Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Rt. -------------------------------------------------1033. Budapest, Polgár u. 8-10.
Kiegészítő melléklet a 2002. évi éves beszámolóhoz
Budapest, 2003.
k/bifbes02/kiegme02
I. Általános rész 1. A Társaság bemutatása A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Rt. 1995. január 31-én átalakulással jött létre. Jogelődje a Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Kft., amelyet 1994. január 1jén 1.000 E Ft törzstőkével alapított az Állami Vagyonügynökség. Az 1995. január 31-én létrejött Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Részvénytársaság 2.363.220 E Ft jegyzett tőkével alakult. 1997-ben a jegyzett tőke 2.583.220 E Ft-ra felemelésre került. Az Rt. jegyzett tőkéje jelenleg 2.583.220 darab 1.000 Ft névértékű, névre szóló törzsrészvényből áll. 1997. novemberében sor került a Társaság részvényeinek nyilvános forgalomba hozatalára, majd 1998. február 16-án a Budapesti Értéktőzsde "B" kategóriájába történő bevezetésére. A Társaság saját tulajdonú ingatlanjainak hasznosításával foglalkozik. 2002. évben az alábbi ingatlanokat, ingatlan részeket birtokolta: Ingatlan megnevezése
Ingatlan jellege
Madách tér 3-4.
irodaház
Bajcsy u. 57.
irodaház
Üllői út 48.
irodaház
Városmajor u. 12. (64,43 % tulajdonrész)
irodaház
Victor H. u. 18-22. (45 % tulajdonrész)
irodaház
Polgár u. 8-10. (84 % tulajdonrész)
vegyes rendeltetésű
Király u. 46.
vegyes rendeltetésű
Aranykéz u. 4-6.
parkolóház
Illatos u. 38/a (81,44 % tulajdonrész)
raktárbázis
Verseg-Fenyőharaszt
kastélyszálló
2. A Társaság számviteli politikájának meghatározó elemei, illetve azok változása 2. 1. A beszámolóra, a beszámoló elkészítésére vonatkozó általános információk A Társaság a Számviteli Törvényben foglaltakat figyelembe véve éves beszámolót készít. Jelen beszámoló a 2002. január 1. és 2002. december 31. közötti időszak gazdálkodásának adatait, eredményét tartalmazza. A számviteli politikában foglaltaknak megfelelően a mérleg fordulónapja 2002. december 31-e, a mérlegkészítés időpontja 2003. február 28-a. Az eredménykimutatás összköltség eljárással ("A" típusú) készült. 1
k/bifbes02/kiegme02
A gazdasági események a beszámolás időszakára vonatkozóan tisztázottak, pontosítottak, a bizonylatok hiánytalanok és hézagmentesen feldolgozottak. A gazdasági események elszámolása és rögzítése a kettős könyvvitel és a hozzá kapcsolódó analitikus nyilvántartások keretében történik. Az éves beszámolóban foglalt tételek a főkönyvi könyvelés adataival és az analitikákkal egyezőek. A mérlegben található értékek megfelelő sorai leltárral alátámasztottak. A Társaság számítógépes könyvelési rendszert alkalmaz, amely biztosítja a tárgyi eszközök, a szállítók és vevők, valamint a bank- és pénztári forgalom analitikus nyilvántartását, feldolgozását, továbbá a főkönyvi kivonat, illetve a mérleg és az eredménykimutatás előállítását. A könyvelés belső szabályait a számviteli politika és az ahhoz szervesen kapcsolódó számlarend tartalmazza. 2.2. Az alkalmazott értékelési eljárások A mérleg, illetve eredménykimutatás összeállításánál alkalmazott értékelési eljárások a Számviteli Törvény előírásaival egyezőek. Az immateriális javak között csak vagyoni értékű jogokkal és szellemi termékekkel rendelkezik a Társaság. A vagyoni értékű jogok 6 év alatt, egyenlő összegekben kerülnek leírásra, a szellemi termékekre alkalmazott leírási kulcs 33 %. A tárgyi eszközök a mérlegben nettó értékben kerültek kimutatásra. A tárgyi eszközök használatbavételi bizonylat (üzembehelyezési jegyzőkönyv) alapján, a bizonylaton szereplő napon kerültek aktiválásra. Az értékcsökkenés a bruttó érték alapján, lineáris elszámolás módszerével, egyedi értékelés útján került meghatározásra. A Társaság tevékenységi körének megfelelően kiemelt szerepet kapnak a bérbe adott ingatlanok, melyekre az alkalmazott értékcsökkenési leírási kulcs 6 %. A Társaságnak anyag készlete minimális. A beszerzett anyagok - amelyek főleg nyomtatványok, irodaszerek, rezsi anyagok – döntően azonnal, a beszerzéskor költségként kerültek elszámolásra. Az áru készlet a Társaság által, eladási célra építtetett lakópark még kettő, eladatlan garázsférőhelyének értékét tartalmazza. A társaság saját termelésű készlettel nem rendelkezik. A vevők és szállítók analitikájának vezetése a számítógépes kettős könyvelés rendszerében, név szerint elkülönített folyószámlákon történik, a vevő állomány leltározása – a 2002. december 31-ei állapotnak megfelelően - egyenlegközléssel megtörtént. Az értékpapírok nyilvántartása FIFO módszerrel történik. A megfelelő időszakokban lezárt adatok az analitikus nyilvántartásokban, a főkönyvi könyvelésben és az adóbevallásban egyezőek. 3. A 2002. év összefoglaló értékelése A Társaság 2002. évi üzemi eredménye 428.807 E Ft, amely 177,06 %-a az előző évi üzemi eredménynek. A növekedés legfőbb oka az anyagjellegű költségek jelentős visszaszorítása. 2
k/bifbes02/kiegme02
Az üzemi eredményt alakító tételek közül -
az árbevételek 2,12 %-kal, 24.399 E Ft-tal emelkedtek (az emelkedéshez különösen a parkolási díjak emelkedése járult hozzá, a bérleti díj bevételek a bérbeadott területek csökkenése, illetve egyes bérlők esetében az infláció alatti bérleti díj emelés érvényesíthetősége miatt lényegében stagnáltak),
-
az egyéb bevételek mintegy kilencszeresére, 53.646 E Ft-tal emelkedtek (a növekedést két, egyszeri bevétel realizálása okozta: értékesítésre került a Külkereskedelmi Sportparkban való tulajdoni hányad, illetve a Társaság egyik bérlője kártérítést fizetett),
-
az anyagjellegű ráfordítások 30,27 %-kal, 200.130 E Ft-tal csökkentek (elsősorban az igénybe vett szolgáltatások: műszaki, jogi és ügyviteli szolgáltatások visszaszorításának köszönhetően),
-
a személyi jellegű ráfordítások 11,70 %-kal, 7.286 E Ft-tal emelkedtek (melyet döntően béremelés okozott),
-
az értékcsökkenési leírás összege 13,87 %-kal, 14.875 E Ft-tal emelkedett (mely emelkedés az értékcsökkenés alapjául szolgáló érték új beszerzések (Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdoni része stb.) miatti emelkedésével függ össze.),
-
az egyéb ráfordítások 82,35 %-kal, 69.382 E Ft-tal emelkedtek (a növekedés döntően meghiúsult beruházás miatti ráfordítás kivezetéshez kapcsolódik).
A Társaság 2002. évi pénzügyi eredménye 260.991 E Ft, amely 33,32 %-kal alacsonyabb az előző évi eredménynél. A csökkenést egyrészt az befolyásolta, hogy a tárgyévben nem volt osztalék bevétele a Társaságnak, másrészt az értékpapír állomány csökkenése miatt a kamatbevételek csökkentek, harmadrészt a tárgyévben kevesebb nettó árfolyamnyereséget ért el a Társaság. A 2002. évi 2.020 E Ft rendkívüli veszteség alapítványi támogatásokhoz kapcsolódik. (A bázis időszaki 146.850 E FT rendkívüli nyereség ingatlan (Mikoviny utca) apporthoz kapcsolódott.) 129.377 E Ft társasági adó fizetési kötelezettség után a 2002. évi adózott eredmény 558.401 E Ft, melyből 387.483 E Ft osztalék kifizetését javasolja az Igazgatóság a közgyűlésnek. Amennyiben a közgyűlés ezen javaslatot jóváhagyja, úgy 170.918 E Ft mérleg szerinti eredménnyel zárja a Társaság az évet. Az Rt. jegyzett tőkéje változatlanul 2.583.220 E Ft, saját tőkéje 4.740.699 E Ft. A 2002. december 31-ei mérlegfőösszege 5.489.237 E Ft. Forrás oldalon a saját tőke képviseli a legnagyobb részarányt (86,36 %), ezenkívül csak rövid lejáratú kötelezettségei (döntően osztalék fizetési kötelezettség és vevői előleg kötelezettség) és passzív időbeli elhatárolásai (döntő része az Aranykéz utcai parkolóház kapcsán elhatárolt bérleti díj) vannak a Társaságnak. Az eszköz oldalon az ingatlan vagyon, a leányvállalati befektetés állomány, a Katlan Rt-nek tőkeemelés címén fizetett összeg, illetve az értékpapír állomány jelentik a legnagyobb tételeket. Az év legkiemelkedőbb eseményei az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének megvásárlása, a Katlan Rt-ben történt 1.539.000 E Ft tőkeemelés (amely 2003. február 27-én került bejegyzésre), a 2001. évi osztalék kifizetése és mindezek fedezeteként értékpapírok értékesítése voltak. 3
k/bifbes02/kiegme02
A Katlan Rt-ben való tőkeemelés bejegyzése után a Katlan Rt. is a Társaság közvetlen irányítása alá került. A Társaság 2003. évi célja a 100 %-os irányítás megszerzése. (A Katlan Rt. a tőkeemelés összegéből egy 33 lakásos, Budapest II. kerületében fekvő lakóparkot vásárolt, melyet ingatlanforgalmazó cég lévén kettő éven belül kell elidegenítenie.) 4. A Társaság tárgyévi éves beszámolójában szereplő, előző év(ek) módosításai elnevezésű oszlop tartalma 2002. évben az Adó- és Pénzügy Ellenőrzési Hivatal átfogó ellenőrzést tartott a Társaság 1998. és 1999. üzleti évei vonatkozásában. Az ellenőrzés során megállapított hibák és azok hatásai nem bizonyultak lényegesnek, de jelentőségük miatt a 2002. évi éves beszámolóban ezen tételek az előző év(ek) módosításai elnevezésű oszlopban kerültek kimutatásra. Az előző év(ek) módosításai oszlopban szereplő tételek összefoglalása: -
153 E Ft munkaadói járulék fizetési kötelezettség előírása jelenik meg az eredménykimutatás bérjárulékok sorában,
-
6.250 E Ft vissza nem igényelhető ÁFA jelenik meg az eredménykimutatás egyéb ráfordítások során,
-
4.502 E Ft társasági adófizetési kötelezettség előírása (153 E Ft munkaadói járulék költségként való előírásának, illetve 25.161 E Ft nagyságú költség, mint nem a vállalkozás érdekében felmerült költség adóalap növelő tételként való előírásának hatása) jelenik meg az eredménykimutatás adófizetési kötelezettség során,
-
fenti tételek hatásaként 10.905 E Ft mérleg szerinti eredmény csökkenés szerepel az eredménykimutatásban és a mérlegben is,
-
10.905 E Ft rövid lejáratú kötelezettség előírása (153 E Ft munkaadói járulék fizetési, 6.250 E Ft ÁFA fizetési és 4.502 E Ft társasági adó fizetési kötelezettség) szerepel a mérleg egyéb rövid lejáratú kötelezettségek során. (Ezen fizetési kötelezettségeinek a Társaság az előírt határidőn belül eleget tett.)
II. Specifikus rész 1. Mérleghez kapcsolódó kiegészítések A. Befektetett eszközök I. Immateriális javak
4
k/bifbes02/kiegme02
Az immateriális javak között vagyoni értékű jogokkal (telefon belépési díjak) és szellemi termékekkel (szoftverek, weblap) rendelkezik a Társaság. A telefon belépési díjak 6 év alatt, egyenlő összegekben kerülnek leírásra, a szellemi termékekre alkalmazott leírási kulcs pedig 33 %. Az immateriális javak állomány mozgásait (E Ft-ban) az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés
Bruttó érték
Nyitó Vagyoni értékű jogok Szellemi termékek Összesen
Növe- Csökkedés kenés
Értékcsökkenés
Záró
Nyitó Növe- Csökkedés kenés
Nettó záró érték
Záró
8.484
0
4.725
3.759 5.360
2.716
4.725 3.351
408
255 8.739
1.477 1.477
210 4.935
1.522 216 5.281 5.576
175 2.891
210 181 4.935 3.532
1.341 1.749
A vagyoni értékű jogok bruttó értékének csökkenése a „0”-ra leírt eszközök kivezetéséből adódott. Az értékcsökkenés növekedése a tárgyévi értékcsökkenés elszámolásához, csökkenése „0”-ra leírt eszköz kivezetéséhez kapcsolódik. A szellemi termékek bruttó értékének növekedése beszerzésből, csökkenése „0”-ra leírt eszközök kivezetéséből adódott. Az értékcsökkenés növekedése a tárgyévi értékcsökkenés elszámolásához, csökkenése „0”-ra leírt eszköz kivezetéséhez kapcsolódik. Az immateriális javak mérleg értéke ennek megfelelően: Megnevezés Bruttó érték Értékcsökkenés Mérleg érték (nettó érték)
2001.12.31. 8.739 5.576 3.163
2002.12.31. 5.281 3.532 1.749
II. Tárgyi eszközök II/1. Ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok Ez a sor a Társaság tulajdonát képező ingatlanok, illetve ingatlan tulajdoni hányadok értékét mutatja. Az ingatlanok összegét a telkek, épületek és építmények együttes összege adja meg. A telkek esetében értékcsökkenés nem kerül elszámolásra. Az épületek és építmények vonatkozásában a bérbe adott épületekre, építményekre 6 % értékcsökkenési leírási kulcsot alkalmaz a Társaság. Az adótörvény által érvényesíthető leírási kulcs bérbe adott ingatlanra 5 %. Az ingatlanok állomány mozgását (E Ft-ban) az alábbi táblázat ismerteti:
5
k/bifbes02/kiegme02
Bruttó érték
Értékcsökkenés
Nyitó
Növe- CsökZáró Nyitó Növekedés kenés kedés 2.223.273 677.827 4.400 2.896.700 660.313 109.725
Nettó záró érték
CsökZáró kenés 304 769.734 2.126.966
Az ingatlanok bruttó értéke az Aranykéz u. 4-6. száma alatti parkolóház 60 %-os tulajdonrészének megvásárlása, valamint az ingatlanokban végzett felújítási munkák hatására növekedett. (A parkolóház 60 %-os tulajdonrészének megvásárlásával a Társaság 100 %-ban tulajdonosa lett az egyébként eddig is teljes egészében általa üzemeltetett ingatlannak. A megvásárolt tulajdonrészt az 1997. augusztus 4. óta birtokolt 40 %-os ingatlanrészhez aktiválta hozzá a Társaság, így maradványérték megállapítására nem került sor.) A csökkenés a Külkereskedelmi Sportparkban birtokolt tulajdoni rész értékesítéséhez kapcsolódik. Az értékcsökkenés növekedése a tárgyévi értékcsökkenés elszámolásához, csökkenése az értékesített tulajdonrész értékcsökkenésének kivezetéséhez kapcsolódik. Az ingatlanok mérleg értéke ennek megfelelően: Megnevezés Bruttó érték Értékcsökkenés Mérleg érték (nettó érték)
2001.12.31. 2.223.273 660.313 1.562.960
2002.12.31. 2.896.700 769.734 2.126.966
II/2. Egyéb berendezések, felszerelések, járművek Ez a mérleg sor az ingatlanok működtetéséhez, üzemeltetéséhez szükséges tárgyi eszközöket foglalja magába. Ezek műszakilag nem szerves részei az ingatlanoknak. Az egyéb berendezések, felszerelések, járművek értékelési módjában, a besorolás elveiben az előző évhez viszonyítva nem történt változás. Az értékcsökkenés meghatározásánál az eszközök várható élettartama, elhasználódási ideje, fizikai és erkölcsi avulása került figyelembe vételre. A Társaság számviteli politikájával összhangban az 50 E Ft egyedi beszerzési érték alatti eszközök a használatba vételkor, egy összegben értékcsökkenésként elszámolásra kerültek, az 50-200 E Ft beszerzési érték közötti eszközök két év alatt kerülnek leírásra, a 200 E Ft feletti eszközök vonatkozásában a járműveknél 20 %, a számítástechnikai gépeknél, berendezéseknél 33 %, az ügyviteltechnikai eszközöknél ugyancsak 33 %, az egyéb eszközöknél 14,5 % az alkalmazott leírási kulcs. Az egyéb berendezések, felszerelések, járművek állomány mozgásait az alábbi táblázat részletezi: Megnevezés
Bruttó érték
Nyitó
Növe-
Csök-
Értékcsökkenés
Záró
Nyitó
Növe-
Csök-
Nettó záró érték
Záró 6
k/bifbes02/kiegme02
kedés Egyéb berendezések, felsz., járművek
27.267 35.050
kenés
kedés
5.471 56.846 13.324
9.477
kenés
5.453 17.348 39.498
A bruttó érték növekedése beszerzésből, csökkenése értékesítésből (1.863 E Ft), kis értékű tárgyi eszköz kivezetésből (1.567 E Ft), „0”-ra leírt eszközök kivezetéséből (1.443 E Ft) és selejtezésből (598 E Ft) adódott. Az értékcsökkenési leírás növekedése a tárgyévi értékcsökkenés elszámolásához, csökkenése az értékesített (1.845 E Ft), a kis értékű (1.567 E Ft), a „0”-ra leírt (1.443 E Ft) és a selejtezett (598 E Ft) eszközök értékcsökkenésének kivezetéséhez kapcsolódik. A tárgyévben döntően személyautók és számítógépek kerültek beszerzésre. A személyautók esetében – a Társaság számviteli politikájában rögzítetteknek megfelelően – a beszerzési érték 25 %-ában került megállapításra a maradványérték. A számítógépek esetében nulla maradványérték került megállapításra, tekintettel arra, hogy ezen eszközök csekély maradványértékkel bírnak a használati idő végén. Az egyéb berendezések, felszerelések, járművek mérleg értéke ennek megfelelően: Megnevezés Bruttó érték Értékcsökkenés Mérleg érték (nettó érték)
2001. 12. 31. 2002. 12. 31. 27.267 56.846 13.324 17.348 13.943 39.498
Az adótörvény, illetve a számviteli törvény szerinti értékcsökkenés összehasonlítása A bérbe adott ingatlanok vonatkozásában 6 % értékcsökkenési leírási kulcsot alkalmaz a Társaság, míg az adótörvény által megengedett leírási kulcs 5 %. Így az ingatlanokra számvitelileg elszámolt 108.971 E Ft értékcsökkenéssel szemben az adótörvény szerint 93.463 E Ft értékcsökkenés számolható el. A beszerzett személyautók vonatkozásában a beszerzési ár 25 %-nak megfelelő maradványérték került elszámolásra, így ennek hatásaként a számvitelileg elszámolt 1.348 E Ft értékcsökkenéssel szemben az adótörvény szerint 1.588 E Ft értékcsökkenés számolható el. A Társaság többi eszközeinek vonatkozásában a számviteli törvény szerint elszámolt értékcsökkenés megegyezik a társasági adó törvény szerint érvényesíthető értékcsökkenéssel. A számvitelileg elszámolt értékcsökkenés mindösszesen 122.094 E Ft, az adótörvény szerint elszámolható értékcsökkenés mindösszesen 106.825 E Ft. II/3. Beruházások, felújítások A beruházások állomány mozgását az alábbi táblázat mutatja:
7
k/bifbes02/kiegme02
Megnevezés Beruházások
Nyitó 2.818
Növekedés 768.920
Csökkenés 714.354
Záró 57.384
A növekedést ingatlan vásárlás, illetve egyéb eszköz beszerzés, valamint az ingatlanokban végzett felújítási munkák indokolják. A csökkenés a beruházások döntő részének megvalósulásából adódik. A 2002. december 31-ei 57.384 E Ft beruházás állomány az alábbi ingatlanokhoz kapcsolódik: Megnevezés Victor H. u. Polgár u. Harsánylejtő ingatlan Verseg-Fenyőharaszt Összesen:
Összeg (E Ft-ban) 49.146 4.300 2.698 1.240 57.384
II./4 Beruházásokra adott előlegek A beruházásokra adott előlegek állománya mindkét évben 624.210 E Ft, mely a Budapest, III. kerületben fekvő ún. Harsánylejtő ingatlanok megvásárlása érdekében kifizetett összegeket tartalmazza. III. Befektetett pénzügyi eszközök III/1. Tartós részesedés kapcsolt vállalkozásban 2002. december 31-én a Castrum-BIF Kft.-ben (3.000 E Ft), a BU-MA Kft-ben (303.000 E Ft), a Kastélyszálló Kft-ben (15.000 E Ft), valamint a Katlan Rt-ben (122.780 E Ft) való részesedés nyilvántartási értékét mutatja ez a sor. A mérlegsor 2002. évi állomány mozgását az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés Tartós részesedés kapcsolt vállalkozásban
Nyitó
440.280
Növekedés
3.500
Csökkenés
Záró
0
443.780
A 3.500 E Ft növekedést a Katlan Rt-ben való részesedés növelése okozta. A Budapesti Ingatlan Rt. a Castrum-BIF Kft.-nek, a BU-MA Kft-nek, valamint a Kastélyszálló Kft-nek 100 %-ban, míg a Katlan Rt-nek 43,38 %-ban tulajdonosa. A vállalatcsoportba tartozik még a Katlanka B Kft. is, melynek a BU-MA Kft. (99,99 %) és a Kastélyszálló Kft. (0,01 %) a tulajdonosa. 8
k/bifbes02/kiegme02
A leányvállalatok közül a Castrum-BIF Kft. az Rt. tulajdonában lévő ingatlanok üzemeltetését, a Kastélyszálló Kft. kiemelten a Verseg-Fenyőharaszti Kastélyszálló üzemeltetését végzi, a BU-MA Kft. és a Katlanka B Kft. fő tevékenységi köre az ingatlanforgalmazás. A társult vállalkozás, a Katlan Rt. fő tevékenységi köre ugyancsak az ingatlanforgalmazás. A leányvállalatok 2002. december 31-ei saját tőke állományát és összetételét az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés Jegyzett tőke Jegyzett, de még be nem fizetett tőke Tőketartalék Eredménytartalék Lekötött tartalék Értékelési tartalék Mérleg szerinti eredmény Saját tőke összesen
Castrum-BIF BU-MA Kft. Kastélyszálló Kft. Kft. 3.000 303.000 15.000
Katlanka B Kft. 834.100
0 0 4.532 0 0
0 0 - 18.341 0 0
0 0 -929 0 0
0 0 52.151 0 0
1.249 8.781
-1.875 282.784
-809 13.262
-25.482 860.769
A Katlan Rt., mint társult vállalkozás 2002. december 31-ei saját tőke állományát és összetételét az alábbi táblázat mutatja be: Megnevezés Jegyzett tőke Jegyzett, de még be nem fizetett tőke Tőketartalék Eredménytartalék Értékelési tartalék Mérleg szerinti eredmény Saját tőke
2002.12.31. 276.560 1.382.850 - 1.371.128 0 27.199 315.481
A saját tőke arányos részesedés értéke 136.856 E Ft, ami meghaladja a részesedés nyilvántartási értékét.
B. Forgóeszközök I. Készletek A készletek között anyagokkal és árukkal rendelkezik a Társaság.
9
k/bifbes02/kiegme02
A 248 E Ft anyagkészlet karbantartási munkákhoz beszerzett, de a mérlegkészítésig még fel nem használt anyagot tartalmaz. (A bázis évben anyag készlete nem volt a Társaságnak.) Az árukészlet tárgyévi mozgását az alábbi táblázat részletezi: Megnevezés Áruk
Nyitó 4.915
Növekedés 0
Csökkenés 1.137
Záró 3.778
A készlet állomány a Társaság által épített Kiscelli Lakópark II. üteméhez kapcsolódik. A nyitó készlet és a záró készlet is ezen II. ütemben még eladatlan két garázshely értékét tartalmazza. A nyilvántartási érték csökkenésének oka, hogy a két garázshelyre értékvesztés került elszámolásra. II. Követelések II/1. Követelések áruszállításból és szolgáltatásokból Követelések áruszállításból és szolgáltatásokból
Nyitó
Növekedés
Csökkenés
Értékvesztés
Záró
Záró érték
Nyitó Növe Csökkenés kedés 17.054 1.393.789 1.389.836 21.007 2.283 4.300 374
Záró 6.209 14.798
A vevő követelések záró értéke mindkét évben döntően a december havi bérleti díjak és továbbszámlázott közvetített szolgáltatások (telefon-, és közüzemi díjak) kifizetetlen összegeit tartalmazzák. A követelések jelentős része a mérlegkészítésig befolyt. A vevő követelések mérlegértéke: Megnevezés Követelések áruszállításból és szolgáltatásokból (vevők)
2001. 12. 31. 14.771
2002. 12. 31. 14.798
II/2. Követelések kapcsolt vállalkozással szemben Ezen a soron jelennek meg a vállalatcsoportba tartozó cégekkel szembeni (ld. tartós részesedés kapcsolt vállalkozásban sorhoz fűzött információk) követelések. Ezen követelések részletezését az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés Katlan Rt-vel szembeni követelés
2001.12.31. (E Ft) 0
2002.12.31. (E Ft) 1.539.000 10
k/bifbes02/kiegme02
Kastélyszálló Kft-vel szembeni követelés Castrum Kft-vel szembeni követelés Kapcsolt vállalkozással szembeni követelés összesen
1.606 26.680
4.911 790
28.286
1.544.701
A Katlan Rt-vel szembeni 1.539.000 E Ft követelés a Budapesti Ingatlan Rt. 2002. december 10-ei törzstőke emelésének összegét tartalmazza, amely tőkeemelés azonban csak 2003. február 27-én került bejegyzésre. A Kastélyszálló Kft-vel szembeni követelés kölcsönköveteléshez és üzemeltetési tevékenységhez, a Castrum Kft-vel szembeni követelés üzemeltetési tevékenységhez kapcsolódik. II/3. Egyéb követelések Az egyéb követelés állomány, az előző évvel összehasonlítva az alábbi tételekből áll: Megnevezés Rövid lejáratra adott kölcsönök Vevői előlegek ÁFÁ-ja Üzemeltetési előlegek Keler osztalék számla Önkormányzati adó követelés Munkavállalókkal szembeni követelés Értékpapír számlához kapcs. pénzszámla követelés Kölcsön adott értékpapírral kapcs. követelés Vásárolt követelés (Ipari Bemutatóház Kft.) Társasági adó követelés Egyebek (szállítói előrefizetések stb.) Összesen
2001. 12. 31. 66.160 0 3.300 0 160 489 6 14.873 14.800 7.668 5.896 113.352
2002. 12. 31. 63.151 22.969 4.013 993 840 326 8 0 0 0 0 92.300
Az egyéb követelések döntő része a tárgyévben is rövid lejáratú kölcsön követelés. Ezenkívül a vevők által fizetett előlegek ÁFÁ-ja jelent nagy tételt a tárgyévi követelések között. (Ez utóbbi követeléstípus a bázis időszaki követelések között nem szerepelt, mivel a vevői előlegeket eddig nettó összegben mutatta ki a Társaság, ÁFA tartalmát nem szerepeltette a mérlegben. A tárgyévi könyvelés keretében sor került a vevői előlegek bruttósítására és ÁFA tartalmának egyéb követelések között való szerepeltetésére.) A 2001. december 31-én kimutatott vásárolt követelést a Társaság 2002-ben értékesítette a Katlan Rt-nek, aki ezen követelést érvényesíteni tudta. III. Értékpapírok
11
k/bifbes02/kiegme02
A Társaság tárgyévi értékpapír állománya 491.447 E Ft, amely 17,56 %-a a bázis időszaki 2.798.959 E Ft összegű állománynak. A csökkenés a Katlan Rt-ben való tőkeemeléssel, az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének megvásárlásával, illetve a 2001. évi osztalék kifizetésével függ össze. 2002. december 31-én kizárólag forgatási célú hitelviszonyt megtestesítő értékpapírokkal rendelkezett a Társaság, részesedéseit az év során értékesítette. IV. Pénzeszközök A pénzeszköz állomány 1.990 E Ft készpénzből és 23.114 E Ft bankszámla pénzből állt. (A bázis évet 3.680 E Ft készpénzzel és 8.160 E Ft bankszámla pénzzel zárta a Társaság.) A tavalyi évhez viszonyított magasabb év végi állományt a vevői előre fizetések indokolják.
C. Aktív időbeli elhatárolások Az aktív időbeli elhatárolások az alábbi tételekből adódnak: Megnevezés Értékpapírokhoz kapcsolódó kamatbevételek Telefon díjakkal kapcsolatos bevételek Bérleti-, parkolási és közüzemi díj bevételek Rövid lejáratra adott kölcsönök kamata Egyebek (előfizetési díjak, biztosítási díjak) Kapcsolt vállalkozásokkal szembeni bevételek Összesen
2001.12.31. (E Ft) 2002. 12. 31. (E Ft) 52.601 7.955 10.035 7.141 1.567 3.875 3.357 2.957 450 831 391 515 68.401 23.274
Az aktív időbeli elhatárolások tárgyévi összege 34,03 %-a a bázis időszaki összegnek. A jelentős csökkenés oka, hogy az értékpapír állomány fentebb bemutatott csökkenése miatt csökkentek az értékpapír kamatbevételek.
D. Saját tőke A saját tőke elemein belül az eredménytartalék az I.4. pontban bemutatott, előző évekhez kapcsolódó módosítások hatásaként 10.905 E Ft-tal csökkent, illetve a mérleg szerinti eredmény a tárgyévi 170.918 E Ft eredménnyel emelkedett. A saját tőke összetételét az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés
2001.12.31.
Előző év(ek)
2002.12.31. 12
k/bifbes02/kiegme02
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Jegyzett tőke Tőketartalék Eredménytartalék Értékelési tartalék Mérleg szerinti eredmény Saját tőke
2.583.220 594.752 1.402.714 0 0 4.580.686
módosításai 0 0 0 0 - 10.905 - 10.905
2.583.220 594.752 1.391.809 0 170.918 4.740.699
A mérlegkészítés időpontjában 22.750 db BIF részvény a Társaság követelése (kölcsön nyújtás) fejében zárolva van a Társaság javára, ezenkívül 42.339 db BIF részvény a Katlan Befektetési Rt. tulajdonában van (amely társaság a fentebb már jelzett 1.539.000 E Ft tőkeemelés 2003. február 27-ei bejegyzésével a Budapesti Ingatlan Rt. leányvállalata lett). Amennyiben ez az összesen 65.089 db részvény a közgyűlés időpontjában is a leányvállalatnál van, illetve zárolva van a Társaság javára, úgy ezen részvények a közgyűlésen nem szavazó részvények.
E. Céltartalékok A Társaság sem 2001. évben, sem 2002. évben céltartalékot - indokok hiányában - nem számolt el.
F. Kötelezettségek I. Hátrasorolt kötelezettségek Hátrasorolt kötelezettségekkel a Társaság sem a bázis időszakban, sem a tárgyévben nem rendelkezett. II. Hosszú lejáratú kötelezettségek A Társaságnak hosszú lejáratú kötelezettsége sem 2001. december 31-én, sem 2002. december 31-én nincsen. III. Rövid lejáratú kötelezettségek III/1. Vevőktől kapott előlegek Megnevezés Vevőktől kapott előlegek
2001.12.31. (E Ft) 2002. 12. 31. (E Ft) 103.045 140.174 13
k/bifbes02/kiegme02
A vevőktől kapott előlegek összege a bérlők által befizetett három havi bruttó bérleti díj előlegeket, valamint a 2003. januári bérleti díjak 2002-ben kifizetett összegeit tartalmazza. A bázis időszaki állományhoz viszonyított növekedést döntően az okozta, hogy eddig nettó módon kerültek szerepeltetésre a mérlegben a vevői előlegek, ugyanakkor a tárgyévben bruttósításra kerültek. III/2. Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból Megnevezés Kötelezettségek áruszállításból szolgáltatásokból
2001.12.31. (E Ft) és
2002. 12. 31. (E Ft)
29.590
6.378
A szállítói állomány közüzemi-, telefon- és egyéb igénybe vett szolgáltatási kötelezettségeket tartalmaz. A tárgyévi csökkenés oka, hogy az igénybe vett szolgáltatásokkal kapcsolatban kimutatott kötelezettségek állománya kisebb az előző évinél. III/3. Rövid lejáratú kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben A bázis időszaki összeg a Castrum Kft-vel szembeni kötelezettségeken (13.760 E Ft) kívül a Katlanka B Kft-vel, mint leányvállalattal (20.660 E Ft) és a Katlan Rt-vel, mint társult vállalattal (15.025 E Ft) szembeni osztalék fizetési kötelezettség összegét tartalmazza, míg a tárgyévi állomány teljes összegben a Castrum Kft-vel szembeni kötelezettség. III/4. Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek Az egyéb rövid lejáratú kötelezettség állomány az alábbi főbb tételekből áll: Megnevezés
2001.12.31. (E Ft) 2002. 12. 31. (E Ft)
Osztalék fizetési kötelezettség a 2002. év után
0
387.483
Osztalék fizetési kötelezettség a 2000-2001. évek után
750.426
31.982
13.896
18.812
2.144
2.547
Adó- és járulék fizetési kötelezettségek (ÁFA, iparűzési adó, SZJA, TB stb.) Jövedelem elszámolás
14
k/bifbes02/kiegme02
Egyebek Egyéb rövid lejáratú kötelez. összesen
154
15
766.620
440.839
A kötelezettség állomány döntő részét 2002. évben is a tárgyévi eredmény terhére elfogadott osztalék fizetési kötelezettség (részvényenkénti 150 Ft, mindösszesen 387.483 E Ft) teszi ki. Az állomány bázis időszakhoz viszonyított csökkenése döntően azzal van összefüggésben, hogy 2001. évben az adott év terhére magasabb (részvényenként 300 Ft, mindösszesen 774.966 E Ft) osztalék elfogadásáról döntött a Társaság közgyűlése.
G. Passzív időbeli elhatárolások A passzív időbeli elhatárolások az alábbi tételekből adódnak: Megnevezés Aranykéz utcai parkolóházzal kapcs. bérleti díj Közüzemi- és telefon költségek Bérleti díj Könyvvizsgálati díj Kapcsolt vállalkozással szembeni költségek Egyéb költségek (üzemeltetési költségek stb.) Összesen
2001.12.31. (E Ft) 2002. 12. 31. (E Ft) 126.869 126.869 25.899 16.596 0 2.845 840 840 82 126 4.822 3.504 158.512 150.780
A passzív időbeli elhatárolások legjelentősebb tétele az Aranykéz utcai parkolóházzal kapcsolatos bérleti díj elhatárolás. A parkolóház 40 % tulajdoni hányadát birtokolta csak a Társaság, azonban a teljes parkolóházat üzemeltette és bérleti díjat fizetett a 60 %-os tulajdoni részt birtokló Fővárosi Önkormányzatnak. A Fővárosi Önkormányzat 1999-ben értékesítésre meghirdette tulajdoni hányadát, melynek pályázatát a Budapesti Ingatlan Rt. megnyerte. Az V. kerületi Önkormányzat elővásárlási jog érvényesítése iránti pert kezdeményezett az ügyben. Ezen pert a Legfelsőbb Bíróság jogerős ítélete alapján az Rt. 2002. januárjában megnyerte, így az ingatlant 2002. februárjában megvásárolhatta. A jogerős ítélettel összhangban, az óvatosság elve alapján a parkolóház 60 %-os tulajdoni hányada után 2001. december 31-ig bérleti díj került elhatárolásra.
2. Eredménykimutatáshoz kapcsolódó kiegészítések
2.1. Az üzemi tevékenység eredményének alakulása 2002. évben az értékesítés árbevétele az alábbi forrásokból származott: 15
k/bifbes02/kiegme02
• az ingatlanok bérbe adásából származó bérleti díj bevételek (alábbi táblázat 1. sora), • közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek (2. sor), • parkolási díj bevételek (3. sor), • egyéb árbevételek (4. sor). Ezen bevétel források alakulását (E Ft-ban), összehasonlítva a 2001. évi bevételekkel az alábbi táblázat mutatja:
1. 2. 3. 4. 5.
Megnevezés Bérleti díj bevételek Közvetített szolgáltatásokhoz kapcs. bevételek Parkolási díj bevételek Egyéb árbevételek Értékesítés nettó árbevétele
2001. 12. 31. 2002. 12. 31. 827.400 830.646 105.594 97.338 203.480 229.025 13.822 17.686 1.150.296 1.174.695
A bérleti díj bevételek 0,39 %-os, infláció alatti növekedése a bérbe adott területek csökkenésével van összefüggésben. (A bérleti díj bevételből 9.324 E Ft a Castrum Kft. által beszedett, majd az anyavállalatnak átadott bérleti díj bevétel, illetve 5.400 E Ft a Kastélyszálló Kft., mint leányvállalat által a Verseg-Fenyőharaszti Kastélyszállóért fizetett bérleti díj.) A közvetített szolgáltatások között a társaság által kifizetett, majd a bérlők felé változatlan tartalommal továbbszámlázott közüzemi- és telefon díjak összege jelenik meg. (A közvetített szolgáltatások bevételéből 1.798 E Ft a Castrum Kft-től, 1.171 E Ft a Kastélyszálló Kft-től, 841 E Ft a Katlan Rt-től származó telefon- és áram közvetítéssel kapcsolatos bevétel.) A parkolási díj bevételek sor az Aranykéz utcai parkolóház, illetve az egyes irodaházak parkolási díj bevételeit tartalmazza. A növekedés a parkolóház beléptető rendszerének korszerűsítésével függ össze. (Az új rendszernek köszönhető bérletes parkolási bevétel és óraparkolásos bevétel optimálisabb megosztása révén magasabb kihasználtsággal működik a parkolóház.) Az egyéb árbevételek között az előző csoportokba nem sorolható értékesítési bevételek szerepelnek (leányvállalatoknak végzett könyvelési szolgáltatás bevétele, telefon alközponti szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek stb.). (Az egyéb árbevételekből 1.241 E Ft a Castrum Kft-nek, 176 E Ft a Kastélyszálló Kft-nek, 396 E Ft a BU-MA Kft-nek, 396 E Ft a Katlanka B Kft-nek, mint leányvállalatoknak nyújtott szolgáltatás bevétele.) 2.1.2. Egyéb bevételek A tárgyévben 60.489 E Ft egyéb bevétele volt a Társaságnak, szemben a tavalyi 6.843 E Ft bevétellel. A szokásos egyéb bevétel típusokon (kisebb tárgyi eszköz értékesítéseken, káreseménnyel kapcsolatos biztosító térítéseken, késedelmi kamatokon) kívül a tárgyévben két nagyobb tétel is befolyásolta az egyéb bevételek alakulását. Egyrészt értékesítésre került a Külkereskedelmi Sportparkban lévő tulajdoni hányad, másrészt egy bérlő kártérítést fizetett a Társaságnak. (Kapcsolt vállalkozástól származó egyéb bevétele nem volt a Társaságnak.)
16
k/bifbes02/kiegme02
2.1.3. Az üzemi tevékenység költségei, ráfordításai Az üzemi tevékenység költségeit és ráfordításait az alábbi táblázat mutatja be: Megnevezés Anyagköltség
2001.12.31. (E Ft)
2002.12.31. (E Ft)
93.124
71.890
461.890
282.610
10.471
9.084
0
174
95.741
97.338
661.226
461.096
39.022
46.049
7.428
6.710
Bérjárulékok
15.819
16.796
Személyi jellegű ráfordítások
62.269
69.555
107.219
122.094
84.250
153.632
Igénybe vett szolgáltatások értéke Egyéb szolgáltatások értéke Eladott áruk beszerzési értéke Eladott (közvetített) szolgáltatások értéke Anyagjellegű ráfordítások Bérköltség Személyi jellegű egyéb kifizetés
Értékcsökkenési leírás Egyéb ráfordítások
Az anyagjellegű ráfordítások jelentősen lecsökkentek az előző évhez viszonyítva. Az anyagköltségek 22,80 %-os csökkenése a karbantartási anyagköltségek és a közüzemi költségek csökkenésével függ össze. Az igénybe vett szolgáltatások 38,81 %-os csökkenését a jogi, műszaki és ügyviteli szolgáltatások költségeinek visszaszorítása indokolja. Az egyéb szolgáltatások 13, 25 %-kal csökkentek, mely elsősorban az értékpapír ügyleti díjak csökkenésével függ össze. Az eladott áruk beszerzési értéke soron döntően leányvállalatoknak beszerzett mobiltelefonok értéke szerepel. Az eladott szolgáltatások soron a bérlők felé tovább számlázásra kerülő telefon- és közüzemi díjak kerültek kimutatásra. A személyi jellegű ráfordítások növekedését béremelés indokolja. Az értékcsökkenési leírás összege döntően az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének beszerzése, illetve személyautó beszerzések miatt emelkedett. Az egyéb ráfordítások döntő részét az ingatlanok építmény- és telek adója, az iparűzési adó, valamint meghiúsult beruházás miatti ráfordítás kivezetés (elvesztett foglaló) teszi ki. A bázis időszaki ráfordítások között 2.283 E Ft vevő követelésekhez kapcsolódó értékvesztés, míg a tárgyévben 4.300 E Ft vevő követelésekhez, 1.137 E Ft áru készlethez kapcsolódó értékvesztés is elszámolásra került. 2.1.4. Értékelés
17
k/bifbes02/kiegme02
A Társaság 2002. évi üzemi eredménye 428.807 E Ft, amely 177,06 %-a az előző évi üzemi eredménynek. A növekedés oka az anyagjellegű költségek jelentős visszaszorítása. Az árbevételek (a parkolási díj bevételek 12,55 %-os növekedése ellenére) összességében csak 2,12 %-kal, infláció alatti mértékben emelkedtek, melynek oka, hogy nem minden bérlő esetében volt érvényesíthető az infláció követő áremelés, illetve a bérbe adott területek nagysága is csökkent. Az anyagjellegű ráfordítások ugyanakkor jelentős mértékben visszaszorításra kerültek, mely elsősorban a műszaki, üzletviteli és jogi szolgáltatások csökkentésével volt elérhető. A személyi jellegű ráfordítások béremelés, az értékcsökkenési leírás új beszerzések (Aranykéz utca), az egyéb ráfordítások meghiúsult beruházás miatt elvesztett foglaló hatására emelkedtek.
2.2. A pénzügyi műveletek eredményének alakulása A pénzügyi műveletek eredményének alakulását az alábbi táblázat részletezi: Megnevezés 1.
Kapott osztalék
2.
Értékpapír kamatbevétele
3.
Kapcsolt vállalkozástól kamatbevétel
4.
2001.12.31. (E Ft) 2002.12.31. (E Ft) 29.300
0
273.662
189.675
6.650
3.727
Egyéb kapott kamat
11.634
12.710
5.
Értékpapírok árfolyamnyeresége
97.430
107.805
6.
Pénzügyi műveletek bevételei összesen
418.676
313.917
7.
Kapcsolt vállalkozásnak fizetett kamat
0
5.077
8.
Egyéb fizetett kamatok
1.276
0
9.
Értékpapírok árfolyamvesztesége
25.995
47.849
27.271
52.926
391.405
260.991
származó
10. Pénzügyi műveletek ráfordításai összesen 11. Pénzügyi műveletek eredménye
A pénzügyi bevételek között kamatbevétellel (melyből 3.727 E Ft kapcsolt vállalkozásból származó kamat bevétel) és árfolyamnyereséggel rendelkezik a Társaság. A kamatbevételek összege az értékpapír állomány csökkenése miatt csökkent. A pénzügyi ráfordítások között kamat ráfordításai (teljes egészében leányvállalattal szembeni kamatráfordítás) és árfolyamveszteségei voltak a Társaságnak. A pénzügyi eredmény összességében 130.414 E Ft-tal kevesebb az előző évi eredménynél, mely egyrészt azzal függ össze, hogy a tárgyévben nem voltak osztalékbevételei a 18
k/bifbes02/kiegme02
Társaságnak, másrészt a kamatbevételek nagysága az értékpapír állomány csökkenése miatt jelentősen lecsökkent, harmadrészt a tárgyévben elért nettó árfolyamkülönbözet is alacsonyabb a bázis időszaki összegnél.
2.3. A rendkívüli eredmény alakulása A tárgyévi - 2.020 E Ft rendkívüli eredmény alapítványoknak adott támogatásból adódik. (A bázis időszaki 146.850 E Ft rendkívüli eredmény ingatlan apporthoz kapcsolódott.)
2.4. Adózás előtti, adózott és mérleg szerinti eredmény A Társaság adózás előtti eredménye 687.778 E Ft, amelyet a társasági adó fizetési kötelezettség meghatározásakor az alábbi növelő és csökkentő tételek módosítanak: a.) Növelő tételek: Megnevezés Számviteli törvény szerint elszámolt értékcsökkenés, illetve tárgyi eszköz nyilvántartásból való kivezetésekor elszámolt ráfordítás összege Bírságok (APEH késedelmi pótlék) A tárgyévben követelésre elszámolt értékvesztés összege, illetve az előző évben a 7 § (1) ny) pont alapján csökkentő tételként számításba vett összeg Visszafizetési kötelezettség nélkül adott támogatás Behajthatatlan követelés tárgyévben elszámolt összege, illetve a behajthatatlannak nem minősülő, tárgyévben elengedett követelés Növelő tételek összesen
Összeg (E Ft) 126.207 11.290 4.832 2.020 891 145.240
b.) Csökkentő tételek: Megnevezés Az adótörvény szerint figyelembe vett értékcsökkenési leírás összege és az eszközök kivezetésekor a számított nyilvántartási érték Alapítványi támogatás elismert összege Behajthatatlan követelésre befolyt összeg, illetve követelésre a tárgyévben visszaírt értékvesztés Ráfordításként elszámolt értékvesztés elismert összege Csökkentő tételek összesen
Összeg (E Ft) 110.938 2.185 930 202 114.255
Fenti tételek figyelembe vételével a Társaságot 129.377 E Ft társasági adó fizetési kötelezettség terheli, így adózott eredménye 558.401 E Ft. Az Igazgatóság a 2002. üzleti év 19
k/bifbes02/kiegme02
után részvényenként 150 Ft osztalék, mindösszesen 387.483 E Ft kifizetését javasolja, így amennyiben a javaslatot a közgyűlés elfogadja, a Társaság mérleg szerinti eredménye 170.918 E Ft.
3. Cash flow-kimutatás A cash flow-kimutatás a közvetett módszer szerint került meghatározásra.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 I. 14 15 16 II 17 18 19 20
Megnevezés Előjel Adózás előtti eredmény +(kapott osztalék nélkül) Elszámolt amortizáció + Elszámolt értékvesztés + Céltartalék képzés és felhasználás +különbözete Befektetett eszközök értékesítésének +eredménye Szállítói kötelezettség változása +Egyéb rövid lejáratú kötelezettség +változása Passzív időbeli elhatárolások +változása Vevőkövetelés változása +(értékvesztés nélkül) Forgóeszközök (vevő és pénzeszköz +nélkül) változása Aktív időbeli elhatárolások változása + Fizetett adó (nyereség után) Fizetett osztalék, részesedés Működési cash flow (1-13-ig sorok) Befektetett eszközök beszerzése Befektetett eszközök eladása + Kapott osztalék + Befektetési tevékenységből származó pénzeszköz változás (14-16-ig sorok) Részvénykibocsátás, tőkebevonás + bevétele Kötvény, hitelviszonyt megtestesítő + értékpapír kibocsátásának bevétele Hitel és kölcsön felvétele + Hosszú lejáratra nyújtott kölcsönök + és elhelyezett bankbetétek törlesztése, megszüntetése
2001. 12. 31.
2002. 12. 31.
+ 751.130 + 107.219 + 2.283
+ 689.798 + 122.094 + 5.437
0
0
- 143.357 + 26.881
- 34.802 - 23.212
+ 170.729
- 338.635
+ 63.885
- 7.732
- 193
- 4.327
- 181.501 + 9.266 - 136.911 - 774.966 - 105.535 - 186.016 + 272.850 + 29.300
+ 811.901 + 45.127 - 129.377 - 387.483 + 748.789 - 772.420 + 38.915 0
+ 116.134
- 733.505
0
0
0 0
0 0
0
0 20
k/bifbes02/kiegme02
21 Véglegesen kapott pénzeszköz 22 Részvénybevonás, tőkekivonás (tőkeleszállítás) 23 Kötvény és hitelviszonyt megtestesítő értékpapír visszafizetése 24 Hitel és kölcsön törlesztése, visszafizetése 25 Hosszú lejáratra nyújtott kölcsönök és elhelyezett bankbetétek 26 Véglegesen átadott pénzeszköz 27 Alapítókkal szembeni, illetve egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek változása III Pénzügyi műveletekből származó pénzeszköz változás (17-27-ig sorok) IV ±I±II±III. sorok Pénzeszközök változása
+ -
0
0
0
0
0
0
- 16.037
0
0 0
0 - 2.020
0
0
- 16.037
- 2.020
- 5.438
+ 13.264
-
-
A működési tevékenység hatására a tárgyévben 748.789 E Ft-tal növekedtek a Társaság pénzeszközei. A működési tevékenységből származó pénzeszköz változásra döntően az értékpapír értékesítések, az előző évre vonatkozó osztalék kifizetése, illetve a tárgyévi osztalék előírása gyakorolt hatást. A befektetési tevékenység 733.505 E Ft-tal csökkentette a pénzeszköz állományt. A csökkenés az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének megvásárlásával, további kisebb eszköz vásárlásokkal, az ingatlanokban végzett felújításokkal, illetve a Katlan Rt-ben való további részesedés megszerzésével van összefüggésben. A Külkereskedelmi Sportparkban való tulajdoni hányad értékesítése kis mértékben növelte a Társaság pénzeszközeit. A pénzügyi műveletekből származó pénzeszköz változás - 2.020 E Ft volt, amely alapítványoknak nyújtott támogatásokhoz kapcsolódott.
4. A vagyoni, pénzügyi helyzet, illetve a jövedelmezőség vizsgálata A Társaság vagyoni, pénzügyi helyzete, illetve jövedelmezősége az alábbi mutatószámok segítségével kerül bemutatásra. 4.1. Vagyoni helyzet Megnevezés Befektetett eszközök aránya az eszközökön belül
Számítás módja
2001. év
2002. év
A mérlegsor A+B+C mérlegsorok
46,54 %
60,00 % 21
k/bifbes02/kiegme02
Forgóeszközök aránya az eszközökön belül
B+C mérlegsorok A+B+C mérlegsorok
53,46 %
40,00 %
D mérlegsor D+E+F+G mérlegsorok
80,53 %
86,36 %
F/I.+F/II. mérlegsor D+F/I.+F/II. mérlegsorok
0,00%
0,00 %
F/I.+F/II. mérlegsor D mérlegsor
0,00%
0,00 %
B+C-F/III. mérlegsorok
2.091.824
1.597.892
Forgótőke aránya a saját tőkéhez
Forgótőke D mérlegsor
45,67 %
33,71 %
Befektetett eszközök fedezettsége
D mérlegsor A mérlegsor
173,03 %
143,94 %
D+F/I.+F/II. mérlegsorok A mérlegsor
173,03 %
143,94 %
Saját tőke aránya a forrásokon belül Eladósodottság Idegen és saját tőke aránya Forgótőke
Befektetett eszközök fedezettsége, idegen tőkét is figyelembe véve
A befektetett eszközök eszközökön belüli aránya az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének megvásárlása miatt növekedett. Ezen vásárláshoz a Társaság forgóeszközök között nyilvántartott értékpapírokat értékesített. A saját tőke forrásokon belüli aránya tárgyévi mérleg szerinti eredménynek és a kötelezettség állomány csökkenésének köszönhetően kis mértékben emelkedett. Az eladósodottság mértéke, illetve az idegen és saját tőke aránya nulla. A forgótőke, illetve a forgótőke saját tőkéhez viszonyított aránya ugyancsak az Aranykéz utcai ingatlan vásárlás hatására csökkent. A befektetett eszközök saját tőke figyelembe vételével számított fedezettsége – szintén az ingatlan vásárlással összefüggésben - csökkent. Mivel a Társaságnak hosszú lejáratú és hátrasorolt kötelezettsége nincsen, az idegen tőke figyelembe vételével számított befektetett eszköz fedezettségi mutató megegyezik a csak a saját tőke figyelembe vételével számított mutatóval. 4.2. Pénzügyi helyzet Megnevezés Likvidítási mutató I. Likvidítási mutató II.
Számítás módja B mérlegsor F/III. mérlegsor B/II.+B/III.+B/IV. F/III. mérlegsor
2001. év
2002. év
313,28 %
363,42 %
312,77 %
362,75 % 22
k/bifbes02/kiegme02
A Társaság likvidítása kiemelkedő, hiszen a forgóeszközök többszörösen fedezik a rövid lejáratú kötelezettségeket. Mivel jelentős készlet állománnyal nem rendelkezik a Társaság, a két likvidítási mutató számottevően nem tér el egymástól. 4.3. Jövedelmezőség alakulása Megnevezés Árbevétel arányos nyereség
Számítás módja Üzemi eredmény Értékesítés nettó árbevétele Saját tőke arányos nyereség Üzemi eredmény Saját tőke
2001. év
2002. év
21,05 %
36,50 %
5,29 %
9,05 %
Az árbevétel arányos nyereség emelkedését az okozta, hogy az üzemi költségek visszaszorításának köszönhetően magasabb üzemi eredményt ért el a Társaság. A saját tőke arányos nyereség ugyancsak az üzemi eredmény növekedésének köszönhetően emelkedett.
III. Kiegészítő tájékoztató rész 1. A Társaságnak három, 100 %-os tulajdonú leányvállalata van: • Castrum-BIF Ingatlanüzemeltető Kft. (1033-Budapest, Polgár u. 8-10.), amelyet 1995. január 1-jén, • BU-MA Ingatlan Ingatlanforgalmazó és Szolgáltató Kft. (1065-Budapest, Bajcsy u. 57.), amelyet 1999.május 11-én és a • Kastélyszálló Vendéglátóipari és Szolgáltató Kft. (1033-Budapest, Polgár u. 8-10.), amelyet 2000. szeptember 6-án alapított a Társaság. Fentieken kívül 43,38 %-os tulajdoni hányaddal rendelkezik a Társaság a Katlan Befektetési Rt.-ben (1033-Budapest, Polgár u. 8-10.), mely Társaságban 1.539.000 E Ft tőkeemelést hajtott végre. A tőkeemelés 2003. február 27-ei hatállyal került bejegyzésre. A vállalatcsoportba tartozik még a BU-MA Ingatlanüzemeltető Kft. és a Kastélyszálló Vendéglátóipari és Szolgáltató Kft. tulajdonában lévő Katlanka B Befektetési Kft. (1033Budapest, Polgár u. 8-10.). 2. A Társaság tárgyidőszakban foglalkoztatott munkavállalóinak átlagos statisztikai állományi létszáma 15 fő (2001. évben ez 16 fő volt) Fizikai dolgozót az Rt. nem foglalkoztat, valamennyi alkalmazottja szellemi dolgozó. A tárgyévi bérköltség 46.049 E Ft. Az 23
k/bifbes02/kiegme02
igazgatósági tagok összesen 1.000 E Ft, a felügyelőbizottsági tagok összesen 1.500 E Ft tiszteletdíj folyósítása mellett látták el tisztségüket. A személyi jellegű egyéb kifizetéseket az alábbi táblázat részletezi: Megnevezés Saját gépkocsi használat költsége Természetbeni juttatás Vállalatot terhelő SZJA Reprezentációs költség Étkezési hozzájárulás Bérlet térítés Betegszabadság Egyéb (iskolakezdési támogatás, segély) Összesen
2002. 12. 31. 1.991 1.436 1.419 1.038 426 161 39 200 6.710
3. A Társaság igazgatósági tagjai, felügyelőbizottsági tagjai és ügyvezetése részére az alábbiak szerint került sor hitel, kölcsön, illetve előleg folyósítására: -
dr. Ungár András, az Igazgatóság elnöke részére 1999. évben 615.025 E Ft beruházási előleget adott a Társaság abból a célból, hogy dr. Ungár András a Budapest, III. kerületben fekvő ún. Harsánylejtő ingatlanokat megvásárolja, az ingatlan külterületről belterületté történő átminősítése érdekében eljárjon, majd a beruházási előleggel számoljon el oly módon, hogy az átminősített ingatlant vagy a Társaságnak értékesíti, vagy a Társaság által megjelölt harmadik társaságba beapportálja és ezen részesedést adja át. A jogi ügyek elhúzódása miatt a 2002. évi éves beszámoló mérlegkészítésének időpontjáig a fenti összegű beruházási előleggel, illetve a 2001-ben az ingatlanhoz kapcsolódó illeték kifizetéséhez nyújtott további 9.185 E Ft előleggel való elszámolásra nem került sor.
-
dr. Ungár András, az Igazgatóság elnöke részére 9.500 E Ft rövid lejáratú kölcsön nyújtására került sor, piaci kamat és a Társaság javára történt részvény zárolás, mint fedezet mellett. A kölcsön és kamatainak rendezése 2003. januárjában megtörtént.
4. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró tételek: -
2002. augusztus 29-én 150.000 db BIF részvény vételi kötelezettségéről szóló nyilatkozatot írt alá a Társaság, mely szerint, ha a DonaDöme Kft. által felvett banki kölcsön biztosítékául általa letett fenti darabszámú BIF részvény csomagot a bank óvadéki joga érvényesítése során értékesíteni kívánja, akkor a Budapesti Ingatlan Rt. ezen részvényeket névértéken megvásárolja a banktól. A kötelezettség vállalás 2003. augusztus 31-ig érvényes.
-
2002. január 2-án a Társaság 37.000 E Ft + ÁFA összegben értékesítette az ún. Külkereskedelmi Sportparkban (Budapest, Hárs-hegyi út 32.) lévő, évekkel ezelőtt vásárolt 390/10.000 eszmei tulajdoni hányadát. Az ÁPV Rt. tulajdonjog megkérdőjelezése 24
k/bifbes02/kiegme02
tárgyában jogorvoslati kérelmet terjesztett elő a fenti tulajdoni hányad korábbi tulajdonosával (továbbá a hivatkozott ingatlan valamennyi tulajdonrészének tulajdonosával) szemben. Amennyiben ÁPV Rt. számára kedvező kimenetellel zárul a jogorvoslati kérelem, úgy a Budapesti Ingatlan Rt. köteles a teljes vételárat kamattal növelve visszafizetni a vevőjének. Ebben az esetben viszont a Társaság pert kezdeményez korábbi eladójával szemben. 5. A Társaság 2002. december 31-ei részvénykönyve, illetve az 5 %-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosok egyéni bejelentései alapján a Társaság tulajdonosi struktúrája az alábbi: dr. Ungár András
27,24 %,
T 69 Kft.
21,29 %
dr. Béres Zoltán
12,38 %
Varga Zoltán
10,73 %
Lantos Csaba
6,34 %
egyéb
22,02 %.
6. Az éves beszámolót dr. Ungár András (1113-Budapest, Tas vezér u. 18.), az Igazgatóság elnöke és Hajnák Mihály (1237-Budapest, Maros u. 156.), vezérigazgató írja alá. Budapest, 2003. március 31.
------------------------------------Hajnák Mihály vezérigazgató
------------------------------------dr. Ungár András az Igazgatóság elnöke
25
