KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA T E S I S

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA FEASIBILITY STUDY ON INVESTMENT REHABILITATION OF STUDENTS DORMITORY UNS SURAKARTA BUILDINGS

TESIS Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Gelar Magister Teknik

Disusun oleh :

MEILANDY PURWANDITO S941008013

MAGISTER TEKNIK SIPIL KONSENTRASI TEKNIK REHABILITASI DAN PEMELIHARAAN BANGUNAN SIPIL

PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA

2012 commit to user


digilib.uns.ac.id

TESIS

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA D isusun oleh: MEILANDY PURWANDITO S941008013

Telah disetujui oleh Tim Pembimbing

Tim Pembimbing: Jabatan

Nama

Tanda Tangan

Pembimbing I

Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D. NIP. 196910261995031002

...........................

..................

Pembimbing II S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D NIP. 196905011995121001

...........................

..................

Mengetahui: Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil

Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS NIP. 194804221985032001

commit to user ii

Tanggal


digilib.uns.ac.id

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA

Disusun oleh: MEILANDY PURWANDITO S941008013

Telah dipertahankan di hadapan Tim Penguji Pendadaran Tesis Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta pada hari Kamis, tanggal 26 Januari 2012

Dewan Penguji: Jabatan

Nama

Ketua

Tanda Tangan

Ir. Ary Setyawan, M.Sc(Eng), Ph.D. NIP. 196612041995121001

................................

Sekretaris


................................

Penguji I

Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D. NIP. 196910261995031002

................................

Penguji II

S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D NIP. 196905011995121001

................................

Mengetahui: Direktur Program Pascasarjana

Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil

Prof. Dr. Ir. Ahmad Yusuf, M.S NIP. 196107171986011001


commit to user iii


digilib.uns.ac.id

PERNYATAAN

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama NIM

: Meilandy Purwandito : S941008013

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul:

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya, tertulis dalam tesis tersebut, diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam Daftar Pustaka. Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya peroleh dari gelar tersebut.

Surakarta, 26 Januari 2012 Yang membuat pernyataan

Meilandy Purwandito

commit to user iv


digilib.uns.ac.id

UCAPAN TERIMA KASIH

Syukur Alhamdulillah, akhirnya penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta dapat diselesaikan dengan bantuan dari berbagai pihak. Untuk itu, pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada: 1.

Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta.

2.

Direktur Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3.

Balai Pengembangan Sumber Daya Manusia Wilayah II Semarang, Kementerian Pekerjaan Umum yang telah membantu kelancaran beasiswa pendidikan kepada penulis.

4.

Walikota Langsa melalui Badan Kepegawaian Daerah Pemerintah Kota Langsa, dan Dinas Pekerjaan Umum Kota Langsa yang telah memberikan ijin Tugas Belajar kepada penulis.

5.

Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS, selaku Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta dan selaku Pembimbing Akademis.

6.

Ir. Ary Setyawan, M.Sc.(Eng), Ph.D, selaku Sekertaris Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta.

7.

Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D, selaku Pembimbing Utama.

8.

S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D, selaku Pembimbing Pendamping.

9.

Segenap Dosen, Staf Pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah banyak membantu penulis selama kegiatan perkuliahan.

10. Kedua orangtuaku Suradi YS dan Sri Mulyati, Istriku tercinta, Intan Yuliani, dan kedua anakku tersayang, Purwanditya Cahyani dan Shafira Aninditya yang terus memberikan do a, semangat dan dukungan baik moril maupun materiil dalam menyelesaikan pendidikan ini.

commit to user v


digilib.uns.ac.id

11. Rekan-rekan Mahasiswa Magister Teknik Rehabilitasi dan Pemeliharaan Bangunan Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta angkatan 2010, yang selama ini memberikan masukan, bantuan dan dorongan. 12. Semua pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan perkuliahan dan tesis ini, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu. Semoga tesis ini dapat memberi sumbangan ilmiah bagi civitas akademika, praktisi di bidang bangunan gedung, dan bermanfaat bagi masyarakat luas pada umumnya. Atas bantuan yang telah Bapak/Ibu berikan mendapat balasan yang setimpal dari Allah S.W.T. Amiin.

Surakarta, 26 Januari 2012 Penulis,

Meilandy Purwandito

commit to user vi


digilib.uns.ac.id

ABSTRAK

Komplek Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS) Surakarta memiliki 4 (empat) unit Bangunan Gedung yang sudah tidak dipergunakan sejak tahun 2008. Bangunan tersebut adalah Gedung A, Gedung B, Gedung C, dan Gedung D. Tujuan penelitian ini adalah mengetahui Keandalan Bangunan Gedung eksisting, evaluasi struktur bangunan terhadap gempa rencana, rencana rehabilitasi guna mengembalikan fungsinya, dan studi kelayakan investasinya. Metode yang digunakan untuk mengevaluasi Keandalan Bangunan Gedung eksisting menggunakan software Keandalan Bangunan yang dimodifikasi untuk Rusunawa. Evaluasi struktur bangunan terhadap gempa rencana berdasarkan analisis kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Rencana rehabilitasi bangunan berdasarkan aspek struktural, arsitektural dan utilitas. Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 kategori, yaitu analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya rehabilitasi berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian internal dan titik impas. Analisis ekonomi dilakukan dengan cara mensimulasikan variabel harga sewa kamar dan tingkat hunian. Hasil penelitian menunjukkan bahwa Keandalan Bangunan Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta adalah tidak andal. Struktur bangunan aman terhadap kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Total biaya konstruksi rehabilitasi (struktur, arsitektur dan utilitas) adalah sebesar Rp. 4.106.500.000, sedangkan biaya pembangunan Gedung baru adalah sebesar Rp. 17.526.500.000. Rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan Gedung baru adalah sebesar 23,43%, maka investasi dinilai layak secara biaya. Simulasi dilakukan pada masing-masing skenario dengan merubah variabel harga sewa dan variabel tingkat hunian. Skenario 1 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 74%. Skenario 2 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 98%. Skenario 3 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 65%. Skenario 4 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 87%. Kata Kunci: bangunan gedung, rehabilitasi, kelayakan investasi.

commit to user vii


digilib.uns.ac.id

ABSTRACT

The students dormitory of Sebelas Maret University (UNS) Surakarta complex has 4 (four) units buildings that has not been used since 2008. They are building A, building B, building C and building D. The purpose of this study was to know the existing buildings reliability, evaluate the buildings structure against earthquake plan, rehabilitation plan to restore its function, and feasibility study of invesment. The method that used to evaluate buildings realiability is using buildings realiability software that modified for Rusunawa. Assessment the buildings structure against earthquake plan based on analysis of the serviceability limit performance and the ultimate limit performance. The rehabilitation plan based on structure, architecture and utilities aspects. Feasibility study of investment based on two categories, i.e rehabilitation cost analysis and economic analysis. The rehabilitation cost analysis based on ratio of rehabilitation cost and new buildings construction cost. The economic analysis based on Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), and Break Event Point (BEP). The economic analysis conducted by simulating the variables of room rents and occupancy levels. The results of research show that the buildings reliability of Student Dormitory UNS Surakarta is not reliable. All of the buildings are safe from the serviceability limit performance and the ultimate limit performance. The rehabilitation cost of structure, architecture, and utilities is Rp. 4.106.500.000, while the new building construction cost is Rp. 17.526.500.000. Ratio of rehabilitation cost and new building construction cost is 23,43%, so the investment is feasible to do. Simulations performed on each scenario determination of rental rates and occupancy levels. First scenario is feasible if a minimum occupancy level is 74%. Second scenario is feasible if its minimum occupancy level is 98%. Third scenario is feasible if a minimum occupancy level is 65%. Fourth scenario is feasible if a minimum occupancy level is 87%. Keywords: buildings, rehabilitation, feasibility studi of invesment.

commit to user viii


digilib.uns.ac.id

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena berkat rahmat dan hidayah-Nya, penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Tesis ini sebagai salah satu persyaratan akademik untuk menyelesaikan Program Pascasarjana pada bidang keahlian Teknik Rehabilitasi dan Pemeliharaan Bangunan Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Tesis ini mengangkat permasalahan tentang kelayakan investasi bangunan gedung yang tidak dipergunakan lagi, khususnya pada gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta serta pemenuhan harga sewa optimum yang menguntungkan akibat rehabilitasi yang dilakukan. Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih jauh dari kesempurnaan, tetapi penulis berharap bahwa tesis ini dapat bermanfaat dan mampu menambah khasanah keilmuan.

Surakarta, 26 Januari 2012 Penulis,

Meilandy Purwandito

commit to user ix


digilib.uns.ac.id

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .................................................................................................... i HALAMAN PERSETUJUAN .................................................................................... ii HALAMAN PENGESAHAN .................................................................................... iii PERNYATAAN ORISINALITAS ............................................................................. iv UCAPAN TERIMA KASIH ....................................................................................... v ABSTRAK ................................................................................................................. vii KATA PENGANTAR ................................................................................................ ix DAFTAR ISI................................................................................................................ x DAFTAR TABEL ..................................................................................................... xiv DAFTAR GAMBAR .............................................................................................. xviii DAFTAR NOTASI ................................................................................................... xxi DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................... xxiii BAB I

PENDAHULUAN ....................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ................................................................................................. 1 1.2 Rumusan Masalah ............................................................................................ 3 1.3 Tujuan Penelitian ............................................................................................. 4 1.4 Manfaat Penelitian ........................................................................................... 4 1.5 Batasan Masalah .............................................................................................. 5 BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI ................................ 6 2.1 Studi Pustaka .................................................................................................... 6 2.2 Landasan Teori ................................................................................................. 9 2.2.1 Kerusakan Bangunan Gedung ............................................................... 9 2.2.2 Struktur Bangunan Gedung .................................................................12 2.2.3 Pengujian Kuat Tekan Beton ..............................................................13 2.2.4 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung ..............................................15 2.2.4.1 2.2.4.2 2.2.4.3 2.2.4.4 2.2.4.5

Beban Mati ............................................................................15 Beban Hidup .........................................................................15 Beban Angin .........................................................................16 Beban Gempa ........................................................................17 Kombinasi Beban ..................................................................20

2.2.5 Evaluasi Struktur Bangunan Gedung ..................................................21

commit to user x


digilib.uns.ac.id

2.2.5.1 Kinerja Batas Layan ..............................................................21 2.2.5.2 Kinerja Batas Ultimit ............................................................21 2.2.5.3 Metode perbaikan dan Perkuatan Struktur ............................22 2.2.6 Arsitektur Bangunan Gedung ..............................................................23 2.2.7 Utilitas Bangunan Gedung ..................................................................23 2.2.7.1 2.2.7.2 2.2.7.3 2.2.7.4 2.2.7.5

Plambing ...............................................................................23 Elektrikal ...............................................................................25 Sistem Tata Udara (Air Conditoning) ...................................27 Sistem Pemadam Kebakaran .................................................27 Sistem Proteksi Petir ............................................................. 28

2.2.8 Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung ................................28 2.2.9 Biaya ...................................................................................................28 2.2.9.1 Biaya Modal (Capital Cost) ..................................................29 2.2.9.2 Biaya Tahunan (Annual Cost) ...............................................29 2.2.10 Angsuran Pinjaman ............................................................................. 29 2.2.11 Analisis Kelayakan Investasi ..............................................................30 2.2.11.1 Rasio Manfaat dan Biaya ......................................................30 2.2.11.2 Selisih Manfaat dan Biaya ....................................................31 2.2.11.3 Tingkat Pengembalian Internal ............................................. 31 2.2.11.4 Titik Impas ............................................................................32 BAB III METODE PENELITIAN .......................................................................... 33 3.1 3.2 3.3 3.4

Lokasi Penelitian ............................................................................................ 33 Alat yang digunakan dalam Penelitian........................................................... 35 Pengumpulan Data ......................................................................................... 36 Analisis Data .................................................................................................. 36 3.4.1 Analisis Kondisi Eksisting Bangunan Gedung ...................................36 3.4.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Bangunan Gedung ..................................37 3.4.2.1 Analisis Biaya Rehabilitasi Struktural ..................................37 3.4.2.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Arsitektural ...............................38 3.4.2.3 Analisis Biaya Rehabilitasi Utilitas ......................................39 3.4.3 Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi ...............................................40 3.4.4 Analisis Aliran Kas Masuk/Manfaat ...................................................40 3.4.5 Analisis Aliran Kas Keluar/Biaya .......................................................40 3.4.6 Simulasi dan Penentuan Skenario .......................................................41 3.4.7 Analisis Ekonomi ................................................................................41

3.5 Bagan Alir Penelitian ..................................................................................... 42 BAB IV HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN .............................................. 45 4.1 Data dan Kondisi Bangunan Gedung ............................................................. 45

commit to user xi


digilib.uns.ac.id

4.1.1 Data Umum .........................................................................................45 4.1.2 Kondisi Struktural ...............................................................................48 4.1.3 Kondisi Arsitektural ............................................................................51 4.1.4 Kondisi Utilitas ...................................................................................54 4.1.5 Keandalan Bangunan Gedung Eksisting ............................................. 56 4.2 Analisis Struktur Bangunan Gedung.............................................................. 59 4.2.1 Pemodelan dan Analisis Struktur Atap ...............................................59 4.2.1.1 4.2.1.2 4.2.1.3 4.2.1.4

Data Teknis Kuda-kuda ........................................................59 Beban-beban pada Kuda-kuda ..............................................60 Kombinasi Pembebanan ........................................................62 Pemodelan dan Analisis Struktur Kuda-kuda .......................63

4.2.2 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung ..............................................65 4.2.2.1 4.2.2.2 4.2.2.3 4.2.2.4 4.2.2.5

Hasil pengujian dengan Scmidt Rebound Hammer ...............65 Data Teknis Bangunan Gedung ............................................66 Pembeban pada Bangunan Gedung.......................................68 Kombinasi Beban pada Bangunan Gedung ..........................71 Pemodelan Struktur dengan SAP2000 ..................................72

4.2.3 Analisis Struktur Bangunan Gedung ...................................................75 4.2.3.1 Analisis Kinerja Batas Layan ................................................75 4.2.3.2 Analisis Kinerja Batas Ultimit ..............................................78 4.3 Rehabilitasi Bangunan Gedung ...................................................................... 81 4.3.1 Rehabilitasi Struktural .........................................................................81 4.3.2 Rehabilitasi Arsitektural ......................................................................82 4.3.3 Rehabilitasi Utilitas ............................................................................. 85 4.3.3.1 Kebutuhan Instalasi Air Bersih ............................................. 85 4.3.3.2 Kebutuhan Instalasi Air Kotoran, Air Bekas dan Air Hujan ..................................................................................... 86 4.3.3.3 Kebutuhan Tata Udara ..........................................................87 4.3.3.4 Kebutuhan Instalasi Listrik ...................................................88 4.3.3.5 Kebutuhan Instalasi Penangkal Petir..................................... 91 4.3.3.6 Kebutuhan Instalasi Pemadam Kebakaran ............................91 4.4 Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi Bangunan ......................................... 92 4.4.1 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rehabilitasi ....................................92 4.4.2 Kelayakan Biaya Rehabilitasi ............................................................. 96 4.5 Simulasi Kelayakan Investasi ........................................................................ 99 4.5.1 Penentuan Skenario ............................................................................. 99 4.5.2 Pemodelan Simulasi Kelayakan Investasi ......................................... 102 4.5.3 Biaya Modal (Skenario 3) ................................................................. 102

commit to user xii


digilib.uns.ac.id

4.5.4 Analisis Manfaat/Pemasukan (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ..................................................................................... 104 4.5.5 Analisis Biaya Pengeluaran (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ..................................................................................... 106 4.5.5.1 4.5.5.2 4.5.5.3 4.5.5.4 4.5.5.5

Analisis Angsuran Pinjaman ............................................... 106 Analisis Biaya Pengeluaran (Air Bersih) ............................108 Analisis Biaya Pengeluaran (Listrik) .................................. 111 Analisis Biaya Pengeluaran (Gaji Personil Pengelola) ....... 113 Analisis Biaya Pengeluaran (Pengadaan Baru di tahun ke-5) ....................................................................................115 4.5.5.6 Analisis Total Biaya Pengeluaran ....................................... 120 4.5.6 Analisis Depresiasi pada Skenario 3 ................................................. 121 4.5.7 Analisis Pajak Penghasilan (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ..................................................................................... 123 4.5.8 Analisis Kelayakan Investasi (Skenario 3 dengan Tingkat Hunian 70%) ..................................................................................... 123 4.5.8.1 Rasio Manfaat dan Biaya (BCR) ........................................ 124 4.5.8.2 Analisis Selisih Manfaat dan Biaya (NPV)......................... 126 4.5.8.3 Analisis Tingkat Pengembalian Internal (IRR) ................... 127 4.5.8.4 Titik Impas (BEP) ............................................................... 128 4.6 Analisis Kelayakan Investasi ....................................................................... 129 4.6.1 Analisis Kelayakan Investasi pada masing-masing Simulasi ........... 129 4.6.2 Rasio Manfaat dan Biaya (BCR) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ............................................................................................... 131 4.6.3 Selisih Manfaat dan Biaya (NPV) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ............................................................................................... 132 4.6.4 Tingkat Pengembalian Internal (IRR) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 ....................................................................................... 134 4.6.5 Titik Impas (BEP) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 .................. 135 BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN ............................................................... 136

5.1 Kesimpulan .................................................................................................. 136 5.2 Saran............................................................................................................. 137 DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................. 138 LAMPIRAN

commit to user xiii


digilib.uns.ac.id

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Koefisien lantai bangunan terhadap harga satuan tertinggi bangunan gedung negara (Permen PU no. 45/PRT/M/2007) ...................................11 Tabel 2.2 Faktor keutamaan (I) untuk berbagai kategori gedung dan bangunan (SNI 03-1726-2002) .................................................................................19 Tabel 2.3 Faktor redusi gempa (R) pada sistem rangka pemikul momen (SNI 03-1726-2002)..........................................................................................20 Tabel 2.4 Konsumsi air bersih berdasarkan kategori kota (kimpraswil, 2003) .......24 Tabel 2.5 Daya buang rata-rata perlengkapan saniter (Hartono Poerbo, 1992) .......24 Tabel 2.6 Debit maksimum pipa penyalur (Hartono Poerbo, 1992) ........................24 Tabel 2.7 Pipa pembuang air hujan berdasarkan luasan atap (Hartono Poerbo, 1992) ........................................................................................................24 Tabel 2.8 Luminasi berdasarkan jenis lampu (Hartono Poerbo, 1992) ...................26 Tabel 2.9 Kebutuhan luminasi berdasarkan tipe ruangan (Hartono Poerbo, 1992) ........................................................................................................26 Tabel 2.10 Kemampuan kabel instalasi dalam menghantar arus listrik (Hartono Poerbo, 1992) ...........................................................................................27 Tabel 2.11 Beban pendingin untuk berbagai fungsi bangunan (Jimmy, 2005) .........27 Tabel 4.1 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek arsitektural ..... 57 Tabel 4.2 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek struktural .......58 Tabel 4.3 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek utilitas ............58 Tabel 4.4 Rekapitulasi penilaian Keandalan Bangunan...........................................59 Tabel 4.5 Reaksi perletakan kuda-kuda ...................................................................65 Tabel 4.6 Hasil pengujian kuat desak beton rata-rata masing-masing bangunan ....66 Tabel 4.7 Dimensi kolom struktur ...........................................................................67 Tabel 4.8 Dimensi balok btruktur ............................................................................67 Tabel 4.9 Dimensi plat struktur................................................................................67 Tabel 4.10 Elevasi bangunan ..................................................................................... 68 Tabel 4.11 Pembebanan pada komponen strutkur bangunan Gedung A,B,C,D. .......71 Tabel 4.12 Kinerja batas layan arah sumbu x ............................................................76 Tabel 4.13 Kinerja batas layan arah sumbu y ............................................................77 Tabel 4.14 Perhitungan faktor pengali ( ) pada masing-masing Gedung ..................79 Tabel 4.15 Kinerja batas ultimit arah sumbu x ..........................................................79

commit to user xiv


digilib.uns.ac.id

Tabel 4.16 Kinerja batas ultimit arah sumbu y ..........................................................80 Tabel 4.17 Penanganan rehabilitasi struktural berdasarkan jenis komponennya .......82 Tabel 4.18 Penanganan rehabilitasi struktural berdasarkan jenis komponennya .......84 Tabel 4.19 Kebutuhan daya listrik pada saat beban puncak ......................................89 Tabel 4.20 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) rehabilitasi gedung ........94 Tabel 4.21 Rekapitulasi estimasi biaya pembangunan gedung baru .........................96 Tabel 4.22 Perbandingan biaya rehabilitasi dengan biaya pembangunan gedung baru ..........................................................................................................98 Tabel 4.23 Skenario simulasi kelayakan investasi ................................................... 100 Tabel 4.24 Perhitungan biaya modal pada skenario 3 ............................................. 103 Tabel 4.25 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 104 Tabel 4.26 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................................... 104 Tabel 4.27 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................................... 105 Tabel 4.28 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 105 Tabel 4.29 Rekapitulasi estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .................................................................. 106 Tabel 4.30 Daftar suku bunga kredit Bank tahun 2011 (www.finance.detik.com) .. 107 Tabel 4.31 Perhitungan angsuran untuk biaya modal pada skenario 3 ....................108 Tabel 4.32 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 108 Tabel 4.33 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 109 Tabel 4.34 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 109 Tabel 4.35 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 109 Tabel 4.36 Rekapitulasi estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM (Skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .................................. 110 Tabel 4.37 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 111 Tabel 4.38 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 111 Tabel 4.39 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 112

commit to user xv


digilib.uns.ac.id

Tabel 4.40 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 112 Tabel 4.41 Rekapitulasi estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ..................................... 113 Tabel 4.42 Banyak personil dan kenaikan gaji 10% per-tahun (skenario 3 tingkat hunian 70%) ........................................................................................... 113 Tabel 4.43 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk gaji pegawai (skenario 3 tingkat hunian 70%) ............................................................................... 114 Tabel 4.44 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan AC baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................................... 115 Tabel 4.45 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan tempat tidur dan kasur baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................... 116 Tabel 4.46 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan meja belajar dan kursi baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................... 117 Tabel 4.47 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan lemari baru per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 118 Tabel 4.48 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan gorden baru pada tahun ke-5 (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 119 Tabel 4.49 Rekapitulasi biaya estimasi pengeluaran pengadaan baru pada tahun ke-5 (Skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ....................................... 119 Tabel 4.50 Rekapitulasi biaya pengeluaran (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ....................................................................................................... 120 Tabel 4.51 Depresiasi gedung (penyusutan 2% per-tahun) pada skenario 3 ........... 121 Tabel 4.52 Depresiasi perabotan (penyusutan 10% per-tahun) pada skenario 3 ..... 121 Tabel 4.53 Depresiasi AC (penyusutan 20% per-tahun) pada Skenario 3 ............... 122 Tabel 4.54 Rekapitulasi depresiasi pada skenario 3 ................................................ 122 Tabel 4.55 Perhitungan Pajak Penghasilan (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ....................................................................................................... 123 Tabel 4.56 Rekapitulasi manfaat (benefit) dan biaya (cost) ....................................124 Tabel 4.57 Perhitungan rasio manfaat dan biaya pada skenario 3 dengan tingkat hunian 70% ............................................................................................125 Tabel 4.58 Perhitungan selisih manfaat dan biaya pada skenario 3 dengan tingkat hunian 70% ................................................................................ 126 Tabel 4.59 Aliran kas masuk dan keluar per-tahun pada skenario 3 dengan tingkat hunian 70% ................................................................................ 127 Tabel 4.60 Perhitungan titik impas balik (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ....................................................................................................... 129 Tabel 4.61 Rekapitualsi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 1 ...... 130

commit to user xvi


digilib.uns.ac.id

Tabel 4.62 Rekapitualsi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 2 ...... 130 Tabel 4.63 Rekapitulasi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 3 ...... 130 Tabel 4.64 Rekapitulasi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 4 ...... 131 Tabel 4.65 Rekapitulasi rasio manfaat dan biaya pada masing-masing simulasi ....131 Tabel 4.66 Rekapitulasi selisih manfaat dan biaya pada masing-masing simulasi.. 133 Tabel 4.67 Rekapitulasi tingkat pengembalian internal pada masing-masing simulasi .................................................................................................. 134 Tabel 4.68 Rekapitulasi BEP pada masing-masing simulasi ................................... 135

commit to user xvii


digilib.uns.ac.id

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Tampak gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta pada saat masih dipergunakan (www.asrama-ceria.com) ..................................................2 Gambar 1.2 Kondisi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta tahun 2011 ............2 Gambar 2.1 Sudut pengambilan pada pengujian dengan Schmidt Rebound Hammer (Tutik Winarsih, 2010) ...........................................................13 Gambar 2.2 Korelasi nilai dan sudut pembacaan Schmidt Rebound Hammer ...........14 Gambar 2.3 Koefisien beban angin berdasarkan kemiringan atap (PPPURG 1987) ......................................................................................................16 Gambar 2.4 Wilayah gempa Indonesia dengan percepatan puncak batuan dasar dengan perioda ulang 500 tahun. (SNI 03-1726-2002) .........................18 Gambar 2.5 Respons spektrum gempa rencana untuk zona gempa 3 dan 4 (SNI 03-1726-2002) .......................................................................................18 Gambar 3.1 Lokasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth) ......33 Gambar 3.2 Layout Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth) ..... 34 Gambar 3.3 Tampak depan Gedung A .......................................................................34 Gambar 3.4 Tampak depan Gedung B........................................................................34 Gambar 3.5 Tampak depan Gedung C........................................................................35 Gambar 3.6 Tampak depan Gedung D .......................................................................35 Gambar 3.7 Diagram alir metode penelitian ...............................................................42 Gambar 3.8 Diagram alir metode penelitian a 1-a2 ......................................................43 Gambar 3.9 Diagram alir metode penelitian b1-b2 ......................................................44 Gambar 3.10 Diagram alir metode penelitian c 1-c 2 ....................................................44 Gambar 4.1 Denah lantai 2 Gedung A ........................................................................46 Gambar 4.2 Denah lantai 2 Gedung B ........................................................................47 Gambar 4.3 Denah lantai 2 Gedung C ........................................................................47 Gambar 4.4 Denah lantai 2 Gedung D ........................................................................48 Gambar 4.5 Kondisi kolom struktur ...........................................................................48 Gambar 4.6 Kondisi balok struktur ............................................................................. 49 Gambar 4.7 Kondisi rangka atap ................................................................................49 Gambar 4.8 Kondisi kuda-kuda atap ..........................................................................50 Gambar 4.9 Kondisi rangka dan penutup langit-langit ...............................................50 Gambar 4.10 Kondisi pelat tangga ............................................................................. 50

commit to user xviii


digilib.uns.ac.id

Gambar 4.11 Kondisi penutup dinding bagian luar (eksterior) ..................................51 Gambar 4.12 Kondisi penutup dinding bagian dalam (interior) .................................52 Gambar 4.13 Kondisi dinding kamar mandi ...............................................................52 Gambar 4.14 Kondisi penutup lantai ..........................................................................53 Gambar 4.15 Kondisi railing tangga ..........................................................................53 Gambar 4.16 Kondisi pintu dan jendela ..................................................................... 54 Gambar 4.17 Kondisi sumber air bersih (tandon dan pompa) ....................................55 Gambar 4.18 Kondisi instalasi air bersih ....................................................................55 Gambar 4.19 Kondisi instalasi air kotor ..................................................................... 55 Gambar 4.20 Kondisi instalasi listrik .........................................................................56 Gambar 4.21 Kondisi instalasi penangkal petir ..........................................................56 Gambar 4.22 Detail kuda-kuda ...................................................................................60 Gambar 4.23 Pemodelan kuda-kuda dengan software SAP2000 ................................63 Gambar 4.24 Beban mati (DL) kuda-kuda .................................................................63 Gambar 4.25 Beban hidup (LL) kuda-kuda ................................................................64 Gambar 4.26 Beban angin masuk (W1) kuda-kuda ....................................................64 Gambar 4.27 Beban angin keluar (W2) kuda-kuda ..................................................... 64 Gambar 4.28 Reaksi perletakan kuda-kuda (output SAP2000) ..................................65 Gambar 4.29 Pembagian grup lantai gedung ..............................................................72 Gambar 4.30 Pembagian titik pengekangan masing-masing lantai ............................72 Gambar 4.31 Pemodelan struktur Gedung A dengan SAP2000 .................................73 Gambar 4.32 Pemodelan struktur Gedung B dengan SAP2000..................................73 Gambar 4.33 Pemodelan struktur Gedung C dengan SAP2000..................................73 Gambar 4.34 Pemodelan struktur Gedung D dengan SAP2000 .................................74 Gambar 4.35 Pemodelan elemen balok pada lantai 1 Gedung A ...............................74 Gambar 4.36 Pemodelan pembebanan akibat kuda-kuda atap ...................................75 Gambar 4.37 Pemodelan pembebanan akibat dinding pasangan bata ........................75 Gambar 4.38 Rencana sekat ruangan yang dihilangkan ............................................. 83 Gambar 4.39 Grafik RAB rehabilitasi masing-masing gedung ..................................95 Gambar 4.40 Grafik persentase masing-masing sub-komponen rehabilitasi ............. 95 Gambar 4.41 Grafik rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan baru ...............98 Gambar 4.42 Grafik hubungan tingkat hunian dan BCR pada masing-masing skenario................................................................................................ 132 Gambar 4.43 Grafik hubungan tingkat hunian dan NPV pada masing-masing skenario................................................................................................ 133 Gambar 4.44 Grafik Hubungan tingkat hunian dan nilai IRR pada masing-

commit to user xix


digilib.uns.ac.id

masing skenario ................................................................................... 134 Gambar 4.45 Grafik hubungan tingkat hunian dan BEP pada masing-masing skenario................................................................................................ 135

commit to user xx


digilib.uns.ac.id

DAFTAR NOTASI

A

= luas ruangan

At

= angsuran per tahun

BCR

= rasio manfaat dan biaya (Benefit Cost Ratio)

Bt

= manfaat (Benefit) pada tiap tahun

Ct

= biaya (Cost) pada tiap tahun

DL

= beban mati yang bekerja pada suatu bangunan (Dead Load)

E

= beban gempa yang bekerja pada suatu bangunan (Earth Quake)

I

= faktor keutamaan gedung dihitung sebagai faktor pengali dari pengaruh gempa rencana

Ia

= kuat arus listrik (Ampere)

IRR

= tingkat pengembalian internal (Internal Rate of Return)

LL

= beban hidup yang bekerja pada suatu bangunan (Life Load)

LLF

= Light Loss Factor (0,7-0,8)

Lm

= kebutuhan luminasi cahaya berdasarkan tipe ruangan

N

= banyak sampel

Nlampu = Jumlah lampu yang digunakan. NPV

= selisih manfaat dan biaya

P

= pokok pinjaman

Pa

= beban daya listrik (watt)

Qwind = tekanan tiup dalam ( kg/m 2) SW

= berat sendiri komponen struktur (Self Weight)

U

= kuat perlu berdasarkan kombinasi pembebanan

W

= beban angin yang bekerja pada suatu bangunan (Wind Load)

R

= faktor reduksi gempa struktur gedung

RSx

= beban gempa dinamik respons spektrum arah sumbu x bangunan

RSy

= beban gempa dinamik respons spektrum arah sumbu y bangunan

SD

= standar deviasi

UC

= Coefficient of Utilization (50-60%)

commit to user xxi


digilib.uns.ac.id

V

= kecepatan angin (m/det)

V1

= gaya geser dasar nominal sebagai respons dinamik ragam yang pertama.

Vt

= gaya geser dasar nominal yang didapat dari hasil analisis ragam spektrum respons. = kuat desak beton (kg/cm 2) = kuat desak rata-rata beton (kg/cm2) = kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa)

fck

= kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa)

hc

= tinggi cerobong seluruhnya (m)

i

= suku bunga kredit

m

= jangka waktu pembayaran

n

= jumlah tahun

p

= tekanan angin (kg/m 2)

t

= tahun ke-1,2,3,..., n = daya hantar jenis bahan penghantar, untuk tembaga (Cu) sebesar 50×10 6 (ohm.m)-1 = faktor pengali untuk kinerja batas ultimit lampu

cos

= luminasi lampu = faktor kerja (0,8-0,9)

commit to user xxii


digilib.uns.ac.id

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A

Foto Visual Kondisi Bangunan Gedung

Lampiran B

Penilaian Keandalan Bangunan Gedung

Lampiran C

Hasil Pengujian Beton dengan Schmidt Rebound Hammer

Lampiran D

Output Pemodelan dan Analisis Struktur pada SAP2000

Lampiran E

Gambar Teknis Rencana Rehabilitasi Bangunan Gedung

Lampiran F

Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rehabilitasi Gedung

Lampiran G

Hasil Survei Harga Sewa Kamar

Lampiran H

Grafik Hasil Analisis Simulasi Skenario 1, 2, 3, dan 4

commit to user xxiii


BAB 1

digilib.uns.ac.id

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Gedung asrama mahasiswa bertingkat merupakan hunian vertikal. Gedung ini berfungsi sebagai tempat hunian bagi mahasiswa/i yang sedang menempuh jenjang pendidikan di perguruan tinggi, baik perguruan tinggi swasta maupun perguruan tinggi negeri. Banyak Gedung asrama mahasiswa yang telah beralih fungsi dan tidak dipergunakan lagi. Gedung Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS) Surakarta merupakan salah satu bangunan gedung yang sudah tidak dipergunakan lagi. Gedung ini dibangun berdasarkan keputusan Presiden tahun 1981 dan secara operasional dikelola oleh Koperasi Mahasiswa (Kopma) UNS Surakarta mulai tahun 1986. Gedung ini terletak di Jalan Kartika III Ngoresan, Kelurahan Jebres, Kecamatan Jebres, Kota Surakarta. Bangunan gedung ini terdiri dari 4 unit blok (A, B, C dan D) dengan 4 lobby (U, N, S dan K) di tiap gedungnya kecuali blok D yang hanya memiliki 2 lobby saja (K dan M). Masing-masing lobby memiliki 5 (lima) sampai 6 (enam) kamar yang dapat dihuni oleh 2 orang per kamar. Sehingga total daya tampung keseluruhan dapat mencapai 594 orang (www.asrama-ceria.com). Gedung Asrama ini diperuntukkan khusus bagi mahasiswa putra yang menempuh jenjang pendidikan perguruan tinggi di Universitas Sebelas Maret Surakarta. Asrama-Ceria merupakan sebutan lain dari Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Awalnya, Asrama-Ceria dilengkapi berbagai fasilitas penunjang studi mahasiswa, seperti meja dan kursi belajar di setiap kamar, listrik, air, dan ruang serba guna untuk kegiatan para penghuni. Pelayanan lain berupa laundry, ruang parkir, antar jemput kampus, toko, dan kantin serta perpustakaan. Sarana olah raga bagi penghuni berupa lapangan volly, lapangan sepakbola, lapangan basket, badminton,

commit to user 1


digilib.uns.ac.id 2

san tenis meja (www.asrama-ceria.com). Kondisi pada saat Gedung Asrama ini masing dipergunakan dapat dilihat pada Gambar 1.1.

Gambar 1.1 Tampak gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta pada saat masih dipergunakan (www.asrama-ceria.com) Hunian mahasiswa di asrama ini berkurang mulai tahun 2007. Kemudian kegiatan operasional dan pemeliharaannya ditutup. Selanjutnya, bangunan gedung mulai mengalami kerusakan akibat penjarahan yang dilakukan oleh sekelompok orang mulai tahun 2008. Hal ini menyebabkan kerusakan pada struktur, arsitektur dan utilitas bangunan, yaitu hilangnya railing tangga, plafond dan rangkanya, daun pintu dan jendela, dan lain-lain. Kini, Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta tidak dipergunakan dan dipelihara lagi. Kondisi eksisting Gedung Asrama (tahun 2011) dapat dilihat pada Gambar 1.2.

Gambar 1.2 Kondisi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta tahun 2011

commit to user


digilib.uns.ac.id 3

Bangunan Gedung Rumah Susun Sewa (Rusunawa) I dibangun pada tahun 2008. Gedung ini dibangun sebanyak 2 (dua) unit. Gedung ini merupakan bantuan hibah dari Kementerian Pekerjaan Umum melalui Direktoral Jendral Cipta Karya. Kemudian, Gedung rusunawa II juga dibangun pada akhir tahun 2009. Gedung ini dibangun sebanyak 1 (satu) unit. Gedung ini merupakan bantuan hibah dari Kementerian Perumahan Rakyat. Gedung rusunawa I dan rusunawa II dibangunan pada komplek yang sama dengan Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta, yaitu di bagian belakang komplek. Ironisnya, bangunan gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta yang sudah tidak dipergunakan itu justru berada di depan pintu masuk komplek. Kesan suram jelas terlihat dari kondisi ini. Rehabilitasi pada Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta perlu dilakukan guna mengembalikan kembali fungsinya. Rehabilitasi dilakukan berdasarkan assessment terhadap kondisi eksisting bangunan Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta, baik pada aspek struktural, arsitektural, maupun utilitas. Penelitian ini membahas mengenai rehabilitasi bangunan Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan kondisi kerusakan eksisting bangunan gedung agar laik fungsi. Kemudian, meninjau kelayakan investasi akibat rencana rehabilitasi yang akan dilaksanakan. Studi kelayakan investasi dibagi menjadi 2 (dua) kategori, yaitu analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya rehabilitasi berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian internal dan titik impas. Analisis ekonomi dilakukan dengan cara mensimulasikan skenario-skenario berdasarkam variabel harga sewa kamar dan tingkat hunian.

1.2

Rumusan Masalah Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta telah mengalami kerusakan pada

komponen struktur, arsitektur dan utilitas. Untuk menentukan tujuan penelitian, perlu dirumuskan permasalahan-permasalahan pada obyek yang ditinjau sebagai berikut: 1) Bagaimana konsep rehabilitasi yang tepat pada Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan kondisi eksistingnya, baik secara struktural, arsitektural maupun utilitas bangunan gedung agar dapat berfungsi kembali?

commit to user


digilib.uns.ac.id 4

2) Apakah rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta layak dilakukan ditinjau berdasarkan analisis biaya rehabilitasinya? 3) Bagaimana skenario harga sewa kamar dan tingkat hunian yang layak dilakukan pada Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan analisis ekonomi?

1.3 Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan permasalahan diatas, maka tujuan dari penelitian ini adalah: 1) Menganalisis kondisi eksisting masing-masing unit Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan Keandalan Bangunan Gedung. 2) Mengevaluasi struktur masing-masing unit Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta akibat gempa rencana dalam pemenuhan persyaratan kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. 3) Menganalisis besarnya biaya konstruksi yang diperlukan untuk merehabilitasi masing-masing unit Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta agar laik fungsi. 4) Menganalisis kelayakan rehabilitasi Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. 5) Menganalisis skenario-skenario penentuan harga sewa kamar dan tingkat hunian yang layak ditinjau berdasarkan analisis ekonomi.

1.4 Manfaat Penelitian Penelitian dilakukan untuk memperoleh manfaat, baik berupa manfaat teoritis maupun manfaat praktis. Manfaat yang dapat diambil dari penelitian ini adalah: 1) Manfaat teoritis: Memperoleh tambahan pengetahuan dalam rehabilitasi berdasarkan aspek keandalan bangunan gedung (struktural, arsitektural dan utilitas) yang dapat digunakan dalam menentukan besarnya harga sewa dan tingkat huniannya agar investasi layak untuk dilakukan, khususnya pada bangunan gedung yang terbengkalai agar dapat difungsikan kembali. 2) Manfaat praktis: Hasil penelitian ini diharapkan mampu memberikan gambaran kondisi eksisting gedung dan rehabilitasi yang dapat dilakukan guna memfungsikan kembali

commit to user


digilib.uns.ac.id 5

Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta, serta memberikan masukan berupa rekomendasi skenario harga sewa kamar yang menguntungkan kepada pemilik gedung.

1.5 Batasan Masalah Batasan masalah pada penelitian ini adalah: 1) Tidak dilakukan peninjauan terhadap struktur bawah bangunan gedung. 2) Penilaian kondisi bangunan eksisting berdasarkan software keandalan bangunan gedung yang dimodifikasi untuk Rusunawa (Rosalina, 2011). 3) Assessment struktur bangunan yang ditinjau adalah kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit berdasarkan SNI-1726-2002. 4) Struktur eksisting dimodelkan berupa Sistem Rangka Pemikul Momen Menengah (SPRMM) beton bertulang dengan metode analisis gempa dinamik ragam respons spektrum. 5) Pembebanan berdasarkan Peraturan Pedoman Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SKBI-1.3.53-1987). 6) Peninjauan aspek arsitektural dan utilitas berdasarkan Pedoman Persyaratan Teknik Bangunan Gedung (Permen PU No. 29/PRT/M/2006). 7) Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian internal, dan titik impas investasi. 8) Tidak menganalisis pemanfaatan area komersial (laundry, kantin, foto kopi, dan lain-lain) pada Gedung B. 9) Harga satuan yang digunakan dalam penentuan upah, harga bahan, tarif listrik, tarif air, dan gaji personil adalah yang berlaku untuk Kota Surakarta tahun 2011. 10) Simulasi pada analisis ekonomi ditinjau selama 10 tahun investasi, dimana pemenuhan tingkat hunian tidak ditinjau.

commit to user


digilib.uns.ac.id

BAB 2 BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI

2.1 Studi Pustaka Assessment terhadap Gedung Unit Gawat Darurat (UGD) dan Administrasi Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD) Banyudono, Kabupaten Boyolali bahwa telah terjadi kerusakan yang memerlukan perbaikan. Kolom struktur bangunan tidak aman terhadap beban geser. Kapasitas balok struktur tidak aman terhadap beban gempa rencana sehingga diperlukan perkuatan. Assessment ini menggunakan peralatan: Schmidt Rebound Hammer, Ultrasonic Pulse Velocitymeter (UPV), Rebar Locator, Universal Testing Machine (UTM), Microcrackmeter, Theodolith dan Water Pass. (Tutik, 2011) Assessment terhadap suatu gedung di Osun, Nigeria dilakukan karena bangunan mengalami kegagalan. Kegagalan terjadi akibat kurang tebalnya pelat lantai satu, ketidakcukupan kapasitas balok dan kolom dalam memikul beban, dan campuran beton yang rendah. Untuk dapat memfungsikan kembali bangunan gedung tersebut diperlukan perbaikan dan perkuatan. (Olajumoke, 2006) Gedung Asrama Pesantren Inshafuddin di Kota Banda Aceh mengalami kerusakan akibat gempa dan gelombang tsunami. Perbaikan pada komponen balok dan kolom yang mengalami retak-retak halus dilakukan injeksi epoxy dan patching. Perkuatan yang dilakukan pada kolom berupa perbesaran tampang, sedangkan pada balok dilakukan perbesaran tampang dan alternatif lainnya adalah perkuatan dengan menggunakan Carbon Fibre Sheet (CFS). (Halida, 2009) Gedung Timbul Jaya Plaza Kota Madiun juga mengalami alih fungsi, yang sebelumnya merupakan Gedung Bank Harapan Sentosa (BHS). Uji beban langsung yang dilakukan memperoleh hasil bahwa maksimum beban yang mampu dipikul oleh struktur eksisting. Kinerja struktur dievaluasi berdasarkan Capacity Spectrum

commit to user

6


digilib.uns.ac.id 7

Method. Rencana perkuatan pelat lantai dengan menggunakan balok anak jenis WF Castella dinilai memenuhi persyaratan. (Rosyid, 2009) Assessment terhadap struktur bangunan Gedung Rusunawa I UNS Surakarta menghasilkan bahwa kinerja struktur bangunan tidak memenuhi persyaratan, sehingga diperlukan perkuatan. Perkuatan yang digunakan adalah beruapa dinding geser dengan posisi tertentu pada bagian bangunan. Penggunaan dinding geser dilakukan dengan 3 (tiga) macam alternatif. Posisi dinding geser yang efektif terletak pada dinding-dinding tangga, baik pada tangga di tengah gedung maupun pada tangga di sudut gedung. (Pramono, 2010) Penelitian Rosalina (2011) dilakukan untuk memperoleh sistem penilaian dan pemeliharaan Gedung Rusunawa di Cilacap berdasarkan keandalan bangunan dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Penelitian ini dilakukan dengan cara menganalisis subkomponen di dalam SLF Gedung yang sesuai dengan sub komponen yang terdapat di dalam Gedung Rusunawa guna mengevaluasi Form SLF Gedung. Komponen yang ditinjau adalah struktural, arsitektural, utilitas, aksesibilitas, serta tata bangunan dan lingkungan. penelitian ini menghasilkan sistem penilaian Keandalan Bangunan gedung dan pemeliharaan untuk Rusunawa menggunakan aplikasi Microsoft Excel. Kajian kelayakan investasi pada proyek pembangunan Rusunawa II UNS Surakarta dilakukan untuk untuk menentukan besarnya harga sewa minimum per meter persegi luas bangunan berdasarkan: Payback period (PP), Net Present Value (NPV), dan Profitability Indeks (IP). (Dwi Puji R, 2009) Faktor harga sewa mempunyai pengaruh paling dominan dibanding dengan faktor lokasi, fasilitas, kondisi lingkungan dan struktur bangunan terhadap keputusan penyewa untuk menyewa pada Rusunawa Joho Sukoharjo. Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan kuisioner dengan variabel yang ditinjau berupa: lokasi, fasilitas, kondisi lingkungan, struktur bangunan, dan harga sewa. (Dwi Haptasari, 2010) Faktor risiko dalam suatu proyek konstruksi pada PT. Perusahaan Gas Negara Indonesia memberikan pengaruh yang signifikan terhadap rencana investasinya. Faktor risiko yang memiliki pengaruh tertinggi untuk proyek konstruksi adalah kepemilikan hubungan dengan aspek ekonomis dan keuangan. Faktor-faktor

commit to user


digilib.uns.ac.id 8

ekonomi yang memiliki sensitivitas tinggi kelayakan investasi pinjaman suku bunga dan peningkatan pendapatan. Sedangkan, faktor-faktor yang memiliki sensitivitas rendah adalah inflasi dan persentase perubahan ekuitas. (Firmansyah, 2006) Analisis ekonomi telah digunakan dalam memperkirakan harga air di beberapa bendungan di Indonesia. Abdul, dkk (2011) melakukan penelitian pada bendungan Selorejo guna memperoleh harga air yang layak untuk Pembangkit Listrik Tenaga Air (PLTA) dan irigasi. Hari Prasetijo, dkk (2011) melakukan penelitian terhadap bendungan Wonorejo guna memperoleh harga air yang layak untuk air minum dan irigasi. Kedua penelitian tersebut menggunakan analisis ekonomi berdasarkan BCR, NPV dan IRR. Evaluasi kegiatan pengerukan sedimen pada bendungan Wlingi merupakan upaya pemeliharaan untuk memperoleh volume tampungan yang dibutuhkan. Penelitian yang dilakukan oleh Pitojo (2011) membandingkan antara biaya yang dikeluarkan akibat kegiatan pengerukan dan pemasukan yang diperoleh dari biaya pembangkit listrik. Analisis kelayakan investasi yang digunakan adalah BCR, NPV, IRR, BEP dan Sensitivity Analysis. Penelitian awal telah dilakukan pada Gedung C Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Penelitian tersebut dilakukan dengan menilai Keandalan Bangunan berdasarkan

form Keandalan Bangunan yang dikeluarkan oleh

Puslitbang

Kementerian Pekerjaan Umum. Evaluasi struktur yang dilakukan akibat gempa rencana berdasarkan kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Biaya rehabilitasi dilakukan terhadap komponen struktur, arsitektur dan utilitas. Biaya rehabilitasi komponen struktur dan arsitektur dihitung berdasarkan perkiraan harga satuan di pasaran. Biaya rehabilitasi komponen utilitas masih berupa perhitungan per meter persegi bangunan dikalikan dengan koefisien komponen utilitas berdasarkan Permen PU nomor 45/PRT/M/2007. Kelayakan investasi rehabilitasi dilakukan berdasarkan analisis rasio manfaat dan biaya (BCR), selisih manfaat dan biaya (NPV), dan tingkat pengembalian internal (IRR). Analisis ekonomi hanya dilakukan pada satu skenario untuk memperoleh harga sewa minimum dengan tingkat hunian 100%. Variabel kenaikan harga dan suku bunga yang digunakan masih berupa pendekatan dan asumsi-asumsi. (Aris Afandi, dkk, 2011)

commit to user


digilib.uns.ac.id 9

Penelitian pada tesis ini dilakukan pada masing-masing Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta, yaitu Gedung A, Gedung B, Gedung C, dan Gedung D. Penilaian kondisi eksisting berdasarkan software Keandalan Bangunan yang telah dimodifikasi untuk Rusunawa yang merupakan hasil penelitian Rosalina (2011). Evaluasi struktur akibat gempa rencana dilakukan pada masing-masing Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan pemenuhan persyaratan kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Kelayakan investasi ditinjau berdasarkan analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya rehabilitasi dilakukan berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. Biaya rehabilitasi dihitung berdasarkan volume sub-komponen harga satuan yang berlaku untuk Kota Surakarta tahun 2011. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan biaya (BCR), selisih manfaat dan biaya (NPV), tingkat pengembalian internal (IRR) dan titik impas (BEP). Analisis ekonomi berdasarkan sensitivity analysis tidak dilakukan pada penelitian ini, karena variabel-variabel bebas

yang akan

disimulasikan lebih dari satu. Simulasi pada skenario-skenario dilakukan untuk menutupi kelemahan dari sensitivity analysis.

2.2 Landasan Teori 2.2.1

Kerusakan Bangunan Gedung Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen

bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab lain yang sejenis. Berdasarkan Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung (Permen PU Nomor 24/PRT/M/2008), Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan, yaitu: 1) Kerusakan ringan Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi. Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/kelas dan lokasi yang sama.

commit to user


digilib.uns.ac.id 10

2) Kerusakan sedang Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain. Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/kelas dan lokasi yang sama. 3) Kerusakan berat Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/kelas dan lokasi yang sama. Pekerjaan

perbaikan

dan/atau

penggantian

bagian

bangunan,

berupa

komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana dibagi atas: 1) Rehabilitasi. Rehabilitasi adalah suatu kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah. 2) Renovasi. Renovasi adalah suatu kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya 3) Restorasi. Restorasi adalah suatu kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah. Biaya pembangunan gedung baru dapat dilakukan dengan cara menghitung Rencana Anggaran dan Biaya (RAB) berdasarkan analisis harga satuan dan gambar kerja. Berdasarkan Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara,

commit to user



besarnya biaya yang dibutuhkan untuk membangunan bangunan gedung dapat dilakukan berdasarkan harga satuan tertinggi per meter persegi yang dikeluarkan dan ditetapkan oleh Walikota/Bupati/Gubernur. Selain itu, klasifikasi bangunan dan koefisien lantai bangunan juga diperhitungkan untuk menentukan besarnya biaya konstruksi pembangunan gedung baru. Besarnya koefisien lantai bangunan dapat dilihat pada Tabel 2.1. Tabel 2.1 Koefisien lantai bangunan terhadap harga satuan tertinggi bangunan gedung negara (Permen PU no. 45/PRT/M/2007) No

Jumlah lantai Bangunan

Harga satuan per-m2 Tertinggi

1

Bangunan 2 lantai

1,090 standar harga gedung bertingkat

2

Bangunan 3 lantai


3

Bangunan 4 lantai


4

Bangunan 5 lantai


5

Bangunan 6 lantai


6

Bangunan 7 lantai


7

Bangunan 8 lantai


Klasifikasi bangunan menurut Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara (Permen PU no.45/PRT/M/2007) adalah sebagai berikut: 1) Bangunan Sederhana Klasifikasi bangunan sederhana adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana. Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun. Yang termasuk klasifikasi bangunan sederhana adalah: o gedung kantor yang sudah ada disain prototipenya, atau bangunan gedung kantor dengan jumlah lantai sampai dengan 2 (dua) lantai dengan luas sampai dengan 500 m2; o bangunan rumah dinas tipe C, D, dan E yang tidak bertingkat; o gedung pelayanan kesehatan: puskesmas; o gedung pendidikan tingkat dasar dan/atau lanjutan dengan jumlah lantai s.d. 2 lantai. 2) Bangunan Tidak Sederhana Klasifikasi bangunan tidak sederhana adalah bangunan gedung negara dengan

commit to user



karakter tidak sederhana serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana. Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling singkat 10 (sepuluh) tahun. Yang termasuk klasifikasi Bangunan Tidak Sederhana, antara lain: o gedung kantor yang belum ada disain prototipenya, atau gedung kantor dengan luas di atas dari 500 m2, atau gedung kantor bertingkat lebih dari 2 lantai; o bangunan rumah dinas tipe A dan B; atau rumah dinas C, D, dan E yang bertingkat lebih dari 2 lantai, rumah negara yang berbentuk rumah susun; o gedung Rumah Sakit Klas A, B, C, dan D; o gedung pendidikan tinggi universitas/akademi; atau gedung pendidikan dasar/lanjutan bertingkat lebih dari 2 lantai. 3) Bangunan Khusus Klasifikasi bangunan khusus adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan

dan

persyaratan

khusus,

yang

dalam

perencanaan

dan

pelaksanaannya memerlukan penyelesaian/teknologi khusus. Masa penjaminan kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun. o Istana negara dan rumah jabatan presiden dan wakil presiden, wisma negara; o gedung instalasi nuklir; o gedung instalasi pertahanan, bangunan POLRI dengan penggunaan dan persyaratan khusus; o gedung laboratorium, gedung terminal udara/laut/darat, stasiun kereta api, stadion olah raga, rumah tahanan, gudang benda berbahaya, gedung bersifat monumental; dan gedung perwakilan negara R.I. di luar negeri. 2.2.2

Struktur Bangunan Gedung Unsur-unsur penilaian kondisi bangunan eksisting secara visual terhadap

komponen struktural bangunan gedung berdasarkan keandalan bangunan gedung adalah sebagai berikut: 1) pondasi, 2) dinding pasangan bata, 3) kolom, balok praktis,

commit to user



4) slab lantai, 5) rangka atap, ikatan angin dan gording, 6) rangka langit-langit, 7) penutup langit-langit, 8) tangga, 9) lantai bawah. Evaluasi kemampuan struktur bangunan terhadap gempa rencana dilakukan guna mendukung penilaian kondisi bangunan eksisting secara visual. Evaluasi kemampuan struktur ini dapat dianalisis berdasarkan: 1) kemampuan struktur bawah (pondasi), 2) kemampuan struktur dalam memenuhi kinerja batas layan, 3) kemampuan struktur dalam memenuhi kinerja batas ultimit, 4) kapasitas struktur dalam memikul lentur, 5) kapasitas struktur dalam memikul geser, 6) kapasitas struktur dalam memikul torsi. Evaluasi ini dapat dilakukan dengan bantuan berbagai macam perangkat lunak (software) pemodelan dan analisis struktur berbasis sistem operasi windows, seperti: SAP2000, ETABS, SANS Pro, maupun STAAD Pro. 2.2.3

Pengujian Kuat Tekan Beton Rebound Hammer Test adalah suatu pengujian untuk mengetahui tegangan

karakteristik beton dengan mengukur kekuatan permukaannya. Cara kerja dari alat adalah dengan cara menekan plunger head dari alat tersebut ke permukaan beton dan akan menghasilkan suatu pantulan di dalam alat tersebut. Nilai yang dibaca dari hasil pantulan tersebut adalah nilai kuat tekan beton (perlu dikalibrasi dahulu untuk memperoleh kuat tekan beton) dari beton yang diuji.

Gambar 2.1 Sudut pengambilan pada pengujian dengan Schmidt Rebound Hammer (Tutik Winarsih, 2010)

commit to user


digilib.uns.ac.id

Cube Compressive Strength (MPa)

14

Hammer Rebound

Gambar 2.2 Korelasi nilai dan sudut pembacaan Schmidt Rebound Hammer Perhitungan kuat desak beton dilakukan dengan cara mengambil sampel beberapa titik, dimana masing-masing sampel diambil sebanyak 5 kali tembakan. Setelah itu, hasil pembacaan rebound dikorelasikan berdasarkan nilai dan sudut pembacaan pada Gambar 2.1 dan Gambar 2.2. Hasil kuat tekan masing-masing sampel kemudian di rata-rata dan dihitung standard deviasinya dengan persamaan:

SD dengan: SD = = = N =

N 1

(2.1)

Standar deviasi, Kuat desak beton (kg/cm 2), Kuat desak rata-rata beton (kg/cm2), banyak sampel.

Kuat desak beton dihitung sebagai kuat desak rata-rata beton dikurangi dengan standar deviasi. Jika pada perhitungan kuat desak beton menggunakan standard pengukuran untuk benda uji kubus (fck), maka hasil tersebut dikonversi kedalam bentuk pengukuran untuk benda uji silinder ( f

). Perhitungan ini menggunakan persamaan:

= { 0,76+0,2 log (fck/15) } fck

dengan: = Kuat desak beton berdasarkan bendauji silinder (MPa),

commit to user

(2.2)



fck = kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa). 2.2.4

Pemodelan Struktur Bangunan Gedung Kondisi alam mengakibatkan bangunan mengalami berbagai beban yang

berbeda besar dan jenisnya antara satu bangunan dengan bangunan lain, serta dipengaruhi oleh lokasi dimana bangunan itu berada. Jenis beban yang bekerja pada suatu bangunan pada prinsipnya dapat dibagi sebagai berikut: 2.2.4.1 Beban Mati Beban mati adalah beban yang berasal dari berat sendiri semua bagian dari gedung yang bersifat tetap, termasuk dinding dan sekat pemisah, kolom, balok, lantai, atap, penyelesaian, mesin dan peralatan yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari gedung, yang nilai seluruhnya adalah sedemikian rupa sehingga probabilitas untuk dilampauinya dalam kurun waktu tertentu terbatas pada suatu persentase tertentu. Pada umumnya, probabilitas beban tersebut untuk dilampaui adalah dalam kurun waktu umur gedung 50 tahun dan ditetapkan sebesar 10%. Namun demikian, beban mati rencana yang biasa ditetapkan dalam standar pembebanan struktur gedung, dapat dianggap sebagai beban mati nominal. (Anonim, 2002b) 2.2.4.2 Beban Hidup Beban hidup adalah beban yang terjadi akibat penghunian atau penggunaan gedung tersebut, baik akibat beban yang berasal dari orang maupun dari barang yang dapat berpindah atau mesin dan peralatan serta komponen yang tidak merupakan bagian yang tetap dari gedung, yang nilai seluruhnya adalah sedemikian rupa sehingga probabilitas untuk dilampauinya dalam kurun waktu tertentu terbatas pada suatu persentase tertentu. Pada umumnya, probabilitas beban tersebut untuk dilampaui adalah dalam kurun waktu umur gedung 50 tahun dan ditetapkan sebesar 10%. Namun demikian, beban hidup rencana yang biasa ditetapkan dalam standar pembebanan struktur gedung, dapat dianggap sebagai beban hidup nominal. (Anonim, 2002b)

commit to user



2.2.4.3 Beban Angin Beban angin adalah beban yang menganggap adanya tekanan positif (pressure) dan tekanan negatif/isapan (suction) bekerja tegak lurus bidang yang ditinjau. Beban ini ditentukan oleh bentuk geometris, tinggi, kemiringan atap, dan lokasi bangunan. Besarnya beban angin ditentukan berdasarkan SKBI-1.3.53.1987 sebagai berikut: a) tekanan tiup harus diambil minimum 25 kg/m2. b) tekanan tiup di laut dan di tepi laut sampai sejauh 5 km dari pantai harus diambil 40 kg/m 2. c) untuk daerah-daerah di dekat laut dan daerah-daerah lain tertentu yang memiliki kecepatan-kecepatan angin yang mungkin menghasilkan tekanan tiup yang lebih besar dari pada ketentuan diatas, tekanan tiup harus dihitung dengan persamaan: p

V2 16

(2.3)

dengan: p = Tekanan angin (kg/m 2), V = Kecepatan angin (m/det). d) pada struktur cerobong, tekanan angin diperhitungkan dengan persamaan: Qwind

42,5 0,6 h

(2.4)

dengan: Qwind = Tekanan tiup dalam ( kg/m2), hc = Tinggi cerobong seluruhnya (m). Tekanan tiup tersebut diatas dapat direduksi sebesar 0,5 jika dapat dijamin gedung terlindung efektif dari suatu arah tertentu oleh gedung/bangunan lain. Koefisien Angin diambil sesuai kemiringan atap dapat dilihat pada Gambar 2.3.

Gambar 2.3 Koefisien beban angin berdasarkan kemiringan atap (PPPURG 1987)

commit to user



2.2.4.4 Beban Gempa Beban gempa nominal, yang nilainya ditentukan oleh 3 hal, yaitu oleh besarnya probabilitas beban itu dilampaui dalam kurun waktu tertentu, oleh tingkat daktilitas struktur yang mengalaminya dan oleh kekuatan lebih yang terkandung di dalam struktur tersebut. Menurut standar ini, peluang dilampauinya beban tersebut dalam kurun waktu umur gedung 50 tahun adalah 10% dan gempa yang menyebabkannya disebut gempa rencana (dengan periode ulang 500 tahun), tingkat daktilitas struktur gedung dapat ditetapkan sesuai kebutuhan sedangkan faktor kuat lebih f1 untuk struktur gedung umum nilainya adalah 1,6. Dengan demikian, beban gempa nominal adalah beban akibat pengaruh gempa rencana yang menyebabkan terjadinya pelelehan pertama di dalam struktur gedung, kemudian direduksi dengan faktor kuat lebih f1. (Anonim, 2002b) Beban gempa ini dihitung berdasarkan bentuk bangunan, lokasi, serta kondisi tanah dasar. Berdasarkan bentuk struktur bangunan gedungnya, analisis beban gempa dibagi atas: 1) struktur gedung beraturan, menggunakan analisis beban gempa statis ekivalen. 2) struktur gedung tidak beraturan, menggunakan: a) analisis statis ekivalen, b) analisis ragam spektrum respons (respons spectrum analysis), c) analisis respons dinamik riwayat waktu (time history analysis) Analisis ragam spektrum respons (respons spectrum analysis) adalah suatu cara analisis untuk menentukan respons dinamik struktur gedung 3 dimensi yang berperilaku elastik penuh terhadap pengaruh suatu gempa melalui suatu metoda analisis yang dikenal dengan analisis ragam spektrum respons, dimana respons dinamik total struktur gedung tersebut didapat sebagai superposisi dari respons dinamik maksimum masing-masing ragamnya yang didapat melalui spektrum respons Gempa Rencana. Indonesia terbagi dalam 6 Wilayah Gempa, dimana Wilayah Gempa 1 adalah wilayah dengan kegempaan paling rendah dan Wilayah Gempa 6 dengan kegempaan paling tinggi. Pembagian Wilayah Gempa ini, didasarkan atas percepatan puncak batuan dasar akibat pengaruh Gempa Rencana dengan perioda ulang 500 tahun. Hal

commit to user



ini ditunjukkan dalam Gambar 2.4 Arah pembebanan gempa pada struktur bangunan gedung, arah utama pengaruh gempa rencana harus ditentukan sedemikian rupa, sehingga memberi pengaruh terbesar terhadap unsur-unsur subsistem dan sistem struktur gedung secara keseluruhan. Untuk mensimulasikan arah pengaruh gempa rencana yang sembarang terhadap struktur gedung, pengaruh pembebanan gempa dalam arah utama tersebut harus dianggap efektif 100% dan harus dianggap terjadi bersamaan dengan pengaruh pembebanan gempa dalam arah tegak lurus pada arah utama pembebanan tadi, tetapi dengan efektifitas hanya 30%.

Gambar 2.4 Wilayah gempa Indonesia dengan percepatan puncak batuan dasar dengan perioda ulang 500 tahun. (SNI 03-1726-2002)

Gambar 2.5 Respons spektrum gempa rencana untuk zona gempa 3 dan 4 (SNI 031726-2002)

commit to user



Lantai tingkat pada struktur bangunan gedung dapat dimodelkan sebagai diafragma. Lantai tingkat, atap beton dan sistem lantai dengan ikatan suatu struktur gedung dapat dianggap sangat kaku dalam bidangnya dan karenanya dapat dianggap bekerja sebagai diafragma terhadap beban gempa horisontal. Eksentrisitas Pusat massa lantai tingkat suatu struktur gedung adalah titik tangkap resultante beban mati, berikut beban hidup yang sesuai, yang bekerja pada lantai tingkat itu. Pada perencanaan struktur gedung, pusat massa adalah titik tangkap beban gempa statik ekuivalen atau gaya gempa dinamik. Faktor keutamaan gedung (I) adalah faktor pengali dari pengaruh gempa rencana pada berbagai kategori gedung (I 1), untuk menyesuaikan perioda ulang gempa yang berkaitan dengan penyesuaian probabilitas dilampauinya pengaruh tersebut selama umur gedung itu dan penyesuaian umur gedung itu (I2). Faktor keutamaan gedung ini dapat dilihat pada Tabel 2.2. Tabel 2.2 Faktor keutamaan (I) untuk berbagai kategori gedung dan bangunan (SNI 03-1726-2002) Kategori Gedung

Faktor Keutamaan I1 I2 I3

Gedung umum seperti untuk penghunian, perniagaan dan perkantoran

1,0

1,0

1,0

Monumen dan bangunan monumental

1,0

1,6

1,6

Gedung penting pasca gempa seperti rumah sakit, instalasi air bersih, pembangkit tenaga listrik, pusat penyelamatan dalam keadaan darurat, fasilitas radio dan televisi.

1,4

1,0

1,4

Gedung untuk menyimpan bahan berbahaya seperti gas, produk minyak bumi, asam, bahan beracun.

1,6

1,0

1,6

Cerobong, tangki di atas menara

1,5

1,0

1,5

Faktor reduksi gempa, rasio antara beban gempa maksimum akibat pengaruh Gempa Rencana pada struktur gedung elastik penuh dan beban gempa nominal akibat pengaruh Gempa Rencana pada struktur gedung daktail, bergantung pada faktor daktilitas struktur gedung tersebut. Untuk sistem rangka pemikul momen (Sistem struktur yang pada dasarnya memiliki rangka ruang pemikul beban gravitasi secara lengkap. Beban lateral dipikul rangka pemikul momen terutama melalui mekanisme lentur), faktor reduksi gempa (R) pada ditentukan berdasarkan Tabel 2.3.

commit to user



Tabel 2.3 Faktor redusi gempa (R) pada sistem rangka pemikul momen (SNI 031726-2002) No 1

2 3

4

Sistem Pemikul Beban Gempa Rangka pemikul momen khusus (SRPMK) a. Baja

Reduksi gempa (R) 8,5

b. Beton Rangka pemikul momen menengah beton (SRPMM) Rangka pemikul momen biasa (SRPMB) a. Baja b. Beton

8,5 5,5

Rangka batang baja pemikul momen khusus (SRBPMK)

6,5

4,5 3,5

2.2.4.5 Kombinasi Beban Struktur dan komponen struktur harus direncanakan hingga semua penampang mempunyai kuat rencana minimum sama dengan kuat perlu, yang dihitung berdasarkan kombinasi beban dan gaya terfaktor yang sesuai dengan ketentuan. Komponen struktur juga harus memenuhi ketentuan lain yang tercantum dalam tata cara ini untuk menjamin tercapainya perilaku struktur yang cukup baik pada tingkat beban kerja (sesuai SNI-03-2847-2002) adalah: 1) Kuat perlu U untuk menahan beban mati DL paling tidak harus sama dengan U = 1,4 DL

(2.5)

Kuat perlu U untuk menahan beban mati DL, beban hidup LL, dan juga beban atap A atau beban hujan R, paling tidak harus sama dengan U = 1,2 DL + 1,6 LL + 0,5 (A atau R)

(2.6)

2) Bila ketahanan struktur terhadap beban angin W harus diperhitungkan dalam perencanaan, maka pengaruh kombinasi beban DL, LL, dan W berikut harus ditinjau untuk menentukan nilai U yang terbesar, yaitu: U = 1,2 DL + 1,0 LL ± 1,6 W + 0,5 (A atau R)

(2.7)

Kombinasi beban juga harus memperhitungkan kemungkinan beban hidup LL yang penuh dan kosong untuk mendapatkan kondisi yang paling berbahaya, yaitu: U = 0,9 DL ± 1,6 W

(2.8)

Perlu dicatat bahwa untuk setiap kombinasi beban DL, LL, dan W, kuat perlu U tidak boleh kurang dari persamaan U = 1,2 DL + 1,6 LL + 0,5 (A atau R).

commit to user



3) Bila ketahanan struktur terhadap beban gempa E harus diperhitungkan dalam perencanaan, maka nilai kuat perlu U harus diambil sebagai: U = 1,2 DL + 1,0 LL ± 1,0 E

(2.9) atau

U = 0,9 DL ± 1,0 E 2.2.5

(2.10)

Evaluasi Struktur Bangunan Gedung

2.2.5.1 Kinerja Batas Layan Kinerja batas layan struktur gedung ditentukan oleh simpangan antar-tingkat akibat pengaruh gempa rencana, yaitu untuk membatasi terjadinya pelelehan baja dan peretakan beton yang berlebihan, di samping untuk mencegah kerusakan nonstruktur dan ketidaknyamanan penghuni. Simpangan antar-tingkat ini harus dihitung dari simpangan struktur gedung tersebut akibat pengaruh Gempa Nominal yang telah dibagi Faktor Skala. Untuk memenuhi persyaratan kinerja batas layan struktur gedung, dalam segala hal simpangan antar-tingkat yang dihitung dari simpangan struktur gedung tidak boleh melampaui 0,03/R kali tinggi tingkat yang bersangkutan atau 30 mm, bergantung yang mana yang nilainya terkecil. (SNI 03-1726-2002) 2.2.5.2 Kinerja Batas Ultimit Kinerja batas ultimit struktur gedung ditentukan oleh simpangan dan simpangan antar-tingkat maksimum struktur gedung akibat pengaruh Gempa Rencana dalam kondisi struktur gedung di ambang keruntuhan, yaitu untuk membatasi kemungkinan terjadinya keruntuhan struktur gedung yang dapat menimbulkan korban jiwa manusia dan untuk mencegah benturan berbahaya antargedung atau antar bagian struktur gedung yang dipisah dengan sela pemisah/ delatasi. Persyaratan kinerja batas ultimit struktur gedung tidak boleh melampaui 0,02 kali tinggi tingkat yang bersangkutan. (SNI 03-1726-2002). Simpangan dan simpangan antar-tingkat ini harus dihitung dari simpangan struktur gedung akibat pembebanan gempa nominal, dikalikan dengan suatu faktor pengali sebagai berikut: o

untuk gedung beraturan, menggunakan rumus: 0,7 R

commit to user

(2.11)



dengan: = faktor pengali untuk kinerja batas ultimit, R = faktor reduksi gempa struktur gedung. o

untuk gedung tidak beraturan, menggunakan rumus: 0,7 R faktor skala

(2.12)

dengan R adalah faktor reduksi gempa struktur gedung tersebut dan faktor skala ditentukan berdasarkan rumus: faktor skala

0,8V1 Vt

(2.13)

dengan: V1 = Gaya geser dasar nominal sebagai respons dinamik ragam yang pertama, Vt = Gaya geser dasar nominal yang didapat dari hasil analisis ragam spektrum respons. Sistem rangka pemikul momen yaitu sistem struktur yang pada dasarnya memiliki rangka ruang pemikul beban gravitasi secara lengkap dimana beban lateral dipikul rangka pemikul momen terutama melalui mekanisme lentur, faktor reduksi gempa (R) ditentukan berdasarkan Tabel 2.3. 2.2.5.3 Metode perbaikan dan Perkuatan Struktur Perbaikan komponen pada dasarnya mempunyai maksud untuk meningkatkan kekuatan dan daktilitas yang ditentukan berdasarkan kondisi lokasi tempat bangunan tersebut berdiri. Pada daerah resiko gempa tinggi gabungan faktor kekuatan dan daktilitas merupakan pilihan yang tepat. Perbaikan pada konstruksi beton meliputi bahan beton dan tulangan. Prinsip perlindungan dan perbaikan pada bahan beton seperti: perlindungan terhadap kebocoran, pengontrol kelembaban, restorasi beton, perkuatan struktur, peningkatan ketahanan fisik, peningkatan terhadap kimia. (Sjafei Amri, 2006) Metode perkuatan yang dipilih harus memperhatikan beberapa hal, yaitu kapasitas struktur, lingkungan dimana struktur berada, peralatan yang tersedia, kemampuan tenaga pelaksana serta batasan-batasan dari pemilik seperti keterbatasan ruang kerja, kemudahan pelaksanaan, waktu pelaksanaan dan biaya perkuatan. Metode perkuatan yang umumnya dilakukan adalah:

commit to user



1) memperpendek bentang dari struktur dengan konstruksi beton ataupun dengan konstruksi baja, 2) memperbesar dimensi daripada konstruksi beton, 3) menambah plat baja, 4) melakukan external prestressing, 5) menggunakan FRP (fibre reinforced polymer). 2.2.6

Arsitektur Bangunan Gedung Unsur-unsur penilaian komponen arsitektural bangunan gedung berdasarkan

keandalan bangunan gedung adalah sebagai berikut: 1) kesesuaian penggunaan fungsi, 2) pelapis muka lantai, baik di luar maupun di dalam bangunan gedung, 3) pelesteran lantai baik di luar maupun di dalam bangunan gedung, 4) pelapis dinding, baik di luar maupun di dalam bangunan gedung, 5) pintu dan jendela bangunan gedung berserta assesorisnya, 6) penutup atap bangunan gedung. 2.2.7

Utilitas Bangunan Gedung Unsur-unsur penilaian komponen utilitas bangunan gedung berdasarkan

keandalan bangunan gedung adalah: 1) instalasi pencegah kebakaran, 2) plambing, 3) instalasi listrik, 4) instalasi penangkal petir, 5) aksessibilitas, 6) tata bangunan dan lingkungan. 2.2.7.1 Plambing Bangunan gedung tempat tinggal berupa asrama, untuk setiap 15 orang harus dilengkapi sekurang-kurangnya dengan: 1) sebuah kloset, 2) sebuah bak mandi atau bak air mandi atau dus,

commit to user



3) sebuah tempat cuci tangan, 4) sebuah pengering lantai, 5) jumlah kloset di ruang toilet laki-laki dapat diganti dengan peturasan tidak lebih dari 1/3 jumlah kloset yang dipersyaratkan. (Anonim, 2000). Kebutuhan air bersih daerah perkotaan pasti meningkat dari periode ke periode sesuai dengan lajunya perkembangan dan tingkat pertambahan penduduk. konsumsi air ditunjukkan pada Tabel 2.4. Daya buang perlengkapan bangunan dijelaskan pada Tabel 2.5 sampai dengan Tabel 2.7. (Hartanto, 1992) Tabel 2.4 Konsumsi air bersih berdasarkan kategori kota (kimpraswil, 2003) Jumlah Penduduk (orang) > 1.000.000 500.000 1.000.000 100.000 500.000 20.000 100.000

Kategori Kota kota metropolitan kota besar kota sedang kota Kecil Tabel 2.5

Konsumsi air (liter/orang/hari) 210 170 150 90

Daya buang rata-rata perlengkapan saniter (Hartono Poerbo, 1992) Perlengkapan Bangunan

Daya buang rata-rata

Kloset Bak mandi Westafel/urinoir Kebutuhan kloset

120 liter/menit 90 liter/menit 60 liter/menit 1 buah/40 orang

Tabel 2.6 Debit maksimum pipa penyalur (Hartono Poerbo, 1992) Diameter pipa

Debit (liter/menit) 12,5 30 65 1.500 2.000

Tabel 2.7 Pipa pembuang air hujan berdasarkan luasan atap (Hartono Poerbo, 1992) Luas atap (m 2) 75 150 250

Diameter pipa

3

commit to user



2.2.7.2 Elektrikal Kebutuhan maksimum instalasi listrik harus dihitung untuk jenis instalasinya dan perlengkapan yang terpasang. Untuk maksud perhitungan, beban yang tersambung pada setiap penghantar aktif harus diperlakukan terpisah. Untuk instalasi bukan rumah (perumahan, hotel, asrama, pernginapan, dll), perhitungan kebutuhan maksimum setiap fase dari instalasi harus ditentukan dengan mengambil jumlah dari nilai-nilai yang diperoleh dengan menerapkan jenis instalasi pada kelompok beban. Suatu kotak kontak (KK), yang terpasang pada ketinggian lebih dari 2,3 m di atas lantai untuk penyambungan peranti dengan daya tidak lebih dari 100 W atau luminer penerangan dapat dimasukkan sebagai titik lampu dalam kelompok beban A. Suatu peranti dengan daya tidak lebih dari 100 W yang terpasang secara magun atau dipasang pada KK yang dipasang lebih dari 2,3 m di atas lantai boleh dianggap sebagai titik penerangan. (Anonim, 2000a) Perhitungan pra-rencana untuk beban listrik suatu bangunan gedung perlu dilakukan untuk mengetahui kebutuhan arus listrik pada saat beban puncak. Kelompok beban listrik dalam suatu bangunan adalah sebagai berikut: 1) pencahayaan listrik. 2) stop kontak untuk peralatan rumah tangga maupun motor-motor kecil. 3) ventilasi gedung, pendingin ruangan atau air conditioning (AC). 4) plumbing/sanitari (pompa air dan lain-lain). 5) peralatan dapur. 6) peralatan khusus (laboratorium). (Hartono, 2007). Sistem pencahayaan berupa penerangan langsung menggunakan lampu yang kebutuhannya dihitung berdasarkan satuan luminasi. Pada kondisi ruangnya dengan warna plafond dan dinding terang, digunakan Coefficient of Utilization (CU) sebesar 50-60% dan Light Loss Factor (LLF) sebesar 0,7-0,8. Perhitungan jumlah lampu yang diperlukan pada suatu ruangan dihitung dengan persamaan (Hartono, 2007): lampu

Lm A LLF UC N lampu

(2.14)

commit to user



dengan: lampu

Lm A LLF UC Nlampu

= = = = = =

Luminasi lampu, Kebutuhan luminasi cahaya berdasarkan tipe ruangan, Luas ruangan, Light Loss Factor (0,7-0,8), Coefficient of Utilization (50-60%), dan Jumlah lampu yang digunakan.

Luminasi lampu dapat dilihat pada Tabel 2.8, sedangkan kebutuhan luminasi cahaya untuk berbagai tipe ruangan disajikan pada Tabel 2.9. Tabel 2.8 Luminasi berdasarkan jenis lampu (Hartono Poerbo, 1992) Jenis Lampu

Luminasi (lumen/watt)

Umur rata-rata (jam)

Pijar TL dengan ballast Halogen Mercury dengan ballast Neon Neon Kompak (SL)

11-18 50-80 16-20 30-60 80 60

1.000 900 1.800 1.000 16.000 7.000 15.000 7.000 15.000

Tabel 2.9 Kebutuhan luminasi berdasarkan tipe ruangan (Hartono Poerbo, 1992) Jenis Ruangan Ruang tidur Kamar mandi Tangga Dapur

Luminasi (lumen) 50 100 300 300

Perhitungan kuat arus litrik (fasa satu) yang dibutuhkan dari gardu PLN ke panel utama dapat dihitung dengan persamaan: Ia dengan: Ia Pa cos

Pa E1 cos

(2.15)

= kuat arus listrik (Ampere), = beban daya listrik (watt), = faktor kerja (0,8-0,9).

Instalasi listrik merupakan suatu sistem jaringan listrik yang melalui suatu penghantar berupa kabel-kabel dengan jenis dan ketebalan tertentu. Kemampuan hantar arus pada kabel instalasi berdasarkan jenisnya dapat dilihat pada Tabel 2.10. (Hartono, 2007)

commit to user



Tabel 2.10 Kemampuan kabel instalasi dalam menghantar arus listrik (Hartono Poerbo, 1992) Luas penampang nominal mm2 1,5 2,5 4 6 10

Kabel NYA (dalam pipa instalasi) Ampere 10 20 25 35 50

Kabel NYY atau NYFGbY Berurat 2 Berurat 3 dan 4 di tanah di udara di tanah di udara Ampere Ampere Ampere Ampere 36 29 32 25 47 38 41 34 59 48 52 44 78 66 69 60

Kabel NYM Ampere 20 25 35 50 63

2.2.7.3 Sistem Tata Udara (Air Conditoning) Sistem tata udara direncanakan agar diperoleh kenyamanan penghuni, baik dari sisi suhu ruangan maupun kelembaban udaranya. Menurut Jimmy (2005), kenyamanan udara dalam ruangan umumnya adalah sebesar 100C dibawah rata-rata tubuh manusia (sekitar 260C). Untuk kebituhan udara dingin, sebagai pendekatan dapat mengacu kepada Tabel 2.11. Tabel 2.11 Beban pendingin untuk berbagai fungsi bangunan (Jimmy, 2005) No Fungsi bangunan 1 Apartemen 2 Hotel 3 Kampus 4 Kantor 5 Rumah Sakit Catatan: 1 TR = 12.000 BTU = 1,5 HP = 1,12 KW

Beban per 100 m3 ruangan (TR) 0,5 1,0 1,0 1,5 1,5 2,0 1,5 2,0 1,0 1,5

2.2.7.4 Sistem Pemadam Kebakaran Sistem pemadam kebakaran merupakan komponen dalam proteksi kebakaran aktif pada bangunan gedung. Sistem ini terbagi menjadi: 1) sistem deteksi alarm kebakaran. 2) sprinkler otomatis. 3) gas pemadam api 4) hidran. 5) tabung pemadam api ringan.

commit to user



2.2.7.5 Sistem Proteksi Petir Sistem proteksi petir (SPP) diatur dalam Standar Nasional Indonesia (SNI) 037015-2004. Adapun zona proteksi petir (ZPP) adalah ruang yang diproteksi harus dibagi kedalam zona proteksi petir menurut tingkat ancaman perusakan akibat pulsa elektromaknetik petir, dan menunjukkan lokasi untuk titik pengikat pada perbatasan zona. Konstruksi sistem proteksi petir pada bangunan gedung terbagi atas dua, yaitu sistem proteksi petir internal dan sistem proteksi petir eksternal. Konstruksi sistem proteksi petir eksternal terdiri atas: 1) sistem terminasi-udara. 2) sistem konduktor penyalur. 3) sistem terminasi bumi. 2.2.8

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan

gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi. Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi. Pekerjaan perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung, dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi. 2.2.9

Biaya Pelaksanaan suatu pembangunan yang dimulai dari ide, studi kelayakan,

perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi dan pemeliharaan membutuhkan biaya. Secara garis besar biaya dapat dikelompokkan menjadi 2 bagian (Kuiper, 1971) sebagai berikut:

commit to user



1) biaya modal/investasi (capital cost), 2) biaya tahunan (annual cost). 2.2.9.1 Biaya Modal (Capital Cost) Pengertian biaya modal (Suad Husnan, dkk, 2008) adalah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai proyek selesai dibangun. Semua biaya modal dibagi menjadi dua bagian yaitu: 1) biaya langsung, yaitu biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu proyek. 2) biaya tidak langsung, yaitu sejumlah pengeluaran yang merupakan porsi substansial dari biaya langsung. 2.2.9.2 Biaya Tahunan (Annual Cost) Biaya tahunan (Annual Cost) adalah pengeluaran yang dibutuhkan dalam satu tahun sampai umur proyek selesai. Adapun komponen Cost untuk biaya tahunan terdiri dari: 1) bunga Pinjaman (Interest) 2) cicilan Pinjaman (Amortisasi) 3) penyusutan (Depresiasi) 4) biaya operasional dan pemeliharaan 2.2.10 Angsuran Pinjaman Biaya modal umumnya memiliki jumlah yang besar. Pinjaman ke salah satu Bank merupakan alternatif yang sering digunakan dalam menganalisis kelayakan suatu investasi. Besarnaya angsuran pinjaman ini

dapat dihitung berdasarkan

persamaan: m

At dengan: At P i m

P.i. 1 i m 1 i 1 = = = =

(2.17)

Angsuran per tahun, pokok pinjaman, suku bunga kredit, jangka waktu pembayaran.

commit to user



2.2.11 Analisis Kelayakan Investasi Investasi dalam suatu proyek konstruksi dapat memberikan manfaat yang lebih tinggi disamping ketidakpastian yang tinggi. Ketidakpastian tergantung pada banyak faktor risiko. Pengaruh risiko yang diidentifikasi kemudian harus dievaluasi dan dihitung terhadap kelayakan proyek. Sebelum investasi, kelayakan proyek harus dilakukan sebagai salah satu pertimbangan untuk membuat keputusan apakah proyek ini layak atau tidak. (Firmansyah, 2006) Analisis kelayakan investasi dapat dihitung berdasarkan rasio manfaat dan biaya (BCR), selisih manfaat dan biaya (NPV), tingkat Pengembalian internal (IRR), dan titik impas (BEP). Klasifikasi persoalan ekonomi pada berbagai pengembangan proyek dibedakan menurut 2 kategori: 1) Berupa persoalan, dimana manfaat dari kemungkinan proyek dapat dikenali (identical), sehingga cara pemilihan kemungkinan pemecahan yang paling ekonomis hanya membandingkan biaya proyek saja. 2) Berupa persoalan, dimana manfaat dan biaya dari kemungkinan proyek sangat berbeda, sehingga perlu dilakukan analisis dari manfaat dan biaya untuk memilih kemungkinan yang diinginkan. Menurut Kuiper dalam Hari Prasetijo (2011), ada empat parameter dalam analisis ekonomi manfaat (benefit) dan biaya (cost), yaitu: 1) Rasio manfaat biaya/Benefit Cost Ratio (BCR); 2) Selisih manfaat biaya/Net Present Value (NPV); 3) Tingkat pengembalian internal/ Internal Rate of Return (IRR). 4) Titik impas/Break Even Point (BEP) 2.2.11.1 Rasio Manfaat dan Biaya Rasio manfaat dan biaya (benefit cost ratio/BCR) adalah perbandingan antara nilai ekivalen dari Benefit (Manfaat) dengan nilai Ekuivalen dari Cost (Biaya) pada suatu titik waktu yang sama, misalnya Present Worth (Sekarang), Future Worth (yang akan datang) ataupun Annual Worth. Secara umum rumus untuk perhitungan nilai ini dapat diuraikan pada persamaan:

commit to user



t n

BCR t 1

dengan: BCR Bt Ct t n i

= = = = = =

Bt t n Ct : (1 i ) t t 1 (1 i ) t

(2.18)

Rasio manfaat dan biaya (Benefit Cost Ratio), manfaat (Benefit) pada tiap tahun, biaya (Cost) pada tiap tahun, tahun ke-1,2,3,..., n, jumlah tahun, suku bunga. investasi tersebut layak untuk dilaksanakan, sedangkan

apabila BCR<1 maka investasi tersebut tidak layak untuk dilaksanakan. 2.2.11.2 Selisih Manfaat dan Biaya Selisih manfaat dan biaya adalah jumlah dari keseluruhan manfaat (benefit) dikurangi dengan keseluruhan biaya (cost) pada suatu titik waktu yang sama, misalkan nilai sekarang (present worth), nilai yang akan datang (future worth), ataupun nilai periode yang sama (annual worth). Dari definisi tersebut diatas dapat disimpulkan: t n

NPV t 1

dengan : NPV Bt Ct t n i

= = = = = =

( Bt Ct ) (1 i) t

(2.19)

Selisih manfaat dan biaya, Manfaat (Benefit) pada tiap tahun, Biaya (Cost) pada tiap tahun, tahun ke-1,2,3,..., n, jumlah tahun, suku bunga.

Apabila selisih manfaat dan biaya (net benefit) bernilai positif atau lebih besar atau sama dengan nol, maka investasi tersebut layak untuk dilaksanakan. Sedangkan, apabila selisih manfaat dan biaya (net benefit) bernilai negatif atau lebih kecil dari pada nol, maka investasi tersebut tidak layak untuk dilaksanakan. 2.2.11.3 Tingkat Pengembalian Internal Tingkat pengembalian internal (internal rate of return/IRR) merupakan nilai suku bunga yang diperoleh jika rasio manfaat biaya (BCR) bernilai sama dengan 1 atau nilai suku bunga yang diperoleh jika selisih manfaat dan biaya (net benefit)

commit to user



bernilai sama dengan 0 (nol). Tingkat pengembalian internal (IRR) dihitung atas dasar pendapatan per-tahun bersih dan total investasi yang diperlukan. Nilai tingkat pengembalian internal (IRR) ini sangat penting diketahui untuk melihat sejauh mana kemampuan proyek ini dapat dibiayai dengan melihat nilai suku bunga pinjaman yang berlaku. Perhitungan nilai IRR menggunakan persamaan berikut: t n t 1

( Bt Ct ) (1 IRR) t

dengan : IRR Bt Ct t n

= = = = =

0 (2.20)

Tingkat pengembalian internal (Internal Rate of Return), Manfaat (Benefit) pada tiap tahun, Biaya (Cost) pada tiap tahun, tahun ke-1,2,3,..., n, jumlah tahun.

Apabila nilai tingkat pengembalian internal (IRR) lebih besar daripada suku bunga (i) yang ditetapkan maka investasi tersebut layak untuk dilaksanakan. Sedangkan, jika tingkat pengembalian internal (IRR) lebih kecil daripada suku bunga (i) yang ditetapkan, maka investasi tersebut tidak layak untuk dilaksanakan. 2.2.11.4 Titik Impas Titik impas, atau Break Even Point (BEP), adalah suatu titik keseimbangan dimana pemasukan dapat menutupi pengeluaran. Titik impas perlu diketahui apakah investasi yang dilakukan akan kembali dalam jangka waktu yang telah ditentukan. Perhitungan titik impas ini menggunakan persamaan sebagai berikut: t n

( Bt Ct ) t t 1 (1 i )

dengan : Bt Ct t n i

= = = = =

0 (2.21)

Manfaat (Benefit) pada tiap tahun, Biaya (Cost) pada tiap tahun, tahun ke-1,2,3,..., n, jumlah tahun, suku bunga.

Apabila titik impas lebih cepat atau sama dengan jangka waktu yang telah ditentukan, maka investasi dinyatakan layak untuk dilakukan. Sebaliknya, apabila titik impas lebih lama daripada jangka waktu yang telah ditentukan, maka investasi dinyatakan tidak layak utuk dilakukan.

commit to user


BAB 3

digilib.uns.ac.id

BAB III METODE PENELITIAN

3.1 Lokasi Penelitian Subyek penelitian ini adalah bangunan gedung Asrama Mahasiswa Unversitas Sebelas Maret (UNS) Surakarta sebanyak 4 (empat) unit, yaitu Gedung A, Gedung B, Gedung C dan Gedung D. Bangunan gedung ini berlokasi di Jalan Kartika III Ngoresan, Kelurahan Jebres, Kecamatan Jebres, Kota Surakarta. Lokasi penelitian dapat dilihat pada Gambar 3.1 sedangkan tampak bangunan yang diteliti pada Gambar 3.3 sampai Gambar 3.6

Gambar 3.1 Lokasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth)

commit to user 33



Gambar 3.2 Layout Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth)

Gambar 3.3 Tampak depan Gedung A

Gambar 3.4 Tampak depan Gedung B

commit to user



Gambar 3.5 Tampak depan Gedung C

Gambar 3.6 Tampak depan Gedung D

3.2 Alat yang digunakan dalam Penelitian Penelitian ini menggunakan alat-alat berupa perangkat keras maupun perangkat lunak. Adapun alat yang digunakan adalah: 1) Pengukuran geometri dan komponen bangunan menggunakan alat ukur panjang. 2) Pengukuran kuat tekan beton eksisting menggunakan Schmidt Rebound Hammer. 3) Pemodelan dan analisis struktur menggunakan perangkat lunak SAP2000. 4) Simulasi analisis ekonomi menggunakan perangkat lunak Microsft Excel.

commit to user



3.3 Pengumpulan Data Data-data yang diperoleh dalam penelitian ini adalah berupa: 1) Data Primer, berupa: a) Pengamatan visual dan survei pada obyek penelitian. b) Mengukuran geometri bangunan. c) Studi literatur. d) Media cetak dan elektronik. 2) Data Sekunder, berupa: a) Sejarah dan penggunaan bangunan. b) Kondisi tanah disekitar lokasi penelitian. c) Tarif penggunaan air bersih Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Kota Surakarta tahun 2011. d) Tarif Dasar Listrik (TDR) Perusahaan Listrik Negara (PLN) tahun 2011. e) Daftar harga satuan upah dan bahan untuk Kota Surakarta tahun 2011. f) Analisa harga satuan pekerjaan untuk bangunan gedung yang masih berlaku.

3.4 Analisis Data 3.4.1

Analisis Kondisi Eksisting Bangunan Gedung Survei lapangan dilakukan untuk memperoleh data-data bangunan eksisting

yang ditinjau, berupa: 1) Mengamati kondisi gedung secara keseluruhan. 2) Pengukuran geometri bangunan. 3) Mendata jenis dan kondisi masing-masing komponen bangunan. Berdasarkan pengamatan dan pengukuran geometri bangunan, akan dilakukan penggambaran ulang seluruh bangunan gedung yang mencakup layout bangunan, denah arsitektur, denah struktur, dimensi komponen struktur (kolom, balok, tangga, dan ring balok), rangka kuda-kuda atap, detail pintu dan jendela, dan lain-lain. Pengujian mutu beton pada bangunan gedung eksisting diperlukan untuk mengetahui kuat tekan beton. Pengujian ini dilakukan dengan menggunakan alat schmidt rebound hammer. Pengujian dilakukan pada kolom, balok, pelat lantai dan tangga. Masing-masing gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta diambil 10 titik

commit to user



sebagai sampel pengujian ini. Perhitungan dan analisis struktur dilakukan untuk mengetahui kecukupan penampang kolom dan balok struktur. Analisis struktur yang disyaratkan berdasarkan kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Jika tidak memenuhi persyaratan tersebut, maka harus dilakukan perkuatan. Penilaian kondisi bangunan gedung dilakukan untuk memperoleh gambaran kondisi laik fungsi bangunan. Penilaian ini dilakukan berdasarkan software Keandalan Bangunan untuk Rusunawa yang merupakan hasil penelitian Rosalina (2011). Sebelum dipergunakan, Software tersebut akan dilakukan validasi terhadap kebenaran input dan output. 3.4.2

Analisis Biaya Rehabilitasi Bangunan Gedung Analisis biaya rehabilitasi dilakukan untuk masing-masing unit bangunan

Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta, yaitu Gedung A, Gedung B, Gedung C dan Gedung D. Biaya ini diperoleh dengan terlebih dahulu menganalisis Rencana Anggaran Biaya (RAB) rehabilitasi terhadap masing-masing unit bangunan gedung tersebut, kemudian dijabarkan kepada masing-masing aspek tinjauan yaitu struktural, arsitektural, dan utilitas. Analisis ini mengacu kepada Tata Cara Perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB) untuk Rumah dan Gedung berdasarkan pedoman yang dikeluarkan oleh Badan Standardisasi Nasional (BSN). Sedangkan, harga satuan untuk upah dan bahan mengacu kepada standar harga untuk Kota Surakarta tahun 2011. 3.4.2.1 Analisis Biaya Rehabilitasi Struktural Analisis biaya rehabilitasi struktur bangunan gedung ini diperoleh dengan terlebih dahulu melakukan assessment terhadap struktur masing-masing unit bangunan gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Assessment yang dilakukan dibagai menjadi 2, yaitu berdasarkan: 1) kondisi kerusakan bangunan secara visual, 2) perhitungan analitis (kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit). Dengan mengetahui jenis dan penyebab kerusakan struktur bangunan secara visual

commit to user



yang diperoleh melalui pengamatan dan pendataan pada masing-masing unit gedung, maka dapat ditentukan penanganan rehabilitasi yang tepat. Assssment struktur gedung juga dilakukan dengan cara perhitungan analitis. Analisis ini dimulai dengan melakukan analisis pembebanan, pemodelan dan analisis struktur kuda-kuda. Hasil analisis ini berupa gaya-gaya dalam maksimum perletakan kuda-kuda yang akan didistribusikan pada ring balok portal ruang masing-masing unit gedung sebagai beban mati. Setelah itu, dilakukan analisis struktur portal ruang masing-masing unit gedung. Analisis ini mengacu kepada pemenuhan persyaratan kinerja struktur. Kinerja struktur yang ditinjau adalah kinerja batas layan dan kinerja batas ultimit. Analisis beban-beban yang bekerja serta kombinasi pembebanan sesuai dengan Peraturan Pedoman Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SKBI1.3.5.3-1987), Tata Cara Perencanaan Struktur Beton untuk Bangunan Gedung (SNI2847-2002), dan Pedoman Persyaratan Teknik Bangunan Gedung (Permen PU No.29/PRT/M/2006). Perhitungan struktur menggunakan bantuan perangkat lunak SAP2000. Jika hasil perhitungan tidak memenuhi syarat berdasarkan ketentuan diatas, maka perlu dilakukan perkuatan. Selanjutnya, dilakukan kembali perhitungan dengan memasukkan beban-beban baru. Kemudian dilakukan pemodelan dan analisis struktur sampai pemenuhan syarat-syarat diatas terpenuhi. Setelah syarat batas minimum struktural terpenuhi, maka akan dilakukan perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB) struktural untuk masing-masing unit gedung. Analisis rehabilitasi struktural ini dapat dilihat pada Gambar 3.8. 3.4.2.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Arsitektural Analisis biaya rehabilitasi arsitektur bangunan gedung ini diperoleh dengan terlebih dahulu melakukan assessment terhadap arsitektur masing-masing unit gedung. Dengan mengetahui jenis dan penyebab kerusakan bangunan secara visual yang diperoleh melalui pengamatan dan pendataan, maka dapat ditentukan teknik perbaikan dan atau penggantian dengan komponen yang rusak dengan komponen baru yang memiliki kesamaan fungsi. Pendataan jenis kerusakan komponen arsitektur ini diklasifikasikan menjadi: 1) komponen arsitektur eksisting yang masih dapat dipergunakan,

commit to user



2) komponen arsitektur eksisting yang masih dapat dipergunakan jika dilakukan perbaikan, 3) komponen arsitektur eksisting yang tidak dapat dipergunakan lagi, dan 4) komponen arsitektur yang tidak ada tetapi dibutuhkan agar laik huni. Untuk komponen arsitektur yang tidak dapat dipergunakan lagi, maka akan dilakukan penggantian dengan komponen baru. Penggantian ini didasarkan agar tetap berfungsi sebagaimana mestinya dengan jenis material yang paling ekonomis. Penelitian juga dilakukan dengan peninjauan terhadap penataan ruangan pada masing-masing unit gedung. Konsep penataan ulang ruangan diperlukan agar diperoleh kondisi arsitektural yang lebih baik. Setelah itu, dilakukan perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB) arsitektural untuk masing-masing unit gedung. Analisis rehabilitasi arsitektural ini dapat dilihat pada Gambar 3.9. 3.4.2.3 Analisis Biaya Rehabilitasi Utilitas Analisis biaya rehabilitasi utilitas bangunan gedung ini diperoleh dengan terlebih dahulu melakukan pendataan kondisi utilitas masing-masing unit gedung. Komponen utilitas eksisting yang akan dianalisis adalah: 1) mekanikal, 2) elektrikal, 3) sistem pemadam kebakaran, 4) sistem penangkal petir. Analisis biaya rehabilitasi utilitas juga dilakukan dengan pendataan jenis kerusakan komponen utilitas berdasarkan klasifikasi sebagai berikut: 1) sub-komponen utilitas eksisting yang masih dapat dipergunakan, 2) sub-komponen utilitas eksisting yang masih dapat dipergunakan jika dilakukan perbaikan, 3) sub-komponen utilitas eksisting yang tidak dapat dipergunakan lagi, dan 4) sub-komponen utilitas yang tidak ada tetapi dibutuhkan agar laik fungsi. Sub-komponen utilitas bangunan yang tidak dapat dipergunakan lagi akan diganti dengan komponen yang baru. Penggantian ini berdasarkan jenis material yang paling ekonomis. Sedangkan, sub-komponen utilitas yang tidak ada tetapi dibutuhkan, direncanakan berdasarkan penataan ruangan, jumlah penghuni, dan

commit to user



kemudahan pemeliharaannya. Setelah itu, perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB) utilitas dilakukan pada masing-masing unit gedung. Analisis rehabilitasi utilitas ini dapat dilihat pada Gambar 3.10. 3.4.3

Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi Analisis kelayakan biaya rehabilitasi bangunan dilakukan untuk masing-

masing unit gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Perhitungan pada Analisis ini berdasarkan rasio antara biaya rehabilitasi dengan biaya pembangunan baru pada masing-masing unit gedung (Gedung A, B, C, D). Jika rasio tersebut lebih kecil atau sama dengan 65% maka gedung tersebut layak untuk direhabilitasi, sedangkan jika lebih besar daripada 65% maka gedung tersebut tidak layak untuk direhabilitasi. 3.4.4

Analisis Aliran Kas Masuk/Manfaat Analisis aliran kas masuk/manfaat dalam penelitian ini dihitung berdasarkan

jumlah pendapatan selama satu bulan. Pendapatan ini diakumulasikan menjadi pendapatan selama satu tahun untuk masing-masing unit gedung. Adapun pemasukan/manfaat yang dihitung adalah berupa sewa kamar per-orang per-bulan dengan kenaikan harga per-tahun. Pemodelan dilakukan dengan cara simulasi (dapat dilihat pada sub-bab 3.4.6.). 3.4.5

Analisis Aliran Kas Keluar/Biaya Analisis aliran kas keluar/biaya dalam penelitian ini dihitung berdasarkan

jumlah pengeluaran selama satu bulan. Pengeluaran ini diakumulasikan menjadi pengeluaran selama satu tahun untuk masing-masing unit gedung. Adapun biaya pengeluaran yang dihitung adalah berupa: 1) Biaya operasional bangunan gedung, termasuk biaya penggunaan listrik dan air bersih. 2) Biaya gaji personil pengelola, yaitu kepala pengelola, staf administrasi, staf teknis (maintenance), dan petugas keamanan (satpam). 3) Biaya

penggantian

peralatan

dan

perabotan

ekonomisnya. 4) Pajak penghasilan

commit to user

baru

berdasarkan

umur



3.4.6

Simulasi dan Penentuan Skenario Analisis kelayakan investasi dapat dihitung dengan menentukan parameter-

parameter bebas dan terikat. Paramater ini akan didefinisikan dalam bentuk skenarioskenario penyewaan kamar. Potensi area komersial, seperti laundry, kantin, foto kopi dan lain-lain, tidak diperhitungkan dalam simulasi ini. Simulasi ini dibagi menjadi 3 skenario, yaitu skenario 1, skenario 2, skenario 3, dan skenario 4. Skenario 1 menggunakan harga sewa dasar lebih kecil atau sama dengan harga sewa kamar di sekitar kampus UNS Surakarta. Skenario 2 menggunakan harga sewa dasar minimum yang mampu diterapkan. Penentuan harga sewa dasar ini berdasarkan survei harga sewa kamar kost di sekitar kampus UNS Surakarta. Survei ini dilakukan dengan membagi menjadi 3 zona, yaitu: 1) zona 1, adalah daerah dibagian utara kampus UNS Surakarta. 2) zona 2, adalah daerah dibagian timur kampus UNS Surakarta. 3) zona 3, adalah daerah dibagian barat kampus UNS Surakarta. Dari hasil survei ini akan diperoleh rata-rata sewa kamar berdasarkan luas kamar yang disewakan. Adapun yang menjadi variabel yang disurvei adalah berupa: 1) lokasi (berdasarkan zona). 2) jumlah hunian per kamar. 3) fasilitas yang disediakan di kamar maupun lingkungan kost. 4) ukuran kamar kost. 5) harga sewa kamar per-kamar per-tahun pada tahun 2009, 2010 dan 2011. 3.4.7

Analisis Ekonomi Analisis ekonomi dilakukan dengan cara simulasi pada masing-masing

skenario. Masing-masing skenario akan dilakukan analisis kelayakan investasi yang meliputi rasio manfaat biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian internal, dan titik impas. Investasi dinyatakan layak apabila ke-empat parameter tersebut terpenuhi.

commit to user



3.5 Bagan Alir Penelitian

Gambar 3.7 Diagram alir metode penelitian

commit to user



Gambar 3.8 Diagram alir metode penelitian a 1-a 2

commit to user



Gambar 3.9 Diagram alir metode penelitian b1-b2

Gambar 3.10 Diagram alir metode penelitian c 1-c 2

commit to user


BAB 4

digilib.uns.ac.id

BAB IV HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN

4.1 Data dan Kondisi Bangunan Gedung 4.1.1

Data Umum Data teknis bangunan Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS)

Surakarta diperoleh berdasarkan hasil survei dan pengukuran di lapangan. Data-data tersebut adalah: 1) Nama Bangunan

: Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret Surakarta

2) Alamat / Lokasi

: Jalan Kartika III Ngoresan, Kelurahan Jebres, Kecamatan Jebres, Kota Surakarta.

3) Fungsi

: Kamar sewa untuk mahasiswa UNS Surakarta

4) Jumlah Bangunan : 4 ( empat ) buah, yaitu Gedung A, Gedung B, Gedung C, Gedung D 5) Luas Bangunan

: 1410,75 m 2 (Gedung A); 1570,53 m2 (Gedung B); 1410,75 m2 (Gedung C); 702,72 m 2 (Gedung D)

6) Jumlah Lantai

: 4 (empat) lantai

7) Ketinggian antar lantai bangunan: a) Tinggi lantai 1-2

: 3,45

b) Tinggi lantai 2-3

: 3,25

c) Tinggi lantai 3-4

: 3,25

d) Tinggi lantai 4-ring balok : 3,25 8) Struktur Bangunan Merupakan struktur pracetak dengan sistem pemikul momen rangka kolom dan balok, dengan spesifikasi sebagai berikut: a)

dimensi kolom

: 30×60 cm 2 (kolom K1); 30×30 (kolom K2)

b) dimensi balok induk

: 30×55 cm 2 (balok B1); 20×55 cm 2 (balok B2)

c)

: 20×25 cm 2 (balok B3)

dimensi balok anak

d) tebal plat lantai

: 12 cm

e)

: pasangan ½ bata

dinding

commit to user 45



f)

rangka atap

g) penutup atap 9) banyak Kamar

: kuda-kuda kayu : genteng : 92 kamar (Gedung A); 69 kamar (Gedung B); 92 kamar (Gedung C); 44 kamar (Gedung D)

10) jumlah Kamar

: 297 kamar

11) daya tampung

: 184 orang (Gedung A); 138 orang (Gedung B); 184 orang (Gedung C); 88 orang (Gedung D)

12) jumlah hunian

: 594 orang

13) ruangan lainnya

: kantin, lobi, laundry, kantor, ruang serbaguna.

14) pemilik

: Universitas Sebelas Maret Surakarta

15) thn.pembangunan : Tahun 1982-1986. Denah Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta umumnya tipikal dari lantai 1 sampai dengan lantai 4. Masing-masing gedung (Gedung A, Gedung B, Gedung C, Gedung D) memiliki denah yang berbeda-beda. Denah lantai 2 masingmasing gedung ini dapat dilihat pada Gambar 4.1 sampai Gambar 4.4.

Gambar 4.1 Denah lantai 2 Gedung A

commit to user



Gambar 4.2 Denah lantai 2 Gedung B

Gambar 4.3 Denah lantai 2 Gedung C

commit to user



Gambar 4.4 Denah lantai 2 Gedung D 4.1.2

Kondisi Struktural Kondisi struktur bangunan gedung pada umumnya tampak baik, hanya

beberapa bagian balok kantilever mengalami pengelupasan pada plesterannya. Berikut adalah kondisi pada masing-masing komponen struktur bangunan Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta: 1) Kolom struktur menyangga bangunan gedung tidak mengalami kerusakan, baik kolom pada Gedung A, B, C dan D. Kondisi kolom struktur dapat dilihat pada Gambar 4.5.

Gambar 4.5 Kondisi kolom struktur

commit to user



2) Balok struktur pada umumnya tidak mengalami kerusakan, tetapi terjadi pengelupasan plesteran pada blok kantilever. Pengelupasan ini menyebabkan terbukanya tulangan balok. Kondisi balok struktur dapat dilihat pada Gambar 4.6.

Gambar 4.6 Kondisi balok struktur 3) Rangka kuda-kuda atap dan tritisan terbuat dari kayu. rangka kuda-kuda pada Gedung A, B dan C masih terlihat kokoh, tetapi besi pengaku dan beberapa baut telah hilang. Rangka kuda-kuda tidak ditemui pada Gedung D, sehingga seluruh komponen bangunan pada lantai 4 gedung tersebut tidak terlindung dari cuaca. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.7 dan Gambar 4.8.

Gambar 4.7 Kondisi rangka atap 4) Penutup langit-langit Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta menggunakan rangka kayu dan triplek. Kondisi rangka plafond pada beberapa ruangan masih tampak baik, dan beberapa lainnya telah rusak bahkan hilang. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.9. 5) Tangga menghubungkan antar lantai di Gedung A, B, C, dan D. Tangga ini berada di bagian dalam bangunan untuk Gedung A, B, C dan berada di luar bangunan untuk Gedung D. Masing-masing gedung memiliki tipe tangga yang sama, yaitu

commit to user



tangga dengan satu bordes ditengahnya. Kerusakan ditemui pada beberapa pelat tangga, berupa plesteran yang mengelupas dan tulangan yang terkorosi. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.10Gambar 4.10.

Gambar 4.8 Kondisi kuda-kuda atap

Gambar 4.9 Kondisi rangka dan penutup langit-langit

Gambar 4.10 Kondisi pelat tangga

commit to user



4.1.3

Kondisi Arsitektural Komponen arsitektur bangunan gedung banyak yang telah hilang, seperti

pintu, jendela, dan railing tangga. Berikut ini kondisi komponen arsitektur bangunan pada Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta: Penutup dinding bagian luar bangunan umumnya mengalami kerasakan berupa cat yang telah pudar, tumbuhnya tanaman liar pada beberapa bagian dinding, dan plesteran yang mengelupas. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.11.

Gambar 4.11 Kondisi penutup dinding bagian luar (eksterior) Penutup dinding bagian dalam bangunan mengalami kerusakan berupa pelapukan pada plesteran pelat tangga, rusaknya dinding akibat instalasi mekanikal dan elektrikal yang hilang, permukaan dinding yang kotor, dan sekat antar kamar yang sebelumnya terbuat dari partisi kayu dan triplek telah rusak/hilang. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.12.

commit to user



Pelapukan Pada plestran di bawah tangga

Dinding rusak akibat hilangnya panel listrik

Dinding kotor dan terkelupas

Kerusakan pada dinding

Gambar 4.12 Kondisi penutup dinding bagian dalam (interior) Kamar mandi disediakan terpisah dari kamar tidur. Umumnya, masing-masing lantai bangunan terdiri dari 8 (delapan) kamar mandi lengkap dengan kloset jongkok dan bak air. Selain itu, juga tersedia bak cuci piring/westafel yang terbuat dari pasangan batu dengan finishing pasangan keramik ukuran 20/20. Pada beberapa kamar mandi dijumpai kloset jongkok dan bak air yang rusak, bahkan telah hilang. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.13.

kerusakan Dinding Dinding Lembab

Kondisi pada Dinding KM/ WC

Keramik dapur

Gambar 4.13 Kondisi dinding kamar mandi 4) Penutup lantai berupa keramik ukuran 40/40 baik pada lantai 1,2,3 dan 4. Umumnya keramik dalam kondisi baik, hanya saja setelah diamati keramik yang ada tidak dapat digunakan karena kotor, rusak dan hilang. Pada penutup lantai 1 di beberapa ruangan kamar tidur terjadi kerusakan berupa ambles/turunnya pelat Gambar 4.14.

commit to user



Lantai mengalami retak pada lantai dasar

Kerusakan Pada lantai KM/WC

Penumpukan Sampah Pada Lantai

Penumpukan Sampah Pada Lantai

Gambar 4.14 Kondisi penutup lantai 5) Pada awalnya, tangga yang menghubungkan antar lantai dilengkapi dengan railing yang terbuat dari besi. Tetapi, railing ini telah hilang. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.15.

Gambar 4.15 Kondisi railing tangga 6) Kondisi pintu dan jendela sebagian besar mengalami kerusakan berupa daun pintu yang telah hilang, kaca yang telah pecah. Beberapa kusen pintu juga mengalami kerusakan, khususnya pada lantai 1 masing-masing Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.16.

commit to user



Kerusakan Pada jendela dan pintu

Kerusakan Pada dinding partisi

Pintu kamar / KM WC

Gambar 4.16 Kondisi pintu dan jendela 4.1.4

Kondisi Utilitas Komponen utilitas mengalami kerusakan dan hilang. Beberapa komponen

bahkan tidak dapat berfungsi lagi, seperti pompa air, listrik, dan penangkal petir. Berikut ini kondisi komponen utilitas pada bangunan Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta: 1) Air bersih pada gedung Asrama ini bersumber dari air PDAM yang ditampung dalam gound tank, kemudia dialirkan ke penampungan air di tower baja (roof tank). Kemudian, air bersih ini dialirkan ke masing-masing gedung dengan menggunakan sistem gravitasi. Tower air masih terlihat baik, dimana cat pada rangka baja tower tampak memudar. Sedangkan, pompa telah rusak dan tidak dapat berfungsi lagi. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.17. 2) Instalasi air bersih menggunakan pipa PVC. Instalasi berupa perpipaan dan kran air telah hilang. Hal ini menyebabkan kerusakan pada plesteran dinding dan keramik. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.18.

commit to user



Ground Tank

Tower Air

Rumah Pompa

Pompa

Gambar 4.17 Kondisi sumber air bersih (tandon dan pompa) 3) Instalasi air kotor dan air bekas menggunakan sistem terpisah dan dialirkan dengan sistem gravitasi. Sebahagian pipa masih dijumpai, dimana pipa menggunakan bahan PVC. Pipa air kotor dan air bekas ditempatkan sebanyak 4 (empat) titik pada Gedung A, B, C, dan 2 (dua) titik pada Gedung D. Pipa-pipa ini menghubungkan sanitari lantai 1,2,3 dan 4 melalui shaft-shaft dinding antar dua kamar mandi. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.19.

Gambar 4.18 Kondisi instalasi air bersih

Gambar 4.19 Kondisi instalasi air kotor

commit to user



4) Instalasi listrik berupa panel utama yang terletak diantara Gedung B dan Gedung C. Sedangkan panel-panel lainnya dibuat terpisah antara lantai 1,2,3 dan 4 pada masing-masing Gedung A, B, C dan D. Banyak instalasi listrik berupa kabel-kabel indoor yang hilang, termasuk stop kontak, saklar dan lampu-lampu. Praktis, seluruh instalasi pada seluruh gedung telah hilang. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.20.

Gambar 4.20 Kondisi instalasi listrik 5) Gedung Asrama Mahasiswa ini pada awalnya dilindungi oleh penangkal petir yang dipasang di atap masing-masing bangunan gedung. Kondisi instalasinya serupa dengan instalasi listrik, yaitu kabel-kabelnya telah hilang. Kondisi ini dapat dilihat pada Gambar 4.21.

Gambar 4.21 Kondisi instalasi penangkal petir 4.1.5

Keandalan Bangunan Gedung Eksisting Penilaian keandalan bangunan gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta

diperlukan guna memperoleh gambaran secara umum kondisi eksisting bangunan tersebut, baik kondisi struktural, arsitektural, dan utilitas bangunan. Penilaian ini

commit to user



menggunakan software keandalaan bangunan gedung yang telah dimodifikasi khusus untuk bangunan Rumah Susun Sewa (Rusunawa). Software ini digunakan untuk menilai 5 aspek, yaitu askpek arsitektur, aspek struktur, aspek utilitas, aspek aksesibilitas, dan aspek tata bangunan dan lingkungan (Rosalina, 2011). Penilaian keandalan bangunan dilakukan dengan pengamatan secara visual kondisi eksisting bangunan. Pengamatan dilakukan dengan mendata jenis dan volume komponen-komponen yang rusak kemudian diisikan kedalam software Keandalan Bangunan yang telah dimodifikasi untuk Rusunawa. Software ini merupakan hasil penelitian dari Rosalina (2011). Validasi terhadap Software ini telah dilakukan dengan cara menginput nilai kondisi tertentu, mengecek bobot-bobot penilaian, kebenaran input dan output pada masing-masing aspek, komponen dan sub-komponennya. Penilaian selengkapnya dapat dilihat pada Lampiran B. Sedangkan, rekapitulasi penilaian arsitektural dapat dilihat pada Tabel 4.1. Tabel 4.1 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek arsitektural Kode

Aspek yang dinilai

1.1.1.

Hasil Penilaian Gedung A

Gedung B

Gedung C

Gedung D

Kesesuaian Penggunaan Fungsi

100,00

100,00

100,00

100,00

1.1.2.

Pelapis Muka Lantai

71,25

75,50

66,25

52,50

1.1.3.

Plesteran Lantai

100,00

100,00

100,00

100,00

1.1.4.

Pelapis Muka Dinding

75,00

56,25

32,50

34,75

1.1.5.

Pintu/Jendela

70,50

34,25

48,00

46,55

1.2.1.

Penutup Atap

96,25

51,00

20,00

3,23

1.2.2.

Pelapis Muka Dinding Luar

63,75

51,25

35,00

12,50

1.2.3.

Pelapis Muka Lantai Luar

100,00

100,00

100,00

100,00

1.2.4.

Plesteran Lantai Luar

100,00

100,00

100,00

100,00

Pada Tabel 4.1. memberikan gambaran kondisi arsitektur masing-masing bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Kondisi yang andal (hasil penilaian antara 85,00-100,00) adalah kesesuaian penggunaan fungsi, plesteran lantai, penutup atap (hanya Gedung A), pelapis muka lantai luar, dan plesteran lantai luar. Kondisi kurang andal (hasil penilaian antara 75,00-84,99) adalah pelapis muka dinding (hanya Gedung A). Sedangkan aspek yang lainnya masuk kategori tidak andal (lebih kecil daripada 75,00).

commit to user



Tabel 4.2 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek struktural Kode

Hasil Penilaian

Aspek yang dinilai

Gedung A

Gedung B

Gedung C

Gedung D

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

2.2.1.

Pondasi , Kepala Pondasi, Balok Pondasi Dinding Pasangan Bata/Batako

2.2.2.

Kolom dan Balok

100,00

100,00

100,00

100,00

2.2.3.

100,00

100,00

100,00

100,00

80,00

60,00

40,00

0,00

2.3.1.

Slab Lantai Rangka Atap, Ikatan Angin dan Gording Rangka Langit-langit

40,00

56,00

25,00

0,00

2.3.2.

Penutup Langit-langit

40,00

62,00

30,00

0,00

2.3.3. 2.3.4.

Tangga Lantai Bawah

92,88 85,71

92,88 100,00

85,67 78,57

94,74 96,31

2.1.1.

2.2.4.

Pada Tabel 4.2 memberikan gambaran kondisi struktur masing-masing bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Kondisi yang andal (hasil penilaian antara 95,00-100,00) adalah Pondasi, dinding pasangan bata/batako, kolom dan balok, dan lantai. Kondisi kurang andal (hasil penilaian antara 85,00-94,99) adalah tangg dan lantai bawah. Sedangkan kondisi tidak andal (lebih kecil daripada 85,00) adalah rangka atap, rangka langit-langit, dan penutup langit-langit. Detail penilaian selengkapnya dapat dilihat pada Lampiran B. Tabel 4.3 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek utilitas Kode 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 4 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 5 4.1.

Aspek yang dinilai

Hasil Penilaian Gedung A

Utilitas Instalasi Pencegah Kebakaran 57,00 Plambing 36,30 Instalasi Listrik 0,00 Instalasi Penangkal Petir 16,00 Aksesibilitas Ukuran Dasar Ruang 100,00 Jalur Pedestrian dan Ram 48,00 Area Parkir 48,00 Perlengkapan dan Peralatan 0,00 Toilet 0,00 Pintu 95,00 Penataan Bangunan dan Lingkungan Tata Bangunan dan Lingkungan 100,00

commit to user

Gedung B

Gedung C

Gedung D

57,00 33,00 0,00 16,00

57,00 29,10 0,00 4,00

57,00 27,90 0,00 0,00

100,00 48,00 48,00 0,00 0,00 95,00

100,00 48,00 48,00 0,00 0,00 95,00

100,00 48,00 48,00 0,00 0,00 95,00

100,00

100,00

100,00



Pada Tabel 4.3 memberikan gambaran kondisi utilitas masing-masing bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Kondisi yang andal (hasil penilaian antara 99,00-100,00) adalah ukuran dasar ruang untuk aksesibilitas, dan tata bangunan dan lingkungan. Kondisi kurang andal (hasil penilaian antara 95,00-98,99) adalah pintu untuk asksesibilitas. Sedangkan aspek yang lainnya masuk kedalam kategori tidak andal (lebih kecil daripada 95,00. Detail penilaian selengkapnya dapat dilihat pada Lampiran B. Tabel 4.4 Rekapitulasi penilaian Keandalan Bangunan No

Aspek yang dinilai

1 2 3 4

Arsitektur Struktur Utilitas Aksesibilitas Penataan Bangunan dan Lingkungan Nilai Keandalan Gedung

5

Nilai Keandalan Maksimum

Nilai Keandalan Gedung Gedung B C 7,09 6,54 28,64 27,48 14,30 13,32 2,64 2,64

10 30 50 5

Gedung A 8,55 28,50 14,71 2,64

Gedung D 6,11 26,85 13,01 2,64

5

5,00

5,00

5,00

5,00

100

59,40

57,67

54,98

53,60

Pada Tabel 4.4 memberikan gambaran kondisi keandalan masing-masing bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta. Berdasarkan nilai keandalan yang diperoleh, maka Gedung A, B, C dan D masuk kategori tidak andal.

4.2 Analisis Struktur Bangunan Gedung 4.2.1

Pemodelan dan Analisis Struktur Atap

4.2.1.1 Data Teknis Kuda-kuda Konstruksi atap pada Gedung Asrama Mahasiswa adalah tipikal untuk semua bangunan. Konstruksi atap menggunakan konstruksi kuda-kuda kayu dengan penutup atap berupa genteng. Beban-beban pada bagian atas kuda-kuda ini didistribusikan ke gording yang menumpu di atasnya. Berikut data-data teknis konstruksi kuda-kuda: o Material

: kayu

o Penutup Atap

: genteng

o Berat Jenis

: 7,1 kN/m3

commit to user



o Modulus Elastisitas

: 11.000 Mpa (=N/mm2)

o Poisson's Ratio

: 0,35 (kayu kelas I)

o Dimensi Penampang

: 8/15 dan 8/12

o Jarak antar kuda-kuda

: 4,50 m

o Berat Jenis genteng+ring+kasau : 50,000 kg/m2 kg/m2

o Berat jenis plafond+rangka

: 7,000

o Beban hidup penutup atap

: 60,000 kg/m2

o Beban angin penutup atap

: 25,000 kg/m2

o Peraturan pembebanan menggunakan Peraturan Pedoman Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SKBI-1.3.5.3-1987). Detail kuda-kuda ditunjukkan pada Gambar 4.22.

Gambar 4.22 Detail kuda-kuda 4.2.1.2 Beban-beban pada Kuda-kuda Perhitungan beban-beban yang bekerja pada kuda-kuda atap ini adalah sebagai berikut: A. Beban Mati (DL) Beban mati adalah beban yang bekerja pada konstruksi kuda-kuda yang terdiri dari berat genteng, kasau, dan reng yang ditumpukan ke titik-titik gording, dan berat plafond yang ditumpukan ke masing-masing titik buhul batang terik bagian bawah kuda-kuda. Beban ini bekerja vertikal (90 0) dari elevasi bangunan o Luas penampang untuk beban titik pada tiap gording = (jarak antar kuda-kuda) × (jarak antar gording)

commit to user



= 4,500 × 2,000 = 9,000 m2 o Beban titik pada Gording akibat genteng = (luas area) × (BJ genteng) = 9,000

× 50,000

= 450,00 kg

Arah z ( )

(jika di ujung maka beban dibagi 2) o Beban titik pada joint batang tarik bawah akibat plafond = (luas area) × (BJ plafond) = 9,000

× 7,000

= 63,00

kg

Arah z ( )

(jika di ujung maka beban dibagi 2) B. Beban Hidup (LL) Beban hidup adalah beban yang bekerja pada konstruksi kuda-kuda yang terdiri dari beban hidup orang yang bekerja diatas genteng dimana beban tersebut ditumpukan ke titik-titik gording. Beban ini bekerja vertikal (900 ) dari elevasi bangunan o Beban titik pada gording akibat beban hidup = (luas area) × (beban hidup) = 9,000

× 60,000

= 540,00 kg

Arah z ( )

(jika di ujung maka beban dibagi 2) C. Beban Angin (W) Beban angin adalah beban yang bekerja pada konstruksi kuda-kuda yang terdiri dari beban angin yang ditumpukan ke titik-titik gording. Beban ini bekerja tegak lurus batang tekan atas. Berdasarkan korfisien beban angin untuk kemiringan atap lebih kecil atau sama dengan 650 pada Gambar 2.3, maka beban angin pada kuda-kuda atap dapat dihitung. o Koefisien beban angin masuk (untuk kemiringan atap = 0,02

- 0,40

= 0,02 × 40 - 0,40 = 0,40

commit to user

50)



o Koefisien beban angin keluar (untuk kemiringan atap

50)

= -0,40 o Beban titik pada gording akibat angin masuk = (luas area) × (beban angin masuk) x (koefisien angin masuk) = 9,000

× 25,000 × 0,40

= 90,00

kg

o Beban titik pada gording akibat angin masuk arah Z = 90,00 × cos 400 = 68,94

kg

Arah z ( )

o Beban titik pada gording akibat angin masuk arah X = 90,00 / sin 400 = 66,15

kg

Arah x (

)

o Beban titik pada gording akibat angin keluar = (luas area) × (beban angin masuk) × (koefisien angin keluar) = 90,000 × 25,000 x (-0,40) = -90,00 kg o Beban titik pada gording akibat angin keluar arah Z = -90,00 × cos 400 = -68,94 kg

Arah z ( )

o Beban titik pada gording akibat angin keluar arah X = (90,00) / sin 400 = 66,15

kg

Arah x (

)

4.2.1.3 Kombinasi Pembebanan Kombinasi beban sesuai dengan SNI-03-2847-2002, bahwa beban gempa tidak diperhitungan untuk konstruksi kuda-kuda. Oleh karena itu, kombinasi beban untuk struktur kuda-kuda adalah sebagai berikut: 1) Kombinasi 1 (COMB1a) = 1,4 DL 2) Kombinasi 2 (COMB2a) = 1,2 DL + 1,6 LL 3) Kombinasi 3 (COMB3a) = 1,2 DL + 1,0 LL + 1,6 W 4) Kombinasi 4 (COMB4a) = 1,2 DL + 1,0 LL - 1,6 W 5) Kombinasi 5 (COMB5a) = 0,9 DL + 1,6 W

commit to user



6) Kombinasi 6 (COMB6a) = 0,9 DL - 1,6 W dengan DL adalah beban mati (termasuk berat sendiri), LL adalah beban hidup, dan W adalah beban angin. Pemodelan kuda-kuda tersebut dilakukan dengan menggunakan bantuan program SAP2000. Input pembebanan dapat dilihat pada Gambar 4.23 sampai Gambar 4.27. Data output reaksi perletakan dapat dilihat pada Tabel 4.5 dan Gambar 4.28. 4.2.1.4 Pemodelan dan Analisis Struktur Kuda-kuda

Gambar 4.23 Pemodelan kuda-kuda dengan software SAP2000

Gambar 4.24 Beban mati (DL) kuda-kuda

commit to user



Gambar 4.25 Beban hidup (LL) kuda-kuda

Gambar 4.26 Beban angin masuk (W1) kuda-kuda

Gambar 4.27 Beban angin keluar (W2) kuda-kuda

commit to user



Gambar 4.28 Reaksi perletakan kuda-kuda (output SAP2000) Tabel 4.5 Reaksi perletakan kuda-kuda Kombinasi Tipe Titik Beban Beban 3 COMB1a Kombinasi 3 COMB2a Kombinasi 3 COMB3a Kombinasi 3 COMB4a Kombinasi 3 COMB5a Kombinasi 3 COMB6a Kombinasi 7 COMB1a Kombinasi 7 COMB2a Kombinasi 7 COMB3a Kombinasi 7 COMB4a Kombinasi 7 COMB5a Kombinasi 7 COMB6a Kombinasi Maksimum Minimum Dipakai

Fx (kg) 2.319,91 4.714,73 3.269,03 4.115,75 1.068,01 1.914,73 (2.319,91) (4.714,73) (4.115,75) (3.269,03) (1.914,73) (1.068,01) 4.714,73 (4.714,73) 4.714,73

Fy (kg) -

Fz (kg) 3.493,06 7.314,05 5.849,17 5.538,94 2.400,66 2.090,42 3.493,06 7.314,05 5.538,94 5.849,17 2.090,42 2.400,66 7.314,05 2.090,42 7.314,05

Tabel 4.5 dapat disimpulkan bahwa besarnya beban yang akan didistribusikan pada ring balok adalah sebesar 4.714,73 kg ke arah vertikal (ke arah bawah), dan 7.314,05 kg ke arah horizontal (ke arah luar). 4.2.2

Pemodelan Struktur Bangunan Gedung

4.2.2.1 Hasil pengujian dengan Scmidt Rebound Hammer Pengujian dengan Schmidt Rebound Hammer dilakukan sebanyak 10 (sepuluh) titik pada masing-masing bangunan, dimana masing-masing titik diambil sebanyak 5 kali. Pengujian ini dilakukan pada komponen kolom, balok, tangga dan

commit to user



pelat lantai. Hasil masing-masing pengujian dapat dilihat pada Lampiran C. Perhitungan kuat desak beton untuk gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta dapat dilihat pada Tabel 4.6. Tabel 4.6 Hasil pengujian kuat desak beton rata-rata masing-masing bangunan No

Gedung

1 2 3 4

A B C D Jumlah

kuat desak rata-rata ( kg/cm2 336,6 336,6 336,6 336,6

kuat desak ( kg/cm2 330,9 343,2 327,8 344,4 1346,3

-5,7 6,6 -8,8 7,8

32,2 43,9 77,0 61,2 214,3

Pada Tabel 4.6 diperoleh kuat desak rata-rata gedung Asrama Mahasiswa adalah sebagai berikut: Kuat desak rata-rata = ( 330,9 + 343,2 + 327,8 + 344,3 ) / 4 = 336,6 kg/cm2. SD

214,3 4 1

Kuat desak beton (fck)

= 336,6

Standar deviasi

2 8,5 kg/cm .

8,5 = 328,1 kg/cm2 (dalam satuan kubus)

Kuat desak pada hasil perhitungan diatas masih dalam standar pengujian untuk kubus, maka harus dikonversi kedalam standar pengujian untuk silinder menjadi: = {0,76 + 0,2 log (fck/15)} fck = {0,76 + 0,2 log (32,8/15)} 32,8 = (0,76 + 0,07) 32,8 = 0,83 × 32,8 = 27,2

27 MPa

Maka kuat desak beton pada bangunan Asrama Mahasiswa UNS Surakarta adalah sebesar 270 kg/cm 2. 4.2.2.2 Data Teknis Bangunan Gedung Dalam pemodelan dan analisis struktur suatu bangunan gedung diperlukan data-data teknis terkait material dan jenis konstruksi yang dipergunakan. Untuk datadata yang tidak ada (tidak diperoleh) maka data-data tersebut dapat diasumsikan dengan suatu pendekatan-pendekatan tertentu. Adapun data-data teknis Gedung A, Gedung B, Gedung C dan Gedung D adalah sebagai berikut:

commit to user



A. Material Beton 244,65 kg/m3

massa per volume

:

berat per volume

: 2.400,00 kg/m3

modulus elastisitas (E)

:

poisson's ratio

:

0,20

koefisien muai panas

:

0

kuat tekan beton silinder (f'c)

:

24.422 MPa

27,00 MPa (K-328)

B. Material Baja kuat tarik tulangan pokok (fy)

:

360 MPa Bj.52 (Fe. 510)

kuat tarik tulangan geser (fys)

:

240 MPa Bj.37 (Fe. 360)

Bangunan gedung terletak pada zona gempa 3 dengan jenis tanah sedang. Properti elemen berupa dimensi balok, kolom, sloof, ring balok, lisplank maupun plat lantai. Tabel dimensi elemen struktur yang digunakan dapat dilihat pada Tabel 4.7 sampai Tabel 4.9. Tabel 4.7 Dimensi kolom struktur No

Kolom

b (m)

h (m)

Keterangan

1 2

K1 K2

0,30 0,30

0,60 0,30

Kolom utama

Tabel 4.8 Dimensi balok btruktur No

Balok

b (m)

h (m)

Keterangan

1 2 3 4 5

B1 B2 B3 BL T1

0,30 0,20 0,20 0,10 0,18

0,55 0,55 0,25 0,55 1,20

Balok induk Balok induk Balok anak Ring Balok Tangga

Tabel 4.9 Dimensi plat struktur No 1 2

PLAT Plat Lantai 2 s/d 4 Plat Lantai Canopy

tebal (m)

Keterangan

0,12 0,12

Elevasi lantai dasar adalah sebagai elevasi referensi (±0.000). Elevasi masing-masing lantai bangunan dapat dilihat pada Tabel 4.10.

commit to user



Tabel 4.10 Elevasi bangunan No

Lantai

Elev.

Antar Lt (m)

Tinggi Lantai (m)

1 2 3 4 5

Lantai 1 Lantai 2 Lantai 3 Lantai 4 Ring Balok

±0.000 +3.400 +6.650 +9.900 +13.150

3,400 3,400 3,250 3,250 3,250

0,000 3,400 6,650 9,900 13,150

4.2.2.3 Pembeban pada Bangunan Gedung A. Berat sendiri (SW) Berat sendiri atau self weight (SW) adalah berat semua bagian dari suatu gedung yang bersifat tetap, berupa beban dari berat sendiri : o Balok struktur beton bertulang, o Kolom struktur beton bertulang o Kanopy beton bertulang o Plat lantai beton bertulang, tidak termasuk penutup lantai o Ring balok beton bertulang Untuk berat sendiri struktur bangunan akan secara otomatis dihitung dengan bantuan software SAP2000. B. Beban Mati (DL) Beban mati atau dead load (DL) disini adalah berat dari semua beban tambahan pada suatu bangunan gedung, yang berupa : o Berat jenis Pas. dinding ½ bata dan plesteran

: 1700 kg/m3,

o Berat sceed (spesi), keramik dan Instalasi M&E : 120

kg/m2.

o Beban akibat kuda-kuda atap. Pasangan dinding setengah bata dihitung berdasarkan tebal dinding, yaitu 15 cm, dan tinggi dinding dari lantai yang ditinjau ke lantai diatasnya, kemudian dikalikan dengan berat jenisnya. Beban mati pasangan setengah dinding bata ini akan dimodelkan sebagai beban merata (uniform load) pada balok struktur (frame) per satuan panjang. Sedangkan untuk beban mati lantai dihitung dengan mengalikan 1 m 2 luas lantai dengan berat screed+keramik+M&E. Beban mati ini akan dimodelkan sebagai beban area pada plat lantai (shell) per satuan luas lantai bangunan.

commit to user



C. Beban Hidup (LL) Beban hidup atau life load (LL) adalah semua beban yang terjadi akibat pemakaian dan penghunian suatu gedung, termasuk beban-beban pada lantai yang berasal dari barang-barang yang dapat berpindah dan/atau beban akibat air hujan pada atap. Beban hidup yang bekerja pada lantai bangunan Gedung Asrama Mahasiswa yang berfungsi sebagai asrama (SKBI-1.3.53.1987), adalah sebesar 250 kg/m2. Sedangkan, beban hidup tangga adalah sebesar 300 kg/m 2. Beban hidup ini dimodelkan sebagai beban area pada plat lantai (shell) per satuan luas lantai bangunan. Perhitungan beban-beban yang bekerja pada masing-masing bangunan dibagi atas jenis beban yang bekerja pada komponen struktur bangunan dan lantai bangunan itu sendiri. Pembebanan pada balok diidealisasikan berupa beban terpusat (beban atap) dan beban merata (beban pasangan dinding). pembebanan pada pelat lantai (keramik, dan beban hidup) yang diidealisasikan sebagai beban terbagi merata per luasan pelat lantai. Berikut ini adalah perhitungan pembebanan yang bekerja pada masing-masing bangunan Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta: 1) Pasangan ½ bata pada lantai 2, dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata di sepanjang balok struktur sebesar: qbata

= tinggi pasangan ½ bata × lebar pasangan ½ bata × berat jenis bata = 3,325 m × 0,15 m × 1700 kg/m3 = 847,88

2) Pasangan ½ bata pada lantai 3, dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata di sepanjang balok struktur sebesar: qbata

= tinggi pasangan ½ bata × lebar pasangan ½ bata × berat jenis bata = 3,250 m × 0,15 m × 1700 kg/m3 = 828,75

3) Pasangan ½ bata pada lantai 4 dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata di sepanjang balok struktur sebesar: qbata

= tinggi pasangan ½ bata × lebar pasangan ½ bata × berat jenis bata = 4,875 m × 0,15 m × 1700 kg/m3 = 1.243,13

commit to user



4) Pasangan ½ bata pada ring balok, dihitung sebagai beban mati (DL) segitiga dimana titik puncak beban berada di tengah bentang sebesar: qbata

= tinggi pasangan ½ bata × lebar pasangan ½ bata × berat jenis bata = 4,62 m × 0,15 m × 1700 kg/m 3 = 1178,10

sedangkan beban yang pekerja pada titik hubungan kolom dan ring balok dihitung dengan cara interpolasi. 5) Keramik lantai, termasuk screed, plafond dan instalasi mekanikal elektrikal, dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata per luasan lantai sebesar: qlantai = luasan lantai × berat jenis (keramik+screed+plafond+ME) = 1,00 m × 88 kg/m3 = 88,00 kg/m2. 6) Keramik tangga, dihitung sebagai beban mati (DL) terbagi merata disepanjang balok tangga sebesar: qtangga = lebar tangga × berat jenis (keramik+screed) = 1,20 m 2 × 72 kg/m 3 = 86,40 kg/m . 7) Beban hidup pada lantai bngunan dihitung sebagai beban hidup (LL) terbagi merata per luasan lantai sebesar: qlantai = luasan lantai × beban hidup untuk lantai gedung tempat tinggal = 1,00 m × 250 kg/m 3 = 250,00 kg/m 2. 8) Beban hidup pada tangga dihitung sebagai beban hidup (LL) terbagi merata sepanjang balok tangga sebesar: qlantai = luasan lantai × beban hidup untuk tangga biasa = 1,20 m 2 × 300 kg/m 3 = 360,00 kg/m . 9) Beban rangka kuda-kuda pada atap, dihitung sebagai beban mati (DL) terpusat pada ring balok sebesar: Patap

= beban atap hasil analisis kuda-kuda atap = 7.314,05 kg (arah kebawah) dan 4.714,73 kg (arah ke luar)

commit to user



Rekapitulasi perhitungan beban-beban yang bekerja pada bangunan gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (Gedung A, B, C dan D) dapat dilihat pada Tabel 4.11. Tabel 4.11 Pembebanan pada komponen strutkur bangunan Gedung A,B,C,D. No

KOMPONEN

PEMBEBANAN

TYP E

ELEME N

Beban

Satuan

Arah

KETERANGAN

1

Pasangan 1/2 Bata

DL

Frame

847,88

kg/m'

-z

Lantai 2

2

Pasangan 1/2 Bata

DL

Frame

828,75

kg/m'

-z

Lantai 3

3

Pasangan 1/2 Bata

DL

Frame

1.243,13

kg/m'

-z

Lantai 4

4

Pasangan 1/2 Bata

DL

Frame

214,20

kg/m'

-z

Ring Balok

5

Pasangan 1/2 Bata

DL

Frame

856,80

kg/m'

-z

Ring Balok

6

Pasangan 1/2 Bata

DL

Frame

1178,10

kg/m'

-z

Ring Balok

7

Keramik+Screed+ plafond+ME

DL

Mesh

88,00

kg/m2

-z

Lantai 2,3,4

8

Keramik tangga

DL

Frame

86,40

kg/m2

-z

Tangga Lantai 1,2,3

9

Lantai Gedung untuk hunian

LL

Mesh

250,00

kg/m2

-z

Lantai 2,3,4

10

Tangga

LL

Frame

360,00

kg/m2

-z

Tangga Lantai 1,2,3

DL

Joint

7.314,05

kg

-z

Ring Balok

DL

Joint

4.714,73

kg

+-y

Ring Balok

11 12

Beban Joint akibat Kuda-kuda Beban Joint akibat Kuda-kuda

4.2.2.4 Kombinasi Beban pada Bangunan Gedung Kombinasi beban-beban yang bekerja pada struktur Gedung C berdasarkan SNI-03-2847-2002, adalah sebagai berikut: 1) Kombinasi 1 (COMB1b)

= 1,4 SW + 1,4 DL

2) Kombinasi 2 (COMB2b)

= 1,2 SW + 1,2 DL + 1,6 LL


= 1,2 SW + 1,2 DL + 1,0 LL + 1,0 RSx + 0,3 RSy


= 1,2 SW + 1,2 DL + 1,0 LL + 0,3 RSx + 1,0 RSy


= 0,9 SW + 0,9 DL + 1,0 RSx + 0,3 RSy


= 0,9 SW + 0,9 DL + 0,3 RSx + 1,0 RSy

dengan SW (Self-Weight) adalah berat sendiri struktur, DL (Dead Load) adalah beban mati, LL (Life Load) adalah beban hidup, RSx (Response Spectrum) adalah beban gempa dinamik ragam respons spektrum arah sumbu-x, dan RSy (Response Spectrum) adalah beban gempa dinamik ragam respons spektrum arah sumbu-y.

commit to user



4.2.2.5 Pemodelan Struktur dengan SAP2000 Pemodelan struktur dilakukan dengan bantuan program SAP2000. Balok, kolom dan tangga struktur dimodelkan sebagai batang (frame), sedangkan pelat lantai sebagai mesh. Pembagian masing-masing grup lantai bangunan untuk perhitungan berat sendiri komponen struktur dapat dilihat pada Gambar 4.29 Sedangkan, pembagian titik pengekangan (constraint) untuk perhitungan gempa dapat dilihat pada Gambar 4.30. Pemodelan rangka struktur bangunan Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta masing-masing dapat dilihat pada Gambar 4.31 sampai Gambar 4.34. Sedangkan pemodelan pembebanan dapat dilihat pada Gambar 4.35 sampai Gambar 4.37.

Gambar 4.29 Pembagian grup lantai gedung

Gambar 4.30 Pembagian titik pengekangan masing-masing lantai

commit to user



Gambar 4.31 Pemodelan struktur Gedung A dengan SAP2000

Gambar 4.32 Pemodelan struktur Gedung B dengan SAP2000

Gambar 4.33 Pemodelan struktur Gedung C dengan SAP2000

commit to user



Gambar 4.34 Pemodelan struktur Gedung D dengan SAP2000

Gambar 4.35 Pemodelan elemen balok pada lantai 1 Gedung A

commit to user



Gambar 4.36 Pemodelan pembebanan akibat kuda-kuda atap

Gambar 4.37 Pemodelan pembebanan akibat dinding pasangan bata 4.2.3

Analisis Struktur Bangunan Gedung

4.2.3.1 Analisis Kinerja Batas Layan Kinerja batas layan dihitung berdasarkan keterpenuhan persyaratan simpangan antar tingkat yang terjadi. Karena bangunan yang ditinjau adalah bangunan gedung

commit to user



bertingkan dengan Sistem Rangka Pemikul Momen Menengah (SRPMM) maka faktor reduksi yang digunakan adalah sebesar 5,5. Persyaratan kinerja batas layan harus lebih kecil dari: o Lantai 2 = (0,03 / faktor reduksi) × tinggi lantai = (0,03/5,5) × 3400 = 18,5 mm o Lantai 3 = (0,03 / faktor reduksi) × tinggi lantai = (0,03/5,5) × 3250 = 17,7 mm o Lantai 4 = (0,03 / faktor reduksi) × tinggi lantai = (0,03/5,5) × 3250 = 17,7 mm o Ring balok = (0,03 / faktor reduksi) × tinggi lantai = (0,03/5,5) × 3250 = 17,7 mm Adapun kinerja batas layan yang terjadi pada Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta ditunjukkan pada Tabel 4.12 dan Tabel 4.13. Tabel 4.12 Kinerja batas layan arah sumbu x Elevasi Lantai (mm)

Simpan Elevasi Simpang gan Antar an terjadi Antar Tingkat (mm) Tingkat (mm) (mm) (5) (6) (7)

Kinerja Batas Layan (mm)

Persen -tase

Keterangan

(8)

(9)

(10)

No

Lantai

GE DU NG

(1)

(2)

(3)

(4)

1

Lantai 1

A

0

0

0,0

0,0

0,0

0,0%

Memenuhi

2

Lantai 2

A

3400

3400

5,4

5,5

18,5

29,7%

Memenuhi

3

Lantai 3

A

6650

3250

10,5

5,2

17,7

29,3%

Memenuhi

4

Lantai 4

A

9900

3250

14,0

3,6

17,7

20,1%

Memenuhi

5

Ring Balok

A

13150

3250

15,2

1,2

17,7

6,9%

Memenuhi

6

Lantai 1

B

0

0

0,0

0,0

0,0

0,0%

Memenuhi

7

Lantai 2

B

3400

3400

5,1

5,2

18,5

28,2%

Memenuhi

8

Lantai 3

B

6650

3250

10,3

5,3

17,7

30,1%

Memenuhi

9

Lantai 4

B

9900

3250

14,1

3,9

17,7

22,0%

Memenuhi

10

Ring Balok

B

13150

3250

15,5

1,4

17,7

8,1%

Memenuhi

11

Lantai 1

C

0

0

0,0

0,0

0,0

0,0%

Memenuhi

12

Lantai 2

C

3400

3400

5,5

5,5

18,5

29,7%

Memenuhi

13

Lantai 3

C

6650

3250

10,6

5,1

17,7

28,8%

Memenuhi

14

Lantai 4

C

9900

3250

14,1

3,5

17,7

19,7%

Memenuhi

15

Ring Balok

C

13150

3250

15,4

1,3

17,7

7,3%

Memenuhi

16

Lantai 1

D

0

0

0,0

0,0

0,0

0,0%

Memenuhi

17

Lantai 2

D

3400

3400

5,5

5,5

18,5

29,7%

Memenuhi

18

Lantai 3

D

6650

3250

10,6

5,1

17,7

28,8%

Memenuhi

19

Lantai 4

D

9900

3250

14,2

3,6

17,7

20,3%

Memenuhi

20

Ring Balok

D

13150

3250

15,6

1,4

17,7

7,9%

Memenuhi

commit to user



Tabel 4.13 Kinerja batas layan arah sumbu y No

Lantai

GE DU NG

(1)

(2)

(3)

(4)

Elevasi Antar Tingkat (mm) (5)

1

Lantai 1

A

0

0

0,0

0,0

0,0

0,0%

Memenuhi

2

Lantai 2

A

3400

3400

3,1

3,6

18,5

19,5%

Memenuhi

3

Lantai 3

A

6650

3250

7,6

5,2

17,7

29,6%

Memenuhi

4

Lantai 4

A

9900

3250

11,3

4,3

17,7

24,3%

Memenuhi

5

Ring Balok

A

13150

3250

13,5

2,6

17,7

14,5%

Memenuhi

6

Lantai 1

B

0

0

0,0

0,0

0,0

0,0%

Memenuhi

7

Lantai 2

B

3400

3400

2,3

2,7

18,5

14,7%

Memenuhi

8

Lantai 3

B

6650

3250

7,3

5,9

17,7

33,4%

Memenuhi

9

Lantai 4

B

9900

3250

11,0

4,4

17,7

24,7%

Memenuhi

10

Ring Balok

B

13150

3250

13,3

2,7

17,7

15,3%

Memenuhi

11

Lantai 1

C

0

0

0,0

0,0

0,0

0,0%

Memenuhi

12

Lantai 2

C

3400

3400

3,2

3,3

18,5

18,0%

Memenuhi

13

Lantai 3

C

6650

3250

8,1

5,1

17,7

28,8%

Memenuhi

14

Lantai 4

C

9900

3250

12,1

4,2

17,7

23,5%

Memenuhi

15

Ring Balok

C

13150

3250

14,8

2,8

17,7

15,9%

Memenuhi

16

Lantai 1

D

0

0

0,0

0,0

0,0

0,0%

Memenuhi

17

Lantai 2

D

3400

3400

3,0

3,1

18,5

16,5%

Memenuhi

18

Lantai 3

D

6650

3250

7,2

4,3

17,7

24,1%

Memenuhi

19

Lantai 4

D

9900

3250

10,7

3,6

17,7

20,1%

Memenuhi

20

Ring Balok

D

13150

3250

13,3

2,6

17,7

14,9%

Memenuhi

Elevasi Lantai (mm)

Simpan gan terjadi (mm)

Simpang an Antar Tingkat (mm)

Kinerja Batas Layan (mm)

Persen -tase

Keterangan

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

Tabel 4.12 dan Tabel 4.13 menjelaskan perhitungan kinerja batas layan sebagai berikut: o Kolom 1

= nomor urut perhitungan

o Kolom 2

= posisi lantai yang ditinjau pada masing-masing bangunan

o Kolom 3

= gedung yang ditinjau

o Kolom 4

= elevasi lantai yang ditinjau dimana lantai dasar sebagai elevasi acuan

o Kolom 5

= elevasi antar lantai, dihitung berdasarkan elevasi lantai yang ditinjau dikurangi dengan elevasi lantai sebelumnya (dibawahnya).

o Kolom 6

= simpangan yang terjadi (output pemodelan SAP2000).

o Kolom 7

= simpangan antar tingkat yang dihitung berdasarkan simpangan pada lantai yang ditinjau dikurangi dengan simpangan pada lantai

commit to user

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA T E S I S

Recommend Documents