Kerst- en nieuwjaarswens

jaargang 17 | nr. 6 | decemBER 2013

Colofon KoepelRond is het infoblad van de vereniging Kerkraadse Huurdersfederatie ‘De Koepel’ KoepelRond verschijnt 6 keer per jaar en wordt verspreid onder de kaderleden van het Kerkraadse huurderswerk. adres redactie

Postbus 355, 6460 AJ Kerkrade telefoon (045) 535 46 27 (tijdens spreekuren) email [email protected] site www.huurderswerkkerkrade.nl De redactie beslist over plaatsing van ingezonden stukken. redactieleden

Regina Leue • Wim Pekel • Leo Crousen • Marianne Plag • Frans Tiggelman • Jan van Weert • Ank van den Berg vormgeving oplage

Karin Veldkamp

280 stuks

In dit nummer o.a. Kerkraadse woonlastenmonitor Federatieberichten HEEMwonen praat met raadsleden Symposium over woonlasten Armoede in Nederland stijgt snel Huurverlaging voor woningen met onzuinig label Minister gaat aanbod betaalbare woningen onderzoeken

Kerst- en nieuwjaarswens 2013... jaar van extra huurverhogingen boven inflatie, jaar van inkomensafhankelijke huurverhogingen, jaar van toegenomen woonlasten en toegenomen armoede, jaar van de verhuurdersheffing. Direct of indirect hebt u als huurder hier mee te maken gehad. Het aantal inwoners van Kerkrade is verder afgenomen; er zijn opnieuw tientallen woningen gesloopt. Huurders worden gedwongen te verhuizen. Soms valt dat niet mee, want men is zo gewend aan zijn huis, zijn vertrouwde buurtje en zijn vaste routes naar winkel, school, huisarts en noem maar op. Maar vaak valt het achteraf ook weer mee. De nieuwe woning bevalt en men went snel aan de nieuwe omgeving. Het voelt al gauw weer ‘vertrouwd’. 2014... een jaar dat er, naar verwachting wat bovenstaande zaken betreft, niet anders uit zal zien dan 2013. Opnieuw zult u te maken krijgen met extra huurverhogingen en zullen de woonlasten verder toenemen. Opnieuw zullen huurders hun woning moeten verlaten, omdat deze gesloopt wordt. Als huurdersfederatie volgen wij de ontwikkelingen op de voet, proberen wij invloed uit te oefenen in het belang van de huurders en zijn wij altijd bereid huurders en hun organisaties te adviseren en te begeleiden in soms moeilijke situaties. In 2013 is ons dat gelukt. In 2014 zetten wij de schouders er weer onder en hopen wij er samen met u een succesvol jaar van te maken.

Wij wensen u fijne feestdagen toe en een voorspoedig 2014! 3 4 5 6 7 7 10

2 | Koepel rond

het spreekuur van

De Koepel houdt elke donderdagmiddag van 14.00 uur tot 16.00 uur een spreekuur voor huurders. Dit spreekuur vindt plaats aan de Hoofdstraat 41a te Kerkrade-centrum. Voor leden van de aangesloten huurdersorganisaties is het advies en, indien nodig, de ondersteuning geheel gratis. Huurders, die niet lid (kunnen) zijn van een Huurdersbelangenvereniging, kunnen een individueel lidmaatschap bij de Koepel afsluiten voor € 6,00 per jaar. Ook zij krijgen dan gratis advies en ondersteuning. Noot van de redactie: We vragen de huurdersorganisaties om het huurdersspreekuur in hun eigen info te vermelden, zodat het breed bekend wordt onder de huurders. De Kerkraadse Huurdersverenigingen houden spreekuren voor hun eigen huurders. Huurders van HEEMwonen (v/h Hestia Woonmaatschappij): kunnen terecht op de open spreekuren op de dinsdagen 12 maart, 7 mei, 25 juni, 27 augustus en 29 oktober van 14.00 uur tot 15.30 uur. Op die dagen is er ook op afspraak een avondspreekuur van 19.00 tot 20.30 uur. Locatie Kampstraat 69, 6466 BR Kerkrade. Tel. kantoor 045 – 5113167 Huurders van HEEMwonen (v/h WS Land van Rode) kunnen iedere donderdag van 14.00 tot 16.00 uur terecht op locatie Hoofdstraat 41b, 6461 CM Kerkrade. Tel. kantoor 045 – 8888042 Huurdersvereniging St. Pietersrade (WS Wonen Zuid): Op locatie Koestraat 64, 6463 XK Kerkrade wordt geen spreekuur meer gehouden. Desgewenst kan telefonisch een afspraak met de voorzitter van de huurdersvereniging worden gemaakt. Tel. 06-48945433

Woningcorporaties verwaarlozen kerntaak Volgens emeritus hoogleraar Hugo

Afschuiven

Priemus verzaken flink wat corpora-

Aedes-bestuurslid Arjan Deutekom gaf aan de armoede onder huurders ‘zo klein mogelijk’ te willen houden. Maar hij zei ook: “We kunnen natuurlijk niet alle belastingmaatregelen die de overheid neemt en die huurders treffen, compenseren met een huurverlaging.” Aedes schuift de verantwoordelijkheid die corporaties hebben voor betaalbaar wonen af op andere instanties zoals de schuldhulpverlening en het Leger des Heils.

ties hun kerntaak, namelijk het garanderen van voldoende betaalbare woningen voor lage inkomens. Corporatiekoepel Aedes wil de armoede zo klein mogelijk houden door samenwerking te zoeken met schuldhulpverlening en het Leger des Heils.

Het zijn opvallende uitspraken uit een uitzending van EenVandaag op dinsdag 29 oktober die in het kader stond van ‘Huurders in nood’. Priemus en Aedes-bestuurslid Arjan Deutekom reageerden in EenVandaag op onderzoek dat het RIGO in opdracht van de Woonbond heeft uitgevoerd. Ruim 700.000 huurders leven in armoede en dit aantal loopt de komende jaren op tot bijna 900.000. Priemus verwacht dat de wal het schip zal keren en dat bij de gemeenteraadsverkiezingen in 2014 zal blijken dat het verzet onder huurders tegen het huurbeleid enorm is. Minister Blok beweert steeds opnieuw dat de armoede onder huurders geen gevolg is van het huurbeleid. Uit het RIGOrapport blijkt : Alleen al de huurstijgingen zorgen voor een forse toename van het aantal huurders onder de armoedegrens. Woonbonddirecteur Ronald Paping: “Juist bij een economische recessie moet je voorkomen dat de huren sterk stijgen, want op de huur kan een huurder niet bezuinigen!”

Leger des Heils “Aedes wil verhuurders maximale mogelijkheden geven om de huren te verhogen en als dit leidt tot armoede onder huurders, moet het Leger des Heils dit maar oplossen. Dat staat haaks op de kerntaak van een corporatie”, reageert Woonbonddirecteur Paping.

Alleen de huurverhoging telt Ook in een evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging, die Aedes naar de Tweede Kamer stuurde, is dit standpunt van Aedes terug te vinden. De koepel van woningbouwcorporaties schrijft daarin over de mogelijkheid van chronisch zieken en gehandicapten om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, het volgende: “Dit onderdeel roept vooral de vraag op of het de juiste weg is om deze groepen via de regelgeving van het huurprijzenrecht financieel tegemoet te komen.” Voor Aedes is tegenwoordig alleen nog van belang: ‘als de huurverhogingen maar binnen komen.’ .

CITAAT ‘Wij vinden dat de maatregelen in de volkhuisvesting niet allemaal op het bordje van ZOwonen moeten komen. Ook de gemeenten en provincie hebben een taak als het gaat om het opvangen van de krimp en vergrijzing.’ Huub Aretz, bestuurslid adviesraad huurders Zowonen in Aedesmagazin van november 2013 over de reorganisatie bij verhuurder Zowonen.

Koepel r ond | 3

Kerkraadse woonlastenmonitor geeft beeld van ontwikkeling woonlasten Na drie jaar invoeren van gegevens met betrekking tot de huurprijzen, de servicekosten, de energielasten, de gemeentelijke en waterschapsheffingen en het energieverbruik is een duidelijk beeld ontstaan van de ontwikkeling van de (gemiddelde) woonlasten voor huurders in de sociale huursector in Kerkrade in de afgelopen 3 jaar. Eén van de conclusies die getrokken worden is dat de woonlasten van de huurders van de 4 Kerkraadse verhuurders sinds 2010 met 6% zijn gestegen. Een andere conclusie is dat het aantal woningen in de goedkope huurprijscategorie (lager dan € 366) met 4% is afgenomen en het aantal woningen in de middeldure categorie (tussen € 561 en € 664) is toegenomen met 3%. Verder wordt geconcludeerd, dat met de huidige snelheid van het toepassen van energiebesparende maatregelen, de doelstelling om alle woningen in 2020 gemiddeld te voorzien van label B, niet wordt gehaald. Eind 2012 was het gemiddelde

energielabel van de sociale huurwoningen nog D. Om de woonlastenmonitor goed te kunnen gebruiken, ontbreken nog de gegevens over de inkomens van de doelgroep. Zonder die gegevens kan geen woonquote worden vastgesteld en kan niet worden beoordeeld of de woonlastenontwikkeling ‘erg’ is en zo ja, wat men er aan kan en wil doen. De Werkgroep Woonlastenmonitor heeft daarom een aantal aanbevelingen geformuleerd, waaronder het verzamelen van gegevens over de inkomens van de doel-

HUURLECTUUR Rigo doet onderzoek en geeft advies op het gebied van de woon- en leefomgeving. U kunt via www.rigo.nl het eindrapport bestellen met betrekking tot de woonlasten van huurders.

groep, het vaststellen van referenties, waaraan de bevindingen getoetst kunnen worden en het vaststellen wat elk van de partijen zou kunnen doen om invloed uit te oefenen op de woonlastenontwikkeling. Inmiddels is de werkgroep met de aanbevelingen aan de slag gegaan en hoopt zij dat de woonlastenmonitor zodanig als instrument wordt verbeterd, dat in 2014 echt iets gezegd kan worden over de geconstateerde stijging van de woonlasten in relatie tot de ontwikkeling van het besteedbare inkomen van de doelgroep.

4 | Koepel rond

f

b e r i c h ten e

d

e

In deze rubriek van KoepelRond houden wij u op de hoogte van belangrijke aanpassingen en wijzigingen binnen de Federatie. Wij informeren u verder over op handen zijnde vergaderingen, symposia, etcetera.

!

r

a

t

i

e

VERGADERAVOND ALGEMENE LEDENVERGADERING Omdat de algemene ledenvergaderingen van de Koepel slecht worden bezocht, hebben wij enkele weken geleden een vragenformulier naar de afgevaardigden gestuurd met het verzoek aan te geven of men voorkeur heeft voor een andere vergaderdag dan de woensdag. Hoewel enkele afgevaardigden aangeven, dat de woensdag voor hen geen geschikte dag is, was een meerderheid toch voor behoud van de woensdagavond voor het houden van de algemene ledenvergadering. Het bestuur zal daarom ook in 2014 zowel bestuursvergaderingen als ledenvergaderingen plannen op een woensdagavond. Zodra het vergaderschema definitief is krijgen belanghebbenden dat zo spoedig mogelijk toegestuurd. Wij verzoeken ieder rekening te houden met de geplande data. De ledenvergaderingen vinden 2 keer per jaar plaats. Het lijkt ons, dat wij voor deze paar uurtjes per jaar in het belang van het huurderswerk voor Kerkrade een beroep op ieder mogen doen.

Deadline volgende editie KoepelRond:

6 FEBRUARI 2014 Kopij dient uiterlijk op die datum in bezit te zijn van de redactie.

KOPI Ë REN B IJ

De Koepel

Iedere dinsdag- en donderdagmorgen is er een kantoorbezetting van 10.00 tot 12.30 uur. Daarnaast bestaat donderdag tussen 14.00 en 16.00 uur gelegenheid tot kopiëren. Verder volgens telefonische afspraak. Indien niemand op het kantoor aanwezig is, bellen met de heer W. Pekel, telefoon (045) 5413280. De kosten bedragen voor enkelzijdig A4 € 0,07 dubbelzijdig A4 € 0,13 enkelzijdig A3 € 0,13 dubbelzijdig A3 € 0,18 Kopiëren op dikker papier en/of in kleur is tegen meerprijs ook mogelijk. Voor kopieerwerk in aantallen groter dan 200 stuks kunnen over de kostprijs afspraken gemaakt worden. De mogelijkheid voor sorteren bestaat ook.

AGENDA Cursussen Door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum worden de volgende cursussen in Utrecht gegeven: vrijdag dinsdag donderdag dinsdag donderdag vrijdag dinsdag

17 januari 21 januari 23 januari 4 februari 6 februari 7 februari 11 februari

cursus ‘Warmtewet’ cursus ‘Gemeenteraadsverkiezingen en sociale media’ cursus ‘Huurbeleid en woonlasten’ cursus ‘Beoordeel je verhuurder met de CFV-cijfers’ cursus ‘Positie en zeggenschap huurdersorganisaties’ cursus ‘Werking en toekomst huurtoeslag’ cursus ‘De kascommissie’

De Huurdersfederatie is voornemens om in het komende jaar vier keer een Woonbondcursus in Kerkrade te laten geven. De keuze voor cursussen en voor geschikte data moet nog gemaakt worden. Wij stellen de achterban op de hoogte, zodra de gegevens bekend zijn.

In verband met de komende feestdagen zal het kantoor van de Koepel op de dinsdagen 24 en 31 december gesloten zijn, evenals op donderdag 26 december. De medewerkers zijn u vanaf donderdag 2 januari 2014 graag weer van dienst.

De redactie vraagt de huurdersbelangenverenigingen om materiaal te sturen, dat eventueel gebruikt kan worden voor KoepelRond. Tevens vragen wij u bij een adreswijziging van uw huurdersbelangenvereniging, deze door te geven aan de redactie van KoepelRond. Bij voorbaat dank

Koepel r ond | 5

Energienota Essent volgend jaar tientjes omlaag Klanten van Essent betalen volgend jaar gemiddeld 2080 euro voor gas en elektriciteit. Dat is enkele tientjes minder dan wat huishoudens nu kwijt zijn voor hun energienota. Dit geldt voor klanten met variabele leveringstarieven. De verlaging gaat in per 1 januari 2014. Lichte daling Essent heeft laten weten dat de kosten voor elektriciteit licht dalen, terwijl de prijs voor gas vrijwel gelijk blijft. Daarmee slui-

ten zij zich aan bij Eneco. De energieleverancier verwacht dat de totale jaarnota voor een gemiddeld huishouden met enkele tientjes omlaag gaat, waarvan circa 5 euro op het leveringstarief. Dit is gebaseerd op een jaarverbruik van 3500 kWh stroom en 1800 m³ gas.

Half december definitieve bekendmaking De definitieve variabele tarieven werden half december bekend gemaakt. Net als Eneco verlaagt Essent de energietarieven voor de derde keer op rij. In 2013 gingen de kosten van energie bij Essent met ruim 100 euro omlaag.

Energiebelasting stijgt mogelijk Het is op dit moment nog niet bekend wat er met de vaste onderdelen op de energierekening gaat gebeuren, zoals de Opslag Duurzame Energie (ODE) en de energiebelasting. Met de ODE stimuleert de overheid de verduurzaming van de Nederlandse energievoorziening. Deze opslag werd begin dit jaar ingevoerd. Samen met de verhoging van de energiebelasting zorgden deze posten voor een flinke verhoging van de energierekening begin 2013. De definitieve bedragen voor de ODE en energiebelasting voor 2014 moeten nog door de overheid worden vastgesteld.

HEEMwonen praat met raadsleden in aanloop naar verkiezingen De Limburgse woningcorporatie HEEMwonen organiseerde in september bijeenkomsten met de gemeenteraden en colleges van B&W van de gemeenten Kerkrade en Landgraaf. Erg nuttig in de aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen van 2014, vertelt directeur-bestuurder Jack Vinken . Wat kwam er op de bijeenkomst zoal ter sprake? ‘Vooruitlopend op de gemeenteraadsverkiezingen hebben we raadsleden en aspirant-raadsleden uitgenodigd om vragen bij ons in te dienen. Die hebben we op de bijeenkomsten beantwoord. We hebben verteld over onze plannen, dilemma’s en budgetten en over de fusiecorporatie die we sinds 1 januari zijn. Natuurlijk kwam ook de verhuurdersheffing voorbij. We hebben de vraag neergelegd: als zij bestuurder van de woningcorporatie zouden zijn, welke keuzes zouden zij dan maken? Bij beide bijeenkomsten lag de nadruk sterk op leefbaarheid. Dat vond ik opvallend, omdat de rijksoverheid juist aangeeft dat het wel wat minder kan.’ Wat leveren de bijeenkomsten op? ‘Vaak hebben gemeenteraadsleden heel andere ideeën over zaken als aantallen woningen, typen woningen of huurprijsniveaus. Elkaar ontmoeten ruimt misver-

standen uit de weg en is een goed middel om voor het voetlicht te brengen waar we als corporatie met onze partners voor staan. Beide gemeenten waardeerden ons initiatief. Er kwamen in totaal dertien raadsleden en wethouders uit Landgraaf en 22 uit Kerkrade. De raadsleden uit Landgraaf zeiden: zulke gesprekken met het middenveld zouden we meer moeten hebben.’ Wat gaan jullie nog meer doen in de aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen? ‘We hebben de raadsleden aangeboden om bij het schrijven van de programma’s uitleg te geven als daar behoefte aan is. Input op de paragraaf ‘Wonen’ hebben we al eerder gegeven. Daarbij hebben we dankbaar gebruikgemaakt van de door Aedes opgestelde handreiking voor gemeenteraadsverkiezingen, om ons verhaal in de context van de sector te kunnen plaatsen. We gaan ook altijd naar themacafés over

wonen die politieke partijen voorafgaand aan verkiezingen organiseren.’ Heeft u tips voor andere corporaties? ‘Als professional heb je vaak het idee dat veel meer bekend is bij een gemiddeld raadslid dan in feite het geval is. Basale volkshuisvestelijke kennis is wel nodig om het gesprek op gang te brengen. Een factsheet of een presentatie met basisfeiten is handig, want raadsleden krijgen al zo ontzettend veel te lezen. Door een bijeenkomst leer je raadsleden kennen en weten ze je makkelijker te vinden. Ik geef mijn 06-nummer en zeg: bel me voor informatie als er wat aan de hand is. Dat stelt men erg op prijs.’

Woonkamer Op www.aedes.nl vindt u de presentatie die HEEMwonen gebruikte tijdens de bijeenkomsten. Leden van de Woonkamer kunnen er met elkaar discussiëren over (lokale) politiek.

6 | Koepel rond

Symposium over woonlasten Op 29 november j.l. namen enkele medewerkers van de Koepel deel aan het symposium over woonlasten georganiseerd door de Nederlandse Woonbond. Dagvoorzitter Bram Meijer begon het symposium al goed met een fantastisch statement over de omgang tussen huurders – corporaties – gemeenten. Minister Blok was uitgenodigd om de symposiumbezoekers toe te spreken. Hij had deze uitnodiging afgeslagen, maar had wel een videoboodschap laten toekomen. Hierin verdedigde hij het kabinetsbeleid met betrekking tot wonen en woonlasten. Boegeroep was zijn deel toen hij beweerde, dat de woonlasten eerder omlaag zouden gaan dan omhoog. Debet aan hoge woonlasten zijn volgens hem huurders vaak zelf; zij laten apparatuur op stand-by staan. Zouden zij alles uitschakelen, dan konden zij zomaar € 70 op jaarbasis besparen! Een spreker, die de uitnodiging niet had afgeslagen was emeritus hoogleraar Hugo Primus. Na zijn cynische commentaar op de videoboodschap van minister Blok, gaf hij een toelichting op de ontwikkeling van woonlasten – spitsvondig zoals altijd, maar vriendelijk en verhelderend. Uitgangspunt was het zeer uitgebreide onderzoek naar huur- en energielasten in de gereguleerde huursector door het RIGO. Wie er interesse in heeft kan dit rapport bij de Koepel lenen of inzien. Ook de Woonbond heeft woonlastenonderzoeken gedaan, zowel digitaal al schriftelijk. Medewerking hieraan verleenden huurdersorganisaties in Alphen aan de Rijn, Maastricht, Middelburg, Oosterwijk, Purmerend, Schagen en het Noordelijk Overleg Lefier. In totaal werkten 37.000 huurders mee. De uitslagen van het onderzoek werden

door Gerard Jager van het WKA belicht. Schrijnende conclusies zijn de hoge huuren woonquoten en het aantal huurders, dat onder de armoedegrens zakt. De rest van de dag was zeer intensief met workshops, waarin met mensen uit andere organisaties gebrainstormd werd over het benaderen van de achterban, woonlasten en de gemeenteraadsverkiezingen. Woonbonddirecteur Ronald Paping drukte iedereen op het hart om met de achterban ten strijde te trekken op plaatselijk niveau en om de plaatselijke politiek te bestoken

met de speerpunten betaalbaarheid, kwaliteit, beschikbaarheid en zeggenschap. Dit symposium werd afgesloten door een fantastische notuliste, die onder begeleiding van een gitarist de hele dag accuraat in rijmen wist te vertalen. Dit werd door iedereen zeer gewaardeerd. Met zeer veel informatie keerde iedereen na afloop huiswaarts. Al namen sommigen nog even een kijkje in het Utrechtse Spoorwegmuseum, waar dit symposium gehouden werd.

Koepel r ond | 7

Armoede in Nederland stijgt snel Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) presenteerden cijfers waaruit blijkt dat de armoede snel stijgt. In 2012 kwamen er 152.000 armen bij. Volgens het Armoedesignalement van CBS en SCP zeggen acht op de tien huishoudens met een laag inkomen in 2012 onvoldoende geld te hebben gehad voor uitgaven op het vlak van voeding, kleding, woninginrichting en vakantie. 11% had een achterstand in de betaling van huur of hypotheek.

De woonkosten vormden in 2012 voor één op de drie huishoudens met een laag inkomen een zware financiële last. Voor huishoudens met een iets hoger inkomen gold dat voor één op de tien huishoudens. Eén op de tien huishoudens met een laag inkomen gaf aan te weinig geld te hebben om de woning voldoende te kunnen verwarmen. Het merendeel van de huishoudens die op het sociaal minimum zitten, ontvangt huurtoeslag, maar huurtoeslag blijkt niet afdoende te zijn om armoede af te wenden. Dit blijkt ook uit eerder onderzoek van het RIGO naar armoede onder huurders. Maar liefst 50% van de huurders

met huurtoeslag leeft in armoede.

Verwachtingen voor de toekomst CBS en SCP denken dat de armoede in 2013 minder snel is toegenomen dan in 2012 en gaan er vanuit dat ze in 2014 zelfs iets afneemt. Op grond van onderzoek door het RIGO verwacht de Woonbond juist dat de armoede toeneemt, in ieder geval onder huurders. Voor 2013 weten we al dat de huren met 4,7% stijgen en ook het RIGO voorspelt dat bij ongewijzigd beleid het aantal hurende huishoudens dat in armoede leeft deze kabinetsperiode toeneemt met 167.000 huishoudens.

Huurverlaging voor woningen met onzuinig label Bent u voor 2008 in uw huidige wo-

Bouwjaar bepaalt fictief label

ning komen wonen, betaalt u een

Op www.ep-online.nl kunt u controleren of uw woning een energielabel heeft. Is dat niet het geval, dan geldt er per 1 januari een fictief label voor uw woning. Dit fictieve label wordt bepaald door het bouwjaar. Woningen die vóór 1976 gebouwd zijn hebben bijvoorbeeld het onzuinige label G, wat in de puntenwaardering 0 punten oplevert. Woningen die tussen ’76 en ´78 gebouwd zijn hebben label F. Dit levert 1 punt op voor appartementen en 4 voor eengezinswoningen.

hoge huur, en heeft uw woning géén of een slecht energielabel? Dan hebt u per 1 januari 2014 mogelijk recht op huurverlaging. Op 1 juli 2011 werd het energielabel opgenomen in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor die tijd kregen woningen punten voor voorzieningen als dubbel glas, een cv-ketel en vloer- of spouwmuurisolatie. Sinds 1 juli 2011 telt in plaats daarvan het energielabel mee. Hoe energiezuiniger het label, hoe meer punten een woning krijgt. De oude manier van punten tellen bestaat ook nog steeds. Die is op uw woning van toepassing als uw huurcontract vóór 2008 is ingegaan en als het daarnaast ook nog eens zo is dat uw woning géén energielabel heeft. Per 1 januari 2014 vervalt de oude manier van punten tellen helemaal. De telling waarin het energielabel is opgenomen geldt vanaf dat moment voor alle sociale huurwoningen. Hoe lang u de woning al huurt maakt niet meer uit. Woningen die nog steeds geen energielabel hebben krijgen een fictief label.

Maximumhuurprijs kan lager zijn Heeft uw woning het (fictieve) label G of F? Dan kan het puntentotaal van uw woning door de nieuwe manier van tellen fors lager uitvallen. Vooral als uw woning ondanks zijn ouderdom toch cv heeft, of bijvoorbeeld dubbel glas. Voorheen kreeg uw woning immers punten voor die voorzieningen, maar vanaf 1 januari niet meer. Is uw huurprijs aan de hoge kant? Dan kan door een nieuwe puntentelling blijken dat u meer betaalt dan de wettelijke maximumhuur. In die situatie heeft u recht op huurverlaging.

Hoe regelt u huurverlaging? Betaalt u inderdaad meer dan de wettelijke maximumhuur? Stel uw verhuurder

dan voor om de huur te verlagen. Dat kan met een modelbrief, te vinden op www. huurcommissie.nl. Deze brief stuurt u, samen met een puntentelling, naar uw verhuurder. Weigert die op uw voorstel in te gaan, dan vraagt u de Huurcommissie om uitspraak te doen.

Vragen of hulp nodig? Met vragen kunt u terecht bij de Koepel tijdens het huurdersspreekuur, elke donderdag van 14.00 to 16.00 uur in de Hoofdstraat 41a, Kerkrade.

8 | Koepel rond

Welles – Nietes... De bewoners van de straten Prof. Cobbenhagenstraat 1 t/m 107, Dir. v.d.Vennestraat 2 t/m 72 en O.L.Vrouwestraat 104 t/m 128 geloofden hun ogen niet: Met een brief liet verhuurder HEEMwonen hen weten, dat hun woningen (nog) niet gesloopt worden. Het besluit uit 2009 werd acuut teruggedraaid, echter wel met de toezegging dat daar waar het nodig is onderhoud gedaan zal worden Niet iedereen was en is er blij mee, want een versoberd onderhoudsbeleid is niet altijd leuk te noemen. Maar het betekent wel, dat de woningen goedkoop blijven. De meeste mensen die daar wonen, hebben een laag inkomen en zijn aangewezen op huurtoeslag. Een huurverhoging bij renovatie of een hogere huur na (gedwongen) verhuizing wordt niet voor 100% gecompenseerd door de huurtoeslag. Dat is voor velen ook best een argument om in te stemmen met het sloopuitstel.

Ook blijft het karakter van deze buurt nog geruime tijd behouden. Het is toch een buurt in ‘oude stijl’ gebouwd. Het oogt erg gezellig en knus. Alleen zijn de woningen niet echt goed geïsoleerd en nogal gehorig. Dus her en der vraagt het geduld en tolerantie van de medebewoners. Toch kan dit besluit ook bevorderend voor de buurt zijn. Tegenwoordig is het ‘buurtgevoel’ vaak niet meer aanwezig. Het niet

doorgaan van de sloop kan het ‘buurtgevoel’ mogelijk weer terugbrengen. Er werd zelfs al een idee geopperd om een feest te organiseren om het te vieren! Dat willen wij dan ook wel meemaken. In ieder geval: bij klachten en/of vragen staan huurderfederatie de Koepel en de Huurdersvereniging Land van Rode graag paraat om te helpen.

woonruimteverdeling in kerkrade Corporatiewoningen in Kerkrade worden aangeboden via de website www.thuisinlimburg.nl Wanneer u op zoek bent naar een

• Wonen Zuid Lindenhof 1, Kerkrade/Chevremont Alleen ’s morgens tussen 8.30 en 12.00 uur telefoon (045) 573 74 75 Hoofdvestiging Geerstraat 103a, 6411 NP Heerlen www.wonen-zuid.nl • Heemwonen (v/h Hestiagroep en WS

huurwoning kunt u zich gratis en vrij- Land van Rode Erpostraat 1, Kerkrade-Holz blijvend inschrijven. Via de site kunt u op maximaal 5 woningen tegelijk reageren. Wanneer u niet beschikt over een computer met internet kunt u contact opnemen met of een bezoek brengen aan de desbetreffende kantoren. De adressen:

of Pasweg 1, Landgraaf telefoon (045) 645 44 44 www.heemwonen.nl • Wonen Limburg Grasbroekerweg 16, Heerlen telefoon (045) 550 66 66 www.wonenlimburg.nl

Geïnteresseerden voor een aanleunwoning kunnen contact opnemen met: > Meander Wonen St. Pieterstraat 143, Kerkrade telefoon (045) 567 98 38 In de particuliere huursector verhuren enkele beleggers in Kerkrade woningen. De kantooradressen: • DOS vastgoedmanagement Bassin 116, Maastricht telefoon (043) 350 34 34 www.dosvgm.nl • Vesteda Plein 1992 1, Maastricht Postbus 1211. 6201 BE Maastricht telefoon (043) 329 66 66 www.vesteda.com

Vragen

van huurders aan de woonbond

Kan de verhuurder het huurcontract laten ontbinden als een huurder iemand bij zich in huis laat wonen? ‘De verhuurder beschuldigt mij van fraude. In het verleden heeft een vriend bij mij in huis gewoond. Hij had zich op mijn adres ingeschreven bij de gemeente en dit ook doorgegeven aan de Belastingdienst. Hij betaalde mij geen huur. Kan de verhuurder mij om deze reden uit mijn huis zetten?’ Nee. U bent huurder van de woning en het is aan u om te bepalen wie met uw toestemming in uw huis mag wonen. U bent bevoegd om zolang u wilt iemand onder uw dak te laten verblijven. Met wie en hoe lang u samenwoont betreft uw persoonlijke leven en daar heeft de verhuurder niets mee te maken. Uiteraard mag de situatie niet leiden tot overlast voor omwonenden of tot overbewoning van het huis. Van dat laatste zou misschien sprake kunnen zijn als het om meerdere (mede)bewoners gaat in een kleine(re) woning. Met één bewoner extra zal dat niet (snel) het geval zijn. Samenwoonverbod onzin Soms staat in het huurcontract dat het verboden is om samen te wonen en dat de huurder alleen zelf zijn hoofdverblijf in de woning mag hebben. Van een dergelijk beding hoeft de huurder zich niets aan te trekken, zeker niet als het verbod te maken heeft met de (geloofs-)overtuiging van de verhuurder. De verhuurder kan op zo’n beding redelijkerwijs alleen een beroep doen als het bijvoorbeeld om de huur van een kleine kamer gaat die ongeschikt is voor bewoning door meer dan één persoon. Gedeeltelijke onderhuur mag Als uw medebewoner huur aan u betaalt voor het gebruik van één of meer kamers, is sprake van onderhuur van een deel van de woning, terwijl u zelf ook in het huis woont. Dat is toegestaan, al mag in het huurcontract staan dat dit verboden is. De verhuurder kan die bepaling aangrijpen om u van wanprestatie te betichten en eventueel naar de rechter stappen en ontbinding van de huurovereenkomst vragen. Jurisprudentie wijst uit dat rechters deze overtreding van het huurcontract meestal niet erg genoeg vinden om de huurder op straat te zetten. Volledige onderhuur niet Het is wettelijk niet toegestaan uw woning helemaal aan een ander te verhuren en zelf ergens anders te gaan wonen. In dat geval is de kans groot dat de rechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Uw onderhuurder komt dan mogelijk op straat te staan en kan eventueel schadevergoeding van u eisen.

Koepel r ond | 9

.

Er schuin tegenaan kijken..

Participatiemaatschappij Niet alleen een woord dat gekozen werd tot het woord van het jaar. Proef het als je het uitspreekt en bedenk wat het allemaal kan betekenen. Goed over nadenken… en dan krijgt het een wat wrange smaak. Het is de tweede keer dat we het woord participatie in een verplichte combinatie zien. Gebruikt als participatieonderwijs was het bekend. De verplichting om een bepaald onderwijs te volgen in en bij een leertraject. Doch zie daar, sinds dit jaar komt de verplichting tot participatie als bijna-harde eis. Participatie kenden we als vrijwillig deelnemen in iets; een firma, in een sportclub, in vrijwilligerswerk of in het uitdragen van ideeën of zienswijzen. Nu willen de bewindslieden aan mensen die een uitkering ontvangen, de verplichting opleggen om in hun sociale omgeving vrijwilligerswerk te doen. Boodschappen doen voor een slecht ter been zijnde buur, mensen die alleen zijn onder de douche of in bad doen, het voortuintje opknappen in het voorjaar, spelletjes en songworkshops entameren zodat er zo veel mogelijk mensen bij betrokken raken en de professionele medewerkers die dit anders deden (die paar die nog in dienst zijn) hun tijd kunnen besteden aan werkelijk belangrijke dingen in hun vakgebied. En dat met de wetenschap dat er weleens een korting op de uitkering of een vertraging bij een aanvraag voor het één of ander zou kunnen plaatsvinden, als er geen gevolg wordt gegeven aan de zeer vriendelijke invitatie om deel te nemen aan dit geprogrammeerde circus. We kunnen echter niet zeggen dat onze volksmenners geen kaas hebben gegeten van de sociale onderbuikgevoelens van de burgers. Er zullen genoeg mensen zijn die toch al in dit tourniquet meedraaien en zelf ingangen hebben gevonden of zelf gecreëerd hebben om de behoeftige medemens te helpen, op welke manier dan ook. Als het meezit sparen de ministers en beleidsmedewerkers genoeg om andere geldverslindende projecten te financieren tot meerdere eer en glorie van henzelf. Laten we echter in deze Kersttijd met onze hand over ons hart strijken en de hoge dames en heren het voordeel van de twijfel geven en hen een gevoelvolle Kerst wensen.

10 | Koepel rond

Minister gaat aanbod betaalbare woningen onderzoeken Op aandringen van de Tweede Kamer gaat minister Blok het aanbod van betaalbare woningen onderzoeken. Dat is de belangrijkste uitkomst van het debat dat de Kamercommissie Wonen en Rijksdienst op 31 oktober had. Ook worden de privacyregels bij het delen van informatie in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging nader tegen het licht gehouden en waar nodig aangescherpt. Voorafgaand aan dit debat beweerde minister Blok keer op keer dat huurders in armoedeproblemen best in een goedkopere woning konden gaan wonen. Maar nadat diverse Kamerleden hadden aangetoond dat de huren van vrijkomende woningen zodanig worden opgetrokken dat er vrijwel geen betaalbare woningen meer worden aangeboden, draaide de minister bij. Hij zegde, op verzoek van SP-Kamerlid Paulus Jansen, toe de beschikbaarheid van betaalbare woningen verder te onderzoeken. Bij dit onderzoek wordt niet naar landelijke gemiddelden gekeken, maar naar lokale verschillen. Een woningzoekende in Utrecht heeft immers niet veel aan een goedkope woning in ZeeuwsVlaanderen. Een ander onderzoek dat de minister aan Jansen toezegde uit te zullen voeren, bekijkt hoeveel woningeigenaren na betaling van hun woonlasten onder de armoedegrens vallen. Als dit onderzoek wordt uitgevoerd met dezelfde parameters als het onderzoek dat RIGO eerder onder huurders deed in opdracht van de Woonbond, ontstaat er goed vergelijkingsmateriaal. Dit maakt het mogelijk om gerichter woonsubsidies in te zetten om armoede te kunnen bestrijden.

Gluurverhoging Het debat gold ook als evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Opvallend was dat een aantal knelpunten, waar de Woonbond al voor invoering van de wet op had gewezen, opnieuw aan de orde kwam. De Kamer vindt het onaanvaardbaar dat de inkomensgegevens van huurders met een geliberaliseerd contract door hun verhuurders zijn opgevraagd. Ook sloten Kamerleden zich aan bij de bevindingen van de Nationale Ombudsman, dat huurders niet zelf in actie dienen te komen als zaken mis gaan tussen Belastingdienst en verhuurder. Dan moet de Belastingdienst optreden. De minister bevestigde dat het College Bescherming Persoonsgegevens snel een boetebevoegdheid krijgt, om in dit soort zaken op te kunnen treden.

Informeren vooraf

GBA-verklaring

‘Europese’ inkomensgrens

Ook de bevindingen van regeldrukwaakhond Actal, dat huurders bij bezwaar op grond van de inkomensgegevens niet standaard een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie (GBA) dienen te leveren, vonden weerklank in de Tweede Kamer. De minister gaat onderzoeken of het mogelijk wordt om zonder deze verklaring bezwaar te maken.

In het debat zat nog een primeur verstopt: PvdA-Kamerlid Jacques Monasch kondigde aan tijdens de begrotingsbehandeling een voorstel te zullen doen om de toewijzingsgrens van 34.000 euro te verhogen. Als dit voorstel wordt aangenomen zullen meer mensen toegang hebben tot een sociale huurwoning.

Volgens de Woonbond is het strijdig met de wet bescherming persoonsgegevens dat huurders niet weten of hun inkomensgegevens worden opgevraagd. Alleen als de verhuurder een voorstel voor inkomensafhankelijke huurverhoging doet, komen zij daar achter. In het Kamerdebat van 31 oktober deed de minister een toezegging aan de Tweede Kamer om alsnog te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om huurders te informeren over het verstrekken van hun inkomensgegevens door de Belastingdienst. Op die manier kunnen huurders ook direct bezwaar maken als zij dit onterecht vinden, bijvoorbeeld omdat zij een geliberaliseerd contract hebben.