Ministerie voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties t.a.v. de heer S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA ’S-GRAVENHAGE Nederland Onderwerp: Leefbaarheid als kerntaak van woningcorporaties Datum: 25 februari 2013 Geachte heer Blok, Op de eerste plaats willen wij u nog van harte feliciteren met uw benoeming tot minister van Wonen en Rijksdienst. Als geen ander weten wij wat een interessante, actuele en relevante onderwerpen de sector Wonen met zich meebrengt. Deze brief ontvangt u van het Aedesnetwerk Leefbaarheid; een netwerk van 50 corporatiemedewerkers1 die in het land actief zijn op het terrein van Leefbaarheid. Wij zijn echte frontlijners, staan dagelijks in contact met onze bewoners en zien als geen ander welk verschil corporaties maken in de wijk. Wij schrijven u deze brief naar aanleiding van het interview dat u gaf in Aedes Magazine 12/2012, waarin u aangeeft dat u terughoudend bent over de rol van corporaties bij leefbaarheid en waarin u zegt geen rol te zien voor corporaties bij thema’s als veiligheid en groen. Wij betreuren uw standpunt zeer en kunnen het ook niet helemaal plaatsen: vanuit uw ervaring als ambassadeur in de Schilderswijk van Den Haag hadden wij verwacht dat u als geen ander hebt kunnen ervaren dat corporaties juist vaak een cruciale (faciliterende) en onmisbare rol spelen bij wijkaanpak, leefbaarheid en burgerinitiatieven. Vanuit het Rijk is deze inzet van corporaties op het brede terrein van leefbaarheid de afgelopen jaren juist ook gestimuleerd. De inzet op het terrein van leefbaarheid werd van ons verwacht (denk alleen al aan de charters binnen de wijkaanpak) en werd door de overheid ook hogelijk gewaardeerd. Uw interview doet het vermoeden rijzen dat er sprake is van een koerswijziging en dat u de kerntaak van corporaties wilt beperken tot het “zorgen voor woningen voor mensen met een smalle beurs”. Wij vragen ons af waarop u deze koerswijziging baseert, omdat in onze optiek corporaties namelijk wel de meest aangewezen partij zijn om zich in te zetten op het terrein van leefbaarheid. Corporaties hebben direct belang in de wijk vanwege de waarde van ons vastgoed, corporaties zijn daar permanent gevestigd en derhalve een constante factor, corporaties kennen de bewoners, corporaties zijn vaak de spin in het web en/of ketenpartner bij veel projecten en corporaties zijn in staat proactief en flexibel om te gaan met ontwikkelingen in een wijk. Juist in deze tijden van economische crisis is het zaak om lokaal de handen ineen te slaan en gezamenlijk oplossingen te zoeken voor maatschappelijke problemen. De rol van corporaties daarbij marginaliseren is niet opportuun. In deze brief willen wij onze visie op leefbaarheid en de rol van corporaties uiteenzetten, ook willen wij u uitnodigen voor een werkbezoek waarbij we graag met u in gesprek gaan over onze werkzaamheden.
1
Werkzaam in uiteenlopende functies als woonconsulent, wijkadviseur, projectleider sociale innovatie, gebiedregissseur, hoofd verhuur, enz.
Brief Aedesnetwerk Leefbaarheid aan minister Blok: Leefbaarheid als kerntaak van woningcorporaties, februari 2013
Leefbaarheid Leefbaarheid betekent volgens ons dat bewoners in straten en wijken een vitale leefomgeving hebben waarin zij zich thuis voelen. Leefbaarheid is een woonomgeving die schoon, heel, veilig en prettig is om in te wonen en ook als zodanig door bewoners wordt ervaren. Leefbaarheid is ook de mate waarin deze woon- en leefomgeving kansen biedt voor zelfredzaamheid van bewoners. Leefbaarheid is tenslotte de mate waarin bewoners zelf zelfredzaam zijn en - met behulp van maatschappelijke instituties - zelf een bijdrage leveren aan het bereiken van een optimale woon- en leefomgeving. In oktober 2008 introduceerde de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie de “Leefbaarometer2”; uit de jongste update blijkt dat er sprake is van een duidelijke verbetering van de leefbaarheid in veel gebieden. Deze leefbaarheidsverbeteringen van de laatste jaren zijn volgens het ministerie ondermeer te danken aan: de werkloosheidsdaling, de afname van overlast en criminaliteit en een verbetering van de woningvoorraad. Corporaties hebben daarbij een cruciale rol gespeeld. Door hun kennis vanuit die buurten waar ze dagelijks werken aan en in de woningen, genereren corporaties informatie om activiteiten te organiseren om afglijden van de leefbaarheid tegen te gaan. Corporaties zijn ook meestal de spil om andere partijen zoals gemeente, politie en welzijn vroegtijdig bijeen te brengen om gecoördineerd zaken aan te pakken. Dit zowel op het terrein van de geestelijke gezondheidszorg als op die van de veiligheid. Problemen gerelateerd aan veiligheid worden vaak als eerste gemeld bij corporaties. Denk aan dealen vanuit huis, hennepplantages, diefstallen en vernielingen. Ketensamenwerking is juist in de afgelopen jaren tot stand gekomen vanuit de optiek dat juist in een samenwerkingsverband iedere partij beter kan doen waar die goed in is, doordat ze over informatie kan beschikken waarover ze zonder samenwerking niet zou beschikken. Leefbaarheid in relatie tot sociale cohesie en krimp Leefbaarheid betreft ook het versterken van de sociale cohesie in wijken en buurten. Multifunctionele centra (dorpshuizen) vormen vaak het kloppende hart van een gemeenschap. Een bruisend ontmoetingscentrum. Door deze ontmoetingsplekken te ondersteunen (als co-financier) zorgen corporaties ervoor dat wijken en buurten niet doods en saai worden en niet afglijden en krimpen met alle negatieve gevolgen van dien. De relatief kleine bijdrage (doorgaans niet meer dan 10 – 15%) van corporaties aan de (ver)bouw van multifunctionele centra genereert vaak een multiplier effect waardoor het project bijvoorbeeld wél door kan gaan. Hetzelfde multiplier effect geldt bij het verfraaien van de woonomgeving (groenplannen, centrumplannen) en bij de aanpak van verpauperde panden (‘rotte kiezen’). Juist in gebieden met (aankomende) krimp van de bevolking zijn dergelijke projecten van belang om dorpen leefbaar te houden en grote maatschappelijke kosten te voorkomen. Leefbaarheid in relatie tot persoonlijke problematiek Leefbaarheid heeft ook te maken met het steunen van bewoners die in problemen verkeren en er zelf niet uit komen. Corporatiemedewerkers ontmoeten huurders bij de verhuring, bij overlast, onderhoud, etc. en komen veel (en soms als enige) bij hun bewoners achter de voordeur. Door deze contactmomenten kunnen wij zaken signaleren of vroegtijdig actie ondernemen, waardoor huisuitzettingen of andere escalaties kunnen worden voorkomen. Hiertoe slaan wij ook bruggen tussen de bewoners en de hulpverlening of vrijwilligers in de wijk; bijvoorbeeld bij projecten als Achter-de-voordeur en Erop Af!, eigen krachtconferenties, inzet bij overlast, verloedering, schuldhulpverlening en budgetcoaching. We hebben een signalerende functie en zijn soms de stok achter de deur in geval van huurschulden; corporatie en hulpverleners trekken samen op om de huurder op het (rechte) pad en gehuisvest te houden. Wij hanteren daarbij het drieluik via sociaal beheer naar drang en uiteindelijk dwang. Die repressie treedt echter pas in werking als de aangeboden en mede door corporaties gecoördineerde hulpverlening en begeleiding niet wordt geaccepteerd of faalt. 2
http://leefbaarometer.geodan.nl
Brief Aedesnetwerk Leefbaarheid aan minister Blok: Leefbaarheid als kerntaak van woningcorporaties, februari 2013
Corporaties hebben daarbij een sterke troef in handen namelijk dat de woonruimte kan worden ontzegd als de bewoner (of een ander lid van het huishouden) onveiligheid in een buurt of wooncomplex veroorzaakt. Vanuit die positie opereren woningcorporaties zeer effectief. We hebben ook de mogelijkheid om in de woonsituatie het brede veld te overzien. Veelal gaat het om overlastveroorzakers die door buren worden gemeld bij corporaties. Er blijkt dan sprake van multi-problemen bijvoorbeeld in de sociaalpsychische sfeer en in de financiële sfeer (huurachterstand). Leefbaarheid in relatie tot zorg en welzijn In de komende jaren staan we voor veel bezuinigingen in de zorg en in het welzijn. Extramuralisering, het beperken van hulp aan mensen met een lichte zorgindicatie, decentralisatie van verantwoordelijkheden naar gemeenten en beperking van budgetten. Dit gaat, zo veel is wel zeker, leiden tot een grotere druk op het leefklimaat in buurten en woongebouwen. Denk aan licht dementerenden die in en rond flatgebouwen dwalen, denk aan de opvang van statushouders, denk aan de mensen die psychiatrische hulp nodig hebben maar door de eigen bijdrage nu van hulp verstoken blijven. Zij kunnen het hun buren erg lastig kunnen maken. Natuurlijk zijn daar de zorg- en welzijnsinstellingen voor en zeker zal de gemeente daar een rol in spelen als ook jeugdzorg. Maar als corporaties zich moeten terugtrekken uit het samenwerkingsoverleg dat in heel veel steden en dorpen is opgebouwd valt een essentiële pijler weg. Veel bewoners die wegens mis- of wangedrag uit het huis zijn gezet door corporaties krijgen vaak nu een tweede kans. Dat vergt in de uitzettingsprocedure nauwe samenwerking tussen corporaties en zorgpartijen, maar ook weer in de nieuwe aangeboden woning tijdens de afgesproken verplichte behandeling. Bij het weigeren of mislopen daarvan kan het huurcontract direct opnieuw worden ontbonden. Dat is één van de nieuwe rollen van corporaties op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. Veel goedwillende buurtbewoners kunnen straks het slachtoffer zijn van het laten verslonzen van de gerichte aanpak van enkelingen die voor een grote groep huurders de leefbaarheid negatief beïnvloeden. Leefbaarheid in relatie tot wijkaanpak en actief burgerschap Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties faciliteert de website www.wijkengids.nl; deze site beoogt de opgedane kennis, inzichten en ervaringen van de wijkaanpak te borgen en te delen. Uit alle voorbeelden in het land die hier verzameld zijn, blijkt dat corporaties worden genoemd als belangrijke en onmisbare speler op de diverse terreinen binnen het begrip Leefbaarheid. Ook uit onderzoek van Evelien Tonkens3 naar actief burgerschap blijkt dat corporaties een belangrijke rol spelen bij het faciliteren ervan: “[…] Corporaties hebben weinig prestatiedruk op het sociale domein. Zij kunnen bewoners daardoor zowel in letterlijke als figuurlijke zin ruimte bieden. Niet alleen door een gebouw beschikbaar te stellen, maar ook door bewoners zoveel mogelijk vrij te laten in het bedenken en uitvoeren van hun plannen. Bewoners waarderen die vrijheid. Welzijnsorganisaties kunnen dat tegenwoordig niet meer omdat de gemeente hen dwingt tot gedetailleerde prestatieverantwoording van hun ‘producten’. Daardoor hebben welzijnsorganisaties vaak een eigen agenda. Als ze bewonersinitiatieven ondersteunen, zijn ze vaak genoodzaakt dit als hun eigen succes op te voeren. Dat ervaren bewoners als vernederend. Gemeenten zijn vaak te grootschalig om goede aansluiting te vinden bij nieuwe, kleine burgerinitiatieven. Bewonersinitiatieven kunnen bijdragen aan een betere sociale kwaliteit van de wijk. Dat is goed voor het woningbezit van corporaties en het bespaart de overheid uiteindelijk kosten op het gebied van veiligheid en overlast." Op het door BZK geïnitieerde weblog www.tijdvoorsamen.nl staat een publicatie die het ministerie en Aedes samen gemaakt hebben over wijkondernemingen. Met wijkondernermingen dragen de bewoners bij aan de leefbaarheid van dorpen en wijken. De rol die zowel gemeenten als corporaties hebben bij het faciliteren van deze wijkondernemingen is van groot belang voor de slagingskans. 3
http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/wijkaanpak-en-leefbaarheid/EvelienTonkens---Rol-woningcorporaties-bij-burger.xml
Brief Aedesnetwerk Leefbaarheid aan minister Blok: Leefbaarheid als kerntaak van woningcorporaties, februari 2013
Leefbaarheid in relatie tot waarde woningbezit en maatschappelijk vastgoed Wanneer woningzoekenden op huizenjacht gaan, is de woning zelf het belangrijkste. Al snel hierna speelt echter de woonomgeving een belangrijke rol. Hoe ziet de wijk eruit? Wie wonen er allemaal in de wijk? Welke voorzieningen zijn er aanwezig? Goed wonen vraagt om meer dan alleen een goede woning. De fysieke en sociale kenmerken spelen een belangrijke rol bij een woningkeuze. Als corporatie willen we zorgen dat deze voorzieningen in stand blijven, zodat bij eventuele verkoop de waarde van het vastgoed op een hoog niveau blijft. In het ‘Besluit beheer sociale sector’ (BBSH; 2005) is vastgelegd dat het bijdragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken behoort tot het takenpakket van woningcorporaties. Het investeren en exploiteren van maatschappelijk vastgoed vormt een mogelijkheid om invulling te geven aan deze opgave. Woningcorporaties vormen daarmee een natuurlijke partner voor de gemeente omdat ze een gedeeld belang hebben bij het investeren in maatschappelijk vastgoed, namelijk het verbeteren van de leefbaarheid. Naast dit maatschappelijk rendement heeft de corporatie nog een drietal belangen. Ten eerste het directe rendement uit de exploitatie, in de vorm van huurinkomsten. Ten tweede heeft de corporatie belang bij het indirecte rendement, de waardeontwikkeling van het maatschappelijk vastgoed. Ten derde heeft het vergroten van de leefbaarheid effect op de exploitatie en waardeontwikkeling van woningen die zij in bezit heeft in de betreffende wijk, het zogenaamde spin-off rendement. Leefbaarheid is een taak van de corporatie In de BBSH en het Wetsvoorstel Herzieningswet (2012) is bepaald dat woningcorporaties ook bij moeten dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken. Dit doen we dan ook met ziel en zakelijkheid. Maar dit doen we niet alleen. We doen dit samen met onze bewoners, gemeenten en onze partners in de wijk. Dit heeft opgeleverd dat wijken niet verloederen en dat bewoners zich veilig voelen in hun buurt. In tegenstelling tot andere landen om ons heen kent Nederland bijvoorbeeld geen getto’s of grote bewonersrellen met alle kosten en andere gevolgen van dien. De afgelopen jaren is leefbaarheid bij de kerntaak van de corporaties gaan horen. Dit heeft ook te maken met de terugtrekkende bewegingen van het welzijnswerk en de gemeentes. Daarnaast werd dit vanuit de overheid van ons verwacht; niet alleen op lokaal niveau bij prestatieafspraken, maar ook op landelijk niveau ten tijde van de Vogelaarheffing en de wijkaanpak waarbij van corporaties juist werd geëist dat zij aan alle pijlers meewerkten en meefinancierden. Corporaties willen de vrijheid hebben en behouden om vanuit een economisch (reëel) belang te investeren in ‘perspectief, woonomgeving en leefbaarheid’. Dat wegnemen is de corporaties beknotten in hun bedrijfsvoering met potentieel schadelijke financiële consequenties, die terug zullen slaan op de sector en dus ook op de huurders. Door corporaties te beperken in de vrijheid (sociaal) te ondernemen en te investeren in belangrijke randvoorwaarden voor prettig wonen en wonen met perspectief, wordt er grote slagkracht weg gehaald bij de samenwerkingsverbanden in wijken die de afgelopen jaren zijn opgebouwd. Wij denken dat de toegevoegde waarde van corporaties juist ligt in de betekenis van corporaties voor de leefbaarheid van buurten. De afgelopen jaren heeft er op het gebied van leefbaarheid een professionaliseringsslag plaats gevonden. Dat heeft bijvoorbeeld in het verband van het kennisplatform Corpovenista geleid tot de website 'Wat Werkt in de Wijk'. Ook laat een groep corporaties onder de noemer '10 voor MKBA'4 maatschappelijke kosten en baten analyses maken van hun activiteiten. Om die met elkaar en andere corporaties te delen in een database. En zo zijn er meer voorbeelden. De sector ontwikkelt zich, leert en professionaliseert. Resumerend: Corporaties zijn via hun bezit verankerd in de wijk en blíjven derhalve permanent in de wijk, hebben een direct financieel belang bij ‘de wijk’ (waarde vastgoed) en kennen de huurders. Vanwege deze klantcontacten staan corporaties dichter bij de wijk en haar bewoners en dat willen corporaties ten volle kunnen blijven benutten. Niet alleen vanwege ons bedrijfseconomisch belang willen we kunnen blijven investeren in wijken en hun bewoners, maar ook omdat dit onze maatschappelijke opgave is. 4
http://10voormkba.rigo.nl/
Brief Aedesnetwerk Leefbaarheid aan minister Blok: Leefbaarheid als kerntaak van woningcorporaties, februari 2013
Tot Slot Corporaties hebben grote belangen bij de wijk en haar bewoners. Zoals al omschreven hebben wij een financieel belang en willen daarom alleen al geen verloederde wijken. Daarnaast moeten en willen wij onze bewoners voorzien van woongenot. Dit laatste is alleen te bereiken als de leefomgeving van die bewoners leefbaar, veilig en zonder overlast is. Hierin hebben en houden wij een grote rol. Wij zijn ervan overtuigd dat ons werk nuttig en nodig is. Door ons werk creëren we niet alleen maatschappelijk rendement, maar ook economisch rendement. Wij maken ons zorgen over toekomstig beleid en daarmee de toekomst van onze wijken. Wij hopen dat deze brief duidelijk heeft gemaakt welk belang leefbaarheid heeft voor onze huurders en het bezit van corporaties en welke positieve effecten en kostenbesparing onze inzet op leefbaarheid voor de gemeenschap oplevert. Wij nodigen wij u van harte uit om bij ons langs te komen en met ons in gesprek te gaan. Tijdens dit werkbezoek willen wij u de gelegenheid bieden om zich een beeld te vormen van hoe het taakveld leefbaarheid in de praktijk door ons wordt ingevuld. Graag zouden wij met u door verschillende wijken en dorpen willen lopen en u laten zien hoe wij als corporaties aan leefbaarheid werken en wat wij als corporaties betekenen voor de bewoners. Wij hopen dan ook spoedig van u te horen en zien uit naar uw reactie op dit schrijven, Hoogachtend, Namens de 50 leden van het Aedesnetwerk Leefbaarheid
Brief Aedesnetwerk Leefbaarheid aan minister Blok: Leefbaarheid als kerntaak van woningcorporaties, februari 2013
