WHITE PAPER
nearly Zero Energy Buildings VOOR BESTAAND VASTGOED
SAMEN OP WEG NAAR ENERGIENEUTRAAL
Inhoud 1. Waarom op weg naar energieneutraal?
03
2. Wat zijn nearly Zero Energy Buildings? 04 3. nearly Zero Energy Buildings, de kracht van Unica
04
4. nearly Zero Energy Building-plan voor bestaand vastgoed
06
Stap 1: Ambitie bepalen
06
Stap 2: Nulmeting
07
Stap 3: Zero Energy Menu
08
Stap 4: Planning
09
Stap 5: Implementatie
10
Stap 6: nZEB management
10
5. Resultaat
10
Over Unica Ecopower
10
02
1
Waarom op weg naar energieneutraal? Klimaatverandering wordt veroorzaakt door de uitstoot van broeikasgassen, waaronder CO2. Volgens het International Energy Agency (IEA) is energiegebruik verantwoordelijk voor ruim een derde van alle CO2-uitstoot door de mens. Wanneer we minder fossiele en meer duurzame energie gebruiken, zorgen we voor minder klimaatverandering en voor een gezondere planeet voor toekomstige generaties. In Nederland is de gebouwde omgeving verantwoordelijk voor meer dan 30 procent van het totale energiegebruik. De Nederlandse overheid heeft de doelstelling om vanaf 2020 alleen nearly zero energy (EPC=0) te bouwen en om in 2050 een energieneutrale gebouwde omgeving te borgen. Dit is in lijn met de Europese ambitie. Elk jaar wordt er circa 0,4 procent aan nieuwbouw geplaatst en ongeveer 0,1 procent bestaand vastgoed gesloopt. Circa 80 procent van de gebouwen in 2050 is vandaag dus al gebouwd. Het is daarom belangrijk om vooral ook ambitieuze doelen te stellen aan de bestaande gebouwde omgeving. Positieve invloed Onderzoek heeft uitgewezen dat wereldwijde opbrengsten voor nearly Zero Energy Buildings (nZEB’s) zullen groeien van 570 miljoen euro in 2014 naar meer dan 1.300 miljard euro in 2035. Daarnaast zijn nZEB’s in de basis gezonde gebouwen die een positieve invloed hebben op duurzaamheidswaarderingen, zoals BREEAM, GPR en LEED. nZEB’s worden intussen ook steeds beter gewaardeerd door zowel investeerders als eindgebruikers. Gezonde gebouwen met een extreem lage energierekening zijn vrijwel altijd verhuurd en trekken toekomstgerichte huurders aan. Een nZEB betekent een significante verlaging van de energierekening. Een besparing van meer dan 80 procent op de energiekosten is geen uitzondering. Dit levert een positieve kasstroom op die de gedane investeringen compenseert. Een andere belangrijke drijfveer om voor nZEB’s te kiezen, is de behoefte aan meer energiezekerheid en een lagere afhankelijkheid van stijgende energieprijzen.
Samenvattend Er zijn voor de gebouweigenaar en huurder drie redenen om te investeren in een bijna energie-neutraal gebouw, oftewel een nearly Zero Energy Building (nZEB): 1. De extra investering levert een positieve business case en een nieuw verdienmodel op, 2. Door de goede balans tussen energie en gezondheid stijgt het gebouw in waarde, 3. Een gebouw met een extreem laag energieverbruik levert een belangrijke bijdrage aan de reductie van CO2. Met een nZEB neemt u uw verantwoordelijkheid en zorgt u ervoor dat u met een gezond en duurzaam gebouw klaar bent voor de toekomst. Genoeg redenen dus om met uw vastgoed op weg te gaan richting energieneutraal.
03
2
Wat zijn nearly Zero Energy Buildings? De Europese definitie van een nearly Zero Energy Building (nZEB) is ‘een gebouw met een erg hoge energieprestatie, waarbij de bijna 0 of erg lage hoeveelheid benodigde energie voor een significant deel uit hernieuwbare bronnen afkomstig is, die on-site of in de buurt wordt opgewekt’ (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD). Bij een nZEB is het totale jaarlijkse energiegebruik van de gebouwen zoveel mogelijk gelijk aan de hoeveelheid lokaal opgewekte duurzame energie. Het doel is het minimaliseren van de hoeveelheid CO2 in de atmosfeer. Er kan niet-duurzame energie gebruikt worden en CO2 worden uitgestoten, maar dit wordt gecompenseerd door het gebruik van opgewekte duurzame energie. Unica gelooft in de toekomst van nZEB’s. Ons doel met nZEB’s is om uw gebouwgebonden én gebruikersgebonden energieverbruik en energiekosten te reduceren. Dat doen we door het samenbrengen van betrouwbare technieken voor energie-efficiëntie, duurzame energieopwekking en energieopslag. Dit levert vastgoedeigenaren en huurders extra rendement op.
3
nearly Zero Energy Buildings, de kracht van Unica Met Unica als energiepartner heeft u een betrouwbare partij voor uw hele Design, Build, Finance, Maintain en Operate (DBFMO) traject; van strategisch energieadvies tot de exploitatie van uw installaties. Unica is uniek voor wat betreft haar aanpak en werkwijze op het gebied van nZEB’s. Wij bieden u: 1. Gespecialiseerd advies gedurende het gehele traject Onze adviseurs zijn deskundig op het gebied van de strategische ambitiebepaling en het doen van gedetailleerd onderzoek naar installaties en gebouwen. Hiermee is Unica uw partner tijdens het gehele traject om tot een nearly Zero Energy Building te komen. 2. Nulmeting met energiebalans De energie-experts van Unica Ecopower maken met een energiebalans in één oogopslag de verdeling van het energiegebruik in uw gebouw duidelijk. De experts integreren hierbij gedegen specialistische kennis op het gebied van energiebesparing, regeltechniek, installatietechniek, bouwkunde, bedrijfskunde en facility management. 3. Zero Energy Menu Het Zero Energy Menu van Unica Ecopower is een checklist met maatregelen op het gebied van energiebesparing en de mogelijkheden voor duurzame energieopwekking en -opslag. Het is een combinatie van innovatieve en gevestigde maatregelen, ingedeeld per categorie (isolatie, verlichting, luchtbehandeling, etc.) en geeft per maatregel een indicatie van de energiebesparing, kostenbesparing, investering, terugverdientijd en CO2-besparing. Het Zero Energy Menu biedt u maatwerkadvies over voor u haalbare en interessante duurzame verbetermaatregelen. Ons advies is gebaseerd op uw ambitie, de nulmeting en de energiebalans.
04
4. Planning in combinatie met Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (DMJOP) Unica heeft ruime ervaring met het opstellen van duurzame meerjaren onderhoudsplannen (DMJOP’s). Wij houden tijdens de planning sterk rekening met natuurlijke momenten om maatregelen door te voeren, lettend de gestelde ambitie. Dit betekent een reductie van meerkosten ten aanzien van één-op-één vervanging. 5. Energiemanagementsysteem Wanneer uw gebouw bijna energieneutraal is, verschuift onze aandacht naar bewaking (monitoring) en statusbehoud. Met het energiemanagementsysteem van Unica Ecopower houdt u grip op uw energieverbruik. Op die manier is terugval naar de oude situatie geen optie en blijft uw gebouw ook op de lange termijn een nZEB. 6. Energieprestatiecontract Door de installaties te beheren en proactief aan te passen aan het gedrag van uw gebouw, de eindgebruikers en het weer, functioneren zij zo efficiënt mogelijk. Unica spreekt hierbij Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI’s) met u af om een goede balans tussen comfort en energiezuinigheid te waarborgen. 7. Mogelijkheid tot financiering Als de uiteindelijk benodigde investering niet mogelijk of wenselijk is, biedt Unica Ecopower uitkomst door de investering desgewenst op zich te nemen, bijvoorbeeld in de vorm van een Energy Service Company (ESCo). De benodigde investering wordt hiermee terugbetaald uit de gerealiseerde energiebesparing. Dit maakt extra kosten voor de vastgoedeigenaar overbodig. De energierekening van de gebruiker blijft tijdelijk hoger dan de gerealiseerde besparing om zo de investering terug te verdienen.
05
4
nearly Zero Energy Building-plan voor bestaand vastgoed Unica Ecopower begeleidt u op weg naar een nZEB met een stappenplan. De zes stappen van dit plan worden hieronder nader toegelicht.
1 Ambitie bepalen
2 Nulmeting
3 Zero Energy Menu
4 Planning
5 Implementatie
6 nZEB management
Zes stappenplan nZEB met Unica
Stap 1: Ambitie bepalen Alles begint met ambitie. Durf dus vooral te dromen! Unica Ecopower helpt u graag met het vaststellen van uw ambitie op het gebied van energie in combinatie met uw vastgoedstrategie. We maken samen met u een roadmap, rekening houdend met verschillende scenario’s. Bij stap één is het belangrijk om de volgende zaken duidelijk in kaart te brengen: Over welke gebouwen hebben we het? Wat is het doel? Waar staan we nu? Binnen welke termijn willen we ons doel bereiken? Hoeveel procent energieneutraal ambieert u te zijn en hoe gaan we dit bereiken? Wanneer de ambitie vaststaat, is de volgende stap het in kaart brengen van de huidige situatie.
Case: Unica hoofdkantoor Het hoofdkantoor van Unica (De Wel 15 in Hoevelaken) is een gebouw uit 2007 met A++ label. Het pand is in 2014 3-sterren BREEAM-In-Use gecertificeerd. Het doel, vastgesteld met de gebouweigenaar en de hoofdhuurder, is ‘rendabel richting energieneutraal, waarbij 100 procent geen doel op zich is’. Dit houdt in dat niet álle maatregelen voor energiebesparing of extra duurzame energieopwekking per definitie in aanmerking komen. Per maatregel wordt de business case besproken met zowel de gebouweigenaar als de hoofdhuurder.
Hoofdkantoor Unica te Hoevelaken
06
Stap 2: Nulmeting Een energie-expert van Unica Ecopower brengt een bezoek aan de locatie(s) om gegevens te verzamelen en onderzoek te doen naar uw gebouw, de installaties en de gebruikswijze van beide. De volgende gegevens zijn hiervoor onder meer relevant: • Energie, zoals elektriciteit- en gasverbruik, • Gebouwaspecten, zoals isolatie en installaties, • Gebruiksaspecten, zoals bezetting, gebruikstijden, schakelwijze, regeltechniek,
gebruikersgedrag en een eventuele scheiding in een huurders- en een eigenaarsdeel.
De gegevensverzameling en het onderzoek vinden plaats in nauwe samenwerking met de vastgoedeigenaar en facility management. De conclusie is het startpunt van de ambitie. Deze zogenoemde nulmeting geeft nauwkeurig het huidige energiegebruik en het percentage energieneutraal weer.
Case: Unica hoofdkantoor De energie-experts van Unica Ecopower onderzochten de locatie om de huidige energiebalans in kaart te brengen. Hierbij werd gebruikgemaakt van een verscheidenheid aan bronnen, zoals het GBS, tekeningen en interviews met gebruikers. De resultaten van de nulmeting toonden aan dat het hoofdkantoor van Unica 57 procent energieneutraal was. Dit houdt in dat op jaarbasis 57 procent van het energiegebruik lokaal duurzaam werd opgewekt. Dit relatief hoge beginpercentage van energieneutraliteit werd enerzijds veroorzaakt door de energieefficiëntie van het gebouw. Het gebouw met A++ label heeft bijvoorbeeld een hoge isolatiewaarde, energiezuinige ramen etc. Anderzijds was er reeds duurzame opwekking aanwezig in de vorm van PV-panelen en een WKO-installatie. Uit de energiebalans (zie afbeelding) blijkt dat het grootste aandeel van het gebouwgebonden en gebruikers-gebonden energiegebruik gerelateerd is aan de WKO-installatie, gevolgd door verlichting en gasketels. De gasketels zijn voor het bijschakelen tijdens piekvraag en bedoeld voor verwarming van het gebouw naast de warmte afkomstig van de WKO. afzuiginstallatie, 1%
wko installatie koudevraag, 8%
pompen, 1% koffieautomaat/ frisdrank/snoep/ vaatwasser, 1% boilers, 1%
wko installatie koudevraag wko installatie warmtevraag wko installatie elektriciteitsvraag
gasketels, 17%
lift hydraulisch, 1%
luchtbehandeling
wko installatie warmtevraag, 15%
koeling serverruimte en loopbrug
printers, 1%
verlichting
computers, 2%
ICT, 2%
ICT verlichting, 25%
wko installatie elektriciteitsvraag, 13%
luchtbehandeling, 9% koeling serverruimte en loopbrug, 2%
computers printers lift hydraulisch boilers
Energiebalans Unica hoofdkantoor
07
Stap 3: Zero Energy Menu Het Zero Energy Menu bestaat uit allerlei duurzame maatregelen om tot nZEB’s te komen. Dit menu bevat zoals gezegd zowel bewezen technieken als innovatieve concepten. Uw ambitie en de resultaten van de nulmeting bieden handvatten voor de menu-items om het onderzochte gebouw energieneutraal te maken. Bij deze keuze zijn de volgende uitgangspunten van belang: 1 Energievraag reduceren
Wat je niet gebruikt, hoef je ook niet op te wekken.
2 Energievraag duurzaam opwekken
De benodigde energie zoveel mogelijk uit hernieuwbare bronnen opwekken.
3 Energie opslaan
Opgewekte duurzame energie die niet direct nodig is, opslaan voor later gebruik.
Op basis van de maatregelen in het Zero Energy Menu ontvangt u van Unica een maatwerkvoorstel met daarin verschillende opties en een schatting voor de te realiseren energiebesparing. Dankzij onze ervaring met realisatie, beheer en exploitatie kunnen wij u ook een realistische verwachting van de kosten per maatregel geven. Na een presentatie met bespreking is eventueel bijstelling mogelijk.
Case: Unica hoofdkantoor De keuze voor de genomen maatregelen op het hoofdkantoor van Unica zijn gebaseerd op de ambitie, zoals die was vastgesteld door de gebouweigenaar en de hoofdhuurder. Hierdoor kwamen niet-rendabele maatregelen die bijvoorbeeld te weinig energiebesparing opleverden en een te lange terugverdientijd zouden hebben, niet in aanmerking. De keuze was tevens gebaseerd op het aandeel in de energiebalans. Immers, het loont om te focussen op onderdelen waarvan het energieverbruik hoog is. In het geval van het hoofdkantoor van Unica was dat de verlichting, WKO en luchtbehandeling. Voor de relevantie opties uit het Zero Energy Menu werd een berekening gemaakt van de jaarlijkse kostenbesparing, energiebesparing en het resultaat van extra duurzame energieopwekking. Het totaal, oftewel wanneer álle mogelijke maatregelen zouden worden doorgevoerd, kwam uit op 95 procent energieneutraal. In onderstaande tabellen ziet u een uitwerking van de maatregelen met de grootste besparingseffecten.
08
Verbetermaatregel reductie energievraag
Geschatte energiebesparing (kWh/jr)
1
SMART Led-verlichting kantoor (o.a. daglicht-, aanwezigheidssensoren)
38.000
2
Led-verlichting parkeergarage
10.000
3
Beschikbare koude uit de wko-installatie benutten (i.p.v. split units met elektriciteit)
7.000
4
Vraag gestuurde ventilatie
6.552
Verbetermaatregel duurzame opwekking
Geschatte extra opwekking (kWh/jr)
1
Extra PV-panelen
90.000
2
Opwekking windenergie d.m.v. 4 windmolens
9.200
3
Biomassaketel piekopwekker
37.855
Zero Energy Menu items voor Unica hoofdkantoor
Het hoofdgebouw van Unica was al een zeer energie-efficiënt gebouw met label A++. Het doorvoeren van verschillende items uit het Zero Energy Menu resulteerde desondanks in: • Energieneutraliteit: 95 procent • Energiebesparing: 72.000 kWh/jr • Opbrengst extra duurzame opwekking: 137.000 kWh/jr • Kostenbesparing: 12.500 euro per jaar
Stap 4: Planning Nadat een keus is gemaakt uit het Zero Energy Menu is duidelijk welke maatregelen verder uitgewerkt zullen worden. Unica Ecopower doet in samenspraak met de installateur en beheer- en onderhoudspartij een voorstel aan u als vastgoedeigenaar of -huurder. Het gaat hierbij om de planning van de uitvoering van de maatregelen, waar mogelijk verwerkt in een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (DMJOP). Het uitgangspunt hierbij is de ambitie van de doorlooptijd in combinatie met natuurlijke momenten voor de uitvoering van de maatregelen. De planning wordt geleverd inclusief een kostenbegroting en terugverdientijden. Via een energieprestatiecontract wordt uw ambitie gerealiseerd. Unica Ecopower biedt tevens mogelijkheden om de investeringen voor duurzame verbetermaatregelen te verwerken in een ESCo, waarbij Unica de financiering draagt.
Case: Unica hoofdkantoor Samen met de vastgoedeigenaar, de hoofdhuurder en de beheerder van het pand is overleg gepleegd over de te nemen maatregelen. Een aantal verbetermaatregelen zijn meteen uitgevoerd, andere werden op korte termijn ingepland en weer andere op natuurlijke momenten. De hele planning is verwerkt in een DMJOP. Ten tijde van het verschijnen van deze publicatie bevindt het nZEB-programma voor het Unica hoofdkantoor in de Planningfase (Stap 4). Tevens zijn de eerste stappen gezet om over te gaan tot de Implementatiefase (Stap 5), de quick wins zijn reeds doorgevoerd. Ook wordt de laatste fase, nZEB management (Stap 6), al opgezet: het eigen energiemanagementsysteem van Unica wordt dusdanig ingericht dat de nZEB status voor het hoofdkantoor geborgd wordt.
09
Stap 5: Implementatie In de implementatieperiode worden de verbetermaatregelen uitgevoerd die nodig zijn om tot een nZEB te komen. In deze stap wordt tevens het energiemanagementsysteem ingevoerd, zodat we kunnen monitoren in hoeverre uw gebouw vordert richting energieneutraliteit. In het energieprestatiecontract zijn KPI’s benoemd om uw verwachtingen waar te maken.
Stap 6: nZEB management Nadat de maatregelen zijn geïmplementeerd en het energiemanagementsysteem aantoont dat uw gebouw daadwerkelijk een nZEB is geworden, volgt de laatste stap van energiebeheer. Immers, we willen dat uw gebouw een nZEB blijft. Stap 6 gaat over het bewaken en borgen van het percentage van energieneutraliteit van uw gebouw met behulp van het eerder ingevoerde energiemanagementsysteem.
5
Resultaat nZEB’s zijn toekomstbestendige, gezonde gebouwen die rendement opleveren. nZEB’s dragen bij aan tevreden eindgebruikers, een extreem lage energierekening en een hogere waarde van uw vastgoed. Een nZEB levert bovendien een belangrijke bijdrage aan een betere wereld voor toekomstige generaties. Uw vastgoed is als nZEB klaar voor de toekomst. Unica gelooft in de toekomst van nZEB’s en kan dit waarmaken. Wilt u meer weten hoe Unica uw vastgoed kan verduurzamen richting energieneutraal, neem dan contact op met Unica Ecopower of uw contactpersoon binnen Unica.
Over Unica Ecopower Unica Ecopower, onderdeel van Unica Groep, is uw energiepartner om comfortabele nearly Zero Energy Buildings vorm te geven. Dit doet zij via toonaangevende, betrouwbare oplossingen op het gebied van energie-efficiëntie, duurzame energieopwekking en energieopslag. Unica Ecopower adviseert en realiseert dit in zowel nieuwbouw als bestaand vastgoed, waarbij zij optioneel zelf de investeringen voor haar rekening neemt. Met Unica Ecopower heeft u één aanspreekpunt voor de verduurzaming van uw vastgoed. Unica Ecopower maakt haar beloftes waar met excellent beheer en exploitatie. Unica Groep is met 14 vestigingen, 9 gespecialiseerde bedrijven en 1550 medewerkers de grootste zelfstandig technisch dienstverlener van Nederland.
10
Voor meer informatie Unica Ecopower Postbus 202 3870 CE Hoevelaken Telefoon: 033 – 247 80 80 Website: www.unica.nl/ecopower Email:
[email protected]
© 2015, Unica Ecopower B.V. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Unica.
11
