Kabels en leidingen en Financierbaarheid van grond

Kabels en leidingen en Financierbaarheid van grond

Actualiteiten LV 2014

1

© KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº het Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.

januari ’15

Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014

2

Inhoud Onderwerp 1: Kabels en leidingen

5

1. Wettelijk kader

7

1.1 Wetten ......................................................................................................... 7 1.2 Nieuwe wetgeving ......................................................................................... 8 1.3 Relevantie..................................................................................................... 9

2. Beleid

10

2.1 Beleidsplannen ............................................................................................ 10 2.2 Landelijke grote netwerken ........................................................................... 11 2.3 Kennisinstellingen ........................................................................................ 12 2.4 Relevantie................................................................................................... 12

3. Ruimtelijke inpassing

13

3.1 Nationaal niveau .......................................................................................... 13 3.2 Provinciaal niveau ........................................................................................ 13 3.3 Gemeentelijk niveau ..................................................................................... 13 3.4 Nadeelcompensatie ...................................................................................... 13 3.5 Gedoogbeschikking ...................................................................................... 14 3.6 Relevantie................................................................................................... 14

4. Zakelijk recht overeenkomst

15

4.1 Doel ........................................................................................................... 15 4.2 Verschil met vestiging gedoogbeschikking ...................................................... 16 4.3 Vergoedingscomponenten............................................................................. 16 4.4 Voor- en nadelen ......................................................................................... 17 4.5 Relevantie................................................................................................... 17

5. Gedoogbeschikking

18

5.1 Schematisch overzicht ................................................................................. 18 5.2 Voor- en nadelen ......................................................................................... 19 5.3 Relevantie................................................................................................... 19

6. Aanbevolen lesstof

20

6.1 Voorbeelden ............................................................................................... 20 6.2 Jurisprudentie ............................................................................................. 20 6.3 Boeken ....................................................................................................... 20


3

Onderwerp 2: Financierbaarheid van grond in landelijk gebied

21

7. Schets van de grondprijsontwikkeling

22

7.1 Wat is ‘de grondprijs’? ................................................................................. 22 7.2 Segmenten in de grondmarkt ........................................................................ 22 7.3 Ontwikkeling van de gemiddelde prijs van agrarische gronden ........................... 24

8. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in het verleden

27

8.1 Inleiding ..................................................................................................... 27 8.2 Trendmatige stijging agrarische grondprijs en zeepbellen .................................. 27 8.3 Tijdelijke schommelingen: boom-bust cycles (zeepbellen) .................................. 30

9. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in de toekomst

32

9.1 Trendmatige stijging en zeepbellen................................................................. 32 9.2 Dierrechten? ............................................................................................... 32 9.3 Versoepeling pachtbeleid .............................................................................. 32 9.4 Conjunctuur ................................................................................................ 33 9.5 Beleggen in landbouwgrond? ......................................................................... 33 9.6 Samenvatting .............................................................................................. 34

10.

Actoren

10.1

Inleiding ................................................................................................ 35

10.2

Actoren in de (agrarische) grondmarkt ...................................................... 35

10.3

RVOB en DLG: twee overheidspartijen uitgelicht ........................................ 36

10.4

Marktaandeel actoren ............................................................................. 37

11.

Waardering van percelen landbouwgrond

11.1

Inleiding ................................................................................................ 39

11.2

Taxatieleer ............................................................................................ 39

11.3

Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk ............................................ 40

11.4

Oorzaken van verschillen in grondprijzen ................................................... 42


35

39

4

Onderwerp 1: Kabels en leidingen Aan dit onderwerp wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: 

Belemmeringswet Privaatrecht (BWP)



Procedurestappen in BWP



Bij vestiging van het recht en op termijn (taxatietechnieken)

Leerdoelen 

De cursist kan de Belemmeringswet Privaatrecht (BWP) beschrijven.



De cursist kan de relevante procedurestappen in het kader van de BWP onderscheiden.



De cursist kan een houding aannemen die passend is bij de fase in het proces en het krachtenveld daar om heen.



De cursist kan een passende schadeloosstelling die voortvloeit uit de op te leggen belemmering berekenen.



De cursist kan de invloed van een reeds gevestigde belemmering op een onroerende zaak waarderen.

Randvoorwaarden Taxateurs binnen het Landelijk Vastgoed komen steeds vaker in aanraking met de spanningen en problemen die kunnen ontstaan ten gevolge van de privatisering van de energiemarkt. Bedrijven als Gasunie en TenneT leggen hoofdleidingen aan in het landelijk gebied om iedereen te kunnen voorzien van nutsvoorzieningen. Door het commerciële belang van het leggen van deze hoofdleidingen, willen grondbezitters meeprofiteren. Het is voor taxateurs van belang om te weten hoe zij kunnen optreden ten behoeve van of het energiebedrijf of de grondbezitters. Dit onderwerp biedt de cursist kennis over de regelgeving en inzicht in de vaardigheid van de toe te passen waarderingstechnieken. Leeswijzer Ten aanzien van kabels en leidingen bestaan verschillende niveaus van besluitvorming. Daarnaast bestaan er diverse wetten waarin de mogelijkheden voor kabels en leidingen zijn vastgelegd. Dit alles maakt het onderwerp kabels en leidingen weinig overzichtelijk. In deze cursus reiken wij u handvatten aan om op een zo helder mogelijke wijze de belangrijkste aspecten op het gebied van weten regelgeving en jurisprudentie tot praktijkvoorbeelden te belichten. Ieder hoofdstuk begint met een inleiding. Vervolgens is er achtergrondinformatie, waarbij er via hyperlinks achtergrondinformatie over de beschreven aspecten kan worden verkregen. In hoofdstuk 1 is informatie opgenomen over wetten en regels inzake kabels en leidingen. Ook is hier een doorkijkje gegeven naar toekomstige wetgeving. Hoofdstuk 2 gaat over beleid op zowel internationaal als nationaal niveau.


5

Tevens zijn enkele belangrijke netwerken beschreven. Hoofdstuk 3 gaat over de mogelijkheden, beperkingen en verplichtingen die instanties en particulieren hebben ingeval er een kabel of buis wordt aangelegd. In hoofdstuk 4 is de zakelijk recht overeenkomst beschreven en in hoofdstuk 5 de gedoogbeschikking. Als laatste zijn in hoofdstuk 6 nog aanbevelingen voor aanvullende lesstof gedaan, zoals voorbeeldovereenkomsten en projecten over veiligheid omtrent kabels en leidingen.


6

1. Wettelijk kader In dit hoofdstuk zijn de bestaande wetten ten aanzien van kabels en leidingen benoemd. De meest relevante wetten zijn nader toegelicht. Daarnaast is een overzicht gegeven van nieuwe wetgeving op het gebied van kabels en leidingen.

1.1 Wetten Onderstaand zijn de belangrijkste wetten ten aanzien van kabels en leidingen opgenomen. Sommige wetten zijn meer van belang dan anderen, vandaar dat niet alle wetten nader zijn uitgewerkt. Belemmeringenwet Privaatrecht

http://wetten.overheid.nl/BWBR0001936

Gaswet-art. 39. e.v.


Elektriciteitswet-art. 20 e.v.


Telecommunicatiewet


Wet ruimtelijke ordening-art.3.28 e.v.


Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) http://wetten.overheid.nl/BWBR0028265 Barro Crisis- en herstelwet Wet Milieubeheer Wabo


Nutswet Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten Het Burgerlijk Wetboek Nadeelcompensatieregelingen 1.1.1 Belemmeringenwet Privaatrecht De Belemmeringenwet Privaatrecht (BP), van 13 mei 1927, heeft tot doel om: “de belemmeringen op te heffen, welke door hen, die ten aanzien van onroerende goederen enig recht kunnen doen gelden, aan de totstandkoming en de instandhouding van werken, in het openbaar belang bevolen of ondernomen, in den weg worden gelegd”. Dit betekent dat het onder meer mogelijk is om rechthebbenden en hun rechtopvolgers een plicht op te leggen tot het gedogen van bepaalde werkzaamheden op, in of boven hun eigendom.


7

Onderstaand is de inhoud van de Belemmeringenwet Privaatrecht op hoofdlijnen weergegeven, zodat een beeld ontstaat van de inhoud: 

wanneer gedoogplicht (artikel 1);



mededeling kennisgeving (artikel 2);



geen overeenstemming: oplegging gedoogplicht (artikel 3);



procedure terinzagelegging, indienen verzoekschrift, deskundigen, beschikking Hof (artikel 4 en 5);



verplichting herstel werk, verplaatsing, opruiming (artikel 9, 10 en 11);



recht toegang, één belemmering (artikel 12 en 13);



schadevergoeding en strafbepalingen (artikel 14 en 15).

1.1.2 Gaswet De doelstelling van de Gaswet is om de in- en uitvoer van gas te bevorderen. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) bestaat sinds 1 april 2013 en is belast met toezicht op de naleving van deze wet. De ACM stimuleert de samenwerking tussen de Nederlandse gasleveranciers (Gasunie en GasTerra) met buitenlandse partijen en het Agentschap en ziet onder meer toe op de gastarieven. 1.1.3 Telecommunicatiewet In deze wet is een wettelijke gedoogplicht opgenomen; er is dus geen minnelijk traject nodig om kabels of leidingen te mogen aanleggen, maar er kan wel worden meegepraat over de invulling. De verantwoordelijke minister is die van Economische Zaken (EZ). De Telecommunicatiewet is onder meer van toepassing bij de aanleg van glasvezelkabels, de gemeente dient deze werken te gedogen. Daarnaast gaat deze wet onder meer over telefonie en satellietnetwerken: niet-zichtbare verbindingen. 1.1.4 Wabo Deze wet regelt het vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten in de fysieke leefomgeving en de handhaving.

1.2 Nieuwe wetgeving Wet- en regelgeving is voortdurend in beweging. Ook op het gebied van kabels en leidingen staat er nieuwe wetgeving op stapel: 1.2.1 Wet tot gedogen van werken van algemeen belang In april 2010 is een conceptvoorstel van de Wet tot gedogen van werken van algemeen belang ter consultatie gegaan. Deze wet is nodig omdat de Belemmeringenwet Privaatrecht uit 1927 verouderd is en hiertoe onder meer niet meer aansluit bij de Algemene wet bestuursrecht (Awb).


8

1.2.2 Elektriciteitswet en Gaswet Op 10 november 2011 heeft toenmalig minister Verhagen in een brief aan de Tweede Kamer aangegeven dat de Elektriciteitswet en de Gaswet herzien dienen te worden. Die herziening is nodig omdat de huidige Elektriciteits- en Gaswet niet zijn toegesneden op een toekomstige overgang naar een schone (CO2-arme) energiehuishouding. Zo houden beide wetten onvoldoende rekening met recente ontwikkelingen, zoals een groeiend aandeel hernieuwbare energie, meer grensoverschrijdend transport van gas en elektriciteit en een toename van decentraal opgewekte energie. 1.2.3 Omgevingswet Vijftien wetten gaan geheel of grotendeels op in het eerste wetsvoorstel van de Omgevingswet. Van nog eens acht wetten zijn de gebiedsgerichte onderdelen bij elkaar gebracht. Zeker tien andere wetten kunnen bij volgende wetswijzigingen integreren in de Omgevingswet. Uiteindelijk dekt één wet met één set van zes uniforme kerninstrumenten het terrein van de fysieke leefomgeving.

1.3 Relevantie Om praktijksituaties goed te kunnen beoordelen is het van belang om te weten welke wetgeving van toepassing is, bijvoorbeeld wanneer de taxateur wordt benaderd door een particulier die een elektriciteitskabel boven of onder zijn woning krijgt aangelegd. De taxateur moet dan kunnen beoordelen wat hij de particulier aan advisering kan bieden en waarop deze adviezen zijn gebaseerd. Ook is het van belang om alvast studie te maken van nieuwe wetgeving, aangezien wetten vaak complex zijn en daarom een zeker tijdspad kennen om hiermee bekend te geraken.


9

2. Beleid In dit hoofdstuk zijn enkele belangrijke beleidsplannen opgenomen van de nationale overheid inzake buisleidingen, daarnaast is informatie opgenomen over landelijke grote netwerken en kennisinstellingen die zich bezighouden met kabels en leidingen.

2.1 Beleidsplannen 2.2.1 Nationaal beleid De ministeries van I&M en EZ dragen de verantwoordelijkheid voor kabels en leidingen in Nederland. Op nationaal niveau is een aantal belangrijke documenten ten aanzien van kabels en leidingen opgesteld: 

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte1, hierin zijn de ambities van het Rijk ten aanzien van ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid opgenomen, zie onder meer 'efficiënt gebruik van de ondergrond';



Structuurschema elektriciteitsvoorziening2, dit vormt het ruimtelijk en milieuhygiënisch toetsingskader voor de planning van elektriciteitswerkzaamheden;



Structuurschema buisleidingen3.

De buisleidingenstraat Rotterdam-Antwerpen is een bijzonder element in dit leerstuk. De gronden waarin dit buizenstelsel ligt zijn van de Staat en worden in geliberaliseerde pacht uitgegeven voor agrarisch gebruik door de Stichting Buisleidingenstraat ZW-Nederland (SBS). Veel gemeenten zijn niet op de hoogte van de bestemmingen die zij aan grond kunnen geven nabij buisleidingen in verband met de veiligheid (Klijn e.d., 20094). Hiervoor is een duidelijke rol weggelegd voor leidingleggers. 2.2.2 Europees beleid Infrastructure for Spatial Information in the European Community (INSPIRE) is een Europese richtlijn om geo-informatie (van onder meer kabels en leidingen) in Europa te verbeteren, door het realiseren van één database. Om de energievoorziening internationaal veilig te stellen, zijn er energiedoelstellingen opgesteld ten behoeve van de Noord-Europese markt. Rond 2025 zal Nederland netto-importeur zijn geworden van gas. Door een rol te spelen in een Europese gasrotonde, blijft Nederland een belangrijke speler op het gebied van energie. 2.2.3 Internationaal beleid Het Internationaal Energie Agentschap heeft 28 landen die lid zijn waaraan het advies geeft ten aanzien van de energievoorziening. Hierbij gaat het specifieker om voldoende energie, economische ontwikkeling en omgevingsbewustzijn.

1

http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2012/03/13/structuurvisie-infrastructuur-enruimte.html 2 http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2012/03/13/structuurvisie-infrastructuur-enruimte.html 3 http://ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0000.IM11svBuisleiding-3010/d_NL.IMRO.0000.IM11sv Buisleiding-3010_index.html 4 mr. A.R. Klijn e.d., 2009, Het recht van kabels en leidingen Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 10

2.2 Landelijke grote netwerken In Nederland is een aantal grote organisaties die informatie verzamelen over kabels en leidingen of als advies en/of overlegorgaan fungeren: 

Vereniging van Leidingeigenaren in Nederland (VELIN)5 Het gaat hierbij om 26 Nederlandse bedrijven die zijn aangesloten en energie door pijpleidingen transporteren.



Gemeentelijk platform kabels & leidingen (GPKL)6 Een kennisnetwerk kabels en leidingen voor en door gemeenten. GPKL heeft twee hoofddoelen: 1. de behartiging van gemeentelijke belangen rond de ondergrondse infrastructuur van kabels en leidingen; 2. het verzamelen van kennis, ervaring en informatie, en het bevorderen van de uitwisseling daarvan tussen de leden en partijen daarbuiten. Daarnaast geeft GPKL wel eens haar visie op kabels en leidingen vanuit gemeentelijk perspectief (samen met VNG).



Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) van het Kadaster7 Dit informatienetwerk is tot stand gekomen door de vele (bijna-)ongevallen bij graafwerkzaamheden. Een graafmelding voor het KLIC-systeem dient te worden gedaan bij graafwerkzaamheden of diepe grondbewerking.



Netwerk externe veiligheid (Relevant)8



EnergieNederland Dit is de belangenbehartiger van vrijwel alle energiebedrijven in Nederland.



Vereniging voor waterbedrijven in Nederland (VEWIN)



Stuurgroep Schadevergoeding kabels en leidingen (SKL)

De Stuurgroep Schadevergoeding Kabels en Leidingen (SKL) is een platform waarin de brancheorganisaties van de leidingbeheerders Vereniging van Waterbedrijven in Nederland (VEWIN), Vereniging van Leidingeigenaren in Nederland (VELIN), Federatie van Energiebedrijven in Nederland (EnergieNed) en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu alsmede ProRail vertegenwoordigd zijn. Zij maken in de Stuurgroep afspraken over hoe partijen binnen de kaders van de gezamenlijke 'Overeenkomst inzake verleggingen van kabels en leidingen buiten beheersgebied' van 19 februari 1999 (Overeenkomst 1999) met elkaar omgaan en hoe de regeling moet worden uitgelegd.

5

http://www.velin.nl http://www.gpkl.nl/ 7 http://www.kadaster.nl/web/Themas/Registraties/KLIC-2.htm 8 https://relevant.nl/display/HOME/Actueel Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 6

11

2.3 Kennisinstellingen De belangrijkste instituten die onderzoek doen op het gebied van kabels en leidingen zijn: 

Energy Delta Institute (EDI)



Clingendael International Energy Programme (CIEP)



Energy Delta Research Centre (EDReC)



TNO



Energy Delta Gas Research (EDGaR)



Algemene Energieraad9

2.4 Relevantie De nota's op nationaal niveau geven de denkrichting van de regering weer inzake kabels en leidingen. Ook kunnen hier antwoorden worden gevonden over het waarom van een buisaanleg en de relatie met ander beleid (bijvoorbeeld op Europees niveau). Ook komt het voor dat er specifieke informatie nodig is voor de zaak van de cliënt, bijvoorbeeld als het gaat om een stalling van ambulances met gevoelige apparatuur. Dan is het belangrijk om informatie te kunnen inwinnen bij een landelijke kennisinstelling of een netwerk.

9

http://www.energieraad.nl/publicatie.asp?pageid=10 Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014

12

3. Ruimtelijke inpassing Welke middelen hebben overheden en leidingbeheerders in handen bij de aanleg van kabels en leidingen? De belangrijkste aspecten met betrekking tot deze middelen komen in dit hoofdstuk aan bod.

3.1 Nationaal niveau Op basis van een Rijksinpassingsplan (RIP) kan een gedoogbeschikking worden afgegeven voor de betreding van gronden, indien de belanghebbende hier zelf geen toestemming voor geeft. Deze betreding is noodzakelijk voor het verrichten van onderzoeken die aan het feitelijk leggen van de leiding voorafgaan. Men kan daarbij denken aan het sonderen van de ondergrond of het verrichten van milieukundig onderzoek. Dit betekent dat er niet echt gesproken kan worden van vrijwillig meewerken, aangezien zonder handtekening (lichte dwang) zware dwang zal worden toegepast, namelijk het opleggen van een gedoogbeschikking. Concreet houdt dit in dat onder politiebegeleiding alsnog medewerking wordt afgedwongen. De gedoogbeschikking voor het verrichten van onderzoeken wordt op verzoek van de leidinglegger afgegeven door de burgemeester van de gemeente waarin de leiding wordt aangelegd. De burgemeester vormt in deze het bevoegd gezag.

3.2 Provinciaal niveau Provincies ontwikkelen zelf geen plannen ten aanzien van kabels en leidingen, maar spelen wel een rol bij het afgeven van vergunningen en/of het indienen van een verzoek om wegen en vaarwegen te doorkruisen door kabels en leidingen. Daarnaast treedt de provincie op als privaatrechtelijke persoon als het eigendommen van de provincie betreft.

3.3 Gemeentelijk niveau Gemeenten zijn net als provincies faciliterend ten aanzien van kabels en leidingen. Daarnaast hebben zij de verantwoordelijkheid om, nadat een inpassingsplan onherroepelijk is geworden, een dubbelbestemming ten behoeve van de kabels en leidingen op te nemen in bestemmingsplannen.

3.4 Nadeelcompensatie Indien er sprake is van een rechtmatig overheidsbesluit van de nationale overheid, bijvoorbeeld de aanleg van een weg, kan het voorkomen dat kabels en leidingen dienen te worden verlegd. Primair moeten ze kosteloos worden verlegd door het project.


13

De betreffende overheid dient daarnaast, indien aan de orde, een schadevergoeding te betalen, op basis van nadeelcompensatie. De belangrijkste regels van toepassing voor kabels en leidingen op nationaal niveau: 

Nadeelcompensatieregeling Kabels en Leidingen 1999 (NKL 1999)10. Deze regeling is niet van toepassing op telecommunicatienetwerken;



Overeenkomst inzake verlegging kabels en leidingen buiten beheersgebied.

Provincies hanteren een modelregeling nadeelcompensatie kabels en leidingen, die is uitgewerkt door het Interprovinciaal Overleg (IPO). De provincies Groningen11 en NoordBrabant12 hebben deze regeling concreet uitgewerkt. Ook waterschappen kennen een nadeelcompensatieregeling13, gebaseerd op artikel 59 van de Waterwet. Gemeenten kunnen tevens een nadeelcompensatieregeling hanteren, maar zijn dit niet verplicht. Een gemeente ontwerpt in veel gevallen een dergelijke regeling indien er grootschalige ontwikkelingen plaatsvinden.

3.5 Gedoogbeschikking In het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht kan een gedoogbeschikking worden opgelegd. Dit is nader uitgewerkt in hoofdstuk 5.

3.6 Relevantie Een proces van een kabel of leiding over of onder een woning van een particulier kent een planologisch proces, waarbij er mogelijk nog belangrijke aspecten geregeld kunnen worden voor de eigenaar van de grond. Hierbij kan worden gedacht aan het indienen van een zienswijze op het ontwerp-inpassingsplan of ontwerp-bestemmingsplan, zodat de juiste bestemmingen voor de klant worden gehandhaafd of gewijzigd. Dit geldt ook voor de stappen die de overheid dient te nemen en haar verdere rol in dit proces. Ook is het van belang om te weten welke opties er zijn indien er geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt.

10

http://www.stuurgroepskl.nl/basis.php?ID_algemeen_artikel=101 http://www.provinciegroningen.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/Verordening/nadeelcompensatieregeling .pdf 12 http://www.brabant.nl/applicaties/regelingen/regeling-detail.aspx?r=681 13 zie voor een voorbeeld http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Historie/ Waterschap%20Rivierenland/271421/271421_2.html Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 14 11

4. Zakelijk recht overeenkomst In dit hoofdstuk is informatie opgenomen over een zakelijk recht overeenkomst. Allereerst wordt ingegaan op het doel van deze overeenkomst en het verschil met een gedoogbeschikking in het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Vervolgens komen de vergoedingscomponenten en de voor- en nadelen aan bod van het vestigen van een zakelijk recht.

4.1 Doel Met een zakelijk recht wordt een recht dat berust op onroerend goed of een ander registergoed bedoeld. Kenmerkend voor een zakelijk recht is dat het gebonden is aan de zaak en dat er hiermee een zaaksgevolg optreedt. Het doel van een zakelijk recht is om het eigendom van kabels en leidingen juridisch gescheiden te houden van de eigenaar van het perceel. Bij kabels en leidingen wordt over het algemeen een Zakelijk Recht Overeenkomst (ZRO) opgesteld, als dit niet lukt wordt een gedoogbeschikking opgelegd. Burgerlijk Wetboek 5 beschrijft zakelijke rechten, hierin zijn negen titels opgenomen: 1. Eigendom algemeen 2. Eigendom roerende zaken 3. Eigendom onroerende zaken 4. Bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven 5. Mandeligheid 6. Erfdienstbaarheden 7. Erfpacht 8. Opstal 9. Appartementsrechten De ZRO valt altijd onder het Burgerlijk Wetboek erfdienstbaarheden of opstalrecht. Ter illustratie is in onderstaande figuur uitgewerkt hoe een ZRO er concreet uit kan zien. Voor buisleidingen geldt doorgaans 5 meter aan weerszijden van de leiding als zakelijk recht strook. Daarnaast moet ruimte worden vrijgehouden voor de werkstrook, de breedte hiervan hangt onder meer samen met de bodemgesteldheid. De afstand tussen twee leidingen moet minimaal 30 meter bedragen vanaf de hartlijn. In het kader van de veiligheid worden de volgende afstanden aangehouden:


15

Figuur 1 - Voorbeeld afstanden buisleiding

Afhankelijk van de aard van het transport kan de veiligheidszone fors worden uitgebreid. Denk hierbij aan het ZEBRA-gasnetwerk voor het vervoer van kerosine, die een strook van 250 meter belemmert aan weerszijde van de buisleiding. Bij een hoogspanningsverbinding ligt de ZRO-zone meestal op 55 of 70 meter aan weerszijden van het hart van de elektriciteitskabel.

4.2 Verschil met vestiging gedoogbeschikking Een belangrijk verschil tussen het vestigen van een recht van opstal en het opleggen van een gedoogbeschikking is dat een recht van opstal wordt gevestigd op basis van minnelijk overleg, terwijl dit stadium is gepasseerd bij het opleggen van een gedoogbeschikking. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid tot het maken van aanvullende afspraken bij het vestigen van een recht van opstal. Dit is niet mogelijk bij een gedoogbeschikking: deze is van algemene strekking. Er kan hiermee geen aanvullende afspraak worden gemaakt over bijvoorbeeld de verlegging van een pad ten behoeve van het weiden van vee. Verder is een gedoogbeschikking in principe eeuwigdurend en kan er bij het vestigen van een recht van opstal een termijn worden afgesproken.

4.3 Vergoedingscomponenten Volgens 5 BW artikel 101 kan er een periodieke retributie worden afgesproken en worden daarnaast eenmalig de bijkomende schade van aanleg en waardevermindering vergoed. Opmerkelijk is dat de vergoeding van de schade in de praktijk wordt losgekoppeld van de zaak en er vrijwel nooit een jaarlijkse retributie wordt betaald, terwijl het BW dit wel mogelijk maakt. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014

16

4.4 Voor- en nadelen De zakelijk recht overeenkomst (ZRO) regelt op vrijwillige basis de rechten en plichten van de eigenaar van de grond en de houder van het opstalrecht. Het voordeel voor de leidinglegger is dat hij veel meer beperkingen en plichten op kan leggen aan de eigenaar van de grond dan bij een gedoogbeschikking. Bovendien behoeft de leidinglegger geen juridisch traject te doorlopen om het recht te vestigen, hetgeen tijd en geld uitspaart. Ook de eigenaar heeft doorgaans geen behoefte aan een gerechtelijke procedure. Voor de eigenaar is het in zo’n geval meteen duidelijk welke vergoeding hij ontvangt voor de vestiging van het zakelijk recht. Deze vergoeding wordt doorgaans bepaald aan de hand van standaardtabellen (zie hoofdstuk 6), maar is op zich onderhandelbaar. Als de eigenaar niet gelijk is aan de gebruiker van de grond kan er in de vergoeding die samenhangt met de ZRO onderscheid worden gemaakt tussen deze twee. In een aantal gevallen worden specifieke nadelen voor de eigenaar vergoed, zoals een nieuwe afrastering. Een aantal leidingleggers hanteert naast de standaardvergoedingen een premie voor het verlenen van snelle medewerking. Een specifiek nadeel kan zijn gelegen in de verkoopbaarheid van een object, indien hier een buis nabij is gelegen. Tevens is het hierna meestal niet meer mogelijk om nieuwbouw te plegen op het perceel.

4.5 Relevantie Als een aantal bewoners een taxateur benadert, omdat er bijvoorbeeld een telefoonkabel door hun tuinen wordt aangelegd, is het van belang dat de taxateur kan uitleggen wat een zakelijk recht is en voor de bewoners betekent. Ook dient hij de belangen van de bewoners richting de netbeheerder te vertegenwoordigen als hij optreedt als adviseur en te zorgen dat deze eventueel worden vastgelegd in een zakelijk recht overeenkomst. Indien er geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt, dient de taxateur eventueel de bewoners te kunnen begeleiden bij de oplegging van de gedoogbeschikking en de voor- en nadelen van beide processen te kunnen benoemen.


17

5. Gedoogbeschikking In dit hoofdstuk is schematisch aangegeven welke stappen er in hoofdlijnen kunnen worden onderscheiden bij toepassing van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Hierbij is de rol van de realisator van de buis of leiding en die van de belanghebbende(n) van de grond ook beschreven. Dit is van belang, aangezien met enige regelmaat een gedoogverplichting wordt opgelegd.

5.1 Schematisch overzicht In onderstaand schema is globaal de procedure opgenomen waarlangs de Belemmeringenwet Privaatrecht de gedoogplicht oplegt. In het schema is niet iedere mogelijkheid voor bezwaar en beroep opgenomen. Tegen de gedoogverplichting voor het verlenen van medewerking is bijvoorbeeld een gang naar de rechter mogelijk, maar voor zover bekend is deze nooit succesvol geweest. Bovendien is in het schema geen rekening gehouden met afwijkende voorwaarden die in de Crisis- en Herstelwet14 zijn opgenomen, aangezien het schema anders niet leesbaar is.

14

http://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/crisis-herstelwet Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014

18

5.2 Voor- en nadelen Als de aanleg, het beheer en onderhoud van de kabel of leiding wordt afgedwongen via een gedoogbeschikking, hebben zowel de leidinglegger als de eigenaar te maken met een juridische procedure. Voor de meeste leidingleggers levert dit geen probleem op, aangezien een uitgebreide juridische afdeling dagelijks met dit onderwerp te maken heeft. Voor een eigenaar van grond is het doorgaans een ongebruikelijke bezigheid en zal hij deskundigheid in moeten roepen van een rentmeester of taxateur. Het voordeel voor de eigenaar van de gedoogbeschikking is dat hij doorgaans met minder beperkingen in het gebruik te maken heeft dan bij de ZRO. Hij moet de vergoeding die hoort bij het afsluiten van de gedoogbeschikking zelf afdwingen bij de kantonrechter. Dit vraagt een actieve opstelling van de eigenaar en de uitkomst van deze procedure is ongewis. Een rechter zal bijvoorbeeld geen rekening houden met een meewerkvergoeding. Dat geldt overigens ook voor de leidinglegger. Mogelijk bepaalt de rechter dat er sprake is van waardevermindering van het onroerend goed, terwijl de leidinglegger dat in zijn ZRO wellicht achterwege heeft gelaten.

5.3 Relevantie Het is belangrijk om het proces van een gedoogbeschikking schematisch te kunnen beschrijven: welke stappen dient de belanghebbende te ondernemen om zijn/haar belangen kenbaar te maken? Daarnaast is het noodzakelijk in te zien welke acties (zoals het indienen van bezwaar tegen een gedoogbeschikking) dienen te worden ondernomen om de zaak tot een succesvol einde te kunnen brengen. Indien de taxateur optreedt voor de particulier, is het belangrijk om voldoende de tijd te nemen. Particulieren zijn geen professionele partijen, waardoor er vaak meer uitleg nodig is om te begrijpen welke stappen moeten worden genomen. Daarnaast betreft het de privésituatie van de cliënt, waardoor er meestal meer emoties bij het proces betrokken zijn. Met professionele partijen wordt er vaak juist veel inhoudelijke discussie gevoerd, waardoor processen vertraging kunnen oplopen.


19

6. Aanbevolen lesstof Onderstaand zijn voorbeelden opgenomen van relevante lesstof in relatie tot het onderwerp kabels en leidingen. Deze voorbeelden zijn van belang voor het werkveld, zijn veelal direct toepasbaar of kunnen in toekomstige situaties van toepassing zijn.

6.1 Voorbeelden De voorbeelden die als aanbevolen lesstof worden aangeboden, kunnen behulpzaam zijn bij het berekenen van een passende schadeloosstelling en bij een beschouwing van de maatschappelijke discussie omtrent kabels en leidingen. 

overeenkomsten van Gasunie en TenneT, deze bieden een handvat voor het berekenen van de schadeloosstelling;



beleidswijziging RVOB;



retributiediscussie met LTO en FPG;



hoogspanningsverbindingen combinatiemasten 380kV en 150kV;



Schadegids hoogspanningsverbindingen;



wintrackmasten;



discussie stralingsrisico/maatschappelijke onrust.

6.2 Jurisprudentie 

Opzegging door gemeente duurovereenkomst elektriciteitsbedrijf (LJN: BQ9854, Hoge Raad, 10/00299);



Frysia Zoutzaak (LJN: AV7813,Voorzieningenrechter Rechtbank Leeuwarden, 06/211, 06/417, 06/521, 06/564, 06/565);



KLIC-melding (LJN: BY7229, Rechtbank Amsterdam, 507198 / HA ZA 12-11);



Verplaatsing kabel (LJN: AV2636, Rechtbank Rotterdam, 03/3252).

6.3 Boeken 

A.R. Klijn (e.d.), 2009, Het recht van kabels en leidingen



D.G. Rijkswaterstaat, 1995, Handboek Belemmeringenwet Privaatrecht C.A. Deel A en deel B



Gemeente Purmerend, 2012, Algemene voorschriften kabels- en leidingen15



Gemeente Smallingerland, 2012, Handboek Kabels & Leidingen gemeente Smallingerland16



15

Witteveen en Bos (e.d.), 2012, Kabels en leidingen in verontreinigde bodem17

http://praktijkvoorbeelden.vng.nl/databank/ruimte/kabels-en-leidingen/algemene-voorschriften-kabel-enleidingwerkzaamheden.aspx 16 http://praktijkvoorbeelden.vng.nl/databank/ruimte/kabels-en-leidingen/handboek-kabels-leidingen-gemeentesmallingerland.aspx 17 http://www.crow.nl/Infradagen_2012/(074)%20Kabel%20en%20leidingen%20in%20verontreinigde%20grond.pdf Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 20

Onderwerp 2: Financierbaarheid van grond in landelijk gebied Aan dit onderwerp wordt het tweede dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: 

Grondprijsontwikkeling: historie en toekomst



Financiering van grond in landelijk gebied

Leerdoelen 

De cursist kan grondprijsontwikkeling in de afgelopen jaren c.q. decennia beschrijven.



De cursist kan de actoren en factoren die van invloed zijn op deze grondprijsontwikkeling herkennen.



De cursist kan de toekomstige actoren en factoren, die van invloed (kunnen) zijn op de toekomstige grondprijsontwikkeling, inschatten.



De cursist kan vanuit de verschillende blikvelden een goede waardering geven aan een object in het landelijk gebied.



De cursist kan voorselecteren op marktontwikkelingen.



De cursist kan verschillende financieringsvormen beschrijven.



De cursist kan de invloed van de verschillende financieringsvormen op de waarde onderkennen.

Randvoorwaarden Verschillende actoren en factoren hebben invloed op de grondprijsontwikkeling in landelijk gebied. Dit heeft gevolgen voor de financierbaarheid van grond. Een taxateur dient dan ook over voldoende kennis te beschikken van grondprijsontwikkeling en over bekend te zijn met partijen die speler zijn binnen de financiering van grond in landelijk gebied. Het is dan ook wenselijk om tijdens de cursus een spreker uit de financierings- of bankenwereld uit te nodigen om de actuele ontwikkelingen op dit gebied toe te lichten.


21

7. Schets van de grondprijsontwikkeling 7.1 Wat is ‘de grondprijs’? Elk perceel is uniek, alleen al vanwege de ligging. Elk perceel is immers onverplaatsbaar en niet onderhevig aan slijtage. Vanwege het laatste wordt er op grond niet afgeschreven. De bestemming binnen de Wet Ruimtelijke Ordening is belangrijk voor de hoogte van de perceelprijs omdat de bestemming de netto opbrengst ervan bepaalt. Omdat er veel bestemmingen zijn, zijn er evenzoveel grondprijzen. Naast de spreiding in perceelprijzen tussen de diverse bestemmingen is er een enorme spreiding van perceelprijzen binnen elke bestemming. Dit vanwege de ligging en alle andere karakteristieken van een perceel. ‘De grondprijs’ bestaat dus niet. Cijfers over de gemiddelde grondprijsontwikkeling, ook binnen een RO-segment, hebben dan ook altijd iets kunstmatigs. Dat betekent dat, daar waar met een gemiddelde grondprijs wordt gepresenteerd, de grote spreiding van daadwerkelijke perceelprijzen rondom dat gemiddelde altijd in het achterhoofd moet worden gehouden.

7.2 Segmenten in de grondmarkt De prijs van een perceel wordt bepaald door wat er met dat perceel mag worden gedaan: de bestemming binnen de Wet Ruimtelijke Ordening. Genoemde bestemmingen zijn evenwel aan verandering onderhevig. Zo krijgt jaarlijks een klein deel van het landbouwareaal een andere, niet-landbouwbestemming. Anticiperend daarop wordt landbouwgrond aangekocht door marktpartijen die een andere dan de landbouwbestemming op het oog hebben. Vaak is het echter onzeker of dat ook gaat lukken. De prijs van een perceel wordt mede bepaald door de bestemming die binnen de Ruimtelijke Ordening is vastgelegd. Genoemde bestemmingen zijn in de tijd aan verandering onderhevig. Jaarlijks krijgt een klein deel van het landbouwareaal een andere, nietagrarische, bestemming. In de markt zijn verschillende partijen die landbouwgrond aankopen met het oog op een mogelijke bestemmingswijziging. In 2002 heeft het Landbouw Economisch Instituut (LEI) voor het eerst een onderzoek18 gedaan naar alle marktpartijen die landbouwgrond aankopen. In 2010 is dat onderzoek geactualiseerd19. In beide studies zijn marktpartijen onderverdeeld naar beroepsgroep: standaard beroepsgroepen index (sbi) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Tabel 1 geeft voor de jaren 1998 tot en met 2008 een overzicht van de jaarlijks van de door de afzonderlijke segmenten verworven oppervlakte in hectaren, de jaarlijkse grondmobiliteit.

18

Luijt, J. (2002). De grondmarkt in segmenten 1998-2000. Rapport 4.02.01, Landbouw Economisch Instituut, Den

Haag. Kuhlman, J.W., J. Luijt, J. Van Dijk, A.D. Schouten en M.J. Voskuilen (2010). Grondprijskaarten 1998-2008. Werkdocument 185, Wettelijke onderzoekstaken Natuur & Milieu, Wageningen. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 22 19

Bedrijven gegroepeerd onder groene bestemmingen kopen de meeste landbouwgrond aan. Jaarlijks worden gemiddeld 95.000 hectaren verhandeld. Op een totaal landbouwareaal van ongeveer 2 miljoen hectare betekent dat een jaarlijkse mobiliteit van 4,8%. Het grootste deel daarvan verwisselt niet via de (derden)markt van eigenaar. Het betreft overdrachten in het kader van de generatiewisseling in de landbouw. Vandaar ook de dominantie van de landbouw in tabel 1. Agrariërs zijn niet alleen de belangrijkste vervreemders van grond, maar de meeste grond wordt ook door boeren verworven, zowel in het kader van de generatiewisseling als via de (derden)markt. Van de 948.000 hectare die in het landelijk gebied in de 10 jaar tussen 1998 en 2008 (exclusief 2003) zijn verhandeld, werd bijna 64% door boeren en tuinders verworven. Tabel 1 - Grondmobiliteit (ha) naar segment, 1998-2008*

De grondprijzen per segment verschillen aanzienlijk. Deze grote spreiding in grondprijzen tussen de diverse rode segmenten is zichtbaar in tabel 2. Over de periode 1998-2008 werd er een gemiddelde grondprijs betaald in het landbouw segment van 35.000 euro per hectare. In het tuinbouwsegment was dat gemiddeld 101.000 euro per hectare en in het recreatie segment was de grondprijs 92.000 euro per hectare. Voor geplande - veelal is er op het moment van aankoop nog geen zekerheid - rode of stedelijke bestemmingen worden de hoogste bedragen neergelegd. Voor wonen en werken bracht landbouwgrond in genoemde periode € 186.000 per hectare op, de overheid betaalde gemiddeld € 62.000 per hectare. De gemiddelde grondprijs van alle segmenten bedroeg in de periode 1998-2008 € 58.000 per hectare.


23

Tabel 2 - Grondprijs in duizenden euro’s per ha naar segment, 1998-2008*

7.3 Ontwikkeling van de gemiddelde prijs van agrarische gronden In het deze paragraaf stellen we het agrarische segment van de grondmarkt centraal. Het betreft alle transacties van landbouwgrond waarbij agrariërs, niet zijnde tuinbouwers, landbouwgronden hebben aangekocht. In figuur 1 is de ontwikkeling van de prijs van onverpacht los bouw- en grasland weergegeven. De gemiddelde prijs van agrarische gronden vertoont in de tijd een opgaande lijn, ook wanneer er voor de inflatie wordt gecorrigeerd. Figuur 1 - Prijs (euro’s/ha) van onverpacht los land, 1965-2012


24

Ruim 20% van het areaal landbouwgrond wordt regulier gepacht. Reguliere pacht biedt de pachter een grote mate van bescherming. Dat betreft onder meer het continuatierecht voor onbepaalde tijd, het recht op in de plaats stelling in geval van een bedrijfsopvolger, et cetera. Daarnaast is de pachtprijs per pachtprijsgebied aan een wettelijke maximum gebonden (pachtnormen). Als voorbeeld zijn de wettelijke pachtnormen voor 2013 in tabel 3 (middelste kolom) weergegeven. Tabel 3 - Regionormen en veranderpercentages per pachtprijsgebied vanaf 1 juli 2013

Reguliere pacht en geliberaliseerde pacht langer dan zes jaar vallen onder het Pachtprijzenbesluit. Voor die pachtvormen gelden wettelijke hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 14 pachtprijsgebieden (prijsbeheersing) zoals weergegeven in tabel 2. Voor de overige pachtvormen, de vrije pachtvormen, is geen prijsregulering: de verpachter en pachter bepalen zelf de prijs. Daarnaast worden in de praktijk veel mondelinge of schriftelijke overeenkomsten gesloten voor de huur van agrarische grond die niet zijn geregistreerd door de grondkamer. Deze niet-officiële pachtovereenkomsten worden ook wel aangeduid met ‘grijze pacht’. De grijze pacht is in tabel 4 opgenomen onder pacht zonder prijscontrole. Tabel 4 - Ontwikkeling pachtareaal (ha) met en zonder prijscontrole, 2008-201220

20

Bron: Landbouwtellingen Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014

25

Tussen 2008 en 2012 is het totale areaal pacht met 5,2% afgenomen. Iets meer dan het totale landbouwareaal dat in die periode met 4,5% afnam. De daling van het totale areaal pacht is voornamelijk het gevolg van de daling het areaal pacht met prijscontrole. Dat areaal nam met 12,5% (verder) af. Het areaal zonder prijscontrole groeide met 1,65% (tabel 4). Pachtprijzen van pachtovereenkomsten zonder prijscontrole zijn 30 tot 40% hoger dan die met prijscontrole (tabel 5). De procentuele stijging van de prijs van pacht zonder prijscontrole was in de periode 2006-2011 evenwel gelijk aan die met prijscontrole. Tabel 5 - Pachtprijzen (euro/ha) met en zonder prijscontrole, 2006-201121

Door al deze wettelijke regels die de pachter beschermen is de verkoopprijs van regulier verpachte een stuk lager dan de prijs van onverpachte landbouwgrond. In figuur 2 is de prijsontwikkeling van zowel regulier verpachte grond als van onverpachte grond weergegeven. Duidelijk is zichtbaar dat het prijsverschil in de tijd is toegenomen. Dat wil zeggen dat de pachtersbescherming en de prijsbeheersing van de pacht door de grondeigenaar steeds meer als beperkend wordt ervaren. Figuur 2 - Prijsontwikkeling regulier verpachte grond(a) en onverpachte grond, 1965-201222

21

Bron: Informatienet (LEI) Bron: CBS/DLG/Kadaster, bewerking LEI Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 22

26

8. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in het verleden 8.1 Inleiding Om inzicht te krijgen waarom grondprijzen zich in de tijd bewegen zoals ze doen is het van belang om te zoeken naar factoren die daarbij een rol spelen. Daarmee heeft de taxateur andere inzichten in de grondprijs dan die normaliter tot zijn bagage behoren en kan daarmee beter grondprijsveranderingen in een historisch besef plaatsen.

8.2 Trendmatige stijging agrarische grondprijs en zeepbellen In het verleden was er sprake van enerzijds een trendmatige stijging van de agrarische grondprijs en anderzijds van tijdelijke schommelingen: stijging gevolgd door een daling. Qua ontwikkeling vertoont de marktprijs van landbouwgrond een opgaande lijn, zie figuur 3. Figuur 3 - Ontwikkeling van de agrarische grondprijs per ha vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde netto toegevoegde waarde per ha in de akkerbouw en de melkveehouderij, 1970- 2009

De reden is de schaalvergroting in de grondgebonden landbouw. Schaalvergroting loopt in deze sectoren bij benadering parallel met uitbreiding van het areaal. Dat blijkt onder meer uit de in de tijd gelijk gebleven intensiteit van het grondgebruik. De areaalvergroting verloopt trendmatig en in het verlengde daarvan de vrije marktprijs van landbouwgronden.


27

Zonder schaalvergroting zou de prijs van onverpachte landbouwgrond mogelijk slechts de helft zijn van de huidige prijs. Dit omdat de opbrengstwaarde van extra grond voor bedrijven met groei-aspiraties bij benadering tweemaal zo hoog is als de gemiddelde opbrengstwaarde van grond. Schaalvergroting is het resultaat van de toepassing van technische en biologisch-technische ontwikkelingen. In de grondgebonden landbouw zijn technische ontwikkelingen vaak alleen rendabel toepasbaar bij een grotere productieomvang (schaal) en dat betekent een groter bedrijfsareaal. Het gevolg is dat de marge van extra hectares, die de schaalsprong mogelijk maken, hoog is en dat leidt tot hoge grondprijzen.23 Hoge grondprijzen zijn dus geen gevolg van een gemiddeld hoge netto toegevoegde waarde per hectare (door een intensiever grondgebruik). Hoge grondprijzen zijn een gevolg van de voordelen van areaaluitbreiding. Om dat te illustreren is in tabel 6 een versimpeld rekenvoorbeeld weergegeven over de relatie tussen het bedrijfsareaal en de grondbeloning per hectare voor akkerbouwgrond in de IJsselmeerpolders. Naarmate de bedrijfsomvang en het bedrijfsareaal groter zijn, is het inkomen per hectare hoger. Een akkerbouwbedrijf dat grond aankoopt en daarmee het bedrijfsareaal van 71 naar 120 hectare ziet toenemen (overzicht 1) realiseert een relatief hoog inkomen op de aangekochte hectaren. Echter, ook het inkomen op het oorspronkelijke bedrijfsareaal neemt toe. Samen genomen komt het inkomen per hectare op de nieuwe aangekochte hectaren uit op ruim 2.900 euro per ha. Bij een rekenrente van 4% kapitaliseert dat bedrag in een maximale biedprijs van bijna 73.000 euro per hectare. Eenzelfde exercitie in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied levert een maximale biedprijs voor extra grond op van 47.500 euro per hectare. Tabel 6 - Grondinkomen en maximale biedprijs van grond in de IJsselmeerpolders naar omvang van het bedrijfsareaal24

In de melkveehouderij worden de belangrijkste schaalvoordelen al bij een minder groot bedrijfsareaal gerealiseerd. In een vergelijkbare exercitie (tabel 7) komt de maximale biedprijs in het Noordelijk weidegebied uit op ruim 36.800 euro per hectare. Dit bedrag verschilt weinig van het huidige grondprijsniveau in het Noordelijk weidegebied.

23

In de grondgebonden landbouw zijn de vaste kosten hoog en de variabele kosten laag. Daardoor is de marge van een grotere productie hoog. Op de extra opbrengsten worden immers alleen de extra, maar lage, variabele kosten in mindering gebracht. 24 Bron: Informatienet Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 28

Tabel 7 - Grondinkomen en maximale biedprijs van grond in het Noordelijk weidegebied naar omvang van het bedrijfsareaal25

De voorbeelden bevestigen de situatie die Jerry de Hoogh al in 1971 schetste, namelijk dat: “de grond duur is omdat de bedrijven klein zijn. Hoge grondprijzen zijn een symptoom van het structuurprobleem in de landbouw”. Wanneer we de in de tabellen 6 en 7 weergegeven exercitie uitvoeren voor alle veertien pachtprijsgebieden dan vinden we een duidelijk verband tussen het berekende inkomen op de aangekochte hectaren en de in de praktijk gemeten grondprijs per hectare (figuur 3). Het in figuur 3 gevonden verband (grondprijs/ha = 0,04 grondinkomen/ha) laat zien dat kopers in de periode 2007-2011 4 procent rendement eisten. Vanwege een beperkt aantal steekproefbedrijven zijn de pachtprijsgebieden (1) Oostelijk- en Centraal veehouderijgebied, (2) Westelijk Holland en Hollands-Utrechts weidegebied en (3) Rivierengebied en Zuidelijk veehouderijgebied samengenomen. Figuur 3 - Verband tussen het marginale grondinkomen en de grondprijs op basis van elf pachtprijsgebieden, gemiddelden over de periode 2007-201126

25

Bron: Informatienet Bron: Bedrijven informatienet LEI (BIN) Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 26

29

8.3 Tijdelijke schommelingen: boom-bust cycles (zeepbellen) De trendmatige stijging wordt zo nu en dan verstoord doordat de grondprijs sterk kan afwijken van het logische patroon, doorgaans vanwege een tijdelijke monetaire verruiming. Een zogenaamde boom-bust cycle (zeepbel) begint wanneer grondeigenaren een afwachtende houding gaan aannemen op een grondprijsstijging. Men noemt dat een verkopersmarkt. Die markt wordt gekenmerkt door dalende verkopen (afnemende grondmobiliteit). Bij een gedaald aanbod van grond stijgt vervolgens de prijs en wordt er door sommige eigenaren winst genomen. Daardoor stijgt de grondmobiliteit licht. Echter, vanwege de doorgeschoten prijs volgt er een kopersstaking, waardoor de mobiliteit nog verder daalt. Is de prijs volgens de kopers ver genoeg gedaald, dan trekken zowel de grondmobiliteit als de grondprijs weer aan. Een groeiende geldhoeveelheid ligt veelal aan zo’n boom bust cycle ten grondslag. De cyclus die zichtbaar is in de grondprijs aan het begin van deze eeuw (zie figuur 4) is veroorzaakt door een verregaande monetaire verruiming. De overloop van de prijs van melkquota in de grondprijs sinds 2006 is in de figuur ongedaan gemaakt. Figuur 4 - Boom-bust cycle rond de eeuwwisseling en einde afgelopen decennium27

Ook in de jaren ’70-‘80 van de vorige eeuw was die situatie zichtbaar en leidde tot een boom bust cycle (zie onderzoek Luijt). Tussen 2006 en 2007 was het EU-landbouwbeleid evenwel oorzaak van de start van een nieuwe grondprijsstijging. Het betrof een fundamentele wijziging van het EU-landbouwbeleid. Na veel aandacht daarover in de pers beginnen melkveehouders zich rond 2006-2007 te realiseren dat de melkquotering in 2015 ten einde gaat komen.

27

Bron: CBS/DLG/Kadaster, bewerking LEI. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014

30

Het gevolg was een halvering van de melkquotumprijs. Die melkquotumprijs liep daarbij over in de grondprijs. Een nieuwe grondprijscyclus diende zich aan. Echter, aangezien de uit de melkquotumprijs overgelopen waarde weinig ’lucht’, bevatte - de melkquotumprijs bewoog zich al decennia rond de € 2,- per kg melk - bleef het doorschieten van de grondprijs deze keer beperkt (zie bovenste gedeelte figuur 4). Belangrijk is dat de ontwikkeling van de grondmobiliteit als voorspeller van de ontwikkeling van de grondprijs fungeert. Daarmee is de ontwikkeling van de grondmobiliteit een heel belangrijke factor om de situatie op de agrarische grondmarkt op enig moment te kunnen beoordelen.


31

9. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in de toekomst 9.1 Trendmatige stijging en zeepbellen Ook in de toekomst zal de agrarische grondprijs trendmatig blijven stijgen vanwege de schaalvergroting (is gelijk aan areaaluitbreiding in de grondgebonden landbouw)28. Daarnaast zullen er weer perioden komen waarin zich zeepbellen zullen vormen die vervolgens uiteenspatten, ofwel vanwege een wijziging in de monetaire ruimte (van banken), ofwel vanwege een ingrijpende beleidswijziging. In dit hoofdstuk bespreken we een aantal factoren die invloed (kunnen) uitoefenen op de grondprijsontwikkeling.

9.2 Dierrechten? Het ministerie van Economische Zaken denkt op dit moment na over de invoering van dierrechten. Het is immers goed denkbaar dat de melkproductie na 2015 substantieel zal toenemen. De vraag is dan of de melkprijs op peil zal blijven. Een groter aanbod leidt tot een melkprijsdaling, maar de vraag uit met name Azië zou verder toe kunnen nemen. Meer melk van meer dieren gaat gepaard met meer mest. Om dat te voorkomen denkt men na over de invoering van dierrechten. Worden die daadwerkelijk ingevoerd, dan gaan melkveehouders er onderling om concurreren (schaalvergroting). Dierrechten krijgen dan een prijs vergelijkbaar met de melkquotumprijs. Omdat grondgebonden bedrijven nu alleen onderling om de grond concurreren zal de prijs van dierrechten uit de grondprijs moeten komen. Dit zou een daling van de grondprijs betekenen.

9.3 Versoepeling pachtbeleid Reguliere pacht kent een sterke bescherming van de pachter. De prijs van gronden waarop een reguliere pachtovereenkomst van kracht is, is daardoor substantieel lager dan de prijs van onverpachte grond (figuur 2). Op dit moment wordt er een evaluatie van het pachtbeleid uitgevoerd. Uitkomst van de evaluatie zou kunnen zijn dat deze pachtersbescherming wordt versoepeld. De prijs van regulier verpachte gronden zou zich dan richting de prijs van onverpachte gronden kunnen gaan bewegen. Op dit moment zit het areaal regulier verpachte gronden (20% van het totale landbouwareaal) op slot. Op het moment dat dit los komt, mag worden verwacht dat het grondaanbod gaat stijgen met een grondprijsdaling tot gevolg.

28

De Hoogh stelde al in 1971 op Ricardiaanse wijze dat “grondgebonden bedrijven niet klein zijn omdat de grond duur is, maar de grond is duur omdat de bedrijven klein zijn. Hoge grondprijzen zijn een symptoom van het structuurprobleem in de landbouw”. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 32

9.4 Conjunctuur De huidige economische crisis heeft veel voorgenomen bestemmingswijzigingen van landbouwgrond teniet gedaan, dan wel uitgesteld. Wanneer de conjunctuur weer aantrekt, trekt ook de vraag naar landbouwgronden ten behoeve van andere bestemmingen weer aan. Dat zal lokaal tot prijsstijgingen van de grondprijs leiden.

9.5 Beleggen in landbouwgrond? We kunnen de vraag betreffende de toekomstige grondprijsontwikkeling ook aan de hand van de vraag behandelen of het rendabel is om in grond te beleggen. Komt grond goed uit een ‘stresstest?’ De prijs van landbouwgronden is ondanks de huidige economische crisis gestegen. Dit maakt dat beleggers meer dan voorheen een belegging in landbouwgronden overwegen. De vraag is welke risico’s daaraan verbonden zijn. Het rendement van een belegging in landbouwgrond is opgebouwd uit ten minste drie componenten, te weten: netto-opbrengsten uit pacht of uit eigen bedrijfsvoering; waardeverandering van de grond bij voortgezet gebruik in de landbouw; waardeverandering van de grond bij een bestemmingswijziging. In geval van een belegging in regulier verpachte landbouwgrond komt daar nog een rendementscomponent bij, namelijk waardevermeerdering wanneer de grond vrij van pacht valt. Netto-opbrengsten uit pacht of eigen bedrijfsvoering bescheiden De jaarlijkse netto-opbrengsten van landbouwgrond zijn bescheiden. Als het om reguliere pacht of geliberaliseerde pacht van langer dan zes jaar gaat, wordt de hoogte van de pachtopbrengsten wettelijk begrensd door het vigerende Pachtprijzenbesluit. Daar drukken voor de verpachter dan nog eigenaarslasten, beheerskosten en belastingverplichtingen op. De in de praktijk ontvangen pachtopbrengsten zijn overigens meestal lager dan genoemde wettelijke hoogst toelaatbare pachtbedragen, omdat lang niet alle verpachters elke verhoging in het verleden hebben doorgevoerd. De hoogst toelaatbare pachtprijzen per pachtprijsgebied worden ontleend aan wat middelgrote en grotere akkerbouw- en melkveebedrijven de afgelopen vijf jaar gemiddeld met landbouwgrond hebben verdiend. Dat betekent dat ook de netto-opbrengsten per hectare uit eigen bedrijfsvoering aan de lage kant zijn. Trendmatige waardeverandering bij landbouwaanwending Qua ontwikkeling vertoont de marktprijs van landbouwgrond een opgaande lijn (figuur 1). De reden hiervan is de schaalvergroting in de grondgebonden landbouw, deze schaalvergroting is nog lang niet ten einde (zie hiervoor).


33

Forse waardestijging bij bestemmingswijziging, maar nu even niet De verstedelijking heeft in het verleden tot een gestage afname van het landbouwareaal geleid. Door bestemmingswijzigingen kon de agrarische grondprijs soms meer dan vertienvoudigen. Echter, deze rendementscomponent biedt de belegger alleen een jaarlijkse opbrengst, als de belegging in landbouwgrond omvangrijk en regionaal goed verdeeld is. Na 2008 is de vraag naar landbouwgrond voor verstedelijking overigens opgedroogd. Er vindt hier en daar zelfs terugverkoop aan agrariërs plaats. Kans op vermogenswinst bij beëindiging reguliere pacht Wanneer een pachter een reguliere pachtovereenkomst van een perceel opzegt, dan kan de prijs van dat perceel verdubbelen (figuur 2). Doordat schaalvergroting tot lagere kosten per eenheid product leidt, kunnen bedrijven aan wie de schaalvergroting om wat voor reden voorbij gegaan is uiteindelijk niet meer concurreren. Dat leidt op termijn tot bedrijfsbeëindiging. Omdat veel bedrijven reguliere pachtcontracten hebben, leidt dat ertoe dat gronden vrij van (reguliere) pacht vallen. Dit is een belangrijke rendementscomponent van een belegging in regulier verpachte landbouwgrond, maar dan dient die belegging wel omvangrijk te zijn. Bij een beperkt bezit is de kans op ontpachten immers klein. De (grote) mate van pachtersbescherming bepaalt al decennia de verhouding tussen de grondprijs in vrije en regulier verpachte staat (figuur 2). Het vervallen van de huidige pachtersbescherming zou weliswaar de waarde van regulier verpachte gronden eenmalig sterk doen stijgen, maar voor de toekomst de rendementscomponent ‘ontpachten’ tenietdoen.

9.6 Samenvatting Het is aannemelijk dat de schaalvergroting in de landbouw zal doorgaan en de bepalende factor blijft achter de hoge waarde van grond bij voortgezet agrarisch gebruik. Voorts mag worden aangenomen dat de kans op verstedelijking op termijn weer zal toenemen. Alleen wanneer er voor de uitbreiding van melkveebedrijven in de toekomst dierrechten zouden moeten worden aangeschaft, zal de waardeontwikkeling van de grond stagneren of zelfs negatief kunnen zijn. Alles opgeteld komt een belegging in landbouwgrond (tegen de vrije agrarische grondprijs) goed uit de bus. Beleggingen in regulier verpachte landbouwgrond (tegen de prijs van regulier verpachte grond) zijn mogelijk nog kansrijker. Dat de huidige pachtersbescherming wordt afgebroken is zeer onwaarschijnlijk. Toch moet van een kortstondige belegging in een beperkt areaal verpachte of onverpachte landbouwgrond niet veel worden verwacht. De jaarlijkse netto-ontvangsten van een belegging in landbouwgronden zijn laag en de kans op bestemmingswijziging of ontpachten is bij een klein areaal vrijwel nihil. Daarnaast komen er fluctuaties van de grondprijs voor die op korte termijn evenzeer tot een waardedaling kunnen leiden. Daarentegen mag van een duurzame belegging in een omvangrijk, regionaal goed verdeeld, bij voorkeur regulier verpacht, areaal landbouwgrond een redelijk rendement worden verwacht.


34

10. Actoren 10.1

Inleiding

In dit deel van de syllabus besteden we kort aandacht aan de verschillende partijen die een rol spelen op de agrarische grondmarkt. Het is voor de cursist van belang inzicht te hebben welke partijen er grosso modo zijn op de markt van landbouwgrond en met welke doelstelling zij zich op deze markt begeven.

10.2

Actoren in de (agrarische) grondmarkt

De markt van landbouwgrond is een heterogene markt die op verschillende manieren kan worden ingedeeld. Een eerste indeling volgt uit het verschil tussen de zuiver agrarische en de semi-agrarische markt. Op de zuiver agrarische markt worden gronden verhandeld met een blijvend agrarisch gebruik, terwijl op de semi-agrarische gronden worden verhandeld die worden onttrokken aan agrarisch gebruik. Daarbij wordt wel een verschil gemaakt tussen grond met en gronden zonder opstallen. Vaak wordt daarbij de indeling in grond met boerderij, los bouwland, los grasland en een combinatie van los bouwland en grasland aangehouden. Een ander criterium kan zijn op de grond al of niet verpacht is. Tenslotte kan het feit dat de grond meer of minder kans loopt op een bestemmingswijziging een rol spelen. Segeren, Needham en Groen29 delen de spelers op de markt in naar vragers en aanbieders op de markt. Een eerste groep die van belang is op de markt zijn de vragers. Het is een diverse groep en het aantal actoren is in de afgelopen decennia toegenomen. Daarbij gaat het vooral om spelers die zich bewegen op raakvlak van agrarische grondmarkt met andere grondmarkten. Nieuwe spelers, zoals projectontwikkelaars en beleggers, worden aangetrokken door de verwachte hogere rendementen. Of, zoals de overheid, ze kopen grond aan om beleidsdoelen te kunnen realiseren. In het verleden kwam het wel vooral dat vooral kerken grond kochten of door legaten bezit verkregen. Nieuw zijn de institutionele beleggers die grond kopen als aanvulling op hun portefeuille en als risicospreiding ook een deel van hun vermogen in landbouwgrond willen vastleggen. Een voorbeeld is Fortis, nu ASR. Deze partij is zelfstandig actief op de grondmarkt. De politiek is vaal om grond in verpachte vorm te kopen en op lange termijn vrij van die regeling te verkopen. Een andere speler is Fagoed. De stichting is opgericht door enkele landbouworganisaties en beleggers. Fagoed treedt met behulp van vermogen op als financier van grond. Zowel Fagoed als Fortis hanteert daarin vaak de erfpachtfinanciering als financieringswijze. Veel vragers van landbouwgrond zijn al dan niet op een ander tijdstip ook aanbieders van grond. Evenals aankopen van grond, wordt het verkopen bepaald door de bedrijfs- en beleidsstrategie. Bij het aanbod spelen dus ook boeren, overheid, institutionele beleggers en projectontwikkelaars en speculanten een rol.

29

Segeren, A., B. Needham en J. Groen. De markt doorgrond; een institutionele analyse van grondmarkten in Nederland. Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2005 Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 35

10.3

RVOB en DLG: twee overheidspartijen uitgelicht

Het Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf (RVOB) is in 2009 gevormd uit de rijksorganisaties Domeinen Onroerende Zaken en het Gemeenschappelijk Ontwikkelbedrijf. Het RVOB valt onder de verantwoordelijkheid van het Ministerie van Financiën. Domeinen Onroerende Zaken heeft een lange historie als privaatrechtelijk vermogensbeheerder en eigenaar van gebouwen, gronden en objecten voor de staat. Het Gemeenschappelijk Ontwikkelbedrijf voert sedert 2006 namens het Rijk de regie over gebiedsontwikkelingsprojecten. Departementen stellen vastgoed dat ze niet meer nodig hebben overbodig bij het RVOB. Het RVOB onderzoekt of het een functie kan vervullen voor een doelstelling van een ander departement of voor een andere overheid. Zo niet, en de staat van het object is aanvaardbaar en de bestemming courant, dan wordt het openbaar op de markt verkocht. Het RVOB beheert vastgoed dat andere departementen niet (meer) in bezit hebben. In principe wordt overtollig rijksvastgoed verkocht, maar soms wordt het RVOB privaatrechtelijk eigenaar die het onderhoudt en soms tijdelijk verhuurt. Het kan gaan om landerijen, natuurgebieden, voormalige militaire oefenterreinen, et cetera. Het RVOB beheert ook speciale rijksbezittingen zoals park Sorghvliet en Kroondomein Het Loo. Departementen mogen zelf vastgoed aankopen, maar kunnen zich daarin laten ondersteunen door het RVOB en het gehele aankooptraject voor een departement op verzoek uitvoeren. De Dienst Landelijk Gebied (DLG) koopt grond aan voor landinrichtingsprojecten, natuurontwikkeling en de vervolmaking van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De grond die DLG koopt wordt vervolgens in beheer gegeven bij organisaties als Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten en de provinciale landschappen. De DLG is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) resulterend onder het Ministerie van Economische Zaken. Mede door de instelling van het zogenaamde ILG (Investeringsbudget Landelijk Gebied) is de regie over de ontwikkeling van de EHS en van de ruimtelijke ordening verschoven naar de provincies. Daarmee zijn dat ook belangrijke opdrachtgevers voor DLG geworden. In principe gebruikt DLG het revolverend stelsel BBL (Bureau Beheer Landbouwgronden) voor de aan- en verkoop van grond. Door dit fonds is het voor BBL mogelijk om de inkomsten uit verkopen weer in te kunnen zetten voor aankopen (uitgaven) en daarmee alsnog doelrealisatie mogelijk te maken. Hierdoor heeft BBL de mogelijkheid om naast aankoop ter plekke (binnen de begrenzing van de EHS) ook gronden buiten de begrenzing op vrijwillige basis te kopen en door middel van ruilingen alsnog gronden binnen de begrenzing te verwerven. Dit principe heeft ook een belangrijke rol gespeeld in de landinrichtingsprojecten. Andere rijksvastgoeddiensten van het Rijk kennen deze faciliteit niet. Indien zij gronden verkopen gaat de opbrengst terug naar het Ministerie van Financiën. BBL heeft daarop als ZBO een uitzonderingspositie die ook in de WAG is geregeld.


36

10.4

Marktaandeel actoren

Jaarlijks maakt DLG voor de Tweede Kamer een Grondprijsmonitor (GPM)30 waarin op landelijk en regionaal niveau de ontwikkeling van de agrarische grondprijzen en de grondmobiliteit worden samengevat. Een vast onderdeel van deze monitor is een berekening van het marktaandeel van BBL op de totale grondmarkt, zie tabel 6 en figuur 7. Tabel 6 - Resultaat BBL t.o.v. totale oppervlakte betrokken bij een transactie

Figuur 7 - Verloop marktaandeel BBL 2005-2012

De laatste vier jaar is het marktaandeel van BBL gedaald door veranderingen in de ambitie van de Ecologische Hoofdstructuur en het wegvallen van het RodS (Recreatie om de Stad) als beleidsdoel ten tijde van kabinet Rutte I. Onderstaande tabel geeft voor iets langer geleden een overzicht van het marktaandeel van diverse partijen op de grondmarkt. De landen tuinbouw blijft met een aandeel van rond zestig procent een belangrijke speler, maar andere sectoren hebben wel degelijk een redelijk deel van de markt in handen.

30

Dienst Landelijk Gebied. Grondprijsmonitor 2012; ontwikkelingen in de Agrarisch Grondmarkt. Utrecht, 2013 (en voorgaande jaren) (F.H. Bethe is redacteur van de notitie) Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 37

Tabel 7 - Verhandeld areaal (ha) en prijs per ha (x 1.000 gld) per bedrijfscategorieën31

31

Bron: Kadaster, DLG, Landbouwtellingen, LISA (bewerking LEI) Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014

38

11. Waardering van percelen landbouwgrond 11.1

Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we in op de vraag welke zaken een rol spelen bij de taxatie van een willekeurig perceel landbouwgrond. De taxatieleer van Van der Noort en Veldhuyzen32 staat aan de basis van dit onderdeel. Zij geven een toepassing van de taxatieleer op landbouwgronden, resulterend in een overzicht van voor de taxatie relevante omstandigheden. Vervolgens komen twee recente empirische studies aan de orde om een indruk te krijgen van het gewicht van die relevante omstandigheden (perceelkenmerken) te bepalen. Uit de eerste studie naar agrarische grondprijzen onder stedelijke druk wordt duidelijk dat ook in geval van landbouwgronden de ligging van een perceel grotendeels bepalend is voor de waarde. De tweede studie naar oorzaken van verschillen in grondprijzen, bevestigt en nuanceert dat en vraagt aandacht voor de concurrentieverhouding op de lokale grondmarkt.

11.2

Taxatieleer

Relevante omstandigheden bij blijvende agrarische bestemming 1. Feitelijke (landbouwkundige): ligging (verreweg de belangrijkste); verkaveling, inclusief toegankelijkheid; bodemstructuur; waterhuishouding; bemestingstoestand; et cetera. 2. Zakenrechtelijke: erfpacht; opstal; vruchtgebruik; beklemming; erfdienstbaarheden. 3. Persoonlijke: pacht (verlenging, opvolging, beëindiging, pachtprijs, voorkeursrecht, wel geen Grondkamer, et cetera); onderpacht; huur.

32

Noort, P.C. van den en W.J. Veldhuyzen (red.) Taxatie en evaluatie. Deel taxatieleer. Wageningen, 1985 Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 39

4. Wettelijke: WRO; milieuwetgeving; Landinrichtingswet; NSW; Waterschapswet; fiscale stelsel; et cetera. Bij verandering van agrarische bestemming In geval van onteigening: vermogensschade; inkomensschade; bijkomende schade. In geval van vrije verkoop: winst in geval van een bestemmingswijziging.

11.3

Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk33

11.3.1 Waarde door bundel van kenmerken Landbouwgrond heeft een waarde als productiemiddel in de landbouw en als mogelijke drager van toekomstige stedelijke activiteiten. Soms komen daar nog andere functies bij, zoals toekomstig natuurterrein of tijdelijke overloopruimte voor overtollig rivierwater. Het gaat erom in welke mate de ligging en andere perceel kenmerken via de twee belangrijkste functies invloed uitoefenen op de perceel prijs. Uitgangspunt daarbij is de veronderstelling dat voor een perceel landbouwgrond een prijs wordt betaald vanwege een bundel kenmerken. Aangezien er geen afzonderlijke markt voor elk kenmerk is, is er per kenmerk ook geen prijs bekend. Alleen het geheel, de bundel van kenmerken, heeft een prijs: de perceelprijs. 11.3.2 Ligging bepaalt voor belangrijk deel prijs perceel De ligging van een perceel landbouwgrond bepaalt voor een belangrijk deel de prijs van het perceel. De ligging verleent het perceel immers een uniek karakter, al bestaan daarnaast ook verschillen in verkaveling, toegankelijkheid, kwaliteit van de bodem, enz. Die ligging heeft op verschillende manieren invloed op de prijs. In de eerste plaats is de ligging belangrijk voor de kans op een toekomstige bestemmingswijziging. Die kans is groter naarmate een perceel dichter bij grote bevolkingscentra ligt en zeker als het ligt in een gebied dat al door de overheid als een mogelijke toekomstige stedelijke locatie is aangewezen.

33

Jan Luijt, Tom Kuhlman en Jochem Pilkes. Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk. Werkdocument 2003/15, RIVM, Alterra, LEI, 2003. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 40

Een dergelijke bestemmingswijziging betekent vrijwel altijd oplopende prijzen. Daarnaast is het voor de prijsvorming belangrijk of een perceel landbouwgrond zich nabij tuinbouwcentra bevindt. En tenslotte of het omringd wordt door groeiende grote, intensieve agrarische bedrijven of dat het omringd wordt door kleinere agrarische bedrijven, waarvan wordt verwacht dat die binnen niet al te lange tijd zullen worden beëindigd. 11.3.3 Empirische verklaring prijs per hectare De gemiddelde grondprijs, gemeten over alle 6.154 grondverkopen aan ‘groene’ en ‘rode’ kopers, was in 2001 ruim € 72.500 per hectare. De berekeningen geven aan dat voor een perceel met een min of meer doorsnee agrarisch gebruik waarbij aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, de prijs per hectare op € 41.614 uitkomt. Deze voorwaarden zijn: het perceel maakt geen deel uit van een geplande stedelijke locatie, een glastuinbouwgebied, een landinrichtingsgebied of een natuurgebied, het ligt op een gemiddelde afstand van omliggende woonkernen, de WOZ-waarde van de bebouwing in de omgeving van het perceel is gelijk aan het landelijk gemiddelde (ca. € 162.000), de grondsoort van het perceel heeft een gemiddelde waarde, er is sprake van een doorsnee ‘agrarische concurrentie’ en het gaat om een transactie van een gemiddelde perceelgrootte (ca. 8 ha). In tabel 8 is weergegeven welke variabelen op die prijs invloed bleken te hebben. Tabel 8 - Procentuele verandering van de prijs per hectare als gevolg van een procentuele verandering van een verklarende variabele34

In de eerste kolom van tabel 8 is te zien hoe die prijs verandert wanneer het perceel tot een gebied zou behoren dat in aanmerking komt voor bebouwing of deel zou uitmaken van een (bestaand of gepland) glastuinbouw-, landinrichtings- of natuurgebied. De tweede kolom laat zien hoe de prijs per hectare verandert wanneer de adressendichtheid, de WOZ-waarde, de grondsoort, de ‘agrarische concurrentie’ en de transactiegrootte 1% groter zijn dan hun gemiddelde waarde. De derde kolom geeft aan hoe de prijs reageert op een verdubbeling van de gemiddelde waarden.

34

NKN: volgens Nieuwe kaart van Nederland - vetgedrukt = mutatie prijs/ha altijd hetzelfde, vast percentage - niet vetgedrukt = mutatie prijs/ha afhankelijk van hoogte andere verklarende variabelen Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 41

11.3.4 Stedelijke invloed Het al dan niet gelegen zijn in een gebied met een specifieke bestemming blijkt zeer veel invloed te hebben op de perceelprijs. Ligt het perceel volgens de Nieuwe kaart van Nederland (NKN) in een toekomstig EHS-gebied, dan daalt de prijs met 44% naar € 23.300 per hectare. Gaat het daarentegen om een gebied met glastuinbouw dan stijgt de prijs in eerste instantie met 75% naar € 72.800 per hectare. Als het bovendien om een kleine verhandelde oppervlakte gaat (bijvoorbeeld 1 ha), zoals vaak voorkomt in glastuinbouwgebieden, en er zijn meerdere bedrijven geïnteresseerd (dubbel aantal agrarische concurrenten), dan gaat het al snel richting de € 100.000. Ligt het perceel tenslotte ook nog in een gebied waarvoor concrete plannen voor stedelijke bebouwing zijn ontworpen, dan verdubbelt de prijs tot ruim € 200.000 per hectare. Kortom, de grootste invloed op de grondprijs gaat uit van een geplande verstedelijking, gevolgd door een glastuinbouwbestemming. Een natuurbestemming heeft een negatieve invloed op de prijs. De invloed van de overige variabelen is iets bescheidener. Zelfs wanneer de gemiddelde waarden verdubbelen (kolom 4 in tabel 8) stijgt de perceelprijs maar met 5 tot 25%. Alleen bij extreem hoge waarden van die variabelen kunnen bedoelde invloeden groter worden, vanwege het exponentiële verloop van het verband tussen deze variabelen en de prijs per hectare. Het is duidelijk dat de invloed van de verstedelijking op de markt van landbouwgrond in een aantal gebieden substantieel is, ook wanneer het agrariërs betreft die grond aankopen om het eigen bedrijf uit te breiden.

11.4

Oorzaken van verschillen in grondprijzen35

In Nederland regelt de overheid het grondgebruik via de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Deze wet bepaalt het toegestane grondgebruik van elk perceel en segmenteert daarmee de grondmarkt. Elk segment kent een eigen prijsniveau gerelateerd aan de winstgevendheid van het grondgebruik dat in dat segment is toegestaan. Hoewel de wettelijke segmentatie van het grondgebruik ervoor zorgt dat er in principe geen concurrentie plaatsvindt tussen de verschillende vormen van grondgebruik, is toch sprake van interactie tussen de segmenten. Bestemmingsplannen worden voortdurend aangepast en dat geeft aanleiding tot speculatie op de grondmarkt. Aangezien de uitbreiding van bijna alle soorten grondgebruik ten koste gaat van het areaal landbouwgrond, bergt de prijs van landbouwgrond een optiewaarde in zich. Participerend op al dan niet terecht ingeschatte wijzigingen van de bestemming van landbouwgrond, kan landbouwgrond door bijvoorbeeld projectontwikkelaars en bouwondernemingen relatief goedkoop aangekocht worden. Anderzijds krijgt een aanzienlijk areaal landbouwgrond jaarlijks de bestemming natuur. Daarvoor is doorgaans geen wijziging van een bestemmingsplan nodig. 35

Geerte Cotteleer, Jan Luijt, Tom Kuhlman, Koos Gardebroek. Oorzaken van verschillen in grondprijzen. Een hedonische prijsanalyse van de agrarische grondmarkt. Wageningen, Wettelijke Onderzoekstaken Natuur & Milieu, WOt-rapport, 2007 Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 42

Tegen deze achtergrond zijn de verschillen in prijzen van percelen landbouwgrond geanalyseerd36. Om het landbouwsegment zo strikt mogelijk af te baken zijn alleen transacties in beschouwing genomen waarvoor geldt dat zowel de koper als de verkoper een agrarische onderneming heeft. Ook de dan nog resterende transacties van landbouwgrond laten grote verschillen in prijs zien.

11.4.1 Theorie De standaard economische theorie leert dat de prijzen van landbouwgrond bepaald worden door de agrarische opbrengstwaarde. Dit is de contante waarde van alle verwachte toekomstige netto grondopbrengsten. Deze netto grondopbrengsten worden onder meer bepaald door de (landbouwkundige) kwaliteit van een perceel. Voorts wordt er vanuit gegaan dat ook het relatieve aantal kopers en verkopers en daarmee de lokale marktverhoudingen een belangrijke rol spelen bij de prijsvorming van landbouwgronden. De reden hiervoor is dat er al decennia lang sprake is van schaalvergroting in de landbouw en dat boeren daardoor het bedrijfsareaal voortdurend dienen uit te breiden om te kunnen voortbestaan. Daarbij zijn de groeiers vanzelfsprekend aangewezen op de grond van hun buren (tabel 8). Kortom, schaalvergroting in combinatie met de overplaatsbaarheid van grond zorgt ervoor dat de agrarische grondmarkt in feite moet worden opgedeeld in een groot aantal zeer lokale grondmarktjes. Tabel 8 - Afstand tussen agrarische kopers en de aangekochte percelen (2003)

Verder is er sprake van invloed van stedelijke gebieden. In het verre verleden was het lucratiever om landbouw uit te oefenen in de nabijheid van steden en gold, naar Von Thünen, hoe dichter een perceel landbouwgrond bij de stad was gelegen, hoe hoger de prijs van dat perceel. Die hogere prijs was oorspronkelijk een gevolg van transportkosten en de bederfelijkheid van landbouwproducten. Momenteel treedt echter de speculatie in landbouwgronden nabij stedelijke gebieden op de voorgrond.

36

Het gaat om het verklaren van prijsverschillen binnen het ‘pure’ landbouwsegment aan de hand van kenmerken van individuele percelen. Dat kan alleen door gebruik te maken van het hedonische prijsmodel. In zo’n model worden de relatieve waarde (schaduwprijzen) van perceel kenmerken bepaald. Het gangbare hedonische prijsmodel gaat er van uit dat er vrije toetreding is tot de markt (veel kopers en veel verkopers). Echter, doordat de agrarische grondmarkt is opgedeeld in een veelheid van lokale markten en er per lokale markt maar een beperkt aantal kopers en verkopers actief is, mag er worden verondersteld dat er een zekere onderhandelingsruimte bestaat. Genoemde marktverhoudingen hebben een drukkend effect op de prijzen indien er meer verkopers op de markt zijn dan kopers. Indien er daarentegen meer kopers zijn, hebben kopers een minder gunstige marktpositie en kunnen de prijzen iets hoger uitvallen. Door het bestaan van onderhandelingsruimte wordt er onderhandeld door koper en verkoper. En daarmee wordt de uitkomst van het onderhandelingsproces mede afhankelijk van persoonlijke kenmerken van kopers en verkopers. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 43

De anticipatie op een mogelijke uitbreiding van de stad zorgt ervoor dat het prijsniveau van landbouwgrond nabij de stad hoger ligt. Dit effect kan het beste worden gemeten met behulp van de zgn. Reilly-index37 Ten slotte is er nog sprake van druk op landbouwgronden vanuit natuuraankopen. De uitbreiding van het areaal natuur in het kader van de EHS, de robuuste verbindingen tussen natuurkernen, de Strategische Groenprojecten en het uitbreiden van de gebieden waar waterberging plaats kan vinden, kunnen alleen worden gerealiseerd ten koste van het areaal landbouwgrond. Deze druk op de prijs van landbouwgronden vanuit de natuurkant wordt vooral gestalte gegeven door het grote volume dat daarbij jaarlijks is betrokken. 11.4.2 Resultaten Uit de modelschattingen bleek dat de prijs van landbouwgrond in meer landelijke gebieden op een andere manier tot stand komt dan in de meer stedelijke gebieden. In de meer stedelijke gebieden bleek vooral de afstand tot rode gebieden bepalend. Hoe dichter bij het rode gebied en hoe groter het rode gebied, hoe hoger de prijs van landbouwgrond (Reilly-index). Ook al wordt de grond aangekocht voor landbouwdoeleinden, dan nog zijn speculatie-effecten voor een groot deel bepalend voor de ‘agrarische’ grondprijs. In de meer landelijke gebieden spelen meerdere invloeden een rol. Daar is vooral de lokale marktverhouding medebepalend voor de grondprijs. Tevens zijn de kenmerken van kopers en verkopers van belang. Deze hebben zowel invloed op de onderhandelingskracht als op hoogte van de bieden laatprijzen. Daarnaast bleek ook het grondgebruik van omliggende percelen een belangrijke rol te spelen. Zo hadden snelwegen, huizen en natte natuur een negatieve invloed op de grondprijs en nabijgelegen recreatie en glastuinbouwgebieden een positieve. In landelijke gebieden werden geen speculatie-effecten gevonden. Het tegenovergestelde bleek eerder het geval, getuige de negatieve invloed op de grondprijs van nabijgelegen huizen en snelwegen. In de landelijke gebieden is er wel druk vanuit de EHS. Aankopen in het kader van de realisatie van de EHS oefenen een positieve invloed uit op de grondprijs, terwijl er van de aanwijzing als toekomstig natuurgebied een negatief effect uitgaat. Dat laatste doet zich ook in de directe omgeving van de EHS voor, zoals uit dit onderzoek in de meer landelijke gebieden is gebleken. Tenslotte werd duidelijk dat de agrarische opbrengstwaarde geen belangrijke bijdrage leverde aan de verklaring van de prijzen van landbouwgrond, zelfs niet in de landelijke gebieden.

37

Naar analogie van Newtons zwaartekrachtmodel wordt een perceel geacht een aantrekking te ondergaan van alle steden en dorpen (woonkernen) in de omgeving die recht evenredig is met de massa van de woonkern en omgekeerd evenredig is met het kwadraat van de afstand tussen het perceel en de woonkern38 (Luijt, et al., 2003). Deze Reilly-index is als volgt gedefinieerd (Luijt, et al., 2003), (Shi, et al., 1997):

Hierbij is Ri de Reilly-index voor het i-de perceel; Popk is de populatie van de k-de woonkern en aik is de afstand tussen het i-de perceel en de k-de rode kern. Voor elke perceel zijn alle woonkernen meegenomen binnen een straal van 100 kilometer rond het perceel. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 44

11.4.3 Opties voor beleid Het hedonische prijsmodel laat grofweg zien dat de prijs van een perceel landbouwgrond hoog of laag is vanwege de 'landbouwwaarde' (hoge of lage landbouwdruk), vanwege het speculatie-effect nabij rode gebieden (hoge of lage verstedelijkingsdruk) dan wel vanwege natuurontwikkeling (hoge of lage natuurontwikkeling druk). Boeren nabij stedelijke gebieden betalen hoge prijzen voor landbouwgrond. Soms zijn die zo hoog dat men de noodzakelijke areaaluitbreiding niet meer kan financieren en zonder uitbreiding van het bedrijfsareaal is de voortzetting van het landbouwbedrijf op termijn ongewis. Vanwege de overheersende verstedelijkingsdruk in stedelijke gebieden zijn de prijzen van percelen die binnen de EHS vallen niet substantieel lager dan de prijzen van grond buiten de EHS. Dit betekent dat het voor de DLG in stedelijke gebieden lastig is om te concurreren met andere vragers op de grondmarkt. Bij de keuze van locaties voor de ontwikkeling van natuurterreinen is het dan ook vanuit kostenoogpunt raadzaam om ook de mate van stedelijke invloed op de agrarische grondmarkt in beschouwing te nemen. In de meer landelijke gebieden concurreert de DLG vooral met de landbouw. Dan is vooral de situatie op de lokale (grond)markt van belang voor de aankoopmogelijkheden alsmede de hoogte van de prijs. Bij de verwerving van landbouwgronden ter realisatie van de EHS of andere herinrichtingsdoelen is het dan ook vanuit kostenoverwegingen raadzaam om de situatie op de lokale grondmarkt in acht te nemen.


45

Kabels en leidingen en Financierbaarheid van grond

Recommend Documents