MŰSZAKI LEÍRÁS A FERENCVÁROSI JÓZSEF ATTILA – LAKÓTELEP MEGÚJÍTÁSA
Fejlesztési koncepció: A fejlesztési koncepciónk kidolgozását megelőzően, több szempontból is megvizsgáltuk, elemeztük a terület adottságait, illetve a kiírás javaslatait. A terület kapcsolatai, adottságai túlnyomórészt pozitívak, melyeket a városrész térképén foglaltuk össze. Elhelyezkedés, közlekedési kapcsolatok: - a lakótelep nagysága közel azonos a Belváros Kiskörúton belüli területével - az M3 metróvonal a belváros gyors elérését biztosítja, - 3-as villamos, mint a pesti villamoshálózat egyik fővonala, a terület mentén halad el. Zöldfelületi adottságok: - a lakótelep alapvetően zöldfelületi jellegű, ez az identitás lényeges eleme, - nagyobb területű összefüggő zöldtfelület, park is található a lakónegyedben, - véderdő, parkerdő szegélyezi a területet mind a Gyáli út menti ipari zóna-, mind délkelet felől. Második lépésben összegyűjtöttük és térképen ábrázoltuk a városrészt érintő problémákat. Közlekedési konfliktusok: - az Üllői úti forgalom jelentős zaj- és porszennyezése, - a P+R parkolás rendezetlen, kulturálatlan, - csillapítatlan átmenő forgalom (Pöttyös u. – Napfény u.). Urbanisztikai konfliktusok: - ’túlépített’, igénytelen arculatú kereskedelmi központ (Lobogó u. / Napfény u.), - közösségi központ hiánya, - ’alulhasznosított’ közterület (Valéria tér). A harmadik ábrán a terület funkcionális vizsgálata látható. Jellemző funkciók: - lakóépületek (túlnyomóan F+4 szintes tégla, illetve néhol 10 emeletes panelek) - középületek (többségében oktatási épületek, illetve egyéb intézmények) - kereskedelmi épületek (2 nagyobb szupermarket, illetve kisebb pavilonok) Egyéb funkciók: - véderdő sáv az Epreserdő utca menti iparterület felől - parkerdő a Határ út felől - nagyobb közparkok (’Nagyjátszó’, ’Nyúldomb’) A fejlesztési lehetőségek több csoportba oszthatók, melyeket térképen tettünk szemléletessé. Lakóingatlanok fejlesztése: - a kiírásban is megfogalmazott igény a lakásszám növelése, emeletráépítési lehetőség megadásával, ahol a területről jelenleg hiányzó nagyobb méretű lakások kialakíthatók lennének, növelve ezzel a lakónegyed megtartó erejét. Ez egyben egy lehetőség a magántulajdonban lévő lakóépületek korszerűsítésére, felújítására is. Az egységes karakter megőrzése érdekében célszerű mintaterveket vagy arculati terveket készíttetni. A ráépítések társasházi döntési kompetenciák, ezért megvalósulásuk nem igazán ütemezhető.
Építési helyek kijelölése: - korábbi szabályozási tervekben már kijelölésre került a terület déli ’csücskének’ beépítetlen része, és a Távíró u. – Üllői úti saroktelek, melyek alkalmasak lehetnek ingatlanfejlesztési célra, illetve a véderdő-sáv egy növényzet nélküli foltján ’dombgarázs’ építésének adtak helyet, mely részünkről szintén támogatható, - távlati építési hely lehet a volt Pest-Buda mozi telke, mely jelenleg alulhasznosított, lekerített terület egy korszerűtlen épülettel. Közösségi központ fejlesztése: - a Valéria térnél lehetne a lakónegyed új közterületi központja, ahol egy új épületegyüttes, közösségi és vendéglátó funkciókkal (ld. 1:200) volna elhelyezhető, mint az első ütembeli és egyik legfontosabb eleme a lakónegyed fejlesztésének, - új gyalogos sétány kötné össze a közösségi- és a kereskedelmi központot, mely utóbbinak átépülése racionálisan a fejlesztés távlati ütemében volna megvalósítható. Kereskedelmi központ fejlesztése: - a jelenlegi, nem túl igényes lepényépületek helyén, távlatilag, egy új kereskedelmi központ hozható létre, korszerű épületegyüttesekkel, megfelelő nagyságú gyalogos felületekkel, rendezett parkolóval (ld. 1:200). Zöldfelületek fejlesztése: - a ’Nagyjátszó’ és a ’Nyúldomb’ bár jelenleg is jól funkcionáló zöldterületek, új burkolatok, utcabútorok és sporteszközök telepítésével tovább lehetne fejleszteni a területet, - egyre több lakótelepen merül fel a közösségi kertek igénye, mely a gyakorlatban a házak közötti kis parcellák megjelenésével jár, ami itt is egy lehetséges megoldás, - a közösségileg fenntartott kertészet az előzőeknél korszerűbb, jobban működő megoldás, mely azt jelenti, hogy egy területen, jelen esetben pl. a Nyúldomb mellett, egységes arculatú és szakértők segítségével ’megművelhető’ kis zöldségeskertje lehet az arra jelentkezőknek, - a lakóépületek közötti ’zöld’ jelenleg már zömmel lombkorona szintű, mely új fejlesztési és karbantartási koncepció kidolgozását igényli a talajszintű területet illetően, mert a megnőtt fák árnyékában a pázsit már nem él meg, - a házak között tehát olyan kis burkolt tereket lehetne létrehozni, ahol az adott lakóközösség tagjai találkozni tudnak, (padok, asztalok, játszóeszközök telepítésével, vagy a néhány helyen már meglévők felújításával). Közlekedési- és parkolási fejlesztések: - a kialakítandó közterületi központ (Valéria tér) gyalogos felülete egyben az átmenő forgalom korlátozásának is eszköze, mely már a fejlesztés első ütemében már megvalósítható, - észak felől, a Pöttyös utcából csak a buszok haladhatnak egyenesen tovább a Napfény utcán, a többi gépjármű a Dési Huber u. – Távíró u. nyomvonalra lesz terelve, és így már „nem éri meg átvágni” autóval a lakótelepen, - délről, a Napfény utca felől, pedig, a Valéria térnél, balra lesz a kötelező haladási irány a Dési Huber utca ívén az Üllői útra, kivéve a BKK-s járműveket, akik ebben az irányban is egyenesen haladhatnak tovább, - a Napfény utca Valéria tér – Lobogó u. közötti szakaszán a gépjárműforgalom a gyalogos sétánnyal párhuzamosan, egy szintben, kiemelt szegély helyett zöld sávval vagy pollerekkel elválasztva haladhat 30 km/h-s sebességkorlátozással, - a sétány megépítésével, az adott szakaszon átépül az útpálya szerkezete is, így itt fásított, új, merőleges parkolók alakíthatók ki, a lakossági parkolás megújításának első ütemeként, - a lakóterület további utcahálózatának megújítása, mely esetenként szegélykorrekciót és a parkolás rendezését jelenti, inkább a távlati fejlesztések témaköre, - a P+R parkolás megújítását az Üllői út mentén, mely időben függetlenül ütemezhető a többi fejlesztéstől, összekapcsoltuk a zaj- és porszennyezés elleni védekezéssel, úgy, hogy a szervizút mentén egy olyan, additívan felépíthető pergolasort terveztünk, mely zölddel befuttatva egyrészt árnyékolja a merőleges parkoló sort, másrészt az oldalsó elemeken megjelenő örökzöld növényzet pedig a port fogja fel és a zajt szűri.
Közösségi központ létrehozása - a Valéria téren, az átmenő forgalom megszűntetése révén kialakul a lehetősége egy városi tér létrehozásának, ahol a meglévő facsoportokat figyelembe véve elhelyezhető pár új pavilonszerű épület, illetve hasznosítható a teret szegélyező lakóépület földszintje, és meglévő pavilonja is, - fontosnak tartottuk, hogy a szomszédos nagyjátszó parkja és a tér között ne kontraszt, hanem rokonság legyen érzékelhető, ezért a facsoportok mellett megjelennek zölddel befuttatott pergolák is, - ezek a P+R fejlesztésnél és a kereskedelmi központnál is alkalmazott raszteres, fémszerkezetű, zölddel befuttatott térlefedések kiegészítik a téren lehelyezett elemeket, árnyékolnak és védettség érzetet adnak, ugyanakkor egységes megjelenésükkel és zöld karakterükkel a városrész indentitását erősítik, - a meglévő felújított pavilon közösségi funkciót kapna, egy találkozóhely lehetne, vagy akár a városrészfejlesztés közösségi tervezésének központja, projektirodája is helyet kaphatna itt, az új pavilonok pedig vendéglátó funkciót látnának el, - a harmadik –vertikális elem- egy élmény kilátó lehetne, mely a megfiatalodó lakosság és családok miatt nagyon fontos funkcióvá válhat itt a lakótelep központjában, - a téren, az új utcabútorok mellett megjelenhetne egy, a díszburkolatba integrált vizijáték, szökőkút is - a központ kialakításának első üteme a ’közlekedési fejlesztéseknél’ leírt, gyalogos használatú tér létrehozása, díszburkolattal, utcabútorokkal és megtartva a téren ma álló fákat, míg a második ütem az előzőekben említett épületek kialakítása. Kereskedelmi központ megújítása - a jelenlegi két lepényszerű épület körül nem alakulhattak ki a megfelelő méretű és funkciójú gyalogos felületek, és az épületek építészeti minősége is elmaradt az elvárhatótól, - a közösségi központból ide vezető új sétány végén egy olyan agora-szerű kompozíciót hoztunk létre, ahol egy F+1 szintes épület a nagyobb alapterületű kereskedelmi egységeket fogadja be földszintjén (szupermarket), míg emeletén további üzletek (drogéria) és szolgáltató funkciók (posta) valamint a vendéglátás kaphatna helyet, míg a másik oldalon egy pergolával lefedett térrész hoznánk létre, mely alkalmas a termelői piac elhelyezésére is. Új gyalogos sétány - a két központot új, gyalogos sétány kötné össze, s ezzel együtt a forgalomcsillapított, zöld sávval elválasztott új útpálya és az erre merőleges fásított parkolók is ezzel egy szintben, térkő burkolattal kerülnének kialakításra, - a Napfény utca menti lakóházak földszintjén már megindult egy spontán funkcióváltás, néhol az épületekből kinövő toldalékokkal, mely tendenciát meg kell állítani, és tervezett módon, a házak kontúrján belül kialakítani az oda illeszthető szolgáltatásokat, - a sétányt szabadtéri ’leülőhelyek’ kísérik de a Csengettyű u. sarkánál lehetőség adódik új pavilonok elhelyezésére is. Arculat és identitás: a terület mai identitásához leginkább a zöldfelületi jelleg kapcsolódik: sokan Pest ’legzöldebb lakótelepének’ tartják és az itt élőkben sokszor megfogalmazódik még a közösségi élet fontossága is, - a fejlesztések alapvetése is a zöldfelületi jelleg megőrzése, erősítése, s emellett a közösségi élet új tereinek létrehozása, a lakótelep jelenleg ugyanis központ nélküli, - kialakult már a kereskedelmi funkciók egy fajta ’sűrűsödése’ a Nafény u. – Lobogó u. kereszteződésénél, de ez még nem nevezhető urbanisztikai értelemben központnak, és a másik ’központ-kezdemény’, a Valéria tér, is csak adottságainál fogva rejti lehetőségét annak, hogy közösségi központtá fejlődjön, - a területfejlesztés egyik alappillére a két ’központ-kezdemény’ új arculatának meghatározása és ’központtá fejlesztése’, ahol a koncepció lényeges eleme, hogy a két hely kapcsolódjon, mely az őket összekötő új sétány kialakításával válik lehetségessé, - a fejlesztés másik pillére a lakóépületek rekonstrukciója, bővítése szintráépítés által, - az építészeti karakternek is egységesnek kell lennie, mind a közterületi beavatkozásoknál, mind az épületek felújításánál, hogy beazonosítható ’arculata’, identitása legyen a területnek, illetve lényeges, hogy ez az új arculat fejezze ki, hogy itt egy szerves fejlődési folyamatról van szó, és épüljön a jelenlegi identitás pozitív elemeire. -
Közterületrendezési eszköztár: az egységes és színvonalas arculat e téren is elengedhetetlen, ezért a közterületek nyilván több ütemben töténő fejlesztése előtt szükséges egy arculati kézikönyv kidolgozása, - ahogy jelen pályázatban, a későbbiekben is szükséges lesz meghatározni az alkalmazandó burkolatokat, utcabútorokat, lámpatesteket, és a jellemző út/járda vagy sétány keresztszelvényeket is. -
Építészeti eszköztár: mind a lakóépületek emeletráépítésinél, mind a közterületi pavilonok tekintetében, sőt az Üllői út menti P+R fejlesztésnél is a fém, könnyűszekezetes, additív elemekből összeállítható, akár zölddel is befuttatható, vázrendszert alkalmaznánk, ez az építési mód egyrészt kifejezi, hogy itt meglévő épületekhez, létező közterületekhez adunk hozzá új tartalmat, értéket, másrészt kor-szerűségéből adódóan reprezentálja, hogy itt egy újabb építési periódusról van szó, a lakóépületek esetében, statikai okokból eleve csak a könnyűszerkezet jöhet szóba, és a P+R fejlesztéssel megvalósuló ’zöld-fal’ koncepciója is ezzel az eszköztárral valósítható meg, ahogy a pavilonos építési mód is célszerűen és logikusan könnyűszerkezetes.
-
Ütemezés: - a közterületek fejlesztése terén első ütemben a Valéria tér környezetét jelöltük ki, hogy a tér gyalogosfelültté alakításával, új utcabútoraival vonzóvá váljon a lakótelep közössége számára, majd a Napfény utca gyalogos sétánnyá alakításával a kereskedelmi központ területe is felértékelődjön, - a többi utca felújítása, a fásított parkolók kialakítása, az utcabútorozás később ütemezve, apró lépésekkel történne, a realitásokat figyelembe véve, - a középületek közül a Valéria téri közösségi projekt pályázati úton volna megvalósítható, míg a kereskedelmi épületek vegyes (magán- és önkormányzati) beruházással lennének kivitelezhetők, - a lakóházak magántulajdonban vannak, így azok felújítása nem időben ütemezhető, - különálló és független ütem lehet az Üllői úti P+R fejlesztés és a zaj- és porvédő ’zöld fal’. P+R fejlesztés és környezetvédelem: az Üllői út forgalma jelentős környezeti terhelést jelent a lakótelep azzal határos sávjára, e mellet a rendezett P+R parkolás hiánya és a fizetős zóna kialakítása pedig férőhely problémákat generál a belsőbb utcákban, - koncepciónk szerint az Üllői úttól nem volna célszerű sem fizikailag, sem látványban elvágni a területet, így a tereptárggyal vagy az autópályák melletti tömör hangvédő fal alkalmazását elvetettük, - belátható, hogy ezek a műtárgyak a közeli 10 emeletes házaknál legfeljebb az alsó pár szint akusztikai védelmét tudnák biztosítani, így a védelem inkább pszichés hatású, és az út menti gyalogosforgalmat védi, - pályázati tervünkben egy olyan lineárisan sorolható fém pergolasort javaslunk telepíteni, mely örökzöld növényekkel befuttatva egyrészt csillapítja a porszennyezést és árnyékolja az alatta létesített P+R parkolókat, másrészt esetlegesen kiegészíthető transzparerns akusztikai panelekkel, ahol ez indokolt. -
Lakóházak felújítása, emeletráépítés - a kiírásban javasolt konstrukció szerint, az F+4 szintes társasházak energetikai és gépészeti felújítása úgy lenne finanszírozható, ha cserébe + 1 emelet ráépítésének lehetőségét kapná az építési vállalkozó, - a meglévő épületállomány statikai állapota – mint már említettük- kizárólag könnyűszerkezetes ráépítést enged meg, és ez az építési mód teljesen alkalmas az új liftek és az új erkélyek kialakítására is, - a ráépítéseket lapostetővel képzeltük el, mely megoldás nemcsak a házak jelenlegi karakteréhez illik, hanem ezzel az is elérhető, hogy a különböző helyeken, különböző időben megjelenő felújított épületek nem ütnek el a még nem felújított épülettől, mert magastetős emeletráépítés esetén az itt-ott megjelenő ’sapkák’ látványa nagyon diszharmonikus lenne, - a jelenlegi lakóépületek zömében olyan viszonylag kisméretű lakásállomány található, melyet az ide települő fiatalok, családok több gyerekkel már kinőnek, így kénytelenek elhagyni a területet,
-
a különböző típusú lakóházakra kiviteli terv szinten ki kell dolgozni a bővítési mintaterveket, egységes építészeti arculattal, a lakásmix terén pedig azt az irányelvet kell tartani, hogy az új lakások nagyobb alapterületükkel alkalmasak legyenek a családos lakosságállomány megtartására vagy idevonzására, míg a háromkarú lépcsőházas típusoknál a felvonó az orsótérbe építhető be, a kétkarú lépcsőknél az egyik alternatíva a tömegből ’kihúzott’ megoldás, mikor a lift csak az emeletközi pihenőkhöz tud kapcsolódni, illetve a másik megoldás a lépcső ’egykarúsítása’ mely ugyan megoldja az előbbi problémát, viszont jelentős belső átépítéssel jár.
HÁZTÍPUS
ÉPÜLET*(db) LAKÁS*(db)
ÚJ LAKÁS/ÉP.(db)
ÚJ LAKÁS (db) ÚJ LAKÁS(m2)
LAKÁSMIX(m2)
K (1 lépcs.h.)
26
520
4
104
5876
55-60 m2
F (3 lépcs.h.)
26
780
6
156
14040
80-100 m2
F (4 lépcs.h.)
6
240
8
48
4320
80-100 m2
S (3 lépcs.h.)
15
300
6
90
9135
95-107 m2
T (3 lépcs.h.)
10
450
6
60
6150
80-100 m2
T (4 lépcs.h.)
7
420
8
56
5040
80-100 m2
T (2 lépcs.h.)
4
120
4
16
1440
80-100 m2
2-44 (3 lép.h.)
15
540
6
90
8250
80-90 m,2
109
3370
48
620
54251
ÖSSZ:
*Jelenlegi állomány, mely alkalmas az emeletráépítésre
Emelet ráépítés szerkezete - a meglévő födém nem alkalmas az új hasznos teher hordására, ezért egy, a harántfőfalakra terhelő acél gerenda-sor épülne meg először (ezáltal nem kell elbontani a meglévő lapostető vízszigetelését sem), és ezekre a gerendákra támaszkodnak majd az új homlokzati és a belső acél pillérek, - az új zárófödém szintén acélszerkezetű, de már harántirányban elhelyezett acél gerendákkal, közéjük kerülnek beépítésre a födémmezők acél trapézlemezes másodlagos tartószerkezetei, - a trapézlemezre kerül az új födémek rétegrendje, illetve ebben a fázisban építendők be a homlokzati acélpillérek közé a nyílászárók, illetve a hőszigetelt fal-elemek, - az utolsó fázisban, minden szinten, az additív módon szerkesztett, új teraszok kerülnek rá az épületre, illetve a lift szerkezete készül el vagy az orsótérben, vagy kétkarú lépcső esetén a homlokzaton. Beruházások finanszírozása - mint azt már korábban említettük, vannak egymástól függetlenül ütemezhető és finanszírozható projektek (pl. P+R), illetve egymásra épülő fejlesztések (pl. Valéria tér – sétány – kereskedelmi központ), - forrásoldal szerinti csoportosításban, a társasházi ingatlanok 100%-os magánberuházásban fejleszthetők, a kereskedelmi központ vegyes, azaz önkormányzati-magánfinanszírozású lehet, míg a közterületek fejlesztése (Valéria tér és sétány) önkormányzati, pályázati forrásból volna finanszírozható. Területek és becsült projektköltségek Valéria tér (közterület): Sétány (közterület): Keresk. központ (közterület):
11.900.m2 5.300.m2 5.100.m2
cca. 290.M.- HUF+ÁFA cca. 135.M.- HUF+ÁFA cca. 125.M.- HUF+ÁFA
Valéria tér (pavilonok): Valéria tér (torony): Keresk. központ (piac): Keresk. központ (üzletház):
280.m2+pergola 120.m2 290.m2+pergola 1600.m2+pergola
cca. 95.M.- HUF+ÁFA cca. 60.M.- HUF+ÁFA cca. 150.M.- HUF+ÁFA cca. 920.M.- HUF+ÁFA
P+R fejlesztés):
7000.m2+pergola
cca. 180.M.- HUF+ÁFA
