Leidraad brownfieldontwikkeling

Leidraad brownfieldontwikkeling april 2003

Documentbeschrijving

1. Titel publicatie

Leidraad brownfieldontwikkeling april 2003 2. Uitgever

6. Aantal blz.

Openbare Afvalstoffenmaatschappij voor het Vlaamse Gewest 3. Publicatienummer

103

7. Aantal tabellen en figuren

9 4. Publicatiereeks

8. Datum publicatie

april 2003 5. Trefwoorden

9. Prijs*

brownfield, bodemsanering, herontwikkeling 10. Samenvatting

Aan de herontwikkeling van verlaten of onderbenutte industriële sites met een mogelijke bodemverontreiniging gaat vaak een lang proces vooraf van visie- tot planvorming. Interacties van diverse regelgevingen en procedures, uiteenlopende belangen van betrokkenen, randvoorwaarden die elkaar beïnvloeden, noodzaak tot herhaaldelijk overleg, en zo meer leiden ertoe dat heel veel zorg dient besteed te worden aan de begeleiding van dit proces. Dit document licht dan ook heel wat aspecten van dit proces toe en vormt een leidraad voor ieder die bij brownfieldontwikkeling betrokken wordt. 11. Begeleidingsgroep

Werkgroep actoren (strategisch project brownfieldontwikkeling) 12. Contactperso(o)n(en)

Eddy Wille, Pascal Maebe, Peter Borry, Dirk Henckens 13. Andere titels over dit onderwerp

Gegevens uit dit document mag u overnemen mits duidelijke bronvermelding. De meeste OVAM-publicaties kan u raadplegen op de OVAM-website : http://www.ovam.be

* Prijswijziging voorbehouden.

Leidraad Brownfieldontwikkeling

Leidraad brownfield ontwikkeling 1

Inhoudstafel

1 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 3.3 4 4.1 4.2 5 5.1 5.2 5.3 5.4 6 6.1 6.2 6.3 6.4 7 7.1 7.2 7.3 8

Inleiding..................................................................................4 Leidraad Classificatie .............................................................8 Inleiding..................................................................................8 Opbouw van het classificatiesysteem .....................................9 Overzicht van het brownfieldtraject .....................................19 Inleiding................................................................................19 Een brownfieldontwikkelingstraject in vier fasen ................20 Procesbegeleiding.................................................................23 Initiatiefase ...........................................................................28 Acties....................................................................................28 Classificatie ..........................................................................32 Kennisvergaring & Conceptvorming....................................33 Inhoudelijke aspecten ...........................................................33 Procesbegeleiding.................................................................40 Betrokken actoren.................................................................42 Classificatie ..........................................................................43 Planvorming .........................................................................45 Acties....................................................................................45 Procesbegeleiding.................................................................50 Betrokken actoren.................................................................50 Classificatie ..........................................................................51 Projectrealisatie ....................................................................52 Acties....................................................................................52 Procesbegeleiding.................................................................52 Betrokken actoren.................................................................53 Besluit...................................................................................54


Voorwoord Deze leidraad voor brownfieldontwikkeling is opgemaakt voor iedereen die betrokken is bij de herontwikkeling van verlaten en vervuilde industrieterreinen. De leidraad kan als hulpmiddel gehanteerd worden bij het doorlopen van het herontwikkelingstraject. In deze leidraad wordt de procesmatige aanpak van een brownfield beschreven. Er worden 4 fasen onderscheiden in het herontwikkelingstraject: de initiatiefase, de kennisvergaring & conceptvorming, de planvorming en de projectrealisatie. Per fase wordt aangegeven welke acties dienen ondernomen te worden en welke actoren dienen betrokken te worden. Het classificatiesysteem maakt het mogelijk om reeds in een vroeg stadium de knelpunten en de succesfactoren van een brownfieldproject te identificeren. Het classificatiesysteem dient de gebruiker er ook op attent te maken dat een brownfield meer omhelst dan enkel het financiële aspect. De aanwezige verontreiniging en de ligging van een groot deel van deze sites in stedelijke omgeving zorgen meestal voor verhoogde risico’s en stellen bijkomende randvoorwaarden voor de herontwikkeling. Procesbegeleiding en –bewaking is noodzakelijk om de herontwikkeling in goede banen te leiden. Gelet op het multidisciplinaire en dynamische karakter van brownfieldontwikkeling is een continue opvolging en bijsturing noodzakelijk. De brownfieldmanager die instaat voor de procesbegeleiding, dient te zorgen voor de noodzakelijke integratie en kruisbestuiving tussen de verschillende deelaspecten van de herontwikkeling. In de leidraad wordt de nadruk gelegd op de open communicatie met de betrokken actoren en wordt de noodzaak voor voldoende overlegmomenten onderstreept. Het creëren van een voldoende breed maatschappelijk draagvlak is immers cruciaal voor het welslagen van een brownfieldproject. Er zal enkel een duurzame oplossing bekomen worden indien alle betrokken actoren bereid zijn samen te streven naar een voor iedereen aanvaardbare consensus. Deze consensus zal pas bekomen worden indien de belangen en de bezorgdheden van de verschillende actoren gekend zijn en gerespecteerd worden. De initiatiefnemer en de brownfieldmanager dienen via de procesbegeleiding te streven naar het bekomen van deze consensus omtrent de herontwikkeling. Deze leidraad moet voor hen een hulpmiddel zijn bij het uitvoeren van deze cruciale taak.


1

Inleiding de

ste

Sinds de tweede helft van de 19 eeuw en doorheen de 20 eeuw vond, ten gevolge van de industriële revolutie, in Vlaanderen een ware wildgroei plaats van fabrieken en gerelateerde installaties. Deze terreinen kan men meestal terugvinden in het toenmalige centrum of aan de rand van stedelijke agglomeraties, langsheen water- en/of spoorwegen, of naast andere toenmalige industriële complexen. Een goed voorbeeld hiervan vormen de voormalige gasfabrieksterreinen (bvb Gent, Antwerpen, Leuven, …). Vanwege wijzigingen in de productieprocessen, technologieën, de publieke druk, omgevingsfactoren, en de marktevolutie zijn mettertijd een aantal van deze industriële installaties buiten gebruik gesteld. Deze sites liggen er vaak verwaarloosd en verlaten bij, hun industriële bestemming past niet meer bij de huidige omgeving en ze vertonen vaak een bodemverontreiniging of er bestaat een vermoeden van bodemverontreiniging. Ze worden daardoor omschreven als de moderne stadskankers. Braakliggende of onderbenutte (voormalige industriële) terreinen of sites waar herontwikkeling wordt bemoeilijkt door de (mogelijke) aanwezigheid van bodemverontreiniging of bodembedreigende activiteiten, maar die een potentieel vormen voor hergebruik worden gedefinieerd als “brownfields”. Brownfieldterreinen vormen niet alleen een mogelijk gevaar voor de volksgezondheid en het milieu, ze hypothekeren ook de verdere ontwikkeling en groei van de steden en industriële complexen. Door hun vrij ideale ligging vormen deze terreinen een interessant potentieel voor herontwikkeling. De Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Nederland aanzien de problematiek van verlaten, vervuilde terreinen al gedurende vele jaren als een centraal thema van hun beleid. De term brownfields is afkomstig van de Verenigde Staten, waar in het begin van de jaren 1990 door de overheid initiatieven zijn opgestart om de herontwikkeling van brownfields te stimuleren. De verschillende landen leggen verschillende accenten in hun beleid voor het opnieuw in ontwikkeling brengen van brownfields. Zo is het initiatief in de Verenigde Staten eerder afkomstig vanuit het milieubeleid. In Nederland wordt de problematiek eerder aangepakt vanuit de invalshoek van ruimtelijke ordening. In het Verenigd Koninkrijk wordt de lokale gemeenschap als sleutel tot duurzame herontwikkeling gezien. Daar er in Vlaanderen een groot tekort bestaat voor ontwikkelbare terreinen werd door de Vlaamse overheid vrij recent een prioriteit gemaakt voor het stimuleren van de brownfieldherontwikkeling. Deze verontreinigde en onderbenutte terreinen kunnen een belangrijke rol spelen in de heropleving van stadskernen en in de (her)ontwikkeling van nieuwe activiteiten en dit niet enkel in de economische zin, maar ook voor andere sectoren, zoals huisvestiging, natuurontwikkeling, … In het kader van duurzame ontwikkeling dringt een geïntegreerde en multidisciplinaire aanpak zich op, waarbij het brownfieldherontwikkelingsproject niet enkel dient rekening te houden met de saneringswerken (incl. eventuele sloop en bodemverontreiniging) maar ook met andere belangrijke locatie- en projectspecifieke randvoorwaarden zoals bvb ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, huisvesting, leefmilieu en publieke perceptie. De brownfieldbenadering is erop gericht om via een procesmatige aanpak een oplossing te vinden voor de herontwikkeling van de brownfieldsite. Essentieel Leidraad brownfield ontwikkeling 4

hierbij is dat tijdens het proces een zo breed mogelijk draagvlak wordt gecreëerd voor de te weerhouden oplossing. Een evenwicht tussen socio-economische aspecten en milieuaangelegenheden staat voorop. Figuur 1 kan als hulpmiddel worden gebruikt om na te gaan of de brownfieldbenadering aangewezen is voor een welbepaalde site. Conform de Vlaamse brownfield-definitie wordt het aspect bodemverontreiniging hier naar voor geschoven als een belangrijke belemmerende factor bij de mogelijke herontwikkeling. Andere factoren, zoals bvb financiering, subsidiëring, ruimtelijke planning, juridische aspecten, publieke opinie, … kunnen ook een significante rol spelen.

Figuur 1: Hulpmiddel om na te gaan of de ‘brownfield-benadering’ aangewezen is

In Vlaanderen wordt momenteel actief werk gemaakt van een doelgerichte aanpak van de brownfieldproblematiek. Verschillende initiatieven werden recentelijk door de OVAM en door de Administraties Leefmilieu, Economie en Ruimtelijke Ordening Leidraad brownfield ontwikkeling 5

opgestart. Zo werd de “Stuurgroep brownfieldontwikkeling” opgericht, met daarin vertegenwoordigers van de verschillende betrokken overheden. Deze stuurgroep moet nagaan op welke wijze het “beleid” concreet de ontwikkeling van brownfields dient te ondersteunen en stimuleren (zie ook kader “Pilootprojecten brownfieldontwikkeling”). ø

Pilootprojecten brownfieldontwikkeling

Beleidsontwikkeling krijgt een hogere meerwaarde en draagkracht indien het ook in een vroeg stadium aan de praktijk wordt getoetst. Eventuele bijsturing kan dan plaatsvinden. De stuurgroep brownfieldontwikkeling selecteerde op basis van een aantal specifieke kenmerken de volgende dertien proefprojecten (dd. Februari 2003): 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Willebroek-Noord te Willebroek Scregg - Ravenshout te Tessenderlo Stadgasfabriek Gent te Gent Vilvoorde Watersite te Vilvoorde Machelen-Kerklaan te Machelen La Floridienne te Gent Scheldeboord-Hemiksem te Hemiksem Balmatt te Mol Groene-Meersch te Zele Schotte te Aalst Leerlooierij te Zulte Plassendale Chemie te Oostende Petroleum-Zuid te Antwerpen

De "erkenning als proefproject" houdt in dat de stuurgroep zich engageert om het project mee te begeleiden en op te volgen. In het kader van deze proefprojecten worden haalbaarheidsstudies uitgevoerd om de mogelijkheid tot herontwikkeling van deze terreinen te evalueren en de eventuele knelpunten op te lossen. De Werkgroep proefprojecten staat in voor de coördinatie en opvolging van de geselecteerde projecten. Het is tegelijkertijd een forum voor uitwisseling van praktijkervaring, voor het bespreken van knelpunten en voor het aflijnen van het mogelijke toekomstige beleid.


De OVAM heeft het initiatief genomen om ter ondersteuning van de brownfieldmanager en de andere betrokken actoren een Vlaamse “Leidraad voor brownfieldontwikkeling” op te stellen. In het tweede hoofdstuk wordt een classificatiesysteem toegelicht. Dit classificatiesysteem maakt het mogelijk om op verschillende tijdstippen tijdens het herontwikkelingstraject de knelpunten te identificeren en de maatschappelijke meerwaarden nader te bepalen. Op basis van dit classificatiesysteem kunnen verschillende herontwikkelingsvarianten worden afgewogen, kunnen kritieke knelpunten worden geïdentificeerd, en wordt aangegeven op welke wijze de herontwikkeling moet worden verdergezet. In de volgende hoofdstukken wordt het brownfieldontwikkelingstraject in meer detail toegelicht. Er worden hierbij vier afzonderlijke fasen onderscheiden: • • • •

De initiatiefase; De kennisvergaring & conceptfase; De planvormingsfase; en De projectrealisatie.

Per fase wordt er in de leidraad aangegeven welke acties dienen te worden uitgevoerd, welke actoren dienen te worden betrokken en wat de rol is van de brownfieldmanager. Hierbij worden specifieke aanwijzingen gegeven voor het verhogen van de interactie en integratie tussen de verschillende deelaspecten onderling. Per fase wordt ook aangegeven op welke manier het classificatiesysteem kan gebruikt worden. Gelet op het belang van de lokale gemeenschap in het brownfieldtraject worden in bijlage 3 richtlijnen gegeven voor het optimaliseren van hun bijdrage en het bekomen van een sociaal acceptabele herontwikkeling. Naast deze leidraad zijn volgende vier brownfield-gerelateerde deelthema’s in detail uitgewerkt: • • • •

Bodemproblematiek en -sanering; Ruimtelijke Planning; Financiering & subsidies; en Risico-indekking

De belangrijkste deelaspecten waarmee de brownfieldmanager en andere betrokken partijen in aanraking kunnen komen bij het doorlopen van het brownfieldtraject worden erin besproken.

Deze deelthema’s zijn beschikbaar op de website van OVAM (http://www.brownfields.be/)


2

Classificatie

2.1

Inleiding In dit hoofdstuk wordt het classificatiesysteem uiteengezet dat dient om de knelpunten en de maatschappelijke meerwaarden van een brownfieldherontwikkeling na te gaan. De doelstelling van het classificatiesysteem is om een eerste karakterisatie van een brownfieldsite mogelijk te maken bij de opstart van de brownfieldherontwikkeling. Tijdens deze stap moet de initiatiefnemer en/of de brownfieldmanager aangeven welke de mogelijke knelpunten en succesfactoren kunnen zijn tijdens het te doorlopen traject. Het classificatiesysteem wijst erop dat de moeilijkheidsgraad van een project niet enkel bepaald wordt door het financiële aspect. Tevens is het classificatiesysteem een hulpmiddel om “betrokken actoren” te detecteren. Het classificatiesysteem kan doorheen het traject gehanteerd worden als dynamisch hulpmiddel dat toelaat om, tijdens de procesmatige aanpak, noodzakelijke bijsturing te identificeren. Deze classificatie moet ook toelaten om verschillende brownfieldontwikkelingsvarianten onderling te evalueren in functie van de wijziging van de locatiespecifieke omstandigheden of ontwikkelingsparameters. Voorbeelden hiervan zijn een wijziging gebruiksbestemming of ontsluiting, een andere saneringsaanpak of -techniek, betere kennis van de verontreinigingstoestand, een optimalisatie of verfijning van de te verwachten saneringskosten, het verkrijgen van subsidies en financieringsmogelijkheden, …. Het classificatiesysteem biedt tevens de mogelijkheid om de haalbaarheid van de herontwikkeling van verschillende brownfieldsites met elkaar te vergelijken. Op basis van deze objectieve informatie kan de (lokale) overheid beslissen aan welke sites zij prioritair aandacht willen besteden. Het is ook een hulpmiddel om de maatschappelijke meerwaarde van een brownfieldontwikkeling in te schatten. De bepaling van deze meerwaarde kan gebruikt worden als bijkomende argumentatie naar de overheid toe bij eventuele discussies over knelpunten. Hierbij wordt ondermeer gedacht aan de noodzaak tot herbestemming van de site (bvb van industrieel naar woongebied) of aan de ondersteuning van een aanvraag tot het bekomen van subsidies of andere financieringsmogelijkheden.


2.2

Opbouw van het classificatiesysteem Het classificatiesysteem is opgebouwd uit twee delen. Er wordt eerst gebruik gemaakt van een triaxale structuur om de algemene te verwachten moeilijkheidsgraad van het project aan te geven. Er wordt vervolgens een vierde dimensie aan toegevoegd voor de inschatting van het maatschappelijk belang dat verbonden is met een specifiek herontwikkelingsproject.

2.2.1

Algemene moeilijkheidsgraad Voor het inschatten van de algemene moeilijkheidsgraad wordt gebruik gemaakt van een triaxale structuur waarbij de typische brownfield-gerelateerde sleutelparameters worden onderverdeeld in de volgende drie groepen/assen: 1. Financiële: deze sleutelparameter omvat de vergelijking van de globale ontwikkelingskost ten opzichte van de verwachte baten van het project (“return on investment of ROI”). Deze parameter wordt uitgedrukt als een percentage berekend op basis van de verhouding tussen de verwachte baten en de verwachte kosten; 2. Risico’s: deze sleutelparameter bundelt alle onzekerheidsfactoren. Het betreft de factoren waarover nog geen volledige duidelijkheid bestaat en die de herontwikkeling negatief kunnen beïnvloeden. Tot deze factoren behoren onder andere de slaagkans voor het bekomen van subsidies, een sluitende financiering, bestaande risico’s gerelateerd aan de verontreinigingstoestand, al dan niet indekking tegen bepaalde risico’s m.b.v. specifieke verzekeringen, mogelijke gerelateerde aansprakelijkheden, …. De schaal van deze as is gebaseerd op een scoresysteem waarbij aan de verschillende onzekerheidsfactoren een score wordt toegekend op basis van een éénduidige vragenlijst; en 3. Randvoorwaarden: deze sleutelparameter bundelt alle invloedsfactoren die enig effect kunnen hebben op de (verdere) ontwikkeling van het brownfieldproject. Het betreft vaststaande factoren waar men dient rekening mee te houden bij de herontwikkeling van de site, zoals bvb. ruimtelijke ordening, mobiliteit, ontsluiting, infrastructuur, lokale weerstand, communicatie, … De schaal van deze as is eveneens gebaseerd op een gecumuleerd scoresysteem. De haalbaarheid van een brownfieldontwikkeling wordt in de meeste gevallen bepaald door de financiële aspecten, die op zichzelf dan weer afhankelijk zijn van de gerelateerde risico’s en van de randvoorwaarden eigen aan de site-specifieke brownfieldontwikkeling. Figuur 2 geeft een schematisch overzicht van de voorgestelde triaxale brownfield classificatiestructuur voor het inschatten van de moeilijkheidsgraad.


2.2.1.1

Financiële index

Op de Z-as wordt de te verwachten financiële meerwaarde van de brownfieldontwikkeling (BF-ROI) weergegeven. De kosten worden berekend door een inschatting te maken van de eventuele sloop-, studie-, sanerings-, aankoopen ontwikkelingsuitgaven. Tabel 1 geeft een niet-restrictief overzicht van de belangrijkste kostenposten bij een brownfieldontwikkeling. De kostenraming dient gefaseerd opgesteld te worden en zal gedurende het herontwikkelingsproces stapsgewijs verder verfijnd dienen te worden. In de aanvangsfase kunnen enkel de belangrijkste, verwachte kostenposten mee opgenomen worden en kan men met grootteorde van eenheidsprijzen en hoeveelheden werken. Naarmate zowel de omvang van de werken als de beoogde ontwikkeling duidelijker worden uitgetekend, kunnen de kostenramingen steeds meer gedetailleerd en betrouwbaar worden opgesteld. De meest gedetailleerde kostenramingen zijn gebaseerd op ontvangen offertes van aannemers voor de verschillende ontwikkelingswerken. Gedurende het projectverloop zal de kostenraming dan ook verschillende keren iteratief worden uitgevoerd. Men kan telkens de impact op de classificatie van de brownfieldsite nagaan. De baten van het project worden bepaald door een inschatting te maken van de mogelijke opbrengst van de site na ontwikkeling. Het kan zowel gaan om de verkoop van de grond na sanering, indien er nog geen concreet Leidraad brownfield ontwikkeling 10

herontwikkelingsplan bekend is, als om een inschatting van de waarde van de site na volledige herontwikkeling. De laatste optie kan enkel indien er reeds een concreet herontwikkelingsalternatief bestaat voor de site. Hierbij dient vanzelfsprekend rekening gehouden te worden met de kosten om tot het ‘eindproduct’ te komen. Voor het inschatten van de baten van het project dient de te verwachten opbrengst uit verkoop van het eindproduct (of eventueel verhuur op langere termijn) ingeschat worden. Men moet hierbij rekening houden met de lokale marktwaarde. Bij het inschatten van de baten moet men ook toegekende subsidies in rekening brengen. Tevens dient het eventueel wegvallen van de leegstandbelasting bij het in herontwikkeling brengen van een verlaten brownfield mee opgenomen worden. De verwachte opbrengst wordt uitgedrukt als de “return on investment” gebaseerd op de verhouding van de verwachte baten van het project ten opzichte van de te verwachte kosten om het desbetreffende eindproduct te bekomen. Hiervoor wordt de volgende formule gebruikt:

æ Baten − Kosten ö ROI = ç ÷ × 100 Kosten è ø

Tabel 1:

Kostencategoriën waarmee mogelijks dient rekening gehouden te worden bij het berekenen van de globale kost gerelateerd aan een brownfieldherontwikkeling Studie-, dossierskosten Saneringsdeskundige Ruimtelijke planning Architect Geo-technische studie Communicatie Projectmanagement Vergunningen …

Financiële en contractuele kosten Aankoop Lening Verzekering Notaris Advocaat …

Ontwikkelingskosten Sanering Ontmanteling Ontsluiting Infrastructuur Civiel-technische bouwwerken …

De “return on investment” wordt uitgedrukt als een percentage. Met het oog op de classificatie van de brownfieldsites worden hierbij vier verschillende categorieën onderscheiden: 1. 2. 3. 4.

ROI > 15% : ROI > 0% en < 15% : ROI < 0% en > -15% : ROI <-15% :

winstgevend; eerder winstgevend; eerder verlieslatend; en zwaar verlieslatend.

Aan elk van deze categorieën wordt een score toegekend: 1. 2. 3. 4.

ROI > 15% : ROI > 0% en < 15% : ROI < 0% en > -15% : ROI <-15% :

score = 0; score = 30; score = 65; score = 100.

Deze score kan mee gebruikt worden om de moeilijkheidsgraad van een project in te schatten. Leidraad brownfield ontwikkeling 11

Voor het gedetailleerd bepalen van de verwachte totale kosten dient de brownfieldmanager mogelijks beroep te doen op de volgende actoren: aannemers, de banksector, verzekeraars, studiebureaus, bodemsaneringdeskundigen, OVAM, andere (lokale) overheidsinstanties, (gewestelijke) ontwikkelingsmaatschappijen (GOM’s), grondeigenaars, vastgoed/project-ontwikkelaars, …. Een overzicht van de belangrijkste actoren wordt weergegeven in Hoofdstuk 3. Voor het inschatten van de financiële onzekerheid kunnen statistische computerprogramma’s gebruikt worden die bodemsaneerders, verzekeraars, vastgoedmakelaars, … routinematig gebruiken voor de evaluatie, budgettering, verzekering van sanerings- en ontwikkelingskosten. Hierbij wordt op basis van de onzekerheden die gerelateerd zijn met elke kostenpost, de mogelijke spreidingen van de totale projectkost berekend.Via deze methode bekomt men naast de totale kostprijs ook een indicatie van de betrouwbaarheid van deze kostprijs. Voor mogelijkheden op gebied van financiering van brownfields en voor bijkomende informatie over een financiële analyse wordt verwezen naar het deelthema financierings- en subsidiemogelijkheden.

2.2.1.2

Risico-index

Op de Y-as van de classificatiekubus worden de risico’s gekwantificeerd. Het betreft aspecten waarover nog onduidelijkheid bestaat en die een negatieve impact kunnen hebben op de herontwikkeling. Er wordt rekening gehouden met de volgende risico’s op: • • •

Het financiële en contractuele vlak: mate van risico-indekking, zicht op saneringsaansprakelijkheid en -plicht, geraamde kostenspreiding, …; Het ontwikkelingsvlak: risico van meer uitgebreide verontreiniging, haalbare saneringstechnieken, mogelijk terreingebruik…; en Het administratieve vlak:risico i.v.m. wijziging nabestemming, vergunningen, afwijking op decreten, …

Om een vlotte evaluatie mogelijk te maken is een beknopte vragenlijst opgesteld waarbij de Risico-Index (BF-RI) wordt bepaald. In totaal zijn 9 vragen opgesteld over de volgende onderwerpen: Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø

De onzekerheid op de kostenraming; De indekking tegen budgetoverschrijdingen; De indekking tegen ongekende verontreinigingen; De kennis van de verontreiniging; De (on)duidelijkheid omtrent de saneringsaansprakelijkheid en –plicht; De (on)duidelijkheid omtrent de aansprakelijkheid tijdens de bodemsanering; De (on)duidelijkheid omtrent de terugsaneerwaarden; De mate van projectdefinitie; en De haalbaarheid van een eventuele bestemmingswijziging.

De vragenlijst is opgenomen in bijlage 1. Op de vragen kan een score bekomen worden tussen 0 (laag risico of geen probleem) t.e.m. 3 (hoog risico of probleem nog niet nagegaan). Een totaalscore, herrekend ten opzichte van een totaalscore van 100, wordt berekend. Op basis van de verkregen risicoscore kan het brownfieldproject of het voorgestelde Leidraad brownfield ontwikkeling 12

scenario worden geklasseerd als laag of hoog risicohoudend. De individuele scores geven ook aan welke ontwikkelingsdelen verder dienen uitgewerkt te worden, en welke de mogelijke actoren zijn die erbij dienen betrokken te worden om deze risico’s te beperken of te vermijden.

2.2.1.3

Randvoorwaarden-index

De X-as van de classificatiekubus vertegenwoordigt de belangrijkste randvoorwaarden. Het betreft vaststaande factoren die het proces kunnen bemoeilijken. De randvoorwaarden zijn naar analogie met de risico-index onder te verdelen in: • • •

Financiële en contractuele randvoorwaarden: mogelijkheden subsidies en fiscale stimuli, …; Het ontwikkelingsvlak: oppervlakte van de site, ontsluiting, vraag naar ontwikkeling, tijdsduur ontwikkeling …; en Het administratieve vlak: wijziging gewestplan, natuur/monumentenbescherming, …

Voor het bepalen van de randvoorwaarden-index is tevens het aspect actoren toegevoegd. Om een vlotte evaluatie mogelijk te maken is een vragenlijst opgesteld waarbij de RandVoorwaarden-Index (BF-RVI) wordt bepaald. In totaal zijn 13 vragen opgesteld, waarbij de volgende onderwerpen behandeld worden: Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø

De mogelijkheid van het verkrijgen van subsidies of fiscale stimuli; De oppervlakte van de site; De mate van ontsluiting van de site; De ligging van de site ten opzichte van de beoogde markt; Het tijdsaspect van de herontwikkeling; De noodzaak tot wijziging van het bestemmingsplan; De noodzaak tot onteigening; De verwachte problematiek betreffende vergunningen; De aanwezigheid van een beschermd monument / landschap; Het aantal eigenaars van de site; De afstand tot omwonenden; De houding van de omwonenden; en De houding van de overheid.

De vragenlijst is opgenomen in bijlage 1. Op de vragen kan een score worden bekomen van 0 (geen kritische/noodzakelijke randvoorwaarde) t.e.m. 3 (kritische/noodzakelijke randvoorwaarde). De totaalscore, herrekend ten opzichte van een totaalscore van 100, geeft aan of het brownfieldproject (of het voorgestelde scenario) al of niet problematische randvoorwaarden heeft. De individuele scores geven ook aan welke ontwikkelingsdelen verder dienen ondersteund te worden, en welke de mogelijke actoren zijn die erbij dienen betrokken te worden. De invloedsfactoren die in rekening gebracht zullen worden voor de bepaling van de risico’s (Y-as) en de randvoorwaarden (X-as) zijn grotendeels dezelfde. Er dient te worden opgemerkt dat bij de risico’s de nadruk (en de bijhorende kwantificatie) ligt op de ‘kans op realisatie’ van de invloedsfactor, terwijl bij de randvoorwaarden eerder de ‘noodzaak voor realisatie’ van diezelfde invloedsfactor wordt benadrukt. Leidraad brownfield ontwikkeling 13

2.2.1.4

Classificatie op basis van moeilijkheidsgraad

Door te werken met een triaxiale structuur (BF-ROI, BF-RI, en BF-RVI), kunnen de verschillende brownfieldprojecten worden geklasseerd. In totaal kunnen er 8 deelgebieden of kwadranten onderscheiden worden (zie figuur 3):

Door deze methode bekomt men een indicatie van de mogelijke knelpunten van het brownfieldherontwikkelingsproces. Men kan ook vrij snel een onderscheid maken tussen marktconforme en niet-marktconforme, risicovolle en minder risicovolle, complexe en minder complexe brownfieldontwikkelingen. Het bijkomend voordeel van de classificatie, en specifiek van de risico- en de randvoorwaarden-index, is dat voor de mogelijke brownfieldprojecten vrij snel de te verwachten knelpunten en de te betrekken actoren kunnen bepaald worden. Aan deze punten dient door de brownfieldmanager tijdens het brownfieldtraject meer aandacht gegeven te worden. De leidraad geeft ook aan welke de actoren zijn die dienen betrokken te worden, en beschrijft de te volgen procedures. In geval van een hoge brownfieldontwikkelingskost moet er mogelijks gezocht worden naar ondersteuning om het brownfielddossier financieel haalbaar te maken. Het aantrekken van additioneel kapitaal via bvb risico-investeerders, fondsen, subsidies, enz. kan hierbij nodig zijn. Via een PPS-structuur (privaatpublieke samenwerking) kunnen publieke en private partijen afspraken maken omtrent kostenverdeling in verhouding tot de risico’s en baten van het te realiseren project. Een stroomlijning van de brownfieldontwikkeling, zowel in aanpak als in tijd, is in dergelijke dure brownfielddossiers noodzakelijk om tot een kostenreductie Leidraad brownfield ontwikkeling 14

te komen. Deze onderwerpen worden nader behandeld in de leidraad (zie deelaspecten). Bij potentiële brownfieldprojecten met een hoge risico-index dient men de belangrijkste risico’s te vermijden, te beperken, of te verzekeren. In functie van de aard van de risico’s (financieel, ontwikkeling, en administratief) dienen de nodige actoren, beslissingen, onderzoeksdaden, oplossingen, timing en de weerslag op de brownfieldherontwikkeling te worden voorzien. De leidraad laat een doelgerichte aanpak van deze aspecten toe. Brownfielddossiers met complexe randvoorwaarden zullen arbeidsintensiever en meestal meer risicovol zijn dan projecten met vrijwel geen kritieke randvoorwaarden. Ook hier dienen de nodige actoren, beslissingen, onderzoeksdaden, oplossingen, planning en impact op de brownfieldontwikkeling te worden voorzien. Ook hier kan de leidraad een hulpmiddel bieden.

2.2.1.5

Kwantificeren algemene moeilijkheidsgraad

Door combinatie van de financiële, de risico- en de randvoorwaarden-index wordt een beeld bekomen van de algemene moeilijkheidsgraad voor een specifiek herontwikkelingsscenario van een brownfieldsite. Voor het inschatten van de problematiek betreffende de risico’s en de randvoorwaarden wordt de totaalscore die bekomen wordt herrekend tot een score tussen 0 en 100. Voor het berekenen van de algemene moeilijkheidsgraad wordt het gemiddelde genomen van de scores die bekomen zijn voor respectievelijk de financiële, de risico- en de randvoorwaarden-index. Via deze berekeningsmethode wordt een score tussen 0 en 100 bekomen. Deze methode maakt het mogelijk scores voor verschillende sites of voor verschillende herontwikkelingsvarianten op dezelfde site op een objectieve manier met elkaar te vergelijken. Deze vergelijking beperkt zich niet tot een cijfermatige inschatting van de algemene moeilijkheidsgraad. De geïdentificeerde knelpunten vormen een bijkomend hulpmiddel bij de evaluatie. De algemene moeilijkheidsgraad wordt bekomen door het rekenkundig gemiddelde te nemen van de financiële, de risico- en de randvoorwaarden-index. Deze drie aspecten wegen bij het inschatten van de algemene moeilijkheidsgraad dan ook even zwaar door. Indien gewenst, kan er meer gewicht gegeven worden aan één van de aspecten. Zo zal volgens sommige betrokkenen het financiële aspect veel meer doorwegen op de moeilijkheidsgraad dan de gerelateerde risico’s of de problematiek betreffende de randvoorwaarden. Indien verschillende sites of verschillende herontwikkelingsalternatieven met elkaar vergeleken worden, dient er wel op toegezien te worden dat er steeds hetzelfde gewicht wordt toegeschreven aan de drie verschillende aspecten.


2.2.2

Maatschappelijke impact

Bij de keuze voor een specifiek herontwikkelingsalternatief is de maatschappelijke impact van het project een belangrijk element. Indien een bepaald project potentieel een grote maatschappelijke meerwaarde kan opleveren, kan dit een discussiepunt vormen naar de overheid toe om mede een aantal geïdentificeerde kritische knelpunten weg te werken. Gelet op de mogelijke positieve of negatieve impact van bepaalde herontwikkelingsalternatieven voor de (lokale) gemeenschap, mag de afweging niet enkel gebeuren op basis van financiële aspecten, maar moet een zo optimaal mogelijke maatschappelijke meerwaarde nagestreefd worden. Om de maatschappelijke impact te evalueren, is eveneens een eenvoudige vragenlijst opgesteld. In totaal zijn 8 vragen weerhouden. Het betreft vragen met betrekking tot de realisatie van economische, sociale en ruimtelijke meerwaarden. De vragen behandelen de volgende onderwerpen: Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø

De landschappelijke – architecturale meerwaarde van het project; De impact op sociale verhoudingen in de omgeving; De impact op de leegstand; De creatie van werkgelegenheid in relatie tot het aanbod in de streek; Het (rest)risico dat uitgaat van een verontreiniging; De impact op de waarde van omliggende terreinen; Het verhogen van de opbrengsten voor de overheid uit belastingen; De nood aan beoogde ontwikkeling in de streek; en De katalysatorfunctie die de ontwikkeling kan hebben voor de lokale omgeving.

De vragenlijst is opgenomen in bijlage 1. Op de vragen kan een score worden bekomen van 0 (geen of negatieve maatschappelijke impact) t.e.m. 3 (hoge maatschappelijke impact). De totaalscore, herrekend ten opzichte van een totaalscore van 100, verkregen op basis van de antwoorden op de verschillende vragen, geeft aan of het brownfieldproject (of het voorgestelde scenario) kan geklasseerd worden als een project met al of niet een hoge maatschappelijke impact. De individuele scores geven ook aan welke de sterke punten zijn van het project. Deze criteria kunnen mee gebruikt worden tijdens overleg met de betrokken actoren aangaande de haalbaarheid van het herontwikkelingsproject. Tijdens de concrete realisatie van het project moet de nodige aandacht besteed worden aan het effectief realiseren van de beoogde maatschappelijke meerwaarde.

2.2.3

Moeilijkheidsgraad versus maatschappelijk meerwaarde Figuur 4 geeft de afweging van enerzijds de moeilijkheidsgraad en anderzijds de maatschappelijke meerwaarde van het specifiek brownfieldproject weer.


Er zijn hierbij vier verschillende domeinen te onderscheiden: Ø

Ø

Ø Ø

Domein 1: moeilijke herontwikkelingsprojecten met een laag maatschappelijk meerwaarde. Er dient overleg gepleegd te worden met betrokken actoren om te komen tot een makkelijker te realiseren project met een hogere maatschappelijke meerwaarde; Domein 2: moeilijke projecten met een hoge maatschappelijke impact. Er dient gestreefd te worden naar het verlagen van de moeilijkheidsgraad. Dit kan bijvoorbeeld doordat de optimalisatie van de opbrengst van een herontwikkeling niet ten koste gaat van het maatschappelijk meerwaarde; Domein 3: gemakkelijke projecten met een lage maatschappelijke impact; Domein 4: gemakkelijke projecten met een hoge maatschappelijke impact. Dit zijn de meest ideale projecten. Er dient bij de realisatie echter wel op toegezien te worden dat de maatschappelijke meerwaarde effectief gerealiseerd wordt.

Bij het afwegen van de verschillende herontwikkelingsalternatieven door de betrokken actoren dient, in de mate van het mogelijke, steeds gestreefd te worden naar een haalbaar project met een zekere maatschappelijke meerwaarde. Het is een taak van de betrokken overheden om te verzekeren dat deze maatschappelijke meerwaarde inderdaad gerealiseerd wordt. Het classificatiesysteem is een hulpmiddel voor alle actoren die bij brownfieldontwikkeling betrokken zijn. Op een objectieve manier wordt een inschatting gemaakt van de knelpunten en de succesfactoren van een specifiek herontwikkelingsproject. Het classificatiesysteem is een dynamisch gegeven. Naargelang de visie op een herontwikkeling meer concreet wordt en gedurende de effectieve realisatie van het project zal de classificatiescore veranderen. Zo zal gedurende het gehele traject de kosten- en opbrengstraming verder kunnen verfijnd worden, wat een impact zal hebben op de financiële index. Tijdens het brownfieldontwikkelingstraject zullen ook bepaalde risico’s en randvoorwaarden Leidraad brownfield ontwikkeling 17

weggewerkt worden of kunnen deze uitgedrukt worden als kostprijs om ze te realiseren, waarbij ze in de financiële index terechtkomen. Het zal vaak voorkomen dat in de initiële fase van het project de herontwikkeling gekarakteriseerd wordt als zeer moeilijk haalbaar. Bij aanvang van het project is er immers nog geen gedetailleerd beeld over de kosten, de risico’s en de mogelijke randvoorwaarden. Zo kan bijvoorbeeld de verontreinigingssituatie van een terrein nog onvolledig gekend zijn, met onder meer een grote onzekerheid op de saneringskost tot gevolg. Gedurende de studiefase zullen deze onder andere meer in detail bepaald worden door achtereenvolgens de uitvoering van een oriënterend en een beschrijvend bodemonderzoek, en de opmaak van een saneringsproject. Hierdoor is de saneringskost beter gekend en kan eventueel zelfs een verzekering afgesloten worden tegen de mogelijke overschrijding van deze saneringskost. Er zullen gedurende het verloop van het project echter ook onvoorziene kosten voorkomen of er kunnen onverwachte risico’s of randvoorwaarden opduiken. De classificatie dient dan ook op verschillende tijdstippen in functie van de bekomen informatie, geactualiseerd te worden. Ondanks het gebruik van relatief eenvoudige vragen, zal het eindresultaat van de project-classificatie afhankelijk zijn van degene die de vragenlijsten doorloopt. Dit geldt in het bijzonder voor de vragenlijst in verband met het inschatten van het maatschappelijk belang. De projectinitiatiefnemer zal waarschijnlijk een meer positief beeld hebben van de maatschappelijke meerwaarde van het project dan de leden van het plaatselijk actiecomité. De vragenlijst kan voor beide partijen echter een hulpmiddel zijn tijdens hun discussie en het zoeken naar een compromis .


3

Overzicht van het brownfieldtraject

3.1

Inleiding Brownfieldontwikkeling is een dynamisch proces dat in vele gevallen een projectspecifieke en eigen strategie vereist. Ieder project zal dus anders worden aangepakt in functie van de specifieke doelstellingen, de randvoorwaarden en de betrokken actoren. Het is dan ook niet mogelijk om een éénduidig ‘type-traject’ te beschrijven. Wel wordt vastgesteld dat de meeste brownfields een aantal gelijkaardige doorgroei-fasen omvatten die naargelang de specifieke situatie kunnen verschillen zowel in belang, inhoud, omvang als naar duurtijd. Het is tevens een iteratief proces waarbij verschillende activiteiten dikwijls simultaan verlopen en indien nodig regelmatig worden herhaald of opnieuw dienen te worden opgestart. In dat opzicht is het mogelijk dat het ontwikkelingstraject niet verloopt volgens de sequentie van de hieronder vermelde stadia. Het is echter belangrijk de opbouw en evolutie van het proces goed te begrijpen teneinde zekerheid te hebben dat telkens een goede basis is gelegd voor de volgende fase. Brownfieldontwikkeling vereist een continue en interactieve samenwerking tussen verschillende actoren en dit over de verschillende ontwikkelingsstadia heen. Deze samenwerking vormt dikwijls de sleutel tot een succesvolle en duurzame herontwikkeling. Een positieve samenwerking steunt op de bereidheid van de betrokken actoren tot het vinden van een compromis. Vandaar dat een constructieve en open dialoog tussen de verschillende partijen van bij de aanvang van de geplande herontwikkeling een absolute vereiste vormt voor een succesvolle afloop. Bij het doorlopen van het brownfieldontwikkelingstraject dient immers continu gestreefd te worden naar de creatie van een draagvlak voor de genomen beslissingen.


3.2

Een brownfieldontwikkelingstraject in vier fasen Algemeen kunnen vier fasen in ieder ontwikkelingsproces worden geïdentificeerd. Het betreft de volgende vier fasen: 1) Initiatiefase De doelstelling van de eerste fase bestaat eruit een ‘algemeen beeld’ te verkrijgen omtrent het terrein, de voorlopige afbakening van het projectgebied, de situering ten opzichte van de omgeving, de huidige bestemmingstoestand en eventueel belangrijke randvoorwaarden en beperkingen. Tijdens de initiatiefase vindt tevens de eerste identificatie van betrokken actoren plaats. In deze fase dient reeds gepolst te worden naar de visies van de “essentiële” actoren. De initiatiefase dient te resulteren in de opmaak van een verkenningsnota, waarin een overzicht gegeven wordt van de juridische, beleidsmatige en technische randvoorwaarden en knelpunten en opportuniteiten. In deze verkenningsnota dient tevens het plan van aanpak worden opgenomen voor de kennisvergaring en de conceptvorming.

2) Kennisvergaring & conceptfase Bij deze fase wordt een ‘detailanalyse’ uitgevoerd van de site of de afgebakende projectzone. Hierbij wordt zoveel mogelijk informatie verzameld omtrent ruimtelijke, milieu-technische, economische, juridische en sociale aspecten aangaande de site. Deze informatie wordt gebruikt om de verschillende visies omtrent het terrein af te toetsen. De haalbare visies worden uitgewerkt tot meer gedetailleerde ontwikkelingsvarianten. De concrete invulling hiervan wordt gebaseerd op de bekomen ruimtelijke, milieu-technische en economische informatie. Deze varianten worden vervolgens ten opzichte van elkaar geëvalueerd. Na eventueel bijwerken, combineren, opnieuw uitwerken, … dient het gehele proces te resulteren in één algemeen concept voor de herontwikkeling. Belangrijk hierbij is dat er in deze fase een consensus is tussen de verschillende betrokken actoren omtrent het gekozen ontwikkelingsconcept. Er dient hierbij gestreefd te worden naar de creatie van een zo breed mogelijk draagvlak voor het gekozen herontwikkelingsconcept. Het al of niet overgaan naar de planvorming zal sterk afhankelijk zijn van de beschikbare financiering voor het project. Tijdens deze fase zal een gedetailleerde financiële doorrekening moeten uitgevoerd worden en zullen de mogelijkheden tot financiering en subsidiëring van het project moeten worden nagegaan. 3) Planvorming In deze fase wordt het ontwikkelde concept verder uitgewerkt tot een ‘ontwikkelingsplan’. Het gaat daarbij om de voorbereidende herontwikkelingswerkzaamheden, zowel qua sanering als qua constructie of renovatie. Dit kan onder meer de opmaak van het bodemsaneringsproject, de herbestemmingsplannen (BPA of RUP), de concrete inrichtings- en constructieen/of renovatieplannen, … omvatten. In dit stadium dienen tevens alle formele overleg- en consultatieprocessen alsmede vergunningsprocedures te worden opgestart.


4) Projectrealisatie Deze finale fase omvat de uitvoering van de eerder uitgewerkte plannen of ‘projectrealisatie’ overeenkomstig de officieel verkregen vergunningen, bestemmingswijzigingen, conformverklaringen, … . In dit stadium worden dus de eigenlijke werkzaamheden in verband met sanering, inrichting en constructie uitgevoerd. Het doorlopen van de vier fasen wordt schematisch weergegeven in Figuur 5. Tijdens elk van deze fasen kan men het classificatiesysteem gebruiken om de moeilijkheidsgraad van de verschillende visies en uitgewerkte ontwikkelingsvarianten te evalueren. Indien blijkt dat de ontwikkelingsvariant, omwille van de moeilijkheidsgraad, als niet haalbaar wordt aanzien kan geopteerd worden voor het aanpassen van de ontwikkelingsvariant. Hierbij dient men ook rekening te houden met de maatschappelijke meerwaarde van het ontwikkelingsconcept. Naargelang men zich verder in het ontwikkelingsproces bevindt, zullen de onzekerheden verkleinen. De kans dat het proces opnieuw dient doorlopen te worden, wordt gedurende het proces dan ook steeds kleiner.



ø

Definitie verschillende actoren betrokken bij brownfieldontwikkeling

De initiatiefnemer is de persoon of instantie die een welbepaalde brownfield site actief wenst te ontwikkelen en die het initiatief neemt om het ontwikkelingsproces op gang te brengen. De initiatiefnemer heeft er meestal een rechtstreeks (eigen)belang bij om het ganse ontwikkelingstraject zo efficiënt, vlot en snel mogelijk te laten verlopen. Hiervoor kan hij zelf de rol van brownfieldmanager op zich nemen of een externe brownfieldmanager aanstellen. De brownfieldmanager is de verantwoordelijke partij of persoon om gans het brownfield herontwikkelingsproces te coördineren en in goede banen te leiden. Naargelang de specifieke situatie kan dit een persoon van binnen de organisatie van de initiatiefnemer zijn evenals een onafhankelijke, externe partij. Naast de initiatiefnemer en de brownfieldmanager, kunnen tevens facilitatoren onderscheiden worden. Deze partij heeft geen rechtstreeks (eigen)belang bij de ontwikkeling van de brownfield site maar is wel absoluut noodzakelijk voor het welslagen van het ontwikkelingsproces. Meestal ligt de facilitator aan de basis van een belangrijke stap of beslissing in het ontwikkelingstraject of van een te realiseren randvoorwaarde. Door de facilitator bij het project te betrekken zou het proces vlotter en efficiënter moeten verlopen.

3.3

Procesbegeleiding Om het volledige herontwikkelingstraject in goede banen te leiden is een continue procesbegeleiding en procesbewaking noodzakelijk. De brownfieldmanager die instaat voor die procesbegeleiding speelt dan ook een cruciale rol. Het betreft een persoon of instantie met ervaring op gebied van (her)ontwikkeling en met goede kennis van de verschillende disciplines met betrekking tot brownfieldontwikkeling. Tevens dient men over de nodige communicatieve vaardigheden te beschikken. Belangrijk is dat de aangestelde brownfieldmanager over de nodige ervaring beschikt en het vertrouwen krijgt van de verschillende betrokken actoren. De brownfieldmanager moet het volledige proces begeleiden, een overzicht over het project bewaren, de belangen van de verschillende actoren stroomlijnen, continu een draagvlak creëren voor het herontwikkelingsproject en steeds de uiteindelijke projectrealisatie voor ogen houden. Tevens dient hij er voor te zorgen dat het gehele proces zijn dynamiek behoudt en moet hij toezien op het naleven van de planning. Tijdens het gehele proces zal hij als klankbord, moderator en manager functioneren. In principe zou hij de persoon of de instantie moeten zijn die het best op de hoogte is van het gehele project en een “helikopterzicht” bewaart over het ganse project. Om een actieve deelname van alle betrokken partijen te verkrijgen kan de brownfieldmanager opteren voor de oprichting van een stuurgroep. Het betreft zowel de initiatiefnemer, de eigenaar(s) en vaak ook betrokken administraties. De stuurgroep dient bij de aanvang van het ontwikkelingsproces opgericht te worden en komt frequent samen voor de opvolging van het project. Beslissingen omtrent belangrijke aspecten van de ontwikkeling worden door deze stuurgroep bediscussieerd en er kan oplossingsgericht naar een bredere consensus worden gezocht. De stuurgroep dient tevens de realisatie van het maatschappelijk belang te waarborgen. Leidraad brownfield ontwikkeling 23

De brownfieldmanager laat zich best ondersteunen door gespecialiseerde adviesbureau’s, experten en uitvoerders. Hij dient zich hierbij te laten omringen door goede experten. De brownfieldmanager dient te zorgen voor een continue kruisbestuiving tussen de verschillende experts en actoren om zo te komen tot een maximaal geïntegreerde projectaanpak. Op specifieke momenten, zoals tijdens overleg met de lokale gemeenschap of tijdens workshops is het aan te raden dat de brownfieldmanager zich laat bijstaan door een extern communicatiebureau. Naast deze ondersteuning kan het, zeker voor grotere projecten, ook nuttig zijn om een begeleidingscomité op te richten bestaande uit experts op gebied van bvb ecologie, milieu, ruimtelijke ordening en economie voor inhoudelijke bijstand of validatie aan de brownfieldmanager en actoren op een aantal cruciale momenten in het herontwikkelingsproces. Dergelijke cruciale momenten zijn het einde van de initiatiefase, na de kennisvergaring, en bij het afwegen van de verschillende mogelijke herontwikkelingsvarianten voor de site. Naast de procesbegeleiding dient de brownfieldmanager volgende taken uit te voeren: • • • • • •

3.3.1

Nagaan van de beschikbaarheid van financiering; Zoeken naar financierings- en subsidie- en verzekeringsmogelijkheden; Evalueren van de verschillende mogelijke samenwerkingsvormen en organisatiestructuren en dit van in een vroeg stadium; Inplannen van de overdracht van de terreinen in het gehele traject; en nagaan wat de consequenties zijn naar o.a. bijkomende onderzoeksverrichtingen; Op de hoogte zijn van de verantwoordelijkheden van de verschillende beleidsniveaus; en Onderhouden van de contacten met de verschillende beleidsniveaus.

Actoren Zowel probleembezitters, overheidsdiensten, (lokale) politici, milieubewegingen, omwonenden, omliggende eigenaars, private investeerders, ontwikkelaars en toekomstige gebruikers kunnen betrokken partijen zijn. Afhankelijk van het brownfieldproject zullen bepaalde actoren een meer prominente rol spelen. Zo kan de overheid in het ene project optreden als initiatiefnemer, in een ander project kan de rol beperkt blijven tot een facilitator. Gelet op het grote aantal actoren is het aangewezen om vooraf duidelijk de doelstellingen van het project te definiëren, alle mogelijke betrokken actoren te identificeren en hun rol in het ontwikkelingsproces goed te kaderen en eventueel af te bakenen. Een juiste identificatie en goede definitie van alle betrokken actoren door de initiatiefnemer of door de brownfieldmanager vormt de eerste cruciale stap in een succesvolle herontwikkeling. Om dergelijke identificatie te ondersteunen en te vergemakkelijken wordt in Bijlage 2 een overzicht gegeven van de belangrijkste actoren in functie van hun actiedomein, en wordt duidelijk gespecificeerd welke hun rol, bevoegdheid en verantwoordelijkheid zijn binnen het brownfieldontwikkelingstraject. In Tabel 2 worden de belangen en de bezorgdheden van de belangrijkste actoren weergegeven. Leidraad brownfield ontwikkeling 24

Tabel 2:

Overzicht van de prioriteiten van de verschillende (groepen van) actoren Actoren Overheidsdiensten

Huidige eigenaar – probleembezitter

Potentiële investeerders

Toekomstige gebruikers

Procesbegeleiding

Lokale Gemeenschap en buurtbewoners

Prioriteiten Verzekeren dat het gebruik van de site geen risico inhoudt voor mens en milieu; Toekomstig landgebruik verzekeren – voldoende ruimte creëren voor handel, diensten en wonen. Zekerheid dat de herontwikkeling geen risico’s, blootstelling inhoudt; Het beperken van de overlast; De creatie van nieuwe jobs en handel in de omgeving; Nieuwe bronnen van inkomsten uit belastingen creëren; Opwaardering van de omgeving; Het bewaren van groene ruimte en recreatiegebied. Het verminderen van de milieuaansprakelijkheid; Het verminderen van de uitgaven; Een mogelijkheid om van een leegstaand of onderbenut terrein af te geraken; De reputatie van het bedrijf naar klanten en omwonenden; Winstgevende ontwikkeling; Geen verdere aansprakelijkheid voor eventuele restverontreiniging na sanering; Geen toekomstige verantwoordelijkheid aangaande historisch milieupassief. Een terrein dat goed gelegen is ten opzichte van de leveranciers en de klanten; Een goede ontsluiting; Aanwezigheid van arbeidskrachten; Goede prijs / kwaliteit verhouding; Indekking tegen aansprakelijkheid restverontreiniging; Geen hinder van voormalige activiteiten – milieupassief.

Onderstaande matrix (Tabel 3) geeft een indicatief overzicht van welke actoren dienen betrokken te worden bij enkele vaak voorkomende brownfield-gerelateerde onderwerpen.


Gebruikers

Investeerders verzekeraars

Projectontwik kelaars

Omwonenden

AROHM

OVAM

Provincie

Overzicht van de mogelijk te betrekken actoren in functie van het onderwerp

Gemeente

Tabel 3:

Nabijheid van woongebied Actiecomités Verontreinigingssituatie Sanering Herbestemming Architecturale waarde Infrastructuur / ontsluiting Milieuvergunningen Financiële haalbaarheid Risico-indekking

Actor met matige impact Actor met belangrijke impact Actor met uiterst belangrijke impact

3.3.2

Acties In functie van de beoogde doelstellingen dienen een aantal specifieke acties te worden uitgevoerd om na te gaan of, en zo ja op welke manier, het beoogde project kan gerealiseerd worden. Tabel 4 geeft een overzicht van welke acties in welk stadium kunnen gesteld worden en welke actoren hierbij een belangrijke rol kunnen spelen. In de navolgende hoofdstukken wordt dit voor de vier fasen nader toegelicht.


Belangrijke acties Situering van de site Inventarisatie bestaande info Identificatie juridische en beleidsmatige randvoorwaarden Bundelen van ontwikkelingsvisies Informele contacten omwonenden en belangenverenigingen Milieu-technisch: Oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (Grove) budgetraming sanering Asbestinventaris

Stadium van het brownfieldtraject Initiatiefase

Huidige eigenaars - probleembezitters Overheidsdiensten (gemeente, provincie, OVAM, AROHM, AMINAL milieuvergunningen, Openbare Werken, …) Kennisvergaring & Conceptvorming

Potentiële investeerders Financiële instellingen en verzekeraars Projectontwikkelaars Studiebureaus en experten (sanerings-deskundigen, planologen, architecten, taxateurs, …)

Planvorming

Projectpartner(s) (zowel privé als publieke) Overheidsdiensten (gemeente, provincie, OVAM, AROHM, AMINAL milieuvergunningen, Openbare Werken, …) Lokale gemeenschap en buurtbewoners Studiebureaus en experten

Ruimtelijk RUP of BPA Plan-economsiche Bouwplannen Stedenbouwkundige vergunning Bestek en prijsvraag bouwwerken Evaluatie en selectie biedingen bouwwerken Financiële haalbaarheid - Financiering Risico-indekking (financiële risico’s en aansprakelijkheidsrisico’s) Juridisch-financiële studie omtrent structuur Marketingplan Geen, tenzij (onverwachte) aanvullingen of bijsturingen op vorige

Overheidsdiensten (gemeente, provincie, OVAM, AROHM, AMINAL milieuvergunningen, Openbare Werken, …) Lokale gemeenschap en buurtbewoners

Ruimtelijk Evaluatie herbestemmingsmogelijkheden Ruimtelijke scenario-analyse Bescherming Monumenten en Landschappen Mobiliteitsplan Plan-economisch Locatieanalyse Marktstudie Kosten-baten analyse Milieu-technisch Bodemsaneringsproject Asbestsaneringsproject Bestek en prijsvraag saneringen Evaluatie en selectie biedingen voor sanering

Belangrijke actoren Lokale gemeenschap en buurtbewoners

Projectrealisatie

Uitvoerders (saneerder, aannemer, …) Toekomstige gebruikers Lokale gemeenschap en buurtbewoners Overheidsdiensten (OVAM, AROHM, AMINAL, …)

Tabel 4: overzicht van belangrijkste acties en actoren per stadium van het brownfieldontwikkelingstraject Leidraad brownfield ontwikkeling 27

4

Initiatiefase Initiatiefase Acties Actoren Classificatie

4.1

Kennisvergaring & Conceptvorming Acties Procesbegeleiding Betrokken actoren Classificatie

Planvorming

Projectrealisatie

Acties Procesbegeleiding Betrokken actoren Classificatie

Acties Procesbegeleiding Betrokken actoren

Acties Het eerste stadium van het brownfieldontwikkelingstraject heeft als doel een algemeen beeld te verkrijgen omtrent het terrein, zijn omgeving en de actuele randvoorwaarden. In deze fase zal het projectgebied ook voorlopig afgebakend worden. Op basis van deze gegevens kunnen mogelijke toekomstige invullingen omtrent de herontwikkeling van het terrein gedefinieerd worden. Tijdens de initiatiefase dient dan ook een inventarisatie te gebeuren van de beschikbare informatie. Dit omvat onder andere: Ø Ø Ø Ø Ø

Een studie naar de historische en actuele activiteiten die op de site hebben plaatsgevonden of nog steeds plaatsvinden; De situering van de site in de omgeving, met een eerste analyse van de knelpunten en mogelijke succesfactoren; Het opmaken van een overzicht van de (juridische) randvoorwaarden qua bestemming en vergunningen door raadpleging van de bestaande ruimtelijke structuur- en uitvoeringsplannen (of bijzonder plan van aanleg); Een overzicht van de (bodem)onderzoeken die reeds zijn uitgevoerd op de site; en Een eerste identificatie van de mogelijke betrokken actoren.

Tevens kan in deze fase reeds gepolst worden bij de essentiële actoren (eigenaars, gebruikers, (lokale) overheden, …) naar de verschillende visies in verband met de herontwikkeling. Een eerste aftoetsing kan helpen de mogelijke knelpunten gekoppeld aan de verschillende scenario’s beter in kaart te brengen. De initiatiefase heeft naast het op gang brengen van het proces als doelstelling om de kennisvergaring en conceptvorming meer gericht te laten verlopen. De moeilijkheidsgraad van een herontwikkelingsproject wordt, zoals aangegeven door het classificatiesysteem, bepaald door de heersende randvoowaarden, de risico’s en de kosten/baten. Het al of niet verderzetten (Go/No-go optie) van het herontwikkelingsproces na de initiatiefase zal ook sterk afhankelijk zijn van de mogelijkheid tot consensus tussen de verschillende essentiële actoren. De actoren kunnen immers een verschillende visie hebben omtrent de site. Indien vanuit het oogpunt van de initiatiefnemer van bij aanvang echter blijkt dat er geen consensus mogelijk is, zal hij het proces niet verderzetten. Het eindproduct van de initiatiefase is een verkenningsnota. In deze nota wordt een overzicht gegeven van de beschikbare gegevens en van de leemten in de kennis. Tevens wordt het potentieel van de site besproken en wordt een overzicht gegeven van de juridische en beleidsmatige randvoorwaarden. In de verkenningsnota zal het plan van aanpak en de planning voor de kennisvergaring Leidraad brownfield ontwikkeling 28

en de conceptfase mee opgenomen worden. Om een breed draagvlak te creëren voor de herontwikkeling, kan geopteerd worden om de verkenningsnota voor te stellen aan een zo breed mogelijke groep van betrokken actoren, waaronder de lokale gemeenschap. Op basis van de verkenningsnota kan er door de initiatiefnemer, de huidige eigenaars, de lokale gemeenschap, … een startconvenant opgesteld worden. Het startconvenant geldt als een intentieverklaring tussen de verschillende betrokken personen en organisaties voor de verdere realisatie van het project en legt de nadruk op het engagement tussen de verschillende betrokken partijen.

ø

Opmaak van verkenningsnota door gemeenten als initiatiefnemer

Om de ontwikkeling van verlaten sites op haar grondgebied te stimuleren, kan een lokale overheid opteren om als initiatiefnemer een verkenningsnota op te maken voor de site. De verkenningsnota bestaat uit een situering van de site, een overzicht van de juridische en beleidsmatige randvoorwaarden en een samenvatting van de gekende verontreinigingssituatie. Deze nota kan dan ter beschikking gesteld worden voor derden. Het weergeven van de beschikbare gegevens, de actuele randvoorwaarden en de mogelijkheden voor de site, eventueel aangevuld met resultaten van bijkomende onderzoeksverrichtingen, kan drempelverlagend werken voor geïnteresseerde projectontwikkelaars.


ø Oriënterende vragen: Initiatiefase In dit stadium is het van belang om op een eenvoudige en snelle manier een beeld te krijgen omtrent de brownfieldsite en de mogelijke ontwikkelingsmogelijkheden. Het gaat vooral om algemene informatie en richtinggevende data, eerder dan reeds accurate en gedetailleerde gegevens. Daartoe kunnen volgende vragen een hulpmiddel vormen: Met betrekking tot de algemene situering:

- Oppervlakte en staat van het terrein Wat zijn de afmetingen van het terrein? Wat is de technische toestand van het terrein exclusief de bodemverontreiniging? Is het bruikbaar voor om het even welk hergebruik en welke werken dienen zonodig te gebeuren? - Eigendomsstatus: Wie heeft het eigendoms- en/of gebruiksrecht van (delen van) de site? Zijn er opstalrechten? Is, en op welke termijn, een overdracht van één of beide rechten mogelijk? Is een bevoegde overheid te overtuigen voor onteigening van (delen van) de site? Omvat de site ook publieke wegenis? - Bestaande constructies/gebouwen Staan er nog gebouwen en/of constructies op het terrein? Wat is hun bouwfysische en technische toestand? Dienen er heffingen op leegstand betaald te worden of zal dat gebeuren? Wat is de historische of architecturale waarde? Zijn ze beschermd? Moeten ze gesloopt worden of kunnen ze hergebruikt worden voor toekomstige activiteiten?

- Ontsluiting Is de site via bestaande infrastructuur goed bereikbaar en wat is de technische staat ervan? Zijn er initiatieven gepland door overheid of privé-sector op het vlak van water-, spoor- of autowegen? Wat is de situatie op het vlak van openbaar vervoer? - Nutsvoorzieningen Zijn er aansluitingen voor nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas, water, telefoon) beschikbaar vlakbij of in de omgeving van de site? Zijn er specifieke behoeften qua nutsvoorzieningen in het kader van de beoogde mogelijke ontwikkelingsconcepten? Zijn er plannen om de riolering en de regenwaterafvoer te wijzigen?

Met betrekking tot de bodemverontreiniging: - Historiek Welke zijn de vroegere activiteiten die op de site plaats hadden? Wat is de historische eigendomstoestand of gebruikerstoestand? Kunnen eventueel reeds specifieke plaatsaanduidingen van niet meer zichtbare vervuilingsbronnen of installaties gebeuren met het oog op een ruwe raming van de saneringskost? Mogelijke bronnen zijn (ex-)werknemers, (ex-) omwonenden, (ex)eigenaars, (ex) gebruikers, notariële gegevens, overheidsdiensten die in het verleden of heden een functie vervulden t.o.v. de site en de activiteiten.

- Bodemverontreiniging Welke informatie is er reeds beschikbaar omtrent de verontreiniging?Is de verontreiniging deels of volledig bekend? Wat zijn de mogelijke saneringstechnieken en de eventueel daarmee gerelateerde kostprijs? - Situatie qua saneringsaansprakelijkheid en –verantwoordelijkheid. Staat dit juridisch vast of niet? En wat zijn de gevolgen bij een aankoop of herontwikkeling van de site of delen ervan? - Verontreiniging in onmiddellijke omgeving Zijn er in de omgeving (nog andere) vervuilingsbronnen of potentieel vervuilende activiteiten aanwezig? Kunnen die mogelijk een impact hebben op de brownfieldsite (ook na uitvoering van het project)?

Met betrekking tot de herontwikkeling: - Herbestemming Wat is/zijn de actuele ruimtelijke bestemming(en) van de site? Is het toegestaan om alle geplande activiteiten en inrichtingen op de site te vestigen? Of welke bestemmingswijziging is daarvoor nodig? Eventueel via de in opmaak zijnde ruimtelijke structuurplannen de toekomstige bestemming inschatten.

- Herontwikkeling Bestaan er al visies op plannen om de site te herontwikkelen? Wat houden die in? Hoe kwamen ze tot stand? Op welke motivaties zijn die gebaseerd? Wie was betrokken in de opmaak ervan? Voor welke visies was er eventueel tegenstand? - Vergunningstoestand Zijn er nog geldige vergunningen? Welke vergunningen moeten verlengd of aangevraagd worden voor de geplande inrichtingen en werken? Kan er nog een vergunning verkregen worden voor de desbetreffende site en zo ja, welke activiteiten komen nog in aanmerking?


Met betrekking tot de financiële haalbaarheid: - Kostprijs van de sanering en de ontwikkeling Maak een eerste, ruwe schatting van de sanering, de eventuele infrastructuurwerken en de afbraak,constructieof renovatiewerken op basis van de beschikbare informatie.

- Aan- of verkoopprijs van de percelen op de site Berekenen wat de prijs van de percelen vóór en na het ontwikkelingsproject zal zijn vermits dit het belangrijkste element is om te kunnen inschatten of het totale project financieel haalbaar is.

Met betrekking tot het overleg: - Actoren Welke relevante groepen van actoren bestaan er en welke activiteitsgraad ontwikkelen ze? Wat is hun rol en hun invloed? Bestaan er organisatiestructuren of – netwerken? Is er een maatschappelijk draagvlak voor het project? Welke initiatieven zouden nodig zijn om het te creëren? - Belangengroepen Zijn er belangengroepen aanwezig en welke agenda hebben ze? Wat is hun verleden op het vlak van campagne en actievoeren? Welke communicatiestijl hanteren ze? Hoe groot is hun aanhang? Hoe snel kunnen ze een relevant deel van de gemeenschap mobiliseren? - Overheid Welke overheden zijn bevoegd voor welk onderdeel? Tracht te achterhalen wat de houding is van de lokale overheid t.o.v. de verschillende ontwikkelingsconcepten. Wat is de positie van de politieke partijen?

4.1.1

- Omwonenden/gebruiksgroepen Zijn er omwonenden of gebruiksgroepen (andere industriële of commerciële activiteiten)? Wat is hun houding t.o.v. het project? Is er al sprake van een NIMBYsyndroom (‘Not In My Back Yard’ of ‘niet in mijn achtertuin’)? Is er interesse om betrokken te worden in het projectproces en in hoeverre is die betrokkenheid haalbaar en/of al dan niet remmend? Zijn er vormen van organisatie van omwonenden of gebruiksgroepen die kunnen ingeschakeld worden? Zijn er omwonenden of gebruiksgroepen die zelf expert zijn of beroep kunnen doen op experten? Welke potentiële impact mag verwacht worden op de industriële en commerciële activiteiten van de gebruikgroepen ten gevolge van het project?

Actoren De acties tijdens de initiatiefase worden meestal uitgevoerd door de initiatiefnemer. De brownfieldmanager zal meestal pas aangesteld worden bij aanvang van de kennisvergaring en conceptvorming. Soms zal de initiatiefnemer echter reeds van bij aanvang van de initiatiefase een brownfieldmanager aanstellen. Om een duidelijk zicht te krijgen op de verschillende actoren die een rol zullen spelen tijdens het herontwikkelingsproces is het aan te raden om in de initiatiefase een organisatiestructuur voor het project uit te werken. Hierin wordt aangegeven wie bij het project zal betrokken worden en op welke manier de betrokkenheid zal gegarandeerd worden. In deze fase kan ook de samenstelling en het takenpakket van een stuurgroep en van het begeleidingscomité worden vastgelegd. De initiatiefnemer / brownfieldmanager dient de essentiële actoren te raadplegen. De bedoeling van een dergelijke rondvraag is een beeld te krijgen omtrent de ideeën en beperkingen betreffende de ontwikkelingsmogelijkheden van het terrein vanuit de verschillende perspectieven. Het betreft onder andere contacten met: Ø De gemeente (of de provincie voor uitgestrekte terreinen met regionaal belang) omtrent de mogelijke herbestemming en ontsluiting van de site; Ø De OVAM betreffende de beschikbare informatie over de verontreinigingssituatie; Leidraad brownfield ontwikkeling 31

Ø Ø Ø Ø

De huidige eigenaars en gebruikers van de site omtrent hun ervaring, kennis en visie; Potentiële (semi-)publieke partners in het project zoals de gemeente, de intercommunale, de sociale huisvestingsmaatschappij of de VHM, de GOM of andere; Geïnteresseerde projectontwikkelaars; en (Privé-)investeerders en/of eindgebruikers.

Gesprekken of enquêtes met de lokale gemeenschap zijn in deze fase ook nuttig voor het bekomen van historische informatie in verband met de site. De initiatiefnemer/brownfieldmanager kan tevens trachten bestaande netwerken te lokaliseren die kunnen gebruikt worden voor de verspreiding van informatie en het bereiken van een breed publiek binnen de lokale gemeenschap De initiatiefnemer/brownfieldmanager zal ook instaan voor de opmaak van de verkenningsnota. Het samenkomen van de stuurgroep en het begeleidingscomité tijdens de opmaak van de verkenningsnota kan de nodige bijstand, sturing en feedback geven aan de initiatiefnemer/brownfieldmanager. Na de opmaak van de verkenningsnota, kan de initiatiefnemer / brownfieldmanager de nota aftoetsen door een zo breed mogelijke raadpleging van betrokken actoren, waaronder de lokale gemeenschap. Het betreft een eerste stap in het creëren van een breed maatschappelijk draagvlak voor de herontwikkeling.

4.2

Classificatie In dit eerste stadium zijn er in de meeste gevallen onvoldoende gegevens om een degelijke classificatie overeenkomstig het voorgestelde classificatiesysteem te kunnen uitvoeren. Het is echter raadzaam om aan de hand van de eenvoudige vragenlijst toch een eerste, ruwe classificatie door te voeren om volgende redenen: § § §

Het overlopen van de vragenlijst kan helpen bij de verdere informatievergaring en kan eventuele over het hoofd geziene aspecten aan het licht brengen; Een eerste, ruwe classificatie zal duidelijk maken welke thema’s of randvoorwaarden in een volgend stadium nader onderzoek vereisen; De bekomen score of classificatie – vanzelfsprekend in verhouding tot de al dan niet beschikbare informatie - geeft reeds een eerste indicatie omtrent de aard van het ontwikkelingsproject, in functie van het uitgangspunt qua ontwikkelingsvisie. Dit kan helpen bij de afweging van de verschillende ontwikkelingsconcepten en kan tevens richtinggevend zijn met betrekking tot eventueel nader overleg met bepaalde actoren.

De uiteindelijke classificatie dient vanzelfsprekend met de nodige omzichtigheid geïnterpreteerd te worden. In dit stadium zal de finale score immers voor een groot gedeelte beïnvloed worden door de afwezigheid van concrete informatie. Vandaar ook dat het niet meteen aangewezen is om het al dan niet verder zetten van het ontwikkelingsproject in dit stadium enkel te baseren op deze classificatie.


5

Kennisvergaring & Conceptvorming Initiatiefase Acties Actoren Classificatie

5.1 5.1.1


Planvorming

Projectrealisatie



Inhoudelijke aspecten Kennisvergaring De doelstelling van de kennisvergaring is om een zo volledig en accuraat mogelijk beeld te krijgen omtrent de verschillende aspecten van de brownfieldsite teneinde een optimale integratie en afstemming van de verschillende aspecten te kunnen garanderen. De kennisvergaring kan de volgende deelstudies omvatten (niet restrictief): Betreffende milieu-technische aspecten: § Analyse bodemverontreiniging: evaluatie van de reeds uitgevoerde bodemonderzoeken en indien noodzakelijk uitvoering van bijkomende onderzoeken ter identificatie en afperking van de eventueel vastgestelde verontreiniging. Vermits de verontreinigingssituatie in belangrijke mate de ontwikkelingsmogelijkheden beïnvloedt, beschikt men voor de conceptvorming best over een door OVAM conform verklaard beschrijvend bodemonderzoek. In deze fase dient ook de impact van een herbestemming op de saneringsnoodzaak en omvang bepaald te worden; en § Inventarisatie van afval of schadelijke stoffen op de site zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van asbest in bestaande gebouwen en/of structuren, het voorkomen van PCB-transformatoren, de opslag van afvalstoffen (olievaten, banden, enz...), de eventuele aanwezigheid van verontreinigde infrastructuren (gebouwen, funderingen, pijpwerk, .enz…) op het terrein. Betreffende ruimtelijke aspecten: § Ruimtelijke analyse: definitie van ruimtelijke modellen voor de site. Deze ruimtelijke modellen geven aan welke organisatiemogelijkheden op het gebied toepasselijk zijn. Hierbij dient ook rekening gehouden te worden met de mobiliteit en de ontsluiting van de site; en § Analyse van de huidige ecologische waarde van de site en de gewenste rol in een regionale ecologische structuur. Betreffende plan-economische aspecten: § Locatieanalyse: sterke en zwakke eigenschappen van de site, situering van de site in de omringende regio (geografisch, socio-economisch, bereikbaarheid, demografisch, …), toekomstvisie voor de regio, opportuniteiten en beperkingen; § Marktstudie: economische evaluatie van de ontwikkeling in functie van vraag en aanbod voor de verschillende ontwikkelingssegmenten Leidraad brownfield ontwikkeling 33

§

(residentieel, kantoren, industrie, recreatie, commercieel, …) in de regio; en Analyse van de bestaande gebouwen en structuren: nagaan wat de mogelijkheden en de juridische randvoorwaarden (mogelijke bescherming door Monumenten en Landschappen) zijn betreffende de sloop of het hergebruik van de bestaande gebouwen en structuren op de site;

Tijdens de uitvoering van de deelstudies is interactie tussen de verschillende uitvoerders aangewezen. Na afronding dienen de resultaten geïntegreerd te worden. Enkele typische voorbeelden van integratie tussen de herbestemming en de verontreinigingssituatie zijn onder meer: § § §

§

Het situeren van wegenis (verharde afdichting) in zones met oppervlakkige bodemverontreiniging indien een risico-evaluatie aantoont dat op deze manier de afgraving van de verontreiniging niet noodzakelijk is; Het situeren van gebouwen met ondergrondse garages in zones waar de bodemverontreiniging dient afgegraven te worden; Het lokaliseren van een industriële herbestemming (indien gewenst en mogelijk) op delen van het terrein met de zwaarste verontreiniging zodat de terugsaneerwaarden minder streng zijn dan in het geval van een woonzone; en Het potentieel hergebruik van (licht) verontreinigde specie die vrijkomt uit de bodemsanering die in aanmerking kan komen bij infrastructurele werken (al dan niet op de locatie van het project zelf).

Het afstemmen van de verschillende aspecten onderling creëert een meerwaarde bij brownfieldontwikkeling ten opzichte van de traditionele saneringsbenadering dat geen rekening houdt met de andere aspecten. Door tussentijds overleg met de verantwoordelijken voor de uitwerking van de verschillende aspecten wordt reeds stapsgewijze naar een geïntegreerd ontwikkelingsscenario gewerkt. Zo wordt vermeden dat bij het naast elkaar plaatsen van de uitgewerkte aspecten, een aantal zaken moeten worden overgedaan. Best worden bij aanvang van de verschillende studies een aantal sleutelmomenten vastgelegd voor overleg tussen de verschillende opdrachtgevers. De brownfieldmanager is verantwoordelijk voor het aftoetsen en verspreiden van de beslissingen die genomen zijn tijdens het overleg. Tevens dient hij erop toe te zien dat de genomen beslissingen worden toegepast. De totale duurtijd van de kennisvergaring is sterk afhankelijk van de reeds beschikbare informatie bij aanvang van het proces. Indien de verontreinigingssituatie van het terrein reeds in detail gekend is (nl. beschrijvend bodemonderzoek is afgerond), kan het proces binnen een periode van enkele maanden afgerond zijn. Indien in het kader van de kennisvergaring zowel een oriënterend als een beschrijvend bodemonderzoek dient opgemaakt te worden, zal deze fase langer duren. De totale duurtijd kan dan oplopen tot meer dan twee jaar.

5.1.2

Conceptvorming De integratie van de locatieanalyse, de ruimtelijke modellen, de verontreinigingssituatie, … dient te resulteren in de definitie van een aantal realistische herontwikkelingsvarianten. Belangrijk onderdeel hierbij is de inpassing van de bestemmingen voor de site in functie van de verontreinigingssituatie en van de gerelateerde risico’s. Een herontwikkelingsvariant omvat een voorstel voor ruimtelijke invulling van de site, voor de aanpak van de sanering, voor de ontsluiting, … . Leidraad brownfield ontwikkeling 34

Bij de definitie van mogelijke herontwikkelingsvarianten is de inbreng van de betrokken actoren cruciaal. De herontwikkelingsvarianten die worden gedefinieerd dienen immers rekening te houden met hun bezorgdheden en hun belangen. De mate van betrokkenheid en van interactie met deze actoren is sterk variabel en afhankelijk van het type project en van de actor. Aanvankelijk zullen er een groot aantal eerder vage herontwikkelingsvarianten gedefinieerd worden. Doorheen het proces zullen ze verder uitgewerkt en bijgestuurd worden. Voor elke herontwikkelingsvariant dient zowel de milieutechnische, de ruimtelijke als de financiële haalbaarheid te worden nagegaan. Als eindresultaat bekomt men een sterkte/zwakte analyse voor de geëvalueerde herontwikkelingsvarianten. Een belangrijk onderdeel van de haalbaarheidsstudie omvat de kosten-baten analyse. In dergelijke analyse wordt, voor elk van de voorgestelde varianten, de totale kostprijs voor de realisatie berekend en afgewogen tegen de verwachte opbrengsten. Mogelijke subsidies moeten mee in de evaluatie worden opgenomen. Tevens dient aandacht besteed te worden aan compatibiliteit met de juridische en beleidsmatige randvoorwaarden en aan de maatschappelijke meerwaarde verbonden met de verschillende varianten. Op basis van deze aftoetsing zullen bepaalde herontwikkelingsvarianten als niet haalbaar gedefinieerd worden. Voor andere varianten zal blijken dat door (beperkte) aanpassingen aan de variant de haalbaarheid sterk zal verhogen. Na een aanpassing moet de volledige toetsing overgedaan worden. Deze kan immers verborgen effecten hebben op meerdere aspecten. De varianten die na een eerste analyse nog overblijven dienen verder in detail uitgewerkt te worden. Telkens dient de haalbaarheid van varianten geëvalueerd te worden, rekening houdend met de gedetailleerde uitwerking. Verschillende terugkoppelingsmomenten dienen voorzien te worden met de betrokken actoren en met het begeleidingscomité en de stuurgroep. Deze overlegmomenten zijn noodzakelijk om het uitgevoerde werk te evalueren en bij te sturen en om de nodige beslissingen te nemen. Op basis van deze consultaties, kan het zijn dat bepaalde wijzigingen dienen aangebracht te worden aan voorgestelde herontwikkelingsvarianten. Men dient steeds rekening te houden met de impact van deze op de andere aspecten. Het gehele proces van de kennisvergaring en procesontwikkeling dient te resulteren in één herontwikkelingsconcept, waarover er bij de betrokken actoren een consensus bestaat. Het gekozen herontwikkelingsconcept zal enkel realiseerbaar zijn indien er een breed draagvlak bestaat bij de betrokken actoren. Indien het gewenste herontwikkelingsconcept als haalbaar aanzien wordt, kan overgegaan worden tot de planvorming. De haalbaarheid en daarmee gekoppeld de beslissing om het proces al of niet verder te zetten (Go / No-go option) is in deze fase sterk afhankelijk van de kosten/baten analyse en van de beschikbaarheid van voldoende financiering. Als output van deze fase kan geopteerd worden voor de opmaak van een consensusnota. In deze nota wordt het gekozen herontwikkelingsconcept in detail weergegeven. Er wordt tevens beschreven hoe tot dit herontwikkelingsconcept is gekomen en welke actoren bij het proces betrokken zijn geweest. In de nota kan Leidraad brownfield ontwikkeling 35

ook reeds een voorstel tot ontwikkelingsstructuur worden opgenomen, waarin wordt aangegeven op welke manier de ontwikkeling met eventuele andere partners (indien nodig) kan worden gerealiseerd. Tevens bevat de nota een planning met de bepaling van de meest optimale volgorde en het tijdschema van de verschillende uit te voeren werkzaamheden in de volgende stadia. Op basis van de verkenningsnota kunnen de essentiële actoren een uitvoeringsconvenant opmaken, waarbij de samenwerking tussen de verschillende actoren wordt vastgelegd. De totale doorlooptijd van de conceptvorming wordt bepaald door het aantal mogelijke herontwikkelingsvarianten en de mate van consensus bij die actoren die voor het specifieke project beslissingsmacht hebben. Indicatief kan gesteld worden dat deze fase tussen 3 en 9 maanden kan duren. De duurtijd kan echter oplopen bij een gebrek aan consensus tussen de verschillende betrokken actoren. Een gebrek aan beschikbare informatie kan ook een belemmering zijn. In dat geval dient opnieuw overgegaan te worden tot de kennisvergaring. Bij wijze van algemene aanpak in deze fase werd een doorstroomschema opgenomen in Figuur 6.


ø

Oriënterende vragen: Kennisvergaring en conceptvorming

In het kader van de op te starten onderzoeken en studieopdrachten zijn de gecontacteerde studiebureaus en/of experten vanzelfsprekend het best geplaatst om op een deskundige manier en op basis van de specifieke situatie de meest pertinente vragen te stellen en gericht de nodige informatie te inventariseren. Bij wijze van ondersteuning en algemene oriëntatie worden hiernavolgend enkele voorbeelden van vragen geformuleerd die in dit stadium dienen beantwoord te worden. Het betreft louter een opsomming ter illustratie; de vragenlijst is geenszins absoluut of limitatief. Leidraad brownfield ontwikkeling 37

Met betrekking tot de verontreinigingssituatie: • Welke (historische) activiteiten hebben plaatsgevonden op het terrein en welke inrichtingen waren er gesitueerd? • Wordt of werd er op het terrein of op de betreffende locaties bodem- en/of grondwaterverontreiniging vastgesteld? • Is de eventueel vastgestelde bodem- en/of grondwaterverontreiniging reeds volledig afgebakend, zowel verticaal als horizontaal?

• Houdt de bodem- en/of grondwaterverontreiniging een ernstig risico in? Heeft dit gevolgen met betrekking tot de mogelijke herbestemming van het terrein en/of eventuele gebruiksbeperkingen? Over gans het terrein of enkel ter hoogte van de verontreinigingsbronnen? • Is de bodemverontreiniging van die aard dat op bepaalde plaatsen zonder meer dient afgegraven te worden?

Met betrekking tot de eventuele herbestemming: • Zijn de geplande of mogelijke activiteiten in overeenstemming met de huidige of in opmaak zijnde ruimtelijke structuur- of uitvoeringsplannen? • Is een herbestemming absoluut noodzakelijk? Waarom? • Is de herbestemming te kaderen binnen een bredere, regionale ruimtelijke context?

• Welke implicaties heeft een mogelijke herbestemming? Wat zijn de voor- en de nadelen ervan? Levert het een maatschappelijk toegevoegde waarde op? • Hoe kunnen de verwachtingen en/of eisen van de gemeenten en/of de buurt mee worden verwerkt in een herbestemmingsplan?

Met betrekking tot de herontwikkeling • • Kan de beoogde herontwikkeling gerealiseerd worden • Houdt het herontwikkelingsconcept voldoende rekening met binnen de actueel geldende stedenbouwkundige de bekomen resultaten van de locatieanalyse en de vergunningsvoorwaarden? Zo niet, welke voorwaarden marktstudie? dienen aangepast of gewijzigd te worden? Is daarvoor een • Sluit de voorziene herontwikkeling aan of is ze in nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan noodzakelijk? overeenstemming met de onmiddellijke omgeving en de • Welke minimale oppervlakte (bruto vloeropp., nabijgelegen terreinen rondom de site? Zo niet, hoe kan de grondoppervlakte percelen, oppervlakte voor herontwikkeling eventueel worden aangepast om een groenvoorzieningen, parkingoppervlakte, ...) is er vereist of betere, ruimtelijke integratie te garanderen? gewenst om de herontwikkeling te kunnen opstarten of • Gebeurt de ontwikkeling in fasen? Is er een substantieel realiseren? Welke implicaties heeft dit onder meer naar verschil tussen het korte termijn en het lange termijn hoogbouw? scenario voor de site? • Kunnen de bestaande gebouwen en/of structuren hergebruikt worden of mee verwerkt worden binnen de nieuwe ontwikkeling? Op welke manier?


Met betrekking tot de ontsluiting van de site: • • Welke impact hebben de beoogde ontwikkelings• Is de bestaande infrastructuur (wegenis, riolering, alternatieven op de mobiliteit in en rondom de site? waterwegen, spoorwegen…) daarop voorzien? Zo niet, hoe kan deze aangepast worden? • Werd rekening gehouden met voldoende parkeermogelijkheden?

Met betrekking tot de financiële haalbaarheid van het project: • • Werden er kostenramingen opgemaakt voor verschillende • Is er een verschil tussen de korte en de lange termijn saneringsalternatieven? Hoe situeert de spreiding van de haalbaarheid van het project? Hoe kan dit verschil kosten zich ten opzichte van mogelijke variaties qua opgevangen worden (o.a. financiering door middel van verontreinigingsvracht (hoeveelheden en concentraties)? leningen)? Hoe situeert de spreiding van de kosten zich met de tijd? • Werden de mogelijkheden met betrekking tot de Werden daarbij (conservatieve) veiligheidsmarges (voor verzekerbaarheid bestudeerd? Zijn de diverse varianten overschrijding van het budget) mee opgenomen? verzekerbaar tegen budgetoverschrijding? Kunnen de Welk zijn de beoogde rendementen op de investering aansprakelijkheden die betrekking hebben tot de (ontwikkeling)? Wat is de verhouding tussen minimaal ontwikkeling (sanering, asbestverwijdering, …) verzekerd rendement en vereiste vloeroppervlakte (van woningen en/of worden? Kan een Alle Bouwplaatsrisicoverzekering (ABR) appartementen, kantoren, commerciële en/of logistieke overwogen worden teneinde het project op zich en de ruimten, ...)? constructie van de daarop voorziene infrastructuren te • Welke zijn de bepalende kostenfactoren? Op welk deel verzekeren? van de site worden de grootste rendementen gehaald? Hoe kunnen deze factoren en rendementen geoptimaliseerd worden binnen het gedefinieerde ontwikkelingskader? Met betrekking tot de ontwikkelingsstructuur: • • Op welke manier wenst men de site te ontwikkelen: als • Wat is het effect van de gefaseerde aanpak en realisatie louter privé-initiatief of samen met andere (semi-)publieke van de ontwikkeling op de rendabiliteit en cashflow situatie partners? van de verschillende partijen en/of eigenaars? • Onder welke samenwerkingsvorm kan dit optimaal • Welke beslissingsstructuur wordt er opgezet om op een gebeuren? Is het nodig of wenselijk een publiek-privaat efficiënte en snelle manier beslissingen te kunnen treffen samenwerkingsverband op te zetten?Heeft dit bepaalde in verband met bijvoorbeeld onvoorziene omstandigheden consequenties naar de betrokken (publieke) partners toe tijdens de uitvoeringsfase? (bijvoorbeeld de noodzaak tot de oprichting van een • Hoe zullen de risico’s, de baten en de kosten tussen de autonoom gemeentebedrijf)? verschillende partijen verdeeld worden?

Met betrekking tot het overleg en de actieve deelname van de buurt: • • Welke processen en communicatiemiddelen kunnen • Hoe kan een eventuele weerstand tegen de ontwikkeling ingelast worden om de buurtbewoners actief bij het of tegen bepaalde ontwikkelingsaspecten (visies of ontwikkelingsproces te betrekken? scenario’s) worden gecompenseerd? • Wordt er na de raadpleging van de lokale gemeenschap ook voldoende garantie gegeven om daadwerkelijk met de gemaakte opmerkingen en suggesties rekening te houden? Op welke wijze?


5.2 5.2.1

Procesbegeleiding Brownfieldmanager Tijdens de kennisvergaring en de conceptontwikkeling worden vaak verschillende experten/adviesbureaus aangesteld voor de uitvoering van de deelstudies. De brownfieldmanager dient toe te zien op de integratie van de verschillende deelstudies. Door middel van zijn multidisciplinaire kennis, zijn “helikopterzicht” over het project, zijn continue interactie met de verschillende experten en adviesbureaus, het op geregelde tijdstippen organiseren van overlegmomenten tussen de verschillende adviesverleners, … dient de brownfieldmanager voor de nodige inhoudelijke integratie en kruisbestuiving te zorgen tussen de verschillende studies. Gedurende het hele proces van zowel kennisvergaring als conceptvorming dient de brownfieldmanager er op toe te zien dat zowel bij de uitvoering van de deelstudies als bij de definitie en evaluatie van de verschillende herontwikkelingsvarianten rekening gehouden wordt met geldende juridische en beleidsmatige randvoorwaarden, zoals werd vastgesteld tijdens de initiatiefase. De rol van de brownfieldmanager tijdens de kennisvorming en conceptontwikkeling is schematisch weergegeven in Figuur 7. De brownfieldmanager dient op specifieke tijdsstippen, indien samengesteld, het begeleidingscomité en/ of de stuurgroep bijeen te brengen. De meest aangewezen momenten zijn tijdens en/of na de kennisvergaring en tijdens de conceptvorming. Het doel van deze vergaderingen is het nemen van beslissingen omtrent ontwikkelingsvarianten. De stuurgroep dient tevens zijn akkoord te geven omtrent de keuze van het uiteindelijk herontwikkelingsconcept. De conceptvorming is de meest cruciale fase, aangezien er in deze fase beslissingen dienen genomen te worden die resulteren in een uiteindelijke herontwikkelingsconcept. Om een breed draagvlak te creëren is het aangewezen om tijdens deze fase een breder overleg te organiseren met alle betrokken actoren. Op dit overleg, dat kan opgevat worden als een workshop met inbreng van de deelnemers, kunnen verschillende realistische herontwikkelingsconcepten voorgesteld worden en kunnen de reeds gemaakte keuzes gemotiveerd worden. Door de organisatie van dergelijk overleg vergroot de kans op het bekomen van een algemene consensus over een herontwikkelingsconcept. Tevens kan dergelijk overleg ook wijzen op tekortkomingen en zorgen voor de nodige bijsturingen. Tijdens dergelijke overlegmomenten dient de brownfieldmanager op te treden als de bemiddelaar. Hij dient klankbord te zijn en tevens deel te nemen aan de discussies en op basis van zijn kennis de besprekingen mee sturen. Het kan ook aangewezen zijn een onafhankelijke moderator aan te stellen om dergelijke overlegmomenten in goede banen te leiden en de output te optimaliseren.


Naast de procesbegeleiding dient de brownfieldmanager ook continu de financiering van het project op te volgen. Het betreft enerzijds financiering van de studiefase en anderzijds financiering voor de uiteindelijke realisatie van het project. De brownfieldmanager dient na te gaan voor welke subsidies het herontwikkelingsconcept in aanmerking komt en op welke manier en op welk tijdstip deze dienen aangevraagd te worden. Tevens dient hij op de hoogte te zijn van mogelijke financieringsmechanismen en mogelijkheden voor risico-indekking. Informatie aangaande financiering & subsidies en risico-indekking is opgenomen in afzonderlijke deelthema’s, beschikbaar op de OVAM internet web-site (www.brownfields.be).


Een belangrijk aandachtspunt voor de brownfieldmanager is tevens het inplannen van de overdracht van de terreinen. De brownfieldmanager dient reeds in een vroeg stadium in te plannen op welke manier en op welk tijdstip de overdracht zal plaatsvinden. Hierbij dient hij rekening te houden met de consequenties van overdracht op het financieel gebied en met noodzakelijke onderzoeksverrichtingen (o.a. bodemonderzoeken).

5.2.2

Adviesbureaus Voor de uitvoering van onderzoeken en studieopdrachten zal de brownfieldmanager beroep doen op gespecialiseerde adviesbureaus en/of experten. Belangrijk bij de keuze van een expert/adviesbureau is dat deze over de nodige relevante referenties beschikt voor de uitvoering van dergelijke opdrachten. Tevens dient er rekening mee gehouden te worden dat het adviesbureau voor de uitvoering van bepaalde taken (vb. uitvoering van een bodemonderzoek), over de nodige erkenningen dient te beschikken. Bij de planning van de onderzoeksverrichtingen en bij de keuze van de uitvoerder dient tevens rekening gehouden te worden met het verdere verloop van het project. Zo zullen bij het afsluiten van een milieuverzekering tijdens de planvorming bepaalde kwaliteitseisen gesteld worden voor wat betreft het detail en de uitvoerder van de bodemonderzoeken. Indien hier geen rekening mee gehouden wordt tijdens deze fase van het onderzoek, zullen in een latere fase bijkomende onderzoeksverrichtingen dienen uitgevoerd worden met een negatieve impact op termijn en kostprijs. Best wordt voor de uitvoering van de bodemonderzoeken reeds geïnformeerd bij verzekeringsmaatschappijen naar hun vereisten.

5.3 5.3.1

Betrokken actoren Overheden De belangrijkste publieke actoren in dit stadium zijn de gemeente, de Vlaamse Gemeenschap (OVAM, AROHM, AMINAL milieuvergunningen, Openbare Werken) en de lokale gemeenschap. De gemeente zal, al dan niet in samenwerking met AROHM, in eerste instantie verantwoordelijk zijn voor de eventuele herbestemming en de randvoorwaarden aangaande de herontwikkeling. OVAM is bevoegd voor de bodemverontreiniging. AMINAL is bevoegd voor het verlenen van vergunningen (in geval van industriële brownfield). Vaak wordt het gebrek aan informatieuitwisseling aanzien als een knelpunt voor brownfieldontwikkeling. Vandaar dat het absoluut noodzakelijk is dat de brownfieldmanager op dit vlak als een soort van ‘facilitator’ handelt, waarbij hij informatie doorspeelt, verschillende standpunten of visies met elkaar confronteert en eventueel zelf gezamenlijke overlegmomenten met de verschillende administraties en overheden organiseert, zoals bijvoorbeeld onder de vorm van een workshop.


Het samenbrengen van alle verschillende administraties en overheden op een niet officieel vastgesteld moment is niet vanzelfsprekend. De aanwezige vertegenwoordigers van de administraties beschikken meestal niet altijd over het mandaat om bepaalde beslissingen te nemen. Een eventuele bijsturing van het concept op basis van hun reacties en aanbevelingen biedt geen garantie voor een definitieve goedkeuring van het project eenmaal dat de officiële (aanvraag)procedures daartoe worden opgestart, ongeacht of het gaat om het verlenen van een vergunning, het conform verklaren van een bodemsaneringsproject of het goedkeuren van een bestemmingswijziging.

5.3.2

Projectontwikkelaars / investeerders Daarnaast is overleg aangewezen met privé-actoren zoals de project-ontwikkelaar, de financiële instellingen, de verzekeraars en de potentiële investeerders om vooral de (financiële) haalbaarheid van het project te evalueren. Sommige privéactoren zullen in deze fase wel garanties willen over de latere betrokkenheid bij de realisatie vooraleer gedetailleerde informatie te geven. De financiële markten zijn een belangrijke actor, gezien in heel wat gevallen een financiering dient ontwikkeld te worden voor het brownfieldproject. De timing van het project, de beschikbare fondsen en de gedetailleerde kosten-baten analyse per fase van het project zal een duidelijk beeld geven van de eventuele financiële tekorten. Indien het tekort via een lening moet aangevuld worden, zal de financiële instelling ook bepaalde garanties wensen inzake financiële haalbaarheid. Tevens zal de financiële instelling een aantal verzekeringsvereisten opgeven, teneinde de intrinsieke waarde van het hypothecaire onderpand te verzekeren. Voorbeelden van dergelijke vereisten zijn: • • •

De verzekering van de budgetsoverschrijding van het project; De bouwplaatsrisico’s; en De aansprakelijkheidsaspecten die gepaard gaan met het project.

De verzekeraars die gespecialiseerd zijn in het onderschrijven en uitgeven van verzekeringspolissen met betrekking tot milieu-aansprakelijkheid zullen hierbij een belangrijke actor zijn.

5.3.3

Lokale gemeenschap Het verderzetten van de eerder opgestarte (informele) contacten met verschillende actoren binnen de lokale gemeenschap (buurbewoners, actiecomités, belangengroepen) kan helpen de specifieke belangen te identificeren die mogelijk het vergunnings- en eventueel herbestemmingsproces in het volgende stadium kunnen vertragen. Om de inbreng van de lokale gemeenschap te garanderen kan gedacht worden aan het opzetten van regelmatige (informele) overlegmomenten en/of informatievergaderingen. Na een belangrijke stap of na de uitvoering van een studieopdracht kunnen de bekomen resultaten worden toegelicht en de uitwerking van het ontwikkelingsconcept kan worden bediscussieerd.

5.4

Classificatie Het classificatiesysteem kan tijdens de kennisvergaring en conceptvorming gebruikt worden om mee de haalbaarheid van de verschillende varianten in te Leidraad brownfield ontwikkeling 43

schatten en met elkaar te vergelijken. Op basis van deze evaluatie kan nagegaan worden of de vooropgestelde variant realistisch is, wat mogelijke knelpunten zijn, waar bijsturing noodzakelijk is en/of waar er nog mogelijke hiaten in de informatievergaring zijn. Het classificatiesysteem dient dan ook gebruikt te worden als een oriëntatie- en sturingsmiddel. Tevens kan het voor de verschillende actoren het belang van het brownfieldproject onderstrepen en/of een basis vormen voor nadere onderhandelingen. Op het einde van deze fase kan een vrij accurate en betrouwbare score moeten opgemaakt worden. Indien blijkt dat het uiteindelijke herontwikkelingsconcept zeer moeilijk realiseerbaar zal zijn en dat de maatschappelijke meerwaarde beperkt is, dient de geschiktheid van de herontwikkelingsvariant in vraag gesteld worden. Op basis van een finale evaluatie dient beslist te worden of men het project effectief wenst te realiseren. Het classificatiesysteem kan ook een hulpmiddel zijn bij de identificatie van de actoren die een belangrijke rol zullen spelen in de verdere ontwikkeling. Dit heeft ook consequenties naar de op te zetten ontwikkelingsstructuur.


6

Planvorming Initiatiefase Acties Actoren Classificatie

6.1


Planvorming

Projectrealisatie



Acties In deze fase wordt het ontwikkelingsconcept, indien er besloten is om het project effectief te realiseren, verder gedetailleerd en uitgewerkt. Het gaat daarbij om de planontwerpen voor de eigenlijke uitvoering van de werken, zoals onder meer het bodemsaneringsproject, het ruimtelijke uitvoeringsplan of BPA, de bouwplannen en de aanvraag van vergunningen.Tevens is er het opstellen van de bijhorende lastenboeken en bestekken, offertevragen naar saneerders, aannemers en uitvoerders van de werken, en de evaluatie en selectie van de verschillende offertes. Het is mogelijk dat tijdens de uitwerking van de plannen, na raadpleging van de saneerders en aannemers, het vooropgestelde sanerings- en/of ontwikkelingsscenario moet aangepast of gewijzigd worden. In dat geval kan men best terugkeren naar het vorige stadium en nagaan welke invloed de wijzigingen en aanpassingen hebben op de reeds bekomen resultaten van de verschillende uitgevoerde onderzoeken en studieopdrachten. Indien nodig kan een onderzoek of studieopdracht worden overgedaan om te vermijden dat substantiële gevolgen van de voorgestelde wijziging over het hoofd zouden worden gezien. Zo kan bijvoorbeeld na de evaluatie van de verschillende ontvangen offertes voor de sanerings- en constructiewerken de financiële haalbaarheid in zijn geheel van het project worden herbekeken. Verder dient er gestreefd te worden naar een maximale afstemming en integratie van de saneringsplannen met de bouwplannen en vice-versa. In deze fase dienen ook de nodige vergunningen te worden aangevraagd. Voor de saneringswerkzaamheden geldt een door OVAM conform verklaard bodemsaneringsproject als milieuvergunning. Voor de constructiewerkzaamheden dient een stedenbouwkundige vergunning te worden aangevraagd. Indien de nieuwe beoogde activiteiten vergunningsplichtig zijn, dient daarvoor ook een nieuwe milieuvergunning te worden aangevraagd. Afhankelijk van het type vergunning dat wordt aangevraagd, kunnen bepaalde voorwaarden worden opgelegd. Zo is voor bepaalde vergunningen de opmaak van een Milieueffectenrapport (MER) noodzakelijk. Hiermee dient rekening gehouden te worden bij de opmaak van de planning. Verder worden in dit stadium ook alle juridisch-financiële voorbereidingen getroffen voor de eigenlijke opzet en opstart van de ontwikkelingsstructuur (bvb projectvennootschap, publiek-privaat samenwerkingsverband, ...) evenals voor de eigenlijke overdracht en/of overname van het terrein. Indien wenselijk kan daartoe een juridisch-financiële studie worden uitgevoerd waarin alle juridische, financiële en fiscale voor- en nadelen van de verschillende alternatieven qua structuur voor de overname worden opgesomd en toegelicht. In dit stadium dienen ook Leidraad brownfield ontwikkeling 45

beslissingen genomen te worden op gebied van risico-indekking door gebruik te maken van verzekeringstechnische oplossingen. Op basis van de uitgetekende plannen worden de bijhorende bestekken opgesteld en verstuurd naar verschillende aannemers voor concrete prijsbiedingen. De ontvangen prijsbiedingen worden geëvalueerd en geselecteerd, zowel op financieel als op contractueel vlak. Ook in deze fase kan nog rekening gehouden worden met eventuele suggesties en/of bemerkingen die de aannemers in hun prijsvoorstel formuleren met betrekking tot de voorgestelde saneringsmethode en conceptvorming. Meestal wordt in dit stadium ook een aanvang genomen met de verhuur en/of verkoop van de uiteindelijke ontwikkeling. Daartoe wordt een marketingplan uitgewerkt om eindgebruikers van de beoogde ontwikkeling te benaderen en waar mogelijk reeds verhuur- en/of verkoopcontracten te sluiten. Dergelijke contracten zijn immers dikwijls noodzakelijk voor een goede financiering van het project. ø

Publiek-private samenwerking

Een publiek-privaat samenwerkingsverband (PPS) is een vorm van samenwerking waarbij publieke en private partijen gezamenlijk een project realiseren om meerwaarde voor beiden te realiseren – en meestal steunend op een heldere risico- en kosten(ver)deling. In de praktijk wordt de term PPS echter te pas en te onpas gebruikt. Bij elke vorm van overleg tussen de publieke en private sector met betrekking tot de realisatie van een maatschappelijke wens wordt er al vaak gesproken van een publiek-private samenwerking. Voor meer inhoudelijke informatie omtrent de karakteristieke eigenschappen en het opzetten van een PPS kan U terecht bij het kenniscentrum PPS van de Vlaamse Gemeenschap (Vlaams Kenniscentrum PPS, Kreupelenstraat 2, 1000 Brussel, Tel. 02/553 29 39, www.vlaanderen.be/pps). Met betrekking tot brownfieldontwikkeling kan een publiek-privaat samenwerkingsverband een mogelijke oplossing vormen voor het verkrijgen van garanties voor de overheid bij een specifiek project omtrent de maatschappelijke meerwaarde en het gerealiseerde voordeel voor de lokale gemeenschap. Zo kan bijvoorbeeld het (financiële) aandeel van de publieke partner in een brownfieldproject, zij het via het inbrengen van de gronden of publieke gebouwen, het bekostigen van de aan te leggen infrastructuur of het bekomen van extra subsidies of via andere manieren, vertaald worden naar de creatie van meer open, groene ruimte, het voorzien van gebouwen met culturele of recreatieve functies of de realisatie van een andere openbare nutsdoelstelling binnen de ganse herontwikkeling. In elk geval zal een PPS ertoe bijdragen dat de nodige aandacht wordt besteed aan de bredere maatschappelijke doelstellingen en functies van een zone of een gebied in herontwikkeling. Daarbij dient wel gesteld dat het opzetten van een PPS niet eenvoudig en meestal tijdsrovend is, en vandaar niet altijd de aangewezen oplossing. Zo zijn er ondermeer het ontbreken van een duidelijk, wetgevend kader terzake en de van toepassing zijnde wet op de overheidsopdrachten die het niet vanzelfsprekend maken voor een publieke entiteit om scheep te gaan met een private partner in een ontwikkelingsproject.


De totale doorlooptijd van deze fase is sterk afhankelijk van de acties die dienen ondernomen te worden. Zo neemt een bestemmingswijziging via de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan minimaal 10 maanden in beslag. Dit kan oplopen tot meer dan 12 maanden. Ook de opmaak en de goedkeuring van een MER in het kader van een vergunningsaanvraag kan het gehele proces van de planvorming vertragen. De opmaak van een bodemsaneringsproject kan meestal uitgevoerd worden binnen een periode van 2 maanden. Nadien heeft de OVAM 90 dagen om het bodemsaneringsproject conform te verklaren. Het traject kan echter vertraging oplopen indien het saneringsproject niet conform verklaard wordt en er aanpassingen dienen aangebracht te worden. Het al of niet verderzetten van het herontwikkelingsproject na afloop van de planvorming zal voornamelijk afhankelijk zijn van de effectieve realisatie van de plannen. Indien bepaalde plannen niet kunnen gerealiseerd worden, zal dit een impact hebben op het gehele proces en dienen voorgaande fasen eventueel herhaald te worden. Bij wijze van algemene aanpak in deze fase werd een doorstroomschema opgenomen in Figuur 8.



ø

Oriënterende vragen: Planvorming

Inzake de realisatie van de verschillende acties, kunnen de volgende voorbeelden van vragen ter ondersteuning worden gehanteerd: Met betrekking tot de verontreinigingssituatie: • • Kunnen er eventueel synergiëen worden gerealiseerd • Mag (een gedeelte van) de verontreiniging op bepaalde tussen de sanering en de ontwikkeling door te opteren voor delen van het terrein blijven zitten op basis van een een in eerste instantie minder geschikte of duurdere locatiespecifieke risicoanalyse en in functie van de saneringsmethode maar die besparingen in de toe te specifieke herbestemming op dat deel van het terrein? passen constructiemethoden en/of –werkzaamheden als gevolg heeft? • Is de uitvoering van de geselecteerde saneringstechniek combineerbaar met de geplande • Laat de saneringsmethode ook een praktische en constructiewerkzaamheden? Welke gevolgen heeft de gemakkelijke uitvoering toe van het monitoringsplan keuze van een bepaalde saneringstechniek voor de éénmaal dat de herontwikkeling van de site is voltooid? herbestemming (kunnen mogelijks gebruiksbeperkingen • Welke zijn de meest aangewezen saneringstechnieken voor optreden)? de aanpak van het soort verontreiniging?

• • • • •

Met betrekking tot de eventuele herbestemming: • Wat is de verhouding grondoppervlakte/vloeroppervlakte? • Wordt de nodige flexibiliteit gehanteerd met betrekking tot de juiste situering en aflijning van de bouwzone, wegenis, Hoeveel bouwlagen worden aanvaardbaar geacht? parkeergelegenheid en dergelijke? Welke groenvoorzieningen en/of bufferzones zijn voorzien? • Bieden de opgestelde plannen nog de mogelijkheid tot Hoe wordt de site ingericht met betrekking tot doorgaand initiatieven of specifieke invullingen van de uiteindelijke verkeer, parkeermogelijkheden, zwakke weggebruikers en ontwikkelaar en/of partner(s) (indien verschillend van de dergelijke? initiatiefnemer)? Mag er in bepaalde zones geen bouwwerk en/of constructie worden geplaatst in het kader van de saneringswerkzaamheden?

Met betrekking tot de herontwikkeling: • Kunnen in het kader van de constructiewerkzaamheden bepaalde materialen (gronden, puin,...) die vrijkomen bij de sanerings- en/of afbraakwerkzaamheden gerecupereerd worden, overeenkomstig de van toepassing zijnde wetgeving (Vlarebo en Vlarea)? • Welk deel van de site of welk gebouw fungeert als trekker voor de ganse herontwikkeling?

• Hoe wordt de beoogde ontwikkeling architecturaal en stedenbouwkundig aangesloten bij of geïntegreerd in de omliggende buurt? • Welke maatregelen worden getroffen om de impact van een eventuele stapsgewijze en in de tijd gespreide realisatie, zijnde de in gebruik name van de reeds gerealiseerde ontwikkeling op een deel van het terrein terwijl de constructiewerkzaamheden op een ander deel van het terrein nog volop aan de gang zijn, in te perken?

Met betrekking tot de ontwikkelingsstructuur: • • Werd er reeds een juridische samenwerkingsovereenkomst • Hoe gebeurt concreet de financiering van gans de afgesloten? Worden alle aspecten van de samenwerking, ontwikkeling? Wat is de cashflow situatie in functie van de bvb verdeling van de lasten en opbrengsten, tijdschema, tijd? Welke (veiligheids)marges zijn ingebouwd? risiconame door de verschillende partijen, concrete • Voor welke delen van de site werden reeds verhuur- en/of samenwerkingsvorm, beslissingen en bevoegdheden, en verkoopscontracten afgesloten? Werden in deze contracten dergelijke voldoende uitgewerkt? bepaalde voorwaarden opgenomen m.b.t. de te realiseren • Wordt er een concrete planning vooropgesteld betreffende ontwikkeling? de opzet van de eigenlijke samenwerkingsvorm (projectvennootschap, publiekprivaat samenwerkingsverband,...)? Met betrekking tot het overleg en de actieve deelname van de buurt: • • Zijn de opmerkingen of aanbevelingen van de lokale • Hoe worden de eventuele hoorzittingen concreet gemeenschap concreet terug te vinden in de verschillende aangepakt? Volgens de ‘beslissing – aankondiging – uitvoeringsplannen? verdediging’ strategie? • Heeft de lokale gemeenschap de kans om de quasidefinitieve plannen nog in te kijken en eventueel bemerkingen daaromtrent te formuleren? Leidraad brownfield ontwikkeling 49

6.2 6.2.1

Procesbegeleiding Brownfieldmanager De rol van brownfieldmanager als procesbegeleider blijft ook bij de planvorming cruciaal. De brownfieldmanager dient in te staan voor de efficiënte integratie van de verschillende deelaspecten in de planvorming. Dit door een voortdurende interactie te creëren tussen de verschillende opdrachthouders (studiebureaus en/of experten) en bij te sturen daar waar nodig. De continue opvolging en integratie is zeer belangrijk voor het in de hand houden van de timing van het project. De brownfieldmanager zal vaak ook fungeren als de contactpersoon voor besprekingen met ontwikkelaars, geïnteresseerde potentiële gebruikers, investeerders en verzekeraars. Hij dient ook in deze fase te zorgen voor voldoende financiering voor de uitvoering van de studies, de opmaak van de plannen en de concrete realisatie van het project en op zoek te gaan naar bijkomende financieringsmechanismen.

6.2.2

Adviesbureaus De verschillende onderzoeken en studieopdrachten dienen vanzelfsprekend te worden uitgevoerd door of onder begeleiding van gespecialiseerde, zo nodig erkende adviesbureaus en/of experten.

6.3 6.3.1

Betrokken actoren Overheid De belangrijkste publieke actor in dit stadium is OVAM en, in geval van een herbestemming, eveneens de gemeente, AROHM en/of de provincie. OVAM dient het uitgewerkte bodemsaneringsproject conform te verklaren vooraleer een saneringsbestek kan worden uitgewerkt en een concrete prijsvraag aan saneringsbedrijven kan worden gevraagd. Indien een herbestemming van het terrein aangewezen of vereist is, dient de gemeente (of eventueel de provincie of het Vlaamse gewest) in dit stadium de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg (BPA) op te starten.

6.3.2

Projectontwikkelaars / investeerders Indien van toepassing bij de aanvang van deze fase (of op het einde van de vorige fase) dient qua ontwikkelingsstructuur zeker een samenwerkingsovereenkomst met de geselecteerde projectpartner(s) te worden opgezet. Dergelijke projectpartners kunnen onder meer bestaan uit de provinciale GOM, de VHM of een sociale huisvestingsmaatschappij, een intercommunale, één of meerdere projectontwikkelaars, een havenbedrijf, een autonoom gemeentebedrijf, een saneringsbedrijf, een risico-kapitaaIverschaffer, enz... Indien deze initiële overeenkomst de oprichting specificeert van een meer concrete samenwerkingsvorm, bijvoorbeeld de oprichting van een projectvennootschap, kan dit ook best in dit stadium worden gerealiseerd. Hoe vroeger met het (juridisch) Leidraad brownfield ontwikkeling 50

vastleggen van concrete afspraken tussen de verschillende partijen wordt begonnen, hoe vlotter en efficiënter de samenwerking meestal verloopt.

6.3.3

Lokale gemeenschap De verdere detaillering en uitwerking van het brownfieldconcept heeft tot gevolg dat ook de formele overleg- en consultatieprocessen worden opgestart. De lokale gemeenschap heeft de mogelijkheid te participeren in publieke hoorzittingen, bijvoorbeeld in verband met ruimtelijke uitvoeringsplannen of eventueel bodemsaneringsprojecten, of bezwaren in te dienen, bijvoorbeeld met betrekking tot vergunningen. Het is voornamelijk in deze fase dat substantiële oppositie vanuit de lokale gemeenschap het project drastisch kan vertragen of zelfs volledig af kan keuren. Tijdens dergelijke hoorzittingen wordt echter dikwijls de ‘beslissing – aankondiging – verdediging’ strategie toegepast, waarbij de lokale gemeenschap wel zijn akkoord of ongenoegen kan uiten omtrent de genomen beslissing die werd aangekondigd tijdens de hoorzitting. Maar dergelijke hoorzittingen zijn niet zodanig opgevat dat er een uitwisseling van meningen tussen de verschillende actoren kan plaatsvinden met het oog op het vinden van een aanvaardbare consensusoplossing. Om dergelijke hoorzittingen of de ‘beslissing – aankondiging – verdediging’ strategie te vermijden dient het consultatieproces van de lokale gemeenschap eerder aan te vangen dan het eerste officiële consultatiemoment. Daarom kunnen best publieke vergaderingen en overlegmomenten worden ingelast van bij de aanvang van het ontwikkelingsproces om een ruime informatie-uitwisseling en substantiële discussies toe te laten.

6.4

Classificatie Het in dit stadium nogmaals doorlopen van het voorgestelde classificatiesysteem dient eerder gezien te worden als een laatste controle. Immers, indien aan het ontwikkelingsconcept zoals voorgesteld op het einde van het vorige stadium (conceptvorming) niets meer is gewijzigd, zal de uiteindelijke classificatie waarschijnlijk nauwelijks gewijzigd worden. En indien in dit stadium omtrent een aantal aspecten meer zekerheid werd verkregen, resulteert dat vanzelfsprekend in een betere score wat betreft de moeilijkheidsgraad van het project. Zo vooralsnog zou blijken dat het project moeilijk haalbaar is, dient het maatschappelijk belang terug getoetst te worden, rekening houdende met de bijkomende informatie en factoren die uit deze fase resulteren.


7

Projectrealisatie Initiatiefase Acties Actoren Classificatie

7.1


Planvorming

Projectrealisatie



Acties Dit stadium omvat de eigenlijke uitvoering van alle werkzaamheden, in bijzonder de bodemsanering, de eventuele asbestsanering, de afbraak- en infrastructuurwerken en de constructie en/of renovatie van de gebouwen, conform de eerder uitgewerkte plannen. Tijdens dit stadium kunnen nieuwe, onvoorziene bevindingen aan het licht komen. Voorbeelden hiervan zijn de aanwezigheid van asbest in de bestaande constructies, de vaststelling van een niet eerder ontdekte ondergrondse, gevulde brandstoftank of het voorkomen van een groter dan geschatte zinklaag. Het is dan raadzaam het effect op de totale geplande ontwikkeling te evalueren, voor zover dergelijke onvoorziene omstandigheden al dan niet ondervangen zijn door middel van een verzekerings- of financieringsoplossing. Daarbij kan het nuttig zijn om een aantal van de in eerdere stadia verrichte acties, inclusief de evaluatie van de financiële haalbaarheid van het herontwikkelingsproject, op een summiere manier te herbekijken. Met betrekking tot de sanering en de nazorg is het mogelijk dat het initieel opgestelde monitoringsplan als onderdeel van het bodemsaneringsproject dient te worden bijgesteld na de volledige realisatie van de herontwikkeling.

7.2 7.2.1

Procesbegeleiding Brownfieldmanager De brownfieldmanager zal tijdens de projectrealisatie instaan voor de verdere opvolging van het proces. In dit stadium vormen de uitvoerders, zijnde de saneerders en de aannemers, een belangrijke groep van actoren. Het is de taak van de brownfieldmanager om tijdens de uitvoering van de werken met beiden frequent en zelfs gezamenlijk overleg te hebben om ervoor te zorgen dat de sanerings- en constructiewerkzaamheden optimaal op elkaar worden afgestemd en dat de werken overeenkomstig de opgestelde plannen worden uitgevoerd. Leidraad brownfield ontwikkeling 52

7.2.2

Adviesbureaus De begeleiding, opvolging en de rapportering betreffende de saneringswerken en het eventuele grondverzet dient in dit stadium door een erkend bodemsaneringsdeskundige te worden uitgevoerd.

7.3 7.3.1

Betrokken actoren Overheid Tijdens de projectrealisatie is verdere interactie met OVAM en met de stedenbouwkundige inspectie noodzakelijk met betrekking tot respectievelijk de sanering en de bouwwerkzaamheden.

7.3.2

Toekomstige gebruikers Verder spelen ook de (potentiële) eindgebruikers in dit stadium een niet onbelangrijke rol. Zij kunnen soms bepaalde eisen en/of verwachtingen formuleren met betrekking tot de herontwikkeling waarmee eventueel nog rekening kan gehouden worden indien de wijzigingen in de plannen en uitvoering beperkt zijn. Praktische voorbeelden daarvan zijn onder meer de binneninrichting van het gebouw, de tuinaanleg, het aantal te voorziene parkeerplaatsen bij de ingang, enz.

7.3.3

Lokale gemeenschap Ook in deze fase is de lokale gemeenschap een belangrijke actor. De buurtbewoners worden immers het meest van al geconfronteerd met de dagdagelijkse sanerings- en constructieactiviteiten en de mogelijke hinder die ze kunnen veroorzaken. In dat opzicht is het raadzaam regelmatig overleg te hebben met een vertegenwoordiging van de buurtbewoners (en/of andere lokale actiecomités of belangenverenigingen) teneinde maatregelen voor te stellen en te bespreken om de eventuele hinder en impact van de werkzaamheden zoveel mogelijk te beperken.


8

Besluit Brownfieldontwikkeling is een dynamisch, complex, multidisciplinair gebeuren dat tot doel heeft om verlaten of niet gebruikte, doorgaans verontreinigde (industrie)terreinen te valoriseren. In deze leidraad is het te doorlopen traject bij een brownfieldontwikkeling beschreven en worden aanwijzingen gegeven voor communicatie en overleg met de betrokken actoren. Als hulpmiddel is een classificatiesysteem opgesteld. De input hiervoor wordt geleverd door het beantwoorden van enkele vragenlijsten. Op grond hiervan kan bij de start van het project een eerste knelpuntenanalyse worden opgemaakt, waarbij mede een overzicht wordt bekomen van de verschillende actoren die in het ganse brownfieldontwikkelingstraject aan bod kunnen komen. Het traject wordt doorlopen in vier verschillende fasen: • De initiatiefase: die tot doel heeft om juridische en beleidsmatige randvoorwaarden aan te geven; • De kennisvergaring en conceptvorming: waarin een analyse plaatsvindt van de beschikbare informatie en een evaluatie gebeurt van verschillende mogelijke ontwikkelingsvarianten; • De planvorming: waarbij het concept wordt uitgewerkt voor herontwikkeling en sanering; en • De projectrealisatie: effectieve uitvoering van het project. De verschillende fasen zijn in deze leidraad gedetailleerd omschreven met inbegrip van beslissingsbomen, betrokken actoren, te ondernemen acties en richtlijnen voor communicatie en overleg. Dit laat toe om het project op tijd bij te sturen. Dergelijke bijsturing kan noodzakelijk zijn op grond van de knelpuntenanalyse (financiële, ruimtelijke, ecologische, sociale, … haalbaarheid van het project), alsmede op grond van de input van de actoren, die deel uitmaken van het brownfieldontwikkelingstraject. Een cruciale rol is weggelegd voor de brownfieldmanager die optreedt als procesbegeleider en –bewaker. Hij dient het volledig proces in goede banen te leiden en continu voldoende draagvlak te creëren voor beslissingen die worden genomen. Hij dient te streven naar een consensus omtrent de herontwikkeling die voor iedereen aanvaardbaar is. In de leidraad worden hulpmiddelen aangegeven voor de creatie van het maatschappelijk draagvlak, zoals de opmaak van verkennings- en consensusnota’s. In de leidraad wordt per fase tevens aangegeven welke aspecten zullen bepalen of het herontwikkelingsproces al of niet verder zal gezet worden (Go/No-go option). Figuur 9 geeft schematisch de opbouw en de inhoud van de leidraad weer. Per fase van het traject is indicatief een doorlooptijd aangeven. De doorlooptijd is echter projectspecifiek en hangt in sterke mate af van de beschikbare informatie en van de mate van consensus tussen de verschillende betrokken actoren. In het schema wordt ook verwezen naar de deelthema’s “bodemproblematiek en sanering”, “ruimtelijke planning”, “financiering & subsidies” en “risico-indekking”. Deze deelthema’s bieden ondersteunende informatie aan over deze onderwerpen, waarbij de nadruk ligt op de raakvlakken met brownfieldontwikkeling. De deelthema’s zijn beschikbaar op de web-site http://www.brownfields.be/. De leidraad mag niet aanzien worden als een handleiding maar eerder als een indicatieve richtlijn. Het is met name uitermate belangrijk om op de gepaste tijdstippen – en dit zeker op het einde van elke fase - de kritische succesfactoren te Leidraad brownfield ontwikkeling 54

evalueren op grond van de knelpuntenanalyse en zo nodig een fase terug te keren in het traject. Tijdens het doorlopen van het brownfieldontwikkelingstraject is het uiteraard noodzakelijk een degelijke kosten-baten analyse door te voeren, oog te hebben voor de financiële en aansprakelijkheidsrisico’s die het project met zich meebrengt en er op toe te zien dat na definitieve projectrealisatie het project wordt gerealiseerd zonder financiële verliezen. De voortdurende risico-analyse en bijsturingen tijdens het doorlopen van het traject, een gedegen financiering met een goede spreiding van kosten en naadloos sluitend verzekeringsprogramma vormen de elementen tot succes. Figuur 9: Schematische weergave van de inhoud en de opbouw van de leidraad voor brownfieldontwikkeling


Tot slot dient bijzondere aandacht besteed te worden aan alle betrokken actoren doorheen het brownfieldontwikkelingstraject. Wanneer de brownfieldmanager enkel rekening zou houden met de financiële, juridische, wetenschappelijke en technische factoren, is de kans reëel dat een reeks actoren het proces zullen vertragen, wat de kans op succes hypothekeert. Een open communicatie en overleg met alle betrokken actoren in elke fase van het traject is bijgevolg aangewezen en vormt de sleutel van de onderhandelings-en beslissingsprocessen die het traject rijk is. Als geheugensteun worden hieronder nog een aantal kritische succes- en faalfactoren opgesomd.


ø

Succes- en faalfactoren

Deze leidraad wordt afgesloten met een overzicht van succes- en faalfactoren bij de herontwikkeling van brownfields. Deze succes- en faalfactoren zijn gebaseerd op ervaring met brownfieldprojecten in Vlaanderen <> (beschikbaar op www.brownfields.be onder publicaties) en in Nederland <> (beschikbaar op www.ez.nl onder publicaties). Met betrekking tot de organisatie: •

SUCCESFACTOREN

FAALFACTOREN

• Zorg voor een goede afbakening en segmentering van het gebied; • Zorg voor een duidelijk ontwikkelingsperspectief; • Analyseer de potentiële inzet en belangen van relevante partijen; • Zorg voor voldoende interactie tussen de betrokkenen om de controle over het project te behouden (opstartvergadering, begeleidingscomité, …); • Faseer projecten en besluit elke fase met goede afspraken die worden beklonken en als gemeenschappelijk succes worden gepresenteerd; • Betrek gevestigde bedrijven, vanuit hun ervaring hebben zij waarschijnlijk zicht op oplossingen; • Zorg bij gezamenlijke vergaderingen voor een “neutrale” voorzitter (facilitator); • Zorg voor bestuurlijk commitment • Hou rekening met de maatschappelijke impact van een herontwikkelingsproject en hanteer het als argument bij onderhandelingen

• Slechte relatie en wantrouwen tussen partijen door gebrekkige contacten in het verleden; • Elkaars belangen niet respecteren en/of erkennen (zie tabel 2 als hulpmiddel); • Gebrek aan afstemming binnen partijen (bijvoorbeeld tussen onderhandelaars en het hogere management of tussen ambtenaren en hun oversten); • Negeren van lokale gemeenschap • Beperkte ervaring brownfieldmanager; • Gebrek aan of overplanning; • Gebrek aan bestuurlijk commitment; • Niet nakomen van afspraken; • Schijn van belangenvermenging; • Gebrek aan een duidelijke ontwikkelingsperspectief; • Behaalde successen claimen in plaats van deze te zien als gezamenlijk resultaat.

Met betrekking tot financiering: •

SUCCESFACTOREN

FAALFACTOREN

• Vroegtijdig inzicht (al is het maar op hoofdlijnen) over financiële haalbaarheid van het project; • Betrek de financiers van bij de aanvang van het project; • Integratie van sanering en herontwikkeling; • Waar mogelijk winstgevende en verlieslatende delen koppelen; • Acceptatie gangbare rendementseisen van private investeerders door andere partijen.

• Gebrek aan transparantie van het financiële beeld; • Onoverzichtelijkheid financierings- en subsidiemogelijkheden door versnippering en complexe voorwaarden; • Geen rekening houden met financiële onzekerheden; • Onduidelijke spelregels voor deelname van overheid aan publiek-private samenwerking, o.a. op gebied van financiering.

Externe factoren:

SUCCESFACTOREN • Gunstige marktontwikkelingen; • Gunstige ligging van de site; • Gunstige ontsluiting van de site.

FAALFACTOREN • Starre hantering regelgeving (bijvoorbeeld procedures uit het bodemsaneringsdecreet); • Lang en vaak onzeker traject in verband met de herbestemming


Bijlage 1: Vragenlijsten Classificatie


Scoresysteem voor het inschatten en kwantificeren van de risico’s verbonden aan een brownfieldproject

Financiële en contractuele aspecten Accuraatheid van de geraamde kostprijs voor sanering, asbestverwijdering, afbraak & ontwikkeling In welke mate is de kostprijs voor de verschillende aspecten van de herontwikkeling reeds in detail gekend? • • • •

De offertes van aannemers voor de uitvoering van de verschillende werken zijn ontvangen voor de verschillende kostenposten, waarbij een marge voor de onzekerheid is ingecalculeerd. De kosten van de verschillende posten zijn in detail berekend waarbij rekening is gehouden met de mogelijke spreiding op basis van de respectievelijke onzekerheden. De kosten van de verschillende posten zijn in detail berekend. Er is geen rekening gehouden met de onzekerheden. Er zijn slechts oppervlakkige kostenramingen uitgevoerd.

0

1 2 3

Budgetoverschrijding Is er indekking voorzien tegen mogelijke onvoorziene kosten op milieugebied? • • • •

Er worden speciale verzekeringen afgesloten om de kosten van sanering te beperken. Er wordt uitgegaan van een vaste, totaalprijs van de aannemer en een sluitend contract. Er wordt uitgegaan van de kostenramingen + minimaal 20% veiligheidsmarge. Risico’s worden helemaal niet ingeschat en ingedekt; er wordt enkel uitgegaan van de (voorlopige) kostenramingen (zonder veiligheidsmarge).

0 1 2 3

Aansprakelijkheden – Liabilities bodemverontreiniging Is er een indekking voorzien tegen mogelijke aansprakelijkheden voortvloeiende uit de bodemverontreiniging? • • • •

Er wordt een verzekering afgesloten voor de indekking van aansprakelijkheden en bescherming tegen schadeclaims voortvloeiende uit de bodemverontreiniging. Er wordt a priori een overeenkomst bereikt met alle mogelijke betrokken partijen/geïmpliceerden m.b.t. eventueel toegediende/geleden schade. Op basis van alle, duidelijk in kaart gebrachte ‘liabilities’ (‘what-if scenario’s) wordt een zekere provisie opgenomen binnen het project voor ev. toekomstige claims. Het projectteam neemt alle risico’s op zich – geen indekking tegen claims.


0 1 2 3

Saneringsaansprakelijkheid Is er duidelijkheid omtrent de aansprakelijke voor de verontreiniging? • • • •

Er is duidelijkheid aangaande de saneringsaansprakelijkheid en de saneringsaansprakelijke is bereid om in te staan voor de kosten van de sanering (budget voorzien). Er is duidelijkheid aangaande de saneringsaansprakelijkheid, maar de saneringsaansprakelijke is niet bereid of niet in staat om in te staan voor de kosten van de sanering (geen budget). Er is geen volledige duidelijkheid/overeenstemming omtrent de saneringsaansprakelijkheid. Er is geen duidelijkheid aangaande saneringsaansprakelijkheid.

0

1 2 3

Hierbij dient tevens rekening gehouden te worden met afspraken aangaande aansprakelijkheid voor de restverontreiniging indien de administratie bijkomende sanering zou eisen.

Aansprakelijkheden – Liabilities uitvoering bodemsanering Is er een indekking voorzien tegen mogelijke aansprakelijkheden voortvloeiende uit de bodemsanering? • • • •

Er wordt een verzekering afgesloten voor de indekking van aansprakelijkheden en bescherming tegen schadeclaims voortvloeiende uit de bodemsanering. Er wordt a priori een contractuele overeenkomst bereikt met de aannemers met betrekking tot de aansprakelijkheden voortvloeiende uit de bodemsanering. Op basis van alle, duidelijk in kaart gebrachte ‘liabilities’ (‘what-if scenario’s) wordt een zekere provisie opgenomen binnen het project voor ev. toekomstige claims. Het projectteam neemt alle risico’s op zich – geen indekking tegen claims.

0 1 2 3

Aspect ontwikkeling Actuele kennis van de verontreiniging In welke mate is de verontreinigingssituatie van grond en grondwater gekend? • • • •

Het bodemsaneringsproject is conform verklaard en er zijn gedetailleerde kostprijzen van aannemers gekend. Het beschrijvend bodemonderzoek is conform verklaard. Er is enkel een oriënterend bodemonderzoek conform verklaard. De historiek van de site is volledig gekend en/of is niet beperkt tot 2 opeenvolgende eigenaars / exploitanten. Er is nog geen bodemonderzoek uitgevoerd op de site en de historiek van de site is (gedeeltelijk) gekend en/of is beperkt tot 2 opeenvolgende eigenaars / exploitanten.


0 1

2

3

Eenduidigheid terugsaneerwaarden In welke mate is er duidelijkheid omtrent de te bereiken terugsaneerwaarden tijdens de uitvoering van de sanering? • • • •

De terugsaneerwaarden zijn bepaald conform het bodemsaneringsdecreet of OVAM verklaard zich formeel akkoord met de vooropgestelde terugsaneerwaarden op basis van een BATNEEC analyse. De terugsaneerwaarden zijn verschillend van deze volgens het decreet maar volledig en grondig onderbouwd door een uitvoerige risico-evaluatie en/of analoge projecten/studies. Vooropgestelde terugsaneerwaarden zijn beperkt onderbouwd door een risicoevaluatie. Er is weinig of geen informatie omtrent de aanvaardbare terugsaneerwaarden, geen onderbouwing.

0

1 2 3

Definitie herontwikkelingsproject In welke mate is reeds bepaald waaruit de toekomstige ontwikkeling op de site zal bestaan? • • • •

Er is een duidelijke visie aangaande de herontwikkeling van de site waarbij er een akkoord bestaat tussen de verschillende betrokken partijen en er voldoende investeerders zijn voor het project. Er bestaat een vaag project aangaande de herontwikkeling van de site waarbij er een akkoord is tussen de verschillende betrokken partijen en er zicht is op voldoende investeerders. Er bestaat een vaag project aangaande de herontwikkeling van de site, maar er zijn verschillende visies bij de betrokken partijen en/of er zijn onvoldoende investeerders. Er bestaat nog geen concreet herontwikkelingsproject voor de site.

0

1

2 3

Administratieve aspecten Kans op effectieve wijziging bestemming of conformiteit met ruimtelijke uitvoeringsplannen In welke mate is het herontwikkelingsproject conform het bestemmingsplan / ruimtelijk uitvoeringsplan en is een eventuele bestemmingswijziging haalbaar? • • • •

De verantwoordelijke administraties zijn mee betrokken in het project. Er is zekerheid aangaande de mogelijkheid tot wijziging van de bestemming. Of deze vraag is niet van toepassing. De verantwoordelijke administraties zijn mee betrokken in het project. Er zijn positieve signalen aangaande de mogelijkheid tot wijziging van de bestemming. De verantwoordelijke administratie is nog niet mee betrokken in het project. Er zijn negatieve signalen aangaande de mogelijkheid tot wijziging van de bestemming 2 De verantwoordelijke administratie is niet mee betrokken in het project. Er is duidelijke weerstand tegenover een wijziging van het de bestemming. Of een wijziging van de bestemming is uitgesloten.


0 1

3

Scoresysteem voor het inschatten en kwantificeren van de problematiek betreffende de randvoorwaarden bij een brownfield project

Financiële en contractuele aspecten Subsidies – Fiscale stimuli Zijn er bepaalde subsidies of fiscale stimuli waarvoor het herontwikkelingsproject in aanmerking komt? • • • •

Het herontwikkelingsproject komt in aanmerking voor subsidie en/of fiscale stimuli. Het is onzeker of het project in aanmerking komt voor subsidie en/of fiscale stimuli. Er is nog geen navraag gedaan of het project mogelijks in aanmerking komt voor subsidie of fiscale stimuli. Het project komt zeker niet in aanmerking voor subsidie en/of fiscale stimuli.

0 1 2 3

Aspect ontwikkeling Ontsluiting van de site Hoe staat het met de ontsluiting van de site? • • • •

De nodige infrastructuur (wegenis, openbaar transport, riolering, nutsleidingen, aansluitingsmogelijkheden, …) is reeds aanwezig. De nodige structuur is slechts gedeeltelijk aanwezig. De nodige infrastructuur is wel toegezegd door de bevoegde instanties. Er is geen infrastructuur aanwezig, maar is wel toegezegd door de bevoegde instanties Er is geen infrastructuur aanwezig, noch toegezegd.

0 1 2 3

Vraag/aanbod van beoogde ontwikkeling – marktconformiteit Hoe is de site gelegen ten opzichte van leveranciers, diensten en de beoogde markt? • De site is gunstig gelegen ten opzichte van leveranciers, diensten en beoogde markt; samenwerking met andere bedrijven is mogelijk. • De site is gunstig gelegen ten opzichte van leveranciers, diensten en beoogde markt; samenwerking met andere bedrijven is moeilijk. • De site is ongunstig gelegen ten opzichte van leveranciers, diensten of beoogde markt. • De site is ongunstig gelegen ten opzichte van leveranciers, diensten en beoogde markt.


0 1 2 3

Oppervlakte van de site Wat is de oppervlakte van de site? • • • •

Site van beperkte omvang (3 – 5 ha). Relatief overzichtelijk site (5 – 10 ha). Relatief omvangrijke site (10 – 50 ha). Grote site (> 50 ha).

0 1 2 3

Periode- tijdsduur Wat is de totale verwachte duurtijd van de herontwikkeling? • • • •

De site is op een korte termijn beschikbaar voor einddoel (binnen 1 jaar). De site is op middenlange termijn beschikbaar (2 – 4 jaar), duidelijke planning. De site zal op langere termijn beschikbaar zijn (> 5 jaar), duidelijke planning. De site zal op (midden)lange termijn beschikbaar zijn. Er zijn veel onduidelijkheden aangaande de planning (geen gebruik van ‘milestones’, geen vooropgestelde aanvangsdata voor saneringswerken, voor civieltechnische ontwikkelingswerken en voor uiteindelijk hergebruik).

0 1 2

3

Administratieve aspecten Bestemmingsplan Is een wijziging van de bestemming noodzakelijk of is het ontwikkelingsplan conform met het bestemmingsplan / ruimtelijk uitvoeringsplan? • • • •

Er is geen wijziging van de huidige bestemming noodzakelijk. Het ontwikkelingsproject is conform met de heersende ruimtelijke plannen. Een wijziging van de bestemming is wenselijk. Zonder wijziging kan het beoogd project nog plaatsvinden, mits kleine aanpassingen. Er is een gedeeltelijke wijziging van de bestemming noodzakelijk, zonder wijziging kan het beoogd project niet doorgaan. Er is een volledige wijziging van de bestemming noodzakelijk, zonder wijziging kan het beoogd project niet doorgaan.

0 1 2 3

Onteigening Dient er onteigend te worden? • • • •

Er is geen onteigeningen noodzakelijk. Een deel van de site dient onteigend te worden. Zonder onteigening kan het project doorgaan mits aanpassingen. Een deel van de site dient onteigend te worden. Zonder onteigening kan het project niet doorgaan De volledige site dient onteigend te worden; zonder onteigening kan het project niet doorgaan


0 1 2 3

Milieuvergunningen/stedebouwkundige vergunningen Wat is de verwachte problematiek betreffende de geldende milieu- en stedebouwkundige voorwaarden? • • •

•

Het grootste deel van de op de site geldende milieuvergunningen kunnen nog gebruikt worden. Er worden geen problemen verwacht voor de aanvraag van stedebouwkundige vergunningen. Zowel stedebouwkundige als milieuvergunningen dienen aangevraagd te worden. De voorwaarden voor de toekenning worden nageleefd. Er worden geen problemen verwacht in verband met de toekenning. Zowel stedebouwkundige als milieuvergunningen dienen aangevraagd te worden. Er worden enkele punten van discussie verwacht in verband met de toekenning. Er zijn bepaalde bijkomende voorwaarden zoals de opmaak van een Milieueffectenrapport (MER), gebruiksrestricties, … Zowel stedebouwkundige als milieuvergunningen dienen aangevraagd te worden. Het beoogde project wijkt sterk af van de toekenningsvoorwaarden voor deze vergunningen. Er zijn bepaalde strenge voorwaarden zoals de opmaak van een MER, gebruiksrestricties, ….

0

1

2

3

Hierbij dient tevens rekening gehouden te worden met opgelegde voorwaarden zoals buffers, afstandsregels, emissies, kwetsbaarheid van de omgeving

Klassering Monumenten & Landschappen en Natuurgebieden Bevinden er zich op of in de nabije omgeving van de site geklasseerde monumenten, landschappen of waardevolle natuurgebieden? • •

•

•

Op (of in de nabije omgeving van) de site bevindt zich geen geklasseerd monument/ landschap of waardevol natuurgebied. Op (of in de nabije omgeving van) de site bevindt zich een geklasseerd monument/ landschap of waardevol natuurgebied dat volledig in het ontwikkelingsproject kadert. De bijkomende kost gerelateerd met het geklasseerd monument / landschap of waardevol natuurgebied is beperkt. Een deel van het ontwikkelingsproject dient afgestemd te worden op het geklasseerde monument/landschap of waardevol natuurgebied dat zich binnen (of in de nabije omgeving van) de site bevindt. De bijkomende kost gerelateerd met het geklasseerd monument / landschap of waardevol natuurgebied is aanzienlijk. Het ontwikkelingsproject dient afgestemd te worden op het geklasseerde monument/landschap of waardevol natuurgebied en de omgeving waarbinnen zich dat bevindt. De bijkomende kost gerelateerd met het geklasseerd monument / landschap of waardevol natuurgebied is zwaar en heeft een negatieve impact op de haalbaarheid van het project.

Dit kan een rem betekenen naar de mogelijkheden van herontwikkeling toe, niet alleen voor het geklasseerde pand zelf maar ook voor de onmiddellijke omgeving ervan met betrekking tot zichten en dergelijke.


0

1

2

3

Actoren Afstand tot omwonenden Op welke afstand bevindt zich het dichtstbijzijnde woongebied? afstand: • • • •

Een afstand groter dan 2 km. Een afstand tussen de 1 en 2 km. Een afstand tussen 0.5 en 1 km. Een afstand kleiner dan 0.5 km.

0 1 2 3

Houding omwonenden - actiecomités Wat is de houding van de omwonenden? Worden de omwonenden mee betrokken in het project? • • • •

De omwonenden worden mee betrokken in het herontwikkelingsproject. Er is een actieve participatie van de omwonenden. De omwonenden zijn op de hoogte van het project en hebben een positieve houding tegenover het project. De omwonenden zijn op de hoogte van het project. Er is een neutrale houding tegenover het project. De omwonenden zijn op de hoogte van het project. Er is duidelijke weerstand tegenover het project, onder andere onder de vorm van actiecomités. Of, de omwonenden zijn niet op de hoogte van het project.

0 1 2

3

Houding overheid Wat is de houding van de overheid ten opzichte van het project? • • • •

De (lokale) overheid is mee opgenomen via een Privaat – Publieke Samenwerking of het betreft een louter publiek project De (lokale) overheid is mee betrokken in het herontwikkelingsproject (niet onder de vorm van een Privaat – Publieke Samenwerking) en heeft een positieve houding ten opzichte van het project De (lokale) overheid is niet mee betrokken bij het herontwikkelingsproject en heeft een neutrale houding ten opzichte van het project. De (lokale) overheid is niet mee betrokken bij het herontwikkelingsproject en staat negatief ten opzichte van het project.

0

1 2 3

Aantal huidige eigenaars van de site Hoeveel eigenaars zijn betrokken bij de herontwikkeling? • • • •

1 eigenaar. 2 tot 5 eigenaars. 5-20 eigenaars. meer dan 20 eigenaars.

0 1 2 3


Scoresysteem voor het inschatten en kwantificeren van de maatschappelijke meerwaarde van een brownfield-project

Landschappelijke – Architecturale waarde Resulteert het herontwikkelingsproces in een landschappelijke en/of architecturale meerwaarde? • • • •

Het beoogde herontwikkelingsproject levert geen bijdrage tot een architecturale/landschappelijke meerwaarde van de omgeving. Het beoogde ontwikkelingsproject leidt tot het ontstaan van een landschappelijk/architecturaal waardevolle site. Herontwikkeling zorgt voor een structurele verbetering van het landschap. Herontwikkeling zorgt voor een structurele verbetering van het landschap en het ontstaan van een landschappelijk/architecturaal waardevolle site.

0 1 2

3

Leegstand (achtergestelde buurt/criminaliteit) Zal het herontwikkelingsproject een impact hebben op de leegstand (criminaliteit) in de nabije omgeving? • • • •

In de omgeving van de site is er geen hoge graad van leegstand (criminaliteit). In de omgeving is er een hoge graad van leegstand (criminaliteit); de herontwikkeling van de site zal hierop enkel een beperkte invloed hebben. In de omgeving heerst er een hoge graad van leegstand (criminaliteit); de herontwikkeling van de site zal een positieve invloed hebben. In de omgeving heerst er een hoge graad van leegstand (criminaliteit); de herontwikkeling van de site zal een positieve invloed hebben; er worden extra voorzieningen getroffen ter herwaardering van de ganse site en omgeving zoals bv politiekantoor, recreatiezone, parkgebied, …

0

1 2

3

Werkgelegenheid Hoeveel extra arbeidsplaatsen zal, in vergelijking met de huidige situatie, de herontwikkeling van de site teweeg brengen? • • • •

Geen of negatieve impact op werkgelegenheid. De herontwikkeling zal resulteren in de creatie van minder dan 10 bijkomende jobs. De herontwikkeling zal resulteren in de creatie van 10 tot 100 bijkomende jobs. De herontwikkeling zal resulteren in de creatie van meer dan 100 bijkomende jobs.


0 1 2 3

Impact van de verontreiniging Welke impact zal de herontwikkeling hebben op het potentieel risico dat uitgaat van de eventuele gronden grondwaterverontreiniging? •

• • •

Op basis van de huidige gegevens gaat er geen risico voor mens en leefmilieu uit van de vastgestelde verontreiniging, of, de herontwikkeling van de site zal geen uitgesproken impact hebben op het vastgestelde risico. Door de sanering van de site en door de herontwikkeling zal het risico voor mens en leefmilieu dat uitgaat van de vastgestelde verontreiniging afnemen, maar slechts in beperkte mate. Door de sanering van de site en door de herontwikkeling zal het risico voor mens en leefmilieu dat uitgaat van de vastgestelde verontreiniging, grotendeels, maar niet volledig, verdwijnen. Door de sanering van de site en door de herontwikkeling zal het risico voor mens en leefmilieu dat uitgaat van de vastgestelde verontreiniging volledig verdwijnen.

0

1

2

3

Opbrengsten voor de overheid uit belastingen Zal de herontwikkeling van de brownfieldsite resulteren in een verhoging van de inkomsten uit belastingen voor de overheid? • • • •

De nieuwe bestemming van het terrein zorgt voor een verlies aan inkomsten uit belastingen voor de staat (vb omschakeling van een bedrijventerrein naar een woonzone). De herontwikkeling van de site zal geen noemenswaardige invloed hebben op de inkomsten uit belastingen. De herontwikkeling van de site zal een beperkte positieve invloed hebben op de inkomsten uit belastingen. De herontwikkeling van de site zal een duidelijke positieve invloed hebben op de inkomsten uit belastingen (vb creatie nieuw bedrijventerrein).

0 1 2 3

Nood aan beoogde ontwikkeling Is er in de omgeving van de site nood aan de beoogde ontwikkeling? •

• • •

In de omgeving van de site is er een duidelijk overaanbod van de beoogde (gelijksoortige) ontwikkeling of de herontwikkeling is niet afgestemd op een actuele vraag van de markt voor dit type ontwikkelingen. In de omgeving is er voldoende aanbod aan gelijksoortige ontwikkelingen. In de omgeving is er een licht tekort aan de voorgestelde ontwikkeling en de herontwikkeling is min of meer in overeenstemming met de marktvraag voor dit type van projecten. In de omgeving is er een acuut tekort aan de beoogde ontwikkeling en de herontwikkeling beantwoordt aan een duidelijke nood voor dit type van projecten in op locale markt.


0 1

2

3

Waarde van de omliggende eigendommen Welke impact zal de herontwikkeling hebben op de waarde van de omliggende eigendommen? • • • •

Omwille van de herontwikkeling zal de waarde van de omliggende terreinen afnemen (bv storende inrichting naast woonzone). De herontwikkeling van de site zal geen invloed hebben op de waarde van de omliggende terreinen. Er wordt verwacht dat de herontwikkeling van de site zal resulteren in een beperkte meerwaarde van de omliggende eigendommen. Er wordt verwacht dat de herontwikkeling van de site zal resulteren in een grote meerwaarde van de omliggende eigendommen.

0 1 2 3

Het aantrekkelijker maken van een woonomgeving door bv recreatieterreinen te voorzien kan zorgen voor een verhoging van de prijzen in deze omgeving.

Katalysatorfunctie Zal de herontwikkeling een katalysator zijn voor de verdere herontwikkeling van de omgeving? • • •

•

De herontwikkeling vormt een rem op andere, toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van de nabije omgeving. De herontwikkeling staat volledig op zichzelf (geïsoleerd) en heeft geen impact op de (toekomstige) ontwikkelingsmogelijkheden van de nabije omgeving. De herontwikkeling staat volledig op zichzelf (geïsoleerd) doch vormt een mogelijke aanleiding voor een spontane heropleving & herwaardering van de onmiddellijke buurt, met spontane, particuliere, kleine ontwikkelingsinitiatieven. De herontwikkeling vormt een eerste aanzet voor de toekomstige, al dan niet spontane, ontwikkeling van de nabije omgeving en fungeert daarbij als aantrekkingspool voor nieuwe ontwikkelingsprojecten.


0

1

2

3

Bijlage 2: Adressenlijst


Actoren in verband met de sanering

Brownfields zijn typisch terreinen waar de (potentiële) aanwezigheid van bodemverontreiniging of bodembedreigende activiteiten een hindernis vormen voor hun hergebruik en herontwikkeling. Het in kaart brengen van de verontreiniging en de daaropvolgende uitvoering van de saneringswerkzaamheden afgestemd op de herontwikkelingsplannen vormen dan ook een belangrijk aspect binnen het brownfieldontwikkelingstraject . Voor het wettelijk kader, de procedures en informatie omtrent saneringstechnieken wordt verwezen naar het deelthema bodemproblematiek en sanering.

OVAM Bevoegdheden De Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) is de openbare instelling die in Vlaanderen bevoegd is voor het beheersen van de afvalstoffen- en bodemsaneringsproblematiek en dit zowel qua beleidsvoorbereidend werk als qua toezicht en controle op de uitvoering. OVAM ziet er onder meer op toe dat de procedures en vereisten (normen, financiële borgstelling, e.d.) zoals voorgeschreven in het bodemsaneringssdecreet en de uitvoeringsbesluiten (Vlarebo) worden toegepast en opgevolgd. OVAM voert daartoe volgende activiteiten uit: • Het beheren van het register van verontreinigde gronden en het afleveren van bodemattesten; • Het actief participeren in bodemsaneringen, vnl. m.b.t. de financiering en ontwikkeling van brownfields; • Het voeren van communicatie met de betrokkenen; • Het beoordelen van bodemsaneringsprojecten; • Het opvolgen en controleren van bodemsaneringswerken in uitvoering; • Het treffen van voorzorgs- en veiligheidsmaatregelen; en • Het geven van adviezen.


De Sector Bodemsanering van OVAM is als volgt gestructureerd: Sector Bodemsanering

Bodemonderzoek en Attestering

Interventie, verwijdering en sanering

Dienst Register Dienst Onderzoeken

Saneringsprojecten en Interventies

Dienst Verplichte en Vrijwillige saneringen

Saneringsprojecten en Verwijderingen

Dienst Ondersteuning Dienst Bouw- en Grondbeheer

Binnen de afdeling Bodemonderzoek en Attestering kunnen de volgende diensten van OVAM, naargelang de specifieke problematiek, gecontacteerd worden: • Dienst Register: - Bijhouden van het register van verontreinigde gronden; - Afleveren van bodemattesten; en - Brownfields. • Dienst Onderzoeken: - Opvolging van het dossier m.b.t. oriënterende en beschrijvende bodemonderzoeken. • Dienst Verplichte en Vrijwillige Saneringen: - Opvolging van het dossier m.b.t. het opstellen van bodemsaneringsprojecten, de feitelijke uitvoering van de saneringswerkzaamheden en de nazorg. • Dienst Ondersteuning: - Stellen van financiële zekerheden in het kader van de toepassing van het bodemsaneringsdecreet. • Dienst Bouw- en Grondbeheer: - Opvolging van het dossier m.b.t. grondverzet en het hergebruik van bodem. Indien de betrokkenen hun bodem niet willen of niet kunnen saneren is OVAM gemachtigd om op te treden. Dit gebeurt door de afdeling Interventie, Verwijdering en Sanering die is opgedeeld in twee diensten, met name: • Dienst Saneringsprojecten en Interventies: - Opvolging van het dossier m.b.t. de ambtshalve tussenkomst van OVAM bij (nieuwe) bodemverontreiniging die een onmiddellijk gevaar vormen en een urgente aanpak vereisen. • Dienst Saneringsprojecten en Verwijderingen: - Opvolging van het dossier m.b.t. de ambtshalve tussenkomst van OVAM bij (historische) bodemverontreiniging die niet (of onvoldoende) wordt of dient te worden gesaneerd door de saneringsplichtige. Hierbij weze opgemerkt dat deze afdeling van OVAM de gemaakte kosten zal terugvorderen van de saneringsplichtige of saneringsaansprakelijke, naargelang de specifieke situatie. Leidraad brownfield ontwikkeling 71

Coördinaten OVAM Stationsstraat 110 2800 Mechelen tel. 015 284 284 fax. 015 203.275 e-mail [email protected] Voor meer informatie omtrent de activiteiten en de werking van OVAM kan men de web-site raadplegen: www.ovam.be. Op de web-site van OVAM vindt men trouwens ook een uitgebreid informatiepakket omtrent brownfields met onder meer een aantal eindrapporten van studies uitgevoerd in het kader van de uitwerking van een Vlaams brownfieldbeleid. Deze informatie is ook rechtstreeks raadpleegbaar via de web-site www.brownfields.be.

Cel Brownfields - OVAM Bevoegdheden De inhoudelijke opdrachten van de Cel Brownfields zijn tweedelig: enerzijds beleidsmatig en anderzijds naar communicatie.

Beleidsmatig is de cel Brownfields is de trekker van het strategisch project brownfields waarbij ze optreedt als stimulator voor beleidsintegratie via overleg en samenwerking met andere overheden,... De cel is het aanspreekpunt binnen de OVAM voor brownfields met als doel de integratie van bodemsanering in brownfieldontwikkeling (bvb door toepassing van de siteverklaring inbegrepen constructies aangaande publiek-private samenwerking). De cel is ook de verstrekker van eerstelijns advies op zowel technisch, administratief als juridisch gebied met doorverwijzing naar gepaste administraties en deskundigen. Naar strategie-communicatie van de Cel Brownfields toe kunnen twee niveau’s onderscheiden worden van externe communicatie. Enerzijds is er beleidsmatige communicatie tussen de Cel Brownfields en bepaalde doelgroepen, anderzijds moeten operationeel voor een aantal (proef)projecten de onmiddellijk belanghebbenden geïntegreerd worden in het besluitvormingsproces. De doelgroepen voor de Cel Brownfields, in het kader van de beleidsvorming en de begeleiding van het strategisch project, zijn: de vertegenwoordigers van de projectbetrokkenen (investeerders, saneringplichtigen...), openbare besturen (ruimtelijke ordening, gemeenten... ) en de kenniscentra (universiteiten, GOM's...). Voor de integratie van de belanghebbenden bij een concreet brownfieldproject kan dezelfde indeling behouden blijven, maar wordt dit gebiedsgericht: projectbetrokkenen (potentieel investeerder, in- en omwonenden... ), openbare besturen (gemeentebestuur, OVAM...) de kenniscentra (stedenbouwkundige, bodemdeskundige... ).


Coördinaten OVAM – cel brownfields t.a.v. Pascal Maebe Stationsstraat 110 2800 Mechelen tel. 015 284 384 fax. 015 203.275 e-mail [email protected] Op de web-site van OVAM vindt men een uitgebreid informatiepakket omtrent brownfields met onder meer een aantal eindrapporten van studies uitgevoerd in het kader van de uitwerking van een Vlaams brownfieldbeleid. Deze informatie is ook rechtstreeks raadpleegbaar via de web-site www.brownfields.be.

Erkende bodemsaneringsdeskundigen Bevoegdheden Alle werkzaamheden in verband met het onderzoek naar en de sanering van een bodemverontreiniging dienen te gebeuren onder leiding van een erkende bodemsaneringsdeskundige. Er bestaan twee typen van deskundigen: • Bodemsaneringsdeskundigen met een type 1 erkenning staan in voor de leiding en uitvoering van oriënterende en beschrijvende bodemonderzoeken; en • Bodemsaneringsdeskundigen met een type 2 erkenning voeren dezelfde activiteiten uit als een type 1 bodemsaneringsdeskundige en staan daarenboven in voor het opstellen en uitvoeren van bodemsaneringsprojecten en het leiden van bodemsaneringswerken. Coördinaten Op de web-site van OVAM (www.ovam.be) vindt men onder de hoofding ‘Database en Lijsten’ een volledige en actuele lijst van erkende bodemsaneringsdeskundigen. Deze lijst wordt om de veertien dagen bijgewerkt. De belangrijkste erkende bodemsaneringsdeskundigen hebben zich ook gegroepeerd in de Vereniging van Erkende Bodemsaneringsdeskundigen (VEB). VEB Alain Coopman Voorzitter Britselei 23 2000 Antwerpen Tel. 03 205 68 00 Fax. 03 232 05 12

Anderzijds kan U voor meer inlichtingen omtrent erkende bodemsaneringsdeskundigen ook terecht bij de Vereniging van Vlaamse Milieudeskundigen (VMD v.z.w.):


VMD – secretariaat Visserij 201 9000 Gent Tel. 09 324 40 44 Fax. 09 233 51 19 E-mail: [email protected] Internet: www.vmd.be

Saneringsbedrijven Bevoegdheden Saneringsbedrijven zijn gespecialiseerd in de reiniging van verontreinigde terreinen, gronden en/of grondwater, en dit zowel via in-situ als ex-situ technieken, naargelang het bedrijf. Coördinaten De belangrijkste Vlaamse saneringsbedrijven hebben zich gegroepeerd in de Ondernemersvereniging van de Vlaamse Bodemsaneerders (OVB): OVB Theodor Van Rijswijckplaats 7 bus 2 2000 Antwerpen tel. 03 203 44 00 fax. 03 232 79 37

Grondbank Bevoegdheden De grondbank werd in 1996 opgericht door de OVAM, de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) en de Belgische Federatie van Aannemers van Wegenwerken v.z.w. (BFAW). De grondbank staat ten dienste van ieder lid dat tijdens de werken met grondverzet te maken krijgt zoals bvb saneringsbedrijven, openbare besturen, overheidsbedrijven, ingenieursbureaus, aannemers en andere. De grondbank stelt zich tot doel: • Informatie over de vraag naar en het aanbod van grond samen te brengen; • Onderzoeksresultaten uit te wisselen; • Zelf onderzoek te organiseren; en • Adviezen te formuleren. Zo kan men in volgende concrete gevallen bij de Grondbank terecht: • Bij de uitvoering van een werk dient een grote hoeveelheid grond te worden verwijderd: de Grondbank verstrekt de nodige adviezen en richtlijnen omtrent de bemonstering en analyse van de grond zodat iedere betrokken partij (opdrachtgever, aannemer, afnemer) voldoende geïnformeerd zou zijn over de wettelijke bruikbaarheid ervan; • Indien men grond nodig heeft voor de uitvoering van een werk, adviseert de Grondbank betreffende de garanties die men moet vragen; • In geval een aannemer werken met grondverzet uitvoert, informeert de Grondbank hem over de te volgen procedures zodat hij geen problemen kan krijgen met de afzet van de grond; Leidraad brownfield ontwikkeling 74

• Bij de eventuele aanwending van licht verontreinigde grond kan de Grondbank advies verstrekken omtrent de beschermingsmaatregelen die men kan nemen om uitloging van de verontreiniging te vermijden; • Indien er bij de uitvoering van een werk een netto-overschot aan grond is, helpt de Grondbank mee te zoeken naar mogelijke afnemers; en • Na het bemonsteren en analyseren van grond helpt de Grondbank bij de beoordeling en interpretatie van de resultaten, met een aanduiding van de bruikbaarheid van de grond. Coördinaten Grondbank v.z.w. ir. H. Craenen en K. Van Rompaey – technische raadgevers Lombardstraat 34 – 42 1000 Brussel tel. 02 545 58 48 fax. 02 545 59 07 OVAM ir. Roland Huysentruyt Stationsstraat 110 2800 Mechelen tel. 015 284 403 fax. 015 284 407


Actoren in verband met ruimtelijke planning en herbestemming De herontwikkeling van brownfields omvat in sommige gevallen het definiëren en vastleggen van nieuwe bestemmingen voor het betreffende terrein. In dat geval dienen nieuwe herbestemmingsplannen te worden opgemaakt. Daartoe is samenwerking en overleg vereist met de gemeenten en in het geval van brownfields met een provinciaal of regionaal karakter of invloedssfeer, met de provincie of het Vlaams gewest. Immers, het opstellen van ruimtelijke structuurplannen en uitvoeringsplannen, of de bijzondere plannen van aanleg bij afwezigheid aan een structuurplan, behoort uitsluitend tot de bevoegdheid van het Vlaams gewest, de provincies en de gemeenten. Voor de aanvraag van bouw- en verkavelingsvergunningen en voor het afleveren van attesten dient men eveneens de betreffende, meestal gemeentelijke, dienst van ruimtelijke ordening te contacteren. Voor het wettelijk kader en de te volgen procedures in verband met ruimtelijke ordening en herbestemming wordt verwezen naar het deelthema ruimtelijke planning.

Gemeentelijke diensten ruimtelijke ordening Bevoegdheden De gemeentelijke diensten van ruimtelijke ordening zijn verantwoordelijk voor: • Het verlenen van stedenbouwkundige vergunningen (bouwvergunningen), na bindend advies van de gemachtigd ambtenaar (indien de gemeente nog in het stelsel van de wet van 1962 zit (zie deelthema ruimtelijke planning)) of autonoom, zonder bindend advies van de gemachtigd ambtenaar (indien de gemeente in het stelsel van het decreet van 18 mei 1999 zit); • Het opmaken van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan; en • Het opmaken van gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen, of bij afwezigheid van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, van bijzondere plannen van aanleg. Coördinaten De gemeentelijke diensten van ruimtelijk ordening kan U raadplegen op het gemeentehuis.

Provinciale diensten ruimtelijke ordening Bevoegdheden De provinciale diensten van ruimtelijke ordening zijn verantwoordelijk voor: • Het opmaken van een provinciaal ruimtelijk structuurplan; • Het opmaken van provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen; en • Het behandelen van beroepen m.b.t. bouwvergunningen. Leidraad brownfield ontwikkeling 76

Coördinaten De provinciale diensten van ruimtelijk ordening kan U raadplegen op onderstaande adressen: Provincie Antwerpen Dienst Ruimtelijke Planning & Mobiliteit Koningin Elisabethlei 22 2018 Antwerpen tel. 03 240 50 11 fax. 03 240 54 75

Provincie Limburg Dienst Ruimtelijke Ordening Universiteitslaan 1 3500 Hasselt tel 011 23 83 50 fax. 011 23 83 10

Provincie Oost-Vlaanderen Dienst Ruimtelijke Ordening & Stedenbouw P.A.C. Zuid – Woodrow Wilsonplein 2 9000 Gent tel. 09 267 75 00 fax. 09 267 75 99

Provincie Vlaams Brabant Dienst Ruimtelijke Ordening & Mobiliteit Provincieplein 1 3010 Leuven tel. 016 26 70 11 fax. 016 26 75 10

Provincie West-Vlaanderen Dienst Milieu, Ruimtelijke Ordening, Natuur en Recreatie – Boeverbos Koning Leopold III-laan 41 8200 Sint-Andries tel. 050 40 35 52 fax. 050 40 34 03

Gewestelijke diensten ruimtelijke ordening Bevoegdheden De Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen (AROHM) omvat drie beleidsafdelingen die ondersteund worden door de provinciale afdelingen. De beleidsafdelingen hebben volgende verantwoordelijkheid: - Afdeling Ruimtelijke Planning: • Het opmaken van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen; • Het opmaken van gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen; • Het begeleiden van gemeentelijk en provinciale planningsprocessen; en • Beleidsvoorbereiding i.v.m. ruimtelijke planning. - Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen: • Het behandelen van beroepen; • Het bijhouden van de inventaris inzake de leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten; en • Beleidsvoorbereiding i.v.m. vergunningen. - Afdeling Bouwinspectie: • Toezicht en uitvoering van de handhaving; en • Planschade en planbaten. De provinciale afdelingen van AROHM zijn verantwoordelijk voor: Leidraad brownfield ontwikkeling 77

• Het verstrekken van bindend advies van de gemachtigd ambtenaar bij vergunningsaanvragen, voor zover de betreffende gemeente nog zit in het stelsel van de wet van 1962; en • Het begeleiden van de gemeentelijke en provinciale planningsprocessen. Coördinaten Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen Graaf de Ferraris-gebouw Koning Albert-II laan 20 bus 7 1000 Brussel tel. 02 553 83 11 fax. 02 553 83 05 e-mail [email protected] Afdeling Ruimtelijke Planning tel. 02 553 83 79 fax. 02 553 83 85 e-mail [email protected] Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen tel. 02 553 83 34 fax. 02 553 83 35 e-mail [email protected] Afdeling Bouwinspectie tel. 02 553 83 63 fax. 02 553 83 65 e-mail [email protected] De provinciale diensten van AROHM kan U raadplegen op onderstaande adressen: Provincie Antwerpen Vlaams Administratief Centrum Copernicuslaan 1 bus 9 2018 Antwerpen tel. 03 224 65 20 fax. 03 224 65 60 e-mail [email protected]

Provincie Limburg Taxandria-Center Gouverneur Roppesingel 25 3500 Hasselt tel 011 26 41 00 fax. 011 26 41 99 e-mail [email protected]

Provincie Oost-Vlaanderen Gebr. Van Eyckstraat 2 9000 Gent tel. 09 265 45 11 fax. 09 265 45 01 e-mail [email protected]

Provincie Vlaams Brabant Blijde Inkomststraat 103-105 3000 Leuven tel. 016 24 96 11 fax. 016 22 00 68 e-mail [email protected]

Provincie West-Vlaanderen Werkhuisstraat 9 8000 Brugge tel. 050 44 28 11 fax. 050 44 28 13 e-mail [email protected]



Actoren in verband met de herontwikkeling De herontwikkeling van brownfields vereist in sommige gevallen een al dan niet verregaande vorm van samenwerking tussen privé-partijen enerzijds en andere (semi-)publieke entiteiten, organisaties of administraties anderzijds. Daarom worden in dit hoofdstuk een aantal mogelijke partners opgesomd, in functie van de aard van de herontwikkeling, waarmee een overleg en/of een samenwerking kan opgezet worden.

Projectontwikkelaars De ontwikkeling van brownfields wordt vanuit de privé-hoek meestal, doch niet uitsluitend, gerealiseerd door projectontwikkelaars. Inzonderheid voor brownfields binden projectontwikkelaars zich in sommige gevallen met een saneringsbedrijf teneinde de uitvoering van de bodemsanering beter te kunnen inschatten en uitvoeren. Projectontwikkelaars hebben meestal een eigen specialisatie qua typeontwikkeling, bijvoorbeeld residentiële woonwijken, luxe-appartementen, kantoren, bedrijventerreinen of andere. Naargelang het type van beoogde ontwikkeling kan dus reeds een zekere selectie worden gemaakt qua projectontwikkelaar. Gezien de grote verscheidenheid aan projectontwikkelaars, zowel wat betreft omvang, specialisatie als regionale situering in Vlaanderen, is het onmogelijk om alle projectontwikkelaars hier te vermelden. Daarom wordt voor meer informatie verwezen naar de beroepsorganisatie van de bouwpromotoren en projectontwikkelaars. Coördinaten BVS (Beroepsvereniging in de Vastgoedsector) Violettestraat 43 1000 Brussel Tel. 02 511 47 90 Fax. 02 219 71 99 E-mail: [email protected] Internet: www.upsi-bvs.be

Bedrijventerreinen De meest aangewezen partner voor de ontwikkeling van een brownfieldsite als bedrijfs- of industrieterrein zijn de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappijen (GOM’s). Daarnaast kunnen inzake streekontwikkeling ook de Intercommunales worden aangesproken. Bevoegdheden De GOM’s zijn publiekrechtelijke instellingen voor de bevordering van de economische ontwikkeling in hun provincie. In Vlaanderen is er één per provincie. Leidraad brownfield ontwikkeling 80

Intercommunales zijn opgericht als samenwerkingsvorm tussen 2 of meer gemeenten met het oog op het gemeenschappelijk behartigen van een doelstelling van gemeentelijk belang. Coördinaten De GOM’s kan men contacteren op: GOM Antwerpen Lange Lozanastraat 223 bus 4 2018 Antwerpen Tel. 03 240 68 00 Fax. 03 240 68 68 E-mail: [email protected] Internet: www.gomantwerpen.be

GOM Limburg Kunstlaan 18 3500 Hasselt Tel. 011 30 01 00 Fax. 011 30 01 02 E-mail: [email protected] Internet: www.gomlimburg.be

GOM Oost-Vlaanderen Seminariestraat 2 9000 Gent Tel. 09 267 86 30 Fax. 09 267 86 96 E-mail: [email protected] Internet: www.gom.oost-vlaanderen.be

GOM Vlaams-Brabant Toekomststraat 36-38 1800 Vilvoorde Tel. 02 257 03 33 Fax. 02 252 45 94 E-mail: [email protected] Internet: www.gomvlaamsbrabant.be

GOM West-Vlaanderen Baron Ruzettelaan 33 8310 Assebroek-Brugge Tel. 050 36 71 00 Fax. 050 37 77 23 E-mail: [email protected] Internet: www.gomwvl.be Een overzicht van welke intercommunales actief zijn in welke gemeenten en voor welke activiteiten kan bekomen worden via het geoloket ‘intercommunales’ van gisvlaanderen, op volgend internetadres: www.gisvlaanderen.be/geovlaanderen/intercomm/ . In het kader van brownfieldontwikkeling dienen specifiek de intercommunales inzake streekontwikkeling te worden gecontacteerd.

Sociale woonzones Voor de realisatie van sociale woningen kan men terecht bij de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of één van de aangesloten locale sociale huisvestingsmaatschappijen. Daarnaast kunnen ook de Intercommunales (zie hoger) optreden als bouwheer voor (sociale) woningprojecten. Bevoegdheden De Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM) is een Vlaamse Openbare Instelling die instaat voor: • De bouw van sociale woningen bestemd om verhuurd of verkocht te worden aan mensen met een lager inkomen; en • De toekenning van sociale leningen. Leidraad brownfield ontwikkeling 81

Als koepelorganisatie voor de 118 sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen, vervult de VHM de rol van grootste bouwheer in Vlaanderen. Tijdens het eigenlijke bouwproces treden de plaatselijke sociale huisvestingsmaatschappijen op als bouwheer. Coördinaten Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM) Koloniënstraat 40 1000 Brussel Tel. 02 505 45 45 Fax. 02 505 42 00 E-mail: [email protected] Internet: www.vhm.be De provinciale zetels van de VHM zijn gesitueerd op: Zetel Antwerpen Begijnenstraat 1 2200 Herentals Tel. 014 23 29 21 Fax. 014 23 27 52

Zetel Limburg Wouterstraat 7 3500 Hasselt Tel. 011 27 00 26 Fax. 011 27 01 88

Zetel Oost-Vlaanderen Socrates Business Center Kortrijksesteenweg 404 9000 Gent Tel. 09 220 20 22 Fax. 09 220 64 78

Zetel Vlaams-Brabant Koloniënstraat 40 1000 Brussel Tel. 02 505 43 42 Fax. 02 505 42 06

Zetel West-Vlaanderen Huize Scepperus Baron Ruzettelaan 27-29 8310 Assebroeck Tel. 050 37 70 32 Fax. 050 37 71 05 De locale, sociale huisvestingsmaatschappijen zijn te raadplegen op de website van de VHM (www.vhm.be) onder de rubriek algemeen – gegevens – sociale huisvestingsmaatschappijen. Daar kan een keuze gemaakt worden op basis van de zetel of het werkgebied van de sociale huisvestingsmaatschappij.

Natuur- en groengebieden Indien een bepaalde zone van een brownfieldsite wordt herontwikkeld als natuurgebied is het aangewezen overleg te plegen met de Afdeling Natuur van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. Analoog is overleg raadzaam met de Afdeling Bos en Groen indien een zone van een brownfieldsite wordt gereserveerd als bos- en groengebied. Bevoegdheden De afdeling Natuur van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap is onder meer verantwoordelijk voor: • De voorbereiding en evaluatie van het natuurbeleid; • De uitwerking van de natuurplanning en -programmatie; Leidraad brownfield ontwikkeling 82

• De uitwerking van het Vlaams ecologisch netwerk (VEN) en het integraal verwevings- en ondersteunend netwerk (IVON), waarmee uitvoering wordt gegeven aan de EU-richtlijnen (vogel en habitat); • De erkenning en subsidiëring van natuurreservaten; • De aankoop en het beheer van domeingronden als natuurgebied; • De uitwerking van natuurinrichtingsprojecten; • De verlening van vergunningen en concessies aan derden; en • De toepassing van het Natuurdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten, evenals het Bermbesluit, het Vegetatiebesluit, het Duinendecreet en diverse besluiten inzake de bescherming van dieren en planten. De afdeling Bos en Groen van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap is onder meer verantwoordelijk voor: • De voorbereiding en evaluatie van het beleid inzake bossen en bosbouw, parken en infrastructuurgroen, riviervisserij, jacht en vogelbescherming; • Het beheer van het openbaar bospatrimonium (Vlaams Gewest, provincies, gemeenten, OCMW’s, kerkfabrieken, ...), de aankoop van bosgebieden en te bebossen gronden, viswaters en parken van bovenlokaal belang; • Het beheer en onderhoud van de parken die eigendom zijn van het Vlaams Gewest; • De ondersteuning van andere openbare diensten inzake infrastructuurgroen; • Het verlenen van subsidies aan openbare eigenaars voor boswerken; • De toepassing van het Bosdecreet; en • De subsidiëring en advisering van privé-boseigenaars en de beoordeling van kapaanvragen en bosbeheersplannen. Coördinaten Inzake natuurgebieden: Department Leefmilieu en Infrastructuur Administratie Milieu-, Natuur-, Land- en Waterbeheer (AMINAL) Afdeling Natuur Graaf de Ferrarisgebouw Koning Albert II-laan 20 bus 8 1000 Brussel Tel. 02 553 76 83 Fax. 02 553 76 85 E-mail: [email protected] De provinciale diensten van de Afdeling Natuur kan men raadplegen op: Natuur Antwerpen Vlaams Administratief Centrum Copernicuslaan 1 bus 7 2018 Antwerpen Tel. 03 224 62 75 Fax. 03 224 60 87 E-mail: [email protected]

Natuur Limburg Taxandria-Center Gouverneur Roppesingel 25 3500 Hasselt Tel. 011 26 44 90 Fax. 011 26 44 99 E-mail: [email protected]

Natuur Oost-Vlaanderen Gebr. Van Eyckstraat 4-6 9000 Gent Tel. 09 265 46 40 Fax. 09 265 45 88 E-mail: [email protected]

Natuur Vlaams-Brabant Waaistraat 1 3000 Leuven Tel. 016 21 12 50 Fax. 016 23 28 70 E-mail: [email protected] Leidraad brownfield ontwikkeling 83

Natuur West-Vlaanderen Zandstraat 255 bus 3 8200 Brugge Tel. 050 45 41 80 Fax. 050 45 41 75 E-mail: [email protected] Inzake bos- en groengebieden: Department Leefmilieu en Infrastructuur Administratie Milieu-, Natuur-, Land- en Waterbeheer (AMINAL) Afdeling Bos en Groen Graaf de Ferrarisgebouw Koning Albert II-laan 20 bus 8 1000 Brussel Tel. 02 553 81 02 Fax. 02 553 81 05 E-mail: [email protected] Internet: www.bosengroen.be De provinciale diensten van de Afdeling Bos en Groen kan men raadplegen op: Natuur Antwerpen Vlaams Administratief Centrum Copernicuslaan 1 bus 7 2018 Antwerpen Tel. 03 224 62 47 Fax. 03 224 60 90 E-mail: [email protected]

Natuur Limburg Taxandria-Center Gouverneur Roppesingel 25 3500 Hasselt Tel. 011 26 44 80 Fax. 011 26 44 79 E-mail: [email protected]

Natuur Oost-Vlaanderen Gebr. Van Eyckstraat 4-6 9000 Gent Tel. 09 265 45 82 Fax. 09 265 45 81 E-mail: [email protected]

Natuur Vlaams-Brabant Waaistraat 1 3000 Leuven Tel. 016 21 12 20 Fax. 016 21 12 30 E-mail: [email protected]

Natuur West-Vlaanderen Zandstraat 255 bus 3 8200 Brugge Tel. 050 45 41 56 Fax. 050 31 94 58 E-mail: [email protected]


Actoren in verband met de subsidiemogelijkheden In het kader van de herontwikkeling van verontreinigde terreinen kan naargelang de specifieke situatie een beroep gedaan worden op een aantal subsidie- of financieringsmechanismen. Voor een grondige toelichting van de verschillende mogelijkheden wordt verwezen naar het deelthema ‘financierings- en subsidiemogelijkheden’. In dit hoofdstuk worden enkel de belangrijkste actoren hieromtrent vermeld.

Leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten Omschrijving Het Vlaams Gewest voorziet in een financiële tussenkomst in de verwerving van onroerende goederen die in de inventaris van de leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten, opgesteld door de gemeenten, zijn opgenomen, en de gerelateerde saneringswerkzaamheden. Voor herbestemmingswerkzaamheden is er in het kader van het overeenkomstige decreet geen financiële tussenkomst voorzien. Coördinaten De aanvraag voor de belofte van subsidie voor de verwerving van onroerende goederen door een initiatiefnemer (openbaar bestuur) wordt ingediend bij de afdeling stedenbouwkundige vergunningen van het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. Department Leefmilieu en Infrastructuur Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen Graaf de Ferrarisgebouw Albert II-laan 20, bus 7 1000 Brussel Tel.: 02 553 83 34 Fax: 02 553 83 35 E-mail: [email protected] Verantwoordelijke: Dhr. Leo Van den Broeck Tel. 02 553.83.46 Fax. 02 553.83.35 E-mail: [email protected]


Wat betreft de saneringswerkzaamheden dient de aanvraag voor de belofte van subsidie door een initiatiefnemer ingediend te worden bij de afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur van het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. Departement Algemene Zaken en Financiën Administratie Overheidsopdrachten, Gebouwen en Gesubsidieerde Infrastructuur Afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur Graaf de Ferrarisgebouw Albert II-laan 20, bus 9 1000 Brussel Tel. 02 553 75 11 Fax. 02 553 75 05 E-mail: [email protected]

Investeringsfonds en Gemeentefonds Omschrijving Het Investeringsfonds werd ingesteld ter verdeling van de subsidies voor bepaalde onroerende investeringen die in de Vlaamse Gemeenschap en het Vlaamse Gewest door of op initiatief van de provincies, de gemeenten of de Vlaamse Gemeenschapscommissie worden gedaan. Het Investeringsfonds wordt vanaf 2003 geïntegreerd in het Gemeentefonds. Het Gemeentefonds is een algemeen financieringsfonds waarvan de middelen toegekend worden aan de gemeenten als algemene ondersteuning van hun beleid en zonder dat zij daarvoor specifieke procedures moeten volgen. De gemeenten beslissen autonoom om deze middelen te gebruiken voor hun lopende begroting dan wel voor investeringen. Coördinaten De afdeling verantwoordelijk voor de voorbereiding, de uitvoering, de ondersteuning en de evaluatie van het beleid inzake de overheidsfondsen met betrekking tot de gemeenten, de OCMW’s en de provincies is: Departement Economie, Werkgelegenheid, Binnenlandse Aangelegenheden en Landbouw Administratie Binnenlandse Aangelegenheden Afdeling Gemeenten, OCMW’s en Provincies Markiesgebouw Markiesstraat 1 1000 Brussel Tel. 02 553 40 03 Fax. 02 553 40 02 E-mail: [email protected] Inzake het Investeringsfonds en de opname van trekkingsrechten is er ook advies vereist van: Department Algemene Zaken en Financiën Administratie Overheidsopdrachten, Gebouwen en Gesubsidieerde Infrastructuur Afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur Graaf de Ferrarisgebouw Koning Albert II-laan 20 bus 9 1000 Brussel Tel. 02 553 75 11 Leidraad brownfield ontwikkeling 86

Fax. 02 553 75 05 E-mail: [email protected]

Vlaamse Wooncode, stadsvernieuwings- en huisvestingsprojecten Omschrijving Het Vlaamse Gewest kan, ingevolge art. 80 van de Huisvestingscode, in een aantal specifieke gevallen geheel of gedeeltelijk de kosten ten laste nemen voor het uitvoeren van infrastructuurwerken, voor het bouwrijp maken van percelen en voor het oprichten van gemeenschapsvoorzieningen. Het stadsvernieuwingsfonds beoogt het stimuleren van innoverende projecten die een hefboomfunctie hebben voor het stadsdeel in kwestie en die de algemene leefbaarheid ervan wezenlijk verhogen. Het stadsvernieuwingsfonds moet steden de mogelijkheid geven om nieuwe stadsprojecten, infrastructuur, openbaar domein en huisvesting te ontwikkelen via een vorm van publiek private samenwerking (PPS). In het kader van brownfieldontwikkeling kan dit fonds enkel aangesproken worden indien de brownfieldsite in een stadsdeel is gelegen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het Stadsvernieuwingsfonds een éénmalig initiatief betreft. Daarnaast kunnen door het Vlaams Gewest ook subsidies worden verstrekt voor projecten in de bouwsector, inzonderheid in het kader van brownfieldontwikkeling: • De bouw en renovatie van sociale woningen; en • De sanering van leegstaande en verwaarloosde bedrijven (zie hoger). Coördinaten De uitvoering van de Vlaamse Wooncode (decreet van 15 juli 1997) valt onder de bevoegdheid van: Department Leefmilieu en Infrastructuur Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen Afdeling Woonbeleid Graaf de Ferrarisgebouw Koning Albert II-laan 20 bus 7 1000 Brussel Tel. 02 553 82 74 Fax. 02 553 82 25 E-mail: [email protected] Internet: www2.vlaanderen.be/wonen Voor informatie omtrent het stadsvernieuwingsfonds kan men contact opnemen met: Departement Economie, Werkgelegenheid, Binnenlandse Aangelegenheden en Landbouw Administratie Binnenlandse Aangelegenheden Afdeling Gemeenten, OCMW’s en Provincies Mevr. Linda Boudry Projectleider Stedenbeleid Secretariaat Jury Project Stedenbeleid Leidraad brownfield ontwikkeling 87

Markiesgebouw (kamer 836) Markiesstraat 1 1000 Brussel Tel. 02 553.40.28 Fax 02 553.40.31 E-mail: [email protected] Inlichtingen omtrent subsidies voor projecten in de bouwsector kan men bekomen bij: Departement Algemene Zaken en Financiën Administratie Overheidsopdrachten, Gebouwen en Gesubsidieerde Infrastructuur Afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur Graaf De Ferrarisgebouw Koning Albert II-laan 20 bus 9 1000 Brussel Tel. 02 553 75 11 Fax. 02 553 75 05 E-mail: [email protected]

Europese structuurfondsen Omschrijving De herontwikkeling van verlaten en verontreinigde industriële sites is mogelijk binnen het algemeen kader van het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling en meer specifiek binnen Urban II. Het toepassingsgebied van deze medefinanciering is echter beperkt tot bepaalde gebieden (Doelstelling-2). Daarnaast kan eventueel ook een beroep gedaan worden op het LIFE onderzoeksprogramma (L’Instrument Financier pour l’Environnement), dat steun geeft aan demonstratieprojecten op milieuvlak. Binnen LIFE wordt er een onderscheid gemaakt tussen LIFE Milieu en LIFE natuur. LIFE Milieu ondersteunt innoverende acties en demonstratie-acties met het oog op de bevordering van duurzame ontwikkeling bij de industriële activiteiten, demonstratieprojecten, stimuleringsacties en acties voor technische bijstand aan de locale besturen met het oog op de integratie van milieu-overwegingen in de ruimtelijke ordening en voorbereidende acties met het oog op de uitvoering van het communautair milieubeleid en –wetgeving. LIFE Natuur is gericht op de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna. Coördinaten Het Antwerps stadsbestuur treedt op als coördinerende overheid voor het Urban IIprogramma. Meer inlichtingen kunnen bekomen worden bij: Stad Antwerpen Burgemeester Mevr. Leona Detiège Stadhuis - Grote Markt 1 B-2000 Antwerpen Tel. 03 220 82 22 Fax. 03 220 82 28 E-mail: [email protected]

Stadsontwikkelingsmaatschappij Antwerpen (SOMA) Programmacoordinator Dhr. Hugo Hermans Grote Markt 27 B-2000 Antwerpen Tel.: 03 470 23 69 Fax.: 03 270 03 59 E-mail: [email protected]


Meer informatie over het Urban II-programma kan geraadpleegd worden op http://europa.eu.int/comm/regional_policy/urban2/budget_en.htm. Voor meer informatie omtrent het LIFE programma kan U terecht bij de nationale LIFE vertegenwoordiger in België: Federale Diensten van het Ministerie van Volksgezondheid en Leefmilieu R.A.C. Vesaliusgebouw Pachecolaan 19 bus 5 1010 Brussel Tel. 02 210 46 90 Fax. 02 210 48 52

Samenwerkingsovereenkomsten Omschrijving De samenwerkingsovereenkomst is een vrijwillige overeenkomst tussen een gemeente of provincie en de Vlaamse overheid op het vlak van milieu. Een samenwerkingsovereenkomst is erop gericht om lokale overheden te stimuleren een duurzaam lokaal beleid te voeren waarbij het milieu het uitgangspunt vormt. Binnen de samenwerkingsovereenkomst is subsidiëring voor brownfields mogelijk via de cluster ‘gebiedsgericht beleid’. Coördinaten Voor meer informatie omtrent de cluster ‘gebiedgericht beleid’ van de samenwerkingsovereenkomst en de mogelijke subsidievormen, kan men terecht bij: David Stevens Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap AMINAL Directoraat-generaal Graaf De Ferrarisgebouw de Koning Albert-II laan 20, 3 verd., bus 8 1000 Brussel Tel. 02 553 83 03 E-mail: [email protected] Internet: www.samenwerkingsovereenkomst.be

Amortisatiefonds (in voorbereiding) Omschrijving Het Vlaams Gewest wenst een specifiek subsidiëringmechanisme op te richten ter financiering van de sanering en het beheer van verontreinigde en verlaten bedrijventerreinen. De globale doelgroep van het op te richten amortisatiefonds kan worden omschreven als de industrieterreinen en sites met een hoofdzakelijke economische nabestemming, die omwille van de verhouding marktwaarde – saneringskost niet spontaan door de markt in ontwikkeling worden gebracht. Coördinaten Voor de huidige stand van zake omtrent het amortisatiefonds kan men terecht bij: Kabinet Minister Van Mechelen Phoenix-gebouw Leidraad brownfield ontwikkeling 89

e

Koning Albert II-laan 19, 11 verd. 1210 Brussel Tel. 02 553 64 11 Fax. 02 553 64 55 Contactpersoon: Dhr. Patrick De Klerck Tel. 02 553 64 46

Economische ondersteuning Omschrijving De Afdeling Economisch Ondersteuningsbeleid van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap behandelt onder meer steunaanvragen van ondernemingen inzake harde en zachte investeringen (expansie, advies, studie en opleiding) en ter versterking van het Vlaams economische weefsel (commerciële centra, centrummanagement, bedrijventerreinen, bedrijfsgebouwen). Coördinaten Department Economie, Wekgelegenheid, Binnenlandse Aangelegenheden en Landbouw Administratie Economie Afdeling Economisch Ondersteuningsbeleid Markiesgebouw Markiesstraat 1 1000 Brussel Tel. 02 553 35 11 Fax. 02 553 37 88 E-mail: [email protected]


Actoren in verband met risicobeheer

In dit hoofdstuk worden de voornaamste actoren in verband met de indekking van de specifieke risico’s verbonden aan brownfieldontwikkeling opgesomd, met name de verzekeringsmaatschappijen en verzekeringsmakelaars. Meer uitleg en informatie daarover is te vinden in het deelthema ‘risicobeheer’.

Verzekeringsmaatschappijen Coördinaten Momenteel zijn slechts een beperkt aantal verzekeringsmaatschappijen in Vlaanderen (Europa) actief die specifieke milieuverzekeringspolissen zoals hoger besproken, aanbieden. De twee meest gekende, die ook rechtstreeks te benaderen zijn op de Belgische markt, zijn AIG Europe en Zurich. Daarnaast zijn er ook nog maatschappijen, ECS, Chubb en Liberty, die opereren vanuit Londen (UK), doch polissen aanbieden over gans Europa.

AIG Europe Dhr. André Hellebuyck Vice President Pleinlaan 11 1050 Brussel Tel. 02-739 90 00 Fax. 02-739 91 02 E-mail: [email protected] Zurich Verzekeringen Dhr. Marc Hamerlynck Senior Casualty Expert Onderdirecteur Lloyd Georgelaan 7 1000 Brussel Tel. 02-639 55 37 Fax. 02-639 56 87 E-mail: [email protected]

Liberty International Mr. John Spenceley Vice President th 4 Floor 1 Minister Court, Mincing Lane London, England United Kingdom EC3R 7YETel. +44207 860 6619 E-mail: [email protected]

Chubb Mr. Jim Finnamore European Manager Chubb Environmental Solutions Direct Tel : +44(0)20 7895 3339 Facsimile : +44(0)20 7895 3009 E-mail : [email protected]

ECS Underwriting Mr. Tony Lennon Operations Manager th Ibex House, 4 floor 42-47 Minories London, England United Kingdom EC3N 1 DY Tel. +44-207 711 0222 Fax. +44-207 711 0223 E-mail: [email protected]


Verzekeringsmakelaars Coördinaten Gezien het tot op heden beperkte gebruik van milieuverzekeringen, is het moeilijk in te schatten in hoeverre alle verzekeringsmakelaars reeds vertrouwd zijn met dergelijke types van verzekeringen. Daarom lijkt het raadzaam voor dergelijke specifieke verzekeringen een beroep te doen op de grotere makelaarskantoren in Vlaanderen, die vanwege hun internationaal karakter mogelijks meer te maken krijgen met dergelijke verzekeringen.

ADD Geldenaaksebaan 470 3001 Heverlee Tel. 016/43 11 00

Aon Belgium Van Nieuwenhuysenlaan 2 1160 Brussel Tel. 02/730 95 11 Of Potvlietlaan 2A 2600 Antwerpen 03/270.24.11

Marsh Vorstlaan 2 1170 Brussel Tel. 03/281 25 64 Of Uitbreidingsstraat 180 2600 Antwerpen Tel: 03/286.64.11 Gras Savoye Belgium NV Zuiderlaan 91 1731 Zellik 02/481.18.11

J Van Breda & C Plantin de Moretuslei 295 2140 Antwerpen Tel. 03/217 50 40

o

Ch Lejeune & Co Arenbergstraat 17 2000 Antwerpen 03.224.78.30

De coördinaten van andere belangrijke verzekeringsmakelaars kan U terugvinden op de website van de beroepsvereniging van verzekeringsmakelaars (www.upca.be).


Andere relevante actoren

In sommige gevallen wordt brownfieldontwikkeling nog bemoeilijkt door een aantal bijkomende randvoorwaarden zoals bijvoorbeeld de klassering van een gebouw op de site of de site zelf als monument of landschap, de noodzaak voor nieuwe ontsluitingswegen, de situering binnen een vogelrichtlijn- of habitatgebied, en andere. In dit hoofdstuk wordt dan ook een beknopt overzicht gegeven van mogelijke, additionele relevante actoren.

Monumenten en Landschappen Bevoegdheden De afdeling Monumenten en Landschappen van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap is onder meer verantwoordelijk voor: • De voorbereiding en uitvoering van het beleid inzake de bescherming van monumenten en landschappen; • De inventarisatie van het bouwkundig erfgoed met inbegrip van de cultuurgoederen die er integrerend deel van uitmaken, meer bepaald de bijbehorende uitrusting en de decoratieve elementen; • De programmatie en implementatie van de bescherming en het beheer van monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen; • Het beheer van de premiedossiers voor onderhouds- en restauratiewerken; en • De toepassing van het vergunningsstelstel inzake monumenten en landschappen. Coördinaten Department Leefmilieu en Infrastructuur Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen Afdeling Monumenten en Landschappen Phoenixgebouw e Koning Albert II-laan 19, 8 verd. 1210 Brussel Tel. 02 553 16 13 Fax. 02 553 16 12 E-mail: [email protected] Internet: www.monument.vlaanderen.be of www.landschap.vlaanderen.be

Landinrichting Bevoegdheden De afdeling Land van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap is onder meer verantwoordelijk voor: • De voorbereiding en evaluatie van het bodembeleid (bodembescherming); • De controle van de kwaliteit van de bodem (bodemaantasting); • Het verstrekken van adviezen inzake de inrichting en het beheer van land en bodem aan onder andere AROHM, provinciebesturen en gemeentebesturen Leidraad brownfield ontwikkeling 93

(stedenbouwkundige vergunningen, ruimtelijke structuur- en uitvoeringsplannen, bescherming van landschappen, ...); en • De controle op landinrichtingsplannen en ruilverkavelingen. Coördinaten Department Leefmilieu en Infrastructuur Administratie Milieu-, Natuur-, Land- en Waterbeheer (AMINAL) Afdeling Land Alhambragebouw Emile Jacqmainlaan 20 bus 6 1000 Brussel Tel. 02 553 21 86 Fax. 02 553 21 85 E-mail: [email protected] De provinciale diensten van de Afdeling Land kan men raadplegen op: Land Antwerpen Vlaams Administratief Centrum Copernicuslaan 1 bus 2 2018 Antwerpen Tel. 03 224 62 30 Fax. 03 224 62 83 E-mail: [email protected]

Land Limburg Taxandria-Center Gouverneur Roppesingel 25 3500 Hasselt Tel. 011 26 44 61 Fax. 011 26 44 69 E-mail: [email protected]

Land Oost-Vlaanderen Gebr. Van Eyckstraat 2 9000 Gent Tel. 09 265 46 33 Fax. 09 265 46 37 E-mail: [email protected]

Land Vlaams-Brabant Waaistraat 1 bus 2 3000 Leuven Tel. 016 21 12 85 Fax. 016 21 12 89 E-mail: [email protected]

Land West-Vlaanderen Zandstraat 255 bus 4 8200 Brugge Tel. 050 45 42 17 Fax. 050 45 42 19 E-mail: [email protected] Praktische informatie omtrent het Recht van Voorkoop betreffende Natuur, Ruilverkavelingen en de Vlaamse Wooncode evenals de gewestplannen kan opgevraagd worden op de website: www.gisvlaanderen.be, respectievelijk onder geo-vlaanderen/rvv en geo-vlaanderen/gwp.

Wegeninfrastructuur Bevoegdheden De afdeling Wegenbeleid en –Beheer van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap is onder meer verantwoordelijk voor: • De voorbereiding van het programma wegeninfrastructuur; en • De coördinatie en ondersteuning van de provinciale afdelingen bij de uitvoering van het wegenprogramma en het wegenbeheer. Leidraad brownfield ontwikkeling 94

Coördinaten Department Leefmilieu en Infrastructuur Administratie Wegen en Verkeer Afdeling Wegenbeleid en –Beheer Graaf de Ferrarisgebouw Koning Albert II-laan 20 bus 4 1000 Brussel Tel. 02 553 79 22 Fax. 02 553 79 25 E-mail: [email protected]

Verenigingen en organisaties Voor specifieke informatie of standpunten inzake het brownfieldbeleid of concrete dossiers kan men eventueel ook advies inwinnen bij overkoepelende verenigingen of organisaties Coördinaten VEV (Vlaams Economisch Verbond) Brouwersvliet 5 bus 4 2000 Antwerpen Tel. 03 202 44 15 Fax. 02 233 76 60 Internet: www.veb.be VBO (Verbond van Belgische Ondernemingen) Ravensteinstraat 4 1000 Brussel Tel. 02 515 08 11 Fax. 02 515 09 15 E-mail: [email protected] Internet: www.vbo.be VCB (Vlaamse Confederatie Bouw) & Vloro vzw Lombardstraat 34-42 1000 Brussel Tel. 02 545 57 49 Fax. 02 545 59 07 E-mail: [email protected] Internet: www.vcb.be CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen van België) Derbystraat 241 Blok B 9051 Gent Tel. 09 222 06 22 Fax. 09 222 28 95 E-mail: [email protected] Internet: www.cib.be VVP (Vereniging Vlaamse Provincies) Albertinaplein 2 bus 4A 1000 Brussel Tel. 02 512 11 52 Internet: www.vlaamseprovincies.be Leidraad brownfield ontwikkeling 95

VVSG (Vereniging Vlaamse Steden en Gemeenten) Aarlenstraat 53/4 1040 Brussel Tel. 02 233 20 73 Fax. 02 233 31 52 E-mail: [email protected] Internet: www.vvsg.be


Bijlage 3: Betrekken lokale gemeenschap


Actieve deelname door de lokale gemeenschap

De lokale gemeenschap wordt gedefinieerd als die mensen wiens leven rechtstreeks of onrechtstreeks wordt beïnvloed door de genomen beslissingen. In het geval van brownfields omvat dit zeker de mensen die rondom de site leven, hetzij bewoners, arbeiders of exploitanten. Het omvat evenzeer eigenaars en iedere andere persoon in de onmiddellijke omgeving die een invloed zal ondervinden van de sanerings- en herontwikkelingsbeslissingen, alsmede de gebruikers van de terreinen en ermee verwante activiteiten en infrastructuren. Een herontwikkeling van een brownfield creëert in de meeste gevallen enerzijds een aantal opportuniteiten voor de lokale gemeenschap. Zo kan de herontwikkeling resulteren in de heropleving van een gebied, de creatie van jobs, een toename van nieuwe diensten of andere attracties. Anderzijds kan de herontwikkeling ook leiden tot bezorgdheid bij de binnen de lokale gemeenschap met betrekking tot de risico’s van de verontreiniging en de mogelijke blootstelling van de sanering, de mogelijke overlast van nieuwe activiteiten op de omgeving en de impact van het beoogde hergebruik op de lokale gemeenschap. ø • • • • •

Frequent gestelde vragen die hierbij rijzen zijn:

Zal de sanering voldoende bescherming bieden voor de volksgezondheid? Zullen de saneringsmethode en/of de beslissingen inzake hergebruik een hypotheek leggen op het toekomstige gebruik van de site? Zal de ontwikkeling de geluids- en verkeersoverlast doen toenemen tijdens en na de constructiewerkzaamheden? Zal het toekomstige gebruik de buurtbewoners opnieuw blootstellen aan herhaaldelijke verontreiniging? Genereert de beoogde ontwikkeling voordelen voor de lokale gemeenschap in termen van jobs en diensten?

Deze vragen en andere bekommernissen van de lokale gemeenschap dienen beantwoord te worden gedurende de actieve deelname van de gemeenschap aan het ganse herontwikkelingsproces.

Actieve versus passieve deelname Spijtig genoeg situeren de overlegmomenten met de lokale gemeenschap zich traditioneel in een laattijdig stadium van het beslissingsproces. Tot op heden wordt publieke deelname aan een dergelijk proces immers meestal nog toegepast volgens het conservatieve model van ‘beslissing – aankondiging – verdediging’, m.a.w. publieke hoorzittingen en perioden voor opmerkingen worden meestal georganiseerd om reeds genomen beslissingen aan te kondigen. Vanzelfsprekend is er een groot verschil tussen deze traditionele vorm van ‘passieve’ deelname en de eerder beoogde ‘actieve’, zinvolle deelname. Actieve deelname en input hebben in het beslissingsproces betekent niet het verkrijgen van een veto-recht of de autoriteit om alle beslissingen te nemen. Daarentegen betekent het wel meer dan louter de mogelijkheid krijgen om te Leidraad brownfield ontwikkeling 98

spreken en gehoord te worden. Een zinvolle deelname betekent dat mensen de mogelijkheid hebben om beslissingen op een geïnformeerde en geloofwaardige manier te beïnvloeden, dat hun inbreng wordt overwogen en dat de beslissingsnemers communiceren op welke manier rekening werd gehouden met de opmerkingen van de mensen of waarom er geen rekening mee werd gehouden. Indien van de lokale gemeenschap een zinvolle, actieve deelname wordt verwacht, dient ze op het niveau van “partner” in het beslissingproces worden gebracht. Dit betekent een verbintenis maar ook een kennisopbouwend engagement zowel vanuit de lokale gemeenschap als vanuit zij die de betrokkenheid van de lokale gemeenschap zoeken. Deze laatsten dienen voldoende voeling te hebben met de lokale gemeenschap zodat zij de informatie-uitwisseling en de overlegmomenten zondanig aanpakken dat alle groepen binnen de lokale gemeenschap worden aangesproken. Dit omvat onder meer de toegankelijkheid van de informatie die wordt aangereikt, tijdstip en locatie van overlegmomenten, een gebouw waarin de overlegmomenten plaatsvinden dat zich leent tot discussie en zelfs het ter beschikking stellen van technische experten die helpen bij de data-inzameling en de interpretatie van de informatie. De leden van de lokale gemeenschap dienen zich anderzijds ook te engageren in het proces. Zij moeten trachten mee een proces op te zetten dat hun inbreng vergemakkelijkt en dat voldoet aan hun verwachtingen. Verder moeten ze ook de verantwoordelijkheid opnemen om zelf voldoende kennis omtrent de site en de ganse herontwikkeling op te doen.

De nood aan en de voordelen van deelname door de lokale gemeenschap Een gebrek aan betrokkenheid van de lokale gemeenschap kan resulteren in een oppositie tegen het project. Dit kost de initiatiefnemer of de ontwikkelaar geld in termen van vertragingen of dure wijzigingen in de oorspronkelijke projectplannen. Voor vele projectontwikkelaars of investeerders is de meest motiverende factor voor een actieve deelname van de lokale gemeenschap dan ook de mogelijke weerstand vanwege de lokale gemeenschap tegen de herontwikkeling van het terrein te minimaliseren, zodat de kans vertraging of volledige stilstand van het project wordt gereduceerd. Nochtans, hoewel de “negatieve” motivatie vanwege de mogelijke weerstand tegen het project meestal belangrijk is, toch is er een grotere, “positieve” motivatie voor een zinvolle betrokkenheid met mogelijke verbeteringen en inhoudelijke aanpassingen aan het project die resulteren uit een actieve inbreng van en overleg met de lokale gemeenschap. Projecten die worden gerealiseerd zonder veel overleg of ondanks mogelijke weerstand zijn meestal nadeliger voor de lokale gemeenschap vermits ze de bezorgheden van de buurtbewoners en lokale organisaties niet behandelen. Dergelijke projecten kunnen – in de ogen van de lokale gemeenschap - resulteren in een onvoldoende verwijdering van de verontreiniging (o.a. door het gebrek aan communicatie of toegang tot verstaanbare informatie) of in een herontwikkeling die niet complementair is met de directe omgeving of die niet inspeelt op de lokale noden. Wanneer de buurtbewoners geen toegang hebben of krijgen tot de nieuw gecreëerde arbeidsplaatsen, zullen deze jobs worden ingevuld door mensen van buiten de lokale gemeenschap. De herontwikkeling kan gericht zijn naar een nieuw type van bewoners, die de huidige, lokale buurtbewoners op termijn zullen verdringen en verdrijven vanwege de hogere woonkosten en huurtarieven. Dit alles resulteert vanzelfsprekend niet meteen in een duurzame heropleving van de omgeving rondom een brownfieldsite. Leidraad brownfield ontwikkeling 99

Op voorhand de tijd nemen en inspanningen leveren om de lokale gemeenschap te betrekken bij het herontwikkelingsproces kan soms cruciaal zijn voor het algemene succes en welslagen van het project. Immers, wanneer er rekening wordt gehouden met de bekommernissen van de lokale gemeenschap resulteert dit meestal in projecten die het verbeteren van het algemene imago en de leefomstandigheden van de buurt tot doel hebben. Hoewel het betrekken van de lokale gemeenschap en het zoeken naar een soort van coalitieverband extra tijd en geld vereist in de initiële stadia van het ontwikkelingsproces, resulteert lokale betrokkenheid en steun in de navolgende stadia van het brownfieldtraject meestal in een daadwerkelijke steun vanuit de gemeenschap aan het project en vermijdt het mogelijke vertragingen. Een actieve deelname van en grondig overleg tussen de verschillende actoren resulteert ook dikwijls in projecten die rekening houden met regionale implicaties betreffende ruimtelijke planning, mobiliteit en economische ontwikkeling, zodat positieve, consensus-gebaseerde oplossingen op lokaal niveau ook de regionale condities kunnen verbeteren. De mate waarin de lokale gemeenschap dient betrokken te worden bij de brownfieldontwikkeling is sterk afhankelijk van de aard van het project. Een herontwikkeling in een industriële omgeving zal een minder grote impact hebben dan de herontwikkeling van een voormalig industrieel terrein in een woonomgeving.

Aanbevelingen

ø Hiernavolgend worden een aantal aanbevelingen geponeerd die in brede zin kunnen worden toegepast om een actieve deelname van de lokale gemeenschap in het brownfieldontwikkelingstraject te bevorderen. 1. Ken de gemeenschap (en wees gekend) Een vlotte inbreng vanwege de lokale gemeenschap gebeurt best wanneer alle partijen, zowel ontwikkelaars, saneerders, investeerders als regulerende overheden en gemeenschapsactoren, elkaar voldoende kennen. Effectieve participatie is immers dikwijls gebaseerd op het begrip van één van de “stakeholders” op de bezorgdheid of bekommernis van een andere actor. Het is belangrijk om die bekommernissen te evalueren en om vervolgens die actoren binnen de lokale gemeenschap te identificeren die op één of andere manier betrokken zijn bij die bekommernis. Het proces van betrokkenheid van de lokale gemeenschap kan best opgestart worden aan de hand van regelmatige interacties met de vertegenwoordigers van organisaties binnen de lokale gemeenschap. Hierbij kan gebruik gemaakt worden van bestaande netwerken of overlegmomenten of kunnen nieuwe gecreëerd worden. Het is belangrijk rekening te houden met reeds bestaande organisaties en netwerken binnen de lokale gemeenschap als een basis voor de identificatie van lokale actoren en het opstarten van een positieve interactie. Bestaande netwerken binnen de gemeenschap die verschillende interesses en invalshoeken Leidraad brownfield ontwikkeling 100

samenbrengen kunnen er voor zorgen dat het vermogen van de gemeenschap om bij de diverse aspecten van brownfieldontwikkeling betrokken te zijn, vergroot. 2. Betrek verschillende opinies en diverse actoren Verschillende actoren zullen een verschillende interesse hebben gedurende de verschillende stadia van het herontwikkelingsproces. Vandaar dat de nodige aandacht dient besteed te worden dat elke actor betrokken is bij de relevante discussie met betrekking tot zijn interessepunt. Actieve betrokkenheid gaat verder dan het identificeren van één organisatie, aanspreekpunt of mening. Men mag niet zomaar aannemen dat men weet wat andere mensen denken zonder het te vragen, evenmin mag men veronderstellen dat één organisatie of individu de ganse gemeenschap vertegenwoordigt. De verscheidenheid aan opinies mogen niet zomaar worden verwaarloosd of worden gebruikt om onenigheid qua standpunt van de gemeenschap te creëren maar dienen te worden gerespecteerd. Het opzetten van een forum rond de verschillende ideeën en meningen omtrent de herontwikkeling kan ertoe bijdragen de reden voor de meningsverschillen te achterhalen en om een gemeenschappelijk akkoord te bereiken rond bepaalde standpunten. ‘Stakeholders’ dienen daarbij de nodige maatregelen te nemen om die segmenten of groepen binnen de lokale gemeenschap die typisch niet worden geraadpleegd, juist wel te betrekken bij het ontwikkelingsproces. Dit vertaalt zich praktisch gezien onder meer in aangepaste tijdstippen en locaties van hoorzittingen of informatievergaderingen, toegankelijkheid via openbare vervoersmiddelen, e.a.

3. Voorzie effectieve en regelmatige communicatiemomenten om de gemeenschapsactoren te informeren tijdens het ganse herontwikkelingsproces. De belangen van de lokale gemeenschap kunnen plots oprijzen en dan weer wegebben, maar een gemeenschap kan niet reageren of uitkomen voor zijn belang of visie wanneer ze niet wordt geïnformeerd. Daarom is het belangrijk om mechanismen te creëren die de gemeenschapsactoren regelmatig op de hoogte brengen van de activiteiten doorheen de ganse periode van het herontwikkelingsproces. De traditionele, publieke hoorzittingen zijn daarbij vaak niet voldoende. Zo kunnen bijvoorbeeld niet altijd die personen bereikt worden die niet weten waar aankondigen voor dergelijke zittingen worden aangebracht of die om één of andere reden niet op de adressenlijst staan (bvb eigenaars van huizen die worden verhuurd). Daarenboven is het niet noodzakelijk zo dat in dergelijke hoorzittingen die informatie wordt verstrekt die de gemeenschap juist zou moeten alarmeren voor de voor hen belangrijke aandachtspunten. Regelmatige communicatie omtrent de activiteiten zal bijdragen tot een verhoogde transparantie en meer verantwoordelijkheid van de actoren. Dergelijke communicatie vereist een inspanning van de ‘stakeholders’. Het kan bijvoorbeeld gebeuren aan de hand van “fact sheets”, nieuwsbrieven, een web-site en vergaderingen die zich richten naar specifieke groepen, organisaties of personen.

4. Herken en bespreek de geloofwaardigheid en het aspect van vertrouwen. Wanneer er een historiek van wantrouwen heerst tussen de verschillende ‘stakeholders’ en actoren, dan dienen de ‘stakeholders’ een extra inspanning te Leidraad brownfield ontwikkeling 101

leveren om het ganse ontwikkelingsproces zodanig te sturen dat er een nieuw klimaat van geloofwaardigheid en vertrouwen wordt geschapen. Deelname aan een ontwikkelingsproces vereist immers eerlijkheid en openheid in communicatie en integriteit in de acties en de uitvoering. De voorgespiegelde versus de werkelijke machtsverhoudingen zijn eveneens van belang. Indien het ontwikkelingsproces zodanig opgezet is dat de deelname van de lokale gemeenschap sterk gelimiteerd is, onevenwichtig of niet in overeenstemming met de genomen beslissingen, dan zullen de gemeenschapsactoren weinig uitdaging zien in een daadwerkelijke participatie in het proces. De geloofwaardigheid van het proces wordt anderzijds ook beïnvloed door de voorgespiegelde versus de werkelijke mogelijkheid om resultaten te produceren in termen van beoogde doelstellingen. ‘Stakeholders’ zullen zich immers niet engageren of geëngageerd blijven in een ontwikkelingsproces dat niet de voor hen beoogde doelstellingen en eindresultaten bereikt. Alle actoren van de lokale gemeenschap dienen reeds in een vroeg stadium van het herontwikkelingsproces betrokken te worden zodanig dat zij evenwaardige toegang hebben tot alle informatie en in staat zijn deel te nemen aan de discussies vooraleer de beslissingen worden genomen.

5. Integreer het brownfieldontwikkelingstraject met andere prioriteiten van de lokale gemeenschap. Flexibiliteit in het kaderen van de verschillende aspecten zal resulteren in een bredere en meer geïntegreerde respons. Brownfieldontwikkeling omvat vanzelfsprekend een overlapping met verschillende beleidsdomeinen zoals volksgezondheid en milieu, ruimtelijke ordening, verkeer en mobiliteit, huisvesting, economische ontwikkeling, tewerkstelling en andere. Vandaar het belang om tijdens het brownfieldontwikkelingstraject de mogelijkheid en de nodige flexibiliteit te creëren om al deze verschillende aspecten te integreren, te coördineren en te communiceren. Immers, de meeste van de reeds bestaande, formele overlegmomenten (bvb hoorzittingen) zijn slechts beperkt tot bepaalde aspecten zoals bvb het saneringsproject, het ruimtelijk uitvoeringsplan of BPA (Bijzonder Plan van Aanleg) of vergunningen. Organisaties binnen de lokale gemeenschap en buurtbewoners zijn zich niet meteen bewust van het totale ontwikkelingsproces en hebben hierdoor weinig of geen positieve inbreng in het ganse beslissingsproces. Het coördineren van de vele aspecten van brownfieldontwikkeling vereist meestal het zoeken naar een breed en flexibel forum om deze aspecten te bespreken en actieve deelname, dat niet enkel één aspect maar het ganse proces kan bevorderen, te bewerkstelligen. Het is immers in het voordeel van alle actoren dat het ontwikkelingstraject voldoende ruim wordt gesitueerd en gecoördineerd zodanig dat verscheidene aspecten uit verschillende beleidsdomeinen aan bod komen waarvoor telkens een specifieke oplossing op lokaal niveau wordt gezocht. 6. Verbeter de capaciteit van de lokale gemeenschap om met kennis van zaken deel te nemen aan het ontwikkelingsproces De actieve deelname van de lokale gemeenschap aan het ontwikkelingsproces, inzonderheid met betrekking tot belangrijke aspecten zoals de herbestemmingsmogelijkheden, de saneringsalternatieven en de financiële haalbaarheid, hangt in grote mate af van de capaciteit van de lokale gemeenschap om hierin tijd en middelen te investeren. Het is daarbij niet voldoende om de lokale gemeenschap uit te nodigen voor de besprekingen en de discussies. Technische Leidraad brownfield ontwikkeling 102

ondersteuning, via publieke of private middelen, is evenzeer van belang voor de lokale gemeenschap om zodoende met kennis van zaken mee het ontwikkelingsproces te kunnen begeleiden. Dergelijke vorm van capaciteitbevorderende ondersteuning is essentieel voor de lokale gemeenschap om een betekenisvolle rol te kunnen spelen in een brownfieldontwikkelingstraject.

7. Maak op een verstandige manier gebruik van ‘facilitatoren’ Het ganse overlegproces kan bevorderd worden door het inschakelen van een zogenaamde ‘facilitator’, die op een efficiënte wijze een meer neutraal en geloofwaardig forum kan creëren voor discussie. Deze moet daarbij zorg dragen voor een actieve deelname van alle partijen en een evenwichtige voorstelling van alle meningen en ideeën. Dergelijke ‘facilitator’ kan tevens op een professionele wijze ondersteuning bieden bij het communiceren van informatie, zowel intern als extern. ‘Facilitatoren’ kunnen bijvoorbeeld ingeschakeld worden voor het houden van hoorzittingen of workshops. Doch, ‘gefaciliteerde’ vergaderingen of overlegmomenten op zichzelf zullen niet bijdragen tot een daadwerkelijke en zinvolle deelname wanneer de resultaten van dergelijke vergaderingen of overlegmomenten niet worden geïntegreerd in het ganse beslissingsproces. Een ‘facilitator’ kan evenzeer in opspraak gebracht worden wanneer hij of zij onvoldoende autoriteit heeft om op een onafhankelijke manier te ageren of wanneer de lokale gemeenschap aanvoelt dat hij of zij slechts als spreekbuis optreedt voor één van de initiatiefnemers of voor de toezichthoudende overheid.


Leidraad brownfieldontwikkeling

Recommend Documents