Nájemní smlouva v podnikatelských vztazích

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Ústav práva a humanitních věd

Nájemní smlouva v podnikatelských vztazích Bakalářská práce

Vedoucí práce:

Vypracoval:

JUDr. Dana Zapletalová

Jiří Morávek

Brno 2010

Touto cestou děkuji vedoucí mé bakalářské práce JUDr. Daně Zapletalové za ochotný přístup a cenné rady, které mi ke zpracování práce poskytla.

Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci na téma „Nájemní smlouva v podnikatelských vztazích“ vypracoval samostatně a na základě uvedené literatury. V Brně dne 24.5.2010

__________________

Abstract MORÁVEK, J. Contract of lease in entrepreneurial relations. Bachelor thesis. Brno: Mendel university in Brno, 2010. Bachelor thesis deals with a specific form of a contract of lease in which a lessor stands on a side of municipality and an enterpriser on a side of tenant. The subject of interest of the thesis is mainly the lease of non-residental premises. The theoretical part involves analysis of the basic terms regarding municipality and consequently the procedure of making a contract and its non-residental premises specification. In the practical part the charts concerning the importace of incomes coming from the release of municipality property are involved. This part is furthermore focused on the analysis of particular contracts which are associated with some parts of Brno. On the basis of the analysed contracts some recommendations are deduced. They should provide sufficient legal protection for contracting parties against possible conflicts resulting from contract faults. Keywords contract of lease, municipality, non-residental premises Abstrakt MORÁVEK, J. Nájemní smlouva v podnikatelských vztazích. Bakalářská práce. Brno: Mendelova univerzita v Brně, 2010. Bakalářská práce se zabývá specifickou podobou nájemní smlouvy, ve které na straně pronajímatele vystupuje obec a na straně nájemce podnikatelský subjekt. Předmětem zájmu této práce je především pronájem nebytových prostor. V teoretické části je obsažen rozbor základních pojmů týkajících se obce a následně postup při uzavírání smlouvy a její specifikace na nebytové prostory. V praktické části jsou uvedeny grafy vypovídající o důležitosti příjmů plynoucích z pronájmu obecního majetku. Dále je tato část zaměřena na analýzu konkrétních smluvních případů, které jsou spjaty s některými brněnskými městskými částmi. Na základě rozebraných smluv jsou vyvozena doporučení, která by měla smluvním stranám zajistit dostatečnou právní ochranu před případnými spory vyplývajícími z jejich nedostatků. Klíčová slova nájemní smlouva, obec, nebytové prostory

Obsah

5

Obsah 1

Úvod a cíl práce 1.1

Úvod ...........................................................................................................7

1.2

Cíl práce .................................................................................................... 8

2

Metodika

3

Stručný úvod do problematiky obcí

4

9 10

3.1

Postavení a charakteristika obce .............................................................10

3.2

Obec a její majetek...................................................................................12

3.3

Záměr obce...............................................................................................13

3.4

Postavení obce v podnikatelských vztazích .............................................14

3.4.1

Vymezení pojmu podnikání.............................................................14

3.4.2

Zisk obce a podnikatelský zisk.........................................................15

3.4.3

Subjekty podnikání – podnikatelé...................................................16

3.4.4

Obec jako podnikatel .......................................................................16

Postup při uzavírání smlouvy 4.1

5

7

18

Neplatnost smlouvy .................................................................................19

Nájemní smlouva nebytových prostor

20

5.1

Vymezení nebytového prostoru.............................................................. 20

5.2

Znaky nájemní smlouvy nebytových prostor ......................................... 20

5.3

Účastníci nájemní smlouvy, jejich práva a povinnosti............................21

5.3.1

Pronajímatel a vlastník nebytových prostor....................................21

5.3.2

Práva pronajímatele nebytových prostor ....................................... 23

5.3.3

Povinnosti pronajímatele nebytových prostor ............................... 24

5.3.4

Nájemce nebytových prostor .......................................................... 25

5.3.5

Práva nájemce nebytových prostor................................................. 26

5.3.6

Povinnosti nájemce nebytových prostor ........................................ 27

Obsah

6

5.4

Podnájem nebytových prostor................................................................ 28

5.5

Povinné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor .................... 28

5.5.1

Předmět nájmu ............................................................................... 28

5.5.2

Účel nájmu ...................................................................................... 29

5.5.3

Nájemné .......................................................................................... 30

5.5.4

Sjednaná doba nájmu ......................................................................31

Vlastní práce – aplikace teoretických poznatků v praxi 6.1

33

Příjmy rozpočtu brněnské městské části................................................ 33

6.1.1

Celkové příjmy roku 2009 .............................................................. 33

6.1.2

Nájemné jako základ příjmů rozpočtu MČ Brno-sever.................. 34

6.1.3

Příjmy z pronájmu nebytových prostor.......................................... 35

6.2

Srovnání vybraných nájemních smluv ....................................................37

6.2.1

Smlouva I. ....................................................................................... 39

6.2.2

Smlouva II....................................................................................... 42

6.2.3

Vyčíslení ztráty na nájemném......................................................... 44

6.3

7

6

Stavba na Slovanském náměstí .............................................................. 46

6.3.1

Podstatné body vyplývající ze záměru obce.................................... 47

6.3.2

Vyjádření k záměru z pohledu městské části Brno-Královo Pole .. 47

6.3.3

Vyjádření k záměru z aspektu podnikatelského subjektu.............. 48

6.3.4

Doporučený obsah nájemní smlouvy ............................................. 49

Zhodnocení právní úpravy

53

7.1 Vybrané rozdíly v právní úpravě občanského zákoníku a zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor ...................................................................... 53 7.2

Práva smluvních stran ............................................................................ 54

8

Závěr

56

9

Literatura

58

10 Příloha

60

Úvod a cíl práce

7

1 Úvod a cíl práce 1.1 Úvod Problematika nájemní smlouvy není předmětem právní úpravy pouze jediného zákona, ale zabývá se jí více právních norem. Za základní zákon se pro tento účel považuje občanský zákoník, který obsahuje jednak obecná ustanovení o smluvních vztazích a jednak základní právní úpravu nájemní smlouvy. Od revolučního roku 1989, který s sebou přinesl mimo jiné změnu režimu, lze zaznamenat rozsáhlé a zásadní změny v právní úpravě, a proto je pro subjekty smluvního vztahu vždy nezbytné řídit se nejaktuálnějším zněním příslušného právního předpisu, aby nedocházelo k mylným představám či jiným nedorozuměním z důvodů neznalosti zákona. Předmětem této práce je problematika nájemní smlouvy ve specifických podnikatelských vztazích, kdy na straně pronajímatele vystupuje obec a na straně nájemce podnikatelský subjekt se zaměřením na pronájem nemovitostí, především nebytových prostor. Při této specifikaci nebude dostačující pouze rozbor právní úpravy obsažené v občanském zákoníku jako normy obecné (lex generalis), ale také další speciální normy (lex specialis), kterou představuje zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor a vzhledem k výběru smluvní strany jako pronajímatele také zákon o obcích. Toto zaměření bylo zvoleno zejména proto, aby bylo patřičně demonstrováno, že i obec může vstupovat do soukromoprávních vztahů jako kterýkoliv jiný subjekt, i když smysl její existence je veřejnoprávní povahy. S trochou nadsázky lze tvrdit, že nájemné představuje v dnešní době jeden z nejjednodušších způsobů získání finančních příjmů legální cestou, proto vlastnění nemovitosti je rozhodně unikátní výhodou každého majitele a bude zajímavé přiblížit, jak této výhody sama obec využívá. V podnikatelských vztazích je na denním pořádku uzavírání takových smluv jako jsou kupní smlouvy, smlouvy o dílo a jiné. Myslím si, že každý podnikatel by tedy měl mít alespoň základní znalost z této oblasti práva, avšak kromě toho se také orientovat v problematice nájemních vztahů, neboť i do těchto podnikatelé často vstupují.

Úvod a cíl práce

8

1.2 Cíl práce Hlavním cílem celé práce bude podat rámcovou představu o tom, co to je nájemní smlouva, kdo ji uzavírá, za jakých podmínek, ale především na co by si měli dát účastníci smluvního vztahu při uzavírání pozor a čeho se vyvarovat. To vše, aby na uvedené údaje bylo možné pohlížet jako na zdroj potřebných informací, ze kterých lze čerpat v případě uzavírání nájemních smluv nebytových prostor a které budou moci být inspirací pro další subjekty vstupující do nájemního vztahu. Jak již bylo řečeno, zaměřím se na smluvní vztah mezi obcí a podnikatelským subjektem. Proto budou součástí práce také údaje vypovídající o hospodaření jedné brněnské městské části v oblasti pronajímání obecního majetku. Takto bude možné vyvodit závěr a vytvořit si reálnou představu o tom, jakou důležitost v obecním rozpočtu zastává příjem z pronájmu nebytových prostor.

Metodika

9

2 Metodika Práce je rozdělena do teoretického a následně praktického úseku. První část výkladu bude věnována charakteristice obce a vysvětlení některých pojmů, které jsou s ní spjaty. Následně přejdu k obecnému pojetí smlouvy jako základu pro smlouvu nájemní a zaměřím se na postup při jejím uzavírání. Budu pokračovat navázáním nájemní smlouvy s její specifikací na nebytové prostory, kde vystihnu její typické znaky, podstatné náležitosti a práva a povinnosti smluvních stran. Tímto způsobem přiblížím její podobu v teoretické rovině, přičemž kromě literárních zdrojů, ze kterých čerpám, doplním práci svým výkladem. Na úvod praktické části představím několik grafů týkajících se příjmů z pronajímání obecního majetku, pro jejichž sestavení jsem vycházel z účetní závěrky městské části Brno-sever za rok 2009. Poté bude následovat rozbor konkrétních smluvních případů, které se v praxi skutečně objevily a sloužily mi jako podklad při sepisování praktické části. Práci doplním svými vlastními komentáři, návrhy a doporučeními, na které by smluvní strany neměly zapomínat, pokud se chtějí vyhnout případným sporům. Kromě uvedených podkladů tvořících základ celé vlastní práce jsem vycházel z aktuálního znění příslušných zákonů a využíval je ke kontrole těchto smluv. Nakonec bude provedeno zhodnocení současné právní úpravy a shrnutí celého praktického úseku v podobě závěru.


10

3 Stručný úvod do problematiky obcí 3.1 Postavení a charakteristika obce Základním právním předpisem, který se zabývá postavením a problematikou obcí, je zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecním zřízení), ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZOB). Zákon o obcích se nevztahuje na hlavní město Prahu, její postavení je upraveno samostatným zákonem č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze. Obec vstupuje do nejrůznějších právních vztahů a přes své specifické postavení, které si vyžádalo zvláštní úpravu v podobě ZOB, se v těchto vztazích řídí dalšími právními předpisy. Mezi ně především patří zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ), který je vnímán jako legislativní základ soukromého práva. OZ přisuzuje obcím statut právnické osoby (§ 18 odst. 2 OZ) a tím také způsobilost k právním úkonům. Každý právní úkon obec uskutečňuje svým jménem a na vlastní odpovědnost (§ 2 odst. 1 ZOB). V zákoně o obcích, ale také v samotné Ústavě České republiky (zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů), je obec charakterizována jako veřejnoprávní korporace (§ 2 ZOB, čl. 101 Ústavy). Činnost obcí je orientovaná navenek. Obec tedy nejedná ve svůj prospěch, ve svém zájmu, nýbrž v zájmu potřeb svých občanů a musí veškeré činnosti provádět s rozmyslem, v dobré víře a s ohledem na své poslání. Tuto odpovědnost vůči občanům nesou členové jednotlivých obecních orgánů (rady obce, zastupitelstva obce), ale i úřední zaměstnanci, protože jejich rozhodování a konání ovlivňuje úroveň obce a celkovou spokojenost občanů. Zákon obsahuje výčet několika konkrétních obcí, které jsou označovány za statutární města a od ostatních obcí se odlišují tím, že mají speciální výsadu. Výsada, která zajišťuje specifičnost statutárních měst, spočívá v možnosti členit své území na městské části nebo městské obvody s vlastními samosprávnými orgány (§ 4 odst. 2 ZOB). Existence městských částí (obvodů) závisí na rozhodnutí zastupitelstva obce, avšak zákon toto členění na menší samosprávné celky nevyžaduje. Ačkoliv městské části (obvody) svojí strukturou a činnostmi, které uskutečňují, odpovídají obcím, nelze je s obcemi srovnávat, a to jednak proto, že vznikají a zanikají z vůle obce (nemají vlastní právní subjektivitu), ale


11

také proto, že nemají právo vlastnit majetek a vydávat vlastní právní předpisy. [1] I když městské části (obvody) nemají vlastní majetek, získávají jej od obce velice často ke spravování. Příjmy získané z hospodaření s tímto majetkem jsou příjmem jejich rozpočtu. Rozsah pravomocí těchto městských částí (obvodů), a to nejen při hospodaření se svěřeným majetkem, je pak určen obecně závaznou vyhláškou. [2] Ústava obce označuje za základní územní samosprávné celky (čl. 99 Ústavy) a zaručuje jim právo na samosprávu, které jim nelze za žádných okolností odepřít. Způsob, jakým je toto územní společenství občanů (§ 1 ZOB) řízeno, rozvíjeno a jak je hospodařeno s jeho majetkem, je v pravomoci příslušných obecních orgánů a stát může zasahovat do jejich činnosti, jen vyžaduje-li to ochrana zákona a jen způsobem zákonem stanoveným. Znamená to tedy, že obce jsou při své samosprávné činnosti samozřejmě povinny dodržovat zákony a další právní předpisy vydané na základě zákona, jsou však při rozhodování nezávislé na vůli státu. Jak již bylo zmíněno, Ústava zaručuje obcím právo na samosprávu. Pro úplné vymezení postavení a charakteru obcí je však potřebné zmínit, že obce se vyznačují dvojí působností. Samostatnou působnost lze chápat jako nezávislost, samostatnost v rozhodování na nadřazených celcích, kterými jsou kraj a stát, a to v záležitostech, které jsou v zájmu obce a občanů obce. Míra volnosti, kterou obce disponují, však není neomezená. Musí se řídit zákonem, který přesně stanovuje činnosti, které jsou obce oprávněny uskutečňovat. Patří sem například rozhodování zastupitelstva v otázkách rozpočtu, příspěvkových organizací, vydávání obecně závazných vyhlášek (§ 84 ZOB), ale lze sem zařadit také rozhodování o uzavírání nájemních smluv (§ 102 ZOB). Samostatná působnost a do ní začleněné činnosti v rámci rozhodování a uzavírání nájemních smluv je předmětem této práce. V určitých oblastech stanovených zákonem však nemá obec právo konat na základě vlastního rozhodnutí a vykonává činnosti podle vůle vyššího územního celku (státu). V takovém případě hovoříme o přenesené působnosti. Jako příklad výkonu přenesené působnosti lze uvést poskytování sociálních dávek, provádění přestupkového řízení a ukládání zákonných sankcí (např. pokut) pachateli přestupku a další. V soukromoprávních vztazích nelze obec považovat za orgán nadřazený ostatním subjektům, nýbrž zcela rovný. [3] Právě z tohoto důvodu není nutné


12

téma podnikatelských vztahů omezovat pouze na vztahy mezi podnikateli, tedy samotnými živnostníky a obchodními společnostmi, ale rozšířit je i na vztah obec – podnikatel.

3.2 Obec a její majetek Každá obec může mít svůj vlastní majetek (čl. 101 Ústavy), se kterým disponuje a nakládá dle vlastního uvážení v souladu se zákonem. Majetek je podstatnou složkou ekonomického základu samosprávy obce. [4] Hospodaření s majetkem obce spadá do její samostatné působnosti a není tedy podřízeno vůli státu. Způsobů, jak majetek využívat, je mnoho, nelze však konstatovat jejich absolutní volnost. Nakládání s majetkem je v kompetenci obecních orgánů, kterými jsou rada či zastupitelstvo (§ 85 a § 102 ZOB), a jejich rozhodnutí nesmí být v rozporu se základní filozofií obce. Jedná se tedy o takové nakládání s majetkem, které bude respektovat veřejný zájem v péči o území obce, půjde o všeobecný prospěch, místní rozvoj a ne o jednostranné získání co největšího zisku z pronajímaného majetku nebo osobní obohacení ze strany členů volených do rozhodovacích pozic v obci. V souladu s těmito cíli je možné například uvést využití obecního pozemku k provozování veřejného koupaliště vybranou firmou či poskytnout jiné nebytové prostory k pronájmu podnikatelskému subjektu, který bude provozovat svoji činnost s přihlédnutím na obecní požadavky. Můžeme tedy říci, že hospodaření s nemovitým majetkem plní dvě základní funkce. Jednou je již zmíněné dosahování základních cílů vedoucích ke zvyšování spokojenosti občanů. Druhá funkce spočívá ve finančním příjmu plynoucím z jejich pronájmu do obecního rozpočtu. Takto získané prostředky jsou opět využity ku prospěchu veřejného zájmu. Vlastnictví obce je tvořeno majetkem hmotným movitým a nemovitým, ale také majetkem nehmotným. Tento majetek obec eviduje (§ 38 odst. 1 ZOB). Podle zákona o účetnictví je i obec účetní jednotkou, tudíž má povinnost podávat věrný obraz svého účetnictví, zaznamenávat veškeré změny na majetku a celkově se řídit obecně platnými zásadami stanovenými zákonem jako jakákoliv jiná účetní jednotka. [1] ZOB ukládá této jednotce územní samosprávy i některé další povinnosti, které nelze při hospodaření s majetkem opomenout. Hospodaření s majetkem nezahrnuje pouze jeho pronajímání a následné čerpání finančních prostředků.


13

Jedná se o široký pojem, který zaštiťuje takové činnosti jako jsou rozvoj, ochrana, zachování a údržba realit (v případě nemovitého majetku). To znamená, že by obec měla usilovat o zhodnocování realit, například prostřednictvím rekonstrukcí, pro zachování jejich původní funkce, ke které byly určeny, a snažit se, aby naopak nedocházelo k jejich znehodnocování. Dále učinit bezpečnostní opatření za účelem ochrany (fyzické i právní) majetku před negativními vnějšími vlivy a podobně. [1] Majetek obce je výhradně v jejím vlastnictví. V případě statutárních měst mohou však v praxi velice často nastat případy, kdy obec pověří správou majetku některý svůj městský obvod (městskou část). Dochází k tomu především z toho důvodu, aby obec neměla sama na starosti enormní množství administrativních záležitostí, což by bylo pro jeden úřad takřka nezvladatelnou úlohou. Navíc městská část jako užší jednotka, zná nejlépe potřeby svých občanů a může tak operativněji takové potřeby i naplňovat. Problematiku svěřování majetku a hospodaření městských částí s tímto majetkem nenalezneme v žádném konkrétním zákoně, který by ji více objasňoval, nýbrž v obecně závazných vyhláškách vydaných zastupitelstvem města. V podmínkách města Brna je pak takovou vyhláškou Statut města Brna. Statut města Brna je tak základním předpisem, který rozděluje kompetence mezi město a jednotlivé městské části, a to jak v samostatné, tak i přenesené působnosti. Vždy je však nutné nezapomínat na skutečnost, že městské části (obvody) jsou vytvořeny z vůle obce (nemají vlastní subjektivitu), a proto jejich činnosti mohou být mnohdy omezeny či podmíněny dalším souhlasem.

3.3 Záměr obce1 Ještě předtím, než bude výklad věnován nájemní smlouvě, je vhodné zmínit, co jejímu sestavování předchází. Tedy jaké kroky musí být uskutečněny, aby se mohlo hovořit o jakémsi úvodním navázání kontaktu mezi obcí a podnikatelským subjektem. K tomu, aby obec mohla provádět zásadní změny týkající se nakládání s nemovitostmi, jako je jejich prodej, pronájem, darování nebo směna, musí být vypracován tzv. záměr obce, který následnému aktu bezprostředně předchází. Záměr obce spočívá v informování veřejnosti s dostatečným časovým 1

Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, § 39.


14

předstihem o tom, že má zájem určitou operaci se svým nemovitým majetkem uskutečnit. Zákonný rámec stanovil, že obec má povinnost zveřejnit tento záměr na veřejně přístupné úřední desce s časovým odstupem 15 dní před realizací rozhodnutí (rozhodování o uzavírání nájemních smluv spadá do působnosti rady obce). Majetek se tímto dostane z rukou obce k jinému uživateli. Zveřejněním záměru obce dochází k první fázi navázání kontaktu s podnikatelským subjektem, který bude tvořit druhou stranu soukromoprávního vztahu. Předtím je však ještě nutné provést výběrové řízení z přihlášených uchazečů, kteří reagovali na zveřejněný záměr obce a v souladu s požadavky záměru předložili obci své nabídky k jednání. Zájemce, který se bude nejvíce shodovat s požadavky obce na užívání nemovitosti, získá tuto příležitost. Zveřejnění záměru na úřední desce je povinné. Dojde-li tedy k výběru zájemce bez předchozího zveřejnění a dojde s tímto zájemcem k uzavření smlouvy, je právní úkon neplatný. Naopak řádné zveřejnění záměru obce a podání nabídky zájemcem není ještě pro účastníky možného budoucího vztahu právně závazné. [1] Po realizaci v textu výše uvedených skutečností, je splněna první podmínka k tomu, aby mohlo dojít k platnému uzavření nájemní smlouvy mezi obcí na jedné straně a podnikatelským subjektem na straně druhé.

3.4 Postavení obce v podnikatelských vztazích 3.4.1 Vymezení pojmu podnikání V první řadě bude vhodné vysvětlit pojem podnikání, tedy činnost provozovanou podnikateli, a zaměřit se v tomto smyslu na srovnání podnikatelských subjektů a obce. Otázce podnikání se věnují dva speciální zákony. Jedná se o zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObchZ) a o zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ŽivZ). Zásadní rozdíl při definici podnikatelské činnosti ve výše uvedených zákonech je v tom, že ObchZ vymezuje danou činnost jako „podnikání“ a ŽivZ jako „živnost“. Znění tohoto ustanovení je přizpůsobeno konkrétnímu zákonu, ale jinak je ve své podstatě stejné.


15

ObchZ v § 2 vymezuje podnikání jako „samostatnou soustavnou činnost prováděnou vlastním jménem na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku.“ Samostatnost podnikatele je vnímána jako jeho nezávislost. Samozřejmě tím není zamýšlena nezávislost na právních předpisech či vyšší státní moci. Každý se musí řídit zákony a pohybovat se v mezích stanovených státem. Nezávislost je tedy chápána jako svrchovaná moc v hierarchii pracovněprávních vztahů. Podnikatel je sám tvůrcem veškerých kroků a nepotřebuje souhlas k jejich učinění (bereme-li v úvahu fyzickou osobu). U právnické osoby je to tak, že rozhodující pravomoc o směru, kterým se činnost bude ubírat, má příslušný orgán. Činnost prováděná vlastním jménem vypovídá o tom, že pod všemi kroky učiněnými s vidinou dosažení stanovených cílů, je podepsán konkrétní subjekt. Ať už se jedná o nákup materiálu nebo uzavření nájemní či jiné smlouvy, tak vždy musí být zřetelné, kdo tento úkon provádí. Anonymita ve sféře legálního podnikání není možná. V souvislosti s činností prováděnou vlastním jménem, je velice úzce spjat i další podstatný znak, a to vlastní odpovědnost. Každý je zodpovědný za své činy a to platí nejen ve sféře mezilidské, ale i podnikatelské. Soustavností podnikání rozumíme její opakovanost. Soustavná je činnost, i když je například provozována pouze sezónně. Ke splnění této podmínky není tedy potřeba každodenní podnikatelská aktivita. Nyní se dostáváme k poslednímu prvku charakterizujícímu podnikání, který naprosto odlišuje podnikatelskou činnost od hlavních úkolů obcí. Snaha dosáhnout zisku je typický znak podnikání, na jehož základě se lidé do podnikání pouštějí. Nebýt možnosti výdělku, tak se zcela jistě nesetkáme s takovým množstvím podniků, které dnes sytí tržní prostředí. 3.4.2 Zisk obce a podnikatelský zisk Otázka ziskovosti je diametrálně odlišná u obcí. Hlavním úkolem obce je zajišťovat veřejný pořádek, přispívat k sociálnímu rozvoji, jednat v zájmu občanů, zkrátka zajišťovat veřejný prospěch. Za tímto účelem si lidé volí své zástupce, aby jednali v souladu s jejich požadavky. Zde se dostáváme k podstatné výhodě obcí oproti jiným podnikatelským subjektům. Její konání není podloženo vidinou dosahování rentability, zvyšování čistého zisku a obratu. Obce nemusí řešit problémy týkající se udržení na trhu a také se nemusí


16

strachovat, že v případě krize může dojít k jejich zániku. Ať tedy obce zaznamenávají finanční příjem prostřednictvím pronajímání majetku, poplatků nebo díky podnikání, tak lze rozhodně tvrdit, že na zisku nejsou existenčně závislé jako typičtí podnikatelé. 3.4.3 Subjekty podnikání – podnikatelé Podnikatelem se může stát každá fyzická či právnická osoba, která splní zákonem stanovené předpoklady, které jsou uvedeny v ŽivZ § 6 a § 7. Dle Obchz § 2 odst. 2 je podnikatelem osoba, která: • je zapsaná v obchodním rejstříku, • podniká na základě živnostenského oprávnění, • podniká na základě jiného než živnostenského oprávnění podle zvláštních předpisů, • provozuje zemědělskou výrobu a je zapsána do evidence podle zvláštního předpisu. Podnikateli jsou tedy například obchodní společnosti, družstva, státní podniky, ale mohou se jimi stát i obce, pokud splní podmínky stanovené zákonem. 3.4.4 Obec jako podnikatel Obec se stává podnikatelem pouze na základě svého svobodného rozhodnutí. Zákon však není vůči obcím absolutně liberální. Obce mohou podnikat na základě platného živnostenského oprávnění. Dále také mají možnost založit obchodní společnost, přičemž na výběr mají pouze ze dvou forem, a to mezi společností s ručením omezením a akciovou společností (zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů § 23 odst. 1). Celý proces vzniku, fungování, zániku je shodný s kteroukoliv jinou podnikatelskou jednotkou a je upraven v ObchZ. V praxi se lze setkat s protichůdnými názory na to, zda by obce měly vůbec podnikat nebo zda by výdělečnou činnost měly přenechat spíše soukromníkům. Připustíme-li však možnost rozhodnutí obce stát se podnikatelem, je potřeba zmínit, jaké důvody k tomuto kroku mají. Jedním z důvodů je zvýšení příjmů obecního rozpočtu za účelem jakéhosi „přilepšení“ a rozšíření možností, jak uspokojovat veřejnost. Druhou příčinou podnikání obcí je snaha o zajištění žádaných veřejných záležitostí. Oba důvody jsou do jisté míry oprávněné, avšak


17

není na škodu se zamyslet, zda jsou tyto způsoby nakládání s veřejnými prostředky dostatečně efektivní. Dnešní trh se vyznačuje tuhým konkurenčním prostředím a každý soukromník musí dělat vše pro to, aby se v něm udržel. Obzvlášť problémové situace jsou u drobných podnikatelů, kteří vlivem nedostačující finanční základny nedokáží větším firmám konkurovat. Vstupem dalšího subjektu (obce) na přesycený trh a prohloubením konkurenčního soupeření by mohlo dojít k vytlačení jiných „snaživců“ z trhu, kteří spolehlivě naplňovali očekávání. Obec by se takto dostala do role, kdy by místo realizování místní podpory, což je jejím základním úkolem, plnila pravý opak. Na druhou stranu pokud obec nahrazuje podnikáním doposud neexistující aktivity na daném území, můžeme hovořit o efektivním jednání. Stejně tak, když se obec rozhodne provozovat podnikatelskou činnost v oblasti podporující veřejný zájem, který bude vést k všeobecnému užitku, tak rozhodně není podnikání obce zbytečné (např. městská doprava). [5] V praxi podniká například i statutární město Brno, které provozuje na základě živnostenského oprávnění autoškolu, hostinskou činnost a další. Statutární město Opava má živnostenské oprávnění na poskytování kopírovacích prací, provozování cestovní agentury a průvodcovské činnosti v oblasti cestovního ruchu. Po nahlédnutí do živnostenského nebo obchodního rejstříku lze zjistit, že počet obcí se statutem podnikatele je opravdu mnoho, tudíž se rozhodně nejedná o žádnou výjimečnou záležitost.

Postup při uzavírání smlouvy

18

4 Postup při uzavírání smlouvy Po zveřejnění záměru obce pronajmout majetek a úspěšném výběrovém řízení musí začít jednání mezi samotnou obcí a budoucím nájemcem, který má zájem obecní majetek využívat. Toto jednání spočívá v dohodách o obsahu smlouvy. Smlouva je právní vztah, který vzniká na základě svobodného a vážného projevu vůle zúčastněných stran. Ve smlouvě jsou obsažena jak povinná (zákonem stanovená) tak nepovinná (stanovená dohodou) ujednání, na kterých se musí obě strany bez výhrad shodnout, aby mohl kontrakt vstoupit v platnost. Samotný proces uzavírání smlouvy je důležitý zejména z toho důvodu, aby nedocházelo k pozdějším neshodám. Proto by smluvní náležitosti měly být co nejvíce konkretizované, aby se vyloučily veškeré nesrovnalosti vedoucí k jiným výkladům jednotlivých ujednání a tedy ke sporům mezi smluvními stranami. Proces vzniku smlouvy je založen na existenci tří podstatných složek. Jedná se o: • ofertu (návrh, nabídka), • akceptaci (přijetí návrhu), • konsenzus (vzájemná shoda vůle subjektů). [6] První fází celého procesu je zpracování tzv. oferty (návrhu smlouvy) jednou ze stran – navrhovatelem (§ 43a odst. 1 OZ). Tento návrh je následně předložen protistraně, která se k němu vyjádří. Návrh smlouvy je podle § 43a odst. 2 neodvolatelný. Za určitých okolností však návrh zaniká, a to: • uplynutím lhůty, která byla v návrhu stanovena jako lhůta pro akceptaci (je stanovena samotným navrhovatelem), nebo • je za ni považována „…přiměřená doba s přihlédnutím k povaze smlouvy a k rychlosti prostředků, které navrhovatel použil pro zaslání návrhu“ (§ 43b odst. 1 písm. b) OZ), nebo • momentem přijetí odmítnutí návrhu navrhovatelem. [6] Doplní-li příjemce návrh třeba jen o jeden dodatek, případně pozmění-li jinak obsah návrhu, je původní návrh považován za odmítnutý a touto úpravou vzniká návrh nový. Při tomto jednání jsou úlohy subjektů následně vyměněny. Je-li

Postup při uzavírání smlouvy

19

však v odpovědi návrh pozměněn takovým způsobem, že je vyjádřen jinými slovy a neobsahuje tedy věcnou změnu, je považován za přijatý. [6] Smlouva vzniká v okamžiku, kdy příjemce návrh bezvýhradně akceptuje (§ 44 odst. 1 OZ). Dojde tedy ke vzájemné shodě vůle subjektů (konsenzu). Smlouvy mohou být sjednány písemnou nebo ústní formou. Pokud zákon výslovně nevyžaduje jednu z uvedených forem, záleží na dohodě smluvních stran. Písemná forma však oproti ústní umožňuje snazší dokazování v případě sporu. Povinnost sepisovat smlouvy zákon stanovuje například u nájemní smlouvy nebytových prostor (§ 3 ZNPNP).

4.1 Neplatnost smlouvy Ačkoli dojde k uzavření smlouvy, existují určité okolnosti, za kterých jsou právní úkony obou stran neplatné. Občanský zákoník vymezuje různé případy, za kterých nelze považovat smlouvu za závaznou. Takovým případem je například potlačení svobodné vůle, která je jedním ze základních předpokladů řádného naplnění právního úkonu (§ 37 odst. 1 OZ). Úzce je s touto skutečností spjata také neplatnost z důvodu omylu, kdy byly jedné ze stran záměrně utajeny podstatné informace, které jsou rozhodné pro realizaci předmětu smlouvy (§ 49a OZ). Dalším příkladem neplatnosti smlouvy může být i uzavření nájemní smlouvy bez schválení příslušného orgánu obce (§ 41 odst. 2 ZOB).


20

5 Nájemní smlouva nebytových prostor Nájemní smlouva nebytových prostor je specifickou smlouvou, jejíž právní úpravou se zabývá zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZNPNP). Tento speciální zákon rozvíjí a konkretizuje obecné ujednání uvedené v OZ. V případě, kdy však ZNPNP není svým obsahem dostačující, řídí se smluvní strany OZ (normou obecnou).

5.1 Vymezení nebytového prostoru ZNPNP přesně vymezuje, co lze považovat za nebytové prostory a co naopak nebytovým prostorem není. Podle § 1 ZNPNP jsou za nebytové prostory považovány místnosti nebo soubory místností, které nejsou určeny k bydlení, a dále byty, ke kterým byl udělen souhlas ke změně jejich účelu (na prostory nebytové). Co je a naopak není určeno k bydlení stanovuje svým rozhodnutím stavební úřad, který podle charakteru stavby vymezí podmínky užívání. Za nebytové prostory tedy rozhodně nelze považovat byty a rodinné domy určené k bydlení, pozemky a § 1 ZNPNP dále například uvádí i prádelny, sušárny, kočárkárny a jiné. V praxi se můžeme velice často setkat s tím, že jednu nemovitost tvoří jak byty určené k bydlení, tak i nebytové prostory, kde fyzické či právnické osoby podnikají. Tyto prostory se nejčastěji nachází v přízemí, aby byly snadno přístupné a viditelné i pro náhodné zákazníky. Byty jsou umístěny ve vyšších patrech. Často se lze setkat s případy, kdy podnikatelé provozují svoji živnost, a to například prodej textilií, kadeřnictví a další, v přízemí bytových domů.

5.2 Znaky nájemní smlouvy nebytových prostor Dalo by se říci, že každý vznikající kontrakt se vyznačuje jistou dávkou originality, jedinečností, a to zejména proto, že zákon nedefinuje přesný rámec požadavků na jeho obsahovou podobu, nýbrž uvádí pouze určitá omezení, kterými se účastníci stran musí řídit, aby mohla být dohoda právně i formálně bezvadná. Ať už je tedy hovořeno o smlouvě nájemní, o výpůjčce nebo jiných, tak je na svobodné volbě subjektů, jak obsahovou stránku kontraktu utvoří,


21

avšak je vždy nutné naplnit určité znaky specifické pro konkrétní druh smlouvy. Typické rysy nájemní smlouvy jsou: • užívání najaté věci, • dočasnost, • úplatnost. [3] Znak užívání pronajaté věci je chápán jako čerpání užitných vlastností. Na tomto znaku tkví celý smysl nájmu. Nájemce získá do užívání nebytový prostor, který se po dobu nájmu využívá za účelem sjednaným v nájemní smlouvě. Nájemce může taktéž získat do užívání pouze určitou část nebytového prostoru. [7] Sjednávání doby nájemní smlouvy může mít buď podobu doby určité nebo neurčité. V obou případech je znak dočasnosti naplněn a i při pronajímání na dobu neurčitou se stále předpokládá s navrácením majetku zpátky držiteli vlastnického oprávnění nebo osobě s touto majetkovou jednotkou hospodařící. Znak úplatnosti vypovídá o tom, že bez pravidelného placení nájemného nemůže být smlouva označována za nájemní. Povinnost placení nájemného je nutné i v případě, že v daný moment není prostor využíván. To platí samozřejmě tehdy, je-li smlouva stále platná, tedy žádný z účastníků smluvního vztahu od smlouvy neodstoupil nebo smlouvu nevypověděl.

5.3 Účastníci nájemní smlouvy, jejich práva a povinnosti Subjektem nájemní smlouvy je pronajímatel na straně poskytovatele předmětu nájmu a nájemce na straně druhé jako jeho uživatel. Každé straně na základě smluvního postavení vyplývají ze zákona stanovené právní nároky a povinnosti, přičemž jejich rozsah je díky dispozitivní právní úpravě možné do jisté míry ovlivnit oboustrannou dohodou a sjednané podmínky vložit do obsahu vytvářené smlouvy. Účastníci smluvního vztahu mohou být v rámci uzavírání kontraktu také zastupováni na základě plné moci, která musí mít písemnou podobu. [8] 5.3.1 Pronajímatel a vlastník nebytových prostor Pronajímatelem rozumíme osobu dočasně přenechávající předmět nájmu k užívání nájemci za úplatu a za dále smluvně stanovených podmínek. Základním předpokladem, aby mohlo být volně nakládáno s prostorem


22

k pronájmu určeným, je dispoziční právo. [7] Osoba vlastníka a pronajímatele nemusí být totiž vždy stejná. Vlastník nebytového prostoru (příp. objektu, v němž se nebytový prostor nachází), který jej postupuje k pronájmu, je zároveň považován za pronajímatele. Dispoziční právo lze přenést prostřednictvím smlouvy na jiný subjekt. Tato nová hospodařící jednotka získává pověření dále využívat předmětnou nemovitost a nakládat s ní dle vlastního uvážení, není-li to v rozporu s vůlí vlastníka. V takovém případě se osoba vlastníka s osobou pronajímatele již neprolíná. Jaké přesně bude mít pronajímatel možnosti při disponování s majetkem vlastníka, bude zakotveno ve smlouvě (smlouva o výpůjčce) zajišťující přesun tohoto práva. Zmocněnec může kupříkladu získat plnou moc k uzavírání smluv, jako i smluv nájemních, a pronajímat předmětný objekt novým zájemcům. [7] Za zmínku však také stojí to, že neměl-li pronajímatel při uzavírání smlouvy dispoziční právo nakládat s předmětným objektem, nezakládá se neplatnost takovéto smlouvy dle § 39 občanského zákoníku. [7] Vlastník tedy může přenechat nakládání se svým majetkem dalšímu subjektu, ale ten stále nemusí být držitelem dispozičního oprávnění k uzavírání smluv týkajících se předmětného prostoru. Sjedná-li i přesto kontrakt s novým nájemcem a získá, ač dodatečně, dispoziční oprávnění k těmto právním úkonům, nelze takový akt považovat za neplatný. Nutno je zdůraznit zejména to, že ostatní vlastnická práva, při převodu určitého rozsahu dispozičního oprávnění, zůstávají původní osobě. Práva vlastníka nebytového prostoru jsou: • právo držby, • právo užívání a požívání, • dispoziční oprávnění, • právo a povinnost účasti na správě. [8] Co z jednotlivých vlastnických práv vyplývá, je zřejmé. Právo držby je charakteristické tím, že má majitel nárok chovat se k prostoru jako k vlastnímu, má ho tedy ve své faktické moci. [8] Dalšími právy jsou užívání majetku k účelu, k jakému byl vytvořen, čerpat z něj požitky, který majetek přináší a aktivně se podílet na jeho správě. Právo volného nakládání s majetkem umožňuje vlastníkovi libovolně rozhodovat o jeho budoucím využití. Je-li z výčtu


23

jednotlivých práv k nebytovému prostoru každé naplněno, lze s jistotou označit osobu za vlastníka nemovitosti, a to i v případě obce. Dojde-li ke změně vlastnictví nemovitosti, v němž se nebytový prostor nachází nebo přímo vlastnictví pronajatého nebytového prostoru, během trvání smluvního vztahu, není ani jedna ze smluvních stran oprávněna nájem vypovědět (§ 11 ZNPNP). Tato zvláštní právní úprava nepřipouští využití § 680 odst. 3 OZ, dle kterého je nájemce zvýhodněn právem smluvní vztah vypovědět i tehdy, byla-li nájemní smlouva sjednána na dobu určitou. Je tedy zřejmé, že tímto ustanovením ZNPNP respektuje rovnost subjektů soukromoprávních vztahů. [9] 5.3.2 Práva pronajímatele nebytových prostor Nevymezí-li si obě strany smluvního vztahu zvláštní práva a povinnosti, je nutné tyto skutečnosti dodržovat dle OZ a ZNPNP. V prvé řadě je pronajímatel oprávněn vyžadovat po nájemci peněžité plnění, a to i v případě, že smluvní ustanovení tuto skutečnost více nespecifikují. [7] K tomu, aby ze smlouvy vyplýval charakter úplatnosti, zcela stačí označit smlouvu za „nájemní“. V takovém případě se smluvní strany poté řídí § 671 odst. 1 OZ. Nutné je však zdůraznit, že se tento fakt vztahuje na nájemní smlouvu obecně. ZNPNP ukládá povinnost začlenit do nájemní smlouvy údaj o výši nájemného. Je nutno tedy rozlišovat rozdílnou právní úpravu v OZ a ZNPNP. Osoba pronajímatele má právní nárok na přístup do pronajímaných prostor za účelem kontroly, zda je s majetkem nakládáno podle smluvního ujednání, případně zákona. Pronajímatel kontrolou řádného plnění povinností však nájemce nesmí omezovat v jeho činnosti a zasahovat do jeho práv. Nebude-li nájemce respektovat právo pronajímatele a neumožní mu realizaci kontroly, může pronajímatel smlouvu vypovědět podle § 9 odst. 2 písm. a) ZNPNP. Tuto výpověď však může pronajímatel uplatnit pouze v případě, pojednává-li o otázce odepření přístupu k nebytovému prostoru některé ze smluvních ujednání, proto se vřele doporučuje jeho zakotvení do smlouvy. [3] Pronajímatel je oprávněn vyžadovat na druhé smluvní straně, aby se k majetku chovala způsobem, který nepovede k jeho znehodnocení a bude navrácen ve stavu s přihlédnutím k přiměřenému opotřebení a době užívání a dále právo požadovat takové chování nájemce, které bude respektovat jednotlivá smluvní ustanovení. [3]


24

5.3.3 Povinnosti pronajímatele nebytových prostor Vedle uvedených práv pronajímatele existuje také celá řada povinností, kterých se poskytovatel nebytového prostoru nemůže v žádném případě zprostit, pokud dohodnuté podmínky v nájemní smlouvě nestanoví jinak. Základní a pro nájemce nejspíš nejdůležitější povinností pronajímatele je předání smluveného objektu ve stavu odpovídajícím smluvnímu ujednání. Nájemce tedy musí mít možnost začít ihned provozovat podnikatelskou činnost v podmínkách, které ho při tomto výkonu nebudou omezovat, a bude jej moci naplno využít. [3] Nastane-li situace, kdy nový nájemce nebude schopen provozovat svojí zamýšlenou činnost, načež tato situace bude vycházet z aktuálního stavu nebytového prostoru, který je tím pádem nezpůsobilý ke smluvenému užívání, nezakládá to neplatnost této smlouvy, ale nájemce má právo na vypovězení smlouvy podle § 9 odst. 3 písm. b) či c) ZNPNP, případně může po pronajímateli požadovat slevu z nájemného dle § 8 ZNPNP. [8] Avšak ze stejného důvodu nemá nájemce možnost uplatnit právo výpovědi tehdy, když je ve smlouvě předem zřetelně vyjádřeno a dohodnuto, že objekt nebude předán ve stavu způsobilém, respektive ve stavu, který umožní nájemci pouze jeho omezené využití. V takových případech smlouva dále například obsahuje doložky o tom, že nájemce vynaloží další finanční prostředky (případně i jejich výši), aby uvedl užívaný prostor do vhodnějšího stavu, než ve kterém se nacházel při jeho předání, a tím ho zhodnotil. Pronajímatel je taktéž ze zákona povinen zajistit veškeré potřebné služby, aby nájemce mohl plně realizovat svůj výkon (patří sem přísun vody, elektřiny, odvoz odpadu apod.), jakožto i zamezit ostatním vlivům nerušeně využívat najímané prostory nájemcem (§ 5 odst. 1 ZNPNP). V praxi se však velice často lze setkat s tím, že smluvní účastníci upraví obsahovou stránku nájemní smlouvy do takové podoby, ze které jednoznačně vyplývá, že zajišťování těchto služeb bude mít na starosti pouze nájemce. Většinou jde o případy, kdy si nájemce pronajímá celý objekt a přímé vazby nájemce na dodavatele jsou jednodušší. Pronajímatel pak již za poskytování služeb spojených s užíváním nebytového prostoru neodpovídá. Ať už jsou zmiňované služby zajišťovány nájemcem, nebo pronajímatelem, tak úplatné plnění spadá na vrub uživatele nebytového prostoru. V případě úhrady služeb pronajímatelem nejčastěji dochází k tomu, že po sjednané domluvě nájemce přislíbí pravidelné placení


25

záloh společně s nájemným plněním, přičemž při ročním vyúčtování je následně realizován doplatek či vrácen přeplatek. Mezi další povinnosti pronajímatele řadíme celkovou údržbu nebytového prostoru (§ 5 odst. 1 ZNPNP). Údržbou se rozumí rozsah činností od běžných drobných prací až po takové, které změní stav a hodnotu věci. Tuto údržbu provádí pronajímatel na své vlastní náklady. Z pohledu pronajímatele lze rozlišovat náklady dvojího typu: • udržovací náklady (opravy podlah, dlažeb, okenních křídel, střechy a další), • náklady spojené s obvyklým udržováním (umývání podlah a oken, revize spotřebičů). [3] Smluvně lze však dohodnout, že tato povinnost bude přenesena na nájemce. Neplní-li pronajímatel tuto povinnost i přes opakovanou výstrahu nájemce, v konečném důsledku to může znamenat až vypovězení smlouvy ze strany nájemce podle § 9 odst. 3 písm. b) či c) ZNPNP. 5.3.4 Nájemce nebytových prostor Nájemce může být, stejně jako pronajímatel, osoba fyzická nebo právnická. Status nájemce se vztahuje na osobu vstupující do smluvního vztahu s pronajímatelem. Ta poté na dobu určitou nebo neurčitou získá oprávnění využívat ke své činnosti prostory poskytnuté pronajímatelem. Tato osoba je povinna platit nájemné (§ 671 odst. 1 OZ) a zároveň dodržovat veškeré povinnosti, ke kterým se nájemní smlouvou zaváže. Při zájmu nalézt vhodný nebytový prostor pro provozování potřebných aktivit je pro podnikatelský subjekt (potenciálního nájemce) rozhodně nejpříznivější možností získat jako pronajímatele jednotku veřejné správy. Podnikateli z toho vyplývá mnoho jistot, které by v případě pronajímatele jako soukromé osoby nemusel v plném rozsahu získat (jedná se především o jistotu plnění povinností pronajímatelem). Důvodem větší jistoty je to, že obec nejedná ve svůj osobní prospěch, nýbrž na úrovni obecného zájmu, proto výběr nájemce není ovlivněn jen jeho solventností. Obec řeší pronajímání svého majetku nejen z pohledu řádného hospodáře, ale musí být uplatněn i princip jejího poslání, což je uspokojovat zájmy a požadavky svých občanů. Bude-li se tedy obec rozhodovat při výběru nájemce, zda před mateřskou školkou, kde se nachází obecní majetek, poskytne


26

prostory pro provozování cukrárny nebo nočního klubu, rozhodně zvítězí cukrářská profese, přestože by provozovatel nočního klubu byl ochoten poskytnout nadstandardní nájemné. Vstoupí-li podnikatelský subjekt do smluvního vztahu s veřejnoprávní korporací a uzavřou například smlouvu na dobu neurčitou, má jistotu, že nájemce nebude bezdůvodně vypovězen, i když by tak obec mohla učinit. Ale vzhledem k důvodům, kvůli kterým předmětný objekt nabízí k pronájmu, nemá k tomuto kroku zásadní důvod (samozřejmě při řádném plnění povinností ze strany nájemce). 5.3.5 Práva nájemce nebytových prostor Vzájemné dohody nájemců a pronajímatelů spadají do oblasti soukromoprávních vztahů, tudíž jejich postavení je zcela rovné před zákonem. [3] Nájemce, ač musí respektovat existující pravidla, není a nemůže být považován za subjekt podřízený. S postavením nájemce souvisí celá řada právních nároků. Jeden z nich je nárok na užívání pronajatých prostor v rozsahu stanoveném smlouvou (§ 5 odst. 2 ZNPNP). Pronajímatel, pokud nájemce neporušuje smluvní ujednání, tedy plní a respektuje smluvní podmínky, musí nechat nájemci volnou příležitost provozovat jeho aktivity ve smluveném objektu a zajistit mu nikým nerušený výkon. S užíváním je úzce spjato také pobírání požitků (§ 663 OZ), které lze chápat jako čerpání dalších prospěchů, které předmět nájmu přináší. Je-li čistě hypoteticky součástí pronajímaného objektu také travnatá plocha, na které se vyskytuje sada plodných stromů a tato plocha spadá také do předmětu nájmu, má nájemce právo na pobírání jejich plodů. Za pobírání požitků z nebytových prostor by se dal eventuálně považovat příjem plynoucí nájemci ze sjednaného podnájmu. [8] Dalo by se říci, že právo užívání a pobírání požitků je považováno v této problematice za nejzákladnější. Jestliže by nebylo naplněno, nelze plně realizovat také práva následující. Za zmínku stojí také právo nájemce na náhradu jeho vynaložených finančních prostředků potřebných na opravu nebytového prostoru, ke které je povinen pronajímatel. Nájemce má právo požadovat kompenzaci, učiní-li tak se souhlasem pronajímatele nebo bez něj, v případě, že pronajímatel nesplní svou povinnost (§ 669 OZ). Jako jednoduchý příklad lze uvést skutečnost, že po mnohaletém užívání nebytového prostoru začne bez cizího zapříčinění zatékat do prostoru završeného střechou, a to z důvodu stáří. Nájemce má ihned po


27

tomto zjištění povinnost neprodleně informovat pronajímatele dle § 5 odst. 3 ZNPNP a seznámit ho se vzniklým problémem. Pronajímatel má poté povinnost opravy na své náklady učinit a zprostit nájemce těchto omezení. Nezajistí-li pronajímatel opravu střechy v odpovídajícím časovém limitu, má právo tak učinit nájemce i bez předcházejícího souhlasu a následně požadovat po pronajímateli náhradu vynaložených nákladů. Dalším právním nárokem náležejícím nájemci, je právo poskytnout pronajímané nebytové prostory do podnájmu dalšímu subjektu. Jak vyplývá z předešlé věty, jedná se pouze o právo, nikoliv povinnost. Je pouze na samotném nájemci, zda se k tomuto kroku odhodlá. Ovšem nezbytným předpokladem je předchozí souhlas pronajímatele v písemné podobě (§ 6 odst. 1 ZNPNP). Po souhlasu pronajímatele může nájemce postoupit celý prostor podnájemci nebo pouze jeho vymezenou část. [3] Dalo by se hovořit i o mnohých jiných nárocích, které přirozeně vyplývají z povinností pronajímatele. Ostatní práva vyplývají především ze vzájemně upravené smlouvy, kdy stanovené podmínky nelze opomíjet, a proto jejich začleňování do jednotlivých částí smlouvy nabývá právní závaznosti. 5.3.6 Povinnosti nájemce nebytových prostor Celá řada povinností přisuzovaných nájemci lze již vyvodit ze samotných práv poskytovatele nebytových prostor k pronájmu. Je možné konstatovat, že práva pronajímatele vyvolávají zákonitě povinnosti nájemce, což je charakteristika relativních právních vztahů. Většina povinností nájemci vzniká na základě písemného kontraktu, kde závisí na obou stranách, do jaké míry si je mezi sebe rozdělí. Zajímavou povinností nájemce je povinnost užívání předmětu nájmu. Jedná se o specifické případy, které vznikají pouze na základě smluvní dohody obou stran (§ 665 odst. 2). Příkladem může být povinnost nájemce užívat nebytový prostor v případech, když by při neužívání např. v některých ročních obdobích (nedostatkem topení, větrání), došlo k vyšší míře opotřebení, než při běžném užívání. [7] Aby byla zachována podstata nájmu a smlouva byla označována za nájemní, nelze eliminovat základní charakteristický rys, a to placení nájemného. Nájemce je tedy povinen platit nájemné a společně s ním hradit poskytované služby. Nájemce je také povinen strpět omezení, které vyplývají z kontrolní činnosti


28

a provádění oprav pronajímatelem, dále vrátit pronajaté nebytové prostory v odpovídajícím stavu a mnohé další. [3]

5.4 Podnájem nebytových prostor Nájemce má právo přenechat nebytový prostor do podnájmu třetí osobě. Nezbytným předpokladem k tomu, aby mohl být tento právní úkon platný, je předcházející souhlas pronajímatele nebytového prostoru (§ 6 odst. 1 ZNPNP). Tento souhlas může být ukotven buď v samotné nájemní smlouvě, nebo vydávaný jednotlivě ke každému případu. Musí však být písemný. Uzavře-li nájemce podnájemní smlouvu na základě ústního souhlasu pronajímatele, může být dokonce vypovězen podle § 9 odst. 2 písm. g) ZNPNP, jelikož nebyla dodržena písemná forma souhlasu stanovená zákonem. Podnájem vzniká na základě písemné podnájemní smlouvy (§ 6 odst. 1 ZNPNP) mezi nájemcem a podnájemcem, která může být uzavřena pouze na dobu určitou a pouze za existence platné nájemní smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem. Nájemce poté může podnájemci poskytnout celý předmět nájmu nebo pouze jeho část. [8] Vždy je důležité mít na paměti, že se jedná o odvozený právní vztah, proto je jeho existence vázána na vztah hlavní, a to mezi nájemcem a pronajímatelem. Proto nájemce nemůže přenést na podnájemce víc práv, než on sám má, a ani doba sjednání podnájmu nemůže být delší než doba nájmu. [3]

5.5 Povinné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor ZNPNP v § 3 přesně vymezuje, které údaje musí každá nájemní smlouva nebytových prostor bez výjimky obsahovat. Jedná se o předmět nájmu, účel nájmu, výši nájemného a úhradu spojenou s jeho plněním, dobu, na kterou se nájem sjednává (v případě, že nejde o dobu neurčitou) a údaj o předmětu podnikání. V opačném případě by nebyly naplněny zákonné požadavky a smlouvu nelze považovat za platnou. 5.5.1 Předmět nájmu V případě této práce se konkrétně jedná o nebytový prostor, který se celý nebo jeho část načas „vzdálí“ z dosahu svého vlastníka (pronajímatele) k jinému


29

uživateli (nájemci). Ten ho pak využívá ke svým potřebám v souladu s účelovým zaměřením stavby. V části nájemní smlouvy, která se zaměřuje na bližší specifikaci předmětu nájmu, by o něm neměly chybět bližší podrobné údaje. Vyčerpávajícím výčtem informací o nebytovém prostoru, který má dočasně přejít na jiný subjekt, se tak dopředu může zabránit mnoha nepříjemnostem, které by mohly vyústit až v soudní řízení. Proto se za zásadní považuje uvést zprávu o charakteru a druhu objektu. To znamená uvést, zda se jedná o garáž, kancelář nebo jiné, dále zda se jedná pouze o místnost nebo soubor místností. [3] Podstatné také je, co je jejich součástí (zahrada, dvůr), a co tvoří vybavení nebytového prostoru (jeho příslušenství), případně co se z předmětu nájmu vylučuje. Vhodné je také připojit údaje o výměře jednotlivých objektů, aby se zabránilo dalším nesrovnalostem. Nájemce, který by měl zájem provozovat svou obchodní činnost zaměřenou například na prodej objemově výrazného zboží, by rozhodně nebyl spokojen se zjištěním, že nemá dostatečnou kapacitu na jeho vystavení. Proto se také doporučuje doplnit nájemní smlouvu o nákres nebytového prostoru, čímž se přesně specifikuje jeho poloha a rozměry. [8] Vřele doporučeno je také do nájemní smlouvy začlenit údaj o stavu nebytového prostoru, aby nevznikl spor o tom, jaký stav je ke dni navrácení předmětu nájmu pronajímateli žádoucí. [3] Přesné určení lokality co do obce, ulice a dokonce i patra je dalším specifickým určením předmětu nájmu. Absolutní výčet údajů o předmětu nájmu, stejně tak jako údajů ve zbylé části nájemní smlouvy, do jisté míry vypovídá o serióznosti pronajímatele. Nájemce tento kompletní přehled zcela jistě plně uspokojí. Správnost a úplnost interpretovaných smluvních údajů je rozhodně kvalitním základem pro dobrý vztah obou smluvních stran. 5.5.2 Účel nájmu Účel nájmu, jinými slovy za jakým účelem se nájem sjednává, je dalším povinným prvkem smluvního ujednání. Zákon striktně nevyžaduje, aby účel nájmu sjednaný v nájemní smlouvě přesně odpovídal účelu užívání podle rozhodnutí stavebního úřadu. Nesmí však s ním být v rozporu. [8] Opět záleží na dohodě obou smluvních stran, do jaké míry účel nájmu specifikují. Pokud nájemce začne nebytový prostor využívat za účelem jiným, než smluvně sjednaným, není nájemní smlouva neplatná, ale pronajímateli se naskýtá právo


30

smlouvu vypovědět. V případě této výpovědi je však rozhodující, aby nebyl účel nájmu uveden pouze v obecné rovině, protože pak by pronajímatel neměl možnost smlouvu vypovědět z důvodu jejího nerespektování dle § 9 odst. 2 písm. a). [3] 5.5.3 Nájemné Placení nájemného je jedním ze základních znaků nájemní smlouvy. Výše povinného peněžitého plnění se stanoví vzájemnou dohodou, ke které se obě strany zaváží. Ve většině případech se jedná o cenu odpovídající cenám obvyklým v dané lokalitě a daném období. Součástí smluvního ustanovení může být i dodatek o proměnlivé (tzv. „klouzavé“) ceně měnící se v závislosti na vnějších faktorech. Požadavek cenové doložky ze strany pronajímatele je pochopitelný, a to zejména u nájmu s předpokládanou expirací smlouvy delší než jeden rok. Takovým vnějším makroekonomickým faktorem stojícím za pohnutkou zvýšit nájemné je inflace. Je zřejmé, že s nezadržitelně rostoucí inflací se bude kupní síla peněžních jednotek snižovat a zdražení se projeví ve všech sférách obchodní činnosti. Doložka upravující cenu měnící se vlivem inflace je tedy naprosto adekvátní a chrání pronajímatele, aby nedospěl do nevýhodné pozice. Od nájemného je nutné odlišit úhradu za pronajímatelem poskytnuté doplňující služby. Nájemným se rozumí pouze platba za užívání nebytových prostor jako takových, tedy možnost v nich volně pobývat a realizovat své aktivity. Kdežto peněžní plnění vztahující se ke službám, které nájemce zcela běžně využívá (čerpání tepelné a elektrické energie), neutváří výši nájemného. Ve smlouvě je potřebné tyto dva pojmy náležitě odlišit a nikoliv uvádět pouze jejich celkovou sumu zaštítěnou slovem „nájemné“, jinak by takovou smlouvu bylo nutné považovat za neplatnou na základě § 3 ZNPNP. [3] Splatnost nájemného a dalších úhrad je vlastní volbou nájemce a pronajímatele. Splatné termíny mohou být například měsíční, čtvrtletní, roční, případně je možné stanovit přesný den tohoto plnění. Neujednají-li strany tuto záležitost v písemné smlouvě, postupuje se dle § 7 odst. 2 ZNPNP, které určuje měsíční placení splátek předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce. Platba může být poté uskutečněna například bezhotovostním převodem, což je v dnešní době nejčastější způsob úhrady.


31

Zákon sice ukládá nájemci povinnost platit nájemné společně s dalšími úhradami, ale existují i jisté okolnosti, kdy je tato povinnost omezena nebo je jí naprosto zproštěn. Povinnost nájemce pravidelného placení nájemného zaniká, je-li nebytový prostor nezpůsobilý k užívání (§ 673 OZ). Ačkoliv nájemce uzavřel platnou smlouvu, ale při převzetí zjistil, že zde nemůže realizovat svůj výkon, nájemné neplatí a může se rozhodnout, zda smlouvu ihned vypoví nebo vyzve pronajímatele, aby uvedl předmět nájmu do stavu vhodného pro užívání. Další možností, která se může naskytnout, je případná sleva z nájemného. Na tu má nájemce nárok, jestliže je nucen nebytové prostory využívat s omezením, které z nájemní smlouvy nevyplývá (§ 674 OZ). Výše slevy potom musí být přiměřená vzniklému omezení s tím, že slevu lze uplatnit do šesti měsíců od doby, kdy došlo k této skutečnosti (§ 675 OZ). 5.5.4 Sjednaná doba nájmu Sjednaná doba nájmu opět záleží na domluvě a může se jednat buď o dobu určitou, nebo neurčitou. Doba neurčitá nemá předem stanovenou dobu, kdy nájem „vyprší“, proto není nájemce omezen konkrétní dobou ukončení. Jistou nevýhodou však je, že pronajímatel může smlouvu kdykoliv písemně vypovědět bez udání důvodů (§ 10 ZNPNP). Ačkoliv tedy nájemce užívá nebytový prostor řádným způsobem a nedopustil se žádného pochybení, které by mělo porušit smlouvu a tím vést pronajímatele k ukončení, nemá svoji pozici z hlediska časového vůbec jistou. Pronajímatel je tedy v tomto případě oprávněn kdykoliv smlouvu vypovědět s tím, že výpovědní doba je stanovena zákonem na tři měsíce (§ 12 ZNPNP). Výpovědní lhůtu lze však zvolit vlastní po vzájemné domluvě. Během této doby má nájemce ještě možnost předmět nájmu užívat a zároveň se případně poohlédnout po novém pronajímateli. Smluvní výpověď bez udání důvodu může také uskutečnit samotný nájemce. V tomto případě se postupuje stejným způsobem. Ve smlouvě o nájmu tento fakt neurčitosti nemusí být vůbec uveden. Není-li tedy ve smlouvě zakotven údaj o době pronájmu, automaticky se uvažuje doba neurčitá. [8] Dalším časovým určením, na které se strany mohou domluvit, je doba určitá. Na rozdíl od doby neurčité musí být údaj o určitosti podrobně specifikován a ve smlouvě je povinný (§ 3 ZNPNP). Jedná se tedy o přesné stanovení doby, po kterou může nájemce nebytový prostor využívat. Tato doba může být uvedena například v měsících či v letech, ale vždy je nutné podrobně


32

zmínit konkrétní den, kdy smlouva přestává platit. Například způsobem, že je smlouva platná do posledního dne roku 20XX nebo po dobu tří let, počínaje ode dne XX.XX. apod. Když si smluvní strany stanoví dobu nájmu v podobě počtu let či měsíců, je nutné také stanovit počáteční lhůtu, od které se doba nájmu odvíjí. [3] Oba účastníci občanskoprávního vztahu tedy hned v počátku znají dobu, na kterou se vzájemně zavazují. Při určení tohoto konkrétního časového rozmezí už nelze kdykoliv smlouvu vypovědět, jako tomu bylo v předešlém případě. Jediným způsobem, jak zrušit smlouvu vzniklou na dobu určitou, je výpovědí za zákonem, respektive smluvně stanovených podmínek. Jedná se především o porušení povinností jedné ze stran. Je tedy zřejmé, že vztah při době určité je mnohem závaznější a každá strana by si měla důkladně promyslet, zda je ochotna na tuto skutečnost přistoupit, jelikož po právním úkonu podepsání smlouvy je velice obtížné se závazku zprostit. Jak již bylo popsáno, povinnost placení nájemného jako i celý nájemní vztah končí uplynutím doby stanovené ve smlouvě (nejedná-li se o dobu neurčitou). Smluvní strany mají však možnost se dohodnout a do smlouvy zakotvit ujednání o obnovení smluvního vztahu po uplynutí doby sjednané. Poté již není potřeba sjednávat novou nájemní smlouvu, jelikož původní zůstává zachována se stejnými podmínkami. [3] K obnovení smlouvy může dojít i v případě, že nastanou zákonem stanovené podmínky bez ohledu na to, zda se na tom smluvní strany dohodnou. Užívá-li nájemce nebytový prostor i nadále po vypršení lhůty platnosti smlouvy a zároveň pronajímatel nepodá návrh na vyklizení u soudu nejpozději do třiceti dnů od smluvně stanoveného skončení nájmu, obnovuje se smlouva se stejnými náležitostmi jako v původním kontraktu, jen s rozdílnou dobou platnosti nájemního vztahu (§ 676 odst. 2 OZ).

Vlastní práce – aplikace teoretických poznatků v praxi

33

6 Vlastní práce – aplikace teoretických poznatků v praxi Předmětem vlastní práce jsou grafy znázorňující podíl příjmů z nájemného v rozpočtu městské části Brno-sever za rok 2009, příklady věnované rozboru nájemních smluv a vytvoření doporučení nájemní smlouvy na základě záměru brněnské městské části Královo Pole pronajmout majetek.

6.1 Příjmy rozpočtu brněnské městské části Tato problematika se vztahuje na městskou část Brno-sever (dále jen MČ Brnosever), od které jsem získal potřebná data k sestavení grafů vypovídajících o důležitosti příjmů plynoucích z pronájmu obecního majetku. Všechny uvedené grafy vychází z příjmů, které MČ Brno-sever zaznamenala za rok 2009.2 6.1.1 Celkové příjmy roku 2009 Dříve než se zaměřím na samotné příjmy z pronájmu nebytových prostor, bude pro představu uvedena struktura veškerých příjmů, které MČ Brno-sever získala během roku 2009. Tuto skutečnost vyjadřuje níže uvedený obrázek. Příjmy rozpočtu městské části Brno-sever za rok 2009 0,21% 6,01%

1,40% Nájemné

1,78%

Poplatky a pokuty Výherní hrací přístroje Ostatní příjmy Pečovatelská služba 90,59%

Obr. 1

2

Celkové příjmy za rok 2009 (Zdroj: zpracováno autorem na základě účetní závěrky MČ Brno-sever za rok 2009)

Zdrojem se pro tento účel stala účetní závěrka MČ Brno-sever.


34

Z obr. 1 zřetelně vyplývá, že drtivou většinu příjmů představuje kategorie nájemného. Tyto finanční přínosy rozpočtu MČ Brno-sever mají z hlediska jejich výše nezastupitelný význam, jelikož jej tvoří z více jak 90 %. Kategorie nájemného v sobě ovšem zahrnuje další podskupiny, mezi které se řadí příjmy z pronájmu bytů, nebytových prostor a pozemků. Zbývající skupiny příjmů již nejsou předmětem této práce, ale mají pouze srovnávací charakter. Skupina výherních hracích přístrojů zahrnuje místní a správní poplatky a zákonem stanovené povinné odvody ze strany jejich provozovatelů.3 Do ostatních příjmů jsem zařadil položky, které samy o sobě zapříčinily pouze nepatrné navýšení celkových příjmů. Patří sem například dary, inzerce v měsíčníku městské části Brno-sever s názvem Severník a některé další. 6.1.2 Nájemné jako základ příjmů rozpočtu MČ Brno-sever Předešlý obrázek svými hodnotami dokazuje, jak důležité je po ekonomické stránce vlastnictví nemovitého majetku, který je poskytován k pronájmu. Pro účel této práce je však nutné provést analýzu ještě hlouběji a zjistit, jaký podíl a zároveň význam mají nebytové prostory na celkových příjmech. Tedy jakou část tvoří příjem z pronájmu nebytových prostor. Pomineme-li procentuální vyjádření výše nájemného a uvedeme částku ve skutečné hodnotě, tak 90,57 % odpovídá 201 806 768,50 Kč. Součet všech příjmů z pronájmu nemovitého majetku (bytů, nebytových prostor, pozemků) tvoří tuto více jak dvousetmilionovou sumu. Jaký na ní mají podíl jednotlivé příjmy z pronajímaného majetku, je znázorněno na obr. 2.

V podstatě se jedná poplatky, avšak díky své finanční síle jsem je začlenil jako samostatnou kategorii.

3


35

Miliony Kč

Příjem z nájemného městské části Brno-sever za rok 2009 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

176,56

23,65

Příjmy z pronájmu bytů

Obr. 2

Příjmy z pronájmu nebytových prostor

1,60 Příjmy z pronájmu pozemků

Příjem z nájemného roku 2009 (Zdroj: zpracováno autorem na základě účetní závěrky MČ Brno-sever za rok 2009)

Obr. 2 nezpochybnitelně vypovídá o tom, že příjmy z pronájmu bytů představují pro MČ Brno-sever nejvýnosnější položku, a to i na celkových příjmech. Mezi výší příjmů z pronájmu bytů a výší příjmů z pronájmů nebytových prostor je, jak dokazuje graf, propastný rozdíl. Na první pohled lze tvrdit, že finanční příjmy rozpočtu z pronájmu nebytových prostor jsou ve srovnání s výší příjmů z pronájmu bytů zanedbatelné, a tudíž nemají zásadní význam. I přesto je však třeba zdůraznit, že se nebytové prostory podílí nemalou částkou na finální podobě celkových příjmů, a jsou druhou nejvyšší položkou. Na základě údajů, které obr. 1 společně s obr. 2 poskytuje, lze vyvodit závěr, že příjmy z pronájmu místností nebo souborů místností, které nejsou určené k bydlení, jsou důležitým přínosem rozpočtu městské části a bez jejich existence by nemohla své plány realizovat v plném rozsahu. Poslední skupina příjmů, které doplňují obr. 2, jsou příjmy z pronájmu pozemků, které nemají na hodnotu kategorie nájemného zásadní vliv. 6.1.3 Příjmy z pronájmu nebytových prostor Nyní se zaměřím na bližší konkretizaci nebytových prostor, které MČ Brno-sever poskytuje k pronájmu. Celkové příjmy z pronájmu nebytových prostor jsem rozdělil do dalších čtyř skupin. Vybrané skupiny jsem zvolil na základě vlastního uvážení dle toho, k jakému účelu je předmět nájmu určen. Jedná se o nebytové prostory pro různé účely, pro stejné účely, nebytové


36

prostory pro krátkodobý pronájem a nebytové prostory ostatní. Jejich podíl na celkových příjmech z pronájmu nebytových prostor je znázorněn v obr. 3. Nebytové prostory pro různé účely jsou skupinou, u které se účel nájmu může do jisté míry měnit. V případě ukončení smluvního vztahu s nájemcem, může nový zájemce provozovat odlišnou činnost, než jeho předchůdce. Jako příklad lze uvést, když cukrárna bude nahrazena řeznictvím. Znamená to tedy, že předmět nájmu je svým charakterem vhodný pro provozování více druhů podnikatelské činnosti. Obce, či jejich městské části se obvykle snaží zachovat účel nájmu i po vypovězení nájemce. Hledají nové osoby, které by měly zájem pokračovat ve stejné či alespoň podobné oblasti podnikání. Avšak nenalezne-li se nikdo, kdo by projevil zájem, bylo by velice neefektivní nechat nebytový prostor bez využití. Proto se v těchto případech obec (městská část) může rozhodnout, že přistoupí na odlišný účel nájmu (kupříkladu povolí nájemci provozovat místo cukrárny prodej obuvi). Obr. 3 vyjadřuje, že tento druh nebytových prostor přináší MČ Brno-sever nejvyšší finanční příjem a je tedy nejvýznamnější skupinou. Nebytovými prostory pro stejné účely se rozumí takové, které svojí povahou připouští nájemcům provozování pouze určitého okruhu činností, který je užší než u nebytových prostorů pro různé účely. Typickým příkladem, který lze do této skupiny zařadit, je budova polikliniky na Lesné nacházející se na území MČ Brno-sever. Tato budova byla účelně stavěna pro provozování zdravotnického zařízení a v současnosti v ní působí soukromí lékaři, kteří ve smluvním vztahu s MČ Brno-sever zaujímají pozici nájemců. Nedá se předpokládat, že by v některé z místností umožnil pronajímatel provozování řeznictví. Stejně tak jako u kterýchkoliv nájemců může nastat, že i soukromí lékaři jednou vypoví smlouvu a odmítnou zde svoji činnost nadále provozovat. Nenajde-li městská část jiného zájemce, který by chtěl ve zdravotnictví provozovat stejnou činnost jako předešlá osoba, tak by bylo nelogické přijmout například dalšího praktického nebo očního lékaře, jejichž počet je na poliklinice dostačující. Proto tato „prázdná místa“ lze přenechat například prodejcům zdravé výživy, optikům, prodejcům knih a jiným, přičemž by měla být respektována zásada souladu se zdravotnickými účely. Dále jsem do této skupiny nebytových prostor zařadil příjmy z pronájmu prostor pro soukromou školu a místnosti pro trafostanici. Roční příjmy z těchto pronájmů přesahují


37

hranici devíti milionů korun a jsou druhou nejdůležitější skupinou příjmů z nebytových prostor. Krátkodobý pronájem nebytových prostor a pronájem nebytových prostor ostatních jsou skupinami, které v horizontu jednoho roku nemají zásadní význam a jejich přínos do rozpočtu je minimální. Nebytové prostory krátkodobé jsou takové, které se vyznačují příležitostným a jednorázovým využitím. Jedná se především o různé veřejně přístupné sály, které si jednotlivé osoby, organizace, politické strany či jiná uskupení pronajímají pro specifické účely jako jsou oslavy, porady nebo různé kulturní akce. V případě ostatních nebytových prostor se jedná zejména o nevyužité části nemovitostí, k čemuž dojde, když nájemce při vstupu do smluvního vztahu nemá zájem využívat celý předmět nájmu, a proto platí pouze za nakládání s jeho určitou částí. Jako příklad lze uvést mateřskou školku využívající pouze jednu část budovy, přičemž druhá část je poskytnuta nájemci provozující saunu.

Miliony Kč

Příjmy z pronájmu nebytových prostor za rok 2009 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

14,20

9,15

0,12 Pronájem nebytových prostor pro různé účely

Obr. 3

Pronájem nebytových prostor pro stejné účely

Krátkodobý pronájem nebytových prostor

0,18 Pronájem ostatních nebytových prostor

Příjmy z jednotlivých druhů nebytových prostor (Zdroj: zpracováno autorem na základě účetní závěrky MČ Brno-sever za rok 2009)

6.2 Srovnání vybraných nájemních smluv V následující části textu se budu zabývat dvěma smluvními nájemními vztahy, které navázala jedna z brněnských městských částí (dále jen MČX) jménem


38

města Brna během několika předcházejících let. Předmětem obou smluv je pronájem téhož pozemku a k němu náležejících nebytových prostor, které má obec ve svém vlastnictví. Dalo by se předpokládat, že smlouvy týkající se stejného problému budou minimálně odlišné, avšak není tomu tak. Pro jednoduchost a snazší pochopení budou nejdříve uvedeny subjekty, které v tomto demonstrovaném příkladu vystupují: • osoba A (fyzická osoba, vlastník nebytového prostoru a pronajímatel), • osoba B (právnická osoba, nájemce), • osoba C (veřejnoprávní korporace, zájemce o koupi nemovitosti). Osoba A je na základě podložené kupní smlouvy vlastníkem pozemkové plochy společně s nebytovými prostory a veškerým příslušenstvím nacházejícím se na této ploše. Tento objekt se nachází na území města Brna, konkrétně jedné z jeho městských částí. Pozemkovou plochu je možné na základě rozhodnutí stavebního úřadu využívat k provozování koupaliště. Osoba A se rozhodne svůj majetek poskytnout k pronájmu, a proto po naleznutí nájemce (osoby B) spolu uzavřou nájemní smlouvu, která osobu B opravňuje předmětný prostor využívat ke své podnikatelské činnosti, tedy k provozování koupaliště. Před uplynutím doby platnosti této smlouvy však dojde ke změně vlastníka. Osoba A prodá předmětný majetek obci (osobě C), která o něj projevila zájem. Ta následně pověřila svoji městskou část, ve které se nemovitost nachází, správou tohoto majetku. Změnou pronajímatele nepozbývá dříve sjednaná smlouva platnost, a proto nově vzniklý vztah mezi osobou B a C i nadále pokračuje za podmínek stanovených ve smlouvě uzavřené mezi osobou A a B, která byla, jak bude dále konkretizováno, sjednána za nápadně nevýhodných podmínek. I přes tyto nápadně nevýhodné podmínky osoba C atraktivní nemovitost koupí a rozhodne se počkat do doby, než bude možné ukončit smluvní vztah (uplynutím doby určité, na kterou je smlouva ujednána). Po uplynutí této doby a při respektování podmínek původní smlouvy oznámí pronajímatel písemnou formou, že trvá na ukončení smluvního vztahu (neboť smlouva jak bude dále uvedeno takové jednání předpokládá). Osoba B však tvrdí, že toto oznámení neobdržela, a proto požaduje automatické prodloužení smlouvy při zachování všech ostatních podmínek. Tento spor nelze řešit jinak než soudní cestou. Soud dá nakonec s přihlédnutím ke všem důkazům za pravdu osobě C a nájemce musí


39

pronajímanou plochu opustit. I přes úspěch v soudním řízení však osoba C musela podstoupit nejistotu díky táhnoucímu se soudnímu procesu, který s sebou nesl riziko prodloužení nevýhodného smluvního vztahu s osobou B. V současné době již uběhlo několik let od ukončení tohoto problémového nájemního vztahu a v pronajaté nemovitosti působí jeho bezprostřední nástupce, se kterým je MČX spokojena. Smlouva sjednaná se současným nájemcem je však diametrálně odlišná od smlouvy předchozí, a to jak po stránce formální, tak po stránce obsahové. I přes tyto skutečnosti, kterými se vzájemně blízké smlouvy výrazně odlišují, zůstávají po celou řadu let jisté aspekty v obou případech naprosto stejné. Mezi ně lze zařadit především předmět nájmu a účel nájmu jako obsahovou část nájemní smlouvy, které se nemění. Dalším podstatným aspektem je veřejný záměr obce. Již na začátku, kdy došlo na základě kupní smlouvy k převodu vlastnictví nemovitosti na obec, byl tento právní úkon realizován za účelem uspokojování veřejného zájmu, což vyplývá z povahy obce jako veřejnoprávní korporace. I následný výběr nového nájemce byl uskutečněn s touto základní myšlenkou. Nyní se zaměřím na jednotlivé nedostatky předcházejícího nájemního vztahu, do kterého obec vstoupila. Nutné je však dodat, že ne všechny, které budou uvedeny, obec skutečně postihly. Tato smlouva bude označena jako smlouva I. Následně provedu srovnání obdobných smluvních ujednání se smlouvou, která je v současnosti platná mezi MČX a novým nájemcem (tato smlouva bude označena jako smlouva II.). 6.2.1 Smlouva I. Předmět nájmu V tomto článku nájemní smlouvy chybí údaje, který by více specifikovaly stav nemovitosti při jejím převzetí nájemcem. Jak již bylo zmíněno, tvorba smluv tohoto typu není upravena kogentními právními normami, ale dispozitivními. Je tedy možné se od nich odchýlit. Smluvní specifikace stavu nemovitostí při předání nájemci není zákonem vyžadována, a proto je pouze na samotných účastnících smluvního vztahu, jaké si sjednají smluvní náležitosti. V jednom ze závěrečných smluvních ujednání je stanoveno, že po skončení nájmu je nájemce povinen navrátit předmět nájmu ve stavu, v jakém ho převzal


40

s přihlédnutím k obvyklému opotřebení (podle § 682 OZ). Dle mého názoru však pouze toto ustanovení není dostačující k tomu, aby byl ošetřen budoucí eventuální spor vzniklý právě na základě nespokojenosti pronajímatele se stavem jeho majetku. Díky absenci údajů o stavu nemovitosti v době vzniku nájmu není možné stanovit ani míru opotřebení po jeho skončení. V extrémním případě může nastat situace, kdy se nájemce bude před nepříznivým stavem nemovitosti hájit tím, že ho nezavinil, a že v tomto stavu předmět nájmu převzal. Pronajímatel bude poté jen těžce dokazovat, že tomu tak není. Proto bych při uzavírání nájemní smlouvy doporučoval tento fakt neopomenout a zakotvit ho mezi ostatní ustanovení. V našem případě nemusela obec takový problém řešit, avšak jak bude uvedeno níže, poučila se a tento nedostatek doplnila v nové smlouvě. Doba nájmu Smlouva uzavřená mezi osobou A a B přešla po změně vlastnictví v plném rozsahu na statutární město Brno, které tak vstoupilo do všech práv a povinností pronajímatele. Obec musela tedy respektovat veškerá ustanovení ze smlouvy vyplývající, a to i dobu nájmu, na kterou měl nájemce právo. Smlouva mezi původním vlastníkem a nájemcem byla uzavřena na dobu určitou (12 let). Neuplynul ani jeden rok a obec na základě koupě získala majetek do svého vlastnictví. To znamená, že po dobu následujících jedenácti let musela stávajícího nájemce strpět a nemohla uskutečnit plány, které s tímto majetkem případně zamýšlela. Stejný článek smlouvy dále obsahuje ujednání o tom, za jakých podmínek může být smlouva zrušena. Jednou z nich je: „…výpovědí ze strany pronajímatele při hrubém porušení smluvních ujednání a zákonných ustanovení nájemcem, pokud tento ve stanovené přiměřené lhůtě pronajímatelem neodstraní závadu, na kterou bude pronajímatelem písemně upozorněn.“4 Z toho jednoznačně vyplývá nevýhodné postavení pronajímatele. Jelikož dalšími (a také posledními) uvedenými možnostmi, jak lze zrušit tuto smlouvu, je vzájemná dohoda či zánik předmětu nájmu, má obec v podstatě minimální šanci ukončit s nájemcem smluvní vztah dříve než za jedenáct let, pokud nájemce po upozornění vždy odstraní vzniklé závady či jiné

4

Jedná se o doslovné znění.


41

pronajímatelem vytýkané nedostatky. Osobně bych doporučoval dodatek k této větě, který by vypadal například následovně: „… při opakovaném porušování smluvních ujednání má však pronajímatel právo nájemce vypovědět již bez dalšího upozornění.“ To by eliminovalo nedostatek původního znění a pronajímatel by tak byl více chráněn. Dalším neakceptovatelným faktem zvýhodňujícím pouze jednu ze smluvních stran, který by se neměl ve smlouvě vyskytovat, je následující ujednání: „Smlouvu lze v tomto případě vypovědět vždy jen k 30.9. běžného roku, a to písemně s šestiměsíční výpovědní lhůtou.“ Tato věta se ještě vztahuje k předešlému ujednání vypovídajícím o možnosti výpovědi pronajímatelem. Dojde-li tedy k situaci, kdy bude mít pronajímatel podle smlouvy právo vypovědět nájemce, může to učinit pouze k 30. září.5 Posledním bodem tohoto článku, který by se dal označit za ne příliš vhodný, je ustanovení o způsobu ukončení nájmu. Ve smlouvě je uvedeno, že strana, která bude po dvanácti letech (v případě obce jako pronajímatele po jedenácti letech) trvat na skončení nájmu, musí druhé straně toto rozhodnutí oznámit pouze v druhé polovině roku před rokem, kdy má doba určitá uplynout, jinak se nájemní smlouva automaticky prodlužuje o dalších 5 let při zachování všech ostatních podmínek. Nájemce chtěl toto ujednání využít ve svůj prospěch, a proto se vyhýbal doručení písemnosti. Nájemné Zde se setkáváme s dalším nevýhodným ujednáním a je možné pouze spekulovat nad tím, co smluvní strany vedlo k tomuto kroku. Oba subjekty smluvního vztahu se dohodly na ročním nájmu ve výši symbolické jedné koruny (1 Kč). Ačkoliv se jedná o velice atypický případ, nelze tvrdit že tato dohoda je neplatná. OZ § 671 uvádí, že „nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté

Hypoteticky tedy může dojít k tomu, že nájemce po hrubém porušení smluvních ujednání neprovede v přiměřené lhůtě ani po písemném upozornění pronajímatele nápravu závad. Pronajímatel se tedy na základě vzniklých událostí může rozhodnout, že nájemci 1. října oznámí výpověď. Tato výpověď však podle smlouvy bude platná až k 30. září následujícího roku, přičemž je nutné dodržet půlroční výpovědní lhůtu. V takovém případě nájemce opustí předmět nájmu až za půl druhého roku od rozhodnutí o výpovědi. Je jasné, že tato skutečnost by značně mohla rozvrátit plány obce na poměrně dlouhou dobu. 5


42

věci a způsobu jeho užívání.“ V ZNPNP § 7 je stanoveno, že „není-li výše nájemného nebo úhrada za podnájem upravena obecně závazným předpisem, stanoví se dohodou.“ Z uvedeného zřetelně vyplývá, že tento způsob domluvy je v souladu se zákonem. Shrnutí Smlouva samozřejmě obsahuje i mnohá další ujednání, která však již není potřeba zmiňovat, jelikož se tolik nevyznačují svou zvláštností jako výše vytyčené smluvní náležitosti. Výjimku tvoří ujednání, které se dotýká pouze osoby A a osoby B a řeší možnost výpovědi ze strany pronajímatele v případě, kdy nemovitosti nebudou převedeny do vlastnictví města Brna do stanovené doby. Znění ujednání je následující: „Pronajímatel má možnost výpovědi této nájemní smlouvy pouze v případě, že objekty a nemovitosti uvedené v bodě I. této smlouvy nebudou převedeny do vlastnictví města Brna nejpozději do 31.12. XXXX.“ Z ujednání je zřejmé, že smluvní účastníci řešili předpokládaný převod vlastnictví ještě před uzavřením smlouvy. Podle mého názoru byla jejich základní myšlenka dosáhnout enormního prospěchu s vynaložením minimálních nákladů. Osoba B vyšla z celé situace nejlépe a za dobu dvanácti let zaznamenala vysoké zisky. Měla příjmy ze vstupného a podnájmu dalších subjektů při nákladech, do kterých nebylo zahrnuto nájemné odpovídající hodnotě pronajaté věci. Jak dokládá kupní smlouva, tak osoba A získala za prodej svého majetku obci více jak 15 milionů korun. Pro obec byla tato finanční operace nejméně výhodná. 6.2.2 Smlouva II. Brněnská městská část se po špatné zkušenosti s předchozí nájemní smlouvou snažila předejít veškerým smluvním nesrovnalostem, a proto pověřila zkušeného právníka, aby na základě jednání s dalším nájemcem sestavil smlouvu novou. Dle mého názoru je sepsána opravdu kvalitně a nedává prostor možným sporům jako u smlouvy předešlé. Pro srovnání budou uvedeny stejné náležitosti jako při rozboru smlouvy I. mezi osobou A a B. Předmět nájmu Na rozdíl od předešlé obsahuje tato smlouva i další související ustanovení, kterými nájemce získává mnohé jistoty. Kromě povinného uvedení adresy


43

objektu je součástí smlouvy také plánek, na kterém je umístění předmětu nájmu přesně zakresleno. Současně se zde uvádí, že obě smluvní strany za účasti oprávněných zástupců provedou prohlídku objektu. Smlouva obsahuje také následující ustanovení: „Nájemce prohlašuje, že si předmět nájmu s odbornou péčí prohlédl, seznámil se s jeho stavebně-technickým stavem a v tomto stavu jej od pronajímatele bez výhrad přijímá.“ Tímto je pronajímatel smluvně chráněn před poškozením svého majetku nájemcem, jelikož § 682 OZ stanoví povinnost nájemce vrátit předmět nájmu v takovém stavu, v jakém ho převzal. Doba nájmu Ve smlouvě je doba nájmu sjednána na dobu neurčitou. Z pohledu obce jako pronajímatele je vhodnější sjednávat nájmy na tuto dobu. Obec nemá důvod bezproblémové nájemce vypovídat, protože prostřednictvím nich realizuje své veřejné cíle. Kdyby však nájemce neplnil své povinnosti, je pronajímatel oprávněn smlouvu vypovědět bez udání důvodů (§ 10 ZNPNP). Smluvní strany se dohodly na půlroční výpovědní lhůtě, kterou by musely při výpovědi respektovat. Zde lze spatřit zásadní rozdíl oproti první smlouvě. Změnou doby trvání nájmu na dobu neurčitou jsou eliminována rizika, která se vyskytla u předešlé smlouvy. Kromě způsobu doručení výpovědi zde již nenalezneme žádné další ujednání. Myslím si, že i toto stručné vymezení je naprosto dostačující a žádnému ze subjektů nájemní smlouvy nevyplývají zvláštní výhody. Nájemné Příjem z nájmu do rozpočtu brněnské městské části je již odpovídající obvyklému nájemnému v době uzavření smlouvy a také lokalitě, kde se předmět nájmu nachází. Účastníci nájemní smlouvy se společně dohodli na částce, která činí 71 400 Kč za měsíc, to znamená 856 800 Kč za jeden rok. Následující smluvní ustanovení jsou věnována takovým údajům jako je způsob platby, datum splatnosti, úroky z prodlení, navýšení nájmu z důvodu inflace a další. Shrnutí Obec touto smlouvou vyloučila veškeré možnosti, které by kvůli nejednoznačnosti smluvních ujednání mohly vést k obcházení a nerespektování smluvních podmínek ze strany nájemce. Kontrakt obsahuje všechny prvky, které jeho povaha vyžaduje. Od doložky smlouvy, která dokládá řádné zveřejnění


44

záměru obce pronajmout předmět nájmu, přes povinné smluvní náležitosti až k těm specifickým, které odpovídají zájmu obce. 6.2.3 Vyčíslení ztráty na nájemném MČX při respektování dosavadní smlouvy zaslala osobě B oznámení o výpovědi na adresu jejího sídla. Ta však na oznámení nereagovala (zásilku nepřebrala) a poté, co se z médií dověděla, že MČX ukončila smluvní vztah, podala žalobu k soudu o určení právního vztahu (o určení, že nájemní vztah i nadále trvá) přičemž tvrdila, že neobdržela písemnost s vůlí smlouvu vypovědět a měla tedy za to, že se nájemní smlouva automaticky prodlužuje dle smluvního ujednání o dalších 5 let. MČX tedy vstoupila do soudního sporu s tímto nájemcem a naskytly se jí dvě možnosti řešení. První možností, která také skutečně nastala, bylo, aby MČX umožnila i přes vzniklý soudní spor novému nájemci využívat tyto prostory pro své účely, jelikož měla za to, že původního nájemce vypověděla řádným způsobem. Tímto by městská část konečně zaznamenala po několika letech příjem z tohoto majetku, přičemž výše nájemného by byla obvyklá v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci. Byla si ale vědoma toho, že nese riziko neúspěchu v soudním řízení, což by jednak znamenalo odškodnit původního nájemce, který by se zcela jistě chtěl do výhodného nájemního vztahu vrátit, a dále vypořádat se s novým nájemcem, který předmět nájmu začal využívat. Druhá alternativa, která z teoretického hlediska mohla nastat, spočívala ve vyčkávání do konce soudního sporu, tedy do vynesení rozsudku příslušného soudu a veřejné koupaliště nechat po celou dobu soudního řízení uzavřené. Tato volba by nesla mírnější následky v případě neúspěchu, ale byla by s ní také spojena ztráta příjmů z pronájmu po dobu trvání soudního sporu. Pro představu provedu názorné vyčíslení, jak vysokou ztrátu by MČX mohla zaznamenat. V případě, že by se MČX rozhodla problém řešit druhou variantou, zůstalo by relativně oblíbené koupaliště pro veřejnost uzavřené po dobu od 1. 5. 20076 až do 5. 8. 2009, kdy definitivně skončilo soudní řízení. Budeme-li brát v úvahu, že nová nájemní smlouva by se poté podepsala 1. 9. 2009 a ihned vstoupila v účinnost, zaznamenala by MČX od 1. 5. 2007 ztrátu nájemného za 28 měsíců. K 30. 4. 2007 skončil podle smlouvy nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Od 1. 5. 2007 má být zahájena nová sezóna, a MČX chtěla v tuto dobu poskytnout předmět nájmu již novému nájemci. 6


45

Na základě jednoduchých výpočtů lze zjistit, o jakou částku by MČX za 28 měsíců přišla. Nejdříve je nutné vymezit údaje potřebné k tomuto výpočtu. • Obecní prostranství by postrádalo nájemce po dobu 28 měsíců. • Nájemné bylo s novým nájemcem sjednáno ve výši 71 400 Kč/měsíc k 1. 5. 2007, proto budu předpokládat stejnou počáteční výši. • Soudní spor skončil 5. 8. 2009 a další nájemní smlouva by se uzavřela a vstoupila v účinnost k 1. 9. 2009. • V nové nájemní smlouvě (účinné od 1. 5. 2007) je stanoveno, že „pronajímatel je oprávněn každoročně, nejdříve však v roce následujícím po 12 měsících platnosti této smlouvy, vždy od měsíce následujícího po úředním oznámení roční míry inflace v předcházejícím kalendářním roce zvýšit nájemné o výši inflace dle indexu růstu spotřebitelských cen Českého statistického úřadu.“7 • Průměrná roční míra inflace v roce 2008 byla 6,3 %. [10] Z uvedených faktů lze dojít k následujícímu: • Ušlé nájemné za zbylý rok 2007, tedy od 1. 5. do 31. 12.: 8 * 71 400 = 571 200 Kč • Ušlé nájemné za rok 2008: 12 * 71 400 = 856 800 Kč • Ušlé nájemné za leden 2009: 1 * 71 400 = 71 400 Kč • Od 1. 2. 2009 je pronajímatel oprávněn zvýšit nájemné o míru inflace (6,3 %). Nová výše nájemného tedy je: 71 400 * 1,063 = 75 898,2 Kč

Pronajímatel je tedy oprávněn ke zvýšení nájemného od 1. 2. 2009. Míra inflace za rok 2008 byla uveřejněna Českým statistickým úřadem k 9. 1. 2009. 7


46

• Ušlé nájemné od 1. 2. do 1. 9. 2009: 7 * 75 898,2 = 531 287,4 Kč • Celková výše ušlého nájemného za 28 měsíců je: 571 200 + 856 800 + 71 400 + 531 287,4 = 2 030 687,4 Kč Jak dokazují výpočty, rozhodně se nejedná o zanedbatelnou částku. Nehledě na to, že kromě finanční ztráty by také MČX zaznamenala ztrátu v podobě spokojenosti svých občanů, kteří by zvolením této varianty přišli o možnost využívat veřejné koupaliště ve své lokalitě. Skutečnost však byla jiná a MČX i přes soudní spor nechala nového nájemce provozovat svoji činnost. Rozhodla se tedy jednat v rámci svého poslání a nechat k veřejnému prospěchu koupaliště otevřené, ač za existence výše uvedeného rizika.

6.3 Stavba na Slovanském náměstí Další příklad, který bude v této práci uveden, se týká realizace plánované stavby na Slovanském náměstí v Brně. Jedná se o atraktivní lokalitu uprostřed parku obklopeného stromovou alejí, kterou každodenně navštěvují především žáci, studenti a matky s dětmi. Již při budování tohoto parku se počítalo s jeho využitím pro budoucí veřejné kulturní akce, a proto zde můžeme nalézt doposud nedokončenou stavbu určenou k tomuto účelu. Stavbu představuje terasa spočívající na čtyřech nosných sloupech, vedle které se nachází schodovitý prostor k sezení pro návštěvníky parku. Volný prostor pod terasou je určen k realizaci dostavby a má zde být následně provozována kavárna nebo cukrárna. Městská část Brno-Královo Pole (dále jen MČK) vyvěsila 13. 5. 2009 v souladu s § 39 ZOB záměr o pronájmu majetku, do kterého je možné nahlédnout v příloze. Přihlásil se jediný zájemce a vše vypadalo, že se strany dohodnou, a že by plánovaná stavba mohla zdobit park na Slovanském náměstí do konce roku 2010. Zájemce však nakonec ustoupil a o důvodech, kterého k tomu vedly, lze jen spekulovat. V další části této práce se proto zaměřím na rozbor tohoto záměru. Uvedu podmínky, které MČK ze záměru jednoznačně požaduje, doplním je svým komentářem a pokusím se určit, co mohlo zájemce vést k jeho odstoupení. Následně napíši několik doporučení, které se budou


47

týkat obsahové stránky budoucí nájemní smlouvy, která doposud nebyla uzavřena. 6.3.1 Podstatné body vyplývající ze záměru obce • Obecní pozemek musí být využit pro dostavbu budovy, kterou bude možné využít na provozování kavárny, případně cukrárny. • Dostavba bude realizovaná na náklady nájemce. • Nájemce dostavbou zhodnotí nemovitost ve prospěch pronajímatele (MČK). • Vložená investice do dostavby ze strany nájemce bude započítávána oproti splatným částkám nájemného. Výši nájemného má možnost určit sám nájemce s tím, že zvolenou částku pronajímatel nejprve odsouhlasí.8 • Nájemce se ve smlouvě zaváže, že bude pořádat kulturní akce pro děti a dospělé na vlastní náklady. V některých případech je možná finanční podpora od MČK. • Dobu nájmu záměr obce uvádí určitou (15 let). • Došlo-li by k ukončení nájemního vztahu dříve než po uplynutí této doby, tak se v záměru uvádí, že: „Dosud nezapočítané vložené investice budou vypořádány mezi nájemcem, který tyto náklady vynaložil, a budoucím nájemcem těchto prostor.“ 6.3.2 Vyjádření k záměru z pohledu městské části Brno-Královo Pole Z výše uvedených bodů lze jednoznačně odvodit, co je hlavním cílem MČK. Prostřednictvím podnikatelského subjektu se snaží realizovat své poslání. Tento aspekt můžeme nalézt především v bodě, který zavazuje nájemce k pořádání veřejných akcí. Přitom se však MČK do celého projektu nechce finančně příliš angažovat, což lze spatřit v požadavcích na provedení dostavby na náklady nájemce, ale také ve vypořádání s novým nájemcem, v případě předčasného skončení smluvené doby nájmu. Lze tedy konstatovat, že si tímto záměrem MČK stanovila poměrně náročné podmínky. Je tedy těžko odhadnutelné, zda nějaký podnikatelský subjekt zcela naplní jejich podstatu. V nejhorším případě bude muset MČK slevit ze svých požadavků, aby byly pro podnikatele přijatelnější. Tato skutečnost nevyplývá přímo ze záměru, ale sdělila mi ji osoba na právním odboru městské části Brno-Královo Pole, která se v dané věci angažuje.

8


48

6.3.3 Vyjádření k záměru z aspektu podnikatelského subjektu Nejdříve je vhodné poukázat na to, jaké výhody a nevýhody z případné dostavby objektu a uzavření nájemní smlouvy podnikateli vyplynou. Výhody • Jistota plnění povinností ze strany pronajímatele jako jednotky veřejné správy. • Atraktivní lokalita uprostřed parku, kterou denně navštěvují žáci a studenti z blízkých škol a maminky s dětmi. • Prostřednictvím kulturních akcí vytvoření goodwillu a zajištění si tak stálých zákazníků. • Možnost stanovení vlastní výše nájemného, které bude započítáváno oproti vynaložené investici. Nevýhody • Velké počáteční náklady v podobě investice do vybudování nebytových prostor. • I přes velkou investici zůstanou nebytové prostory ve vlastnictví MČK. • Do 15 let musí nájemce docílit návratu investice a dosáhnout zisku, aby se mu investice vyplatila (nájemce je tedy při dosahování zisku časově omezen). • V neprospěch nájemce hraje také nutnost provozovat kavárnu, případně cukrárnu na poměrně malé ploše (76 m2), čímž je výrazně omezená kapacita návštěvníků. • Povinnost pořádat kulturní akce, převážně na náklady nájemce. • V případě předčasného ukončení smluvního vztahu bude nezapočtená investice vypořádána s novým nájemcem, nikoliv pronajímatelem. Bez ohledu na to, jakou činnost podnikatel provozuje, je jeho hlavní snahou dosahovat zisku. To platí pro každý podnikatelský subjekt, který je za tímto účelem zřízen. Z toho možná vyplývá, co vedlo prvního zájemce k odstoupení od tohoto projektu. Jeden internetový článek, který seznamuje s tímto záměrem píše, že: „Stavba kavárny přijde investora zhruba na jeden a půl milionu


49

korun.“ [11] To znamená, že jeho průměrný měsíční čistý zisk po dobu 15 let, tedy 180 měsíců, by musel být: 1 500 000 : 180 = 8 333,33 Při této průměrné výši měsíčního čistého zisku docílí nájemce za 15 let návratu investice. Vzít v úvahu je však nutné i další investiční výdaje, které do podnikání vloží (vybavení kavárny). Potřeba tvorby čistého zisku se tak zvyšuje, aby návratnost celkové investice byla přinejmenším nulová. Pro zajištění kladné návratnosti, tj. že investor na investici vydělá, znamená, že tento čistý zisk musí být ještě vyšší. Jisté pozitivum přece jen stojí na straně nájemce, a to v podobě volby měsíčního nájemného. K tomu, aby mohl vyjít z tohoto vztahu bez finanční ztráty, je pro něj velice důležité sjednat co nejnižší nájemné. Čím nižší nájemné, tím později bude investice zcela započtena oproti splatným částkám nájemného. Znamená to také, že s nižším nájemným bude nájemce povinen „skutečné“ nájemné hradit později. Zájmy stran z hlediska výše nájemného jsou však protichůdné, proto musí dojít k jejich vzájemnému kompromisu. 6.3.4 Doporučený obsah nájemní smlouvy Jak již bylo zmíněno, smlouva mezi MČK a nájemcem nebyla doposud uzavřena. Odpovědná osoba na MČK mi však sdělila, že se objevil nový zájemce, který by byl ochoten na podmínky záměru přistoupit a projekt realizovat. Oba zainteresované subjekty tak vzájemně jednají o obsahu nájemní smlouvy. Na základě uvedeného záměru a jeho rozboru z pohledu obou stran se pokusím navrhnout podstatné náležitosti nájemní smlouvy, které by účastníci smluvního vztahu neměli opomenout. Zaměřím se tedy na vybrané smluvní ujednání, nikoliv na celou nájemní smlouvu. Doporučení • Pronajímatel by měl dbát na to, aby byl ve smlouvě přesně specifikován účel nájmu. Nájemci bych tímto doporučil, aby se zavázal spíše k provozování cukrárny. Myslím si, že je to vzhledem k okolí parku, kde se nachází dvě školská zařízení, vhodnější volbou. Nehledě na to, že nedaleko místa určení ke stavbě je vybudované dětské hřiště, které navštěvují matky s malými


50

dětmi. Účel nájmu by tedy vzhledem k požadavkům MČK měl být přesně definován a odchýlit se od něj by smlouva měla umožňovat pouze s písemným souhlasem pronajímatele. • Ve smlouvě by rozhodně neměl chybět údaj o tom, že nájemce provede dostavbu na obecním pozemku a zhodnotí tak nemovitost ve prospěch MČK. S tímto ujednáním se nepochybně počítá, protože jeho požadavek vyplývá již ze záměru obce. Dle mého názoru je však také vhodné specifikovat, jaké příslušenství bude součástí nebytových prostor, a kdo bude jeho právoplatným vlastníkem. Navrhoval bych, aby veškeré příslušenství nezbytné pro provoz cukrárny (kavárny) obstaral nájemce a byl jeho vlastníkem. Jednalo by se například o stolky, židle, mrazící a chladící zařízení a jiné movité věci, které by svou povahou byly pro chod provozovny potřebné. Jedinou výjimku bych viděl v příslušenství, které je ke stavbě pevně upoutáno jako je například prodejní pult, vestavěné skříně, vybavení šaten a podobně. Toto příslušenství by bylo započteno do celkové výše investice a následně zůstalo ve vlastnictví MČK. • Je zřejmé, že výše investice, kterou nájemce do stavby vloží, je pouze předběžným odhadem, ale skutečnost může být jiná. Proto si myslím, že by bylo vhodné, aby se nájemné započítávalo oproti skutečně vynaložené investici, nikoliv předběžné. Nájemce by tedy měl po ukončení stavby povinnost předložit pronajímateli celkové vyúčtování, dle kterého by se stanovila skutečná výše investice. • Nájemné bude poté umořováno až do výše vynaložené investice. Doba umoření bude závislá na výši nájemného, na které obě smluvní strany přistoupí. Jak bylo již zmíněno, pro nájemce je výhodnější nižší nájemné, pro MČK naopak vyšší. Je nutné proto najít kompromis, který uspokojí obě smluvní strany. Po celou dobu umořování nájemného však nemůže pronajímateli vzniknout žádná újma, která by spočívala v nedodržování termínu plateb za pronájem nebytových prostor ze strany nájemce. Na základě této skutečnosti bych pronajímateli doporučil, aby neopomenul ve smlouvě stanovit, že od doby, kdy nájemce bude nájemné platit opět řádným způsobem (po kompletním započtení investice oproti splacenému nájemnému), bude nedodržení termínu splatnosti sankciováno smluvní pokutou ve výši určitého procenta z částky nájemného za každý den prodlení.


51

• Do smlouvy je také důležité začlenit údaj o změně výše nájemného v závislosti na vlivu inflace. Tím by se také každým rokem měnila výše nájemného, které bude umořováno. • Nájemní smlouva by dále měla obsahovat ujednání, které bude nájemce zavazovat k provozování kulturních akcí, které MČK vyžaduje po zájemci již v záměru. Doporučoval bych však pronajímateli, aby nájemci přesně určil frekvenci opakování těchto veřejných událostí (např. jednou za měsíc, čtvrt roku apod.). To nájemci znemožní vyhýbat se této povinnosti. Pronajímali se tak naskytne možnost nájemce pro tuto případnou nečinnost vypovědět dle § 9 odst. 2 písm. a) ZNPNP. Dále by nájemce měl být povinen program každé kulturní události předložit MČK, aby se tato mohla k programu vyjádřit. • Dostavba má být realizovaná pod terasou stojící na nosných sloupech, která bude zakrývat provozovnu ze svrchní části. Pronajímateli tímto doporučuji, aby smlouva obsahovala ujednání o tom, že se nájemce před začátkem stavby důkladně seznámil s jejím technickým stavem, a že za stavbu přijímá veškerou odpovědnost. V případě vzniklých škod způsobených při stavbě nepřiměřeným zásahem do této terasy se nájemci nenaskýtá možnost chtít po MČK odškodnění z důvodu špatného stavu terasy, o kterém nevěděl. • Ačkoliv ZNPNP v § 5 odst. 3 uvádí, že nájemce je povinen pronajímateli bez odkladu oznámit vzniklé škody na pronajatých nebytových prostorech, které má pronajímatel provést, tak si myslím, že by tento případ měl být posuzován odlišně. Nájemci by tedy měla zůstat povinnost oznámení, avšak veškeré opravy na nemovitosti by podle mého názoru měly být po celou dobu nájmu povinností nájemce, jelikož případné škody je možné přisuzovat pouze a jen špatnému stavebnímu provedení, za které nájemce zodpovídal (nelze předpokládat, že by nemovitost potřebovala opravy vlivem běžného opotřebení za pouhých 15 let). • V případě řádného plnění povinností ze strany nájemce, se kterým bude MČK spokojena, nevidím důvod, proč by měla ukončit tento vyhovující smluvní vztah po uplynutí doby určité. Nebylo by tedy od věci zakotvit do smlouvy ujednání týkající se prodloužení doby nájmu o dalších tři až pět let (například pokud žádná smluvní strana písemně ve stanovené lhůtě neupozorní na vůli smluvní vztah skončit) a tento pravidelný cyklus zachovat.


52

• Na druhé straně mohou nastat okolnosti, které budou pronajímatele nutit k ukončení smluvního vztahu s nájemcem. V takovém případě by pronajímatel měl prosadit ujednání, které bude specifikovat, dokdy musí nájemce nebytové prostory vyklidit a uvolnit tak prostor pro další využití. Za nedodržení určeného termínu by nájemci měla ze smlouvy také vyplývat smluvní pokuta (např. 10 % z měsíčního nájemného), protože nedodržení doby vyklizení může být dáno převážně laxním přístupem nájemce. Za problémové chování by nájemce měl být náležitě postihnut, jelikož znemožňuje pronajímateli realizovat další plány s předmětem nájmu a způsobuje mu finanční újmu v podobě ztráty dalšího nájemného. Z uveřejněného záměru MČK již vyplývají některé body, které budou utvářet nájemní smlouvu. Jejich výčet však není vyčerpávající, proto jsem se rozhodl k sepsání těchto doporučení. Kromě doporučení, která jsem uvedl, by smlouva měla obsahovat i další náležitosti, které budou účastníci považovat za nutné. Mé návrhy však považuji za vhodné z toho důvodu, že smluvní strany takto mohou předcházet vzniku problémů a škod z důvodů vad v obsahu smlouvy. Další smluvní náležitosti by se měly například týkat vymezení konkrétních práv a povinností, které smluvním stranám ze zákona připadají, případně odkázat na OZ a ZNPNP. Žádoucí je také zcela konkretizovat, za kterých okolností mohou smluvní strany podat výpověď před uplynutím doby určité a jak dlouhá bude výpovědní lhůta.


53

7 Zhodnocení právní úpravy Při vypracovávání této práce jsem měl možnost setkat se s několika různými právními předpisy a seznámit se tak s jejich obsahovou náplní. Nejvíce jsem čerpal z občanského zákoníku a ze zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, proto bych se při hodnocení právní úpravy zaměřil především na tyto dvě právní normy. V prvé řadě bych se v rámci hodnocení začal zabývat podobou těchto právních předpisů. OZ obsahuje právní úpravu nájemní smlouvy obecně, právní úpravu nájemní smlouvy bytu, ale také odkaz na ZNPNP (§ 720). Tento zákon samozřejmě obsahuje jisté odlišnosti oproti OZ, avšak je možné zde nalézt také ustanovení, která jsou co do předmětu a obsahu právní úpravy naprosto stejná. Mám namysli § 668 OZ resp. § 5 odst. 3 ZNPNP, který ukládá nájemci povinnost oznámit pronajímateli potřebu oprav, zodpovědnost za škody v případě nesplnění této povinnosti a povinnost umožnit provedení těchto oprav. I přes mírně odlišnou formulaci slov se jedná o naprosto shodná ustanovení. Při prostudování § 5 ZNPNP zjistíme, že některá další práva a povinnosti obsažená v OZ však uvedená nejsou. Myslím si tedy, že podoba ZNPNP by měla být postavena tak, aby obsahovala pouze odlišnosti nebo takové ustanovení, které jsou pro tento zákon jedinečná. Ovšem v žádném případě nelze hovořit o tom, že by tyto právní předpisy byly nepřehledné či nesrozumitelné.

7.1 Vybrané rozdíly v právní úpravě občanského zákoníku a zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor V této části bych rád zdůraznil jisté odlišnosti, které oba právní předpisy uvádějí ke stejným problémům. OZ v § 666 odst. 1 uvádí, že „nájemce je oprávněn dát pronajatou věc do podnájmu, nestanoví-li smlouva jinak.“ Je zde tedy dána možnost kdykoliv přenechat předmět nájmu do podnájmu třetí osobě, nebude-li to v nájemní smlouvě výslovně zakázáno. Pokud nebude smlouva obsahovat toto ujednání, pronajímatel musí strpět podnájem, ač v rozporu s jeho představami. Při pronájmu nebytových prostor je pronajímatel však do jisté míry zvýhodněn tím, že má nájemce povinnost (podle ZNPNP) si vyžádat po pronajímateli souhlas k uzavření smlouvy o podnájmu. Jde tedy o povinnost


54

vyplývající přímo ze zákona. Nájemce proto nemá právo poskytnout nebytové prostory k užívání cizí osobě bez vědomí pronajímatele. Další odlišností, kterou lze v těchto právních předpisech zaznamenat, je v určení nájemného. Nájemní smlouva upravená v OZ nevyžaduje kogentně jeho určení, a proto při jeho absenci nelze smlouvu považovat za neplatnou. Ze smlouvy samozřejmě musí vyplývat, že se jedná o smlouvu nájemní. [7] U ZNPNP je tato skutečnost opět trochu jiná. Tento zákon přímo v § 3 uvádí, že jedním ze základních předpokladů platnosti smlouvy o pronájmu nebytových prostor, je určení výše nájemného. Z uvedeného vyplývá, že ZNPNP jako speciální právní norma sice občanský zákon více rozvádí, ale může také vyžadovat rozdílné požadavky, než které jsou stanoveny v obecné úpravě nájemní smlouvy obsažené v OZ. Proto považuji za žádoucí zdůraznit, že smluvní strana, která se dopustí pochybení z důvodu aplikace OZ v případě, kdy je nutno vycházet ze ZNPNP, musí přijmout veškeré následky, jelikož neznalost zákona neomlouvá.

7.2 Práva smluvních stran Právní úprava je v některých případech svojí povahou pro účastníky smluvního vztahu velmi volná a je tedy na nich samotných, aby si svá práva a povinnosti stanovili přímo ve smlouvě, což je typické pro dispozitivní charakter norem občanskoprávních vztahů. Tímto však vzniká větší náročnost na smluvní ujednání. Pokud smluvní strany opomenou do smlouvy zahrnout některé podstatné náležitosti, pak platí zákonná úprava. Může ale dojít také k tomu, že zákon nebude daný problém upravovat. Názorným příkladem je § 665 odst. 1 věty druhé OZ, kterým je pronajímateli zaručeno právo přístupu k předmětu nájmu za účelem jeho kontroly. Nikde však již není zákonem stanoveno, že by nájemci náležel adekvátní postih za nerespektování tohoto práva pronajímatele. V § 679 odst. 3 je uvedeno, že pronajímatel může odstoupit od smlouvy v případě, že nájemce užívá přes písemnou výstrahu předmět nájmu nebo když na něm užíváním vznikla nebo hrozí pronajímateli značná škoda. Zákonem tedy není stanovena možnost odstoupení od smlouvy v případě odepření práva přístupu k předmětu nájmu za účelem kontroly, proto by pronajímatel měl dbát na to, aby tento problém byl ošetřen přímo ve smlouvě. Možností, jak nájemce postihnout za odepírání práva kontroly, je zahrnutí do obsahu smlouvy ujednání o smluvní


55

pokutě nebo o odstoupení od smlouvy v případě porušování práv a povinností. Nebude-li smlouva tato ujednání obsahovat, musí pronajímatel podat žalobu k soudu, pokud chce své právo naplnit. Po vynesení rozsudku by však nájemce mohl dál nerušeně užívat předmět nájmu, přestože nesplnil svoji povinnost. OZ obsahuje také ustanovení, které svojí povahou může vyvolat celou řadu sporů mezi subjekty nájemního vztahu. Jedná se o § 674, který uvádí, že nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného v případech stanovených v § 673. Právě výraz přiměřenosti dává důvod k rozchodu názorů obou stran, jelikož je velice obtížné stanovit výši této slevy. Co může znamenat přiměřené pro nájemce, nemusí znamenat přiměřené pro pronajímatele a naopak. Ani při uzavírání smlouvy se nedá předpokládat, že by si výši případné slevy z nájemného smluvní účastníci stanovili předem, protože nájemce jistě nepředpokládá, že by měl převzít nebytový prostor v nevhodném stavu, pokud s tím není od počátku seznámen. Při stanovení přiměřené slevy z nájemného záleží opravdu pouze na vzájemné dohodě a respektování dobrých mravů. Ať už se tedy jedná o odepření práva pronajímatele uskutečnit návštěvu nebytového prostoru za účelem kontroly, o problém přiměřenosti slevy z nájemného nebo jiné, lze shrnout, že ve většině případech dispozitivní právní úprava umožňuje najít vhodný způsob, jak zamezit nedostatkům v těchto speciálních případech. Základním předpokladem však je, aby se každá smluvní strana dostatečně seznámila s obsahem právních předpisů a případně danou problematiku nastudovala i z jiných dostupných publikací, jelikož k mnohým pochybením při sestavování obsahu smlouvy dochází právě na základě neznalosti zákona.

Závěr

56

8 Závěr Rozbory nájemních smluv i grafy vypovídající o příjmech plynoucích z pronájmu nemovitostí umožňují vytvořit si představu o tom, jaký právní i finanční význam pronájem nebytových prostor zaujímá. Grafy jednoznačně vyjadřují, že tato oblast příjmů rozpočtu městské části9 je jedna z nejvyšších. Proto lze do jisté míry získané výsledky generalizovat i na ostatní brněnské městské části a tvrdit, že i pro ně budou mít příjmy z pronájmu nebytových prostor významnou hodnotu. Z uvedených nájemních smluv, které jsem analyzoval a komentoval, lze také vyvodit jisté závěry. Obecný popis, který uvádí do problému, do něhož se nejmenovaná městská část10 dostala, poskytuje poučení i pro jiné subjekty dalších nájemních vztahů. Toto poučení se týká především způsobu doručování písemností a předcházení dlouhým soudním sporům. Je tedy vhodné jednoznačně stanovit adresu nájemce i pronajímatele, na kterou budou doručovány všechny písemnosti a zdůraznit, že budou považovány za doručené jejich dodáním na stanovenou adresu. Tímto se pronajímatel může zajistit, aby nedošlo k situaci, kterou nastínil první příklad této práce, kdy se nájemce vyhýbal doručení oznámení o výpovědi a následně pronajímatele žaloval za to, že mu tuto skutečnost řádně neoznámil. Spor se poté táhl více jak dva roky, a proto lze tvrdit, že řešení neshod procesně právními prostředky, konkrétně uplatněním žaloby u soudu, je časově i finančně náročné, tudíž lze konstatovat, že i méně efektivní. Existuje však pružnější způsob řešení vzájemných neshod, a to prostřednictvím rozhodčího řízení. Není tedy na škodu, aby si smluvní strany do závěrečných ustanovení smlouvy začlenily možnost řešení sporů touto cestou. Závislost na dlouholetém soudním řízením je totiž značně svazující. Příklad, který vyjadřoval eventuální ztrátu na nájemném v částce vyšší jak dva miliony korun, kdyby se městská část rozhodla nečinně čekat na vynesení rozsudku, je toho důkazem. Při srovnávání vybraných bodů nájemní smlouvy, kterou nejmenovaná městská část uzavřela s následným nájemcem poukazuje na to, že jednotka veřejné správy jako pronajímatel se snaží o co nejvyšší 9

V tomto případě se jedná o MČ Brno-sever. V tomto případě se jedná o MČX.

10

Závěr

57

důslednost při jejím sestavování. Kvalitativní úroveň takové smlouvy je na místě. Druhý příklad se poté již věnoval zveřejněnému záměru brněnské městské části Královo Pole. V jeho obsahu jsou takové podmínky, které jsou pro potenciální zájemce poměrně náročné. Na druhé straně je nutno tento krok naprosto chápat, jelikož občané vložili zvoleným zástupcům zodpovědnost za řízení územní jednotky. Proto jejich nároky při nakládání s majetkem nemohou mít prostý charakter. Samosprávní jednotka musí tedy v roli pronajímatele dostatečně zabezpečit svoji pozici a snažit se minimalizovat případné škody, a to například formou těchto přísných požadavků. Vždy však lze dostatečně uspokojit obě smluvní strany prostřednictvím nalezení vhodného kompromisu, který dispozitivní právní úprava umožňuje. Jaká bude přesná náplň této nájemní smlouvy nelze zcela určit, ale s přihlédnutím k existujícím faktům ji lze částečně předvídat. Zda-li budou veškerá doporučení, která jsem vytvořil, součástí tohoto kontraktu, nedokáži samozřejmě s jistotou tvrdit, ale vzhledem k postavení pronajímatele se dá očekávat jeho důsledný přístup. Proto jsem přesvědčen, že některá z uvedených doporučení se ve smlouvě objeví. Na konec bych ještě zdůraznil, že ke vzniku kvalitního nájemního vztahu je nutné klást důraz nejen na rozsah jednotlivých smluvních ujednání, na znalost příslušných zákonů, ale také na odpovědný přístup každého zainteresovaného subjektu, jelikož etické jednání se v podnikatelských vztazích stává v dnešní době stále vzácnější.

Literatura

58

9 Literatura [1] VEDRAL, J., VÁŇA, L., BŘEŇ, J., PŠENIČKA, S. Zákon o obcích (obecní řízení). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008, 876 s. ISBN 978-80-71795957-1. [2] KOUDELKA, Z. Samospráva. Praha : Linde Praha, a.s., 2007. 400 s. ISBN 978-80-7201-665-5. [3] NOVÁKOVÁ, H. Nájem a správa nebytových prostor. 3. aktualizované vydání. Praha: BOVA POLYGON, 2008, 160 s. ISBN 978-80-7273-148-0. [4] BŘEŇ, J. Denik.obce.cz [online]. 10. 02. 2010 [cit. 2010-05-11]. Hospodaření obce. Dostupné z WWW: . [5] OBROVSKÝ, J. Obecnifinance.cz [online]. 27. 03. 2008 [cit. 2010-05-11]. Obchodní společnost není příspěvková organizace. Dostupné z WWW: . [6] ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. A KOL. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, 1394 s. ISBN 978-80-7400-108-6. [7] ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. A KOL. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, 1114 s. ISBN 978-80-7400-108-6. [8] FIALA, J., SELUCKÁ, M. Nebytové prostory. Vlastnictví, nájem a podnájem. 1. vydání. Brno: Computer Press, a.s, 2007, 182 s. ISBN 978-80-2511610-4. [9] Poradce 03/2006. Český Těšín : Poradce s.r.o., 2006. 288 s. [10] Czso.cz [online]. 10. 05. 2010 [cit. 2010-05-13]. Míra inflace. Dostupné z WWW: . [11] HORÁK, M. Idnes.cz [online]. 13. 04. 2010 [cit. 2010-05-13]. V opraveném parku vyroste dřevěná kavárna. Dostupné z WWW: .

Literatura

59

Právní předpisy Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecním zřízení), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů

Příloha

10 Příloha

60

Nájemní smlouva v podnikatelských vztazích

Recommend Documents