Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3990-59/2014 EX 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka, bytová jednotka č. 215/13 Komenského 215 , Stochov Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Stochov, k.ú. Stochov, kód k.ú. 755567, LV 1393
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
soudní exekutor, JUDr. Karel Urban; č. obj.:59, 17.4.2014 Minská 54 / 59, 616 00 Brno
559, 686/28 Josef Lébr, J. A . Komenského 215, 27303 Stochov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Josef Lébr, J. A . Komenského 215, 27303 Stochov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 603 548 601 fax:
e-mail:
[email protected]
Antonín Kolouch Ant. Škváry 3249, 272 01 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 629 73 967 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení Sp. zn. 97 EX 3363/13-11 (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 750 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
Počet stran:
telefon: fax:
7 stran
Kladno, dne 29.4.2014
28.4.2014
Datum zpracování :
Počet vyhotovení: 3
Otisk razítka
Počet příloh:
29.4.2014
2
Antonín Kolouch
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1953 změna stavby v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
rekonstrukce v r. 2013 okna, dveře okna
dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
4
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
Typ
z toho podzemní:
2
1+kk
KUPNÍ CENA
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m
215/13
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba 5 585 (setrvalý stav) dobře udržovaná neudržovaná - k částečné rekonstrukci dálkové (zdroj mimo budovu)
2
29,30
m
2
1,40
m
2
ks
3,00
autobus silnice II.,III.tř
3
Počet bytů/nebytů
36/0
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku m
2
33,70
m
2
31,50
Kč/m
293 / 10 361
2
23 810 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 758 741 Kč 717 700 Kč 2 252 298 Kč 750 000 Kč 17 449 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Srovnatelné nemovitosti se v dané lokalitě nabízejí za ceny od 680,- tis. výše. Výhodou je lukrativní lokalita. S ohledem na umístění v lokalitě, stavebně technickému stavu, nabídkám a realizovaným prodejům srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě doporučuji doporučuji obvyklou cenu 750 000,- Kč
NÁLEZ -2-
Situace Přehled podkladů
- výpis z KN vypracovaný Katastrálním úřadem ze dne 8.4.2014, z LV č 1393 a 956, pro katastrální území Stochov - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. - projektová dokumentace uložená v archivu města Stochov
Charakteristika obce
Stochov je bývalé hornické město ve Středočeském kraji, má 5 864 obyvatel a jsou v něm všechny důležité úřady včetně mimo finančního a katastrálního, kompletní síť obchodů a služeb, MHD, síť kulturních, sportovních a ubytovacích zařízení, rozvody všech inženýrských sítí a kabelové televize. Město leží asi 30 km severozápadně od Prahy s přístupem 4 km po rychlostní komunikaci R7 dostupnost okraje Prahy autem cca 20 min. Výborná dostupnost do Prahy je také pravidelnými linkami autobusů a vlakem. Jedná se o bytovou jednotku situovanou ve zděném domě, í v okrajové části města
Poloha nemovitosti
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Jde o typovou obytnou budovu typu T 20/51 stojící v Komenského ulici, v sídlištní zástavbě v okrajové části města Stochov. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, teplovod, kanalizaci a elektrosíť. Stavba sama je zděná se základy s funkční izolace proti zemní vlhkosti. Má sedlovou střechu, se žlaby a svody na okapech. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější stěrkové - dům je zateplen. Stropy jsou s rovným podhledem, okna plastová, dveře plné a prosklené, schody teracové. Podlahy společných prostor jsou betonové nebo teracové. Celkový technický stav domu odpovídá době užívání a průměrné údržbě. Byt č. 215/13 je byt 1+1/B s příslušenstvím ve 2.NP domu č.p.215. Podlahy obytných místností jsou vlysové a PVC , v ostatních místnostech je keramická dlažba. Topení je dálkové. V bytě je rozvod studené i teplé vody, teplá voda je přiváděna teplovodem, dále obklady v kuchyni a v koupelně, umyvadlo, vana, splachovací záchod a sporák na P+B.
Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Bytová jednotka č. 215/13 je byt1,KK ve 2 nadzemním podlaží domu. Bytová jednotka 1+KK s příslušenstvím. Bytový dům je z roku 1953, stavebně technický stav odpovídá době užívání a běžné údržbě. Bytová jednotka nebyla zrekonstruována. Je v původním stavu
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní
Popis betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm železobetonové montované dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem plné a prosklené plastová vlýsky ústřední světelná bleskosvod ocelové trubky litinové chybí chybí běžný plynový sporák -3-
23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
WC, umyvadla, vana chybí domácí telefon instalační šachty, koupelny, WC
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Jedná se o zastavěnou plochu a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Pozemky se v dané lokalitě pod stavbami pohybují okolo 1000,- Kč/m2
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků
559 686/28
Výměra m2 593 24
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 1 000 293 / 10 361 1 000 293 / 10 361 617 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 16 770 679 17 449
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Jde o typovou obytnou budovu typu T 20/51 stojící v Komenského ulici, v sídlištní zástavbě v okrajové čísti města Stochov. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, teplovod, kanalizaci a elektrosíť. Stavba sama je zděná se základy s funkční izolace proti zemní vlhkosti. Má sedlovou střechu, se žlaby a svody na okapech. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější stěrkové - dům je zateplen. Stropy jsou s rovným podhledem, okna plastová, dveře plné a prosklené, schody teracové. Podlahy společných prostor jsou betonové nebo teracové. Celkový technický stav domu odpovídá době užívání a průměrné údržbě. Byt č. 215/13 je byt 1+1/B s příslušenstvím ve 2.NP domu č.p.215. Podlahy obytných místností jsou vlysové a PVC , v ostatních místnostech je keramická dlažba. Topení je dálkové. V bytě je rozvod studené i teplé vody, teplá voda je přiváděna teplovodem, dále obklady v kuchyni a v koupelně, umyvadlo, vana, splachovací záchod a sporák na P+B.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj koupelna + WC chodba sklep balkon Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 9,00 m2 14,80 m2 2,50 m2 3,00 m2 3,00 m2 1,40 m2 33,70 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 9,00 m2 14,80 m2 2,50 m2 3,00 m2 1,50 m2 0,70 m2 31,50 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 33,70 66 316 2 234 849 100,00 0 100 0,00 2 234 849 -4-
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Popis Typ stavby
Podlaží
Plocha 2 m
Dispozice
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena 2 2 Kč Kč/m KC Kč/m
Oceňovaná jednotka Bytová jednotka nacházejícím se v okrajové části města Stochov
X
Bytová jednotka č. 214/35 je byt 1+kk ve 2 NP. zděné
31,50
2.NP
+kk
X
X
X
X
24 374
1,00
24 374
23 795
1,00
23 795
Srovnávané jednotky Stochov, ul. Komenského
Jedná se o byt 1+kk ve stejné lokalitě a ve vedlejším bytovém domě
Zděný dům
29,95
3
1+kk
730 000
Stochov, ul. Komenského
Jedná se o byt 1+kk ve stejné lokalitě a ve vedlejším bytovém domě
zděný dům
31,54
2
1+kk
750 510
Stochov, ul. Komenského
Předmětný byt je umístěn ve 1 NP. typového zděného domu domu, v lokalitě do 200km od oceňované nemovitosti.
zděný
30,30
3
1+kk
Variační koeficient před úpravami: 0,98 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
730 000
24 092
Variační koeficient po úpravách:
1,00
24 092
0,98 % 24 087 Kč/m2 2 31,50 m 758 741 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
1.Obytné prostory Celkový výnos za rok:
podlaží 2
podlahová plocha [m2] 32
-5-
nájem [Kč/m2/rok] 2 600
nájem [Kč/měsíc] 6 825
nájem [Kč/rok] 81 900 81 900
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj * PP Nh 0,00 % * RC 1,50 % * RC 0,04 % * RC V N=Nh-V n Cv
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1393 a 956, ze dne 8.4.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Znalecká doložka:
m2 Kč
32 2 234 849
Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok
2 600 81 900 95 % 77 805
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
326 0 33 523 894 0 34 743 43 062 6,00 20 717 700
750 000Kč 0Kč 0Kč 750 000Kč 31,50m2 23 810Kč/m 2 počet stran A4 v příloze: 0 0 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 10.6.1987 pod č. j. Spr. 147/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3990-59/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.59.
-6-
Kuchyně
Koupelna
Pokoj
Chodba
Schodiště v domě
Chodba
-7-
