Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2003/098/2016 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pozemek p.č. st. 134 s rodinným domem č.p. 135 Boženy Němcové 135, Byšice Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Byšice, k.ú. Byšice, kód k.ú. 617172, LV 214
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:339/2016-A, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
st. 134 Pavel Frýdl, B. Němcové 135, 277 32 Byšice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Pavel Frýdl, B. Němcové 135, 277 32 Byšice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Datum místního šetření: 9 stran
České Lípě, dne 2.7.2016
změna stavby
Současný stav 1 850 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
2.7.2016
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
Budoucí stav
Datum zpracování :
2.7.2016
Počet příloh:
3
Otisk razítka
leasing
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2008 změna stavby v r. Rekonstrukce: ostatní
dílčí
celková
rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
střecha
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD 1 319 (setrvalý stav) dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
1+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 193
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 552
m2 103
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 193
OP
ZP
m3 0
m2 0
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 845 354 Kč 0 Kč 2 152 476 Kč 1 850 000 Kč 173 700 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 2 150 843 Kč 2 150 843 Kč 0 Kč
x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 214 Kopie katastrální mapy Byšice jsou obec s 1319 obyvateli cca 6km jihovýchodně od okresního města Mělník. V obci je základní infrastruktura. Oceňovaná nemovitost je v zástavbě rodinných domů.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny exekuce, insolvence a zástavní práva nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP se sedlovou střechou. Jedná se o nedokončený rodinný dům - má mít ještě podkroví - nedokončeno Rodinný dům. 1+1 Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, Fasáda chybí, vnitřní omítky vápenné štukové, vnitřní obklady běžného provedení, okna jsou plastová. Podlahy plovoucí a dlažby, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický boiler, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, dveře dřevěné, elektroinstalace třífázová. Koupelna s vanou, sprchou, umyvadlem a WC, sporák sklokeramický.
Popis betonové pasy cihelné zdivo rovný podhled krov dřevěný, vázaný asfaltové šindele pozinkovaný plech vápenné, štukové chybí běžné obklady chybí dřevěné chybí plastová plovoucí a dlažba ústřední třífázová chybí studená i teplá -3-
19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
standardní chybí boiler sklokeramický sporák WC, umyvadla, sprchový kout, vana chybí chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st..134 o velikosti 193m2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jse rovinatý.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 600,-Kč do 1100,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 900,-Kč/m2. Parcela č. st. 134
Výměra m2 193 193
Jednotková cena Kč/m2 900 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 173 700 173 700
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, Fasáda chybí, vnitřní omítky vápenné štukové, vnitřní obklady běžného provedení, okna jsou plastová. Podlahy plovoucí a dlažby, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický boiler, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, dveře dřevěné, elektroinstalace třífázová. Koupelna s vanou, sprchou, umyvadlem a WC, sporák sklokeramický.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP
Zastavěná plocha 103,49 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
17,63x5,87x3,90 17,63x5,87x2,65÷2+2,30x1,65x1,55÷2x4
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 103 552,49 3 893 100,00 2 150 843 8 92 8,00 1 978 776 -4-
= = =
Obestavěný prostor 403,60 m3 148,89 m3 552,49 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c 3 2 m m Byšice, Hoření ulice
470,00
304
Kč
Foto 3 Kč/m
3
KC
2 532
1,12
2 833
0,53
2 865
1,34
2 849
Kč/m
1 190 000
Upravená cena
2
Zděný RD s 1.PP, 1.NP a podkrovím, 4+kk. dobrý technický stav. Pozemek 306m .
Byšice - Úzká
725,00
573
3 950 000
5 448 2
Zděný rodinný dům s 2.NP, velmi dobrý technický stav, Pozemek 573m , 2x garáž.
Řepín, Živonín
432,00
461
920 000
2 130 2
samostatně stojící zděný RD, 3+1 s 2.NP, před rekonstrukcí.. Pozemek 461 ,
Variační koeficient před úpravami: 43,87 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
0,46 % 2 849 Kč/m 3 647,72 m3 1 845 354 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok:
nájem [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady
Nj Nj x PP Nh 0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC
-5-
m2 Kč Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok
0 0 0 95 % 0 0 0 0 0 0
Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
V N=Nh-V n Cv
Seznam příloh:
Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 6,00 20 0
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
