Znalecký posudek č. 4285-77/2015 obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
59 st. 57
Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
ocenění stávajícího stavu
součást pozemku p.č.
Újezd u Svatého Kříže Plzeňský Újezd u Svatého Kříže
st. 57
LV č.: 15 Okres: Rokycany Část obce: Újezd u Svatého Kříže Číslo orientační: PSČ: 33824
Jana Kaloušová, V jezírkách 1539/4, 14900 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdeněk Prokop, Zvánovická 2507/5, 14100 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jana Kaloušová, V jezírkách 1539/4, 14900 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdeněk Prokop, Zvánovická 2507/5, 14100 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Objednatel:
AK, JUDr. Vladimír Szabo
Adresa:
Jeremenkova 1021 / 70, 147 00 Praha 4
ÚČEL OCENĚNÍ:
tel.:
insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu)
Obvyklé ceny
Stav ke dni / Prohlídka:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2: Prodejnost nemovitosti:
600 000 Kč
5.6.2015 / 5.6.2015
Pozn.: bez omezení uvedených v KN
200 000 až 250 000 Kč prodejná do 6 měsíců
Vypracoval:
Stanislav Fořt
tel.: 603313729
Adresa: Datum:
Kotíkovská 52 1806 / 52, 323 01 Plzeň 3.7.2015
e-mail:
[email protected]
......................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 14 stran textu včetně 6 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj:
Plzeňský
Obec, část obce:
KÚ:
Újezd u Svatého Kříže
Ulice:
Rodinný dům Počet podlaží PP/NP/Podkroví Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková výměra pozemku: Započitatelná plocha Podlahová plocha – obytná/nebytová část Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav stavby: Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce:
Újezd u Svatého Kříže, Újezd u Počet obyvatel: Svatého Kříže Číslo popisné:
stávající stav
budoucí stav
1/1/ANO
//
1 ano
2+1 2
143 m 3 687 m 3 3 500 Kč/m 2 272 m 2 142,33 m 2 2 286,90 m 0,00 m 115 55 67,65 % 100,00 % neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) celková střecha fasáda, zateplení
dílčí 1990 okna, dveře ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
budoucí stav
626 252 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
832 810 Kč
0 Kč
600 000 Kč 54 400 Kč
-2-
0 Kč
230 59
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Újezd u Svatého Kříže je obec místního významu bez občanské vybavenosti.Nemovitost se nachází v širším centru obce. V obci je možnost napojení na el. energii, vodovod a kanalizaci. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Nevýhodou je nutnost dojíždění do škol, obchodů a za prací. Nemovitost je užívána jako rekreační.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Starší rodinný dům v okolní zástavbě rodinných domů.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. 1990 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro telefon nezpevněná přes pozemky parc. číslo 738/1 pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 738/1
Druh pozemku ostatní plocha - ostatní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Plzeňský kraj
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti uvedená rizika nezjištěna.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti
-3-
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti uvedená rizika nezjištěna.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení V uvedeném výpisu z KN se nachází zástavní právo exekutorské a soudcovské, také exekuční příkaz k prodeji, usnesení insolvenčního soudu o úpadku - viz LV v příloze
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Popis ostatních rizik uvedená rizika nezjištěna.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 15 CZ032 Plzeňský 546551 Újezd u Svatého Kříže
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0326 Rokycany 738123 Újezd u Svatého Kříže
Vlastníci
Podíl
FO
RČ: 505819/069
Jana Kaloušová
FO
RČ: 541104/1218
Zdeněk Prokop
V jezírkách 1539/4, 14900 Praha Zvánovická 2507/5, 14100 Praha č.p. 59
Pozemky st. 57
Stavební parcela
Parcela KN
272 m
1/2
stavba je součástí pozemku ANO
Stavby část obce Újezd u Svatého Kříže Rodinný dům
1/2
na pozemku p.č. st. 57 2
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Oceňovaný rodinný dům je částečně podsklepený s přízemím a půdním prostorem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s krytinou z eternitových šablon. Vstup do domu je do chodby, ze které jsou vstupy do obývacího pokoje, do kuchyně, do koupelny s WC, na schody do sklepa a na schody na půdu. Z kuchyně je vstup do dalšího pokoje. Z venku domu je vstup do skladu. V roce 1960 byla vyměněna kuchyňská linka. V roce 1990 byla rekonstruována koupelna s WC. Voda je v objektu jen studená, vytápění lokální kamny na pevná paliva. Objekt vzhledem ke svému stáří má zvýšenou potřebu údržby.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Podsklepení Přízemí Zastřešení Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podsklepení sklep
Zastavěná plocha 29,00 m2 143,23 m2 142,75 m2
Podlahová plocha 21,90 m2 -4-
Započitatelná plocha podlaží 10,95 m2 131,38 m2 0,00 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
0,50
10,95m2
Podsklepení - celkem Přízemí obytná část sklad Přízemí - celkem Zastřešení půda Zastřešení - celkem
21,90 m2
10,95 m2
121,76 m2 19,24 m2 141,00 m2
1,00 0,50
121,76m2 9,62m2 131,38 m2
124,00 m2 124,00 m2
0,00
0,00m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název Podsklepení (29)*(2,00) Přízemí (20,97*6,83)*(2,80) Zastřešení (20,90*6,83)*(1,60) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
pasy zděné rovný podhled sedlová s polovalbou eternitové šablony úplné štukové vápenné není koupelna, kuchyně dřevěné, betonové hladké dřevěná špaletová koberec dlažba lokální - kamna na tuhá paliva 220 V / 380 V není SV není není bežné provedení kamna WC, umyvadlo, vana splachovací není
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 58,00 m3 401,03 m3 228,40 m3 687,43 m3
143 687,43 3 500 100,00 2 405 989 115 55 67,65 778 410
Výpočet hodnoty pozemků Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
st. 57
Výměra m2 272 272
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 200 1/1 Hodnota pozemků celkem: -5-
Celková cena pozemku Kč 54 400 54 400
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
Upravená cena Foto Kč/m2
Újezd u Svatého 98,00 735 2+1 400 000 4 082 0,97 Kříže rodinný dům, V Újezdu u Svatého Kříže se nabízí zděný rodinný dům s přízemím a půdním
3 960
2
prostorem zastavěné plochy 120 m . Dům je dispozičně řešen jako 2+1. Plocha pozemku 2 je 735 m . Cena nemovitosti je 400 000 Kč.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - horší - koeficient 1,10; Vliv pozemku - větší - koeficient 0,98; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - shodná; Velikost objektu - obdobná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná nemovitost;
Břasy 110,00 1 183 3+1 590 000 5 364 0,81 rodinný dům, V obci Břasy se nabízí zděný rodinný dům s přízemím a půdním prostorem
4 345
2
zastavěné plochy 139 m . Dům je dispozičně řešen jako 3+1. Plocha pozemku je 1 183 2 m . Cena nemovitosti je 590 000 Kč.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - shodná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - dobrý - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - obdobná; Velikost objektu - shodná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - dobrý; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná nemovitost;
Břasy 150,00 120 4+1 800 000 5 333 0,90 rodinný dům, V obci Břasy se nabízí zděný rodinný dům s přízemím a podkrovím 2
4 800
2
zastavěné plochy 90 m . Dům je dispozičně řešen jako 4+1. Plocha pozemku je 120 m . Cena nemovitosti je 800 000 Kč.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - dobrý - koeficient 1,00; Vliv pozemku - menší - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - obdobná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - dobrý; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost;
Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
12,12 %
Variační koeficient po úpravách: 142,33 m2 3 960Kč/m2 Minimální cena: 4 368 Kč/m2 Průměrná cena: 4 800 Kč/m2 Maximální cena: 4 400 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
Rekapitulace ocenění -6-
7,86 % 563 627 Kč 621 697 Kč 683 184 Kč 626 252 Kč
Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Nabývací titul není.
Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Obvyklá cena je odvozena z cenové hladiny realitního trhu. Jedná se o nemovitost vhodnou k rekreaci, pro trvalé bydlení nutná větší investice. Nevýhodou je také menší výměra pozemku. Při prodeji pouze spoluvlastnického podílu poloviny nemovitosti bude hodnota tohoto spoluvlastnického podílu menší , než jedna polovina z celkové hodnoty nemovitosti, neboť tento spoluvlastnický podíl neumožňuje rozhodování o nemovitosti a je nutné vždy jednat s druhým spoluvlastníkem.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 626 252 Kč 0 Kč 832 810 Kč 600 000 Kč 54 400 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 2 405 989 Kč 2 405 989 Kč 0 Kč
x 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti klidná lokalita
Slabé stránky nemovitosti nutnost dojíždění do škol, obchodů, za prací nemovitost nesplňuje požadavky na soudobé trvalé bydlení
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
3,00 %
600 000Kč 0Kč 18 000Kč 54 400Kč 527 600Kč 2 142,33m 2 3 707Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15 ze dne 10.04.2015 Snímek katastrální mapy
počet stran A4 v příloze 1 4 1
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 25. září 1996 č.j. Spr. 1626/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 4285-77/2015 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4285-77/2015 Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
Pohledy
pohled čelní
pohled zadní
kuchyně
obývací pokoj
koupelna
WC
sklad
půda
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
