Objednatel. Exekutorský úřad Semily Mgr. Jan Jindra Dvořákova Turnov. Zhotovitel

Zn a lec ký po sud ek 1120-071-2010

Cena obvyklá podle z.č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. Rozestavěný RD na pozemku st.p.č. 533 a pozemky st.p.č. 533 a p.č. 284/7 pro k.ú. Příšovice, okres Liberec

Objednatel Exekutorský úřad Semily Mgr. Jan Jindra Dvořákova 326 511 01 Turnov

Zhotovitel 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec

1. ZNALECKÁ a.s. znalecký ústav

Obsah

1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY ........................... 3 2. OSVĚDČENÍ .................................................................................................... 4 3. NÁLEZ ............................................................................................................. 5 3.1 Bližší údaje o nemovitosti ............................................................................................... 5 3.2 Podklady pro vypracování posudku ................................................................................ 5 3.3 Účel ocenění .................................................................................................................... 5 3.4 Předmět ocenění .............................................................................................................. 5 3.5 Použité metody ................................................................................................................ 8

4. POSUDEK A OCENĚNÍ................................................................................ 10 4.1 Vyhlášková metoda ....................................................................................................... 10 4.3 Nákladová metoda ......................................................................................................... 14 4.4 Srovnávací metoda ........................................................................................................ 17

5. SHRNUTÍ ....................................................................................................... 20 6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE ................................... 21 Přílohy ................................................................................................................. 22

Znalecký posudek č. 1120-071-2010

Strana 2


1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1.

Znalec vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a)

pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem,

b)

pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek.

2.

Znalec vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

3.

Znalec zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku.

4.

Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, ke které je posudek zpracován.

5.

Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA).


Strana 3


2. OSVĚDČENÍ Znalec tímto osvědčuje, že 1.

V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.

2.

Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty.

3.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že ke znaleckému posudku předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

4.

Zpracovaný znalecký posudek byl vyhotoven s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku dle § 110a Trestního řádu.

5.

Znalecký posudek vyhotovil znalecký Mozartova 679/21, 460 01 Liberec.

ústav

1.

Znalecká

a.s.,

sídlem

V Liberci dne 17.06.2010

1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec IČ 25488350 Vypracovali: Ing. arch. David Charousek, Ing. Lucie Vlčková


Strana 4


3. NÁLEZ 3.1 Bližší údaje o nemovitosti Okres: Obec:

CZ0513 Liberec 564354 Příšovice 1 328 obyvatel1 736309 Příšovice Katastrální území: Rozestavěný RD na pozemku st.p.č. 533 Nemovitost: Pozemek st.p.č. 533, 174 m2 – zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. 284/7, 2 226 m2 – orná půda (zem.půdní fond) SJM Novák Jan a Nováková Ivana Vlastník dle LV Příšovice 195 č. 947 463 46 Příšovice 05.06.2010 Ocenění ke dni: 05.06.2010 za přítomnosti pana Jana Nováka a Ing. arch. Davida Místní šetření: Charouska (1.Znalecká a.s.) Posudek je vyhotoven ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 obdrží objednatel a 1 zůstává v archivu znalce.

3.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Příšovice ze dne 17.06.2010 Usnesení sp. zn. 118 EX 67/09-15 Kopie katastrální mapy Výstup oceňovacího programu NEMOExpert

3.3 Účel ocenění Nemovitosti jsou oceňovány z důvodu exekučního řízení vedeného soudním exekutorem Mgr. Janem Jindrou (Exekutorský úřad Semily) pod č.j. 118 EX 67/09-15.

3.4 Předmět ocenění Rozestavěný RD na pozemku st.p.č. 533 Pozemek st.p.č. 533, 174 m2 – zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. 284/7, 2 226 m2 – orná půda (zem.půdní fond) Nemovitosti se nacházejí v severní části obce Příšovice. Obec je vzdálená cca 5 km západně od Turnova a leží při rychlostní komunikaci R35 mezi Prahou a Libercem. Spojení do Turnova je velmi dobré. Počet obyvatel v obci přesahuje 1 300. Občanská vybavenost obce odpovídá její velikosti, v obci se nachází obecní úřad, pošta, zdravotnické zařízení, základní a mateřská škola, sportovní zařízení, oddělení městské a státní policie apod. V obci je zavedena elektřina, vodovod, kanalizace a plynovod. V okolí nemovitostí je dostupný obchod se smíšeným zbožím, základní škola a zdravotní středisko, jsou zde také možnosti volnočasových aktivit (kolo, koupání, turistika).

1

Zdroj: www.mesta.obce.cz ze dne 17.06.2010


Strana 5


Předmětem ocenění je rozestavěný rodinný dům na parcele st.p.č. 284/7 pro katastrální území Příšovice. V přízemí rodinného domku je navržen byt 1+2 s příslušenstvím, a to garáž pro osobní auto a sklad pro kola a domácí nářadí. 2. NP není zatím děleno. Plánována je pracovna, 2x ložnice, koupelna vč. WC a ložnice. RD je nepodsklepený. Vstup do rodinného domku řešen vnějším zádveřím. Směrem do zahrady v prostoru pokoje je v části venkovní stěny plánován zasklený prostor pro umístění zimní zahrady (zatím je zde pouze deska). Rodinný dům byl stavěn na základě stavebního povolení z roku 2005. Od roku 2008 se na stavbě nepokračuje. Podle vyjádření pana Nováka byly náklady na stavbu cca 650 až 700 tis. Kč (do 2007). Hrubá stavba byla postavena svépomocí. Základy tvoří žb. pasy a deska. Svislé konstrukce jsou kombinované tvořené částečně tvárnicemi a překlady Ytong, částečně tvárnice na bázi cementu a škváry, částečně keramické tvárnice Poroterm, vnitřní příčky jsou Ytong. Vnější zdivo má tloušťku 400 mm, příčky 100 mm a 150 mm. Vnitřní nosné zdivo je pak tloušťky 200 mm. Vodorovné konstrukce (stropy) jsou na bázi betonových stropních trámců a vložek, jsou kompletně dokončeny. Stropní panely s výztuží jsou zabetonovány. Prostupy základovou deskou a stropními panely pro připojení TZB jsou připraveny. Příčky jsou v 1.NP prakticky hotové, v 2.NP jsou kompletně poničeny vandaly. Střecha je mírná, sedlová, krov dřevěný se středovou vaznicí podepřenou v půlce dispozice nosnou příčkou. Krokve jsou spojeny kleštinami, pozednice je kotvena ocelovými táhly ke stropní desce. Krov je krytý prkenným bedněním a opatřen provizorní lepenkou proti dešťové vodě. Komín je systémový Schiedel, kompletní bez omítek. Přípojky nejsou instalovány, elektřina byla po dobu stavby odebírána ze sousedního domu. Okna jsou plastová, namontována v cca 30 % domu. Schodiště do 2.NP je dřevěné, dočasné po dobu stavby. Vstupní dveře jsou dočasné s uzamykatelnou vložkou. Vnitřní dveře v domě nejsou. Klempířské konstrukce nejsou instalovány. Větráni všech místností je projektováno jako přirozené, okenními otvory. Elektřina - na hranici pozemku, kiosek není vybudován. Plyn - na hranici pozemku Kanalizace cca 150 m od stavby. Topení je navrženo jako ústřední, plynové (kotel 24 kW) Studna na zahradě je kopaná (betonové skruže 900 mm) do hloubky cca 2,5 m, dále vrtaná. Podle stavebníka voda zmizela ze studny před cca 2 lety. Předběžný rozpočet investora na stavbu (DSP) 2 850 000,- Kč v roce 2006. Rozestavěný dům je v celkově přijatelném technickém stavu. Někde se projevuje zatékání a degradace zdiva z důvodů nedokončenosti stavby. Kvalita řemeslných prací je nižší, dům byl stavěn svépomocí. Podle vizuálního zjištěni nejsou některé tvárnice v 2.NP spojeny směsí v celé svislé ploše, mezi zámky jsou štěrbiny, které budou znamenat tepelné ztráty. Zdivo u pozednice nelícuje se zdiven pod stropní deskou. Projekt na stavbu vypracoval Ing. Jindřich Bartoš v listopadu 2002.


Strana 6


Užitné plochy dle projektu: nadzemní podlaží 1.NP

místnost obývací pokoj kuchyně spíž arkýř dílna garáž ložnice chodba WC prádelna zádveří koupelna

výměra (m2) 27,63 18,84 4,97 3,16 8,77 17,33 17,35 14,16 1,94 2,08 3,12 8,95

2.NP

koupelna pracovna ložnice ložnice ložnice chodba

9,11 9,27 22,02 20,25 17,42 14,07

Užitné plochy dle zjištění při místním šetření znalcem: nadzemní podlaží 1.NP

2.NP

místnost chodba obývací pokoj koupelna prádelna WC kuchyň ložnice spíž dílna garáž

výměra (m2) 16,82 28,23 9,50 1,70 2,35 18,93 19,28 6,65 9,10 20,93

volný prostor bez příček I 46,00 II 49,18 95,18


podlaha základní beton základní beton základní beton základní beton základní beton základní beton základní beton základní beton základní beton základní beton základní beton základní beton základní beton

Strana 7


Pozemky jsou rovinné a mají pravidelný půdorys. Přístup je po nezpevněné komunikaci cca 150 m od hlavní silnice vedoucí skrz obec. Pozemek je kompletně oplocen strojovým pletivem na sloupkách, vjezdová vrata jsou provizorní. Negativní účinky okolí: Pozemky jsou odděleny od souvislé zástavby zemědělským pozemkem (do budoucna obec plánuje zastavit dalšími RD), cca 10 m od severní strany pozemku p.č. 284/7 vede železniční trať (frekventovaná), cca 100 m vede rychlostní silnice Liberec – Praha (mírný hluk). Pozemek p.č. 284/7 má pravidelný půdorys protáhlého obdélníka, severní strana není samostatně přístupná, případné využití pro další stavbu je problematické z důvodu přístupu, který je možný pouze vedle stávajícího domu. Pozemek st.p.č. 533 má pravidelný obdélníkový tvar a nachází se v jižní polovině pozemku p.č. 284/7.

Právní a ekonomické aspekty: Na Jana Nováka byla nařízena exekuce Okresním soudem v Liberci č.j. 60 Nc-6022/2008-8 ze dne 17.02.2009. Na Jana Nováka byla nařízena exekuce Okresním soudem v Liberci č.j. 70 Nc-8042/2008-7 ze dne 11.08.2009. Na Jana Nováka byla nařízena exekuce Okresním soudem v Liberci č.j. 66 Nc-9308/2008-10 ze dne 05.01.2010. Na rozestavěnou stavbu na parcele st.p.č. 533 a na parcely st.p.č. 533 a p.č. 284/7 vázne zástavní právo exekutorské z titulu Exekučního příkazu o zřízení zástavního exekučního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Semily – Mgr. Jan Jindra 118 EX-67/2009-10 ze dne 26.01.2010. Právní moc ke dni 26.02.2010. Na rozestavěnou stavbu na parcele st.p.č. 533 a na parcely st.p.č. 533 a p.č. 284/7 vázne zástavní právo exekutorské z titulu Exekučního příkazu o zřízení zástavního exekučního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Semily – Mgr. Jan Jindra 118 EX-440/2009-6 ze dne 26.01.2010. Právní moc ke dni 26.02.2010. Na rozestavěnou stavbu na parcele st.p.č. 533 a na parcely st.p.č. 533 a p.č. 284/7 vázne zástavní právo exekutorské z titulu Exekučního příkazu o zřízení zástavního exekučního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Semily – Mgr. Jan Jindra 118 EX-685/2009-6 ze dne 26.01.2010. Právní moc ke dni 26.02.2010. Na rozestavěnou stavbu na parcele st.p.č. 533 a na parcely st.p.č. 533 a p.č. 284/7 byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitostí Exekutorským úřadem Semily – Mgr. Jan Jindra č.j. 118 EX-67/2009-14 ze dne 06.04.2010.

3.5 Použité metody Dle oceňovacího předpisu (vyhlášková) Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (dále jen vyhláška). Tato metoda je orientační, slouží k zanesení výměry oceňovaného objektu a přilehlých pozemků. Oproti standardu zde nebudou oceněny venkovní úpravy a trvalé porosty.


Strana 8


Nákladová (časová) Nákladová metoda určuje celkovou hodnotu nákladů, které jsou potřebné na postavení stavby. Pořizovací cena udává celkové vynaložené náklady na stavbu k datu jejího postavení, časová cena (neboli reprodukční hodnota) pak udává celkové vynaložené náklady ke dni ocenění, tedy po snížení o opotřebení stavby. Porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětu nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby tak i souboru staveb.

Použité pojmy Cena obvyklá podle §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Tržní hodnota podle International Valuation Standards 2005 Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Náležitým marketingem se rozumí, že majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem kupujících. Období vystavení předchází datu ocenění. Cena obvyklá se pro účely tohoto posudku stanoví na úrovni tržní hodnoty.


Strana 9


4. POSUDEK A OCENĚNÍ 4.1 Vyhlášková metoda Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Příšovice Obec: Katastrální území: 736309, PŘÍŠOVICE

1. Rozestavěný RD na parcele st.p.č. 533 Oceněno podle § 5 vyhlášky SKP: 46.21.11.1 Charakteristika stavby: Stáří [roky]: 2010 - 2007 = 3 Svislé konstrukce: zděné Počet NP: dvě nadzemní podlaží Řadový dům: není šikmá nebo strmá Střecha: Využití podkroví: podkroví není Podsklepení: nepodsklepené Typ: B Podlaží: 1. NP (výška 2,60 m): 14,4×11,55 2. NP (výška 2,60 m): 11,12×11,55 Zastavěná plocha podlaží celkem

166,32 m2 + 128,44 m2 = 294,76 m2

Průměrná výška podlaží (PVP) Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP)

2,600 m 147,380 m2

Obestavěný prostor: 1. NP: 14,4×11,55×2,6 2. NP: 11,12×11,55×2,6 Zastřešení: 1/2×14,4×11,55×1 Obestavěný prostor celkem

432,43 m3 + 333,93 m3 + 83,16 m3

Vybavení: 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Zastřešení mimo krytin 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce


= 849,52 m3 S S X -1,852 × 0,223 × 0,30 S S S X -1,852 × 0,032 × 0,50 X -1,852 × 0,008

Strana 10


7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře

X X X X P X

-1,852 × 0,062 -1,852 × 0,031 -1,852 × 0,004 -1,852 × 0,023 -0,024 -1,852 × 0,033 × 0,90

S X -1,852 × 0,052 × 0,70 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností X -1,852 × 0,022 15. Podlahy ostatních místností X -1,852 × 0,011 16. Vytápění X -1,852 × 0,044 17. Elektroinstalace X -1,852 × 0,041 18. Bleskosvod X -1,852 × 0,006 19. Rozvod vody X -1,852 × 0,030 20. Zdroj teplé vody X -1,852 × 0,018 21. Instalace plynu X -1,852 × 0,005 22. Kanalizace X -1,852 × 0,028 23. Vybavení kuchyní X -1,852 × 0,005 24. Vnitřní vybavení X -1,852 × 0,051 25. Záchod X -1,852 × 0,004 26. Ostatní X -1,852 × 0,036 Celkem n = -1,094 S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce 12. Dveře 13. Okna

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roků Předpokládaná životnost: 80 roků Opotřebení: 100 × 3 / 80 = 3,750 % Ocenění: Základní cena Koeficient vybavení K4 = 1 + (0,54 × n) Koeficient polohy K5 Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

1 975,00 Kč/m3 × 0,409 × 0,850 × 2,173 × 1,205

Základní cena upravená Obestavěný prostor

= 1 797,86 Kč/m3 × 849,52 m3

Cena stavby Odpočet za opotřebení: 1 527 318,86 Kč × 0,037 50

= 1 527 318,86 Kč - 57 274,46 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení

= 1 470 044,40 Kč

Výsledná cena objektu


1 470 044,40 Kč

Strana 11


2. Studna Oceněno podle § 9 vyhlášky SKP: 46.25.22.2 Charakteristika stavby: 10 Stáří [roky]: Typ studny: kopaná Průměr: 900 mm Hloubka: 4,00 m Čerpadlo: není Funkčnost: studna trvale neslouží svému účelu Ocenění: Cena podle typu, průměru a hloubky studny Cena za čerpadlo (není) Cena celkem Koeficient polohy K5 Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

7 800,00 Kč + 0,00 Kč = 7 800,00 Kč × 0,850 × 2,296 × 1,205

Cena po úpravách

= 18 343,09 Kč

Úprava ceny studny, která trvale neslouží svému účelu: Odpočet: 18 343,09 Kč × 80 %

- 14 674,47 Kč

Cena po úpravě

= 3 668,62 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků Předpokládaná životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 10 / 50 = 20,000 % Odpočet za opotřebení: 3 668,62 Kč × 0,200 00 Cena objektu po odečtení opotřebení Výsledná cena objektu

- 733,72 Kč = 2 934,89 Kč 2 934,89 Kč

3. Venkovní úpravy Oceněno podle § 10 vyhlášky Název: Oplocení SKP: 46.21.64.4 Položka: 13.1 Plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek, nátěr Základní cena 240,00 Kč/m2 PP Počet měrných jednotek × 365,30 m2 PP m2 PP = čtverečný metr pohledové plochy Koeficient polohy K5 × 0,850 Koeficient inflace Ki × 2,319 Koeficient prodejnosti Kp × 1,205


Strana 12


Cena po úpravách stáří: 3 roků, životnost: 30 roků => opotřebení: 10,000 % Odpočet za opotřebení: 208 241,67 Kč × 0,100 00

= 208 241,67 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení

= 187 417,50 Kč

Venkovní úpravy celkem

- 20 824,17 Kč

187 417,50 Kč

4. Pozemky Oceněno podle § 27 - § 30, § 32 - § 31 vyhlášky Název: st.p.č. 533 SKP: 46.21.11.1 Úpravy základní ceny: 2.1 Přístup po nezpevněné komunikaci 2.11 Možnost napojení na rozvod plynu

-10 % 10 %

Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem Úprava za ostatní položky celkem

=0% =0%

Ocenění: Obec: Příšovice Počet obyvatel: a = 1319 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 37,370 Kč/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Pozemek se oceňuje dle §28 (2) Základní cena po úpravě Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp Upravená základní cena Výměra pozemku Cena pozemku

37,37 Kč/m2 × 1,000 = 37,37 Kč/m2 × 2,173 × 1,205 97,85 Kč/m2 × 174,00 m2 = 17 026,25 Kč

Název: p.č. 284/7 SKP: 46.21.11.1 Úpravy základní ceny: 2.1 Přístup po nezpevněné komunikaci 2.11 Možnost napojení na rozvod plynu

-10 % 10 %

Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem Úprava za ostatní položky celkem

=0% =0%

Ocenění: Obec: Příšovice Počet obyvatel: a = 1319 Cena pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 37,370 Kč/m2 Základní cena dle §28 (1) k): ZC = Cp × 1,00 Úprava ceny podle §28 (2) Pozemek se oceňuje dle 32 (2)

37,37 Kč/m2 × 1,000 × 0,400


Strana 13


Základní cena po úpravě Koeficient inflace Ki Koeficient prodejnosti Kp

= 14,95 Kč/m2 × 2,173 × 1,205

Upravená základní cena Výměra pozemku

39,14 Kč/m2 × 2 226,00 m2

Cena pozemku

= 87 127,45 Kč

Pozemky celkem

104 153,70 Kč

Rekapitulace 1. Rozestavěný RD na parcele st.p.č. 533 2. Studna 3. Venkovní úpravy 4. Pozemky Cena bez opotřebení celkem [Kč]: Cena celkem [Kč]:

Cena bez opotř. 1 527 318,86 3 668,62 208 241,67 104 153,70

Cena [Kč] 1 470 044,40 2 934,89 187 417,50 104 153,70

1 843 382,85

Zjištěná výsledná cena: Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky:

1 764 550,49

1 764 550,49 Kč 1 764 550,00 Kč

Výsledná cena (dle vyhlášky) 1 764 550,- Kč. slovy: jedenmilionsedmsetšedesátčtyřitisícepětsetpadesát korun českých

4.3 Nákladová metoda Nákladovou metodou bude oceněna rozestavěná stavba rodinného domu, jelikož tato metoda nejvěrněji určuje hodnotu rozestavěné stavby. Dalším důvodem ocenění nákladovou metodou je problematické užití srovnávací metody pro rozestavěné stavby v různých stádiích rozestavěnosti.


Strana 14


Podíl Základy Svislé nosné konstrukce Vodorovné konstrukce Schodiště

0,082 0,212 0,079 0,010

Střešní konstrukce 0,073 Kanalizace

0,031

Rozvod vody

0,032

Elektroinstalace

0,043

Rozvod plynu Vytápění Okna

0,005 0,052 0,052

Dveře a vrata

0,032

Střešní krytina Vnitřní obklad

0,034 0,023

Vnitřní omítky

0,058

Dlažby a podlahy 0,032 Venkovní omítky 0,028 Venkovní obklady 0,000 Vybavení 0,043 hygienických zařízení Vybavení kuchyní 0,005 Výtahy Venkovní přípojky Venkovní úpravy Ostatní Celková rozestavěnost objektu Celkový rozpočet

Popis provedených konstrukcí částka částka v% provedeno Kč Kč 218 487 8,20% 218 487 100,00% 564 870

21,20% 564 870

210 494

7,90% 210 494

26 645 194 507

1,00%

26 645

7,30% 194 507

82 599

3,10%

82 599

85 263

3,20%

85 263

114 573 13 322 138 553 138 553 85 263 90 592 61 283 154 540

4,30% 114 573 0,50% 13 322 5,20% 138 553 5,20% 138 553 3,20% 3,40% 2,30%

85 263 90 592 61 283

5,80% 154 540

85 263

3,20%

85 263

74 605 0

2,80% 0,00%

74 605 0

75,00% 80,00% 0,00% 70,00% 2,00% 2,00% 0,00% 0,00% 0,00% 30,00% 10,00% 0,00% 0,00% 3,00% 0,00% 0,00% 0,00%

částka Komentář Kč 218 487 Z prostého betonu 423 652

betonové 168 395 monolitické betonové se 0 stupni keramic. Vaznicový 136 155 sedlový krov Odkanalizování 1 652 do vybírací jímky Plastová, studená 1 705 i teplá voda Světelná i 0 motorová 0 0 Plynové 41 566 Plastová Z masivního 8 526 dřeva 0 Betonové tašky 0 Keramická dlažba Vápenná omítka 4 636 štuková Plovoucí, 0 keramická dlažba Kontaktní 0 zatepovací systém 0 Nebude rozveden

0,00% 114 573 13 322 0

4,30% 114 573 0,50% 0,00%

13 322 0

0,015

39 967 1,50% 39 967 0,050 133 224 5,00% 133 224 0,009 23 980 0,90% 23 980 1,000 2 664 480 100,00% Snížení

0 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 50,00%

Zděné

Závěsné WC, vana, bidet,

El. sporák, 0 digestoř, myčka 0 Napojení na 0 veřejnou sít' NN 0 Úprava terénu 0 Klempířské prvky 1 004 775 Kč za rozestavěný 502 388

2 664 480


Strana 15


Na stavbě se od roku 2008 nepokračuje. Nákladovou hodnotu rozestavěné stavby rodinného domu jsme snížili o 50 % z důvodu horší technické kvality provedení (stavěno svépomocí), degradace části zdiva zapříčiněnou zatékáním a z důvodu zbourání části příček vandaly.

ZP m2 1.PP 1.NP 2.NP zastřešení přípojky cesta terasa /zimní zahrada plot schody ČOV konečné ter.úprav.

0 166,3 120,3 0

předpokládaný rozpočet OP výrobní cena celkem koef.místa m3 Kč Kč % 0 3 000 0 80,00% 540,5 3 000 1 621 500 80,00% 277,2 3 000 831 600 80,00% 74,96 2 500 187 400 80,00% 30 000 80,00% 20 000 80,00% 30 000 80,00% 20 000 80,00% 15 000 80,00% 0 80,00% 20 000 80,00% DPH

20,00%

celkem Kč 0 1 297 200 665 280 149 920 24 000 16 000 24 000 16 000 12 000 0 16 000 2 220 400 2 664 480

Výsledná nákladová hodnota rozestavěného RD je 502 000,- Kč. slovy: pětsetdvatisíc korun českých (zaokrouhleno na celé tisíce dolů)


Strana 16


4.4 Srovnávací metoda Srovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době anebo jsou v aktuální nabídce realitních kanceláří. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé. Koeficient velikosti zohledňuje odlišnost ve výměrách nemovitosti, koeficient místa ukazuje výhodnost či nevýhodnost umístění nemovitosti v rámci obce, okresu či celé České republiky, koeficient stavu bere v potaz rozdílný stav (po rekonstrukci, zanedbaná údržba apod.) a využitelnost nemovitosti (pro stavební účely, komerční, zemědělské apod.). Pokud není uvedeno jinak, cena je vždy včetně provize pro RK. Porovnávací metodou budou oceněny pozemky st.p.č. 533 a p.č. 284/7, protože ta v tomto případě lépe zohledňuje prodejnost nemovitosti a její praktické využití. Výměra těchto pozemků je celkem 2 400 m2. Standardní výměra pro průměrný rodinný dům se zahradou činí 1 000 m2. Severní část pozemku p.č. 284/7 není samostatně přístupná, v jižní části pozemku na parcele st.p.č. 533 je rozestavěná stavba rodinného domu. Další výstavba RD na pozemku p.č. 284/7 je z těchto důvodů problematická z důvodu přístupu, který je možný vedle stávajícího rozestavěného RD. Na základě těchto skutečností bude celková výměra pozemků rozdělena na část určenou pro RD s příslušnou zahradou a na část příslušející se stávajícím RD a zahradou, která není jinak využitelná. Jednotlivé části budou oceněny zvlášť. 4.4.1 pozemek pod RD s příslušnou zahradou, 1 000 m2 Srovnatelná nemovitost 1 Obec Žďár Okres Mladá Boleslav Pozemky celkem m2 965 Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá (komunikace bude při prodeji) Prodává: HiT REALITY, Anenské náměstí 387/7, Jablonec nad Nisou, 466 01 Poznámka: přípojka elektro a vody na hranici pozemku, kanalizaci řeší obec Žďár Prodejní cena (zadáno 06/2010, aktualizace 06/2010) 723 750,- Kč Srovnatelná nemovitost 2 Obec Kadeřavec Okres Turnov Pozemky celkem m2 1 124 Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá (komunikace) Prodává: Realia, Sobotecká 467, Turnov, 511 01 Poznámka: veškeré IS na pozemku Prodejní cena (zadáno 05/2010, aktualizace 05/2010 Znalecký posudek č. 1120-071-2010

1 300 000,- Kč Strana 17


Srovnatelná nemovitost 3 Obec Všeň Okres Semily Pozemky celkem m2 927 Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá Prodává: M&M reality holding a.s., Krakovská 1675/2, Praha 1, Nové Město, 110 00 Poznámka: elektro, vodovod a plyn na hranici pozemku Prodejní cena (zadáno 02/2010, aktualizace 05/2010)

1 120 000,- Kč

Srovnatelná nemovitost 4 Obec Bezděz Okres Česká Lípa Pozemky celkem m2 1 065 Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá Prodává: RK Hrabák & Cerman & Nachtnebl, Dvorská 4954/7, Jablonec nad Nisou, 466 01 Poznámka: elektro a vodovod cca 150 m od pozemku Prodejní cena (zadáno 05/2009, aktualizace 04/2010)

734 850,- Kč

Srovnatelná nemovitost 5 Obec Modřišice Okres Semily Pozemky celkem m2 900 Účel pozemku stavební (RD) Dostupnost dobrá Prodává: PRVNÍ TURNOVSKÁ s.r.o., Hluboká 281, Turnov, 511 01 Poznámka: elektro přivedeno na pozemek, voda na hranici pozemku Prodejní cena (zadáno 04/2010, aktualizace 06/2010)

č. 1 2 3 4 5

630 000,- Kč

m2 Kč/m2 koef. místa koef. využití koef. rozlohy Kč/m2 upravené 965 750 1,03 1,00 1,03 756 1 124 1 157 1,05 0,90 0,87 904 927 1 208 1,03 0,97 1,05 1 204 1 065 690 1,10 1,03 0,95 706 900 700 1,05 1,00 1,10 768 1 000 srovnávaná nemovitost 867

místo Žďár Kadeřavec Všeň Bezděz Modřišice Příšovice

Celková srovnatelná hodnota pozemku pod RD s příslušnou zahradou je 867 000 Kč.


Strana 18


4.4.2 pozemek související s RD využitelný jako zahrada, 1 400 m2 Pozemek má celkově oproti standardu větší velikost, celkem 2 400 m2. Jelikož severní strana není samostatně nepřístupná, je další možné zastavění rodinným domem nepravděpodobné. Případná stavba by byla přístupná pouze z jihu kolem stávajícího RD, jehož půdorys umožňuje průjezd pouze o šířce cca 2,5m. Srovnatelné ceny pozemků, sloužících jako dodatečná zahrada k rodinnému domu, se pohybují mezi 200 Kč/m2 až 300 Kč/m2. Z důvodu další stavebně nevyužitelné oceňované části pozemku stanovujeme srovnatelnou hodnotu pozemku při dolní hranici 200 Kč/m2. Pozemek st.p.č. 533 a p.č. 284/7, 174 m2 mají celkem 2 400 m2: z toho: 1 000 m2 uvažujeme jako pozemek stavební za 867 Kč/1m2, celkem 867 000,- Kč z toho: 1 400 m2 uvažujme jako zahradu za 200 Kč/1m2, celkem 280 000,-Kč

Výsledná srovnatelná hodnota pozemků je 1 147 000,- Kč. (zaokrouhleno na celé tisíce dolů)

REKAPITULACE Nákladová hodnota rozestavěného rodinného domu Srovnatelná hodnota pozemků CELKEM

Kč 502 000 1 147 000 1 649 000

Statické či jiné závady na rozestavěné stavbě rodinného domu znalec zahrnul do nákladového ocenění nemovitosti. Právní a ekonomické aspekty, uvedené v oddíle 3.4 znaleckého posudku prodejem nemovitostí zaniknou, z toho důvodu jsme nemovitosti ocenili bez zohlednění těchto aspektů. Závady, které prodejem v exekuční dražbě nezaniknou (např. nájemní smlouvy) znalec nezjistil.


Strana 19


5. SHRNUTÍ

Dokončili jsme ocenění rozestavěné stavby na pozemku st.p.č. 533 a pozemků st.p.č. 533 a p.č. 284/7 pro k.ú. Příšovice, okres Liberec. Výslednou cenu obvyklou na úrovni tržní hodnoty stanovujeme pomocí nákladové metody pro rozestavěnou stavbu a pomocí srovnávací metody pro pozemky.

Cena obvyklá nemovitostí je

1 649 000,- Kč

(slovy: jedenmilionšestsetčtyřicetdevěttisíc korun českých)

V Liberci dne 17.06.2010

1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec IČ 25488350 Vypracovali: Ing. arch. David Charousek, Ing. Lucie Vlčková


Strana 20


6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE Znalecký posudek podal znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, 460 01 Liberec, jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 31.3.2005, č.j. Spr. 180/2004-ODS-ZN/9, podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro:

oceňování nemovitostí a staveb, oceňování podniků a jejich částí, včetně přezkoumání smluv o převodu nebo nájmu podniku nebo jeho části, posuzování proveditelnosti a rentability investičních projektů, ekonomické efektivnosti občanských a průmyslových staveb a podnikatelských záměrů oceňování movitého majetku, včetně technologických zařízení, strojů, dopravních prostředků, spotřebního zboží, oceňování nehmotného majetku, majetkových práv a výrobně technických a obchodních poznatků oceňování finančního majetku včetně cenných papírů, jejich derivátů a obchodních podílů,

oceňování pohledávek, oceňování obchodního jmění při přeměnách společností, přezkoumávání smluv o přeměnách obchodních společností včetně zpracovávání zpráv, přezkoumávání vztahů mezi propojenými osobami a vztahů mezi minoritními a majoritními akcionáři, přezkoumávání ovládacích smluv a smluv o převodu zisku, stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení, zjišťování hodnot vypořádacích podílů

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1120-071-2010 deníku znaleckého ústavu. Počet stran odhadu: 21 stran Přílohy:

Kopie výpisu z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Náčrt půdorysu domu Místopisná mapa Fotodokumentace

V Liberci 17.06.2010 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec IČ 25488350 Vypracovali: Ing. arch. David Charousek, Ing. Lucie Vlčková


Strana 21

Přílohy - Kopie výpisu z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Náčrt půdorysu domu - Místopisná mapa - Fotodokumentace

11.55

14.40

MAPA A LETECKÝ SNÍMEK

FOTODOKUMENTACE

Objednatel. Exekutorský úřad Semily Mgr. Jan Jindra Dvořákova Turnov. Zhotovitel

Recommend Documents