Mgr. Nolenslaan in de

Mgr. Nolenslaan in de

woord vooraf Heel blij waren we met de uitnodiging voor de selectie van de renovatieopgave van zeven complexen aan de Mgr. Nolenslaan. Voor ERA Contour zijn renovatieopgaven al een lange tijd een vast onderdeel van het speelveld waarin we actief zijn en waar ook ons hart ligt: de stedelijke vernieuwing. Natuurlijk draait het bij renovatie-

woningen duurzamer te maken? En

tussen sociaal, techniek, financiën,

opgaven niet alleen om de technische

hoe kunnen de energielasten van de

verduurzaming en uitstraling.

verbeteringen. Centraal staat

bewoners omlaag gebracht worden?

het totale functioneren van de

En dit alles met een kwalitatief

De Buurtlift stelt de corporatie in de

buurt en haar bewoners, oftewel

hoogwaardige en aantrekkelijke

gelegenheid om in een korte tijd een

de buurtontwikkeling. De sociale

uitstraling die de toekomstwaarde

weloverwogen afweging te maken

opgave is van groot belang. Wat

kan waarborgen!

tussen de verschillende belangen

gebeurt er achter de voordeur?

en randvoorwaarden die allemaal bij

Welke mensen willen er wonen?

Complexe opgaven met vele

een renovatieopgave gesteld kunnen

Welke woonproducten horen daarbij?

invalshoeken. Hoe kun je dan op

worden.

Daarnaast is het in deze economisch

een efficiënte manier de optimale

uitdagende tijd belangrijk slim om te

ingreep bepalen? ERA Contour heeft

Wij zijn dan ook trots om dit boekje

gaan met de beschikbare financiële

hiervoor samen met haar partners

onze werkwijze en aanpak aan jullie

middelen. Doen we de ingreep in één

- Atrivé, Studio LS, VGG, Delto/

te presenteren. Veel leesplezier!

keer? Of juist gespreid vanuit het

Slimenergiebeheer en ’t Idee - een

beperken van de liquiditeitsbehoefte?

totaalaanpak ontwikkeld: ‘Buurtlift’!

Rudolph van den Bergh,

Ook is het noodzakelijk een goed

Met deze aanpak kunnen wij op een

Directeur

antwoord te hebben op de vraag naar

integrale manier en in een hele korte

ERA Contour

energiebesparing in de bestaande

tijd met alle belanghebbenden een

woningvoorraad. Welke ingrepen

‘plan van vernieuwing’ formuleren.

kunnen gedaan worden om de

Resultaat: de beste combinatie 1

inhoud

1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.1 Vernieuwing complexen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.2 ERA Buurtlift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.3 Onderzoeksfase Buurtlift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2. ERA Contour . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2.1 ERA Contour, 20 jaar steden sterker maken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2.2 Buurtlift partners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2.3 Referentie renovatieprojecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3. Buurtlift onderzoeksfase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 3.1 Het buurtlift onderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 3.2 Organisatie onderzoeksfase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 3.3 Producten en planning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 4. Vervolg proces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 4.1 Co-creatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 4.2 Bewonersproces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 4.3 Plan en besluitvormingsproces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 4.4 Processchema totaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 5. Toekomstvisie Nolenslaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.1 ERA Aanpak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.2 Analyse: de Buurtlift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 Colofon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

3

1.Inleiding 1.1 Vernieuwing complexen Mgr. Nolenslaan

1.2 ERA Buurtlift

Woonplus heeft ERA het verzocht gedaan een aanbieding

aan de Mgr. Nolenslaan heeft ERA het concept

te doen voor de onderzoeksfase voor de verbetering van

‘Buurtlift’ ontwikkeld. Daarmee doet ERA een aanbod

zeven complexen aan de Mgr. Nolenslaan. Het gaat om de

aan corporaties, en andere woningbeheerders, om

vier hoogbouw- en de drie laagbouwblokken die boven de

op een nieuwe manier een centrale rol te spelen in

winkelstrip liggen. Door de centrale ligging in de wijk zijn

de verbetering en herontwikkeling van bestaande

de complexen beeldbepalend voor de Mgr. Nolenslaan

huurcomplexen. Daarbij gaat ERA verder dan de

en de verdere omgeving. In de wijk Nieuwland, waar de

traditionele rol van uitvoerder of ontwikkelaar. Door onze

complexen in liggen, wonen ca. 15.000 mensen. Er wordt

ruime ervaring bij renovatieopgaven is gebleken dat de

al sinds 2000 gewerkt aan de vernieuwing van Nieuwland.

complexiteit zit in het begin van het proces. Het is van

In de komende periode staan nog verschillende

groot belang om alle doelstellingen en randvoorwaarden

vernieuwingsprojecten op het programma.

van alle betrokken stakeholders, bewoners, verschillende

Voor opgaven zoals de verbetering van de complexen

afdelingen binnen de corporatie’s, externe stakeholders, Woonplus wil voor de zeven complexen aan de Mgr.

boven tafel te krijgen en gezamenlijk de ambities en

Nolenslaan inzicht hebben in de mogelijkheden om

randvoorwaarden van de opgaven te bepalen.

te komen tot een levensduurverlenging van 30 jaar en inzicht in de kosten die daaraan verbonden zijn.

1. Buurtlift biedt in de eerste plaats een ondersteuning voor de corporatie in het plan- en

Het doel is een partner te selecteren die Woonplus kan

besluitvormingsproces. De kennis van ERA en haar

helpen inzicht te krijgen in deze vragen. Bovendien is het

partners kan met de Buurtlift methode worden ingezet

doel van Woonplus om, door het vroeg betrekken van een

om te komen tot een snelle en beter onderbouwde

partner, de kansen op succes te vergroten en de risico’s

investeringsafweging.

te beperken.

5

met de bewoners desgewenst bij de ontwikkelaar kunnen 2. In de tweede plaats biedt Buurtlift de mogelijkheid

worden neergelegd.

voor een andere en directe betrokkenheid van de ontwikkelaar in het bewonersproces. Dat betekent dat

3. In de derde plaats richt Buurtlift het ontwikkelen

er voor de bewoners van het begin van de planvorming

bouwproces zelf op een andere manier in, door samen

tot en met de oplevering een continuïteit en een helder

te werken op basis van ketenintegratie. Daarbij bestaat

aanspreekpunt kunnen ontstaan. Voor de corporatie

ook de mogelijkheid om de samenwerking deels voort

kan dit het voordeel bieden dat bepaalde discussies

te zetten in de exploitatie.

Buurtlift proces A

B

C Besluitvormingsproces corporatie

Onderzoek

PvE

VO

Bewonersproces

Bewonen

Co-creatie

Beheer & onderhoud

DO

Bestek Uitvoering Oplevering

Exploitatie

4. Daarnaast kijkt Buurtlift niet meer alleen maar naar de

de waardering van het complex, financieel volgens de

technische verbetering van het complex. Er is expliciet

uitgangspunten van de opdrachtgever en anderszins.

ook aandacht voor de kwaliteit van woonomgeving,

6

buurt en wijk. Sociale aspecten krijgen aandacht, de

Buurtlift biedt de mogelijkheid het hele proces met ERA

marktkansen vormen een onderdeel van de Buurtlift en

gezamenlijk te doorlopen.

7

1.3 Onderzoeksfase Buurtlift Buurtlift biedt ook de mogelijkheid om vanuit de ervaring

Voor andere complexen was er sprake van een

van ERA in het totale proces te komen tot samenwerking

zeer nauwe samenwerking met de corporatie. Dan

op één specifiek onderdeel bijvoorbeeld de initiatief-/

trekken de corporatie, ERA en de ketenpartners in de

onderzoeksfase. Inmiddels zijn meerdere complexen in

onderzoeksfase van de Buurtlift gezamenlijk op om te

de initiatieffase onderwerp geweest van de Buurtlift.

komen tot de gewenste scenario’s en onderbouwing van de haalbaarheid van de voorkeursvariant.

In die initiatieffase is het mogelijk met de buurtlift snel te

Wat dat betreft sluit het verzoek van Woonplus naadloos

komen tot een analyse van verschillende investerings- en

aan op de ervaringen van ERA. Juist in de onderzoeksfase

programmavarianten voor de verbetering van bestaande

zit er een grote meerwaarde in een nauwe samenwerking

complexen.

tussen de opdrachtgever, ERA Contour en de overige samenwerkingspartners in de keten.

Er is in de initiatieffase vooral een grote variatie in de mate waarin de corporatie zelf betrokken wil zijn bij

In het vervolg is beschreven op welke manier deze

het onderzoek van de verschillende varianten. Voor

onderzoeksfase in de Buurtlift vorm krijgt. Ook is

verschillende complexen is sprake geweest van een

aangegeven hoe de samenwerking in het verdere proces

onderzoeksfase waarbij het Buurtlift-team op basis van

zou kunnen verlopen.

input van de corporatie zelf een aantal scenario’s heeft uitgewerkt als input voor het besluitvormingsproces voor de corporaties.

8

9

2.era contour

uidwest

Den haag Z

Kop van Zu

id Le Medi

er Bijlmerme

2.1 ERA Contour, 20 jaar steden sterker maken 2012 is voor ERA Contour het jaar van ‘20 jaar steden

tot gebiedsontwikkelingen. Voorbeelden zijn te vinden

sterker maken’. Begin jaren ’90 begonnen we met

in de Rotterdamse Vlinderbuurt, de wijk Zuilen in

diverse grote stedelijke vernieuwingsprojecten, zoals

Utrecht en de F-buurt in Amsterdam Zuidoost. Enkele

de Kop van Zuid (Rotterdam), Den Haag Zuidwest en

recente projecten zijn Nieuw Crooswijk in Rotterdam,

de Amsterdamse Bijlmermeer. We staken onze nek

Overvecht in Utrecht en Transvaal in Den Haag. Maar ook

uit door koopwoningen te ontwikkelen en te bouwen

kleinschaligere ontwikkelingen, zoals Park Klinkenberg

in aandachtswijken. We kozen bewust niet voor Vinex-

in Warmond of de Tweede Stationsstraat in Zoetermeer.

locaties, maar voor het ontwikkelen en bouwen in

Het gaat om mensen, om de historie en de context van de

bestaande wijken.

plek en om een positieve, vernieuwende wind. Uiteindelijk moet iedereen tevreden zijn. Een passend woonmilieu,

En dat doen we nog steeds, samen met de bewoners en

ontwikkeld voor en met mensen, schept belangrijke

onze partners. Wij willen maximale waarde toevoegen

bouwstenen voor een positief toekomstperspectief voor

aan de stad. Door duidelijk geprofileerde woonmilieus

zowel nieuwe als huidige bewoners: Een grote stap

te maken om mensen die voor de stad kiezen ook

vooruit in sociale en economische groei!

daadwerkelijk een keuze te kunnen bieden. Niet meer van hetzelfde, maar de huidige kwaliteiten van de wijk

Steden sterker maken gaat altijd over de plek, over het

maximaal benutten om iets onderscheidends te maken.

benutten van en inspelen op bestaande kwaliteiten. En vooral over hoe mensen die kwaliteiten zien en beleven,

Al jarenlang zijn we betrokken bij stedelijke

over het oppikken van kansen.

vernieuwings- en herstructureringsopgaven, maar ook bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden. De ervaring van

Hieronder volgt een overzicht van enkele stedelijke

ERA Contour loopt van kleinschalige inbreidingslocaties

vernieuwingsprojecten die wij, samen met onze partners, de afgelopen 20 jaar hebben gerealiseerd.

10

11

scenario’s door-exploiteren - huidige doelgroep 30-jaars scenario

10-jaars scenario

5-jaars scenario

0-meting Huidige technische staat: • Geen grote gebreken • Achterstallig onderhoud met name aan omhulling (gevels, kozijnen, hang- en sluitwerk en dak)

Ingrepen minimaal Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk balkons, portiek, houten balkonkozijnen

Ingrepen Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren

Ingrepen minimaal Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren

Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Reinigen/waxen kunststof kozijnen

Woningen: • Nieuwe groepenkast en geringe aanpassingen electra • Rookmelders Upgrading gevels:

• Rookmelders • Vervangen keuken • Vervangen sanitair • Nieuwe dekvloer • Vervangen tegelwerk • Hang- en sluitwerk binnendeuren • Centrale verwarming • Mechanische ventilatie Upgrading gevels: • Vervangen kozijnen • Vervangen voegwerk • Aanpassing portieken

Ingrepen maximaal Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk houten balkonkozijnen

technisch

Referenties Buurtlift

• Vervangen kozijnen • Vervanging voegwerk • Gevelreiniging • Aanbrengen isolerende voorzetwanden Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra

• Centrale verwarming Upgrading gevels: • -

• -

Woningen: • Nieuwe groepenkast en geringe aanpassingen electra • Rookmelders • Geringe keukenaanpassingen • Geringe aanpassingen sanitair • Partiële vervanging plafondtegels

verschillende projecten De ontwikkeling van de Buurtlift is 2,5 jaar geleden begonnen. Inmiddels zijn waarvoor een in verscheidene fasen aan de orde geweest. Er zijn verschillende projecten geweest

• Gevelreiniging

Upgrading gevels: • -

Huidige energielabels van woningen ca. D/E Renovatie in 1988: kunstof kozijnen, dubbel glas, nieuwe ketels, geluidswerende systeemplafonds Ongeisoleerd dak Ongeisoleerde gevels

• •

duurzaam

• • •

Geen spouw

Ingrepen minimaal Duurzaamheid: • Zonnepanelen collectief • Dak- en gevelisolatie

Ingrepen Duurzaamheid: • -

Ingrepen minimaal Duurzaamheid: • -

het concept van de onderzoeksfase in samenwerking met corporatie of belegger is doorlopen. Binnen periode veel meer Buurtlift is inmiddels één project in uitvoering. Uiteraard heeft ERA over een langere

Ingrepen maximaal Duurzaamheid: • Zonnepanelen collectief • Dak- en gevelisolatie • Waterbesparende kranen

Ingrepen maximaal Duurzaamheid: • -

• Hoog-laag energiemeter

sociaal

• • • • •

Huidige bewoners; merendeel studenten met campuscontracten Inbraakgevoelig Onprettige/ onveilige omgeving Dichte plint; weinig sociale controle op maaiveld niveau

• • • • •

Groen is mooi maar wordt onvoldoende benut Goede ligging in de stad Ligging langs spoor en aan parkeerterreinen is niet optimaal

Huurmarkt in Amsterdam is goed

mes

score & doelstelling

10 jaar

30 jaar

alleen.

10 jaar

10 jaar

10 jaar

5 jaar

5 jaar 5 jaar

5 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt

minimaal maximaal

minimaal maximaal

minimaal maximaal

investering

minimaal

Upgrading gevels

maximaal

duurzaamheid

technisch

waarde

ruimtelijk/stedenbouw

Ontsluiting, omhulling

Duurzaamheid

mens: sociaal/markt

CONCEPT

mens: sociaal/markt

ontsluiting omhulling (incl. opslagen) idem per woning ex btw

totaal woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw totaal woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€ 18.435 € 768 € 35.915 € 1.496

woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw

idem per woning ex btw


waarde

€ 44.450 € 1.852

mens: sociaal/markt

duurzaamheid

technisch

€ 245.099 € 10.212

woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€ 514.902 € 21.454 € 514.902 € 21.454 € 52.847 € 2.202 € 62.463 € 2.603

duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€€-

duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw

upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€€€€-

upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€€-

upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw

Stichtingskosten incl. btw

€ 3.768

disconteringsvoet huurverhoging derving kostenstijging kostenstijging onderhoud kostenstijgingbedrijfslasten restwaarde inbrengwaarde

Totaal per blok van 24 w. (incl. opslagen) idem per woning ex btw idem per woning incl btw Bijkomende kosten Algemene kosten Winst en Risico Proceskosten

€ 289.548 € 12.065 € 14.357 € 1.292 € 287 € 144 € 1.210

€ 5.102


€ 17.289

24,4% 5,0% 10,3% 1,75% 0,50% 9,00% 1,00% 2,00%

AK ONTWIKKELING W&R ONTWIKKELING

CW huursom CW bedrijfslasten CW onderhoud Bedrijfswaarde Investering NCW project NB: Later in te vullen door Stadgenoot

impressie

ABK ONVOORZIEN AK, W&R, CAR AFKOOP TOT START BOUW AFKOOP TIJDENS BOUW BIJKOMENDE KOSTEN AK ONTWIKKELING W&R ONTWIKKELING

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

disconteringsvoet huurverhoging derving kostenstijging kostenstijging onderhoud

‘-’ ‘-’ ‘-’

Huur bedrijfslasten onderhoud

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

CW huursom CW bedrijfslasten CW onderhoud Bedrijfswaarde

‘-’ ‘-’

Investering NCW project

technisch


Exploitatie

NB: Later in te vullen door Stadgenoot

0-meting

ruimtelijk 5-jaars scenario

maximaal €1.517.587 € 63.233 € 75.247 € 6.772 €1.505 € 752 € 1.210

scenario’s huur en verkoop: nieuwe doelgroep € 66.873


€ 85.486

en dak)

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

disconteringsvoet huurverhoging derving kostenstijging kostenstijging onderhoud

‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

CW huursom CW bedrijfslasten CW onderhoud Bedrijfswaarde

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

kostenstijgingbedrijfslasten restwaarde inbrengwaarde

‘-’ ‘-’ ‘-’

Ingrepen Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren etc • Herstelwerk en schilderwerk balkons, portiek, houten balkonkozijnen • Reinigen/ waxen kunstof kozijnen

Ingrepen Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren etc • Herstelwerk en schilderwerk balkons, portiek, houten balkonkozijnen • Reinigen/ waxen kunstof kozijnen

Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Hang- en sluitwerk binnendeuren

Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Vervangen keuken • Vervangen sanitair • Vervangen plafondtegels • Vervangen tegelwerk • Hang- en sluitwerk binnendeuren

• Verbeteren ventilatievoorziening • Schoonslopen (tot casco) • Isolerende voorzetwanden aanbrengen • Nieuwe dekvloeren aanbrengen Upgrading gevels: • -

• Verbeteren ventilatievoorziening Upgrading gevels: • -

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

• •

Investering ‘-’ van woningen ca. D/E energielabels NCW project Huidige ‘-’ geluidswerende Renovatie in 1988: kunstof kozijnen, dubbel glas, nieuwe ketels, NB: Later in te vullen door Stadgenoot systeemplafonds

• • •

Ongeisoleerd dak Ongeisoleerde gevels Geen spouw

• • • • •

casco verkoop scenario

10-jaars scenario andere doelgroep

0-meting

kostenstijgingbedrijfslasten restwaarde inbrengwaarde

duurzaam

Totaal per blok van 24 w. (incl. opslagen) € 1.182.413 € 49.267 idem per woning ex btw € 58.628 idem per woning incl btw € 5.277 Bijkomende kosten € 1.173 Algemene kosten € 586 Winst en Risico € 1.210 Proceskosten

7,1% ABK 9,8% 5,0% ONVOORZIEN 5,0% 10,3% AK, W&R, CAR 10,3% 1,75% AFKOOP TOT START BOUW 1,75% 0,81% AFKOOP TIJDENS BOUW 0,81% 11,00% KOSTEN BIJKOMENDE staat: 9,00%technische Huidige 4,00% AK ONTWIKKELING Geen grote gebreken • 1,00% 3,00% ONTWIKKELING met name aan omhulling (gevels, kozijnen, hang- en sluitwerk onderhoud Achterstallig W&R • 2,00%

sociaal

Analyse van context en identiteit

€€€ 325.558 € 13.565 minimaal

maximaal € 70.086 € 2.920 € 3.475 € 313 € 70 € 35 € 1.210

waarde

€ 614.664 € 25.611 € 614.664 € 25.611

€€€€-

ABK ONVOORZIEN AK, W&R, CAR AFKOOP TOT START BOUW AFKOOP TIJDENS BOUW BIJKOMENDE KOSTEN


ontsluiting omhulling (incl. opslagen) idem per woning ex btw ontsluiting omhulling (incl. opslagen) idem per woning ex btw

duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw

Parameters

Joost Banckertsplaats

duurzaamheid

technisch

waarde

€ 27.628 € 1.151 € 34.171 € 1.424

Totaal per blok van 24 w. (incl. opslagen) € 46.063 € 1.919 idem per woning ex btw € 2.284 idem per woning incl btw € 206 Bijkomende kosten € 46 Algemene kosten € 23 Winst en Risico € 1.210 Proceskosten

Indirecte kosten in bovenstaande aanneemsommen begrepen

netto contante waarde bedrijfswaarde


totaal ontsluiting omhulling (incl. opslagen) idem per woning ex btw totaal ontsluiting omhulling (incl. opslagen)

minimaal

Stichtingskosten

Joost Banckertsplaats

NB: Ingrepen niet opgenomen in investeringen

30 jaar

30 jaar

ervaring met de ontwikkeling en uitvoering van verbeterprojecten dan de buurtlift

• Verbeteren uitstraling (zie ook technisch)


Woningen

BRAINSTORMSESSIE

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: • Programmeren van tuinen; sportvoorzieningen, moestuinen • Levendigheid in plint door bedrijvigheid: studentenondernemingen

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: • Programmeren van tuinen; kleine investeringen zoals barbequeplaatsen en bankjes

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: • -

Onzekerheid in ontwikkeling Parooldriehoek Uitstraling van gebouwen is sleets

30 jaar

p met Vido Buurtlift worksho




ruimtelijk

Ingrepen wenselijk Sociaal: • Toezicht en beheer openbare ruimte • Verbeteren veiligheid • Herontwerp openbare ruimte: tunnel, groen, parkeerplaatsen • Aanpassing rond toegangen, portieken (zie ook technisch)

Ingrepen wenselijk Sociaal: • Toezicht en beheer openbare ruimte • Verbeteren veiligheid • Kwaliteitsimpuls omgeving: tunnel en groen

Ingrepen wenselijk Sociaal: • Toezicht en beheer openbare ruimte • Verbeteren veiligheid

‘-’ ‘-’





Huidige bewoners; merendeel studenten met campuscontracten Inbraakgevoelig Onprettige/ onveilige omgeving Dichte plint; weinig sociale controle op maaiveld niveau Huurmarkt in Amsterdam is goed



10-jaars scenario

• • • • •

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: en bankjes • Programmeren van tuinen; kleine investeringen zoals barbequeplaatsen

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: en bankjes • Programmeren van tuinen; kleine investeringen zoals barbequeplaatsen

Groen is mooi maar wordt onvoldoende benut Goede ligging in de stad Ligging langs spoor en aan parkeerterreinen is niet optimaal Onzekerheid in ontwikkeling Parooldriehoek Uitstraling van gebouwen is sleets

30-jaars scenario 30 jaar

30 jaar

30 jaar

score & doelstelling

10 jaar

10 jaar

10 jaar

5 jaar

5 jaar

5 jaar technisch

technisch

16

Buurtlift studie Joost Banckertsplaats met Amvest

Complex 8292, Platanenweg 2-50 Olmenweg 2-12, Amsterdam scenariostudie 5, 10 en 30 jaar: verhuur aan studenten rapportage dd 04.06.2012

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


duurzaamheid

mens: sociaal/markt

waarde

technisch


Woningen


Duurzaamheid


Upgrading gevels


Stichtingskosten

Totaal per blok van 24 woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw idem per woning incl. btw Bijkomende kosten Algemene kosten Winst en Risico Proceskosten Stichtingskosten incl. btw

€ 320.037 € 13.335


€ 107.271 € 4.470


€€-


€€-


Buurtlift scenario studie Parooldriehoek - Stadgenoot


Parameters

disconteringsvoet huurverhoging derving kostenstijging kostenstijging onderhoud kostenstijgingbedrijfslasten restwaarde inbrengwaarde

netto contante waarde bedrijfswaarde

Exploitatie

mens: sociaal/markt

Totaal per blok van 24 woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw idem per woning incl. btw

€ 427.308 € 17.805 € 21.187 €1.907 €424 €212 €1.210

Bijkomende kosten Algemene kosten Winst en Risico Proceskosten Stichtingskosten incl. btw

€24.940

opp woningen gemiddeld VON prijs/m2 VON prijs gemiddeld Afkoop erfpacht incl BTW Marge incl BTW

Indirecte kosten in bovenstaande aanneemsommen begrepen

duurzaamheid


marktwaarde

waarde

Ontsluiting, omhulling

investering


Huur bedrijfslasten onderhoud CW huursom CW bedrijfslasten CW onderhoud Bedrijfswaarde Investering NCW project

9,8% 5,0% 10,3% 1,75% 0,81% 9,00% 2,00% 1,00%

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’


€ 320.037 € 13.335

€ 140.981 € 5.874

€€-

€€-

€ 461.018 € 19.209 € 22.859 €2.057 €457 €229 €1.210 €26.812 65,00 m2 € 2.000 € 130.000 € 11.900 € 91.288

9,8% 5,0% 10,3% 1,75% 0,81% 11,00% 4,00% 3,00%

io’s Analyse herontwikkelingsscenar on nbr Woo – 5 veld of Poptah

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

NB: Later in te vullen door Stadgenoot

12

impressie

13

2.2 Buurtlift-partners ERA heeft de Buurtlift aanpak samen ontwikkeld met een aantal partners. Deze kunnen ingeschakeld worden als de betreffende opgave vraagt om extra know-how op een bepaald gebied.

Atrivé

waardevol leven. Als een wijk goed staat aangeschreven,

Atrivé biedt ondersteuning

willen kopers meer betalen voor de woningen en kunnen

aan woningcorporaties,

ook de huurwoningen meer opbrengen. Die opbrengst

gemeenten en zorginstellingen

is geen doel op zich, maar levert middelen op die

bij strategische en

geïnvesteerd kunnen worden in de gemeenschap. Als de

complexe maatschappelijke

bewoners beter in hun vel zitten, zijn kosten voor beheer

vraagstukken op het gebied

en handhaving lager. En door een gezonde gemeenschap

van wonen. Onze visie is dat

wordt de wijk gewilder.

wonen pas duurzaam is als het ook economisch rendabel is. Wij zoeken altijd naar

Atrivé focust zich in de Buurtlift-aanpak op het

oplossingen die betaalbaar zijn en sociaal effect hebben.

sociale vraagstuk van de renovatieopgave. Wat

Dit vraagt om (klant)kennis, een realistische inschatting

betekent de ingreep voor de bewoners? En hoe kan

van de vraag, een heldere visie, duidelijke keuzes en

de renovatieopgave zo worden georganiseerd dat de

samenwerking. Daar zijn onze projecten het bewijs van.

bewoners optimaal worden bediend en zo min mogelijk overlast ervaren?

Atrivé is een bureau dat de sociale opgaven van een wijk niet los ziet van de fysieke structuur ervan. Een succesvolle wijkaanpak zorgt altijd dat de stenen de mensen ondersteunen bij het vormgeven van een

14

15

Delto

Slim Energiebeheer

Delto is de ontwikkelaar van het programma EPAview.

Slim Energiebeheer is een onafhankelijk adviesbureau

EPAview is een online managementtool voor het

voor woningcorporaties en gerelateerde instellingen. Wij

beheren en muteren van energielabels. Maar dat is

ondersteunen opdrachtgevers bij het organiseren van

nog niet alles! Met EPAview legt u ook dé basis voor

energielabels en andere inventarisaties van het bezit en

strategisch voorraadbeheer en effectieve meerjaren-

we helpen bij het maken en implementeren van energie-

onderhoudsplanningen en – begrotingen! EPAview

en milieubeleid. Slim Energiebeheer coacht, werkt

bevat diverse modules, zoals een mutatiemodule en

mee met onze klanten of neemt werk uit handen. Slim

een beleidsmodule. Middels de beleidsmodule kan de

Energiebeheer kijkt kritisch naar nieuwe en bestaande

verzamelde informatie worden gebruikt om een gedegen

technieken, onderhoudsbegroting, rekenregels en

beleid te ontwikkelen. Dankzij de mutatiemodule kunt

(nieuwe) verdienmechanismen.

u online snel en eenvoudig mutaties doorvoeren in de status van uw woningvoorraad. Deze worden direct vertaald in de consequenties voor energielabels en CO2. EPAview biedt u continu nieuwe inzichten en genereert objectieve verbeteradviezen.

16

17

Studio LS

VGG

Studio LS werkt aan onderzoeks- en ontwerpopgaven

VGG Adviseurs is een onafhankelijk vastgoedadviesbureau

en is gespecialiseerd in architectonische transformatie

voor opdrachtgevende en ontwerpende partijen in

van het bestaande. In alle projecten wordt gezocht naar

de bouw, ruimtelijke ordening en volkshuisvesting.

de potentie van het aanwezige, de bruikbaarheid van de

Onze kennis en activiteiten strekken zich uit van

bestaande karakteristieken, de antwoorden die daarin

de initiatieffase tot en met het beheer, waarbij wij

verborgen liggen voor de hedendaagse problematiek.

beschikken over expertise op het gebied van het te

Transformatie kent veel verschillende gradaties en de

ontwikkelen programma, tekenen, rekenen en het proces.

wijze van ingrijpen verschilt per project. De oplossing

VGG stelt zich op als een onafhankelijke partij tussen

volgt uit ontwerpend onderzoek en wordt gevonden in

de betrokken bouwpartners. Het is onze ambitie om

nauwe samenwerking met adviseurs en opdrachtgever.

opdrachtgevers zo goed mogelijk te bedienen en in alle

Studio LS is opgericht door Lidwine Spoormans. Zij werkt

opzichten het maximale resultaat te behalen. VGG heeft

tevens aan de Technische universiteit in Delft, waar

voor de Buurtlift een investerings- en exploitatiemodel

zij les geeft en onderzoek doet naar transformatie van

opgezet waarbij gebouwingrepen gekoppeld worden

bestaande gebouwen en buurten.

aan de exploitatie en levensduur van complexen. Zo kan

Voor de Buurtlift analyseert Studio LS de bestaande

naar alle stakeholders een onafhankelijk inzicht worden

karakteristieken van gebouw en omgeving en de

gegeven in de invloed van mogelijke complexingrepen,

intrinsieke mogelijkheden voor toekomstige verbetering.

volgend uit sociale-, technische-, uitstralings- of

Daarnaast worden de verschillende scenario’s

duurzaamheidsdoelstellingen. Het model ondersteunt het

en ingrepen gevisualiseerd d.m.v. tekeningen en

besluitvormingsproces om snel te komen tot een

referentiebeelden, waardoor inzicht wordt verkregen

weloverwogen en realistische complexingreep.

in de architectonische kwaliteit en uitstraling van de voorgestelde ingrepen.

18

19

2.3 Referentie renovatieprojecten

Koppel II te Amersfoort Het project de Koppel Boogschutter omvat een drietal blokken met 166 appartementen gelegen aan de straten Sextant, Voerman, Boogschutter, Dierenriem, Ringweg Koppel en Meridiaan. Alle blokken hebben een begane grondlaag waarin de bergingen zijn gesitueerd. Boven deze laag bevinden zich de appartementen.

Ontwikkeling In het project zijn de volgende ingrepen uitgevoerd: • In de appartementen zijn de toiletten en enkele badkamers gerenoveerd. • De appartementen zijn voorzien van mechanische ventilatie. • De entreepartij van iedere woning is gewijzigd en vernieuwd en het woonkamerkozijn is vernieuwd. • Het glas in de buitenkozijnen is vervangen voor HR++ glas en de kozijnen zijn voorzien van nieuwe draai-kiepramen. • De gevels van de blokken zijn opgewaardeerd, de entrees van de blokken aangepast en in de bergingen worden de plafonds voorzien van een isolerend materiaal. • De dakbedekking is vervangen.

Info • Aantal woningen

: 166 woningen

• Bouwsom

: ca. € 5.000.000,-

• Datum start bouw

: april 2011

• Datum laatste oplevering

: eind 2011

• Gemiddeld aantal opleverpunten : 3 per woning • Opdrachtgever

: de Alliantie

• Contactpersoon

: Johan van Plateringen

21

Lissabonweg te Vlaardingen Groot onderhoud aan 275 woningen verdeeld over twee flats. De volgende werkzaamheden hebben aan de woningen plaatsgevonden: • Keuken, badkamer en toilet vernieuwen. • Individuele cv-installatie inclusief vervangen van radiatoren. • Individuele mv-installatie. • Vervangen draaiende delen en isolatieglas. • Buitenschilderwerk. • Uitvoering: basiskwaliteit 2 sterren. • Daarnaast is bij beide flats de entree vernieuwd. (bij 1 flat entree uitgebreid, bij 1 flat zijn 2 entrees vernieuwd)

Ontwikkeling Het werk is in co-creatie met Waterweg Wonen uitgevoerd. Bij de Lissabonweg wordt gebruik gemaakt van wisselwoningen en dagopvang.


: 275 woningen (koop/huur)

• Bouwsom

: € 11.600.000,-


: 1 augustus 2011


: 1 juli 2012

• Gemiddeld aantal opleverpunten : 3 per woning

22

• Opdrachtgever

: Waterweg Wonen

• Contactpersoon

: Sjaak Schenkeveld

23

TriPaS te Zaandijk Het project omvat het groot onderhoud van 384 woningen verdeeld over 8 flats, met elk 48 woningen verdeeld over 6 verdiepingen. TriPaS staat voor Triangelhof, Paukenhof en Jan Steinstraat. De eerste fase was het planmatig groot onderhoud in de woningen. De cv-ketels, standleidingen en mechanische ventilatie in alle woningen zijn vervangen. In fase 2 hebben wij het vervangen van de glaspanelen en het schilderwerk van de kozijnen uitgevoerd. Fase 3, het herinrichten van de plint van de blokken 4-5, bleek niet meer haalbaar voor de opdrachtgever

Ontwikkeling Het werk is in een bouwteam uitgevoerd.


: 384 woningen

• Bouwsom

: € 12.000.000,-


: 1 maart 2009


: 1 december 2010

• Gemiddeld aantal opleverpunten : 1

24

• Opdrachtgever

: Parteon Herstructurering

• Contactpersoon

: Peter Klaver

25

Poptahof te Delft In de wijk Poptahof in Delft heeft ERA in 2006 de selectie gewonnen voor het grootonderhoud en de nieuwbouw van de flat Grutto. Dit is de eerste fase van een project dat bestaat uit de renovatie van 8 hoge en 4 middelhoge gebouwen. Het totale plan bestaat uit de renovatie en nieuwbouw van 1000 woningen. Het programma ziet er in hoofdlijnen als volgt uit: • Slopen middelhoog- en laagbouw

• Nieuwbouw in getilde blokken aan de voet van de hoogbouw

• Herpositioneren hoogbouw

• Parkeren op maaiveld in de blokken

Ontwikkeling De flat Grutto omvatte 99 appartementen. Een aantal woningen is samengevoegd waardoor er 84 gerenoveerde appartementen voor terug zijn gekomen. Daarnaast zijn er 9 nieuwe appartementen aangebouwd. Rond de flat zijn 20 parkwoningen, 20 beneden- en bovenwoningen en 9 waterwoningen gerealiseerd. Het project bestaat zowel uit koop- als huurwoningen. Vanwege de gedateerde staat van het gebouw heeft de opdrachtgever besloten om het gebouw volledig te strippen en opnieuw in te delen. Alleen het skelet werd gehandhaafd. De entrees zijn voorzien van nieuwe trappenhuizen en liften en zijn ruimtelijk opgezet. Alle woningen hebben nieuw sanitair en een nieuwe keuken gekregen. Doordat het gebouw volledig is gestript, was er de mogelijkheid om nieuwe woningtypes te realiseren, zoals maisonnettes.


: 99 appartementen (oude situatie), 84 appartementen (na renovatie)

• Bouwsom

: € 12.000.000,- (herstructurering)


: 1 november 2007


: 1 april 2009

• Gemiddeld aantal opleverpunten : 2

26

• Opdrachtgever

: Woonbron

• Contactpersoon

: Karin Schrederhof 27

3.Buurtlift onderzoeksfase 3.1 Het buurtlift Onderzoek A

B

C Besluitvormingsproces corporatie Bewonersproces Co-creatie

Onderzoek

28

PvE

VO

DO


Exploitatie

3.Buurtlift onderzoeksfase

29

1. De fase start met een 0-meting van complex en omgeving.

het complex en de omgeving van het complex. Per onderdeel (technisch, duurzaamheid, sociaal/markt,

Bij die 0-meting wordt vanuit verschillende

ruimtelijk/stedebouw, waarde) wordt de stand van de

invalshoeken in beeld gebracht wat de stand is van

complexen geïnventariseerd.

Technisch

• Detail tekening

30

• Foto’s opname


31

Interview n De van origine Schiedamse mevrouw Engering is woonachtig aan de Mgr. Nolenslaa heeft ze minsinds februari dit jaar. Hiervoor woonde ze met veel plezier in Groenoord. Nu

Sociaal/markt

Het der aansluiting met de buurtbewoners dan zij voorheen had, en dat vindt zij jammer. en enkele appartement zelf bevalt haar prima. Ze heeft de ouderwetse deuren vervangen familie inbouwkasten verwijderd. Ook de rest van de woning heeft zij samen met haar Mevrouw netjes opgeknapt. Ze zou dan ook niet zo snel een andere woning gaan zoeken. zorrlast Engering verteld dat buurtbewoners veel vuil op straat gooien en voor geluidsove Engering. gen. “Op de doorgaande weg wordt soms asociaal hard gereden”, aldus mevrouw straten Wel zijn er veel voorzieningen in de straat en worden de plantsoentjes in de groene

· In de keuken is een kiepraam aanwezig. Het raam moet hard dicht worden geslagen wil het

graag veranderd zou zien in de woning, kwam zij met de volgende verbeterpunten:

· De dorpel van de badkamer is zo hoog dat het een gevaarlijk opstapje is en onhandig voor

wat zij goed onderhouden door de gemeente. Toen wij aan mevrouw Engering vroegen

deur. e badkamer en het toilet zijn erg klein. Tussen het toilet en de badkamer zit een

· Het keukenblad stopt enkele centimeters voor het raam, zij vindt het jammer dat dit destijds niet is doorgetrokken. · De geiser in de keuken heeft niet haar voorkeur. · Er zit één draairaam in de slaapkamer aan de galerijzijde. Dit is een erg groot raam, waar iemand makkelijk door naar binnen kan stappen. Hierdoor zet zij het raam niet vaak open. mensen die slecht ter been zijn. · Alle leidingen zijn in de badkamer zichtbaar, een wordt zelfs zo heet dat zij zich hieraan

mevrouw en aparte opstelplaats voor de wasmachine en droger zou handig zijn, nu heeft ·E en zij hier deze naast elkaar in de keuken staan, waardoor ook de keuken kleiner wordt geen fornuis kwijt kan, maar slechts een kookplaatje op het aanrecht.

Pluspunten aan de woning vindt zij:

· De liftschacht zorgt in haar slaapkamer voor geluidsoverlast. · De stortkoker

loopt door de keuken. Bovenburen gooien soms ’s nachts met veel kabaal

afval door de koker. Dit is heel storend.

• Foto’s opname

· Er zit asbest in de voorgevel (galerijzijde).

·D

. De bovenzijde, waar normaal een bovenlicht zit is gewoon open en slordig afgewerkt

• Leefstijlenkaart Schiedam

sluiten en het kozijn verkeert in slechte staat.

· De voorzetramen aan de galerijzijde van de woning zijn overbodig gebleken. · Ondanks het dubbelglas tocht het enorm in het appartement via ramen en deuren.

kan branden. Dit gebeurt als men in de winter stookt.

· De ruime inkomhal is prachtig. Maar kunnen jullie hiervan niet een stuk bij de keuken betrekken? · De eetkamer bevindt zich in een voormalige slaapkamer. Hierdoor ontstaat er een ruime living. Zonder deze eetkamer was de woonkamer veel te krap geweest voor alle meubels. · De twee slaapkamers hebben een prima afmeting, al hoewel de hoofdslaapkamer iets breder zou mogen, zodat ik rondom mijn 2-persoonsbed iets meer ruimte zou overhouden. · Het balkon is op het zuidwesten gelegen. Dit is heerlijk.

32


33

Interview Mevrouw Rijntalder is zeer enthousiast over haar woning.

Zij kan Ze woon hier prima, alleen is zij noodgedwongen op zoek naar een nieuwe woning. als er een vanwege haar gezondheid de trappen niet meer op. “Ik zou hier nooit weggaan

2. Op 5 punten wordt de stand van zaken weergegeven. Hieronder is schematisch

weergegeven hoe het resultaat van de meting eruit zou kunnen zien.

1994 woonlift zou zijn”, aldus mevrouw Rijntalder. Mevrouw Rijntalder is sinds augustus haar kinderen achtig aan de Mgr. Nolenslaan en heeft hier altijd met plezier gewoond. Toen

ouderslaapkamer heeft zij nog een kamer waar haar kleinkinderen soms spelen. buurtslager, “Toen ik hier kwam wonen was het een bedrijvige straat, met onder andere een wonen er een straat waar het gezellig druk was”, aldus mevrouw Rijntalder. “Inmiddels niet, maar veel verschillende culturen en zijn de tijden veranderd. Beneden pinnen doe ik

30 jaar

voormalige eenmaal uit huis waren is zij vanuit haar dubbele bovenwoning verhuisd naar dit r. Naast de 4-kamerappartement. Ook zij heeft de eetkamer in een voormalige slaapkame

Nu hoeft Ik had dit best willen doen, maar toen kwakkelde ik even met mijn gezondheid. kozijn in de het niet meer, want ik ben op zoek naar een woning in de Beethovenflat.” Het

10 jaar

en dit appartement is een stuk ruimer en praktischer ingedeeld dan bij mevrouw Engering Rijntalder. er is een separaat toilet. “Gedateerd, dat wel, maar niks mis mee”, zegt mevrouw

5 jaar

is ons ik doe hier gerust mijn boodschappen en heb geen onveilig gevoel. Een tijd geleden ging. aangeboden de badkamer, keuken en toilet te laten aanpakken, tegen een huurverho

laten halen. eetkamer is circa 7 jaar geleden vervangen. De voorzetramen heeft zij zelf weg in De slaapkamers hebben volgens mevrouw Rijntalder een goede afmeting. De badkamer

Nogmaals zij zou hier liever niet weggaan.

Technisch

34

Duurzaamheid

Mens: sociaal/markt

Ruimtelijk/ stedenbouw

Waarde


35

3.

4. De scenario’s worden uitgewerkt in het

In overleg met en op basis van input

Het uitgangspunt in dit geval is een levensduur-

van de corporatie wordt voor het complex

verlenging tot 30 jaar. Er kan in scenario’s onder

Buurtlift model. Daarmee worden de

• Kosten van de ingrepen

andere variatie worden gezocht in:

volgende punten in beeld gebracht:

• Exploitatie

een aantal mogelijke scenario’s in beeld gebracht.

• Ingrepen

• Kwaliteiten op verschillende onderdelen

b. duurzaamheidsingrepen Wat zijn de ambities op het gebied van duurzaamheid? Niet alleen hebben corporaties met elkaar afgesproken om de komende jaren gemiddeld een labelsprong te maken van 2 stappen in de portefeuille. Wellicht

c. programma en doelgroepen Het is belangrijk om te weten welke doelgroepen er nu in het complex wonen en of het complex voldoet aan de woonwensen van deze doelgroepen. Daarnaast is het zeker van belang, vanuit een meerjarige

d. kwaliteitsniveau/uitstraling Het kwaliteitsniveau wat nagestreefd wordt in de renovatie ingreep is afhankelijk van de 0-meting,

e. ingrepen op hoger schaalniveau De renovatieopgave beperkt zich vaak niet alleen tot het complex, maar heeft ook betrekking op de directe omgeving van het complex en de buurt waarin het

stappen in levensduurverlenging. Dit zijn 5, 15 en 30 jaar. Het uitgangspunt voor de levensduurverlenging van deze opgave staat op 30 jaar. nog belangrijker is het om de woonlasten van de bewoners op peil te houden, zeker met het oog op de energieprijsstijgingen. Dan is het interessant om te weten met welke ingrepen er een bepaalde energiebesparing gerealiseerd kan worden.

5.

Op basis van de inventarisatie en concept

toekomstperspectief van de complexen is vanuit

scenario’s van de Buurtlift wordt met de

verschillende invalshoeken.

corporatie in een workshop onderzocht wat het ideale Vanuit deze invalshoeken wordt

30 jaar

a. levensduur Wat is de gewenste levensduurverlenging van het complex? Wij gaan in het model uit van een aantal vaste

geformuleerd wat de kwaliteit nu is en wat de streefkwaliteit is. Een volgende stap in de workshop is om de ingrepen

portefeuillestrategie, om te weten wat de potentiële doelgroepen van het complex zijn over tien of twintig jaar. Wat zijn de demografische ontwikkelingen die zich afspelen in de stad en buurt? Kan het complex antwoord bieden op een eventuele veranderende vraag met betrekking tot het gewenste woonprogramma?

vanuit verschillende invalshoeken samen te voegen tot één samenhangende visie op het complex. In de Buurtlift is het mogelijk tijdens de workshop snel in beeld te brengen wat de financiële consequenties van de doelstellingen zijn.

de doelstellingen met betrekking tot de beoogde levensduurverlenging en de ingrepen die wenselijk/ noodzakelijk zijn geredeneerd van de beoogde doelgroep en het budget. complex gelegen is. Om de buurt ook echt in de lift te krijgen dient vaak breder gekeken te worden. Hierbij kan gedacht worden aan het opnieuw inrichten van de openbare ruimte, toevoegen van voorzieningen.. ect.

Technisch 36

Duurzaamheid

Mens: sociaal/markt

Ruimtelijk/ stedenbouw

Waarde 3.Buurtlift onderzoeksfase

37

6.

in

Een belangrijke vraag is in welke mate

mogelijk maakt op een neutrale manier in beeld te

er deze fase sprake is van betrokkenheid

brengen wat de wensen van de bewoners zijn. Op die

7.

De resultaten van de workshop worden in een concept rapportage van de

van bewoners. Er is steeds de optie om in de onder-

manier kan in de workshop een 6de invalshoek, die

onderzoeksfase samengevat. In die rapportage

zoeksfase, voorafgaand aan de workshop, een de

van de bewoners, worden ingebracht.

is in verschillende scenario’s aangegeven wat de

bewoners te betrekken. Speciaal voor de Buurtlift is

verbetermogelijkheden van het complex zijn. Elk

een bewonersinventarisatie bedacht die het

scenario heeft een beschrijving van de ingrepen. Elk scenario wordt kwalitatief en programmatisch beschreven en beoordeeld. Tevens is elk scenario financieel onderbouwd.

8.

Op basis van een reactie van Woonplus wordt de rapportage definitief gemaakt als

input voor het besluitvormingsproces van de corporatie.

38


39

3.2 Organisatie onderzoeksfase De Buurtlift is opgezet als multidisciplair samen-

De organisatie en het proces van de Buurtlift zijn zo

werkingsverband vanaf het begin van de initiatieffase.

opgezet dat voor een specifieke opgave de werkwijze kan

Juist door verschillende disciplines in te zetten is het

worden afgestemd op de wensen van Woonplus. Er is

mogelijk snel een resultaat te behalen. Afhankelijk van de

bijvoorbeeld keuze met betrekking tot de intensiteit van

scope en de behoefte van de specifieke renovatieopgaven

de eigen betrokkenheid van de opdrachtgever en met

worden de benodigde disciplines aan tafel gehaald.

betrekking tot de deelname van bewoners.

De centrale rol ligt bij ERA contour. Er is samenwerking

Binnen Buurtlift is sprake van één helder aanspreekpunt

met specialisten op het gebied van bewoners, ontwerp,

voor het onderhouden van de contacten met Woonplus.

bouwkosten, duurzaamheid en proces. Door de

Gezamenlijk met de verantwoordelijk projectleider van

regelmatige samenwerking in de Buurtlift, is sprake van

Woonplus komt de aansturing van de onderzoeksfase tot

een ingewerkt team en kan in een relatief kort tijdsbestek

stand.

gekomen worden tot goed onderbouwde scenario’s en kunnen weloverwogen keuzes worden gemaakt.

40

41

3.3 Product en planning

Producten

(optie) Ontwerpvoorstellen:

De onderzoeksfase van de Buurtlift levert verschillende

Om de uitstraling en ruimtelijke kwaliteit te onderbouwen

deelproducten op:

is het mogelijk in deze fase de ingrepen te illustreren met concrete ontwerpvoorstellen.

Planning onderzoeksschema Buurtlift Mgr. Nolenslaan Activiteit 1 0-meting 2 Huurdersinventarisatie

week

1

2

0-meting: 3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16

Huidige technische staat van het gebouw en achterstallig

Eindrapportage:

onderhoud.

In de eindrapportage van de onderzoeksfase worden de

1

verschillende deelproducten en de conclusies daarvan 2

(optie) bewonersinventarisatie:

gebundeld in één notitie die ter besluitvorming kan

Het is mogelijk in de onderzoeksfase ook een onderzoek

worden voorgelegd.

te doen naar de wensen van de bewoners van de 3 Doelstellingen/randvoorwaarden 4 Opstellen scenario’s

3

complexen.

Ingreepscenario’s:

4

Een aantal verschillende toekomstvisies in levensduur, 5 Ingrepen per scenario 6 Stichtingskosten - exploitatieopzet

5

kwaliteit en programma.

Ingrepen:

6

Er is een overzicht van de fysieke (en niet fysieke) 7 Ontwerpschetsen 8 Huurderspanel

7

ingrepen per scenario.

Stichtingskosten en exploitatieopzet:

8

De verschillende scenario’s en ingrepen zijn financieel 9 Eindrapportage

9

onderbouwd op stichtingskostenniveau. Daarbij is ook aan de opbrengstenzijde sprake van een onderbouwing,

Duur

zowel voor huur als- voor eventuele koopwoningen.

Oplevermoment

42

43

4.vervolg proces A

B


Onderzoek

PvE

VO

DO


Exploitatie

Aan het eind van de initiatieffase vindt besluitvorming

andere door vooraf helder op een rij te zetten wat de

omtrent de voortgang van het proces plaats. Het

noodzakelijke documenten zijn om op de verschillende

Buurtlift-concept kan ook in de vervolgfasen worden

momenten in het proces tot besluitvorming te komen.

doorgezet. Het kenmerk van de Buurtlift is dat er sprake is van een nauwe samenhang tussen 3 deelprocessen.

• Doordat van begin tot einde van het proces in de ontwikkeling en uitvoering sprake is van één ontwikkel-

• De ontwikkeling en realisatie wordt ingevuld op basis

en uitvoeringsorganisatie, is steeds sprake van een

van het principe van co-creatie, waarbij de verschillende

zeer heldere partner voor de bewoners. In het Buurtlift

partners in het ontwikkelen bouwproces in nauwe

proces kan vooraf een keuze worden gemaakt omtrent

samenhang komen tot planontwikkeling en realisatie.

de aard en intensiteit van de betrokkenheid van de bewoners bij de planvorming.

• Het ontwikkelproces sluit naadloos aan op de besluitvorming van de corporatie. Dat gebeurt onder 44

45

4.1 Co-creatie

zo helder gemaakt op welke manier kwaliteit en budget aan de opdrachtgever worden gegarandeerd. Er is één

Het ontwikkelproces van het Buurtliftidee is gebaseerd

helder moment van prijsvorming in combinatie met een

op de gedachte van co-creatie. Dat betekent dat het

kwaliteitsgarantie. Daarnaast wordt in het proces vooraf

ontwikkelende en uitvoerende bouwbedrijf, samen met de

helder uitgewerkt wat de co-creatie betekent voor de

ketenpartners, in een vroeg stadium betrokken is zodat

ontwikkelrisico’s.

een ontwikkeloptimalisatie kan worden gerealiseerd en

Er wordt aan het einde van de initiatieffase in concrete

uitvoeringsvoordelen kunnen worden behaald.

stappen uitwerking gegeven aan het mogelijk

4.2 Bewonersproces A

B


gezamenlijke ontwikkelproces. Daarbij wordt op een Het voordeel voor de opdrachtgever bestaat er uit dat hij

heldere manier uitgewerkt wat per fase:

kan meedelen in deze voordelen door een lagere prijs

• de inzet is van Buurtlift;

en een betere kwaliteit. Zoals in het schema (pag. 45) is

• de wijze van samenwerking in de planvorming is;

af te lezen is de samenwerking in de initiatieffase een

• de nagestreefde meerwaarde in het proces is;

Het tweede proces dat wordt onderscheiden is het

bouwer altijd direct met de bewoners te maken heeft.

voorlopige samenwerking. In die initiatieffase moeten de

• de organisatie van de besluitvorming is;

bewonersproces.

Er is niet steeds één methode voor het betrekken van

kansen en mogelijkheden van het project en de kansen

• de verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s;

Bij onderhoud en renovatie is de betrokkenheid

bewoners. De ene keer is de rol van de bewoners in

en mogelijkheden van de eventuele vervolgsamenwerking

• de manier waarop de budgetgarantie wordt

van de bewoners altijd van groot belang. In het

een vroeg stadium van het planproces belangrijk. Het

besluitvormingsproces hebben de bewoners een stem

is dan mogelijk dat de bewoners al in de initiatieffase

in de verbetermaatregelen. Er is een instemming van

een centrale rol hebben in het planvormingsproces.

worden uitgewerkt.

georganiseerd.

Onderzoek

PvE

VO

DO


Exploitatie

Een belangrijk vraagstuk in de ketensamenwerking is

Dit projectvoorstel vormt de basis voor een go-no go

70% nodig om bepaalde maatregelen gedaan te krijgen.

Het is ook mogelijk dat de corporatie in de initiatieffase

steeds wat het moment is waarop de kwaliteit en de

beslissing voor het vervolg.

Bovendien is er in de uitvoering zelf de noodzaak om de

eerst haar eigen positie wil bepalen en de bewoners pas

prijs van het plan worden vastgesteld. Het uitgangspunt

Belangrijk aandachtspunt is dat dit ontwikkelproces

bewoners op een goede manier te betrekken, omdat er

later betrekt. Het is ook denkbaar dat het planproces

is dat Buurtlift op een heldere manier vooraf garanties

steeds naadloos aansluit op het besluitvormingsproces

bij het sleutelen aan bestaande woningen per definitie

meer langs de bewoners heen gaat en er vooral bij

geeft omtrent het budget van de mogelijke ingrepen en

en het bewonersproces, zodat geruisloos kan worden

hinder is voor de bewoner. Als de bewoners kunnen

de uitvoering betrokkenheid is. De corporatie dient

de kwaliteit die daarbij hoort. Binnen het proces wordt

geschakeld.

blijven zitten tijdens de ingreep is er een directe overlast

haar positie te bepalen ten aanzien van de rol van de

van de bouw. Als de bewoners niet kunnen blijven zitten is

bewoners.

er een overlast van een andere aard. In beide gevallen is het zaak die overlast tot een minimum te beperken.

Buurtlift biedt de mogelijkheid vanaf het eerste begin van het proces, vanaf het initiatief dat moet leiden tot de

46

Dat betekent dat er in het proces altijd een bijzondere

bestuurlijke besluitvorming, tot de oplevering of zelfs het

betrokkenheid van de bewoners is en dat bovendien de

beheer, de relatie met de bewoners te organiseren. 47

Het grote voordeel van de rol van de Buurtlift is dat er

Belangrijk aspecten daarbij zijn:

een continuïteit in het proces kan worden georganiseerd

• mogelijkheden voor verbetering terwijl bewoners blijven

middels één heldere organisatie en één aanspreekpunt. Gedeeltelijk werkt Buurtlift hiervoor met een standaardproces, dat als basis kan dienen om garanties aan de corporatie én de bewoners te geven omtrent het bewonersproces. Voor een deel is de invulling van dit proces afhankelijk van de kenmerken van de opgave en

• proces bij verbetering waarbij bewoners tijdelijk verhuizen.

A

B

C Besluitvormingsproces corporatie

• verbetering waarbij bewoners verhuizen en nieuwe bewoners terugkomen

Bewonersproces

• programmatische doelstelling van de corporatie

de bestuurlijke besluitvorming. Het gaat dan bijvoorbeeld

(gericht op huidige bewoners, of juist gericht op lange

om de vraag van de programmatische doelstellingen van

termijn en nieuwe bewoners)

de ingreep en de kenmerken van de huidige bewoners. Het is denkbaar dat een ingreep gericht is op het

Dergelijke hoofdkenmerken zijn van groot belang voor de

optimaliseren van een complex van de doelgroepen die

wijze van betrokkenheid van de bewoners.

er nu worden gehuisvest. Dan is een betrokkenheid van

Co-creatie Onderzoek

PvE

VO

DO


Exploitatie

De corporatie moet continu beslissingen nemen wat te

De bijdrage van Buurtlift in het besluit- en

doen met bestaande complexen. Meer dan in het verleden

planvormingsproces is letterlijk instrumenteel.

de bewoners van begin tot eind van groot belang. Het is

Naast het basisproces geeft Buurtlift op verschillende

zal in de nabije toekomst bij die beslissingen sprake

Buurtlift kan bijdragen aan een snellere en betere

ook denkbaar dat een ingreep ook een programmatische

manieren extra mogelijkheden om de bewoners te

moeten zijn van een rationele afweging waarbij het

investeringsafweging door snel in beeld te brengen

transformatie inhoudt, waarbij het doel juist is te komen

betrekken. Die extra mogelijkheden zijn deels principieel

rendement van de alternatieven bewust wordt afgewogen.

wat de mogelijkheden van een complex zijn, wat de

tot nieuwe programma’s en het voor de lange termijn

van aard, met name als het gaat om een vroege rol

De druk op de financieringsmogelijkheden en de

investeringskosten van de verschillende varianten zijn

geschikt maken van het project voor nieuwe doelgroepen.

van de bewoners in het planproces. Het is onder

noodzaak te sturen op kasstromen zorgt voor een nieuwe

en wat het rendement is. Daarbij gaat het niet alleen

omstandigheden denkbaar dat bewoners al betrokken

focus op de bestaande voorraad. Tegelijk zorgt die

om het directe financiële rendement, maar ook om

Voor het bewonersproces wordt door Buurtlift een

worden voordat sprake is van een duidelijke scenario-

druk ervoor dat zuinig moet worden omgegaan met de

indirecte rendementen, zoals de marktwaardestijging,

basisproces uitgewerkt waar in helder staat aangegeven

keuze van de corporatie. In andere gevallen is een

beperkte middelen.

de gevolgen voor beheerskosten en andere

wat de betrokkenheid en rol van de bewoners is en op

dergelijke betrokkenheid mogelijk niet aan de orde.

Bovendien liggen er evidente opgaven om in de eigen

winstpunten zoals CO2 emissie, toekomstwaarde en

welke manier Buurtlift hieraan invulling geeft.

48

4.3 Plan en besluitvormingsproces

wonen

voorraad te investeren. Naast de noodzaak om de

volkshuisvestingsrendement.

Naast deze principiële keuze heeft Buurtlift nagedacht

technische staat van de voorraad op peil te houden liggen

Woningverbetering is al lang niet meer alleen een

In dit basisproces bestaat een aantal hoofdvarianten, die

over extra en andere mogelijkheden om de bewoners

er belangrijke aanleidingen in de toenemende vergrijzing

technische operatie. Het gaat er om naast de technische

afhankelijk zijn van de doelstellingen van de corporatie en

te betrekken. Die extra mogelijkheden zijn voor een

en de noodzaak om de CO2 uitstoot te reduceren.

kwaliteit en de technische levensduur rekening te houden

de kenmerken van de opgave.

belangrijk deel gericht op het creëren van draagvlak bij

Dat laatste is voor de corporatie niet zo zeer vanuit

met woonlasten, duurzaamheid en marktkwaliteit, maar

de bewoners voor de verbetering.

milieuoogpunt een doelstelling, maar primair vanuit de

ook met aspecten die boven de schaal van het complex

betaalbaarheid.

liggen, zoals stedenbouw, leefbaarheid. 49

4.4 Processchema totaal Vergrijzing

Leefbaarheid

Woonlasten Duurzaamheid

Woningvraag

Stedenvraag

Volkshuisvestingsprogramma

Programma

Financiën

Portefeuillebeheer

Technische kwaliteit

Woonmilieudifferentiatie

Het schema, zoals hiernaast is weergegeven geeft aan

ERA Contour toont met Buurtlift juist aan een neutrale

welke verschillende elementen een rol spelen bij de

rol in te kunnen spelen in die onderzoeksfase. Het belang

afweging van de corporatie. Voor een groot deel van

voor ERA is een positieve evaluatie van elk project,

deze onderwerpen is er steeds direct een visie van de

zodat de Buurtlift over een langere termijn op meerdere

corporatie en is de kennis ook bij de corporatie aanwezig

plekken kan worden ingezet.

om de input te leveren voor een investeringsafweging. Voor een deel kan ERA middels Buurtlift aanvullende

Ten behoeve van het besluitvormingsproces werkt

kennis inbrengen die juist aanwezig is bij de commercieel

Buurtlift steeds in een aantal scenario’s die naast elkaar

ontwikkelaar en het uitvoerend bouwbedrijf. Bovendien

worden gezet.

heeft ERA met de Buurtlift een analysesystematiek

De basis vormt steeds de 0-meting van een complex,

ontwikkeld die het mogelijk maakt snel de link te leggen

waar de achterstallige onderhoudspunten in beeld

tussen verschillende ingrepen en acties enerzijds en de

worden gebracht zodat inzichtelijk wordt wat de

financiële consequenties anderzijds. Bijkomend voordeel

noodzakelijke ingrepen zijn. De overige scenario’s zijn

is dat Buurtlift in het besluitvormingsproces op basis van

gebaseerd op de kenmerken en kansen van de opgave en

de gegeven varianten al een budgetgarantie kan afgeven.

de doelstellingen van de corporatie.

Buurtlift biedt aan deze ondersteunende rol te spelen in

Met die scenario’s is het in verschillende fasen van het

het besluitvormingsproces voordat het ontwikkeltraject

proces steeds mogelijk ingrepen, kwaliteiten, kosten en

daadwerkelijk begint. Er is op dat moment immers nog

opbrengsten snel in beeld te brengen.

geen ontwikkelbesluit genomen. Juist die mogelijke betrokkenheid staat centraal bij de Mgr. Nolenslaan.

Zittende bewoners

50

Waardeontwikkeling

51

5.toekomstvisie nolenslaan 5.1 ERA Aanpak In onze toekomstvisie hebben de zeven complexen aan de

In de omgeving zijn al lange tijd vernieuwingen gaande en

Mgr. Nolenslaan een sterke en centrale positie in de wijk

ook in de komende tijd zullen meer (herstructurerings)

Nieuwland. In de integrale aanpak van de Buurtlift wordt

ontwikkelingen plaatsvinden. Woonplus heeft veel bezit in

gekeken naar techniek, duurzaamheid, de sociale kant,

Schiedam en is daarom geïnteresseerd in een

ruimtelijkheid en stedenbouw en de waarde om zo te

complexoverschrijdende schaal (buurt/ wijk/ stad) en een

komen tot een duurzame verbetering van de woningen en

verbetering voor de lange termijn.

de leefomgeving. Om de complexen een exploitatieperspectief van 30 jaar te geven is een sterke

De zeven complexen aan de Mgr. Nolenslaan vervullen

verankering in de buurt en een breed draagvlak nodig.

een centrale positie binnen de wijk Nieuwland. Woonplus geeft aan dat de uitstraling van het complex

We willen onderzoeken welke ingrepen op welk

hierdoor direct van invloed is op de kwaliteit van de Mgr.

moment in die 30 jaar gedaan kunnen worden; wat

Nolenslaan en ook op de rest van de omgeving.

is het meest urgent en wat kan wachten, wat zijn de

In de omgeving zijn al lange tijd vernieuwingen gaande en

investeringsmogelijkheden? De zeven complexen aan de

ook in de komende tijd zullen meer (herstructurerings)

Mgr. Nolenslaan vervullen een centrale positie binnen de

ontwikkelingen plaatsvinden. Woonplus heeft veel bezit in

wijk Nieuwland.

Schiedam en is daarom geïnteresseerd in een complexoverschrijdende schaal (buurt/ wijk/ stad) en een

Woonplus geeft aan dat de uitstraling van het complex

verbetering voor de lange termijn.

hierdoor direct van invloed is op de kwaliteit van de Mgr. Nolenslaan en ook op de rest van de omgeving. 52

53

Ook voor bewoners van de complexen is de kwaliteit van

5.2 Analyse: de Buurtlift

hun buurt belangrijk. De veiligheid, het functioneren,

Hier volgt een globale inventarisatie op basis van eerste

de bereikbaarheid en het imago van de omgeving is

observaties. Hiermee wordt een wijze van analyseren

bepalend voor het woongenot. Daarnaast is een passende

aangegeven, zonder direct oplossingen te geven. In

woning, een goede technische staat en een comfortabel

de onderzoeksfase worden bewoners en stakeholders

binnenklimaat een vereiste voor fijn wonen.

betrokken om tot de juiste bevindingen te komen en een

De kwaliteit van de complexen is dus afhankelijk van veel

toekomstvisie met een breed draagvlak.

verschillende aspecten op diverse niveaus; van wijk tot woning, van bushalte tot ventilatierooster. De Buurtlift sluit hier perfect op aan.

54

55

Niveau 1 ‘Nieuwland, een woonplek voor iedereen’; Wat is het imago? Wie wil wonen in Nieuwland, wat zijn de woonwensen?

Schiedamse woningmarkt; Wat zijn de afwegingen van bewoners? Is er ‘concurrentie’ met bijv.Groenoord?

Schiedam Schiedam? Wat is de positie van Nieuwland binnen

Bereikbaarheid lijkt goed; NS-station Schiedam Nieuwland, Metrostation Parkweg, snelweg A4 en A20.

Goede relatie met Schiedam; oude centrum is dichtbij.

56

57

Niveau 2 Commerciele functies in de buurt: ‘Winkelstraat Mgr. Nolenslaan’

Zorgvoorzieningen in de buurt; Vlietland ziekenhuis, Schiewaegh zorg Sociale voorzieningen in de buurt; ‘Het Puttertje’ ouderenontmoetingscentrum

58

Nieuwland Wat is de positie van de Mgr. Nolenslaan in Nieuwland?

Onderwijsvoorzieningen in de buurt; scholen en kinderopvang,

Gemengd programma: Levendige wijk; is er vervuiling, geluid, overlast? Groen in perken: is er behoefte aan parken en spelen?

59

Niveau 3 Achterkant; dicht en rommelig

Kwaliteiten t.o.v. omliggende woningen: - goede toegankelijkheid - sterke architectuur - levendige omgeving, - harder en minder groen.

Mgr. Nolenslaan Wat is de kwaliteit van het complex? Sterke architectuur uit de jaren 60, mooi materiaalgebruik en detaillering: de uitstraling is goed.

Hoven; groen, licht en rustig. De hoven zijn kansrijk als verblijfsruimte voor bewoners. Voorkant; levendig en rumoerig

Bewoners Welke groepen wonen er nu? Hoe is de sociale samenhang?

Ingang van laagbouw ligt in hof; mooie rustige plek.

60

Ingang van hoogbouw ligt tussen de winkels; hard. Achteringang van hoogbouw ligt in dichte plint; weinig sociale veiligheid. 61

Typologie van galerijwoningen is kansrijk: - gelijkvloers - goede toegankelijkheid (in geval van lift)

Hoe is de bewonerssamenstelling in de verschillende delen van het complex? Hoe is de sociale samenhang? Zijn er gevoelens van onveiligheid?

Niveau 4

Collectieve ruimte rgangen etc.? Wat is de kwaliteit van de ingangen, doo

Bereikbaarheid kan worden geoptimaliseerd door wegnemen van drempels en mogelijk toevoegen van liften.

Uitstraling en afwerking van entree en hallen is sleets. Bergingen Zijn ze veilig en comfortabel? 62

Installaties Aanpassing van collectieve installaties is noodzakelijk maar complex. 63

Niveau 5

Woningen Wat is de kwaliteit van de woningen?

Keuken is klein en afwerkingen en installaties (geiser) zijn verouderd.

Wooncomfort Hoe wordt de woning door bewoners beoordeeld?

Technische staat van kozijnen, ramen, hang- en sluitwerk moet worden verbeterd.

Badkamer is klein en opbouwleidingen zijn verouderd en oncomfortabel.

64

Buitenruimte Balkons zijn klein maar goed georiënteerd (ZO/ ZW)

Gelijkvloerse woning, maar wel drempels/ dorpels. Toegankelijkheid en doorgankelijkheid kan woren verbeterd.

Binnenklimaat; Wat is het energieverbruik, isolatiewaarde etc? Hoe is het comfort in de woning?

65

Colofon Uitgave : ERA Contour B.V. (augustus 2012) Opdrachtgever

: Woonplus Schiedam

Buurtlift Partners : Atrivé Studio LS VGG Delto/Slimenergiebeheer ’t Idee Ontwerp : Dian Creative Design www.diancreative.nl

66

67

Mgr. Nolenslaan in de is een uitgave van:

Mgr. Nolenslaan in de

Recommend Documents