JURNAL YURE HUMANO DITERBITKAN OLEH FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MPU TANTULAR JAKARTA Volume 2, Juli - Desember 2007

JURNAL YURE HUMANO DITERBITKAN OLEH FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MPU TANTULAR JAKARTA Volume 2, Juli - Desember 2007

DAFTAR ISI

Daftar isi..........................................................................................................................

i

Pertanggung Jawaban Pidana Bagi Pelaku Tindak Pidana Yang Mengalami Gangguan Jiwa Manahan Sihombing .....................................................................................................

1

Beberpa Catatan Sekitar Pelaksanaan Otonomi Nyata Dan Bertanggung Jawab Pada Daerah Tingkat II Muharningsih Burhan ..................................................................................................

14

Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan Yang Memberikan Kepastian Hukum Bagi Bank Dalam Melakukan Usaha Perbankan Purbandari .....................................................................................................................

23

Prospek Otonomi Daerah Di Negara Republik Indonesia Lasro Marbun ................................................................................................................

42

Otonomi Di Irian Jaya Dihadapkan Pada Tuntutasn Hak Ulayat Suzy Viniarti...................................................................................................................

47

YURE HUMANO Juli/Desember Vol. 2 Tahun 2007 ISSN: 0216-7646

HAK TANGGUNGAN SEBAGAI LEMBAGA JAMINAN YANG MEMBERIKAN KEPASTIAN HUKUM BAGI BANK DALAM MELAKUKAN USAHA PERBANKAN Oleh: Purbandari ABSTRACK Defining aspect of the banking business is a guarantee of safety. To smooth and secure the necessary credit guarantee institutions. Indonesia has laws that regulate insurance agency that deals with land law no. 4 of 1996 concerning mortgages on land and objects relating to the land. Assessment of the value of the collateral is equal to the rights of any party that pledge. Each object guarantees master how the administrative process itself.

dalam menyalurkan kredit, perbankan harus

PENDAHULUAN Modal bagi pembangunan merupakan

menerapkan dengan tegas prinsip kehati-

faktor produksi yang sangat penting. Modal

hatian agar kepercayaan yang merupakan

dapat berupa uang maupun aspek lain yang

unsur utama dalam kredit dapat tercapai

dapat dinilai dengan uang. Berbagai cara

sasarannya dan terjaminnya pengembalian

dapat ditempuh untuk mendapatkan modal

kredit tersebut tepat waktu. Asas dan syarat

lancar, diantaranya adalah melalui lembaga

pemberian kredit bank yang sehat adalah

perbankan. Bank adalah badan usaha yang

bahwa dalam

menghimpun dana dari masyarakat dalam

menerapkan prinsip 5C

bentuk

watak/kepribadian

simpanan

dalam

menyalurkan

pemberian kredit bank yang meliputi :

debitor

(character),

kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan

kemampuan debitor

atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka

(capital), jaminan atau agunan (collateral)

meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.

dan

Produk yang dijual oleh perbankan

yang

kreditor

dan Maya Arianti, 2004 : 41, 83--84). Penerapan

Resiko usaha yang akan terjadi di kalangan terutama

perekonomian

(condition of economic) (Rachmat Firdaus

bukan merupakan bisnis yang tanpa resiko.

perbankan

kondisi

(capacity), modal

dapat

menyangkut

prinsip-prinsip

memberikan

keamanan

tersebut kepada

dengan kredit. Kegagalan yang terjadi pada

kreditur (bank) dalam memberikan kredit,

penyaluran kredit dapat mengakibatkan

namun pada kenyataannya di akhir abad ke

bank tersebut menjadi tidak sehat. Untuk itu

dua puluh perbankan Indonesia mengalami 1


masa

suram.Keadaan

tersebut

turut

PEMBAHASAN

mempunyai andil sebagai penyebab kondisi

1.

Jaminan Dalam Bisnis Perbankan

ekonomi Indonesia menjadi tidak turut

Pemberian kredit kepada pihak lain

mempunyai andil sebagai penyebab kondisi

merupakan tindakan yang penuh resiko.

ekonomi

Untuk mengantisipasi timbulnya resiko

Indonesia

menentu.Aspek menentukan

menjadi

tidak

akhirnya

sangat

keselamatan

usaha

yang

bagi

yang akan ditanggung oleh kreditur di masa datang, maka dibutuhkan lembaga jaminan.

perbankan adalah jaminan. Hanya saja pada kenyataannya,

keadaan

Hal inilah yang melatarbelakangi praktik

demikian

perbankan menganut prinsip pemberian

diperburuk oleh banyaknya nilai jaminan

kredit (pinjaman) yang melarang bank

yang di atas harga pasar atau jaminan tidak dapat dieksekusi disebabkan oleh status

menanggung resiko akibat pemberian kredit

kepemilikan dari barang jaminan, dan

(commanditeringsverboad). Fungsi

banyak permasalahan lain yang seharusnya

utama

-jaminan

tidak perlu muncul jika aspek-aspek yang

adalah

telah dikemukakan di atas diperhatikan oleh

mengamankan pemberian kredit. Subekti

para pihak.

menyatakan bahwa fungsi lembaga jaminan

Jaminan

dalam

dunia

untuk

lembaga

melancarkan

dan

usaha

yang ideal (baik) adalah: 1) Jaminan yang

perbankan merupakan salah satu upaya agar

dapat secara mudah membantu memperoleh

pinjaman yang diberikan kepada debitur

kredit oleh pihak yang membutuhkan, 2)

dibayarkan kembali sesuai dengan jangka

Jaminan yang tidak melemahkan potensi

waktu yang telah diperjanjikan dengan

(kekuatan)

mendapatkan hasil berupa laba dari usaha

sipencari

kredit

untuk

melakukan (meneruskan) usahanya.

tersebut.Kenyataan yang terjadi akhir-akhir

Jaminan yang memberikan kepastian

ini adalah berbagai hambatan dihadapi

kepada si pemberi kredit, dalam arti bahwa

dalam "mengambil" barang jaminan untuk melunasi utang sesuai dengan perjanjian

barang jaminan setiap waktu tersedia untuk

utang-piutang dengan debitur.

dieksekusi, yaitu bila perlu dapat dengan mudah divangkan untuk melunasi utang

Berkaitan dengan latar belakang di atas

perlu

membahas

sipenerima (pengambil) kredit.

permasalahan:

Bagaimana Pembebanan hak tanggungan

Pasal 8 ayat (1) UU No. 10 Tahun

atas tanah yang sedang dalam pengurusan

1998 tentang Perubahan Atas Undang-

pendaftaran haknya? Dan apakah semua

undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang

subjek hukum hak pakai dapat menjadi

Perbankan menyatakan bahwa: "Dalam

subjek hukum pada hak tanggungan?

memberikan 2

kredit

atau

pembiayaan


berdasarkan prinsip syariah, Bank Umum

Pendapatan

wajib mempunyai keyakinan berdasarkan

dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu

analisis yang mendalam atas itikad dan

menurut besar kecilnya piutang masing-

kemampuan serta kesanggupan nasabah

masing

debitur untuk melunasi utangnya atau

piutang itu ada alasanalasan yang sah untuk

mengembalikan

didahulukan".

pembiayaan

dimaksud

sesuai dengan yang diperjanjikan".

penjualan

kecuali

benda-benda

apabila

diantara

itu

para

Untuk menjamin agar piutang yang

Pada Pasal ini tidak mensyaratkan

disalurkan oleh seorang kreditur, maka di

agar pemberian kredit harus disertai dengan

dalam KUH Perdata pun terdapat ketentuan

jaminan. Hal itu tidaklah berarti bahwa

yang memungkinkan adanya kreditur yang

pemberian kredit tidak mempunyai jaminan

mendapat hak didahulukan dari kreditur-

sama sekali. Secara umum undang-undang

kreditur lainnya.Hak didahulukan ini dapat

dalam hal ini adalah Pasal 1131 KUH

diperoleh dengan adanya perjanjian khusus

Perdata sebagai ketentuan umum tentang

antara

utang piutang, telah menegaskan bahwa

mengadakan jaminan khusus, yang akan

segala benda diberutang akan menjadi

dapat dijadikan alasan yang sah untuk

tanggungan

didahulukan. Jaminan yang bersifat khusus,

dari

semua

perikatan

siberutang.

debitur

dan

kreditur

untuk

yang akan dapat dijadikan alasan yang sah

Dari Pasal ini terlihat bahwa ada atau

untuk didahulukan. Jaminan yang bersifat

tidaknya perjanjian pemberian jaminan

khusus ini antara lain adalah gadai yang

antara kreditur dengan debitur, maka secara

diatur di dalam Pasal 1150-1161 KUH

umum dan menurut hukum piutang yang

Perdata dan Hipotik yang diatur dengan

telah disalurkan oleh kreditur tetap terjamin

Pasal 1162-1178 KUH Perdata. Khusus

pengembaliannya.Ketentuan

mengenai

kadang-kadang

umum

menyebabkan

ini

hipotik

sepanjang

yang

seorang

menyangkut dengan tanah dan benda-benda

kreditur hanya memperoleh sebagian dari

yang berkaitan dengan tanah telah diganti

uangnya,

dengan UU No. 4 Tahun 1996.

karena

terdapat

beberapa

kreditur.Pasal 1132 menyatakan bahwa ketentuan

ini

bagi

undang-undang

tidak

semua

mensyaratkan adanya jaminan di dalam

kreditur.Secara lengkapnya Pasal 1132

pemberian kredit, namun di dalam praktik

menyatakan bahwa: "Kebendaan" tersebut

perbankan ditetapkan prinsip pemberian

menjadi jaminan bersama-sama bagi semua

kredit (pinjaman) yang melarang bank

orang

menanggung

yang

berlaku

Walaupun

mengutangkan

padanya: 3

resiko

akibat

pemberian


kredit.

tetap

Bila

dari

sifatnya,

jaminan

dapat

berupa

hipotik

dan

creditverband.Khusus mengenai tanah

mempunyai asas asesor,yang merupakan

sekarang

perjanjian yang tidak berdiri sendiri, tetapi

Tanggungan.

merupakan perjanjian tambahan.Ciri-ciri

dikenal

dengan

Hak

Pengaturan tentang tanah sebagai

dari perjanjian asesorantara lain adalah:

jaminan

1. Keberadaannya

kewenangan negara dalam menentukan

tergantung

kepada

perjanjian pokok,

dan

2. Hapusnya tergantung kepada perjanjian

3. Jika

mengatur

hukum

pokok,

termasuk

pokok

batal,

maka

antara

mengenai

perjanjian tambahan ikut batal,

dalam

hubungan-hubungan orang-orang

perbuatanperbuatan

perjanjian

ke

bumi,

hukum air

dan

dan yang ruanq

angkasa.Pasal 51 UU No. 5 Tahun 1960

4. Jika perjanjian pokok beralih karena

(UUPA) telah mengatur tentang bentuk-

"cessie", subrogasi, maka ikut beralih

bentuk hak atas tanah yang dapat

juga tanpa penyerahan khusus.

dijadikan obyek jaminan berupa hak

Dalam hukum jaminan Indonesia,

tanggungan. Pasal 51 UU No. 5 tahun

lembaga jaminan berdasarkan obyeknya

1960 menyebutkan: "Hak tanggungan

dibedakan:

yang dapat dibedakan pada hak milik,

a. Hukum

Jaminan

Dengan

hak guna usaha dan hak guna bangunan

Obyek

tersebut dalam Pasal 25, 33 dan 39

Benda. Jaminan dengan obyek benda (kebendaan)

berupa

Semenjak tahun 1996 ketentuan-

dari

ketentuan tentang hipotik berkaitan

kekayaan seseorang, sipemberi jaminan

dengan tanah yang diatur KUH Perdata

dan menyediakannya guna pembayaran

tidak berlaku lagi, karena Indonesia

kewajiban (utang) seseorang debitur.

telah mempunyai Undang-undang yang

Berdasarkan sifat benda yang dijadikan

mengatur tentang lembaga jaminan

jaminan atas suatu piutang, maka di

berkaitan dengan tanah yaitu UU No. 4

dalam

Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

penyendirian

adalah

diatur dengan Undang-undang".

suatu

penyediaan

bagian

modal

dikenal

banyak bentuk lembaga jaminan, antara

Atas

Tanah

lain hipotik dan fidusia.

Berkaitan dengan Tanah. Hak

b. Jaminan Dengan Obyek Benda Tetap Kredit dengan jaminan benda

beserta

Tanggungan

Benda-Benda

atas

tanah

beserta benda-benda yang berkaitan 4


dengan tanah, yang selanjutnya disebut

hak milik, hak guna usaha, hak guna

Hak Tanggungan adalah jaminan yang

bangunan dan hak pakai, dan dapat juga

dibebankan

tanah

dibebani dengan hak tanggungan adalah

sebagaimana dimaksud dalam Undang-

tanah yang belum terdaftar dan berasal

undang No. 5 tahun 1960 tentang

dari konversi hak lama yang telah

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,

memenuhi syarat untuk didaftarkan.

berikut atau tidak berikut benda-benda

Untuk tanah yang belum terdaftar

lain yang merupakan satu kesatuan

tersebut,

dengan tanah itu, untuk pelunasan utang

tanggungan dapat dilakukan bersama

tertentu yang memberikan kedudukan

dengan permohonan pendaftaran hak

yang

tersebut.Permasalahan

pada

hak

diutamakan

atas

kepada

kreditor

tertentu terhadap kreditor-kreditor lain".

timbul

Sifat dari hak tanggungan adalah

maka

pemberian

adalah

yang

hak

sering

berkenaan

dengan

administrasinya yaitu pembuatan Akta

tidak dapat dibagibaqikan kecuali jika

Pemberian Hak Tanggungan.

diperjanjikan dalam akta pemberian

Pada

akta

pemberian

Hak

Hak Tanggungan (Pasal 2 ayat (1) UU

Tanggungan dapat dicantumkan janji-

No. 4 tahun 1996).

janji..

Pemberian didahului

hak

dengan

tanggungan janji

Janji-janji

yang

kiranya

perlu

mendapatkan perhatian antara lain adalah:

untuk

a.

Janji yang membatasi kewenangan

memberikan hak tanggungan sebagai

pemberian

jaminan pelunasan utang tertentu, yang

menyewakan obyek Hak Tanggungan

dituangkan

dan atau menentukan atau mengubah

bagian

dalam

yang

merupakan

tanggungan

untuk

terpisahkan

dari

obyek Hak Tanggungan dan atau

piutang

yang

menentukan atau mengubah jangka

bersangkutan atau perjanjian lainnya

waktu sewa dan atau menerima uang

yang

sewa

perjanjian

tak

dan

Hak

utang

menimbulkan

utang

tersebut

dimuka,

kecuali

dengan

(Pasal 10 UU No. 4 tahun 1996).Janji

persetujuan tertulis dari pemegang hak

untuk memberikan hak tanggungan ini

tanggungan (Pasal 12 ayat (2) a UU

dibuat dengan Akta Pemberian Hak

No.

Tanggungan oleh PPAT.

kewenangan

Hak

atas

tanah

yang

4

tahun

1996).

dari

pemberian merupakan

hak

dapat

tanggungan

dibebani dengan Hak Tanggungan dapat

pembatasan

berupa hak yang telah didaftar berupa

sewenang-wenang dari pemberi hak 5

ini

Pembatasan

terhadap

suatu

tindakan


tanggungan.

untuk

hak guna usaha dan hak guna bangunan

menyewakan ini adalah keterkaitan

(Pasal 51 UUPA) sebagai obyek hak

dengan

hipotik

ketentuan

tentang

sewa

atau

credietverband

adalah

menyewa, bahwa penyewa mempunyai

bertentangan dengan asas yang dianut di

hak atas benda yang disewanya sampak

dalam UUPA.

hak

sewa

tersebut

habis

jangka

Oleh

karena

itu,

Sri

Soedewi

waktunya. Hal ini dapat menghambat

Masjchum Sofwan menyatakan bahwa

pelaksanaan

terjadi

hak-hak atas tanah tersebut (hak guna

debitur ingkar janji. Di sisi lain,

usaha dan hak guna bangunan) hanya dapat

ketentuan

dijaminkan melalui fidusia.

benda

eksekusi,

pembatasan

yang

tanggungan

b.

Pembatasan

menjadi oleh

jika

penyewaan obyek

debitur

hak

Bila memperhatikan sifatnya dan

akan

karakternya, Hak Guna Usaha termasuk

menyebabkan harus adanya lembaga

kepada

yang mengawasi perbuatan-perbuatan

sementara.Menurut

dan yang memberi izin penyewaan

sementara karena mempunyai keterbatasan

benda yang dibebani dengan hak

waktu yang diatur secara tegas di dalam

tanggungan.

Undang-undang.Menurut karakternya, hak

Ketentuan

ini

hak

membutuhkan kesiapan lembaga dan

guna

sumber daya manusia

mengusahakan

yang akan

usaha

yang

bersifat

sifatnya

bersifat

adalah tanah

hak yang

untuk dikuasai

melaksanakan ketentuan tersebut.

langsung oleh negara, dalam jangka waktu

Janji yang memberikan pembatasan

tertentu yang peruntukannya adalah untuk

kewenangan pemberi hak tanggungan

perusahaan

untuk melakukan perubahan terhadap

peternakan (Pasal 28 ayat (1) UUPA).Hak

benda

Guna Usaha bukan merupakan hak atas

obyek

hak

tanggungan.

dengan

seperti

menguasainya secara langsung.Mengingat

izin

hak guna usaha hanya dapat diberikan atas

lain

tanah yang dikuasai langsung oleh negara

dalam

pemberian

pengalihgunaan

tanah

IMB, dan

sebagainya.

negara

untuk

(Pasal 28 ayat (1) UUPA) dan tidak

UUPA tidak menganut asas asesor tetapi

dari

atau

tanah

perizinan

hak

pertkanan

Ketentuan ini membutuhkan koordinasi lembaga

tetapi

pertanian,

mengenal

dimungkinkan atas tanah hak lainnya

asas

seperti pada hak guna bangunan.Mengingat

horizontalescheiding.Menurut Sri Soedewi

sifat sementara dan karakter dari hak guna

Maschun Sofwan (1974 : 15) menjadikan

usaha, maka penulis sependapat dengan Sri 6


Soedewi

Masjchum

Sofwan

yang

dan bukan merupakan hak atas tanah tetapi

menyatakan bahwa atas hak guna usaha

merupakan hak atas benda yang melekat

hanya dapat dibebani dengan fidusia.

pada tanah.Hak atas benda yang melekat

Dalam rangka Penanaman Modal,

pada tanah tersebut adalah hak untuk

terutama dalam bentuk usaha patungan,

mendirikan bangunan atas tanah.Jika tanah

Hak Guna Usaha diberikan kepada peserta

tersebut tidak digunakan sebagaimana

Indonesia (Badan Hukum Indonesia) dan

tercantum pada sertifikat hak tersebut,

dapat diberikan kepada peserta asing dalam

maka secara hukum hak tersebut hilang

bentuk serah pakai selama berlansungnya

atau batal dengan sendirinya.

usaha

patungan.

Berkaitan

dengan

Mengingat

karakter

hak

guna

pembebanan hak tanggungan atas tanah

bangunan tersebut, maka pembebanan Hak

hak guna usaha, Keppres No. 23 Tahun

Guna Bangunan dengan Hak Tanggungan

1980 memberikan pembatasan.Pembatasan

yang banyak masalahnya terutama dalam

tersebut adalah bahwa Hak Guna Usaha

bisnis properti. Jika pada tahun 1980-an

dalam

yang

bisnis kredit untuk perumahan dapat juga

diserahpakaikan ini tidak dapat dijadikan

diberikan untuk pengadaan tanah, tetapi

obyek jaminan utang dalam bentuk apapun

kemudian disadari bahwa kredit untuk

dan juga tidak dapat dipindahtangankan

pengadaan tanah harus dihentikan dan

sebagian atau seluruhnya kepada teman

hanya diberikan untuk kontruksi.

usaha

patungan

dalam usaha patungan.Mengacu kepada

Pemberian Kredit Konstruksi atas

asas nasionalisasi dalam penguasaan dan

tanah hak guna bangunan merupakan suatu

penggunan tanah di Indonesia, Keppres

kebijakan

No.

cukup

menunjukan sinkronisasi antara bentuk hak

melindungi bangsa Indonesia.Bila dilihat

dengan bentuk pembebanan yang dapat

dari

dilakukan atasnya. Hanya saja dalam

23

tahun

1980

sudah

kekuatan mengikat, maka suatu

yang

cukup

memberikan

apabila

telah

tanggungan merupakan kebijakan yang

kekuatan

kurang memperhatikan sifat dan karakter

mengikatnya baru ada apabila ketentuan ini

benda yang akan dijadikan obyek jaminan.

diatur dalam bentuk Undang-undang.

Hal itu terlihat dari pemberian KPR yang

menyetujuinya,

tersebut

maka

Sama halnya dengan Hak Guna Usaha,

Hak

Guna

Bangunan

dengan

dan

ketentuan baru dapat mengikat masyarakat masyarakat

jaminan

tepat

hak

rentan bermasalah adalah terhadap HGB

juga

induk yang dipunyai oleh developer dan

merupakan hak yang bersifat sementara

yang lebih riskan lagi adalah pembebanan 7


Hak Tanggungan atas tanah yang sedang

menjadikan hak pakai sebagai obyek hak

dalam

pendaftaran

tanggungan, maka terjadi insinkronisasi

haknya.Mengingat sifat dan karakter Hak

antara UUPA dengan UU No. 4 Tahun

Guna Bangunan, maka penulis berpendapat

1996 dan PP No. 40 Tahun 1996.

pengurusan

bahwa Hak Guna Bangunan akan lebih tepat dibebani

Dengan

dengan fidusia bukan

yang

Sama halnya dengan Hak Guna dan

Hak

Guna

hak

pakai

sebagai obyek jaminan, maka hak pakai

dengan Hak tanggungan.

Bangunan

menjadikan

dapat

jaminan

Usaha,

dijadikan

adalah

hak

sebagai

obyek

pakai

privat.

Pembebanan hak pakai publik dengan hak

menjaminkan hak pakai atas tanah negara

tanggungan,

kiranya

akan

berarti

berarti menjaminkan semua benda dan hak

menjadikan tanah negara sebagai obyek

yang terdapat di atas tanah yang dimiliki,

jaminan utang karena jika tanah tersebut

sementara itu tanahnya sendiri tidak dapat

tidak dipakai lagi akan kembali menjadi

dimiliki. Oleh karena itu, menurut Sri

tanah negara atau dikembalikan kepada

Soedewi Maschum Sofwan (1974: 150),

pemerintah.

hak-hak atas tanah tersebut (Hak Guna

Di dalam ketentuan tentang jaminan

Usaha dan Hak Guna Bangunan) hanya

yang diatur di dalam KUH Perdata, hanya

dapat dibebani dengan hak fidusia.

benda tetap yang dapat dibebani dengan

Pada

hak

pakai

sebagai

obyek

hipotik.Pada

mulainya

Hak

Pakai

jaminan, maka di sini terlihat adanya

dikategorikan ke dalam kelompok benda

pemisahan vertikal antara tanah dengan

bergerak.

bangunan atau tanaman yang ditanam di

diketahui dari putusan mahkamah Agung

atas tersebut.Dinyatakan ada pemisahan

No. 372/Sip/1972 dalam kasus Lo Ding

vertikal adalah karena isi dari hak pakai

Siang dan di dalam peraturan perundang-

atau kewenangan privat yang terdapat pada

undangan.

Hal

ini

antara

lain

dapat

hak pakai yaitu hak untuk menggunakan

Pada Pasal 12 UU No. 16 tahun 1985

dan/atau memungut hasil. Berdasarkan

secara tegas dinyatakan bahwa hanya hak

kewenangan privat tersebut, maka sudah

milik atau hak guna bangunan yang dapat

barang tentu yang dijadikan jaminan

dibebani dengan hipotik. Secara lengkap

adalah semua yang menjadi kewenangan

Pasal 12 UU No. 16 Tahun 1985

(hak) privat tersebut, sementara .tanahnya

menyatakan bahwa:

sendiri akan kembali menjadi tanah negara

1. Rumah susun berikut tanah tempat

manakala habis masa berlakunya. Dengan

bangunan itu berdiri serta benda lainnya 8


yang merupakan atau kesatuan dengan

didaftar

tanah tersebut dapat dijadikan jaminan

dipindahtangankan. Keberadaan hak pakai

hutang dengan : a) Dibebani hipotik, jika

atas tanah negara sebagai obyek hak

tanahnya tanah hak milik atau hak guna

tanggungan kemudian diperjelas dengan

bangunan; b) Dibebani fidusia, jika

Pasal 53 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996

tanahnya tanah hak pakai atas tanah

tentang Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai

negara.

Atas Tanah. Pasal 53 ayat (1) PP No. 40

2. Hipotik

atau

sifatnya

dapat

Tahun 1996 menyatakan bahwa: "Hak

sebagaimana

Pakai atas tanah negara dan tanah Hak

dimaksud dalam ayat (1) beserta rumah

Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang

susun yang akan dibangun sebagai

dengan dibebani Hak Tanggungan".

jaminan

atas

dapat

menurut

juga

dibebankan

fidusia

dan

tanah

pelunasan

yang

Dari ketentuan tentang obyek hak

membiayai

tanggungan atas tanah baik hak pakai atas

pelaksanaan pembangunan rumah susun

tanah negara maupun atas tanah hak

yang telah direncanakan di atas tanah

pengelolaan, menunjukan adanya kerancuan

yang bersangkutan dan yang pemberian

2ada

kreditnya dilakukan secara bertahap

pertanahanIndonesia.Selanjutnya

sesuai

memperhatikan subyek hak tanggungan

dimaksudkan

untuk

dengan

kredit

pelaksanaan

pembangunan rumah susun tersebut.

politik

hukum bila

atas tanah hak pakai atas tanah negara,

Dengan menjadikan hak pakai atas

menunjukan ketidaktegasan politik hukum

tanah negara menjadi obyek fidusia berarti

pertanahan Indonesia di dalam melindungi

hak pakai termasuk ke dalam kategori

bangsa dan kekayaan alam Indonesia dalam

benda bergerak, namun kemudian di dalam

batas kewarganegaraan.

UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak

Dengan diberlakukan PP No. 40

Tanggungan Atas Tanah beserta benda-

tahun 1996 yang memperluas subyek

benda

tanah

hukum hak pakai, maka permasalahan

(disingkat dengan UUHT), hak pakai atas

hukum yang timbul lebih lanjut adalah

tanah negara dimasukkan ke dalam kategori

"Apakah semua subyek hukum hak pakai

benda tetap. Hal itu terlihat dari hak pakai

dapat menjadi subyek hukum pada hak

dapat dibebani dengan hak tanggungan.

tanqqungan?" Permasalahan ini tidak hanya

yang

berkaitan

dengan

Dasar menjadikan hak pakai atas tanah

negara

sebagai

obyek

dapat dijawab dengan singkat dari pilihan

Hak

"ya" dan "tidak", karena di dalamnya

Tanggungan adalah karena hak pakai wajib

terkandung politik hukum pertanahan dan 9


pembangunan ekonomi Indonesia.

dibutuhkan manakala dikaitkan dengan

Bila mengacu kepada Pasal 33 ayat

tanggung jawab dan tugas negara terhadap

(3) UUD 1954, maka jelas-jelas dinyatakan

warganegaranya.Lingkup dari hak pakai

bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang

adalah menggunakan dan memungut hasil

terkandung di dalam bumi Indonesia adalah

dari tanah, maka untuk membatasi subyek

digunakan

untuk

hak pakai yang dapat menjadi subyek hak

kemakmuran

rakyat

sebesar-besarnya Indonesia.Dengan

tanggungan

dapat

dikaitkan

dengan

memperluas berlakunya hak pakai kepada

landasan konstruksional politik hukum

pihak asing, ini berarti bahwa warga negara

tanah yang tertuang di dalam Pasal 46 ayat

Indonesia harus mampu bersaing dengan

(1) WPA.Pasal 46 ayat (1) menyatakan

warga negara asing untuk mendapatkan

bahwa hak membuka tanah dan memungut

kesempatan memiliki hak pakai atas tanah

hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh

yang

warganegara

dikuasai

langsung

oleh

Indonesia.Asas

yang

negaranya.Dalam persaingan tersebut sudah

terkandung pada Pasal 46 ayat (1) ini

barang tentu warga negara asing yang

adalah nasionalitas.

mempunyai kondisi ekonomi (finansial)

Orang asing yang berkedudukan di

yang jauh lebih baik pemenuhan kebutuhan

Indonesia dapat mempunyai hak pakai atas

dan kesejahteraan bangsa Indonesia.

tanah negara, sebagai orang (subyek) yang

Di dalam UHHT, semua subyek hak

memiliki hak pakai.Hal itu berarti bahwa

pakai dapat menjadi pihak pada perjanjian

orang asing tersebut dapat menjadikan hak

jaminan utang dengan hak tanggungan atas

yang dimilikinya tersebut sebagai obyek

tanah hak pakai (atas tanah yang dikuasai

hak

langsung oleh negara dan tanah hak milik)

terbuka,

yang dipunyainya.Undang-undang ini tidak

undangan tidak ada yang membatasi atau

mengatur tentang pembatasan subyek hak

melarangnya. Tidak adanya larangan atau

pakai yang dapat menjadi subyek dalam

pembatasan tersebut akan mendorong dan

perjanjian

membuka

utang

dengan

hak

tanggungan.Kemungkinan karena

peraturan

kemungkinan oleh

perundang-

penggunaan

tanggungan.Hal ini berarti bahwa Undang-

lembaga

undang tidak membatasi, siapa saja dapat

Terbatasnya kemampuan Perum Perumnas

menjadi subyek hak pakai dan sekaligus

dalam

dapat menjadi subyek hak tanggungan.

diundanglah

Pembatasan subyek hak tanggungan

jaminan

untuk

menyediakan pihak

orang

asing.

rumah,

maka

swasta

untuk

berpartisipasi.Dengan demikian mulailah

atas tanah hak pakai atas tanah negara

berkembang 10

perusahaan

pembangunan


perumahan yang lebih dikenal dengan Real

pemerintah

Estate.Perkembangan yang sangat pesat

kepada orang asing.Bila dilihat dari konsep

dari kegiatan pembangunan perumahan

dan tujuan dari subsidi tersebut adalah

yang dilaksanakan oleh perusahaan swasta

untuk membantu warga negara Indonesia di

ini telah menyebabkan booming property di

dalam

Indonesia.Booming ini semakin dirasakan

kemakmuran, maka jelas hal ini telah

seiring

menyimpang

dengan

timbulnya

resesi

ekonomi.Sebagian besar masyarakat tujuan

telah

memberikan

mencapai

subsidi

kesejahteraan

dari

konsep

dan

dan

tujuan

semula.

kegiatan pembangunan perumahan tidak

Tanah merupakan faktor modal yang

mampu lagi mengakses perumahan yang

permanen dan sangat diperlukan sebagai

tersedia.Sementara

tempat

upaya

menuju

era

bagi

kegiatan

usaha

globalisasi ekonomi berharap agar pebisnis

perekonomian.Di samping itu tanah juga

asing dapat memiliki rumah atau tempat

dapat

usaha di Indonesia.

modal lancar.Dalam rangka penyediaan

dijaminkan

untuk

mendapatkan

Dengan terbukanya kesempatan bagi

modal

bagi

orang asing atau badan hukum asing untuk

dalam

bidang

memiliki properti di Indonesia dan tidak

Indonesia

tertutup kemungkinan diberikan dengan

penanaman modal di Indonesia berupa

fasilitas KPR, dan didalam peraturan

Penanaman Modal Dalam Negeri dan

perundang-undangan tentang Hak Pakai dan

Penanaman Modal Asing. Permasalahan

pemilikan rumah oleh orang asing tidak ada

akan menjadi lebih kompleks apabila

larangan

KPR

subyek hukum yang diberi kesempatan

tersebut. Tentunya fasilitas kredit tersebut

untuk memperoleh hak tanggungan berada

diberikan oleh lembaga pembiayaan seperti

dalam

perbankan.Kita ketahui bahwa keberadaan

sementara barang jaminan yang dipunyai

praktik perbankan dan perusahaan real

tidak cukup untuk menutup utang yang ada.

estate di Indonesia tidak terlepas dari

Dalam

fasilitas dan subsidi pemerintah dengan

menemukan kenyataan pahit yaitu adanya

tujuan

piutang yang tidak tertagih.

menggunakan

untuk

fasilitas

membantu

masyarakat

Indonesia.Dengan terbukanya kemungkinan

2.

pembangunan, ekonomi,

telah

pemerintah

menetapkan

keadaan

tidak

keadaan

Kredit

khususnya

mampu

demikian

yang

bayar,

kreditur

Menggunakan

atau tidak adanya larangan bagi orang asing

Lembaga Credietverband

untuk dapat memiliki properti dengan

Credietverband

fasilitas KPR, maka secara tidak langsung

kebijakan

adalah

lembaga

jaminan yang diatur dengan Koninklijk 11


Besluit 1908 No. 50 Stb. 1908 No.

tanaman atau yang masih ada atau yang

542.lembaga ini khusus diadakan untuk

masih akan dibangun atau di atas makam

membuka kemungkinan hak milik atas

tanahtanah yang dipunyai dengan hak

tanah menurut hukum adat dijadikan obyek

Indonesia.

jaminan utang. Credietverband memiliki

Setelah berlakunya UU No. 5 Tahun

karakter yang mirip dengan hipotik.Ciri-ciri

1960, benda yang dapat dibebani dengan

dari Credietverband adalah :

Credietverband adalah hak milik, hak guna

a. Menurut

sifatnya,

perjanjian

ini

usaha, dan hak guna bangunan yang berasal

merupakan perjanjian asesor, artinya

dai hak-hak tanah adat. Subyek pemberi

bukan merupakan hak yang berdiri

Credietverband adalah semua warganegara

sendiri tetapi adanya dan hapusnya

Indonesia dan badan hokum Indonesia yang

tergantung dari perjanjian pokoknya.

berhak memiliki tanah-tanah hak milik, hak

b. Hanya dapat dibebani atas benda tidak

guna usaha, dan hak guna bangunan (Pasal

bergerak dan mudah untuk dieksekusi,

1 Peraturan Menteri Agraria No. 15 Tahun

yang merupakan obyeknya adalah tanah

1961).

milik adat, bangunan serta tanaman yang

Dengan diberlakukan UU

ada di atasnya.

No.

4

Tahun 1996, lembaga Credietverband telah

Menurut Pasal 3 Statsblad No. 542,

dihapuskan dan hak atas tanah beserta

benda-benda yang dapat dibebani dengan

benda-benda yang berkaitan dengan tanah

Credietverband adalah :

dibebani dengan hak tangqungan yang

a. Hak milik adat atas tanah-tanah domein

diatur dengan UU No. 4 Tahun 1996.

negara,

3.

b. Hak usaha di atas tanah-tanah partikelir,

Penilaian Barang Nilai Jaminan Penilaian

c. Hak milik masyarakat hukum adat di

terhadap

jaminan

yang

dilakukan berdasarkan perhitungan nilainya

atas tanah domein negara sepanjang

nyata

adalah

untuk

jaminan

barang,

tanah-tanah itu tidak dipergunakan untuk

sementara untuk jaminan perseorangan

kepentingan umum,

mempunyai karakter tersendiri dan hal ini

d. Hak milik yang tidak terbagi atas tanah-

lebih ditentukan oleh pertimbangan dan

tanah domein negara yang dimiliki

kebijakan dari kreditur.Unsur yang sangat

keluarga

asli

menentukan pada jaminan orang adalah

perdata

nilai intrinsik dari sebuah keyakinan dan

Indonesia)

bumiputra dan

(penduduk

persekutuan

bumiputra. e. Bangunan-bangunan

kepercayaan kreditur. atau

tanaman-

Pada 12

tulisan

ini

hanya

akan


membicarakan penilaian terhadap barang

dalam

berupa benda tetap, terutama hak atas tanah.

jaminan,

Penilaian

terhadap

nilai

jaminan

penetapan yang

berpengaruh

nilai

barang

lebih

lanjut

terhadap

besarnya

hendaknya memperhatikan bentuk haknya.

kredit yang diberikan oleh bank lain.

Bentuk-bentuk hak tersebut adalah :

Peningkatan nilai jaminan tersebut

a. Hak milik, penilaian terhadap benda

tidak

berdasarkan

pengecekan

jaminan dapat dilakukan sesuai dengan

kepada bank yang telah melakukan

harga pasar dari benda tersebut.

pemberian kredit, tetapi berdasarkan

b. Hak Guna Usaha, Hak Guna bangunan

keterangan lisan dari debitur. Dalam

dan Hak Pakai. Penilaian terhadap benda

hal

jaminan pada bentuk hak-hak atas tanah

adanya unsur itikad tidak balk dari

ini

dengan

debitur, hanya saja pembuktian sulit

perbandingan

dilakukan kecuali adanya kerjasama

proposional antara masa berlakunya hak

dan saling tukar informasi antar

dengan nilai pasar dari benda berupa

bank

tanah yang akan dijadikan obyek Hak

jaminan.

hendaklah

dilakukan

memperhatikan

Tanggungan.

Permasalahan

demikian

berkaitan

sebetulnya

dengan

telah

nilai

yang

UUPA menganut asas pemisahan

dihadapi

berupa

tanah

yang

akan

horizontal, hal ini berarti bahwa nilai

dijadikan

obyek

Hak

Tanggungan

barang jaminan adalah sebesar hak yang

berupa tanah dan bangunan adalah dalam

dimiliki oleh pihak yang menjaminkan.

penilaian obyek Hak Tangungan berupa

Pada hak guna bangunan, hak guna usaha

tanah dan bangunan adalah:

dan hak pakai, dengan adanya batas waktu

1) Tidak adanya standar harga dari

penggunaan maka sudah barang tentu nilai

tanah dan bangunan yang dapat

jaminan atas tanah tersebut akan berkurang

dijadikan acuan dalam penetapan

seiring dengan berjalannya waktu hak.

harga.

Seharusnya nilai yang dapat diperhitungkan

2) Dalam pemasaran kredit, sering terjadi

pemberian

kredit

untuk menetapkan besarnya nilai jaminan

yang

adalah nilai sepanjang batas sisa waktu hak

kurang atau tidak memperhitungkan

pakai tersebut, bukan berdasarkan Nilai Jual

keamanan pengembalian kredit oleh

Obyek Pajak (NJOP) atau nilai jual atas

debitur dari sisi ini. Hal itu dapat

tanah tersebut. Jika ingin lebih aman, maka

terjadi karena adanya pemberian

nilai jaminan dihitung dari nilai bangunan

kredit yang saling atas mengatasi

yang menjadi obyek pajak, bukan nilai total 13


tanah dan bangunan.

tanggungan. Hal ini berakibat terjadinya

Di dalam Pasal 15 ayat (2), Pasal 34 ayat (2) dan Pasal 53 ayat

ekonomi biaya tinggi.

(2) PP No. 40

Tahun 1996 dinyatakan secara tegas bahwa

4.

Perjanjian Standar

Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan

SK Direksi Bank Indonesia No.

Hak Pakai dapat dijadikan jaminan utang

27/162/KEP/DIR dan SEBI No. 27/7/UPPB

dengan dibebani Hak Tanggungan selama

tanggal 31 Maret tahun 1995 ditegaskan

hak itu masih ada. Jika hak-hak tersebut

bahwa "Setiap kredit yang telah disetujui

hapus, maka hak tanggungan akan hapus

dan disepakati permohonan kredit wajib

dengan sendirinya. Permasalahan yang

dituangkan dalam perjanjian kredit (akad

sering timbul berkaitan dengan jangka

kredit) secara tertulis". Perjanjian kredit

waktu ini adalah jangka waktu utang yang

dalam usaha perbankan sudah barang tentu

dijamin dengan hak pakai tersebut belum

didasari oleh persetujuan atau kesepakatan

berakhir, sementara Hak Tanggungan telah

antara bank dengan pihak lain.

hapus. Kondisi hukum yang terjadi dalam

Kesepakatan antara bank dan debitur

keadaan demikian adalah:

terjadi berdasarkan dua pilihan yang sama

a. Kreditur tidak lagi mempunyai jaminan

sulitnya bagi debitur. Kesulitan tersebut

pengembalian atas piutangnya, jika ha-

adalah apabila meninggalkan bank maka

hak tersebut tuidak dapat diperpanjang

calon debitur berada pada posisi yang

karena pemerintah membutuhkan tanah

sangat membutuhkan uang untuk keperluan

tersebut disebabkan oleh penerapan UU

modal

No. 24 Tahun 1992 tentang tata Ruang

sementara apabila diambil maka posisinya

atau karena tanah tersebut dibutuhkan

berada pada pihak yang tertekan.

oleh pemiliknya. Di sini terlihat adanya

usaha

dan

Beberapa

kebutuhan

lainnya,

permasalahan

conflict of interest pada tugas negara

perjanjian

dalam

kedudukan Bank dalam bisnis perbankan

melindungi

kreditur

dan

kredit

yang

hukum merugikan

pelaksanaan pembangunan yang telah

adalah :

disusun berdasarkan konsep tata ruang

a. Grose akte perjanjian kredit notaril

atau melindungi kepentingan pemilik

bukan notariele schuldbrief sebagaimana

tanah.

diatur dalam Pasal 224 HIR.

b. Jika hak tersebut diperpanjang, maka

b. Tidak lengkap dan tidak jelasnya rincian

debitur kembali dikenakan biaya proses

klausul-klausul

pengikatan

warranties

dan

pendaftaran

hak 14

representations dapat

and

melemahkan


kedudukan bank.

c. Kewajiban debitur untuk tunduk kepada

c. Perlunasan kredit oleh debitur sebelum

segala petunjuk dan peraturan bank yang

jangka waktu kredit dapat merugikan

telah ada dan yang masih akanditetapkan

bank.

dikemudian hari oleh bank.

d. Tidak

dicantumkannya

klausul

d. Keharusan debitur untuk tunduk kepada

(syarat-syarat

syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan

tangguh) melemahkan kedudukan bank).

umum hubungan rekening koran dari

conditions

precedent

e. Penutupan

asuransi

dengan

bankers

bank yang bersangkutan, namun tanpa

clause adalah untuk kepentingan bank

sebelumnya

nasabah

dan banker's clause tidak dapat dicabut

kesempatan

untuk

sepihak oleh penanggung.

memahami syaratsyarat dan ketentuan-

f. Tidak mencantumkan klausul tentang

mencantumkan

mengetahui

klausul

e. Kuasa debitur yang tidak dapat dicabut kembali

bertentangan dengan UU No. 5 tahun

melakukan

1999 yang berkaitan dengan praktik

dipandang perlu oleh bank.

monopoli dan UU No. 8 tahun 1999

f. Kuasa

tentang Perlindungan Konsumen.

Remy

Sjandeini

kepada

bank

segala

debitur

untuk

dapat

tindakan

yang

kepada

bank

untuk

mewakili dan melaksanakan hak-hak

Dari hasil penelitian yang dilakukan Sutan

dan

koran tersebut.

penggunaan kredit yang tidak boleh

oleh

diberi

ketentuan umum hubungan rekening

perlindungan lingkungan hidup. g. Tidak

debitur

debitur

(1993)

dalam

setiap

rapat

umum

pemegang saham.

dinyatakan bahwa perjanjian baku yang

g. Pencantuman

klausula

eksemsi

selama ini digunakan di dalam perjanjian

mengenai tidak adanya hak debitur untuk

pemberian

dapat

kredit

yang

dirasakan

memberatkan oleh debitur adalah:

alasan

pembertahuan

apapun

dan

sebelumnya

bank

secara

atas

h. Pembuktian kelalaian debitur secara

tanpa

sepihak oleh bank.

secara

i. Penetapan dan perhitungan bunga bank

sepihak menghentikan izin tarik kredit. b. Kewenangan

keberatan

pembebasan bank terhadap rekeningnya.

a. Kewenangan bank untuk sewaktu-waktu tanpa

menyatakan

secara merugikan debitur.

sepihak

j. Denda keterlambatan merupakan bunga

menentukan harga jual dari barang

terselubung.

agunan dalam hal penjualan barang

k. Perhitungan bunga berganda menurut

agunan karena kredit debitur macet.

praktik perbankan bertentangan dengan 15


tanggungan harus dibuat PPAT dan

Pasal 1251 KUH Perdata. l. Mengabaikan Pasal 1266 dan 1267 KUH

harus didaftarkan di kantor pertanahan

Perdata berkenaan denan klausul events

selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja

of default.

setelah

Akte

Pemberian Hak Tanggungan.

m. Kewajiban perlunasan bungan bank

Jangka waktu 7 (tujuh) hari untuk

terlebih dahulu sangat memberatkan

pendaftaran hak tanggungan merupakan

nasabah. 5.

penandatanganan

jangka waktu yang dirasakan cukup

Administrasi Jaminan

singkat dan tidak jarang terlampaui.

Administrasi jaminan di sini dipilah

Permasalahan yang sering timbul dalam

sesuai dengan obyek jaminan. Masing-

pendaftaran Hak Tanggungan adalah

masing obyek jaminan mempunyai cara

terhadap tanah yang berasal dari tanah

proses administrasi sendiri.

adat atau tanah yang sedang dalam

Administrasi Jaminan Benda Tetap

proses pendaftaran haknya di Badan

Administrasi jaminan berupa hak

Pertanahan

Nasional.

tanggungan untuk benda tetap berupa tanah

pendaftaran

selambat-lambatnya

dapat dibagi atas 3 (tiga) tahap :

(tujuh) hari menjadi sulit tercapai.Dalam

a. Tahap Pembebanan Hak Tanggungan

keadaan demikian, upaya yang ditempuh

Untuk jaminan benda tetap berupa

biasanya

adalah

Ketentuan

dengan

7

melakukan

tanah, Pasal 3 ayat (1) UU menyatakan

pembaharuan Surat Kuasa Memasang

bahwa "Suatu obyek Hak Tanggungan

Hak Tanggungan (SKMHT).Bila dilihat

dapat dibebani dengan lebih dari satu

dari sesnsinya SKMHT adalah suatu

hak

"peluang" yang diberikan olehhukum

Tanggungan

guna

menjamin

pelunasan lebih dari satu utang".

untuk

Pemberian Hak Tanggungan harus didahului

dengan

janji

menunda

pembebanan

untuk

pelaksanaan

jaminan

dengan

Tanggungan.Penundaan

Hak

pembebanan

memberikan hak Tanggungan sebagai

Hak

jaminan pelunasan utang tertentu, yang

digunakanoleh kreditur dan debitur dan

tertuang di dalam dan merupakan bagian

pihak ketiga untuk melundungi dirinya.

tak terpisahkan dari perjanjian utangpiutang

yang

bersangkutan

Tanggungan

ini

sering

b. Peralihan Hak Tanggungan

atau

Salah satu sifat hak tanggungan

perjanjian lainnya yang menimbulkan

adalah

utang tersebut (Pasal 10 ayat (1) UU No.

tangan siapapun obyek tersebut berada

4 tahun 1996).

(droit de suite) Pasal 7 UU No. 4 tahun

Perjanjian

pemberian

hak

mengikuti

obyeknya

dalam

1996). Permasalahan sering muncul pada 16


praktik di Masyarakat adalah berkaitan

dimaksud

dengan

dikembalikan kepada pemegang hak atas

hak

tanggungan

diikatkan

berdasarkan SKMHT atas tanah milik

dalam

Pasal

13

ayat

(3)

tanah yang bersangkutan".

orang lain, sementara SKMHT tidak

Ketentuan Pasal 14 ayat (3) memberi

dapat ditarik kembali. hal ini sering

kemungkinan pemegang Hak Tanggungan

menyebabkan

memegang

seseorang

kehilangan

sertifikat

berikut

dengan

haknya disebabkan oleh adanya SKMHT

sertifikat Hak Tanggungannya. Dalam hak

yang tidak diketahui keberadaannya.

seperti ini, maka dapat diartikan bahwa

c. Penghapusan Hak Tanggungan

sertifikat

Pasal 18 UU No. 4 tahun 19996 menyatakan

bahwa

hapusnya

utang

hak

dijamin

hak

tanggunganlah

yang

seharusnya

menjadi pegangan bagi kreditur di dalam

dengan hak tanggungan, 2) Pemegang

mempunyai

14 ayat (4) menunjukan bahwa sertifikat hak

yang

tanggungan

kekuatan lemah, padahal bila dilihat Pasal

tanggungan adalah karena: 1) Hapusnya

hak

menjamin pelunasan piutangnya. tanggungan

Ketentuan Pasal 14 ayat (3) menjadi

melepaskan hak tanggungan,

penghambat

3) Berdasarkan penetapan peringkat

bahkan

dapat

menutup

kemungkinan berlakunya Pasal 2 ayat (2)

pengadilan,

dalam hal kemungkinan menjadikan suatu

4) Hapusnya hak atas tanah yang

Obyek Hak Tanggungan sebagai jaminan

dibebani dengan hak tanggungan.

dari beberapa utang. Penyimpanan sertifikat

Permasalahan yang sering timbul

hak atas tanah oleh kreditur tidak jarang

adalah hapusnya hak atas tanah yang

menimbulkan praktik curang dari kreditur

dibebani dengan Hak Tanggungan.Hal ini

yaitu menjaminkan kembali sertifikat yang

hapus karena masa berlakunya hak telah

dipegangnya kepada kreditur lain.

habis.Seperti

pada

Pasal 15 ayat (4) UU No. 4 tahun

permasalahan

1996 menyatakan bahwa : "Surat Kuasa

tersebut timbul karena hal tersebut tidak

mebebankan Hak Tanggungan mengenai

dapat diperpanjang.

hak atas tanah yang belum terdaftar wajib

bagian

telah

terdahulu

dikemukakan bahwa

Kejelasan tentang administrasi Hak

diikuti pembuatan akta Pemberian Hak

Tanggungan di dalam peraturan dari di

Tanggungan, selambat-lambatnya 3 (tiga)

dalam praktik sangat penting mengingat

bulan sesudah dibenikan". Surat kuasa ini

dalam Pasal 14 ayat (3) dinyatakan bahwa:

akan menjadi batal demi hukum manakala

"Kecuali jika diperjanjikan lain, sertifikat

dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan atau

hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan

dalam jangka waktu yang ditentukan tidak

pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana

dilakukan pembuatan Akta Pemberian Hak 17


Tanggungan. Administrasi jaminan benda tetap yang telah diatur secara rinci adalah bahwa

Saran

bentuk Hak Tanggungan, sedangkan dalam

Hendaknya pengaturan tentang tanah

bentuk hipotik kapal laut dan pesawat

sebagai

terbang, masih belum diatur secara rinci.

jaminan

termasuk

ke

dalam

kewenangan negara dalam menentukan

Menurut hemat penulis, melihat hal ini

dan mengatur hubungan-hubungan hukum

disebabkan karena jaminan benda tetap

antara orang-orang dan perbuatanperbuatan

yang paling banyak dan meliputi banyak

hukum yang mengenai bumi, air dan ruanq

orang adalah Hak Tanggungan, sedangkan

angkasa.Pasal 51 UU No. 5 Tahun 1960

untuk pesawat terbang dan kapal laut masih sedikit, sehingga belum dirasakan sebagai

(UUPA) telah mengatur tentang bentuk-

suatu

bentuk hak atas tanah yang dapat dijadikan

hal

yang

mendesak

untuk

obyek jaminan berupa hak tanggungan.

diperhatikan.

Pasal

51

UU

No.

"Hak

5

tahun

1960

tanggungan

yang

PENUTUP

menyebutkan:

Kesimpulan

dapat dibedakan pada hak milik, hak guna

Hak guna usaha dan hak guna

usaha dan hak guna bangunan tersebut

bangunan hanya dapat dijaminkan melalui

dalam Pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan

Fidusia.Dari ketentuan tentang objek hak

Undang-undang".

tanggungan atats tanah baik hak pakai atas

DAFTAR PUSTAKA

tanah negara maupun atas tanah hak pengelolaan

menunjukkan

Abdullah, Frieda Husni. 2002. Hukum Kebendaan Perdata. Jilid 1. Cetakan Pertama. Jakarta: Ind. HillCo

kerancuan

politik Hukum Pertanahan Indonesia.UU HT tidak mengatur tentang subjek hak pakai yang dapat menjadi subjek dalam

Aman, Edy Putra The. 1986. Kredit Perbankan, Suatu Tinjauan Yuridis, Yogyakarta: Liberty

pembatasan perjanjian utang dengan hak tanggungan. Administrasi jaminan benda

bahwa bentuk hak tanggungan, sedangkan

Badraizaman, Mariam Darus. 1978. Perjanjian Kredit Bank. Bandung: Alumni

dalam bentuk hipotik kapal laut dan

_________,

tetap yang telah diatur secara rinci adalah

pesawat terbang masih belum diatur secara

1991.Perjanjian Kredit Bandung: Citra Aditya Bakti

rinci.

__________,

Bank,

“Mengatur Jaminan Fidusia dengan Undang-Undang dan

18


Penerapan Sistem Pendaftaran”. Jurnal Hukum Bisnis, Volume 9 Tahun 1999.

Rachmat Firdaus dan Maya Arianti, Manajemen Perklreditan Bank Umum : Teori, Masalah, Kebijakan dan Aplikasinya Lengkap Dengan Analisis Kredit, Bandung : Alfabeta, 2004

__________,

2000.“Permasalahan Hukum Hak Jaminan”, dalam Hukum Bisnis, Volume 11

Chalik,H.A. dan Marhainis Abdul Hay. 1983. Beberapa Segi Hukum di Bidang Perkreditan, Jakarta: Badan Penerbit Yayasan Pembinaan Keluarga UPN Veteran. Emanuel, Steven. 1985. Secured Transactions. Fourth Edition, New York: Emanuel Law Outlines, Inc, Fuady, Munir. 2002. Hukum Perkreditan Kontemporer. Cetakan Ke 2. Edisi Revisi. Bandung: Citra Aditya Bakti.

19

JURNAL YURE HUMANO DITERBITKAN OLEH FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MPU TANTULAR JAKARTA Volume 2, Juli - Desember 2007

Recommend Documents