NOTA IN VERBAND MET DISCUSSIE OVER AL DAN NIET INVOEREN VAN ZOGENOEMDE STARTERSREGELING EN VERSTREKKEN VAN STARTERSLENINGEN
Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Portefeuillehouder: Th.C. Blokland
1. Aanleiding In de gemeenteraadsvergadering van 11 september 2006 heeft de fractie van het CDA een motie ingediend, inhoudende het verzoek c.q. voorstel aan het college om "te onderzoeken wat de consequenties zijn van deelname aan het SVn-startersfonds en dit onderzoek met bevindingen aan de raad te presenteren". De motie werd door alle fracties in de gemeenteraad breed ondersteund en met algemene stemmen aangenomen. Nog in dezelfde vergadering zegde wethouder Th.C. Blokland, portefeuillehouder volkshuisvesting, namens het college aan de gemeenteraad toe de motie te zullen uitvoeren en vóór de bespreking van de Kadernota 2008 met een nota te zullen komen als bijdrage aan een discussie over het -mogelijk- invoeren van de zogenoemde Startersregeling en het verstrekken van Startersleningen. De toezegging kostte (bestuurlijk) niet de minste moeite, immers in het Collegeprogramma Bestuursperiode 2006-2010 staat dat "er beleid wordt ontwikkeld voor het realiseren en behouden van voldoende starterswoningen", en daar passen onderzoek naar en discussie over de Startersregeling en Startersleningen zeer wel in. 2. Aanloop De activiteiten waarom gevraagd was, werden (rekening houdend met de werkplanningen) uiteraard met gepaste voortvarendheid ter hand genomen, maar gelet op (met name) zaken en ontwikkelingen die hierna genoemd zullen worden en waar deels verderop nog op zal worden ingegaan, werd niet ten spoedigste een nota aan u gepresenteerd. Pas tegen 2007 werd duidelijk(er) wat het betekent dat het Rijk, i.c. de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) aan de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) € 40 miljoen beschikbaar heeft gesteld in verband met het verstrekken van Startersleningen. Medio 2006 overwogen Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, in eerste aanleg, om -ookeen rol te gaan spelen, respectievelijk om een financiële bijdrage te leveren waar het gaat om het verstrekken van Startersleningen, maar besloten vervolgens om dat niet te doen. Wel werden andere mogelijke maatregelen ter stimulering van woningbouw voor en door starters min of meer aangekondigd. Om daar meer over te weten te komen, moest gewacht worden op het Bestuursakkoord 2007-2011 van het nieuwe college van Gedeputeerde Staten. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) maakte bekend om ter ondersteuning van de gemeenten en ter bevordering van -enige- uniformiteit betreffende regelgeving van en (deels) uitvoering door de gemeenten die Startersleningen verstrekken, terzake de Startersregeling en -lening(en) begin 2007 een rapport en modelregelingen te zullen presenteren. De Minister van VROM heeft duidelijkheid gegeven, en de contouren van de stimuleringsmaatregelen van het nieuwe college van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant zijn bekend, echter de VNG is er nog niet in geslaagd om de gemeenten te bedienen. Maar het loopt wel tegen het einde van de maand mei, de presentatie en bespreking van de Kadernota 2008 komen in zicht, en daarom is deze nota afgerond.
-2-
3. Achtergrond Tegenvallende nieuwbouwproductie, afnemende doorstroming, stijgende prijzen in de koopsector, lange wachtlijsten in de huursector. Spanning tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Bepaalde groepen woningzoekenden hebben het dan moeilijk(er) om een woning te vinden die bij hen past. Dat geldt voor woningzoekenden met een laag/lager inkomen, voor ouderen, voor mensen die zorg behoeven, maar ook voor zogenoemde middengroepen. Dit is een landelijk beeld. Starters op de woningmarkt is ook een groep woningzoekenden voor wie het niet gemakkelijk is. Voor een huurwoning is in het algemeen de wachtlijst zo lang dat er in de eerste jaren geen zicht is op een toewijzing, en een koopwoning is voor hen niet zelden onbetaalbaar. Althans, daar lijkt het meestal op. De overheid, zowel de Rijksoverheid als de provinciale en gemeentelijke, heeft voor meerdere groepen woningzoekenden speciale aandacht. De zogeheten doelgroep starters, voornamelijk jonge mensen, behoort tot die bijzondere aandachtsgroepen. Het is van algemeen maatschappelijk belang dat jonge mensen zich kunnen ontplooien. Zaken als zelfstandig wonen en eventueel een eigen huis -kunnen- kopen spelen daarbij zeker een belangrijke rol. Zelfstandig wonen van (jonge) mensen is niet alleen belangrijk voor henzelf, maar (i.c.) de instroom van starters op de woningmarkt is ook belangrijk voor de woningmarkt. Het is zelfs van vitaal belang. Starters stimuleren de doorstroming op de markt door de onderkant van de woningmarkt te voorzien van de benodigde liquiditeit. Uit cijfers van het Ministerie van VROM blijkt dat in het jaar 2002 starters bij maar liefst vier van de tien woningtransacties betrokken waren. Wanneer de vraag vanuit deze doelgroep weg zou vallen, zou dat grote gevolgen hebben voor alle segmenten van de woningmarkt. Waar het gaat om het verwerven (kopen of zelf -laten- bouwen) van een woning is het zo dat de Rijksoverheid jaren geleden al ondersteunende maatregelen, zoals het verstrekken van een éénmalige bijdrage en inkomensafhankelijke meerjaarlijkse bijdragen, heeft ingetrokken. De omstandigheden, met name de economische situatie in het land en daarmede de inkomenspositie van potentiële eigenaren van een woning, waren van dien aard dat de toenmalige subsidies niet meer nodig waren. Sinds enkele jaren zoeken vrijwel alle partijen die een rol hebben op het gebied van wonen en woningbouw naar mogelijkheden, respectievelijk middelen om de doelgroep starters in het zadel te helpen. In bijzondere zin is het segment eigendomswoningen in de markt belangrijk. Bij het bouwen of kopen van een woning is het niet alleen zo dat één woningzoekende partij aan een woning geholpen wordt, maar vaak is tegelijk een andere partij gebaat omdat een plaats op de wachtlijst vrijkomt; of zelfs een woning vrijkomt, of meerdere woningen vrijkomen omdat door doorstroming een verhuisketen ontstaat. Meerdere partijen hebben daarom vooral ook hun aandacht gericht op de kwestie, hoe starters die een (eigen) huis willen -laten- bouwen of een huis willen kopen, over de streep geholpen kunnen worden als er in de praktijk kansen zijn om een eigen woning te verwerven. Verderop wordt aandacht besteed aan verschillende opties. De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten heeft enkele jaren geleden de Startersregeling ontwikkeld. In verband met de aangekondigde discussie zal aanstonds worden ingegaan op de Startersregeling. Eerst zal de doelgroep starters nader worden beschouwd. 4. Starters/koopstarters In markt- en onderzoekstermen is een starter op de woningmarkt een één- of meerpersoonshuishouden dat is verhuisd, of gaat of wil verhuizen, binnen Nederland en:
-3-
- niet een lege woning achterlaat, of - een sloopwoning achterlaat, of - als hoofdbewoner een bewoonde (huur)woning achterlaat; bijvoorbeeld als gevolg van echtscheiding. Het gaat dan om een persoon die op zoek is, of personen die op zoek zijn, naar een huurwoning en/of een koopwoning. Waar het sec. gaat om starters die een woning willen kopen of willen -laten- bouwen, zogenoemde koopstarters, heeft de Minister recent nog de groep gedefiniëerd; mede in verband met financiële ondersteuning. Een starter op de koopwoningenmarkt is iemand die: 1. voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning (eigen woning); 2. al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koopwoning; 3. z'n huurwoning koopt. Voor de goede orde, een starter is per definitie niet noodzakelijk een jongere. Ook een 50-plusser kan bijvoorbeeld zijn huurwoning kopen en is daarmee een starter die in principe in aanmerking kan komen voor financiële ondersteuning, zoals het verstrekken van een Starterslening. Resultaten van onderzoek naar de positie van starters op de koopwoningenmarkt laten interessante feiten zien, respectievelijk bevestigen verwachtingen. - In lijn met algemene verwachtingen kan worden vastgesteld dat starters jong zijn vergeleken bij reeds gevestigde huizenbezitters. - Het nominale besteedbare maandinkomen van starters is door de jaren heen minder hard gestegen dan dat van de reeds gevestigde huizenbezitters. - Voor alle groepen binnen de woningmarkt is echter in de loop der jaren de hypotheekrente aanzienlijk gedaald, waardoor steeds grotere leningen konden worden afgesloten. - Het effect van de huizenprijsstijgingen weegt zwaarder dan het effect van de inkomensstijging en de daling van de rentestand. - Starters moeten tegenwoordig aanzienlijk meer van hun inkomen besteden aan woonkosten. - Een steeds groter deel van de starters begeeft zich in de financiële gevarenzone. - Duidelijk is dat de kans van slagen van een koopstarter op de woningmarkt toeneemt naar mate inkomen en leeftijd toenemen. Algemeen beeld: - Onderzoek laat zien dat starters, vergeleken met het gemiddelde Nederlandse huishouden, kunnen worden gekenschets als jonge, steeds vaker éénpersoonshuishoudens met een modaal inkomen en een grote hypotheek, waarmee 24% van het besteedbare inkomen wordt verwoond. Door de jaren heen hebben starters steeds dieper in de buidel moeten tasten voor de aankoop van hun woning, en zijn steeds minder woningen betaalbaar geraakt binnen de eigenwoningenmarkt en moet (dus) steeds vaker de concurrentie worden aangegaan per betaalbare woning. 5. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten is een financiële partner van en voor gemeenten. SVn is een onafhankelijke organisatie met een maatschappelijke taak; SVn werkt zonder winstoogmerk. Alle gemeenten in Nederland kunnen deelnemer zijn (worden). SVn beheert fondsen (geld) van de deelnemende gemeenten. Namens de gemeente(n) verstrekt SVn in de hoedanigheid van beheerder "zachte" leningen aan particulieren en aan professionele initiatiefnemers voor doelen die te maken hebben met volkshuisvesting in de meest brede zin. Zachte leningen zijn leningen tegen gunstige voorwaarden, zoals: de verschuldigde rente is lager dan de geldende marktrente en (soms) tijdelijk hoeft geen rente en aflossing te worden betaald. SVn is in 1996 opgericht door het toenmalige Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Via SVn konden de aandeelhoudende gemeenten hun Bouwfonds-dividend inzetten voor de volkshuisvesting. Het geld werd door Bouwfonds verdient in de woningbouw en de winsten konden door de gemeenten voor dat doel weer worden ingezet.
-4-
In 2000 werd Bouwfonds Nederlandse Gemeenten overgenomen door ABN AMRO Bank. Om die reden was er met ingang van 2000 geen sprake meer van dat gemeentelijke fondsen bij SVn werden, i.c. konden worden gevormd en/of aangevuld met Bouwfonds-dividend. De gemeenten werd daarom de mogelijkheid geboden om (een deel van) de verkoopopbrengst van Bouwfonds-aandelen bij SVn te storten. Noch in 1996, noch op een later moment heeft de gemeente Cuijk een fonds gevormd bij SVn. De gemeente Cuijk is tot op dit moment geen deelnemer aan SVn. 6. Startersregeling/-lening van SVn 6.1. Startersregeling. SVn heeft samen met een aantal grote en kleine gemeenten de Startersregeling ontwikkeld. In 2002 is de regeling geïntroduceerd. De regeling voorziet in het onder gunstige voorwaarden verstrekken van leningen aan starters om een huis te kunnen kopen. De Startersregeling is het juridische kader, i.c. de gemeentelijke (uitvoerings)regels en de procedures op grond waarvan Startersleningen -kunnen- worden verstrekt. 6.2. Starterslening. SVn verstrekt Startersleningen namens de gemeenten die daarvoor bij SVn een fonds hebben gevormd. Ten tijde van de aanvrage van de Starterslening heeft de gemeente er enige bemoeïenis mee, daarna is het praktisch geheel een zaak van SVn. SVn verzorgt het volledige, professionele beheer van de gemeentelijke Startersleningen. De Starterslening wordt aangeboden onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale kosten die gemoeid zijn met het aankopen van een woning en het bedrag dat de starter bij een bank maximaal kan lenen volgens de normen van NHG. Rekenvoorbeeld. Stel de koopsom van een nieuwbouwwoning is € 170.000. De bijkomende kosten zijn (8%) € 13.600. De totale aankoopkosten zijn dus € 183.600. Met zijn huishoudinkomen kan starter volgens NHG bij de bank een (eerste) hypothecaire geldlening krijgen van € 153.600. De Starterslening bedraagt dan € 30.000.
Het algemene uitgangspunt is dat het bedrag van de beide leningen samen, niet hoger mag zijn dan de aankoopkosten van een woning waarvoor een Starterslening wordt aangevraagd. En de aankoopkosten mogen niet meer zijn dan de norm die NHG hanteert. De aankoopkosten van een woning mogen volgens de norm van NHG momenteel niet hoger zijn dan € 265.000 [prijspeil 2007]. De Starterslening wordt aangeboden als aanvulling op de eerste hypotheek; de lening bij de bank wordt verstrekt onder 1e hypotheek, de Starterslening onder 2e hypotheek. De Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van maximaal 30 jaar en een rentevaste periode van 15 jaar. Eén van de bijzondere kenmerken van de Starterslening is, dat de voorwaarden waaronder de lening wordt verstrekt in het algemeen zijn afgestemd op het huishoudinkomen c.q. de ontwikkeling van het huishoudinkomen van degenen die op de Starterslening zijn aangewezen om een huis te kunnen kopen. In het begin, de eerste drie jaar, is de lening renteloos en aflossingsvrij. Na drie jaar moet de volledige annuïteit over de lening worden betaald, tenzij uit een toets blijkt dat het inkomen van de geldnemer nog ontoereikend is om een marktconforme maandlast te betalen. In dat geval betaalt de geldnemer een maandlast die past bij het inkomen. Ook na het 6e, het 10e, en het 15e jaar is (weer) een inkomenstoets mogelijk. Opnieuw wordt dan de actuele betaalcapaciteit vastgesteld. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst rente en daarna aflossing op de lening te voldoen. Naar verwachting groeit in de loop van de tijd het inkomen van de geldnemer dusdanig dat gaandeweg de marktconforme rente betaald kan worden en dat kan worden afgelost.
-5-
Vanaf het moment dat de volledige maandlast over de Starterslening wordt betaald, vindt geen hertoetsing van het inkomen meer plaats. Als uit de vierde (en laatste) hertoets in het 15e jaar mocht blijken dat het inkomen van de geldnemer nog niet toereikend is om de volledige rente en aflossing te betalen, blijft de dan vast te stellen maandtermijn voor de gehele resterende looptijd van de lening van toepassing. Aflossing vindt dan uitsluitend plaats bij verkoop van de woning of aan het einde van de looptijd (van 30 jaar). 6.3. Gemeente bepaalt. De Starterslening kan algemeen worden ingezet, maar de Startersregeling laat -volop- ruimte voor de gemeente(n) om te bepalen of aan het verstrekken van Startersleningen bijzondere bepalingen worden verbonden, en zo ja welke. De gemeente kan rekening houden met specifieke lokale omstandigheden en met het oog daarop accenten zetten; inspelen op de situatie en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. Bijzondere bepalingen van de gemeente kunnen betrekking hebben op: - doelgroep; - inkomensgrenzen; - aankoopkostengrens; - maximale Starterslening; - woningcategorie; - bepaald project en/of bepaalde buurt/wijk. 6.3.1. Doelgroep. De gemeente kan zelf de doelgroep(en) van de Starterslening -nader- bepalen. De gemeente kan zich in het bijzonder richten op jonge mensen, jonge huishoudens. Dan zou een leeftijdsgrens gesteld kunnen/moeten worden. Ook kan de gemeente zich (vooral) richten op huurders van woningen om doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen te stimuleren; waarmee dus ook (meer) huurwoningen op de woningmarkt beschikbaar komen. 6.3.2. Inkomensgrenzen. De gemeente zou zich in het bijzonder kunnen richten op bepaalde (lagere) inkomenscategorieën. Feitelijk gaat het dan om het specificeren van de doelgroep(en); kan overigens ook resulteren in een doelgroep op zich. In het geval de gemeente bepaalde inkomenscategorieën eruit wil lichten, zullen inkomensgrenzen moeten worden gesteld in de beoordelingscriteria om in aanmerking te -kunnen- komen voor een Starterslening. 6.3.3. Aankoopkostengrens. Het algemene uitgangspunt is dat de kosten van het verkrijgen in eigendom van een woning (momenteel) niet hoger mogen zijn dan € 265.000. [NHG-norm; prijspeil 2007.] De gemeente kan dat bedrag lager vaststellen. Veelal wordt een aankoopkostengrens vastgesteld tussen € 150.000 en € 200.000. 6.3.4. Maximale Starterslening. De standaardregel is dat de hoofdsom van de Starterslening is: het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van NHG. Maar de gemeente kan ook bepalen dat het -maximale- leningbedrag lager is, bijvoorbeeld met als doel dat het fonds minder snel uitgeput is, respectievelijk dat uit het fonds meerdere aspirant-kopers een Starterslening kan worden aangeboden. 6.3.5. Woningcategorie. De gemeente kan zich met de Starterslening in principe op alle woningen (in een bepaalde prijsklasse) richten, maar kan ook bepalen dat Startersleningen alleen worden verstrekt voor de aankoop van nieuwe woningen of van bestaande woningen, of voor de aankoop van (bestaande) huurwoningen door zittende huurders, of alleen van leegstaande (bestaande) huurwoningen die door de eigenaar/belegger te koop worden aangeboden.
-6-
6.3.6. Bepaald project en/of bepaalde buurt/wijk. De gemeente kan (telkens) bepalen dat Startersleningen alleen -zullen- worden verstrekt als het de aankoop van woningen betreft binnen een bepaald project en/of in een bepaalde buurt en/of wijk. In zo'n situatie worden Startersleningen heel specifiek ingezet. 7. VROM-Starterslening De Minister van VROM wil gemeenten die dat (nog) niet hebben gedaan, stimuleren om de Startersregeling in te voeren en om Startersleningen te gaan verstrekken. De andere gemeenten wil de Minister stimuleren om méér Startersleningen te verstrekken. Daartoe heeft de Minister per 1 januari 2007 € 40 miljoen beschikbaar gesteld aan SVn. Met de € 40 miljoen wordt vanaf 1 januari 2007 namens de Minister aan gemeenten die Startersleningen verstrekken, in principe een bijdrage van 50% toegekend voor iedere verstrekte lening. In de praktijk betekent dit dat gemeenten het fondsbedrag dat bij SVn is gestort, c.q. in beheer is gegegeven, dubbel kunnen besteden voor het -laten- verstrekken van Startersleningen. De Minister heeft in vergelijking met de (zogenoemde) SVn-Starterslening enkele aanvullende bepalingen gesteld. Daarom wordt in het licht van de stimuleringsmaatregel van de Minister in het bijzonder gesproken over VROM-Starterslening. De maatregel van de Minister geldt voor een periode van 5 jaar. Alleen gemeenten die SVn-deelnemer zijn (geworden) en die de -aanvullende- bepalingen van de Minister in acht nemen bij het verstrekken van Startersleningen, komen in aanmerking voor de evenredige bijdrage van de Minister. Dit kan zolang het budget van € 40 miljoen voor het doel waarvoor het beschikbaar is gesteld, toereikend is. Na mogelijke uitputting van het VROM-budget houdt de stimuleringsregeling op te bestaan en wordt geen bijdrage meer toegekend. De Startersleningen komen dan weer voor 100% voor rekening van het fonds van de gemeente(n). Voor de VROM-Starterslening is (dus) de SVn-Starterslening als uitgangspunt genomen. De aanvullende, nadere bepalingen die voor de VROM-Starterslening gelden, zijn de volgende. > De hoogte van 'n VROM-Starterslening mag niet meer bedragen dan 20% van de aankoopkosten van de woning. De aankoopkosten mogen momenteel volgens de NHG-norm ten hoogste € 265.000 bedragen, dus maximaal zou een VROM-Starterslening van € 53.000 mogen worden verstrekt. > Het is niet toegestaan om de VROM-Starterslening te verstrekken als (ook) koopsubsidie is verleend op grond van de Wet bevordering eigenwoningbezit (Wet BEW). In dat geval zou sprake zijn van stapeling van subsidies. De keuzevrijheid van de gemeenten bij het verstrekken van Startersleningen is verder in tact gelaten. [Zie onder 6.3.] Dat geldt dus ook voor wat betreft de aankoopkostengrens en het maximale leningbedrag. 8. Financiële consequenties Een gemeente die nog geen fonds heeft (gevormd) bij SVn en die de Startersregeling wil invoeren en Startersleningen wil gaan (laten) verstrekken, opent daarvoor bij SVn een rekening waarop het budget wordt gestort dat de gemeente bereid is beschikbaar te stellen voor het verstrekken van Startersleningen. Gelet op de, praktisch gezien, verdubbeling van het budget van de gemeente door de Minister als de gemeente de nadere bepalingen van de Minister in acht neemt, is het in het voorkomende geval 't meest interessant om de Startersleningen te verstrekken onder de vlag van VROM. Berekening. Stel de gemeente stort € 300.000 bij SVn voor het (laten) verstrekken van VROM-Startersleningen. Van elke lening vergoedt de Minister 50% van het leningbedrag. Dat betekent dat de gemeente feitelijk € 600.000 kan (laten) uitgeven.
-7-
Het principe van alle fondsen bij SVn is dat ze revolverend zijn. Met geld uit het fonds worden leningen verstrekt. Aflossingen op de leningen en rente komen (weer) terug in 't fonds. Het geld kan opnieuw door een volgende (i.c.) koopstarter geleend worden. Het door de gemeente oorspronkelijk beschikbaar gestelde budget blijft als het ware oneindig beschikbaar en 'n groeiende groep mensen kan zodoende geholpen worden.
Het systeem lijkt heel aardig en doelmatig, maar zeker op de korte termijn stelt het element "revolverend" niet veel voor, en in de praktijk komt na uitputting van het fonds het gevaar om de hoek kijken dat politieke en maatschappelijke druk wordt uitgeoefend om meer uitgaven te doen. Het tempo waarin de financiële middelen terugkeren in het fonds hangt nauw samen met de volgende factoren: - tijdstip waarop geldnemer rente en/of aflossing gaat betalen; na eventuele inkomensgroei; - tussentijdse aflossing bij eventuele verkoop van de woning; - tussentijdse aflossing bij eventueel oversluiten van de Starterslening naar de bank. Deze factoren dragen bij aan een moeilijk voorspelbaar fondsverloop. De eerste jaren zal in het fonds zeker geen of nauwelijks geld terugkeren dat weer opnieuw uitgeleend zou kunnen worden. Als het oorspronkelijke budget (het fonds) snel op is, is de kans groot dat er vervolgens politiek en maatschappelijk op aangedrongen wordt om opnieuw een budget beschikbaar te stellen, respectievelijk om het fonds aan te vullen. Als geen goede bestuurlijke afspraken gemaakt -zouden- worden, is niet uit te sluiten dat de gemeente binnen afzienbare tijd voor de beslissing zou komen te staan om opnieuw een bedrag te storten bij SVn. Als ervoor gekozen wordt om een fonds bij SVn te vormen en geld te storten om Startersleningen te -laten- verstrekken, zal daarvoor geld op tafel moeten komen. En een en ander zal solide geregeld moeten worden. Onzekerheden zoals het tussentijds opnieuw beschikbaar -moetenstellen van een budget, moeten uitgesloten worden. SVn is ook adviseur van de gemeenten en SVn geeft doorgaans het advies om een eventueel budget, c.q. de eventuele vorming van een fonds, voor een periode van minstens, en tegelijk vooralsnog maximaal, 4 jaar te laten gelden. Na het vierde jaar is de eerste draagkrachttoets geweest en is er meer inzicht in het mogelijk fondsverloop. Gemiddeld is momenteel in de gemeenten waar de Startersregeling is ingevoerd en Startersleningen worden verstrekt, de hoogte van de lening maximaal (ca.) € 30.000. Stel de gemeente zou in 4 jaar tijd 20 leningen willen verstrekken, dan is daarvoor (20 x 30.000) € 600.000 benodigd. Uitgaande van VROM-Startersleningen en -dus- 50% vergoeding, lees: deelname, van de Minister, zal dan voor 4 jaar € 300.000 vrijgemaakt moeten worden. De regeling zou op z'n vroegst per 1 januari 2008 in kunnen gaan. Op dit moment zijn immers geen reguliere middelen beschikbaar; in de begroting van het lopende jaar (2007) zijn geen bedragen opgenomen voor het doel dat aan de orde is. In de zogenoemde Programmabrief 2007 (2 oktober 2006) is destijds voor 2007 0 genoteerd en voor de jaren 2008, 2009 en 2010 p.m.
-8-
Budget voor Startersleningen zou voor 't eerst binnen de Begroting 2008 geregeld kunnen worden. Het bedrag dat daarmee gemoeid zou zijn, zou uit de Algemene Reserve moeten komen. Omdat discussie over dit onderwerp nog moet plaatsvinden, is in de Kadernota 2008 geen bedrag opgenomen als mogelijke nieuwe investering 2008. Overigens, uitvoerings- en personeelskosten zijn in de berekening (de optie) op de vorige pagina -nog- niet meegenomen. 9. Commentaren betreffende Starterslening 9.1. Algemeen. Alle betrokken partijen zijn het erover eens, en spreken dat ook uit, dat in feite alleen het bouwen van meer woningen een structurele oplossing kan bieden voor de problemen van starters op de woningmarkt. Door nieuwe woningen te bouwen gaat het aanbod omhoog en neemt de keuzevrijheid op de woningmarkt toe. Een ruimere en meer ontspannen woningmarkt biedt uiteindelijk de beste kansen voor alle woningzoekenden, en dus ook voor starters. Sommige maatschappelijke groeperingen vinden uitdrukkelijk dat er al (meer dan) genoeg aandacht is voor starters en voor de bouw van starterswoningen, en dat extra stimulerende maatregelen voor starters niet nodig zijn. De groei zit juist bij de groep van ouderen. Dat zijn potentiële doorstromers naar een levensloopbestendige, bij voorkeur grondgebonden nultredenwoning, en daar zou in de lijn van de laatste jaren veel aandacht naar uit moeten blijven gaan. Een gewaagde, maar ook te horen en te lezen stelling is dat starters in 't algemeen, wat in dit geval betekent dat het niet alleen zou gelden voor koop- maar ook voor huurstarters, te hoge eisen stellen aan hun eerste (eigen) woning. 9.2. Positief. Bouwen van meer woningen, dé structurele oplossing, vergt enige tijd. Bovendien zal het resultaat daarvan, zijnde verruiming van het aanbod, niet onmiddellijk verandering kunnen brengen in de problemen die starters ondervinden op de woningmarkt. Om die reden is het zinvol om starters tijdelijk en gericht te ondersteunen; ondersteuning aan de vraagkant. De Starterslening is een goede vraagondersteunende maatregel. Dat is met name (ook) de opvatting van de Minister van VROM en dat heeft geleid tot het beschikbaar stellen van het bedrag van € 40 miljoen. Het sterke punt van de Starterslening is dat mogelijkheden worden geboden om op lokaal niveau maatwerk te leveren en om gericht in te spelen op situaties die lokaal specifiek zijn. 9.3. Kritiek; nadelen. 9.3.1. Prijsopdrijvend effect. Als belangrijk nadeel van de Startersregeling/-lening wordt gezien, het wordt althans veel genoemd, het prijsopdrijvende effect dat ervan uit zou gaan. Soms gaat het om in hoge mate theoretische redeneringen. - Als er meer geld beschikbaar komt voor starters terwijl het aantal beschikbare woningen niet groeit, zullen de prijzen van de woningen alleen maar stijgen. - In een krappe woningmarkt betekent de mogelijkheid om toch een (wat) duurdere woning te kunnen kopen met de Starterslening, dat woningen die eigenlijk (wat) goedkoper zijn toch voor een hogere prijs worden verkocht. - Zeker bij bestaande woningen kan onderhandeld worden over de prijs. De extra financiële mogelijkheden die de woonconsument geboden worden, kunnen ertoe leiden dat de aspirantkoper meer biedt voor de woning. Het standpunt van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en vastgoeddeskundigen (NVM) over het prijsopdrijvende effect van de Starterslening: - Ontwikkelaars, gemeenten, woningcorporaties en makelaars zoeken bij nieuwbouw naar het maximaal haalbare prijsniveau waarbij alle woningen binnen een acceptabele periode (kunnen)
-9-
worden verkocht. Hierbij wordt uitgegaan van de doelgroep en haar budget. En zo komt het voor dat de prijs van een woning waarvoor geen Starterslening te verkrijgen is, lager ligt dan de prijs van een vergelijkbare woning waarvoor de lening wel verkrijgbaar is. - Vanwege het in verhouding zeer beperkte gebruik ervan heeft de Starterslening over 't algemeen geen effect op de prijsvorming van woningen. Bij grootschalige inzet zou de vraag naar starterswoningen navenant toenemen en dan zou er (wel) sprake kunnen zijn van een prijsopdrijvend effect. 9.3.2. Over doorstroming. - Het effect op doorstroming op de woningmarkt is vaak slechts beperkt. Er ontstaat geen, of maar een beperkte verhuisketen. - De Starterslening heeft vanwege het beperkte gebruik ervan geen effect op doorstroming. [NVM] 9.3.3. Diverse. - Als het probleem is de onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod, werkt de Starterslening averechts doordat zij de vraag vergroot. [Nederlandse Vereniging van Banken (NVB)] - Op het moment dat er veel (meer) gebruik van wordt gemaakt, kan de Starterslening marktverstorend werken. [NVM] - De Starterslening wordt gebruikt om opties te financieren, zoals: opbouw, uitbouw en meerwerk. [Vereniging Eigen Huis (VEH)] - De Starterslening stimuleert niet innovatieve, kostenbesparende (goedkopere) woningbouw. - Uit sommige commentaren betreffende de Starterslening valt op te maken dat ook deze vorm van leningen ertoe leidt dat huishoudens zich te veel in de schulden steken. En dat kan riskant zijn, mede gelet op de doelgroep die het betreft. 10. Andere vormen van ondersteuning Welke (andere) vormen van ondersteuning van (i.c.) koopstarters zijn er nog meer? Gedacht moet dan worden aan regelingen van Rijk en/of provincie, aan regelingen of op beleid steunende praktijk van gemeenten en/of woningcorporaties, en aan regelingen van bankinstellingen. 10.1. Koopsubsidie Wet bevordering eigenwoningbezit (Wet BEW). De koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage van het Rijk in de hypotheeklasten. Het doel van de BEW-koopsubsidie is om lagere inkomens de keuzevrijheid te bieden tussen huren en kopen. De koopsubsidie is de evenknie van de huurtoeslag (voorheen: huursubsidie). De subsidie overbrugt het verschil tussen de maandelijkse netto hypotheeklasten die de geldnemer volgens NHG met zijn inkomen kan dragen en het bedrag dat de geldnemer werkelijk aan hypotheeklasten moet betalen. De woning mag niet meer kosten dan € 158.850 en het bedrag van de lening, i.c. de koopsom van de woning plus de verwervingskosten, mag niet hoger zijn dan € 171.558. [Alles prijspeil 2007.] De koopsubsidie loopt maximaal 15 jaar. Wanneer na 15 jaar nog recht zou bestaan op de inkomensafhankelijke subsidie, dan wordt de subsidie door het Rijk als het ware afgekocht. 10.2. Lagere bijdragen of kosten overeenkomen met initiatiefnemers. Deze maatregel, dit instrument, ligt uitdrukkelijk in handen van de gemeente. Initiatiefnemers in de woningbouw kunnen vaak niet om de gemeente heen ter realisering van hun project; ook niet als ze de bouwgrond, de locatie, in eigen handen hebben. Het bouwplan zal in het woningbouwprogramma opgenomen moeten worden, vaak is planologische medewerking vereist, eventueel noodzakelijke aanpassingen van de infra-structuur zullen moeten worden betaald. Deze zaken, voornamelijk bijdragen en kosten, zijn onderwerp van onderhandelingen en (ten slotte) overeenkomsten. De gemeente kan afspreken lagere bijdragen en kosten in rekening te -zullen- brengen om daarmee de prijzen van de woningen te drukken, met als doel dat bepaalde groepen op de woningmarkt, bijvoorbeeld starters of (oudere) huishoudens met een lager inkomen, bediend worden.
-10-
10.3. Lagere grondprijs vaststellen. Ook deze maatregel ligt (bij uitstek) in handen van de gemeente en spreekt feitelijk voor zich. De gemeente kan voor zowel projectontwikkelaars en aannemers, als voor particulieren een lagere verkoopprijs van bouwgrond vaststellen dan de werkelijke marktwaarde. Ook hiervan is uiteraard de bedoeling om de woningprijzen, respectievelijk de totale kosten te drukken in het belang van de aspirant-kopers (c.q. zelfbouwers). Aan deze maatregel kunnen allerlei -nadere- voorwaarden en bepalingen verbonden worden: wie kunnen kopen(?), anti-speculatiebeding, recht van doorverkoop, maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Voor zover op dit moment (al) bekend is, zouden Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant in de komende 4 jaren op grond van het Bestuursakkoord 2007-2011 € 15 miljoen beschikbaar willen stellen voor de gemeenten ter vergoeding van de verlaging van (bouw)grondprijzen in het geval goedkope woningen voor jonge(!) starters worden gebouwd. Het voornemen moet nog uitgewerkt worden. O.a. zal de koopprijs-/stichtingskostengrens vastgesteld moeten worden. 10.4. Bouwgrond in erfpacht uitgeven. Het hanteren van erfpacht is een andere manier om te bereiken dat woningen goedkoper aangeboden kunnen worden. De grond blijft (i.c.) in eigendom van de gemeente. Afhankelijk van de gekozen constructie is er de mogelijkheid om op een later moment de grond erbij te kopen. Ook kan de woning, zonder de grond, doorverkocht worden. Naast de gemeenten zouden in de praktijk ook woningcorporaties zeer wel kunnen werken met erfpachtconstructies. Dan zou zeker ook een terugkooprecht geregeld -moeten- worden. 10.5. Collectief particulier opdrachtgeverschap ondersteunen. Collectief particulier opdrachtgeverschap kan voor betrokkenen een fikse besparing aan planontwikkelingskosten betekenen. In een voorkomend geval zou de gemeente naast het vaststellen van een lagere grondprijs, het collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen stimuleren én feitelijk kunnen ondersteunen; diensten kunnen aanbieden. Stimuleren kan op allerlei manieren: door het in 't bijzonder onder de aandacht te brengen, door contacten te leggen, door financiële bijdragen in juridische kosten in het vooruitzicht te stellen. Gedeputeerde Staten willen volgens het Bestuursakkoord 2007-2011 uitdrukkelijk het collectief particulier opdrachtgeverschap bevorderen. Kennelijk willen zij voor de financiering van collectief particulier opdrachtgeverschap € 5 miljoen beschikbaar stellen. 10.6. Verkoop woningen onder de marktwaarde. Een andere methode om woningen betaalbaar aan te bieden voor koopstarters is het vaststellen van een lagere verkoopprijs dan de werkelijke marktwaarde. Het zijn vooral woningcorporaties die dit middel zouden kunnen gebruiken onder bijzondere voorwaarden en bepalingen. Voor sommige zaken zijn corporaties gebonden aan Rijksregelingen; o.a. het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). Maar als het gaat om starters is de Minister van VROM in veel gevallen bereid om uitzonderingssituaties te scheppen. 10.7. Koop-Goedkoopregeling. Een zaak van woningcorporaties. Het betreft een systeem waarbij de woning en de grond worden opgesplitst. De woning wordt verkocht, de grond blijft in handen van de corporatie; voor de grond die bij de woning hoort wordt huur betaald (een soort erfpacht). Op de huur wordt korting verstrekt. Het eerste jaar betaalt de koper niets aan grondhuur, in het tweede jaar betaalt hij 10%, en zo verder. De huur van de grond is fiscaal aftrekbaar. 10.8. Koopgarantconstructie. Ook dit is 'n zaak van woningcorporaties. De woning wordt aan de huurder (koopstarter) verkocht voor een prijs die beduidend lager is dan de marktwaarde van de woning. Voorwaarde is dat de woning bij verhuizing wordt terugverkocht aan de corporatie. Dit is de MGE-bepaling. De waarde-
-11-
stijging of -daling van de woning wordt gedeeld door de eigenaar van de woning en de corporatie. De meerwaarde die te danken is aan inspanningen van de woningeigenaar, bijvoorbeeld door verbouwing van de badkamer, komt ten goede aan de eigenaar. Bekend is dat Woonmaatschappij Maasland overweegt om de Koopgarantconstructie straks aan die huurders aan te bieden die als zittende huurders voornemens zijn om hun woning te kopen. 10.9. Speciale hypotheken. Dit is het terrein van bankinstellingen. Hypotheekbanken richten zich met speciale hypotheekvormen op starters. - Zo is er de generatiehypotheek, waarbij (groot)ouders financiële ondersteuning bieden bij de aankoop van een woning. - De carrièrehypotheek gaat uit van de veronderstelling dat in de eerste vijf arbeidsjaren het inkomen gemiddeld met 30% procent toeneemt. Gemeenschappelijk element is dat de leencapaciteit wordt verhoogd zonder dat daar, althans in aanvang, hogere maandlasten tegenover staan. Doordat deze hypotheekvormen niet voldoen aan de normen en voorwaarden van de NHG, liggen de risico’s voor de koper(s) hoger dan bij bijvoorbeeld de Starterslening die met NHG wordt verstrekt. 11. Wat is/wordt al gedaan Wat doet de gemeente Cuijk momenteel (al) om koopstarters op de woningmarkt te bedienen? Welke vormen van ondersteuning zet de gemeente al in? In relatie tot die vragen (feitelijk ter beantwoording ervan) zal ingegaan worden op een aantal woningbouwprojecten in de categorie goedkope(re) koopwoningen. Daar gaat het immers vooral om: bouwen van woningen, i.c. goedkope(re) woningen. Al vaker is gemeld wat in de gemeente Cuijk, in de ogen van het gemeentebestuur, valt onder de categorie goedkope koopwoningen. Per 1 januari 2005 was de bovengrens van bedoelde categorie, het bedrag van (koopprijs) € 163.400. Per 1 januari 2006 is dat bedrag bijgesteld naar € 170.000, met de aantekening dat het bedrag (vooralsnog) zal gelden tot 1 juli 2007. 11.1. Appartementen aan Lavendel (Kralensnoer/Heeswijkse Kampen), Cuijk. In 2005 zijn aan Lavendel de eerste van een groot aantal koopappartementen gerealiseerd. In 2006 volgden er meer en in 2007 komen de laatste van deze reeks gereed. In de onderhandelingen met de projectontwikkelaars is er uitdrukkelijk op gewezen dat 't streven van de gemeente is (was) dat een aantal van deze woningen zouden moeten worden gebouwd (aangeboden) in de prijsklasse die gerelateerd is aan de categorie goedkope koopwoningen. Daarmee is ook rekening gehouden bij het maken van afspraken over bijdragen en kosten. Het gaat niet om grote aantallen, maar gesteld kan worden dat de opzet geslaagd is. 11.2. Woningen aan De Schans, Haps. In 2006 zijn in Haps aan De Schans 6 twéé-onder-één-kap woningen gerealiseerd in opdracht van Woonmaatschappij Maasland. De koopprijs van de woningen was (gemiddeld) € 163.000. De gemeente en Maasland hebben intensief overlegd en adequate afspraken gemaakt om het gestelde doel te bereiken. De grondprijs is verlaagd, er zijn inkomenseisen gesteld waar het gaat om de (aspirant-)kopers, en vanwege het doorstromingseffect is voorrang gegeven aan huurders van Maasland in Haps. 11.3. Appartementen aan Burg. Thijssenstraat, Beers. In 2006 zijn aan Burg. Thijssenstraat in Beers 12 appartementen gerealiseerd op de locatie: voormalige Rabobank. Met de projectontwikkelaar heeft de gemeente intensief overlegd. In het licht van het afsprakenkader betreffende bijdragen en kosten is overeengekomen dat 10 van de
-12-
12 appartementen te koop zouden worden aangeboden voor de prijs die past binnen de categorie goedkope koopwoningen. 10 Appartementen zijn te koop aangeboden voor (ca.) € 163.000. Voor starters, en ook voor senioren, uit Beers is voorrang geregeld. 11.4. Woningen aan Spoorpad, Cuijk. Inmiddels zijn dit jaar (2007) aan Spoorpad te Cuijk 15 woningen in een rij gerealiseerd door Van Bergen Bouw. Over bijdragen en kosten is tussen de gemeente en de ontwikkelaar scherp onderhandeld met als doel, voor beide partijen, dat in de categorie goedkope koopwoningen in het centrum van Cuijk een plan zou worden gerealiseerd dat (daarom) verbazing zou wekken. En het is gelukt. Van 9 woningen was de koopprijs € 170.000. De andere 6 kostten € 185.000. De bewoners zijn voornamelijk jonge mensen, koopstarters, uit Cuijk. 11.5. Woningen aan De Schans, Haps. Volgens planning zal dit jaar aan De Schans in Haps gestart worden met de bouw van 14 woningen. Daarvan worden (zijn) 10 woningen in een rij verkocht voor een prijs die -nog- ver onder het bedrag van € 170.000 ligt. De bijdrage van de gemeente aan dit resultaat is aanpassing van het exploitatieplan en verlaging van de grondprijs. Verdere afspraken: de woningen zijn bestemd voor starters uit Haps, respectievelijk de gemeente Cuijk, die voor het eerst zelfstandig gaan wonen, en de kopers (starters) mogen maximaal 30 jaar oud zijn. 11.6. Woningen te Sint Agatha. Voor de bouw van woningen op de zogenoemde locatie-Kepser is een bijzonder plan ontwikkeld van 11 gedifferentieerde woningen. Gedifferentieerd qua bouwstijl, qua doelgroep en (mede daarom ook) qua koopprijs. Er is tussen de gemeente en de ontwikkelende partij(en), c.q. de aannemer een veel omvattend afsprakenkader tot stand gekomen betreffende grondkosten/-prijzen, andere kosten en bijdragen. De gemeente heeft zich daarbij zo opgesteld dat het mogelijk moet zijn om naar omstandigheden aantrekkelijke koopprijzen vast te stellen. De aannemer zal minstens 4 van de 11 woningen te koop aanbieden voor de prijs van (maximaal) € 170.000. 11.7. Appartementen aan Zwaanstraat, Cuijk. Op de locatie nabij de Rabobank zullen (vooralsnog; 1e fase) 31 appartementen worden gerealiseerd. Met de projectontwikkelaar heeft de gemeente intensief overlegd. In 't licht van het afsprakenkader betreffende bijdragen en kosten is bereikt dat 12 van de 31 appartementen in het centrum van Cuijk te koop zijn aangeboden voor (maximaal) € 170.000. Hiermee is een bepaalde groep koopstarters bijzonder bediend. Gerust kan worden gezegd dat de afgelopen tijd al goede resultaten zijn behaald als het gaat om de inzet van de gemeente om koopstarters te bedienen. De middelen die zijn gehanteerd om de resultaten te bereiken, zijn adequaat gebleken. Met name de projecten 11.2, 11.4, 11.5 en 11.6 zouden trouwens niet misstaan in de brochure "Betaalbaar bouwen in Brabant" van de provincie. 12. Slot De motie is uitgevoerd zoals die luidde. Onderzocht is wat de Startersregeling en Starterslening sec. inhouden, en er is verder gekeken. De bevindingen zijn/worden aan de gemeenteraad en aan de commissie Ruimte gepresenteerd in de voorliggende nota. Het college doet bij deze gelegenheid geen voorstel, het college levert een belangrijke bijdrage aan discussie over het al dan niet invoeren van de Startersregeling en het verstrekken van Startersleningen, en nodigt daartoe uitdrukkelijk uit. Te overwegen is om te besluiten dat Startersleningen zullen worden verstrekt of dat andere vormen van ondersteuning van starters (verder) zullen worden toegepast. Of om beide te doen. Politiek-bestuurlijk gezien is het zeker voorstelbaar dat hetzij algemeen, hetzij specifiek -ookStartersleningen zullen worden ingezet als middel om starters op de koopwoningenmarkt te helpen. Dat zal dan wel moeten worden uitgewerkt.
-13-
In verband met de eventuele uitwerking zullen in de discussie, naast de principiële kant van de zaak, vooral de aspecten genoemd onder 6.3. Gemeente bepaalt, aan de orde moeten komen. In het voorkomende geval zullen ook -nog- financiële middelen gevonden moeten worden. De gemeenteraad zal in het licht van de Begroting 2008 (en verdere jaren) moeten aangeven waar het geld vandaan zou moeten komen. Het college ziet uit naar de discussie en de resultaten daarvan. Uiteraard zal het college, naast de voorliggende nota, graag een -nadere- bijdrage willen leveren aan de discussie en de besluitvorming over de onderhavige zaak.
Cuijk, 29 mei 2007. Burgemeester en wethouders van Cuijk; P.M. van de Koolwijk, secretaris.
L.M. Schoots, burgemeester.
