Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Ocenění při likvidaci pojistné události Bakalářská práce
Autor:
Jiří Sommer Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Duben, 2015
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze, dne 9. dubna 2015 ...…………………….. Jiří Sommer
Poděkování Tímto bych rád poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za vstřícný přístup, ochotu, odborné vedení a cenné rady, které přispěly k napsání této práce.
Anotace Tato bakalářská práce se zabývá oceňováním v rámci pojišťovnictví, zejména pak při likvidaci pojistné události. V teoretické části je čtenář seznámen se základními pojmy v pojišťovnictví a s jeho vývojem ve světě i u nás, s problematikou stanovení pojistné hodnoty majetku, s průběhem likvidace pojistné události a současným stavem oboru pojišťovnictví v České republice ve vztahu k nemovitostem. Praktická část je zaměřena na stanovení ceny obvyklé bytové jednotky a rodinného domu. Obsahem analytické části práce je analýza realitního trhu Prahy 6.
Klíčová slova:
Oceňování Pojišťovnictví Pojistná hodnota Podpojištění Pojistné plnění
Annotation This bachelor thesis deals with the measurement within the insurance industry, especially during the claim settlement. In the theoretical part, the reader is familiar with the basic concepts in the insurance business, and its development worldwide and in our country, the issue of determination of the insured value of the property, with the course of claims handling and the current state of the insurance sector in the Czech Republic in relation to real estate. The practical part is focused on determining the market value of housing units and house. The analytical part of this work is the analysis of the real estate market of Prague 6.
Keywords:
Valuation Insurance Insured value Underinsurance Insurance payment
Obsah Úvod.................................................................................................................................. 8 Zvolené metody zpracování...............................................................................................9 A. Teoretická část.........................................................................................................10 1
Úvod do pojišťovnictví.......................................................................................10
1.1 Počátky pojištění a pojišťovnictví ....................................................................... 10 1.1.1 Vývoj pojišťovnictví ve světě ...................................................................... 11 1.1.2 Vývoj pojišťovnictví v českých zemích ....................................................... 12 1.2 Základní pojmy v pojišťovnictví ......................................................................... 14 1.3 Pojistná rizika ...................................................................................................... 17 1.3.1 Interní rizika ................................................................................................. 18 1.3.2 Externí rizika ................................................................................................ 18 1.4 Pojištění majetku.................................................................................................. 19 1.4.1 Pojištění domácnosti ..................................................................................... 19 1.4.2 Pojištění budov ............................................................................................. 19 1.5 Stanovení pojistné hodnoty .................................................................................. 20 1.6 Ocenění nemovitosti pro účely pojištění ............................................................. 22 1.7 Indexace pojistné částky (valorizace) .................................................................. 25 2
Oceňování při likvidaci pojistné události ........................................................ 27
2.1 Nahlášení škodní události .................................................................................... 27 2.2 Posouzení škodní události pojišťovnou ............................................................... 28 2.3 Ověření škody likvidátorem................................................................................. 28 2.4 Vlastní likvidace pojistné události ....................................................................... 29 2.5 Pojistné plnění...................................................................................................... 29 2.5.1 Hranice pojistného plnění ............................................................................. 30 2.5.2 Stanovení výše pojistného plnění ................................................................. 30
2.6 Majetková újma ................................................................................................... 31 2.6.1 Oprava poškozených částí ........................................................................... .31 2.6.2 Výměna stavebního dílu za shodný prvek ................................................. ...33 2.6.3 Výměna stavebního dílu za prvek s lepšími užitnými .................................. 33 2.7 Podpojištění ......................................................................................................... 33 2.8 Zvláštní plnění ..................................................................................................... 34 2.9 Aktuální stav pojištění nemovitostí v ČR ............................................................ 35 Závěr ............................................................................................................................... 37 B. Praktická část...........................................................................................................39 3
Odhad ceny obvyklé bytové jednotky .............................................................. 39
4
Odhad ceny obvyklé rodinného domu ............................................................. 55
C. Analytická část.........................................................................................................76 5
Analýza realitního trhu – Městská část Praha 6 ............................................. 76
5.1 Úvod..................................................................................................................... 77 5.2 Lokalita a reálie ................................................................................................... 78 5.3 Pražský developerský trh v roce 2014 ................................................................. 78 5.4 Realitní trh Prahy 6 .............................................................................................. 80 5.5 Pozemky............................................................................................................... 81 5.6 Stavební pozemky pro bydlení ............................................................................ 82 5.7 Komerční nemovitosti.......................................................................................... 82 5.8 Rezidenční nemovitosti........................................................................................ 84 5.9 Celkový marketingový výhled ............................................................................. 96 Seznam použité literatury..................................................................................98 Seznam příloh...................................................................................................101 Seznam tabulek.................................................................................................101 Seznam grafů.....................................................................................................102
Úvod Téma bakalářské práce si autor zvolil mimo jiné i z důvodu získání ucelených znalostí v oboru a problematice, o které měl do této doby pouze částečné informace. Kromě seznámení čtenářů s touto problematikou, bylo snahou autora získání sofistikovaného pohledu na pojištění v souvislosti s nemovitostmi, neboť částečně již v oboru pracuje (v realitní kanceláři) a v budoucnu se mu chce věnovat naplno. Během studia získal znalosti o nemovitostech technické, v zaměstnání získává znalosti obchodní a právní a sepsání bakalářské práce na dosud nepříliš prostudované téma tak bylo jakousi výzvou získat na nemovitosti a majetek obecně pohled z další stránky. Tato bakalářská práce je sepsána na téma Oceňování při likvidaci pojistné události a je rozdělena na tři hlavní části, kterými jsou: Teoretická část, která se zabývá oborem pojišťovnictví obecně, likvidací pojistné události a stanovením pojistné hodnoty Praktická část, která se zabývá stanovením obvyklé ceny bytové jednotky a rodinného domu Třetí část, která se zabývá analýzou realitního trhu na území Prahy 6 Teoretická část práce ve svém úvodu rekapituluje historii oboru pojišťovnictví včetně zachycení důležitých mezníků jeho vývoje. Hlavním cílem této bakalářské práce je popis procesu likvidace pojistné události, a to od jejího nahlášení až po pojistné plnění včetně možných variant opravy či výměny poškozených konstrukcí. Velká pozornost je také věnována stanovení pojistné hodnoty majetku se kterou se váže rizikový faktor podpojištění. Cílem je poukázat na skutečnost, že se jedná o aktuální problém velkého procenta pojistných smluv, což autor zmiňuje i v poslední podkapitole teoretické části práce, ve které je zachycen soudobý stav pojišťovnictví v České republice.
8
Zvolené metody zpracování Tato bakalářská práce je rozdělena na teoretickou, praktickou a analytickou část. Teoretickou část tvoří kapitola 1 a 2, přičemž kapitola 1 vychází ze základní literatury zabývající se historií, vývojem a problematikou oboru pojišťovnictví. Při zpracování této kapitoly byla použita metoda deskripce. Kapitola 2 již vychází z konkrétních dat uváděných pojišťovnami ve vlastních pojistných podmínkách a v závěrečné kapitole teoretické části jsou shrnuta všechna důležitá fakta týkající se soudobého stavu pojistných smluv v České republice ve vztahu k nemovitostem. Při zpracování této kapitoly byly použity metody deskripce a komparace. Praktická část práce je rozdělena taktéž na dvě kapitoly. Kapitola 3 je zaměřena na odhad obvyklé ceny bytové jednotky, kapitola 4 na odhad ceny obvyklé rodinného domu. V obou kapitolách bylo nutné analyzovat dílčí segment realitního trhu a tuto analýzu doplnit o subjektivní posouzení předmětných nemovitých věcí ve vztahu k dílčím aspektům (poloha, materiál, stáří, vybavení apod.) jakožto k aktuálnímu stavu trhu s nemovitostmi. Nedílnou součástí ocenění je také správný výběr nemovitostí vhodných k porovnání. Při zpracování této kapitoly byly použity metody analýzy, dedukce a komparace. Analytická část práce je zaměřena na realitní trh Prahy 6, včetně charakteristiky tohoto městského obvodu z hlediska druhu zástavby, území a občanské vybavenosti. V rámci analýzy byly porovnány nabídkové ceny dostupné z tiskových a internetových databází. Při zpracování této kapitoly byly použity metody analýzy a komparace.
9
A. Teoretická část 1 Úvod do pojišťovnictví Pojišťovnictví
představuje
specializovanou
oblast
finančnictví,
jejímž
cílem
je po finanční stránce minimalizovat následky negativních nahodilých událostí spojených jak s majetkem, tak se zdravím či životem člověka. "Protože již samotný fakt existence s sebou přináší určité nejistoty neboli rizika,"1 vyvinul se za dobu existence člověka organizovaný systém pojišťovnictví, který v dnešní době nabízí množství produktů a způsobů, jak zabezpečit finanční náhradu či snad v extrémních případech předejít likvidační ekonomické situaci ve chvíli, kdy se negativní nahodilé události nepodařilo zabránit. Pojištění samo o sobě nedokáže vzniku nepříznivých nahodilých událostí zabránit, ale je jakýmsi nástrojem ke zmírnění jejich následků v podobě finanční kompenzace. Pojištění můžeme také chápat jako průběžné vytváření rezervy, která by měla poškozené osobě zajistit možnost vypořádat se se vzniklou škodou. Pojištění je tedy finanční službou, jejímž předmětem je za úplatu poskytnutá pojistná ochrana.2
1.1 Počátky pojištění a pojišťovnictví Znaky vyvíjejícího se pojišťovnictví můžeme hledat již v starém Egyptě, neboť už v této době se objevila snaha o zmírnění následků nepříznivých nahodilých událostí negativně ovlivňujících životy lidí, ať už v podobě živelních katastrof nebo osobních neštěstí, jako jsou úrazy či úmrtí rodinných příslušníků a s tím spojené náklady na pohřeb zesnulých. Pojištění v té době zdaleka nemělo prvky dnešního komerčního pojištění, ale svou podstatou a účelem se od něj v podstatě nijak neliší. V dobách dávno minulých se jednalo o tzv. vzájemnostní pojištění, které vznikalo v rámci spolků (např. kovářů nebo kupců), jejichž členové sdružovaly své finanční prostředky. Tyto prostředky pak měly sloužit pro jednotlivé členy, jako alespoň částečné krytí nákladů vzniklých 1
HRADEC, M., ZÁRYBNICKÁ, J. a KŘIVOHLÁVEK, V. Pojištění a pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Eupress, 2005, s.10. ISBN 80-86754-48-0. 2 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2005, s.20. ISBN 80-86119-92-0.
10
v důsledku nahodilých událostí, které odpovídaly jakýmsi stanovám těchto spolků. Pojišťovnictví se začalo do dnešní podoby vyvíjet především v dobách rozvoje námořní dopravy, kdy začaly fungovat tzv. námořní půjčky. Jejich principem byla půjčka, kterou si obchodník vzal ve výši přepravovaného zboží. Jestliže bylo zboží v pořádku přepraveno, obchodník vrátil vypůjčenou částku včetně odměny a nákladů na přepravu, pokud zboží do cílového místa přepraveno nebylo, obchodník půjčku splatit nemusel.3 V druhé polovině 18. století dochází k institucionalizaci pojišťovnictví, kdy byly zakládány první pojišťovny - na našem území vznikla První česká vzájemná pojišťovna v roce 1827. Zakládány jsou tedy tzv. vzájemné pojišťovny, které již občanům nabízejí řadu pojistných produktů, největší zájem v této době byl především o živelní pojištění (zejména proti požáru), životní pojištění a pojištění námořní, kde byla řešena rizika související s přepravováním zboží.
1.1.1 Vývoj pojišťovnictví ve světě Lidé byli od pradávna sužování strachem, obavami a nejistotou o své zdraví i majetek. S rozvojem společnosti rostla i myšlenka, že životním rizikům bude lépe čelit (nebo alespoň zmírní jejich následky) skupina lidí nežli samotný jedinec. Postupně tak vznikaly uskupení a spolky, jejichž hlavním cílem byla (za stanovených pravidel) finanční výpomoc členům postihnutých událostmi, které negativně zasáhly jejich života. Historické prameny datují počátky pojišťovnictví k období kolem roku 2500 před naším letopočtem. V té době docházelo ve starém Egyptě k organizovanému sdružování řemeslníků (kameníků), ti mezi sebou pravidelně vybíraly příspěvky, z nichž byly v případě úmrtí jejich člena hrazeny náklady spojené s pohřbem zesnulého. Z Babylonské říše (cca 2000 let před naším letopočtem) pochází zmínky o dohodách o vzájemném krytí škod, které uzavíraly majitelé karavan. Tyto dohody zahrnovaly rizika, která vyplývala s přepravováním zboží. Jak již bylo řečeno, k zásadnímu rozvoji pojišťovnictví přispěla vyvíjející se námořní doprava a obchod. V tomto odvětví rostly nároky na finanční zajištění zboží z důvodu množství rizik, která při cestě po moři neustále ohrožovala přepravované zboží, jako například konstrukční nedokonalost
3
HRADEC, M., ZÁRYBNICKÁ, J. a KŘIVOHLÁVEK, V. Pojištění a pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Eupress, 2005, s.15. ISBN 80-86754-48-0.
11
samotných lodí, omezenost navigačních zařízení, časté případy pirátství nebo neustále trvající války. "Z 9.června 1584 se datuje první doložená pojistná událost. Jednalo se o pojistnou smlouvu uzavřenou dne 18. června 1583 na život Williama Gibbonse, na období 12 měsíců a na pojistnou částku 382 liber. Tuto pojistnou smlouvu uzavřel pojistník p. Richard Martin. Pojištěný William Gibbons zemřel 9. června 1584 právě před uplynutím dvanácti měsíců."4 V roce 1699 byla v Londýně založena první komerční životní pojišťovna. Jednalo se o Společnost pro pojišťování vdov a sirotků, která poskytovala životní pojištění pro případ úmrtí klienta v podobě jednorázové výplaty anebo důchodu. Významnou postavou, která změnila chápání pojištění, se stal anglický astronom, geofyzik, matematik a demograf Edmund Halley, který na základě zkoumání farních zápisů o narození a úmrtí obyvatel sestrojil první tabulkový přehled o pravděpodobné délce života. Další významnou postavou se stal matematik James Dodson. Ten byl pojišťovnou ve svých 46 letech shledán nevhodným klientem pro uzavření životního pojištění z důvodu příliš pokročilého věku. To jej vedlo ke zkoumání délky lidského života a výsledkem byly v roce 1756 vydané první tabulky prémiových sazeb. Jednalo se o kalkulaci pojistného ve vztahu věku k délce pojištění. Pojištění mladého klienta s sebou neslo nižší náklady na životní pojištění, což se ovšem z pohledu pojišťovny vyrovnalo s vyššími náklady v případě pojištění klienta pokročilejšího věku. Tento Dodsonův princip výpočtu pojistného dal základ dnešní podobě životního pojištění a je dodnes uplatňován.5
1.1.2 Vývoj pojišťovnictví v českých zemích Počátky pojišťovnictví na území naší země se datují k roku 1699, kdy Jan Kryštof Bořek prosazoval návrh, aby byl v každém městě založen jakýsi protipožární fond sestávající z příspěvků občanů, mělo jít tedy o povinné požární pojištění budov. V první polovině 18. století vznikla První česká vzájemná pojišťovna v Praze, která svou činnost zpočátku soustřeďovala pouze na pojištění nemovitostí proti požáru, 4
HRADEC, M., ZÁRYBNICKÁ, J. a KŘIVOHLÁVEK, V. Pojištění a pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Eupress, 2005, s.16. ISBN 80-86754-48-0. 5 HRADEC, M., ZÁRYBNICKÁ, J. a KŘIVOHLÁVEK, V. Pojištění a pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Eupress, 2005, s.17. ISBN 80-86754-48-0.
12
od druhé poloviny 18. století své portfolio služeb rozšířila o pojištění nemovitostí proti krupobití, posléze i pojištění movitostí a od počátku 20. století bylo nabízeno i pojištění životní. Obecně došlo ve druhé polovině 19. století v českých zemích k vlně zakládání mnoha pojišťoven a pojišťovacích spolků, zakládány byly pojišťovny městské, rolnické a vzájemné. Na konci 19. století vznikla například Hasičská vzájemná pojišťovna v Brně. Důležité je zdůraznit, že ke konci 19. století byla finanční stabilita pojišťoven na takovém stupni, že jejich existenci neohrozily ani rozsáhlé požáry, ke kterým v této době docházelo. Jmenujme například požár Národního divadla 12.8.1881, kdy První česká vzájemná pojišťovna vyplatila náhradu škody ve výši téměř 300 000 zlatých. Až do roku 1945 fungovalo v Československu více než 700 pojišťoven a pojišťovacích spolků. Po tomto roce došlo k jejich znárodnění a počet tuzemských pojišťoven byl snížen na pouhých pět. Po únoru 1948, kdy se k moci dostali komunisté, vznikl jediný ústav, a sice Československá pojišťovna. V důsledku pozdějšího federativního uspořádání země byla v roce 1968 Československá pojišťovna rozdělena na dva samostatné subjekty. Byla jím Česká státní pojišťovna sídlící v Praze a Slovenská štátna poisťovňa se sídlem v Bratislavě. Pojišťovnictví v období centrálně plánované ekonomiky prošlo řadou změn v důsledku změn fungování ekonomiky a celkové politiky státu. V této době existovala jediná státní pojišťovací instituce, jež měla monopolní postavení na trhu, neboť neexistovala žádná konkurence. Neexistoval ani žádný státní dozor v pojišťovnictví, pojistné podmínky pojištění, která jediná pojišťovna nabízela, byly schvalovány státem a ten nesl i odpovědnost za její hospodaření. Česká státní pojišťovna měla také poměrně malé portfolio nabízených pojišťovacích produktů a rozhodně v dobách totality nemůžeme mluvit o individuálním přístupu k jednotlivým klientům a vyhovění konkrétních požadavků, jako je pojišťovnami nabízeno dnes.6 Dne 28.5.1991 byl přijat zákon č. 185/1991 Sb. o pojišťovnictví, jehož výsledkem byla demonopolizace českého pojistného trhu a bylo umožněno provozovat pojišťovací činnost subjektům, které pro toto splňovaly podmínky. Monopolní postavení České pojišťovny a.s. bylo definitivně odstraněno přijetím zákona č. 168/1999 Sb. o pojištění odpovědnosti z provozu vozidla, který posunul toto pojištění do roviny povinně smluvní. Pojišťovny, které získávaly licenci již během roku 1999, zařadily tento typ 6
DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2005, s.22. ISBN 80-86119-92-0.
13
pojištění mezi své produkty a od 1.1.2000 tak bylo toto pojištění nabízeno vyšším počtem pojišťovacích ústavů, což vedlo k zesílení konkurence v českém pojistném trhu. Dle údajů České národní banky je ke dni 2.2.2015 evidováno v České republice celkem 52 pojišťoven (včetně poboček pojišťoven zahraničních).7
1.2 Základní pojmy v pojišťovnictví Pojištění Pojištění je smluvní vztah mezi pojišťovnou a pojistníkem, vyjádřený pojistnou smlouvou. Lze jej také chápat jako "nástroj finanční eliminace negativních důsledků nahodilosti,"8 který nemůže zabránit výskytu nahodilých událostí, ale jako průběžně vytvářená finanční rezerva slouží ke zmírnění dopadů a k úhradě škod vzniklých při pojistné události.9 Pojistitel Právnická osoba, která je oprávněna provozovat pojišťovací činnost podle zákona č.277/2009 Sb. o pojišťovnictví. Pojistník Pojistník je osoba (fyzická či právnická), která s pojistitelem uzavřela pojistnou smlouvu, ve které se zavázala platit pojistné za poskytnutou pojistnou ochranu. Pojištěný Pojištěný je osoba, na jejíž život, zdraví, majetek, odpovědnost za škodu nebo jiné hodnoty pojistného zájmu se pojištění vztahuje. A také je osobou, "které vzniká na základě uzavřené pojistné smlouvy právo na pojistné plnění, a to bez ohledu na to, zda pojištění sjednala sama nebo jiná osoba (pojistník)."10
7
ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. Pojišťovny a pobočky zahraničních pojišťoven. [online]. [cit.2015-0202].Dostupné z: https://apl.cnb.cz/apljerrsdad/JERRS.WEB15.BASIC_LISTINGS_ RESPONSE_3?p_ lang=cz&p_DATUM=02.02.2015&p_hie=HI&p_rec_per_page=25&p_ses_idx=17 8 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2005, s.19. ISBN 80-86119-92-0. 9 ORT PETR. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s.29. ISBN 978-80-7265-101. 10 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2005, s.34. ISBN 80-86119-92-0.
14
Oprávněná osoba Osoba, které vzniklo právo na pojistné plnění.
Pojistná částka V pojistné smlouvě dohodnuté nejvyšší plnění z pojistné události, popřípadě z několika pojistných událostí za určité časové období.
Pojistná hodnota Nejvyšší možná majetková újma, která může v důsledku pojistné události nastat. Jedná se o cenu pojištěné věci rozhodnou pro stanovení pojistné částky. Nejdůležitějším kritériem při pojištění majetku je, v jakých cenách bude pojišťovna poskytovat pojistné plnění při vzniku škodní události. Pojistná hodnota pak může být vyjádřena třemi způsoby jako: a. Cena nová b. Cena časová c. Cena dohodnutá
Podpojištění Ke stavu podpojištění dochází ve chvíli, kdy je pojistná částka dohodnutá v rámci pojistné smlouvy nižší, než pojistná hodnota pojištěného majetku. To znamená, "že se plnění pojišťovny v případě škody krátí v poměru pojistné částky ku pojistné hodnotě."11 U majetkového pojištění je důležité aktualizovat pojistnou částku v návaznosti na nárůst cen v čase. Rovněž je třeba započítávat případná zhodnocení nemovitosti (nástavba, garáž, apod.). Jestliže nebudou tyto modernizace a změny započítány v pojistné částce, bude v případě škodní události pojišťovnou namítáno podpojištění následované krácením pojistného plnění.
Přepojištění Ke stavu přepojištění dochází ve chvíli, kdy je pojistná částka dohodnutá v rámci pojistné smlouvy vyšší, než pojistná hodnota pojištěného majetku. V případě škodní události bude pojistné plnění pojišťovny poskytnuto pouze do výše pojistné hodnoty 11
JANATA, J. Pojištění a management rizik v makléřském obchodě. 1. vyd. Praha: Professional publishing, 2008, s.77. ISBN 978-80-86946-66-5
15
majetku. Pojistník si tedy vytváří finanční rezervu, na kterou ale v případě potřeby nedosáhne.
Pojistné nebezpečí Možná příčina vzniku pojistné události.
Pojistná smlouva "Právní dokument vytvořený písemnou formou, jehož obsahem jsou smluvní ujednání a podmínky pojistného vztahu, které jsou závazné pro smluvní strany."12
Pojistné podmínky Soubor ustanovení zpracovaný pojistitelem pro uzavírání pojistných smluv.
Škodní událost Událost, která vedla ke vzniku škody a která by (v případě, že její konkretizace odpovídá smluvním ujednáním) mohla být důvodem vzniku pojistné události. To znamená, že ne každá škodní událost je událostí pojistnou.
Pojistná událost Pojistnou událostí je nahodilá škodní událost, která vedla ke vzniku škody a která je spojena se vznikem povinnosti pojistitele poskytnout pojistné plnění, neboť je tato nahodilá skutečnost blíže specifikována v pojistné smlouvě.
Likvidace pojistné události "Soubor činností spojených s vyřizováním pojistné události, který počíná zahájením šetření nutného ke zjištění povinnosti pojišťovny plnit a rozsahu této povinnosti a končí stanovením výše pojistného plnění"13
12
ČESKÁ ASOCICE POJIŠŤOVEN. Slovník pojmů. [online]. [cit.2014-01-25]. Dostupné z: http://www.cap.cz/vse-o-pojisteni/pojisteni-v-praxi/slovnik-pojmu?start=10 13 ČESKÁ ASOCICE POJIŠŤOVEN. Slovník pojmů. [online]. [cit.2014-01-25]. Dostupné z: http://www.cap.cz/vse-o-pojisteni/pojisteni-v-praxi/slovnik-pojmu?start=10
16
Likvidátor pojistné události Likvidátorem pojistné události může být právnická i fyzická osoba, která na základě smluvního vztahu s pojišťovnou provede jejím jménem a na její účet místní šetření pro zjištění rozsahu, příčiny a způsobu odstranění škod. Výsledkem je zjištění rozsahu povinnosti pojišťovny plnit ze sjednaného pojištění.
Pojistné plnění Jednorázově vyplacená peněžní částka pojistitelem jako náhrada škody vzniklé v důsledku pojistné události, jež odpovídá pojistným podmínkám vymezeným v pojistné smlouvě.
Vinkulace "Vázání výplaty pojistného plnění na dohodnuté podmínky, zpravidla ve prospěch věřitele pojištěného. Jde o zastavení pohledávky, jejímž předmětem je pojistné plnění. Vinkulace může být provedena pouze se souhlasem pojištěného a rovněž její zrušení lze provést jen se souhlasem banky, respektive jiné finanční instituce, v jejíž prospěch bylo pojištění vinkulováno."14
Flexa Rizika, která tvoří převážnou část základních produktů pojištění se souhrnně označují jako sdružené riziko FLEXA, jenž zahrnuje riziko požáru, úderu blesku, výbuchu a pádu letadla. Označení vyplývá z prvních písmen anglických pojmů Fire - Lightning EXplosion - fall of Aircraft).
1.3 Pojistná rizika Pod pojmem pojistné riziko si lze představit jakousi míru pravděpodobnosti vzniku pojistné události v návaznosti na existenci pojistného nebezpečí. Každý subjekt, ať máme na mysli jedince či vedení velkého podniku, by si měl být vědom všech rizik, která ho obklopují a jeho snahou by samozřejmě mělo být tato rizika minimalizovat.
14
ČESKÁ ASOCICE POJIŠŤOVEN. Slovník pojmů. [online]. [cit.2014-01-25]. Dostupné z: http://www.cap.cz/vse-o-pojisteni/pojisteni-v-praxi/slovnik-pojmu?start=10
17
Jak již bylo řečeno, pojištění je nástroj, který slouží ke zmírnění následků, jež jsou s těmito riziky spojeny. V rámci podnikatelských subjektů se vyvinul tzv. risk management jako obor zabývající se právě riziky, která podnik ohrožují. Jeho hlavním cílem je rizika identifikovat, zhodnotit a navrhnout dostatečná opatření vedoucí k jejich eliminaci či dostatečnému zmírnění.15
1.3.1 Interní rizika16 Interními riziky rozumíme ta rizika, která vyplývají z výrobků, zařízení a provozu uvnitř pojištěné budovy. Mezi tato interní rizika můžeme například zařadit: porušení nosného zdiva nefunkčnost bleskosvodu závadu na elektroinstalaci závadu na plynovodu poruchu střešní konstrukce
1.3.2 Externí rizika17 Externí rizika naopak představují skutečnosti ohrožující pojištěnou budovu z vnějšího prostředí. Mezi tato externí rizika můžeme například zařadit: sesuv půdy, lavin nebo zřícení skal zatížení sněhem, námrazou zemětřesení extrémní vlivy počasí záplavová území
15
JANATA, J. Pojištění a management rizik v makléřském obchodě. 1. vyd. Praha: Professional publishing, 2008, s.9. ISBN 978-80-86946-66-5 16 ORT PETR. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s.36. ISBN 978-80-7265-101. 17 ORT PETR. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s.37. ISBN 978-80-7265-101.
18
Zda se předmětná nemovitost nachází v záplavovém území zjistíme například na internetových stránkách Výzkumného ústavu vodohospodářského T.G. Masaryka v sekci hydro-ekologického informačního systému.
1.4 Pojištění majetku Jedná se o segment neživotního pojišťění, který je rozdělen na tyto 3 kategorie: 1) Pojištění majetku obyvatelstva (pojištění budov a domácností, havarijní pojištění) 2) Pojištění průmyslových a podnikatelských rizik (pojištění technická, živelní, dopravní nebo proti odcizení) 3) Pojištění zemědělských rizik (pojištění plodin nebo hospodářských zvířat)
1.4.1 Pojištění domácnosti Předmětem pojištění domácnosti je soubor zařízení - movitých věcí, které slouží k provozu pojištěné domácnosti a uspokojování potřeb jejích členů. Pojištění se může vztahovat i na příslušenství a stavební součásti prostor bytu v podobě plovoucích podlah, obkladů, kuchyňské linky a dalších. Pojišťují se obytné prostory bytu na předmětné adrese, ale i ostatní nebytové prostory, jako jsou sklepy nebo půdy.
1.4.2 Pojištění budov V rámci pojištění budov jsou pojišťovány obytné budovy a stavby související, jež jsou umístěny na tomtéž pozemku. Pojištění lze sjednat i na budovu ve fázi výstavby. Předmětem pojištění budov tak může být: bytový dům rodinný dům rekreační chalupa chata byt v absolutním vlastnictví garáž další stavby a venkovní úpravy (skleník, bazén, plot, atd.)
19
Varianty nabízených pojištění se u jednotlivých pojišťoven samozřejmě liší, avšak každá pojišťovna nabízí dva typy pojištění budov - základní a doplňková. Základní varianta pojištění se obvykle vztahuje na škody způsobené: požárem, přímým úderem blesku, výbuchem pádem letadla, jeho části nebo nákladu vichřicí nebo krupobitím Varianta doplňkového pojištění se obvykle vztahuje na škody způsobené: povodní nebo záplavou sesuvem půdy nebo lavin, zřícením skal pádem stromů nebo stožárů tíhou sněhu nebo námrazy vandalizmem nárazem dopravního prostředku
1.5 Stanovení pojistné hodnoty "Pojistná hodnota je cena pojištěné věci rozhodná pro stanovení pojistné částky v době uzavření pojistné smlouvy."18 Pojistná hodnota pak může být vyjádřena jako: 1) Cena nová Novou cenu rozumíme peněžní částku, kterou by bylo třeba vynaložit v daném místě a čase na znovupořízení (výrobu) věci stejného či srovnatelného druhu a účelu. Na cenu novou jsou v běžné praxi pojišťovány nemovitosti, jejichž stáří je cca v rozmezí 20 - 25 let. Pokud bychom chtěli pojistit na cenu novou nemovitost starší, musíme podrobnou fotodokumentací nebo znaleckým posudkem doložit, že je nemovitost ve velmi dobrém a udržovaném stavu, tedy že technický stav nemovitosti v dobrém slova smyslu neodpovídá jejímu stáří. Například Allianz pojišťovna, a.s. umožňuje pojistit na cenu novou nemovitosti, jejichž stáří je maximálně 30 let.
18
ORT PETR. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s.30. ISBN 978-80-7265-101.
20
2) Cena časová "Časová hodnota je novou hodnotou věci, snížená o částku odpovídající stupni opotřebení či jiného znehodnocení věci. Použije se v případě, kdy nelze sjednat pojištění na novou hodnotu, popřípadě kdy pojistník o takový způsob pojištění požádá."19
3) Cena dohodnutá Cena, která je blíže specifikována v pojistné smlouvě, a která se ve většině případů blíží ceně obvyklé, vyjadřuje cenu, které by mohl pojištěný dosáhnout při prodeji stejné či srovnatelné věci v obvyklém obchodním styku v daném místě a čase. Svou výší je srovnatelná s cenou časovou, avšak zohledňuje i momentální situaci na trhu. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v §2849 uvádí, že pokud nebyla pojistná hodnota při sjednávání pojištění ujednána, je za tuto pojistnou hodnotu považována právě cena obvyklá v době, ke které se hodnota majetku určuje. Cena dohodnutá může představovat v některých případech i cenu, která zahrnuje zřetel zvláštní obliby, tedy osobního vztahu k předmětnému majetku.
V oblasti pojistného trhu není stanovena obecně závazná metodika pro stanovení pojistné hodnoty. Jednotlivé pojišťovny mají vlastní interní postupy a pokyny, kterými se řídí, a proto se mohou algoritmy výpočtů pojistné hodnoty lišit.20
Obecně lze pojistnou hodnotu nemovitosti stanovit třemi způsoby: 1) Pojištěný si sám určí hodnotu nemovitosti 2) Hodnota nemovitosti je určena dle ceny obvyklé (zpracování cenového odhadu) 3) Stanovení ceny, za níž by bylo možno znovu pořídit srovnatelnou stavbu
Jedním z nástrojů, jak si můžeme sami zjistit alespoň minimální doporučenou hodnotu nemovitosti, je internetový formulář v podobě kalkulačky na internetových stránkách 19
HRADEC, M., J. ZÁRYBNICKÁ a V. KŘIVOHLÁVEK, Pojištění a pojišťovnictví. Praha: Vysoká škola finanční a správní, o.p.s., 2005, s.29. ISBN: 80-86754-48-0. 20 PŘEČKOVÁ, L. Oceňování majetku pro potřeby pojišťovnictví v České republice. In Finanční řízení podniků a finančních institucí. Ostrava: VŠB TU, 2009, s. 31. ISBN: 978-80-248-2059-0
21
České asociace pojišťoven (ČAP) pro stavby běžného typu, kde nám postačí zadat typ nemovitosti (rodinný dům, rekreační chalupa, rekreační nebo zahrádkářská chata, garáž), typ střešní konstrukce (plochá, sklonitá), typ objektu (počet podlaží) a zastavěnou plochu jednotlivých podlaží. Výstupem je samozřejmě zjednodušený výpočet (nové ceny nemovitosti), který nezahrnuje například prvky nadstandardního charakteru, které by hodnotu nemovitosti zvyšovaly, avšak pokud by byla pojistná částka v naší sjednané smlouvě nižší, dá se předpokládat, že došlo k podpojištění nemovitosti.
Obvykle
je
pojistná
hodnota
nemovitosti
určena
pojišťovnou
prostřednictvím vlastních standardů a tabulkových formulářů, které posuzují velikost, účel nebo vybavenost objektu. Důležité je upozornit na skutečnost, že za správně stanovenou pojistnou hodnotu nemovitosti nese odpovědnost vždy sám pojistník.
1.6 Ocenění nemovitosti pro účely pojištění V rámci příkladu bude u rodinného domu vypočtena cena nová i cena časová zahrnující opotřebení stavby. Ocenění je provedeno nákladovým způsobem podle platné oceňovací vyhlášky č.1043, kde §13 uvádí pro rodinný dům, jehož obestavěný prostor je větší než 1 100m3, tento vzorec21: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki ZCU - základní cena upravená ZC - základní cena v Kč za m3
K4 - koeficient vybavení stavby
K4 = 1 + (0,54 x n) n - součet cenových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulce č.3 v příloze č.21
K5 - polohový koeficient viz. tabulka č.1 v příloze č.20 Ki - koeficient změny cen staveb podle přílohy č.41, vztažený k cenové úrovni roku 1994
21
MINISTERSTVO FINANCÍ. Úplné Znění č.1043 - Zákon a vyhláška o oceňování majetku. Sagit, a.s., 2014, s. 24, ISBN: 978-80-7488-069-8
22
1) Nová cena stavby (CN) bude stanovena na základě vzorce: CN = ZCU x OP OP - obestavěný prostor v m3
Popis oceňované nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům v katastrálním území Horní Počernice v Praze 9. V objektu se nacházejí 3 samostatné bytové jednotky s napojením na veškeré inženýrské sítě, datum výstavby - srpen 1983. Materiálová a konstrukční charakteristika viz. níže. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:
typ D
Svislá nosná konstrukce:
zděná
Podsklepení:
podsklepená
Podkroví:
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží
Střecha:
se šikmou nebo strmou střechou
Počet nadzemních podlaží:
se dvěma nadzemními podlažími
Dům:
neřadový
Kód standardní klasifikace produkce:
46.21.11.2
Zastavěné plochy a výšky podlaží: suterén:
10,00*10,15+ 2,90*0,10
=
101,79 m2
1. nadzemní podlaží:
10,00*10,15+2,90*0,10
=
101,79 m2
2. nadzemní podlaží:
10,00*10,15+2,90*0,10
=
101,79 m2
podkroví:
10,00*10,15+2,90*0,10
=
101,79 m2
Název podlaží
Zastavěná plocha
Konstrukční výška
101,79 m2
2,70 m
1. nadzemní podlaží:
2
101,79 m
3,40 m
2. nadzemní podlaží:
101,79 m2
3,30 m
podkroví:
101,79 m2
4,30 m
suterén:
23
Obestavěný prostor: (10,00*10,15+ 2,90*0,10)*(2,80)
=
285,01 m3
1. nadzemní podlaží : (10,00*10,15+2,90*0,10)*(3,40)
=
346,09 m3
2. nadzemní podlaží : (10,00*10,15+2,90*0,10)*(3,30)
=
335,91 m3
podkroví:
(10,00*10,15+2,90*0,10)*(4,30)
=
437,70 m3
střecha:
101,79*0,60+101,79*3,60/2
=
244,30 m3
=
1 649,01 m3
suterén:
Obestavěný prostor – celkem:
Výpočet: ZC - Základní cena za m3 obestavěného prostoru
1 900 Kč
Koeficienty: Dle nákladů na účel. využití podkroví (Příl. č.11, tab. č.2)
1,100
K4 - koeficient vybavení stavby
0,923
K5 - koeficient polohový
1,20
Ki - koeficient změny cen stavby
2,100
Základní cena upravená koeficienty: 1 900 x 1,100 x 0,923 x 1,20 x 2,100 =
4 861,26 Kč
Cena za obestavěný prostor 1 649,01 m3
8 016 266,35 Kč
Cena stavby při započtení DPH 15%
9 218 706,30 Kč
Pojišťovna by tento rodinný dům pojistila na novou cenu ve výši 9 219 000 Kč. (zaokrouhleno)
2) Časová cena stavby (CČ) bude stanovena na základě vzorce: CČ = ZCU x OP - opotřebení stavby = 9 219 000 Kč - opotřebení stavby
24
Pro zjednodušení výpočtu (který má sloužit pouze pro demonstraci rozdílu ceny nové a časové u téhož objektu) bude opotřebení vypočteno lineární metodou podle vzorce: ZA = S/Z*100%
ZA - opotřebení stavby S - stáří stavby ke dni ocenění Z - celková životnost stavby ZA = 32/100*100% ZA = 32%
Opotřebení stavby je 32%, což zaokrouhleně představuje částku 2 950 000 Kč. Časová cena: 9 219 000 - 2 950 000 = 6 269 000 Kč.
Pojišťovna by tento rodinný dům pojistila na cenu časovou ve výši 6 269 000 Kč. (zaokrouhleno)
1.7 Indexace pojistné částky (valorizace) Hodnota nemovitosti není v dlouhodobějším horizontu stálá.
Pojistnou částku
v průběhu pojištění ovlivňuje vývoj inflace. Proto je pojišťovnami v pojistných smlouvách nabízena tzv. indexace pojistné hodnoty. Jedná se o nástroj k aktualizaci pojistné hodnoty, který sleduje vývoj indexu spotřebitelských cen. Tento nástroj sleduje mimo jiné vývoj cen nemovitostí a stavebních prací, který je evidován Českým statistickým úřadem. Zvýšení pojistné částky s sebou samozřejmě nese zvýšení pojistného, pokud by však klient indexaci odmítl, vystavuje se riziku podpojištění nemovitosti. Pokud by ceny stavebních prací dlouhodobě klesaly, byla by indexace pro klienta nevýhodná, docházelo by k přepojištění nemovitosti a v případě totální škody (výbuch, devastující požár) by na pojistnou částku stejně nedosáhl. Například Allianz pojišťovna, a.s. ve svých pojistných podmínkách uvádí, že "pojištěný je povinen písemně ohlásit pojistiteli jakoukoliv změnu v provedení pojištěného majetku,
25
která by měla za následek zvýšení pojistné částky o více než 10%."22 Generali pojišťovna a.s. ve svých pojistných podmínkách uvádí, že "dojde-li během pojistné doby ke zvýšení cen stavebních prací, materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví alespoň o 6%, zvýší pojistitel automaticky pojistnou částku pojištěných staveb a bytových jednotek pro následující pojistné období."23 Klient může samozřejmě takovou indexaci písemně odvolat, avšak tím se vystavuje výše zmíněným rizikům.
22
ALLIANZ POJIŠŤOVNA, a.s., Pojistné podmínky pro pojištění majetku a odpovědnosti občanů. [online]. [cit.2015-02-02]. Dostupné z: https://online.allianz.cz/public/50/f3/16/1391_87999_ pojistne_podminky_majetek_a_odpovednost.pdf 23 GENERALI POJIŠŤOVNA, a.s. Všeobecné pojistné podmínky. [online]. [cit.2015-02-03]. Dostupné z: http://www.generali.cz/soubory/82XJZF/99.70.10.14%2001-14%20v03%20(VPP).pdf
26
2 Oceňování při likvidaci pojistné události Jak již bylo definováno výše, likvidací pojistné události rozumíme škodní událost, která vedla ke vzniku škody, a která je spojena se vznikem povinnosti pojistitele poskytnout pojistné plnění, neboť je tato nahodilá skutečnost blíže specifikována v pojistné smlouvě. Jde o soubor činností a pracovních postupů, které mají za cíl identifikovat příčinu, rozsah škod, možné způsoby jejich odstranění a následně výši pojistného plnění. Průběh samotné likvidace pojistné události lze rozdělit na čtyři fáze: 1) Nahlášení škodní události pojišťovně 2) Posouzení ze strany pojišťovny, zda škodní událost je událostí pojistnou 3) Provedení místního šetření pracovníkem pojišťovny (likvidátorem) za účelem ověření škod 4) Vlastní likvidace - vypočtení výše a vyplacení pojistného plnění
2.1 Nahlášení škodní události V případě, že došlo ke škodné události, měla by být tato skutečnost pojišťovně nahlášena bez zbytečných odkladů. Škodnou událost lze nahlásit telefonicky přes klientské centrum, prostřednictvím on-line formuláře nebo písemně (formulář je standardně ke stažení na webových stránkách příslušné pojišťovny nebo jej lze vyzvednout osobně na pobočce pojišťovny). V této fázi by se neměl pojištěný ani nikdo jiný pokoušet odstranit následky škodné události, pokud to není nezbytně nutné. Pojištěný by se měl ovšem pokusit minimalizovat vznik dalších škod. Veškeré poškození by mělo setrvat ve stávajícím stavu, což ale není vždy možné. Například dojde-li k zatopení objektu, je nutné začít co nejdříve s odčerpáváním vody nebo odklízením nánosů bahna, v případě porušení dílčích konstrukcí nebo statiky objektu je nutné učinit opatření, která zajistí bezpečnost osob uvnitř i v okolí objektu. Ať už se jedná o jakýkoliv rozsah škod, pojištěný by měl vždy pořídit podrobnou fotodokumentaci a zaznamenat tak prvotní stav vzniklý v důsledku škodné události. Tato fotodokumentace pak bude jedním z hlavních podkladů v průběhu procesu likvidace. V případě podezření ze spáchání trestného činu, v souvislosti se škodní událostí, by měla být tato skutečnost vždy nahlášena také Policii ČR. Po nahlášení
27
škodní události by si také měl pojištěný připravit seznam poškozených věcí, včetně příslušných dokladů a dokumentů (záruční listy, faktury). K oznámení vzniklých škod je nutné uvést minimálně tyto informace: číslo pojistné smlouvy identifikační údaje pojištěného (jméno, příjmení, datum narození, IČO) datum a místo vzniku škodní události informace o příčině vzniku škody a jejím rozsahu
2.2 Posouzení škodní události pojišťovnou Po nahlášení škodní události je tato pojišťovnou posouzena. Pokud dojde pojišťovna k závěru, že se o pojistnou událost nejedná, je pojištěnému zaslán dopis s oznámením a uvedením důvodů, proč nemůže být provedena výplata pojistného plnění. Pokud se o pojistnou událost jedná, je k události přiřazeno evidenční číslo (například ev. č. PU) o kterém je pojištěný informován a je přidělena konkrétnímu pracovníkovi (likvidátorovi) k vyřešení - likvidaci. Likvidátor pojistné události prozkoumá a posoudí veškeré poskytnuté dokumenty a kontaktuje pojištěného.
2.3 Ověření škody likvidátorem V této fázi je likvidátorem provedeno místní šetření, jehož cílem je identifikovat příčinu, rozsah škod a možná řešení na jejich odstranění. Pokud to situace vyžaduje, likvidátor přizve k místnímu šetření technika (odhadce, autorizovaný inženýr, soudní znalec). Poté co je místní šetření ukončeno a likvidátor obdrží od pojištěného (případně technika) veškeré potřebné dokumenty, oznámí pojištěnému, že došlo k ukončení šetření pojistné události. Místní šetření musí být při likvidaci pojistné události provedeno obzvlášť důkladně, neboť je pravděpodobné, že po jeho ukončení přistoupí pojištěný nebo jiné osoby k nápravě vzniklých škod.24
24
ORT PETR. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s.39. ISBN 978-80-7265-101.
28
2.4 Vlastní likvidace pojistné události V poslední fázi likvidace je likvidátorem vypočtena výše pojistného plnění. Hlavním likvidátorem je pak zpětně přezkoumán celý průběh likvidace, zda všechny její aspekty odpovídají pojistné smlouvě, pojistným podmínkám a příslušným zákonům. Pokud nebyly nalezeny nesrovnalosti, je pojištěnému zaslána výplata pojistného plnění formou bankovního převodu nebo poštovní poukázkou. Pojištěný je po celou dobu likvidace informován likvidátorem o průběhu likvidace. Na stránkách příslušné pojišťovny je také možné po zadání přiděleného evidenčního čísla (případně dalších údajů) sledovat aktuální stav likvidace pojistné události.
2.5 Pojistné plnění Každá pojišťovna ve svých pojistných podmínkách uvádí kritéria pro stanovení výše a výplatu pojistného plnění. Při prostudování pojistných podmínek největších pojišťovacích institucí českého pojistného trhu (Česká pojišťovna, a.s., Kooperativa pojišťovna, a.s., Allianz pojišťovna, a.s., Generali pojišťovna, a.s., AXA Česká republika, s.r.o.) lze zjistit, že není-li splatnost pojistného plnění ujednána, je splatné do patnácti dnů (dle zákona,viz. NOZ §278) ode dne skončení šetření nutného ke zjištění rozsahu povinnosti pojistného plnění, přičemž čas vymezený na toto šetření je určen v délce 3 měsíců. Každým pojištěným by také měly být mimo jiné důkladně prostudovány odstavce, které určují za jakých podmínek bude poskytnuto pojistné plnění na cenu novou nebo cenu časovou. Jestliže byl předmět pojištění pojištěn na cenu novou, je pojistitelem poskytnuto pojistné plnění ve výši nákladů nutných na znovupořízení či opravu poškozené věci s odečtením hodnoty zbytkových částí majetku, které zůstávají ve vlastnictví pojištěného. Zmíněné pojišťovny uvádějí, že pokud byla bezprostředně před vznikem pojistné události cena časová o více jak 30% nižší než cena nová, bude pojistné plnění poskytnuto pouze do výše ceny časové. Další důležitou podmínkou pro poskytnutí pojistného plnění je, že pokud má být poskytnuto pojistné plnění na novou cenu, musí pojištěný prokázat, že v časovém horizontu 3 let od doby, kdy došlo k pojistné události, poškozenou věc opravil nebo znovu pořídil věc stejného účelu a technických parametrů. Jestliže k tomuto kroku ve vymezeném období
29
nedojde, pojistné plnění bude ve výši časové ceny snížené o hodnotu zbytků pojištěné věci. Pojistné plnění může být poskytnuto formou vyplacení peněžní částky nebo formou tzv. naturálního plnění. V případě naturálního pojistného plnění určí pojistitel optimální způsob opravy, nebo výměny předmětu pojištění. "Rozhodl-li pojistitel poskytnutí naturálního pojistného plnění a pojištěný v rozporu s pokyny pojistitele provedl opravu, nebo výměnu předmětu pojištění jiným než pojistitelem určeným způsobem, poskytne pojistitel pojistné plnění pouze do výše, kterou by poskytl v případě, že by pojištěný postupoval v souladu s pokyny pojistitele."25
2.5.1 Hranice pojistného plnění Je-li v rámci pojistné smlouvy ujednáno, že bude pojistné plnění omezeno horní hranicí, odpovídá tato hranice pojistné částce nebo limitu pojistného plnění. Pokud je možné v době uzavření pojistné smlouvy stanovit pojistnou hodnotu majetku, je na základě návrhu pojistníka stanovena horní hranice pojistného plnění ve výši pojistné částky, jenž odpovídá pojistné hodnotě majetku. V případech, kdy nelze pojistnou hodnotu stanovit, je horní hranice pojistného plnění na návrh pojistníka určena limitem pojistného plnění.
2.5.2 Stanovení výše pojistného plnění Výše pojistného plnění vychází výhradně z ujednání v pojistné smlouvě, její výpočet je proveden na základě pojistných podmínek a interních dokumentů pojišťovny. Pojištění budov je typickým škodovým pojištěním, jehož principem je poskytnutí náhrady za
vzniklé škody. Platí zde vztah, že výše plnění nemůže přesáhnout
způsobený rozsah škod (mimo zvláštního plnění).
25
GENERALI POJIŠŤOVNA, a.s. Všeobecné pojistné podmínky. [online]. [cit.2015-02-11]. Dostupné z: http://www.generali.cz/soubory/82XJZF/99.70.10.14%2001-14%20v03%20(VPP).pdf
30
V případě vzniku škody na nemovitostech, jsou pojišťovnami aplikovány dvě varianty výpočtu výše pojistného plnění: 1) Výpočet vlastním rozpočtem Při tomto výpočtu je pojišťovnami využívána Cenová soustava Ústavu racionalizace ve stavebnictví Praha, a.s. ÚRS), jedná se o propracovaný systém informací a metodických pokynů pro stanovení ceny stavebního díla. ÚRS přímo pro oblast pojišťovnictví nabízí software POLAR, který obsahuje "oceňovací listy stavebně-technické činnosti určené k likvidaci škod na stavbách".26 Pomocí tohoto softwaru je provedeno ocenění rozsahu způsobených škod a je jím vypočtena výše pojistného plnění včetně přihlédnutí k opotřebení nemovitosti.
2) Fakturou V tomto případě se výše pojistného plnění odvíjí od částek uvedených v příslušných dokumentech o úhradě prací za účelem odstranění škod dodavatelsky firmou (klient předloží likvidátorovi k posouzení seznam položek, u nichž je nutná oprava včetně předpokládaných nákladů).
2.6 Majetková újma Nový občanský zákoník 89/2012 Sb. užívá pro jakoukoliv újmu v souvislosti s majetkem obyvatelstva pojem škoda, tedy v penězích vyjádřitelnou částku nutnou k navrácení poškozeného majetku do původního stavu. Podle rozsahu způsobených škod, je možné provést odstranění poškozených částí budovy a uvedení do původního stavu několika způsoby.
2.6.1 Oprava poškozených částí Pokud dojde k poškození stavební konstrukce nebo její části v takovém rozsahu, že není nutné celkové odstranění, nýbrž postačí k uvedení do původního stavu její oprava,
26
ÚSTAV RACIONALIZACE VE STAVEBNICTVÍ. Ceny ve stavebnictví. [online]. [cit.2015-02-14]. Dostupné z: http://www.urspraha.cz/cinnost/ceny-ve-stavebnictvi
31
navrhne pojistitel tento postup pojištěnému, včetně vyčíslení nákladů a technologického postupu. Výše majetkové újmy je pak vypočtena podle vzorce: VMU = NO + (C1 – C2) VMU - výše majetkové újmy NO - náklady na opravu C1 - hodnota věci před poškozením C2 - hodnota věci po opravě Tento vztah uvažuje 3 možné varianty provedení opravy s dopadem na hodnotu konstrukce nebo stavebního dílu, opravou může být hodnota: 1) shodná s původním stavem
(C1 = C2)
2) snížena znehodnocením
(C1 > C2)
3) zvýšena zhodnocením
(C1 < C2)
V případech, kdy můžeme některé části stavby uvažovat jako použitelné zbytky (nejčastěji výztuž, jiné kovové konstrukce nebo prvky z kamene), musí být tržní hodnota těchto použitelných zbytků odečtena od celkové výše majetkové újmy, respektive pojistného plnění. Výše majetkové újmy je pak vyjádřena vztahem: VMU = NO + (C1 – C2) – (Z – R) Z - hodnota použitelných zbytků R - náklady na získání a realizaci využitelných zbytků
Pokud je konstrukce nebo stavební díl poškozen v takovém rozsahu, že jej uvažujeme za neopravitelný nebo by náklady na opravu přesáhly jeho původní hodnotu (NO > C1), je výše majetkové újmy vyjádřena vztahem: VMU = C1 – (Z – R)
32
2.6.2 Výměna stavebního dílu za shodný prvek Pokud se jedná o poškození v rozsahu, který neumožňuje opravu ( z technických nebo ekonomických důvodů), nabízí se další varianta odstranění poškozených částí nemovitého majetku, a sice výměna těchto částí za prvky shodných užitných parametrů. V běžné praxi se však bude jednat o výjimečný případ. Tento postup by byl vhodný v případě, že došlo k poškození historicky zajímavých a hodnotných staveb. Představme si zatopený zámek ve Veltrusech v roce 2002. Dá se předpokládat, že při opravě byla snaha zachovat původní prvky a celkový vzhled stavby, proto by nebylo vhodné vyměnit poničená historická okna za nová plastová. Nabízí se k zamyšlení, zda-li by takový postup ve výsledku nesnížil celkovou hodnotu stavby.27
2.6.3
Výměna stavebního dílu za prvek s lepšími užitnými vlastnostmi
Tato varianta odstranění poškozených částí nemovitého majetku je v praxi nejběžnější. V tomto případě je oprava využita k odstranění morálně zastaralých stavebních dílu a zařízení (topidla na tuhá paliva, dřevěná špaletová okna a další). Při stanovení výše pojistného plnění však musí být uvažováno technické zhodnocení, k němuž během opravy došlo. Rozdíl mezi náklady na teoretické uvedení do stavu před poškozením a skutečně vynaloženými náklady na opravu, která vedla k technickému zhodnocení, samozřejmě nehradí pojistitel ale sám pojištěný. 28
2.7 Podpojištění Česká pojišťovna, a.s. nebo AXA Česká republika, s.r.o. ve svých pojistných podmínkách přímo uvádí, že pojistitelem bude uplatňováno podpojištění, jestliže je pojistná částka předmětu pojištění nižší o více jak 15% než částka odpovídající pojistné hodnotě. Jak již bylo zmíněno výše, v rámci podpojištění dochází ke krácení pojistného plnění pojistitelem v poměru pojistné částky k pojistné hodnotě. Na následujícím příkladu bude ilustrován případ podpojištění s následným krácením pojistného plnění 27
ORT PETR. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s.40. ISBN 978-80-7265-101. 28 ORT PETR. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s.40. ISBN 978-80-7265-101.
33
ve dvou případech, a sice při menším rozsahu škod způsobeným tíhou sněhu a při totální škodě požárem.
Předmět pojištění: RD (během pojistné doby proběhla rekonstrukce, kterou pojištěný svůj majetek zhodnotil, avšak nebyla pojistiteli nahlášena). Pojistná částka: 3 500 000Kč Skutečná pojistná hodnota domu zjištěna po pojistné události: 4 100 000 Kč (rozdíl 600 000 Kč) Pojistná událost č.1: škoda způsobená tíhou sněhu vyčíslena na 250 000 Kč 1% = 41 000 600 000 14,63% 41 000 250 000 x 0,1463 = 36 575 Kč 250 000 - 36, 575 = 213 425 Kč Pojistné plnění bude pojišťovnou poskytnuto maximálně do výše 213 42 Kč.
Pojistná událost č.2: totální škoda způsobená požárem 3 500 000 x 0,1463 = 512 050 Kč 3 500 000 - 512 050 = 2 987 950 Kč Pojistné plnění v případě totální škody bude poskytnuto maximálně do výše 2 987 950 Kč.
2.8 Zvláštní plnění Zvláštním plněním je rozuměno právo pojištěného na náhradu nákladů, které účelně vynaložil k zabránění nebo částečnému zmírnění škod vzniklých v důsledku pojistné události. Zvláštní pojistné plnění může být poskytnuto i v případě, že opatření v konečném výsledku selhala, a tak i přes jejich provedení došlo k poškození majetku. Obecně lze tyto náklady označit jako zachraňovací náklady. Vznik práva na jejich náhradu blíže specifikuje také Nový občanský zákoník č.89/2012 v §2819, odstavci 1, kde se píše že: "Vynaložil-li pojistník účelně náklady při odvracení bezprostředně hrozící pojistné události na zmírnění následků již nastalé pojistné události nebo proto, že plnil povinnost odklidit poškozený pojištěný majetek nebo jeho
34
zbytky z hygienických, ekologických či bezpečnostních důvodů, má proti pojistiteli právo na jejich náhradu, jakož i na náhradu škody, kterou v souvislosti s touto činností utrpěl."29 Tyto náklady na zvláštní plnění lze rozdělit z hlediska doby jejich provedení do 3 kategorií:
1) Náklady vynaložené na odvrácení bezprostředně hrozící pojistné události Jedná se tedy o náklady vynaložené ještě před nastalou pojistnou událostí, příkladem může být zabezpečení domu před očekávanou vichřicí v podobě zabezpečení volně ležících předmětů folií nebo plachtou, zakrytí oken v podobě dřevotřískových desek apod. Stejně tak při povodni bude zachraňovacími náklady pořízení pytlů s pískem pro stavbu protipovodňové hráze a případná finanční odměna pro najaté pracovníky.
2) Náklady vynaložené na zmírnění následků již nastalé pojistné události V tomto případě se jedná o náklady vynaložené v průběhu pojistné události, jejichž hlavním cílem je zabránit zvětšení rozsahu již vzniklého poškození, příkladem může být odčerpávání vody ze zatopeného suterénu domu.
3) Náklady vynaložené na odklizení poškozeného majetku nebo jeho zbytků z ekologických, hygienických nebo bezpečnostních důvodů Tato kategorie zachraňovacích nákladů zahrnuje náklady vynaložené za účelem zmírnění následků pojistné události, příkladem mohou být technická řešení v rámci statického zajištění narušených konstrukcí, vysoušení prostor po povodni, vyklizení naplaveného materiálu nebo odbahnění.
2.9 Aktuální stav pojištění nemovitostí v ČR Podle nejnovější studie, kterou provedla Česká asociace pojišťoven, není v současné době v České republice pojištěna téměř třetina domů (a také každá druhá domácnost). Tento stav velmi zaostává za západními zeměmi jako je Rakousko, Německo a další. 29
PODNIKATEL.CZ, Nový občanský zákoník - Zachraňovací náklady. [online]. [cit.2015-02-10]. Dostupné z: http://www.podnikatel.cz/zakony/novy-obcansky-zakonik/f4587856/
35
V současnosti je nejvíce pojištění sjednáno proti riziku požáru, mezi další patří pojištění proti škodám způsobených vichřicí, krupobitím nebo povodněmi. Obvykle je zvýšený zájem o zabezpečení svého majetku formou pojištění pouze ve chvíli, kdy dojde ke konkrétním živelním událostem, tento zájem se však pohybuje v intervalu pouze několika málo měsíců. Jednou z největších komplikací při pojištění, respektive pojistném plnění, je statut podpojištění majetku z důvodu neaktualizované pojistné částky. Studie uvádí, že průměrné stáří pojistných smluv v České republice je 9 let a u každé páté likvidované události je pojistné plnění kráceno právě z důvodu podpojištění. Je obtížné hledat důvody, proč lidé pojištění podceňují nebo dokonce vůbec nepojišťují stavby, na kterých jsou existenčně závislí. Jedná se pouze o subjektivní názor autora práce, ale jako hlavní důvody, proč k tak četnému podpojištění dochází, se jeví nezájem lidí sjednat si pojištění jako formu ochrany svého majetku a spoléhat na to, že jim se nic nestane, dále pak neaktualizování pojistné částky z důvodu neznalosti nebo snahy ušetřit, protože navýšení pojistné částky znamená samozřejmě navýšení pojistného. V neposlední řadě mohou být na vině nedostatečných pojištění nemovitostí také negativní zkušenosti klientů s pojišťovnami. Důležité je zmínit, že v letech 2007 - 2013 bylo z dotačních programů Ministerstva zemědělství investováno téměř 11 miliard Kč na vybudování 397 protipovodňových opatření (suché nádrže - poldry, další prostory k zadržení vody, řízené rozlivy povodní). Jedná se program Podpora prevence před povodněmi, který má za sebou již dvě etapy, třetí etapa probíhá od roku 2014 a skončit by měla v roce 2019. Nově tak jsou nebo budou pojistitelné (prodejné) i stavby, které do této doby stály v záplavovém území. Příkladem mohou být obce v okolí Mělníku, které leží v blízkém okolí soutoku Labe a Vltavy (Zálezlice, Vrbno, Hořín a další). 30
30
MNISTERSTVO ZEMĚDĚLSTVÍ. Rozcestník eAgri - Voda. [online]. [cit.2015-03-07]. Dostupné z: http://eagri.cz/public/web/mze/voda
36
Závěr Tato bakalářská práce ve své teoretické části provedla čtenáře oborem pojišťovnictví od jeho počátků, přes dnešní praxi pojištění jakožto nástroje k ochraně nemovitého majetku až po proces likvidace pojistné události včetně vysvětlení některých úskalí, která s sebou pojištění nese. Autorem práce byly jako zdroje informací využívány především pojistné podmínky několika vybraných pojišťovacích institucí, které byly také v problematice pojistného plnění a nákladů na zvláštní plnění porovnány. Skutečnost, že se nacházíme v době, kdy je dostupnost informací díky internetu naprosto bezproblémová a pojištění lze sjednat i přes mobilní telefon s internetovým připojením, tak úplně nekoresponduje s výsledky výše zmíněné studie České asociace pojišťoven o stavu pojištění domů v České republice. Jak autor zmínil, za tímto stavem může být nedůvěra lidí v pojišťovny a jejich osobní negativní zkušenosti. Na vině může být i to, že zprostředkovatelé pojistných smluv pracují na principu provize, což může vést ke snaze obohacení se na úkor klientů. Může tak docházet k situacím, kdy finanční poradci nutí klienty do dalších nepotřebných a nevýhodných pojistných produktů namísto pouhé aktualizace či upozornění, že jejich pojistná smlouva není dostačující. To může klienty při jednání natolik odradit, že k pojištění svého majetku nepřistupují zodpovědně. Po sumarizaci všech dostupných informací, článků, odborných názorů a rozhovorů se jako zásadní a v podstatě prvotní problém při pojištění majetku jeví nesprávné stanovení pojistné hodnoty. Pojistník, na jehož zodpovědnost je pojistná hodnota stanovena, si často neuvědomuje jakým rizikům sám sebe vystavuje, pokud se bude řídit pouze obecným doporučením pracovníka pojišťovny, který však ne vždy musí být odborníkem přes nemovitosti a jeho doporučení tak nemusí korespondovat například se skutečným stavem nebo opotřebením předmětu pojištění. Zřízení pojištění majetku není povinné (vyjma několika případů, jako je povinné pojištění odpovědnosti z provozu vozidla nebo pojištění předmětu zástavy při poskytování úvěru) a je tedy volbou každého z nás. Pokud se však k němu rozhodneme, měly bychom na začátku celého procesu přemýšlet o tom co pojišťujeme, jaká je hodnota předmětu pojištění a v jakém rozsahu jej pojistíme. Má-li pojištění sloužit jako náhrada vzniklých škod, která nám může v extrémních případech zabezpečit střechu nad hlavou, je nutné podniknout takové kroky, abychom jen slepě
37
neplatili pojistné a nevěděli s jakou částkou můžeme alespoň orientačně počítat, do té doby, než skutečně dojde ke škodě. Těmito kroky má autor na mysli zejména pečlivé prostudování pojistných podmínek dané pojišťovny, případně investici několika tisíců do znaleckého posudku o skutečném stavu pojišťovaného majetku. Hlavním cílem této bakalářské práce je uceleně provést čtenáře historií a problematikou pojišťovnictví, včetně popisu procesu likvidace pojistné události a poukázat na úskalí, která s sebou nese nesprávné stanovení hodnoty majetku, který je předmětem pojištění.
38
B. Praktická část 3 Odhad ceny obvyklé bytové jednotky
POSUDEK č. 1/2015
Účel posouzení:
odhad ceny obvyklé bytové jednotky č. 12 v bytovém domě č. p. 564, 565, 566 v ulici Plickova 564/17 v Praze 4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích parc. č. 670, 671 a 672 k. ú. Háje pro potřebu vypořádání spoluvlastnictví
Zadavatel:
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5
Vypracoval:
Jiří Sommer
39
OBSAH
3.1 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ 3.1.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3.1.2 ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ 3.1.3 POUŽITÉ PODKLADY 3.1.4 PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ
3.2 NÁLEZ 3.2.1 DOKUMENTACE A SKUTEČNOST 3.2.2 POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.2.3 BYTOVÁ JEDNOTKA Č. 12 3.2.4 POZEMKY
3.3 OCENĚNÍ 3.3.1 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY LOKALITY 3.3.2 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY NEMOVITÉ VĚCI 3.3.3 ODBORNÝ NÁZOR NA CENU OBVYKLOU 3.3.4 POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP 3.3.5 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP 3.3.6 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP
3.4 ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA 3.4.1 ANALÝZA VÝSLEDKŮ 3.4.2 ZÁVĚR
3.5 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY 3.6 PŘÍLOHY
40
3.1 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNENÍ 3.1.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Bytová jednotka č. 12 v bytovém domě č.p. 564, 565, 566 v ulici Plickova 564/17 v Praze 4 - Hájích včetně podílu na společných částech domu a pozemcích parc. č. 670, 671 a 672 k. ú. Háje.
3.1.2 ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ Objednatel u posuzovatele objednal odhad ceny obvyklé bytové jednotky č. 12 v bytovém domě č.p. 564, 565, 566 v ulici Plickova 564/17 v Praze 4 - Hájích včetně podílu na společných částech domu a pozemcích parc. č. 670, 671 a 672 k. ú. Háje pro potřebu vypořádání spoluvlastnictví.
3.1.3 POUŽITÉ PODKLADY - informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 2570 k. ú. Háje (viz příloha č. 1) - snímek katastrální a google mapy (viz příloha č. 2) - ústní a písemné informace od objednatele - fotodokumentace (viz příloha č. 3)
3.1.4 PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 15. 3. 2015 za účasti objednatele posudku. Při prohlídce byla pořízena fotodokumentace nemovitých věcí.
3.2 NÁLEZ 3.2.1 DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Výkresová stavební dokumentace nebyla doložena a pro posouzení ceny obvyklé ji posuzovatel nepovažoval za nezbytnou. Posuzovatel vychází při svém posouzení z ústních informací od objednatele, předaných písemných podkladů, a z obecně známých skutečností a vlastní znalosti prostředí.
41
3.2.2 POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.2.3 BYTOVÁ JEDNOTKA Č. 12 Jedná se o klasický panelový bytový dům systému VVU ETA z původní výstavby, cca z roku 1976, s jedním podzemním a dvanácti nadzemními podlažími s výtahem. Posuzovaná bytová jednotka je situována ve čtvrtém nadzemním podlaží. Dispozičně se jedná o byt 3+1. Orientace místností je sever - jih. Za vstupními dveřmi se nachází menší předsíň s vestavěnými skříněmi na kterou navazuje chodba. Z té je dále přístupný velký obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC, skladová místnost a dvě menší ložnice. Povrchy podlah jsou plovoucí podlaha a keramická dlažba. Dveře jsou dřevěné plné a prosklené, okna pak plastová. Vytápění a příprava teplé užitkové vody je dálkové. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou. V bytě jsou provedeny rozvody elektrické energie, vody, kanalizace a domácího telefonu. Celková užitná plocha bytu je 71,16 m2.
3.2.4 POZEMKY Pozemky se nalézají v katastrálním území Háje. Jedná se o id. 724/62171 na pozemcích parc. č. 670, 671 a 672 k. ú. Háje (vše zastavěná plocha a nádvoří) o celkové výměře 859 m2. Pozemky jsou rovinaté, přístupné přímo z komunikace ulice Plickova a Kropáčkova. Jedná se o pozemky přímo zastavěné bytovým domem.
3.3 OCENĚNÍ Účelem posouzení je vyslovení odborného názoru na cenu obvyklou bytové jednotky č. 12 v bytovém domě č. p. 564, 565, 566 v ulici Plickova 564/17 v Praze 4 – Hájích včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc. č. 671, 671 a 672 k. ú. Háje pro potřebu vypořádání spoluvlastnictví.
3.3.1 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY LOKALITY Posuzované nemovité věci jsou situovány v ulici Plickova 564/17 v Praze 4 - Hájích. Z pohledu trhu se jedná o čistě rezidenční lokalitu s klasickou zástavbou panelových bytových domů doplněných o občanskou vybavenost. Lokalita je velmi dobře dostupná
42
hromadnou i individuální dopravou. Ve vzdálenosti cca 200 m od domu se nachází autobusová zastávka Horčičkova, návaznost na metro C Háje je cca 2 minuty. Lokalita je klidná, čistě obytná, bez jakékoliv rušící výroby či dopravy. Parkování je možné na parkovišti přímo před domem. Posuzovatel hodnotí lokalitu jako atraktivní.
3.3.2 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY NEMOVITÉ VĚCI Jde o bytovou jednotku o dispozici 3+1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích. Bytová jednotka je situována ve čtvrtém nadzemním podlaží klasického panelového bytového domu. Silnou stránkou nemovité věci je dobrá dispozice bytu s třemi neprůchozími pokoji s dostatkem úložných prostor v chodbě a předsíni. Stavebně – technický stav konstrukcí a vybavení bytové jednotky je velmi dobrý a odpovídá pravidelné údržbě. Posuzovatel hodnotí bytovou jednotku jako atraktivní.
3.3.3 ODBORNÝ NÁZOR NA CENU OBVYKLOU Pro posouzení ceny obvyklé posuzované bytové jednotky byly využity především odborné zkušenosti posuzovatele v obchodování s obdobnými nemovitými věcmi a přístup na principu porovnání. V úvahu byla vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. Současná situace na v tomto segmentu trhu je charakterizována spíše převisem nabídky nad poptávkou.
3.3.4 PŘÍSTUP NA BÁZI POROVNÁNÍ Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se hodnotě podobné nemovité věci dosažené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Pro porovnání byly použity vzorky nemovitých věcí získané z internetové databáze. Vzhledem k tomu byly uvedené nabídkové ceny upraveny koeficientem na výši, která dle odborných zkušeností posuzovatele odpovídá reálné tržní hodnotě.
43
Porovnávané nemovité věci: 1. Byt po částečné rekonstrukci o dispozici 3+1 v ulici Schulhoffova, absolutní vlastnictví, deváté nadzemní podlaží desetipodlažního bytového domu s výtahem, včetně veškerého vybavení a zařízení, tři neprůchozí pokoje, koupelna s vanou, umyvadlem, WC a pračkou, kuchyňská linka, podlahy dlažba (hala a koupelna), koberec (ložnice), PVC (kuchyně), vyzděné jádro, plastová okna, zateplení objektu, vytápění a příprava vody dálková, užitná plocha 72 m2. typ
byt 3+1
lokalita
Praha 4 – Háje
nabídková cena
2 795 000,- Kč
upravená nabídková cena (x0,90)
2 515 500,- Kč
podlaží umístění
9
počet podlaží
10
užitná plocha
72 m2
2. Byt v původním stavu o dispozici 3+1 v ulici Borošova, absolutní vlastnictví, šesté nadzemní podlaží devítipodlažního bytového domu s výtahem, včetně veškerého vybavení a zařízení, tři neprůchozí pokoje, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC, původní kuchyňská linka, podlahy PVC, umakartové jádro, plastová okna, vytápění a příprava vody dálková, užitná plocha 73 m2. typ
byt 3+1
lokalita
Praha 4 – Háje
nabídková cena
2 690 000,- Kč
upravená nabídková cena (x0,90)
2 421 000,- Kč
podlaží umístění
6
počet podlaží
9
užitná plocha
73 m2
3. Byt po kompletní rekonstrukci o dispozici 3+1 v ulici Brechtova, absolutní vlastnictví, sedmé nadzemní podlaží devítipodlažního bytového domu s výtahem,
44
tři neprůchozí pokoje, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC, podlahy dlažba a laminát , zděné jádro, plastová okna, vytápění a příprava vody dálková, užitná plocha 74 m2. typ
byt 3+1
lokalita
Praha 4 – Háje
nabídková cena
2 900 000,- Kč
upravená nabídková cena (x0,90)
2 610 000,- Kč
podlaží umístění
7
počet podlaží
9
užitná plocha
74 m2
Tabulka č. 1: Porovnání nemovitých věcí Porovnání nemovitých věcí vzorek č. 1
koeficient
vzorek č. 2
koeficient
vzorek č. 3
koeficient
Oblast porovnání Upravená nabídková cena
2 515 500,-
2 421 000,-
2 610 000,-
Opotřebení stářím
menší
0,8
podobné
1,0
menší
0,7
Opotřebení morální
menší
0,7
podobné
1,0
menší
0,7
Poloha
horší
1,1
podobná
1,0
horší
1,1
Poloha v rámci domu
horší
1,1
horší
1,05
horší
1,05
Vybavenost
lepší
0,8
podobná
1,0
lepší
0,8
Využitelnost
podobná
1,0
podobná
1,0
podobná
1,0
Velikost
podobná
1,0
větší
0,95
větší
0,95
Výsledný koef. Upravená prodejní cena
0,9 2 263 500,-
1,0 2 421 000,-
45
0,9 2 349 000,-
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA K POROVNÁNÍ Za rozhodující považuje posuzovatel odborné zkušenosti v obchodování s obdobnými nemovitými věcmi a dále přístup na bázi porovnání, který ukazuje reálně dosažitelnou tržní hodnotu v této lokalitě a daném stavu posuzované bytové jednotky. V úvahu byla vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. Současná situace v tomto segmentu trhu je charakterizována spíše převisem nabídky nad poptávkou. Dle zkušeností posuzovatele se úspěšně obchodují nemovité věci s dobrou polohou, v dobrém a aktuálně využitelném stavu. Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je
2 350 000,- Kč 3.3.5 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP V rámci zjištění ceny obvyklé předmětné bytové jednotky nebyl nákladový přístup aplikován, neboť vyčíslení nákladů, které byly v minulosti vynaloženy na pořízení bytu, nedokážou objektivně indikovat tržní hodnotu.
3.3.6 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Předmětná nemovitá věc je schopna generovat výnos, a tak byl aplikován i výnosový přístup ke zjištění ceny obvyklé. Výše potenciálního hrubého příjmu z pronájmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné bytové jednotky v dané lokalitě. Tabulka č. 2: Výnosový přístup Hrubý příjem - 11 000,-Kč/p.m.*12
132 000,-Kč
Ztráty vlivem neobsazenosti - neplacením nájemného (5%)
6 600,-Kč
Efektivní hrubý příjem
125 400,-Kč
Rezerva na renovace
10 000,-Kč
Ostatní provozní náklady
10 000,-Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
105 400,-Kč
46
Kapitalizační míra (R)
6%
Tržní hodnota (V)
1 756 667,-Kč
Tržní hodnota zaokrouhlená
1 760 000,-Kč
Na základě shora uvedených skutečností dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna výnosovým přístupem, je
1 760 000,- Kč
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA 3.4.1 ANALÝZA VÝSLEDKŮ Výsledky ukázaly, že výnosová hodnota nemovitých věcí je nižší než hodnota porovnávací. Výnosová hodnota je také závislá na pronájmu bytové jednotky za tržní nájemné. Za rozhodující považuje posuzovatel výnosovou metodu a především porovnávací metodu, která ukazuje reálně dosažitelnou kupní cenu v této lokalitě a v tomto stavu nemovitých věcí. V závěrečné analýze posuzovatel zhodnotil všechny uvedené skutečnosti, včetně silných i slabých stránek nemovitosti a s jistou mírou opatrnosti dal maximální váhu přístupu na bázi porovnání. Tabulka č. 3: Analýza výsledků Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací přístup
2 350 000
90
2 115 000
Výnosový přístup
1 760 000
10
176 000
Nákladový přístup
0
0
0
Tržní hodnota
2 291 000
Zaokrouhleno
2 300 000
47
3.4.2 ZÁVĚR Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že odhad tržní hodnoty posuzovaných nemovitých věcí je
2 300 000,- Kč slovy dva miliony tři sta tisíc korun českých
48
3.5 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY 1. Posuzovatel neprovedl žádná šetření týkající se ověření aktuálních vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku, které jsou předmětem posouzení. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírá posuzovatel odpovědnost.
2. Posuzovatel prohlašuje, že při nejlepším vědomí jsou všechny uvedené údaje pravdivé a přesné. Posuzovatel použil informace sdělené objednatelem. Tyto informace bereme jako spolehlivé a byly použity k tržní analýze. 3. V souvislosti s tržní analýzou nebyly objednány a ani zohledňovány žádné studie o vlivu staveb na životní prostředí, ekologické audity, geologické studie a podobně. 4. Výsledná tržní hodnota je založena na aktuálním stavu ekonomiky ČR a kupní síle české koruny k datu hodnocení.
V Praze dne 17. 3. 2015
Posudek vypracoval: Jiří Sommer
3.6 PŘÍLOHY Příloha č.1 - informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 2570 k. ú. Háje Příloha č.2 - snímek katastrální a google mapy Příloha č.3 - fotodokumentace
49
Informativní výpis z KN
50
Příloha č. 1
Snímek katastrální a google mapy
51
Příloha č. 2
Fotodokumentace
Příloha č. 3
P0026
P0031
52
P0032
P0033
53
P0035
P0038 54
4 Odhad ceny obvyklé rodinného domu
POSUDEK č. 2/2015
Účel posouzení
odhad ceny obvyklé nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví č. 563 pro katastrální území Hovorčovice pro potřebu dědického řízení
Zadavatel:
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5
Vypracoval:
Jiří Sommer
55
OBSAH
4.1 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ 4.1.1
PŘEDMĚT OCENĚNÍ
4.1.2
ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ
4.1.3
POUŽITÉ PODKLADY
4.1.4
PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ
4.2 NÁLEZ 4.2.1
DOKUMENTACE A SKUTEČNOST
4.2.2
POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ
4.2.3
RODINNÝ DŮM Č.P. 593
4.2.4
VEDLEJŠÍ STAVBY
4.2.5
POZEMKY
4.3 OCENĚNÍ 4.3.1
VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY LOKALITY
4.3.2
VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY NEMOVITÉ VĚCI
4.3.3
ODBORNÝ NÁZOR NA CENU OBVYKLOU
4.3.4
PŘÍSTUP NA BÁZI POROVNÁNÍ
4.3.4.1 TRŽNÍ HODNOTA POZEMKU 4.3.4.2 TRŽNÍ HODNOTA RODINNÉHO DOMU 4.3.5
NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP
4.4 ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA 4.4.1 ANALÝZA VÝSLEDKŮ 4.4.2 ZÁVĚR
4.5 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY 4.6 PŘÍLOHY 56
4.1 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ 4.1.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Pozemek parc. č. 671 k. ú. Hovorčovice (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 122 m2, jehož součástí je stavba č. p. 593 (rodinný dům), dále pozemek parc. č. 136/7 k. ú. Hovorčovice (orná půda) o výměře 597 m2.
4.1.2 ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ Objednatel u posuzovatele objednal odhad ceny obvyklé nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví číslo 563 pro katastrální území Hovorčovice pro potřebu vypořádání spoluvlastnictví.
4.1.3 POUŽITÉ PODKLADY - informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 563 k. ú. Hovorčovice (viz příloha č. 1) - snímek katastrální mapy (viz příloha č. 2) - ústní a písemné informace od objednatele - fotodokumentace (viz příloha č. 3)
4.1.4 PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 3. 3. 2015 za účasti objednatele odhadu. Při prohlídce byla pořízena fotodokumentace nemovitých věcí.
4.2. NÁLEZ 4.2.1 DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Při prohlídce byl předložen pouze nedatovaný výkres půdorysu prvního nadzemního podlaží. Ostatní výkresová stavební dokumentace nebyla doložena a pro posouzení ceny obvyklé ji posuzovatel nepovažoval za nezbytnou. Posuzovatel vychází při svém
57
posouzení z ústních informací od objednatele a z obecně známých skutečností a vlastní znalosti prostředí.
4.2.2 POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.2.3 DŮM Č.P. 593 Jedná se o samostatně stojící, zděný rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a plně využitým podkrovím. Půdorys je pravidelný obdélník se sedlovou střechou. K hlavní stavbě náleží vedlejší stavba venkovního krbu s přístřeškem. Studna, žumpa, ploty a venkovní úpravy tvoří příslušenství hlavní stavby rodinného domu.
Dispoziční členění: V přízemí objektu je zádveří, chodbu, obývací pokoj, kuchyni, koupelnu, WC a dva pokoje. Podkroví obsahuje dva pokoje, koupelnu se sprchovým koutem a WC. Celková dispozice rodinného domu je 5+1.
Konstrukční řešení: Základová deska + pasy, svislé konstrukce zděné (tvárnice IZOI). Vodorovné nosné konstrukce, strop nespalný s podhledem, v podkroví sádrokartonové podhledy na spodní konstrukci krovu. Střešní konstrukce z lehkých příhradových vazníků s krytinou z tašek BRAMAC. Klempířské konstrukce: žlaby, svody, pozinkovaný plech s nátěry, parapety – eloxovaný hliník jako součást oken. Vnitřní povrchy hladké. Obklad v koupelně až do úrovně stropu. Vnější omítky strukturované, zateplené. Dveře - zárubně plechové, vchodové dveře dřevěné. Okna komplet, dřevěná, ditermální, systém EURO. Povrchy podlah jsou hrubé, betonové. Vytápění standardní na el.energii, dvoutrubkové radiátory (Radiky, fa Korado) s termostatickými hlavicemi. Elektroinstalace: provedeny rozvody pod omítkou. Hromosvod instalován, vnitřní vodovod – rozvody ve zdivu, svislé a připojovací potrubí. Komín Schiedel + odkouření nerez. Zastavěná plocha domu je 122 m2, celková užitná plocha pak cca 195 m2. Stáří stavby je 11 let. Stavba je v původním stavu bez provedených rekonstrukcí a stavebních úprav.
58
4.2.4 VEDLEJŠÍ STAVBY Jedná se o stavbu venkovního krbu s přístřeškem. Zděná konstrukce s pultovou střechou a keramickou krytinou.
4.2.5 POZEMKY Pozemky se nalézají v katastrálním území Hovorčovice. Jedná se o pozemek parc. č. 671 k. ú. Hovorčovice (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 122 m2, jehož součástí je stavba č. p. 593 (rodinný dům) a dále pozemek parc. č. 136/7 k. ú. Hovorčovice (orná půda) o výměře 597 m2. Pozemky jsou rovinaté přímo přístupné z komunikace ulice Třeboradická. Pozemky jsou oplocené plotem z dřevěných planěk s podezdívkou a sloupky z CPP.
4.3. OCENĚNÍ Účelem posouzení je vyslovení odborného názoru na cenu obvyklou nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví číslo 563 pro katastrální území Hovorčovice pro potřebu vypořádání spoluvlastnictví.
4.3.1 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY LOKALITY Posuzované nemovité věci jsou situovány v ulici Třeboradická v okrese Praha - východ, Hovorčovice. Z pohledu trhu se jedná o lokalitu s rezidenční zástavbou. Lokalita je dobře dostupná jak hromadnou tak individuální dopravou. Ve vzdálenosti cca 400 m od domu se nachází autobusová zastávka U kostela v ulici Hlavní s přímým spojením do Letňan. Lokalita je klidná bez rušící výroby či dopravy. To jsou tzv. „silné stránky lokality“. Slabou stránkou lokality je horší dostupnost služeb v místě. Posuzovatel hodnotí lokalitu jako středně atraktivní.
4.3.2 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY NEMOVITÝCH VĚCÍ Jde o samostatně stojící rodinný dům s menší vedlejší stavbou a pozemkem zahrady. Dům byl kolaudován v roce 2004, prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou 59
původní, jejich stav je uspokojivý a odpovídá pravidelné údržbě. Posuzovatel hodnotí nemovité věci jako atraktivní.
4.3.3 ODBORNÝ NÁZOR NA CENU OBVYKLOU Pro posouzení ceny obvyklé hodnocených nemovitých věcí byly využity především odborné zkušenosti posuzovatele v obchodování s obdobnými nemovitými věcmi a přístup na principu srovnání. V úvahu byla vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. Současná situace na v tomto segmentu trhu je charakterizována převisem nabídky nad poptávkou.
4.3.4 Přístup na bázi porovnání Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se hodnotě podobné nemovité věci dosažené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Pro porovnání byly použity vzorky nemovitých věcí získané z internetové databáze. Vzhledem k tomu byly uvedené nabídkové ceny upraveny koeficientem na výši, která dle odborných zkušeností posuzovatele odpovídá reálné tržní hodnotě.
4.3.4.1 TRŽNÍ HODNOTA POZEMKU Porovnávané nemovité věci: 1. Stavební pozemek obdélníkového tvaru, rovinatý, nacházející se v blízkosti centra obce Líbeznice, okres Praha - východ. Pozemek napojen na inženýrské sítě (elektřina, kanalizace, vodovod, plynovod), vybudována vlastní příjezdová cesta. lokalita
Líbeznice
velikost pozemku
816 m2
nabídková cena
2 700 000,- Kč (3 308 Kč/m2)
upravená nabídková cena (x0,8)
2 160 000,- Kč
60
2. Stavební pozemek obdélníkového tvaru, rovinatý, částečně oplocený, nacházející se v klidné části obce Líbeznice, okres Praha - východ. Pozemek napojen na inženýrské sítě (elektřina, kanalizace, vodovod, plynovod), vybudována vlastní příjezdová cesta. lokalita
Líbeznice
velikost pozemku
799 m2
nabídková cena
2 556 800,- Kč (3 200 Kč/m2)
upravená nabídková cena (x0,8)
2 045 440,- Kč
3. Stavební pozemek obdélníkového tvaru, rovinatý, nacházející se v klidné části obce Hovorčovice. Pozemek napojen na inženýrské sítě (elektřina, kanalizace, vodovod), vybudována vlastní příjezdová cesta. lokalita
Hovorčovice
velikost pozemku
685 m2
nabídková cena
2 258 445,- Kč (3 297 Kč/m2)
upravená nabídková cena (x0,8)
1 806 756,- Kč
61
Tabulka č. 4: Porovnání nemovitých věcí - pozemek Porovnání nemovitých věcí - pozemek vzorek č. 1
koeficient
vzorek č. 2
koeficient
vzorek č. 3
koeficient
Oblast porovnání Upravená
2 160 000,-
2 045 440,-
1 806 756,-
nabídková cena Velkost pozemku
větší
0,85
větší
0,9
menší
1,05
Poloha
lepší
0,9
lepší
0,9
podobná
1
Dopravní
lepší
0,85
lepší
0,9
podobná
1
podobný
1
podobný
1
podobný
1
žádná
1
žádná
1
žádná
1
stejné
1
stejné
1
stejné
1
dostupnost Tvar Existence věcných břemen Napojení na IS Výsledný koef. Upravená
0,85 1 836 000,-
0,9 1 840 896,-
1,05 1 897 094,-
prodejní cena
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA K POROVNÁNÍ Za rozhodující považuje posuzovatel odborné zkušenosti v obchodování s obdobnými nemovitými věcmi a dále přístup na bázi porovnání, který ukazuje reálně dosažitelnou tržní hodnotu v této lokalitě a daném stavu posuzované bytové jednotky. V úvahu byla vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. Současná situace v tomto segmentu trhu je charakterizována převisem nabídky nad poptávkou. Dle zkušeností posuzovatele se úspěšně obchodují nemovité věci s dobrou polohou, v dobrém a aktuálně využitelném stavu.
62
Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je
1 860 000,- Kč
Pro navazující ocenění rodinného domu bude tedy uvažována cena za 1 m2 pozemku ve výši 2 587,- Kč (1 860 000,- Kč/719 m2).
4.3.4.2 TRŽNÍ HODNOTA RODINNÉHO DOMU Porovnávané nemovité věci: 1) Samostatně stojící, nepodsklepený, zděný rodinný dům na oploceném pozemku o celkové výměře 517 m2. Jedno nadzemní podlaží, plně využité podkroví, celková dispozice 5+1. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění plynové. Stáří objektu je cca 20 let, vybavení interiéru původní, na pozemku je zahradní domek. Užitná plocha 175 m2.
typ
rodinný dům
lokalita
Praha - východ, Líbeznice
nabídková cena
4 800 000,- Kč
hodnota po korekci (x0,8)
3 840 000,- Kč
počet podzemních podlaží
0
počet nadzemních podlaží
2
užitná plocha
175 m2
hodnota pozemku
517 x 2 587 = 1 337 479,- Kč
2) Samostatně stojící, nepodsklepený, zděný rodinný dům na oploceném pozemku o celkové výměře 702 m2. Jedno nadzemní podlaží, plně využité podkroví,
63
celková dispozice 5+1. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění plynové. Stáří objektu je cca 15 let, vybavení interiéru původní, na pozemku je zahradní domek. Užitná plocha 166 m2.
typ
rodinný dům
lokalita
Praha - východ, Líbeznice
nabídková cena
6 250 000,- Kč
hodnota po korekci (x0,8)
5 000 000,- Kč
počet podzemních podlaží
0
počet nadzemních podlaží
2
užitná plocha
166 m2
hodnota pozemku
702 x 2 587 = 1 816 074,- Kč
3) Samostatně stojící, nepodsklepený, zděný rodinný dům na oploceném pozemku o celkové výměře 649 m2. Jedno nadzemní podlaží, plně využité podkroví, celková dispozice 5+1. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění plynové. Stáří objektu je cca 20 let, vybavení interiéru původní, na pozemku je zahradní domek. Užitná plocha 202 m2.
typ
rodinný dům
lokalita
Praha - východ, Hovorčovice
nabídková cena
5 500 000,- Kč
hodnota po korekci (x0,8)
4 400 000,- Kč
počet podzemních podlaží
0
počet nadzemních podlaží
2
64
užitná plocha
202 m2
hodnota pozemku
649 x 2 587 = 1 678 963,- Kč
Tabulka č. 5: Porovnávání nemovitých věcí Porovnání nemovitých věcí vzorek č. 1
koeficient
vzorek č. 2
koeficient
vzorek č. 3
koeficient
Oblast porovnání Upravená
3 840 000,-
5 000 000,-
4 400 000,-
2 502 521,-
3 183 926,-
2 721 037,-
nabídková cena Cena snížená o hodnotu pozemku Opotřebení stářím
větší
1,1
podobné
1
podobné
1,0
podobné
1
podobné
1
podobné
1,0
lepší
0,9
lepší
0,9
podobná
1,0
Vybavenost
podobná
1,0
lepší
0,8
horší
1,1
Využitelnost
horší
1,1
lepší
0,9
lepší
0,9
Dopravní
lepší
0,9
lepší
0,9
podobná
1,0
menší
1,1
menší
1,15
podobná
1,0
Opotřebení morální Poloha
dostupnost Velikost Výsledný koef. Upravená
1,02 2 552 571,-
0,94 2 992 890,-
1 2 721 037,-
prodejní cena
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA K POROVNÁNÍ Za rozhodující považuje posuzovatel odborné zkušenosti v obchodování s obdobnými nemovitými věcmi a dále přístup na bázi porovnání, který ukazuje reálně dosažitelnou tržní hodnotu v této lokalitě a daném stavu posuzované bytové jednotky. V úvahu byla
65
vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. Současná situace v tomto segmentu trhu je charakterizována spíše převisem nabídky nad poptávkou. Dle zkušeností posuzovatele se úspěšně obchodují nemovité věci s dobrou polohou, v dobrém a aktuálně využitelném stavu. Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je
2 760 000,- Kč
Výsledky porovnání Stavba RD
2 760 000,-Kč
Pozemek
1 860 000,-Kč
Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí jako celku, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je
4 620 000,- Kč
4.3.5 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Tabulka č. 6: Nákladový přístup Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří – po rekonstrukci Ekonomická životnost Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení - 10% Funkční nedostatky 0%
Rodinný dům, P - východ, Hovorčovice 136/7, 671 zděná 11 let x 50 let 1 nadzemní + obytné podkroví 122 m2 0,80 195 m2 626,98 m3 5 291 Kč/m3 3 287 034,- Kč 2 958 331,- Kč x
66
Ekonomické nedostatky
0%
x
Pozemek
1 860 000,- Kč
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
4 818 331,- Kč 4 820 000,- Kč
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP
12,5*8
Podkroví
15,25*8
Název podlaží
Zastavěná plocha
Konstrukční výška
1.NP
100,00 m2
2,80 m
Podkroví
122,00 m2
2,60 m
Výpočet obestavěného prostoru: 1.NP
(12,5*8)*2,8
=
280,00 m3
Podkroví
(15,25*8)*2,6
=
317,20 m3
Střecha
1,3/2*3*15,25
=
29,78 m3
=
626,98 m3
Obestavěný prostor celkem
Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna nákladovým přístupem, je
4 820 000,- Kč
4.4 ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA 4.4.1 ANALÝZA VÝSLEDKŮ Za rozhodující považuje posuzovatel nákladovou metodu a především porovnávací metodu, která ukazuje reálně dosažitelnou kupní cenu v této lokalitě a v tomto stavu nemovitých věcí. Současná situace v tomto segmentu trhu je charakterizována spíše převisem nabídky nad poptávkou. Dle zkušeností posuzovatele se úspěšně obchodují
67
nemovité věci s dobrou polohou, v dobrém a aktuálně využitelném stavu. V závěrečné analýze posuzovatel zhodnotil všechny uvedené skutečnosti, včetně silných i slabých stránek nemovitosti a s jistou mírou opatrnosti dal maximální váhu přístupu na bázi porovnání.
Tabulka č. 7: Analýza výsledků Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
4 620 000
90
4 158 000
Výnosový přístup
0
0
0
Nákladový přístup
4 820 000
10
482 000
Porovnávací přístup
Tržní hodnota
4 640 000
Zaokrouhleno
4 650 000
4.4.2 ZÁVĚR Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, že odhad tržní hodnoty posuzovaných nemovitých věcí je
4 650 000,- Kč slovy čtyři miliony šest set padesát tisíc korun českých
68
4.5 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY 1. Posuzovatel neprovedl žádná šetření týkající se ověření aktuálních vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku, které jsou předmětem posouzení. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírá posuzovatel odpovědnost. 2. Posuzovatel prohlašuje, že při nejlepším vědomí jsou všechny uvedené údaje pravdivé a přesné. Posuzovatel použil informace sdělené objednatelem. Tyto informace bereme jako spolehlivé a byly použity k tržní analýze. 3. V souvislosti s tržní analýzou nebyly objednány a ani zohledňovány žádné studie o vlivu staveb na životní prostředí, ekologické audity, geologické studie a podobně. 4. Výsledná tržní hodnota je založena na aktuálním stavu ekonomiky ČR a kupní síle české koruny k datu hodnocení.
V Praze dne 24. 3. 2015
Posudek vypracoval: Jiří Sommer
4.6 PŘÍLOHY Příloha č.1 - informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 563 k. ú. Hovorčovice Příloha č.2 - snímek katastrální mapy Příloha č.3 - fotodokumentace
69
Informativní výpis z KN Informace o stavbě RD
70
Příloha č. 1
Informace o pozemku
Příloha č. 2
71
Snímek katastrální mapy
72
Příloha č. 3
Fotodokumentace
Příloha č. 4
P0067
P0069 73
P0070
P0075
74
P0073
P0077
75
C. Analytická část 5 Analýza realitního trhu – Městská část Praha 6 "Analýza trhu je proces, jehož hlavním cílem je najít, vybrat a vyhodnotit informace, které vyjadřují situaci ve vymezeném segmentu trhu, v němž posuzované nemovitosti působí a jejich prostřednictvím odhadnout, jakou pozici v něm tyto nemovitosti zaujímají či jakou úlohu v něm hrají."31
31
ZAZVONIL ZBYNĚK. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd.1. Praha: Ekopress, s.r.o, 2012, s.165. ISBN 978-80-86929-88-0.
76
5.1 Úvod Pro analýzu realitního trhu byla zvolena Praha 6 zejména z toho důvodu, že autor je jejím obyvatelem celých 25 let. Tato městská část disponuje mimořádnou atraktivitou, především díky vysokému podílu zeleně a četné vilové výstavbě, které tak spolu vytváří dojem velice klidných částí města, avšak díky rozvinuté integrované dopravě s výbornou dostupností do centra Prahy. Z pohledu autora je Praha 6 po stránce občanské vybavenosti naprosto bezproblémovým obvodem, ve kterém se nachází mnoho školských zařízení, a to od školek a základních škol, přes gymnázia (gymnázium Arabská, Jana Keplera, Nad Alejí) až po vysoké školy (Vysoká škola chemickotechnologická, České vysoké učení technické), včetně možností ubytování pro studenty (Koleje Větrník, Strahov). Ze zdravotnických zařízení jmenujme například Ústřední vojenskou nemocnici nebo na hranici s pátým pražským obvodem nacházející se Fakultní nemocnici Motol. Z oblasti kultury můžeme vybrat například Dejvické divadlo, Divadlo semafor nebo Divadlo Spejbla a Hurvínka. Mezi národní kulturní památky patří Břevnovský benediktinský klášter (založen již v roce 993), Bojiště bitvy na Bílé Hoře s mohylou a letohrádek Hvězda s oborou nebo Müllerova vila od Adolfa Loose z roku 1936 ve Střešovicích. Z památkových objektů, které dnes slouží i jako galerie, je nejznámější secesní Bílkova vila z roku 1912 nebo Písecká brána, která byla vybudována v roce 1721. Jen jako zajímavost jsou zmíněny některé známé a významné osobnosti, které byly v minulosti prohlášeny za čestné občany Prahy 6, jsou jimi například: Václav Havel, Jaroslav Seifert, Jiří Suchý, Josef Masopust, František Fajtl nebo Otto Wichterle. Ve volbách v roce 2014 byl novým starostou Prahy 6 zvolen Mgr. Ondřej Kolář (TOP 09).32 Autor z pohledu obyvatele hodnotí Prahu 6 jako velmi příjemnou městskou část s množstvím kulturního, sportovního nebo restauračního zázemí, s dobře fungujícími službami v podobě údržby komunikací pro pěší v zimních období nebo péče o zeleň v letních měsících. Autor zároveň doufá a věří, že v budoucnu nebude nucen měnit lokalitu svého bydliště.
32
MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 6. Reálie - Historie. [online]. [cit.2014-02-21]. Dostupné z: http://www.praha6.cz/ praha6_historie.html
77
5.2 Lokalita a reálie Území Prahy 6 se rozkládá v severozápadní části hlavního města. Svou rozlohou 41,54 km2 a hustotou zalidnění 2 365 obyvatel/km² je jednou z nejlidnatějších městských částí. Tvoří jej 6 celých katastrálních území - Ruzyně, Liboc, Veleslavín, Vokovice, Dejvice, Střešovice a 3 katastrální území svou částí - Břevnov (pouze svou malou částí zasahuje do katastrálního území Prahy 5), Bubeneč a Hradčany.
5.3 Pražský developerský trh v roce 2014 Před tím, než bude analyzován realitní trh Prahy 6, by se autor rád odhlédl za loňským rokem 2014 a uvedl data týkající se developerského trhu hlavního města Prahy. Jedni z největších zástupců developerských společností Ekospol a.s., Trigema a.s. a Skanska reality a.s. se spojili v oblasti zveřejňování údajů o prodejích svých projektů. Z nich vyplývá, že v roce 2014 byly v Praze realizovány prodeje celkem 5 950 bytů, což je meziroční nárůst o 18,6% oproti roku 2013 a bylo prodáno o 935 bytů více než v roce 2007, který byl v tomto ohledu rekordní a označován jako předkrizový. Nejvíce bytů bylo prodáno v Praze 9 následované Prahou 10, 5 a 4. Za oživením realitního trhu stojí
78
mimo jiné i velmi nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů, kterých bylo za rok 2014 poskytnuto v celkové výši přesahující 150 miliard Kč.33 Graf č. 1: Přehled počtu prodaných bytů v Praze v období 2007 - 2014
Zdroj: EKOSPOL a.s. Tisková zpráva 11.02.2015. [online]. [cit.2015-02-21]. Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/pro-novinare
Graf č. 2prodané byty v závislosti na parametru dispozičního uspořádání + podíl na celkovém objemu prodaných bytů
Zdroj: EKOSPOL a.s. Tisková zpráva 11.02.2015. [online]. [cit.2015-02-21]. Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/pro-novinare Rostoucí tendenci cenové hladiny bytů i rodinných domů v celé České republice dokládá také Hedonický index pravidelně publikovaný Českou spořitelnou a.s., který "je konstruován z dat získaných z ocenění nemovitostí prováděných nezávislými znalci. Oceňované nemovitosti slouží jako zajištění, zejména hypotečních úvěrů."34
33
EKOSPOL a.s. Tisková zpráva 11.02.2015. [online]. [cit.2015-02-21]. Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/pro-novinare 34 ČESKÁ SPOŘITELNA a.s. Dokumenty ke stažení. [online]. [cit.2015-02-21]. Dostupné z: http://www.csas.cz/static_internet/cs/Obecne_informace/Bydleni/Ceny_nemovitosti/Prilohy/Index_nem_l eden_2015.pdf
79
Graf č. 3: Hedonický cenový index bytových jednotek v České republice
Zdroj: EKOSPOL a.s. Tisková zpráva 11.02.2015. [online]. [cit.2015-02-21]. Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/pro-novinare
Graf č. 4: Hedonický cenový index rodinných domů v České republice
Zdroj: EKOSPOL a.s. Tisková zpráva 11.02.2015. [online]. [cit.2015-02-21]. Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/pro-novinare Predikce dalšího vývoje pražského developerského trhu však počítá s tím, že v roce 2015 dojde ke zdražování novostaveb a to nejen díky rekordní poptávce, ale také v důsledku růstu dodavatelských cen stavebních prací, uměle oslabeného kurzu koruny, kterým dochází ke zdražování cen materiálů používaných ve stavebnictví. Další negativní vliv mají také časté změny legislativy v oblasti povolování staveb, které může mít za následek povinnost přepracování již připravených projektů. Tato skutečnost by pro investory znamenala vynaložení nemalých nákladů, které by se projevily právě na cenách prodávaných bytů.
5.4 Realitní trh Prahy 6 Zástavbu Prahy 6 lze charakterizovat jako poměrně různorodou. Nachází se zde klasická panelová výstavba, převažují však cihlové domy a prvorepublikové vilové 80
čtvrti jakými jsou například Ořechovka, Ladronka nebo Hanspaulka. Ceny nemovitostí v Praze 6 za poslední období nejvíce ovlivnila výstavba prodloužené trasy metra A, která je již ve fázi dokončování a která zajistí jejím obyvatelům ještě lepší dopravní spojení s centrem města, což má nepochybně vliv na zvýšení atraktivity a cen nemovitostí.
Dle dostupných údajů zaznamenaných během posledního sčítání lidu, domů a bytů v březnu 2011, čítá populace šestého pražského obvodu celkem 116 556 obyvatel. V rámci domovního fondu bylo napočítáno celkem 12 215 budov, dále kategorizováno:35 1) Rodinné domy
8 183
2) Bytové domy
3 730
3) Ostatní
302
V rámci analýzy realitního trhu byly autorem porovnány nabídkové ceny nemovitostí jak na internetových portálech (sreality.cz, Reality.cz, reality iDNES.cz), tak v tiskových inzercích (Realcity, Annonce). Pro objektivizaci výstupních dat bude realitní trh Prahy 6 rozdělen do 2 segmentů: Segment 1
Segment 2
Břevnov
Veleslavín
Střešovice
Vokovice
Hradčany
Liboc
Dejvice
Ruzyně
Bubeneč
5.5 Pozemky Praha 6 je městský obvod s frekventovanou zástavbou, tudíž jsou k prodeji pozemky charakteru orná půda, ostatní plocha, pro komerční výstavbu nebo proluky zcela 35
ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Sčítaní lidu, domů a bytů 2011. [online]. [cit.2015-02-22]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/sldb/domov
81
ojedinělé a uvedení výjimečných nabídek k prodeji by nemělo pro analýzu trhu s nemovitostmi žádnou vypovídací hodnotu, neboť trh s těmito druhy pozemků na území Prahy 6 je velmi omezen nebo zkrátka neexistuje.
5.6 Stavební pozemky pro bydlení Nabídka stavebních pozemků pro bydlení v Praze 6 je taktéž velmi omezená v obou segmentech. Sledované nabídky se týkají ve všech případech pozemků vybavených inženýrskými sítěmi. V segmentu 1 je nabízeno několik pozemků především v Dejvicích v blízkosti přírodní památky Baba nebo Šáreckého údolí, ceny těchto pozemků se pohybují v intervalu 9 900 - 12 000 Kč/m2. V segmentu 2 jsou nabízeny stavební pozemky téměř pouze v Liboci a Ruzyni, jejichž nabídkové ceny se pohybují v intervalu 6 800 - 8 400 Kč/m2.
5.7 Komerční nemovitosti Kanceláře 1) Prodej V rámci prodeje kancelářských prostor je nabídka zaměřena především na samostatné prostory případně celá podlaží bytových domů, jejichž dispoziční řešení umožňuje využití v podobě kanceláří a zázemí firem. Takové komerční prostory jsou nabízeny výlučně v segmentu 1, konkrétně v Břevnově, Dejvicích a Bubenči. V Břevnově se ceny kanceláří pohybují v intervalu 34 900 - 38 600 Kč/m2, v Dejvicích 45 700 - 50 600 Kč/m2 a v Bubenči je interval cen 51 000 - 56 400 Kč/m2. 2) Pronájem Nabídka pronájmů kancelářských prostor je velká a zároveň rozložena poměrně rovnoměrně do obou segmentů mimo Liboce. Nejvyšší koncentrace administrativních budov je pak zejména v Dejvicích a Bubenči, což je dáno také blízkostí centra města a dobrým dopravním spojením (metro Dejvická, tramvajová doprava).
82
Tabulka č. 8: Nabídka pronájmů kancelářských prostor Segment 1
Kč/m2/měsíc
Segment 2
Kč/m2/měsíc
Břevnov
181
Veleslavín
179
Střešovice
245
Vokovice
225
Hradčany
282
Liboc
X
Dejvice
248
Ruzyně
202
Bubeneč
221
Průměr segment 1
235
Průměr segment 2
202
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Obchodní prostory 1) Prodej S nejvyšší četností jsou k prodeji nabízeny obchodní prostory v Břevnově - segment 1 a Veleslavínu - segment 2. Jedná se především o prostory s prosklenou výlohou v přízemí bytových domů, které lze využít nejčastěji jako menší obchod s potravinami či textilem. V Břevnově jsou tyto nabízeny za ceny v intervalu 58 800 - 64 900 Kč/m2.
2) Pronájem Nabízené pronájmy zahrnují prostory obdobného charakteru jako u prodeje, avšak s výjimkou Vokovic, jsou tyto nabízeny k pronájmu výhradně v segmentu 1. Tabulka č. 9: Pronájem Segment 1
Kč/m2/měsíc
Segment 2
Kč/m2/měsíc
Břevnov
362
Vokovice
328
Dejvice
367
Bubeneč
331
Průměr segment 1
353
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
83
Skladové prostory Jediný skladový areál na území Prahy 6 se nachází v Ruzyni, konkrétně v mezi ulicemi U Prioru a U silnice. Průměrná cena nabízeného pronájmu skladového prostoru je 84 Kč/m2/měsíc.
Garáže Nabídka pronájmu garáže se objevuje velmi zřídka ve všech částech Prahy 6, nejčastěji však v Dejvicích. Interval průměrné ceny nabízeného pronájmu je pro oba segmenty totožný 1700 - 2000 Kč/měsíc.
5.8 Rezidenční nemovitosti Byty Jak již bylo řečeno, Praha 6 je velmi atraktivní a vyhledávanou lokalitou k bydlení. Obecně lze její bytovou výstavbu rozčlenit do dvou kategorií - zděné činžovní domy (segment 1) a panelová výstavba (segment 2 - část Břevnova, Veleslavín a Ruzyně). Bytové jednotky budou v následujících tabulkách členěny dle dispozičního uspořádání, typu obchodu (prodej/pronájem) a materiálové charakteristiky stavby. Pokud není některá část Prahy 6 či dokonce celý segment uveden, je důvodem velmi omezená nebo neexistující nabídka dané dispoziční kategorie bytů.
Zděná výstavba - prodej 1+kk Byty této dispoziční kategorie jsou k prodeji nabízeny pouze výjimečně v obou segmentech.
84
Tabulka č. 10: Byty 1+1 Segment 1
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Břevnov
2 300 000 - 2 700 000
62 300
Bubeneč
2 300 000 - 2 700 000
62 404
Průměr segment 1
62 352
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 11: Byty 2+kk Segment 1
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Břevnov
3 100 000 - 3 450 000
58 700
Dejvice
3 200 000 - 3 500 000
60 800
Průměr segment 1
59 750
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 12: Byty 2+1 Tato dispozice má v nabídkách zděných bytů nejpočetnější zastoupení. Segment 1
Cenový
Průměr Kč/m2
Segment 2
interval v Kč Břevnov
3 200 000 -
55 500
Veleslavín
3 500 000 Střešovice
3 400 000 -
3 700 000 -
Průměr
interval v Kč
Kč/m2
2 700 000 -
50 000
3 000 000 53 000
Vokovice
3 800 000 Dejvice
Cenový
2 450 000 -
45 300
2 700 000 60 800
4 100 000 Bubeneč
3 750 000 -
61 400
4 200 000 Průměr segment 1
57 675
Průměr segment 2
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
85
47 650
Tabulka č. 13: Byty 3+kk Segment 1
Dejvice
Cenový interval
Průměr
v Kč
Kč/m2
5 500 000 - 6 200
64 000
Segment 2
Veleslavín
000 Bubeneč
5 700 000 - 6 400
Cenový interval
Průměr
v Kč
Kč/m2
5 500 000 -
58 800
6 300 000 66 500
Vokovice
000
5 100 000 -
54 200
5 800 000 Ruzyně
4 900 000 -
59 700
5 500 000 Průměr segment 1
65 250
Průměr segment 2
57 300
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 14: Byty 3+1 Segment 1
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Hradčany
7 300 000 - 7 900 000
74 300
Dejvice
6 800 000 - 7 500 000
69 600
Bubeneč
7 100 000 - 7 800 000
71 500
Průměr segment 1
71 800
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
4+kk Byty této dispoziční kategorie jsou k prodeji nabízeny pouze výjimečně v obou segmentech.
86
Tabulka č. 15: Byty 4+1 Segment 1
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Hradčany
12 100 000 - 13 300 000
86 200
Dejvice
8 800 000 - 9 700 000
60 900
Bubeneč
8 900 000 - 9 800 000
70 100
Průměr segment 1
72 400
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
5+kk Byty této dispoziční kategorie jsou k prodeji nabízeny pouze výjimečně v obou segmentech.
Tabulka č. 16: Byty 5+1 Segment 1
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Bubeneč
12 300 000 - 13 600 000
77 500
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Panelová výstavba - prodej Tabulka č. 17: Panelová výstavba 1+kk Segment 2
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Veleslavín
1 800 000 - 2 000 000
56 700
Vokovice
1 600 000 - 1 800 000
56 000
Průměr segment 2
56 350
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
87
Tabulka č. 18: Panelová výstavba 1+1 Segment
Cenový interval
Průměr
1
v Kč
Kč/m2
Břevnov
2 000 000 -
56 800
Segment 2
Vokovice
2 200 000
Cenový interval
Průměr
v Kč
Kč/m2
1 800 000 -
54 500
2 000 000
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz Tabulka č. 19: Panelová výstavba 2+kk Segment 2
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Ruzyně
2 000 000 - 2 250 000
51 200
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 20: Panelová výstavba 2+1 Tato dispozice má v nabídkách panelových bytů nejpočetnější zastoupení. Segment 2
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Veleslavín
2 900 000 - 3 200 000
53 650
Vokovice
2 500 000 - 2 800 000
50 300
Průměr segment 2
51 975
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 21: Panelová výstavba 3+kk Segment 2
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Ruzyně
3 400 000 - 3 800 000
49 700
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
88
Tabulka č. 22: Panelová výstavba 3+1 Segment
Cenový interval
Průměr
1
v Kč
Kč/m2
Břevnov
3 900 000 -
58 700
Segment 2
Ruzyně
4 300 000
Cenový interval
Průměr
v Kč
Kč/m2
3 500 000 -
50 300
3 900 000
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
4+kk, 4+1 a větší Byty této dispoziční kategorie jsou nabízeny jen výjimečně v obou segmentech.
Zděná + panelová výstavba - pronájem Tabulka č. 23: Zděná a panelová výstavba 1+kk Segment 1
Cenový interval pronájmů v Kč
Břevnov
7 350 - 8 100
Dejvice
8 400 - 9 200
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 24: Zděná a panelová výstavba 1+1 Segment 1
Interval pronájmů v Kč
Segment 2
Interval pronájmů v Kč
Břevnov
7 900 - 8 700
Vokovice
7 500 - 8 300
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
89
Tabulka č. 25: Zděná a panelová výstavba 2+kk Segment 1
Interval pronájmů v Kč
Segment 2
Interval pronájmů v Kč
Břevnov
10 900 - 12 000
Vokovice
10 700 - 11 800
Dejvice
12 400 - 13 700
Ruzyně
8 700 - 9 600
Bubeneč
12 600 - 14 000
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 26: Zděná a panelová výstavba 2+1 Segment 1
Interval pronájmů v Kč
Segment 2
Interval pronájmů v Kč
Břevnov
10 900 - 12 000
Veleslavín
10 500 - 11 600
Střešovice
11 200 - 12 400
Dejvice
13 000 - 14 500
Bubeneč
13 700 - 15 100
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 27: Zděná a panelová výstavba 3+kk Segment 1
Interval pronájmů v Kč
Segment 2
Interval pronájmů v Kč
Břevnov
19 500 - 21 600
Vokovice
18 000 - 19 900
Střešovice
20 500 - 22 600
Dejvice
20 800 - 22 900
Bubeneč
19 400 - 21 500
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
90
Tabulka č. 28: Zděná a panelová výstavba 3+1 Segment 1
Interval pronájmů v Kč
Břevnov
21 100 - 23 300
Střešovice
21 400 - 23 600
Dejvice
20 800 - 22 900
Bubeneč
22 600 - 24 900
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 29: Zděná a panelová výstavba 4+kk Segment 1
Interval pronájmů v Kč
Segment 2
Interval pronájmů v Kč
Břevnov
22 900 - 25 400
Veleslavín
22 300 - 24 700
Střešovice
25 000 - 27 800
Vokovice
22 100 - 24 500
Dejvice
21 900 - 23 950
Liboc
22 000 - 24 300
Bubeneč
22 800 - 25 100
Ruzyně
19 000 - 21 000
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 30: Zděná a panelová výstavba 4+1 Segment 1
Interval pronájmů v Kč
Segment 2
Interval pronájmů v Kč
Střešovice
25 200 - 27 800
Veleslavín
23 700 - 26 200
Dejvice
27 500 - 30 400
Vokovice
20 000 - 22 100
Hradčany
31 000 - 34 300
Liboc
20 200 - 22 200
Bubeneč
25 100 - 27 700
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Tabulka č. 31: Zděná a panelová výstavba 5+kk Segment 1
Interval pronájmů v Kč
Dejvice
26 000 - 28 700
Bubeneč
26 600 - 29 400
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
91
Tabulka č. 32: Zděná a panelová výstavba 5+1 Segment 1
Interval pronájmů v Kč
Břevnov
32 300 - 35 700
Hradčany
33 300 - 36 8000
Dejvice
31 100 - 34 300
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Nové developerské projekty - prodej V průběhu posledních 2 let vznikly nebo začaly vznikat nové developerské projekty, jsou jimi například Rezidence Bělohorská a Fastrova 7 v Břevnově, Bydlení Liboc, Byty Veleslavínská nebo Rezidence Nikoly Tesly v Dejvicích. Tabulka č. 33: Nové developerské projekty 1+kk Segment
Cenový interval
Průměr
1
v Kč
Kč/m2
Břevnov
3 400 000 -
70 200
Segment 2
Veleslavín
3 700 000 Dejvice
3 300 000 -
Průměr
v Kč
Kč/m2
3 100 000 - 3
67 000
500 000 81 700
Liboc
3 600 000 Průměr segment 1
Cenový interval
3 300 000 -
71 000
3 600 000 75 950
Průměr segment 2
69 000
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
1+1 Byty této dispoziční kategorie jsou nabízeny jen výjimečně v obou segmentech.
92
Tabulka č. 34: Nové developerské projekty 2+kk Segment
Cenový interval
Průměr
1
v Kč
Kč/m2
Břevnov
4 200 000 -
80 400
Segment 2
Veleslavín
4 700 000 Dejvice
4 150 000 -
Cenový interval
Průměr
v Kč
Kč/m2
3 500 000 -
70 100
3 900 000 74 400
Vokovice
4 650 000
3 600 000 -
61 200
4 000 000 Liboc
3 800 000 -
65 800
4 200 000 Průměr segment 1
77 400
Průměr segment 2
65 700
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
2+1 Byty této dispoziční kategorie jsou nabízeny jen výjimečně v obou segmentech.
Tabulka č. 35: Nové developerské projekty 3+kk Tato dispozice má v nabídkách nových bytů nejpočetnější zastoupení. Segment
Cenový interval
Průměr
1
v Kč
Kč/m2
Břevnov
6 100 000 -
73 900
Segment 2
Veleslavín
6 500 000 Dejvice
5 800 000 -
Průměr
v Kč
Kč/m2
5 200 000 -
67 400
5 600 000 69 700
Liboc
6 300 000 Průměr segment 1
Cenový interval
5 400 000 -
68 900
5 900 000 71 800
Průměr segment 2
68 150
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
3+1 Byty této dispoziční kategorie jsou nabízeny jen výjimečně v obou segmentech.
93
Tabulka č. 36: Nové developerské projekty 4+kk Segment
Cenový interval
Průměr
1
v Kč
Kč/m2
Břevnov
8 200 000 -
86 600
Segment 2
Vokovice
8 700 000 Dejvice
8 600 000 -
Cenový interval
Průměr
v Kč
Kč/m2
8 100 000 -
72 000
8 500 000 81 300
9 100 000 Průměr segment 1
83 950
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Rodinné vily Luxusní rezidenční čtvrti najdeme takřka v každém velkém městě, ovšem přední příčky, co do ceny nemovitostí a prestiže dané adresy, nepochybně patří Praze 6. Pro tu jsou vilové čtvrti velmi charakteristické, zejména se jedná o prvorepublikové vily s přidanou uměleckou hodnotou, jsou jimi například vilová čtvrť Hanspaulka, Ořechovka, Ladronka, Podbaba, Střešovice část Staré Dejvice, Bubenče, Břevnova, Liboce a Ruzyně. Jedná se o místa reprezentativního bydlení nejbohatších vrstev obyvatelstva, případně jako rezidence velvyslanců.
Pro analýzu trhu budou činžovní vily (stejně tak rodinné domy) rozděleny do těchto tří kategorií: 1) nízký standard - vily postavené obvykle před rokem 1941 nevyhovující technickým a sociálním parametrům 2) střední standard - vily postavené po roce 1955, mající standardní vybavení městských bytů 3) vyšší a luxusní standard - vily s nadstandardním až luxusním vybavením typu bazén, sauna, mramorové obklady či klimatizace (vysoké náklady na provoz)
94
Tabulka č. 37: Rodinné vily Segment 1
Standard 1
část Prahy 6
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Břevnov
27 500 000 - 30 300 000
69 000
Dejvice
30 500 000 - 33 700 000
66 500
Bubeneč
29 900 000 - 33 000 000
68 200
Střešovice
31 600 000 - 35 000 000
71 000
Průměr segment 1 - při standardu 1 Standard 3
Dejvice
68 800
39 500 000 - 43 600 000
84 600
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Jak vidíme z tabulky, v Praze 6 (a to v obou segmentech) se vyskytují rodinné vily pouze standardu 1 a 3. V Břevnově jsou nabízeny vily standardu 1 především v okolí parku Ladronka, ve Střešovicích je to rezidenční čtvrť Ořechovka. V Dejvicích jsou vily standardu 1 nabízeny zejména na Hanspaulce a v okolí Julisky (nejfrekventovanější nabídka za celou Prahu 6). Vily standardu 3 jsou nabízeny v okolí Divoké Šárky.
Tabulka č. 38: Rodinné vily Segment 2 část Prahy 6
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Standard 1
Ruzyně
16 400 000 - 18 100 000
43 400
Standard 2
Veleslavín
22 300 000 - 24 600 000
66 800
Ruzyně
24 700 000 - 27 300 000
86 700
Vokovice
26 900 000 - 29 800 000
83 500
Standard 3
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Rodinné domy Nabídka rodinných domů je v rámci Prahy 6 velmi omezená. Klasické rodinné domy standardu 1 jsou nabízeny pouze v segmentu 2 a to v Liboci a Ruzyni. 95
Tabulka č. 39: Rodinné domy Segment 2 část Prahy 6
Cenový interval v Kč
Průměr Kč/m2
Liboc
8 350 000 - 8 800 000
39 600
Ruzyně
8 550 000 - 9 000 000
41 400
Standard 1
Zdroj: Internetové inzertní portály. [online]. [cit.2015-03-18]. Dostupné z: http://www.sreality.cz, http://www.reality.cz, http://reality.idnes.cz
Rekreační objekty V Praze 6 jsou rekreační objekty nabízeny pouze výjimečně.
5.9 Celkový marketingový výhled Jak již bylo řečeno, Praha 6 je nesmírně atraktivní a pro bydlení vyhledávaná část Prahy. Tyto charakteristiky však také s sebou nesou skutečnost, že Praha 6 se s Prahou 2 řadí na druhé místo co do výše cen nemovitostí a nájmů v hlavním městě (první je samozřejmě Praha 1 a historické centrum). Vilové čtvrti jako Hanspaulka nebo Ořechovka si po desítky let drží renomé prestižní adresy, avšak nejvíce se rozvíjející částí šestého pražského obvodu je v současnosti Veleslavín, příčinou je výstavba nových stanic metra A, což dosvědčují dlouhodobě rostoucí ceny nemovitostí a nově vznikající developerské projekty nejen přímo na území Veleslavínu, ale i v jeho blízkém okolí (segment 2). V Praze 6 se nejspíše nové vily a rodinné domy stavět nebudou, lze očekávat, že budoucí výstavba se zaměří na byty o které je zájem v celé Praze (2+kk, 2+1, 3+kk) a stavět se bude právě v oblasti segmentu 2, tedy od Veleslavínu dále k Ruzyni, kde se nahází volné pozemky pro výstavbu bytových domů. Jakýmsi administrativním centrem Prahy 6 jsou Dejvice, lze očekávat výstavbu nových kancelářských budov v okolí Evropské ulice a Vítězného náměstí (viz. kontroverzní plánovaná stavba administrativní budovy Line, též známé jako Lední medvěd, akciovou společností Vítězné náměstí patřící do skupiny PPF).
96
Praha 6 si drží také renomé "nejzelenější" městské části, možnosti výletů a procházek v Oboře Hvězda, Divoké Šárce nebo v okolí Babi a Libockého rybníka dává obyvatelům pocit, že nejsou jakýmisi vězni městské zástavby, zejména pak pokud mluvíme o území segmentu 2, kde je četná panelová výstavba. V dnešní uspěchané době jsou tyto aspekty nepochybně těmi, které lidé vyhledávají a zvyšují standard jejich bydlení a života obecně.
97
Seznam použité literatury Tištěná monografie 1. DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2005, s.20. ISBN 80-86119-92-0.
2. HRADEC, M., ZÁRYBNICKÁ, J. a
KŘIVOHLÁVEK, V.
Pojištění a
pojišťovnictví. 2. vyd. Praha: Eupress, 2005, s.10. ISBN 80-86754-48-0.
3. JANATA, J. Pojištění a management rizik v makléřském obchodě. 1. vyd. Praha: Professional publishing, 2008, s.77. ISBN 978-80-86946-66-5
4. ORT PETR. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s.29. ISBN 978-80-7265-101.
5. PŘEČKOVÁ, L. Oceňování majetku pro potřeby pojišťovnictví v České republice. In Finanční řízení podniků a finančních institucí. Ostrava: VŠB TU, 2009, s. 310. ISBN: 978-80-248-2059-0
6. ZAZVONIL ZBYNĚK. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd.1. Praha: Ekopress, s.r.o, 2012, s.165. ISBN 978-80-86929-88-0.
Legislativní dokumenty 7. MINISTERSTVO FINANCÍ. Úplné Znění č.1043 - Zákon a vyhláška o oceňování majetku. Sagit, a.s., 2014, s. 24, ISBN: 978-80-7488-069-8
8. Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů
98
Elektronické dokumenty 9. ALLIANZ POJIŠŤOVNA, a.s., Pojistné podmínky pro pojištění majetku a odpovědnosti občanů. [online]. [cit.2015-02-02]. Dostupné z: https://online.allia nz.cz/public/50/f3/16/1391_87999_pojistne_podminky_majetek_a_odpovednost .pdf
10. ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. Pojišťovny a pobočky zahraničních pojišťoven. [online]. [cit.2015-02-02]. Dostupné z: https://apl.cnb.cz/apljerrsdad/ JERRS. WEB15.BASIC_LISTINGS_RESPONSE_3?p_lang=cz&p_DATUM=02.02.20 15&p_hie=HI&p_rec_per_page=25&p_ses_idx=17
11. ČESKÁ ASOCICE POJIŠŤOVEN. Slovník pojmů. [online]. [cit.2014-01-25]. Dostupné z: http://www.cap.cz/vse-o-pojisteni/pojisteni-v-praxi/slovnik-pojmu? start=10
12. ČESKÁ SPOŘITELNA a.s. Dokumenty ke stažení. [online]. [cit.2015-02-21]. Dostupné z: http://www.csas.cz/static_internet/cs/Obecne_informace/Bydleni/ Ceny_nemovitosti/Prilohy/Index_nem_leden_2015.pdf
13. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Sčítaní lidu, domů a bytů 2011. [online]. [cit.2015-02-22]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/sldb/domov
14. EKOSPOL a.s. Tisková zpráva 11.02.2015. [online]. [cit.2015-02-21]. Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/pro-novinare
15. GENERALI POJIŠŤOVNA, a.s. Všeobecné pojistné podmínky. [online]. [cit.2015-02-03]. Dostupné z: http://www.generali.cz/ soubory/82XJZF/99.70.10 .14%2001-14%20v03%20(VPP).pdf
16. MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 6. Reálie - Historie. [online]. [cit.2014-02-21]. Dostupné z: http://www.praha6.cz/ praha6_historie.html
99
17. MINISTERSTVO FINANCÍ. Úplné Znění č.1043 - Zákon a vyhláška o oceňování majetku. Sagit, a.s., 2014, s. 24, ISBN: 978-80-7488-069-8
18. MNISTERSTVO ZEMĚDĚLSTVÍ. Rozcestník eAgri - Voda. [online]. [cit.2015-03-07]. Dostupné z: http://eagri.cz/public/web/mze/voda
19. PODNIKATEL.CZ. Nový občanský zákoník - Zachraňovací náklady. [online]. [cit.2015-02-10]. Dostupné z: http://www.podnikatel.cz/zakony/novy-obcanskyzakonik/f4587856/
20. ÚSTAV RACIONALIZACE VE STAVEBNICTVÍ. Ceny ve stavebnictví. [online]. [cit.2015-02-14]. Dostupné z: http://www.urspraha.cz/cinnost/ceny-vestavebnictvi
100
Seznam příloh Odhad ceny obvyklé bytové jednotky Příloha č. 1: Informativní výpis z KN............................................................................. 50 Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy ............................................................................ 51 Příloha č. 3: Fotodokumentace ....................................................................................... 52
Odhad ceny obvyklé rodinného domu Příloha č. 1: Informativní výpis z KN............................................................................. 70 Příloha č. 2: nformace o pozemku .................................................................................. 71 Příloha č. 3: Snímek katastrální mapy ............................................................................ 72 Příloha č. 4: Fotodokumentace ....................................................................................... 73
Seznam tabulek Tabulka č. 1: Porovnání nemovitých věcí ...................................................................... 45 Tabulka č. 2: Výnosový přístup ...................................................................................... 46 Tabulka č. 3: Analýza výsledků ...................................................................................... 47 Tabulka č. 4: Porovnání nemovitých věcí - pozemek ..................................................... 62 Tabulka č. 5: Porovnávání nemovitých věcí ................................................................... 65 Tabulka č. 6: Nákladový přístup ..................................................................................... 66 Tabulka č. 7: Analýza výsledků ...................................................................................... 68 Tabulka č. 8: Nabídka pronájmů kancelářských prostor ................................................ 83 Tabulka č. 9: Pronájem ................................................................................................... 83 Tabulka č. 10: Byty 1+1 ................................................................................................. 85 Tabulka č. 11: Byty 2+kk ............................................................................................... 85 Tabulka č. 12: Byty 2+1 ................................................................................................. 85 Tabulka č. 13: Byty 3+kk ............................................................................................... 86 Tabulka č. 14: Byty 3+1 ................................................................................................. 86 Tabulka č. 15: Byty 4+1 ................................................................................................. 87 Tabulka č. 16: Byty 5+1 ................................................................................................. 87
101
Tabulka č. 17: Panelová výstavba 1+kk ......................................................................... 87 Tabulka č. 18: Panelová výstavba 1+1 ........................................................................... 88 Tabulka č. 19: Panelová výstavba 2+kk ......................................................................... 88 Tabulka č. 20: Panelová výstavba 2+1 ........................................................................... 88 Tabulka č. 21: Panelová výstavba 3+kk ......................................................................... 88 Tabulka č. 22: Panelová výstavba 3+1 ........................................................................... 89 Tabulka č. 23: Zděná a panelová výstavba 1+kk ............................................................ 89 Tabulka č. 24: Zděná a panelová výstavba 1+1 .............................................................. 89 Tabulka č. 25: Zděná a panelová výstavba 2+kk ............................................................ 90 Tabulka č. 26: Zděná a panelová výstavba 2+1 .............................................................. 90 Tabulka č. 27: Zděná a panelová výstavba 3+kk ............................................................ 90 Tabulka č. 28: Zděná a panelová výstavba 3+1 .............................................................. 91 Tabulka č. 29: Zděná a panelová výstavba 4+kk ............................................................ 91 Tabulka č. 30: Zděná a panelová výstavba 4+1 .............................................................. 91 Tabulka č. 31: Zděná a panelová výstavba 5+kk ............................................................ 91 Tabulka č. 32: Zděná a panelová výstavba 5+1 .............................................................. 92 Tabulka č. 33: Nové developerské projekty 1+kk .......................................................... 92 Tabulka č. 34: Nové developerské projekty 2+kk .......................................................... 93 Tabulka č. 35: Nové developerské projekty 3+kk .......................................................... 93 Tabulka č. 36: Nové developerské projekty 4+kk .......................................................... 94 Tabulka č. 37: Rodinné vily Segment 1 .......................................................................... 95 Tabulka č. 38: Rodinné vily Segment 2 .......................................................................... 95 Tabulka č. 39: Rodinné domy Segment 2 ....................................................................... 96
Seznam grafů Graf č. 1: Přehled počtu prodaných bytů v Praze v období 2007 - 2014 ........................ 79 Graf č. 2: Prodané byty v závislosti na parametru dispozičního uspořádání + podíl na celkovém objemu prodaných bytů...................................................................79 Graf č. 3: Hedonický cenový index bytových jednotek v České republice .................... 80 Graf č. 4: Hedonický cenový index rodinných domů v České republice ....................... 80
102
