Milníky bytové politiky Rakouska Na počátku minulého století (1910) připadalo ve Vídni na jeden byt 4,8 obyvatele. Problémem však nebyl jen nedostatek bytů – přes 332 tisíc osob nemělo žádné trvalé ubytování, ale i vysoká cena nájmů. Polovina nájemců dávala za bydlení 20 až 30 % svých příjmů, skoro třetina platila 30 až 40 % a zbylá pětina Vídeňanů musela dát ze svých platů polovinu nebo jen o trochu méně. Průměrný byt měl přitom 30 m², byl bez přívodu vody, plynu a elektřiny, bez vany i WC, ponejvíce s nedostatkem denního světla. V roce 1911 například dělník žijící ve Vídni platil za byt (jedna místnost a kuchyně) 30 korun, přičemž stejně pracující člověk v Londýně tehdy za byt s obývacím pokojem, třemi ložnicemi, s kuchyní a koupelnou platil asi 26 korun. Za 57 korun měsíčně si už mohl pronajmout rodinný dům se zahradou, koupelnou a zavedenou elektřinou... Reakcí na tyto neúnosné podmínky bylo založení Sdružení rakouských nájemníků (Mietervereinigung Österreichs). Od jeho vzniku - 1911 - počet jeho členů velmi rychle vzrostl na 77 000. V rakousko-uherské monarchii neexistovalo žádné právo nájmu, dohody byly volně smluvní, nájemné ani doba trvání smlouvy neměly limity, pronajímatel mohl výši nájmu kdykoli zvýšit či dohodu o nájmu zrušit. Vzhledem k prudkému nárůstu nájemného po začátku 1. světové války však císař v lednu 1917 schválil zákon, kterým zmrazil výši nájemného na stav z roku 1914. Byla zavedena první právní ochrana před vystěhováním z bytu. Po první světové válce úsilí rakouského sdružení nájemníků (po nesčetných demonstracích) bylo korunováno úspěchem - v prosinci 1922 byl přijat první zákon o nájmu. Podle paní Nadji Shah, předsedkyně Sdružení nájemníků Rakouska, to byl v tehdejší Evropě velmi pokrokový zákon. V mezidobí let 1910 až 1934 bylo ve Vídni postaveno 62 tisíc bytů. Rok 1935 V roku 1935 mělo Rakousko téměř 6,5 milionu obyvatel a v jeho hlavním městě žilo přes 1,8 milionu lidí. Jejich bytová situace se postupně vylepšovala. V metropoli země už bylo přes 613
tisíc bytů (na jeden byt připadalo 3,05 obyvatele) a samotné město vlastnilo 70 045 bytů. Všechny už měly WC a zavedenou vodu, plyn i elektřinu. Přibývají také hřiště i prádelny, dá se už mluvit o rozšiřující se občanské vybavenosti. Rok 1971 Počet obyvatel Rakouska stoupl v roce 1971 na 7,5 milionu, ve Vídni, kde je už 781 500 bytů, jich žije 1,614 milionu (v Rakousku je celkem 2 665 990 bytů), což znamená, že na jeden byt připadá 2,07 obyvatele. Změna v oblasti nájemného práva nastává v roce 1982. Zákon o nájmu nahradil zákon o nájemném právu - výše nájemného se odvozuje od standardu bytu a jsou pevně stanoveny limity nájemného. V roce 1989 přešel systém podpory bydlení na federální úroveň, což znamená, že finanční podpora bytové výstavby je upravena devíti různými federálními zákony. O pět let později byly zavedeny tzv. směrné hodnoty nájmu. Pevně stanovené limity výše nájemného nahradil komplikovaný systém, vycházející ze standardu bytu a lokality, ve které se nachází. Rok 2001 Není bez zajímavosti, že ačkoliv počet obyvatel Rakouska v roce 2001 stoupl na téměř 8, 033 milionu, Vídeň zaznamenává opět úbytek (1,5 milionu Vídeňanů). Bytů však v hlavním městě přibývá. V roce 2001 je jich více než 910 tisíc, z nich 220 tisíc je ve vlastnictví města či jeho částí a 120 tisíc patří neziskovým společnostem. Celkem bylo v Rakousku 3,863 milionu bytů. Ve vlastním bydlí skoro 60 procent Rakušanů (v roce 1961 to bylo 36,1 %), ve Vídni je to 23,9 % obyvatel. Podle směrných čísel stojí ve Vídni metr čtvereční nájemního bytu A kategorie 4,91 eur. Služby spojené s bydlením vyjdou na 1,65 eur/m², vše s 10% daní. Za lokalitu je příplatek 0,70 eur/m² a za lepší standard 0,30 eur/m². V Rakousku existují čtyři kategorie bytů. ● A - byt musí mít alespoň 30 m², vstupní místnost, obývací pokoj, kuchyň, ústřední vytápění, WC a koupelnu (nájemné v nich je stanoveno na 3,08 eur/m², služby spojené s bydlením představují 1,65 eur/m² a 10% daň)
● B - byt musí mít vstupní místnost, obývací pokoj, kuchyň, WC a koupelnu (2,97 eur/m²) ● C - jeden pokoj, WC a voda (1,54 eur/ m²) ● D - nejméně jedna místnost (0,79 eur/ m²) Od roku 2000 dochází postupně k politickým změnám ve vládě a ochrana nájemníků již není v centru zájmu. Podle představitelů tamějšího sdružení nájemníků dochází v podstatě k obnovení situace, která byla v Rakousku v 19. století. Výjimkou je pouze hlavní město. Velká část státem vlastněných bytových domů se postupně prodává soukromým společnostem – v roce 2004 například 62 000 bytů jedinému vlastníkovi, dotace na bydlení se radikálně snižují, dokonce se mluví i o jejich úplném zrušení. Nájemní bydlení dnes Mění se i množství nájemních smluv uzavřených na dobu určitou. Od počátku tohoto tisíciletí jejich počet radikálně stoupl a dále stoupá. Ovšem rostou i náklady, které lidé na bydlení vynakládají. Ale příjmy k tomu úměrně nerostou. Změna přístupu k nájemnímu bydlení s sebou nese i tlak na úplnou liberalizaci zákona o nájemním bydlení. Podle paní Shah, předsedkyně sdružení nájemníků Rakouska, tento vývoj ukazuje, že existence a význam sdružení nájemníků je více než opodstatněné. Bydlení je veřejným zájmem a jeho podpora musí zajistit nejen cenově dostupné nájmy, ale bude mít také pozitivní dopad na ekonomický rozvoj - podpora stavebnictví a všech s tím spojených řemesel. „Je nutné, aby právo na cenově dostupné a bezpečné bydlení bylo zachováno. I po téměř 100 letech od založení Sdružení nájemníků Rakouska musíme stále bojovat za přiměřené náklady na bydlení a spravedlivé právní normy v oblasti uzavírání nájemních smluv. Musíme udržet rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou na trhu s bydlením, aby se zabránilo spekulacím s byty, aby nájemné bylo na přiměřené, a to i na ekologické úrovni,“ řekla. Alena Růžková
Německé zrcadlo nájmů Právo na bydlení je zakotveno v německé ústavě a o změnách v nájemních vztazích v tomto státě na západ od našich hranic spolurozhoduje Deutscher Mieterbund – Svaz nájemníků. Navíc platí, že nájemné může být během tří let zvýšeno nejvýše o 20 procent. Přitom nesmí být překročeno místně obvyklé srovnatelné nájemné, které je obsaženo v tzv. zrcadle nájmů. Jak se sestavuje? Zrcadlo nájemného je kvalifikované tehdy, jestliže je sestaveno podle uznaných vědeckých zásad a bylo uznáno čili odsouhlaseno obcí nebo zástupci zájmů nájemců a pronajímatelů. Zvýšení nájemného lze pak zdůvodnit například poukázáním na tři srovnatelné byty nebo na znalecký posudek. V soudním řízení platí kvalifikované zrcadlo nájemného jako důkaz. Dodatečným zdůvodněním pro zvýšení nájemného může být také informace z nájemní databanky, což je nepřetržitě vedený sběr dat týkající se nájemného, který vedou společně obec a zástupci pronajímatelů a nájemců. Přinášíme zde příklad zrcadla nájmů německého města Freiberg, jež vzniklo na základě existujícího zákona o nájmech a ve shodě se zájmy nájemníků i pronajímatelů a platí od 1. dubna 2005. Toto nájemní zrcadlo slouží pronajímatelům bytů pro orientaci a nájemníkům jako jistota. Přispívá k určování cen pronájmů bytů ve městě Freiberg, k zamezení sporů vycházejících z neznalosti, slouží k porovnaní nájmů, což nájemníkům pomáhá při hledání a rozhodování se o nájmu bytu. Při sestavování tohoto zrcadla se sešli zástupci Sdružení nájemníků města Freiberg, Sdružení pronajímatelů domů a pozemků, privátní správy bytů, bytového družstva a představitelé freibergské radnice a správy města. Do tabulek zrcadla nebyly zahrnuty byty v rodinných domech, byty majitelů, kteří je užívají jen pro sebe, v domovech důchodců a byty, které jsou prázdné. Zrcadlo nájmů obsahuje čisté ceny a jednotlivá pole tabulky znázorňují ceny nájmů, střední hodnoty a rozdíly. Domy jsou rozděleny do skupin podle toho, kdy byly postaveny, zda byly
modernizovány či jenom částečně. Průměrné nájmy byly vypočítány aritmeticky. Byty v tabulce jsou rozděleny podle: ● druhu – započítány jsou zde domy se třemi a více byty ● velikosti – nájemní bytová plocha pokojů a prostorů náležících k bytu ● vybavení – podle bodového systému (příloha 1), předměty neuvedené se hodnotí 0 ● stavu - určuje stáří domu ■ skupina domů č. 1 – do roku 1949 ■ skupina domů č. 2 - 1950–1989 ■ skupina domů č. 3 – 1990-2004 ● polohy – tento údaj se určuje podle skutečných poměrů bytového pole (příloha 2) Zprostředkování kvality bydlení podléhá bodovému katalogu podle vybavení bytu (příloha 1) a bodového katalogu podle polohy (příloha 2). Hodnotící klíč určující kvalitu bydlení: kategorie I.
17–34 bodů
kategorie II.
35–42 bodů
kategorie III.
43 bodů a více
střed dobrý velmi dobrý
Hodnocení bytu pod 17 bodů není součástí zrcadla nájmů. Příloha 1 – Body k hodnocení vybavení bytu – v závorce jsou uvedeny body Sanitární vybavení – koupelna mimo byt bez okna (1), mimo byt s oknem (2), v bytě bez okna (3), v bytě s oknem (4), dlažba (1), částečně obložené zdi kachličkami (1), celé zdi obložené kachličkami (2), sprcha (1), vana (2), umyvadlo (1), dvě umyvadla (2), WC v koupelně (1), samostatné WC (2), umyvadlo v samostatném WC (1) − WC částečně obložené zdi kachličkami (1), celé zdi obložené kachličkami (2), dlažba (1) Dodávka teplé vody - decentralizovaná (1), centrální dodávka (2) Okna – protihluková, tepelně odolná (1), spojená rámová (0), žaluzie anebo rolety (1) Vytápění - elektrické (3), etážové na plyn nebo olej (5), centrální (5), dálkové (5),
podlahové (6) Podlahy a bytové prostory – PVC, linoleum (1), koberce (2), parkety, laminátová podlaha (3), dlažba (3) Vybavení kuchyně – bez okna (1), s oknem (2), zabudovaná kuchyňská linka (4), v pracovním prostoru kachličky (1), dlažba v celém prostoru kuchyně (2), Další vybavení domácnosti – balkon, lodžie, terasa (2), garáž, stání pro vozidlo (2), podíl na zahradě (1), výtah (2), mikrofon k venkovním dveřím, elektrický otvírač dveří (1), odkládací prostory, sklep, komora (1). Příloha 2 – Body k hodnocení polohy bytu Počet bytů na jeden vchod v domě – nad 8 bytů (0), 6-8 bytů (1), 3-5 bytů (2) Počet podlaží v domě – více než 4 (0), 4 podlaží (1), 1-3 (2) Podlaží, ve kterém se byt nachází – suterén (0), přízemí (1), 1. podlaží (3), 2. podlaží (2), třetí podlaží (1) Převažující počet podlaží vedlejších budov – více než 6 (0), 4-6 podlaží (1), 1-3 podlaží (2) Převažující stavby v okolí - uzavřená stavba, žádné volné prostory (0), podnikatelské prostory a okolí obytných domů (0), uzavřená stavba s volnými prostory (2), otevřená stavba s otevřenou zelení (4) Zatížení hlukem – doprava – silné zatížení (0), střední zatížení (2), nízké zatížení (4), žádné zatížení (6) - průmysl, podnikání - silné zatížení (0), střední zatížení (2), nízké zatížení (4), žádné zatížení (6) - všeobecný hluk - silné zatížení (0), střední zatížení (2), nízké zatížení (4), žádné zatížení (6) Doprava a obytný dům - hlavní ulice (0), vedlejší ulice (2), příjezdová cesta (4), dopravně omezená zóna (5).
Přehled čistých nájmů v eurech/m² Skupina Velikost bytů domů v m² postavených do roku 1949
Kategorie I 17 – 34 bodů
pod 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m²
3,07 – 4,86 4,02
2,96 – 4,35 3,64
100 m² a více 1950 -1989 pod 40 m² 40 – 60 m²
3,26 – 4,60 3,99
pod 40 m² 40 – 60 m²
4,77 – 5,43 4,97
3,58 – 4,86 4,37
4,58 – 5,11 4,90
3,15 – 4,86 4,21
4,50 – 5,12 4,89 4,13 – 5,00 4,50
3,92 – 4,63 4,31 3,87 – 4,86 4,33
80 – 100 m²
od 1990
Katogorie III 43 bodů a více
2,93 – 4,86 4,34
3,66 – 4,50 4,13
60 – 80 m² 100 m² a více
Kategorie II 35 až 42 bodů
3,69 – 4,09 3,87
4,13 – 5,00 4,47 4,14 – 4,86 4,53
3,60 – 4,60 4,15 4,45 – 4.92 4,63
5,11 – 5,62 5,36
4,45 – 5,19 4,72
4,57 – 6,13 5,35
60 – 80 m² 80 – 100 m² 100 m² a více
Podle představitelů Sdružení nájemníků ČR by se výše nájemného měla i v Česku určovat podle zrcadla nájemného. Tím nejjednodušším kritériem, podle kterého by se cena nájmu měla odvíjet, je především stáří a druh domu. Další nezanedbatelná podmínka, od které by cena bytu mohla odviset, ne-li nejdůležitější, by měla být poloha bytu či nemovitosti, a to poloha vzhledem k centru města či obce. Už před více než deseti lety se o této možnosti, tzv. polohové rentě, mluvilo v souvislosti s přípravou zákona o nájemném. Žel, zůstalo pouze u mluvení... Důležitým kritériem, které by se v ceně za bydlení mělo odrazit, je vybavenost lokality službami - škola, mateřská školka, zdravotní středisko, pošta, teď už i nákupní centrum a
samozřejmě dopravní obslužnost a možnost parkování. Množství zeleně, parků, areály pro sportovní vyžití a pod. jsou už kritéria pro každého nájemce jiná, a zřejmě podle toho by si i lokalitu vybíral. Co vyhovuje jednomu, nemusí druhému. Zda bude v Česku zrcadlo nájemného existovat a zda jsou vůbec předpoklady a hlavně zájem je sestavovat, upravovat a schvalovat všemi zainteresovanými - podle vzoru Německa, ukáže až čas. Ale v každém případě je už nejvyšší čas na to, aby „alespoň nějaká pravidla“ pro stanovování výše nájemného existovala. (rů)
