III Návrh ZÁKON ze dne ……….. 2009, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k domům a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostorů) Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky: ČÁST PRVNÍ ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ §1 Tento zákon upravuje spoluvlastnictví domu spočívající ve vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru a s ním spojeným podílovým spoluvlastnictvím společných částí domu, právní vztahy k některým pozemkům a další záležitosti s tím související. §2 a) b) c) d)
e)
f)
g) h) i)
j)
Pro účely tohoto zákona se rozumí budovou stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, místností uzavíratelný prostor, který se nachází v budově nebo v domě a je uzavřen ze všech stran pevnými stěnami, podlahou a stropem nebo krovem, bytem místnost nebo soubor místností, které jsou stavebně určeny k bydlení, nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou stavebně určeny k jinému účelu než k bydlení; nebytovým prostorem není příslušenství bytu, příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu, rozestavěným bytem nebo rozestavěným nebytovým prostorem byt nebo nebytový prostor, který je rozestavěn v budově nebo v domě, které jsou alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že jsou již navenek uzavřeny obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, jednotkou byt nebo nebytový prostor, rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako prostorově vymezená část domu podle tohoto zákona; součástí jednotky jsou zejména vnitřní povrchy nosných konstrukcí, nenosné příčky uvnitř jednotky, vnitřní vybavení a technické zařízení, které se nachází v jednotce a je určeno k výhradnímu užívání s jednotkou, schodiště, pokud se nachází zcela v jednotce, a vstupní dveře do jednotky, pokud nejsou zároveň vstupními dveřmi do domu, příslušenstvím jednotky vedlejší místnosti v domě, které jsou takto označeny v prohlášení vlastníka budovy, zejména sklepní místnosti, domem budova, ve které vzniklo vlastnictví jednotek, příslušenstvím domu jiné věci movité a nemovité, které jsou určeny k tomu, aby byly s tímto domem trvale užívány, zejména oplocení, kolna a altán; příslušenstvím domu je i výměníková nebo předávací stanice a domovní kotelna, je-li umístěna v samostatné stavbě, podlahovou plochou jednotky podlahová plocha všech místností jednotky včetně místností, které tvoří příslušenství jednotky. Do podlahové plochy se započítává i podlahová plocha zastavěná zařizovacími předměty a nenosnými příčkami, nezapočítává se podlahová plocha zastavěná svislými nosnými konstrukcemi, které jsou uvnitř jednotky. V případě jedné nebo 1
k)
l) m) n) o)
více místnosti, které tvoří příslušenství více jednotek, například WC nebo koupelny, se do podlahové plochy jednotky započte i plocha, která odpovídá podílu součtu plochy všech místností k počtu jednotek, jichž jsou příslušenstvím, společnými částmi domu všechny části domu, které nejsou vymezeny jako jednotka, zejména veškeré vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, střecha včetně výstupních otvorů, okna, okenice, výkladní skříně, izolace, hromosvody, komíny, domovní kotelny, výměníková (předávací) stanice, rozvody tepla a vody včetně požárních rozvodů, rozvody plynu a elektrické energie, kanalizace, odvody splaškových vod, vzduchotechnika, výtahy a jiná společná technická zařízení domu, umělecká výzdoba společných částí domu, zápraží, vchody, poštovní schránky, průčelí, schodiště, chodby včetně osvětlení, půdy, balkony, lodžie, terasy, atria, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a jiné místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako jednotka nebo jako součást jednotky, systémy rozvodu a příjmu televizního a rozhlasového signálu, protipožární zařízení, rozvody telefonu, domácí zvonek, kamerové systémy zabezpečení, vnitřní vybavení společných prostor, které je vymezené v prohlášení vlastníka budovy, bazény vstupní dveře do jednotky, které jsou zároveň vstupními dveřmi do domu, a to včetně vstupních dveří z balkónů, lodžií a teras, prostory parkovacích míst, pokud nejsou jednotkou nebo součástí jednotky, a příslušenství domu podle písmene i), zastavěným pozemkem pozemek, na němž se dům nachází, souvisejícím pozemkem pozemek zpravidla navazující na zastavěný pozemek, uvedený v prohlášení vlastníka budovy jako pozemek související s užíváním a provozem domu, původním vlastníkem budovy vlastník budovy, který vydal prohlášení vlastníka budovy, společenstvím vlastníků jednotek právnická osoba založená pro účely správy domu a pozemku podle tohoto zákona (dále jen „společenství“).
§3 Vznik vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je dovolen pouze v budově, v níž lze vymezit alespoň 2 jednotky. §4 (1) Ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se použije pouze tehdy, je-li předmětem podílového spoluvlastnictví jednotka, ledaže tento zákon stanoví něco jiného. (2) Převádí-li se spoluvlastnický podíl k jednotce, která je nebytovým prostorem nebo rozestavěným nebytovým prostorem s účelem užívání jednoho nebo více parkovacích míst, ustanovení občanského zákoníku o zákonném předkupním právu podílových spoluvlastníků jednotky se zde nepoužije. ČÁST DRUHÁ PRÁVNÍ VZTAHY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM DOMU A K ZASTAVĚNÉMU A K SOUVISEJÍCÍMU POZEMKU §5 (1) S každou jednotkou je vždy neoddělitelně spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu. (2) Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu je vždy dána vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. §6 (1) S každou jednotkou je vždy neoddělitelně spojen spoluvlastnický podíl na zastavěném pozemku, pokud je vlastník jednotky spoluvlastníkem zastavěného pozemku. (2) Velikost spoluvlastnického podílu na zastavěném pozemku je vždy shodná s velikostí 2
spoluvlastnického podílu na společných částech domu. §7 (1) S každou jednotkou je neoddělitelně spojen spoluvlastnický podíl na souvisejícím pozemku, pokud je pozemek jako související vymezen v prohlášení vlastníka budovy a pokud je vlastník jednotky spoluvlastníkem souvisejícího pozemku. (2) Velikost spoluvlastnického podílu na souvisejícím pozemku je vždy shodná s velikostí spoluvlastnického podílu na společných částech domu. (3) Pozemek může plnit funkci souvisejícího pozemku vždy pouze pro jeden dům. §8 (1) Vznik, změna a zánik právních vztahů k jednotce je vždy neoddělitelně spojen se vznikem, změnou nebo zánikem právních vztahů ke společným částem domu a k zastavěnému a k souvisejícímu pozemku, pokud je vlastník jednotky spoluvlastníkem zastavěného a souvisejícího pozemku. (2) Se změnou spoluvlastnického podílu na společných částech domu se vždy mění i velikost spoluvlastnického podílu na zastavěném a na souvisejícím pozemku, je-li vlastník jednotky i spoluvlastníkem zastavěného a souvisejícího pozemku. ČÁST TŘETÍ VZNIK A ZÁNIK VLASTNICTVÍ JEDNOTKY Hlava I Vznik vlastnictví jednotky §9 (1) Vlastnictví jednotek v domě vzniká vkladem do katastru nemovitostí podle prohlášení vlastníka budovy, vkladem vlastnického práva k prvé jednotce v domě na základě smlouvy o převodu jednotky z původního vlastníka budovy na jinou osobu se současným záznamem vlastnického práva ke zbývajícím jednotkám v domě podle prohlášení vlastníka budovy; přílohou návrhu na vklad vlastnického práva k jednotce musí být prohlášení vlastníka budovy, nebo c) současně se vznikem jednotky vystavěné na základě smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona. (2) Vlastnictví jednotky v domě může vzniknout rovněž na základě dohody o vypořádání společného jmění manželů nebo rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů. Dohoda o vypořádání společného jmění manželů musí obsahovat i náležitosti prohlášení vlastníka budovy podle tohoto zákona. (3) Vlastnictví jednotky v domě může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Dohoda spoluvlastníků podle prvé věty musí obsahovat i náležitosti prohlášení vlastníka budovy podle tohoto zákona. Při postupu podle prvé věty musí být vypořádáno podílové spoluvlastnictví k budově takovým způsobem, že velikost spoluvlastnických podílů na budově se rovná velikosti budoucích spoluvlastnických podílů na společných částech domu. (4) Podílové spoluvlastnictví budovy nebo společné jmění manželů, jehož předmětem je budova, nelze zrušit a vypořádat postupem podle odstavců 2 a 3 bez současné úpravy práv k pozemku, na němž se budova nachází v souladu s ustanovením s § 6 odst. 2; to neplatí, pokud pozemek zastavěný touto budovou není v podílovém spoluvlastnictví všech nebo některých spoluvlastníků budovy nebo ve společném jmění manželů nebo ve vlastnictví některého z vlastníků budovy nebo jednoho z manželů. a) b)
3
§ 10 Existence nájemního vztahu k bytu nebo k nebytovému prostoru nebrání přeměně vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek; § 23 tím není dotčen. Prohlášení vlastníka budovy § 11 (1) Původní vlastník budovy určuje svým prohlášením za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením budovy prostorově určené části budovy, které budou tvořit jednotku a které budou tvořit společné části domu, a vymezuje práva k pozemku. (2) Vydává se vždy jedno prohlášení vlastníka budovy pro jednu budovu. § 12 (1) Prohlášení vlastníka budovy musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem původního vlastníka budovy a obsahuje alespoň a) jméno, popřípadě jména, příjmení, bydliště a rodné číslo nebo obchodní firmu nebo název, sídlo a identifikační číslo původního vlastníka budovy, b) označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo každé jednotky vyjádřené kladným celým číslem, včetně účelu užívání jako „byt“, nebo „nebytový prostor“ s označením způsobu užívání nebytového prostoru, a jejich umístění v budově, zejména označení podlaží, c) popis každé jednotky včetně údaje o celkové podlahové ploše každé jednotky, a popis a plochu příslušenství jednotky, d) určení a popis společných částí domu, určení a popis jejich příslušenství a vybavení, včetně venkovních úprav; je-li společnou částí domu samostatná budova, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, označení této budovy údaji podle katastru nemovitostí, je-li společnou částí domu samostatná stavba, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, označení této stavby označením pozemku, na kterém je postavena, údaji podle katastru nemovitostí, e) určení výhradního práva k užívání jiných prostorů nebo místností, které jsou společnou částí domu, pokud tyto místnosti nebo prostory je možno výhradně užívat pouze s jednou nebo více jednotkami a nejsou nezbytně nutné pro účely zajištění správy domu, f) určení velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu náležejících k jednotlivým jednotkám, g) označení zastavěného a souvisejícího pozemku údaji podle katastru nemovitostí, h) určení právních vztahů původního vlastníka budovy k zastavěnému a k souvisejícímu pozemku, nebo údaj, že právní vztah původního vlastníka budovy k zastavěnému nebo k souvisejícímu pozemku není nijak upraven, i) věcná práva váznoucí na budově nebo rozestavěné budově, na jednotkách nebo rozestavěných jednotkách nebo na některých z nich, a na pozemku, která přejdou na vlastníky jednotek nebo na některé z nich vznikem vlastnictví jednotek, nebo údaj, že žádná taková věcná práva na vlastníky jednotek nepřechází, j) jiná práva a povinnosti týkající se budovy, která přecházejí na vlastníky jednotek nebo na některé z nich. (2) Prohlášení vlastníka budovy, ve které se vymezuje méně než 5 jednotek, musí dále obsahovat a) pravidla pro správu domu, b) pravidla pro stanovení, úhrady a vyúčtování příspěvků na správu domu. (3) Nedílnou přílohou prohlášení vlastníka budovy jsou půdorysy všech podlaží domu, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, spolu s údaji o velikosti podlahových ploch jednotlivých jednotek. 4
§ 13 (1) Je-li původní vlastník budovy vlastníkem pozemku, na němž se tato budova nachází, vymezí se tento pozemek v prohlášení vlastníka budovy vždy jako zastavěný pozemek. (2) Je-li původní vlastník budovy vlastníkem pozemku zpravidla navazujícího na pozemek, na němž se tato budova nachází, který souvisí s užíváním nebo provozem budovy, je povinen jej vymezit v prohlášení vlastníka budovy jako související pozemek jen tehdy, pokud by jeho nevymezením jako souvisejícího pozemku bylo zhoršeno užívání domu nebo podstatně omezen přístup do domu. § 14 Prohlášení vlastníka budovy může určit, že s jednotlivými jednotkami nebo s některými z nich je neoddělitelně spojeno výhradní právo k užívání jednoho nebo více parkovacích míst nebo sklepních kójí ve společných částech domu. § 15 (1) Po vzniku vlastnictví jednotek nelze zrušit zápis údajů z prohlášení vlastníka budovy v katastru nemovitostí a nelze se domáhat určení, že vlastnictví jednotek nevzniklo. (2) Neplatností prohlášení vlastníka budovy nejsou dotčeny právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k zastavěnému a k souvisejícímu pozemku. (3) Je-li prohlášení vlastníka budovy pro rozpor s právními předpisy neplatné, mohou je vlastníci jednotek kdykoliv opravit dohodou všech vlastníků jednotek; dohoda musí mít písemnou formu s úředně ověřenými podpisy. (4) Vlastník jednotky nebo společenství se může kdykoliv obrátit na soud, aby svým rozhodnutím nahradil chybějící projev vůle vlastníků jednotek o opravě prohlášení vlastníka budovy. Rozhodnutí soudu o opravě prohlášení vlastníka budovy podle věty prvé je závazné pro každého. Změny prohlášení vlastníka budovy § 16 Prohlášení vlastníka budovy lze změnit, jestliže s tím souhlasí vlastníci jednotek, kteří mají dohromady alespoň nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných částech domu, nestanoví-li tento zákon, že je potřebný souhlas všech vlastníků jednotek nebo splnění podmínek podle § 19.
a) b) c) d)
§ 17 Souhlas všech vlastníků jednotek v domě se změnou prohlášení budovy se vyžaduje při změně velikosti všech spoluvlastnických podílů na společných částech domu a na zastavěném a souvisejícím pozemku všech vlastníků jednotek, jestliže se pozemek, který plní funkci souvisejícího pozemku, vymezuje v prohlášení vlastníka budovy jako související pozemek, nebo jestliže se ruší vymezení souvisejícího pozemku, při změně užívání kterékoliv jednotky, při změně prohlášení vlastníka budovy podle § 12 odst. 2.
§ 18 (1) Mění-li se výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu pouze některým vlastníkům jednotek, vyžaduje se souhlas vlastníků jednotek, kteří mají dohromady alespoň nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných částech domu, vždy však souhlas všech vlastníků jednotek, jejichž spoluvlastnické podíly na společných částech domu se mění. (2) Mění-li se prohlášení vlastníka budovy ve věci vzniku, změny nebo zrušení vymezení výhradního práva k užívání místnosti nebo prostoru ve společných částech domu podle § 14, vyžaduje se souhlas vlastníků jednotek, kteří mají dohromady alespoň nadpoloviční spoluvlastnický 5
podíl na společných částech domu, a zároveň předchozí souhlas vlastníka jednotky, s níž je nebo má být spojeno výhradní právo k užívání této místnosti nebo prostoru. (3) Mění-li se prohlášení vlastníka budovy takovým způsobem, kterým se zasahuje do jiných práv a povinností pouze jednoho nebo jen některých vlastníků jednotek, vyžaduje se souhlas vlastníků jednotek, kteří mají dohromady alespoň nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných částech domu, vždy však souhlas všech vlastníků jednotek, do jejichž práv a povinností se zasahuje. § 19 (1) Pokud na změnou prohlášení vlastníka budovy dotčených jednotkách váznou věcná práva ve prospěch třetích osob, lze rozhodnout o změně prohlášení vlastníka budovy pouze s předchozím souhlasem všech osob oprávněných z těchto věcných práv. (2) Souhlas podle odstavce 1 musí mít písemnou formu a podpis musí být úředně ověřen. § 20 (1) Rozhodnutí, kterým se mění prohlášení vlastníka budovy, musí mít písemnou formu a musí být podepsáno všemi vlastníky jednotek, kteří s ním souhlasili; podpisy všech vlastníků jednotek musí být úředně ověřeny. (2) Přijmou-li vlastníci jednotek rozhodnutí, jehož důsledkem je změna prohlášení vlastníka budovy, toto rozhodnutí nahrazuje rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka budovy. Rozhodnutí podle prvé věty musí mít písemnou formu a musí být podepsáno všemi vlastníky jednotek, kteří s ním souhlasili; podpisy všech vlastníků jednotek musí být úředně ověřeny. (3) Společenství nebo kterýkoliv vlastník jednotky v domě, ve kterém společenství nevzniklo, bez zbytečného odkladu poté, co bylo rozhodnutí podle odstavce 1 nebo 2 přijato, podá návrh na vklad vlastnického práva k jednotce, pokud se jedná o vznik vlastnictví k nově vymezené jednotce, nebo ohlásí katastrálnímu úřadu jinou změnu údajů v prohlášení vlastníka budovy zapisovaných do katastru nemovitostí, ohlášení doloží rozhodnutím podle odstavce 1 nebo 2. (4) Jestliže došlo ke změně prohlášení vlastníka budovy na základě jakékoliv právní skutečnosti, vyhotoví společenství bez zbytečného odkladu poté, co se o této změně dozví, úplné znění prohlášení vlastníka budovy a založí je spolu s listinami prokazujícími změnu prohlášení vlastníka budovy do sbírky listin rejstříku společenství vlastníků jednotek (dále jen „rejstřík společenství“). (5) Jestliže došlo ke změně prohlášení vlastníka budovy na základě jakékoliv právní skutečnosti, vyhotoví kterýkoliv vlastník jednotky v domě, ve kterém společenství nevzniklo, bez zbytečného odkladu poté, co se o této změně dozví, úplné znění prohlášení vlastníka budovy, které uloží u vlastníka jednotky určeného dohodou všech vlastníků jednotek a není-li jej, pak u sebe, a tuto skutečnost bez zbytečného odkladu všem ostatním vlastníkům jednotek v domě vhodným způsobem oznámí. Hlava II Některá ustanovení o převodu vlastnického práva k jednotce
a) b) c) d) e) f)
§ 21 (1) Smlouva o převodu vlastnického práva k jednotce musí obsahovat alespoň označení domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky, určení, zda se jedná o byt nebo nebytový prostor, a účel užívání nebytového prostoru, údaji podle katastru nemovitostí, údaj o umístění jednotky v domě, popis jednotky, jejích součástí a příslušenství, velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu spojeného s jednotkou, označení zastavěného a souvisejícího pozemku údaji podle katastru nemovitostí, je-li vlastník jednotky spoluvlastníkem zastavěného a souvisejícího pozemku. 6
(2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí na nabyvatele jednotky veškerá práva a povinnosti související s touto jednotkou. § 22 Společenství je povinno vydat zájemci o nabytí vlastnického práva k jednotce na jeho žádost doloženou písemným souhlasem vlastníka jednotky, jehož se tyto údaje týkají, písemné potvrzení s údaji o dluzích vlastníka jednotky vůči společenství podle stavu ke dni vydání tohoto potvrzení, spolu s případnými údaji o vymáhání tohoto dluhu, nebo potvrzení o tom, že zde žádný dluh vlastníka jednotky vůči společenství není. Hlava III Zvláštní podmínky pro převod vlastnického práva k některým jednotkám § 23 (1) Převádí-li původní vlastník budovy vlastnické právo k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má nájemce zákonné předkupní právo k bytu. (2) Nabídka k převodu vlastnického práva k bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny náležitosti smlouvy o převodu. Smlouva o převodu vlastnického práva k bytu musí být uzavřena nájemcem do dvou měsíců ode dne doručení nabídky nájemci, jinak jeho předkupní právo k bytu zaniká. (3) Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný nájemce buď na nabyvateli domáhat, aby mu byt nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno. § 24 (1) Jednotku v budově ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví právnické osoby, včetně právnické osoby vzniklé za účelem pořízení budovy s nájemními byty, jejímž nájemcem je společník nebo člen této právnické osoby, který se osobně nebo jeho právní předchůdce svou majetkovou účastí v právnické osobě podílel na pořízení této jednotky nebo budovy, v níž se tento byt nebo nebytový prostor nachází, lze převést jen do vlastnictví tohoto společníka nebo člena. (2) Ustanovení jiného právního předpisu vyžadujícího k platnosti smlouvy o úplatném převodu vlastnického práva stanovení hodnoty předmětu plnění na základě posudku znalce jmenovaného soudem se zde nepoužijí. § 25 Smlouvu o převodu vlastnického práva k jednotce, která je nebytovým prostor sloužícím účelům civilní ochrany podle jiných právních předpisů, lze uzavřít pouze s předchozím písemným souhlasem příslušného orgánu veřejné moci, jinak je smlouva neplatná. Hlava IV Některé způsoby zániku vlastnictví jednotky § 26 (1) Všichni vlastníci jednotek mohou uzavřít písemně dohodu o tom, že se vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů na budově se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu; podpisy na dohodě musí být úředně ověřeny. Vkladem spoluvlastnického práva k budově do katastru nemovitostí podle této dohody vzniká podílové spoluvlastnictví budovy a zaniká vlastnictví jednotek. (2) Odstavec 1 platí obdobně, jsou-li všechny jednotky v domě ve vlastnictví jediného vlastníka, který o změně vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy může učinit písemné prohlášení s úředně ověřeným podpisem. (3) Jsou-li všechny jednotky v domě ve společném jmění manželů, manželé mohou uzavřít písemně dohodu o tom, že se vlastnictví jednotek změní na vlastnictví budovy ve společném jmění 7
manželů; podpisy na dohodě musí být úředně ověřeny. Vkladem vlastnického práva k budově do katastru nemovitostí podle této dohody vzniká vlastnictví budovy ve společném jmění manželů a zaniká vlastnictví jednotek. § 27 Vlastnictví jednotky zaniká změnou užívání jednotky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek na společnou část domu. Hlava V Práva a povinnosti při vzniku a zániku vlastnictví jednotek § 28 (1) Práva a povinnosti, které se týkají budovy, se dnem vzniku vlastnictví jednotek podle § 9 odst. 1 stávají právy a povinnostmi týkajícími se všech jednotek. (2) Práva a povinnosti, které se týkají jen jednoho nebo některých bytů nebo nebytových prostorů, se dnem vzniku vlastnictví jednotek zápisem údajů z prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí stávají právy a povinnostmi týkajícími se jen těchto jednotek. (3) Práva a povinnosti, které se týkají všech jednotek, společných částí domu a zastavěného a souvisejícího pozemku, se dnem zániku vlastnictví jednotek jeho přeměnou na vlastnictví budovy stávají právy a povinnostmi týkajícími se celé budovy, pozemku, na němž se tato budova nachází, a pozemku dříve plnícího funkci souvisejícího pozemku. (4) Práva a povinnosti, které se týkají jednotky, se dnem zániku vlastnictví jednotek jeho přeměnou na vlastnictví budovy stávají právy a povinnostmi týkajícími se odpovídajícího bytu nebo nebytového prostoru, nebo odpovídajícího spoluvlastnického podílu na budově, pozemku, na němž se tato budova nachází, a pozemku dříve plnícího funkci souvisejícího pozemku, a to podle povahy práva. § 29 (1) Práva a povinnosti, které se týkají společných částí domu, se dnem vzniku vlastnictví nové jednotky její výstavbou nebo přeměnou některé ze společných částí domu stávají právy a povinnostmi týkajícími se i této nové jednotky. (2) Práva a povinnosti, které se týkají jednotky, se dnem zániku jednotky její přeměnou na společnou část domu stávají právy a povinnostmi týkajícími se společných částí domu. (3) Práva a povinnosti, které se týkají jedné nebo více jednotek před jejich sloučením nebo rozdělením, se dnem sloučení nebo rozdělení jednotek stávají právy a povinnostmi týkajícími se všech jednotek vzniklých sloučením nebo rozdělením. ČÁST ČTVRTÁ VÝSTAVBA DOMU Hlava I Obecná ustanovení § 30 (1) Předmětem smlouvy o výstavbě jednotek (dále jen „smlouva o výstavbě“) je vymezení vzájemných práv a povinností při výstavbě nových jednotek, nebo změny dosavadních jednotek, včetně rozsahu budoucího vlastnického práva k nově vzniklým nebo změněným jednotkám v domě. (2) Smlouva o výstavbě musí mít písemnou formu s úředně ověřenými podpisy všech stran smlouvy. § 31 8
a) b) c) d) e)
Stranami smlouvy o výstavbě jsou zájemci o výstavbu nového domu, spoluvlastníci rozestavěné budovy, která má být dokončena jako dům, vlastník nebo spoluvlastníci budovy, která má být přeměněna na dům a zájemci o výstavbu nových jednotek v této budově, vlastníci jednotek v domě a zájemci o výstavbu nových jednotek v domě, vlastníci jednotek v domě.
§ 32 (1) Smlouva o výstavbě musí obsahovat alespoň a) náležitosti prohlášení vlastníka budovy nebo jeho změny, bylo-li již prohlášení vlastníka budovy vydáno, b) určení jednotek, které se po jejich vzniku stanou vlastnictvím jednotlivých stran smlouvy o výstavbě a určení, která ze stran smlouvy o výstavbě bude vlastníkem příslušné jednotky, c) údaj o maximální přípustné míře odchylek od sjednané velikosti nebo podoby jednotek nebo společných částí domu, pokud budou ve smlouvě o výstavbě stanoveny, včetně způsobu případného finančního vypořádání, d) způsob a pravidla výstavby a správy domu nebo správy budovy a pozemku, pokud dosud vlastnictví jednotek nevzniklo, od uzavření smlouvy o výstavbě do vzniku společenství, pokud v domě vzniká, včetně případných pravidel správy staveniště před vznikem budovy nebo domu, e) záležitosti, které budou vyhrazeny společnému rozhodování stran smlouvy o výstavbě a způsob jejich rozhodování, f) způsob financování stavebních nákladů, g) je-li předmětem výstavby dům s více než 5 jednotkami nebo pokud tak rozhodnou strany smlouvy o výstavbě 1. rozhodnutí o založení společenství, 2. stanovy společenství, 3. jméno, příjmení, bydliště a datum narození nebo obchodní firma nebo název, sídlo a identifikační číslo osob, které jsou statutárním orgánem společenství nebo jeho členy. (2) Jde-li o výstavbu jednotek, které budou ve vlastnictví společenství pro účely správy domu, musí smlouva o výstavbě obsahovat náležitosti stanovené v odstavci 1 písm. a), b) a f). (3) Nedílnou přílohou smlouvy o výstavbě jsou půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu jednotek a společných částí domu. § 33 (1) Smlouva o výstavbě je povinnou přílohou ohlášení vzniku vlastnictví rozestavěných nebo dokončených jednotek k zápisu do katastru nemovitostí nebo ohlášení změny spoluvlastnických podílů na společných částech domu a na zastavěném a na souvisejícím pozemku k zápisu do katastru nemovitostí. (2) Návrh na zápis společenství do rejstříku společenství podává statutární orgán společenství jménem společenství nejpozději do 15 dnů ode dne zápisu vlastnictví jednotek vzniklých na základě smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí. Návrh na zápis společenství musí být podepsán statutárním orgánem společenství nebo všemi členy statutárního orgánu společenství. Hlava II Výstavba domu s jednotkami
§ 34 (1) Strany smlouvy o výstavbě jsou od vzniku rozestavěné budovy až do vzniku vlastnictví 9
rozestavěných jednotek podílovými spoluvlastníky rozestavěné budovy v takovém rozsahu, v jakém jsou ve smlouvě o výstavbě sjednány jejich spoluvlastnické podíly na společných částech domu. (2) Vznikem rozestavěných jednotek v domě se mění podílové spoluvlastnictví rozestavěné budovy na vlastnictví rozestavěných jednotek. § 35 (1) Vlastník rozestavěné budovy a další zájemci o výstavbu mohou uzavřít smlouvu o výstavbě, podle které bude výstavba rozestavěné budovy dokončena jako výstavba domu. (2) Má-li být smlouva o výstavbě uzavřena v době, kdy budova je již v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické uspořádání prvního nadzemního podlaží, neexistují však dosud rozestavěné jednotky, musí uzavření smlouvy o výstavbě předcházet převod spoluvlastnických podílů k rozestavěné budově tak, aby spoluvlastnické podíly jednotlivých stran smlouvy o výstavbě na rozestavěné budově odpovídaly rozsahu spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu po vzniku vlastnictví jednotek. Hlava III Jiné způsoby vzniku jednotek výstavbou § 36 (1) Smlouvou o výstavbě vymezí její smluvní strany vzájemná práva a povinnosti při změnách dokončené stavby v již existujícím domě podle tohoto zákona nebo v případě budovy, kde dosud nedošlo k přeměně na dům, formou nástavby, přístavby nebo při stavebních úpravách, jimiž vzniknou nové jednotky nebo jimiž se mění velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu u všech vlastníků jednotek v domě. (2) Má-li být smlouva o výstavbě uzavřena v souvislosti se změnou dokončené budovy formou nástavby, přístavby nebo při stavebních úpravách, jimiž vzniknou nové jednotky, musí uzavření smlouvy o výstavbě předcházet převod spoluvlastnických podílů k rozestavěné budově tak, aby spoluvlastnické podíly jednotlivých stran smlouvy o výstavbě na rozestavěné budově odpovídaly rozsahu spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu po vzniku vlastnictví jednotek. § 37 (1) Vznikem vlastnictví rozestavěné jednotky na základě smlouvy o výstavbě se mění vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek. Je-li smlouva o výstavbě uzavřena za účelem výstavby více než jedné jednotky, vlastnictví budovy se mění na vlastnictví jednotek až vznikem poslední z rozestavěných jednotek. (2) Nestanoví-li smlouva o výstavbě jinak, původní vlastník budovy se stává vlastníkem všech původních jednotek v domě a další strana smlouvy o výstavbě vlastníkem všech vystavěných jednotek. ČÁST PÁTÁ PRÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKA JEDNOTKY Hlava I Práva vlastníka jednotky § 38 (1) Vlastník jednotky má právo užívat jednotku spolu s jejími součástmi a příslušenstvím, a to v souladu s jejím účelovým určením. (2) Společné části domu mají právo užívat všichni vlastníci jednotek v domě, ledaže tento zákon nebo prohlášení vlastníka budovy vydané v mezích tohoto zákona stanoví něco jiného. Zastavěný a související pozemek mají právo užívat vždy všichni vlastníci jednotek v domě. 10
(3) Jestliže balkón, lodžie nebo terasa jsou přístupné pouze z jedné nebo více jednotek, mají právo k jejich výhradnímu užívání pouze vlastníci těchto jednotek. (4) Parkovací místa, sklepní kóje a jiné místnosti nebo prostory, které jsou společnou částí domu, mají právo výhradně užívat pouze vlastníci těch jednotek, se kterými je v prohlášení vlastníka budovy spojeno výhradní právo k užívání těchto místností nebo prostor.
a)
b) c) d)
§ 39 Vlastník jednotky má dále zejména právo rozhodovat o hospodaření se společnými částmi domu a zastavěným a souvisejícím pozemkem a podílet se na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, být informován o hospodaření společenství a o provádění správy domu, obdržet vyúčtování záloh placených za služby a vyúčtování příspěvků na správu domu, nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy domu, zejména do smluv o provedení stavebních úprav a oprav, poskytování služeb, nájemních a pojistných smluv a účetních knih a dokladů a pořizovat si z nich na vlastní náklady kopie a výpisy, nebo ke kontrole zmocnit nebo přizvat nestrannou třetí osobu, zejména účetního, auditora nebo daňového poradce. Hlava II Povinnosti vlastníka jednotky
a)
b)
c)
d) e)
f)
g)
§ 40 (1) Vlastník jednotky je zejména povinen oznámit společenství nebo ostatním vlastníkům jednotek v domě, ve kterém společenství nevzniklo, nabytí vlastnického práva k jednotce nejpozději do 30 dnů ode dne obdržení listiny osvědčující nabytí vlastnického práva k jednotce, provádět na svůj náklad údržbu a opravy jednotky, jejích součástí a příslušenství, a běžnou údržbu společných částí domu, k jejichž výhradnímu užívání je oprávněn, a zdržet se provádění jakýchkoliv úprav jednotky a společných částí domu, k jejichž výhradnímu užívání je oprávněn, jimiž by ohrožoval nebo omezoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek v domě, odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiné jednotce nebo na společných částech domu způsobil on nebo osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, nebo jednotku nebo její část užívají a dále osoby, které pro vlastníka jednotky vykonávaly nebo vykonávají činnosti v jednotce, neohrožovat, nerušit a neomezovat výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek k jednotkám, ke společným částem domu a k zastavěnému a k souvisejícímu pozemku, umožnit na předchozí výzvu společenství nebo osoby zajišťující správu domu, ve kterém společenství nevzniklo, přístup do jednotky a společných částí domu, vyžadují-li to provoz, údržba, stavební úpravy nebo opravy týkající se společných částí domu nebo ostatních jednotek, provádění instalace nebo údržby zařízení pro měření spotřeby vody a tepla nebo jiných energií, slouží-li jejich měření k provádění odečtu a k rozúčtování nákladů mezi jednotlivé vlastníky jednotek, a provedení údržby, stavebních změn nebo oprav jednotky nebo společných částí domu, neměnit vzhled domu ani žádné jeho části a neprovádět žádné změny jednotky nebo její části nebo společných částí domu bez předchozího souhlasu společenství nebo všech vlastníků jednotek v domě, ve kterém společenství nevzniklo; změnou vzhledu domu se rozumí i montáž, odstranění nebo jiná úprava okenních skel nebo jiného obdobného zařízení na balkónech, lodžiích a terasách, oznámit bez zbytečného odkladu písemně společenství nebo osobě zajišťující správu domu, ve kterém společenství nevzniklo, změny počtu osob, které užívají byt po dobu, která 11
h) i) j)
v součtu činí nejméně 3 měsíce v příslušném kalendářním roce, přispívat na úhradu nákladů na správu domu ve stanoveném poměru, platit zálohy na ceny služeb a nedoplatky vyplývající z jejich vyúčtování, nejde-li o služby, které si zajišťuje sám na základě smlouvy s dodavatelem služeb, dodržovat pravidla pro správu domu a užívání společných částí domu a zastavěného a souvisejícího pozemku stanovená právními předpisy a uvedená v prohlášení vlastníka budovy, a pravidla stanovená usnesením shromáždění nebo rozhodnutím vlastníků jednotek v domě, ve kterém společenství nevzniklo. (2) Povinnosti podle odstavce 1 má vlastník jednotky i v případě, že jednotku pronajal.
§ 41 (1) K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek společenství nebo vlastníků jednotek vzniklých z neplnění povinností stanovených tímto zákonem některým z vlastníků jednotek nebo jinou osobou, která s tímto vlastníkem užívá jím vlastněnou jednotku, vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ve prospěch společenství nebo vlastníka poškozené jednotky, zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a k jeho věcem movitým nacházejícím se v jednotce; ustanovení občanského zákoníku o zástavním právu k zajištění nájemného se použije obdobně. Nevzniklo-li v domě společenství, vzniká zástavní právo ve prospěch všech ostatních vlastníků jednotek nebo vlastníka poškozené jednotky. Vznik zástavního práva ohlásí osoba, ve prospěch které zástavní právo vzniklo, k zápisu do katastru nemovitostí a doloží rozhodnutím podle věty první. (2) Neumožní-li vlastník jednotky přístup do jednotky podle § 40 odst. 1 písm. e) a v důsledku toho vznikne škoda na ostatních jednotkách nebo na společných částech domu, mají ostatní vlastníci jednotek vůči tomuto vlastníkovi jednotky právo na náhradu škody; odstavec 1 se zde použije obdobně. § 42 Zasahuje-li vlastník jednotky do práv jiného vlastníka jednotky v domě takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jejich výkon, může společenství nebo dotčený vlastník jednotky podat návrh, aby soud uložil zasahujícímu vlastníku jednotky nápravu protiprávního stavu, nahradil způsobenou škodu a zaplatil dotčenému vlastníkovi jednotky přiměřené zadostiučinění v penězích. § 43 (1) Vlastník jednotky, který nemá své sídlo nebo bydliště v domě, v němž se nachází jím vlastněná jednotka, je povinen oznámit společenství nebo všem ostatním vlastníkům jednotek v domě, ve kterém společenství nevzniklo, doručovací adresu, na kterou mu společenství nebo vlastník jednotky, který svolává jednání vlastníků jednotek v domě, ve kterém společenství nevzniklo, zasílá veškerou korespondenci související s vlastnictvím jednotky a správou domu, zejména pozvánky na jednání shromáždění nebo na jednání vlastníků jednotek v domě, ve kterém společenství nevzniklo. (2) Doručovací adresa se musí vždy nacházet na území České republiky. ČÁST ŠESTÁ SPRÁVA DOMU § 44 a) b)
(1) Správou domu se rozumí zejména provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a revize společných částí domu a všech jejich součástí, administrativní a technické činnosti zajišťující vedení technické a provozní dokumentace 12
domu, uchovávání ověřené dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení; za tímto účelem společenství nebo správce může vyžadovat od vlastníků jednotek při provádění změn jednotek poskytnutí ověřené dokumentace provedených změn, c) vedení účetnictví, zpracování a podání daňových přiznání, d) údržba zastavěného a souvisejícího pozemku a údržba přístupových cest na zastavěném a souvisejícím pozemku, e) zajišťování služeb, stanovení a vybírání úhrad cen služeb, včetně stanovení záloh a jejich vyúčtování, a stanovení způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, a hospodaření s těmito prostředky k určenému účelu, f) stanovení a vybírání příspěvků vlastníků jednotek na správu domu, g) vymáhání plnění povinností od jednotlivých vlastníků jednotek uložených jim právními předpisy, stanovami společenství a usneseními shromáždění nebo rozhodnutími vlastníků jednotek v domě, ve kterém společenství nevzniklo, h) výkon činností vztahujících se k třetím subjektům, zejména činností spojených s uplatňováním ochrany práv vlastníků jednotek podle tohoto zákona, i) uzavírání smluv k zajišťování činností spojených se správou domu a s činnostmi s tím spojenými, zejména k zajištění dodávky služeb, o pojištění domu, o nájmu společných částí domu a zastavěného a souvisejícího pozemku. (2) Správou domu podle tohoto zákona se rozumí také činnosti spojené s přípravou a realizací stavebních nebo jiných změn společných částí domu nebo změny v užívání stavby, a činnosti spojené s vybudováním, udržováním nebo zdokonalováním zařízení ve společných částech domu a na zastavěném a na souvisejícím pozemku. § 45 (1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na správu domu v poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu a podle odstavců 2 až 4; odstavec 5 tím není dotčen. (2) Pokud je v domě alespoň jedna jednotka, s jejímž užíváním je spojeno výhradní užívání některé společné části domu, hradí vlastníci jednotek příspěvky na správu domu v poměru součtu velikosti podlahové plochy jednotek se započtením podlahové plochy jimi výhradně užívané společné části domu, která je místností, a poloviny podlahové plochy jimi výhradně užívané společné části domu, která není místností, k součtu velikosti podlahových ploch všech jednotek v domě, zvětšenému o součet velikosti podlahových ploch všech výhradně užívaných společných částí domu, které jsou místnostmi, a polovin podlahových ploch výhradně užívaných společných částí domu, které nejsou místnostmi. (3) Je-li výhradně užívaná společná část domu určena k výhradnímu užívání s více jednotkami, započte se do podlahové plochy každé z těchto jednotek pouze část podlahové plochy výhradně užívané společné části domu odpovídající podílu její celkové podlahové plochy a počtu těchto jednotek, je-li výhradně užívaná společná část domu místností, nebo podílu poloviny její podlahové plochy a počtu těchto jednotek, jestliže výhradně užívaná společná část domu místností není. (4) Příspěvky na správu domu určené na náklady na vlastní správní činnost společenství, zejména na odměny volených orgánů společenství nebo jejich členů a vedení účetnictví, se stanoví stejnou částkou za každou jednotku. (5) Vlastníci jednotek se mohou dohodnout na jiných pravidlech přispívání na správu domu. Dohoda podle prvé věty musí mít písemnou formu a musí být podepsána všemi vlastníky jednotek v domě. ČÁST SEDMÁ 13
SPOLEČENSTVÍ Hlava I Základní ustanovení § 46 (1) Společenství je právnickou osobou, která je způsobilá k právům a povinnostem pouze v rozsahu stanoveném v tomto zákoně. (2) Společenství musí mít ve svém názvu slovo „společenství“ a adresu domu, za účelem jehož správy vzniklo. Jiné osoby nesmějí ve svém názvu toto slovo používat. § 47 (1) Společenství je způsobilé pouze k zajišťování správy domu v rozsahu vymezeném tímto zákonem. (2) Společenství činí vlastním jménem pouze právní úkony ve věcech správy domu podle tohoto zákona ve vztahu k členům společenství a ke třetím osobám, včetně uplatňování práv z porušení povinností ze smluv uzavřených společenstvím. (3) Společenství vůči svým členům vlastním jménem vymáhá plnění povinností uložených na základě zákona členům společenství usnesením shromáždění. (4) Společenství zastupuje členy společenství při uplatňování práv z odpovědnosti za vady společných částí domu. (5) Společenství může mít vlastní zaměstnance. § 48 (1) Společenství může nabývat majetek a hospodařit s ním pouze pro účely správy domu. Společenství může svěřit správu svého majetku třetí osobě. (2) Majetkem společenství jsou zejména příjmy z příspěvků členů společenství na správu domu, úroků z vkladů na bankovních účtech, úroků z prodlení zaplacené členy společenství z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a s platbami za služby poskytované s užíváním jednotek, úroků z prodlení a smluvních pokut zaplacených třetími osobami za porušení povinností ze smluvních závazků sjednaných společenstvím, plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím týkajících se společných částí domu, bonifikace za příznivý škodní průběh a příjmy z majetku společenství. (3) Majetek společenství může být použit pouze pro správu domu a nelze jej rozdělit členům společenství; § 64 písm. e) bod 4 tím není dotčen. (4) Majetek společenství může být zatížen právy ve prospěch třetích osob. (5) Společenství nesmí ručit za dluhy třetích osob. § 49 (1) Společenství nesmí podnikat ani se nesmí přímo nebo nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti fyzických a právnických osob, ani být společníkem nebo členem jiné právnické osoby; odstavce 2 a 3 tím nejsou dotčeny. (2) Společenství se může za účelem uplatňování společných zájmů a podpory rozvoje společenství stát členem občanského sdružení nebo zájmového sdružení právnických osob sdružující společenství nebo vlastníky jednotek, které působí v oblasti bydlení, a hradit v souvislosti s tím členské příspěvky, nesmí se však nijak majetkově podílet na činnosti těchto osob ani ručit za jejich dluhy ani se podílet na úhradě jejich ztráty. (3) Členství společenství v právnické osobě podle odstavce 2 musí být před vznikem členství schváleno usnesením shromáždění, jinak platí, že členství společenství v právnické osobě nevzniklo. Hlava II 14
Založení a vznik společenství § 50 (1) Společenství musí vzniknout v každém domě s nejméně 5 jednotkami. (2) Povinnost založit společenství má původní vlastník budovy. Do doby vzniku společenství podle prvé věty nelze do katastru nemovitostí zapsat převod vlastnického práva k jakékoliv jednotce z původního vlastníka budovy na jinou osobu. Společenství může vzniknout až po vzniku vlastnictví jednotek. (3) Jestliže nesplnil původní vlastník budovy svoji povinnost založit společenství a došlo k přechodu vlastnického práva k jedné nebo více jednotkám, mají všichni vlastníci jednotek do 90 dnů ode dne vzniku jejich vlastnického práva k jednotce povinnost společenství založit. (4) Společenství se zakládá rozhodnutím původního vlastníka budovy nebo všech vlastníků jednotek, kteří a) rozhodují o založení společenství, b) schvalují stanovy společenství, c) volí statutární orgán společenství nebo všechny jeho členy. (5) Nelze-li dosáhnout souhlasu všech osob, které mají povinnost založit společenství podle odstavce 3, nebo vlastníci jednotek nepřijmou rozhodnutí o založení společenství podle odstavce 4, může se kterýkoliv z vlastníků jednotek obrátit na soud, aby nahradil chybějící projev vůle ostatních vlastníků jednotek založit společenství. (6) Rozhodnutí podle odstavce 4 musí mít formu notářského zápisu. § 51 (1) Společenství může vzniknout i v domě, ve kterém je méně než 5 jednotek. (2) K založení společenství podle odstavce 1 se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek v domě. (3) Vlastníci jednotek rozhodují o a) založení společenství, b) schváleno stanov společenství, c) volbě statutárních orgánů společenství. (4) Rozhodnutí podle odstavce 3 musí mít formu notářského zápisu. § 52 (1) Statutární orgán společenství může jednat jménem založeného společenství ve věcech správy domu již před vznikem společenství. (2) Jestliže shromáždění tato jednání schválí do 3 měsíců od vzniku společenství, platí, že z těchto jednání je společenství zavázáno od počátku. (3) Statutární orgán společenství pořídí seznam jednání uvedených v odstavci 1 a předloží je ke schválení shromáždění tak, aby mohla být dodržena lhůta podle odstavce 2, jinak odpovídá za škodu tím způsobenou. § 53 (1) Společenství vzniká zápisem do rejstříku společenství. (2) Návrh na zápis společenství do rejstříku společenství podává statutární orgán společenství jménem společenství do 15 dnů ode dne založení společenství; § 33 odst. 2 tím není dotčen. Návrh na zápis společenství musí být podepsán statutárním orgánem společenství nebo všemi členy statutárního orgánu společenství. (3) Dnem vzniku společenství přecházejí na společenství veškerá práva a povinnosti související se správou domu; § 52 tím není dotčen. (4) Dnem vzniku společenství pozbývají ustanovení prohlášení vlastníka budovy podle § 12 odst. 2 všech právních účinků. 15
§ 54 (1) Nestanoví-li tento zákon jinak, platí pro rejstřík společenství a řízení ve věcech rejstříku společenství obdobně ustanovení jiných právních předpisů o obchodním rejstříku a řízení ve věcech obchodního rejstříku. (2) Do rejstříku společenství se zapisují tyto údaje a) název společenství, jeho sídlo a identifikační číslo, b) předmět činnosti společenství, c) orgány společenství, d) jméno, příjmení, bydliště a datum narození nebo obchodní firma nebo název, sídlo a identifikační číslo osob, které jsou statutárním orgánem společenství nebo jeho členy, způsob, jakým jednají jménem společenství, a den vzniku a zániku jejich funkce a jejich členství ve statutárním orgánu společenství. Je-li statutárním orgánem společenství nebo jeho členem právnická osoba, pak i jméno, příjmení, bydliště a datum narození fyzické osoby, která bude jménem právnické osoby vykonávat funkci statutárního orgánu společenství nebo jeho člena. (3) Sbírka listin rejstříku společenství obsahuje a) rozhodnutí o založení společenství, b) stanovy společenství, c) podpisové vzory statutárního orgánu společenství nebo všech jeho členů; je-li statutárním orgánem společenství nebo jeho členem právnická osoba, pak i podpisový vzor fyzické osoby, která bude jménem právnické osoby vykonávat funkci statutárního orgánu společenství nebo jeho člena, d) rozhodnutí o volbě nebo odvolání nebo doklad o jiném způsobu ukončení funkce osob, které jsou statutárním orgánem společenství nebo jeho členem, e) listiny osvědčující zrušení společenství, f) prohlášení vlastníka budovy. (4) V řízení o zápisu společenství do rejstříku společenství lze vyžadovat doklady a údaje o splnění pouze těch požadavků nebo předpokladů pro výkon funkce statutárního orgánu společenství nebo jeho člena, jejichž splnění se vyžaduje podle tohoto zákona. § 55 (1) Návrh na zápis společenství do rejstříku společenství se dokládá těmito listinami a) notářský zápis o založení společenství, b) souhlas statutárního orgánu společenství nebo všech jeho členů se svým zápisem do rejstříku společenství, c) stanovy společenství, d) čestné prohlášení statutárního orgánu společenství nebo všech jeho členů, že splňuje veškeré podmínky pro výkon funkce podle § 83, e) výpis z rejstříku trestů statutárního orgánu společenství nebo všech jeho členů, f) podpisový vzor statutárního orgánu společenství nebo všech jeho členů. (2) Návrh na zápis nového statutárního orgánu společenství nebo jeho člena se dokládá těmito listinami a) listina osvědčující vznik funkce nového statutárního orgánu společenství nebo jeho člena, b) čestné prohlášení statutárního orgánu společenství nebo jeho člena, že splňuje veškeré podmínky pro výkon funkce podle § 83, c) výpis z rejstříku trestů nového statutárního orgánu společenství nebo jeho člena, d) podpisový vzor statutárního orgánu společenství nebo všech jeho členů. (3) Návrh na výmaz dosavadního statutárního orgánu společenství nebo jeho člena se dokládá listinami osvědčujícími zánik funkce dosavadního statutárního orgánu společenství nebo jeho člena. (4) Návrh na výmaz společenství z rejstříku společenství se dokládá těmito listinami a) výpis z katastru nemovitostí osvědčující, že vlastnictví jednotek zaniklo, nebo jiná listina 16
osvědčující, že došlo k zničení nebo jinému zániku domu, za účelem zajištění jeho správy společenství vzniklo, nebo b) jedná-li se o zrušení dobrovolně založeného společenství, notářský zápis osvědčující přijetí rozhodnutí podle o zrušení společenství a o změně prohlášení vlastníka budovy podle § 12 odst. 2. (5) Je-li statutárním orgánem společenství nebo jeho členem právnická osoba, pak se návrhy na zápis podle odstavců 1 až 3 dokládají i těmito listinami a) čestné prohlášení fyzické osoby, která bude jménem právnické osoby vykonávat funkci statutárního orgánu společenství nebo jeho člena, že splňuje podmínky podle § 83 odst. 2, b) výpis z rejstříku trestů této fyzické osoby, c) podpisový vzor této fyzické osoby. § 56 (1) Neplatnost společenství může určit jen soud před zápisem společenství do rejstříku společenství. Po vzniku společenství nelze zrušit zápis společenství do rejstříku společenství a nelze se domáhat určení, že společenství nevzniklo. (2) Neplatností společenství nejsou dotčeny právní vztahy, do nichž neplatné společenství vstoupilo. § 57 (1) Stanovy společenství musí obsahovat alespoň a) název a sídlo společenství, b) orgány společenství a jejich působnost, způsob jejich svolávání, jednání a usnášení, a počet členů volených orgánů společenství, c) způsob jednání a rozhodování členů společenství, včetně určení způsobu seznamování členů společenství s výsledkem rozhodování, které bylo uskutečněno hlasováním mimo jednání shromáždění, d) pravidla pro správu domu, e) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro přispívání na správu domu a pro úhradu cen služeb. (2) Jestliže došlo ke změně stanov společenství na základě jakékoliv právní skutečnosti, vyhotoví statutární orgán společenství bez zbytečného odkladu poté, co se o této změně dozví, úplné znění stanov společenství a založí je spolu s listinami prokazujícími tuto změnu do sbírky listin rejstříku společenství. Hlava III Členství ve společenství § 58 (1) Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. (2) Podíloví spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů, jsou společnými členy společenství. Společní členové společenství se považují za jediného člena společenství.
§ 59 Člen společenství ručí za dluhy společenství spoluvlastnického podílu na společných částech domu. § 60 17
v poměru
podle
velikosti
svého
(1) Člen společenství má zejména právo účastnit se na činnosti společenství a rozhodování shromáždění, volit a být volen do orgánů společenství, předkládat návrhy týkající se činnosti společenství a jeho orgánů, být informován o činnosti společenství a jeho hospodaření, včetně hospodaření s příspěvky poskytovanými členy společenství na správu domu, nahlížet do podkladů pro jednání shromáždění, včetně všech podkladů týkajících se hospodaření s finančními prostředky. (2) Člen společenství je povinen dodržovat stanovy společenství a plnit usnesení shromáždění. Hlava IV Orgány společenství a) b) c) d)
Díl 1 Obecná ustanovení § 61 (1) Orgány společenství jsou a) shromáždění, b) statutární orgán společenství. (2) Stanovy společenství mohou určit, že shromáždění volí i jiné orgány společenství, zejména kontrolní komisi nebo revizora. § 62 O průběhu jednání každého orgánu společenství a přijatých usneseních pořídí ten, kdo jednání orgánu společenství svolal, nebo jiná, tímto orgánem k tomu určená osoba, bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 5 dnů po skončení jednání orgánu zápis opatřený podpisem osoby, která jej vyhotovila a dalším členem statutárního orgánu. Díl 2 Shromáždění § 63 (1) Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství, které tvoří všichni členové společenství. (2) Shromáždění musí být svoláno nejméně jednou za každý kalendářní rok.
a) b) c) d) e)
f) g) h)
§ 64 Do výhradní působnosti shromáždění náleží schvalování jednání podle § 52, schvalování stanov společenství a jejich změn, rozhodování o změnách prohlášení vlastníka budovy, volba a odvolávání volených orgánů společenství nebo jejich členů, jsou-li zřízeny, schvalování 1. účetní závěrky včetně vypořádání výsledku hospodaření, 2. zprávy o hospodaření společenství a správě domu, 3. výše příspěvků na správu domu pro příští období, 4. vrácení nevyčerpaných příspěvků na správu domu členům společenství, schvalování výše a podmínek úvěru nebo půjčky před uzavřením smlouvy o poskytnutí úvěru nebo půjčky společenství, rozhodování o výši odměny voleného orgánu společenství nebo jeho jednotlivých členů za výkon funkce, rozhodování o opravách a stavebních úpravách společných částí domu, jestliže výše těchto 18
i) j)
k) l) m) n) o)
oprav nebo stavebních úprav převyšuje částku 50 000 Kč, rozhodnutí o nabytí nemovitostí do vlastnictví společenství k účelům správy domu podle tohoto zákona a o majetkových dispozicích s nimi, rozhodování o nabytí věcí, práv a jiných majetkových hodnot, jejichž cena převyšuje 50 000 Kč, neurčují-li stanovy společenství vyšší cenu, a o majetkových dispozicích s těmito věcmi, právy a jinými majetkovými hodnotami, schválení smlouvy o zatížení nemovitého majetku společenství právy jiných osob, schválení smlouvy o zajišťování správy vlastního majetku společenství jinou osobou, schválení smlouvy o zajišťování správy domu jinou osobou, schválení vzniku členství společenství v právnické osobě podle § 49 odst. 2 a 3, rozhodování v dalších záležitostech, pokud tak stanoví tento zákon nebo stanovy společenství nebo si je shromáždění svým usnesením k rozhodnutí vyhradí.
§ 65 (1) Shromáždění svolává statutární společenství orgán písemnou pozvánkou, oznámenou všem členům společenství způsoben stanoveným ve stanovách společenství, a to nejpozději 15 dní přede dnem jednání shromáždění. Pozvánka obsahuje zejména datum, hodinu a místo jednání a program jednání shromáždění a informaci o tom, kde se může člen společenství seznámit s písemnými podklady týkajícími se programu jednání, pokud se tyto podklady nebo některé z nich nepřipojují k pozvánce. Stanovy společenství mohou určit, že pozvánka musí být odeslána dříve, než stanoví věta první. (2) Shromáždění musí být svoláno také v případě, že o to požádá s uvedením návrhu programu jednání kterýkoliv člen společenství. Shromáždění musí být svoláno tak, aby se konalo nejpozději do 30 dnů od doručení písemné žádosti statutárnímu orgánu společenství. Nesplní-li statutární orgán společenství povinnost svolat shromáždění, může jej svolat člen společenství, který o svolání požádal. § 66 (1) Člen společenství může písemně zmocnit jiného člena společenství nebo jinou osobu k zastupování na jednání shromáždění. (2) Jménem společných členů společenství hlasuje na jednání shromáždění ten z nich, který je k tomu oprávněn. (3) K listině přítomných se přikládá seznam členů společenství podepsaný statutárním orgánem společenství nebo jeho členem a všechny uplatněné plné moci zástupců členů společenství. Do listiny přítomných spolu se seznamem členů společenství je oprávněn nahlédnout každý člen společenství po celou dobu jednání shromáždění. § 67 Program jednání shromáždění lze doplnit nad rámec ohlášeného návrhu programu jednání uvedeného v pozvánce pouze tehdy, jestliže jsou přítomni všichni členové společenství. § 68 (1) Shromáždění je schopné se usnášet, jsou-li přítomni členové společenství, kteří mají nadpoloviční většinu všech hlasů, ledaže tento zákon nebo stanovy společenství vyžadují vyšší počet hlasů nebo souhlas všech členů společenství pro přijetí usnesení. (2) Při posuzování schopnosti shromáždění přijímat usnesení a při hlasování na jednání shromáždění se nepřihlíží k jednotkám, s nimiž není spojeno hlasovací právo, ani k hlasům členů společenství, kteří nesmí vykonávat své hlasovací právo. § 69 (1) Velikost hlasu člena společenství je dána velikostí jeho spoluvlastnického podílu na 19
společných částech domu. (2) Výkon hlasovacího práva na jednání shromáždění nelze omezit nebo vyloučit; odstavce 3 a 4 tím nejsou dotčeny. (3) Nabude-li společenství vlastnické právo k jednotce, která se nachází v domě, ve kterém společenství vzniklo, není s touto jednotkou spojeno hlasovací právo. (4) Člen společenství, který je voleným orgánem společenství nebo jeho členem, nesmí vykonávat své hlasovací právo na jednání shromáždění, jestliže se rozhoduje o tom, zda a) mu má být prominuta povinnost náhrady škody způsobené společenství při výkonu funkce voleného orgánu společenství nebo jeho člena, nebo b) má být odvolán z funkce voleného orgánu společenství nebo jeho člena. § 70 (1) K přijetí usnesení shromáždění se vyžaduje nadpoloviční většina všech hlasů členů společenství, ledaže zákon vyžaduje vyšší počet potřebných hlasů; § 16 až 20 tím nejsou dotčeny a použijí se obdobně. (2) Souhlas členů společenství, kteří mají alespoň tříčtvrtinový spoluvlastnický podíl na společných částech domu, se vyžaduje k uzavření smlouvy o úvěru nebo půjčce, ledaže stanovy společenství určí vyšší počet potřebných hlasů. (3) Souhlas všech členů společenství se vyžaduje k přijetí usnesení a) o jiném způsobu určení výše příspěvků na správu domu, b) kterým se volenému orgánu společenství nebo jeho členovi promíjí povinnost nahradit škodu, kterou způsobil společenství při výkonu funkce, c) o zrušení společenství podle § 90 odst. 2 a o změně prohlášení vlastníka budovy podle § 12 odst. 2. (4) Přijetí usnesení podle odstavce 3 písm. c) musí být osvědčeno notářským zápisem. § 71 (1) Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny hlasů nebo souhlasu všech členů společenství, rozhodne na návrh společenství nebo člena společenství soud. Právo podle prvé věty zaniká, pokud nebyl návrh podán do 3 měsíců ode dne jednání shromáždění, anebo ode dne, kdy se jednání shromáždění nekonalo, ačkoliv bylo svoláno nebo ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro svolání jednání shromáždění. (2) Účastníkem řízení podle odstavce 1 je navrhovatel, společenství a všichni členové společenství. Pokud se v řízení rozhoduje o změně prohlášení vlastníka budovy a na touto změnou dotčených jednotkách váznou věcná práva ve prospěch třetích osob, jsou dále účastníky řízení podle odstavce 1 všechny osoby oprávněné z těchto věcných práv. § 72 (1) Členové společenství mohou přijímat usnesení náležející do působnosti shromáždění písemnou formou i mimo jednání shromáždění, jestliže tak určují stanovy společenství. Jestliže však tento zákon vyžaduje pro přijetí usnesení písemnou formu s úředně ověřeným podpisem nebo formu notářského zápisu, musí mít i projev vůle člena společenství písemnou formu s úředně ověřeným podpisem nebo formu notářského zápisu. (2) Na přijímání usnesení mimo jednání shromáždění se použije § 68 odst. 2 a 69 až 71 obdobně. (3) Návrh na přijetí usnesení mimo jednání shromáždění může předložit pouze ten, kdo je oprávněn svolat jednání shromáždění. Návrh na přijetí usnesení mimo jednání shromáždění musí mít písemnou formu a musí obsahovat alespoň a) lhůtu pro doručení vyjádření člena společenství určenou stanovami společenství, která nesmí být kratší než 15 dnů od doručení návrhu členovi společenství, b) poučení člena společenství, že mlčení nebo nečinnost není projevem vůle, 20
c) d) e)
veškeré podklady potřebné pro přijetí usnesení, návrh usnesení, další údaje, určují-li tak stanovy společenství. (4) Nedoručí-li člen společenství své vyjádření k návrhu usnesení společenství v určené lhůtě, platí, že s návrhem nesouhlasí. (5) Rozhodný počet hlasů se zjišťuje z hlasů všech členů společenství. (6) Ten, kdo návrh usnesení předložil, písemně oznámí bez zbytečného odkladu členům společenství, zda bylo usnesení přijato. Neplatnost usnesení shromáždění § 73 (1) Člen společenství a člen orgánu společenství může do 3 měsíců ode dne jednání shromáždění nebo ode dne, kdy se mohl dovědět o jednání shromáždění, nejdéle však do jednoho roku od přijetí usnesení shromáždění podat návrh k soudu, aby vyslovil neplatnost usnesení shromáždění, je-li v rozporu s právními předpisy nebo stanovami společenství. Jestliže bylo usnesení přijato postupem podle § 72, lze toto právo uplatnit do 3 měsíců ode dne, kdy společenství oznámilo svému členovi přijetí usnesení, nejdéle však do jednoho roku od přijetí usnesení. (2) Na usnesení shromáždění, které se příčí dobrým mravům nebo mění stanovy společenství tak, že jejich obsah odporuje právním předpisům nebo dobrým mravům, se hledí, jako by nebylo přijato; odstavec 1 tím není dotčen. (3) Soud neplatnost usnesení nevysloví, jestliže a) došlo k porušení právních předpisů nebo stanov společenství, jehož důsledkem je jen nepodstatné porušení práv osob oprávněných domáhat se rozhodnutí podle odstavce 1 nebo jiných osob, nebo jestliže porušení nemělo závažné právní následky, b) by došlo postupem podle odstavce 1 k podstatnému zásahu do práv získaných v dobré víře třetími osobami, c) vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění proto, že bylo svoláno v rozporu se zákonem nebo stanovami společenství, se domáhá jen osoba, která takto jednání shromáždění svolala nebo se na jejím svolání podílela, anebo pokud na jednání shromáždění svolané v rozporu se zákonem byli přítomni všichni členové společenství. (4) Výrok pravomocného rozhodnutí soudu podle odstavce 1 nebo 3 je závazný pro každého. (5) Jestliže nebyl podán návrh na neplatnost usnesení shromáždění podle odstavce 1 nebo jestliže nebyl úspěšný, lze jeho platnost přezkoumávat jen v rejstříkovém řízení, ve kterém soud rozhoduje o povolení zápisu skutečnosti založené usnesením shromáždění do rejstříku společenství; odstavec 2 tím není dotčen. § 74 (1) Osoby, které utrpěly škodu v důsledku toho, že usnesení shromáždění bylo přijato v rozporu s právními předpisy nebo stanovami společenství, mají vůči společenství právo na její náhradu, dále právo na přiměřené zadostiučinění za porušení práv člena společenství, které může být poskytnuto i v penězích. Toto právo mají osoby uvedené v předchozí větě i v případě, že soud nevysloví neplatnost usnesení shromáždění z důvodů uvedených v odstavci 3. Právo na přiměřené zadostiučinění musí být uplatněno ve lhůtě stanovené pro podání návrhu na neplatnost usnesení shromáždění nebo ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy nabylo právní moci rozhodnutí soudu podle odstavce 3, jinak zaniká. (2) Statutární orgán společenství nebo ti jeho členové, kteří nepostupovali v souvislosti s přijímáním usnesení shromáždění v souladu s tímto zákonem, ručí za dluhy společenství vzniklé podle odstavce 1 společně a nerozdílně. (3) Pokud podal návrh podle § 73 odst. 1 statutární orgán společenství nebo jeho člen, jedná za společenství v tomto řízení pověřený člen kontrolní komise nebo revizor, a není-li takové osoby, 21
pak osoba pověřená usnesením shromáždění. Jestliže shromáždění neurčí osobu podle věty prvé ve lhůtě jednoho měsíce ode dne doručení návrhu podle § 73 odst. 1 společenství, ustanoví soud společenství opatrovníka. (4) Řízení k dosažení shody mezi skutečným stavem a zápisem skutečnosti založené usnesením shromáždění v rejstříku společenství podle jiného právního předpisu může soud zahájit, kromě případů, kdy soud vysloví neplatnost usnesení shromáždění k návrhu podle § 73 odst. 1, jen jestliže je na zahájení takového řízení veřejný zájem a nebudou-li jím podstatně dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře, nejdéle však do 3 let od zápisu skutečnosti vzniklé z usnesení do rejstříku společenství. § 75 (1) Jestliže má být řízení o návrhu podaném podle § 73 odst. 1 zastaveno proto, že navrhovatel vzal návrh zpět, nebo pro jinou překážku, kterou lze odstranit vstupem dalšího navrhovatele do řízení a je-li zde zvláštní zájem člena společenství, který nepodal návrh, hodný právní ochrany, soud řízení nezastaví. V takovém případě soud vydá usnesení, které doručí společenství a dále vyvěsí na úřední desce soudu a v němž uvede a) jaké věci se řízení o neplatnost usnesení shromáždění týká, b) z jakého důvodu má být řízení zastaveno a jak lze překážku odstranit, a c) poučení, že řízení bude zastaveno, pokud k podanému návrhu do tří měsíců od vyvěšení usnesení nepřistoupí další navrhovatel a neodstraní v této lhůtě překážku odůvodňující zastavení řízení. (2) Uplyne-li lhůta podle odstavce 1 písm. c) marně, soud řízení zastaví. (3) S řízením o vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění je spojeno každé další řízení o vyslovení neplatnosti téhož usnesení. § 76 Na usnesení shromáždění, kterým se mění prohlášení vlastníka budovy v rozporu s právními předpisy, se hledí, jako by nebylo přijato; § 73 až 75 se zde nepoužijí. Díl 3 Volené orgány společenství Oddíl 1 Statutární orgán společenství Pododdíl 1 Výbor § 77 (1) Statutárním orgánem společenství je výbor; § 80 tím není dotčen. (2) Výbor rozhoduje o všech záležitostech společenství, které nejsou právními předpisy nebo stanovami společenství svěřeny do působnosti jiného orgánu společenství. Výbor zejména zajišťuje plnění úkolů z usnesení shromáždění, řídí a organizuje běžnou činnost společenství, vedení účetnictví společenství a podání daňového přiznání. (3) Právní úkony, pro které právní předpisy požadují písemnou formu, musí být podepsány alespoň dvěma členy výboru. § 78 (1) Výbor má nejméně 3 členy. (2) Výbor je způsobilý k jednání a usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. K přijetí usnesení výboru se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny přítomných členů výboru; každý 22
člen výboru má při hlasování jeden hlas. (3) Výbor volí z řad svých členů předsedu. Předseda výboru organizuje a řídí činnost výboru, svolává a řídí jeho jednání a vykonává další působnost stanovenou právními předpisy a stanovami společenství. § 79 (1) Pokud tak určují stanovy společenství, volí shromáždění náhradníky členů výboru. Náhradníci členů výboru v určeném pořadí na uvolněná místa členů výboru, jejichž členství ve výboru skončilo před uplynutím funkčního období. Funkční období náhradníka, který se stal členem výboru, skončí v den, kdy mělo skončit funkční období, jehož náhradník ve výboru nahradil. (2) Stanovy společenství mohou určit, že výbor, počet jehož členů zvolených shromážděním neklesl pod polovinu, může za chybějícího člena jmenovat náhradního člena do příštího jednání shromáždění, jestliže nejsou náhradníci. Pododdíl 2 Pověřenec § 80 Stanovy společenství mohou určit, že namísto výboru je statutárním orgánem společenství pověřenec; § 77 odst. 2 se zde použije obdobně. Oddíl 2 Kontrolní orgán společenství § 81 (1) Je-li kontrolní komise zřízena, kontroluje veškerou činnost společenství, projednává stížnosti členů společenství a může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření společenství. Při výkonu své působnosti je kontrolní komise nezávislá na statutárním orgánu společenství. (2) Kontrolní komise v rámci své působnosti zejména a) kontroluje, zda společenství a jeho orgány vyvíjejí činnost v souladu s právními předpisy a stanovami společenství, b) písemně se vyjadřuje k účetní závěrce společenství a ke zprávě statutárního orgánu společenství určené k projednání na jednání shromáždění, c) podává shromáždění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti, d) podává statutárnímu orgánu společenství a shromáždění zprávy o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti s návrhy na opatření včetně termínů na jejich odstranění a dohlíží na zjednání nápravy, e) v případě potřeby určí svého člena, který zastupuje společenství v řízení před soudy a jinými orgány veřejné moci. (3) Pro kontrolní komisi se § 78 a 79 použijí obdobně. § 82 Je-li revizor zřízen, má stejnou pravomoc a působnost jako kontrolní komise; § 81 odst. 1 a 2 se zde použije obdobně. Oddíl 3 Společná ustanovení o volených orgánech společenství § 83 (1) Voleným orgánem společenství nebo jeho členem může být pouze fyzická osoba, která 23
dosáhla 18 let věku, je plně způsobilá k právním úkonům, je bezúhonná podle zákona o živnostenském podnikání a u níž nenastala skutečnost, jež je překážkou provozování živnosti podle zákona o živnostenském podnikání. Osoba, která uvedené podmínky nesplňuje, se voleným orgánem společenství nebo jeho členem nestane, i když o tom rozhodl příslušný orgán společenství. Přestaneli volený orgán společenství nebo jeho člen splňovat podmínky stanovené pro výkon funkce, jeho funkce zaniká; tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. (2) Je-li voleným orgánem společenství nebo jeho členem právnická osoba, vykonává práva a povinnosti voleného orgánu společenství nebo jeho člena fyzická osoba, která je statutárním orgánem této právnické osoby nebo jeho členem nebo která je k tomu písemně zmocněna, a která splňuje podmínky k výkonu funkce podle odstavce 1. (3) Stanovy společenství mohou určit vzájemnou neslučitelnost členství ve volených orgánech společenství nebo překážky pro zvolení za volený orgán společenství nebo jeho člena, zejména překážku členství osob v určitém stupni příbuzenství ve stejném nebo jiném voleném orgánu společenství, a mohou také určit, že voleným orgánem společenství nebo jeho členem může být jen člen společenství. Osoba, která podmínky stanov nesplňuje, se v takovém případě voleným orgánem společenství nebo jeho členem nestane, i když o tom rozhodl příslušný orgán společenství. § 84 (1) Funkční období voleného orgánu společenství nebo jeho člena nesmí být delší než 7 let. Neurčují-li stanovy společenství délku funkčního období voleného orgánu společenství nebo jeho člena, je funkční období sedmileté. Funkční období každého člena voleného orgánu společenství běží samostatně. (2) Funkční období voleného orgánu společenství nebo jeho člena začíná běžet dnem zvolení do funkce a končí uplynutím funkčního období. § 85 (1) Volený orgán společenství nebo jeho člen má právo, aby mu společenství uhradilo veškeré věcně odůvodněné náklady spojené s výkonem funkce. (2) Volený orgán společenství nebo jeho člen má právo na odměnu za výkon funkce, ledaže je mezi ním a společenstvím dohodnut bezplatný výkon funkce; dohoda o bezplatném výkonu funkce musí mít písemnou formu. Neurčí-li shromáždění jinou výši odměny, má volený orgán společenství nebo jeho člen právo na odměnu obvyklou. (3) Jestliže shromáždění schválilo odměnu za výkon funkce pro všechny členy voleného orgánu společenství bez určení, kolik náleží kterému jeho členovi, rozhoduje o rozdělení odměny mezi své členy svým usnesením volený orgán společenství. § 86 (1) Volený orgán společenství nebo jeho člen je povinen vykonávat svoji funkci osobně; zastoupení při výkonu funkce je vyloučeno. (2) Volený orgán společenství nebo jeho člen nesmí vykonávat svoji funkci v pracovněprávním vztahu. (3) Volený orgán nebo jeho člen je povinen vykonávat svou působnost s péčí řádného hospodáře a zachovávat mlčenlivost o důvěrných informacích a skutečnostech, jejichž prozrazení třetím osobám by mohlo společenství způsobit škodu. (4) Volený orgán společenství nebo jeho člen, který způsobil společenství škodu porušením právních povinností při výkonu funkce, odpovídá za tuto škodu neomezeně. Jestliže škodu způsobilo více členů voleného orgánu společenství, odpovídají za tuto škodu společně a nerozdílně. Ustanovení stanov společenství nebo smlouvy mezi společenstvím a voleným orgánem společenství nebo jeho členem vylučující nebo omezující odpovědnost voleného orgánu společenství nebo jeho člena za škodu způsobenou při výkonu funkce jsou neplatná. (5) Volený orgán společenství nebo jeho člen odpovídá za škodu, kterou způsobil 24
společenství plněním usnesení shromáždění, jen je-li usnesení shromáždění v rozporu s právními předpisy nebo stanovami společenství.
§ 87 (1) Volený orgán společenství nebo jeho člen může být kdykoliv ze své funkce odvolán. (2) Volený orgán společenství nebo jeho člen může kdykoliv ze své funkce odstoupit písemným oznámením doručeným společenství. Funkce voleného orgánu společenství nebo jeho člena zaniká dnem, kdy bylo odstoupení oznámeno shromáždění, nejpozději však uplynutím 3 měsíců ode dne, kdy bylo oznámení o odstoupení doručeno společenství. Stanovy společenství mohou určit, že funkce voleného orgánu společenství nebo jeho člena zaniká již doručením oznámení o odstoupení společenství. Díl 4 Opatrovník společenství § 88 (1) Není-li statutární orgán zvolen anebo výbor není schopen plnit svou funkci proto, že počet jeho členů je nižší než 3 osoby, jmenuje soud na návrh člena společenství nebo člena voleného orgánu společenství nebo jiné osoby, která osvědčí právní zájem na tomto rozhodnutí, společenství opatrovníka, který vykonává působnost statutárního orgánu společenství v rozsahu nezbytně nutném pro zajištění fungování společenství. (2) Výkon funkce opatrovníka zaniká dnem, kdy bude opatrovníkovi písemně doloženo, že byl statutární orgán společenství nebo všichni jeho členové zvoleni. (3) Opatrovník má právo na odměnu za výkon funkce. Jestliže se opatrovník se společenstvím na odměně nedohodne, určí ji na návrh opatrovníka nebo společenství soud. (4) Odměnu a náhradu hotových výdajů opatrovníka hradí společenství. Hlava V Hospodaření společenství § 89 (1) Členové společenství hradí příspěvky na správu domu formou měsíčních záloh, jejichž vyúčtování se provede ve lhůtě určené stanovami společenství, nevyčerpané zálohy se členům společenství nevracejí a převedou se do příštího období, nerozhodne-li shromáždění jinak. (2) Při převodu nebo přechodu vlastnického práva k jednotce se vyúčtování a vypořádání příspěvků na správu domu ve vztahu k členovi společenství, jehož členství zaniklo převodem nebo přechodem vlastnického práva k jednotce, neprovádí; vyúčtování se provede až s novým členem společenství ve lhůtě podle odstavce 1. (3) Ceny služeb zajišťovaných společenstvím hradí společenství především z měsíčních záloh placených členy společenství v průběhu kalendářního roku. Vyúčtování přijatých záloh a vypořádání rozdílů z vyúčtování provede společenství vždy za kalendářní rok nejpozději ve lhůtě uvedené ve stanovách společenství, pokud lhůtu nestanoví jiný právní předpis. (4) Pohledávky z příspěvků na správu domu a z úhrad za služby za členy společenství jsou pohledávkami společenství. Hlava VI Zrušení a zánik společenství § 90 (1) Společenství se zrušuje dnem zániku vlastnictví všech jednotek v domě. 25
(2) Poklesne-li počet jednotek v domě na méně než 5 jednotek anebo jedná-li se o dobrovolně založené společenství, mohou členové společenství rozhodnout o zrušení společenství a o změně prohlášení vlastníka budovy podle § 12 odst. 2. (3) Společenství zaniká výmazem z rejstříku společenství. (4) Likvidace společenství se neprovádí. Veškerá práva a povinnosti společenství včetně všeho jeho majetku a všech jeho dluhů přecházejí dnem zániku společenství na osoby, které byly členy společenství ke dni jeho zrušení, a to v poměru vzájemné velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu, který zde byl ke dni zániku vlastnictví jednotek.
ČÁST OSMÁ SPRÁVA DOMU, VE KTERÉM NEVZNIKLO SPOLEČENSTVÍ § 91 (1) Správu domu, ve kterém společenství nevzniklo, zajišťuje vlastník jednotky písemně k tomu pověřený alespoň nadpoloviční většinou hlasů ostatních vlastníků jednotek v domě (dále jen „písemně pověřený vlastník“). Písemné pověření musí být podepsáno vlastníky jednotek, kteří o pověření rozhodli, jinak je neplatné. (2) Písemně pověřený vlastník jedná při zajišťování správy domu jménem všech vlastníků jednotek na jejich účet. Pro jeho práva a povinnosti platí ustanovení o působnosti výboru společenství přiměřeně. § 92 Pověření vlastníka jednotky ke správě domu lze odvolat vždy ke konci kalendářního roku písemným oznámením přijatým nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek v domě a doručeným pověřenému vlastníkovi nejpozději 6 měsíců před koncem kalendářního roku. Písemné oznámení musí být podepsáno vlastníky jednotek, kteří o odvolání rozhodli. § 93 Písemně pověřený vlastník může své pověření jednostranně ukončit vždy ke konci kalendářního roku písemným oznámením, které musí být předloženo nejméně 6 měsíců před koncem kalendářního roku na jednání vlastníků jednotek v domě, které pověřený vlastník svolá za tímto účelem. § 94 Není-li písemně pověřeného vlastníka v domě, ve kterém společenství nevzniklo, zajišťují správu domu společně všichni vlastníci jednotek v domě. § 95 (1) V domě, ve kterém nevzniklo společenství, se při rozhodování vlastníků jednotek ve věcech týkajících se správy domu postupuje podle § 63 odst. 2 a 64 až 72 obdobně; odstavce 2 a 3 tím nejsou dotčeny. (2) Přijímání rozhodnutí podle § 72 je možné jen tehdy, jestliže tak určí prohlášení vlastníka budovy. (3) Vlastníky jednotek může svolat a návrh podle § 72 může předložit k rozhodnutí vlastníkům jednotek kterýkoliv vlastník jednotky. § 96 Nevzniklo-li společenství, jsou vlastníci jednotek z právních úkonů týkajících se správy domu 26
oprávněni a povinni v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu.
§ 97 (1) Vlastníci jednotek v domě, ve kterém nevzniklo společenství, hradí příspěvky na správu domu formou měsíčních záloh, jejichž vyúčtování se provede ve lhůtě určené v prohlášení vlastníka budovy, nevyčerpané zálohy se vlastníkům jednotek nevracejí a převedou se do příštího období, nerozhodnou-li se vlastníci jednotek jinak. (2) Při převodu nebo přechodu vlastnického práva k jednotce se vyúčtování a vypořádání příspěvků na správu domu ve vztahu k bývalému vlastníkovi jednotky neprovádí; vyúčtování se provede až s novým vlastníkem jednotky ve lhůtě podle odstavce 1.
ČÁST DEVÁTÁ ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O PRÁVECH A POVINNOSTECH NĚKTERÝCH BYTOVÝCH DRUŽSTEV, JEJICH ČLENŮ A VLASTNÍKŮ JEDNOTEK
a)
b)
Hlava I Zvláštní ustanovení o správě některých domů § 98 Pro účely tohoto zákona se povinným bytovým družstvem rozumí bytové družstvo, které bylo nebo je původním vlastníkem nebo spoluvlastníkem alespoň jedné budovy, na jejíž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle jiných právních předpisů vydaných před dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, nebo které vzniklo vyčleněním z tohoto bytového družstva, nebo které je právním nástupcem tohoto bytového družstva, nebo které je právním nástupcem bytového družstva vzniklého vyčleněním z tohoto bytového družstva, bylo podle jiných právních předpisů vydaných přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona označováno jako lidové bytové družstvo, nebo které vzniklo vyčleněním z tohoto bytového družstva, nebo které je právním nástupcem tohoto bytového družstva, nebo které je právním nástupcem bytového družstva vzniklého vyčleněním z tohoto bytového družstva.
§ 99 (1) Povinné bytové družstvo vymezené v § 98 písm. a) postupuje podle § 100 až 109 pouze ve vztahu k těm budovám ve svém vlastnictví nebo spoluvlastnictví, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle jiných právních předpisů vydaných před dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; ve vztahu k jiným budovám , na jejichž výstavbu nebyla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle jiných právních předpisů vydaných před dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se § 100 až 109 nepoužijí. (2) Povinné bytové družstvo vymezené v § 98 písm. b) postupuje podle § 100 až 109 ve vztahu ke všem budovám ve svém vlastnictví nebo spoluvlastnictví. § 100 Jestliže povinné bytové družstvo jakožto původní vlastník budovy není v prohlášení vlastníka budovy uvedeno jako osoba zajištující správu domu s nejméně 5 jednotkami, je povinno založit společenství podle § 50; § 101 až 109 se zde nepoužijí. § 101 (1) Prohlášení vlastníka budovy vydané povinným bytovým družstvem jakožto původním 27
vlastníkem budovy pro dům s nejméně 5 jednotkami, podle něhož má povinné bytové družstvo plnit povinnosti osoby zajištující správu tohoto domu, musí dále obsahovat a) náležitosti prohlášení vlastníka budovy podle § 12 odst. 2, b) určení povinného bytového družstva jakožto osoby zajišťující správu domu. (2) Dnem vzniku společenství pozbývají ustanovení prohlášení vlastníka budovy uvedená v odstavci 1 všech právních účinků. § 102 (1) Povinné bytové družstvo spravuje dům s nejméně 5 jednotkami, ve kterém nevzniklo společenství, v rozsahu a způsobem stanoveným tímto zákonem; § 91 až 94 se zde nepoužije. (2) Vlastníci jednotek v domě s nejméně 5 jednotkami spravovaném povinným bytovým družstvem, ve kterém nevzniklo společenství, hradí příspěvky na správu domu formou měsíčních záloh hrazených na účet povinného bytového družstva. (3) Vlastníci jednotek v domě s nejméně 5 jednotkami spravovaném povinným bytovým družstvem, ve kterém nevzniklo společenství, jsou povinni zaplatit povinnému bytovému družstvu odměnu za správu domu ve výši stanovené v prohlášení vlastníka budovy, jinak odměnu obvyklou. § 103 (1) Povinné bytové družstvo může správu domu s nejméně 5 jednotkami, ve kterém nevzniklo společenství, jednostranně ukončit písemným oznámením, které musí být předloženo nejméně 6 měsíců před koncem kalendářního roku na jednání vlastníků jednotek v domě, které povinné bytové družstvo svolá za tímto účelem. (2) Správa domu s nejméně 5 jednotkami, ve kterém nevzniklo společenství, podle odstavce 1 končí k poslednímu dni kalendářního roku, v němž povinné bytové družstvo oznámilo ukončení správy vlastníkům jednotek. § 104 (1) Jestliže se ruší v prohlášení vlastníka budovy určení povinného bytového družstva jakožto osoby zajištující správu domu s nejméně 5 jednotkami, vyžaduje se souhlas vlastníků jednotek, kteří mají dohromady více než tříčtvrtinový spoluvlastnický podíl na společných částech domu. (2) Usnesení vlastníků jednotek podle odstavce 1 musí mít písemnou formu a musí být podepsáno všemi vlastníky jednotek, kteří s ním vyslovili souhlas, jinak je neplatné, a musí být doručeno povinnému bytovému družstvu, které zajišťuje správu domu s nejméně 5 jednotkami, nejméně 6 měsíců před koncem kalendářního roku. (3) Právní účinky změny prohlášení vlastníka budovy podle odstavce 1 nastávají k poslednímu dni kalendářního roku, v němž bylo usnesení o změně prohlášení vlastníka budovy doručeno povinnému bytovému družstvu, které spravuje tento dům. Jestliže však nebylo usnesení doručeno povinnému bytovému družstvu, které spravuje tento dům, ve lhůtě podle odstavce 2, pak právní účinky změny prohlášení vlastníka budovy podle odstavce 1 nastávají až k poslednímu dni kalendářního roku, který následuje po kalendářním roku, v němž bylo usnesení o změně prohlášení vlastníka budovy doručeno povinnému bytovému družstvu. § 105 Jestliže povinné bytové družstvo na základě prohlášení vlastníka budovy spravuje dům s nejméně 5 jednotkami, ve kterém nevzniklo společenství podle dosavadních právních předpisů ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, spravuje dům podle tohoto zákona až do vzniku společenství nebo do ukončení správy. Hlava II Zvláštní ustanovení o založení společenství v některých domech
28
§ 106 V domě s nejméně 5 jednotkami, který spravuje povinné bytové družstvo, vzniká povinnost založit společenství až poté, co se spoluvlastnický podíl povinného bytového družstva na společných částech domu sníží na méně než jednu čtvrtinu; § 50 se zde nepoužije. § 107 (1) Společenství se v případech podle § 106 zakládá usnesením ustavujícího shromáždění, které se musí konat do 6 měsíců ode, kdy se spoluvlastnický podíl povinného bytového družstva na společných částech domu snížil na méně než jednu čtvrtinu. (2) Jednání ustavujícího shromáždění svolá povinné bytové družstvo nebo kterýkoliv z vlastníků jednotek v domě, jestliže povinné bytové družstvo svoji povinnost svolat ustavující shromáždění ve lhůtě podle odstavce 1 nesplnilo. (3) Ustavující shromáždění a) rozhoduje o založení společenství, b) schvaluje stanovy společenství, c) volí statutární orgán společenství nebo všechny jeho členy. (4) Usnesení ustavujícího shromáždění musí být přijata vlastníky jednotek, kteří mají dohromady alespoň nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných částech domu. (5) Průběh jednání ustavujícího shromáždění a všechna přijatá usnesení musí být osvědčena notářským zápisem. (6) Není-li ustavující shromáždění schopno se usnášet nebo vlastníci jednotek nepřijmou rozhodnutí o založení společenství podle odstavce 3, může se kterýkoliv z vlastníků jednotek obrátit na soud, aby nahradil chybějící projev vůle ostatních vlastníků jednotek založit společenství. § 108 Jestliže povinné bytové družstvo přestane spravovat dům s nejméně 5 jednotkami, ve kterém nevzniklo společenství, v důsledku jakékoliv právní skutečnosti dříve, než se spoluvlastnický podíl povinného bytového družstva na společných částech domu sníží na méně než jednu čtvrtinu, vzniká povinnost založit společenství postupem podle § 107 odst. 2 až 6 nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy povinné bytové družstvo přestalo spravovat tento dům. § 109 (1) V domě s nejméně 5 jednotkami, který spravuje povinné bytové družstvo, může být založeno společenství i dříve, než se spoluvlastnický podíl povinného bytového družstva na společných částech domu sníží na méně než jednu čtvrtinu. (2) Jednání ustavujícího shromáždění může svolat povinné bytové družstvo ve lhůtě 90 dnů ode dne, kdy mu byla doručena žádost podepsaná všemi ostatními vlastníky jednotek v domě; podpisy na žádosti musí být úředně ověřeny. (3) Usnesení ustavujícího shromáždění musí být přijato všemi vlastníky jednotek v domě; § 107 odst. 3 a 5 se použijí obdobně.
Hlava III Zvláštní ustanovení o převodech vlastnického práva k některým družstevním jednotkám a stavbám § 110 (1) Převody vlastnického práva k družstevním bytům a družstevním nebytovým prostorům z vlastnictví povinných bytových družstev do vlastnictví jejich členů, a veškerá práva a povinnosti povinných bytových družstev, jejich členů a třetích osob s tím související, se řídí § 6 odst. 1 a 2, § 21 29
odst. 7, § 23 až 26, § 28 a 33b zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. (2) Při převodech podle odstavce 1 se § 21 tohoto zákona nepoužije. § 111 Převody vlastnického práva k družstevním rodinným domům z vlastnictví povinných bytových družstev do vlastnictví jejich členů, a veškerá práva a povinnosti povinných bytových družstev, jejich členů a třetích osob s tím související, se řídí § 33a a 33b zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. § 112 Nebyla-li uzavřena smlouva podle § 23 odst. 2 a 3 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, lze právo na uzavření této smlouvy uplatnit do 31. 12. 2040. Hlava IV Zvláštní ustanovení o některých věcných břemenech § 113 Jestliže věcné břemeno vzniklo podle § 28d zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb., řídí se trvání a zánik tohoto věcného břemene, jakož i právní vztahy a veškerá práva a povinnosti všech dotčených osob § 27 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. ČÁST DESÁTÁ SPOLEČNÁ USTANOVENÍ § 114 (1) Nestanoví-li tento zákon jinak, řídí se jeho ustanoveními také právní vztahy vzniklé podle dosavadních právních předpisů přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; vznik těchto právních vztahů, jakož i nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. (2) Práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě, která byla přiložena k žádosti o vydání stavebního povolení nebo k návrhu na kolaudaci stavby přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se řídí dosavadními právními předpisy. (3) Výše příspěvků na správu domu se stanoví podle tohoto zákona nejpozději do 3 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona; výše příspěvků splatných před dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se řídí dosavadními právními předpisy. (4) Práva a povinnosti ze smluv uzavřených a plných mocí udělených podle § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 30. 6. 2000, zanikají dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, pokud nezanikly již dříve. 30
§ 115 (1) Věcné břemeno k pozemku, které vzniklo dnem 1. ledna 2001 ve prospěch vlastníka jednotky podle § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 103/2000 Sb., a které trvalo ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, zůstává nedotčeno. (2) Obsahem věcného břemene podle odstavce 1 je právo vlastníka jednotky spoluužívat pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Dojde-li k převodu nebo přechodu vlastnického práva k jednotce, stává se oprávněným z věcného břemene nový vlastník jednotky. § 116 (1) Není-li původní vlastník budovy ke dni vzniku vlastnictví jednotek vlastníkem zastavěného pozemku, má každý vlastník jednotky zákonné předkupní právo k spoluvlastnickému podílu na zastavěném pozemku ve vlastnictví třetí osoby; § 6 odst. 2 se zde použije obdobně. (2) Bylo-li předkupní právo vlastníka jednotky podle odstavce 1 porušeno, může se oprávněný vlastník jednotky buď na nabyvateli zastavěného pozemku domáhat, aby mu spoluvlastnický podíl na zastavěném pozemku nabídl ke koupi, nebo mu zůstane předkupní právo zachováno. (3) Nevyužije-li vlastník jednotky své předkupní právo k spoluvlastnickému podílu na zastavěném pozemku, zůstává mu předkupní právo zachováno ve stejném rozsahu vůči každému dalšímu vlastníku zastavěného pozemku. ČÁST JEDENÁCTÁ PŘECHODNÁ USTANOVENÍ Hlava I Přechodná ustanovení všeobecné povahy § 117 Pokud byly některé společné části domu vymezeny přede dnem účinnosti tohoto zákona za společné části domu ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek v domě, postupuje se podle dosavadních právních předpisů. § 118 (1) Ustanovení prohlášení vlastníka budovy, která jsou v rozporu s tímto zákonem, pozbývají všech právních účinků dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, ledaže tento zákon stanoví něco jiného. (2) Jestliže bylo prohlášení vlastníka budovy zapsáno do katastru nemovitostí přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, řídí se velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu dosavadními právními předpisy. (3) Po vzniku vlastnictví jednotek nelze zrušit zápis údajů z prohlášení vlastníka budovy v katastru nemovitostí provedený přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a nelze se domáhat určení, že vlastnictví jednotek nevzniklo; § 15 se zde použije obdobně. (4) Společenství nebo vlastníci jednotek v domě, ve kterém společenství nevzniklo, jsou povinni do 24 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona přizpůsobit prohlášení vlastníka budovy tomuto zákonu, ledaže tento zákon stanoví něco jiného.
Hlava II 31
Přechodná ustanovení ke společenství § 119 (1) Společenství, které vzniklo jako právnická osoba podle dosavadních právních předpisů, se ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona považuje za společenství podle tohoto zákona. (2) Ustavení společenství, které vzniklo jako právnická osoba podle dosavadních právních předpisů, a které nebylo přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona ustaveno, se provede podle dosavadních právních předpisů. (3) Nepodalo-li společenství, které vzniklo jako právnická osoba podle dosavadních právních předpisů, návrh na zápis do rejstříku společenství, nebo nebylo zapsáno do rejstříku společenství přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, použijí se pro návrh na zápis a pro zápis společenství do rejstříku společenství dosavadní právní předpisy. (4) Jestliže bylo do rejstříku společenství zapsáno přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona společenství, které podle dosavadních právních předpisů nevzniklo, platí, že toto společenství vzniklo dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; § 56 se zde použije obdobně. § 120 (1) Ustanovení stanov společenství přijatých přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, která jsou v rozporu s tímto zákonem, pozbývají všech právních účinků dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. (2) Společenství je povinno do 24 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona a) uložit do sbírky listin rejstříku společenství listiny, které stanoví tento zákon, b) přizpůsobit stanovy společenství tomuto zákonu. § 121 (1) Neplatnost usnesení shromáždění přijatých přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se posuzuje podle dosavadních právních předpisů. (2) Soudní řízení o neplatnosti usnesení shromáždění přijatých přede dnem nabytím účinnosti tohoto zákona zahájená přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle dosavadních předpisů. § 122 (1) Osoby, které byly zvoleny pověřeným vlastníkem společenství přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona považují za osoby zvolené za pověřence; běh jejich funkčního období tím není dotčen. (2) Osoby, které byly přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zvoleny za členy výboru nebo pověřeného vlastníka společenství, nejsou povinny dokládat rejstříkovému soudu splnění podmínek pro výkon funkce podle § 83. (3) Osoby, které byly přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zvoleny za volené orgány společenství nebo jejich členy, a nesplňují ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona podmínky podle § 83, zůstávají ve svých funkcích, jsou však povinny tuto skutečnost oznámit společenství a společenství je povinno je bez zbytečného odkladu z jejich funkcí odvolat; to neplatí, jestliže po nabytí účinnosti tohoto zákona překážky výkonu funkce dodatečně odpadnou ve lhůtě 24 měsíců ode dne účinnosti tohoto zákona. Jestliže tyto osoby nebo společenství poruší svoje povinnosti podle věty prvé, zaniká výkon funkce těchto osob uplynutím 24 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, pokud nezanikl již dříve. (4) Ustanovení tohoto zákona o maximální délce funkčního období voleného orgánu společenství nebo jejich členů se nepoužije pro volené orgány společenství nebo jejich členy, jejichž výkon funkce vznikl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; maximální přípustná délka funkčního období těchto osob se řídí dosavadními právními předpisy.
32
§ 123 (1) Jestliže společenství přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabylo do svého vlastnictví zastavěný nebo související pozemek, použijí se dosavadní právní předpisy. (2) Společenství nesmí zastavěný a související pozemek převést, zatížit jakýmkoliv věcným nebo jiným právem ve prospěch třetí osoby ani s ním nijak nakládat; smlouva uzavřená v rozporu s tímto zákazem je neplatná. Ustanovení věty prvé se nepoužije, pokud se jedná o převod vlastnického práva k zastavěnému a k souvisejícímu pozemku do vlastnictví jednotlivých členů společenství; § 6 a 7 se zde použijí obdobně. Hlava III Přechodná ustanovení k sekcím § 124 Sekce se samostatným vchodem, která je na základě prohlášení vlastníka budovy zapsaného do katastru nemovitostí přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona považována za dům podle dosavadních právních předpisů, je nadále považována za dům i podle tohoto zákona. § 125 (1) Vlastníci všech jednotek nacházejících se ve všech sekcích, které funkčně tvoří jedinou stavbu, mohou uzavřít smlouvu, kterou se ruší dosavadní prohlášení vlastníka budovy a vydává se jediné prohlášení vlastníka budovy pro celou stavbu (dále jen „smlouva o sloučení sekcí“). (2) Smlouva o sloučení sekcí musí obsahovat alespoň a) náležitosti nového prohlášení vlastníka budovy, b) projev vůle vlastníků všech jednotek přeměnit vlastnictví jednotek v sekcích na vlastnictví jednotek v domě, c) projev vůle vlastníků všech jednotek zrušit dosavadní společenství pro jednotlivé sekce a založit nástupnické společenství, d) statutární orgán nástupnického společenství nebo všechny jeho členy, e) stanovy nástupnického společenství. (3) Smlouva o sloučení sekcí musí mít písemnou formu s úředně ověřenými podpisy všech vlastníků jednotek ze všech sekcí, které se slučují, jinak je neplatná; § 15 a 56 tím nejsou dotčeny. (4) Údaje ze smlouvy o sloučení sekcí se zapisují do katastru nemovitostí. Pro zápis podle věty prvé se použijí obdobně ustanovení tohoto zákona a jiných právních předpisů o zápisu údajů z prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí. (5) Dnem zápisu smlouvy o sloučení sekcí do katastru nemovitostí a) vlastnictví jednotek v sekcích se přeměňuje na vlastnictví jednotek v domě, b) práva a povinnosti, které se věcně týkaly společných částí některé ze sekcí nebo některého ze zastavěných nebo souvisejících pozemků, se přeměňují na práva a povinnosti týkající se společných částí domu a zastavěného a souvisejícího pozemku, c) práva a povinnosti, které se věcně týkaly jednotlivých jednotek, zůstávají nedotčeny, d) zanikají dosavadní společenství pro sekce a vzniká nástupnické společenství, na které přecházejí veškerá práva a povinnosti všech zanikajících společenství; § 53 odst. 1 a § 90 odst. 3 se zde nepoužijí. (6) Návrh na výmazy zaniklých společenství pro sekce a návrh na zápis nástupnického vzniklého společenství musí být spojeny do jediného návrhu, který podává nástupnické společenství do 15 dnů ode dne zápisu údajů ze smlouvy o sloučení sekcí podle odstavce 4 do katastru nemovitostí.
ČÁST DVANÁCTÁ 33
ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ
1.
2.
3.
4. 5.
§ 126 Zrušuje se: Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Zákon č. 97/1999 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Zákon č. 171/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Nařízení vlády č. 151/2006 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. § 127 Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2010.
34
