez. a záv. Korekce Upravená hodnota

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Bytový dům

Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota

Výborná

Pravidelný

Rovinný

- 61 -

Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Autobus

Autobus 1 9719

Autobus 1 9000

Autobus 1 10224

Autobus 1 10025

Omezená

Omezená

Omezená

Omezená

Omezená

1 9719

1 9000

1 10224

1 10025

Ne

Ne

Ne

Ne





X





9742

9719

9000

10224

10025

Ne

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

420 4 091 640

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1

Celkem

číslo parcely 504

výměra v m2 420

jed. hodnota v Kč/m2 9742

trţní hodnota 4 091 640

zaokrouhleno

4 091 640

4 092 000

420

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy, které byly v Hradci Králové v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, - 62 -

poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 25 461 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost





1 Bytový dům HK

2 Bytový dům HK

3 bytový dům HK

4 Bytový dům HK

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nem. Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Bytový dům HK 504 Buzulucká

Katastrální území

HK

HK

HK

HK

HK

Obec Okres

HK HK

HK HK

HK HK

HK HK

HK HK

420 9742 4092000

238 9742 2318596

217 9742 2114014

399 9742 3887058

310 9742 3020020

1416

650

460

848

780

X

12000000

11900000

13850000

13100000

9681404

9785986

9962842

10079980

14895

21274

11749

12923

1.3.2012 1 14895

10.2.2012 1 21274

1.1.2012 1 11749

5.6.2011 1 12923

Nabídka

Nabídka

Prodej

Prodej

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 poz. Hodnota poz. celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

D. Právní údaje Druh transakce

- 63 -

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Absolutní

0,9 13406 Absolutní 1 13406

0,9 19147 Absolutní 1 19147

1 11749 Absolutní 1 11749

1 12923 Absolutní 1 12923

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

1 13406

1 19147

1 11749

1 12923

Bytový dům.

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Ano

1 13406 Ano 1 13406

1 19147 Ano 1 19147

1 11749 Ano 1 11749

1 12923 Ano 1 12923

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

1 13406

1 19147

1 11749

1 12923

Porovnatelná 1 13406 Horší 1,05 14076

Porovnatelná 1 19147 Lepší 0,95 18189



Horší

Lepší

Horší

Horší

1,2 16892

0,95 17280

1,1 14863

1,1 15637

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 16892

1 17280

1 14863

1 15637

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Autobus

1 16892 Autobus 1 16892

1 17280 Autobus 1 17280

1 14863 Autobus 1 14863

1 15637 Autobus 1 15637

Omezená

Omezená

Omezená

Omezená

Omezená

1 16892 Dobrá 1

1 17280 Dobrá 1

1 14863 Dobrá 1

1 15637 Dobrá 1

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Tech. vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce

Výborná

Dobrý

Dobrá

Dobrá

Dobrá

- 64 -

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

N/A

16892 N/A 1 16892

17280 N/A 1 17280

14863 N/A 1 14863

15637 N/A 1 15637

Menší

Menší

Menší

Menší

0,92 16047 N/A 1 15541

0,9 15552 N/A 1 15552

0,97 14417 N/A 1 14417

0,95 14855 N/A 1 14855

15541

15552

14417

14855

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

15091 21368856 4092000 25460856

PŘÍJMOVÁ METODA

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, se oceňují i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody se ocenění provádí na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda se všeobecně povaţuje za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Při provádění metody kapitalizace příjmu se nejdříve stanovil hrubý potenciální příjem. Dále se stanovila neobsazenost a provozní náklady, které byly odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Po odečtení rezervy na renovace od provozního příjmu se poté stanovil čistý provozní příjem před zdaněním. Cena obvyklá byla následně stanovena s pouţitím přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelné lokalitě a porovnatelných objektech. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy jsou energie a sluţby nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

- 65 -

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 14 875 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - regulované nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5%

1359360

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

1291392 45000 25000 4500 0 0 4250

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

1212642 320152 892490

Míra kapitalizace

67968

6%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

14874832 14875000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění se trţní hodnota pozemku připočte k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, projektu, stavebních a výrobních norem, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro stanovení trţní hodnotu této nemovitosti v jejím aktuálním stavu se z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečetla částka, která v tomto případě představuje sníţení - 66 -

hodnoty vycházející z technického opotřebení majetku spolu s ekonomickými a funkčními nedostatky. Na základě těchto uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná metodou nákladovou je: 24 631 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Ekonomická ţivotnost

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům, Buzulucká 431/2, Hradec Králové 504 Klasická, zděná 102 let 50 let

Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

-30% -8% -0,5%

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

354 m² 1 podzemní, 3 nadzemní, půdní prostor 1416 m² 0,8 1133 m² 5610,9 m³ 5600 Kč/m³ 31 421 040 21 994 728 20 235 149 20 133 973

402 679 4 092 000 24 630 652 24 631 000

3.3 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení jsem zpracoval ke skutečnostem platným k 15. březnu 2012. - 67 -

Pouţitím výše popsaných oceňovacích metod byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 25 461 000 14 875 000 24 631 000

Váha (%) 70 20 10

Váţený prŧměr (Kč) 17 822 700 2 975 000 2 463 100 23 260 800 23 261 000

Jelikoţ se tento typ oceňovaného majetku na trhu běţně nabízí i prodává, domnívám se, ţe metoda porovnávací nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z tohoto důvodu povaţuji určení trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem ji váhu 70 %. Oceňovaný majetek - bytový dům je z hlediska typu objektu a dané lokality typicky investičním majetkem. Avšak udělil jsem ji váhu pouze 20 %. I kdyţ se jedná o starší, ale funkční objekt je v tomto případě indikace trţní hodnoty nákladovou metodou pouţita jen jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami. Je to z důvodu současné výše nákladů na výstavbu tohoto typu nemovitosti, kterou investoři nejsou obvykle ochotni akceptovat. Proto se této metodě přisoudila váha 10 %. Na základě výše uvedených předpokladů a skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15. března 2012 reprezentována částkou: =23 261 000 Kč (slovy:Dvacettřimilionŧdvěstěšedesátjednatisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván. Tuto Zprávu o ocenění jsem vypracoval za účelem sepsání bakalářské práce.

- 68 -

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

- 69 -

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.22

Přílohy:  Výpis z katastru nemovitostí  Snímek z katastrální mapy  Fotodokumentace bytového domu

22

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí na trţních principech. 2008 s. 99

- 70 -

Příloha 6: Výpis katastru nemovitostí (bytový dŧm)

- 71 -

Příloha 7: Snímek z katastrální mapy (bytový dŧm)

- 72 -

Příloha 8: Fotodokumentace bytového domu

- 73 -

4. ANALÝZA TRHU MĚSTA

HRADEC KRÁLOVÉ

- 74 -

HISTORIE O PEVNOSTI Královéhradecká pevnost byla vybudována po prohraných válkách o dědictví rakouské jako obrana proti pruským vpádům. S vyměřováním se začalo v roce 1763, výstavba začala o tři roky později. Práce řídil podplukovník Pavlovský s vojenskými inţenýry, mezi nimiţ byli i odborníci z Francie, neboť pevnost vznikala podle francouzského vzoru. Pevnost byla dokončena v roce 1789 a úplně změnila tvář města a jeho okolí. Praţské a Slezské Předměstí byla z větší části zbořena (na dostřel děl z pevnosti) a obyvatelé se přestěhovali do nově zaloţených obcí Kukleny, Pouchov a Nový Hradec Králové. Kopec Roţberk byl rozvezen na valy a hradby, které byly obezděny. Uprostřed zůstalo staré město s třemi sty čísly popisnými a zhruba osmi tisíci obyvateli (včetně vojenské posádky). Pevnost se rozkládala na ploše okolo 320 ha a měla tvar osmicípé hvězdice. Tam, kde zdi pevnosti nepřiléhaly k řekám, byl zřízen hluboký hlavní příkop. Se změnou pojetí vojenské taktiky se pevnost ukázala jako nepotřebná. Nepřítel ji totiţ prostě obešel. Pevnostní objekty a pozemky byly oceněny a pevnost byla 18. července 1884 prohlášena za zrušenou. HISTORIE MĚSTA HRADEC KRÁLOVÉ Roku 1895 byl zvolen starostou František Ulrich. To bylo v době, kdy se uţ systematicky bořily hradby a vypracovávaly regulační plány. Starosta Ulrich zve do Hradce architekta pro Jana Kotěru, který ještě před 1. světovou válkou realizuje na nábřeţí velkoryse pojatou budovu muzea. Průmyslový rozvoj města pokračoval. V tomto období rovněţ vznikla řada významných veřejných budov, zejména škol, Kotěrův Okresní dům, elektrárny či stavby církevní jako Boromeum, Adalbertinum a Rudolfinum. Stávající závody se rozšiřovaly, vznikaly nové, jak to vyplývalo ze značného finančního obratu královéhradeckých peněţních ústavů. Ještě před 1. světovou válkou byl hradecký průmysl značně vyvinut. Po 28. říjnu 1918 nastává i pro město nová epocha jeho vývoje. Je to slavné období, kdy se vytvářel jeho moderní urbanistický obraz, kdy zásluhou starosty Ulricha a jeho spolupracovníků a tvůrčí činnosti architekta prof. Josefa Gočára se Hradec Králové rázem dostal na přední místo mezi československými městy. Přibývaly nové školy, ústavy a úřady, komunikace, celé nové čtvrti a prospekty. Pevnostní město se změnilo v „salón republiky". Rozvoj města byl násilně přerušen 2. světovou válkou: Po osvobození republiky v roce 1945 se město znovu stalo významným hospodářským a kulturním střediskem. Historické centrum města bylo prohlášeno památkovou rezervací. - 75 -

POPIS MĚSTA Hradec Králové je statutární město na východě Čech a metropole Královéhradeckého kraje, leţící na soutoku Labe s Orlicí. Jeho správní území, které má rozlohu 105,6 km², je rozděleno na 21 katastrálních území. Počet obyvatel je 95 581. Město se u veřejnosti povaţuje za stotisícové, avšak stal se jím pouze jednou přechodně v polovině devadesátých let minulého století. Od té doby se vylidňuje a nyní mu dokonce hrozí zeštíhlení kvůli odpojení některých městských částí. Hradec Králové je charakteristický tím, ţe nemá výrazně průmyslové zóny. Funguje zde průmysl strojírenský, chemický, elektrotechnický, potravinářský a dřevozpracující. Paleta klasických průmyslových oborů je zastoupena převáţně středními a menšími podniky. Město má také své muzeum, divadlo, galerii, hvězdárnu, vysokou školu a biskupství. Městskou hromadnou dopravu v Hradci Králové zajišťují trolejbusy a autobusy. Hradec Králové je také důleţitým dopravním uzlem. Podle ministerstva dopravy by měla být D11 u Hradce dokončena v roce 2014, o dva roky později by uţ měli řidiči jezdit po kompletním severním obchvatu. Na něj má brzy dokonce navázat dálnice aţ ke Smiřicím. Dále se počítá také s obchvatem Nové Paky, rychlostní silnicí R11 od Jaroměře aţ k polské hranici nebo dokončením přeloţky silnice u Vamberka a čtyřproudové silnice z Hradce do Pardubic. Dnešní rozvoj města tak vědomě navazuje na své dobré tradice.

TRH S NEMOVITOSTMI V současné době město vybralo novou podobu územního plánu. Z městské struktury se stává metropolitní. Většina příměstských obcí postupně srůstá s městem, ale zachovává si identitu. Chystá se přepojení dominantních dopravních toků z městského okruţního systému na dálnici D11 a rychlostní silnici R35. Metropoli se uleví od obtěţující tranzitní dopravy a můţe tak hledat intenzivní formy rozvoje ve třech základních osách a současně směrem dovnitř. S přímým napojením na důleţité dopravní tepny, s fungujícím letištěm by se Hradec Králové ve spojení s Pardubicemi měl stát součástí ekonomicky významné aglomerace s velmi vysokým potenciálem.

POZEMKY Proluky V historickém centru se proluky, které by byly volné k prodeji, nevyskytují. Výstavba v této oblasti je moţná v případě rekonstrukce stávajících objektů, která ale závisí na rozhodnutí - 76 -

odboru památkové péče. Poptávka vysoce převyšuje nabídku.V ulici Komenského, pod historickým centrem, se nachází několik proluk, ale které jsou v osobním vlastnictví a zatím vyuţívané především pro parkování vozidel. Moţnost vzniku nových proluk na atraktivních místech je přijatelná v důsledku demolice nevhodně vyuţívaných budov. Prodeje v tomto sektoru budou spíše ojedinělé. Stavební pozemky Na Slezském Předměstí a v Třebši se ceny pohybují v rozmezí 2 500 - 2 750 Kč za čtvereční metr. Stejně tak i pozemky v oblasti Nový Hradec Králové, protoţe se jedná o velice ţádanou lokalitu, odkud je výborná dostupnost do centra města. Katastrální území Praţské Předměstí jde rozdělit na dvě lokality. Zahrádkářská kolonie v Praţském Předměstí, ve které se ceny pohybují v rozmezí 850 - 1 100 Kč za metr čtvereční, jelikoţ se pozemky vyskytují blízko ţelezničního přejezdu. A obytná část Praţského Předměstí, kde nabídka můţe dosahovat aţ

3 500 Kč za metr čtvereční, protoţe tato oblast je výhledově určena dle

platného územního plánu pro zástavbu rodinnými domy. Do budoucna se bude jednat o velice ţádané místo a předpokládá se, ţe cena pozemků v této lokalitě výrazně stoupne. Méně atraktivní se jeví klidné lokality v Kuklenách a Svobodných Dvorech, kde se prodeje pohybují okolo 2 000 Kč za metr čtvereční. Jako nejvíce atraktivní pozemky se vyskytují v katastrálním území Roudnička, jelikoţ se jedná o velmi klidnou lokalitu u lesa. Cena za metr čtvereční zde můţe dosahovat aţ 4 000 Kč. Pozemky pro komerční výstavbu se spíše nacházejí na okraji města v lokalitách jako Březhrad (pozemky se nacházejí ve frekventované zóně poblíţ velkoprodejen jako Hornbach, Makro, Tesco), Kukleny (plochy poblíţ skládky a recyklace stavebních odpadů), Plotiště (pozemky u kruhového objezdu, kde se jiţ nacházejí administrativní budovy a autobazar). Tyto pozemky se pohybují v rozmezí 1 500 - 2 500 Kč za metr čtvereční. Prodeje ploch poblíţ centra se realizují převáţně v cenách od 4 000 Kč za metr čtvereční.

BUDOVY Byty Největší nabídka i poptávka je po bytech v konfiguracích 3+1 a menší. Nabídka přesahuje poptávku.

- 77 -

Novostavby nebo byty po rekonstrukci se prodávají v těchto intervalech: Byt 1+1

1 550 000 - 1 850 000 Kč

Byt 2+1

2 450 000 - 2 950 000 Kč

Byt 3+1

3 100 000 - 3 950 000 Kč

Byt 4+1

4 250 000 - 5 700 000 Kč

V lokalitě Malšovic, která je nazývána jednou z nejlepších hradeckých adres, je dokončená výstavba projektu Plachta III. Bytové domy jsou citlivě zasazeny do zeleně v nadstandardní parkové úpravě. V projektu Plachta III se nachází celkem 135 bytů v pěti domech. Město dokončilo i výstavbu bytů v Třebši. Rozlohou patří byty do nejniţší kategorie. Tomu však odpovídá i relativně příznivá cena. Dále je např. nově nabízen prodej bytových jednotek, nebytových prostor a krytých parkovacích stání v nově zkolaudovaném bytovém domě v centrální části města Hradce Králové v ulici Resslova. Připravuje se i druhá etapa výstavby rodinných a řadových domů v Hradci Králové, k.ú. Plotiště. Starší byty před rekonstrukcí se prodávají v těchto intervalech: Byt 1+1

800 000 - 1 200 000 Kč

Byt 2+1

1 450 000 - 1 800 000 Kč

Byt 3+1

1 900 000 - 2 600 000 Kč

Byt 4+1

2 600 000 - 3 200 000 Kč

Úroveň bydlení a s tím spojená i ţivotní úroveň by se měla zvednout v oblasti Benešovy třídy. Probíhají zde celkové rekonstrukce. Jiţ se začaly odřezávat nevzhledné ţelezné střechy, které se vymění za prosklené, aby se vchody domů a obchodů více prosvětlily. Počítá se nejen se zateplováním domů, přibude zde zeleň i nová parkovací místa. Základní myšlenkou regenerace Benešovy třídy je sjednocení celého prostoru, který je teď rozčleněn na řadu ploch a pásů a pro obyvatele je obtíţné přecházet z jednoho do druhého.

- 78 -

Rodinné domy Luxusní novostavba velkého rodinného domu na atr. místě

11 000 000 - 13 000 000 Kč

Novostavba / nadstandardní rekonstrukce / perfektní stav

6 000 000 - 8 000 000 Kč

Novější moderní rekonstruovaný

5 000 000 - 6 000 000 Kč

Rekonstruovaný

3 500 000 - 5 000 000 Kč

Starší rodinný dům

3 000 000 - 4 500 000 Kč

Hrubá stavba

2 500 000 - 4 000 000 Kč

Rodinný dům k rekonstrukci

1 800 000 - 2 500 000 Kč

Bungalov

1 500 000 - 2 500 000 Kč

Objekty pro individuální rekreaci Rekreační chata s napojením na elektřinu a vodovod

850 000 - 1 200 000 Kč

Zahrádkářská chatka

150 000 - 650 000 Kč

Malé objekty Jedná se především o řadové zděné garáţe pohybující se v cenových relacích od 100 000 Kč do 200 000 Kč. Bytové domy Tento typ budov se v trţní nabídce moc nevyskytuje. Spíše se prodávají samostatné bytové jednotky neţ bytový dům jako celek. Bytový dům s 6-9ti bytovými jednotkami

13 000 000 - 20 000 000 Kč

Bytový dům s 10-13ti bytovými jednotkami

22 000 000 - 27 000 000 Kč

Bytový dům s 14ti a více bytovými jednotkami

30 000 000 Kč (malá nabídka)

Administrativní budovy Většinou jde o bytové domy, kde převládají nebytové prostory. Tyto prostory jdou vyuţít jako kanceláře nebo sklady. Nabízejí se více nebytové prostory bytových domů samostatně neţ budova jako celek. A spíše se tyto prostory pronajímají neţ prodávají. Celé vícepodlaţní budovy pro komerční vyuţití se prodávají kolem 25 milionů korun. Menší budovy s jedním nebo ţádným podlaţím se v nabídce objevují v cenách okolo 10 milionů korun.

- 79 -

Prŧmyslové objekty Na trhu se vyskytují objekty typu výrobních a skladových hal. Tyto haly se v nabídce nejvíce vyskytují v průmyslových okrajových oblastech města v Plotištích nad Labem, Kuklenách, Novém Hradci Králové (ulice Brněnská), Slezském Předměstí (ulice Za Škodovkou) a obchodní zóně Březhrad. V katastrálním území Plotiště nad Labem leţí bývalý areál ČKD. Zde se nachází několik vyuţitelných průmyslových budov k prodeji i k pronájmu. V rámci areálu je moţné vyuţívat ţelezniční vlečky. Nacházejí se tady budovy vhodné pro provoz autoservisu, výrobu či montáţe jakéhokoliv zaměření. Tyto budovy se nabízejí okolo 7 milionů korun. V průmyslovém areálu Nový Hradec Králové se přízemní výrobní haly nabízejí v cenových relacích 7 - 9 milionů korun. Areál má zajištěn přístup včetně kamiónů. V nabídce jsou i velké výrobní haly nebo menší stavebně-výrobní areály s několika komerčně vyuţitelnými budovami jako celek. Nabídka v tomto segmentu je velice rozmanitá. NÁJMY Byty Byt 1 + 1

5 000 - 8 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

6 000 - 10 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

7 000 - 12 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4 + 1

9 000 - 16 000 Kč / byt / p.m.

Prodejní prostory Historické centrum a blízké okolí nabízí obchodní prostory k pronájmu v cenových relacích 200 - 700 Kč / m² / p.m. V katastrálním území Praţské Předměstí je také velká nabídka pro prodejní prostory a nájemní ceny se pohybují okolo 130 - 230 Kč / m² / p.m. Dále podél Gočárovy třídy jsou ceny od 250 - 450 Kč / m² / p.m. Relativně nízké ceny se vyskytují v oblasti kolem hlavního vlakového nádraţí, ceny za pronájem tam jsou okolo 100 korun za metr čtvereční za měsíc. Je moţné si pronajmout i obchodní jednotky v nákupních centrech, nájemní ceny se zde vyskytují v relacích 250 - 650 Kč / m² / p.m. Na jedné z nejfrekventovanějších ulic v centru Hradce Králové S.K. Neumanna jsou prodejní ceny v rozpětí 450 - 700 Kč / m² / p.m.

- 80 -

Kanceláře Nabídka pro pronájem kancelářských převyšuje poptávku. Historické centrum

250 - 400 Kč / m² / p.m.

Blízké atraktivní okolí kolem centra

100 - 200 Kč / m² / p.m.

Okrajové části města

70 - 150 Kč / m² / p.m.

Ve velmi atraktivních lokalitách, například v katastrálním území Praţské Předměstí v klidné zástavbě rodinných domů blízko centra města, nájemní ceny ve vilkových domech za kancelářské prostory mohou dosahovat částky aţ do 500 Kč / m² / p.m. Prŧmyslové objekty

Výrobní a provozní prostory

50 - 200 Kč / m² / p.m.

Skladové prostory

30 - 100 Kč / m² / p.m.

V areálu bývalého ČKD na okraji Hradce Králové (Plotiště nad Labem) se nabízí k pronájmu průmyslové objekty různých velikostí vhodné např. pro sklady, montáţní haly, překladiště, výrobní provozy, garáţe, autoservisy a kancelářské prostory. V areálu jsou dostatečné energie i pro náročné výrobní provozy. Ceny pronájmů se pohybují od 40 do 100 Kč/m²/měs.. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Katastrální území Kukleny, Svobodné Dvory a Plačice se povaţují za největší rozvojový sektor města, ale také působí dojmem průmyslové a nejméně atraktivní městské části. Toto území je převáţně nezastavěno a má těsnou vazbu na dálnici D11. Město má v plánu tuto lokalitu zatraktivnit vybudováním nových veřejných prostranství, ploch pro bydlení a sluţby. Je to z důvodu způsobu napojení města na dálnici, aby se tato západní předměstí města neznehodnotila. Plotiště jsou druhý největší rozvojový sektor města, také navázaný na dálnici D11 a navíc i na Libereckou radiálu R35. Převládat dále by zde měla výroba a skladování. Z bývalého areálu ČKD by se mělo stát soudobá průmyslová zóna.

- 81 -

Jiţní část (zejména katastrální území Roudnička) je rezidenční území s vazbou na kvalitní přírodní prostředí. Jiţní svahy kopce svatého Jana jsou místem pro kvalitní obytnou zástavbu. Je to velice jedinečná lokalita a místo pro velice hodnotné bydlení, které je sevřené mezi masivem lesů. Jediný limit pro toto území se stává zatím nedostatečné dopravní napojení. Východní část (Malšova Lhota, Svinary) jsou typickým protikladem městské západní části. Je to tradiční příměstská rekreační a rezidenční oblast. Je tu velký potenciál zástavby kvalitním individuálním bydlením a dalších rekreačních či sportovních ploch. Díky přírodním barierám by si tato část měla i nadále zachovat svoji typickou venkovskou strukturu. V severovýchodní části města (Slezské Předměstí, Piletice, Slatina) leţí skladištní oblast, coţ je monofunkční a industriální území. Město má v plánu tuto část revitalizovat, doplnit občanskou vybaveností, sluţbami a zelení. Aby však tato lokalita měla přestavbový potenciál, nejdříve se musí vybudovat větší dopravní napojení. V severní části (Rusek, Správčice, Pouchov, Věkoše) se nalézá zastaralé civilní letiště, na kterém jsou plochy pro výrobu a skladování. V současné době město přemýšlí nad myšlenkou přestavět letiště do soudobého standardu, avšak tato moţnost se nejeví jako příliš reálná. Přilehlé plochy mezi letištěm a Věkošemi jsou a i dále budou dobrým místem pro bydlení.

- 82 -

5. ZÁVĚR V teoretické části jsem se snaţil klást důraz na nemovitý majetek a s ním spojená témata pojištění a ocenění. Jelikoţ v poslední době stoupá poptávka po ţivelním pojištění, snaţil jsem se jednotlivé ţivelní rizika lépe popsat, určit jejich škodní důsledky a z hlediska likvidace vypsat moţné potřebné materiály pro samotného likvidátora pojistných událostí. Dále jsem snaţil popsat znalecké zjištění výše majetkové újmy a znalecké metody ocenění v pojišťovnictví. Vysvětlit při jakých okolnostech se pouţívají a jejich výhody či nevýhody. Na závěr jsem se zabýval základní charakteristikou postupu likvidace pojistné události a simuloval jsem názorný příklad likvidace a jeho následné řešení. Při mém šetření jsem došel ke zjištění, ţe při šetření likvidace a výpočtu výše pojistného plnění by se mělo postupovat s velkou obezřetností. Můţe se stát, ţe poškozený nemusí souhlasit se stanoveným pojistným plněním. V tomto případě se musí znovu obrátit na pojistitele, sdělit mu svůj nesouhlas a dohodnout se na dalším postupu. Dále můţe poškozený vyhledat pomoc soukromého subjektu, který poskytuje odborné poradenství, zastoupení klienta a zpětné posouzení jestli pojistitel zvolil správný postup a správně stanovil výši pojistného plnění. Pokud pojistitel po předloţení nově zjištěných argumentů nevychází vstříc, je potřeba, aby poškozený sjednal nápravu soudní cestou. Hlavním cílem teoretické části bylo zkoumat oceňování nemovitostí v pojišťovnictví. Došel jsem k zjištění, ţe v České republice je tato problematika komplikovaná. Je to z důvodu, ţe kaţdá pojišťovna pouţívá na ocenění majetku své vlastní výpočty a metody. Je to jistá improvizace mezi pojišťovnou a pojištěným. Pojišťovny v zásadě nepracují se znaleckými a objektivními postupy výpočtů pro zjištění pojistné částky. To má za následek na jedné straně zjednodušování, protoţe zpracovatel ocenění nepřichází s matematickými nástroji ke kontaktu. Na straně druhé se tu naskýtá moţnost špatného určení pojistné částky. Můţe tím vzniknout podpojištění či dokonce méně obvyklé přepojištění. Chybné stanovení pojistné částky má negativní vliv hlavně na pojistníka, jelikoţ pojišťovny předávají zodpovědnost právě na klienta. Tento jev se postupně stává častějším problémem, a pokud by v budoucnosti docházelo k zhoršování této problematiky, pojišťovny by se měly snaţit vyřešit tento problém stanovením jednotných postupů ocenění. V praktické části jsem stanovil trţní hodnotu u rodinného a bytového domu ve městě Hradec Králové. U obou případů jsem pouţil všech tří mezinárodně uznávaných metod ocenění - porovnávací, příjmová a nákladová metoda. - 83 -

V poslední části mé bakalářské práce jsem vytvořil analýzu trhu s nemovitostmi v Hradci Králové, ve které jsem se snaţil zjistit prodejní ceny a obvyklé nájemné u jednotlivých druhů nemovitostí. Na konec kapitoly jsem vytvořil celkový marketingový výhled, kde jsem se pokusil reflektovat moţný budoucí vývoj trhu v jednotlivých katastrálních částech města.

- 84 -

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY Seznam publikací BRADÁČ, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví, 3. Vydání - přepracované. Praha: Ekopress, 2009. ISBN 978-80-86929-51-4 ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - Díl I. Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 NEMEČEK, A., JANATA, J. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Praha: C.H. Beck, 2010. ISBN 978-80-7400-114-7 ZIKMUND, J. a POSPÍŠILOVÁ, J. Fotoalbum města Hradce Králové 1866-1918. Praha: Garamon, s.r.o. 2000. ISBN 80-902593-6-7 Závěrečné práce LAZÁKOVÁ, Lucie. Přístupy pojišťoven k likvidaci pojistných událostí. Praha, 2012. 71 s. Diplomová práce. Vysoká škola ekonomická v Praze, Fakulta financí a účetnictví. TLUČHOŘOVÁ, Lenka. Likvidace pojistných událostí. Brno, 2011.85 s. Diplomová práce. Masarykova univerzita v Brně, Fakulta ekonomicko-správní. Internetové zdroje Hradecký deník [online]. c2005-2012. Dostupné z WWW: Pojištění.cz [online]. c2012. Dostupné z WWW: Společný vzdělávací projekt finančních asociací a MFČR [online]. c2007-2012. Dostupné z WWW: Hypoindex.cz [online]. c2008-2012. Dostupné z WWW: . ISSN 1805-0662 Peníze.cz [online]. c2000-2012. Dostupné z WWW: . ISSN 12132217 Oficiální stránky statutárního města Hradec Králové [online]. c2011. Dostupné z WWW: Finance.cz [online]. c2011 Dostupné z WWW: - 85 -

Povinne-ruceni.com [online]. c2000-2012. Dostupné z WWW: Zákony ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku OBČANSKÝ ZÁKONÍK, paragraf § 119 VYHLÁŠKA č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb.

- 86 -

SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1: Zápis o prohlídce škody na majetku - movité věci..............................................- 33 Příloha 2: Zápis o prohlídce škody na majetku - movité věci příloha č...............................- 34 Příloha 3: Výpis z katastru nemovitostí (rodinný dům).......................................................- 52Příloha 4: Snímek z katastrální mapy (rodinný dům)...........................................................- 53 Příloha 5: Fotodokumentace rodinného domu.....................................................................- 54 Příloha 6: Výpis z katastru nemovitostí (bytový dům).........................................................- 71 Příloha 7: Snímek z katastrální mapy (bytový dům)............................................................- 72 Příloha 8: Fotodokumentace bytového domu.......................................................................- 73 -

- 87 -

Oceňování při likvidaci pojistné události

Recommend Documents