Mendelova zem d lská a lesnická univerzita v Brn Provozn ekonomická fakulta Ústav práva
Majitelé a nájemníci dom – související právní problematika Diplomová práce
Lenka Zábrodská
Brno 2007
Prohlašuji, že jsem tuto diplomovou práci vypracovala samostatn s použitím literatury, kterou uvádím v seznamu. V Brn dne 25. kv tna 2007 ………………………
D kuji JUDr. Dan Zapletalové za cenné p ipomínky a odborné rady, kterými p isp la k vypracování této diplomové práce.
Abstrakt Diplomová práce „Majitelé a nájemníci dom – související právní problematika“ se v teoretické
ásti zabývá nájemní smlouvou, právy a povinnostmi smluvních stran,
problematikou týkající se údržby, oprav bytu a jiných podstatných zm n v byt . V praktické ásti se práce zabývá vývojem nájemného z byt v Brn v letech 1994 – 2007 a zm nami k jakým docházelo v pr b hu tohoto období. Praktická ást je zam ena na konkrétní nájemní d m sídlící v Brn .
Abstract This Diploma work „Owners and tenants – related legal subjects” is occupyed by the release, discretions and duties of the contract participants, regarding the issue of the maintanance, repairs and other key changes of the flats. The practical part of the Diploma work is regarding the development of the rent itself in flats located in Brno since 1994 into 2007 and also the changes that used to happen in this term. The practical part is focused on specific rent house located in Brno.
OBSAH DIPLOMOVÉ PRÁCE 1. ÚVOD ........................................................................................................................................................... 7 2. CÍL PRÁCE ................................................................................................................................................. 8 3. METODIKA............................................................................................................................................... 10 I. TEORETICKÁ ÁST ............................................................................................................................... 12 4. NÁJEMNÍ SMLOUVA ............................................................................................................................. 12 4.1 OBECNÉ NÁLEŽITOSTI ............................................................................................................................ 12 4.2 OBSAHOVÉ NÁLEŽITOSTI........................................................................................................................ 14 5. PRÁVA A POVINNOSTI SMLUVNÍCH STRAN ................................................................................. 16 5.1. ZÁKLADNÍ PRÁVA A POVINNOSTI .......................................................................................................... 16 5.2 ÚDRŽBA A OPRAVY BYTU ....................................................................................................................... 18 5.3 STAVEBNÍ ÚPRAVY A JINÉ PODSTATNÉ ZM NY V BYT ........................................................................... 21 5.4 ZM NY V PO TU OSOB ŽIJÍCÍCH S NÁJEMCEM ......................................................................................... 22 6. P ECHOD PRÁVA NÁJMU ................................................................................................................... 24 7. KAUCE (SLOŽENÍ PEN ŽNÍCH PROST EDK ) ............................................................................ 26 8. ZM NY V NÁJMECH BYT A NOVELA OB ANSKÉHO ZÁKONÍKU ....................................... 29 9. JEDNOSTRANNÉ ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO Z BYTU.................................................................. 34 9.1 ZÁKLADNÍ POJMY................................................................................................................................... 37 II. PRAKTICKÁ ÁST ................................................................................................................................ 39 10. VÝVOJ NÁJEMNÉHO Z BYT V BRN ........................................................................................... 39 10.1 VÝVOJ NÁJEMNÉHO Z BYT V BRN V LETECH 1994 - 2001 ................................................................ 39 10.2 VÝVOJ NÁJEMNÉHO Z BYT V BRN V LETECH 2002 - 2006 ................................................................ 46 10.3 VÝVOJ NÁJEMNÉHO Z BYT V BRN V ROCE 2007............................................................................... 53 10.4 KAUZA HUTTEN - CZAPSKÁ ................................................................................................................. 60 11. ZÁV R ..................................................................................................................................................... 63 12. POUŽITÁ LITERATURA...................................................................................................................... 67 13. P ÍLOHY................................................................................................................................................. 69
6
1. Úvod Situace na trhu s nemovitostmi je v r zných regionech jednotlivých regionálních trh
R velmi odlišná. Na vývoj
s nemovitostmi mají vliv zejména socioekonomické
p edpoklady regionu, jako je výše pr m rné mzdy, nezam stnanosti nebo i celkové zvyklosti bydlení. Posledních šestnáct let bylo v
esku obdobím velkých zm n. Vše za alo sametovou
revolucí, která ukon ila dlouhou etapu budování socialismu. Centráln
plánované
hospodá ství se postupn za alo transformovat v tržní ekonomiku. Hodn v cí se zm nilo, ale deformovaný trh s byty v
esku zatím stále z stává. P etrvává i um le udržovaný
nedostatek dostupného bydlení, jako d sledek státní regulací pok ivených cen byt i nájm . K náprav tohoto stavu by m la napomoci deregulace nájemného, která byla po letech odklad kone n spušt na. Útlum výstavby byt , který nastal na po átku devadesátých let, je pry . Stavebnictví zažívá boom a po et rozestav ných i dokon ených byt roste. V sou asné dob se byty staví skoro stejn masov jako v dobách socialistické výstavby. Zárove probíhají i opravy stávajícího bytového fondu v rámci státem podporovaných program
regenerace
panelových dom na sídlištích. Zejména v Praze, ale i dalších velkých m stech je díky tomu nabídka nov postavených i starších byt stále širší. S ur itými výkyvy roste i poptávka po bytech. Dáno je to r stem reálných p íjm eských domácností i jejich stále v tší ochotou se zadlužit. Kvalitní bydlení je pokládáno za nutnou podmínku spokojeného života. Lidé proto neváhají se dlouhodob zadlužit a po ídit si bydlení, které se v rámci možností bude co nejvíce blížit jejich p edstavám. P i po izování nového bytu je žádoucí si zmapovat trh, zjistit si, co se kde za jaké ceny nabízí, a pár projekt si osobn prohlédnout. Pokud již dnes lidé žádají dob e dispozi n uspo ádaný a kvalitn vybavený byt v zajímavé lokalit s dobrou dopravní dostupností a solidní infrastrukturou, lze o ekávat, že tyto nároky v budoucnu ješt vzrostou. P i výb ru konkrétního bytu je t eba v novat pozornost i dispozi nímu ešení domu, jeho technickým parametr m a úrovni emeslných prací.
7
2. Cíl práce Pro diplomovou práci jsem si zvolila téma „Majitelé a nájemníci dom – související právní problematika“, protože moji rodi e jsou vlastníky nájemního domu, a jelikož jsem se o tuto problematiku nikdy blíže nezajímala, rozhodla jsem se tedy zabývat práv tímto problémem, abychom mohla pomoci mým rodi m s nájemním domem. Cílem mé diplomové práce je p edevším prohloubení znalostí problematiky majitel a nájemc dom a následn ukázat tyto poznatky i na praktickém p íkladu, kterým se stává páv náš nájemní d m. V první
ásti se pokusím popsat ty nejd ležit jší právní aspekty týkající se jak
pronajímatel , tak i nájemc . Jedná se p edevším o nájemní smlouvu a její podstatné náležitosti jako jsou: ozna ení bytu a jeho p íslušenství, rozsah užívání bytu (tj. zda byt bude užíván výhradn k bydlení nebo zda v n m m že být provozována i jiná, nap . podnikatelská innost), zp sob výpo tu nájemného a úhrady za pln ní spojená s užíváním bytu nebo p ímo jejich výši. Mezi nejd ležit jší právní aspekty týkající se pronajímatel
i nájemc
bych dále
za adila práva a povinnosti smluvních stran, problematika týkající se údržby a oprav bytu, stavebních úprav a jiných podstatných zm n v byt . Dále budu v novat kapitolu zm nám ob anského zákoníku a zm nám v nájmech bytu a s tím související zákon . 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o zm n zákona . 40/1964 Sb. ob anského zákoníku. Zde vyberu pro m ty nejd ležit jší zm ny, jakou jsou: d vody výpov dí, kauce (složení pen žních prost edk ), zm ny v po tu osob žijících s nájemcem a p echod nájmu. V druhé ásti diplomové práce se pokusím ukázat konkrétn na našem nájemním dom , jak se vyvíjelo nájemné z byt v Brn v pr b hu let 1994 – 2007, k jakým docházelo zm nám a k jakému docházelo r stu nájemného v jednotlivých letech. Vývoj nájemného z byt v Brn rozd lím do t í ástí, a to na období od roku 1994 až 2001, dále období 2002 – 2006 a nakonec na rok 2007. Toto rozd lení bude nutné z toho d vodu, že v t chto 3 etapách docházelo k výrazným zm nám, které se pokusím v této kapitole co nejpodrobn ji popsat.
8
Pro tyto výpo ty použiji tedy náš nájemní d m, který sídlí v Brn , tém
ve st edu
m sta, má 10 byt , p i emž v jednom byt bydlí pronajímatel, tzn. že p i jednotlivých výpo tech budu brát v úvahu pouze 9 byt . Nájemní d m podle zákona . 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu spadá do standardních byt (d íve podle vyhlášky . 176/1993 Sb. spadal do II. kategorie). Co je d ležité ješt zmínit, že nájemní d m je bez výtahu a má 5 podlaží. Dále bych zde cht la názorn ukázat, o kolik pronajímatel p išel b hem 4 let (2003 až 2006), kdy nájemné bylo tzv. zamrzlé. Tzn. že nejd íve spo ítám, jakou výši p íjm pronajímatel dosáhl b hem t chto 4 let, a kolik by mohl mít, kdyby v tomto období mohl pronajímatel uplatnit cílovou hodnotu nájemného, která má být dosažena až v roce 2010, kdyby se už regulované nájemné m lo rovnat tržnímu nájemnému. Myslím si, že v této souvislosti je také t eba zmínit spor o regulaci nájemného Polska s majitelkou domu Hutten – Czapskou vedený u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku, který rozhodl v neprosp ch Polska. Této kauze bych cht la v novat poslední kapitolu, kde bych také cht la popsat její možné dopady na eské st žovatele a pro je tento rozsudek pro nás tak d ležitý.
9
3. Metodika Diplomovou práci jsem rozd lila na dv
ásti, a to na ást teoretickou a na ást
praktickou. Teoretická ást prohlubuje znalosti problematiky majitel a nájemník dom a s ní související právní aspekty. Pro oživení teoretické ásti uvádím písmem zvaným kurzíva konkrétní p íklady nebo p ípadné p ipomínky. V praktické ásti jsem se pokusila ukázat na konkrétním nájemním dom , jak se vyvíjelo nájemné z byt
v Brn v letech 1994 – 2007 a k jakým docházelo zm nám
v pr b hu tohoto období. Vývoj nájemného z byt v Brn jsem rozd lila do 3 ástí, a to na období roku 1994 až 2001, dále na období 2002 – 2006 a nakonec na rok 2007. Toto rozd lení bylo nutné z toho d vodu, že v t chto 3 etapách docházelo k výrazným zm nám, které jsem se pokusila co nejpodrobn ji popsat. V teoretické
ásti jsem vycházela p edevším z ob anského zákoníku, zákona
. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, z odborných knih týkající se problematiky majitel
a nájemník
dom , ale i z lánk
v odborných
asopisech
a samoz ejm i pomocí internetu. Konkrétní p ehled zdroj , ze kterých jsem erpala, jsou uvedeny v kapitole nazvané „Použitá literatura.“ Pro p ehlednost diplomové práce jsem vzory smluv a jiné ukázky týkající se této problematiky uvedla do kapitoly „P ílohy.“ Teoretickou ást lením do n kolika kapitol: 1) Nájemní smlouva 2) Práva a povinnosti smluvních stran 3) P echod práva nájmu 4) Kauce 5) Zm ny v nájmech byt a novela ob anského zákoníku 6) Jednostranné zvyšování nájemného z bytu
10
Právní normy: Zákon . 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu Zákon . 40/1964 Sb., ob anský zákoník, ve zn ní pozd jších zm n a dopl k (dále jen Ob Z) Vyhláška . 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za pln ní poskytovaná s užíváním bytu Vyhláška
. 30/1995 Sb., kterou se m ní a dopl uje vyhláška Ministerstva financí
. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za pln ní poskytovaná s užíváním bytu Vyhláška
. 274/1995 Sb., kterou se m ní a dopl uje vyhláška Ministerstva financí
. 176/1993 Sb., ve zn ní vyhlášky . 30/1995 Sb Vyhláška
.86/1997 Sb., kterou se m ní a dopl uje vyhláška Ministerstva financí
. 176/1993 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis Vým r Ministerstva financí . 06/2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro v cn usm r ované nájemné v byt a m ní vým r MF . 01/2002 Sd lení Ministerstva pro místní rozvoj . 333/2006 Sb., o rozt íd ní obcí do velikostních kategorií podle po tu obyvatel, o územním roz len ní obcí seskupením katastrálních území, o výši základních cen za 1 m2 podlahové plochy byt , o cílových hodnotách m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu, o maximálních p ír stcích m sí ního nájemného a o postupu p i vyhledávání maximálního p ír stku nájemného pro konkrétní byt
11
I. TEORETICKÁ ÁST 4. Nájemní smlouva 4.1 Obecné náležitosti Nájemní smlouva k bytu je jedním z d vod , které oprav ují uživatele bytu k jeho užívání. Na úvod je t eba podotknout, že krom
podmínek a obsahových náležitostí
definovaných v ustanoveních Ob Z vymezujících tento konkrétní typ smlouvy (§ 685 – 686), musí být rovn ž respektovány obecné náležitosti kladené na právní úkony (§ 34 a násl. Ob Z) a dále rovn ž obecné náležitosti kladené na kontraktaci smluv (§ 43 a násl. Ob Z). K základním obecným podmínkám, které je t eba p ipomenout, pat í zejména zp sobilost subjektu k práv m a k právním úkon m. Zp sobilost k práv m nabývá fyzická osoba narozením a právnická osoba svým vznikem (nap . registrací, evidencí, zápisem do rejst íku apod.). Zp sobilost k právním úkon m nabývá fyzická osoba zletilostí, tj. dovršením v ku 18 let nebo uzav ením manželství osobou starší 16 let p ed dovršením 18. roku v ku. Jak na stran pronajímatele, tak i na stran nájemce mohou vystupovat osoby, které nemají plnou zp sobilost k právním úkon m. Tato skute nost m že být zap í in na v kem, ale i rozhodnutím soudu o zbavení i omezení zp sobilosti k právním úkon m. V p ípad omezení zp sobilosti k právním úkon m bude t eba, aby bylo prokázáno rozsudkem soudu to, kdo má oprávn ní u init právní úkon nájemní smlouvy, tj. zda-li je oprávn na u init tento právní úkon fyzická osoba s omezenou zp sobilostí sama, i zda-li je toto oprávn ní sv eno zástupci.1) V p ípad nezletilc bude zastupovat dít s nejv tší pravd podobností jeho zákonný zástupce, který však bude pot ebovat k uzav ení nájemní smlouvy na stran pronajímatele souhlas soudu, nebo v tomto p ípad se nejedná o b žnou správu nezletilcova majetku
1) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 8.
12
(§ 28 Ob Z). Pokud by nezletilec vystupoval na stran nájemce, souhlasu soudu t eba nebude, ledaže by se nejednalo o b žné záležitosti. Právnickou osobu bude p i kontraktaci zastupovat rovn ž ur itá fyzická osoba, která by m la prokázat oprávn ní init za právnickou osobu právní úkony. Zpravidla se bude tato fyzická osoba prokazovat výpisem z rejst íku (na internetu je dostupný nap . informativní obchodní rejst ík; viz. www.justice.cz), který by nem l být vydán p íslušným orgánem p íliš dlouho p ed vlastní kontraktací nájemní smlouvy. Fyzické i právnické osoby mohou být rovn ž v rámci kontraktace smluv zastupovány na základ plné moci. V tomto p ípad musí mít plná moc písemnou formu a m lo by v ní být výslovn uvedeno, že osoba jednající za jiného je oprávn na uzav ít nájemní smlouvu k bytu (p ípadn také za jakých podmínek). P esné ozna ení smluvních stran je jednou ze základních podmínek vzniku konkrétního kontraktu. Fyzická osoba bude jednozna n identifikována svým jménem a p íjmením, dále datem narození i rodným íslem, adresou trvalého pobytu. Všechny náležitosti by m ly být ov eny z platného ob anského pr kazu nebo pasu.2) Fyzická osoba podnikající (OSV , živnostník), pokud bude v tomto právním vztahu vystupovat jako osoba vykonávající svou podnikatelskou
innost, by m la být také
ozna ena jménem a p íjmením resp. obchodní firmou, zapisuje-li se do obchodního rejst íku.3) Právnická osoba pak bude dostate n
konkretizována svou obchodní firmou,
identifika ním íslem (I O), sídlem a fyzickou osobou, která bude za tuto spole nost jednat.4) Veškerá uvedená data by m la být v tomto p ípad doložena výpisem z obchodního rejst íku a ob anským pr kazem osoby jednající za právnickou osobu.5)
2) P .: Jan Novák, nar. 5.5.1955, r. . 550505/455, trvale bytem Veve í 105, Brno 3) P .:Jan Novák, I O: 456 55 456, nar. 5.5.1955, r. . 550505/455, místo podnikání: Úvoz 105, Brno 4) P .: ABC, s. r. o., zapsaná v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Brn , oddíl C, vložka 455, I O: 456 55 456, se sídlem Veve í 105, Brno, zastoupena Janem Novákem, jednatelem spole nosti) 5) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 9. 13
4.2 Obsahové náležitosti Základní podmínkou toho, aby platn vznikla nájemní smlouva mezi pronajímatelem a nájemcem, je shoda mezi t mito stranami o podstatných obsahových náležitostech této smlouvy. M že se stát, že na ur itých podmínkách se strany nemohou shodnout, n jaké okolnosti nejsou ješt známy apod., a proto nelze všechny podmínky p esn vymezit. Za takových okolností je možné uzav ít nájemní smlouvu, která nebude p esn vymezovat všechny podmínky kontraktu, a v budoucnu budou tyto podmínky up esn ny dle nastalých okolností dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Nicmén nájemní smlouva nevznikne, pokud se strany neshodnou na obsahových náležitostech smlouvy, které jsou stanoveny zákonem.6) Zákon stanoví obligatorní náležitosti nájemní smlouvy, tedy to, co v ní nezbytn musí být upraveno. Nájemní smlouva (§ 686 odst. 1 a 2 Ob Z) musí obsahovat: • Ozna ení bytu a jeho p íslušenství • Rozsah užívání bytu (tj. zda byt bude užíván výhradn k bydlení nebo zda v n m m že být provozována i jiná, nap . podnikatelská innost) • Zp sob výpo tu nájemného a úhrady za pln ní spojená s užíváním bytu nebo p ímo jejich výši7) V souvislosti s t mito podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy bychom si m li ješt vysv tlit pojem p íslušenství bytu. P íslušenství bytu je definováno v ustanovení § 121 odst. 2 Ob Z, které vymezuje tento pojem takto: „P íslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory ur ené k tomu, aby byly s bytem užívány.“ P íslušenství musí být ur eno (zpravidla pravomocným kolauda ním rozhodnutím) k tomu, aby bylo s bytem užíváno. Vedlejšími místnostmi m žeme rozum t nap . r zné neobytné haly, kom rky, spíže, kuchyn , záchod i koupelnu. Vedlejší prostory pak m žeme demonstrovat nap . sklepem, k lnou. Vedlejší prostory jsou tedy prostory, které jsou umíst ny mimo vlastní byt. 8)
6) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 12. 7) K e ek, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. s. 31-32. 8) P .: Byt je. ve t etím nadzemním podlaží, má 2 obytné místnosti a jako p íslušenství vedlejší místnosti – spíž, koupelnu, kuchy , dále vedlejší prostory – sklep v podzemním podlaží a k lnu na dvo e.
14
Ozna ení bytu musí být provedeno tak, aby z n j bylo patrno místo, kde se p edm tný byt nachází (lokalizace, umíst ní) a charakterizace (popis bytu).9) V p ípad , že byty nejsou íslovány, posta í ozna it byt nap . t etí zprava od schodišt apod. Z vymezení a popisu bytu musí byt jednozna n identifikovatelné, o který konkrétní byt se jedná. Doporu uje se, aby v nájemní smlouv bylo specifikováno vybavení bytu (kuchy ská linka, vestav né sk ín , karma apod.). Výše nájemného nemusí být v nájemní smlouv výslovn upravena ástkou, ale m že být pouze ur en zp sob jeho výpo tu. Zp sob výpo tu nájemného však musí být dostate n ur itý, aby spl oval náležitost právních úkon . Zákonnou formou nájemní smlouvy je forma písemná (§ 686 odst. 2 Ob Z). Nedodržení této podmínky je sankciováno absolutní neplatností nájemní smlouvy. V d ív jší právní úprav
bylo možné uzavírat nájemní smlouvy rovn ž v jiné form
(ústn ), od roku 1992 je však nutná písemná forma. V souladu s ustanovením § 879b Ob Z z stávají nájemní smlouvy uzavírané p ed rokem 1992 v platnosti. Z doporu ených obsahových náležitostí lze zmínit zejména ujednání o dob trvání právního vztahu (nájemní smlouvy). Nájemní smlouvu lze sjednat na dobu ur itou, ale i na dobu neur itou. Pokud by nájemní smlouva neobsahovala žádné ujednání o dob , na kterou se sjednává nájemní smlouva, platí, že tato smlouva je sjednána na dobu neur itou. Rovn ž tak, pokud by nájemní smlouva obsahovala dv r zné doby, bylo by nutné takové ujednání považovat za neplatné pro svou neur itost a rovn ž by platilo, že smlouva byla sjednána na dobu neur itou.10)
9) P .: Byt . 2, ve II. pat e bytového domu . p. 528 na ulici Veve í v Brn . Jedná se o byt 2+1 o celkové vým e 80 m2 se dv ma pokoji, kuchyní, koupelnou, záchodem, šatnou a sklepem . 2 v podzemním podlaží o vým e 15 m2. 10) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 12-16.
15
5. Práva a povinnosti smluvních stran 5.1. Základní práva a povinnosti Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele upravuje zejména Ob anský zákoník, p edpisy související s Ob Z a konkrétní nájemní smlouva, kterou mezi sebou kontrahenti sjednali.1) Základní povinností pronajímatele je p edat nájemci byt ve stavu zp sobilém k ádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv, spojených s užíváním bytu (§ 687 Ob Z). Zcela nov je v zákon
. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu
upravena možnost, aby se nájemce a pronajímatel dohodli, že byt nebude p edán nájemci ve stavu zp sobilém k ádnému užívání. Ust. § 687 odst. 2 Ob Z stanoví, že v nájemní smlouv lze dohodnout, že pronajímatel p edá nájemci byt ve stavu nezp sobilém pro ádné užívání, pokud se nájemce s pronajímatelem dohodnul, že provede úpravy p edávaného bytu. Sou asn se pronajímatel a nájemce dohodnou o vzájemném vymezení práv a povinností. Z tohoto nového ustanovení plyne, že takováto dohoda musí být sou ástí nájemní smlouvy, nebo p edm tem nájmu v okamžiku jejího uzavírání není byt schopný plnit svoji funkci, byt si nájemce dokon í a upraví pro své budoucí užívání. Rovn ž z ustanovení vyplývá, že úpravy v byt musí v budoucnu provád t nájemce, není tedy možné uzav ít takovou nájemní smlouvu s tím, že úpravy v budoucnu provede pronajímatel nebo osoba jím pov ená.2) Podle § 688 Ob Z nájemce a osoby, které žijí ve spole né domácnosti, mají právo byt užívat, mají právo užívat spole né prostory a za ízení domu a také mají právo požívat pln ní, které je poskytováno v souvislosti s užíváním p edm tného bytu. Spole nými prostorami m žeme rozum t prostory, které jsou ur eny k užívání pro všechny nájemce p edm tného bytového domu (nap . prádelna, sušárna, ko árkárna, schodišt apod.).
1) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 19. 2) K e ek, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. s. 41.
16
Jako p íklad pln ní, které je poskytováno v souvislosti s užíváním bytu lze uvést nap . úst ední topení, dodávku tepla i teplé vody, užívání výtahu, dodávku vody a odvod odpadních vod apod. Mezi další povinnosti nájemce m žeme za adit povinnost vykonávat práva tak, aby v dom bylo vytvo eno prost edí zajiš ující ostatním nájemc m výkon jejich práv (§ 690 Ob Z) a s touto povinností m žeme pak dále p ipomenout povinnost nájemce chovat se tak, aby svým jednáním v dom neporušoval obecn dobré mravy (§ 3 odst. 1 Ob Z). Povinnost neporušovat dobré mravy v dom
je pak kladena na všechny uživatele
p edm tného bytu, tzn. nejen na nájemce, ale i na osoby spolužijící. V p ípad , že by nájemce velmi závažn porušoval své povinnosti a tedy by p edm tný byt zjevn neužíval ádn a sou asn by pronajímateli vznikala tímto porušením povinnosti škoda nebo by mu hrozila zna ná škoda, dává právní úprava možnost pronajímateli od smlouvy s nájemcem odstoupit (§ 679 Ob Z). Nezbytnou podmínkou platného odstoupení od nájemní smlouvy k bytu je však výstraha, kterou musí pronajímatel nájemci dát. Forma této výstrahy je písemná (§ 679 odst. 3 Ob Z), nejlépe doporu eným dopisem. Samotná výstraha by m la obsahovat výzvu, aby nájemce p estal p edm tný byt (v etn jeho p íslušenství a spole ných prostor) užívat tak, aby toto užívání zp sobovalo pronajímateli škodu
i aby z tohoto chování hrozila zna ná škoda. Zp sob chování
nájemce by m l být dostate n
konkretizován a poukazovat na to, že práv
tímto
závadným chováním dochází ke vzniku škody i hrozb vzniku zna né škody. Dále by pak výstraha m la obsahovat upozorn ní na to, že pokud nájemce nep estane v ur ité lh t závadným zp sobem užívat byt, odstoupí pronajímatel od nájemní smlouvy.3)
3) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 20.
17
5.2 Údržba a opravy bytu Pronajímatel je tedy povinen p edat byt ve stavu zp sobilém k ádnému užívání, tzn. byt musí být vybaven tak, aby umož oval bydlení (m la by být zajišt na dodávka vody, elekt iny, vytáp ní apod.). Má se za to, že byt by m l být vymalován alespo základním nát rem. Pokud nájemce p ebíral byt vymalovaný p i nast hování, m l by jej také odevzdávat pronajímateli nov vymalován p i ukon ení nájemního vztahu. Je rovn ž možné, aby povinnost nájemce p edat byt zp t pronajímateli nov vymalován, byla výslovn zakotvena v nájemní smlouv .4) Údržba bytu je d lena mezi nájemce a pronajímatele. Platná právní úprava dává možnost, aby se nájemce a pronajímatel dohodli na jiném zp sobu rozd lení povinností vztahujících se k údržb a opravám bytu. Nebude-li v nájemní smlouv sjednáno jinak, bude nájemce hradit tzv. drobné opravy v byt . Pojem drobných oprav v byt specifikuje Na ízení vlády . 258/1995 Sb., kterým se provádí Ob anský zákoník. Drobné opravy m žeme dle této právní úpravy roz lenit následovn : • Výslovn vyjmenované tzv. drobné opravy podle v cného vymezení (§ 5 odst. 2 na ízení vlády . 258/1995 Sb.): a) opravy jednotlivých vrchních
ástí podlah, opravy podlahových krytin
a vým ny prah a lišt, b) opravy jednotlivých ástí oken a dve í a jejich sou ástí a vým ny zámk , kování, klik, rolet a žaluzií, c) vým ny vypína , zásuvek, jisti , zvonk , osv tlovacích t les a domácích telefon , v etn elektrických zámk , d) vým ny uzavíracích kohout u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzáv ru pro byt, e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, vým ny sifon a lapa f) opravy m i
tuku,
tepla a teplé vody.
• Podle § 5 odst. 3 na ízení vlády . 258/1995 Sb. za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtok , zápachových uzáv rek, odsava
par, digesto í,
4) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 23.
18
mísicích bakterií, sprch, oh íva splachova ,
kuchy ských
vody, bidet , umyvadel, van, výlevek, d ez ,
sporák ,
pe ících
trub,
va i ,
infrazá i ,
kuchy ských linek, vestav ných a p istav ných sk íní. U za ízení pro vytáp ní se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elekt inu, kotl etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, v etn
uzavíracích
a regula ních armatur a ovládacích termostat etážového topení; nepovažují se však za n opravy radiátor a rozvod úst edního vytáp ní. A dále dle ustanovení § 5 odst. 4 téhož na ízení vlády – za drobné opravy se považují rovn ž vým ny drobných sou ástí p edm t uvedených v odstavci 3. • Drobné opravy jejichž náklad nep esahuje výši 300 K (§ 5 odst. 5 na ízení vlády 258/1995 Sb.: Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a vým ny sou ástí jednotlivých p edm t tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nep esáhne ástku 300 K . Provádí-li se na téže v ci n kolik oprav, které spolu souvisejí a asov na sebe navazují, je rozhodující sou et náklad na související opravy. Od zákonného roz len ní povinností p i údržb bytu je možné se odchýlit. P ipadá tedy v úvahu, aby pronajímatel a nájemce sjednali nap . to, že veškeré opravy v byt bude hradit pronajímatel (tedy i drobné opravy ve smyslu na ízení vlády . 258/1995 Sb.), nebo že drobné opravy a další v nájemní smlouv blíže specifikované opravy bude hradit nájemce (nap . ur itých v cí, vybavení apod.).5) V p ípad , že nájemce neplní své povinnosti údržby a drobných oprav vyplývající z nájemní smlouvy nebo ze zákona, m že se pronajímatel domáhat spln ní této povinnosti soudn a nebo tyto drobné opravy a údržbu bytu provést na sv j náklad a domáhat se na nájemci náhrady ú eln vynaložených náklad (§ 692 odst. 2 Ob Z). Podmínkou však je, že pronajímatel nájemce na tuto možnost výslovn upozorní. Forma upozorn ní není zákonem p edepsána, nicmén lze doporu it písemnou formu. Právo na náhradu ú eln vynaložených náklad za nájemcem se proml uje v obecné t íleté lh t od provedení drobné opravy i udržovací práce.
5) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 24.
19
Nájemce má rovn ž povinnost odstranit závady a poškození, které zp sobil v dom sám nebo které zp sobily osoby s ním spolužijící (§ 693 Ob Z). Po p edchozím upozorn ní nájemce má pronajímatel právo provést opravy sám a domáhat se na nájemci úhrady ú eln vynaložených náklad . V souvislosti s opravami, které má provád t pronajímatel, vzniká nájemci další povinnost, a to oznamovací. Nájemce je povinen bez zbyte ného odkladu oznámit pronajímateli pot ebu oprav, které má nést pronajímatel. Nájemce musí umožnit pronajímateli, aby tyto opravy mohl zrealizovat. Oznamovací povinnost nájemce se týká výlu n oprav v byt a jeho p íslušenství, nikoli oprav v celém bytovém dom , tj. ve spole ných prostorách apod. Forma oznámení, kterým bude nájemce plnit svou oznamovací povinnost, není zákonem p edepsána, nicmén z hlediska p ípadné soudní p e lze doporu it formu písemnou. Pokud by nájemce zanedbal svou oznamovací povinnost nebo neumožnil p ístup do bytu, odpovídá za škodu, která by pronajímateli neoznámením i znemožn ním realizace oprav vznikla.6) Pokud by pronajímatel p es upozorn ní nezrealizoval opravy v byt , mohl by se nájemce domáhat spln ní této povinnosti soudn nebo by mohl postupovat v souladu s ustanovením § 691 Ob Z. Prvním krokem nájemce by tedy bylo upozorn ní pronajímatele na to, že v byt vznikla pot eba ur itých oprav, které má povinnost dle platné právní úpravy nebo dle smluvního ujednání realizovat pronajímatel. Pokud by pronajímatel opravy neud lal, postupoval by nájemce dle ustanovení § 691 Ob Z, tj. upozornil by pronajímatele, že pokud ur ité opravy (ty, které brání ádnému užívání bytu nebo jimiž je výkon jeho práva ohrožen) neud lá v p im ené lh t , zrealizuje je nájemce sám a na pronajímateli se bude domáhat úhrady ú eln vynaložených náklad . Forma upozorn ní není zákonem p edepsána, nicmén lze doporu it písemnou formu. Jakmile nájemce provedl nezbytné opravy, m l by bez zbyte ného odkladu požadovat na pronajímateli náhradu ú eln vynaložených náklad (úhradu faktury za opravu apod.). Pokud nájemce po provedení oprav neuplatní své právo na náhradu ú eln vynaložených
6) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 25.
20
náklad do 6 m síc od provedení opravy, jeho právo na náhradu zanikne jedná se tedy o prekluzivní lh tu. Proml ecí doba, tzn. doba, kdy m že nájemce ú inn náklad
uplatnit právo na náhradu
u soudu, je t íletá a po íná b žet od okamžiku, kdy nájemce uplatnil nárok
u pronajímatele.7) Další povinností nájemce bytu je umožnit provedení instalace, údržby za ízení pro m ení tepla, teplé a studené vody pronajímateli nebo jemu pov ené osob . Rovn ž musí umožnit odpo et nam ených hodnot. Dále pak musí umožnit p ístup k dalším technickým za ízením, které jsou sou ástí bytu a pat í pronajímateli (§ 692 odst. 3 Ob Z). Pronajímatel je však povinen písemn nájemce upozornit na to, že tyto innosti hodlá v byt zrealizovat.
5.3 Stavební úpravy a jiné podstatné zm ny v byt Nájemce nesmí provád t stavební úpravy ani jinou podstatnou zm nu v byt bez souhlasu pronajímatele, a to ani v p ípad , že si bude hradit veškeré náklady spojené s t mito úpravami i zm nami (§ 694 Ob Z). Pokud pronajímatel nedal souhlas se stavebními úpravami a podstatnými zm nami v byt , které provedl nájemce, m že být celá situace ešena v n kolika rovinách: • Pronajímatel ud lí souhlas dodate n • Pronajímatel se bude domáhat odstran ní provedených úprav • Pronajímatel dá výpov
z nájmu bytu nájemci na základ ustanovení § 711 odst.
1 písm. d) Ob Z • Pronajímatel bude požadovat náhradu škody, která mu vznikla v d sledku provedení úprav bez jeho souhlasu (§ 420 Ob Z) • Pronajímatel odstoupí od smlouvy s nájemcem, pokud hrozí pronajímateli zna ná škoda v d sledku provád ných zm n (§ 667 odst. 2 Ob Z) Provád ní stavebních úprav v byt však není omezeno jen ze strany nájemce, rovn ž pronajímatel je v ur ité mí e v tomto sm ru omezen.
7) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 26.
21
Pronajímatel má právo provád t stavební úpravy bytu i jiné podstatné zm ny výlu n se souhlasem nájemce. Nájemce však m že tento souhlas odep ít jen z vážných d vod (§ 695 Ob Z). Pronajímatel jako vlastník p edm tného bytu i bytového domu je však, dá se íci zvýhodn n, nebo nájemce m že tento souhlas odep ít jen z vážných d vod (zdravotní stav, v k apod.). Je na zvážení soudu, zda d vody, které nájemce uvádí, spl ují podmínku závažnosti. Soud bude rovn ž zvažovat nejen d vody odep ení ze strany nájemce, ale i nezbytnost úprav, rozsah, dobu úprav apod. Souhlas nájemce není t eba v p ípad , kdy takové úpravy na ídil p íslušný orgán státní správy (zpravidla stavební ú ad). Nájemce je povinen umožnit jejich realizaci. Samotný nájemce není ú astníkem správního ízení, nebo není vlastníkem stavby a stavení ú ad tedy nem že nutit nájemce k umožn ní provedení oprav, tuto povinnost na n m musí vynucovat pronajímatel. Pokud by nájemce neumožnil realizaci na ízených oprav, odpovídá za škodu, která nespln ním této povinnosti vznikla.8)
5.4 Zm ny v po tu osob žijících s nájemcem Novela ob anského zákoníku zák. . 107/2006 Sb. p ináší zcela nové ustanovení § 689 odst. 2 a 3 Ob Z a z n ho plynoucí zcela novou povinnost nájemc m byt , a to povinnost, jejíž nespln ní je sankciováno dokonce možností výpov di z nájmu pro hrubé porušení povinnosti nájemce. § 689 odst. 2 Ob Z stanoví, že nájemce je povinen písemn oznámit pronajímateli veškeré zm ny v po tu osob, které žijí s nájemcem v byt , a to do 15 dn ode dne, kdy ke zm n došlo. V písemném oznámení nájemce uvede jména, p íjmení, data narození a státní p íslušnost t chto osob. A § 689 odst. 3 Ob Z stanoví, že nesplní-li nájemce povinnost podle odstavce 2 ani do jednoho m síce, považuje se to za hrubé porušení povinnosti podle § 711 odst. 2 písm.b). Povinnost nájemce oznámit zm ny v po tu osob, které s ním v byt
bydlí, se
bezpochyby vztahuje i na osoby, které mají právo s nájemcem bydlet poté, co s ním
8) Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books, a.s., 2005. s. 33.
22
uzav eli tzv. registrované partnerství podle zákona
. 115/2006 Sb., o registrovaném
partnerství. Takové osoby mají na základ novely ob anského zákoníku tímto zákonem podle § 705a odst. 1 Ob Z právo užívat byt, jenž je v nájmu druhého partnera, a práva s ním spojená.9)
Zdroj: http://ekonomika.idnes.cz/ekonomika.asp?r=ekonomika&c=A051220_181526_ekonomika_nel
9) K e ek, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. s. 44.
23
6. P echod práva nájmu Právo nájmu bytu lze získat nejen uzav ením nájemní smlouvy a nejen uzav ením manželství s nájemcem bytu, ale i tzv. p echodem nájmu, kdy nájem p ejde ze zákona a za zákonem stanovených podmínek na osoby, které žily s nájemcem ve spole né domácnosti nebo s ním bydlely v byt , k n muž m l nájemce právo nájmu. Spory o p echod nájmu jsou jedním z nej ast jších soudních spor oblasti bytového práva.1) Novela ob anského zákoníku zákonem . 107/2006 Sb. zde p ináší podstatné zm ny. Tyto zm ny se týkají p edevším § 706 odst. 1 Ob Z. Na rozdíl od p edchozí právní úpravy jsou zde vyjmenovány jako osoby, na které nájem p echází, pouze d ti, rodi e, sourozenci, ze
a snacha a nov
pak podle zák.
. 115/2006 Sb.o registrovaném partnerství
i registrovaný partner. Nájem na n p echází v p ípad úmrtí nájemce nebo v p ípad jeho opušt ní spole né domácnosti (§ 708 Ob Z) p i spln ní t í podmínek: a) žily s nájemcem ve spole né domácnosti v den jeho smrti nebo v den jeho opušt ní spole né domácnosti, b) nemají vlastní byt a c) prokáží tyto skute nosti. Podstatná zm na spo ívá v tom, že na rozdíl od p edchozí právní úpravy se tyto podmínky p echodu nájmu nevztahují na vnuka nájemce! P echod nájmu na další osoby, tedy v etn vnuka nájemce, je upraven v § 706 odst. 2 Ob Z, podle kterého se stávají nájemci p echodem nájmu ti, kte í žili s nájemce, jenž zem el nebo opustil spole nou domácnost p i spln ní t í podmínek: a) pe ovali o spole nou domácnost nájemce nebo na n ho byli odkázáni výživou, b) žili s ním ve spole né domácnosti po dobu alespo t í let p ed dnem p echodu nájmu, c) nemají vlastní byt a prokáží tyto skute nosti.
1) K e ek, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. s. 49.
24
Je zde zapot ebí, aby základní podmínky p echodu nájmu, tj. soužití ve spole né domácnosti a neexistence vlastního bytu, trvaly alespo po dobu t í let. P erušení této doby vede k zániku práva na p echod nájmu, i když došlo k jejich pozd jšímu obnovení. Podmínky uvedené v odst. 2 novelizovaného § 706 Ob Z se vztahují tedy i na vnuka nájemce s jedinou výjimkou: podle v ty druhé tohoto zákonného ustanovení m že soud z d vod zvláštního z etele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve spole né domácnosti s nájemcem netrvalo t i léta. Další podstatnou zm nou je v ta t etí téhož zákonného ustanovení, která zp ís uje okolnosti, které sice neomezují nikterak nájemce, aby p izval k soužití ve spole né domácnosti i jiné osoby, než které jsou uvedeny v první v t odst. 1 novelizovaného § 706 Ob Z, ale významn zp ís ují podmínky, za kterých se takové osoby mohou stát nájemci bytu p echodem nájmu, pokud nájemce zem e nebo opustí spole nou domácnost. Jde totiž o osoby, které nájemce do bytu p ijal až po sjednání nájemní smlouvy, a vztahuje se na tyto osoby ustanovení v ty prvé pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemn dohodli – neplatí, jde-li o vnuky nájemce. Uvedené skute nosti se týkají všech, kte í budou teprve uzavírat nájemní smlouvu, nebo t ch, kte í nájemní smlouvu uzav eli po ú innosti zákona, tedy po 31. 3. 2006. Zem e-li nájemce bytu, který je ve spole ném nájmu manžel , pokra uje v nájmu poz stalý manžel (§ 707 odst. 1 Ob Z), pokud byl byt ve spole ném nájmu jiných osob než manžel , p echází ve spole ný nájem, resp. pokra ují v nájmu další spole ní nájemníci (§ 707 odst. 3 Ob Z). Osoby, na které p echází právo nájmu, nemají mezi sebou stanovené žádné po adí, nájem k bytu p echází p i spln ní zákonných podmínek na všechny. Vznikne jim spole ný nájem bytu.
asto se p ehlíží skute nost, že právo nájmu p echází na osoby uvedené
v zákon bez ohledu na to, zda jsou nebo nejsou zletilé.2)
2) K e ek, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. s. 56.
25
7. Kauce (složení pen žních prost edk ) Zákon . 107/2006 Sb., kterým byl novelizován ob anský zákoník svým ustanovením § 686a, p ináší do našeho práva nový institut, nazvaný složení pen žních prost edk k zajišt ní nájemného a úhrady za pln ní poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhrad jiných svých závazk v souvislosti s nájmem. Vytvo ení tohoto institutu lze jen p ivítat a lze o ekávat, že se stane jedním ze zp sob , jakým m že pronajímatel zajistit své p ípadné pohledávky v i nájemci bytu. Nájemce má podle § 686a odst. 1 povinnost, pokud to pronajímatel bude požadovat, složit – ale výhradn p i uzavírání nové nájemní smlouvy (nelze tedy vyžadovat kauci od nájemc , kte í mají již nájemní smlouvy uzav ené) – na ú et pronajímatele finan ní prost edky (jde o zvláštní ú et spole n vedený pro všechny nájemce podle odst. 1 tohoto ustanovení), jejichž výše nesmí p esáhnout trojnásobek m sí ního nájemného a zálohy na úhradu za pln ní poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (odst.2). P estože pronajímatel m že požadovat od nájemce složení kauce jen p i uzavírání nové nájemní smlouvy, nelze jist vylou it možnost dohody mezi nájemcem a pronajímatelem ohledn složení kauce i v pr b hu nájemního vztahu, tedy poté, co nájemní smlouva již byla uzav ena. Zákon (§ 686 odst.1) ukládá pronajímateli uložit finan ní prost edky složené jako kauce na sv j zvláštní ú et, spole ný pro všechny nájemce, u pen žního ústavu. Pronajímatel si tedy nem že kauci ponechat doma nap . proto, aby m l finan ní prost edky k dispozici, ani je nem že uložit jinde než u pen žního ústavu. Zde ovšem vzniká vážný problém: za vedení tohoto ú tu bude pronajímatel muset platit pen žnímu ústavu ur ité poplatky a nikde v zákon nenajdeme ustanovení, jak tento problém ešit. Placení t chto poplatk (nap . za vedení ú tu) bude výši složené kauce neustále snižovat a nájemce nemá povinnost dopl ovat kauci na p vodní výši v souvislosti s placením bankovních poplatk .1) Zákon stanoví t i d vody, za kterých m že pronajímatel
erpat složené finan ní
prost edky na úhradu svých pohledávek. Jsou to (§ 686a odst. 3):
1) K e ek, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. s. 45-46.
26
a) k úhrad pohledávek na nájemném a k úhrad za pln ní poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo b) k úhrad
jiných
závazk
nájemce
v souvislosti
s nájmem,
p iznaných
vykonatelným rozhodnutím soudu nebo vykonatelným rozhod ím nálezem nebo c) nájemcem písemn uznaných. Pronajímatel má právo zapo íst takto kvalifikované pohledávky proti pohledávce, resp. právu nájemce na vrácení zaplacené úhrady, jinými slovy, m že si takovou pohledávku ode íst z ástky nájemcem složené jako kauce. Je tedy vylou eno, aby pronajímatel takto
inil z jiných d vod
než uvedených
v § 686a odst. 3, tedy ode etl z kauce ástky podle vlastního uvážení, nap . na základ vyú tování prokázaného nedoplatku, se kterým ale nájemce nesouhlasí, p i nezaplacení nájemného ve stanoveném termínu, p i nov
stanovené výši m sí ních záloh, které
nájemce odmítá akceptovat apod. Z formulace ustanovení § 686a odst.4, totiž ze stanovené povinnosti pronajímatele vrátit nájemci nebo jeho právnímu nástupci složené prost edky plyne, že tyto složené prost edky z stávají ve vlastnictví nájemce bytu (má-li je pronajímatel za povinnost vrátit). Pak ovšem neoprávn né nakládání s nimi musí být považováno za zásah do majetkových práv nájemce se všemi plynoucími právními d sledky.2) Zákon (§ 686a odst. 3) ukládá nájemci povinnost doplnit prost edky na ú tu u pen žního ústavu na p vodní výši, pokud pronajímatel tyto pen žní prost edky oprávn n
erpal, a to do jednoho m síce.
Nedopln ní kauce na p vodní výši je novelou ob anského zákoníku považováno za jednu z výslovn zmín ných skute ností napl ujících výpov dní d vod podle § 711 odst. 1 písm. b) Ob Z, tedy za hrubé porušení povinností nájemce. Z uvedeného plyne, že pokud by pronajímatel erpal tyto prost edky neoprávn n , tedy v rozporu s ustanovením odst. 3, nájemce by takovou povinnost nem l a mohl by se naopak domáhat na pronajímateli, aby on sám tyto prost edky na p vodní výši doplnil.3)
2) K e ek, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. s. 47. 3) K e ek, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. s. 47.
27
Nemyslím si, že tento problém bude v praxi p íliš astý, protože k neoprávn nému erpání kauce ze strany pronajímatel jist bude docházet, ale bude se tak dít patrn bez v tší pozornosti nájemc byt . Pokud jde o povinnost nájemce doplnit výši kauce p i oprávn ném
erpání
pronajímatele, zákon stanoví nájemci m sí ní lh tu, ale nestanoví po átek b hu této lh ty. Bude to patrn den, kdy se nájemce dozv d l, že k erpání kauce pronajímatelem došlo. Pak tedy patrn
vzniká v zákon
neupravená a nestanovená povinnost pronajímatele
nájemci erpání z ú tu oznámit. Zákon (§ 686a odst. 4 Ob Z) stanoví, že po skon ení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci nebo jeho právnímu nástupci složené pen žní prost edky s p íslušenstvím, pokud nebyly oprávn n
erpány podle odstavce 3, a to nejdéle do jednoho m síce ode
dne, kdy nájemce byt vyklidil a p edal pronajímateli.
Zdroj: http://www.novinky.cz/ekonomika/majitele-domu-mohou-po-statu-chtit-nahradu-za-nizkenajemne_82509_p29b0.html
28
8. Zm ny v nájmech byt a novela ob anského zákoníku Dne 31. 3. 2006 nabyl ú innosti nový zákon
. 107/2006 Sb. o jednostranném
zvyšování nájemného z bytu a o zm n zákona . 40/1964 Sb., ob anského zákoníku, ve zn ní pozd jších p edpis . Uvedený zákon jednak odstartoval nár st nájemného od 1. 1. 2007, jednak od data jeho ú innosti za aly platit výrazné zm ny v oblasti práv a povinností nájemc byt . Pokusila jsem se vybrat ty nejd ležit jší. D vody výpov dí Do ú innosti novely ob anského zákoníku musel pronajímatel žádat soud o p ivolení k výpov di z nájmu bytu vždy v p ípad všech devíti d vod : a) pot ebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své d ti, vnuky, tetu nebo snachu, své rodi e nebo sourozence; b) jestliže nájemce p estal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel pot ebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro n ho bude pracovat; c) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, p es písemnou výstrahu hrub porušují dobré mravy v dom ; d) jestliže nájemce hrub porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za pln ní poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než t i m síce (nov ne t i m síce, ale ve výši trojnásobku m sí ního nájemného a úhrady za pln ní poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil pen žní prost edky na ú tu pronajímatele; e) je-li pot ebné z d vodu ve ejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo d m opravy, p i jejichž provád ní nelze byt nebo d m delší dobu dále užívat;
29
f) jde-li o byt, který souvisí stavebn s prostory ur enými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské innosti a nájemce nebo vlastník t chto nebytových prostor chce tento byt užívat; g) má-li nájemce dva nebo více byt , vyjma p ípad , že na n m nelze spravedliv požadovat, aby užíval pouze jeden byt; h) neužívá-li nájemce byt bez vážných d vod a nebo ho bez závažných d vodu užívá jen ob as; i) jde-li o byt zvláštního ur ení nebo o byt v dom zvláštního ur ení a nájemce není zdravotn postižená osoba; Nová právní úprava V nové právní úprav jsou d vody uvedené pod písmeny c), d), g), h), i) (viz. výše) nov za azeny do samostatného ustanovení d vod
711 a pronajímatel k výpov di z t chto
již nepot ebuje p ivolení soudu. Písemná výpov
pronajímatele v takovém
p ípad musí být prokazateln doru ena nájemci. V písemné výpov di musí být uveden d vod výpov di a výpov dní lh ta, která nesmí být kratší než t i m síce. Zcela novým prvkem ve výpov di je pou ení, že nájemce m že podat žalobu o neplatnosti výpov di v prekluzivní lh t 60 dn od doru ení výpov di. Ostatní výpov dní d vody uvedené písmeny a), b), e), f) i nadále z stávají výpov dními d vody, p i jejichž užití musí pronajímatel získat p ivolení soudu k výpov di z nájmu bytu. Písemná výpov
pronajímatele musí být doru ena nájemci
a pronajímatel v ní musí uvést d vod výpov di a výpov dní lh tu.1) Komentá : Dosud bylo dle § 711 odst.1 písm. d) Ob Z možné dát výpov
, jestliže nájemce
nezaplatil nájemné nebo za služby, spojené s užíváním bytu, za dobu delší než t i m síce.
1) http://denik.obce.cz/go/clanek.asp?id=6231475
30
Podle nového § 711 odst. 2 písm. b) Ob Z až teprve tehdy, když dlužné nájemné a ceny služeb ve svém sou tu p esáhnou jejich t ím sí ní výši. Názorný p íklad: nájemné 1 500 K , služby 3 500 K . Dosud bylo možné dát výpov
,
když dluh p evýšil 4 500 K (3 * 1 500), dle nového zn ní, absurdn na podporu neplati , je možné nájem vypov d t teprve poté,až dluh p evýší 15 000 K (3 * 1 500 + 3 * 3 500).2) Kauce (složení pen žních prost edk ) V novele ob anského zákoníku se poprvé objevuje úprava ohledn složení pen žních prost edku k zajišt ní nájemného a úhrad za pln ní poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhrad jiných závazk v souvislosti s nájmem. Ani dosud pronajímateli nic nebránilo, aby si s nájemcem dohodl složení kauce. Novela ovšem p esn
stanovuje pravidla: složené pen žní prost edky musí být uloženy na
zvláštním ú tu v pen žním ústavu spole ném pro všechny nájemce. Výše kauce nesmí p esáhnout trojnásobek m sí ního nájemného a zálohy na úhradu za pln ní poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Pronajímatel m že erpat pen žní prost edky ze složené kauce, jestliže mu nájemce dluží za nájem i za služby. V ostatních p ípadech m že erpat jen tehdy, jestliže nájemce sv j závazek písemn uznal nebo o tom bylo vydáno vykonatelné rozhodnutí soudu. To se m že týkat nap íklad škod na majetku pronajímatele. Pokud pronajímatel kauci oprávn n
erpal, je nájemce povinen ji doplnit na ú tu
u pen žního ústavu na p vodní výši, a to do jednoho m síce. Pokud by tak neu inil, lze to považovat za hrubé porušení povinnosti a m že kv li tomu dostat výpov
z nájmu.
Po skon ení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci nevy erpanou ást pen z, a to nejdéle do jednoho m síce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a p edal pronajímateli. Komentá : Nájemce má právo na úroky z t chto pen z, ale poplatky s povinným vedením ú tu a další platby s tím spojené (ro n minimáln 500 – 1 000 K ) p itom hradí pronajímatel, který úhradu t chto zbyte ných, zákonem zp sobených vícenáklad
od nájemce nesmí
požadovat.
2) DELLIN, L. N které další chyby a nedostatky návrhu zákona o nájemném. St echa – tvrtletník pro majitele dom v eské republice, 2006, . 1, s. 10.
31
Krom
toho ro ní poplatky požadované bankami za vedení ú tu mnohonásobn
p evyšují jimi poskytované úroky, ty navíc dle zákona dostává nájemce. Zm ny v po tu osob žijících s nájemcem Nájemce je rovn ž nov
povinen písemn
oznámit pronajímateli veškeré zm ny
v po tu osob, které žijí s nájemcem v byt , a to do 15 dn ode dne, kdy ke zm n došlo. Pokud by nájemce svou ohlašovací povinnost v i pronajímateli nesplnil do jednoho m síce od zm ny po tu osob v najatém byt , považuje se to za hrubé porušení povinností a pronajímatel m že dát nájemci v takovém p ípad písemnou výpov
z nájmu bytu, a to
i bez p ivolení soudu. Komentá : Velice spornou a p itom zásadní otázkou, kterou zákon chybn nikterak nespecifikuje, je zde použitý pojem „žití s nájemcem v byt “. Nikde není dáno ani po jakou dobu musí „žití s nájemcem“ podléhající oznámení existovat – den, týden, m síc, rok? Vztahuje se na tzv. návšt vy? Babi ka, která k „mladým“ p ijela na návšt vu, také s nimi „žije“ týden v byt , a p i doslovném výkladu by tedy m la být pronajímateli písemn ohlášena. To m l zákonodárce na mysli? A co osoby, které jsou sice v byt hlášeny k trvalému pobytu, avšak v byt – nap . pro dlouhodobý pobyt v zahrani í – nežijí? Má být odjezd do zahrani í jako „zm na v po tu osob“ ohlášen pronajímateli? Po jaké dob soužití v byt vlastn již jde o „žití s nájemcem“ a dokdy jde pouze o návšt vu, která žije n kde jinde s n kým úpln jiným, než je nájemce p edm tného bytu? P echod nájmu Významné zm ny po novele ob anského zákoníku se dotýkají i p echodu nájmu bytu, který je nov upraven. Jestliže nájemce zem e, a nejde o byt ve spole ném nájmu manžel , stávají se nájemci jeho d ti, rodi e, registrovaný partner, sourozenci, ze a snacha, kte í prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve spole né domácnosti a nemají vlastní byt.
32
To se do 30. b ezna 2006 týkalo i vnuk a dalších osob, které pe ují o domácnost nájemce nebo které byly na nájemce odkázány svou výživou. Po uvedeném datu bude pro tyto osoby p echod nájmu mén snadný. Vnuci nájemce a ti, kte í pe ovali o spole nou domácnost zem elého nájemce nebo na n ho byli odkázáni výživou (nap . druh, družka), se mohou stát nájemci bytu, jestliže prokážou, že s nájemcem žili ve spole né domácnosti nep etržit po dobu t í let p ed jeho smrtí a nemají vlastní byt. U vnuk
zesnulého nájemce m že soud z d vodu zvláštního z etele hodných
rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve spole né domácnosti s nájemcem netrvalo t i léta. Další zm na u p echodu práva nájmu se týká osob, které nájemce do bytu p ijme až v pr b hu trvání nájemního vztahu. Nevztahuje se tedy na osoby, které s nájemcem byt užívají od po átku nájmu (tyto osoby splní podmínky pro p echod nájmu bytu v p ípad , když žijí ve spole né domácnosti po dobu t í let a nemají vlastní byt). Osoby, které nájemce do bytu p ijme dodate n , v pr b hu trvání nájemního vztahu, mohou uplat ovat nárok na p echod nájmu pouze v p ípad , že se na tom nájemce a pronajímatel písemn dohodli.
33
9. Jednostranné zvyšování nájemného z bytu Zákon . 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o zm n zákona
. 40/1964 Sb., ob anský zákoník, ve zn ní pozd jších p edpis , p ináší do
bytového práva zásadní zm ny oproti dosavadní právní úprav . Zákon . 107/2006 Sb. má dv
ásti: v ásti první, tedy v ustanoveních § 1 až § 4, se
stanoví zp sob výpo tu nájemného, v ásti druhé jsou uvedeny zásadní zm ny n kterých ustanovení ob anského zákoníku. Pokud jde o výpo et a stanovení nájemného, zákon umož uje pronajímateli jednostrann
zvyšovat nájemné od 1. 1. 2007 za zákonem stanovených podmínek
a ponechává Ministerstvu pro místní rozvoj významné kompetence p i stanovení základních parametr nezbytných pro výpo et nájemného v jednotlivých letech. Nejde o zákon jednoduchý a p ehledný, z jehož textu by bylo možné odvodit výši nájemného. Ustanovení § 4 tohoto zákona totiž zmoc uje Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlásit formou sd lení ve Sbírce zákon vždy s ú inností od 1. ervence kalendá ního roku celou adu pro výši nájemného rozhodných skute ností, nap . základní ceny za 1 m2 podlahové plochy, cílové hodnoty nájemné za 1 m2 podlahové plochy, maximální p ír stky nájemného, územní roz len ní obcí do velikostních kategorií podle po tu obyvatel, postup p i vyhledání maximálního p ír stku m sí ního nájemného a n které další skute nosti. Tyto rozhodné skute nosti tedy budou v budoucnu nejen prom nné a obtížn p edvídatelné, ale budou také výši nájemného podstatn ovliv ovat.1) Obdobn jako tomu bylo u vyhl. 176/1993 Sb., se tento zákon nevztahuje na nájemné v bytech: a) pronajatých spole ník m, len m nebo zakladatel m právnické osoby vzniklé za ú elem, aby se stala vlastníkem domu s byty, b) bytových družstev z ízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finan ní, úv rovou a jinou pomocí poskytnutou podle p edpis o finan ní, úv rové a jiné pomoci družstevní bytové výstavb , které jsou v nájmu jejich len , c) bytových družstev ozna ovaných podle d ív jších právních p edpis jako lidová bytová družstva, které jsou v nájmu jejich len ,
1) K e ek, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. s. 7-9.
34
d) jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. ervnu 1993 a na jejichž financování byla obcím poskytnuta dotace ze státního rozpo tu nebo ze státních fond na výstavbu nájemních byt , a to po dobu platnosti podmínek poskytnuté dotace, e) zvláštního ur ení a bytech v domech zvláštního ur ení, jejichž výstavba byla povolena p ed 30. ervnem 1993. Odpov d t na otázku, na koho se vlastn
zákon vztahuje, není jednoduché. Lze
konstatovat, že se bude bezpochyby vztahovat na ty byty, resp. jejich nájemce, u nichž je dosud placen nájem, který byl naposledy stanoven právním p edpisem, tedy až již vyhl. . 176/1993 Sb. v tehdy platném zn ní nebo n kterým z cenových vým r vydaných v minulosti Ministerstvem financí. Samotné zvyšování nájemného podle nového zákona není jednoduché a není bez problém . Pronajímatel je podle § 3 tohoto zákona oprávn n zvýšit jednostrann nájemné jednou ro n po ínaje 1. lednem 2007 a následn vždy k 1. lednu, pop ípad kdykoliv pozd ji b hem roku, avšak nem že tak u init se zp tnou platností, pokud se ovšem s nájemci nedohodne jinak. Ustanovení § 3 odst.1 zákona íká, že jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které za íná ú inností tohoto zákona. Ú innost zákona . 107/2006 Sb. je podle § 8 odst. 1 zákona od 31. 3. 2006. Ustanovení § 3 odst. 2 zák. . 107/2006 Sb. pak stanoví, že pronajímatel je oprávn n jednostrann zvýšit nájemné jedenkrát ro n po ínaje 1. lednem 2007, a ustanovení § 3 odst. 6 íká, že povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejd íve však prvním dnem kalendá ního m síce následujícího po uplynutí 3 kalendá ních m síc od jeho doru ení nájemci. Pronajímatel m že tedy po ú innosti zákona uplatnit zvyšování nájemného, což znamená, že je oprávn n doru it nájemci oznámení o zvýšení nájemného, avšak nájemce je povinen platit takto zvýšené nájemné až od prvního dne m síce následujícího po uplynutí t ím sí ní lh ty.
35
Komentá : Doru il-li tedy pronajímatel oznámení o zvýšení nájemného nájemci nap . již v m síci ervnu 2006 – a to mohl, nebo již mohl zvýšení nájemného uplatnit – budou nájemci povinni platit toto zvýšené nájemné až od 1. 1. 2007, i když t ím sí ní lh ta ub hne d íve. Pokud bylo oznámení doru eno v zá í 2006, budou nájemci platit nájemné rovn ž až od 1. 1. 2007, a to jednak po uplynutí t ím sí ní lh ty, ale zejména proto, že lze zvýšit nájemné až od tohoto data. Pokud ovšem pronajímatel doru il nájemci oznámení o zvýšení nájemného až v lednu 2007, budou nájemci zvýšené nájemné platit až za m síc kv ten, tedy po uplynutí t ím sí ní lh ty. Jak již bylo e eno, je pronajímatel povinen doru it (§ 3 odst. 5 zák. . 107/2006 Sb.) nájemci oznámení o jednostranném zvýšení nájemného. Oznámení musí mít písemnou formu. V oznámení uvede zd vodn ní a lh tu, od které má být nájemné placeno. Povinnost nájemce platit takové nájemné vzniká ode dne, který je uveden v oznámení, avšak nejd íve prvním dnem po uplynutí t ím sí ní lh ty. Komentá : Pokud pronajímatel v oznámení doru eném v lednu požaduje zvýšené nájemné až od ervence, pak platí tato lh ta. Pokud v takovém oznámení požaduje nájemné již od února, je tento požadavek neplatný, nájemce má povinnost platit nájemné až od kv tna. Proti oznámení o jednostranném zvýšení nájemného m že nájemce podle § 3 odst. 6 zákona . 107/2006 Sb. podat žalobu o ur ení neplatnosti zvýšení nájemného, a to v t ím sí ní lh t
po doru ení oznámení. V této žalob
m že namítat p edevším
nep im ené a v zákon nestanovené zvýšení nájemného.
36
Komentá : Domnívám se, že p edm tem žaloby na neplatnost oznámení by nemohla být chybn pronajímatelem stanovená lh ta, odkdy má být nájemné placeno, nebo
skute nou,
tj zákonnou lh tu k splatnosti nájemného lze z textu zákona odvodit.
9.1 Základní pojmy Zákon . 107/2006 Sb. obsahuje v § 2 zákona základní pojmy, které se v n kterých aspektech nikterak neodlišují od pojm
zavedených ve vyhl. . 176/1993 Sb., avšak
v n kterých ustanoveních dochází k zásadním zm nám: nájem – cena za užívání pronajatého bytu, podlahová plocha bytu – sou et podlahových ploch všech místností bytu a jeho p íslušenství, které jsou užívány výhradn nájemcem, podlahová plocha sklep , které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkon , lodžií a teras se zapo ítávají pouze jednou polovinou. Na rozdíl od ustanovení vyhlášky se již neode ítá plocha dve ních, ani okenních ústupk , ani není podlahová plocha redukována na základ zkosených strop . Tyto zde citované prostory, jejichž podlahová plocha je pro ú ely výpo tu nájemného redukována na polovinu, jsou zákonem taxativn stanoveny, z ehož plyne, že u všech ostatních místností (p íkladn komor, k len apod.), užívaných výhradn nájemcem bytu, se zapo ítává jejich plná (neredukovaná) podlahová plocha.2) aktuální nájemné – podíl placeného nájemného, bez úhrady za vybavení bytu, a podlahové plochy bytu. cílová hodnota m sí ního nájemného – nájemné, které m že být dosaženo p i jednostranném zvyšování nájemného nejd íve k 1. 1. 2010.
2) DELLIN, L. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného a zm nách ob anského zákoníku. St echa – tvrtletník pro majitele dom v eské republice, 2006, . 2, s. 16-21.
37
Závažným zásahem do dosavadního hodnocení kvality byt je v podstat zrušení d íve platných kategorií, nebo zákon . 107/2006 Sb. rozlišuje pouze byty standardní a byty se sníženou kvalitou. Do byt se sníženou kvalitou dle § 2 písm. e) zákona pat í byty: • bez úst edního vytáp ní a s áste ným nebo spole ným základním p íslušenstvím, nebo • byty bez úst edního vytáp ní a bez základního p íslušenství, nebo • byty s úst edním vytáp ním bez základního p íslušenství. Základním p íslušenstvím podle § 2 písm. f) zákona je koupelna, pop . koupelnový i sprchový kout a splachovací záchod. Považují se za sou ást bytu, i když jsou mimo byt, podmínkou ale je, aby byly užívány výhradn nájemcem bytu (a osobami s ním v byt bydlícími). Úst edním vytáp ním se podle § 2 písm. g) zákona rozumí vytáp ní zdrojem tepla, které je mimo byt, nebo který je v místnosti k tomu ur ené, v etn sklepa v rod. dom s jedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytáp ní. Za byty se sníženou kvalitou jsou tedy považovány byty, které dosud, podle d íve platných, ale již zrušených právních p edpis , byly za azovány do III. a IV. kategorie.
Zdroj: http://www.novinky.cz/ekonomika/majitele-domu-mohou-ziskat-od-státumiliardy_82568_02ag2.html
38
II. PRAKTICKÁ ÁST 10. Vývoj nájemného z byt v Brn Tab. . 1:
Vývoj maximální ceny základního m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu p íslušné kategorie (v K / m2)
Kat.
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
I.
6,00
7,85
10,60
17,13
22,13
24,18
25,36
26,37
II.
4,50
5,89
7,95
12,84
16,59
18,13
19,01
19,77
III.
3,50
4,58
6,18
9,98
12,90
14,09
14,78
15,37
IV.
2,50
3,27
4,42
7,14
9,23
10,08
10,57
10,99
Zdroj: http://www.osmd.cz/index.php - Ob anské sdružení majitel dom , byt a dalších nemovitostí v R
Protože moji rodi e jsou vlastníci nájemního domu, uvedu pro názornost konkrétní p íklad, jak se po ítá regulované nájemné. Výpo ty provedu v letech 1994 – 2007, aby bylo jasné jak se nájemné z byt v Brn vyvíjí a k jakým zm nám po tuto dobu došlo, co se týká vyhlášek a zákon . Nájemní d m sídlí v Brn , tém
ve st edu m sta, má 10 byt , p i emž v jednom byt
bydlí pronajímatel, tzn. že p i jednotlivých výpo tech budu brát v úvahu pouze 9 byt . Nájemní d m podle § 4 vyhlášky . 176/1993 Sb. spadá do II. kategorie, protože nájemní d m byl bez úst edního vytáp ní a se základním p íslušenstvím. Nájemní d m je bez výtahu a má 5 podlaží, tudíž podle § 8 vyhlášky . 176/1993 Sb. se u byt v pátém a vyšším nadzemním podlaží, v domech bez výtahu s vytáp ním na pevná nebo kapalná paliva se zdrojem umíst ným v byt , sníží základní nájemné pro nižší kvalitu o 10 %.
10.1 Vývoj nájemného z byt v Brn v letech 1994 - 2001 Od roku 1994 – 2001 platila vyhláška . 176/1993 Sb. a následn i vyhláška . 30/1995 Sb., kterou se m ní a dopl uje vyhláška Ministerstva financí . 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za pln ní poskytovaná s užíváním bytu, dále vyhláška . 274/1995 Sb.,
39
kterou se m ní a dopl uje vyhláška Ministerstva financí
. 176/1993 Sb., ve zn ní
vyhlášky . 30/1995 Sb., a dále vyhláška .86/1997 Sb., kterou se m ní a dopl uje vyhláška Ministerstva financí . 176/1993 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis . Maximální cena základního m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu p íslušné kategorie se každoro n s platností od 1. ervence do 30. ervna následujícího roku stanoví takto: N t +1 = N t * K i * K v * K r , kde Nt+1
nová maximální cena základního m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná od 1. ervence b žného roku
Nt
maximální cena základního m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná do 30. ervna b žného roku
Ki
koeficient r stu nájemného vyjad ující míru inflace za celý p edcházející kalendá ní rok
Kv
koeficient r stu nájemného v závislosti na velikosti obce
Kr
koeficient rozhodovací1) Protože nové maximální ceny základního m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové
plochy bytu mám p ehledn uvedeny ve výše uvedené tab. . 1, nebudu se t mito výpo ty už zabývat, ale jen pro názornost uvedu výpo et nap . pro rok 1995, kdy bylo stanoveno Ministerstvem financí Ki = 1,1, Kv = 1,19, Kr = 1 a Nt inilo 4,50 K /m2, tedy Nt+1 = 4,50 * 1,1 * 1,19 * 1 = 5,89. V letech 1994 – 2001 je podlahová plocha bytu podle § 3 odst. 1 vyhlášky . 176/1993 Sb. celková zapo itatelná podlahová plocha bytu a zapo itatelná podlahová plocha prostor
mimo byt užívaných výhradn
nájemcem bytu. Podlahová plocha záchodu,
koupelny, koupelnového nebo sprchového koutu, spíže, komory, balkonu, lodžie, terasy, sklepa a jiného prostoru mimo byt se zapo ítává jednou polovinou.
1) Vyhláška . 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za pln ní poskytovaná s užíváním bytu
40
Tab. .2 (Autor): Podlahová plocha v letech 1994 – 2001 v m2 1 Sk. Pokoj
2 Zap.
20,10
Sk.
3 Zap.
Sk.
4 Zap.
Sk.
Zap.
20,10 20,10 20,10 20,10 20,10 20,10 20,10
Pokoj
14,80 14,80
14,80 14,80
Kuchy
16,50
16,50 16,50 16,50 16,50 16,50 16,50 16,50
P edsí
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
Koupelna
4,60
2,30
4,60
2,30
4,60
2,30
4,60
2,30
WC
1,20
0,60
1,20
0,60
1,20
0,60
1,20
0,60
Spíž
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
Balkon
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
Sklep
3,00
1,50
3,00
1,50
3,00
1,50
3,00
1,50
51,60
Celkem
66,40
5 Sk. Pokoj
6 Zap.
Sk.
66,40
7 Zap.
Sk.
8 Zap.
Sk.
9 Zap.
20,10 20,10 20,10 20,10 16,50 16,50 16,00 16,00
Pokoj Kuchy
51,60
Sk.
Zap.
20,10
20,10
16,50
16,50
14,80 14,80 16,50 16,50 16,50 16,50
P edsí
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
6,90
6,90
4,70
4,70
Koupelna
4,60
2,30
4,60
2,30
4,60
2,30
4,10
2,05
4,60
2,30
WC
1,20
0,60
1,20
0,60
1,20
0,60
1,10
0,55
1,20
0,60
Spíž
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
Balkon
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
Sklep
3,00
1,50
3,00
1,50
1,00
0,50
3,00
1,50
Celkem
51,60
66,40
30,00
27,00
46,70
Sk. = podlahová plocha v m2 skute ná Zap. = podlahová plocha v m2 zapo itatelná
41
Jestliže už známe podlahové plochy jednotlivých byt , m žeme spo ítat samotné nájemné. Výše maximálního základního nájemného se ur í násobkem podlahové plochy bytu a maximální ceny základního m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy uvedené pro p íslušnou kategorii. Výpo et provedu ukázkov jen pro jeden rok, nap . pro rok 2001, protože ostatní roky se budou po ítat stejn , jen s jinou maximální cenou základního m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy, tyto ceny jsou uvedeny v tab. . 1. Ješt je d ležité upozornit na to, že nájemné je uvád no bez služeb. Byt .1: 51,60 * 19,77 = 1 020 K Protože se tento byt nachází v 5. podlaží a nájemní d m je bez výtahu, tak podle § 8 vyhlášky . 176/1993 Sb. se u byt v pátém a vyšším nadzemním podlaží sníží základní nájemné pro nižší kvalitu o 10 %. Tedy 1020 – 102 = 918 K Dále je nutno p i íst vybavení bytu, tento byt má 1 sporák a 3 kamna. Podle p ílohy k vyhlášce . 176/1993 Sb. se po ítá za sporák 10 K a za ostatní vybavení 5 K za každou v c. Tedy vybavení bytu: 1 * 10 = 10 K , 3 * 5 = 15 K , celkem je to 25 K . 918 + 25 = 943 K Byt . 2: 66,40 * 19,77 = 1 313 K Byt se nachází v 5. podlaží stejn jako byt . 1, takže ode teme 10 %: 1313 – 131 = = 1 182 K Vybavení bytu: Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna
4 ks * 5 K = 20 K
Celkem tedy 30 K 1 182 + 30 = 1 212 K
42
Byt . 3: 51,60 * 19,77 = 1 020 K Vybavení bytu: Pronajímatel zakoupil v roce 1997 nájemci sporák za 5 400 K , podle p ílohy k vyhlášce . 176/1993 Sb. je životnost sporáku 15 let, tedy 180 m síc (15 * 12), tedy nájemce bude splácet pronajímateli m sí n po dobu 15 let 30 K (5 400 / 180). Kamna
3 ks * 5 K = 15 K
Celkem 30 + 15 = 45 K 1 020 + 45 = 1 065 K Byt . 4: 66,40 * 19,77 = 1 313 K Vybavení bytu: Pronajímatel zakoupil v roce 2000 nájemci sporák za 10 100 K , tzn. že nájemce bude splácet pronajímateli m sí n po dobu 15 let 56 K (10 100 / 180). Kamna 4 ks * 5 K = 20 K Celkem 56 + 20 = 76 K 1 313 + 76 = 1 389 K Byt . 5: 51,60 * 19,77 = 1 020 K Vybavení bytu: Sporák 1 ks * 10 K = 10 K Kamna 3 ks * 5 K = 15 K Celkem 25 K 1 020 + 25 = 1 045 K Byt . 6: 66,40 * 19,77 = 1 313 K Vybavení bytu:
43
Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna
4 ks * 5 K = 20 K
Celkem 30 K 1 313 + 30 = 1 343 K Byt . 7: 30 * 19,77 = 593 K Vybavení bytu: Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kuchy ská linka
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna (WAW)
1 ks * 5 K = 5 K
Celkem 25 K 593 + 25 = 618 K Byt . 8: 27 * 19,77 = 534 K Vybavení bytu: Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kuchy ská linka
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna (WAW)
1 ks * 5 K = 5 K
Celkem 25 K 534 + 25 = 559 K Byt . 9 46,70 * 19,77 = 923 K Vybavení bytu: Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna
3 ks * 5 K = 15 K
celkem 25 K 923 + 25 = 948 K
44
Tab. . 3 (Autor): Vývoj nájemného v letech 1994 – 2001 v K 1
2
3
4
5
6
7
8
9
1994
234
299
257
329
257
329
160
147
235
1995
299
382
329
421
329
421
202
184
300
1996
394
505
435
558
435
558
264
240
396
1997
622
798
708
883
688
883
410
372
625
1998
795
1022
901
1132
881
1132
523
473
800
1999
867
1114
981
1234
961
1234
569
515
872
2000
908
1166
1026
1338
1006
1292
595
538
913
2001
943
1212
1065
1389
1045
1343
618
559
948
Z výše uvedené tabulky m žeme vid t, jak se tedy vyvíjelo nájemné od roku 1994, kdy maximální cena základního m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu II. kategorie byla 4,50 K zatímco v pr b hu 8 let se tato cena zvýšila na 19,77 K /m2. Jak m žeme vid t z výše uvedené tabulky, tak v roce 1997 byl zaznamenán nejvyšší r st základního nájemného v nájemních bytech, kde v Brn vzrostlo nájemné až o 62 %. Zatímco v letech 2000, 2001, 2002 se základní nájemné zvyšovalo jen o 4 %. A od roku 2002 – 2006 bylo základní nájemné „zamrzlé“, pohybovalo se v pr b hu t chto 5 let na stejné výši, tedy 20,56 K /m2. Pro názornost o kolik se zvyšovalo základní nájemné, uvádím p ehled týkající se zm n nájemného od roku 1995: 8. února 1995 – MF stanovilo pevné regula ní pravidlo, podle n hož se každoro n k 1. ervenci zvýší maximální nájemné za m2 plochy bytu. Procento zvýšení je závislé na t ech koeficientech: míra inflace, po et obyvatel dané obce a t etí koeficient by m la vláda každoro n stanovit vyhláškou. 1. ervence 1995 – Nájemné stouplo maximáln o 30 procent, a to v Praze. Byla zavedena nová liberaliza ní opat ení: nájemné nebylo regulováno v bytech, o nichž se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem. Mezi výjimky pat ila nap íklad vým na bytu.2)
2) http://www.tiscali.cz/mone/mone_center_040309.708632.html
45
1. ervence 1996 – základní nájemné v nájemních bytech se ve velkých m stech zvýšilo o 30 až 35 %. Toto maximální zvýšení se týkalo Prahy, Brna a Plzn . P ibližn o 30 % se zvýšilo nájemné v Hradci Králové, Ostrav a eských Bud jovicích. 1. ervence 1997 – Obce a soukromí majitelé mohli zvýšit nájemné v bytech a v domech až o 100 %, nap íklad v Praze vzrostlo nájemné o 100 %, v Brn a Plzni o 62 %. 1. ervence 1998 – Zvýšení cen nájemného v pr m ru o 27 %. V Praze vzrostlo nájemné o 41 %, v ostatních obcích zhruba o 10 až 25 %. 1. ervence 1999 – Podle koeficientu Ministerstva financí mohlo nájemné do ervence 2000 vzr st maximáln o 9,3 %. Pr m rný m sí ní nájem v R vzrostl zhruba o sto korun, v Praze o 230 korun. 1. ervence 2000 – Podle koeficientu Ministerstva financí mohlo nájemné od 1. ervence 2000 do 30. ervna 2001 vzr st maximáln o 4,9 %. 27. února 2001 – Koeficient Ministerstva financí stanoví, že nájemné m že od 1. ervence 2001 do 31. prosince 2001 vzr st maximáln o 4 %.3)
10.2 Vývoj nájemného z byt v Brn v letech 2002 - 2006 Podle vým ru Ministerstva financí . 01/2002 ze dne 28. 11. 2001 se s ú inností od 1. ervence 2002 maximální základní nájemné z bytu, ve kterém bylo k 31. 12. 2001 nájemné regulováno maximální cenou podle vyhlášky . 176/1993 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis , stanoví jako sou in podlahové plochy bytu a maximálního základního nájemného v obci za 1 m2 pro p íslušnou kategorii bytu. Toto maximální základní m sí ní nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy p íslušné kategorie platné od 1. ervence 2002 se stanoví podle vzorce:
3) http://www.tiscali.cz/mone/mone_center_040309.708632.html
46
Nt+1 = Nt * Ki nové maximální základní m sí ní nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy
Nt+1
bytu p íslušné kategorie platné od 1. ervence 2002 maximální základní m sí ní nájemné v obci za 1 m2 podlahové plochy bytu
Nt
p íslušné kategorie platné k 31. 12. 2001. Ki
koeficient r stu nájemného z bytu vyjad ující pr m rné m sí ní tempo r stu úhrnného indexu cen stavebních prací v p edcházejícím roce stanovený rozhodnutím Ministerstva financí Vým rem MF . 02/2002 byl stanoven koeficient Ki ve výši 1,04. Tento koeficient nem že obec obecn závaznou vyhláškou m nit. Obec, stejn jako
každý jiný majitel domu, m že však rozhodnout, zda tohoto maximálního zvýšení nájemného využije i nikoliv. Tedy pro rok 2002: Nt+1 = 19,77 * 1,04 = 20,56 K / m2. Tab. . 4: Nové maximální základní nájemné v obci za 1 m2 bude od 1. 7. 2002 init: Kategorie
2002
I.
27,42
II.
20,56
III.
15,98
IV.
11,43
Zdroj: http://www.osmd.cz/index.php - Ob anské sdružení majitel dom , byt a dalších nemovitostí v R
Další zm na ve výpo tu nájemného z bytu se týká nového vymezení podlahové plochy bytu. Od 1. 7. 2002 platí, že podlahová plocha bytu je celková plocha místností v byt i mimo byt užívaných výhradn nájemcem bytu. Plochy ostatních prostor užívaných výhradn nájemcem bytu se zapo ítávají jednou polovinou.
47
Tab. .5 (Autor): Podlahová plocha v letech 2002 – 2006 v m2 1 Sk. Pokoj
2 Zap.
20,10
Sk.
3 Zap.
Sk.
4 Zap.
Sk.
Zap.
20,10 20,10 20,10 20,10 20,10 20,10 20,10
Pokoj
14,80 14,80
14,80 14,80
Kuchy
16,50
16,50 16,50 16,50 16,50 16,50 16,50 16,50
P edsí
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
Koupelna
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
WC
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
Spíž
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Balkon
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Sklep
3,00
1,50
3,00
1,50
3,00
1,50
3,00
1,50
55,50
Celkem
70,30
5 Sk. Pokoj
6 Zap.
Sk.
70,30
7 Zap.
Sk.
8 Zap.
Sk.
9 Zap.
20,10 20,10 20,10 20,10 16,50 16,50 16,00 16,00
Pokoj Kuchy
55,50
Sk.
Zap.
20,10
20,10
16,50
16,50
14,80 14,80 16,50 16,50 16,50 16,50
P edsí
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
6,90
6,90
4,70
4,70
Koupelna
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,10
4,10
4,60
4,60
WC
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,10
1,10
1,20
1,20
Spíž
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Balkon
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Sklep
3,00
1,50
3,00
1,50
1,00
0,50
3,00
1,50
Celkem
55,50
70,30
33,90
30,60
50,60
Sk. = podlahová plocha v m2 skute ná Zap. = podlahová plocha v m2 zapo itatelná
48
Výše maximálního základního nájemného se ur í násobkem podlahové plochy bytu a maximálního základního nájemného v obci za 1 m2 pro p íslušnou kategorii bytu. Maximální základní nájemné za 1 m2 podlahové plochy jsme už pro náš nájemní d m II. kategorie spo ítali, iní tedy 20,56 K /m2. Maximální základní nájemné se bude po ítat stejn jako jsem to po ítala v letech 1994 – 2001, jen s jiným maximálním základním nájemným za 1 m2 a jinou podlahovou plochou. Výpo et provedu ukázkov jen pro rok 2002, protože v dalších letech až do roku 2006 se po ítalo se stejným maximálním základním nájemným za 1 m2, tudíž výsledek bude stejný, jako v roce 2002. Byt .1: 55,50 * 20,56 = 1 141 K Protože se tento byt nachází v 5. podlaží a nájemní d m je bez výtahu, tak podle § 8 vyhlášky . 176/1993 Sb. se u byt v pátém a vyšším nadzemním podlaží sníží základní nájemné pro nižší kvalitu o 10 %. Tedy 1141 – 114 = 1 027 K Dále je nutno p i íst vybavení bytu, tento byt má 1 sporák a 3 kamna. Podle p ílohy k vyhlášce . 176/1993 Sb. se po ítá za sporák 10 K a za ostatní vybavení 5 K za každou v c. Tedy vybavení bytu: 1 * 10 = 10 K , 3 * 5 = 15 K , celkem je to 25 K . 1 027 + 25 = 1 052 K Byt . 2: 70,30 * 20,56 = 1 445 K Byt se nachází v 5. podlaží stejn jako byt . 1, takže ode teme 10 %: 1445 – 145 = = 1 300 K Vybavení bytu: Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna
4 ks * 5 K = 20 K
Celkem tedy 30 K 1 300 + 30 = 1 330 K
49
Byt . 3: 55,50 * 20,56 = 1 141 K Vybavení bytu: Pronajímatel zakoupil v roce 1997 nájemci sporák za 5 400 K , podle p ílohy k vyhlášce . 176/1993 Sb. je životnost sporáku 15 let, tedy 180 m síc (15 * 12), tedy nájemce bude splácet pronajímateli m sí n po dobu 15 let 30 K (5 400 / 180). Kamna
3 ks * 5 K = 15 K
Celkem 30 + 15 = 45 K 1 141 + 45 = 1 186 K Byt . 4: 70,3 * 20,56 = 1 445 K Vybavení bytu: Pronajímatel zakoupil v roce 2000 nájemci sporák za 10 100 K , tzn. že nájemce bude splácet pronajímateli m sí n po dobu 15 let 56 K (10 100 / 180). Kamna 4 ks * 5 K = 20 K Celkem 56 + 20 = 76 K 1 445 + 76 = 1 521 K Byt . 5: 55,50 * 20,56 = 1 141 K Vybavení bytu: Sporák 1 ks * 10 K = 10 K Kamna 3 ks * 5 K = 15 K Celkem 25 K 1 141 + 25 = 1 166 K Byt . 6: 70,30 * 20,56 = 1 445 K Vybavení bytu:
50
Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna
4 ks * 5 K = 20 K
Celkem 30 K 1 445 + 30 = 1 475 K Byt . 7: 33,90 * 20,56 = 697 K Vybavení bytu: Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kuchy ská linka
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna (WAW)
1 ks * 5 K = 5 K
Celkem 25 K 697 + 25 = 722 K Byt . 8: 30,6 * 20,56 = 629 K Vybavení bytu: Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kuchy ská linka
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna (WAW)
1 ks * 5 K = 5 K
Celkem 25 K 629 + 25 = 654 K Byt . 9 50,6 * 20,56 = 1 040 K Vybavení bytu: Sporák
1 ks * 10 K = 10 K
Kamna
3 ks * 5 K = 15 K
celkem 25 K 1 040 + 25 = 1 065 K
51
Tab. . 6 (Autor): Vývoj nájemného v letech 2002 – 2006 v K 1
2
3
4
5
6
7
8
2002
1 052
1 330
1 186
1 521
1 166
2003
1 052
1 330
1 186
1 521
2004
1 052
1 330
1 186
2005
1 052
1 330
2006
1 052
1 330
9
1 475
722
654
1 065
1 166
1 475
722
654
1 065
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
1 186
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
1 186
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
Z výše uvedené tabulky vidíme, že v roce 2002 se nájemné oproti roku 2001 zvýšilo o 4 %. 4. b ezna 2002 na 1,04 procenta stanovilo MF koeficient r stu nájemného z bytu od 1. ervence do konce roku 2002. Vedle tohoto koeficientu se však nájemné odvozuje od nov vymezené podlahové plochy bytu. Koncem roku 2002 došlo k významným zm nám týkajících se regulace nájemného. Ústavnímu soudu byl podán návrh ombudsmana Otakara Motejla a skupiny 18 senátor na zrušení vým ru Ministerstva financí . 01/2002, kterým se ídil výpo et nájemného od 1. ervence 2002. Ministerstvo financí p ijalo nový vým r o regulaci nájemného . 06/2002. Avšak Ústavní soud p ipustil projednávání obou v cí dohromady, ízení ve v ci cenového vým ru . 01/2002 zastavil a nový vým r Ministerstva financí . 06/2002 zrušil. P vodní vyhláška . 176/1993 Sb., o nájemném z bytu, byla zrušena Ústavním soudem, stejn
jako následné pokusy Ministerstva financí
R o regulaci cenovým vým rem.
Rovn ž pokus vlády vydat cenové moratorium nájemného z byt pod . 567/2002 Sb. byl odmítnut Ústavním soudem, který toto cenové moratorium 20. b ezna 2003 zrušil. Lze tedy íct, že nájemné z byt v této dob regulované nebylo a že p i uzavírání nájemní smlouvy neexistovala žádná omezení pro stanovení výše nájemného, ale na druhou stranu však v existujících nájemních vztazích nebylo možné bez souhlasu nájemce zvýšit nájemné.
52
V ur itém slova smyslu zde žádná regulace nájemného není – ale také neexistují pravidla, právní p edpis, který by umožnil zm nu výše nájemného jinak, než vzájemnou dohodou pronajímatele a nájemníka. Znamená to , že ve všech p ípadech, kdy se uzavírá nová nájemní smlouva, není výše nájemného ni ím p edur ena a je výsledkem shodné v le, která je akceptována. Problematickou skupinou z stává skupina „staronájemc “, kte í mají tak íkajíc „zamrzlé“ nájemní smlouvy, které byly pov tšinou uzav eny ješt v dob kdy bezvýhradn platilo regulované nájemné na základ dekretu, pop ípad , které p ešly beze zm n v d sledku p echodu práv z nájemní smlouvy v d sledku úmrtí i odst hování ve smyslu ob anského zákoníku. I zde m že dojít k zm n nájemného dohodou, ale pokud k ní nedojde, pak platí nájemné v p vodní výši.
10.3 Vývoj nájemného z byt v Brn v roce 2007 Zákon . 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o zm n zákona
. 40/1964 Sb., ob anský zákoník, ve zn ní pozd jších p edpis
umož uje
pronajímateli jednostrann zvyšovat nájemné od 1. 1. 2007 za zákonem stanovených podmínek a ponechává Ministerstvu pro místní rozvoj významné kompetence p i stanovení základních parametr nezbytných pro výpo et nájemného v jednotlivých letech. Než za neme po ítat výši nájemného, musíme si nejprve stanovit podlahovou plochu, která podle
2 písm. d) zák. . 107/2006 Sb. je sou tem podlahových ploch všech
místností bytu a jeho p íslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradn nájemcem bytu; podlahová plocha sklep , které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkon , lodžií a teras se zapo ítává pouze jednou polovinou. Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které za íná dnem nabytí ú innosti (31. b ezna 2006) tohoto zákona a kon í dnem 31. prosince 2010. Pronajímatel je však oprávn n jednostrann
zvýšit nájemné jedenkrát ro n
po ínaje
1. lednem 2007.
53
Tab. .7 (Autor): Podlahová plocha v roce 2007 v m2 1 Sk. Pokoj
2 Zap.
20,10
Sk.
3 Zap.
Sk.
4 Zap.
Sk.
Zap.
20,10 20,10 20,10 20,10 20,10 20,10 20,10
Pokoj
14,80 14,80
14,80 14,80
Kuchy
16,50
16,50 16,50 16,50 16,50 16,50 16,50 16,50
P edsí
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
Koupelna
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
WC
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
Spíž
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Balkon
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
Sklep
3,00
1,50
3,00
1,50
3,00
1,50
3,00
1,50
55,00
Celkem
69,80
5 Sk. Pokoj
6 Zap.
Sk.
69,80
7 Zap.
Sk.
8 Zap.
Sk.
9 Zap.
20,10 20,10 20,10 20,10 16,50 16,50 16,00 16,00
Pokoj Kuchy
55,00
Sk.
Zap.
20,10
20,10
16,50
16,50
14,80 14,80 16,50 16,50 16,50 16,50
P edsí
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
9,60
6,90
6,90
4,70
4,70
Koupelna
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,60
4,10
4,10
4,60
4,60
WC
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,10
1,10
1,20
1,20
Spíž
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Balkon
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
1,00
0,50
Sklep
3,00
1,50
3,00
1,50
1,00
0,50
3,00
1,50
Celkem
55,00
69,80
33,40
30,10
50,10
Sk. = podlahová plocha v m2 skute ná Zap. = podlahová plocha v m2 zapo itatelná
54
Podle p ílohy k zákonu . 107/2006 Sb. si m žeme spo ítat cílovou hodnotu m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vyjád ená v K /m2, která se vypo ítá podle vzorce: CN = 1/12 * p * ZC, kde: je cílová hodnota m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. Takové
CN
nájemné, kterého m že být dosaženo p i jednostranném zvyšování nájemného nejd íve k 1. lednu 2010, ZC
je základní cena 1 m2 podlahové plochy bytu,
p
je koeficient vyjad ující podíl ro ního nájemného na základní cen bytu
Tzn. že pro náš nájemní d m se standardními byty ( len ní byt do ty kategorií nový zákon z p edchozí právní úpravy nep ejal, zákon rozd luje byty na standardní a byty se sníženou kvalitou) bude CN init: CN = 1/12 * 0,05 *17 115 = 71,31 K /m2 Dále je nutno spo ítat maximální p ír stek m sí ního nájemného vyjád ený v %, který se vypo ítá podle vzorce:
MP =
(
MP
je maximální p ír stek m sí ního nájemného vyjád ený v %,
CN
je cílová hodnota m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu ,
AN
je aktuální hodnota m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vyjád ená
4 −k +1
)
CN / AN − 1 *100 , kde:
v K /m2, k
je po adový rok v rámci platnosti ásti první zákona, p i emž k = 1 pro období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007, k = 2 pro období od 1. ledna 2008 do 31. prosince 2008, k = 3 pro období od 1. ledna 2009 do 31. prosince 2009, k = 4 pro období od 1. ledna 2010 do 31. prosince 2010.
Tzn. že pro náš nájemní d m MP bude init: MP =
(
4 −1+1
)
71,31 / 20,56 − 1 * 100 = 36,46 %
55
O maximální p ír stek m sí ního nájemného (v %) m že pronajímatel zvýšit nájemné v období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007. Znamená to, že zvýšené nájemné (ZN) v K /m2 se odvodí z aktuálního nájemného (AN) v K /m2 takto:
AN *
MP + 1 = ZN 100
tedy ZN = 20,56 * (36,46 / 100 +1) = 28,06 K /m2
Když už tedy známe zvýšené nájemné, m žeme spo ítat novou výši nájemného, která se bude po ítat obdobn jako v p edchozích letech, jen je zde jiná podlahová plocha a jiné zvýšené nájemné. Byt .1: 55 * 28,06 = 1 543 K + 25 (vybavení bytu) = 1 568 K Byt . 2: 69,80 * 28,06 = 1 959 K + 30 (vybavení bytu) = 1 989 K Byt . 3: 55 * 28,06 = 1 543 K + 45 (vybavení bytu) = 1 588 K Byt . 4: 69,80 * 28,06 = 1 959 K + 76 (vybavení bytu) = 2 035 K Byt . 5: 55 * 28,06 = 1 543 K + 25 (vybavení bytu) = 1 568 K Byt . 6: 69,80 * 28,06 = 1 959 K + 30 (vybavení bytu) = 1 989 K Byt . 7: 33,40 * 28,06 = 937 K + 25 (vybavení bytu)= 962 K Byt . 8: 30,1 * 28,06 = 845 K + 25 (vybavení bytu)= 870 K Byt . 9 50,1 * 28,06 = 1 406 K + 25 (vybavení bytu) = 1 431 K
56
Pro lepší názornost jsem ješt
uvedla tabulku
. 8, která zachycuje celý vývoj
nájemného od roku 1994 až do roku 2007 a tabulku . 9, která nám ukazuje o kolik se v jednotlivých letech zvýšilo nájemné. Tab. . 8 (Autor): Vývoj nájemného v letech 1994 – 2007 v K
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1994
234
299
257
329
257
329
160
147
235
1995
299
382
329
421
329
421
202
184
300
1996
394
505
435
558
435
558
264
240
396
1997
622
798
708
883
688
883
410
372
625
1998
795
1022
901
1132
881
1132
523
473
800
1999
867
1114
981
1234
961
1234
569
515
872
2000
908
1166
1026
1338
1006
1292
595
538
913
2001
943
1212
1065
1389
1045
1343
618
559
948
2002
1 052
1 330
1 186
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
2003
1 052
1 330
1 186
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
2004
1 052
1 330
1 186
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
2005
1 052
1 330
1 186
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
2006
1 052
1 330
1 186
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
2007
1 568
1 989
1 588
2 035
1 568
1 989
962
870
1 431
Tab. . 9 (Autor): Zvýšení nájemného v jednotlivých letech (1995 – 2007) v %
rok Zvýšení v %
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 31
35
62
29
9,3
4,9
4
4
2003-2006
2007
0
36,46
Z výše uvedené tabulky m žeme tedy vid t, jak se nájemné v pr b hu 14 let vyvíjelo. Zatímco zpo átku tedy od roku 1995 až do roku 1999, a p edevším v roce 1997 kdy
57
nájemné vzrostlo až o 62 %, se regulované nájemné zvyšovalo podle mého názoru zcela úm rn , tak oproti roku 2000 až 2002 se zvyšovalo jen o pouhé 4 %. A v letech 2003 až 2006 nájemné zamrzlo úpln . Z pohledu nájemník je to ur it v po ádku, ale pokud se vžijeme do role vlastníka domu, tak to moc v po ádku není. Nájemník totiž pohlíží na pronajímatele jako na lov ka, který jen „rejžuje“ z lidí peníze, a asto slýchávám od nájemník slova typu jako „vy si jedete za naše peníze na dovolenou.“ Ale už se nikdo nezamýšlí nad tím, kolik pen z musí pronajímatel vynaložit do oprav domu. A nemyslím tím jen drobné opravy, ale když je pot eba nap . ud lat novou fasádu, st echu nebo vým nu oken, tak už se pohybujeme u mnohem vyšších ástek, nap . fasáda domu, a to pouze jedna strana domu, m že stát pronajímatele až 200 000 K , zatímco p íjmy z nájemního domu, který má 9 byt , jako v našem p ípad , se pohybují za rok kolem 120 000 K . V této souvislosti je t eba zmínit spor o regulaci nájemného Polska s majitelkou domu Marii Hutten-Czapskou vedený u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku, který rozhodl v neprosp ch Polska. Jednalo se o to, že majitelé dom
nemohou zvyšovat
nájemné nad úrove , kterou stanovil stát, a nemohou tak asto ani pokrýt náklady na nutnou údržbu vlastních dom (viz. další kapitola). Majitelé dom povzbuzeni ervnovým rozsudkem v i Polsku stup ují své nároky v i esku. P i jednání s ministerstvem naprosto odmítají možnost n jakého mimosoudního vyrovnání za to, že již léta nemohou stanovit výši nájemného podle svých p edstav. Z tohoto d vodu se hromadí žaloby u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Pokusila jsem se názorn ukázat op t na našem nájemním dom , o kolik pronajímatel p išel b hem 4 let (2003 – 2006), kdy nájemné bylo tzv. zamrzlé. Tzn. že nejd íve spo ítám, jakou výši p íjm pronajímatel dosáhl b hem t chto 4 let, a kolik by mohl mít, kdyby v tomto období mohl pronajímatel uplatnit cílovou hodnotu nájemného, která má být dosažena až v roce 2010, kdyby se už regulované nájemné m lo rovnat tržnímu nájemnému.
58
Tab. . 10 (Autor): M sí ní nájemné v letech 2003 – 2006 v K (max. základní nájemné
20,56 K /m2) 1
2
3
4
5
6
7
8
2003
1 052
1 330
1 186
1 521
1 166
2004
1 052
1 330
1 186
1 521
2005
1 052
1 330
1 186
2006
1 052
1 330
1 186
9
1 475
722
654
1 065
1 166
1 475
722
654
1 065
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
1 521
1 166
1 475
722
654
1 065
Zp sob výpo tu m sí ního nájemného v letech 2003 – 2006 je uvedeno v kapitole 10.3. Tzn. že pomocí této tabulky jsme schopni spo ítat p íjem pronajímatele tohoto nájemního domu za 4 roky, které iní 488 208 K .
Tab. . 11 (Autor): M sí ní nájemné v letech 2003 – 2006 v K (max. základní nájemné
71,31 K /m2) 1
2
3
4
5
6
7
8
9
2003
3 587
4 542
4 003
5 089
3 983
5 043
2 442
2 207
3 633
2004
3 587
4 542
4 003
5 089
3 983
5 043
2 442
2 207
3 633
2005
3 587
4 542
4 003
5 089
3 983
5 043
2 442
2 207
3 633
2006
3 587
4 542
4 003
5 089
3 983
5 043
2 442
2 207
3 633
Zp sob výpo tu je stejný jako ve výše uvedeném p íklad jen s jiným max. základním nájemným, viz. kapitola 10.3. Tedy v tomto p ípad
p íjem pronajímatele tohoto
nájemního domu za 4 roky iní 1 657 392 K . Tedy rozdíl o kolik majitel nájemního domu v našem konkrétním p íklad
(tedy
nájemní d m s 9 byty) p išel b hem t chto 4 let iní 1 657 392 – 488 208 = 1 169 184 K , což si myslím, že už je d vod k tomu, aby se majitelé dom
domáhali svých práv
u Evropského soudu ve Štrasburku.
59
10.4 Kauza Hutten - Czapská 19. ervna 2006 byl ten den, kdy Velký senát Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku vynesl kone ný a neodvolatelný verdikt ve v ci polské st žovatelky Marie Hutten – Czapské, která se dožadovala odškodn ní za to, že ve svém dom m la p id lené t i nájemníky se smlouvou na dobu neur itou za regulované nájemné, které bylo nižší, než by sta ilo by jen na údržbu domu. Protože v eské republice je situace obdobná, a mnohdy ješt horší, je na míst se s p ípadem Hutten – Czapské zabývat. Náhrada za morální odškodn ní byla p iznána st žovatelce ve výši 30 000 EURO a náklady za právní zastupování byly p iznány ve výši 22 500 EURO, což je naprosto nebývalá ástka. Dále Velký senát dosp l k záv ru, že situace ohledn regulace nájemného je špatná nejen kv li regulaci samotné, ale zejména s ohledem na sou asn probíhající uplat ování podmínky, že nájem byt ze strany pronajímatel nelze ukon it. Tedy nájem je nízký, zvednout jej není možné a zárove je nevypov ditelný. Co se týká výše odškodn ní za morální újmu, i ta je zde neobvykle vysoká. Soud si byl této neobvyklé výše v dom a také ji ádn od vodnil. Poukázal na skute nost, že paní Hutten – Czapská se soudila od roku 1994, tedy velmi dlouhou dobu. Její p ípad je unikátní tím, že byl první a precedentní nejen pro polské majitele dom , ale i pro další st žovatele. Soud poukázal na zna nou popularitu, která dožadování se vlastních práv paní Hutten – Czapské p ineslo s tím, že tato popularita vedla k narušení jejího soukromí médii, a to v etn útok na její osobu. Polská vláda se již nechala slyšet, že úplné odškodn ní majitel m dom v Polsku by jí p išlo na zhruba 100 miliard, což by zruinovalo její rozpo et. Jak se bude jednání o náhrad skute né škody dále vyvíjet, z stává zatím otázkou. Evropský soud pro lidská práva vydává svá rozhodnutí pon kud jiným zp sobem, než jsme tomu zvyklí u našich soud . Základem je pochopiteln Úmluva o základních lidských právech a svobodách, ale konkrétní napl ování této Úmluvy je zachyceno v rozsudcích Soudu. 3)
3) VESELÁ – SAMKOVÁ, K. Kauza Hutten-Czapská rozsudek velkého senátu ESLP. St echa – tvrtletník pro majitele dom v eské republice, 2006, . 3, s. 3-4.
60
To je systém anglosaského preceden ního práva. Soud musí ve stejném (obdobném) p ípad rozhodnout stejn . Pouze kdyby bylo prokázáno, že situace je odlišná, tak v rámci této odlišnosti smí soud rozhodnout jinak. Evropský soud pro lidská práva rozhodl ve v ci paní Hutten – Czapské tak, jak je popsáno výše, pak musí ve stejném p ípad rozhodnout stejn . Navíc nemožností ukon ení nájemního vztahu pronajímatelem je totožnost polské a eské regulace jednozna n prokázána. M žeme se dohadovat, zda regulace nájemného je pro majitele nep ízniv jší v Polsku nebo v echách, zda nájem v jisté výši je už dostate ný nebo ješt nedostate ný, ale již z principu nep ípustná nevypov ditelnost nájemního vztahu je z našeho právního ádu stejn z ejmá jako z polského. Proto m žeme s d v rou o ekávat, že stejn jako byla odsouzena Polská republika, bude odsouzena i eská republika. V zásad se dožadujeme téhož, co žádala polská st žovatelka. Morální odškodn ní a náhradu škody. Co se výše morálního odškodn ní týká, v našem návrhu je uvedena ástka 10 000 EURO pro každého st žovatele. Výše návrhu této ástky vychází ze znalosti dosavadní judikatury Evropského soudu pro lidská práva, a to zejména s ohledem na eské p ípady. Soud není vázán návrhem st žovatele. Soud vychází ze svého volného uvážení a ze své judikatury. Pakliže by soud došel k záv ru, že si každý z eských st žovatel zaslouží vyšší zadostiu in ní, m že mu je sám p iznat. Na tomto míst považuji za nutné upozornit na jednu v c: je jisté, že jenom a pouze díky nátlaku zp sobenému stížností byl v bec p ijat zákon
. 107/2006 Sb., který
umož uje sice naprosto nedostate né, ale p ece jenom alespo
n jaké zvyšování
nájemného. Z tohoto zákona profitují i další majitelé, nejenom st žovatelé. Ve v ci morálního zadostiu in ní a odškodn ní však budou odškodn ni – pokud Soud o p iznání odškodn ní rozhodne – pochopiteln pouze st žovatelé, kte í jsou za podmínek, daných plnou mocí, p ipojeni ke stížnosti p ipravované za aktivní ú asti OSMD (Ob anské sdružení majitel dom , byt a dalších nemovitostí v R).4)
4) VESELÁ – SAMKOVÁ, K. Kauza Hutten-Czapská rozsudek velkého senátu ESLP. St echa – tvrtletník pro majitele dom v eské republice, 2006, . 3, s. 4-6.
61
Ztráty všech soukromých majitel od roku 1992 vy íslilo Ob anské sdružení majitel dom (OSMD) na více než 200 miliard korun. Protože ale podle OSMD o odškodn ní nežádají všichni a navíc Evropský soud v tšinou nep iznává plnou ástku, ale zhruba tvrtinu, po ítá sdružení, které má 3 700 len , s tím, že vysoudí n co mezi 30 a 40 miliardami korun. Vedle jeho len
se na Evropský soud obrátilo i Hnutí na obranu
majitel realit. P ípad paní Hutten – Czapské je podstatným a pro nás velmi p íznivým krokem na cest k rozsudku, kterým by st žovatel m bylo p iznáno morální zadostiu in ní, náhrada škody a na základ kterého by došlo ke zm n
eského právního ádu tak, aby k dalšímu
porušování Úmluvy již nedocházelo.5)
5) VESELÁ – SAMKOVÁ, K. Kauza Hutten-Czapská rozsudek velkého senátu ESLP. St echa – tvrtletník pro majitele dom v eské republice, 2006, . 3, s. 8.
62
11. Záv r Téma diplomové práce „Majitelé a nájemníci dom – související právní problematika“, jsem si vybrala proto, že moji rodi e jsou vlastníky nájemního domu, a jelikož jsem se o tuto problematiku nikdy blíže nezajímala, rozhodla jsem se tedy zabývat práv tímto problémem, abychom mohla pomoci mým rodi m s nájemním domem. Myslím si, že tato diplomová práce byla pro m velkým p ínosem, nebo jsem m la možnost nejenom se dozv d t n které poznatky týkající se teorie této problematiky, ale p edevším vid t jak to chodí v praxi. Diplomovou práci jsem si rozd lila na dv
ásti, a to na ást teoretickou a na ást
praktickou. V teoretické ásti jsem vycházela p edevším z ob anského zákoníku, ale i z odborných knih, z lánk v odborných asopisech nebo prost ednictvím internetu. V teoretické
ásti jsem se snažila vybrat to nejd ležit jší z odborných knih, aby
problematika majitel
a nájemník
dom
byla snadno pochopitelná, výstižná
a srozumitelná. V první ásti diplomové práce jsem tedy popsala ty nejd ležit jší právní aspekty týkající se jak pronajímatel , tak i nájemc . Jednalo se p edevším o nájemní smlouvu a její podstatné náležitosti, práva a povinnosti smluvních stran, problematiku týkající se údržby a oprav bytu, stavebních úprav a jiných podstatných zm n v byt . Další kapitolu jsem v novala zm nám ob anského zákoníku, zde jsem vybrala podle mého názoru ty nejd ležit jší jakou jsou: d vody výpov dí, kauce (složení pen žních prost edk ), zm ny v po tu osob žijících s nájemcem a p echod nájmu. V druhé ásti diplomové práce jsem se pokusila ukázat konkrétn na našem nájemním dom , jak se vyvíjelo nájemné z byt
v Brn
v pr b hu let 1994 – 2007, k jakým
docházelo zm nám a k jakému docházelo r stu nájemného v jednotlivých letech. Vývoj nájemného z byt v Brn jsem rozd lila do t í ástí, a to na období od roku 1994 až 2001, dále období 2002 – 2006 a nakonec na rok 2007. Toto rozd lení bylo nutné z toho d vodu, že v t chto 3 etapách docházelo k výrazným zm nám, které jsem se pokusila v této kapitole co nejpodrobn ji popsat.
63
Pro tyto výpo ty jsem použila tedy náš nájemní d m, který sídlí v Brn , tém
ve st edu
m sta, má 10 byt , p i emž v jednom byt bydlí pronajímatel, tzn. že p i jednotlivých výpo tech jsem brala v úvahu pouze 9 byt . Nájemní d m podle zákona . 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu spadá do standardních byt (d íve podle vyhlášky . 176/1993 Sb. spadal do II. kategorie). Co je d ležité ješt zmínit, že nájemní d m je bez výtahu a má 5 podlaží. Z provedených výpo t jsme tedy mohli vid t, že od roku 1994, kdy maximální cena základního m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu II. kategorie byla 4,50 K , tak v pr b hu 8 let se tato cena zvýšila na 19,77 K /m2. V roce 1997 byl zaznamenán nejvyšší r st základního nájemného v nájemních bytech, kde v Brn vzrostlo nájemné až o 62 %. Zatímco v letech 2000, 2001, 2002 se základní nájemné zvyšovalo jen o 4 %. A od roku 2002 – 2006 bylo základní nájemné „zamrzlé“, pohybovalo se v pr b hu t chto 5 let na stejné výši, tedy 20,56 K /m2, a to i p esto, že od tohoto období vzrostly ceny stavebních prací p inejmenším o každoro ní koeficient inflace, vzrostla také cena stavebních materiál apod. Až v roce 2007 byl zaznamenán r st nájemného o 36,46 %, tedy nájemné se pohybuje kolem 28,06 K /m2. Nájemné poroste od ledna 2007 pr m rn o 14,2 % ro n až do roku 2010. V roce 2010 by se regulované nájemné m lo rovnat tržnímu nájemnému. Nicmén majitelé z nového zákona p íliš nadšeni nejsou. Podle nich dereguluje málo a po skon ení p echodného období budou nájmy na tržní úrovni jen v Brn a hlavním m st . V ostatních místech eské republiky bude nájemné nadále pod tržní cenou. Nový zákon se nelíbí jak nájemník m, tak ani majitel m dom . Návrh zákona kritizovaly ob
strany, podle pronajímatel
je totiž navrhované zvýšení naprosto
nedostate né, podle nájemník je zase likvida ní. Pokud se podíváme na rozdíly mezi tržním a regulovaným nájemným, tak tržní nájemné je i n kolikanásobn vyšší než regulované (viz. P íloha . 10). Dochází asto k situaci, kdy nap . starší paní bydlí v byt , který p ed lety sloužil 5 lidem (než se mladí odst hovali). Pokud je v tomto byt regulované nájemné, tak si to paní prost m že dovolit. Tyto byty ovšem poté chybí mladým rodinám. Nedostatek byt je zp soben jak výše uvedenou skute ností, tak tím, že rodiny, které mají více byt
s regulovaným
64
nájemným, tyto byty „drží“ pro své potomky. Toto následn zp sobuje, že tržní nájemné je tak vysoké, že si je mladí lidé i rodiny nemohou dovolit hradit. Další negativní efekt regulovaného nájemného, je dopad na mobilitu obyvatelstva. Mnoho lidí, kte í se cht li p est hovat nap . za prací do jiného regionu i m sta, narazilo na problém bydlení. Práce by se sehnala, ale pokud zam stnavatel nezajistí ubytování, nemohou ho lidé bu
sehnat v bec, nebo je p íliš drahé, takže by se st hování za prací
nevyplatilo. Dále jsem se pokusila názorn ukázat, o kolik pronajímatel p išel b hem 4 let (2003 až 2006), kdy nájemné bylo tzv. zamrzlé. Tzn. že nejd íve jsem spo ítala, jakou výši p íjm pronajímatel dosáhl b hem t chto 4 let, a kolik by mohl mít, kdyby v tomto období mohl pronajímatel uplatnit cílovou hodnotu nájemného, která má být dosažena až v roce 2010, kdyby se už regulované nájemné m lo rovnat tržnímu nájemnému. Tedy rozdíl o kolik majitel nájemního domu v našem konkrétním p íklad
(tedy
nájemní d m s 9 byty) p išel b hem t chto 4 let iní 1 657 392 – 488 208 = 1 169 184 K , což si myslím, že už je d vod k tomu, aby se majitelé dom
domáhali svých práv
u Evropského soudu ve Štrasburku. Myslím si, že v této souvislosti bylo také t eba zmínit spor o regulaci nájemného Polska s majitelkou domu Hutten – Czapskou vedený u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku, který rozhodl v neprosp ch Polska. Majitelé dom jsou podle soudu v Polsku poškozeni tím, že nemohou zvyšovat nájemné nad úrove , kterou stanovil stát, a nemohou tak asto ani pokrýt náklady na nutnou údržbu vlastních dom . Protože v eské republice je situace obdobná, a mnohdy ješt horší, je na míst se s p ípadem Hutten – Czapské zabývat. Regulované nájemné se od Nového roku sice zvýšilo, ale majitel m dom to nesta í, protože tém
nikde totiž regulované nájmy nedosáhnou tržní úrovn . Ani zvýšené
nájemné totiž podle vlastník nepokryje nutné náklady na údržbu a obnovu domu. Ztráty všech soukromých majitel od roku 1992 vy íslilo Ob anské sdružení majitel dom (OSMD) na více než 200 miliard korun. Protože ale podle OSMD o odškodn ní nežádají všichni a navíc Evropský soud v tšinou nep iznává plnou ástku, ale zhruba
65
tvrtinu, po ítá sdružení, které má 3 700 len , s tím, že vysoudí n co mezi 30 a 40 miliardami korun. P ípad paní Hutten – Czapské je podstatným a pro nás velmi p íznivým krokem na cest k rozsudku, kterým by st žovatel m bylo p iznáno morální zadostiu in ní a náhrada škody. Uv domuji si, že jsem v této práci spíše hájila práva vlastník dom , ale je to asi zap í in no tím, že naše rodina vlastní nájemní d m, a já vím, co je to za starosti. Nájemník totiž asto pohlíží na pronajímatele jako na lov ka, který jen „rejžuje“ z lidí peníze, a asto slýchávám od nájemník slova typu jako „vy si jedete za naše peníze na dovolenou.“ Ale už se nikdo nezamýšlí nad tím, kolik pen z musí pronajímatel vynaložit do oprav domu. A nemyslím tím jen drobné opravy, ale když je pot eba nap . ud lat novou fasádu, st echu nebo vým nu oken, tak už se pohybujeme u mnohem vyšších ástek, nap . fasáda domu, a to pouze jedna strana domu, m že stát pronajímatele až 200 000 K , zatímco p íjmy z nájemního domu, který má 9 byt , jako v našem p ípad , se pohybují za rok kolem 120 000 K . A to ani nemluvím o tom, jak se nájemníci k byt m asto chovají, mnohdy totiž vrací byty v daleko horším stavu, než byly v dob p edání, nebo se stane, že nájemce se doslova „vypa í“ z bytu, aniž by si byt po sob
ádn vyklidil, a pak pronajímatel musí na své
náklady byt vyklidit a opravit pro dalšího nájemce. V horším p ípad
se setkáváme
i s nájemci, kte í nájemné p estanou platit úpln . Proto podle mého názoru je regulované nájemné nedostate né. Nebo kdyby se alespo úm rn zvyšovalo, ne jak v období od roku 2002, kdy nájemné zamrzlo úpln . Proto se nem žeme divit majitel m dom , že se domáhají svých práv u Evropského soudu ve Štrasburku. Jsem ráda, že jsem mohla toto téma zpracovat, nebo bude pro m ur it velkým p ínosem v budoucnosti.
66
12. Použitá literatura SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. 1. vydání. Brno: CP Books, a.s., 2005. 150 s. ISBN 80-251-0800- 7. K E EK, S. Zm ny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Linde Praha, a.s., 2006. 186 s. ISBN 80-7201-617-2. FIALA, J. – BRADÁ , A. Nemovitosti (oce ování a právní vztahy). 3. p epracované a dopln né vydání. Praha: Linde, 2004. 743 s. ISBN 80-7201-441-2. DELLIN, L. N které další chyby a nedostatky návrhu zákona o nájemném. St echa – tvrtletník pro majitele dom v eské republice, 2006, . 1, s 8. DELLIN, L. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného a zm nách ob anského zákoníku. St echa – tvrtletník pro majitele dom v eské republice, 2006, . 2, s. 16-21. VESELÁ – SAMKOVÁ, K. Kauza Hutten-Czapská rozsudek velkého senátu ESLP. St echa – tvrtletník pro majitele dom v eské republice, 2006, . 3, s 8. DÁVID, T. V jakém rozsahu dle zákona Sb. 37 . 107 m že zvýšit majitel domu nájemné od 1.1.2007. Brn nský senior, 2006, . 6, ro ník 10, s 5. Ob anský zákoník: provád cí p edpisy a p edpisy související: podle stavu k 1. 10. 2006. Brno: Computer Press, 2006. 237 s. ISBN 80-251-1175-X. Ob anský zákoník: a související p edpisy: podle stavu k 8. 3. 2006. Ostrava: Sagit, 2006. 272 s. Úplné zn ní. ISBN 80-7208-549-2.
Právní normy: Zákon . 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu Vyhláška . 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za pln ní poskytovaná s užíváním bytu Vyhláška
. 30/1995 Sb., kterou se m ní a dopl uje vyhláška Ministerstva financí
. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhrad za pln ní poskytovaná s užíváním bytu Vyhláška
. 274/1995 Sb., kterou se m ní a dopl uje vyhláška Ministerstva financí
. 176/1993 Sb., ve zn ní vyhlášky . 30/1995 Sb
67
Vyhláška
.86/1997 Sb., kterou se m ní a dopl uje vyhláška Ministerstva financí
. 176/1993 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis Vým r Ministerstva financí . 06/2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro v cn usm r ované nájemné v byt a m ní vým r MF . 01/2002 Sd lení Ministerstva pro místní rozvoj . 333/2006 Sb., o rozt íd ní obcí do velikostních kategorií podle po tu obyvatel, o územním roz len ní obcí seskupením katastrálních území, o výši základních cen za 1 m2 podlahové plochy byt , o cílových hodnotách m sí ního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu, o maximálních p ír stcích m sí ního nájemného a o postupu p i vyhledávání maximálního p ír stku nájemného pro konkrétní byt
Internetové odkazy: Ministerstvo pro místní rozvoj, 10. 10. 2006 http://www.mmr.cz/index.php?show=001026035038 Ob anské sdružení majitel dom , byt a dalších nemovitostí v R, 17. 12. 2006 http://www.osmd.cz/redaction.php?action=showRedaction&id_categoryNode=970 Ve ejná správa online, 21. 6. 2006 http://denik.obce.cz/go/clanek.asp?id=6231475 Zpravodajský server Hospodá ských novin, 15. 12. 2006 http://ekonomika.ihned.cz/c3-19984400-001000_d-najmy-se-zvednou-majitelum-tonestaci iDNES, 20. 12. 2006 http://ekonomika.idnes.cz/ekonomika.asp?r=ekonomika&c=A051220_181526_ekono mika_nel Novinky, on-line magazín deníku PRÁVO & portálu Seznam.cz, 12. 4. 2006 http://www.novinky.cz/ekonomika/majitele-domu-mohou-ziskat-od-statumiliardy8256802ag2.html Finan ní portál pro odborníky i laiky, 16. 3. 2007 http://www.kurzy.cz/zakony/107-2006-zakon-o-zvysovani-najemneho-z-bytu/cast-1/
68
13. P ílohy P íloha . 1
Nájemní smlouva sjednaná na dobu ur itou (pronajímatel právnická osoba)
P íloha . 2
Nájemní smlouva sjednaná na dobu neur itou (pronajímatel fyzická osoba)
P íloha . 3
Výzva pronajímatele nájemci, který neužívá byt ádn s upozorn ním na odstoupení od smlouvy dle § 679 odst. 3 Ob Z a výzvou pronajímatele nájemci, aby odstranil závady a poškození, které zp sobil v dom (§ 693 Ob Z)
P íloha . 4
Odstoupení od smlouvy dle § 679 odst. 3 Ob Z
P íloha . 5
Oznámení nájemce pronajímateli o tom, že pokud neprovede ur ité opravy v byt , bude je realizovat nájemce sám a bude se domáhat úhrady ú eln vynaložených náklad
P íloha . 6
Výzva pronajímatele, aby nájemce v p im ené lh t
odstranil stavební
úpravy v byt , které nájemce provedl bez jeho souhlasu P íloha . 7
Oznámení pronajímatele o tom, že hodlá provád t v dom stavební úpravy a žádost o ud lení souhlasu ze strany nájemce
P íloha . 8
Oznámení nové výše nájemného
P íloha . 9
Maximální hodnoty zvýšení nájemného od 1. ledna 2007
P íloha . 10 Rozdíly mezi tržním a regulovaným nájemným
69
P íloha . 1 NÁJEMNÍ SMLOUVA uzav ená podle § 685 a násl. zákona . 40/1964 Sb., Ob anského zákoníku v platném zn ní
Pronajímatel: ABC, s.r.o., I : 456 55 456 zapsaná v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Brn oddíl C., vložka 455 se sídlem Veve í 105, 602 00 Brno zastoupena Janem Novákem, jednatelem a
Nájemce: Pavel Novák, r. . 740917/9700 trvale bytem Nová Lhota 105, 688 00 uzav eli dnešního dne tuto nájemní smlouvu: I. Pronajímatel je výlu ným vlastníkem bytového domu .p. 28 na ulici Veve í, v Brn . Pronajímatel p enechává nájemci byt ve druhém pat e . 20 v bytovém dom .p. 28 na ulici Veve í v Brn do užívání a nájemce p edm tný byt do svého užívání p ijímá. Byt sestává ze t í pokoj , kuchyn , koupelny, komory a záchodu o celkové vým e 80 m2. Byt je vybaven kuchy skou linkou, úst edním topením, plynovým sporákem a plynovým kotlem. K bytu . 20 p ísluší také sklep . 20 o vým e 18 m2, který je situován v podzemním podlaží. II. Nájem se sjednává od 1. 1. 2007 do 31. 12. 2007. III. Nájemce se zavazuje platit pronajímateli ro ní nájemné ve výši 120 000,– K (jednostodvacettisíc korun eských), a to v m sí ních splátkách ve výši 10 000,– K , splatných vždy k 1.dni kalendá ního m síce, za který se platí nájemné. Nájemce se rovn ž zavazuje platit zálohy na úhradu za služby spojené s užíváním bytu a to ve výši 1 500 K m sí n . Zálohy jsou splatné spolu s nájemným. Pronajímatel se zavazuje vždy k 30. 1. p íslušného kalendá ního roku provést zú tování úhrad za poskytované služby a vrátit p eplatek záloh.
70
Nájemce se zavazuje dle p esného vyú tování na základ faktur provedeného pronajímatelem k 30. 1. p íslušného kalendá ního roku doplatit p ípadný nedoplatek za poskytnuté služby spojené s užíváním bytu. IV. Nájemce výslovn prohlašuje, že se seznámil s p edm tným bytem a byt p ebírá ve stavu zp sobilém k ádnému užívání. Byt nemá žádné vady, které by znemož ovaly jeho užívání, což nájemce výslovn stvrzuje podpisem této nájemní smlouvy. V. Nájemce p ebírá byt nov vymalovaný a zavazuje se, že p i ukon ení nájemního vztahu jej p edá pronajímateli rovn ž vymalovaný. VI. Tato smlouva je vyhotovena v eském jazyce ve dvou stejnopisech. Ú astníci smlouvy po jejím p e tení shodn prohlásili, že tato smlouva byla sepsána po vzájemném projednání, podle jejich pravé a svobodné v le, nikoli v tísni za nápadn nevýhodných podmínek. Takto smluvní strany smlouvu podepisují.
V Brn dne 15. 12. 2006
Pronajímatel:
Nájemce:
________________ ABC, s.r.o.
________________ Pavel Novák
71
P íloha . 2 NÁJEMNÍ SMLOUVA uzav ená podle § 685 a násl. zákona . 40/1964 Sb., Ob anského zákoníku v platném zn ní
Pronajímatel: Jaroslav Svoboda, r. . 55.05.15/4545 trvale bytem Veve í 28, 602 00 Brno a
Nájemce: Pavel Novák, r. . 740917/9700 trvale bytem Nová Lhota 105, 688 00 uzav eli dnešního dne tuto nájemní smlouvu: I. Pronajímatel je výlu ným vlastníkem bytového domu .p. 28 na ulici Veve í, v Brn . Pronajímatel p enechává nájemci byt ve druhém pat e . 20 v bytovém dom .p. 28 na ulici Veve í v Brn do užívání a nájemce p edm tný byt do svého užívání p ijímá. Byt se stává ze t í pokoj , kuchyn , koupelny, komory a záchodu o celkové vým e 80 m2. Byt je vybaven kuchy skou linkou, úst edním topením, plynovým sporákem a plynovým kotlem. K bytu . 20 p ísluší také sklep . 20 o vým e 18 m2, který je situován v podzemním podlaží. II. Nájem se sjednává od 1. 1. 2007 na dobu neur itou. III. Nájemce se zavazuje platit pronajímateli ro ní nájemné ve výši 120 000,– K (jednostodvacetisíc korun eských), a to v m sí ních splátkách ve výši 10 000,– K , splatných vždy k 1.dni kalendá ního m síce, za který se platí nájemné. Nájemce se rovn ž zavazuje platit zálohy na úhradu za služby spojené s užíváním bytu a to ve výši 1 500 K m sí n . Zálohy jsou splatné spolu s nájemným. Pronajímatel se zavazuje vždy k 30. 1. p íslušného kalendá ního roku provést zú tování úhrad za poskytované služby a vrátit p eplatek záloh. Nájemce se zavazuje dle p esného vyú tování na základ faktur provedeného pronajímatelem k 30. 1. p íslušného kalendá ního roku doplatit p ípadný nedoplatek za poskytnuté služby spojené s užíváním bytu.
72
IV. Nájemce výslovn prohlašuje, že se seznámil s p edm tným bytem a byt p ebírá ve stavu zp sobilém k ádnému užívání. Byt nemá žádné vady, které by znemož ovaly jeho užívání, což nájemce výslovn stvrzuje podpisem této nájemní smlouvy. V. Nájemce p ebírá byt nov vymalovaný a zavazuje se, že p i ukon ení nájemního vztahu jej p edá pronajímateli rovn ž vymalovaný. VI. Tato smlouva je vyhotovena v eském jazyce ve dvou stejnopisech. Ú astníci smlouvy po jejím p e tení shodn prohlásili, že tato smlouva byla sepsána po vzájemném projednání, podle jejich pravé a svobodné v le, nikoli v tísni za nápadn nevýhodných podmínek. Takto smluvní strany smlouvu podepisují.
V Brn dne 15. 12. 2006
Pronajímatel:
Nájemce:
________________ Jaroslav Svoboda
________________ Pavel Novák
73
P íloha . 3 V Brn dne 6. 3. 2007
Pavel Novák Veve í 28 602 00 Brno _______________________ doporu en
Výstraha Vážený pane, na základ
nájemní smlouvy uzav ené dne 15. 12. 2006 mezi mnou Jaroslavem
Svobodou a Vámi užíváte byt . 20 v dom
.p. 28 na ulici Veve í v Brn . Byt sestává ze
t í pokoj , kuchyn , koupelny, komory a záchodu o celkové vým e 80 m2. Byt je vybaven kuchy skou linkou, úst edním topením, plynovým sporákem a plynovým kotlem. K bytu . 20 p ísluší také sklep . 20 o vým e 18 m2, který je situován v podzemním podlaží. Jako pronajímatel Vás žádám co nejd razn ji, abyste zanechal závadného užívání p edm tného bytu a jeho p íslušenství, a to zejména abyste zanechal inností jako je vytrhávání parket, rozbíjení okenních tabulek atd., kteréžto konání jsem zjistil na základ pravidelné kontroly byt u in né ve Vašem byt dne 1. 3. 2007. Tímto Vaším jednáním vzniká na mém majetku škoda zna né výše. Pokud svého závadného jednání nezanecháte odstoupím od nájemní smlouvy v souladu s ustanovením § 679 odst. 3 Ob anského zákoníku v platném zn ní. Žádám Vás rovn ž, abyste v souladu s ustanovením § 693 Ob anského zákoníku v platném zn ní odstranil veškeré škody, které jste u inil, zejména abyste zajistil znovu položení parket v p edm tném byt a zasklení veškerých oken a dve í.
74
Nebudou-li veškeré závady a poškození odstran ny do 25. 3. 2007, odstraním je sám a na Vás budu požadovat úhradu ú eln vynaložených náklad . Jaroslav Svoboda Veve í 28 602 00 Brno
75
P íloha . 4 V Brn dne 27. 4. 2007 Pavel Novák Veve í 28 602 00 Brno _______________________ doporu en Odstoupení od smlouvy Vážený pane, na základ
nájemní smlouvy uzav ené dne 15. 12. 2006 mezi mnou Jaroslavem
Svobodou a Vámi užíváte byt . 20 v dom
.p. 28 na ulici Veve í v Brn . Byt sestává ze
t í pokoj , kuchyn , koupelny, komory a záchodu o celkové vým e 80 m2. Byt je vybaven kuchy skou linkou, úst edním topením, plynovým sporákem a plynovým kotlem. K bytu . 20 p ísluší také sklep . 20 o vým e 18 m2, který je situován v podzemním podlaží. P es písemnou výstrahu doru enou Vám dne 9. 3. 2007 jsem kontrolou dne 26. 4. 2007 v p edm tném byt zjistil, že jste nezanechal svého závadného užívání p edm tného bytu (rozbil jste další okenní tabulku v kuchyni), a že jste neodstranil škody, které jste v byt zp sobil. Vzhledem k výše uvedenému odstupuji v souladu s ustanovením § 679 odst. 3 Ob anského zákoníku v platném zn ní od nájemní smlouvy uzav ené dne 15. 12. 2006 mezi mnou Jaroslavem Svobodou a Vámi Pavlem Novákem. Žádám Vás, abyste p edm tný byt ve lh t t í dn od doru ení odstoupení od smlouvy vyklidil, jinak se budu vyklizení p edm tného bytu domáhat soudní cestou. Dále Vás žádám, abyste v souladu s ustanovením § 693 Ob anského zákoníku v platném zn ní odstranil veškeré škody, které jste u inil, zejména abyste zajistil znovu položení parket v p edm tném byt a zasklení veškerých oken a dve í.
76
Nebudou-li veškeré závady a poškození odstran ny do 30. 4. 2007, odstraním je sám a na Vás budu požadovat úhradu ú eln vynaložených náklad .
Jaroslav Svoboda Veve í 28 602 00 Brno
77
P íloha . 5 V Brn dne 5. 3. 2007 Jaroslav Svoboda Veve í 28 602 00 Brno
Oznámení Vážený pane, na základ nájemní smlouvy uzav ené dne 15. 12. 2006 mezi mnou Pavlem Novákem a Vámi užívám byt . 20 v dom
.p. 28 na ulici Veve í v Brn . Byt sestává ze t í pokoj ,
kuchyn , koupelny, komory a záchodu o celkové vým e 80 m2. Byt je vybaven kuchy skou linkou, úst edním topením, plynovým sporákem a plynovým kotlem. K bytu . 20 p ísluší také sklep . 20 o vým e 18 m2, který je situován v podzemním podlaží. Vzhledem k tomu, že došlo k závažné poruše na dodávce teplé vody, elektrický bojler p estal zcela fungovat a dle zhodnocení p ivolaného odborného pracovníka je nutné provést vým nu elektrického bojleru nebo opravu, která si vyžádá ástku p evyšující 5 000 K , žádám Vás proto, abyste provedl tuto nutnou opravu v p edm tném byt nejpozd ji do 5. 4. 2007. Nebude-li nutná oprava zrealizována v tomto termínu, provedu ji sám na své náklady a budu se v souladu s ustanovením § 691 Ob anského zákoníku v platném zn ní domáhat ú eln vynaložených náklad .
Pavel Novák Veve í 28 602 00 Brno
78
P íloha . 6 V Brn dne 6. 3. 2007 Pavel Novák Veve í 28 602 00 Brno _______________________ doporu en Výzva k odstran ní stavebních úprav Vážený pane, na základ
nájemní smlouvy uzav ené dne 15. 12. 2006 mezi mnou Jaroslavem
Svobodou a Vámi užíváte byt . 20 v dom
.p. 28 na ulici Veve í v Brn . Byt sestává ze
t í pokoj , kuchyn , koupelny, komory a záchodu o celkové vým e 80 m2. Byt je vybaven kuchy skou linkou, úst edním topením, plynovým sporákem a plynovým kotlem. K bytu . 20 p ísluší také sklep . 20 o vým e 18 m2, který je situován v podzemním podlaží. Dne 20. 2. 2007 jsem provedl kontrolu za ízení v p edm tném byt a zjistil jsem, že jste bez mého souhlasu provedl zásadní stavební úpravy v byt . Odstranil jste p í ku mezi kuchy ským koutem a pokojem (jídelnou), dále jste zcela p emístil vstupní dve e do dalších dvou pokoj a spíže. Žádám Vás, abyste tyto stavební úpravy neprodlen odstranil a vrátil byt do p vodního stavu. Nebudou-li stavební úpravy odstran ny do 25. 4. 2007, budu se jejich odstran ní domáhat soudní cestou.
Jaroslav Svoboda Veve í 28 602 00 Brno
79
P íloha . 7 V Brn dne 6. 3. 2007 Pavel Novák Veve í 28 602 00 Brno _______________________ doporu en
Oznámení o zám ru provád t stavební úpravy v dom a žádost o souhlas s jejich provedením
Vážený pane, na základ
nájemní smlouvy uzav ené dne 15. 12. 2006 mezi mnou Jaroslavem
Svobodou a Vámi užíváte byt . 20 v dom
.p. 28 na ulici Veve í v Brn . Byt sestává ze
t í pokoj , kuchyn , koupelny, komory a záchodu o celkové vým e 80 m2. Byt je vybaven kuchy skou linkou, úst edním topením, plynovým sporákem a plynovým kotlem. K bytu . 20 p ísluší také sklep . 20 o vým e 18 m2, který je situován v podzemním podlaží. Vzhledem k havarijnímu stavu vodovodního ádu v p edm tném dom , rozhodl jsem se provést celkovou rekonstrukci rozvodu teplé a studené vody. Projektovou dokumentaci p ikládám k tomuto dopisu. Celá rekonstrukce by m la být zrealizována v dob
od
1. 7. 2007 do 30. 8. 2007. Do domu bude zajišt na náhradní dodávka pitné vody (cisterna s pitnou vodou) a vzhledem k tomu, že nebude v této dob zajišt na dodávka teplé vody, bude Vám poskytnuta sleva na nájemném v hodnot 15 % z výše nájemného. Rekonstrukce se bude týkat nejen spole ných prostor v dom , ale i rozvodu vody v byt . 20, tzn. v byt , který užíváte. Žádám Vás zdvo ile, abyste mi ud lil souhlas s t mito provád nými stavebními úpravami.
80
D kuji a jsem s pozdravem Jaroslav Svoboda Veve í 28 602 00 Brno
81
P íloha . 8 Pan / paní Nováková Jana
OZNÁMENÍ NOVÉ VÝŠE NÁJEMNÉHO V souladu s ustanovením zákona . 107/2006 Sb. a Sd lením Ministerstva pro místní rozvoj . 333/2006 Sb. Vám oznamujeme novou výši nájemného z Vámi užívaného bytu . 7 v 3. poschodí .p. 1041 na adrese: Veve í 28. Na základ § 2 písm. e) zákona . 107/2006 Sb. se jedná – nejedná o byt se sníženou kvalitou, podlahové plochy ………m2, z ehož pro ú ely stanovení nájemného je dle § 2 písm. d) cit. zákona zapo itatelnou plochou 70,30 m2. Sou asné m sí ní nájemné za 1 m2 bytu, bez úhrady za vybavení bytu, iní 20,56 K . V souladu se Sd lením . 333/2006 Sb. a jeho p ílohami, nájemné od 1. ledna 2007 za podlahovou plochu iní 1 972 K . S ú inností od 1. ledna 2007 m sí ní úhrady za výše specifikovaný byt iní: Nájemné za podlahovou plochu
1972 K
Úhrada za vybavení bytu
71 K
Zálohy na služby, spojené s užíváním bytu
775 K
ostatní
-K
Celkem se jedná o ástku 2 818 K , splatnou vždy do 5. v m síci. Spole ní nájemci bytu (manželé atd.) jsou stanovené úhrady povinni hradit spole n a nerozdíln . V Brn dne 29. 9. 2006 ……………………
…………………….
Nájemce
Pronajímatel
82
P íloha . 9 I.
Standardní byty (bývalá I. a II. kategorie)
II.
Byty se sníženou kvalitou (bývalá III. a IV. kategorie)
katastrální území
1 M sto Brno Jundrov, Komín, Medlánky, 4 e kovice Staré Brno, Stránice, Veve í, 2 erná Pole Pisárky, Žabov esky, Královo 3 Pole, Lesná
kvalita bytu
Oblast
Maximální hodnoty zvýšení nájemného od 1. ledna 2007
cílová pro I. kat. - 27,42K hodnota pro III. Kat. - 15,98 K nájemného k 1.1.2010 zvýšení v % nájemné
pro II. kat. - 20,56 K pro IV. kat. - 11,43 K zvýšení v % nájemné
I. II.
80,58 K 72,52 K
30,9 46,0
35,89 K 23,33 K
40,7 58,7
28,92 K 18,13 K
I. II.
71,31 K 64,18 K
27,0 41,6
34,82 K 22,62 K
36,5 53,9
28,06 K 17,59 K
6 Zábrdovice, Trnitá
I. II.
57,67 K 51,90 K
20,4 34,2
33,01 K 21,44 K
29,4 46,0
26,60 K 16,68 K
Líše , Slatina, Bohunice, Starý a Nový Lískovec, Bosonohy, 7 Kohoutovice, Bystrc Mokrá Hora, Sob šice, Ivanovice, 8 Kníni ky 9 Žeb tín, Jehnice, O ešín, Út chov
I. II.
51,08 K 45,98 K
16,8 30,2
32,02 K 20,80 K
25,5 41,6
25,80 K 16,18 K
Štý ice, Ponava, Komárov, ernovice, Židenice, Malom ice, 5 Husovice, Ob any 12 Sadová
Horní Heršpice, Dolní Heršpice, Holásky, P íz enice, Brn nské 10 Ivanovice 11 Chrlice, Tu any, Dvorska Zdroj: DÁVID, T. V jakém rozsahu dle zákona Sb. 37 . 107 m že zvýšit majitel domu nájemné od 1.1.2007. Brn nský senior, 2006, . 6, ro ník 10, s 5.
83
P íloha . 10
M sto
Regulované
Tržní nájemné v
nájemné v K
K
Praha
2 600
11 000
Kolín
1 100
8 000
M lník
1 200
5 000
Cheb
1 160
6 000
Karlovy Vary
1 300
9 000
Sokolov
1 100
3 500
960
2 500
Teplice
1 300
5 500
Chomutov
1 050
5 000
Pelh imov
1 150
5 000
Liberec
1 600
6 500
Hradec Králové
1 400
8 000
1 450
8 500
Tábor
1 200
4 500
Plze
1 700
8 500
Uherské Hradišt
1 300
4 000
Ostrava
1 700
6 500
Brno
1 850
8 500
Most
eské Bud jovice
Zdroj: http://aktualne.centrum.cz/finance/priloha/cestovni-pojisteni/clanek.phtml?id=137170
84
