Nemovitostní fondy v roce

Nemovitostní fondy v roce 2009

www.apogeo.cz 1

Úvod 2 / Fondy kolektivního investování 3-4 / Výhody fondu kvalifikovaných investorů 5 / Nevýhody fondu kvalifikovaných investorů 6 / Novela - změny 7-8 / Případová studie 9-11 / FKI v praxi? 12 / Statistika 13 / Závěr 14-15

Úvod /

ZÁKON 189/2004 Sb., o kolektivním investování, ve znění pozdějších předpisů (zákon č. 337/2005 Sb., zákon č. 57/2006 Sb., zákon č. 70/2006 Sb., zákon č. 224/2006 Sb., zákon č. 296/2007 Sb., zákon č. 126/2008 Sb. a zákon č. 230/2008 Sb.)

/

Novela 2009 zákona o kolektivním investování (dále jen „ZKI“) : /

/

Součást vládního návrhu zákona o podnikání na kapitálovém trhu (Sněmovní tisk 705); /

Změna zákona o podnikání na kapitálovém trhu,

/

Změna zákona o dohledu nad kapitálovým trhem a zákona o dluhopisech,

/

Změna zákona o bankách a zákona o spořitelních a úvěrových družstvech,

/

Změna zákona o kolektivním investování.

Transpozice nových UCITS směrnic a novelizace existujících do českého právního řádu; /

Novelizace povinností, které musí plnit emitent CP přijatých k obchodování na regulovaném trhu,

/

Novelizace právní úpravy nabývání účastí na některých subjektech finančního trhu;

/

Konkretizace tzv. „eligible assets“

/

Úprava speciálních fondů kolektivního investování (oblast neupravená komunitárním právem);

/

Legislativně technické změny. www.apogeo.cz 2


Fondy kolektivního investování Zákon č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování

Základní definice: / Investiční fond, podílový fond, investiční společnost / Standardní fondy kolektivního investování /

/

Standardní fond shromažďuje peněžní prostředky od veřejnosti a může mít formu pouze otevřeného podílového fondu.

Speciální fondy kolektivního investování (§ 53 ZKI) /

fondy, které shromažďují peněžní prostředky od veřejnosti, a / / /

/

speciální fond cenných papírů, speciální fond nemovitostí (§ 53) speciální fond fondů.

fondy, které shromažďují peněžní prostředky od kvalifikovaných investorů (§ 56 odst. 1) /

Speciální fond kvalifikovaných investorů (§ 56)

www.apogeo.cz 3


Kdo je kvalifikovaným investorem? § 56 odst. 1 zákona č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování /

banka,

/

spořitelní a úvěrní družstvo,

/

obchodník s cennými papíry,

/

investiční společnost do svého majetku,

/

investiční společnost do majetku v podílovém fondu, který obhospodařuje, pokud tento zákon nestanoví jinak [§ 51 odst. 6, § 53j odst. 1 písm. b), § 55 odst. 2],

/

investiční fond,

/

penzijní fond,

/

pojišťovna,

/

zajišťovna,

/

zahraniční osoba odpovídající některé z osob uvedených v písmenech a) až i),

/

osoba, která neposkytuje investiční služby ani není bankou a jejíž rozhodující činností je nabývání účastí na jiných právnických osobách nebo výkon některé činnosti bank,

/

stát nebo členský stát federace,

/

centrální banka,

/

Evropská centrální banka,

/

mezinárodní finanční instituce,

/

právnická nebo fyzická osoba, která písemně prohlásí, že má zkušenosti s obchodováním s cennými papíry.

www.apogeo.cz 4


Výhody fondu kvalifikovaných investorů /

Nižší míra zákonné regulace a dohledu ČNB,

/

Nižší míra zdanění (5% sazba daně z příjmů právnických osob),

/

Minimální vstupní investice jednoho investora je 1 mil. Kč,

/

Omezený okruhu investorů (nejvýše 100 akcionářů nebo podílníků),

/

Diverzifikace rizik stanovena statutem fondu,

/

Zjišťování hodnoty majetku fondu nejméně jedenkrát ročně,

/

Pro financující banku je výhodou dohled depozitáře na činnost fondu,

/

Osvobození prvopřevodu nemovitosti od daně z převodu nemovitostí.

www.apogeo.cz 5


„Nevýhody“ FKI /

Vyšší administrativní náročnost,

/

Povinnost zachovat princip kolektivity (více investorů ve fondu),

/

Nutná diverzifikace rizik fondu (investice do více projektů souběžně dle statutu),

/

Daň z převodu nemovitostí v případě převodu bytových jednotek poté, co došlo k přechodu nemovitosti do FKI přeměnou (převod jmění na společníka, fúze atp.)

www.apogeo.cz 6


Hlavní změny novely / / / / / / /

Zrušení omezení doby trvání FKI (dříve 10 let, nově i na dobu neurčitou) Vyloučení přenášení nákladů na propagaci fondu na investory (zvýšení transparentnosti) Omezení povinností depozitáře u fondů kvalifikovaných investorů (možnost FKI upravit ve statutu a následně v depozitářské smlouvě odchylky od obecné úpravy), Doplnění obecného znaku likvidity v § 26 (týká se standardních fondů) Vyloučení komoditních derivátů jako předmět investic standardního fondu, Úprava pravidel pro přijímání úvěrů a půjček pro speciální fondy (návrh limitu z 10 na 30% hodnoty majetku fondu), Vypuštění limitu pro nemovitosti vlastněné nemovitostní společností.

www.apogeo.cz 7


Hlavní změny novely / /

/ / /

Nabývání nemovitostí fúzí nabyvatele a společnosti, v jejímž majetku se nemovitost nachází za podmínky že fond v důsledku fúze nezanikne, Zpřísnění informační povinnost nemovitostní společnosti vůči speciálnímu fondu nemovitostí a jeho depozitáři, prohloubení možnosti kontroly ze strany fondu a depozitáře. Založení fondu kvalifikovaných investorů prostřednictvím nepeněžního vkladu, povolení nepeněžitých vkladů pro fondy kvalifikovaných investorů. Zjednodušení podmínek pro udělení povolení nesamosprávnému fondu (fond obhospodařovaný investiční společností) Zjednodušení požadavků na odbornost vedoucích osob nesamosprávného fondu, nově písemný souhlas investiční společnosti s výkonem funkce.

www.apogeo.cz 8


Případová studie /

Sazba daně z příjmů fondů kvalifikovaných investorů činí 5 %. Způsob stanovení základu daně je přitom obdobný jako u běžné akciové společnosti.

/

Využití fondu při optimalizaci zdanění zisků v rámci developerských projektů a výstavby nemovitostí.

/

Kritéria při rozhodování: / využití nemovitosti (rezidenční nebo komerční projekt, pronájem x prodej) / Způsob financování (objem cizího financování atp.) / Doba realizace projektu (fáze přípravy, realizace atp.) / Vyšší administrativní náklady, bod zvratu efektivity FKI.

www.apogeo.cz 9


Případová studie

www.apogeo.cz 10


Případová studie /

/

Využití FKI v rámci developerských projektů a transakcích typu „asset-deal“: /

Nové projekty realizovat prostřednictvím FKI

/

Stávající (původní) projekty sloučit s FKI před zápisem kupních smluv do katastru nemovitostí, tržby již účtovány v rámci FKI,

Možnosti sloučení SPV (projektové společnosti) a FKI: / Převod jmění na společníka (možná realizace již podle současné legislativy) / Fúze SPV a FKI tak, že FKI je nástupnickou společností (po novele 2009)

/ Daň z převodu nemovitostí: / prvopřevod z FKI (osvobozeno), / převod bytů po přeměně (dle stanoviska MF: nutno zdanit)

/ Transfer zisku – možnost aplikace směrnic o společném zdanění příjmů mateřských a dceřiných společností www.apogeo.cz 11


FKI v praxi? /

Zatím není judikatura,

/

Převod jmění funkční (doloženo zkušeností), novela usnadní zakládání FKI nepeněžitým vkladem … příležitost pro vlastníky nákupních center

/

Ministerstvo financí drží stanovisko: zdanit převod bytů v případě předchozího sloučení SPV s FKI (změna stanoviska v budoucnu?) / Trocha statistiky na závěr…

www.apogeo.cz 12


…slíbená statistika?

Zdroj: Asociace pro kapitálový trh ČR

Adobe Acrobat Document

www.apogeo.cz 13


Děkuji za pozornost Ing. Jan Ingeduld t / +420 267 997 744 e / [email protected]

www.apogeo.cz 14


Kontaktní informace, sídlo poradenské skupiny APOGEO a / Koněvova 2660/141, 130 83 Praha 3 t / +420 267 997 700 e / [email protected] w / www.apogeo.cz

www.apogeo.cz 15

Nemovitostní fondy v roce

Recommend Documents