Kiegyensúlyozott gazdaságpolitika esetén sokáig tarthat az ingatlanpiaci fellendülés
Emlékeztető: amit az ingatlanszektorról tudni érdemes
Hogy néz ki egy ingatlanpiaci forduló?
Hol áll a hazai lakáspiac?
1
Amit tudni érdemes: a lakásvásárlás hajtóereje a jövőbe vetett bizalom. Emiatt igen nagy amplitúdójú és hosszú ciklusok jellemzik Az ingatlanpiac jellemzői: 1.
Az árak keresztmetszeti különbségeit és hosszú távú időbeli alakulását a jövedelem-alakulás magyarázza
2.
A legnagyobb értékű vagyontárgy az átlag háztartás és vállalat számára, ezért a kereslet erősen ciklus- és hitelkínálat-érzékeny, hosszú ciklusok (nálunk mintegy 8 év) alakulnak ki • Hitelfelvétel kötődik hozzá jellemzően • Fellendülés: öngerjesztő lakásvásárlás / hitelfelvétel / áremelkedés spirál • Recesszióban viszont mindez megfordul és egy lefelé mutató önerősítő köré válik • A túllövések jellemzően pénzügyi válsághoz vezetnek
3.
Devizahitelezés esetén árfolyam-érzékeny: Ha van a rendszerben devizahitel, akkor minél nagyobb a leértékelődés, annál nagyobbat zuhan a lakáskereslet és annál tovább marad ott
4.
Erős, de nem egyértelműen meghatározott a demográfia szerepe
5.
Az építések időbeli átfutása miatt a kínálat 1-2 éves késéssel reagál a keresletre, ami az árak rövidtávú ingadozásában csapódik ki
Forrás: OTP Elemzési Központ
2
Ingatlanárak: a legfőbb driver a jövedelem Különböző országok éves átlagos GDP növekedése vs. az ingatlanárak éves átlagos változása (1980-tól, illetve amióta van adat – 2016)
Forrás: Forrás:BIS OTP Elemzési Központ
3
Ingatlanárak: a legfőbb driver a jövedelem II. Átlagos négyzetméterár (EUR)
Forrás: Forrás:BIS OTP Elemzési Központ
Négyzetméterár vs. átlagos havi jövedelem
4
Lakásberuházás: jellemzően erős hitelfelvétellel együtt Lakásberuházás és nettó háztartási hitelfelvétel a GDP %-ban
Forrás: Forrás:Eurostat OTP Elemzési Központ
5
Lakásberuházás: óriási túllövés a nélkül sikerült elhoznia az utolsó helyet 2013-ban Lakásberuházás a GDP %-ban PIGS országok: A válság előtt óriási túllövés: • tartós fellendülés • Laza monetáris kondíciók • Hitelboom CEE: • a fejlett országokhoz képest alacsonyabb lakásberuházás de rosszabb demográfia Magyarország: • CEE felett a válság előtt • de az EU alatt • Most még alacsony • De kedvezőtlen a demográfia • Kicsi a belső migráció
Forrás: Forrás:EUROSTAT OTP Elemzési Központ
6
Devizahitelezés esetén a leértékelődés mélyíti és tartóssá teszi az építőipar mélyrepülését Ágazati teljesítmény (a válság előtti év = 100) Svédország Thaiföld
140
140
130
130
120 120
110
110
100
90 100
80
90
70 60
80 1989
1990
1991
1992
1993
Feldolgozóipar Kereskedelem Egyéb (szolgáltatás)
1994
1995
1996
50
1997
1996
Építőipar Szállítás, tárolás, komm. GDP
120
1997
1998
1999
Mezőgazdaság
Feldolgozóipar
Építőipar
Kereskedelem
Szállítás, raktározás
Egyéb (szolgáltatás)
2000
Hong Kong (nem volt leértékelődés)
110
100 90 80 70 60
50 1996 Forrás: IMF; ENSZ
Forrás: OTP Elemzési Központ
1997
1998
1999
Mezőgazdaság
Feldolgozóipar
Építőipar
Kereskedelem
Szállítás, raktározás
Egyéb (szolgáltatás)
2000
7
Demográfia: abban mindenki egyetért, hogy fontos, de a szakirodalom nem egységes abban, hogy hogyan hat
Mit tudunk: • Hosszú távon egyértelműen meghatározó • A kutatók szerint a potenciális lakásvásárlók (20-45, vagy szűkebb éves korcsoport) relatív számossága számít • Fontos a teljes és a belső migráció Mit nem tudunk: • A hatása mennyire az új építésekben /felújításban / árakban csapódik le? • Mennyire változhat a lakástulajdon-iránti igény? • Mindez hogyan alakul hosszú és rövid távon? (Alapvetően az új lakásberuházás volumenét mozgatja, de az árakat kevésbé, de felerősítheti a fordulók hatását rövid távon?) • Hogyan hat a hosszú távú növekedésre? Sokak szerint a ciklikus mozgásokat is a demográfia magyarázza….
Forrás: OTP Elemzési Központ
8
Az építőipar GDP arányos súlya az egyik legfontosabb válság-előrejelző indikátor: 8-10% felett szinte garantált a krízis Építőipar a GDP %-ban (2003-2007 átlag; %) 14 12 10 8 6 4 2
Spanyolo. Ciprus Izland Íro. Romania Észto. Litvánia Lettország Horváto. Portugal UK Görögo. Ausztria Slovakia Slovenia Cseho. Finno. EU Lengyelo. Bulgaria Olaszo. Francao. Hollnadia Dánia Svájc Belgium Magyaro. Svédo. Németo.
0
Forrás: Forrás:EUROSTAT OTP Elemzési Központ
9
Emlékeztető: amit az ingatlanszektorról tudni érdemes
Hogy néz ki egy ingatlanpiaci forduló?
Hol áll a hazai lakáspiac?
10
Hogy néz ki egy ingatlanpiaci forduló? Stabilizáció, növekedés, reálbéremelkedés, ingatlan-tranzakció, lakásár, építés 1.
2.
3.
4.
5.
6.
A válság: • Az emberek visszafogják az ingatlanvásárlást és a hitelfelvételt • esnek az reál ingatlanárak, leáll az építőipar, nem éri meg építeni (olcsóbb venni) • Minél nagyobb a recesszió, annál igazabbak a fentiek Forduló első jele: elindul a növekedés • Sokszor exportvezérelt, • a munkanélküliség még magas, csökkennek a reálbérek, • az ingatlanár és a hitelfelvétel esik A forduló második jele: emelkedő tranzakció • a munkanélküliség magasan stabilizálódik, megáll a reálbérek esése, • Megjelennek a készpénzes vevők, de a nagy tömeg még távol van • Az ingatlanok ára lassulva esik, majd stabilizálódik Fellendülés indul: emelkednek az árak • Tovább nő a tranzakciószám • Emelkednek az árak • Építkezés még nincs Normál üzemmód, érett állapot: megéri építeni • Megjön a tömeg, csak le ne maradjak • Elindulnak az építkezések • Az áremelkedés lassul Túlfűtöttség (rossz gazdaságpolitika esetén)
11
A növekedés megindulását követően várható ingatlanár-emelkedés, majd az építési aktivitás élénkülése Az észt ingatlanpiac mutatói (év/év, %)
Forrás: Eesti Statistika Forrás:Eesti OTP Pank, Elemzési Központ
Emlékeztető: amit az ingatlanszektorról tudni érdemes
Hogy néz ki egy ingatlanpiaci forduló?
Hol áll a hazai lakáspiac?
13
Makrogazdasági környezet: a tartós és fenntartható növekedés feltételei középtávon adottnak tűnnek 2013 elejére helyreállt a belső és külső egyensúly 2013 második fele óta nő a magyar gazdaság 2014-től erősödik a belső kereslet
2017-re a friss előrejelzések 3,5%-ot jeleznek előre (az OTP 2016 ősze óta 4%-ot vár, jövőre pedig 3%-ot) A ciklus 2016-ban átlépett az érett fázis első szakaszába: erős a fogyasztás, indulnak a magán-beruházások, a munkanélküliség alacsony, elindult a bérek gyorsulása Az egyensúlyi mutatók kiválóak: • a költségvetés a hiánycél veszélyeztetése nélkül tud többet költeni, az adósságpálya csökkenő, a költségvetés likvid tartaléka eléri a 8 milliárd eurót. . • A külső egyensúly magas többletet mutat, a külső adósság csökken, a devizatartalék szintje megfelelő Az infláció előretekintve célon van, a kamatszint globálisan is sokáig alacsony marad A rendszerben alig van devizahitel A magánszektor eladósodottsága alacsony, különösen igaz ez a lakáshitelekre Forrás: Forrás:EUROSTAT OTP Elemzési Központ
14
A lakás-tranzakciók emelkedése elindult 2013-tól Az ingatlan-tranzakciók száma
2012/2013-ra
Forrás: Forrás:KSH, OTP DH Elemzési Központ
15
Az árak 2014 óta gyorsan emelkednek Lakásár-indexek (2010=100)
Forrás: OTP Forrás: KSH; FHBElemzési Központ
16
Az árak emelkedése meghaladja a költségek emelkedését, így jobban megéri építeni Építési engedély és épített lakások (darab; évesített negyedéves adatok, szez. igazított) 250 Javuló jövedelmezőség 200
150
100
50
Lakásár index
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0
Lakásépítés költség index
Forrás: KSH
Forrás: OTP Elemzési Központ
17
Az építési engedélyek száma, majd 2016-tól az átadott lakások száma is emelkedésnek indult Építési engedély és épített lakások (darab; évesített negyedéves adatok, szez. igazított) Mennyi az egyensúlyi? Évi 20-40 ezer darab között szóródnak a becslések Mi inkább a 20-25 ezer körülit mondanánk
Forrás: KSH
Forrás: OTP Elemzési Központ
18
Lendületesen emelkedik a jelzáloghitelek összege is, de a lakásárindexszel korrigálva még visszafogott a felívelés Lakáshitelek szerződéses összege (Milliárd forint; SA)
Forrás: MNB, FHB,Elemzési OTP Elemzés Forrás: OTP Központ
Lakáshitel / GDP (%)
19
Hogyan állunk? Mint 2000 környékén, az érett szakasz kezdetén 1.
Majdnem egy évtizeddel vagyunk a nagy összeomlás után
2.
Közel tíz éves ingatlanpiaci lejtmeneten vagyunk túl
3.
4 évvel túl vagyunk a költségvetési stabilizáción
4.
A 4. éve tart a növekedés,
5.
Alacsony a munkanélküliség, nőnek a reálbérek
6.
A kormányzat is támogatja a lakáspiacot
7.
Nemrég még csak keveseket érdekelt a lakás, mint befektetés, de ama már sokan ezen pörögnek
8.
Már két éve emelkednek az ingatlanárak
9.
Még alacsony, de emelkedik a hitelfelvétel
A makrogazdasági stabilizáció, majd a kedvező hitel visszahozza az élethelyzetből vásárlókat, az alternatív befektetések hiánya pedig ide tereli a befektetőket: elindul az áremelkedés majd a lakásépítési boom
Forrás: OTP Elemzési Központ
Azonban az inflációval, de különösen a bér-alakulással korrigálva még nem tekinthetőek magasnak historikus összevetésben A fogyasztói árakkal és bérekkel deflált hazai lakásárak (1990=100)
Forrás: Forrás:MNB OTP Elemzési Központ
21
A demográfia a kivándorlás nélkül is sokkal kedvezőtlenebb A 20 és 35 év közöttiek száma (ezer fő, jobb skála) és új lakás átadás (bal skála)
Forrás: KSH, OTPElemzési Elemzés Forrás: OTP
Központ
22
Emellett a hazai mobilitási hajlandóság elmarad a régiós átlagtól… A megelőző öt évben lakóhelyet váltók aránya a teljes népességen belül (2012, %)
Forrás: Eurostat 23
…és a lakásminőség is. Mindez arra utal, hogy hasonló nemzetgazdasági jövedelmi szint esetén a magyar háztartások átlagosan kevesebbet fordítanak majd lakhatásra Súlyos lakhatási nélkülözésben* élők aránya az összes háztartáson belül (%)
Forrás: Eurostat, OTP Elemzés *severe housing deprivation: az Eurostat által meghatározott kritériumrendszer – súlyosan deprivált egy háztartás, ha a szobák száma a lakók számával összevetve egy küszöbérték alatt van és beázik a tető vagy nincs fürdőszoba, vagy nincs a lakásban WC, vagy túl sötét a lakás (a négyből legalább egy igaz)
24
Bár a különbség egyes országokhoz képest csökken, Magyarországon még mindig magasabb az egy főre eső lakásállomány Ezer lakosra jutó lakások száma (db)
Forrás: statisztikai szolgálatok, OTP Elemzés 25
Iroda és ipari ingatlanpiac: a kereslet évek óra erős, a kínálat eddig alig bővült, indulnak a projektek, de a kihasználatlanság alacsony marad elmaradhat A nettó kibérelt terület és az új kínálat az irodapiacon (ezer nm)
Üresedési ráták (%)
Sztori: • Válság előtt túlfejlesztés, 2008 végén sok projekt a csőben, amit befejeztek • A válsággal a kereslet eltűnt, a kihasználatlanság 25% fölé ment, a bérleti díjak összeestek • Évekig semmi sem épült, pedig 2003-tól elindult a kereslet, 2014-re elérte a válság előttit • A kihasználatlanság régiós összevetésben is alacsony, emelkednek a bérleti díjak és leestek az elvárt hozamok: most indulnak a fejlesztések • Még mindig nincsen elég projekt a csőben Forrás: BRF 26
2017 = 2000? Szerintünk igen, de tovább tarthat a felívelés és van esély arra, hogy a következő leforduló kisebb legyen Ellenérvek:
Pro: 1.
Sokáig tartott a lakáspiaci recesszió
1.
Rosszabb a demográfia, amit tovább ront a kivándorlás
2.
Alacsony volt az építési hajlandóság, olcsóbb venni, mint építeni
2.
Kérdéses a nem-konvencionális gazdaságpolitikai tőkevonzó képességre gyakorolt hosszú távú hatása
3.
Van esély arra, hogy a gazdaságpolitika a jövőben ne erősítse a ciklust, hanem anticiklikusan mérsékelje
3.
Alacsony az eladósodottság
4.
Fenntartható költségvetési és külső egyensúlyi pálya
5.
Megindult több éve a növekedés
6.
Már tartósan nőnek az árak
7.
Most lép be az új kínálat
A bérek gyorsan emelkednek, indul a hitelezés További áremelkedést várunk idénre, de jövőre már lassulhat A jövőbeli folyamatok szempontjából kulcsfontosságú a gazdaságpolitika: ha fenntartható marad és anticiklikus lesz, akkor tartós fellendülés vár az ingatlanpiacra Forrás: OTP Elemzési Központ
27
