Verschillenanalyse stap 3 t/m 5 en rw correctie Inleiding/algemeen. U heeft een verslagstaat in Excel met uitkomsten en een workspace van ons ontvangen met daarin een aantal varianten van de stappen 1 (autonome mutatie) en 2 (voorraadmutaties). Voor de vervolgstappen 3 tot en met 5 is een variant ‘bdw 2010 oude parameters en oud beleid` klaargezet. Deze variant is ingericht op een realisatielabel waarin het totale woningbestand is opgesplitst in slechts enkele complexen als bijvoorbeeld ‘verhuur’, ‘nieuwbouw’ en ‘aankoop’. De analyse wordt voortgezet voor het complex ‘verhuur’. Bij de eventueel voorkomende complexen ‘nieuwbouw’ en ‘aankoop’ zijn alleen de huurprijzen en een looptijd van 1 jaar opgenomen. De mutatie wegens nieuwbouw en aankoop bepalen we aan het eind van stap 4 van de analyse op het moment dat ook voor deze complexen alle variabele lasten zijn opgevoerd en de juiste looptijden zijn ingevuld. Een ander belangrijk punt is dat in deze variant alles vanuit de oorsprong variant is omgezet naar normen per eenheid. Indien u naderhand gegevens invult (beheerskosten, onderhoud en overige baten en lasten) die op totaalniveau per complex of corporatie beschikbaar zijn, dan dient u de optie ‘VHE’ op ‘Totaal’ te zetten. Voor de uitvoering van de stappen 3 tot en met 5 heeft u de volgende gegevens nodig: de workspace met daarin de uitgevoerde stappen 1 en 2; de verslagstaat van de uitgevoerde stappen 1 en 2; de workspace met daarin het nieuwe beleid (begroting 2011 en volgende jaren) of specificaties van het nieuwe beleid; optioneel: de jaarrekening, boekwaarde ultimo 2010 Inventariseer van te voren welke stappen genomen moeten worden en welke gegevens u daarvoor nodig heeft. Maak alleen een afgeleide variant voor een van toepassing zijnde stap. Het vervaardigen van een afgeleide variant.. - Selecteer de variant waarvan u een afgeleide variant wilt maken; - Klik hierop met de rechter muisknop en kies voor ‘Kopiëren’; - Selecteer de workspace (het hoogste niveau in het linker scherm); - Klik met de rechter muisknop op de workspace en kies voor ‘Plakken’; - In het dialoogvenster kiest u voor de optie ‘Nieuwe naam’; - vul een nieuwe naam in en klik op ‘Ok’ FMP zal vervolgens alle bestanden van de variant kopiëren en deze als hernoemde variant aan de workspace toevoegen. Omdat alle bestanden uniek zijn kan direct met de wijzigingen worden begonnen zonder deze te hernoemen. Op de volgende pagina’s is een voorbeeld van een stappenplan opgenomen. De te ondernemen stappen zijn afhankelijk van de wijzigingen die opgenomen moeten worden.
Stap 3: parameter- en niveauwijzigingen Nadat u voor één van de stappen een variant heeft aangemaakt en de wijzigingen heeft doorgevoerd voert u na het wijzigen van de gegevens telkens de volgende acties uit: Vraag het bedrijfswaarde-overzicht op; Kopieer het bedrijfswaarde-overzicht naar de verslagstaat in het van toepassing zijnde onderdeel; Bepaal het verschil door deze te vergelijken met de bedrijfswaarde van de vorige variant; Pas de verwijzing naar het tabblad ‘Verslagstaat’ aan.
Indexaties Maak een afgeleide variant en noem deze `3a nieuwe indexaties`. Geef hierin de nieuwe verwachtingen voor economische parameters op in de economische variant.
Disconteringsvoet Maak een afgeleide variant en noem deze `3b nieuwe disconteringsvoet`. Verwerk de nieuwe disconteringsvoet in de alm-variant.
Mutatiegraad Maak een afgeleide variant en noem deze `3c nieuwe mutatiegraad` Neem de nieuwe mutatiekansen tabel op; Neem eventueel een nieuwe vastgoedhorizon op.
Verkoopprijzen Maak een afgeleide variant en noem deze `3d nieuwe verkoopprijzen` Neem de nieuwe verkoopprijzen in de vhe tabel op (op basis van WOZ of taxatiewaarde);
Wijziging levensduur Maak een afgeleide variant en noem deze `3e nieuwe levensduur` Neem de nieuwe levensduur in de levensduurtabel op. Het gaat hier om de wijziging van levensduur die niet van toepassing is in combinatie met renovatie. Wijziging van levensduur in combinatie met renovatie in de toekomst wordt opgenomen bij stap 4.
Stap 4: beleidswijzigingen Voor het invoeren van beleidswijzigingen kan gebruik worden gemaakt van de workspace waarin de begroting 2011 en volgende jaren is gemaakt of andere gegevensbronnen (bijvoorbeeld Excel). In het geval dat een workspace met het toekomstige beleid beschikbaar is kunt u de tabellen van deze variant overhevelen door deze te kopiëren vanuit de begrotingsvariant en deze te plakken in de van toepassing zijnde variant. Let daarbij op het prijspeil en de volledigheid van deze gegevens. Er kunnen complexen in staan die niet meer voorkomen of complexen die er in 2010 zijn bijgekomen die nog niet in de begroting 2011 en volgende jaren waren opgenomen. Huurbeleid Maak een afgeleide variant en noem deze `4a huurbeleid` Neem het nieuwe huurbeleid (reguliere huurverhoging, huurharmonisatie, streefhuren etc.) op.
Onderhoudsbeleid Maak een afgeleide variant en noem deze `4b onderhoudsbeleid` Neem de nieuwe onderhoudskosten in de tabellen op, let daarbij op de optie ‘VHE’ en ‘Totaal’.
Exploitatiebaten en lasten Maak een afgeleide variant en noem deze `4c exploitatiebeleid` Neem de nieuwe personeelskosten, bedrijfskosten en overige baten en lasten op.
Nieuw verkoopbeleid Maak een afgeleide variant en noem deze ‘4d nieuw verkoopbeleid’ Neem het nieuwe verkoopbeleid op.
Nieuw sloopbeleid Maak een afgeleide variant ‘4e nieuw sloopbeleid’ Neem het nieuwe sloopbeleid op.
Nieuw verbeteringsbeleid Maak een afgeleide variant ‘4f nieuw verbeteringsbeleid’ Neem het nieuwe verbeteringsbeleid op.
Nieuwbouw en aankoop Maak een afgeleide variant ‘4g nieuwbouw en aankoop’ Neem de juiste looptijden op en controleer of de gegevens juist en volledig zijn ingevuld; Vul eventueel ontbrekende gegevens aan.
Stap 5: stelselwijzigingen
Verbeteringen meenemen in de bedrijfswaarde voor x jaar Maak een afgeleide variant ‘5a verbeteringen meenemen’ Zet het vinkje bij ‘Toekomstige verbetering bestaand bezit meenemen in de bedrijfswaardebepaling’ in de vastgoedvariant aan; Vul de tabel waarderingskenmerken in door voor alle complexen bij het waarderingsjaar ‘2010’ in te vullen en bij de investeringshorizon de periode waarover het beleid moet worden meegenomen;
Verkopen meenemen in de bedrijfswaarde voor x jaar Maak een afgeleide variant ‘5b verkoop meenemen’ Zet het vinkje bij ‘Toekomstige verkoop bestaand bezit meenemen in de bedrijfswaardebepaling’ in de vastgoedvariant aan;
Sloop meenemen in de bedrijfswaarde voor x jaar Maak een afgeleide variant ‘5c sloop meenemen’ Zet het vinkje bij ‘Toekomstige sloop bestaand bezit meenemen in de bedrijfswaardebepaling’ in de vastgoedvariant aan;
Nieuwbouw en aankoop meenemen in de bedrijfswaarde voor x jaar Maak een afgeleide variant ‘5d sloop meenemen’ Zet het vinkje bij ‘Toekomstige nieuwbouw en aankoop meenemen in de bedrijfswaardebepaling’ in de vastgoedvariant aan;
Restwaarde meenemen in de bedrijfswaarde voor x jaar Maak een afgeleide variant ‘5e restwaarde meenemen’ Zet het vinkje bij ‘Restwaarde’ in de vastgoedvariant aan, de opties komen beschikbaar; Kies voor de optie ‘Restwaarde uit tabel’ of ‘Boekwaarde grond als restwaarde’. Indien u kiest voor ‘Restwaarde uit tabel’: vul de tabel met restwaardeopbrengst en restwaardekosten; Selecteer de van toepassing zijnde indexatie; Kies voor de optie ‘Nominaal’ of ‘Verdisconteerd’;
Rentabiliteitswaarde correctie meenemen in de bedrijfswaarde Maak een afgeleide variant ‘5f rentabiliteitswaarde meenemen’ Zet het vinkje ‘RW-correctie in bedrijfswaarde vastgoed meenemen’ bij de waardering van de leningen aan. Controleer of het juiste disconteringspercentage is ingevuld; Afhankelijk van de methodiek: vink de optie ‘opgelopen rente meenemen in RW correctie’ aan of uit;
Bedrijfswaarde ultimo 2010 Als u klaar bent met de analyse staat deze ingesteld op een beperkt aantal complexen (zie inleiding/algemeen). Indien u over een overzicht per complex wilt beschikken maakt u een afgeleide variant ‘bedrijfswaarde 2010’ Kies bij het onderdeel ‘Bedrijfswaarde parameters’ in de vastgoedvariant voor de van toepassing zijnde complexindeling; Richt de tabel waarderingskenmerken zodanig in dat deze aansluit bij de gekozen complexindeling en de gekozen uitgangspunten als waarderingsjaar en investeringshorizon; U kunt het bedrijfswaarde-overzicht opvragen om de uitkomsten per complex te kunnen bekijken.
Mutatie rentabiliteitswaarde correctie Om de mutaties in de rw correctie te kunnen bepalen kan de volgende procedure worden gebruikt. De leningenportefeuille is aanwezig in de variant met de eindstand van vorig jaar die nu de beginstand vormt. Stel de waarderingsgrondslag van de leningen in op ‘Netto contante waarde’. Let hierbij tevens op het juiste disconteringspercentage en disconteringsmethode. Indien u de optie ‘RW-correctie in bedrijfswaarde vastgoed meenemen’ aan heeft staan, schakel deze uit. De autonome waarde mutatie Vraag vervolgens de balans op. In de balans zal aan de passivazijde de post ‘Rentabiliteitswaarde correctie leningen o/g’ zichtbaar worden. Let op: een minteken voor het getal betekent een positieve RW correctie. Door de waarde ultimo 2010 met ultimo 2009 met elkaar te vergelijken bepaalt u de autonome mutatie. De mutatie wegens wijziging van bestaande leningen in 2010. Open de leningenportefeuille en sla deze op onder een nieuwe naam, bijvoorbeeld ‘Leningen ultimo 2010 incl. wijzigingen bestaande leningen’. Sluit deze variant. Koppel vervolgens de leningenportefeuille aan de financieringsvariant die hoort bij de variant ‘bedrijfswaarde 2010’. Stel de waarderingsparameters hetzelfde in als eerder is aangegeven. Controleer of de uitkomst ultimo 2010 hetzelfde is gebleven. Voer de wijzigingen van de bestaande leningen in. Het gaat hier om rentewijzigingen, extra stortingen of aflossingen en algehele aflossing. Vraag opnieuw de balans op. Vergelijk de post ‘Rentabiliteitswaarde correctie leningen o/g’ ultimo 2010 van deze variant met die van ultimo 2010 van de variant waarmee we de autonome mutatie hebben bepaald. Het resultaat is de wijziging van bestaande leningen. De mutatie als gevolg van in 2010 nieuw afgesloten leningen. Sla de leningenportefeuille vanuit de variant ‘bedrijfswaarde 2010’ op onder een nieuwe naam, bijvoorbeeld Leningen ultimo 2010 incl. nieuwe leningen’ en koppel deze aan deze variant. Voeg nu de nieuwe leningen toe die in 2010 zijn afgesloten. Vraag de balans op en vergelijk de nieuwe uitkomst met de vorige. Dit is de mutatie als gevolg van nieuwe leningen. Als we naar het meerjarenperspectief kijken kunnen we de autonome mutatie voorde komende jaren bepalen door de waarden ultimo jaar met elkaar te vergelijken. Tot slot. Indien u de RW-correctie in bedrijfswaarde opneemt: stel de waarderingsgrondslag van de leningen in op ‘Boekwaarde’ en zet de optie ‘RW-correctie in bedrijfswaarde vastgoed meenemen’ aan. De RW-correctie zal daarna niet meer op de passivazijde op de balans zijn opgenomen maar is opgenomen onder de MVA (= bedrijfswaarde incl. RW-correctie).
