Onderhoudsproject Het Broek Broekstraat 137 t/m 169 in Arnhem
Inleiding Binnenkort start het groot onderhoud aan uw woning in Het Broek. Het gaat om onderhoud aan de buitengevel van de woning en diverse werkzaamheden in de woning. Ook vochtproblemen onder de begane grondvloer worden aangepakt. In dit informatieboekje vindt u een toelichting op de uit te voeren werkzaamheden. Van alle werkzaamheden is beschreven wat ze precies inhouden en hoe ze worden uitgevoerd.
Leest u het goed door, want er staat belangrijke informatie voor u in. Aan de hand van deze informatie kunt u zich voorbereiden op het groot onderhoud..
2
1 Alle werkzaamheden op een rij We maken onderscheid tussen de werkzaam
Schilderwerk kozijnen
heden aan de buitenzijde van de woningen en
Het schilderwerk aan de buitenzijde van de
de werkzaamheden in de woningen.
kozijnen krijgt een lichte kleur die de gemeente heeft goedgekeurd.
Werk aan de buitenzijde De volgende werkzaamheden worden uitge
Overig schilderwerk:
voerd aan de buitenzijde van uw woning:
Alle houten delen aan de buitenzijde van de woningen, bergingen en de luifels boven
Isoleren van de buitenmuren
de voordeur worden geschilderd.
De isolatie van de buitenmuren is op sommige plekken onvoldoende. De aannemer spuit daar
Inbraakwerend hang-en sluitwerk
waar nodig isolerende materialen in de ruimte
De ramen en deuren krijgen inbraakwerend
tussen de buiten- en binnenmuur.
hang-en sluitwerk.
Herstellen van buitenmuren
Vervangen van dakgoten en regenpijpen
Portaal laat waar nodig beschadigd metselwerk,
Uw woning en berging krijgen nieuwe dakgo
geveldelen en het voegwerk herstellen.
ten. Waar nodig herstellen we de regenpijpen.
Plaatsen van isolatieglas
Vervangen dakbedekking platte daken
De bestaande kozijnen blijven gehandhaafd.
De dakbedekkingen van de dakkapel en het
De draaiende delen in de kozijnen worden
platte dak van de uitbouw worden vervangen.
vervangen door houten ramen en voorzien van isolerende beglazing en tochtwering. Sommige
Aanpak vochtprobleem kruipruimten
ramen worden voorzien van een ventilatieroos
• het vervangen van de buitenriolering;
ter.
• het aanbrengen van een drainage rondom de woningen. Drainage is het afvoeren van wa
Herstellen kozijnen Wij repareren alle rotte delen van de kozijnen. De authentieke kozijnen worden niet vervan gen.
ter, waardoor de hoogte van het grondwater daalt en de kans op wateroverlast afneemt; • aan de buitenzijde van de woning wordt de fundering waterdicht gemaakt. 3
Werk in de woning Aan de binnenkant van uw woning voeren wij de volgende zaken uit: Verbetering van de ventilatie Daar waar nodig wordt mechanische ventila tie in keuken en badkamer aangebracht. Deze zorgt ervoor dat `verbruikte` leeflucht en vocht naar buiten worden gebracht, u krijgt zo een beter binnenklimaat. Isoleren van de begane grondvloeren In de kruipruimten van de woningen worden isolerende voorzieningen aangebracht. Aanbrengen rookmelders Portaal plaatst rookmelders in uw woning. Aanpassingen aan het schuine dak / vliering Voor deze werkzaamheden moet er worden gegraven in uw voor- en achtertuin. Vooraf
• het aanbrengen van isolatie aan de binnen zijde van het schuine dak;
bespreken we samen met u wat dit voor uw tuin
• het aanbrengen van isolatie op de vliering;
betekent en welke maatregelen wij en u kunnen
• het isoleren van de dakkapel;
nemen om de overlast te beperken.
• vernieuwen van het kunststof dakraam. Voor deze werkzaamheden moet er in uw woning gewerkt worden. Vooraf bespreken we samen met u wat dit voor uw betekent en welke maatregelen wij en u kunnen nemen om de overlast te beperken.
4
2 Voor de uitvoering Wij bereiden het onderhoud samen met u voor.
nemer en uzelf ondertekenen deze opnamelijst.
Pas daarna starten wij met het werk. Voordat
U krijgt een kopie van de ondertekende lijst.
we beginnen, regelen we de volgende zaken: Circa een week voor de start in uw woning doet
Het huisbezoek
de aannemer nog een laatste controle of de
De aannemer maakt een afspraak met u voor
werkzaamheden, zoals tijdens het huisbezoek
een huisbezoek. Het huisbezoek duurt ongeveer
besproken, uitgevoerd kunnen worden. Mocht u
een uur. U krijgt dan bezoek van:
op dat moment nog vragen hebben, dan kunt u
1. Een vertegenwoordiger van aannemer
ze dan ook stellen.
Veeneman: projectleider Mark Neuteboom Spijker of uitvoerder Jon Groenewold. 2. Een medewerker van Portaal: Agnes van der Biezen of Nils de Bruijn.
Voorbereidingen door de aannemer Voor uw veiligheid worden bouwhekken geplaatst op die plaatsen waar gevaar dreigt. De voordeur van uw woning blijft door loop
Wat doen we tijdens dit huisbezoek?
bruggen altijd bereikbaar. De berging blijft
• we lopen met u door de woning en bespreken
bereikbaar voor zover dat mogelijk is. Als dat
samen met u wat er in uw woning gedaan
niet kan krijgt u tijdelijk een andere berging
moet worden;
aangeboden.
• we maken foto’s en notities van de bestaande situatie en van eventuele bijzonderheden aan
Voorbereidingen door uzelf
de woning en zaken waar we rekening mee
Om de uitvoering zo soepel mogelijk te laten
moeten houden;
verlopen, neemt de aannemer maatregelen.
• we geven u uitleg over het onderhoudswerk en wat u kunt verwachten;
Voor een geslaagd project kunnen wij echter niet zonder uw medewerking!
• we maken afspraken met u over de voor bereidingen die u zelf moet treffen en over
• De aannemer moet goed bij alle plaatsen in
de voorbereidingen die de aannemer treft.
uw huis kunnen waar zij werken. In uw wo
Alle afspraken worden vastgelegd op een op
ning heeft de aannemer minimaal 1,5 meter
namelijst. De vertegenwoordiger van de aan
vrije ruimte bij de kozijnen nodig. 5
Wilt u alle spullen van de vensterbank en ook
luiken, zonwering, aanbouwen en schotel
het huisbezoek vertellen wij u hier meer over.
antennes moeten van de gevel als deze de
• Zowel aan de voor- als aan de achterzijde
6
• Wilt u de gevel van uw huis vrijmaken? Rol
de gordijnen en vitrage verwijderen? Tijdens
uitvoering van de werkzaamheden in de weg
komen steigers. Wilt u 2 meter ruimte aan
staan. Tijdens het huisbezoek overleggen we
de voor- en achterkant van uw woning vrij
met u wat verwijderd moet worden.
maken? Het gaat om tuinplanten, bloem
• Wij vragen u om het afdekmateriaal en de
bakken, tuinmeubels en dergelijke. Tijdens
tijdelijke voorzieningen die de aannemer
het huisbezoek overleggen we met u wat
treft te laten liggen. De aannemer ruimt
verwijderd moet worden.
deze zelf op.
3 Tijdens de uitvoering U blijft tijdens de uitvoering van de werkzaam
U woont aan de Broekstraat, dat is fase 3.
heden in uw woning wonen. Ondanks alle maat
Wij starten in april 2011 en verwachten in juli
regelen kan dat overlast geven. We proberen
2011 klaar te zijn. We beginnen met het vocht
deze zoveel mogelijk te beperken.
probleem in de kruipruimte, daarna worden alle bouwkundige werkzaamheden aangepakt.
Wanneer is uw woning aan de beurt?
De planning is als volgt:
In totaal gaat Portaal in Het Broek 136 wonin
Aanpak vochtproblemen kelders:
gen onderhouden. Omdat we niet alles tegelijk
begin april - half mei
kunnen doen, delen we het project op in fases.
Bouwkundige werkzaamheden: half mei - half juli Aanpak binnenterrein:
Fase 1: Complex 1249
augustus - september
Beneden- en bovenwoningen aan de Heemskerckstraat 4 t/m 22,
Tijdens deze periode is de aannemer op afge
Stadhoudersstraat 1 t/m 58,
sproken tijden, in overleg met u, in uw woning
Willem Barendszstraat 1 t/m 23
bezig. De werkzaamheden binnen en buiten proberen wij zoveel mogelijk op elkaar af te
Fase 2: Complex 1251
stemmen. De planning is op hoofdlijnen en
Beneden- en bovenwoningen aan de
onder voorbehoud. Door bijvoorbeeld slechte
Heemskerckstraat 24 t/m 70,
weersomstandigheden kan het werk vertraging
Willem Barendszstraat 25 t/m 53
oplopen.
Fase 3: 17 woningen aan de Broekstraat 137 t/m 169 2 bergingen aan de Willem Barendszstraat 55 en Broekstraat163-A
7
Ongemakken
De aannemer ruimt elke dag puin en ander
Bouwkundige ingrepen in en rondom uw
bouwafval op. Aan het einde van de werkdag
woning zijn helaas ongemakkelijk. We wijzen
laten zij de werkplekken netjes achter. Voor
u hier op enkele ongemakken, dan weet u wat
uw veiligheid en die van de werklieden neemt
u te wachten staat.
de aannemer veiligheidsmaatregelen volgens
• ervaring leert dat er criminelen zijn die
de Arbo-wet.
misbruik maken van een onderhoudsproject. werklieden die bij u naar binnen willen en
Hoe kan de aannemer in uw woning?
laat u niet misleiden;
Om de uitvoering vlot te laten verlopen, is het
Vraag daarom altijd naar een legitimatie van
• steigers maken uw woning gevoelig voor inbraak. Sluit alstublieft ramen en deuren
belangrijk dat de aannemer op de geplande dagen in uw woning kan. Wilt u ervoor zorgen,
goed af als u uw woning verlaat; • verbouwen geeft stof en lawaai. De aannemer plaatst indien nodig stofschermen.
Vraag altijd naar een Werktijden en vakanties De medewerkers van Bouwonderneming
legitimatie van werklieden
Veeneman BV werken van maandag tot en met
die bij u naar binnen willen
vrijdag tussen 7.30 uur en16.15 uur. Tijdens
en laat u niet misleiden.
vakanties en officiële feestdagen werken zij niet. Gaat u zelf op vakantie, wilt u dit dan doorgeven aan de projectopzichter? In overleg wordt dan bepaald hoe en wanneer de werk zaamheden in uw woning worden uitgevoerd.
eventueel met behulp van familie, buren of vrienden, dat uw woning op de geplande werk
Bouwplaats, containers, kranen en bedrijfswagens
dagen vanaf 7.30 uur toegankelijk is voor de
Tijdens de uitvoering moet de aannemer mate
kunt u dit aangeven tijdens het huisbezoek.
rialen aan- en afvoeren. Dit materiaal wordt op
We zoeken dan naar een oplossing.
aannemer? Als u verwacht dat dit niet lukt,
de bouwplaats in afsluitbare containers opge
8
slagen. Tijdens de bouw maakt de aannemer
De aannemer is te gast
volgens de planning ook gebruik van een aantal
U krijgt een aantal dagen werklieden over de
aanwezige parkeerplaatsen om de werkzaam
vloer. Zij houden zich aan uw ‘huisregels’. Wij
heden voorspoedig te laten uitvoeren.
willen u zo weinig mogelijk storen. Zo mogen
9
10
medewerkers binnen niet roken of muziek
Wat te doen bij schade of klachten?
aanzetten en geen gebruik maken van uw toilet,
De aannemer werkt zo zorgvuldig mogelijk en
tenzij u hiermee instemt. Dat de medewerkers
neemt maatregelen om schade te voorkomen.
zich bij u gedragen als goede gasten, betekent
Voor een deel kunt u ook zelf schade voor
overigens niet dat u hen in de watten hoeft te
komen door waardevolle spullen (tijdelijk) op
leggen. De aannemer waardeert deze houding,
te bergen en ervoor te zorgen dat de aannemer
maar vraagt u tegelijkertijd om medewerkers
voldoende vrije werkruimte heeft. Toch kan
niet onnodig van hun werk te houden. Des te
het gebeuren dat per ongeluk schade ontstaat
sneller ronden zij het werk af!
aan uw eigendom. Wij verzoeken u eventuele
schade zo snel mogelijk (liefst dezelfde dag) schriftelijk bij de projectopzichter van Portaal
Het handig om van te voren
te melden. Een schadeformulier kunt u bij hem
alvast uw vragen en opmerkingen
opvragen. Het is verstandig om zelf een kopie te maken van het ondertekende formulier. Na ont
op te schrijven, zodat u tijdens
vangst van uw schademelding of klacht neemt
de oplevering niets vergeet.
de projectopzichter met u contact op over de afhandeling. Ook als u vindt dat de werkzaamheden niet
De projectopzichter van Portaal maakt hier
volgens afspraak verlopen of als u opmerkin
voor een afspraak. De projectopzichter en de
gen heeft, vragen wij u dit zo spoedig mogelijk
uitvoerder van de aannemer komen weer bij
bij de projectopzichter te melden. Zo bent u
u langs. Zij bekijken of alles goed en volgens
verzekerd van een snelle en zorgvuldige af
afspraak is uitgevoerd. Op het opleverformulier
handeling. Geeft u géén klachten door aan de
noteren zij zaken die nog niet helemaal in orde
werklieden. Zij zijn druk met de uitvoering van
zijn. Eventuele gebreken geeft Portaal door aan
de werkzaamheden en kunnen uw klacht niet
de aannemer. Die is verantwoordelijk voor de
afhandelen.
afhandeling van de klachten. Voor u zelf is het handig om van te voren alvast uw vragen en
Wij vragen ook u om zich aan de afspraken te
opmerkingen op te schrijven, zodat u tijdens de
houden. Bij het niet nakomen van de afspra
oplevering niets vergeet. Houdt u ook uw kopie
ken door de bewoners kan de aannemer niet
van de opnamelijst van het eerste huisbezoek bij
aansprakelijk worden gesteld voor de daar uit
de hand.
voortkomende eventuele schade aan eigen dommen van bewoners.
Reparatieverzoeken Gewone reparatieverzoeken die geen verband houden met het onderhoudsproject, kunt u zoals gebruikelijk melden via ons gratis service nummer 0800-7678225.
De oplevering Nadat alle werkzaamheden in uw woning zijn afgerond, vindt de oplevering plaats. 11
4 Kosten Gebruik gas, water en elektriciteit De aannemer probeert zo veel mogelijk zelf te voorzien in elektra en dergelijke. Als dit niet lukt, maken zij graag gebruik van water en/of elektra uit uw woning. U krijgt daarvoor een vergoeding van de aannemer. Zij regelen dit rechtstreeks met u.
Geen huurverhoging Portaal isoleert de gevels en levert zo een bijdrage om de energielasten zo laag moge lijk te houden. We berekenen hiervoor géén huurverhoging. U blijft dus hetzelfde betalen. Wanneer u verhuist, worden de verbeteringen wel doorberekend in de huur van de volgende huurder. In juli vindt wel de reguliere jaarlijkse huurverhoging plaats.
12
5 Akkoordverklaring Voor het plaatsen van het isolatieglas en het
heeft Portaal geen goedkeuring van haar
wijzigen van de kleur van de buitenkozijnen
huurders nodig, deze voeren we sowieso uit.
heeft Portaal instemming nodig van 70% van de huurders in een complex. Wanneer deze
U ontvangt daarom van ons een akkoord
70% niet behaald wordt is het niet direct
verklaring waarop u kunt aangeven of u
mogelijk voor Portaal om het isolatieglas te
akkoord gaat met het plaatsen van het
plaatsen en de buitenkozijnen te schilderen.
isolatieglas en het wijzigen van de kleur
Voor de overige onderhoudswerkzaamheden
van de buitenkozijnen.
13
6 Tenslotte Het hele onderhoudsproject (fase 1 tot en met
We hebben geprobeerd zo volledig mogelijk te
fase 3) duurt zeker 1,5 jaar. Dat is een hele lange
zijn, maar onderhoudswerkzaamheden blijven
tijd. We merken vaak dat bewoners onderschat
maatwerk. Als u na het lezen van dit boekje en
ten wat voor invloed het werk heeft om het
het huisbezoek nog vragen heeft, aarzelt u dan
dagelijks leven in de woning. Het onderhoud
niet deze ook te stellen.
vergt van u aanpassingen. Wij vragen hiervoor
De projectopzichter en de gebiedsbeheerder zijn
uw begrip.
daarom belangrijke aanspreekpunten voor u. Ook tijdens de uitvoering van het onderhoud.
14
7 Contact De aannemer
kerckstraat 32 terecht op zijn spreekuur met
Het project wordt uitgevoerd en gecoördineerd
alle vragen en opmerkingen die te maken
door Bouwonderneming Veeneman BV. Zij heb
hebben met de uitvoering van de werkzaam
ben ervaring met het uitvoeren van onderhouds
heden in en aan uw woning.
werkzaamheden bij bewoners in huis. Als u meer wilt weten kunt u hun website bezoeken: www.veenemanbouw.nl. Voor de uitvoering van
De kantoorruimte van de projectopzichter is
het werk worden werklieden van Veeneman,
in Heemskerckstraat 32.
maar ook van andere bedrijven, ingeschakeld.
•
9 uur en 10 uur
Allen werken onder leiding van de uitvoerder van Veeneman. Hij is dagelijks op het werk aan
•
Telefoonnummer: 06-53969373, op werkdagen tot 12 uur
wezig en zorgt ervoor dat de werkzaamheden goed en volgens planning verlopen. Met de op
Spreekuur: Iedere werkdag tussen
•
E-mail:
[email protected]
zichter en de projectleiding van Portaal voert hij regelmatig overleg over kwaliteit en voortgang van het werk.
Portaal Arnhem Vanuit Portaal Arnhem zijn een aantal mede
Alle medewerkers van de aannemer(s) kunnen
werkers betrokken bij het onderhoudsplan.
zich legitimeren. Vraag bij twijfel gerust naar
Dit zijn:
hun legitimatiebewijs.
• René van Engelen, projectleider • Agnes van der Biezen, gebiedsadviseur
Portaal
• Nils de Bruijn, gebiedsbeheerder.
U bent van harte welkom met uw vragen bij
Zij zijn telefonisch bereikbaar op 0800-7678225.
onze projectmedewerkers. Spreekuur voor vragen De werkzaamheden worden namens Portaal begeleid en staan onder toezicht van Jan Hakvoort, projectopzichter. Iedere werkdag tussen 9 uur en 10 uur kunt u in de Heems 15
Portaal Arnhem Postadres: Postbus 375 3900 AJ Veenendaal Bezoekadres: Roermondsplein 25, Arnhem 0800-7678225 www.portaal.nl
maart 2010
