KONSEP KEPASTIAN HUKUM DALAM KEPEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN BAGI KONSUMEN SUBEKTI*

KONSEP KEPASTIAN HUKUM DALAM KEPEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN BAGI KONSUMEN SUBEKTI* ABSTRACT One alternative that is ideal for the government in providing shelter for the residents of big cities in Indonesia to solve the problem of housing and housing needs in congested locations, especially in urban areas is the provision of flats. Many flats sticking problems on the surface. Problems in this article how the concept of legal certainty in the possession of the apartment units and how the concept of legal certainty in the possession of the apartment units can provide legal protection to consumers. The concept of the rule of law to protect the consumer in possession of the apartment units not only in the aspect of a certificate on apartment units for the owner alone but includes the first, aspect of licensing, which is the starting point. Second, aspects of land tenure, a decision point. Thirdly, the aspect of land certification, is a point product. After all requirements are met then carried issuance of ownership certificate apartment units. When all three aspects above are met then there is legal certainty and consequently the consumer as the owner of the apartment units receive legal protection. Keywords :Flats, legal certainty, legal protection. ABSTRAK Salah satu alternatif yang ideal bagi pemerintah dalam menyediakan tempat tinggal bagi warga kota-kota besar di Indonesia untuk memecahkan masalah kebutuhan permukiman dan perumahan pada lokasi yang padat, terutama pada daerah perkotaan adalah pengadaan rumah susun. Banyak permasalahan rumah susun yang mencuat di permukaan. Permasalahan dalam tulisan ini bagaimanakah konsep kepastian hukum dalam kepemilikan satuan rumah susun dan bagaimanakah konsep kepastian hukum dalam kepemilikan satuan rumah susun dapat memberi perlindungan hukum kepada konsumen. Konsep kepastian hukum untuk melindungi konsumen dalam kepemilikan satuan rumah susun tidak hanya pada aspek sertifikat atas satuan rumah susun bagi pemilik saja tetapi meliputi pertama, aspek perijinan, yang merupakan titik start. Kedua, aspek penguasaan tanah, merupakan titik decision. Ketiga, aspek sertifikasi tanah, merupakan titik product. Setelah semua persyaratan terpenuhi maka dilakukan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Apabila ketiga aspek di atas terpenuhi maka terdapat kepastian hukum dan konsekwensinya konsumen sebagai pemilik satuan rumah susun mendapat perlindungan hukum. Kata kunci : Rumah susun, kepastian hukum, perlindungan hukum. *Subekti, SH.,MH. Dosen Fakultas Hukum Universitas Dr. Soetomo

Jurnal Ilmiah Magister Ilmu Hukum ______________________________________ 39

Perumahan sangat berpengaruh

PENDAHULUAN Pembangunan dalam sebuah

dalam

pembentukan

negara pada hakikatnya membutuh-

bangsa.

Perumahan

kan

yaitu

dilihat sebagai sarana kebutuhan

prediktibilitas, fairness, dan efisiensi.

hidup, tetapi perumahan merupakan

Dalam upaya mencapai tiga hal

salah satu kebutuhan dasar manusia,

tersebut

yang berfungsi dalam mendukung

tiga

hal

di

penting,

atas

maka

hukum

diberdayakan sebagai sebuah sarana

terselenggaranya

yang

keluarga,

akan

mampu

mendorong

kepribadian tidak

hanya

pendidikan,

persemaian

budaya,

proses-proses dalam pembangunan.

peningkatan kualitas generasi yang

Peran hukum menjadi sangat penting

akan

datang

ketika pembangunan

serta

menciptakan tatanan hidup

memberikan

dampak yang baik bagi kesejahteraan

Terkait

satu cita-cita

diri

hal

tersebut

maka

pembangunan perumahan dan pemu-

bangsa

kiman bertujuan untuk memenuhi

terwujudnya

kebutuhan rumah sebagai salah satu

masyarakat yang adil dan makmur

kebutuhan dasar manusia, dalam

berdasarkan Pancasila dan Undang-

rangka peningkatan dan pemerataan

Undang Dasar 1945, seiring dengan

kesejahteraan rakyat; mewujudkan

tujuan pembangunan nasional adalah

pemukiman

mewujudkan kesejahteraan lahir dan

lingkungan yang sehat, aman, teratur;

batin bagi seluruh rakyat Indonesia

memberi arah pada pertumbuhan

secara adil dan merata. Salah satu

wilayah dan persebaran penduduk

unsur pokok kesejahteraan rakyat

yang

adalah

kebutuhan

bangunan dibidang ekonomi, sosial,

merupakan

budaya dan bidang lainnya.

Indonesia

perjuangan

berjati

yang baik di dalam masyarakat.

masyarakat. Hal tersebut merupakan salah

dan

yaitu

terpenuhinya

perumahan,

yang

kebutuhan dasar bagi setiap warga

yang

rasional;

Dengan

layak

menunjang

demikian,

dalam

pem-

sasaran

negara Indonesia dan keluarganya,

pembangunan perumahan dan pemu-

sesuai

kiman adalah untuk menciptakan

harkat

sebagai manusia.

dan

martabatnya

lingkungan dan ruang hidup manusia


yang sesuai dengan kebutuhan hidup

kan masalah kebutuhan permukiman

yang hakiki, yaitu agar terpenuhinya

dan perumahan pada lokasi yang

kebutuhan akan keamanan, perlin-

padat,

dungan, ketenangan, pengembangan

perkotaan yang jumlah penduduk

diri, kesehatan dan keindahan serta

selalu meningkat adalah pengadaan

kebutuhan lainnya dalam pelestarian

rumah susun (selanjutnya disingkat

hidup manusiawi.

Rusun) karena tanah kian lama kian

Dalam

rangka

memenuhi

terutama

terbatas

serta

pada

daerah

sebagai

kebutuhan rakyat akan perumahan

pemerintah

dan

masyarakat perkotaan akan papan

pemukiman

yang

dapat

guna

upaya

terjangkau oleh masyarakat yang

yang

berpenghasilan rendah, pemerintah

yang

selalu dihadapkan pada permasa-

susun tentunya juga dapat menga-

lahan keterbatasan luas tanah yang

kibatkan

tersedia

pembangunan

sehingga menjadi lebih lega dan

terutama di daerah perkotaan yang

dalam hal ini juga membantu adanya

berpenduduk padat. Demi mening-

peremajaan

katkan daya guna dan hasil guna

makin hari maka daerah kumuh

tanah

berkurang dan selanjutnya menjadi

untuk

yang

jumlahnya

terbatas

layak

memenuhi

daerah

perumahan dan pemukiman, serta

teratur.

terutama

di

lingkungan

sehat. Pembangunan rumah

tersebut, terutama bagi pembangunan

mengefektifkan penggunaan tanah

dalam

terbukanya

dari

kota,

yang rapih,

Penggunaan

ruang

kota

sehingga

bersih, dan

lahan

untuk

daerah-daerah

yang

bangunan yang terus meningkat di

padat,

perlu

wilayah kota-kota besar menim-

adanya pengaturan, penataan dan

bulkan masalah di masa yang akan

penggunaan atas tanah, sehingga

datang. Tingginya tingkat kelahiran

bermanfaat bagi masyarakat banyak.

dan migrasi penduduk yang terbentur

berpenduduk

maka

Salah satu alternatif yang ideal

pada kenyataan bahwa lahan di

bagi pemerintah dalam menyediakan

perkotaan semakin terbatas dan nilai

tempat tinggal bagi warga kota-kota

lahan yang semakin meningkat serta

besar di Indonesia untuk memecah-

mayoritas penduduk dari tingkat


ekonomi

rendah,

menimbulkan

Imam Kuswahyono menam-

permukiman-permu-kiman padat di

bahkan

kawasan yang dianggap strategis

untuk perumahan dan permukiman di

yaitu kawasan pusat kota, industri

daerah perkotaan diperkirakan ±

dan perguruan tinggi.

7000 hektar pertahun.2

Alternatif pembangunan yang dianggap

paling

sesuai

dengan

bahwa

kebutuhan

tanah

Banyak

permasalahan rumah susun yang mencuat di permukaan, hal tersebut

kondisi di atas yaitu pembangunan

dikarenakan

kearah vertikal, dalam hal ini adalah

rumah susun yang tidak dibarengi

Rumah

dengan pengetahuan hukum yang

Susun.

Menurut

Arie

Hutagalung:

terkait

Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan permasalahan kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.1 Pembangunan rumah susun ini merupakan konsekwensi logis di kota besar terutama di kawasan yang berfungsi sebagai pusat kegiatan ekonomi. Kendala lain yang juga tidak

boleh

dilupakan

adalah

keterbatasan kemampuan ekonomi masyarakat.

dengan

kalangan

Arie S Hutagalung, Kondominium dan Permasalahannya, Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 1998, hal. 2

investasi

rumah

masyarakat

susun di luas.

Dan

pembangunan rumah susun yang semakin

berkembang

berbarengan

ini

dengan

tidak

kegiatan

pembangunannya oleh investor yang taat

hukum,

memperhatikan

mereka

tidak

aspek-aspek

yang

dikemudian hari akan menimbulkan permasalahan bagi konsumen atau penghuni

rumah susun

terutama

mengenai status kepemilikan hak atas tanah atas pembangunan rumah susun tersebut. Masalah yang terjadi yaitu

apabila

tanah

tempat

dibangunnya rumah susun tersebut berstatus

hak

tersebut

dipindahalihkan

orang 1

tingginya

lain,

milik

dan

bagaimana

tanah kepada status

kepemilikan para penghuni satuan 2

Ibid


rumah susun. Banyak permasalahan

hukum dalam kepemilikan satuan

rumah

rumah

susun

yang

mencuat

di

susun

permukaan, hal tersebut dikarenakan

perlindungan

tingginya investasi rumah susun yang

konsumen.

dapat

memberi

hukum

kepada

tidak dibarengi dengan pengetahuan hukum yang terkait dengan rumah

PEMBAHASAN

susun di kalangan masyarakat luas.

Secara umum terdapat dua hal

Dan pembangunan rumah susun yang

yang

semakin

tidak

pembangunan rumah susun yaitu

berbarengan dengan kegiatan pem-

kondisi perumahan perkotaan yang

bangunannya oleh investor yang taat

serba tidak memadai dan belum

hukum, mereka tidak memperhatikan

terbangunnya

aspek-aspek yang dikemudian hari

yang tanggap terhadap kebutuhan

akan

rumah. Kondisi perumahan yang

berkembang

menimbulkan

ini

permasalahan

melatarbelakangi

sistem

perumahan

bagi konsumen atau penghuni rumah

tidak

susun

status

tingginya angka kebutuhan peru-

kepemilikan hak atas tanah atas

mahan di satu sisi dan kelangkaan

pembangunan rumah susun tersebut.

tanah perkotaan di sisi lain.Kondisi

Masalah yang terjadi yaitu apabila

yang tidak berimbang ini menjadikan

tanah tempat dibangunnya rumah

Masyarakat Berpenghasilan Rendah

susun tersebut berstatus hak milik

tidak mampu mengakses kebutuhan

dan tanah tersebut dipindahalihkan

rumahnya secara formal, akibatnya

kepada orang lain, bagaimana status

muncul

kepemilikan para penghuni satuan

kiman informal yang tidak layak

rumah susun.

huni

terutama

mengenai

Berdasarkan hal tersebut di atas

maka

permasalahan

dalam

tulisan ini adalah bagaimanakah konsep

kepastian

hukum

dalam

kepemilikan satuan rumah susun dan bagaimanakah

konsep

kepastian

memadai

rencana

ditandai

kantong-kantong

atau

permukiman

dikenal liar

oleh

permu-

sebagai (squatter).

Permasalahan lain menurut Urip Santoso: Tumbuhnya rumah-rumah di stren kali dan stren kereta api, tumbuhnya pemukiman yang padat penghuninya dan atau


kumuh, baik yang berdiri di atas tanah haknya maupun yang berdiri di atas tanah hak pihak lain. Saat ini pengembangan wilayah kota cenderung masih bersifat horizontal.3 Pembangunan

rumah

susun

merupakan respon terhadap kebutuhan

rumah

Rumah

susun

bagi

masyarakat.

menjadi

alternatif

pilihan untuk penyediaan hunian kepada masyarakat yang menghuni pemukiman liar karena merupakan pilihan yang ideal bagi negara-negara berkembang. Daerah yang mempunyai tingkat kepadatan penduduk yang tinggi memiliki permasalahan

perkotaan dengan penduduk di atas 1,5

juta

jiwa,

sehingga

akan

berdampak pada: 1) Peningkatan efisiensi penggunaan tanah, ruang dan daya tampung kota; 2) Peningkatan kualitas hidup masyarakat berpenghasilan menengah-bawah dan pencegahan tumbuhnya kawasan kumuh perkotaan; 3) Peningkatan efisiensi prasarana, sarana dan utilitas perkotaan; 4) Peningkatan produktivitas masyarakat dan daya saing kota; 5) Peningkatan pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat menengah-bawah; 6) Peningkatan penyerapan tenaga kerja dan pertubuhan ekonomi.

pada kurangnya ketersediaan hunian, Selain itu, agar pembangunan

ketidaklayakan hunian dan keterbatasan lahan. Hal ini membutuhkan suatu

konsep

pembangunan

perencanaan yang

tepat

dan agar

permasalahan hunian dapat terse-

Pembangunan rumah susun bertujuan untuk pemenuhan kebuRusun

yang

dituju,

berpenghasilan

yakni

masyarakat

menengah-bawah,

maka diperlukan upaya yang sinergis dan sistematis dari seluruh pemangku

lesaikan.

tuhan

Rusun mencapai kelompok sasaran

layak

huni

dan

terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah di kawasan

kepentingan agar harga sewa/jual rusun dapat dijangkau oleh kelompok sasaran dimaksud. Melalui berbagai penciptaan iklim yang kondusif bagi berkembangnya pembangunan rusun. Sasaran pembangunan rusun juga

3

Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2010, hal. 76.

dilakukan melalui perbaikan sistem pasokan, antara lain berupa: silitasi pengadaan tanah bagi pembanguna


Rusun, berupa percepatan proses pembebasan dari sertifikasi tanah; percepatan proses perijinan; pengurangan/penangguhan/

pembebasan

biaya perijinan dan beban pajak, dukungan

pembiayaan

pembangunan

investasi

rusun.

Melalui

perbaikan dari sisi permintaan, antara lain berupa; peningkatan kapasitas daya beli dan kapasitas meminjam masyarakat, melalui upaya pemberdayaan masyarakat dan dukungan kebijakan

fiskal

yang

dapat

mendorong tumbuhnya pasar rusun di perkotaan. Pembangunanrusun di kawasan perkotaan didasarkan pada konsep pembangunan berkelanjutan, yang menempatkan manusia sebagai pusat pembangunan.

Dalam

pelaksana-

annya, menggunakan prinsip Tata Kelola

Pemerintahan

yang

baik

(good governence) dan Tata Kelola Perusahaan yang baik (corporate governance). Prinsip

dasar

pembangunan

Rusun meliputi: a. Keterpaduan: pembangunan Rusun dilaksanakan prinsip keterpaduan kawasan, sektor, antar pelaku, dan ketepaduan dengan sistem perkotaan;

b. Efisiensi dan Efektivitas: memanfaatkan sumber daya yang tersedia secara optimal, melalui peningkatan intensitas penggunaan lahan dan sumber daya lainnya c. Penegakan hukum: mewujudkan adanya kepastian hukum dalam bermukim bagi semua pihak, serta menjunjung tinggi nilai-nilai kearifan yang hidup ditengah masyarakat. d. Keseimbangan dan berkelanjutan: mengindahkan keseimbangan ekosistem dan kelestarian sumberdaya yang ada; e. Partisipasi: mendorong kerjasama dan kemitraan Pemerintah dengan badan usaha dan masyarakat untuk dapat berpartisipasi dalam proses perencanaan, pembangunan, pengawasan, operasi dan pemeliharaan, serta pengelolaan rusun. f. Kesetaraan: menjamin adanya kesetaraan peluang bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah untuk dapat menghuni rusun yang layak bagi peningkatan kesejahteraannya. g. Transparansi dan Akuntabilitas: menciptakan kepercayaan timbal-balik antara pemerintah, badan usaha dan masyarakat melalui penyediaan informasi yang memadai, serta dapat mempertanggungjawaban kinerja pembangunan kepada seluruh pemangku kepentingan. Berdasarkan Pasal 1 angka 1UU No. 20 Tahun 2011, Rumah


Susun

adalah

gedung

di dalam kabupaten/kota yang sama

bertingkat yang dibangun dalam

dengan rumah susun komersial yang

suatu lingkungan yang terbagi dalam

bersangkutan.

bagian-bagian

bangunan

yang

distrukturkan

Dalam sistem Rumah Susun

secara fungsional, baik dalam arah

dikenal apa yang dinamakan :

horizontal

a. Bagian bersama Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan rumah susun (sarusun), yang terdiri dari pondasi, sloof, dinding struktur utama, pintu masuk dan tangga darurat, jalan masuk dan keluar rumah susun, koridor dan selasar. b. Benda bersama Benda bersama adalah benda yang bukan bagian rumah susun untuk pemakaian bersama dan dimiliki bersama secara tidak terpisah, diantaranya adalah jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas (bagian hunian), saluran pembuangan air limbah, lift dan atau eskalator, taman dan pelataran parkir. c. Tanah bersama Tanah bersama adalah tanah yang digunakan atas hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun d. Pertelaan Rincian batas yang tegas dan jelas masing-masing satuan rumah susun, bagian, benda dan tanah bersama yang diwujudkan dalam uraian tertulis dan gambar.

maupun

merupakan

vertikal

satuan-satuan

dan yang

masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan

bagian

bersama,

benda

bersama, dan tanah bersama. Pembangunan

rumah

susun

umum merupakan tanggung jawab pemerintah, yang dapat dilaksanakan oleh setiap orang dengan mendapatkan kemudahan dan/atau bantuan pemerintah dan juga oleh lembaga nirlaba

dan

badan

usaha.

Pembangunan rumah susun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang, dimana pelaku pembangunan rumah

susun

komersial

tersebut

wajib untuk menyediakan rumah susun

umum

sekurang-kurangnya

20% dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Kewajiban untuk membangun rumah susun

umum

tersebut

dapat

dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial selama masih

Terkait dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang memiliki


hubungan erat dengan kepemilikan

susun adalah hak milik atas rumah

satuan unit rumah susun ini, Erwin

susun (HMRS), yakni kepemilikan

Kallo dkk., dalam buku berjudul

yang terpisah dari tanah bersama,

Panduan Hukum untuk Pemilik/

bagian bersama dan benda bersama.

Penghuni Rumah Susun (Kondo-

Dengan demikian, kepemilikan yang

minium, Apartement dan Rusunami)

dimaksud

menjelaskan bahwa:

perseorangan

Kepemilikan perseorangan ialah hak kepemilikan seseorang yang telah membeli satuan unit rumah susun. Unit di sini adalah ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak secara bersama-sama. Hak perseorangan ini biasanya akan tergambar dalam pertelaan rumah susun. Pertelaan adalah penunjukan yang jelas atas batas masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama beserta nilai perbandingan proporsional (NPP) beserta uraiannya. Mengenai luas/ukuran unit satuan rumah susun (sarusun) akan terlihat dan diuraikan dalam sertifikat hak milik satuan rumah susun masing-masing pemilik.4

adalah yang

disimpulkan bahwa hak milik dalam UUPA

adalah

hak

terkuat

dan

terpenuh yang dimiliki orang atas tanah sedangkan yang dimaksud hak

didapat

dari

membeli satuan unit rumah susun (sarusun) Ada

empat

macam

rumah

susun : a. Rumah susun yang mewah, yang penghuninya sebaian besar tenaga asing b. Rumah susun golongan menengah yang dihuni oleh masyarakat berpenghasilan menengah keatas c. Rumah susun sederhana yang dihuni oleh masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah d. Rumah susun murah yang dihuni oleh masyarakat berpenghasilan rendah ke bawah.5 Masalah

Dari uraian di atas dapat

kepemilikan

umumnya

tidak

kehidupan

sosial

berjalan

selaras

dengan kebijakan dari pemerintah sebab kondisi sosial berjalan begitu cepat sedangkan aturan umumnya mengikuti

perkembangan

dari

milik dalam undang-undang rumah 4

Erwin Kallo, Panduan Hukum Untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun, Jakarta, Minerva Athena Pressindo, 2009, hal. 59

5

Komaruddin, Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman, Yayasan REI, Rakasindo, Jakarta, 1997, hal. 165


kondisi sosial tersebut. Faktor utama

kukan dengan kekuasaan maka jelas

dari

akan menimbulkan ekses sosial baru,

perubahan

tehnologi

dan

sosial

adalah

kemajuan

ilmu

sebagaimana

mata

uang

jika

pengetahuan, sebab kedua faktor itu

gambarnya dipisahkan dari salah satu

yang

perubahan

unsurnya maka mata uang tersebut

sosial di bidang ekonomi sehingga

adalah palsu. Oleh Satjipto dikakatan

menimbulkan

kalau hukum hanya digantungkan

mempengaruhi

disparitas tingkatan

kehidupan masyarakat yang pada

pada

gilirannya

di

formalnya saja, impor saja hukum

bidang hukum6. Hukum memang tak

dari negara asing, seperti hukum

bisa dilepaskan dari masyarakat, ada

perseroan

masyarakat ada hukum, seperti yang

kontrak

dikatakan oleh Cicero “ubi sicietas

angkutan dari Perancis dan lain-lain

ibi

maka hukum yang baru dan modern

akan

ius.”

berpengaruh

Artinya,

dimana

ada

struktur

sistem

dari dari

Belanda,

hukum

Amerika,

hukum

masyarakat di situ ada hukum.

sudah

Demikian

permasalahan apakah sesuai dengan

pula Van Apedoorn

menyatakan,”Hukum

terdapat

di

seluruh di dunia dimana terdapat

jadi

hukum

dan

legal,

nilai-nilai hukum masyarakat yang diatur tersebut.8

suatu masyarakat manusia”, yang

Harapannya,

intinya

oleh Teguh dikatakan supaya ada

berpengaruh

hukum

adalah warga masyarakat

maka

perlu

adanya

7

namun

terhadap

hukum

hukum

masyarakat

masyarakat . Jadi hukum ada karena

dengan

masyarakat ada, bila masyarakat tak

hukum tidak selalu berpengaruh

ada maka hukumpun tak akan ada

secara

seperti gambar mata uang antara

mustahil hukum malah mengaki-

hukum dan masyarakat yang tak bisa

batkan terjadi perilaku yang menyim-

terpisahkan, jika keduanya diper-

pang,

positif,

sebab

sengaja

namun

sesuai faktanya

maksudnya

warga

melawan

tidak

masya-rakat hukum

atau

6

Satjipto Rahardjo, Hukum, Masyarakat dan Pembangunan, Alumni, Bandung, 1980, hal. 21 7 Teguh Prasetyo, Hukum dan Sistem Hukum berdasarkan Pancasila, Media Perkasa, cet. 1. Yogyakarta, 2013, hal. 1.

mungkin mereka sama sekali tidak mengacuhkan hukum yang berlaku. 8

Satjipto Rahardjo, Op.cit, hal. 11.


Kadang-kadang

dijumpai

dalam

usia, tingkat kelahiran dan penurunan

secara

terang-

rasa kekeluargaan antar anggota

terangan dilanggar atau dilawan oleh

masyarakat sebagai akibat timbulnya

masyarakat,

tentu

urbanisasi dan modernisasi, sedang-

umumnya

kan perubahan budaya menyangkut

praktek

banyak

hukum

penyebabnya

sekali,

tetapi

disebabkan oleh terjadinya ketidak-

banyak

aspek

adilan atau pejabat sering menyalah-

seperti

seni,

gunakan kekuasaan sehingga sering

tehnologi,

dijumpai ketidakadilan di dalam

hukum, dan filsafat. Perubahan sosial

penerapan hukum dalam mengatasi

dan

pelanggaran.

berkaitan, tak ada masyarakat yang

Apabila hukum

ada

tertentu

kecenderungan diacuhkan

atau

dalam ilmu

pengetahuan,

peraturan-peraturan

perubahan

tidak

kehidupan,

budaya

memiliki

sebaliknya

tidak

saling

kebudayaan

dan

mungkin

ada

dilawan oleh warga masyarakat,

kebudayaan tanpa masyarakat10. Jadi

dapat

sama

dikatakan

hukum

tersebut

dengan hukum bahwa tak

mempunyai pengaruh yang negatif

mungkin

terhadap masyarakat, dengan demi-

hukum dan sebaliknya tak ada

kian hukum tersebut kurang berhasil

masyarakat yang tanpa diatur oleh

sebagai sarana untuk mengadakan

hukum, tetapi hukum merupakan

perubahan di dalam masyarakat.9

bagian dari budaya, sama persis

Perkembangan tehnologi dan ilmu

dengan

pengetahuan hukum

sangat ber-

bagian dari budaya. Budaya adalah

pengaruh juga terhadap perubahan

makro sistemnya sedangkan hukum,

sosial dan pada akhirnya terjadi

sosial, ekonomi, tehnologi, ilmu

perubahan budaya. Menurut Nanang

pengetahuan, politik dan lain-lain

Martono,”Antara perubahan sosial

merupakan bagian dari budaya.

dan

perubahan

pengertiannya.

budaya

sosial

masyarakat

yang

tanpa

merupakan

berbeda

Perubahan sosial

meliputi perubahan dalam perbedaan 9

ada

Suryono Soekanto, Beberapa Aspek Sosio Yuridis Masyarakat, Alumni, Bandung, 1983, hal. 91

10

Nanang Martono, Sosiologi Perubahan Sosial, Prespektif Klasik, Modern, Posmodern, dan Poskolonial, RajaGrafiindo Persada, Cet 2, Jakarta, 2012, hal. 12


Aspek diperhatikan

penting

yang

harus

Prosedur

dan

persyaratan

dalam pembangunan

peralihan hak atas tanah sebagaimana

satuan rumah susun adalah aspek

diatur dalam peraturan perundang-

tanah yang tunduk pada ketentuan

undangan yang berlaku bahwa dalam

Undang-Undang Nomor 5 Tahun

setiap proses peralihan hak atas

1960

Dasar

tanah, harus dilakukan dengan dibuat

Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan

akta otentik oleh pejabat pembuat

aspek

akta

Tentang

satuan

Ketentuan

rumah

susun

tanah

(selanjutnya

sebagaimana diatur dalam Undang-

PPAT)

Undang Nomor 20 Tahun 2011

dalam Pasal 1 Nomor 7 Undang-

Tentang Rumah Susun.

Undang

Rumah

susun

merupakan

sebagaimana

disebut

Jabatan

tercantum

Notaris,

dan

didaftarkan di kantor pertanahan

alternatif pilihan perumahan di kota

kabupaten/kota

akibat keterbatasan lahan dan harga

terletak.

wilayah

tanah

lahan yang mahal, maka pendekatan

Dua bentuk peralihan Hak

yang dilakukan dalam pembangunan

Milik Atas Satuan Rumah Susun

adalah dengan memenuhi aspek-

dapat dijelaskan sebagai berikut:

aspek yang menjadi dasar pilihan masyarakat kelompok sasaran yaitu: 1. Aksesibilitas lokasi rumah susun terhadap fasilitas perkotaan, seperti lapangan pekerjaan, transportasi, pendidikan, perdagangan, kesehatan, perbelanjaan. 2. Status kepemilikan yang terjamin secara hukum 3. Harga yang terjangkau oleh masyarakat kelompok sasaran 4. Kelengkapan fasilitas baik didalam unit maupun untuk lingkungannya 5. Lingkungan yang teratur, bersih dan memenuhi syarat sebagai rumah layak

a. Beralih Pengertian beralih menunjuk pada berpindahnya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan pemiliknya meninggal dunia atau berpindahnya Hak Miilik Atas Satuan Rumah Susun karena suatu pewarisan. Dengan meninggalnya pemilik satuan rumah susun, maka Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun secara yuridis berpindah kepada ahli warisnya. b. Pemindahan hak Pengertian pemindahan hak menunjuk pada berpindahnya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu


perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar pihak lain tersebut mendapatkan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Adapun perbuatan hukum tersebut dapat berupa jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan dalam modal perusahaan, lelang.11 Pada Rumah

umumnya

jual

susun/Apartemen

beli antara

pelaku usaha (Pengembang perumahan) dengan konsumen, didasarkan pada perjanjian yang telah ditetapkan pelaku

secara

usaha

sepihak

(perjanjian

oleh baku/

standar). Perjanjian tersebut mengandung ketentuan yang berlaku umum (massal)

dan

konsumen

hanya

memiliki dua pilihan menyetujui atau menolak. Kekhawatiran yang muncul berkaitan dengan perjanjian baku dalam

jual

beli

Rumah Susun/

Apartemen adalah karena dicantumkannya klausul eksonerasi (exception clause).12

11

Hamzah Andi, I Wayan Suandra, B.A Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Rineka Cipta, Jakarta, 2000, hal 42 12 Arie S Hutagalung, Condominium dan Permasalahannya, Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta,1998, hal. 77

Berdasarkan Pasal 45 UndangUndang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun “Penguasaan satuan rumah susun dapat dilakukan dengan berbagai cara. Untuk satuan rumah susun umum dan satuan rumah susun komersial, penguasaan dapat

dilakukan

dengan

cara

dimiliki atau disewa. Penguasaan satuan rumah susun dengan cara-cara tersebut dapat dilakukan dengan perjanjian tertulis yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang. Perjanjian tertulis tersebut harus didaftarkan

pada

perhimpunan

pemilik dan penghuni satuan rumah susun (PPPSRS), yaitu badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun. Menurut Pasal 42 mengenai Pemasaran disebutkan bahwa : (1) Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan. (2) Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki: a. kepastian peruntukan ruang; b. kepastian hak atas tanah;


c. kepastian status penguasaan rumah susun; d. perizinan pembangunan rumah susun; dan e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin. f. Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2), segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak. Kemudian dalam Pasal 43 diatur :

(1) Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB). (2) Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) apabila telah diterbitkan: a. Sertifikat Laik Fungsi; dan b. Sertifikat Hak Milik satuan rumah susun atau Sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun (SKBG) satuan rumah susun. Undang-Undang

Nomor

20

Tahun 2011 Pasal 17 menyatakan bahwa rumah susun dapat dibangun di atas tanah : (a) hak milik; (b) hak

(1) Proses jual beli satuan rumah susun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat di hadapan notaris. (2) Perjanjian pengikatan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas: a. status kepemilikan tanah; b. kepemilikan IMB; c.ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; d.keterbangunan paling sedikit 20% ( dua puluh persen); dan e. hal yang diperjanjikan. Sedangkan pada Pasal 44 diatur :

guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara dan; (c) hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan. Pengertian hak milik dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun

1960

Tentang

Ketentuan

Dasar Pokok-Pokok Agraria, diatur dalam Pasal 20 ayat (1) yang menyatakan “Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Penjelasan Pasal 20 UUPA mengatakan bahwa hak milik adalah hak terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Terkuat dan terpenuh tersebut bermaksud


untuk membedakan dengan Hak

pembangunan rumah susun akan

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,

mengedepankan kepastian hukum,

Hak Pakai dan lain-lainnya, yaitu

senafas dengan Pasal 19 (1)Undang-

untuk menunjukkan bahwa diantara

Undang Nomor 5 Tahun 1960 yang

hak-hak

menyatakan

atas tanah

“Untuk

menjamin

dipunyai orang, hak miliklah yang

kepastian hukum oleh

pemerintah

terkuat dan terpenuh.

diadakan

tanah

Boedi

yang dapat

pendaftaran

di

Harsono

dalam

seluruh wilayah Republik Indonesia

berjudul

Hukum

menurut ketentuan-ketentuan yang

menjelaskan

diatur dengan Peraturan Pemerintah.”

bahwa Hak milik adalah hak turun

Pasal 3 Peraturan Pemerintah

temurun, terkuat dan terpenuh yang

Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan

dapat dipunyai orang atas tanah dan

bahwa

memberikan

adalah :

bukunya

yang

Agraria

Indonesia

kewenangan

untuk

mengunakannya bagi segala macam keperluan selama waktu yang tidak terbatas,

sepanjang

tidak

ada

larangan khusus untuk itu.13 Pasal 18 menyatakan : (a) Pemanfaatan barang milik negara/ daerah

berupa

tanah;

Pendayagunaan Selanjutnya

Pasal

atau

tanah 19

(b)

wakaf. ayat

(1)

menyatakan bahwa tanah sebagaimana yang dimaksud ayat (1) harus sudah diterbitkan hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Hal ini memberikan 13

perhatian

bahwa

dalam

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 1997

tujuan

pendaftaran

tanah

a. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk itu kepada pemegang haknya diberikan sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya. b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan jika mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk penyajian data tersebut dilaksanakan oleh seksi tata usaha pendaftaran tanah kantor pertanahan


kabupaten/kotamadya yang dikenal sebagai daftar umum, yang terdiri atas peta pendaftaran tanah, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama. Mengenai satuan

kepemilikan

rumah

susun,

atas

bentuk

kepemilikan yang dikenal adalah Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMRS). SHMRS adalah bentuk kepemilikan yang diberikan terhadap pemegang hak atas rumah susun. Bentuk hak milik atas rumah susun ini harus dibedakan dengan jenis hak milik rumah dan tanah pada umumnya. Pasal 46 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 menyatakan “Hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hak milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Irawan Soerodjo mengatakan bahwa terdapat lima keuntungan dari terlaksananya

pendaftaran

tanah

yang baik, adalah :14

1. Memberikan rasa aman kepada pemegang hak atas tanah karena adanya kepastian hukum mengenai hak atas tanahnya, yang pada gilirannya akan memberikan rasa kemantapan dalam usahanya dan dapat meningkatkan produktifitas dalam pemanfaatan tanah tersebut 2. Berkurangnya sengketa atas tanah sehingga terdapat penghematan dalam biaya dan waktu bagi perorangan dari aspek mikro maupun bagi negara dari aspek makro 3. Mudah, murah dan kepastian atas suatu transaksi mengenai tanah. Peralihan hak perorangan atas tanah yang tidak terdaftar seringkali mengakibatkan biaya yang mahal dan menimbulkan ketidakpastian hukum 4. Meningkatkan investasi dengan menjadikan tanah sebagai jaminan guna memperoleh kredit jangka panjang. Pada umumnya lembaga perbankan menuntut adanya hak yang sah atas suatu jaminan sebelum kredit diberikan 5. Hasil pendaftaran tanah yang berupa data yuridis dan data fisik selain memberikan kepastian hukum juga dapat digunakan sebagai instrumen penetapan dan pengenaan pajak tanah Kelima

keuntungan

dari

terlaksananya

pendaftaran

tanah

yang baik tersebut jika disimpulkan 14

Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia,Arkola, Jakarta, 2002, hal. 27

tujuannya adalah memberikan perlin-


dungan hukum kepada pemegang

Permohonan Ijin Mendirikan

hak atas tanah. Perolehan tanah

Bangunan diajukan oleh penye-

satuan rumah susun untuk subyek

lenggara pembangunan rumah

hukum adalah kegiatan perolehan

susun/pemohon kepada peme-

tanah dari awal sampai akhir yang

rintah

akhirnya bermuara pada tiga titik,

setempat. Hal ini sesuai dengan

yaitu start yaitu aspek perijinan, titik

Undang-Undang

decision yaitu aspek penguasaan

Tahun 2011 Tentang Rumah

tanah dan titik product, yaitu aspek

Susun.

pensertifikatan tanah.

/

kota

Nomor

20

c. Ijin Layak Huni

1. Titik start : aspek perijinan Pemohon

kabupaten

Pemerintah

penyelenggara

Daerah

akan

pem-

mengeluarkan ijin layak huni

bangunan satuan rumah susun

jika pelaksanaan pembangunan

mengajukan

rumah

perijinan,

yang

susun

dari

segi

meliputi:

arsitektur, konstruksi, instalasi

a. Ijin lokasi

dan

kelengkapan

Ijin lokasi berfungsi sebagai

lainnya

sarana

dalam

sesuai dengan ketentuan dan

penggunaan tanah. Tanah yang

persyaratan yang ditentukan

akan digunakan untuk penye-

dalam

lenggara pembangunan rumah

Bangunan. Diperolehnya ijin

susun

dan

layak huni merupakan salah

berdasar kepada tata ruang

satu syarat untuk penerbitan

wilayah (RTRW) yang telah

sertifikat hak milik atas satuan

ditetapkan

pemerintah

rumah susun yang bersang-

kabupaten/kota. Prosedur pero-

kutan. Proses permohonan ijin

lehan ijin lokasi diatur dalam

layak

Peraturan

dilaksanakan

pengendalian

harus

sesuai

oleh

Menteri

Agraria/

Kepala BPN Nomor 2 Tahun 1999.

telah

bangunan

Ijin

huni

benar-benar

Mendirikan

baru

dapat

setelah

rumah

susun selesai dibangun. 2. Titik Decision :

b. Ijin Mendirikan Bangunan


Aspek Penguasaan Tanah Tahap

undang-undang, para penghuni

lanjutan dari titik start (permo-

harus

honan) adalah aspek penguasaan

Lembaga yang dimaksud oleh

tanah

undang-undang harus berben-

yang

dengan

dapat

akta

dibuktikan

pemisahan

dan

menghimpun

diri.

tuk badan hukum, konsekuen-

perhimpunan sebagai berikut :

sinya harus memiliki anggaran

a. Akta pemisahan

dasar dan anggaran rumah

Akta

pemisahan

merupakan

tangga yang harus disahkan

tanda bukti pemisahan rumah

oleh

susun atas satuan rumah susun,

setempat, dalam hal ini adalah

yang meliputi bagian bersama,

Dinas Perumahan.

benda

bersama

dan

tanah

pemerintah

daerah

3. Titik Product : Aspek Sertifikasi

bersama. Penyelenggara pem-

Tanah

bangunan rumah susun wajib

Aspek

meminta pengesahan isi akta

sertifikasi tanah. Dalam tahap ini

yang

Kantor Pertanahan

bersangkutan

kepada

selanjutnya

Kabupaten /

pemerintah kota / kabupaten

Kota

setempat.

disahkan

telah terpenuhi, seperti sertifikat

oleh pejabat yang berwenang

hak atas tanah; sertifikat laik

harus

fungsi;

Kepala

Setelah

didaftarkan Kantor

kepada

Pertanahan

Kabupaten / Kota setempat dengan melampirkan sertifikat

memastikan

adalah

warkah

Mendirikan

persyaratan

lain;

Bangunan

Ijin (IMB);

adanya akta pemisahan Pertelaan Setelah

semua

persyaratan

hak atas tanah, ijin layak huni,

terpenuhi maka dilakukan penerbitan

ijin mendirikan bangunan dan

sertifikat hak

milik

lain-lain.

rumah

Hal

b. Perhimpunan Penghuni

susun.

atas satuan ini

menjamin

kepastian

Untuk memanfaatkan rumah

kepastian

hak

susun terutama bagian ber-

satuan rumah susun. Pengaturan

sama, benda bersama dan tanah

mengenai tata cara pembuatan buku

bersama maka sesuai dengan

tanah dan penerbitan sertifikat hak

atas

hukum

untuk dan

kepemilikan


milik atas satuan rumah susun diatur

rumah susun, hal ini ditujukan untuk

dalam

Badan

mencegah adanya kelalaian dikare-

Pertanahan Nasional Nomor 4 tahun

nakan perjanjian klausula baku yang

1989.

dibuat

Peraturan

Pada

Kepala

umumnya

jual

oleh

developer.

Bukti

beli

kepemilikan hak atas satuan rumah

Rumah susun antara pelaku usaha

susun yaitu dengan diterbitkannya

(Pengembang perumahan) dengan

Sertifikat Hak Milik Atas Satuan

konsumen, didasarkan pada perjan-

Rumah Susun yang terdiri dari

jian yang telah ditetapkan secara

Salinan buku tanah hak milik atas

sepihak oleh pelaku usaha (perjanjian

satuan rumah susun, salinan surat

baku/standar).

tersebut

ukur atas tanah bersama, gambar

mengandung ketentuan yang berlaku

denah satuan rumah susun yang

umum (massal) dan konsumen hanya

bersangkutan

memiliki dua pilihan menyetujui atau

menunjukkan tingkat rumah susun

menolak. Kekhawatiran yang muncul

dan lokasi atau tempat rumah susun

Perjanjian

berkaitan dengan perjanjian baku

yang

secara

Sebagaimana

dikemukakan

dalam jual beli rumah susun adalah

oleh

karena

klausul

mempunyai tugas suci dan luhur,

eksonerasi (exception clause).15 Dan

yakni keadilan dengan memberikan

kebanyakan

investor

hanya

kepada tiap-tiap orang, apa yang

mementingkan

aspek

keuntungan

berhak diterima, serta memerlukan

atau bonafit semata bagi perusahaan

peraturan tersendiri bagi tiap-tiap

mereka saja tanpa memperhatikan

kasus.

masalah yang terjadi dikemudian hari

tersebut,

maka

yang berdampak bagi para investor

membuat

apa

maupun penghuni

satuan rumah

algemene regels (peraturan/ketentuan

kepemilikan

umum); di mana peraturan/ketentuan

dicantumkannya

susun.

Dalam

terhadap

satuan

hal

rumah

susun

Aristoteles

jelas

Untuk

bahwa

hukum

terlaksananya hukum yang

hal harus

dinamakan

umum ini diperlukan masyarakat

diberikan kepastian hukum dengan

demi

diterbitkannya sertifikat atas satuan

adanya aturan-aturan hukum untuk

15

Arie S Hutagalung, Loc. Cit, hal. 2

kepastian

hukum.

Dengan

melindungi konsumen pemilik satuan


rumah susun, yang meliputi tidak

Beberapa ketentuan yang berke-

hanya pensertifikatan satuan rumah

naan dengan keadaan perjanjian

susun tetapi juga dimulai dari aspek

yang tidak seimbang, yaitu :

perijinan, aspek penguasaan tanah

Pertama, ajaran tentang Penyalah-

dan aspek sertifikasi tanah maka

gunaan Keadaan (Misbruik Van

ketiga

Omnstandigheden) sebagai alasan

peraturan

undanganyang

perundang-

mengatur

ketiga

untuk

pembatalan

perjanjian.

aspek tersebut harus pasti, karena

Kedua, Asas kebebasan berkon-

mengatur secara jelas dan logis. Jelas

trak, sebagaimana dianut di dalam

dalam artian tidak menimbulkan

KUHPerdata. Asas ini disebut

keragu-raguan (multitafsir), dan logis

dengan freedom of contract atau

dalam artian menjadi suatu sistem

laissez faire, yang di dalam Pasal

norma dengan norma lain, sehingga

1338 KUH Perdata dinyatakan

tidak berbenturan atau menimbulkan

”Semua perjanjian yang dibuat

konflik

norma.Terpenuhinya

hal

secara sah, berlaku halnya sebagai

tersebut

menyebabkan

peraturan

undang-undang bagi mereka yang

hukum dapat diterapkan sehingga

membuatnya.” Ketiga, Pasal 1338

berhasil menjamin banyak kepastian

ayat (3) KUH Perdata yang

hukum dalam masyarakat dalam hal

menyebutkan bahwa “Perjanjian

ini adalah konsumen pemilik satuan

harus dilaksanakan dengan iktikad

rumah susun dan hasil akhirnya

baik.”

adalah

yang dibuat secara semu atau

masyarakat

mendapat

perlindungan.

karena

Kesepakatan

tidak murni harus dianggap batal

Akan tetapi tidak jarang juga konsumen

Keempat,

mengalami perbuatan

Bentuk-bentuk

secara

yuridis.

Pasal

1321

kerugian

KUHPerdata menentukan Perjan-

pengembang.

jian yang bersifat semu atau tidak

perbuatan

yang

murni ialah perjanjian yang dibuat

merugikan konsumen, antara lain:

karena adanya kekhilafan (dwa-

a. Perjanjian jual beli rumah yang

ling), adanya paksaan (dwang,

tidak seimbang

dures)

dan

adanya

penipuan

(bedrog, misrepresentation).


b. Kualitas spesifikasi teknis rumah rendah; c. Fasilitas sosial dan fasilitas umum yang tidak standar; d. Keterlambatan serah terma rumah; e. Sertifikasi; f. Mutu bangunan; g. Informasi Marketing yang menyesatkan;

maksud pada ayat (2) tidak menghilangkan tanggung jawab pidana sebagaimana diatur dalam Undang undang. (4) Apabila telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan, gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya tersebut dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu pihak atau oleh para pihak yang bersengketa.

h. Pengenaan biaya tambahan. Apabila

terjadi

Salah satu bentuk penyele-

perselisihan

antara konsumen perumahan dengan pihak pengembang selaku pelaku usaha, maka dapat ditempuh cara penyelesaiannya melalui pengadilan atau di luar pengadilan, sebagaimana

ditentutan

oleh

Pasal

45

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK): (1) Setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum. (2) Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa. (3) Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana di-

saian sengketa konsumen di luar pengadilan adalah melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (disingkat

BPSK)

dengan

acara

mediasi, konsiliasi dan arbitrasi. Ketentuan tentang hak dan kewajiban, klausula

perbuatan

yang

dilarang,

baku,

tanggung

jawab

pelaku usaha, mekanisme penyelesaian sengketa, ketentuan mengenai sanksi dari Undang Undang Tentang Perlindungan

Konsumen (UUPK)

dan ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata

yang

mengatur

tentang perikatan seperti Pasal 1320, 1321, 1365, 1338 serta ketentuan Pasal 383 KUHPidana merupakan bentuk-bentuk

dari

perlindungan

hukum terhadap konsumen perumahan dan pemukiman.


Bentuk-bentuk

yang

Undang Nomor 20 Tahun 2011, yaitu

merugikan konsumen dalam praktek

setiap orang dilarang menyewakan

antara lain adalah keterlambatan

atau

serah terima rumah, sertifikasi, mutu

satuan rumah susun umum kepada

bangunan, informasi marketing yang

pihak lain, kecuali apabila diperbo-

menyesatkan, fasos dan fasum atau

lehkan menurut undang-undang ini.

Pengenaan biaya tambahan;

Apabila hal di atas dilakukan maka

Upaya

perbuatan

hukum

yang

mengalihkan

kepemilikan

dapat

orang tersebut akan dipidana dengan

dilakukan oleh konsumen perumahan

pidana denda paling banyak Rp

dan pemukiman yang telah dirugikan

150.000.000; (seratus lima puluh juta

adalah dengan jalan memperkarakan

rupiah).

(menggugat) pengembang melalui

Lebih lanjut, larangan yang

pengadilan atau mengadukan kepada

berhubungan dengan satuan rumah

Badan

Sengketa

susun komersial, diatur dalam Pasal

Konsumen (BPSK) serta mengajukan

97 Undang-Undang Nomor 20 Tahun

tuntutan pidana berdasarkan Pasal

2011, yaitu setiap pelaku pem-

383 KUHPidana. Agar pengembang

bangunan rumah susun komersial

selaku

bidang

dilarang mengingkari kewajibannya

perumahan dan pemukiman dengan

untuk menyediakan rumah susun

itikad baik mematuhi segala aturan

umum sekurang-kurangnya 20% dari

yang telah ditetapkan dalam UUPK

total

dan menghindarkan diri dari praktek

komersial yang dibangun. Setiap

yang tidak terpuji. Disamping

itu

pelaku pembangunan rumah susun

apabila terjadi perselisihan maka

komersial yang mengingkari kewa-

dengan iktikad baik pula menyele-

jiban tersebut dapat dipidana dengan

saikannya melalui lembaga yang

pidana penjara paling lama 2 tahun

sudah disediakan yaitu BPSK atau

atau

Pengadilan.

20.000.000.000; (dua puluh milyar

Penyelesaian

pelaku

usaha

di

Larangan yang berhubungan dengan satuan rumah susun umum diatur dalam Pasal 103 Undang-

luas

denda

lantai

paling

rumah

banyak

susun

Rp

rupiah). Negara

melindungi segenap

bangsa Indonesia dalam penyeleng-


garaan

perumahan

melalui

rusun

kehidupan

-

perumahan

yang layak bagi

yang

sehat,

harmonis dan berkelanjutan.

membahagiakan

orang

perorang

sebab bila hukum hanya memba-

aman,

hagiakan orang perorang saja akan

Jadi

menyebabkan hukum dijadikan alat

negara memiliki tugas dan kewajiban

kepentingan.

dalam penyelenggaraan rusun yang

hukum hendaknya senantiasa merasa

layak bagi kehidupan yang sehat,

gelisah apabila hukum belum bisa

aman, harmonis dan berkelanjutan

membuat rakyat bahagia. Inilah yang

yang berarti tidak bersifat insidentil/

disebut

sementara.

progresif. Jadi para pengelola rusun

Dalam hal ini, perlu adanya

Para

penyelenggara

penyelenggara

hukum

umum hendaknya bisa membuat

upaya pemerintah dan rakyat bahu

regulasi

membahu dalam mengelola rusun

masyarakat, perlu hati-hati dalam

secara komprehensif sehingga rusun

melaksanakan hukum modern yang

akan tetap terjamin bangunannya

hanya

serta masyarakatnya juga berkem-

nalitas, beliau mengutip pendapat

bang dalam tingkat kehidupannya,

Lin Yu Tang , intelektual Cina yang

untuk itu perlu dicarikan model-

membedakan

model yang tepat dan berdaya guna

modern dan adanya tujuan yang lebih

dalam

besar dan itu perlu lebih berhati-hati

membangun

rusun

yang

bersifat fisik dan sosial.

yang

membahagiakan

mendasarkan

pada

rasionalitas

rasio-

hukum

dalam melaksanakan sistem hukum

Dalam mengupayakan pem-

yang rasionalitas. Hukum modern

bangunan yang berkelanjutan perlu

memang

ditopang

dari

hubungannya dengan hal-hal yang

pemerintah pusat juga regulasi tehnis

bersifat universal namun tujuan yang

dari

lebih

selain

Pemerintah

langsung

regulasi

Daerah

berhadapan

yang

perlu terutama dalam

besar

yaitu

kebahagiaan

dengan

masyarakat yang hendak dicapai

masyarakat. Dalam hal ini, Satjipto

perlu direnungkan dan diperhatikan

Rahardjo mengatakan bahwa hukum

sehingga hukum akan menjadi tidak

harus dapat membahagiakan semua orang/masyarakat,

bukan

hanya


kering dan masyarakat akan menjadi

bersifat partisipatif, yakni mengajak

bahagia.16

sebanyak

mungkin

partisipasi

melalui

kelompok

Mengenai hukum agar dapat

masyarakat

membahagiakan masyarakat selain

masyarakat

hukum tersebut bersifat progresif ,

masyarakat,

Mahfud MD menjelaskan bahwa

hukum

hukum juga harus responsif. Beliau

sentralisitik dalam arti penguasa

membedakan antara hukum responsif

lebih

dan hukum konservatif.

Produk

eksekutif dalam mengambil kepu-

hukum responsif/populisitik adalah

tusan hukum.17 Jadi hukum progresif

produk hukum yang mencerminkan

maupun

rasa keadilan dan memenuhi harapan

hukum bukan hanya sekedar aturan

masyarakat

namun benar-benar dapat mencapai

sedangkan

produk

dan

individu

dalam

sebaliknya

produk

ortodoks

bersifat

yang

mendominasi

responsif

terutama

menjadikan

hukum konservatif/ortodoks /elitis

tujuan

adalah produk hukum yang isinya

rakatnya, menurut Teguh Prasetyo,

lebih mencerminkan visi sosial elit

agar

politik, lebih mengarahkan keinginan

kehidupan masyarakat yang harmoni

pemerintah/penguasa , yang bersifat

dan teratur dalam kehidupan sosial

positivis-instrumentalis yakni menja-

diperlukan adanya sistem hukum.

dikan

Sistem

hukum

menjadi

alat

membahagiakan

hukum

dapat

hukum

masya-

menciptakan

menurut

beliau

pelaksanaan ideologi dan program

merupakan satu kesatuan yang terdiri

negara, antara hukum responsif dan

atas unsur-unsur yang saling bekaitan

ortodoks

satu

memiliki

sifat

yang

dengan

yang

lain

dan

berlawanan, hukum ortodoks lebih

pertentangan satu dengan yang lain,

tertutup terhadap tuntutan tuntutan

beliau juga menyitir pendapat dari

kelompok

maupun

Sudikno Mertokusumo bahwa sistem

masyarakat.

hukum berarti hukum iut merupakan

masyarakat

individu

di

Produk

hukum

responsif, 16

dalam

proses

yang

bersifat

satu kesatuan yang utuh yang terdiri

pembuatannya

dari bagian-bagian atau unsur-unsur

Satjipto Rahardjo, Penegakan Hukum Progresif, Kompas Media Nusantara, Jakarta, 2010, hal. 37-39.

satu

dengan

yang

lain

saling

17

Ibid, hal. 25-26


berkaitan erat dan merupakan satu

kepemilikan satuan rumah susun

kesatuan dan bekerja sama untuk

tidak hanya pada aspek sertifikat

mencapi tujuan, selanjutnya beliau

atas satuan rumah susun bagi

menje-laskan bahwa sistem hukum

pemilik/konsumen

itu merupkan sistem yang terbuka

meliputi:

yang maksudnya unsur-unsur dalam

perijinan, yang merupakan titik

sistem tersebut dipengaruhi oleh

start. Pada aspek ini pemohon

faktor-faktor dari luar sistemnya ,

penyelenggara

begitu juga sebaliknya unsur-unsur

satuan rumah susun mengajukan

yang

perijinan,

ada dalam sistem hukum

saja

Pertama,

tetapi aspek

pembangunan

yang

meliputi

ijin

tersebut mempengaruhi faktor-faktor

lokasi, ijin mendirikan bangunan

di luar sistem, bahwa peraturan

dan ijin layak huni. Kedua, aspek

peraturan hukum itu terbuka untuk

penguasaan

ditafsirkan

oleh

titik decision. aspek penguasaan

karena itu hukum selalu mengalami

tanah dapat dibuktikan dengan

perkembangan mengikuti perkem-

akta pemisahan dan perhimpunan

bangan yang terjadi di luar sistem

penghuni. Ketiga, aspek sertifikasi

hukum tersebut.18

tanah, merupakan titik product.

secara

berbeda,

Jadi dalam sistem hukum yang terbuka hukum

memungkinkan progresif

dan

adanya resposif

tanah,

merupakan

Pada aspek ini Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota memastikan persyaratan

telah

terpenuhi,

menjadikan sarana agar hukum dapat

seperti :

selalu menyesuaian dengan keadaan

1) Sertifikat hak atas tanah;

masyarakat sehingga adanya hukum

2) Sertifikat laik fungsi

menjadikan masyarakat bahagia.

3) Warkah lain; 4) Ijin Mendirikan (IMB)

KESIMPULAN a. Konsep kepastian hukum untuk melindungi 18

Bangunan

konsumen

dalam

Teguh Prasetyo, Hukum dan sistem Hukum berdasarkan Pancasila, Media Perkasa, cet.1, Yogyakarta, 2013, hal. 39-41

5) Adanya

akta

pemisahan

Pertelaan b. Setelah terpenuhi

semua maka

persyaratan dilakukan


penerbitan sertifikat hak milik

bina, baik di tingkat Daerah

atas satuan rumah susun. Apabila

maupun nasional, pelaku pem-

ketiga aspek di atas terpenuhi

bangunan rumah susun, pengelola

maka terdapat kepastian hukum

rumah

susun,

dan konsekwensinya pemilik atau

pemilik

dan

konsumen sebagai pemilik satuan

rumah susun (PPPSRS), juga

rumah

mendapat

menteri yang menyelenggarakan

perlindungan hukum dari aspek

pemerintahan di bidang peru-

kepemilikan.

aspek

mahan dan kawasan pemukiman

perjanjian (perdata) dan pidana,

hendaknya bisa bersinergi mela-

apabila

kukan tindakan yang menjadi

susun

Dari

konsumen

dirugikan

perhimpunan

penghuni

satuan

terhadap perbuatan pengembang

wewenangnya

atau pelaku usaha maka upaya

agar tidak timbul akibat yang

hukum yang dapat dilakukan oleh

merugikan para penghuni maupun

konsumen

pemilik rumah susun/konsumen

perumahan

dan

pemukiman yang telah dirugikan adalah

dengan

memperkarakan

masing-masing

rumah susun.

jalan

b. Konsep kepastian hukum yang

(menggugat)

terdiri dari aspek perijinan, aspek

pengembang melalui pengadilan

penguasaan

atau mengadukan kepada Badan

sertifikasi tanah

Penyelesaian Sengketa Konsumen

acuan

(BPSK)

masyarakat

serta

mengajukan

tanah

bagi

dan

aspek

dapat menjadi

pemerintah (pengelola

dan pem-

tuntutan pidana berdasarkan Pasal

bangunan satuan rumah susun)

383 KUHPidana.Selain itu Pasal

dalam

1320, 1321, 1365, 1338 juga

birokrasi pertanahan yang baik

merupakan bentuk perlindungan

dalam

terhadap

tanah satuan rumah susun, dengan

konsumen

pemilik

satuan rumah susun.

rangka

pengurusan

menciptakan

sertifikasi

adanya birokrasi yang baik maka

REKOMENDASI

dapat membentuk iklim investasi

a. Pemilik rumah susun, notaris,

yang baik pula.

Pemerintah Daerah sebagai Pem-


c. Hukum harus dapat membahagiakan

semua

masyarakat,

bukan

membahagiakan orang

atau

orang/ hanya

orang pelaku

perpem-

bangunan rumah susun saja tetapi

juga

bagi

penghuni

maupun pemilik rumah susun/ konsumen rumah susun sebab bila hukum hanya membahagiakan orang perorang saja akan

menyebabkan

dijadikan

sebagai

hukum alat

kepentingan.

DAFTAR PUSTAKA BUKU : Hutagalung S, Arie, Kondominium dan Permasalahannya, Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 1998 Hamzah,Andi dan I Wayan Suandra, B.A Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Rineka Cipta, Jakarta,2000 Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2005 Kallo, Erwin, Panduan Hukum Untuk Pemilik / Penghuni Rumah Susun, Jakarta, Minerva Athena Pressindo, 2009

Kuswahyono, Imam, Hukum Rumah Susun suatu Bekal Pengantar Pemahaman, Bayu Media, Malang, 2004 Komaruddin, Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman, Yayasan REI, Rakasindo, Jakarta, 1997 Mahfud MD, Politik Hukum di Indonesia, Pustaka LP3S Indonesia, cet.3, Jakarta, 2006 Martono, Nanang, Sosiologi Perubahan Sosial, Prespektif Klasik, Modern, Posmodern dan Poskolonial, RajaGrafindo Persada, Cet. 2, Jakarta, 2002. Prasetyo, Teguh, Hukum dan Sistem Hukum berdasarkan Pancasila, Media Perkasa, cet. 1. Yogyakarta, 2013 Rahardjo, Satjipto, Hukum, Masyarakat & Pembangunan, Alumni, Bandung, 1980 -------, Penegakan Hukum Progresif, Kompas Media Nusantara, Jakarta, 2010 Santoso, Urip, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2010 Soekanto, Soeryono, Beberapa Aspek Sosio Yuridis Masyarakat, Alumni, Bandung, 1983. Soerodjo Irawan, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia,Arkola, Jakarta, 2002 Soepiadhy, Soetanto, Kepastian Hukum, Surabaya Pagi, Rabu, 4 April 2012 Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Terjemahan. Wacana Intelektual Press, Jakarta, 2008 Utrecht, E, dalam Sudiman Sidabukke, Kepastian Hukum Perolehan Hak atas Tanah bagi


Investor, Disertasi, Program Pascsarjana Universitas Brawijaya, Malang, 2007 Peraturan Perundang-undangan : Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 Ketetapan MPR Nomor XVII/MPR/ 1998 Tentang Hak Asasi Manusia Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Ketentuan Dasar Pokok-Pokok Agraria Undang-undang Nomor 39 Tahun 1999 Tentang Hak Asasi Manusia Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Pemukiman Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun 1989 Tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 tahun 1989 Tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta

Penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 tahun 1989 Tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Peraturan Walikota Surabaya Nomor 14 Tahun 2013 Tentang Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Sewa Wonorejo, Penjaringansari II, Randu, Tanah Merah Tahap I, Penjaringansari III Pandugo, Pesapen dan Jambangan di Kota Surabaya Internet : www/http:Surabayakita.com/index.ph p? 3.000 KK Warga Surabaya Tunggu Jatah Rumah Susun, Kamis, 12 Januari 2012 www.usu.ac.id.R. Lisa Suryani dan Amy Marisa, “Aspek-aspek yang mempengaruhi Masalah Permukiman di perkotaan”, diunduh pada tanggal 23 Maret 2012 http://rahmiarrahman.blogspot.com/2 012/11/aspek-aspek-dalampembangunan-rumah.html, diunduh pada tanggal 15 April 2015 http://diiashinta.blogspot.com/2010/0 6/artikel-tentang-rumahsusun.html, diunduh Rabu, 15 April 2015

Jurnal, Makalah : Bungaran Hutapea, Sejarah Perkembangan Human Right Dahulu sampai Sekarang, Jurnal HAM Nomor 2, September 2005, Badan


Litbang Hukum dan HAM Depkumham, 2005 Hasan, Tandyo, Pembelian Satuan Rumah Susun Melalui Ikatan Jual Beli, Makalah disampaikan pada Seminar Nasional 2014 dalam Rangka Dies Natalis Universitas Airlangga “Pembangunan Rumah Susun (Prospek, Problem, Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum)” pada tanggal 26 November 2014 Muliawan, Jarot W, Solusi Kepemilikan Satuan Rumah Susun yang Berkepastian Hukum, Makalah disampaikan pada Seminar Nasional 2014 dalam Rangka Dies Natalis Universitas Airlangga “Pembangunan Rumah Susun (Prospek, Problem, Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum)” pada tanggal 26 November 2014 Sodiki, Achmad, Perlindungan Hukum dalam Pemilikan Satuan Rumah Susun, Makalah disampaikan pada Seminar Nasional 2014 dalam Rangka Dies Natalis Universitas Airlangga “Pembangunan Rumah Susun (Prospek, Problem, Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum)” pada tanggal 26 November 2014



KONSEP KEPASTIAN HUKUM DALAM KEPEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN BAGI KONSUMEN SUBEKTI*

Recommend Documents