Jótállással és szavatossággal kapcsolatos évi jogszabályváltozások

© dr. Jámbor Attila, Építésijog.hu

Jótállással és szavatossággal kapcsolatos 2014. évi jogszabályváltozások Ebben a tájékoztatóban arra vállalkozunk, hogy a jótállással és szavatossággal kapcsolatos jogszabályi rendelkezéseket gyűjtsük össze, külön kiemelve a 2014. évi jogszabályváltozásokat. A jótállás és a szavatosság előírásaiban 2014. március 15. és szeptember 15. között került sor változásokra, és a különböző hatálybalépési időpontok megnehezíthetik az új rendelkezésekhez való alkalmazkodást.

1. Csak a természetes személy minősül fogyasztónak A Ptk. hatálybalépésével jelentős változás történt a fogyasztó fogalmában. A meghatározásnak azért van jelentősége, mert a jótállásra és a szavatosságra vonatkozó jogszabályok a fogyasztó részére több jogosultságot, nagyobb „védelmet” adnak. Fontos tudni azt is, hogy milyen szerződéseknél kell már alkalmazni a Ptk. (2013. évi V. tv.) rendelkezéseit. 1.1. Kétféle fogyasztó fogalom Elsődlegesen is ki kell hangsúlyozni, hogy a fogyasztó fogalmát két jogszabályban is megtalálhatjuk: a) A Ptk-ban (a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben): a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül eljáró természetes személy [2013. évi V. tv. 8:1. § (1) bek. 3. pont]. A régi Ptk-hoz képest változás, hogy csak a természetes személy minősül fogyasztónak, korábban például egy építőipari cég is fogyasztó lehetett, ha televíziót vásárolt (1959. évi IV. tv. 685. §). Ez a meghatározása a Felek szerződéses viszonyában érvényesül. b) A fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvényben: az önálló foglalkozásán és gazdasági tevékenységi körén kívül eső célok érdekében eljáró természetes személy, továbbá a békéltető testületre vonatkozó szabályok alkalmazásában az önálló foglalkozásán és gazdasági tevékenységi körén kívül eső célok érdekében eljáró, külön törvény szerinti civil szervezet, egyházi jogi személy, társasház, lakásszövetkezet, mikro-, kis- és középvállalkozás is, aki, illetve amely árut vesz, rendel, kap, használ, igénybe vesz vagy az áruval kapcsolatos kereskedelmi kommunikáció, ajánlat címzettje [1997. évi CLV. tv. 2. § a)-b) pont, 1. §]. A Ptk-hoz képest a békéltető testületre vonatkozó szabályok tekintetében bővebb meghatározást ad, amely a fogyasztóvédelmi eljárásokban érvényesül. A Ptk-ba bekerült a vállalkozás fogalma is, amelyet a régi Ptk. még nem szabályozott. Vállalkozás a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körében eljáró személy [2013. évi V. tv. 8:1. § (1) bek. 4. pont]. A fogyasztóvédelmi törvény alkalmazásában vállalkozásnak minősül az, amely (aki) a fogyasztókat érintő vagy érinthető tevékenységet önálló foglalkozásával vagy gazdasági tevékenységével összefüggő célok érdekében végzi (kivéve a pénzügyi szolgáltatási tevékenységet) [1997. évi CLV. tv. 2. § a)-b) pont, 1. §]. A fogyasztói szerződés fogalmát a Ptk. csak közvetetten határozza meg, a fogyasztóvédelmi törvény pedig külön nem nevesíti. A fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés minősül fogyasztói szerződésnek [2013. évi V. tv. 6:104. §; 45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 1. § (1) bek.]. Fontos tudni, hogy a Ptk. hibás teljesítésre vonatkozó előírásai is diszpozitívak (vagyis el lehet térni tőlük a szerződésben), azonban fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben semmis az a kikötés, amely a


Ptk. kellékszavatosságra és jótállásra vonatkozó rendelkezéseitől a fogyasztó hátrányára tér el (vagyis például a kártérítési szabályoktól eltérően lehet szerződni) [2013. évi V. tv. 6:157. § (2) bek.]. A régi Ptk. egyes rendelkezéseket emel ki, amelyek a fogyasztói szerződésben semmisnek minősülnek, ezért a régi Ptk.-ban a fel nem sorolt egyéb hibás teljesítési szabályoktól el lehet térni. 1.2. Milyen szerződések esetében kell már a Ptk. fogalmát alkalmazni? A Ptk. szerinti fogalmak kötelező alkalmazása a Ptk. hatálybalépéséhez kapcsolódik. Főszabály szerint azon szerződések tekintetében érvényesül a szigorúbb fogyasztói fogalom, amelyekre már a régi Ptk. (1959. évi IV. tv.) helyett a Ptk. alkalmazandó. Magyarán a Ptk. szerint értelmezendő szerződések tekintetében már a Ptk. fogyasztó fogalma alkalmazandó. Eltérő jogszabályi rendelkezés vagy a felek döntésének hiányában a 2014. március 14. napjáig megkötött szerződésekre és az abból fakadó cselekményekre, nyilatkozatokra az 1959. évi IV. törvény, az ezt követően létrejött szerződésekre pedig már az új Ptk. az irányadó. Azonban ha a felek között előszerződés vagy vételi jogot alapító szerződés jött létre 2014. március 14-éig, akkor a végleges szerződés megkötésére is még a régi Ptk. alkalmazandó. Fontos tudni, hogy a Ptké. (2013. évi CLXXVII. törvény) arra is lehetőséget ad, hogy a szerződő felek dönthessenek az új Ptk. alkalmazásáról. A felek ugyanis megállapodhatnak abban, hogy a 2014. március 15-e előtt kötött szerződésüket teljes egészében a Ptk. hatálya alá helyezik [2013. évi CLXXVII. tv. 50. § (2) bek.]. Érdemes tehát mindenkinek megvizsgálni azt, hogy a hosszabb távú szerződéseinek teljesítése vagy az abból fakadó követelés érvényesítése a korábbi vagy az új Ptk. alapján lehet eredményesebb. A Ptké. szerint egyoldalú nyilatkozattal nem lehet áttérni a Ptk.-ra, ezért csak a másik fél beleegyezésével van erre lehetőség.


2. Mikor minősül hibásnak a munkavégzés? A Felek között az első vita arról szokott kialakulni, hogy egyáltalán van-e hiba a munkavégzésben. Ha hibás a munkavégzés, akkor lehet a jótállási vagy szavatossági igényeket érvényesíteni. A hibás munkavégzés a jogszabályok szerint: hibás teljesítés. A Ptk. a hibás teljesítésre vonatkozó rendelkezéseket is módosította, és kiegészítette azon esetek körét, amikor a vállalkozónak nem kell a javítást elvégeznie. 2.1. Mi minősül hibás teljesítésnek? Ha a megrendelő vagy a műszaki ellenőr az épületen hibákat talál, esetleg a karbantartási munka során nem sikerült minden hibát kijavítani, azt a Ptk. hibás teljesítésként szabályozza. A Ptk. és a régi Ptk. hasonlóan határozza meg a hibás teljesítés fogalmát. A kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás (vagyis például a kivitelezés vagy a karbantartási munka) a teljesítés időpontjában nem felel meg - a szerződésben megállapított minőségi követelményeknek vagy - a jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek (1959. évi IV. tv. 305. § (1) bek.) [2013. évi V. tv. 6:157. § (1) bek.]. Fontos, hogy a szakmai elvárásoknak megfelelő lehető legprecízebben legyen meghatározva az, hogy a vállalkozónak mit kell elvégeznie. A teljeskörű felújítás kifejezés például gyakran vezet jogvitához, mert utólag kiderül, hogy a felek nem ugyanazt értik ez alatt. A szakszerű és pontos meghatározás hiányában egy peres eljárásban még az is vitás lehet, hogy a megrendelő milyen követelményeket tűzött a szerződéskötés során. A régi Ptk. szerint a szolgáltatott dolog szakszerűtlen összeszerelése is hibás teljesítésnek minősül, ha - a szerelés szerződéses kötelezettség, és azt a kötelezett vagy olyan személy végezte el, akinek magatartásáért a kötelezett felelős; - a szolgáltatott dolog összeszerelését a szerződésnek megfelelően a jogosult végezte el, és a szakszerűtlen összeszerelés a használati útmutató hibájára vezethető vissza (1959. évi IV. tv. 305. § (2) bek.). A Ptk. az összeszerelést mint hibás teljesítést már nem tartalmazza, de csak azért, mert a jogalkotó szerint ez automatikusan hibás teljesítés, hiszen ha hibás az összeszerelés, akkor nincs szükség ennek külön kimondására. 2.2. Mikor mentesül a vállalkozó a hibás teljesítés jogkövetkezményei alól? A kellékszavatosság objektív felelősség, ezért csak kivételes esetben mentesülhet a vállalkozó a hibás teljesítés miatti jogkövetkezmények alól. A vállalkozó nem tartozik kellékszavatossági (jótállási) és kártérítési felelősséggel az alábbi esetekben: a) Ismert hiba A megrendelő a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a szerződéskötés időpontjában ismernie kellett (1959. évi IV. tv. 305. § (1) bek.) [2013. évi V. tv. 6:157. § (1) bek.]. A Ptk. egyértelműen szabályozza, hogy ha a jogosult a szerződéskötéskor ismerte a hibát (vagy ismernie kellett) a kellékszavatossági mellett kártérítési igényt sem érvényesíthet a kötelezettel szemben.


b) Jogosult közreműködése miatt bekövetkező hiba A vállalkozó mentesül a hibás teljesítés jogkövetkezményei alól, ha a hiba a megrendelő által adott a) anyag alkalmatlanságára vagy hibájára; b) adat hiányosságára vagy hibájára; vagy c) utasítás célszerűtlenségére vagy szakszerűtlenségére vezethető vissza. Ha tehát a megrendelő által átadott anyag nem volt megfelelő, az még nem mentesíti a vállalkozót a hibás teljesítés alól, önmagában az anyag hibájának bizonyítása sem elegendő. A vállalkozó csak akkor mentesül a hibás teljesítés jogkövetkezményei alól, ha az anyag hibájára a vállalkozó a jogosultat figyelmeztette is (például jelzi, hogy elkészítheti a beltéri burkolattal a teraszt, de akkor ezt rövid időn belül biztosan fel kell majd szedni). Az anyag hibájára való figyelmeztetést se lehet igazolni, ha nincs dokumentálva. Ha a figyelmeztetést a vállalkozó a saját nyilatkozatán túlmenően mással nem tudja bizonyítani, a peres eljárásban a vállalkozó pervesztes lesz. Ugyanez a szabály érvényesül a célszerűtlen vagy szakszerűtlen megrendelői utasításokra, és nem megfelelő adatszolgáltatásra: igazolni kell, hogy a vállalkozó a megrendelőt figyelmeztette arra, hogy ő nem javasolja a kért munkát [2013. évi V. tv. 6:177. § (2) bek., 6:240. § (2) bek.] (1959. évi IV. tv. 305/A. § (1) bek.). Az adat hiányosságára vagy hibájára történő hivatkozási lehetőség a régi Ptk-ban még nem szerepelt, de a gyakorlat a nem megfelelő utasítás körében azért alkalmazta. A régi Ptk. az utasításra vonatkozó előírásokat a megbízási és a vállalkozási szerződések szabályai között tartalmazta, a Ptk. viszont már valamennyi szerződésre alkalmazhatóvá tette.


3. Mi a különbség a jótállás és a szavatosság között? A hibás teljesítés jogkövetkezményei: a kellékszavatosság, a termékszavatosság, a jogszavatosság és a jótállás. A kivitelezési (építési), a tervezési, valamint a szerelési, karbantartási szerződések esetében a kellékszavatosságnak és a jótállásnak van gyakorlati jelentősége. Érdemes tudni, hogy ezek nem szinonimák, viszont számos előírásban egyezik és különbözik a két fogalom. Jelen anyagban táblázatba foglaltan hasonlítottam össze a jótállást és a szavatosságot, egyebek mellett feltüntetve a jogszabályi alapot, azt, hogy mire vonatkozik, és az igényérvényesítési időket. Kizárólag az építőipari tevékenységgel kapcsolatos rendelkezéseket tekintem át, a termékek megvásárlásához kapcsolódó jótállásra, szavatosságra nem térek ki. 3.1. A jótállás és a szavatosság fogalma A hibás teljesítés jogkövetkezményei: a kellékszavatosság, a termékszavatosság, a jogszavatosság és a jótállás. A kivitelezési (építési), a tervezési, valamint a szerelési, karbantartási szerződések esetében a kellékszavatosságnak és a jótállásnak van gyakorlati jelentősége. Érdemes tudni, hogy ezek nem szinonimák, viszont számos előírásban egyezik és különbözik a két fogalom. 3.1.1. Jótállás (hétköznapi elnevezése: garancia) A jótállás önként vállalt vagy jogszabály által előírt többletkötelezettség arra vonatkozóan, hogy a kötelezett meghatározott időtartamon belül garantálja azt, hogy a teljesítése hibátlan lesz. A Ptk. szerint aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért [2013. évi V. tv. 6:171. § (1) bek.]. A jótállási kötelezettség keletkezhet tehát - a felek megállapodása (a jótállási nyilatkozat) vagy - jótállási kötelezettséget előíró jogszabály alapján. Kötelező jótállást előíró jogszabályok: - az egyes tartós fogyasztási cikkekre vonatkozó kötelező jótállásról szóló 151/2003. (IX. 22.) Korm. rendelet, - a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet, - az egyes javító-karbantartó szolgáltatásokra vonatkozó kötelező jótállásról szóló 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet. Ugyanazok a jogszabályok tartalmazzák a jótállási és a kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket. 3.1.2. Kellékszavatosság (hétköznapi elnevezése: szavatosság) A kellékszavatosság azt jelenti, hogy a kötelezett a szavatossági időn belül köteles az esetlegesen felmerült hibákat kijavítani, vagy egyéb módon a hibát elhárítani, a jogosultat a hibáért kompenzálni. Olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik [2013. évi V. tv. 6:159. § (1) bek.]. Szavatosságra vonatkozó előírásokat az alábbi jogszabályok tartalmaznak: - a Ptk. (2013. évi V. törvény - 2014.03.15. napjától kötött szerződések esetében) - a régi Ptk. (1959. évi IV. törvény - 2014.03.14. napjáig kötött szerződések esetében) - egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI. 22.) ÉVM–IpM–KM–MÉM–BkM rendelet (2014.04.08. napjáig kötött szerződéseknél) - az egyes nyomvonal jellegű építményszerkezetek kötelező alkalmassági idejéről szóló 12/1988. (XII.


27.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-KVM együttes rendelet - a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (2014. június 12. napja után létrejött szerződések esetében) 19/2014. (IV. 29.) NGM rendelet - a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés keretében eladott dolgokra vonatkozó szavatossági és jótállási igények intézésének eljárási szabályairól szóló 19/2014. (IV. 29.) NGM rendelet 3.2. A jótállás és a szavatosság: eltérő szabályok Az alábbiakban táblázatba foglaltan hasonlítottam össze a jótállást és a szavatosságot, egyebek mellett feltüntetve a jogszabályi alapot, azt, hogy mire vonatkozik, és az igényérvényesítési időket. Kizárólag az építőipari tevékenységgel kapcsolatos rendelkezéseket tekintem át, a termékek megvásárlásához kapcsolódó jótállásra, szavatosságra nem térek ki. Jótállás

Kellékszavatosság

Hétköznapi elnevezés

Garancia

Szavatosság

Mire vonatkozik?

Kizárólag a szerződésben vagy jogszabályban kijelölt szolgáltatásokra

Minden szolgáltatásra

Jogszabályi alap

régi Ptk. 248. § (2014.03.14. napjáig kötött szerződések)

régi Ptk. 305-311/A. § (2014.03.14. napjáig kötött szerződések)

Ptk. 6:171-6:173. § (2014.03.15. napjáitól kötött szerződések)

Ptk. 6:159-6:167. § (2014.03.15. napjától kötött szerződések)

a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet (2014.04.09. napján módosult)

egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI. 22.) ÉVM–IpM–KM– MÉM–BkM rendelet (2014.04.09. után kötött szerződéseknél hatályon kívül)

az egyes javító-karbantartó szolgáltatásokra vonatkozó kötelező jótállásról szóló 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet (2014. 04.09. napján módosult)

az egyes nyomvonal jellegű építményszerkezetek kötelező alkalmassági idejéről szóló 12/1988. (XII. 27.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-KVM együttes rendelet a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (2014. június 12. napja után létrejött szerződések esetében)


Jogosult

Csak a jogszabály vagy szerződés alapján kijelölt személy [2013. évi V. tv. 6:171. § (1) bek.]

Minden szerződő fél, aki szolgáltatást kap [2013. évi V. tv. 6:159. § (1) bek.]

Kötelezett

Vállalkozó kivitelező vagy a javítókarbantartó szolgáltatást végző [2013. évi V. tv. 6:171. § (1) bek.]

Szerződés szerinti kötelezett (pl. vállalkozó kivitelező, tervező, építési műszaki ellenőr) [2013. évi V. tv. 6:159. § (1) bek.]

Igényérvényesítési határidő

Szerződés szerint

Szerződés szerint

Jogszabály szerint (2014.04.08-ig 6 hónap és 3 év)

Jogszabály szerint ingatlan átruházás, építés: - 2014.03.14-ig 6 hó (elévülési), fogyasztói szerződésnél 2 év (elévülési), illetve 3 év, 5 év vagy 10 év (jogvesztő)

Jogszabály szerint (2014.04.09-től 6 hónap, 3 év, 5 év és 10 év is + a felhívásban tűzött határidő elteltétől számított három hónap)

- 2014.03.15-től 5 év (elévülési)

Hiba közlésének határideje

Jogvesztő határidők

Jogszabály szerint javító-karbantartó szolgáltatás: - 2014.03.14-ig 6 hó (elévülési), fogyasztói szerződésnél 2 év (elévülési), illetve 3 év, 5 év vagy 10 év (jogvesztő) - 2014.03.15-től 1 év, fogyasztói szerződésnél 2 év (elévülési)

Jótállási határidőn belül bármikor + legfeljebb három hónapon belül [2013. évi V. tv. 6:173. § (1) bek.]

Hiba felfedezése után késedelem nélkül (fogyasztói szerződésben a két hónapon belüli közlés megfelelő) [2013. évi V. tv. 6:162. §] 2014.03.14-ig 3 hónapon túli peres eljárás megindítás jogvesztéssel járt

Szerződés tartalma

Fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben semmis az a kikötés, amely e fejezetnek a kellékszavatosságra és a jótállásra vonatkozó rendelkezéseitől a fogyasztó hátrányára tér el [2013. évi V. tv. 6:157-6:173. § (2) bek.] Semmis az a megállapodás, amely a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendeletben, illetve a 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendeletben foglaltaktól a megrendelő, illetve a fogyasztó hátrányára tér el [2013. évi V. tv. 6:157. § (2) bek.]

Nem fogyasztói szerződésben a Felek döntenek a tartalomról (ebben az esetben a Ptk. másodlagosan alkalmazandó)


Bizonyítási teher

Kötelezettet terheli (a hiba oka a teljesítés után keletkezett) [2013. évi V. tv. 6:171. § (1) bek.]

Megrendelőt terheli (a hiba oka a teljesítés időpontjában már fennállt) [2013. évi V. tv. 6:157. § (1) bek.]

A jótállásra kötelezett akkor mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett [2013. évi V. tv. 6:171. § (1) bek.]. A vállalkozónak tehát azért jelent nagyobb terhet a jótállás, mint a kellékszavatosság, mert a jótállási időtartamon belül a vállalkozónak kell bizonyítania, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Sok esetben nem lehet megállapítani, hogy a hiba oka ténylegesen mikor keletkezett, és ilyenkor (a bizonyítatlanság miatt) akkor is a vállalkozó viseli a költségeket és a felelősséget, ha nem lehet igazolni, hogy hibásan teljesített volna. A jogosultnak kell bizonyítania: - ha önkéntesen vállalt jótállásról van szó - a jótállási kötelezettség tényét, és - hiba fennállását. Ezek jogosult általi bizonyítása esetében a kötelezettet terheli annak bizonyítása, a jótállási idő alatt észlelt és vele megfelelően közölt, az igényérvényesítésre alapot adó hiba oka a teljesítés után keletkezett. Ha a vállalkozónak ezt nem sikerül bizonyítania, akkor a jótállási helytállás alól nem mentesülhet. 3.3. A jótállás és a szavatosság: azonos szabályok A hibás teljesítés főszabály szerint csak a szerződő felek közötti jogviszonyt rendezi (a jótállás esetében van arra lehetőség, hogy ne a szerződő fél érvényesítsen igényt). Éppen ezért a hibás teljesítés jogkövetkezményeit elsősorban a szerződésben lehet meghatározni. A 2014. március 15én hatályba lépett Ptk. még inkább biztosítja, hogy elsődlegesen a felek megállapodásában foglaltakat kelljen egy vita során alkalmazni. A Ptk. minden esetet szabályoz, amelyre a felek a szerződésben nem tértek ki, de sokszor csak általánosságban tartalmaz előírást, így a szerződésben a hibás teljesítés jogkövetkezményeit is érdemes rögzíteni. 3.3.1. Jótállás és szavatosság esetében érvényesíthető igények 3.3.1.1. Elsődlegesen a szerződés szerinti igények érvényesíthetők A felek állapodhatnak meg abban, hogy a vállalkozó milyen kötelezettséget vállal arra az esetre, ha hibásan végzi a munkát. Ha például a szerződésben rögzítik, hogy a vállalkozó a hiba kijavítása helyett a megrendelő által elvégeztetett javítási munkák díjának kétszeresét köteles megfizetni, akkor egy perben ezt a díjat követelheti a megrendelő, de a javításra nem kötelezheti a vállalkozót. Fontos tudni, hogy a Ptk. hibás teljesítésre vonatkozó előírásaitól főszabály szerint el lehet térni, azonban fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben (a fogyasztói szerződésben) nem lehet olyan kikötés, amely a Ptk. kellékszavatosságra és jótállásra vonatkozó rendelkezéseitől a fogyasztó hátrányára tér el [2013. évi V. tv. 6:157. § (2) bek.]. Például a szavatossági idő akkor sem lehet a Ptk. igényérvényesítési idejénél rövidebb, ha ebben a felek megállapodtak.


3.3.1.2. A Ptk. szerinti igények A Ptk. a hibás teljesítés esetén – a szerződésben foglaltakon túlmenően – az alábbi igényérvényesítéseket teszi lehetővé a megrendelő részére a vállalkozóval szemben (függetlenül attól, hogy jótállásról vagy szavatosságról van szó): a) A hibás teljesítés jogkövetkezményei: szavatossági (jótállási) igények - Kijavítás vagy kicserélés [2013. évi V. tv. 6:159. § (2) bek. a) pont] - Árleszállítás, javíttatás és elállás [2013. évi V. tv. 6:159. § (2) bek. b) pont] b) A szerződésszegés általános szabályok szerinti jogkövetkezményei - Visszatartási jog [2013. évi V. tv. 6:139. §] - Elállás, felmondás (2014.03.15-től kötelezettség: meg kell jelölni az elállás vagy a felmondás okát) [2013. évi V. tv. 6:140. §] c) Kártérítési igény A kártérítési igényre jelen összefoglalóban nem térünk ki, de az Építésijog.hu oldalon részletes tájékoztatók találhatók az Általános tájékoztatók/A szerződésszegés esetei című almenüben.

3.3.2. Egyes kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó szabályt kell alkalmazni a jótállásra is A jótállási igény érvényesítésére akkor, ha a jótállásnál nincs külön rendelkezés, a kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni [2013. évi V. tv. 6:173. § (2) bek.]. Ennek a rendelkezésnek megfelelően a Ptk.-nak a kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó alábbi szabályai alkalmazhatók: a) áttérés másik jótállási jogra: a jogosult – ha a felek eltérően nem állapodnak meg – a választott jótállási jogáról is áttérhet másikra. Ha azonban a jótállást alapító szerződés vagy jogszabály valamely jótállási jog gyakorlását feltételhez köti, az adott feltételnek az e jogra való áttérés során is teljesülnie kell. Abban az esetben pedig, ha a jogosult a per során kíván áttérni az általa eredetileg választott jótállási jogról másikra, a Pp.-nek a keresetváltoztatásra vonatkozó szabályait is alkalmazni kell [2013. évi V. tv. 6:160. §]. b) bíróság nincs kötve a jogosult kérelméhez: a bíróság a jótállási igény érvényesítése iránt indított perben sincs kötve a jogosult kérelméhez, de nem kötelezhet olyan jótállási jog teljesítésére, amely ellen mindegyik fél tiltakozik [2013. évi V. tv. 6:161. §]. c) jótállási idő újraindulása: a dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére tehát a jótállási idő újraindul [2013. évi V. tv. 6:163. § (5) bek.]. d) költségek viselése: a jótállási kötelezettség teljesítésével kapcsolatos költségeket alapvetően a kötelezettnek kell viselnie [2013. évi V. tv. 6:166. §].


e) nem lehet használati díjat követelni: a jótállásra kötelezett a részére a kicserélés vagy elállás folytán visszaadott dolog használatáért használati díjat nem követelhet, és a rendeltetésszerű használat következtében beállott értékcsökkenés megtérítésére sem tarthat igényt [2013. évi V. tv. 6:167. § (2) bek.].


4. A hibás teljesítés jogkövetkezményei: szavatossági (jótállási) igények A szerződésszegés általános szabályok szerinti jogkövetkezményei mellett (pl. visszatartás joga, elállási jog, stb.) a kellékszavatosság alapján a jogosult az alábbi jogkövetkezményeket alkalmazhatja. A jogosult választása szerint döntheti el, hogy az azonos szinten található igények közül melyiket választja. 4.1. Elsődlegesen választható igény: kijavítás vagy kicserélés A jogosultnak kijavításra vagy kicserélésre csak akkor nincs joga, ha - a választott kellékszavatossági jog teljesítése lehetetlen, vagy - az a kötelezettnek - másik kellékszavatossági igény teljesítésével összehasonlítva - aránytalan többletköltséget eredményezne. A kijavítási vagy kicserélési jog gyakorlásánál figyelembe kell venni a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet (1959. évi IV. tv. 306. § (1)-(2) bek.) [2013. évi V. tv. 6:159. §]. Ha a kötelezett valamely dolog vagy munkával elérhető más eredmény létrehozására vállal kötelezettséget, a hibás teljesítésre vonatkozó szabályokat megfelelően alkalmazni kell, azzal, hogy a) a kicserélésen a munkával elérhető eredmény részben vagy egészben való újbóli teljesítését kell érteni; és b) a kijavítás vagy a szolgáltatás részben vagy egészben való újbóli teljesítése - a jogosult szerződésszerű teljesítéshez fűződő érdekei figyelembevételével - a munkával elérhető eredmény létrehozásának az eredetileg vállalthoz képest eltérő módjával is megvalósulhat; az ebből eredő többletköltségek a kötelezettet terhelik (1959. évi IV. tv. 311/A. §) [2013. évi V. tv. 6:177. §]. 4.2. Másodlagosan választható igények: árleszállítás, javíttatás és elállás A jogosult által másodlagosan választható igények a) az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, b) a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy c) a szerződéstől elállhat (de jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye). A szerződéstől való elállás – nem jelentéktelen hiba felmerülése esetében – csak akkor jogszerű, ha - a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, vagy - a kötelezett a kijavítást vagy kicserélést nem megfelelő határidőn belül, a jogosult érdekeit kímélve eljárva vállalta, - a kötelezett a kijavítást vagy kicserélést megfelelő határidőn belül, a jogosult érdekeit kímélve nem végezte el, vagy - a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt (1959. évi IV. tv. 306. §) [2013. évi V. tv. 6:159. §].


A jelentéktelen hiba fogalma jogszabályban nincs meghatározva, ezért ezt is célszerű a szerződésben előzetesen meghatározni, hiszen az adott szolgáltatás alapján egyértelműen eldönthető, hogy milyen esetekben elegendő a javítás, és mikor történt olyan hiba, ami miatt a megrendelő nem akar a jövőben a vállalkozóval javíttatni. 4.3. Áttérés más kellékszavatossági jogra A jogosult a választott kellékszavatossági jogáról másikra térhet át. Az áttéréssel okozott költséget köteles a kötelezettnek megfizetni, kivéve, ha az áttérésre a kötelezett adott okot, vagy az áttérés egyébként indokolt volt (1959. évi IV. tv. 306/A. §) [2013. évi V. tv. 6:160. §]. 4.4. A hiba közlésének határideje Fontos tudni, hogy a hiba közlésének határideje és az igényérvényesítés határideje nem ugyanazt jelenti. A jogosult a hiba felfedezése után a körülmények által lehetővé tett legrövidebb időn belül köteles kifogását a kötelezettel közölni. A közlés késedelméből eredő kárért a jogosult felelős (nem a kellékszavatossági jog gyakorlásától esik el, de ha felróható módon késlekedett a hiba bejelentésével, az ebből eredő többletköltségeket nem kérheti a kötelezettől). Fogyasztói szerződés esetében a hiba felfedezésétől számított két hónapon belül közölt kifogást kellő időben közöltnek kell tekinteni (1959. évi IV. tv. 307. §) [2013. évi V. tv. 6:162. §]. A szavatossági igényt a szolgáltatott dolog minden olyan hibája miatt határidőben érvényesítettnek kell tekinteni, amely a megjelölt kellékhiányt előidézte. Ha azonban a jogosult a szavatossági igényét csak a dolognak – a megjelölt hiba szempontjából – elkülöníthető része tekintetében érvényesíti, a szavatossági igény a dolog egyéb részeire nem minősül érvényesítettnek (1959. évi IV. tv. 308/B. §) [2013. évi V. tv. 6:165. §]. 4.5. A hibás teljesítés vélelme Fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a teljesítést követő hat hónapon belül a fogyasztó által felismert hiba már a teljesítés időpontjában megvolt, kivéve, ha e vélelem a dolog természetével vagy a hiba jellegével összeegyeztethetetlen (1959. évi IV. tv. 305/A. § (2) bek.) [2013. évi V. tv. 6:158. §]. A hibás teljesítés vélelmének jelentősége, hogy a kötelezettet terheli a bizonyítás a hiba kialakulása oka tekintetében is, a jogosultnak csak a hiba tényét kell bizonyítania. 4.6. A kellékszavatossági igény elévülése A régi Ptk. és a Ptk. kellékszavatossági szabályai között az egyik legnagyobb eltérés az igény elévülési idejében van, ezért ezt külön-külön közöljük.


4.7. A kellékszavatossági igény elévülése (a Ptk. szerint) Az igény elévülésének kezdő időpontja: a teljesítés időpontja A kellékszavatossági igény elévülésének határideje: a) általános elévülési idő: egy év; b) fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén: ba) főszabály: két év; bb) ha a szerződés tárgya használt dolog: egy és két év közötti időtartam is lehet, a felek magállapodásától függően; c) ha a szolgáltatott dolog ingatlan: öt év [2013. évi V. tv. 6:163. § (1)-(3) bek.]. Az elévülésre vonatkozó rendelkezések: - Nem számít bele az elévülési időbe a kijavítási időnek az a része, amely alatt a jogosult a dolgot rendeltetésszerűen nem tudja használni. - A dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére a kellékszavatossági igény elévülése újból kezdődik (ezt a szabályt kell alkalmazni arra az esetre is, ha a kijavítás következményeként új hiba keletkezik) [2013. évi V. tv. 6:163. § (4)-(5) bek.]. 4.8. A kellékszavatossági igény elévülése és jogvesztő határideje (a régi Ptk. szerint) 4.8.1. A kellékszavatossági igény elévülésének határideje: a) Hat hónap (főszabály szerint) b) Hat hónapnál kevesebb Ha a dolog használhatóságának legkisebb időtartamát hatósági előírás vagy kötelező műszaki előírás határozza meg (kötelező alkalmassági idő), és ez hat hónapnál rövidebb, az igény érvényesítésére ez a határidő irányadó. A kötelezett csak abban az esetben hivatkozhat arra, hogy a szavatossági igény érvényesítésére irányadó határidő hat hónapnál rövidebb, ha a kötelező alkalmassági idő tartamát a jogosulttal a szerződés megkötésekor megfelelő módon (a terméken való feltüntetéssel, minőségi tanúsítvánnyal, fizetési jegyzéken stb.) közölte. c) Állat esetében: 60 nap d) Fogyasztó szerződés: 2 év (1 év) Fogyasztói szerződés esetében a fogyasztó a teljesítés időpontjától számított kétéves elévülési határidő alatt érvényesítheti szavatossági igényét. Az ennél rövidebb elévülési határidőt megállapító kikötés semmis. Ha a fogyasztói szerződés tárgya használt dolog, a felek rövidebb határidőben is megállapodhatnak, egy évnél rövidebb elévülési határidő azonban ebben az esetben sem köthető ki.


4.8.2. A kellékszavatossági igény jogvesztő határideje: Ha a jogosult igényét menthető okból nem tudja érvényesíteni, így különösen, ha a hiba a jellegénél vagy a dolog természeténél fogva a meghatározott határidőn belül nem volt felismerhető, a szavatossági jogok érvényesítésének határideje a teljesítés időpontjától számított - egy év, - tartós használatra rendelt dolog esetében három év, - ha a kötelező alkalmassági idő három évnél hosszabb, az igény érvényesítésére ez a határidő az irányadó. Fogyasztói szerződésben a hároméves határidőnél rövidebb határidő kikötése semmis. Példa kötelező alkalmassági időt előíró jogszabályokra: - Az egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet (már nem alkalmazható a 2014. április 9-e után megkötött szerződésekre!) (például kötelező alkalmassági idő 10 év: alapozási szerkezetek (égetett agyag alapfalelemek, terméskövek és építőkövek), előregyártott beton, vasbeton, acél, fa és alumínium teherhordó szerkezeti elemek (oszlop, főtartó, gerenda stb.) égetett agyag vázkerámia födémelemek; 5 év: égetett agyag tetőfedő elemek (tetőcserép), égetett agyag válaszfalelemek, előregyártott vasbeton válaszfalpanelek, bitumenes vízszigetelő lemezek, műanyag vízszigetelő és burkoló lemezek [11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM egy. rend. Melléklet]. - Az egyes nyomvonal jellegű építményszerkezetek kötelező alkalmassági idejéről szóló 12/1988. (XII. 27.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-KVM együttes rendelet (például kötelező alkalmassági idő 10 év: alépítmények (földművek, pillérek, alapozások, víztelenítő rendszerek, padkák, útalapok), felszerkezetek (híd, áthidaló-, támfal-, alagútszerkezetek), útpályaszerkezeti rétegek (a kopóréteg nélkül) és burkolatszegélyek; kötelező alkalmassági idő 5 év: járdák, térburkolatok, kerékpárutak burkolatai és utak kopórétegei) [12/1988. (XII. 27.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-KVM egy. rend. Melléklet]. 4.9. Mi történik akkor, ha eltelt az igényérvényesítési határidő? A régi Ptk. szerinti igényérvényesítési határidők elmulasztása jogvesztéssel jár (jogvesztő határidők). Ez azt jelenti, hogy ezt követően a kötelezettől nem lehet követelni a szavatossági jogokat. A Ptk. szerinti kellékszavatossági igényérvényesítési határidők már mind elévülési jellegűek, ez egy nagyon lényeges különbség. A Ptk. alapján a határidők az elévülés nyugvásának szabályai szerint meghosszabbodhatnak, illetve az elévülési időn belül történő elévülést megszakító körülmények esetében a határidő újrakezdődik (ilyen például, ha a vállalkozó elismeri a hibát) [2013. évi V. tv. 6:21-6:25. §]. 4.10. Költségviselés szabályai A szavatossági kötelezettség teljesítésével és a szerződésszerű állapot megteremtésével kapcsolatos költségek - ideértve különösen az anyag-, munka- és továbbítási költségeket - a kötelezettet terhelik (1959. évi IV. tv. 309. §). A Ptk. is tartalmazza ezt az előírást, csak a példálózó felsorolás nélkül [2013. évi V. tv. 6:166. § (1) bek.].


Mindkét Ptk. kimondja, hogy kicserélés vagy elállás esetén a jogosult nem köteles a dolognak azt az értékcsökkenését megtéríteni, amely a rendeltetésszerű használat következménye (1959. évi IV. tv. 309. §) [2013. évi V. tv. 6:167. § (2) bek.]. A Ptk.-ban található szabály, hogy ha a dolog meghibásodásában a jogosultat terhelő karbantartási kötelezettség elmulasztása is közrehatott, a szavatossági kötelezettség teljesítésével felmerült költségeket közrehatása arányában a jogosult köteles viselni. A jogosulti költségviselésre csak akkor kerülhet sor, ha a) a dolog karbantartására vonatkozó ismeretekkel rendelkezett, vagy b) ha a kötelezett e tekintetben tájékoztatási kötelezettségének eleget tett [2013. évi V. tv. 6:166. § (2) bek.]. 4.11. A kötelezett gazdagodási igénye A régi Ptk. a lehetséges értéknövekedésről nem rendelkezik, talán éppen azért, mert viszonylag rövid és jogvesztő határideje van az igényérvényesítésnek. A Ptk. alapján ha a dolog kicserélésére az elévülés nyugvása miatt a kellékszavatossági határidő jelentős részének eltelte után kerül sor, és ez a jogosult számára számottevő értéknövekedést eredményez, a kötelezett a gazdagodás megtérítésére tarthat igényt [2013. évi V. tv. 6:167. § (1) bek.]. Érdekesség, hogy a gazdagodási igény megtérítésére vonatkozó előírást fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben nem lehet alkalmazni [2013. évi V. tv. 6:167. § (1) bek.]. 4.12. Kártérítés kellékhibás teljesítés esetén (tapadó károk érvényesítése) A Ptk. külön rendelkezéseket tartalmaz a kellékszavatossághoz kapcsolódó kártérítési igényekre. A hibás teljesítés kapcsán többféle kár érheti a jogosultat: a) az ún. tapadó kár, amely a hibával érintett dologban keletkezik, b) az ún. következménykár (a tényleges kár), a megrendelő vagyonában, vagyis a kijavított dolgon túli egyéb vagyontárgyakban bekövetkezett kár, c) az elmaradt haszon; d) a régi Ptk. szerinti nem vagyoni kár és kártérítés helyébe lépett személyiségi jogok megsértéséhez kapcsolódó sérelemdíj [2013. évi V. tv. 6:522. § és 2:43. §, 2:52. §]. A Ptk. a kellékszavatosság során érvényesíthető kártérítésre eltérő rendelkezéseket állapít meg, de kizárólag a tapadó kár tekintetében. A tapadó kár elévülési idejére és feltételére vonatkozón van speciális rendelkezések, az összes többi kárra az általános szabályok alkalmazandók. A tényleges károk, az elmaradt haszon és a sérelemdíj tehát kellékszavatosság esetében is az általános szabályok alapján, az általános elévülési idő alatt érvényesíthetők. A kötelezett köteles megtéríteni a jogosultnak a hibás teljesítésből eredő kárát, kivéve, ha a hibás teljesítést kimenti [2013. évi V. tv. 6:174. § (1) bek.]. Ez azt jelenti, hogy ha a vállalkozó hibásan teljesített, felróhatóság hiányában is viseli a tapadó károkat, az egyéb kimentési lehetőségekkel nem tud élni.


A megrendelő a hibás teljesítéssel a szolgáltatás tárgyában bekövetkezett károk (vagyis a tapadó károk) megtérítését akkor követelheti, ha a) kijavításnak vagy kicserélésnek nincs helye, vagy b) a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének nem tud eleget tenni, vagy c) a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt [2013. évi V. tv. 6:174. § (2) bek.]. A kártérítési igény érvényesítésének elévülési határideje – a régi Ptk. szerinti öt év helyett – a kellékszavatossági jogok érvényesítésére meghatározott határidővel azonos [2013. évi V. tv. 6:174. § (2) bek.]. A jogosult kártérítési igényét az ugyanabból a szerződésből eredő követeléssel szemben kifogásként akkor is érvényesítheti, ha a kártérítési igény elévült [2013. évi V. tv. 6:174. § (2) bek.]. A régi Ptk. szerint a jogosult a szavatossági jogainak érvényesítésén kívül a hibás teljesítésből eredő valamennyi kárának megtérítését is követelheti a kártérítés szabályai szerint, tehát a régi Ptk. nem tesz különbséget a kellékszavatosság és az egyéb szerződésszegéshez kapcsolódó kártérítési igények között (1959. évi IV. tv. 310. §). A kártérítési igény érvényesítésének elévülési határideje öt év. A kártérítési igényekről az Építésijog.hu Általános tájékoztatók/A szerződésszegés esetei című almenüben tájékozódhat.


5. A szerződésszegés általános szabályok szerinti jogkövetkezményei A Ptk-ban található szerződésszegési esetek részletesen meghatározzák, hogy milyen jogkövetkezményeket alkalmazhat a jogosult. Vannak azonban olyan jogkövetkezmények, amelyek valamennyi szerződésszegési esetben alkalmazhatók, ezeket hívják a szerződésszegés általános szabályai szerinti jogkövetkezményeknek. 5.1. Teljesítés követeléséhez való jog Szerződésszegés esetén a sérelmet szenvedett fél jogosult a szolgáltatás teljesítésének követelésére [2013. évi V. tv. 6:138. §]. 5.2. Visszatartási jog Szerződésszegés esetén a jogosult a saját esedékes szolgáltatása arányos részének teljesítését a kötelezett teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig visszatarthatja. A teljesítés visszatartására jogosult fél elállhat a szerződéstől, vagy ha az eredeti állapotot nem lehet helyreállítani, jogosult azt felmondani, ha megfelelő határidőt szabott, és ez alatt a másik fél a szerződésszegést nem szüntette meg, vagy a teljesítésre megfelelő biztosítékot nem nyújtott. Annak a félnek a jogaira és kötelezettségeire, aki a teljesítés visszatartására jogosult, egyebekben a megbízás nélküli ügyvitel szabályai irányadók [2013. évi V. tv. 6:139. §]. A díjfizetés felfüggesztése megfelelő biztosíték adásáig a tipikus példája annak, hogy mit érdemes szerződésben rögzíteni: ha a felek között kialakul a vita, már nem fognak tudni megállapodni abban, hogy mit tekintenek megfelelő biztosítéknak. 5.3. Elállás, felmondás a) Az elállási, felmondási jog érvényesítése Ha a szerződésszegés következtében a jogosultnak a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt (ha a Ptk. eltérően nem rendelkezik): - elállhat a szerződéstől, vagy - felmondhatja azt, ha a szerződéskötés előtt fennállt helyzetet természetben nem lehet visszaállítani [2013. évi V. tv. 6:140. § (1) bek.]. Fontos új elem, hogy a jogosult jognyilatkozata érvényességéhez köteles megjelölni az elállás vagy a felmondás okát, ha ez a jog több okból megilleti. A jogosult a megjelölt elállási vagy felmondási okról másikra térhet át [2013. évi V. tv. 6:140. § (2) bek.]. b) Elszámolási kötelezettség A kötelezett nem követelheti az ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatás ellenértékének pénzbeni


megtérítését, ha a jogosult bizonyítja, hogy a számára teljesített szolgáltatást visszatéríteni olyan okból nem tudja, amelyért a kötelezett felelős. Ha a jogosult a szolgáltatás ellenértékét megfizette, kérheti annak visszatérítését akkor is, ha ő a számára teljesített szolgáltatást visszatéríteni nem tudja, és bizonyítja, hogy ennek oka olyan körülményre vezethető vissza, amelyért a kötelezett felelős [2013. évi V. tv. 6:140. § (3) bek.]. 5.4. Kártérítés A kártérítési igényre jelen összefoglalóban nem térünk ki, de az Építésijog.hu oldalon részletes tájékoztatók találhatók az Általános tájékoztatók/A szerződésszegés esetei című almenüben.


6. Kötelező jótállás a közhasználatú épületekre. Egyes épületszerkezetekre szavatosság helyett 5 év és 10 év a jogszabályi jótállás időtartama A köztudatban a lakásépítések három éves jótállása, és az egyes építési termékekre vonatkozó öt és 10 éves szavatosság él. A 2014. március 15-e és a 2014. április 9-e után kötött szerződések esetében már egyik határidő sem alkalmazandó, illetve nem a korábbi szabályoknak megfelelően. Az alábbiakban a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet módosításának és a 11/1985. (VI. 22.) ÉVMIpM-KM-MÉM-BkM rendelet hatályon kívül helyezésének a következményeit foglalom össze. Magyar Közlöny: 2014. évi 43. szám Érintett jogszabály: 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet Módosította: 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet Hatályon kívül helyezett jogszabály: 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM rendelet Hatályos: 2014. április 9. 6.1. A jótállási jogszabályok módosítása Az építőiparban kötelező jótállást az alábbi jogszabályok írnak elő: - a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet, - az egyes javító-karbantartó szolgáltatásokra vonatkozó kötelező jótállásról szóló 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet A 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet mindkét jótállási jogszabályt módosította, valamint hatályon kívül helyezte 11/1985. (VI. 22.) ÉVM–IpM–KM–MÉM–BkM rendeletet. A 12/1988. (XII. 27.) ÉVM-IpM-KMMÉM-KVM együttes rendelet változatlanul hatályban van,de valószínűleg már csak rövid ideig mert a Ptk. által bevezetett szavatossági rendszerben a kötelező alkalmassági idő jelentősége megszűnt. 6.2. Közhasználatú építményekre is van kötelező jótállás A közhasználatú építmény fogalmát az Építési törvény tartalmazza. Közhasználatú építmény az olyan építmény (építményrész), amely - a település vagy településrész ellátását szolgáló funkciót tartalmaz, és - használata nem korlátozott, illetve nem korlátozható (pl. alap-, közép-, felsőfokú oktatási, egészségvédelmi, gyógyító, szociális, kulturális, művelődési, sport, pénzügyi, kereskedelmi, biztosítási, szolgáltatási célú építmények mindenki által használható részei), továbbá - használata meghatározott esetekben kötelező, illetve elkerülhetetlen (pl. a közigazgatás, igazságszolgáltatás, ügyészség építményeinek mindenki által használható részei), valamint, amelyet - törvény vagy kormányrendelet közhasználatúként határoz meg [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 9. pont]. A 2014. április 9. napját követően aláírt kivitelezési szerződések esetében – az újonnan épített lakások és lakóépületek mellett – már a közhasználatú építmények tekintetében is kötelező jótállás terheli a vállalkozót.


A 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet alapján a közhasználatú építményeknek a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 3. és 4. mellékletben meghatározott épületszerkezeteire és az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékeire és anyagaira terjed ki a jótállási kötelezettség. A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 3. és 4. melléklet szinte szó szerint megegyezik a 11/1985. (VI. 22.) ÉVM–IpM–KM– MÉM–BkM rendeletben található táblázatokkal, ahol az egyes épületszerkezetekre 5 és 10 év kötelező alkalmassági időt írtak elő [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 3. és 4. melléklet]. A régi és az új táblázatok között érdemi különbség, hogy az azbeszt tartalmú termékekre, szerkezetekre vonatkozó kötelező alkalmassági idő helyett jótállási időt nem állapítottak meg. Ennek az az oka, hogy a kékazbesztet (krokidolit) az 1990-es évek elején tiltották be, az azbeszt rostot tartalmazó termékeket 2001. január 1. napjáig, az azbesztcement sík- és hullámpala termékeket 2003. július 1-jéig, míg a fehér azbesztet (krizotil) 2005. január 1-jéig lehetett használni (lásd: 41/2000 (XII. 20) EüM-KöM közös rendelet 4. § (1)-(2) bekezdése). 6.3. A jótállási idő – a korábbi 3 év mellett már – 5 és 10 év Mivel a kötelező alkalmassági idővel érintett épületszerkezeteket tették át a jótállási kötelezettség alá, így a jótállási idő ezen épületszerkezetek tekintetében szintén 5 és 10 év lett. Lényeges különbség egyébként, hogy a 11/1985. (VI. 22.) ÉVM–IpM–KM–MÉM–BkM rendelet nem különböztette meg az épületszerkezeteket abból a szempontból, hogy milyen épületbe kerültek beépítésre, viszont a hatályos jogszabály az 5 és 10 éves jótállási kötelezettséget csak újonnan épített lakások, lakóépületek és közhasználatú építmények vonatkozásában rögzíti. A fentiek miatt egyrészt a közhasználatú építmények építői a korábbinál lényegesen szigorúbb felelősséget kötelesek vállalni, másrészt egyéb épületek tekintetében a Ptk. (2013. évi V. törvény) kellékszavatossági időre vonatkozó előírások alkalmazhatók. Fontos, hogy a Ptk. már nem kötelező alkalmassági időt mint jogvesztő határidőt, hanem elévülési időt rögzít. 6.4. A lakóépület fogalmának pontosítása: kevesebb épületre vonatkozik a jótállás A lakóépület fogalmát korábban is tartalmazta a jogszabály, azonban az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelettől (a továbbiakban: OTÉK) eltérően. A 2014. április 8-ig megkötött szerződések esetében lakóépületnek minősült az olyan épület, amelyben lakásnak minősülő, önálló rendeltetési egységű helyiség található. Az OTÉK meghatározása szerint a jellemzően lakást és a hozzá tartozó kiszolgáló helyiségeket magába foglaló épület minősül lakóépületnek [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 78. pont]. A jótállás szempontjából tehát sokkal bővebb volt a lakóépület meghatározása, mivel egy lakás esetében is érvényesíthető volt a vállalkozóval szemben a jogszabályi jótállási kötelezettség. A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 2014. április 9-től csak átveszi az OTÉK lakóépület fogalmát, ezzel csökkentve a jótállásra kötelezett épületek körét [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 1. § (4) bek. d) pont]. A lakás 2014. április 8-ig hatályos fogalma ugyan az OTÉK-ot vette alapul, de újonnan létesült épületet vagy épületrészt követelt meg a jótállás megállapításához. Ehhez képest a jelenlegi előírás


szerint lakás az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) 105. §-a szerint kialakított önálló rendeltetési egység [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 1. § (4) bek. c) pont]. A jogszabály már tartalmazza az épületszerkezet fogalmát is (az épületeket, építményeket alkotó helyszínen készített vagy előregyártott szerkezet vagy berendezés) [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 1. § (4) bek. a) pont]. 6.5. Szerződés nélkül nincs jótállás sem? Az építési szerződés jogszabályi elnevezése – az új Ptk-val – 2014. március 15. napjától kivitelezési szerződésre változott. Ennek megfelelően pontosították a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendeletet is (igaz, csak körülbelül három héttel később, de ez a gyakorlatban nem fog problémát okozni) [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 2. § (1) bek.]. A 2014. április 8-ig hatályos szabályok szerint a jótállási kötelezettség az építési szerződéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét (a továbbiakban együtt: vállalkozó) terheli. A jelenleg hatályos előírások alapján a jótállási kötelezettség a kivitelezési szerződés alapján az építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt (a vállalkozót) terheli [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 2. § (1) bek.]. A jogszabály – véleményem szerint – ezzel lezárta annak a lehetőségét, hogy a jótállást az alvállalkozókkal (mint az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjével) szemben is lehessen érvényesíteni. A megrendelő ugyanis csak a fővállalkozó kivitelezővel köt szerződést, az alvállalkozóval nincs szerződéses kapcsolata. A módosítás másik eredménye az lehet, hogy az érvényes írásbeli kivitelezési szerződés nélkül tevékenykedő vállalkozónak jótállási kötelezettsége sem lesz. Nem tudom, hogy a jogalkotó kalkulálte ezzel az értelmezési lehetőséggel, de ezt mindenképpen jó lenne kizárni. Vagy az is lehet, hogy a jogalkotó éppen ezzel akarta érzékeltetni az írásbeli szerződés jelentőségét: ha nincs érvényes írásbeli szerződés, akkor jótállás sincs.


7. Lakáskarbantartási és -javítási szolgáltatásokat végző cégek jótállási kötelezettségei A lakáskarbantartási és -javítási szolgáltatásokat végző cégek részére fontos előírásokat tartalmaz a módosított 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet, illetve a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet. A kötelező jótállás és a szigorúbb szerződési követelmények is csak akkor érvényesülnek, ha a céggel szerződő fél fogyasztónak minősül. Jelen tájékoztatóban a 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet 2014. április 9. napjától hatályos változásait mutatom be. Magyar Közlöny: 2014. évi 43. szám Érintett jogszabály: 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet Módosította: 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet Hatályos: 2014. április 9. 7.1. Ki érvényesíthet a karbantartási, javítása munka után jótállást? Az egyes javító-karbantartó szolgáltatásokra vonatkozó kötelező jótállásról szóló 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet határozza meg, hogy lakáskarbantartási és -javítási szolgáltatások esetében milyen feltételek mellett kell a vállalkozónak jótállást vállalnia. A jótállás feltételei: a) fogyasztó rendelte meg a szolgáltatást, b) a szolgáltatás az általános forgalmi adót és az anyagköltséget is magában foglaló díja a húszezer forintot meghaladja, c) a szolgáltatást nem szavatossági vagy jótállási igény alapján teljesítették d) lakással kapcsolatos munkálatról van szó [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 1. § (1)-(2) bek.]. A 2014. április 9. napjától megkötött szerződések tekintetében a jótállásból eredő jogokat a szolgáltatás tárgyát képező dolog (például az épület, berendezés) tulajdonosa érvényesítheti, feltéve, hogy fogyasztónak minősül. Ez azt jelenti, hogy az épület tulajdonosának megváltozása esetében – a jótállási időn belül – az új tulajdonos is érvényesíthet jótállást a javítást végző vállalkozással szemben [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 1. § (1) bek.]. Felmerülhet a kérdés, hogy ha cég rendeli meg a szolgáltatást, majd eladják az épületet egy magánszemélynek, akkor a természetes személy érvényesítheti-e a jótállást a javítást végző vállalkozással szemben? Véleményem szerint nem, mivel a szolgáltatás megrendelése nem fogyasztói szerződés keretein belül történt. Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy ez az értelmezés a 2014. április 8-áig létrejött lakáskarbantartási és -javítási szolgáltatások tekintetében nem alkalmazható. 7.2. Jótállási jegyre vonatkozó szabályok pontosítása A jótállási jegyen – egyéb adatokon túl – fel kell tüntetni a fogyasztót a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének feltételeit és határidejét is. A 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet ezt kiegészítette azzal, hogy arról is kell tájékoztatni a fogyasztót, hogy fogyasztói jogvita esetén a megyei (fővárosi) kereskedelmi és iparkamarák mellett működő békéltető testület eljárását is kezdeményezheti [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 3. § (2) bek. d) pont; 97/2014. (III. 25.) Korm.


rend. 3. § (4) bek.]. Ennek a tájékoztatásnak szerepelnie kell a fogyasztó jótállási igényéről felvett jegyzőkönyvben is [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 4. § (1) bek. h) pont; 97/2014. (III. 25.) Korm. rend. 3. § (9) bek.]. A fogyasztó jótállási igényéről jegyzőkönyvben a adatok mellett nyilatkoztatni kell arról, hogy hozzájárul-e a jegyzőkönyvben rögzített adatainak a rendeletben meghatározottak szerinti kezeléséhez [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 4. § (1) bek. a) pont; 97/2014. (III. 25.) Korm. rend. 3. § (7) bek.]. A jogszabály szövege szerint a fogyasztó részéről ez egy kötelező nyilatkozat (a jogszabály azt írja elő, hogy hozzájárul), ezért inkább itt egy tájékoztatónak kellene lennie arról, hogy a vállalkozó a fogyasztó adatait csak a jótállási igény érvényesítése érdekében, a kapcsolattartás céljából használhatja fel. A vállalkozó korábban a fogyasztónak köteles volt átadni a jegyzőkönyv másolatát, ami fizikai átadást jelent. A jelenlegi előírás szerint a jegyzőkönyv másolatát haladéktalanul, igazolható módon kell a fogyasztó rendelkezésére bocsátani, ami már akár e-mailben történő megküldést is jelenthet (ha a megrendelő visszaigazolja az üzenetet) [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 4. § (3) bek.; 97/2014. (III. 25.) Korm. rend. 3. § (10) bek.]. A jogszabály már egyértelműen rögzíti azt is, hogy a jótállási jegy fogyasztó rendelkezésére bocsátásának elmaradása esetén az ellenérték megfizetését igazoló bizonylat, számla vagy nyugta bemutatása igazolja a szolgáltatás igénybevételét [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 3. § (5)-(6) bek.; 97/2014. (III. 25.) Korm. rend. 3. § (6) bek.]. Kijavítás iránti igény teljesítésekor a vállalkozásnak a jótállási jegyen vagy ahhoz csatoltan fel kell tüntetnie: a) a kijavítás iránti igény bejelentésének és a kijavításra történő átvételnek vagy - helyben történő kijavítás esetén - a kijavítás megkezdésének az időpontját, valamint gépjármű esetében a kilométeróra állását, b) a hiba okát és a kijavítás módját, továbbá c) a dolog fogyasztó részére történő visszaadásának vagy - helyben történő kijavítás esetén - a kijavítás befejezésének időpontját, valamint gépjármű esetében a kilométeróra állását. A szolgáltatás részben vagy egészben való újbóli teljesítése iránti igény teljesítésekor a vállalkozásnak a jótállási jegyen fel kell tüntetnie az újbóli teljesítés tényét és időpontját [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 5/A. §, 5/B. §; 97/2014. (III. 25.) Korm. rend. 3. § (12) bek.]. 7.3. Az igényről legkésőbb öt napon belül kell nyilatkozni Ha a vállalkozás a fogyasztó jótállási igényének teljesíthetőségéről annak bejelentésekor nem tud nyilatkozni, álláspontjáról öt munkanapon belül, igazolható módon köteles értesíteni a fogyasztót (a korábbi határidő három munkanap volt). Változás az is, hogy igazolható módon kell megtörténnie az értesítésnek, bár ha vita volt a felek között, az értesítés bizonyítatlansága eddig is a vállalkozó mulasztásának számított. Érdemi módosítás, hogy az elutasításról szóló nyilatkozatban kötelező kitérni az igény elutasításának indokára és a békéltető testülethez fordulás lehetőségére is [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 4. § (4) bek.; 97/2014. (III. 25.) Korm. rend. 3. § (10) bek.].


A 2014. április 9-át követően megkötött szerződések esetében bevezetett új rendelkezés, hogy a vállalkozás köteles a fogyasztó jótállási igényéről felvett jegyzőkönyvet az annak felvételétől számított három évig megőrizni, és azt az ellenőrző hatóság kérésére bemutatni [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 4. § (6) bek.; 97/2014. (III. 25.) Korm. rend. 3. § (11) bek.].


8. A fogyasztói szerződések szabályai: a 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet A fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet 2014. június 13-án lépett hatályba, és az ezt követően megkötött szerződések tekintetében kell alkalmazni a fogyasztói szerződésekre. Az új jogszabály váltotta fel az üzleten kívül a fogyasztóval kötött szerződésekről szóló 213/2008. (VIII. 29.) Korm. rendeletet, és a távollévők között kötött szerződésekről szóló 17/1999. (II. 5.) Korm. rendeletet. A Fogyasztói szerződés rendeletet új építmény építése, vagy meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység vagy helyiség jelentős átalakítása esetében nem kell alkalmazni. Magyar Közlöny: 2014. évi 30. szám Új jogszabály: 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet Hatályát vesztette: 213/2008. (VIII. 29.) Korm. rendelet; 17/1999. (II. 5.) Korm. rendelet Hatályos: 2014. június 13. 8.1. A Fogyasztói szerződés rendelet 2014. június 13-án lépett hatályba, és az ezt követően megkötött szerződések tekintetében kell alkalmazni a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendeletet. Az új jogszabály hatályon kívül helyezi az üzleten kívül a fogyasztóval kötött szerződésekről szóló 213/2008. (VIII. 29.) Korm. rendeletet, és a távollévők között kötött szerződésekről szóló 17/1999. (II. 5.) Korm. rendeletet, de természetesen a 2014. június 12. napjáig létrejött megállapodásokra még a két különálló jogszabály alkalmazandó [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 32. §]. A 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Fogyasztói szerződés rendelet) részletesen tartalmazza a fogyasztói szerződéssel kapcsolatos tájékoztatás és a teljesítés egyes szabályait, továbbá a távollévők között és az üzlethelyiségen kívül kötött fogyasztói szerződés esetében a szerződés megkötésére és az elállási, illetve a felmondási jogra vonatkozó részletes szabályokat [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 1. § (2) bek.]. 8.2. Jelentős átalakítás esetében nem kell alkalmazni a Fogyasztói szerződés rendeletet Az építőiparban a Fogyasztói szerződés rendelet alkalmazása kizárólag a szerelési, karbantartási munkálatokra vonatkozó megállapodásokat érinti. A jogszabályt ugyanis olyan kivitelezési szerződés esetében nem kell alkalmazni, amelynek tárgya új építmény építése, vagy meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység vagy helyiség jelentős átalakítása [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 2. § g) pont]. Átalakítás (OTÉK): meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének vagy külső megjelenésének, megváltoztatása érdekében végzett, az építmény belső térfogatát nem növelő építési tevékenység [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. melléklet 8. pont].


Jelentős átalakítás: a meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség bővítése, bontása vagy átalakítása érdekében végzett, építési tevékenységek közül a) az építésügyi, építésfelügyeleti hatósági vagy örökségvédelmi hatósági eljáráshoz kötött építési tevékenység (itt valószínűleg a rendelet az építési, bontási engedélyhez, a bontási tudomásulvételhez vagy az örökségvédelmi engedélyhez kötött tevékenységekre gondolt); b) az a) pont hatálya alá nem tartozó építési tevékenységkörben az építményen az összes építményhomlokzati felületet érintő utólagos hőszigetelést, az összes homlokzati nyílászáró cseréjét, az összes homlokzatfelület színezését, és egy teljes homlokzatfelület képzésének megváltoztatását magában foglaló tevékenység; vagy c) az a) pont hatálya alá nem tartozó építési tevékenységkörben az építmény legalább 50%-át érintő, alaprajzi elrendezést megváltoztató építési tevékenység [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 4. § 4. pont]. Ha a vállalkozás esetleg jelentős átalakításnak nem minősülő munkát végez, a jogszabály szerinti tájékoztatási kötelezettséget akkor is érdemes figyelembe venni, hiszen a Ptk. (2013. évi V. tv.) szerint a vállalkozó a szerződés valamennyi stádiumában köteles tájékoztatni a fogyasztót a szerződést érintő lényeges körülményekről [2013. évi V. tv. 6:62. § (1) bek.]. A Ptk. szerinti lényeges körülmények meghatározásához jó alap lehet a Fogyasztói szerződés rendelet felsorolása. 8.3. A vállalkozás tájékoztatási kötelezettsége A 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet tételesen meghatározza, hogy a fogyasztónak milyen tájékoztatást kell kapnia akkor, ha a felek együttes jelenléte mellett történik meg a szerződéskötés. Ennek megfelelően a vállalkozó köteles világosan és közérthető módon a fogyasztó szerződési nyilatkozatának megtétele előtt tájékoztatni a fogyasztót a) a szerződés szerinti termék vagy szolgáltatás lényeges tulajdonságairól, az adathordozónak és a terméknek vagy szolgáltatásnak megfelelő mértékben; b) a vállalkozás nevéről, a vállalkozás székhelyének postai címéről, és - ha azzal rendelkezik - a telefonszámáról, és az elektronikus levelezési címéről; c) a szerződés szerinti termékért vagy szolgáltatásért járó ellenszolgáltatás adóval megnövelt teljes összegéről vagy - ha a termék vagy szolgáltatás jellegéből adódóan az ellenértéket nem lehet előre ésszerűen kiszámítani - annak számítási módjáról, valamint az ezen kívül felmerülő valamennyi költségről (így különösen a fuvardíjról és a postaköltségről), vagy, ha e költségeket nem lehet ésszerűen előre kiszámítani, annak a ténynek a feltüntetéséről, hogy további költségek merülhetnek fel; d) a teljesítés feltételeiről, különösen a fizetésről, a fuvarozásról és a teljesítési határidőről, valamint a vállalkozás panaszkezelési módjáról; e) a kellékszavatosságra, a termékszavatosságra vonatkozó jogszabályi kötelezettség fennállásáról, valamint az értékesítés utáni szolgáltatások és a jótállás meglétéről, feltételeiről; f) határozott időre szóló szerződés esetén a szerződés időtartamáról, határozatlan időre szóló szerződés esetén a szerződés megszüntetésének feltételeiről; g) a határozott időre szóló olyan szerződés esetén, amely határozatlan időtartamúvá alakulhat át, az átalakulás feltételeiről, és az így határozatlan időtartamúvá átalakult szerződés megszüntetésének feltételeiről; h) a digitális adattartalom működéséről, valamint az alkalmazandó műszaki védelmi intézkedésről; i) a digitális adattartalom hardverrel és szoftverrel való bármilyen vonatkozó együttműködési


képességéről a vállalkozástól ésszerűen elvárható ismereteknek megfelelően; j) a békéltető testülethez fordulás lehetőségéről, a vállalkozás székhelye szerint illetékes békéltető testület nevéről és székhelyének postai címéről [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 9. § (1) bek.]. A Kormány enyhít a tájékoztatási kötelezettségén, mivel a rendelet szerint a teljeskörű tájékoztatásra nincs szükség az alábbi körülmények esetében: ad 1) Azon információk esetében, amelyek a körülmények alapján nyilvánvalóak [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 9. § (2) bek.]. Azt, hogy mi minősül nyilvánvalónak, az csak az adott esetben dönthető el, de az például nyilvánvaló, hogy a fűtési rendszer javítására vonatkozó szerződés teljesítési helye (vagyis ahol a javításra sor kerül) a fogyasztó által megjelölt ingatlan lesz. ad 2) Olyan mindennapi élet szokásos szükségleteinek fedezése körébe tartozó kisebb jelentőségű szerződések esetében, amelyet a szerződéskötés időpontjában teljesítenek [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 10. §]. Ha például a fogyasztó hívására a szerelő kimegy az ingatlanba, azonban – például alkatrész hiányában – a javítás a kiszállás és a kiszállással egyidejűleg megkötött szerződés időpontjában nem lehetséges, a Fogyasztói szerződési rendelet szerinti tételes tájékoztatást már meg kellene kapnia a fogyasztónak. A szerződés megkötésének módjától függően a Fogyasztói szerződési rendelet sokkal bővebb tájékoztatást követel meg, ha a felek személyesen nem találkoznak a szerződés megkötésekor (távollévők között kötött szerződés), vagy személyesen találkoztak, de a szerződés aláírására nem a vállalkozás üzlethelyiségében került sor (üzlethelyiségen kívül kötött szerződés). Javaslom, hogy a tájékoztatók elkészítését megelőzően tanulmányozzák, a 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet fogalmait (4. § 10-14. pontok), és a saját tevékenységük besorolását követően készítsék el a fogyasztóknak szánt tájékoztatókat. 8.4. Az igényérvényesítési tájékoztatásra van jogszabályi minta A vállalkozásnak a kellékszavatosság, a termékszavatosság és a jótállás érvényesítéséről a fogalmak pontos és megfelelő használatával köteles tájékoztatni a fogyasztót olyan módon, hogy a fogyasztó számára világos és egyértelmű legyen a fogalmak jelentése közötti különbség. A vállalkozónak azonban nem kell sokat töprengenie azon, hogy milyen formában értelmezze a fogyasztó igényérvényesítési lehetőségeit, mivel a Fogyasztói szerződési rendelet 3. számú melléklete tartalmaz egy mintatájékoztatót [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 9. § (3) bek.]. Mivel a jogszabályok értelmezése sok esetben a jogászoknak is problémát okozhat, célszerű elfogadni a jogalkotó által felkínált szöveget, ezt a fogyasztóvédelmi hatóság sem kifogásolhatja. Ha a vállalkozó készít saját tájékoztatást, annak a tartalma már problémát okozhat, hiszen nem feltétlenül a jogalkotói értelmezést fogja tükrözni. 8.5. Kötelező előírás van a szerződés alakjára is A kivitelezési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. 2008. június 30. napját követően minden üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásbeli szerződést kell kötnie a megrendelőnek és a vállalkozónak (speciális esetekben ügyvéd vagy jogtanácsos általi


ellenjegyzéssel) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §, 17. §]. Az építési-szerelési munka az építési tevékenység végzésére irányuló szakági munka [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. § c) pont]. Mivel építési tevékenységnek minősül az építmény, építményrész, épületegyüttes átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, karbantartása, javítása is, a szerelési, karbantartási munkálatok döntő részét szintén csak írásban lehet érvényesen megkötni [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 36. pont]. A szerelésre, karbantartásra irányuló szerződést – ha nem jár építési tevékenységgel – főszabály szerint szóban is meg lehet kötni érvényesen, viszont a Fogyasztói szerződés rendelet előírásaiba ütköző szerződés a fogyasztóvédelmi előírásokat sérti meg. A Fogyasztói szerződés rendelet az üzlethelyiségen kívül kötött szerződések és a távollévők között kötött szerződések tekintetében rögzít formai követelményeket. Az üzlethelyiségen kívül kötött szerződés esetén a vállalkozás a Fogyasztói szerződés rendeletben előírt tájékoztatást a fogyasztóval papíron vagy – a fogyasztó beleegyezése esetén – más tartós adathordozón közli. A tartós adathordozón rendelkezésre bocsátott tájékoztatást olvasható módon, világos és közérthető nyelven kell a fogyasztó rendelkezésére bocsátani [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 12. § (1) bek.]. A távollévők között kötött szerződés a szerelési, karbantartási szerződések esetében nem túl gyakori, hiszen magából a szolgáltatás jellegéből az következik, hogy a fogyasztó (általában az ingatlan tulajdonosa) és a vállalkozó (a szerelést, karbantartást végző) legalább meghatalmazottak útján találkozik egymással. A Fogyasztói szerződés rendelet majdnem egy oldalon keresztül szabályozza a távollévők között kötött szerződés formai követelményeit kitérve egyebek mellett a honlappal rendelkező cégek által betartandó előírásokra is. A Fogyasztói szerződés rendelet a 200 EUR alatti munkák tekintetében egyszerűsített szerződés megkötését is lehetővé teszi olyan üzlethelyiségen kívül kötött szerződés esetében, ahol a fogyasztó kifejezetten kérte a vállalkozás javításra vagy karbantartásra irányuló szolgáltatását, és a szerződő felek azonnal teljesítik szerződéses kötelezettségeiket. Az egyszerűsítés annyit jelent, hogy kevesebb adatot és tájékoztatást kell adni a fogyasztó részére [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 11. § (1) bek. b)-c) pont, a), i) és l) pont; 45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 12. § (3) bek.]. 8.6. A tájékoztatási kötelezettség megsértésének szankciói A fogyasztóvédelmi hatóság ellenőrzi egyebek mellett a fogyasztók tájékoztatására vonatkozó rendelkezések betartását, és eljár azok megsértése esetén [1997. évi CLV. tv. 43. § (3) bek.]. Ha a fogyasztóvédelmi hatóság eljárása során megállapítja a fogyasztóvédelmi rendelkezések megsértését – a Fogyasztóvédelmi törvényben (1997. évi CLV. tv.) rögzített körülmények mérlegelése mellett – az alábbi jogkövetkezményeket állapíthatja meg: a) elrendelheti a jogsértő állapot megszüntetését, b) megtilthatja a jogsértő magatartás folytatását, c) határidő tűzésével a feltárt hibák, hiányosságok megszüntetésére kötelezheti a vállalkozást, d) a jogszerű állapot helyreállításáig feltételhez kötheti, vagy megtilthatja az áru forgalmazását, illetve értékesítését,


e) a jogszerű állapot helyreállításáig terjedő időtartamra elrendelheti a jogsértéssel érintett üzlet ideiglenes bezárását, ha az a fogyasztók életének, testi épségének, egészségének védelme vagy a fogyasztók széles körét érintő kárral fenyegető veszély elhárítása érdekében szükséges, f) fogyasztóvédelmi bírságot szabhat ki [1997. évi CLV. tv. 47. § (1) bek.]. A fogyasztóvédelmi bírság összege a szerelési, karbantartási munkákat végző kis- és középvállalkozások esetében 15 ezer forinttól 500 ezer forintig terjedhet, de a Fogyasztóvédelmi törvény szerinti esetekben a fizetendő bírság akár az 5 millió forintot is elérheti [1997. évi CLV. tv. 47/C. § (1) bek.]. A fenti tájékoztató nem tartalmazza a Fogyasztói szerződés rendelet tételes bemutatását. Minden szerelési, karbantartási feladatot ellátó (nem jelentős átalakításokat végző) vállalkozásnak javaslom, hogy – amennyiben van fogyasztónak minősülő üzlet partnere – a fogyasztóvédelmi bírság elkerülése és nem mellékesen a jogszerű szerződések megkötésének biztosítása érdekében tanulmányozzák át a teljes jogszabályt, és alakítsák ki a jogszabályoknak megfelelő szerződés- és megrendelés mintákat.


9. A 14 napos elállási szabály az építőiparban A 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (Fogyasztói szerződés rendelet) részletesen tartalmazza egyebek mellett a fogyasztói szerződés esetében a szerződés megkötésére és az elállási, illetve a felmondási jogra vonatkozó részletes szabályokat. A kivitelezési szerződések esetében 2014. június 13. napjától kötelező tartalmi elem lett a 14 napon belüli munkakezdés kikötése, ellenkező esetben a kivitelezőnek várnia kell két hetet a munka megkezdésével. Az alábbi tájékoztatóban azt járom körül, hogy milyen kivitelezési szerződéseknél és milyen feltételek mellett érvényesül a 14 napon belüli elállás szabálya. Magyar Közlöny: 2014. évi 30. szám, 2014. évi 34. szám Érintett jogszabály: 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet Módosította: 62/2014. (III. 6.) Korm. rendelet Új jogszabály: 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet Hatályos: 2014. június 13. 9.1. A Kivitelezési kódex előírása: kezdés csak 14 nap után A Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) 2014. június 13. napjától hatályos rendelkezése szerint a kivitelezési szerződés kötelező eleme lett a) a 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (Fogyasztói szerződés rendelet) szerinti szerződéskötést megelőző tájékoztatás (lásd: A … fejezet. A fogyasztói szerződések szabályai: a 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet), és b) az építtető kifejezett nyilatkozata arra vonatkozóan, hogy kívánja-e a szerződéskötéstől számított 14 napon belül a kivitelezési tevékenység megkezdését [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (3) bek. q) pont; 62/2014. (III. 6.) Korm. rend. 11. § (1) bek.]. A fenti szabály nem vonatkozik minden szerződésre, kizárólag azon kivitelezési szerződésekre, amelyek a) a Fogyasztói szerződés rendelet hatálya alá tartoznak (vagyis fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésről van szó, és a vállalkozó nem jelentős átalakítást vállalt), és b) üzlethelyiségen kívül kötött szerződésnek minősülnek. Fontos, hogy ha a fenti 14 napos szabály vonatkozik a kivitelezési szerződésre, akkor a vállalkozó kivitelező a teljesítést a szerződés megkötésétől számított 14. napot követően kezdheti meg [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (12) bek.; 62/2014. (III. 6.) Korm. rend. 11. § (2) bek.]. Az alábbiak csak akkor érvényesülnek, ha a 14 napos szabályt is alkalmazni kell a kivitelezési szerződésre. Látható, hogy a legtöbb esetben a kivitelezőnek nincs kötelezettsége arra, hogy két hetet várjon a kezdéssel, hiszen a kivitelezési munkák döntően jelentős átalakítások vagy a vállalkozó irodájában kötik meg a szerződést vagy nem természetes személy a megrendelő.


9.2. Tájékoztatás a fogyasztó elállási, felmondási jogáról A Fogyasztói szerződés rendelet több pontjában is foglalkozik a fogyasztót megillető elállási vagy felmondási joggal. Hangsúlyozom, hogy kizárólag a 14 napos szabály hatálya alá tartozó szerződések kapcsán alkalmazandó előírásokat mutatom be, a termék vásárlásához kapcsolódó elállási, felmondási jogra nem térek ki. A jogszabály által előírt tájékoztatásnak információt kell tartalmaznia: a) az elállási vagy felmondási jog gyakorlásának határidejéről és egyéb feltételeiről (különösen a 22. §-ban foglaltakról), valamint a jogszabályi nyilatkozat-mintáról [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 11. § (1) bek. i) pont]; b) arról, hogy az elállási vagy felmondási jog gyakorlása esetén a termék visszaküldésének költségét a fogyasztónak kell viselnie, ha a vállalkozás nem vállalta e költség viselését, és - a távollévők között kötött szerződés esetében - a termék postai küldeményként nem küldhető vissza [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 11. § (1) bek. j) pont]; c) arról, hogy a fogyasztó köteles megtéríteni a vállalkozás ésszerű költségeit, ha a teljesítés megkezdését követően gyakorolja a felmondási jogát (ezeket a költségeket érdemes tételesen meg is jelölni) [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 11. § (1) bek. k) pont]; d) arról, ha a Fogyasztói szerződés rendelet szerint a fogyasztót nem illeti meg az elállási vagy felmondási jog, illetve azokról a körülményekről, amelyek teljesülése esetén a fogyasztó elveszíti az elállási vagy felmondási jogát [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 11. § (1) bek. l) pont]. 9.3. A fogyasztó elállási, felmondási joga 14 napon belül A Fogyasztói szerződés rendelet alapján a Ptk-ban rögzítetteknél bővebb a fogyasztó elállási, felmondási joga. A fogyasztó kivitelezési szerződéstől a szerződés megkötésének napjától számított tizennégy napon belül elállhat. Ez azt jelent, hogy például az épület hibái vonatkozásában a magánszemély a megkötött szerződéshez nincs kötve, a szerződéstől 14 napon belül elállhat, és a vállalkozó kártérítést sem kérhet azért, mert a megrendelt munkát visszamondják [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 20. § (2) bek. b) pont]. A jogszabály szerint a megrendelő nyilatkozata akkor érvényes, ha az elállási, felmondási jogot a határidő lejárta előtt elküldi (vagyis az is elképzelhető, hogy a vállalkozás csak napokkal később kapja meg, hiszen nem a kézhezvételt írták elő) [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 22. § (3) bek.]. Ráadásul ha a vállalkozás az elállási vagy felmondási jog gyakorlásának határidejéről a megrendelőt nem tájékoztatta, az elállási határidő tizenkét hónappal meghosszabbodik [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 21. § (1) bek.]. A kivitelezési (és ideértve a szerelési, karbantartási) szerződések esetében ez a szabály valószínűleg nem érvényesül, hiszen ha a javítás már megtörtént (a vállalkozó a szerződést teljesítette), elállásra, felmondásra már nincs lehetőség. 9.4. Milyen esetekben nincs a fogyasztónak 14 napos elállási, felmondási joga? A Fogyasztói szerződés rendelet azokat az eseteket is felsorolja, amelyeknél a fogyasztó az elállási, felmondási jogát nem gyakorolhatja (jelen cikkben a termék megvásárlásához kapcsolódó eseteket nem tüntetem fel).


a) Elkészült a munka Az egyik ilyen eset az, amikor a javítás, karbantartás már teljesen megtörtént, és a vállalkozás a teljesítést a fogyasztó kifejezett, előzetes beleegyezésével kezdte meg, és a fogyasztó tudomásul vette, hogy a szolgáltatás egészének teljesítését követően felmondási jogát elveszíti [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 29. § (1) bek. a) pont]. Véleményem szerint a javítást követően az elállás, felmondás egyébként fogalmilag is kizárt – például a homlokzati hibák kijavítása után nem lehet a homlokzat hibáit újra előállítani, és visszakérni a vállalkozói díjat – ettől függetlenül javaslom, hogy fogyasztóval (vagyis magánszeméllyel) kötött szerződés esetében rögzítsék, hogy a megrendelő tudomásul veszi, hogy a munka elvégzését követően már nem állhat el a szerződéstől. b) Sürgős javítási munka Nincs a fogyasztónak olyan vállalkozási szerződés esetében sem 14 napon belüli elállási, felmondási joga, amelynél a vállalkozás a fogyasztó kifejezett kérésére keresi fel a fogyasztót sürgős javítási vagy karbantartási munkálatok elvégzése céljából [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 29. § (1) bek. h) pont]. A felek határozhatják meg, hogy mit tekintenek sürgős munkavégzésnek, erre a jogszabály nem tér ki. Ha a szerződés szerint sürgős munkavégzésre kérték fel a vállalkozót, akkor a Fogyasztói szerződés rendelet által biztosított elállási, felmondási jog nincs. Sürgős munkavégzés esetében a fogyasztó által kifejezetten kért szolgáltatásokon és a karbantartás vagy a javítás elvégzéséhez felhasznált cserealkatrészeken felül kínált szolgáltatásokra vagy termékekre vonatkozóan marad meg a megrendelő elállási, felmondási joga. A javításon felül, de a javításhoz kapcsolódó szolgáltatások köre nem lehet túl jelentős a gyakorlatban, talán a folyamatos karbantartásra irányuló megállapodás tartozhat ebbe a körbe [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 29. § (2) bek.]. Hangsúlyozom, hogy a fogyasztó Ptk. szerinti elállási és felmondási jogával akkor is élhet, ha a Fogyasztói szerződés rendelet által biztosított speciális joga nincs. 9.5. A fogyasztó hogyan élhet az elállási, felmondási jogával? A fogyasztónak minősülő megrendelő az elállási, felmondási jogát a Fogyasztói szerződés rendelet 2. mellékletben található nyilatkozat-minta felhasználásával gyakorolhatja, vagyis ezt kell kitöltve eljuttatni a vállalkozónak. A megrendelő saját szavaival is megteheti a nyilatkozatot, de célszerű a jogszabály által biztosított mintát használni, így biztosan megfelelő lesz a tartalma. A vállalkozás azt is megteheti, hogy internetes honlapján is biztosíthatja a fogyasztó számára az elállási, felmondási jog gyakorlását. A honlapon történő joggyakorlás esetében a vállalkozás tartós adathordozón (így például elektronikus levélben) haladéktalanul köteles visszaigazolni a fogyasztói nyilatkozat megérkezését [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 21. § (1) bek.]. A vállalkozás haladéktalanul, de legkésőbb az elállásról való tudomásszerzésétől számított tizennégy napon belül köteles visszatéríteni a megrendelő által megfizetett teljes összeget, ideértve a teljesítéssel összefüggésben felmerült költségeket is. Vagyis ha a javításra a cég kért előleget, ezt mind vissza kell fizetnie a megrendelőnek, akkor is, ha az előlegből vásárolt anyagokat máshová nem tudja felhasználni, vagy ha már egyéb költségeket is előre rendezett (például a vállalkozó az állványozó cégnek is fizetett előleget). A lehetséges anyagi veszteségek elkerülése érdekében a cégeknek érdemes erre a helyzetre a szerződésben, vagy a munkavégzés eltérő megszervezésével felkészülni. A visszafizetést olyan módon kell teljesíteni – a vállalkozó saját költségén –, amilyen módon a vállalkozó kapta meg az összeget [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 23. § (1) bek.].


10. Kötelező jótállás az építőiparban Az építőipari tevékenységekkel kapcsolatosan jelenleg két jogszabály ír elő kötelező jótállást. Az alábbiakban a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet és a 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet rendelkezéseit áttekinthető, táblázatos formában foglaljuk össze. 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet Mire vonatkozik?

Jogosult

Kötelezett

249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet

a) újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek az 1. számú melléklet 1. pontjában meghatározott épületszerkezeteire, b) újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek a lakás- és épületberendezései beépítésére, illetve beszerelésére; c) újonnan épített lakóépületeknek a 2. számú mellékletben meghatározott lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire; d) 1. számú melléklet 2. pontjában meghatározott lakás- és épületberendezésekre is, ha azok a lakás alkotórészének minősülnek; e) újonnan épített lakásoknak, lakóépületeknek, - 2014.09.09. napjától kötött szerződéseknél közhasználatú építményeknek 3. és 4. mellékletben meghatározott épületszerkezeteire és az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékeire és anyagaira [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 1. §]

Lakáskarbantartási és -javítási szolgáltatások

a) a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő b) a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 3. § (2) bek.; 2013. évi V. tv. 6:172. §]

A szolgáltatás tárgyát képező dolog mindenkori tulajdonosa, feltéve, hogy fogyasztónak minősül [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 1. § (1) bek.; 2013. évi V. tv. 6:172. §]

Kivéve: a szolgáltatás tárgyát képező dologra vonatkozó szavatossági vagy jótállási igény alapján teljesített javítás [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 1. § (1)-(2) bek.] Feltétel: - lakással kapcsolatos karbantartási, javítási munka; - fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés - díj a húszezer forintot meghaladja (az ÁFA és az anyagköltség is számít) [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 1. § (1) bek.]

Kivitelezési szerződés alapján az Javító-karbantartó szolgáltatást végző építési-szerelési munka elvégzésére vállalkozó [249/2004. (VIII. 27.) Korm. kötelezettséget vállaló személy rend. 2. § (2) bek.] (vállalkozó) vagy az általa javításra kijelölt személy, szervezet [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 2. § (2) bek. és 3. § (2) bek.]


Igényérvényesítési határidő

2014.04.08-ig – 3 év (jogvesztő) 2014.04.09-től – 3 év, 5 év, 10 év + legfeljebb 3 hónap (jogvesztő) [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 3. § (1) bek.; 2013. évi V. tv. 6:173. § (1) bek.]

6 hónap (jogvesztő) [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 2. § (1) bek.]

Igényérvényesítési határidő kezdete

A műszaki átadás-átvételi eljárás befejezése [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 3. § (1) bek.]

A dolognak a fogyasztó (megbízottja) részére való átadás, vagy - ha az üzembe helyezést a vállalkozás végzi az üzembe helyezés [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 2. § (2) bek.]

A kötelező tartalmú jegyzőkönyv nincs

A kötelező tartalmú jegyzőkönyv

Igény érvényesítése

Vállalkozó 15 napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 5. § (1) bek.]

5 munkanapon belül, igazolhatóan kell a vállalkozói álláspontról értesíteni a fogyasztót Vállalkozás köteles gondoskodni az elés visszaszállításról (10 kg felett) Három évig meg kell őrizni a jegyzőkönyvet [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 4-5/A. §§]

Szerződés tartalma

Az általánostól eltérő kötelező jogszabályi előírás nincs.

A fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (2014. június 12. napja után létrejött szerződések esetében) 14 napon belüli elállási jog – kivéve: sürgős javítási vagy karbantartási munkálatok vagy a munka elvégzését követően [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 20. § és 29. § (1) bek. h) pont]

Fogyasztóvédelmi jogkövetkezmény

Összeállította: dr. Jámbor Attila www.epitesijog.hu 2014. szeptember 30.

Kötelezés vagy fogyasztóvédelmi bírság (15 ezer forinttól 500 ezer forintig, de a Fogyasztóvédelmi törvény szerinti esetekben 5 millió forint)

Jótállással és szavatossággal kapcsolatos évi jogszabályváltozások

Recommend Documents