Líimiliíiiit S Wiartla

Líimiliíiiit

S Wiartla

J U R I S T E N R E N T M E E S T E R S 'B2012144

Burgemeester en wethouders van de gemeente Heerhugowaard T.a.v. mevr. C . V e l d h u i z e n - B r o u w e r Postbus 390 1700AJ HEERHUGOWAARD

ONTVANGEN - 3 QKT 2012

O r a n j e w o u d , 1 oktober 2 0 1 2

O n s kenmerk Uw kenmerk Onderwerp

T-6697 verzoeken planschadevergoeding; definitief a d v i e s

Geacht college, Hierbij d o e ik u o v e r e e n k o m s t i g het b e p a a l d e in u w p l a n s c h a d e p r o c e d u r e v e r o r d e n i n g het definitieve a d v i e s i n z a k e het v e r z o e k d o o r mevr. A . V a n d e r L e e s t , w e r k z a a m bij Stichting A c h m e a R e c h t s b i j s t a n d te Tilburg, n a m e n s f a m . E . W . R u t g e r s , w o n e n d e A n ţ o n i a K o r v e z e e t u i n 14 te H e e r h u g o w a a r d , o m e e n t e g e m o e t k o m i n g in d e p l a n s c h a d e t o e k o m e n .

Bestuursrecht Milieu Ruimtelijke o r d e n i n g Planschade

Ik d a n k u voor het in o n s g e s t e l d e vertrouwen e n g a e r v a n uit u h i e r m e d e n a a r b e h o r e n te h e b b e n g e a d v i s e e r d . Bijgesloten treft u c o n f o r m d e offerte d e e i n d factuur a a n .

Onteigening

M e t vriendelijke groet,, n a m e n s mr. T . A . P . L a n g h o u t

Taxaties

Heidelaan 15-b 8453 XG Oranjewoud Tel. 0513-65 06 65 Fax 0513-62 92 55

- ' G i d e o n Dijkstra

[email protected] www.langhoutwiarda.nl Rabobank nr. 12.47.31.678

1 Aansprakelijkheid van ons kantoor is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald. Voor de algemene- en betalingsvoorwaarden wordt verwezen naar onze website.

LaniĮlioni J U R I S T E N R E N T M E E S T E R S

Adviesrapport planschade Ingediend is een aanvraag om tegemoetkoming in schade door mevr. Mr. A. van der Leest, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand te Tilburg, namens de heer en mevrouw E.W. Rutgers, wonende Antonia Korvezeetuin 14 te Heerhugowaard.

Heidelaan 15b

8453 X G Oranjewoud

Tel 0513-650 665

Fax 0513 - 629 255

E-mail [email protected]

Adviesrapport planschade Fam. E.W. Rutgers

Kenmerk Datum

: T6697 : 1 oktober 2012

Opdrachtgever: Burgemeester en wethouders van de gemeente Heerhugowaard Postbus 390 1700 A J Heerhugowaard

i Wiarda LillKjIlOllldüí

Adviesrapport planschade Kenmerk : T6697 Datum: 1 oktober 2012

J U R I S T E N R E N T M E E S T E R S

Inhoudsopgave

1.

Aanleiding tot het advies

3

2.

De aanvraag

3.

Hoorzitting en onderzoek ter plaatse

4.

Overwegingen van de adviseur

4.1

De ontvankelijkheid

4.1.1

Van toepassing zijnde recht

4.1.2

Het object waarvoor een tegemoetkoming in schade gevraagd wordt... 4

4.1.3

Reacties op het conceptadvies.... 4

4.2

Ten aanzien van de hoofdzaak

4.2.1

Oude en nieuwe planologische regime

4.2.2

Vergelijking van de planologische regimes

4.2.3

Schade/schade ten laste van aanvragers/hoogte schadevergoeding

5.

Conclusie

3

3

3

3 4

5

13

2

6 10 11



1. Aanleiding tot het advies. Ingediend is een aanvraag om tegemoetkoming in schade door mevr. Mr. A. van der Leest, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand te Tilburg, namens de heer en mevrouw E.W. Rutgers, wonende Antonia Korvezeetuin 14 te Heerhugowaard. De aanvraag van de heer en mevrouw Rutgers is gedateerd op 23 februari 2012 en binnengekomen op de gemeentelijke administratie op 24 februari 2012. Bij schrijven d.d. 7 maart 2012 hebben burgemeester en wethouders aan Langhout Ã Wiarda opdracht verstrekt voor het uitbrengen van advies. De adviseur die het advies uitbrengt is mr. T.A.P. Langhout, onafhankelijk planschade- en onteigeningsdeskundige, beëdigd rentmeester N V R en gecertificeerd registertaxateur RT, partner bij Langhout S Wiarda juristen en rentmeesters te Oranjewoud. Het correspondentieadres is: Langhout S Wiarda juristen en rentmeesters, Heidelaan 15b, 8453 X G Oranjewoud. Telefoonnummer : 0513 - 650665 Telefaxnummer : 0513 - 629255 E-mail adres : [email protected] De aanvraag wordt behandeld met inachtneming van het bepaalde in de "Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade", vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 16 december 2008 en met terugwerkende kracht in werking getreden op 1 juli 2008. 2. De aanvraag. Verzoekers vragen een tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro als gevolg van het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan "Jan Glijnisweg 17". Ingevolge dit bestemmingsplan is op korte afstand van hun woning de realisering van een woongebouw met in totaal 7 wooneenheden planologisch mogelijk geworden. Tevens is de vestiging van een hondentrimsalon planologisch mogelijk geworden. 3. Hoorzitting en onderzoek ter plaatse. De adviseur heeft op 20 april 2012 aanvragers in de gelegenheid gesteld om een en ander toe te lichten. Ook is de situatie ter plaatse opgenomen. Verslag hoorzitting aanvragers. Aanvragers hebben ter toelichting in hoofdzaak verwezen naar het verzoek. Aanvullend is door aanvragers het volgende opgemerkt. Aanvragers geven aan geen bezwaarschrift te hebben ingediend tegen de verleende bouwvergunning om op het perceel Jan Glijnisweg 17 in totaal 7 wooneenheden te realiseren. De publicatie in mei 2012 hebben zij gemist. Voor aanvragers resteert in feite enkel nog de mogelijkheid van een planschadevergoeding. Aanvragers hebben na de hoorzitting nog een besprekingsverslag d.d. 21 oktober 2011 overlegd. De vertegenwoordiger van de gemeente heeft te kennen gegeven, dat de aanvraag van de kant van de gemeente geen nadere toelichting behoeft. Het conceptadvies wordt afgewacht. 4. Overwegingen van de adviseur. 4.1. De ontvankelijkheid. De adviseur merkt hieromtrent het volgende op. De aanvraag van de heer en mevrouw E.W. Rutgers is binnengekomen op de gemeentelijke administratie op 24 februari 2012. 3

L a n g t a t l Wianla



Aanvragers hebben de eigendom van de onroerende zaak Antonia Korvezeetuin 14 verkregen op of omstreeks 13 maart 2009. Aanvragers stellen schade te hebben geleden als gevolg van het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan "Jan Glijnisweg 17". In artikel 3.8, lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in werking treedt met ingang van dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Het bestemmingsplan "Jan Glijnisweg 17" heeft volgens opgave van de gemeente vanaf 3 maart 2011 gedurende 6 weken ter inzage gelegen zodat het bestemmingsplan op 14 april 2011 in werking is getreden. Als peildatum voor eventuele schade heeft derhalve te gelden de datum 14 april 2011. Op de datum van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan waren aanvragers eigenaar van de woning Antonia Korvezeetuin 14. Gelet op bovenstaande kunnen aanvragers als belanghebbende worden aangemerkt en ontvankelijk worden verklaard in hun aanvraag en kunnen burgemeester en wethouders een inhoudelijke beslissing nemen op de aanvraag. i

4.1.1. Van toepassing zijnde recht. Ingevolge het bepaalde in artikel 9.1.18 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening is op de aanvraag binnengekomen op 24 februari 2012 de Wet ruimtelijke ordening integraal van toepassing. 4.1.2. Het object waarvoor een tegemoetkoming in schade wordt gevraagd. Antonia Korvezeetuin 14. Het betreft een vrijstaande woning. De indeling van de woning is als volgt. Begane grond: woon kamer met open keuken, hal, toilet, kantoor, garage en erker. Eerste verdieping: overloop, bad kamer, 2 slaapkamers, toilet en wasruimte. Tweede verdieping: overloop en 2 slaapkamers. De onderhoudstoestand van de woning is goed. De woning is met de zijgevel gericht naar de gronden waar de planologische wijziging heeft plaatsgevonden. 4.1.3. Reactie op concept advies. Bij schrijven d.d. 6 augustus 2012 heeft mevrouw mr. A. van der Leest, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand te Tilburg namens aanvragers gereageerd op het conceptadvies. De gemachtigde van aanvragers heeft hierbij een schrijven van Stimo B.V. Taxaties en Advies te Maastricht overlegd. Door de heer L.M.A. Mostard R M T van Stimo B.V. is gereageerd op het conceptadvies. Voor zover relevant heeft de heer Mostard ondermeer het volgende opgemerkt. In de eerste plaats merkt hij op dat het advies op pagina 4, punt 4 onvolledig is. In het concept advies staat dat de woning met de achtergevel gericht is naar de gronden waar de planologische wijziging heeft plaatsgevonden. Volgens de heer Mostard dient de omschrijving van het object ten aanzien van dit punt als volgt te luiden: "De woning is met de zijgevel, erker en tuin met zitvlonder gericht naar de gronden waar de planologische wijziging heeft plaatsgevonden". Voorts gaat de heer Mostard in op hetgeen onder de paragraaf 4.2.3 over de hoogte van de schade is opgenomen. Het ontgaat volgens de heer Mostard verzoekers volledig hoe zij aan de hand van het noemen van slechts twee bedragen namelijk de marktwaarde vóór en na de pla nologische maatregel moeten kunnen constateren dat de gedachten gang van de deskundige duidelijk en controleerbaar is. Tevens merkt de heer Mostard op dat in tegenstelling tot hetgeen door de heer Langhout wordt beweerd, het doorgaans bij dit soort taxaties te doen gebruikelijk is dat de uitkomsten worden onderbouwd met cijfermateriaal, een en ander om aan partijen te verduidelijken hoe de taxatie tot stand is gekomen en tevens inzichtelijk te maken hoe de des kundige aan het schadebedrag is gekomen. Volgens de adviseur kan de schade niet worden aangemerkt als voortvloeiend uit de planologische maatregel. 4

Ljnglou]



De heer Mostard stelt dat in casu wel degelijk sprake is van een uitzondering zoals geformu leerd in de uitspraken van de Afdeling (Tiel 1998 en Veendam 2006). In casu hebben volgens de heer Mostard verzoekers op basis van gewekt vertrouwen niet hoeven en niet kunnen pro testeren tegen de illegale situatie, omdat hen voorafgaande aan de eigendomsverwerving van zijn perceel, door de gemeente is toegezegd dat de illegale situatie zou worden opgeheven. Reactie: Het is de adviseur niet duidelijk waar de heer Mostard aan refereert met zijn opmerking dat het advies op pagina 4 punt 4 onjuist en onvolledig is. Het enige wat relevant zou kunnen zijn dat hij de mening is toegedaan dat de inschrijving in de openbare registers bepalend is voor de eigendomsovergang. Dit is juist doch het ontgaat de adviseur in welk opzicht het advies dan niet juist is. Voor de volledigheid wordt er op gewezen dat voor wat betreft de ontvankelijkheid van de aanvraag onder meer bepalend is de datum eigendomsverkrijging en niet de koopovereenkomst. Voor de ontvankelijkheid is onder meer vereist dat de aanvrager op moment van het rechtskracht verkrijgen van de vermeend schadeveroorzakende maatregel in een zakenrechtelijke rechtsbetrekking staat tot de onroerende zaak. De vraag of het een zij- of achtergevel is, is niet relevant. Er bestaat mijns inziens geen bezwaar om deze gevel als zijgevel te kwalificeren. De opmerkingen over een niet voldoende onderbouwing van de waardebepalingen worden door de adviseur niet onderschreven. Er mag van een planschadeadvies worden verlangd dat de gedachtegang, duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het advies voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming. Het advies voldoet aan die vereisten. In de paragraaf planvergelijking is aangegeven welke de planologische voor- en nadelen zijn en worden de schadefactoren benoemd. Ook anderszins voldoet het advies aan eisen die volgens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak aan een planschadeadvies dienen te worden geteld. Met betrekking tot causaliteit tussen de legaliserende planologische maatregel en de schade wijs ik op het volgende. Uit de jurisprudentie volgt dat indien sprake is van een bestaande, niet binnen het voorheen geldende bestemmingsplan passende bebouwing terwijl nadien die bebouwing alsnog wordt ingepast in een nieuw bestemmingsplan, de bepalingen van het nieuwe bestemmingsplan geen basis vormen voor toekenning van schadevergoeding op grond van artikel 6.1 Wro. De schade wordt in dat geval niet geacht voort te vloeien uit de bepalingen van het nieuwe plan, doch uit de eerdere, veelal illegale bouw. Hetzelfde geldt voor legalisering achteraf van gebruik in strijd met de bepalingen van een bestemmingsplan. Een in casu relevante uitzondering is als aanvragers zouden hebben verzocht om handhaving van de illegale situatie in de vorm van bijvoorbeeld bestuursdwang. Daarvan is de adviseur niet gebleken. De door aanvragers opgevoerde omstandigheden leiden niet tot een uitzondering op de hoofdregel. Bij e-mailbericht d.d. 26 juli 2012 heeft de gemeente gereageerd naar aanleiding van het toegezonden conceptadvies. De gemeente heeft inhoudelijk geen opmerkingen. Wel stelt zij een tweetal tekstuele aanpassingen voor. In de eerste plaats is op pagina 10, eerste alinea het bijvoeglijk naamwoord "beperkte" deels weggevallen. In de tweede plaats is in de daaropvolgende alinea tweetal het woord voordelen genoemd bij de voordeelsverrekening. Er had respectievelijk dienen te staan voor- en nadelen. Reactie: De tekstuele aanpassingen zijn verwerkt in dit advies. 4.2. Ten aanzien van de hoofdzaak. Bij de beantwoording van de vraag of grond bestaat om toepassing te geven aan Afdeling 6 Wro dient in de eerste plaats te worden bezien of aanvragers ten gevolge van een in deze af deling genoemde beslissing in een planologisch nadeliger positie zijn komen te verkeren, waardoor zij schade lijden of zullen lijden. Hiertoe dient de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het voordien geldend planologisch regime. Indien sprake is van schade, veroorzaakt door het nadelig verschil tussen de planologische regimes, moet de hoogte van de schade worden vastgesteld en voorts de vraag worden be antwoord of de schade al dan niet ten laste van aanvragers behoort te blijven.

5

LaiötiJUÜ Wianla



Vervolgens dient de vraag aan de orde te komen of de schade anderszins is verzekerd. 4.2.1. Oude en nieuwe planologische regime. Voor de beoordeling van de vraag of er schade is ten gevolge van het rechtskracht verkrijgen van voornoemd bestemmingsplan dient de schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologisch regime. Het "oude" planologisch regime. Het betreft het bestemmingsplan "Antonia Korvezeetuin 2005". Dit plan is door de gemeente raad van Heerhugowaard vastgesteld op 20 februari 2007 en goedgekeurd door gedeputeerde staten op 23 oktober 2007. Ingevolge dit plan hebben de gronden waar de planologische wijzi ging heeft plaatsgevonden de bestemmingen "Wonen W 1 " en "Tuin". De gronden aangewezen voor "wonen W1" zijn bestemd voor vrijstaande woningen en bijgebouwen, met de daarbij behorende erven en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.. Ten aanzien van bebouwing is voor zover relevant ondermeer het volgende bepaald. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan op de plankaart staat aangegeven. In casu gelden binnen het plangebied voor de twee aangegeven bouwvlakken maximale bouwhoogtes van 7, 9 en 12 meter. De goothoogte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan op de plankaart staat aangegeven. In casu zijn maximale goothoogtes van 3 en 4 meter aangegeven. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden ondermeer de volgende bepalingen. De bijgebouwen mogen uitsluitend op de gronden met de bestemming "erven" en binnen het bouwvlak worden gebouwd. De bijgebouwen mogen zowel vrijstaand als aangebouwd, dan wel als uitbreiding van het hoofdgebouw worden gebouwd. De bouwhoogte van een bijgebouw mag maximaal 5.50 meter bedragen. Ten aanzien van vrijstaande bijgebouwen geldt dat de bouwhoogte niet meer dan 3.50 meter en de goothoogte niet meer dan 2.50 meter mag bedragen. Ďe gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan 1/3 deel van de bij het hoofdgebouw behorende gronden buiten het bouwvlak, mits het gezamenlijk oppervlak van bouwwerken niet meer bedraagt dan 40 m . Voor zover de gronden buiten het bouwvlak een oppervlakte hebben van meer dan 120 m , 10 7o van het oppervlak meer dan 120 m mag worden bebouwd tot een bebouwd oppervlak van ten hoogste 20 m boven de hierboven genoemde maximum oppervlakte. 2

2

0

2

2

De op de keer voor "tuin" aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende grond gelegen hoofdgebouwen. Op deze gronden zijn twee parkeerplaatsen toegelaten. Op de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van een uitbouw met een diepte van 1.50 meter, een entree of een uitbouw aan de zijgevel met een diepte van 1.50 meter. De maximale hoogte van de uitbouw bedraagt in casu 3 meter. Voor de uitbouw aan de zijgevel geldt dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens tenminste 1.50 meter moet bedragen. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 2.50 meter, met uitzondering van erfafscheidingen achter de naar de weg toege keerde voorgevelrooilijn en het denkbeeldig verlengde daarvan, waarvan de hoogte nier meer dan 2.00 meter mag bedragen en een erfafscheiding vóór de naar de weg toegekeerde voor gevelrooilijn en het denkbeeldig verlengde daarvan, waarvan de hoogte niet meer dan 1.00 meter mag bedragen. Voor de volledige voorschriften wordt verwezen naar het bestemmingsplan.

6

g Wiarda Ljnglou.tH



Het "nieuwe" planologisch regime. Het betreft het bestemmingsplan "Jan Glijnisweg 17". Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 15 februari 2011. Ingevolge dit plan hebben de gronden waarop de planologische wijziging heeft plaatsgevonden de voor zover relevant de bestemmingen "Bedrijf', "Verkeer-1", "Wonen-1", "Wonen-2", "Tuin" en "Tuin-2". De voor "bedrijf" aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van: de uitoefening bedrijfsmatige activiteiten conform Bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten bedrij venterreinen van de VGN-brochure Bedrijven en milieuzonering, editie 2009, druk 1 (juni 2009), met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen, productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voeding- en genotmiddelen, met de daarbij behorende erven en terreinen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, wegen, straten en paden en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van gebouwen voor bewoning, b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijven, anders dan die welke zijn genoemd in de categorie 1 en 2 van de bedrijfsmatige activiteiten conform Bijlage 2 "Staat van bedrijfsactiviteiten bedrij venterreinen van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering, editie 2009, druk 1 (juni 2009) met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen. Ten aanzien van bebouwing is voor zover relevant ondermeer het volgende bepaald. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels. Een gebouw mag uitsluitend binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De goothoogte van een ge bouw mag niet meer bedragen dan de op verbeelding in het bouwvlak aangegeven goothoog te. In casu gelden ter plaatse een maximale goothoogte van 3 meter. De bouwhoogte van een gebouw mag niet meer dan de op de verbeelding in het bouwvlak aangegeven bouwhoogte bedragen. In casu geldt een maximale bouwhoogte van 5.50 meter. Goten van bouwdelen zoals dakkapellen, dakopbouwen e.d. worden niet getoetst aan de goothoogte. Van de eis dat een bouwwerk binnen een op de verbeelding aangegeven bouw- of bestemmingsvlak moet worden gebouwd mag worden afgeweken voor het overschrijden van die bouw- of bestemmingsgrens ten behoeve van het maken van: goot- en dakoverstekken, plinten, pilasters, kozijnen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en dergelijke tot een breedte van maximaal 0,60 meter. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2.00 meter bedragen. De voor "verkeer - 1 " aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten, paden, parkeer voorzieningen; Verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde waaronder kunstwerken, zoals bruggen, duikers, dammen en dergelijke. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 2.00 meter bedragen. De voor "wonen - 1 " aangewezen gronden zijn bestemd voor vrijstaande woningen en bijge bouwen, met de daarbij behorende erven en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ten aanzien van bebouwing is voor zover relevant ondermeer het volgende bepaald. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd; een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan op de verbeel ding is aangegeven. De goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven. Goten van bouwdelen zoals dakkapellen, dakopbouwen en derge lijke worden niet getoetst aan de goothoogte;

7

Lanjtiou.tl



van de eis dat een bouwwerk binnen een op de verbeelding aangegeven bouw- of bestemmingsvlak moet worden gebouwd mag worden afgeweken voor het overschrijden van die bouw- of bestemmingsgrens ten behoeve van het maken van goot- en dakoverstekken, plinten, pilasters, kozijnen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en dergelijke tot een breedte van maximaal 0.60 meter. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende regels. Bijgebouwen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voor het bouwen van bijgebouwen buiten het bouwvlak geldt dat de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan M3e deel van de bij het hoofdgebouw behorende gronden buiten het bouwvlak, mits het geza menlijk oppervlak van de bouwwerken niet meer bedraagt dan 40 m . Voor zover de gronden buiten het bouwvlak een oppervlakte hebben van meer dan 120 m , lOYo van het oppervlak meer dan 120 m mag worden bebouwd tot ten hoogste 20 m boven de hiervoor maximum oppervlakte van 40 m . Bijgebouwen mogen zowel vrijstaand als aangebouwd, dan wel als uitbreiding van het hoofd gebouw worden gebouwd. Ten aanzien van aangebouwde, dan wel als uitbreiding van het hoofdgebouw gebouwde bijgebouwen geldt, dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5,50 meter. De goothoogte mag niet hoger zijn dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw waarop wordt aangesloten en zoveel hoger als constructie- en isolatietechnisch op grond van geldende bouwtechnische regelgeving nodig is. Ten aanzien van vrijstaande bij gebouwen geldt, dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3.50 meter. De goothoogte niet meer mag bedragen dan 2.50 meter. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 2,50 meter, met uitzondering van erfafscheidingen achter de naar de weg toege keerde gevellijn, waarvan de hoogte niet meer dan 2,00 meter mag bedragen en erfafscheidin gen vóór de naar de weg toegekeerde gevellijn, waarvan de hoogte niet meer dan 1,00 meter mag bedragen. In iedere woning en/of bijgebouw is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep en/of dienstverlenend bedrijf of dienstverlenende instelling toegestaan onder de voorwaarden dat niet meer dan 1Z3e deel van de als verblijfsgebied aan te merken vloeroppervlakte van de wo ning met de daarbij behorende bijgebouwen, met een maximum van 45 m , voor de uitoefening van het beroep of bedrijf wordt gebruikt en dat geen vergunning- en/of meldingplicht op grond van de Wet milieubeheer of andere milieuwetgeving vereist is. Bij het gebruik van een garage, er voor parkeergelegenheid op het eigen erf wordt gezorgd. Detailhandel is uitsluitend toegestaan in producten en diensten die op het betreffende perceel zijn vervaardigd. 2

2

2

2

2

2

De voor "wonen - 2 " aangewezen gronden zijn bestemd voor woongebouwen, met de daarbij behorende erven en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels. Als hoofdgebouw mag een woongebouw gebouwd worden. Het woongebouw mag uitsluitend binnen een op de verbeel ding aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven. De goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven. Goten van bouwdelen zoals dakkapellen, dakopbouwen en dergelijke worden niet getoetst aan de goothoogte. Van de eis dat een bouwwerk binnen een op de verbeelding aangegeven bouw- of bestemmingsvlak moet worden gebouwd mag worden afgeweken voor het overschrijden van die bouw- of bestemmingsgrens ten behoeve van het maken van goot- en dakoverstekken, plinten, pilasters, kozijnen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en dergelijke tot een breedte van maximaal 0.60 meter. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de regels van het Besluit omgevingsrecht. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte mag niet meer bedragen dan 2.50 meter, met uitzondering van erfafscheidingen achter de naar de weg toege keerde gevellijn, waarvan de hoogte niet meer dan 2.00 meter mag bedragen en erfafscheidin gen vóór de naar de weg toegekeerde gevellijn, waarvan de hoogte niet meer dan 1.20 meter mag bedragen.

8

UņgMutElBl


J U ft I İ Î E N R E N T M E E S T E R S

In iedere woning en/of bijgebouw is de uitoefening van een beroep of bedrijf toegestaan onder de voorwaarden dat niet meer dan M3e deel van de als verblijfsgebied aan te merken vloerop pervlakte van de woning met de daarbij behorende bijgebouwen, met een maximum van 45 m , voor de uitoefening van het beroep of bedrijf wordt gebruikt en dat geen vergunning- en/of mel dingplicht op grond van de Wet milieubeheer of andere milieuwetgeving vereist is. Bij het ge bruik van een garage, er voor parkeergelegenheid op het eigen erf wordt gezorgd. Detailhandel is uitsluitend toegestaan in producten en diensten die op het betreffende perceel zijn vervaardigd 2

De voor "tuin" aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erfverhardingen behorende bij de op de aangrenzende grond gelegen hoofdgebouwen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van een uitbouw met een diepte van 1.50 meter en een lengte van maximaal 213e deel van de gevel lengte van de voorgevel van het hoofdgebouw of een entree met een breedte van 1Z3e deel van de voorgevel lengte van het hoofdgebouw en/of een uitbouw aan de zijgevel van de woning met een lengte van maximaal 4,50 meter, gerekend vanuit de voorgevellijn van de uitbouw of entree aan de voorgevel en een diepte van 1,50 meter. De hoogte van de uitbouw of entree mag niet hoger zijn dan de hoogte van de eerste bouw laag van het bouwwerk waarop wordt aangesloten en zoveel hoger als constructie- en isolatietechnisch op grond van geldende bouwtechnische regelgeving nodig is; Voor de uitbouw aan de zijgevel geldt dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens tenminste 1,50 meter moet bedragen. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 2,50 meter, met uitzondering van erfafscheidingen achter de naar de weg toege keerde gevellijn, waarvan de hoogte niet meer dan 2,00 meter mag bedragen en erfafscheidin gen vóór de naar de weg toegekeerde gevellijn, waarvan de hoogte niet meer dan 1,20 meter mag bedragen. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik als parkeerplaats, met uitzondering van de erfverharding die onderdeel uitmaakt van een garage oprit, waarop wel mag worden geparkeerd. De voor "tuin - 2 " aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erfverhardingen beho rende bij de op de aangrenzende grond gelegen hoofdgebouwen, waarbij op de voor Tuin - 2 bestemde gronden twee personenauto's per woning mogen worden geparkeerd. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van een uitbouw met een diepte van 1.50 meter en een lengte van maximaal 2Z3e deel van de gevel lengte van de voorgevel van het hoofdgebouw of een entree met een breedte van 1Z3e deel van de voorgevellengte van het hoofdgebouw en/of een uitbouw aan de zijgevel van de woning met een lengte van maximaal 4.50 meter, gerekend vanuit de voorgevellijn van de uitbouw aan de voorgevel en een diepte van 1.50 meter. De hoogte van de uitbouw of entree mag niet hoger zijn dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het bouwwerk waarop wordt aangesloten en zoveel hoger dan constructie- en isolatietechnisch op grond van geldende bouwtechnische regelgeving nodig is; Voor de uitbouw aan de zijgevel geldt dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens tenminste 1.50 meter moet bedragen. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte niet meer mag bedragen dan 2.50 meter, met uitzondering van erfafscheidingen achter de naar de weg toege keerde gevellijn, waarvan de hoogte niet meer dan 2.00 meter mag bedragen en erfafscheidin gen vóór de naar de weg toegekeerde gevellijn, waarvan de hoogte niet meer dan 1,20 meter mag bedragen. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik als parkeerplaats, met uitzondering van de erfverharding die onderdeel uitmaakt van een garageoprit, waarop wel mag worden geparkeerd, voor meer dan twee personenauto's per woning Voor de volledige voorschriften wordt verwezen naar het bestemmingsplan. 9

La ui] lui ut iWjiľļli M


J U M İ T Ē W H B N T M E Ë S T f i H S

4.2.2. Vergelijking van de planologische regimes. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van Afdeling 6 Wro dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzaken de planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planolo gische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken. Indien de relevante bestemmingen en de voorschriften van het bestemmingsplan "Antonia Kor vezeetuin 2005" qua bebouwings en gebruiksmogelijkheden worden vergeleken met het be stemmingsplan "Jan Glijnisweg 17" dan is de adviseur de volgende mening toegedaan. De aanvraag heeft betrekking op de gronden ten zuidoosten van de woning van aanvragers waar in de eerste plaats de bestemming "tuin" vigeerde. De bestemming "tuin" vigeerde op een afstand van circa 6 meter vanaf het perceel van aanvragers en circa 10 meter vanaf de woning van aanvragers. Uitgaande van een maximale invulling van het oude planologische regime wa ren op de gronden met de bestemming "tuin" bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk met een maximale hoogte van 2.50 meter. Erfafscheidingen mochten ter plaatse maximaal 2 meter hoog zijn. De aanvraag heeft voorts betrekking op gronden gelegen ten zuidoosten van het perceel ven aanvragers waar de bestemming "wonen W 1 " vigeerde. Deze bestemming vi geerde op een kortste afstand van circa 16 meter van de woning van aanvragers en achter de bestemming "tuin". V anuit het perceel van aanvragers bezien vigeerde eerst over een diepte van circa 14 meter de bestemming "wonen W 1 " met de nadere aanduiding "erf. Op deze gron den was de oprichting mogelijk van aan en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximaal gezamenlijk oppervlak van 40 m . V oor aan en uitbou wen en aangebouwde bijgebouwen mocht de maximale hoogte maximaal 5.50 meter bedragen en voor vrijstaande bijgebouwen maximaal 3.50 meter. Achter de gronden voorzien van de aanduiding "erf' lagen twee bouwvlakken. Hiervoor golden maximale goothoogtes van 3 meter en bouwhoogtes van respectievelijk 7 en 9 meter. 2

In het nieuwe planologische regime zijn de bestemmingen "Bedrijf', "Tuin", "Tuin2", "V erkeer1", "Wonen1", en "Wonen2" gaan vigeren. In het nieuwe planologische regime is direct aan de achterzijde aansluitend op de tussenliggende sloot over een diepte van circa 2 meter de bestemming "tuin" gaan vigeren. Achter de bestemming "tuin" is de bestemming "verkeer1" gaan vigeren. In vergelijking met het oude regime is de situering van de bouwvlakken binnen de woonbestemmingen onveranderd gebleven. In relatie tot het oude regime zijn de gronden met de nadere aanduiding "erf" vervangen door deels de bestemming "verkeer1" (circa 8 meter diep) en deels "tuin"(circa 5 meter). De goot en bouwhoogtes blijven ongewijzigd. Als gevolg van de planologische wijziging zijn de bebouwingsmogelijkheden ten gunste van aanvragers gewijzigd. De mogelijkheid om bijgebouwen op te richten binnen de aanduiding "erf" is komen te vervallen. Als gevolg van de wijziging dienen de bijgebouwen binnen de bestemming "wonen2" te worden gerealiseerd. Ten zuiden van de woning op circa 25 meter is de bestemming "bedrijf' gaan vigeren. V oorheen vigeerden ter plaatse de bestemmingen "wonen w ľ ' met de aanduiding "erf" en de bestemming "tuin". Ten opzichte van de bestemming "tuin" treedt qua bebouwingsmogelijkheden een verslechtering op. Ten opzichte van de bestemming "wonen w ľ ' niet. Als gevolg van de wijziging komt de mogelijkheid tot het oprichten van gebouwen circa 4 meter dichterbij. Uit de vergelijking van de bebouwingsmogelijkheden volgt dat per saldo enig voordeel is opge treden. 10

La n ghoutI


J U B I S T E N R E N T M E E S T E R S

Indien de gebruiksmogelijkheden worden vergeleken dan geldt het volgende. De planologische uitstraling van de nieuwe bestemmingen is naar mijn mening groter dan de uitstraling van de voorafgaande bestemmingen "wonen w ľ ' en "tuin". In vergelijking met het oude regime zijn in de eerste plaats in totaal 6 extra wooneenheden mogelijk geworden. Als gevolg van deze wijziging treedt en intensivering van het gebruik op hetgeen zich in hoofd zaak vertaald in een beperkte toename van aantasting van de privacy en een beperkte toena me van overlast inherent aan de woonfunctie. Tevens is thans op een afstand van circa 25 me ter vanaf de woning van aanvragers de bestemming "bedrijf' gaan vigeren. Ik wijs erop dat zo wel onder het voorafgaande als het huidige planologische regime binnen de woonbestemmin gen onder voorwaarden beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten waren toegestaan, waardoor aanvrager ter plaatse al met bedrijfsmatige activiteiten kon worden geconfronteerd. Planolo gisch is derhalve in dat opzicht geen sprake van een nieuwe situatie doch van uitbreiding van al reeds bestaande functies. Per saldo treedt een beperkte intensivering van het gebruik op, waardoor overlast van de functie bedrijf enigszins zal toenemen. Het is vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, dat voor- en nadelen voortvloeiende uit één en dezelfde planologische maatregel met elkaar ge compenseerd dienen te worden. Ik verwijs in dit kader naar een uitspraak van A b R S , 22 juli 1999 (voordeelsverrekening Oudewater). Indien de voordelen die voortvloeien uit de vergelij king van de bebouwingsmogelijkheden worden gecompenseerd met de nadelen die voortvloei en uit de vergelijking van de gebruiksmogelijkheden dan is naar de mening van de adviseur sprake van enig planologisch nadeel. 4.2.3. Schade/schade ten laste van aanvragers/hoogte schadevergoeding. Als gevolg van bovenstaande komt de adviseur tot de conclusie dat uit de vergelijking van de planologische regimes volgt, dat voor de woning Antonia Korvezeetuin 14 een beperkt planolo gische verslechtering is opgetreden. Om die reden dient de vraag beantwoord te worden of er sprake van schade is, hoe hoog de schade is en of deze schade voor vergoeding in aanmer king komt. In dat kader dient onder meer onderzocht te worden of aanvragers mogelijkheden hadden om de schade te voorkomen of te beperken, dan wel of de schade valt binnen het normaal maatschappelijk risico van artikel 6.2, eerste lid en tweede lid Wro. Naar de mening van de adviseur zal een redelijk denkend en handelend koopgegadigde zijn koopbereidheid en zijn biedprijs laten beïnvloeden als gevolg van het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan "Jan Glijnisweg 17". De peildatum voor het ontstaan van de schade is 14 april 2011. Door mij is het pand rekening houdend met de maximale mogelijkheden van het oude planolo gische regime en het nieuwe planologische regime gewaardeerd. Daaraan heb ik ten grond slag gelegd dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de lig ging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, dienen inzichten van een deskundige, bij het taxeren van de schade, geba seerd te zijn op kennis en ervaring. Een nadere onderbouwing van die inzichten kan dan ook niet in alle gevallen worden verlangd. Taxeren is geen exacte wetenschap. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het advies vol doende basis biedt voor verdere besluitvorming. Antonia Korvezeetuin 14. De waarde van verzoekers woning onmiddellijk voorafgaande aan het rechtskracht verkrijgen van de planologische maatregel bedraagt naar de mening van de adviseur, met inachtneming van de planologische mogelijkheden welke het voorafgaande planologische regime bood op basis van de vergelijkingsmethode circa ë 560.000,-.

11

LanņlìOütl Wiarda



De waarde op de dag van het rechtskracht verkrijgen van de planologische maatregel bedraagt naar de mening van de adviseur een en ander met inachtneming van de planologische mogelijkheden welke het schadeveroorzakende planologische regime biedt op een wijze zoals hierboven is aangegeven circa C 545.000,-. De schade bedraagt derhalve C 15.000,-. Met betrekking tot vergoedbaarheid van de schade dient onderzocht te worden of aanvragers de schade hadden kunnen voorkomen of beperken en of de schade voorzienbaar was ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak waaraan de (vermeende) schade zich heeft voltrok ken. In casu wordt in het bijzonder gewezen op de voorzienbaarheid van de schade ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak door een gelaedeerde. Het gaat over de vraag of een belanghebbende het risico van een bepaalde planologische wijziging heeft aanvaard. Is van een dergelijke risicoaanvaarding sprake dan blijft de schade in beginsel voor zijn rekening. Be slissend is of voor een redelijk denkend en handelend koper op het moment van aankoop van de onroerende zaak aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planolo gische situatie in voor hem ongunstige zin zou wijzigen. Voorzienbaarheid kan bijvoorbeeld worden ontleend aan een structuurplan, aan een voorbereidingsbesluit ex art 3.7 Wro en aan ander kenbaar planologisch beleid, maar ook onder voorwaarden aan de structuur van de om geving. In bepaalde omstandigheden heeft de gelaedeerde een onderzoeksplicht en dient hij informatie in te winnen bij de gemeente. Blijkens een besprekingsverslag van 21 oktober 2011 hebben aanvragers voor aankoop van de woning contact gehad met de gemeente over de pla nologische situatie op het perceel Jan Glijnisweg 17. Aanvragers hebben te horen gekregen dat op het perceel een hondentrimsalon en 2 appartementen gevestigd zouden worden. De hondentrimsalon is gevestigd binnen de bestemming "bedrijf. Ten tijde van de aankoop was het bestemmingsplan Heerhugowaard Zuid in procedure. Ingevolge dit plan was het perceel Jan Glijnisweg 17 bestemd voor "wonen 1" en "wonen en bedrijven". De laatste bestemming stond naast de oprichting van één woning de oprichting van bedrijfsgebouwen tot een opper vlakte van maximaal 440 m , tevens de oprichting van 2 appartementen toe. In combinatie met de bestemming "wonen 1" waren ter plaatse al 4 wooneenheden voorzien. 2

Op 9 juni 2009 onthouden gedeputeerde staten goedkeuring aan de bestemming die ingevolge het bestemmingsplan "Heerhugowaard Zuid" op het perceel Jan Glijnisweg 17 was gelegd om dat op dat moment al duidelijk was dat de gemeente medewerking zou verlenen aan de reali satie van 7 appartementen op het perceel. De appartementen waren (deels) feitelijk al aanwe zig ten tijde van de aankoop van de woning door aanvrager. De 3 appartementen op de boven verdieping waren al aanwezig en 4 appartementen op de begane grond waren toen nog in aanbouw. Burgemeester en wethouders constateren in het voorjaar van 2008 dat er zonder de benodigde vergunning appartementen in aanbouw waren en zij doen een vooraankondiging voor het opleggen van een last onder dwangsom uitgaan. Om hen moverende redenen wordt hangende bestemmingsplanprocedure van het bestemmingsplan Heerhugowaard Zuid alsnog besloten om medewerking te verlenen aan de reeds gerealiseerde en in aanbouw zijnde appar tementen. Uit vorenstaande volgt dat aanvragers ten tijde van de aankoop rekening dienden te houden met 4 wooneenheden, te weten 2 appartementen en 2 woningen ter plaatse, alsmede bebou wing ten dienste van een bedrijf met een oppervlakte van maximaal 440 m . De bedrijfsbestemming was voorzienbaar alsmede de realisatie van 4 wooneenheden in plaats van de na de wijziging mogelijk geworden 8 wooneenheden. De adviseur is de mening toegedaan dat om die reden 70 Vo van de schade voorzienbaar was ten tijde van de aankoop. 2

Bovendien wordt nog op het volgende gewezen. Het schadeveroorzakende bestemmingsplan is een legaliserende planologische maatregel. Ingevolge vaste jurisprudentie van de Afdeling wordt schade als gevolg van illegale bouw en illegaal gebruik, alsmede de legalisering achteraf van deze illegale activiteiten niet geacht voort te vloeien uit de legaliserende planologisch maatregel. De Afdeling wijkt van deze regel af in onder meer de uitspraak A b R S 8 september 1998, Tiel, waarin de gelaedeerde tegen de illegale situatie heeft geprotesteerd en vervolgens legalisatie volgt. Ook wordt afgeweken van de hoofdregel indien het handelen in strijd met het bestemmingsplan door de gemeente zelf heeft plaatsgevonden.

12

fi Wiarda LaiiĮilimitijlil


miiiiN ItHMllillll

Zie A b R S 28 juni 2006, nr. 200507377/1. Beide uitzonderingen zijn in casu niet aan de orde. Om die reden wordt geacht de schade niet voort te vloeien uit de planologische maatregel. Ingevolge het bepaalde in artikel 6.2 van de Wro blijft in ieder geval voor rekening van aanvra gers het forfaitair maatschappelijk risico, hetwelk bepaald is op 2 procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voorafgaand aan het ontstaan van de schade. Gelet op het feit dat de schade deels voorzienbaar was en bovendien niet kan worden toegere kend aan de planologische maatregel komt de adviseur aan toepassing van de forfaitaire en eventuele algemene korting vanwege het normaal maatschappelijk risico niet meer toe. 5. Conclusie. Op grond van vorenstaande adviseert ondergetekende u de aanvraag van de heer en mevrouw Rutgers af te wijzen. Oranjewoud, 1 oktober 2012

Mr. T.A.P. Langhout

13

Líimiliíiiit S Wiartla

Recommend Documents