Landschappelijk advies Sanering en nieuwbouw in buitengebied Gebroeders Maas Holding B.V. Hillegom
© Landschapsbeheer Zuid-Holland
Landschappelijk advies Sanering en nieuwbouw in buitengebied Gebroeders Maas Holding B.V. Hillegom Gouda, 14 mei 2007
Onderzoek en Rapportage: Foto’s: Opdrachtgever: Opdrachtnemer: Akkoord voor uitgave: Paraaf:
Pieter Balkenende, regiocoördinator Duin- en Bollenstreek Pieter Balkenende De heer P. Warmerdam, Piet Warmerdam Makelaars Landschapsbeheer Zuid-Holland Johan Bezemer, projectmanager
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Ruimte voor Ruimte in Zuid-Holland
2 3
2.1 Inleiding........................................................................................................................... 3 2.2Toepassing........................................................................................................................3
3. Situatiebeschrijving
4
3.1 Uitgangssituatie...............................................................................................................4 3.2 Omgeving......................................................................................................................... 4 3.3 Landschappelijke gevolgen ........................................................................................... 4
4. Conclusies en adviezen
5
4.1 Landschappelijke inpassing en zichtlijnen....................................................................5 4.2 Openheid van het landschap......................................................................................... 5 4.3 Afsluitend advies.........................................................................................................5
1
1.
Inleiding
Landschapsbeheer Zuid-Holland heeft van de heer P. Warmerdam, namens de Gebroeders Maas Holding, opdracht gekregen om een landschappelijk advies uit te brengen. Het advies is noodzakelijk om de ‘Ruimte voor Ruimte’ regeling al of niet doorgang te laten vinden. Het betreft een beoordeling van het plan om een woning en een aantal oude bedrijfsopstallen af te breken en daarvoor in het kader van de ‘Ruimte voor Ruimte’ regeling een tweetal woningen terug te bouwen. Op 20 maart 2007 is met de heer Warmerdam een bezoek gebracht aan het object en is de situatie bekeken. Er wordt geen uitspraak gedaan over de bestemming van het gebied of over de verder te voeren procedures. Ook worden geen belangen aan de orde gesteld in het advies. Wel wordt globaal verwoord wat de ‘Ruimte voor Ruimte’ regeling inhoud en wordt de toepassing beschreven.
Te slopen opstallen
Bedrijf Maas
Figuur 1, Overzicht omgeving
(bron: Google Earth)
2
2.
Ruimte voor Ruimte in Zuid-Holland
2.1
Inleiding
Hoofddoel van ‘Ruimte voor Ruimte’ is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied door sloop van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen en kassen die niet in het landschap passen en daarmee de gewenste landschappelijke waarden verminderen. Om dit doel te bereiken mogen in ruil voor het definitief en substantieel slopen van de bedrijfsgebouwen, op passende locaties één of meer woningen worden gebouwd. De randvoorwaarden van de regeling zijn probleemgericht, gebiedsspecifiek en op maat ingezet om daarmee de ruimtelijke kwaliteit zo concreet mogelijk te realiseren. De volgende uitgangspunten zijn van belang: de bouw van een woning is te allen tijde gekoppeld aan de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen en daarnaast geldt er een minimum van 1000 m² sloop voor het bouwen van één woning. Worden er meer meters gesloopt dan ontstaat er de mogelijkheid meerdere woningen te bouwen.
2.2
Toepassing
Het totale opppervlakte van het perceel grond waar zich een woonhuis met bedrijfsopstallen op bevind bedraagt 7 ha, 51 are en 45 ca.. In het kader van de ‘Ruimte voor Ruimte’ regeling wil men de woning inclusief de bedrijfsopstallen a 1100 m² slopen. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om binnen het eigendom twee bouwkavels te reserveren voor woondoeleinden. De overgebleven grond zal terug gebracht worden naar Ab-bestemming, waardoor het zal worden ingericht als bollenteeltgrond zoals in de directe omgeving.
Figuur 2, Te slopen opstallen
3
3.
Situatiebeschrijving
3.1 Uitgangssituatie Het bedrijfscomplex van de Gebroeders Maas is gelegen in het landelijk gebied aan de 3e Loosterweg 130. Direct achter het bedrijf liggen in het open landschap een vervallen en buiten gebruik zijnde kwekerij. Het betreffen enkele oude bedrijfsopstallen en een daarbij behorende woning. De opstallen zijn in vervallen toestand en al meerdere jaren niet meer in gebruik. Het ligt in de bedoeling om de opstallen af te breken en het vrijkomende perceel weer terug te brengen naar teeltgrond waardoor de openheid wordt versterkt. In het kader van de ‘Ruimte voor Ruimte’ regeling zouden twee woningen kunnen worden teuggebouwd. De wens is om de twee woningen te bouwen op grondgebied in eigendom van de Gebroeders Maas. 3.2 Omgeving De 3e Loosterweg sluit in zuidelijke richting aan op de Veenenburgerlaan. Het gebied tussen deze twee wegen en de Zuider Leidschevaart wordt doorsneden door de Spoorlijn. Tussen de spoorlijn en deze twee wegen is een gebied redelijk open bollenteeltgebied te vinden. Vooral direct grenzend aan de Veenenburgerlaan en de 3e Loosterweg is nogal wat bedrijfsbebouwing aanwezig waaronder het bedrijf van de Gebroeders Maas en enkele grote exportbedrijven. Daarnaast zijn aan de 3e Loosterweg een groot aantal woningen gesitueerd vanaf het bedrijf van de gebroeders Maas in noordelijke richting.
Figuur 3, Zichtlijn vanaf 3e Loosterweg
Figuur 4, Zicht vanaf Veenenburgerlaan
3.3 Landschappelijke gevolgen De te slopen woning inclusief de bijbehorende bedrijfsopstallen zorgen in de huidige situatie voor een verstoring van het open landschap. Door deze opstallen te slopen wordt het landschap ter plaatse opengetrokken en ontstaat een aaneengesloten bollenteeltgebied. Het is de wens om de nieuw te bouwen woningen te plaatsen op het meest noordoostelijk gelegen eigendom van de Gebroeders Maas. Het gevolg hiervan is dat hier een stuk teeltgrond moet worden opgeofferd voor de bouw van twee woningen.
4
4.
Conclusies en adviezen
4.1 Landschappelijke inpassing en zichtlijnen Vanaf de 3e Loosterweg is via de eigendommen van Gebroeders Maas een zichtlijn aanwezig naar het achterliggende open landschap. Vanaf de 3e Loosterweg is dit ongeveer de enige zichtlijn naar het achterliggende gebied. Door de lintbebouwing langs het overige gedeelte van de 3e Loosterweg is zicht op het achterliggende landschap vrijwel uitgesloten. Juist het perceel waar de twee nieuwe woningen geplaatst moeten worden zou de laatste aanwezige zichtlijn doorbroken worden. Het is daarom gewenst om de woningen dusdanig te situeren zodat de zichtlijn in stand blijft. Daarnaast is het gewenst om de nieuwbouw zoveel als mogelijk is, te laten aansluiten bij de aanwezige lintbebouwing langs de 3e Loosterweg. Daarnaast is het wenselijk dat de nieuwbouwwoningen in te kleden met streekeigen beplanting zoals dat in de Duin- en Bollenstreek vanuit cultuurhistorisch oogpunt verantwoord is. Te denken valt aan beukenhagen en elzensingels. Een beplantingsplan voor de aankleding en landschappelijke inpassing van de woningen kan hier duidelijkheid in scheppen.
Figuur 5, te bebouwen perceel
4.2 Openheid van het landschap Een belangrijke doelstelling van het Landschapsbeleidsplan Duin- en Bollenstreek is het behouden en versterken van de openheid in het landschap. Naar aanleiding van het Landschapsbeleidsplan is nader onderzoek gedaan en dat heeft geresulteerd in het rapport “Open Geest, Landschapsonderzoek van het project Revitalisering Open Landschap” (2003). Er is getoetst aan dit document om te concluderen wat er gezegd wordt over de openheid ter plaatse van het object. De conclusie is dat het object valt binnen de contouren van een groene zone, de hoogste klasse. Dat wil zeggen dat het gebied ter plaatse de hoogste waardering heeft gekregen. De openheid ter plaatse is groot en er zijn weinig storende elementen die dit belemmeren. Er moet een kantekening worden gemaakt dat het complex van de Gebroeders Maas aan de rand van dit contour ligt. De te slopen opstallen zorgen voor het versterken van de openheid. 4.3 Afsluitend advies Zoals weergegeven zorgt het slopen van de aanwezige opstallen voor het versterken van de openheid van het landschap ter plaatse. Landschapsbeheer Zuid-Holland heeft dit beoordeeld dit naar aanleiding van een visuele verkenning in het veld en het beoordelen van de situatie aan de hand van luchtfoto’s. Daarnaast is het landschappelijk gezien te allen tijde wenselijk dat vervallen opstallen uit het landschap worden verwijderd, omdat dit de verrommeling van het landschap vermindert. Daarnaast is ook vanaf de Veenenburgerlaan sprake van een verbetering van de landschappelijke kwaliteit omdat het zicht op de vervallen opstallen verdwijnt.
5
Beoordeeld is dat de ruimtelijk kwaliteit alleen wordt verbeterd als de zichtlijn vanaf de 3e Loosterweg naar het achterliggende gebied blijft gehandhaafd. Dit heeft direct invloed op de plaatsing van de twee nieuwbouwwoningen. Als de twee woningen parallel aan de 3e Loosterweg worden gesitueerd zal dit doorzicht in het geheel verdwijnen. Daarom wordt geadviseerd de woningen te plaatsen zoals in figuur 6 is weergegeven. Daarnaast is het wenselijk om de nieuwbouwwoningen in te kleden met streekeigen beplanting zoals weergegeven bij 3.1.
6
Figuur 6, plaatsing nieuwbouwwoningen
(bron: Google Earth)
Figuur 7, zichtlijnen
(bron: Google Earth)
7
