Blad 1 van 6 Datum
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Minister voor Wonen en Rijksdienst Zijne Excellentie De heer drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA ’S-GRAVENHAGE
27 februari 2014 Betreft
Consequenties novelle Blok Ons kenmerk
BK/RvB14-006 Behandeld door
AW/aro Hooggeachte heer Blok, Het afgelopen decennium hebben wij in Nederland een schat aan ervaring opgedaan met het versterken en verbeteren van probleemwijken. Grootschalige herstructurering van probleemwijken zoals het Willemskwartier in Nijmegen, Presikhaaf in Arnhem en Kanaleneiland in Utrecht vergt een integrale aanpak. Het verbeteren van de fysieke, economische én sociale kwaliteit van een wijk moeten hand in hand gaan. Zo'n integrale aanpak vereist grote betrokkenheid van deelnemende partijen, ook financieel. Het nemen van een gecontroleerd (financieel) risico is noodzakelijk om het maatschappelijke en economische rendement te realiseren. En dat is waar het probleem zit. Investeren in een slechte wijk is voor private partijen domweg geen optie en voor corporaties (tot nu toe) wel. Het is niet zo dat we daarop uit zijn. Voor bijvoorbeeld de nieuwe wijk Deltakwartier in Presikhaaf hebben wij zowel in de eerste als tweede fase een uitgebreide marktverkenning gedaan. Maar liefst tien ontwikkelaars/ aannemers zijn meegenomen in de plannen en ideeën maar zij waren niet bereid het risico mede te dragen. Pas nu, nu we met de derde fase bezig zijn en daarmee de haalbaarheid van de plannen in de praktijk is bewezen, lijken private partijen voorzichtig geïnteresseerd. Dit voorbeeld maar ook talrijke andere voorbeelden geven aan dat gemeenten en corporaties degenen zijn die in staat blijken te zijn de basis te leggen voor een sterkere wijk. Pas als de verbetering zichtbaar en voelbaar is haken marktpartijen aan. En ja natuurlijk, we zullen er niet omheen draaien. Bij een grote herstructurering komt het vaak neer op sloop en nieuwbouw, een kostbare aangelegenheid. Het kunnen bouwen van middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen maakt de realisatie financieel haalbaar. Zonder twijfel zullen de strenge regels in de novelle met betrekking tot de niet-DAEB investeringen impact hebben op de mogelijkheden voor niet-DAEB financiering. Financiering via een interne lening vanuit de DAEB-tak tegen marktconforme tarieven is de enige mogelijkheid die corporaties dan overblijft om (op verzoek van de gemeente) te investeren in niet-DAEB. Puur commerciële financiering zal niet lukken. In de bijlage vindt u een aantal voorbeelden van grootschalige herstructurering waarbij wij actief betrokken zijn of zijn geweest. Vrijwel zonder uitzondering projecten waarbij wij hebben geprobeerd marktpartijen te betrekken. In geen van de gevallen is dat gelukt en waren deze projecten niet gerealiseerd als gemeente en corporaties het risico niet genomen hadden.
Blad 2 van 6
En juist die conclusie leidt mij naar het volgende punt uit uw novelle. De lokale verankering van corporaties. Wij delen daarin volledig de doelstellingen die u beoogt. Natuurlijk kan een corporatie alleen toegevoegde waarde hebben en optimaal presteren als er aansluiting is met lokale stakeholders, kennis van de lokale woningmarkt en kennis van lokale vragen, problemen en uitdagingen. Kortom, bovenregionale corporaties, zoals Portaal, moeten aangesproken en afgerekend worden op hun prestaties, hun transparantie over de inzet van middelen en de mate van 'verbinding' met lokale huurders, gemeente en overige stakeholders. Het via de wet organiseren van een corporatie is niet de weg om dat te bereiken. Met de (te herziene) woningwet heeft de minister, naar onze mening,voldoende stuurinstrumenten tot zijn beschikking. Het valt ons ook op, dat dit uitgangspunt in tegenspraak lijkt met de richting waar, met betrekking tot de omvang van gemeenten, voor gekozen is door dit kabinet. Gemeenten worden steeds verder samengevoegd vanuit de gedachte dat daarmee efficiency en slagkracht behaald kan worden. Het leidt, volgens het kabinet, tot een duidelijk (bestuurlijk) aanspreekpunt, minder onderlinge afstemming en snellere besluitvorming. Dat geldt ook voor corporaties. Portaal kan haar bedrijfslasten substantieel omlaag brengen door te kiezen voor bundeling van kennis en expertise. Dat wat lokaal nodig is om optimaal vorm te kunnen geven aan de lokale taak zit ook lokaal. Ondersteunende diensten en specifieke kennis bundelen we, waardoor we met minder mensen een hogere kwaliteit tegen lagere kosten neer kunnen zetten. Doordat we in staat zijn de jaarlijkse huurinkomsten van vijf regio's te bundelen kunnen wij, daar waar nodig, volkshuisvestelijke problemen sneller en adequater aanpakken. We hebben immers meer dan de som der delen. Door deze efficiënte inzet van middelen kunnen we ook ruimte creëren voor innovatie. Vernieuwing in de bouw, met als doel betaalbare, duurzame woningen, vereist (financiële) slagkracht (bijvoorbeeld NiaNesto en de Stroomversnelling). In allerlei branches zie je dat innovatie gerealiseerd wordt door de bundeling van krachten en, daarmee, het drukken van kosten. Bijvoorbeeld als het gaat om de productie van voedsel, maar ook juist in de bouw waar aannemers de samenwerking zoeken. Het belang van de landelijke en lokale overheid ligt in een zo efficiënt mogelijk werkende corporatiesector die transparant en eenduidig het schaarse goed ' betaalbare huurwoningen' beheert, bouwt en onderhoudt en een robuuste bijdrage levert aan veilige, hele en schone wijken. Daar zijn wij voor en daar mag u ons ten allen tijde op afrekenen. Hoogachtend,
Ir. L.H. Keijts Voorzitter Raad van Bestuur
Drs. D.J. van der Zeep RC Lid Raad van Bestuur
Blad 3 van 6
Bijlage Kanaleneiland Centrum, Utrecht: Kanaleneiland is één van de prioriteitswijken in Nederland, de zogenaamde prachtwijken van Vogelaar, die grondig wordt aangepakt vanwege de grote sociaal-maatschappelijke problemen. Het is met ruim 70% allochtone huishoudens de meest multiculturele wijk van Utrecht. Met het Vernieuwingsplan Centrumgebied Kanaleneiland, dat al in 2004 is vastgesteld door de raad, is een start gemaakt met de verbetering van de hele wijk. Belangrijke knelpunten in de wijk zijn de eenzijdige bevolkingsopbouw, geringe economische draagkracht, hoge werkeloosheid en het slechte imago van de wijk in verband met onveiligheid, criminaliteit en verloedering. Daarnaast is er sprake van een vrij eenzijdig aanbod van woningen en een anonieme woonomgeving. Het Vernieuwingsplan werd gekenmerkt door grootschalige sloop-nieuwbouw van het centrumgebied, bestaande uit een stempelstructuur met grotendeels naoorlogse portiekflats uit de jaren zestig van Portaal en Mitros. Het eerste deelplan met ca. 275 nieuwbouwwoningen is in fasen gerealiseerd in de jaren 2009 tot en met 2012. Aanvankelijk zou dit deelplan in 1 fase gerealiseerd worden, echter door de crisis en de verslechterde woningmarkt is besloten om het gefaseerd te realiseren. Als eerste zijn er nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd voor de corporaties, omdat deze immers al afgezet waren. Met de eerste fase koopwoningen kon aanvankelijk niet gestart worden omdat de verkoop zeer moeizaam verliep door de crisis en zeker in een wijk als Kanaleneiland. Doordat Portaal en Mitros bereid waren om als achtervang te fungeren voor de eerste fase met koopeengezinswoningen, kon er toch gestart worden. Later is een deel van deze woningen aan een belegger verkocht, waarbij de woningen echter flink afgewaardeerd moesten worden. De laatste fase koopwoningen in het eerste deelplan bestaat uit een appartementengebouw met 119 appartementen en een ondergrondse parkeergarage, waarbij het voorverkooppercentage van 70% nooit gehaald kon worden om te starten met de bouw. Belangrijke reden hiervoor was de lange bouwtijd van ca. 2 jaar, terwijl de startersdoelgroep op korte termijn na aankoop een opgeleverde woning wil. Puur en alleen doordat de corporaties bereid zijn geweest om als achtervang te fungeren, kon toen toch gestart worden met de bouw waarmee het eerste deelgebied uiteindelijk volledig is gerealiseerd. Tijdens de bouw is de verkoop na diverse verkoopmaatregelen en prijsverlagingen alsnog op gang gekomen en recent zijn alle koopappartementen verkocht. Aanvankelijk zat er ook een kinderdagverblijf in maar daar was geen investeerder voor te vinden. Uiteindelijk heeft het project geen winst opgeleverd en zou een commerciële ontwikkelaar er alleen nooit aan zijn begonnen. Toch staat er nu een gemengd eerste deelgebied met sociale huur, vrije sector huur en koop waardoor er wooncarrière gemaakt kan worden en waardoor de eenzijdigheid van het gebied qua bevolkingsopbouw en woningaanbod wordt doorbroken. Voor het eerste deelgebied en de nog volgende deelgebieden is er op voorhand interesse gepeild bij beleggers, maar die durven pas in te stappen als er al een positieve omslag zichtbaar is in het gebied en de vernieuwing al bewezen is. Dit kan als gemeente en corporaties hun nek uitsteken en het vliegwiel op gang brengen. De gemeente en het rijk hebben dit gedaan door subsidies beschikbaar te stellen, de corporaties hebben dit gedaan door beheerst risico te nemen bij het starten met de realisatie van koopwoningen.
Blad 4 van 6
Willemskwartier, Nijmegen Willemskwartier is een van de 56 prioriteitswijken in Nijmegen. Het belang van de gemeente bij herstructurering van de wijk was gelegen in de economische, sociale en fysieke structuur. Het belang van Portaal lag met name in vervanging van huurwoningen, verbetering van de woonomgeving en sociale structuur. Hiertoe hebben Gemeente en Portaal in 2003 een SOK gesloten met daarin een akkoord op een tekort van 5 mio op de gezamenlijke GREX. Een belangrijke doelstelling was dus verbetering van de sociale structuur door het slopen van 471 sociale huurwoningen en het realiseren van 387 woningen, waarvan ca. 50% sociaal en 50% koopwoningen. Op dit moment wordt de laatste fase gerealiseerd. Het positieve effect van het toevoegen van koopwoningen in deze wijk is al heel duidelijk zichtbaar, het imago van de wijk in de stad is enorm verbeterd. Dit blijkt ook uit het feit dat kopers van de nieuwbouwwoningen komen uit de sterkere delen van de stad (centrum, Nijmegen-Oost) en dat het mogelijk is gebleken hier 2-onder-1 kappers te realiseren met een VON-prijs van 325.000,-. Dat zou voor herstructurering ondenkbaar zijn geweest. Ook in deze moeilijke koopmarkt zijn we, door het sterk verbeterde imago, in staat gebleken in de laatste fase middeldure koopwoningen af te zetten van ca. 265.000,- VON. Voor de wijk is het van groot belang geweest dat Portaal hier samen met de gemeente in staat is geweest een gedifferentieerd woningprogramma te realiseren. Tevens is het realiseren niet alleen een noodzaak vanuit de sociale structuur, maar ook financieel noodzakelijk om het tekort op de GREX te beperken. Met marktpartijen was dit doel ons inziens nooit verwezenlijkt. Marktpartijen zouden ten eerste geen tekort op de GREX accepteren, wat bij een herstructurering haast onvermijdelijk is, en zij zouden het risico niet durven nemen om in een dergelijke wijk de nek uit te steken en middeldure koopwoningen te ontwikkelen. Nachtegaalplein, Nijmegen In het wijkenboek van Portaal Arnhem / Nijmegen (2006) wordt het Nachtegaalplein en omgeving bestempeld als ‘no-go area’. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit sociale huurwoningen. Uit de visie is naar voren gekomen dat in de toekomst in het gebied een nieuwe mix van type woningen nodig is om de doelstellingen te bereiken. Hierbij is vastgesteld dat een mix van koop, sociale huur en middeldure huur gewenst is. Hiertoe worden 268 woningen gesloopt en 215 woningen teruggebouwd, waarvan 43% koopwoningen en 57% huurwoningen (in de verhouding 60% middelduur en 40% sociaal). Portaal is primair verantwoordelijke voor de gehele herstructurering inclusief sloop, nieuwbouw en herinrichting openbare ruimte. De Gemeente draagt wel financieel bij aan de herinrichting van de openbare ruimte. De grondexploitatie van heel Nachtegaalplein (fasen 1 t/m 3) sluit op een tekort van ca. 1,8 mio. Het is van groot belang dat hier koopwoningen en duurdere huurwoningen worden gerealiseerd door Portaal, om het tekort op de GREX te beperken en om de benodigde sociale structuur van de wijk te verbeteren. Op dit moment realiseren we in fase 1 24 huurappartementen en 40 grondgebonden huurwoningen. De realisatie van 51 koopwoningen in de eerste fase laat nog op zich wachten. Verkoop loopt nog matig door een aantal redenen; er is lang niks gebeurt in de wijk (terrein ligt al 2 jaar braak), moeilijke koopmarkt en dit is de eerste fase (we kunnen nog geen successen laten zien). We verwachten dat het hier nodig zal zijn om te starten met de bouw om zodoende het vertrouwen bij de consument te winnen. Mochten koopwoningen bij oplevering nog niet verkocht zijn dan neemt Portaal deze tijdelijk in de verhuur. Bij mutatie worden deze woningen alsnog verkocht. We zijn ervan overtuigd dat verkoop na start bouw succesvol zal verlopen. Verbetering van deze wijk zou niet door marktparijen gerealiseerd kunnen worden, ivm de tekorten op de GREX en het risico dat men moet nemen om koopwoningen te kunnen afzetten in dergelijk wijken.
Blad 5 van 6
Presikhaaf / Deltakwartier in Arnhem Presikhaaf is een van de 56 landelijk aangewezen prioriteitswijken in het kader van de stedelijke vernieuwing. Wijken met een stapeling van problemen waar het rijk ondersteuning aan wil geven om te komen tot verbetering. Stedelijke vernieuwing beslaat niet alleen het wonen maar ook de economie en de sociale ontwikkeling. Presikhaaf is ook voor de gemeente Arnhem een aandachtsgebied. In Presikhaaf 2 (nu Deltakwartier) wordt gekozen voor herstructurering (sloop-nieuwbouw). In dit deelgebied staan hoofdzakelijk portieketagewoningen uit de jaren 50 die bouw- en woontechnisch aan hun eind zijn. De gemeente en de corporaties maken daarover gezamenlijke afspraken. Na de herstructurering zal de wijk veel gemengder zijn qua woningtypen, woningprijzen en daarmee inwoners. Doel daarvan is een wijk te ontwikkelen die zich daarna zelf kan redden, die zelf sterk genoeg is. In de directe omgeving vinden nog meer ontwikkelingen / investeringen plaats, bijvoorbeeld in onderwijs, winkelcentrum en gezondheidscentrum. Het aanpalende P3 wordt beheergebied, dwz handhaven van de bestaande woningen (gestapeld en grondgebonden, voornamelijk sociale huur). In dit gebied zijn we nu bezig met De Stroomversnelling. Behoud van deze buurt kan omdat we het Deltakwartier sterker maken. Meer differentiatie in geheel Presikhaaf. Oorspronkelijk wilde gemeente en corporaties na de herstructurering een gebied met 30% sociaal en 70% markt. Vanwege de slechte naam (prioriteitswijk, aandachtsgebied, vogelaarwijk) willen marktpartijen niet investeren in deze wijk. Gemeente en corporaties moeten het voortouw nemen. In 2004 stellen we de startnotitie vast en in 2005 nemen we een sloopbesluit. Er wordt ook gekozen om de wijk een nieuwe stedenbouwkundige opzet te geven. Dat maakt de herontwikkeling duurder en daarmee nog minder interessant voor marktpartijen. Er moeten immers forse voorinvesteringen worden gedaan (plannen maken, bewoners uitplaatsen met inzet van vergoedingen, slopen van de gebouwen en infrastructuur (boven en ondergronds). Pas als dit achter de rug is kan er weer gebouwd en verdiend worden. Een te lange horizon voor marktpartijen. De crisis heeft hun terughoudendheid zeer versterkt. Na de sloop en in een zeer slechte markt ligt de bal nog meer bij de corporaties. De laatste kaders laten het volgende zien: Sloop van 640 gestapelde sociale huur en terugbouwen van ongeveer het zelfde aantal in sociale huur, markthuur en koopwoningen; 47% sociaal en 53% marktwoningen; 58% grondgebonden woningen en 42 % appartementen. Om het vliegwiel op gang te krijgen hebben zowel Portaal als Vivare besloten om toch te gaan bouwen. Vivare 100% sociale huur; Portaal een gemengd programma. Fase 2B bestaat uit 46 woningen (10 sociale huur, 5 markthuur en 31 koopwoningen. Portaal was bereid om met de bouw van het gehele blok te starten, inclusief de koopwoningen ook al was er onvoldoende voorverkocht. In het uiterste geval hadden we de onverkochte woningen in de sociale huur genomen. De koers van Portaal is juist gebleken. Op 2 na (wel een optie) zijn alle koopwoningen verkocht. Voor Portaal reden om de volgende fase op te starten; fase 3 a met 49 woningen (9 sociale huur, 9 markthuur en 31 koop; stichtingskosten respectievelijk € 152.000,-, € 158.000,- en € 173.000,-). Voorafgaande aan dit besluit hebben we marktpartijen benaderd met de vraag of zij zouden willen instappen en het risico van de koopwoningen zouden willen overnemen. Daar bleek geen partij toe bereid binnen de gestelde kaders (die zich bij 2 B bewezen hadden) en de noodzakelijke grondopbrengsten. Enkele partijen wilde wel instappen als het stedenbouwkundige plan mocht worden aangepast op essentiële punten. Ter voorkoming van vertraging (overleg met de gemeente over die aanpassingen) en wederom plankosten is daar niet op ingegaan. In fase 3a gaan we verder met de aannemer van fase 2b (ketensamenwerking). We proberen voor fase 3b nu opnieuw marktpartijen te interesseren. Wellicht lukt dit wel omdat het hier alleen om grondgebonden woningen gaat en de gemeente wellicht bereid is tot aanpassingen.
Blad 6 van 6
Conclusie: herstructurering van een zwakke wijk lukt niet met marktpartijen vanwege de risico’s. Gemeente en corporaties kunnen het vliegwiel op gang brengen. Het rijk heeft indertijd meegewerkt aan deze beleidskeuzes in het kader van de stedelijke vernieuwing. De crisis heeft de problemen met de herontwikkeling vergroot. Portaal en de gemeente Arnhem willen dit gebied niet braak laten liggen. Juist door de vernieuwing daadwerkelijk te laten zien kan er weer vertrouwen komen en hopelijk ook bij de marktpartijen. We blijven dat per fase proberen. Trisor, Leiden In de wijk de Hoge Mors bezit Portaal een behoorlijk aantal sociale huurwoningen. Een complex aan de Diamantlaan van 303 portiekwoningen uit de jaren zestig is gesloopt en vervangen door een gemengd complex met sociale huur (126), markthuur (72), koopwoningen (117 waarvan 23 grondgebonden en 94 appartementen), zorgunit’s / studio’s (58), overdekt parkeren (334) plaatsen. Daarnaast is er een fietsenwerkplaats, een steunpunt voor de zorgunit’s, een lunchcafé en een huismeesterpost. Er waren een aantal redenen om dit complex te slopen. De woningen waren klein, hadden geen lift, een laag energielabel en werden steeds meer bewoond door huishoudens met een laag tot zeer laag inkomen als gevolg van de hoge mutatiegraad. Door de kenmerken was de huur ook laag. Gezien het grote aantal sociale huurwoningen in deze wijk was er bij Portaal en gemeente behoefte om dit te wijzigingen en te vervangen door een gevarieerder aanbod om zo de wijk sterker te maken. Daarnaast was er ook behoefte aan specifieke woonruimte voor zorg; niet meer in de instelling maar zelfstandig in de nabijheid van een zorginstelling. In de wijk bevindt zich ook een zorginstelling. Portaal had er ook voor kunnen kiezen om de woningen te handhaven maar dan had er gezien de levensduur en de ligging naast de spoorlijn ook behoorlijk in geïnvesteerd moeten worden (geluidwerende voorzieningen). Door re kiezen voor sloop konden deze doelstellingen beter gerealiseerd worden. De eerste plannen zijn ontwikkeld in de tijd dat het gebruikelijk was dat corporaties ook de koopwoningen en de markthuurwoningen zelf ontwikkelden en op de markt brachten. De planontwikkeling heeft wel gevolgen ondervonden van de crisis en is enkele keren bijgesteld. Een duur element in deze plannen was de voorwaarde dat er voor het parkeren een gebouwde oplossing moest worden gevonden. Ten tijde van de bijstelling is onderzocht of marktpartijen wilde instappen. Juist om dat het een integraal project is waarbij de verschillende woningen (huur, markthuur en koop) door elkaar liggen, op een gemeenschappelijke halfverdiepte parkeergarage bleek dit geen haalbare kaart. Het nieuwe complex, Trisor genaamd, heeft een duidelijke positieve impuls gegeven aan dit gebied. De prijzen van de koopappartementen variëren van € 200.000,- tot € 550.000,(appartement boven in de toren); gemiddeld €230.000. De eengezinswoningen kosten € 310.000,-.
