KÖSZÖNTŐ. Kühne Kata Otthon Centrum, ügyvezető igazgató. Tisztelt olvasóink, kedves volt, jelenlegi és jövőbeli ügyfeleink!

2015 IV. negyedév 1

KÖSZÖNTŐ Tisztelt olvasóink, kedves volt, jelenlegi és jövőbeli ügyfeleink! A 2015-ös évben a lakáspiac minden tekintetben szárnyalt: emelkedtek az árak, csökkentek az értékesítési

idők,

erősödött

az

eladók

alkupozíciója. Budapesten és a vidéki városokban, elsősorban a nagyvárosokban, a befektetők adtak hatalmas lendületet a piacnak, de a saját célra vásárlók is szép számmal léptek a piacra. Ez némi különbséget hozott a tranzakciók számában és az árakon is a nagyobb városi agglomerációk és a kisebb vidéki települések között. Már tavaly úgy láttuk, hogy ez a különbség csökkeni fog az állami támogatások és az olcsó hitelek hatására, de az év végén bejelentett Családi

Otthonteremtési

Kedvezmény

és

az

általános forgalmi adó csökkentés olyan lökést adhat a piacnak, ami akár a válság előtti éveket is megidézheti. Százezrek gondolkozhatnak el azon, hogyan éljenek a felkínált lehetőséggel és a kedvező hozamkörnyezet miatt úgy tűnik, hogy továbbra is sokkal jobban megéri majd lakást vásárolni, mint bérelni. Az Otthon Centrum 2015-ös évben jelentősen kibővült irodahálózata országszerte már 127 helyszínen áll készen tanácsadóival, hogy Önöket megfelelő helyzetbe hozza akár eladóként, akár vevőként fordulnak hozzánk. Nemcsak a megfelelő eladó ingatlant vagy vételi ajánlatot tudjuk megtalálni, hanem hiteltanácsadóink segítségével a támogatással, finanszírozással kapcsolatos kérdéseikre is személyre szabott választ tudunk adni 2016-ban is!

Kühne Kata Otthon Centrum, ügyvezető igazgató

2

ÖSSZEFOGLALÓ ÉLÉNK LAKÁSPIACI FORGALOM 2015-BEN 2015-ben tovább élénkült a lakáspiac Magyarországon. Az előzetes adatok alapján összesen mintegy 135 ezer adás-vétel történt, ami 20 százalékos növekedést jelent a megelőző évhez képest. A 2015-ös évben a vásárlók között a befektetők mellett azok a háztartások is megjelentek, akik az előző évek során halogatták az élethelyzetük változásával kapcsolatos lakásvásárlási döntésüket. Az alacsony kamatkörnyezet továbbra is vonzóvá teszi a befektetési célú lakásvásárlást, azonban a 2016-os évet a kormányzat beruházás-élénkítési és népesedés-politikai indíttatású programjai fogják meghatározni, amelyek elsősorban a három gyermekes családokat hozzák helyzetbe. A Családi Otthonteremtési Kedvezmény 10+10 millió forintos ajánlata sokak számára jelenthet motivációt az új lakásba költözésre, ami várhatóan megmozgatja a használt ingatlanok piacát is. 2015 az Otthon Centrum életében is komoly előrelépést hozott. A Franchise Szövetség díjjal is jutalmazta Magyarország legdinamikusabban fejlődő franchise vállalkozását. 2015-ben 47 új irodát nyitottunk, és immáron 127 irodában állunk rendelkezésre felkészült tanácsadóinkkal, segítve Önöket lakás értékesítés vagy vásárlás során és a finanszírozással, támogatások igénybevételével kapcsolatos ügyintézésben.

3

LAKÁSÁRAK VÁLTOZÁSA 2015-ben több éves csökkenés és stagnálás után az átlagos lakásárak növekedési üteme elérte a 2009-es szintet és mind az új építésű, mind a használt lakások tekintetében pozitív növekedésre állt be. Az Otthon Centrum értékesítési adatai azt mutatták, hogy Budapesten történt a legjelentősebb növekedés az átlagárak tekintetében és abszolút értékben is itt voltak a legmagasabbak a lakásárak 2015-ben. A használt téglaépítésű társasházak esetében Pest megye, a paneleknél a nyugati régió emelkedett ki a főváros mögött átlag feletti áraival. A családi házak esetében a főváros és Pest megye magasabb árszintjeihez képest az ország többi részén az átlagár alacsonyabb volt, de nem volt számottevő különbség a régiók között ebben a kategóriában. Az Otthon Centrum 13 településen, ill. településrészen regisztrált 25 millió forint feletti átlagos lakóingatlan tranzakciós árat, ezek között több fővárosi kerület és az ország olyan települései vannak, amelyek más társadalomstatisztikai mutatók tekintetében is az élmezőnybe tartoznak. A fajlagos árak tekintetében a főváros mellett a balatoni régió emelkedik ki átlag feletti áraival.

ALKU ÉS LICIT, ÉRTÉKESÍTÉSI IDŐK 2015 a romló alkupozíció éve volt, köszönhetően az élénkülő keresletnek. A teljes árengedmény mértéke átlagosan 10% körül volt, ennek jelentősebb része a vevők által a szerződéskötéskor elért engedmény volt. A vevők a legkisebb árengedményt a panellakásoknál tudták elérni. Minden régióban megjelent az alku nélküli adásvétel is, ami egyértelműen mutatja a gyengülő értékesítési pozíciókat 2015 folyamán. Új jelenség a piacon az árlicit. Budapesten egyre többször alakul ki verseny egy-egy jobb adottságú lakásért, ami az eladónak kedvező helyzet, mivel akár a meghirdetett ár felett zárulhat a tranzakció. Ez azonban még nem tekinthető általános jelenségnek a fővárosban sem, vidéken pedig egyáltalán nem volt jellemző 2015-ben. Az értékesítési idő jelentősen csökkent 2014-hez képest. A panellakásokat már átlagosan bő egy hónap alatt el lehet adni, a téglaépítésű társasházi lakások átlagos értékesítési ideje is lefeleződött az év folyamán.

LAKÁSBÉRLET, LAKÁSBEFEKTETÉS 2015 folyamán jelentősen emelkedtek az átlagos lakásbérleti díjak. Az eltérés jelentős az egyes régiók között. A bérleti díjemelkedés használt téglaépítésű társasházi lakások esetében Budapesten közel 40%, a nyugati országrészben 18%, keleten stabilak maradtak az átlagos bérleti díjak. A panellakások tekintetében sokkal kiegyensúlyozottabb a kép, nyugaton átlagosan 21%, Budapesten 20%, a keleti országrészben 17% volt a növekedés. A bérleti díjak növekedése és az alacsony kamatkörnyezet 2015-ben kifejezetten vonzóvá tette a lakóingatlanokba történő befektetést és ez a tendencia folytatódhat 2016-ban is. A befektetők körében a hagyományosnak tekinthető albérleti piac mellett egyre népszerűbb a rövid távú idegenforgalmi célú bérbeadás is, elsősorban Budapest belvárosában. Az elérhető hozamszint az elvégzett egyszerűsített modellszámítás

4

alapján a legkeresettebb ingatlantípusok esetében 6,5% - 10,6% között alakult régiótól függően.

2016 ÉVI KILÁTÁSOK 2016-ban a CSOK következtében mind az új építésű lakások piacán, mind a használt lakások piacán a kereslet élénkülésére számítunk. Ennek megfelelően a 2015 évben tapasztalt trend folytatódhat 2016-ban is: emelkedő árak, csökkenő alku, gyorsabb értékesítés. Az Otthon Centrum számítása szerint minimum 145 ezer, maximum 160 ezer lakáspiaci tranzakció lehet, az elvárt éves adásvételek száma reálisan 150-155 ezer körül alakulhat, elsősorban azon lakástípusokat érintően, amelyeket közvetlenül vagy közvetve érintenek az állami keresletélénkítő intézkedések. Az ország térségeire jellemző eltérő demográfiai, vándorlási és gazdasági mutatókat figyelembe véve becslést készítettünk arra, hogy a várt tranzakciók milyen arányban oszlanak meg az egyes térségek között, ezt mutatja be az alábbi térkép. Jól láthatóan Budapest és a fővárosi agglomeráció mellett elsősorban a nagy foglalkoztatási központok térségében és a nyugati országrészben várunk erőteljesebb fellendülést. A 2016-ra várható lakáspiaci tranzakciók földrajzi megoszlás

Forrás: Otthon Centrum becslés

5

VÉTEL ÉS ELADÁS A LEGFONTOSABB, AMIT A PIACRÓL TUDNI LEHET Bár a féléves adatok alapján még erőteljesebb növekedésre volt kilátás, a 2015ös évben a megelőző évhez képest kissé mérséklődött az adás-vételek számának növekedése. Összességében bő 20 százalékos volt a lakáspiaci forgalom növekedése 2014-hez képest, ami a több éves stagnálást követően pozitív eredmény. Az előzetes adatok alapján ebben az évben mintegy 135 ezer lakást adtak és vettek Magyarországon. A tranzakciószám növekedés legfőbb hajtóerejét 2015-ben a befektetők ingatlanvásárlásai és a háztartások korábbi években elhalasztott vásárlásainak realizálása adta. A lakónépességhez viszonyítva a legtöbb tranzakció Budapesten, a Balaton térségében és a nyugati országrészben történt az év folyamán. A 2016-os év, köszönhetően a beruházás-ösztönző és népesedés-politikai célú kormányzati intézkedéseknek, jóval élénkebbnek ígérkezik. Az új építésű lakásokra vonatkozó 5%-os ÁFA-kulcs már olyan megtérülést biztosít a fejlesztőknek, ami lehetővé teszi a korábban tervezőasztalon maradt projektek megépítését. A három gyermekes, ill. három gyermeket vállaló családok részére juttatott, új építésű lakás vásárlásához igényelhető, 10 millió Forintos Családi Otthonteremtési Kedvezmény és az ehhez kapcsolódó fix, alacsony kamatozású, maximum szintén 10 millió Forint összegben elérhető lakáscélú hitel révén az új építésű lakások iránti keresletbővülésének a használt lakás piacra is mérhető, pozitív hatása lesz. A kormányzati intézkedések hatását nehéz előre felmérni, mivel a bőkezű támogatás a legtöbb régióban továbbra is önerő meglétét és a kedvezményes hitel felvételét is igényli ahhoz, hogy megfelelő méretű új építésű ingatlanba költözzenek a családok. Az elmúlt évek migrációs és egyéb társadalmigazdasági mutatói, valamint az építési engedélyek és a tranzakciószám alakulása alapján regionális dinamikus előrejelzést készítettünk. A különböző forgatókönyvek alapján legalább 145 ezer, legfeljebb 160 ezer tranzakcióra számítunk 2016-ban. A reális sáv 150-155 ezer között várható. 2016-ban tovább nőhet az új építésű lakások száma. Az előző évek mélypontjához képest 10 – 12 ezer lakás átadására számítunk, és jelentős számú projekt indulhat el, amelyek már a 2017-es év statisztikáját fogják javítani. A lakásépítésen belül az áfa csökkentésnek és az építési jogszabályok egyszerűsödésének köszönhetően a fejlesztők mellett újra élénkebb lesz az egyéni építtetők aktivitása is.

6

2015 A LAKÁSPIAC ÉLÉNKÜLÉSÉNEK ÉVE A kétezres évtized elején tapasztalt lakáspiaci fellendülés az évtized közepére elérte csúcspontját. 2003-ban több mint 270 ezer adásvételi szerződést kötöttek Magyarországon, ami a hazai lakásállomány 6,59%-át érintette. Ezt kisebb visszaesés és újabb enyhe emelkedés követte 2006-ig, majd fokozatosan esni kezdett a tranzakciószám. A 2008-ban kibontakozó világgazdasági válság kedvezőtlen hatása igen jelentősen visszavetette a lakások adásvételét, 2009 – 2013 között az éves tranzakciószám alig érte el a 90 ezret. 2014 jelentette a fordulót, amikor ez a mutatószám ismét emelkedésnek indult és az év végére meghaladta a 110 ezret. Ez a szám azonban csupán a teljes lakásállomány 2,6 %-át jelentette. A rendelkezésre álló legfrissebb statisztikai adatok és az Otthon Centrum tranzakciós adatbázisa alapján mintegy 135 ezer lakáspiaci tranzakció történt 2015-ben. A 2014-ben érzékelhető keresletnövekedés nemcsak kitartott, hanem még fokozódott is 2015-ben. A növekedés nem csak Budapesten, de vidéken is jellemző trend volt az év folyamán. A keresletet egyrészt a tartósan alacsonynak bizonyuló betéti kamatkörnyezet hatására a megtakarításaikat a jobb hozammal kecsegtető ingatlanok irányába mozgató befektetők, másrészt a gazdasági válság nyomán óvatosabbá váló és az ingatlanvásárlási „nagy döntéseket” elhalasztó háztartások megjelenése jelentette a lakáspiacon. A lakáspiaci forgalom alakulása 2001 és 2015 között

Forrás: KSH, Otthon Centrum, * Otthon Centrum becslés

7

A kedvező tendencia nem azonos módon érvényesül az ország különböző térségeiben. Ennek illusztrálására a Központi Statisztikai Hivatal legutolsó közzétett (2015 féléves) adatai alapján készült alábbi térkép szolgál. Minél sötétebb a színezés, annál nagyobb arányban részesültek az egyes járások az országos tranzakciószámból. Jól láthatóan kiemelkednek a százezer főnél népesebb nagyvárosok: Budapest, Debrecen, Szeged, Miskolc, Pécs, Székesfehérvár, Nyíregyháza, Győr Kecskemét és közvetlen környezetük. A felsorolt járásokban a társasházi lakások aránya magas, és az adás-vételek számát tekintve nem mellékes az a tény sem, hogy ezek a városok többnyire a belföldi vándorlás célpontjai is. A bemutatott értékek azt is jelentik, hogy a felsorolt városok a szomszédos településekkel együtt, az ingatlanpiac húzótérségei. Együttes részesedésük a lakáspiaci tranzakciókból meghaladja az 50%-ot. Adásvételek aránya járásonként

Forrás: KSH, saját szerkesztés

A tranzakciószám országos értékéből alig részesednek azok a térségek, amelyek központjai jellemzően kisvárosok. Egy-egy térség részesedése attól is nagymértékben függ, hogy mekkora a lakónépessége, illetve maga a körzet mekkora területet foglal el. Az alábbi térképen az adásvételek számát 1000 lakosra vetítve (sötétpiros színnel jelölve a kedvező értékeket mutató járásokat) már egy árnyaltabb képet mutat. Budapest továbbra is listavezető, ám a fővárost szorosan követi a Balaton térsége, Keszthellyel az élen.

8

A térkép továbbá megmutat egy északnyugat-délkelet megosztottságot is. Az ország keleti felének térségeiben 3-4 tranzakció történik 1000 lakosonként, szemben a nyugati térségek 4,5-5 értékeivel. Keleten főként a nagyvárosok emelkednek ki: Szeged, Debrecen, Miskolc, Nyíregyháza, amely városok népességszámra vetített fajlagos értékei országos átlag felett helyezkednek el. Az említett trendtől leginkább a fővárosi agglomerációban tapasztalhatunk eltérést, amely ok mögött a járások relatíve magas népességszáma, a családi házak túlsúlya, valamint helyenként a szuburbanizáció folyamatának megfordulása áll. Az adásvételek számának 1000 lakosra vetített fajlagos értéke

Forrás: KSH, saját szerkesztés

A tranzakciók két jellemző típusa a befektetési és a saját használati célú vásárlás. A fővárosban, illetve a nagyobb vidéki városokban is jellemzőek voltak a befektetési célú lakásvásárlások 2015-ben, aminek jól érezhető volt a hatása az árakra is. A befektetők elsősorban olyan belvárosi fekvésű, kiemelkedően jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező lakásokat kerestek, amelyeket könnyen és számukra kedvező hozamot biztosító bérleti díjakkal tudnak bérbe adni. Ennek megfelelően a fővárosban befektetői kereslet a belső kerületekben jelentkezett elsősorban, ahol hagyományosan is nagyobb az érdeklődés a bérelhető lakásokra, mivel ezek egy része nemcsak tartós, hanem alkalmi jelleggel, rövidebb távon is bérbe adható. Az „airbnb” internetes szolgáltatáson keresztül idegenforgalmi céllal történő bérbeadás, megfelelő kihasználtság mellett kiemelkedő hozamot biztosít, a tulajdonosok és befektetői kereslet ennek megfelelően az 50-60 négyzetméteres használt téglalakások felé mozdult el.

9

A hagyományos albérletek árai az ilyen hasznosítással elérhető bérleti bevételek hatására emelkedtek ezekben a városrészekben. Akik viszont kiszorultak a hagyományos albérleti piacról jellemzően a turisztikai szempontból kevésbé érdekes városrészeket választják. De nem csak az albérleti piac az oka, hogy érezhetően megnőtt a kereslet a jellemzően megfizethetőbb, nem központi fekvésű panellakások iránt is. Az alábbi ábrákon az Otthon Centrum eladásait mutatjuk be, főváros, Pest megye és vidék csoportokban. Az x tengelyen mindig a vételár sávokat, az y tengelyen az eladott ingatlanok alapterületeit tüntetjük fel. A buborékok mérete pedig az adott ár és alapterületbe tartozó ingatlanok számát jelenti, azaz minél nagyobb a buborék, annál több adásvétel történt az adott ár és alapterület kategóriában. A KSH 2015. január-szeptember havi tranzakciós adatai alapján országosan a fővárosban történt az összes tranzakció egyharmada. Az Otthon Centrum segítségével értékesített lakások körében a fővárosi ingatlanok aránya ennél magasabb. Mind a használt, mind pedig az új építésű társasházi lakások, valamint a panellakások adásvétele tekintetében a fővárosi részarány közel 50%. Az Otthon Centrum által értékesített fővárosi ingatlanok 30 m² alapterülettől és közel 6 millió forint árszinttől indulnak és jellemzően 70 m² és 25 millió Ft alatt kelt el az ingatlanok többsége. Az árak tekintetében további sűrűsödés figyelhető meg 35 millió forintos értékhatárig, de ebben a vételár kategóriában a belvárosi egy-két szobás kis alapterületű lakásoktól kezdve, a külső kerületek nagy alapterületű ingatlanjain át széles kínálat talált új tulajdonosára Budapesten. Az Otthon Centrum által Budapesten értékesített lakások jellemzői 2015-ben

Forrás: Otthon Centrum

10

A fővárosi agglomerációban, Pest megyében az Otthon Centrum értékesítései alapján már egészen olcsón is kapható volt kis alapterületű ingatlan, de a vásárlások zöme 45 és 100 m² alapterület és 5-18 millió forintos értékhatár közé esett 2015-ben. Ennél alacsonyabb értékű ingatlanok főként Cegléd környékén voltak jellemzőek, míg az agglomeráció nyugati részén a fővároshoz közel lévő települések ingatlanaira magasabb árszint volt jellemző. Érdemes azt is megjegyezni, hogy a KSH 2015 első háromnegyed évére vonatkozó tranzakciószámai alapján az új családi házak adásvétele tekintetében az agglomeráció részesedése meghaladta az 50%-ot Az Otthon Centrum által Pest megyében értékesített lakások jellemzői 2015-ben

forrás: Otthon Centrum

Vidéken a vásárlások jellemzően 25-80 m² alapterületű és 3-15 millió forintos értékhatár közé estek. Az említett értékhatár főként a nagyvárosokban és a Balaton parton kissé magasabb és eléri a 20 millió forintot. A vidéki ingatlanok háromnegyedét 20 millió forintos értékhatár alatt értékesítették. A nagyobb alapterülettel jellemző ingatlanok területileg elszórtan a kertvárosi részeken jellemzőek. További érdekesség a három nagy régióban az alapterület és az értékesítési ár közötti összefüggés, ugyanis ebben is eltérések jellemzőek az ország különböző területei között. Az összefüggés Budapesten a legerősebb, az alapterület és a lakásárak leginkább itt emelkednek arányosan. Pest megyében, illetve vidéken általában gyengébb a korreláció, amely azt jelenti, hogy különösen Pest megyében ugyanazért az árért nagyon különböző alapterületű ingatlanok is vásárolhatóak. Másrészről az értékeket úgy is értékelhetjük, hogy Pest megyében a legnagyobbak a területi különbségek az ingatlanok árai között.

11

Az Otthon Centrum által vidéken értékesített lakások jellemzői 2015-ben


KI VÁSÁROLT LAKÁST 2015-BEN? A lakásvásárlás egy család, egy háztartás életében meghatározó döntés, a legtöbbek számára talán életük folyamán a legnagyobb befektetés. Az önálló életvitel kialakítása és a párkapcsolatok alakulása (össze és szétköltözés), illetve a családalapítás, gyermekvállalás azok a mozzanatok, amelyek jellemzően költözéssel, lakásvásárlással járnak. A lakásálmok megvalósítását nagyban meghatározza a háztartás vagyoni és jövedelmi helyzete, ami összefügg az egyéni életpályával is. Jellemzően a fiatalabb generációk lakáshoz jutását családi összefogás, ill. családon belüli tranzakciók (generációs transzferek) segítik, időben előre haladva a munkajövedelmi helyzettől függően egyre inkább a saját megtakarítások és az elérhető hitelek határozzák meg a lakásvásárlási döntéseket. A keresletbővülés másik hajtóereje az elmúlt években vásárlásukat elhalasztó vevők piacra lépése volt 2015-ben. A kedvező kamatkörnyezet következtében egyre olcsóbbá váló hitelek és az év folyamán bejelentett állami támogatások is ösztönözték a vásárlókat. Az Otthon Centrum becslése alapján több százezerre tehető az elhalasztott vásárlások száma, ezt jól illusztrálja a tipikusan költözéssel járó életesemények – házasságkötések, válások – számának az adásvételi tranzakciók számával történő összehasonlítása.

12

A rendelkezésre álló adatok azt mutatják, hogy az 1000 lakosra vetített házasságkötések és válások száma a válság éveiben csökkentek, de még ennél is inkább visszaesett az egy életeseményre jutó ingatlan tranzakciók száma. Úgy tűnik, hogy az életeseményekhez köthető adásvételek száma a válság előttihez képest csökkent, ami elhalasztott vásárlásokra utal. 2014-ben már növekedésnek indult az egy életeseményre jutó tranzakciók száma, ami arra utal, hogy visszatérőben a bizalom, egyre többen mernek vásárolni, ami természetesen az eladók számára jó hír. Házasságok- és válások aránya a lakóingatlan adásvételek számához viszonyítva

Forrás: KSH, Otthon Centrum

Mindezekre tekintettel nem meglepő, hogy az Otthon Centrum tapasztalata szerint a vevők többsége továbbra is a középkorosztályból került ki, mind a fővárosban, mind a vidéken. A legmeghatározóbb a 40-es korosztály, akik az Otthon Centrum által értékesített lakások egy harmadánál voltak vevők, Pest megyében pedig 37%-ot képviseltek. A következő meghatározó generáció a 30-39 éveseké, akik az adásvételek 22,3%-át, míg az 50-59 éves korosztály bő 20%-át adta. Az ennél idősebb korosztály részaránya országosan nem éri el a tíz százalékot. Ha a régiós eltéréseket nézzük a huszonéves korosztály, bár sehol sem meghatározó, legnagyobb arányban Budapesten vásárol, a harmincasok keleten, a negyvenesek Pest megyében az ötvenes, hatvanas évtizedüket taposó vevők pedig nyugaton jelentik a meghatározó vevő réteget.

13

A külföldiek érdeklődése némileg élénkült 2015-ben, de a lakáspiac egészére nézve arányuk nem jelentős. Az Otthon Centrum tranzakciós adatbázisa szerint a legtöbb külföldi budapesti, belvárosi lakást vásárol (V., VI., VII. kerület), ahol 10 százalékot meghaladja részarányuk. Vidéken Sopron, Pécs, Hajdúszoboszló kedvelt lokáció a külföldi vásárlók körében. A külföldi vásárlóknak értékesített lakások, mind a használt téglalakások, mind a használt téglaépítésű házak, fajlagos ára jellemzően 15-20 százalékkal drágább, mint a hazai vevők által vett lakások. Budapest ebből a szempontból is kiemelkedik, mivel itt a használt téglalakások esetében, a külföldiek által vásárolt ingatlanok átlagára több mint duplája volt a hazai vásárlókénak.

LAKÁSÉPÍTÉS A kiadott építési engedélyek számának bővülése volt tapasztalható minden régióban, ami a kereslet élénkülése mellett az építők bizalmának a visszatérését is jelzi. Amennyiben a megszerzett építési engedélyek alapján mindenütt elkezdődik az építkezés, akkor középmagyarországi régióban épülhet meg a legtöbb lakás, ezen belül Budapest és Pest megye településein közel azonos számban, míg a második legjelentősebb élénkülés a nyugati országrészben várható. 2013-ban 7536 építési engedélyt adtak ki lakásokra, ez a szám 2014-ben 9633 volt. Másfélkét éves átfutással számolva, közel 10 ezer olyan építési engedélyt adtak ki a hatóságok, amelyek alapján 2016 végéig várhatóan új lakásokat adhatnak át az országban. Ennek valamivel több, mint 40 százaléka Közép-Magyarországon épülhet fel, mintegy ötödét várhatóan a fővárosban fogják átadni. Fontos megjegyezni, hogy a közelmúltban egyszerűsödött az építési engedélyeztetés szabályrendszere, ami elsősorban az egyéni építtetők életét könnyíti meg, viszont az előrejelzés lehetőségét beszűkíti, elméletileg a már kiadott építési engedélyekhez képest, főleg a családi házak tekintetében, már 2016-ban is elkészülhet sok olyan lakás, amelyet már csak a bejelentési kötelezettség érint, ezek számát nehéz előre becsülni. Ahogy a kedvezmények rendszerében is, az építésügyi eljárások tekintetében is még most folyik a részletes szabályalkotás, így ezen a téren is várhatók további változások, amelyek hatása a lakásépítésre most még nehezen látható (tervezői közreműködési kötelezettség, művezetés, stb.). A 2000 utáni időszakban a lakásépítés csúcséve 2004 volt, amikor 43.913 új lakás épült Magyarországon. A 2008-tól kibontakozó gazdasági válság jelentősen visszavetette a lakásépítést. 2014-ben országosan 8.358 lakás épült, 2015 I-III. negyedévben 4.657 db. Az új lakásokat érintő adásvételek száma 2008-ban közel 11 ezer volt, majd meredeken zuhanni kezdett és 2012-ben érte el a mélypontot (1.527), azóta emelkedés volt tapasztalható, 2013ban a szám meghaladta az 1.800-at, 2014-ben a 2.700-at. 2015-re még nem ismert az adat, de becsléseink szerint megközelítheti a 3.000-es értéket és tovább nőhet 2016-ban.

14

A kiadott építési engedélyek száma

Forrás: KSH

Újlakás tranzakciók éves száma

Forrás: KSh, *Otthon Centrum becslés

15

Az új lakás tranzakciókat régiók szerint vizsgálva azt látjuk, hogy a fővárosban koncentrálódik az új építésű lakóingatlan piac, azonban itt történt a legnagyobb arányú visszaesés is. A második legfontosabb térség a nyugati országrész, amely a fővárostól jelentősen elmarad ugyan, de a lakosságszámra vetített érték tekintetében a második legélénkebb piac. 2015-re az előzetes adatok alapján Pest megye már megelőzi ezt a térséget a tízezer lakosra jutó új lakás tranzakciók számát tekintve. Újlakás tranzakciók száma 10 ezer lakosra vetítve

Forrás: KSH (2015-re OC becslés a KSH I-III. negyedéves adatok alapján)

MI VÁRHATÓ 2016-BAN? Az előzetes várakozások a Kormány által az év végén meghozott és több ízben módosított intézkedéseinek hatásaira alapozva jelentős piaci élénkülést vetítenek előre, hiszen mind az új építésű lakások ÁFA mértékének drasztikus csökkentése, mind a Családi Otthonteremtési Kedvezmény a lakáskereslet és kínálat alakulása szempontjából kritikus finanszírozhatósági feltételeket befolyásolja. Az ÁFA vonatkozásában elsősorban nem az árak csökkenése a várt hatás, hanem a beruházói aktivitás fokozódása, mind a professzionális ingatlanfejlesztők, mind az egyéni építtetők körében. Előbbiek elsősorban a fővárosban és a megyeszékhelyeken, utóbbiak az agglomerációban és a vidéki településeken fognak építkezni, így mind a társasházi lakások, mind a családi házak tekintetében pozitív elmozdulásra számítunk. A CSOK egyértelműen a

16

kereslet bővítését jelenti, hiszen nagyon sokan tartoznak abba a célcsoportba, aki számára jó lehetőséget kínál lakáshelyzetük javítására. Számos életesemény köthető lakásvásárlási, költözési döntéshez. A családalapítás, élettársi kapcsolat, illetve a gyermekvállalás a lakásvásárlás szempontjából meghatározó életesemény. A CSOK nyújtását a lakásépítési támogatásról szóló 256/2011. (XII.6) Kormányrendet szabályozza. A támogatás az alábbi esetekben igényelhető:  2008. július 01-jén, vagy azt követően kiadott építési engedéllyel rendelkező új, összkomfortos lakás építéséhez,  2008. július 01-jén, vagy azt követően kiadott használatbavételi engedéllyel vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal rendelkező összkomfortos új lakás vásárlásához,  használt lakás vásárlásához,  használt lakás bővítéséhez. A CSOK az igénylővel közös háztartásban élő, általa eltartott és a felépített, bővített vagy megvásárolt lakásba vele együtt beköltöző vér szerinti és örökbefogadott gyermeke után igényelhető, vagy a fiatal házaspár  meglévő gyermekei számától függetlenül  legfeljebb három születendő gyermek vállalása esetén. A családi otthonteremtési kedvezmény összege új lakás építésénél vagy vásárlásánál egy gyermek esetében 600 ezer, két gyermeknél, 2,6 millió, három gyermek után pedig 10 millió forint. Használt lakások esetén 1 gyermekre 600 ezer forintot fizet az állam, kettőre 1,43 milliót, háromra 2,2 milliót, a négy vagy több gyermekes családoknak pedig 2,75 millió vissza nem térítendő támogatást nyújt. Használt lakás vásárlásához akkor lehet CSOK-t igényelni, ha egy gyermek esetén legalább 40 m2, kettőnél legalább 50 m2, háromnál legalább 60 m2, négy vagy több gyerek esetében pedig legalább 70 m2 a hasznos alapterület. Ebbe az alapterületbe be kell számolni azokat a gyerekeket is, akik után nem jár támogatás. Új lakás esetében háromnál több gyerek esetében is elegendő a 60 m2 alapterület. Önálló lakóház esetén egy gyermeknél legalább 70 m2, két gyermeknél legalább 80 m2, három vagy több gyermeknél legalább 90 m2 a minimális alapterület. A CSOK részletszabályairól, a konkrét igénybevételről érdemes alaposan tájékozódni és ebben az Otthon Centrum Hitel Center (OCHC) jól felkészült tanácsadóira számíthatnak ügyfeleink. A legfontosabb kérdés, ami a közvéleményt a CSOK módosításának bejelentése óta foglalkoztatja, hogy milyen hatással lesz a lakáspiacra. Ehhez egy támpont azon családok száma, akik számára a leginkább kézenfekvő a kedvezmény lehívása, mivel már van három gyermekük, illetve eleve terveztek még egy testvért két gyermekük mellé. Az alábbi ábrán jól látható, hogy 100 ezernél több a három gyermekes családok száma és ennek két és félszerese a két gyermekes házaspárok, ill. élettársi viszonyban élő párok száma. Ha ezeknek a családoknak csak egy kis része él a lehetőséggel az már nagyon jelentős keresletet jelent az új építésű lakásokra. Mivel a kedvezmény használt lakásokra is igénybe vehető és az új lakásokba költözők egy részének szüksége lesz meglévő lakásának értékesítésére ahhoz, hogy új lakásba költözzön, a CSOK hatására várhatóan emelkedik majd a tranzakciók száma a használt lakások esetében is.

17

Házaspárok és élettársi kapcsolatban élők 1-3 gyermekkel

Forrás: KSH (népszámlálás, 2011)

A befektetési célú vásárlásokat továbbra is az alacsony kamatkörnyezetben nagyon vonzónak számító, 7-10 százalékos, bérbeadásból elérhető hozamok mozgatják. A befektetői keresletet, a lakásáraknak, a bérleti díjakhoz képest dinamikusabb növekedése mérsékelheti. A magas belépési korlát miatt korlátos befektetői számból következik az is, hogy a 2015-ben tapasztalt mértékű keresletbővülésre hosszú időn keresztül nem számíthatunk. A befektetőkhöz képest a saját céllal lakást vásárlók száma az elmúlt évek elhalasztott vásárlásai miatt jelentős és ezt a számot bővíti majd a CSOK segítségével új vagy használt lakást vásárlók száma is. Az elmúlt években elhalasztott vásárlások és a CSOK kedvezményezettek köre több éven keresztül jelenthet stabil növekedési alapot a lakáspiac számára. Az elhalasztott vásárlások száma, abból kiindulva, hogy a piac forgalma 2009 és 2013 között csak az egyensúlyi szint nagyjából felét érte el, a CSOK-hoz hasonlóan több százezres (részben természetesen a két csoport átfedésben van egymással). Mindezek alapján a 2015-re a rendelkezésre álló statisztikai adatok és az Otthon Centrum forgalmi adatai alapján mintegy 135 ezer tranzakciót várunk. Ehhez képest 2016-ban akár 150-155 ezer körüli lakóingatlan adásvétel megvalósulását várjuk, ami már csak kevéssel marad el a válság előtti szinttől. Regionálisan elsősorban a megyeszékhelyeken és a környező településeken, valamint a budapesti agglomerációban és a peremkerületekben várható a CSOK hatására élénkülés, főleg itt épülhetnek olyan új lakások, amelyek a CSOK segítségével a leginkább megfizethetők lesznek a megcélzott többgyermekes családok igényeinek. Ugyanakkor az első hónap igénylései is azt mutatták, hogy igen jelentős a használt lakás megvásárlásához kedvezményt igénylők köre.

18

ÁRAK VÁLTOZÁSA 2015-BEN TOVÁBB EMELKEDTEK A LAKÁSÁRAK Több éves csökkenés és stagnálás után 2015-ben az átlagos lakásárak növekedési üteme elérte a 2009-es szintet és mind az új építésű, mind a használt lakások tekintetében pozitív növekedésre állt be. Az átlagárak tekintetében Budapesten történt a legjelentősebb növekedés és abszolút értékben is itt voltak a legmagasabbak a lakásárak 2015-ben. Az árszintek szinte mindenütt nőttek 8-10%-kal, a fővárosban pedig az árnövekedés meghaladta a 20%-ot minden szegmensben. Az átlagárak változásának két szélsőértéke a főváros és a keleti régió között mutatkozott. A budai panellakások átlagára 41%-ot nőtt a megelőző évhez képest, míg a keletmagyarországi régióban a használt téglalakások ára némileg még csökkent is az Otthon Centrum értékesítési adatai alapján. A használt téglaépítésű társasházak esetében Pest megye, a paneleknél a nyugati régió emelkedett ki a főváros mögött átlag feletti áraival. A családi házak esetében a főváros és Pest megye árszintje volt kiemelkedő, amihez képest az ország többi részén az átlagár nem mutatott kiugró különbséget. Az Otthon Centrum 13 településen, ill. településrészen regisztrált 25 millió Ft feletti átlagos lakóingatlan tranzakciós árat, ezek között több fővárosi kerület és az ország olyan települései vannak, amelyek más társadalomstatisztikai mutatók tekintetében is az élmezőnybe tartoznak. A fajlagos árak tekintetében a főváros mellett a Balaton térsége emelkedik ki átlag feletti áraival. Az új lakások építése is új lendületet vett, de még messze elmarad a kívánatosnak tekintett mértéktől. Az új lakások aránya az összes tranzakcióból a válság előtt némileg 9 százalék felett volt, az elmúlt években ez az arány nem érte el a 3 százalékot és 2015-ben sem várható, hogy meghaladja ezt a mértéket. Az árak növekedése 2016 folyamán várhatóan kitart mind az egyelőre szűkös új építésű ingatlanok és a használt lakások esetében is. A CSOK hatására meginduló új beruházások már vélhetően olyan konkurenciát jelentenek, amely az új építésű szegmensben mérsékeli az áremelkedést és az igénybevevők meglévő ingatlanainak értékesítése is bővítheti a kínálatot, de ennek az esetleges hatása inkább az év végén, illetve 2017-ben fognak érvényesülni a lakásárakban.

19

HASZNÁLTLAKÁS ÁRAK ALAKULÁSA

A használt lakóingatlanok piacán 2013-ban volt az árak tekintetében a mélypont. Az alábbi diagram a KSH által publikált indexet mutatja, 2010-et tekintve bázisévnek. Jól látható, hogy a válság hatására az árcsökkenés a teljes állományra vetítve elérte a 20%-ot, azonban 2014-től megkezdődött az áremelkedés, amely folytatódott 2015-ben is. A válság előtti árszintekhez képest (új lakások esetén ez 2009 első negyedév, használt lakóingatlanoknál 2008 harmadik negyedév) 15-20%-os átlagáresés volt megfigyelhető, ehhez képest 2015 harmadik negyedévre a használt lakások indexe a 2009-es azonos időszaki értékre állt be, az új lakásoknál ezt meghaladó értékre (113,5%). Tiszta árindex 2007 I. – 2015 III.

Forrás: KSH

A panellakások árai Budapesten és vidéken is a tégla társaiknál nagyobb mértékben nőttek. Magyarázatul szolgál erre, hogy a panellakások árai jobban csökkentek a válság alatt, másrészt a panelek megfizethető áruk miatt népszerűnek számítanak, mivel szélesebb rétegek számára is elérhetőek. A fővárosban például a belvárosi téglalakások esetén jóval nagyobb tőkével kell rendelkeznie a lakáspiacra belépő befektetőnek, mint egy panellakás esetén.

20

A használt téglaépítésű társasházi lakások átlagárai


A használt panellakások átlagárai


21

A használt téglaépítésű családi házak átlagárai


Az Otthon Centrum eladási statisztikája alapján, csak olyan településeket, ill. településrészeket figyelembe véve, ahol legalább 3 tranzakció történt, a 25 millió forint feletti átlagos ingatlanárak 13 településen és a fővárosban jellemzőek. Az említett 13 település döntő része a főváros nyugati agglomerációjában található, de érdemes megemlíteni Siófokot, Balatonfüredet és Győrújbarátot is. Budapest esetében 25 millió forint feletti átlagos ingatlanárak a II, V. VI. és XII kerületben jellemzőek. Az árakat részben magyarázza, hogy az említett települések az egy főre eső jövedelem tekintetében az élmezőnyben találhatók, különösen Budaörs, Telki, Nagykovácsi, illetve az előbb felsoroltak közül Siófok és Balatonfüred is. Ha a fajlagos, egy négyzetméterre vetített árakat vesszük figyelembe, akkor viszont az agglomeráció hátrébb kerül és Budapest, valamint a Balaton térsége bizonyul a legdrágábbnak, ezen belül pedig a belváros (V. kerület) emelkedik ki átlagosan 500 ezer Ft/m2 értékkel. Érdekességként említjük, hogy a legdrágább és legolcsóbb települési négyzetméterárak között tízszeres különbség van. Az Otthon Centrum értékesítési adatai alapján tavaly 100 millió forint felett 22 ingatlan kelt el. A második és tizenkettedik kerületben kelt el a 100 millió forint feletti ingatlanok közel fele. Az ársávban alsóbb kategóriák felé haladva is hasonló koncentráció figyelhető meg, hiszen az 50 millió forint felett elkelt ingatlanok 85%-át szintén a fővárosban értékesítettek. Ezek a tranzakciók döntően a budai és a belvárosi kerületekben történtek.

22

ÚJÉPÍTÉSŰ LAKÁSOK ÁRAI A Családi Otthonteremtési Kedvezmény tavaly év végi módosításai nyomán jelentős keresletbővülésre számítunk az új építésű lakások és házak piacán. Az árak tekintetében 2015-ben Budapesten 12 különböző kerületben volt az elemzéshez szükséges számú új építésű ingatlan-tranzakció az Otthon Centrum adatbázisában. Az új lakások fajlagos ára jellemzően magasabb volt, mint a használt lakásoké. 2015-ben az Otthon Centrum által értékesített új építésű családi házak fajlagos átlagára 232 ezer Ft/m2 volt, míg a társasházi lakásoké 369 ezer Ft/m2. Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalata szerint az új építésű lakások átlagos árai az elmúlt években folyamatosan és egyre nagyobb mértékben nőttek: 2014-ben az áremelkedés 10 százalék, 2015-ben az előző évhez képest az átlagár-növekedés 30 százalék volt. Az alábbi ábra az újlakásépítés szempontjából legjelentősebb fővárosi piacon az Otthon Centrum által értékesített lakások átlagos árainak és az adott évben jellemző maximális árnak a változását mutatja be. Jól megfigyelhető a használt lakások és az új építésű ingatlanok árai közötti különbség. A maximális értékek azt jelzik, hogy az átlagos értékhez képest igen kiugró eltérések is mutatkozhatnak, különösen a fővárosi új építésű lakások szegmensében. Budapesti új építésű lakások átlag és maximális m2 árainak változása


Az új építésű ingatlanok átlagos eladási árait tekintve, a fővárosban, a következő kerületek adatait tudjuk figyelembe venni: II, III, VI, VII, VIII, XI, XIII, XIV, XVI, XVIII, XXI, XXII. A felsorolt kerületek közül a VII, a VIII és a XXI. kerületben cseréltek gazdát átlagosan 20 millió forintnál

23

alacsonyabb áron új építésű lakóingatlanok, a felsorolt többi kerületben ennél magasabb árak voltak jellemzőek. Az áltagos négyzetméterárakat figyelembe véve, tekintettel arra, hogy lakások esetén minimálisan 60 m2, önálló családi ház esetén pedig minimálisan 90 m 2 alapterületű ingatlanvásárlás esetén jár a kedvezmény, egyedül Budapest XXI. kerületében, Csepelen történtek 2015-ben olyan tranzakciók, amelyek belefértek a 10+10 milliós keretbe. 2015-ben értékesített új építésű lakások ár- és alapterületi megoszlása egyes településeken


A vidéki nagyvárosok esetében fordított helyzet tapasztalható. Győrben és Sopronban az új építésű lakások átlagárai 20 millió forint felett voltak, azonban Debrecenben, Miskolcon, Székesfehérváron, Kecskeméten és Szombathelyen 2015-ben értékesített ingatlanok belefértek a 10+10 milliós keretbe és ez az új lakások fajlagos árainak a figyelembevételével sem változik. A KSH adatai alapján is hasonló eredményt kapunk, hiszen az új építésű társasházak négyzetméteráraival számolva kiderül, hogy egy a 60 m2 alapterületű új építésű társasházzal számolva Budapest kedvezőbb fekvésű kerületei meghaladják a 20 millió forintos küszöböt, míg a vidéki városok döntő többségében lehetséges 20 millió forintért minimum 60 m2 alapterületű újépítésű lakást venni, amennyiben az árak a 2015-ös szinten maradnak.

24

2015 évben értékesített új építésű házak ár és alapterületi megoszlása egyes településeken


TELEKÁRAK Az Otthon Centrum tapasztalata alapján az építési, saját célú építkezésre alkalmas telkek piaca 2013-ról 2014-re bővült jelentősen, 2015-ben jóval enyhébb forgalomnövekedést regisztráltunk. Belterületi telkek árai néhány 2015 évben lezárult tranzakció esetében

Méret (m2) 800 1000 544 1056 735 1200 827 880 1266 645

Ár (millió Ft) 22 M Ft 34,5 M Ft 7,9 M Ft 21 M Ft 11 M Ft 26,7 M Ft 8,9 M Ft 15,8 M Ft 28 M Ft 5,5 M Ft

Elhelyezkedés Budapest, III. kerület, Aranyhegy Budapest, XI. kerület, Madárhegy Budapest, XVIII. kerület, Ganzkertváros Budapest, XXII. kerület, Baross Gábor telep Debrecen, Fészek Lakópark Győr, Kisbácsa Sopron, Virágvölgy Gödöllő, Csanak Budaörs Érd


A saját célú építkezésre alkalmas telkek kereslete az általános piaci fellendülésre vezethető vissza, a kiadott építési engedélyek számának emelkedése is ezt a trendet tükrözi. A kifejezetten ingatlanfejlesztésre alkalmas, nagyobb területű telkek forgalma jelentősen emelkedett, a tavalyi évhez képest a forgalom 50 százalékkal magasabb volt 2015-ben.

25

KILÁTÁSOK A válság hatására mintegy 20 százalékkal esett a használt lakások ára Magyarországon. A mélypont 2013 volt, azóta emelkednek a lakásárak. A KSH által publikált lakásárindex értéke a használt lakások tekintetében 2015-ben elérte a válság előtti értéket, az új lakások esetében meg is haladta azt. Az árak és az árváltozás tekintetében jelentős eltérések mutatkoznak regionálisan és lakástípusok tekintetében egyaránt. A megfizethetőbb kategóriájú típusok esetén a kereslet élénkülésével gyorsabb áremelkedés figyelhető meg. A panellakások átlagos árának emelkedése az előző évhez képest Budapesten 38-41% volt, vidéken ennél jóval kisebb, a keleti országrészben az átlagár 8, nyugaton 21 százalékkal lett magasabb az előző évhez képest. A családi házak esetében az átlagárak változása nem érte el a 20 százalékot, az ország többi részén is 10 százalék alatt maradt. A Családi Otthonteremtési Kedvezmény 10+10 millió forintos keretéhez viszonyítva a fővárosban Csepelen, a vidéki városokban és az agglomeráció településein az új építésű lakások átlagárai lehetőséget a jogszabályban előírt minimális alapterületű társasházi lakások megvásárlására. Az új építésű lakások aránya az összes tranzakcióból a válság előtti időszakban országosan 9 százalékot meghaladó értéket mutattak, míg Budapesten ez az arány megközelítette a 15 százalékot. 2009-et követően ez az arány meredeken esett, 2013ban országosan 2,59%, Budapesten 3,96% volt. A CSOK hatására az új építésű lakások iránti kereslet fokozódása várható és mivel ebben a szegmensben korlátozott a kínálat, rövidtávon ez áremelkedéshez fog vezetni, ugyanakkor jól érzékelhető, hogy a fejlesztők is egyre aktívabbak, ami várhatóan széles kínálatot teremt egy-másfél év múlva, ami az így kialakuló versenynek köszönhetően az áremelkedést is visszafoghatja. Az árak a befektetők által keresett szegmensekben is némi túlfűtöttséget mutattak 2015-ben. Jellemzően a befektetők által keresett szegmensek nem egyeznek a saját célra vásárlók által keresett szegmensekkel és ez a különbség a CSOK hatására erősödni fog. A befektetési célú vásárlások által célzott lakástípusok esetében a 2015 során tapasztalt 10 és 20 százalék közötti növekedési ütem nagy valószínűséggel nem fog kitartani több éven keresztül. Hosszú távon az árak mérsékeltebben fognak növekedni, a spekulatív vásárlások háttérbe szorulásával a következő években éves szinten kezdetben 5-10 százalékos, majd infláció mértékét elérő, vagy némileg meghaladó ütemű árnövekedést prognosztizálunk.

26

ÁRALKU, ÉRTÉKESÍTÉS CSÖKKENŐ MÉRTÉKŰ ALKU, GYORSABB ELADÁS Eladó és vevő számára egyaránt fontos kérdés, hogy a meghirdetetthez képest végül milyen ár kerül az adásvételi szerződésbe. Vevőként a minél jelentősebb áralkuban, eladóként pedig az ajánlati árhoz képest minél kisebb kedvezmény nyújtásában érdekeltek a felek. Az értékesítési időszakban adott kedvezmények (amikor az eladó azt látva, hogy érdeklődés hiányában nem kel el az ingatlana, árengedményt tesz), illetve a konkrét adásvételt megelőző, már konkrét vevővel folytatott alkudozás eredményeként adott árengedmény mértéke az Otthon Centrum tapasztalatai szerint eltérő, azonban 2015 a romló alkupozíció éve volt, köszönhetően az élénkülő keresletnek. A teljes árengedmény mértéke átlagosan 10% körül volt, ennek jelentősebb része a vevők által a szerződéskötéskor elért engedmény volt. Ingatlantípusonként és földrajzi térségenként is meglehetősen változatos képet mutat az elért árengedmény mértéke. A vevők a legkisebb árengedményt a panellakásoknál tudták elérni. Jelentősen csökkent a 100 értékesítésre jutó kínálati árcsökkentések száma is, illetve minden régióban megjelent az alku nélküli adásvétel is, ami egyértelműen mutatja a gyengülő értékesítési pozíciókat 2015 folyamán. Új jelenség a piacon az árlicit: Budapesten egyre többször alakul ki verseny egyegy jobb adottságú lakásért, ami az eladónak kedvező helyzet, mivel akár a meghirdetett ár felett zárulhat a tranzakció. Ez azonban még nem tekinthető általános jelenségnek a fővárosban sem, vidéken pedig egyáltalán nem volt jellemző 2015-ben. Az értékesítési idő jelentősen csökkent 2014-hez képest. A panellakásokat már átlagosan bő egy hónap alatt el lehet adni, a téglaépítésű társasházi lakások átlagos értékesítési ideje is lefeleződött az év folyamán. Továbbra is a legnagyobb türelem a családi házat eladni szándékozók számára szükséges, az Otthon Centrum tapasztalatai alapján átlagosan majdnem fél év volt szükséges az értékesítésükhöz 2015-ben, ami bő másfél hónappal kevesebb, mint 2014-ben. 2016-ban a kereslet élénkülésére kell számítani, a CSOK következtében elsősorban az új építésű lakások piacán, de az önerőhöz várhatóan egyre többen fogják meglévő ingatlanukat értékesíteni. A 2015 év tendenciája folytatódni látszik: csökkenő alku, gyorsabb értékesítés.

27

SZERZŐDÉSKÖTÉSI ÁRALKU A lakásvásárlók számának növekedésével alkupozíciójuk is jelentősen gyengült. 2013 óta tapasztalható ez a tendencia. Országos átlagban a szerződéskötési áralku mértéke már megközelítette a válság első évére, 2009-re jellemző szintet. A válság előtti szint – 5% – még távolabb van ugyan, de a csökkenő tendencia egyértelmű. A legkisebb engedményre a fővárosban van lehetősége a vevőknek, ami jól tükrözi a budapesti lakáspiac országos szinten is kiemelkedő felgyorsulását. Kiemelkedő a fővárosi agglomerációban látható alkumérték csökkenés. Itt másfél százalékponttal lett kisebb a vevők mozgástere. Pest megyében az alku mértéke még így is a legmagasabb. Ezt az ingatlanállomány összetétele magyarázza, mivel itt a családi házak vannak többségben. A vevői pozíciók viszont alig gyengültek a nyugati megyékben a tavalyi év első félévéhez képest. A szerződéskötés folyamatában elért alku mértéke (használt lakóingatlanok)

terület Budapest Kelet Nyugat Pest megye Magyaro.

2008 4,47% 5,25% 5,76% 5,62% 5,02%

2009 6,65% 7,08% 7,69% 7,68% 7,04%

2010 6,63% 6,91% 8,02% 9,23% 7,17%

2011 7,17% 7,33% 8,45% 8,75% 7,63%

2012 7,45% 8,32% 8,13% 10,38% 8,01%

2013 7,51% 9,12% 8,94% 10,97% 8,41%

2014 6,51% 8,27% 8,39% 9,79% 7,52%

2015 5,41% 7,24% 8,03% 8,09% 6,72%


Ingatlantípusonkénti bontásban mind a téglaépítésű lakások, mind a téglaépítésű házak esetében 1,2 százalékponttal csökkent az alku mértéke. A panellakások esetében jóval visszafogottabb volt a csökkenés, de még így is ezen ingatlantípus esetén a legkisebb a vevők által átlagosan elért engedmény. A válság előtti szinttől még mindegyik ingatlantípus esetében elmarad az alku mértéke, de a téglalakások esetében már a 2009-es szint alatti az átlagos, szerződéskötési áralku mértéke. A szerződéskötés folyamatában elért alku mértéke (használt lakóingatlanok)

ingatlantípus téglalakás téglaház panellakás

2008 4,74% 7,00% 3,57%

2009 6,83% 9,99% 4,75%

2010 6,85% 10,50% 4,95%

2011 7,27% 10,35% 5,61%

2012 7,41% 11,08% 5,59%

2013 7,62% 11,50% 5,89%

2014 6,74% 10,56% 5,30%

2015 5,74% 9,25% 4,83%


Az ingatlantípusonként kalkulált, az adásvétel folyamata alatt elért alku mértéke nem mutat meglepő képet. Ahogy korábban is, a legkisebb árengedményt – országos átlag alapján – a panellakások esetén lehetett elérni 2015-ben. Az alacsonyabb alku mögött a panellakások viszonylagos hasonlósága áll, magyarán az eladók hatékonyabban hivatkozhattak hasonló adottságú lakások eladási áraira. A téglaépítésű házak esetében – ide családi házak, ikerházak, sorházak és házrészek is beletartoznak – az egyes ingatlanok jellemzői, adottságai közötti nagyobb különbségek, a magasabb ingatlanértékek járulnak hozzá a jelentősebb arányú alku kialakulásához.

28

TELJES ÁRENGEDMÉNY A teljes árengedmény esetében a megbízáskor az eladó által meghatározott árat viszonyítjuk az eladási árhoz. A két ár közötti különbség egyrészt az eladási áralkuból, másrészt az értékesítési folyamat során a vevő által tett kínálati ár csökkentés mértékéből adódik össze. Az eladási folyamatban elért árengedmény mértéke (használt lakóingatlanok)

terület Budapest Kelet Nyugat Pest megye Magyaro.

2008 4,81% 5,64% 6,04% 6,00% 5,35%

2009 10,22% 10,95% 10,27% 11,01% 10,38%

2010 10,86% 11,30% 12,26% 14,57% 11,52%

2011 11,97% 11,52% 13,03% 14,49% 12,38%

2012 12,93% 12,80% 12,51% 17,08% 13,18%

2013 12,74% 14,24% 13,90% 17,21% 13,66%

2014 10,05% 12,73% 12,36% 14,50% 11,43%

2015 7,57% 10,20% 11,58% 11,26% 9,52%


A keresletbővülés a teljes árengedmény csökkenésében is megmutatkozik. A legnagyobb mértékben, 3,2 százalékponttal a Pest megyei teljes árengedmény mértéke csökkent. A komoly befektetői érdeklődés a fővárosi vevői alkupozíciókban is megmutatkozik, a csökkenés mértéke 2,5 százalékpont, ráadásul a fővárosi teljes árengedmény mértéke jóval alacsonyabb, a többi területre jellemző teljes árengedményhez képest. Használt ingatlanok teljes árengedményének felbontása – Magyarország


29

A teljes árengedményt felbontva két komponensére, a szerződési áralkura és a kínálati árcsökkenésre, látható, hogy a csökkenésért főleg a kínálati árengedmény a felelős. Ez azt jelenti, hogy a növekvő vevői érdeklődések hatására az eladók a hirdetési fázisban kisebb árengedményre kényszerültek, ezért a kínálati árat kisebb mértékben csökkentették. Ez nem feltétlenül arra vezethető vissza, hogy az eladók pontosabban tudták megállapítani a piaci árat, inkább annak köszönhető, hogy a potenciális vevők már magasabb árszintnél is el kezdtek érdeklődni. Az ingatlantípusok szerinti bontásban a teljes árengedmény mértékében nagyon hasonló tendenciák láthatóak. A nagyobb mértékű csökkenés a téglaépítésű lakások és házak esetében jellemző, valamivel kisebb a csökkenés a panellakások szegmensében. A teljes árengedmény és a szerződéskötési áralku különbségét, azaz a kínálati árcsökkenést nézve a legnagyobb mértékben a családi házak tulajdonosai csökkentették a hirdetési fázisban az ingatlanuk kínálati árát, több mint 4 százalékponttal. A legkisebb korrekcióra a panellakások eladói kényszerültek, esetükben másfél százalékpontnyi volt az átlagos csökkentés mértéke. A teljes árengedmény mértéke ingatlantípusonként

ingatlan típus használt téglalakás használt tégla ház használt panellakás

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 5,12% 10,29% 11,39% 11,91% 12,38% 12,82% 10,34% 8,14% 7,23% 13,07% 15,44% 16,68% 18,14% 17,72% 16,13% 13,54% 3,87% 8,20% 8,23% 9,16% 9,21% 10,31% 7,95% 6,45% Forrás: Otthon Centrum

Fontos tudni, hogy a fenti alkumértékek mindig az árengedmények átlagos nagyságát mutatják, ennél kisebb és nagyobb árengedmények is előfordulhatnak. Az, hogy egy eladónak mennyit kell engednie a kezdeti árból, nagyban függ attól, hogy mennyire mérte fel reálisan a várható eladási árat, és mennyire sürgeti az értékesítés, ami miatt hamarabb hajlandó elfogadni egy alacsonyabb piaci árat. Még nem tekinthető jellemző tendenciának, de a felfelé irányuló licitek száma annyira megszaporodott, főleg Budapesten, hogy ki kell térni erre a jelenségre is. A fővárosban az esetek 75 százalékában, a vidéki területeken 80-85 százalékban regisztráltunk valamilyen mértékű árengedményt az eladó részéről az értékesítés során. Jelenleg még kisebbségben vannak az alku nélküli tranzakciók, de a keleti megyékben, és a fővárosban is megduplázódott azon tranzakciók aránya, ahol nem történt árengedmény. Budapesten ráadásul azon esetek száma, ahol felfelé induló licit alakult ki az értékesítés során, már szemmel látható. Bár az összes eladáson belül csak pár százalékot tesz ki az ilyen esetek aránya, jól mutatja, hogy a frekventált területeken mennyire keresettek a jó adottságú ingatlanok, jellemzően a befektetők célpontjaként. A vevők számának növekedése az értékesítési idők csökkenésében is tetten érhető. A 2014ben beindult trend, miszerint az átlagos értékesítési idő tégla- és panellakások esetében csökkent, 2015 első félévében tovább folytatódott, és az idei első hat hónapban a családi házak esetében is megállt az évek óta tartó növekedés. A vevők számának növekedésével gyorsabb döntésre késztetik egymást. Az elmúlt évek gyakorlatához képest a vevőknek nincs idejük az igényeiknek megfelelő lakás megtalálása után további ajánlatokra várni, hiszen nem ritka, hogy a kiszemelt lakást ez alatt már értékesíti tulajdonosa.

30

Használt lakóingatlanok átlagos értékesítési ideje


A legdrasztikusabb visszaesés a panellakásoknál volt, itt majdnem három hónapos átlagról bő egy hónapra csökkent az átlagos értékesítési idő 2015-re. Ez a csökkenés is tükrözi a panellakások népszerűségének felfutását, és egyben azt is jelenti, hogy a panellakások átlagos értékesítési ideje már kevesebb volt, mint az utolsó válság előtti évben, 2008-ban. A használt téglalakások átlagos értékesítési időszaka lefeleződött. A téglaépítésű családi házak esetében közel fél év szükséges amíg az eladásra kínált ingatlan vevőre talál, aminek a magyarázata, hogy ebben a szegmensében jóval kevesebb a spekulatív célú vásárlás. Az alábbi táblázatban az ingatlantípusok átlagos értékesítési idejét térségi bontásban is bemutatjuk. Az adatok jól tükrözik az egyes országrészek közötti lakáspiaci különbségeket, ahogyan az a tranzakciószámokban, árakban is kifejeződik, úgy az értékesítési időszak hosszában is megfigyelhetők jellemző különbségek.

Átlagos értékesítési idők napokban, országrészenként, 2015

ingatlantípus Használt téglalakás Használt panellakás Használt téglaház

Budapest 41 24 154

Kelet 86 45 184

Nyugat 102 41 163

Pest megye 99 52 195


31

BÉRLETI PIAC EMELKEDŐ BÉRLETI DÍJAK, VONZÓ BEFEKTETÉS 2015 folyamán jelentősen emelkedtek az átlagos lakásbérleti díjak. Használt társasházi lakások esetén az átlagos bérleti díj 2014-hez képest 35%-kal, használt panellakások esetében 19%-kal emelkedett. Az eltérés jelentős az egyes régiók között. A bérleti díjemelkedés használt téglaépítésű társasházi lakások esetében Budapesten közel 40%, a nyugati országrészben 18%, keleten stabilak maradtak az átlagos bérleti díjak. A panellakások tekintetében sokkal kiegyensúlyozottabb a kép, nyugaton átlagosan 21%, Budapesten 20%, a keleti országrészben 17% volt a növekedés. Családi házak tekintetében jóval kisebb volt a bérleti díjak emelkedése. Az Otthon Centrum adatai alapján Budapesten 10%, Pest megyében 4%, keleten 2% és nyugaton 8% volt. A bérleti díjak növekedése és az alacsony kamatkörnyezet 2015-ben kifejezetten vonzóvá tette a lakóingatlanokba történő befektetést és ez a tendencia folytatódhat 2016-ban is. A hagyományos albérleti piac – egyetemek, főiskolák környezetében, illetve kedvező foglalkoztatási lehetőségekkel rendelkező városokban jelentkező kereslet kielégítése – mellett ebben nagy szerepet játszott az időszakos idegenforgalmi célú bérbeadás felfutása elsősorban a fővárosban. Az elérhető hozamszint egyszerűsített modellszámítás alapján a legkeresettebb ingatlantípusok esetében 6,5% - 10,6% között alakult régiótól függően.

32

BÉRLETI DÍJAK ALAKULÁSA Átlagos, egy négyzetméterre eső havi bérleti díjak ingatlantípusonként (használt)

típus Téglalakás Panellakás Téglaház

2009 1 400 Ft 1 030 Ft 1 010 Ft

2010 1 390 Ft 930 Ft 970 Ft

2011 1 310 Ft 970 Ft 970 Ft

2012 1 370 Ft 1 000 Ft 960 Ft

2013 1 440 Ft 1 070 Ft 1 000 Ft

2014 1 480 Ft 1 150 Ft 1 040 Ft

2015 2 000 Ft 1 450 Ft 1 135 Ft


A bérleti díjak 2015-ben jelentősen nőttek. A használt téglalakások esetében a legjelentősebb emelkedés a fővárosban, valamint az ország nyugati megyéinek városaiban volt tapasztalható, míg a keleti megyékben az átlagos bérleti díjak ebben a szegmensben csak minimálisan változtak. A panellakások bérleti díjai is emelkedtek, főleg a vidéki nagyvárosokban. A családi házak esetében egyelőre nem látható növekedés a bérleti díjakban. A bérleti díjszint kiemelkedő növekedése mögött a keresletbővülés áll, ami annak ellenére emelte fel jelentősen az árakat, hogy a befektetők vásárlásai miatt a kiadó lakások kínálata is nőtt. Az átlagos lakásbérleti díjak alakulása


33

HOZAMOK 2015-ben az egyik leggyakoribb befektetési stratégia a kiadási célú ingatlanvásárlás volt. Az ingatlanárak emelkedése mellett a bérleti díjak is magukhoz tértek és stabil növekedést mutattak. A frekventált területeken – egyetemek, főiskolák közelében, jelentős új munkaerő kereslettel rendelkező városokban – biztos bevételre lehet számítani az ingatlankiadásból. Elméleti számítással mutatjuk be a bérbeadásból származó hozamot. A modellben 10 éves befektetési periódussal számoltunk, ami azt jelenti, hogy az első évben megvásárolt lakást tíz évre bérbe adja az új tulajdonosa, majd a tízedik év végén értékesíti azt. A modellben az alábbi feltételezésekkel éltünk: 

  



 

Az ingatlan értéke reálértelemben is növekszik 2020-ig, majd a hátralévő öt évben csak az infláció mértékével nő az érték, azaz 10 év alatt 19 százalékkal nő az ingatlan érétke. Az ingatlan megszerzésekor a hatályos illetékekkel és 1 százalékos ügyvédi díjjal számoltunk. Az ingatlan megvásárlása teljes egészében önerőből történik. Az infláció értékét a 10 év alatt évente átlagosan 2,77 százalékban állapítottuk meg. A tulajdonos a második évtől kezdve évente, reálértékben az ingatlan értékének 1 százalékát fordítja karbantartásra, illetve az ötödik és az utolsó évben ennek ötszörösét felújításra. Az egyes évek felújítási költségeit az infláció értékével indexáltuk. Az éves bérleti díj bevételből fizetendő adó mértékét a jelenlegi 16 százalékos SZJA kulccsal számoltuk ki. A modellben az EHO megfizetésével is számolunk, amennyiben az éves bérleti díj bevétel meghaladja az 1 millió forintot. Az éves bérleti díj minden évben az inflációval megegyező arányban nő, de reálbérleti díjemelkedéssel nem számoltunk a modellben. Az ingatlan a 10 év alatt végig bérbe van adva.

A modellben néhány keresett albérlettípus adatai alapján számoltunk hozamokat. A legtöbb érdeklődést vonzó ingatlanok alapterületét alapul véve, a 2015-ben érvényes átlagos eladási négyzetméterárral és ugyanezen időszak egy négyzetméterre vetített átlagos bérleti díjaival számoltuk ki a vételi árat, illetve az éves bérleti díj bevételt. A hozamok az egyes ingatlanok esetében 6,5 és 10,5 százalék között szóródnak. Bérbeadással elérhető hozamok néhány keresett albérlettípus esetén (2015)

Település Budapest Budapest Budapest nyugati országrész keleti országrész Pest megye

Ingatlantípus használt panellakás használt téglalakás használt téglalakás használt téglalakás használt panellakás használt téglaépítésű ház

alapterület hozam 50 m2 7,87% 2 40 m 7,45% 2 60 m 6,75% 2 60 m 9,59% 2 50 m 10,66% 2 100 m 6,52% Forrás: Otthon Centrum

34

Módszertani megjegyzések A tranzakciószámok tekintetében az utolsó ismert, KSH által szolgáltatott tényadatunk 2015 I. félévre vonatkozott. A teljes évre becsült tranzakciószámot súlyozott növekedési értékkel számoltuk az utolsó öt ismert félév figyelembe vételével. 2016-ra járási szinten az elmúlt négy év súlyozott növekedési értékeit vettük figyelembe. Továbbá az utolsó öt évben vándorlási nyereséggel rendelkező járások 2016-ra vonatkozó értékét 1,01-1,03 közötti értékkel szoroztuk meg. A téglaépítésű házak csoportjába családi házak, házrészek, ikerházak és sorházak tartoznak bele. A vevők által elérhető árengedmények nagyságát több szempontból közelítjük meg. Az egyik szempont szerint a tényleges eladási árhoz az eladási megbízás felvételekor az eladó által megadott árat viszonyítjuk. Ezt a szempontot a „Teljes árengedmény” alfejezetben vizsgáljuk meg. A megbízáskori és az eladáskori ár különbségének nagyságát egyrészt a megbízás során az eladó által nyújtott kínálati ár-csökkentések, másrészt a konkrét vevő által kialkudott árengedmény határozza meg. A másik szempont csak a tényleges vevő és eladó közötti áralkura koncentrál. Itt a vételi ajánlat időpontjában érvényes kínálati árat hasonlítjuk össze az eladáskori árral. Ezt a szempontot a „Szerződéskötési áralku” alfejezetben vizsgáljuk. Fontos figyelembe venni, hogy az alku mértékét az Otthon Centrum eladásai alapján számítjuk ki. Közvetítői eladásokról lévén szó az eladót már a megbízás felvételének időpontjában tájékoztatjuk a piaci árakról, így azok bizonyos esetekben már eleve alacsonyabbak az eladó által először megálmodott árnál. Az értékesítési idő kiszámítása során csak piacképes, tehát valóban eladott ingatlanokat vettünk figyelembe. Ezen kívül fontos feltétel, hogy a figyelembe vett eladások az Otthon Centrum hálózatán keresztül bonyolódtak. Ez azt jelenti, hogy az itt bemutatott értékesítési idők csak az Otthon Centrum megbízási időszakára vonatkoznak, tehát ha egy ingatlant az Otthon Centrum megbízása előtt saját maga is hirdette a tulajdonosa, akkor azt az időszakot nem számoljuk az értékesítési időhöz. A közölt értékesítési idők valóban piacképes, az Otthon Centrumon keresztül értékesített ingatlanokra érvényesek. A bérlakások piacáról csak korlátozottan állnak rendelkezésre információk. A magas tulajdonosi arány miatt a viszonylag szűk bérleti piac önmagában kevés bérleti szerződést generál, ráadásul sok szerződés a gazdaság szürke vagy fekete zónájába esik, ezért nem elérhetőek a bennük szereplő információk. Ennek megfelelően központi – az adásvételeknél használt NAV, illetve KSH adatbázishoz hasonló – nyilvántartása nincs is a bérleti szerződéseknek, azaz adás-vételeknél megszokott, az egész piacra kiterjedő statisztikák sem állnak rendelkezésre. Az elemzésben ezért csak az Otthon Centrum hálózatán keresztül bonyolított bérleti tranzakciók adatait tudjuk felhasználni.

Jelen kiadvány tájékoztató céllal készült, nem minősül ajánlattételnek és az itt szereplő információkkal kapcsolatosan a jogi felelősséget is kizárjuk. Ingatlan értékesítéssel, vásárlással és finanszírozással kapcsolatos kérdéseivel forduljon bizalommal a legközelebbi Otthon Centrum iroda tanácsadóihoz: www.oc.hu Speciálisan a kiadvánnyal kapcsolatos kérdéseivel, vagy az ingatlanpiacra vonatkozó egyedi elemzés készítésére vonatkozó megbízással keresse az Otthon Centrum Elemzési Központ munkatársait: [email protected] Minden jog fenntartva © Otthon Centrum Franchising Kft., 2016

35

KÖSZÖNTŐ. Kühne Kata Otthon Centrum, ügyvezető igazgató. Tisztelt olvasóink, kedves volt, jelenlegi és jövőbeli ügyfeleink!

Recommend Documents