BUDAPESTI GAZDASÁGI FŐISKOLA KÜLKERESKEDELMI FŐISKOLAI KAR KÜLGAZDASÁGI SZAK Nappali tagozat Tőzsde-pénzintézetek szakirány
JELZÁLOG-HITELEZÉS ALAKULÁSA MAGYARORSZÁGON, JELZÁLOGLEVELEK STATISZTIKAI KEZELÉSE A MAGYAR NEMZETI BANKBAN
Készítette: Korenovszkij Júlia
Budapest, 2006
Tartalomjegyzék Ábrák és táblázatok jegyzéke ........................................................................................... 5 1. Bevezetés .................................................................................................................. 6 2. Értékpapírokról általában.......................................................................................... 9 2.1. Értékpapírok kialakulása................................................................................... 9 2.2. Értékpapír-fajták ............................................................................................... 9 2.3. Értékpapír-kínálat Magyarországon ............................................................... 11 3. Jelzáloglevél............................................................................................................ 13 3.1. Jelzáloglevelek tulajdonságai ......................................................................... 13 3.2. Kibocsátó ........................................................................................................ 14 3.3. Jelzáloglevél kibocsátás, másodpiaci forgalom .............................................. 14 3.4. Jelzáloglevél átruházása.................................................................................. 16 3.5. Jelzáloglevelek fedezete ................................................................................. 16 3.6. Miért éri meg jelzáloglevelet vásárolni?......................................................... 17 3.7. Refinanszírozás............................................................................................... 17 3.8. Kockázati kérdések ......................................................................................... 18 3.8.1. Hitelkockázat .......................................................................................... 18 3.8.2. Piaci kockázat ......................................................................................... 19 4. Finanszírozási lehetőségek a jelzáloghitelek esetében ........................................... 21 4.1. Kereskedelmi banki modell ............................................................................ 21 4.2. Előtakarékossági modell ................................................................................. 21 4.3. Jelzálogbanki modell ...................................................................................... 22 4.4. Kétszintű modell ............................................................................................. 23 5. Az amerikai jelzáloghitelezés ................................................................................. 24 5.1. Az amerikai jelzálogpiac kialakulása ............................................................. 24 5.2. Fannie Mae ..................................................................................................... 24 5.3. Ginnie Mae ..................................................................................................... 25 5.4. Az amerikai modell jellegzetességei............................................................... 26 5.5. Az értékpapírosítás és annak előnyei.............................................................. 27 5.6. Az Amerikai Jelzálogbank Szövetség (MBA)................................................ 27 6. Az európai jelzálogpiacok ...................................................................................... 29 6.1. Az európai jelzálogpiacok jellemzői............................................................... 29 6.2. Az európai jelzálogpiacok fejlődése ............................................................... 30 6.3. Jelzálogbanki modellek átalakulása................................................................ 31 6.3.1. Francia modell ........................................................................................ 31 6.3.2. Német modell.......................................................................................... 32 6.3.3. Univerzális bank, felügyeleti engedély alapján ...................................... 32 6.3.4. Univerzális bank engedély nélkül........................................................... 32 6.4. Különbségek egyes országokban .................................................................... 32 6.5. Forrás-bevonási lehetőségek Európában ........................................................ 33 6.6. Az Európai Jelzálog Szövetség....................................................................... 33 3
7. A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon .............................. 35 7.1. Jelzáloghitelezés ma Magyarországon............................................................ 35 7.2. A hazai jelzáloglevél-piac kialakulása, a magyar rendszer sajátosságai ........ 37 7.3. A hazai jelzáloglevél-piac jellemzői............................................................... 40 7.3.1. FHB Földhitel-és Jelzálogbank Nyrt. ..................................................... 41 7.3.2. HVB Jelzálogbank Zrt. ........................................................................... 45 7.3.3. OTP Jelzálogbank Zrt. ............................................................................ 48 7.3.4. A három jelzálogbank együttműködése.................................................. 51 7.3.5. Befektetők............................................................................................... 52 8. A Magyar Nemzeti Bank ........................................................................................ 55 8.1. Az MNB felépítése ......................................................................................... 55 8.2. Az MNB alapvető feladatai ............................................................................ 56 8.3. Kapcsolat más szervekkel............................................................................... 59 9. A MNB értékpapír-statisztikai területe................................................................... 60 9.1. Letéti statisztika .............................................................................................. 60 9.2. Kibocsátási statisztika..................................................................................... 64 9.3. Hosszú lejáratú kamatlábakra vonatkozó statisztika ...................................... 66 10. Jelzáloglevelek szerepe a befektetetésekben, a gazdaság finanszírozásában, a Magyar Nemzeti Bank adatai alapján ................................................................. 67 10.1. Az árazás folyamata........................................................................................ 68 10.2. Kik veszik a jelzálogleveleket?....................................................................... 69 10.3. Következtetések .............................................................................................. 72 11. Várható változások a jelzálogpiacon .................................................................. 75 11.1. A támogatási rendszer megváltozása.............................................................. 75 11.2. Devizahitelek terjedése ................................................................................... 76 11.3. Befektetők elvárásai........................................................................................ 77 11.4. A jelzáloghitelezés finanszírozásának alternatívái ......................................... 77 11.5. Jelzálogbankok tulajdonosi hátterében történő változások............................. 78 12. Összegzés............................................................................................................ 79 13. Mellékletek ......................................................................................................... 81 14. Függelék.............................................................................................................. 84 14.1. Gyakran használt kifejezések rövid magyarázata........................................... 84 15. Felhasznált irodalom........................................................................................... 87
4
Ábrák és táblázatok jegyzéke 1. ábra: Rezidensek által kibocsátott hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok állománya kibocsátó szektoronként (milliárd forint) ........................................................... 12 2. ábra: Jelzáloglevél-állomány megoszlása a kamatozás módja szerint ....................... 15 3. ábra: Forint fix és változó kamatozású jelzáloglevelek hátralévő lejárat szerinti megoszlása .......................................................................................................... 20 4. ábra: Deviza fix és változó kamatozású jelzáloglevelek hátralévő lejárat szerinti megoszlása .......................................................................................................... 20 5. ábra: Európai jelzáloglevél-piac szereplői és piaci részesedésük .............................. 29 6. ábra: Az egyek kelet-közép európai országokban történt kibocsátások volumene.... 36 7. ábra: Hazai értékpapírpiac egyes szegmenseinek részesedése a teljes értékpapírállományból ........................................................................................................ 37 8. ábra: Háztartási hitelek volumenének alakulása ........................................................ 38 9. ábra: Háztartásoknak jelzálogfedezet mellett nyújtott hitelek ................................... 39 10. ábra: A hazai jelzáloglevél-állomány alakulása....................................................... 40 11. ábra: jelzáloglevelek főbb tulajdonosi szektorok szerinti megoszlása..................... 54 12. ábra: Az MNB forint-eszköztára.............................................................................. 58 13. ábra: A monetáris transzmisszió hatásmechanizmusa ............................................. 58 14. ábra: Főbb gazdasági szektorok tulajdonában lévő értékpapír-állományok alakulása (milliárd forint) ................................................................................................... 62 15. ábra: Az állampapírok állománya hátralévő futamidő szerint ................................. 63 16. ábra: A letétkezelésben lévő értékpapírok intézményenkénti megoszlása, piaci érték alapján................................................................................................................. 64 17. ábra: Instrumentumok forgalomban lévő állományának alakulása.......................... 65 18. ábra: A hosszú távú kamatok alakulása ez elmúlt hat évben (százalékban) ............ 66 19. ábra: Jelzáloglevelek tulajdonosi megoszlása.......................................................... 69 1. Táblázat: Jelzáloghitelek állománya a GDP százalékában......................................... 30 2. Táblázat: A három magyar jelzálogbank piaci részesedése 2005. június 30-án ........ 41 3. Táblázat: Állampapír állományok eredeti és hátralévő futamidő szerint ................... 63 4. Táblázat: Jelzáloglevelek tulajdonosi szektorok szerinti megoszlása (%-osan) ........ 71 5. Táblázat: A teljes lakáshitel-állomány megoszlása hátralévő futamidő szerint ......... 76
5
1. Bevezetés Magyarországon a családok, fiatal házasok, önálló életet kezdők lakáshoz jutási problémája mindig is központi kérdés volt. Míg 1990-ben 3,8 millió volt a magyarországi lakásállomány, 2005-re 4,2 millióra nőtt ez a szám. Ha az épített lakásokat vizsgáljuk, a statisztikai évkönyv szerint 2000-ben 21,5 ezer lakás épült. 3 év múlva ez a szám 35,5 ezerre duzzadt, 2005-ben pedig több mint 41 ezer új lakást építettek, főként Budapesten és környékén, valamint a nagyvárosokban.1. 5 év alatt majdnem duplájára nőtt a lakásépítések száma, ami főként a Kormány lakástámogatási programjának köszönhető. Dolgozatomban
egy
ma
aktuális,
sok
embert
foglalkoztató
kérdéskört,
a
jelzáloghitelezést, valamint a jelzáloghitelekhez szorosan kapcsolódó jelzáloglevelek fontosságát, tulajdonságait és jövőbeni szerepét mutatom be. Elsősorban pénzügyi oldalról közelítem meg a dolgokat. A lakossági szolgáltatások bővülésével egyre több hiteltípus vehető igénybe. Mind a lakosság, mind a befektetők egyre inkább szembesülnek azzal a problémával, hogy a kínálat bővülésével, a rengeteg új és kevésbé új lehetőségek közül melyiket is válasszák. Az erre szakosodott hitelintézetek feladata az, hogy a fent említett két csoport igényeinek megfelelő termékeket hozzon létre, figyelembe véve saját szempontjait is. Jó példa erre a jelzálogbankok tevékenysége. Működésük során az általuk kínált hitelek finanszírozási forrását jelzáloglevelek értékesítésével biztosítják, és a befektetők pénzének felhasználásával hiteleznek. A jelzáloglevél egy hosszú lejáratú kötvényhez hasonlítható értékpapír, melyet kizárólag szakosított hitelintézet bocsáthat ki. A jelzáloglevélnek számos előnyét ismerjük. Legfontosabb a viszonylag alacsony kockázat mellett elérhető magas hozam. A jelzálogbankok által kibocsátott jelzálogleveleket általában aukciókon lehet megvásárolni, ahol magánszemélyek is tehetnek ajánlatot. Az eladás a Budapesti Értéktőzsdén lehetséges, ahol brókerjutalékot kell fizetni. Ezáltal a jelzáloglevelek széles körben elérhetők, mind a befektetők, mind a lakosság számára.
1
Magyar Statisztikai évkönyv 2005. KSH, 2006.
6
Dolgozatomat olyan egymásból következő részekből építettem fel, amelyek szorosan kapcsolódnak, de mégis jól elhatárolhatóak. Az értékpapírok általános jellemzése után részletesen bemutatom a jelzálogleveleket, azok tulajdonságait, és csak rá jellemző sajátosságait. Részletesen foglalkozok azzal, hogy miért éri meg (mind befektetői szemmel, mind a lakosság szemszögéből) jelzáloglevelet vásárolni. Az előnyei mellett szólok a jelzáloglevelekben rejlő kockázatokról, azok kiküszöbölésére tehető lépésekről. Az eltérő pénzügyi rendszerek és hitelnyújtási szabályok a jelzáloghitelezés esetében is különböző finanszírozási formákhoz vezetnek. A nemzetközi gyakorlatban általánosan négy alapvető finanszírozási formát különböztetnek meg, amelyekről szintén részletes leírást adok. Az általános rész után áttérek az egyes földrészeken tapasztalható jelzálogpiac jellegzetességeire. Először az amerikai jelzáloghitelezés kerül bemutatásra. Utána az európai piacot jellemzem, a hangsúlyt az egyes országok eltérő szokásaira helyezve. Ezután kerül bemutatásra a jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon. A jelzáloglevelek és a jelzáloghitelezés közti szoros kapcsolat mindvégig érezhető a tanulmányban. A magyarországi jelzáloglevélkibocsátás rövid történeti áttekintése után a három magyar jelzálogbank kerül bemutatásra. Számokkal, tényekkel és érvekkel igazolom, hogy mennyire nagy a jelentősége a jelzáloglevél-alapú finanszírozásnak ma hazánkban. Szakmai gyakorlatomat és a kutatásaim egy részét a Magyar Nemzeti Banknál töltöttem. Ezért elengedhetetlennek tartom annak az intézménynek a bemutatását – külön fejezetet fordítva az értékpapír-statisztika területre -, amelynek már most sokat köszönhetek, és biztos vagyok abban, hogy a későbbiekben is csak a hasznomra válik az itt eltöltött időszak. Értekezésemet gyakorlati példával zárom. Az MNB-ben jelzáloglevelek piaci árazását végeztem, ami szorosan kapcsolódik a szakdolgozati témámhoz. Bemutatásra kerül az árazás folyamata, táblázattal és magyarázatokkal segítve a folyamat megértését. A legvégén az általam készített idősort elemzem, és következtetéseket vonok le a jövőre vonatkozóan. A függelékben néhány olyan kifejezés magyarázata található, amelyek gyakran előfordulnak, és pontos ismeretük elengedhetetlen a témában való elmélyüléshez.
7
Nem utolsósorban köszönettel tartozom azoknak az embereknek, akik oly sokat segítettek abban, hogy a szakdolgozat elkészüljön. Nem csak a szakdolgozat elkészítéséért, hanem azért is, mert az itt eltöltött időszak alatt rengeteget tanultam tőlük. Bevezettek a Magyar Nemzeti Bank világába. Megtapasztalhattam milyen egy olyan felelősségteljes munkakörben dolgozni, mint a statisztikai elemzői beosztás. Ha kérdésem volt készséggel álltak rendelkezésemre. Elsősorban emelném ki Lakatos Lászlót, külső konzulensemet, a Magyar Nemzeti Bank vezető statisztikai elemzőjét, aki mind szakmai tudásával, mind segítőkészségével hozzájárult a dolgozat elkészüléséhez. Külön szeretnék köszönetet mondani Loidlné Pápista Mártának, a Budapesti Gazdasági Főiskola főiskolai adjunktusának, aki a munkám alatt folyamatosan segítségemre volt. Véleményével és hozzáértésével nagyban hozzájárult ahhoz, hogy a szakdolgozat milyen irányba haladjon. Köszönöm a segítségét továbbá dr. Ilyés Csabának, a Magyar Nemzeti Bank pénzügyi számlák osztály vezetőjének, Karlovitz Tamás és Schindler István munkatársaknak, valamint Papp Mónikának, aki a témában való jártassága miatt szakmai anyagokkal és tanácsokkal segített.
8
2. Értékpapírokról általában Értékpapírnak olyan okirat vagy más - jogszabályban megjelölt - módon rögzített, nyilvántartott és továbbított adat tekinthető, amely meghatározott kellékekkel rendelkezik és kiállítását (kibocsátását) jogszabály teszi lehetővé.
2.1. Értékpapírok kialakulása A gazdasági szükség és a hitelviszonyok fejlődése alakította ki ezt a különleges papírfajtát. Érdekesség, hogy bemutatóra szóló papírokhoz hasonló okiratokat már a római korban is használtak. Irodalmi és gazdaságtörténeti elemzések egyértelműen igazolják, hogy a piaci szereplők már a korai időkben igényelték, hogy megteremtsék a követelések könnyű és gyors átruházhatóság eszközét. Ezt egy egyszerű nyilatkozattal, vagy a papír puszta átadásával valósították meg.2 Később az értékpapír átruházásával járó jogok kérdése is előtérbe került. Az értékpapír és a benne foglalt jog között jóval szorosabb a kapcsolat, mint az egyéb okiratoknál. Csak az ellen lehet jogi eszközökkel fellépni, aki a papírban foglalt fizetési ígéretet nem ennek megfelelően teljesítette.
2.2. Értékpapír-fajták Több szempontból csoportosíthatjuk az értékpapírokat. Kibocsátás módja szerint lehet nyomdai úton kibocsátott, vagy dematerializált. Ma már csak dematerializált értékpapírokat hoznak forgalomba a kibocsátók, bár zárt körben még előfordul egy-két nyomdai úton forgalomba hozott papír. A dematerializált értékpapír a 2001. évi CXX törvényben és külön jogszabályban meghatározott módon, elektronikus úton létrehozott rögzített, továbbított és nyilvántartott, az értékpapír tartalmi kellékeit azonosítható módon tartalmazó adatösszesség. Ez több szempontból is előnyös. Fizikailag nem, csak értékpapírszámlákon, digitális jelként létező értékpapír. Így forgatása könnyebb, egyszerűbb. Nehezebben semmisül meg és könnyebben, akár egy „kattintással” információkhoz jutunk az adott értékpapírral kapcsolatban. Értékpapírszámla a dematerializált értékpapírról és a hozzá kapcsolódó jogokról az értékpapír-tulajdonos
2
Dr. Bodor Mária, Dr. Koday Zsuzsanna, Dr. Kraudi Adrienne, Pethőné Dr. Kovács Ágnes, Dr. Rózsa Éva, Salamonné Dr. Solymosi Ibolya, Szegediné Dr. Sebestyén Katalin: Értékpapírok kézikönyve (Agrocent kiadó 1997.)
9
javára vezetett nyilvántartás (olyan, mint egy bankszámla, csak pénz helyett értékpapírokkal). Minden egyes értékpapírnak egyedi ISIN-kódja van. Az ISIN-azonosító egy technikai kód, minden kibocsátott értékpapírra. Jelzi a kibocsátás helyét, valamint a kiosztott karakter-tartomány alapján megállapítható, hogy milyen típusú értékpapírról van szó. A különböző típusú értékpapírokat három nagy csoportba soroljuk általuk megtestesített jog alapján, amelyek a következők:
Tulajdonviszonyt megtestesítő értékpapírok a befektetési jegyek, részvények. Ebbe a körbe tartoznak a szervezeti és vagyoni elemek ötvözetéből álló tagsági jogot megtestesítő papírok.
Áruviszonyt megtestesítő értékpapír valamilyen áru feletti rendelkezési jogot foglalnak magukba. Ilyen értékpapír például a közraktárjegy.
Hitelviszonyt megtestesítő értékpapír az összes állampapír (államkötvény, kincstárjegy,
MNB
kötvény),
kötvény
(vállalati,
önkormányzati
vagy
pénzintézeti), jelzáloglevél és letéti jegy. „A hitelviszonyt megtestesítő értékpapírban a kibocsátó (adós) kötelezi magát, hogy az ott megjelölt pénzösszegnek az előre meghatározott kamatát, vagy egyéb járulékait, valamint az általa vállalt egyéb szolgáltatásokat, továbbá a pénzösszeget az értékpapír mindenkori tulajdonosának (hitelezőnek) a megjelölt időben és módon megfizeti, illetve teljesíti.” 3
3
Dr. Bodor Mária, Dr. Koday Zsuzsanna, Dr. Kraudi Adrienne, Pethőné Dr. Kovács Ágnes, Dr. Rózsa Éva, Salamonné Dr. Solymosi Ibolya, Szegediné Dr. Sebestyén Katalin: Értékpapírok kézikönyve (Agrocent kiadó 1997.)
10
2.3. Értékpapír-kínálat Magyarországon A rendszerváltás előtt a magyarországi értékpapír-piac még nem volt fejlett piacnak mondható. Az 1990-es évek folyamán viszont folyamatosan emelkedett a belföldiek által kibocsátott értékpapírok állománya. 1995-ig az MNB számított a legjelentősebb értékpapír-adósnak. Döntően külföldiek által vásárolt kötvényei révén meghatározó hányadban finanszírozta a gazdaságot. A jegybank forrásösszetételében az utóbbi évtizedben jelentős változások mentek végbe. A 90-es évek elején külfölddel szemben fennálló kötelezettségek 30%-át tették ki a kötvények. 1995-re ez az arány megfordult. 1990-ben a második legjelentősebb értékpapír kibocsátó a központi kormányzat, sokszor vetekedve első helyért a jegybankkal. Majd 1996-tól azonban ez a szektor átvette a vezetést. Ez azért valósulhatott meg, mert az MNB megszüntette az államháztartás közvetlen finanszírozását, és létrejött az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK), amely feladata a közvetlen adósságfelvétel. Az adósság döntő része állampapírokban testesült meg. A harmadik helyen a nem pénzügyi vállalatok állnak. A szektor rövid és hosszúlejáratú tartozást tudhatott magáénak az 1990-es évek elején. Ez az állomány a mai napig hozzávetőlegesen változatlan maradt, 100 milliárd forintot alig meghaladó szinten. Az MNB-n kívüli pénzügyi vállalatok közül legdinamikusabban a hitelintézetek értékpapír tartozása emelkedett. Ezek közé tartoznak a jelzáloglevél kibocsátásra szakosodott jelzálogbankok is. Ma Magyarországon a központi kormányzat után a hitelintézetek a második legjelentősebb értékpapír adósok. A hitelintézetek értékpapírkibocsátásának fellendülése a jelzáloghitelezés felfutásával hozható kapcsolatba.4 A következő ábra a belföldiek által kibocsátott, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírállományt mutatja, kibocsátó szektoronként, 1992-2003 között.
4
Simon Béla: Hitelviszony megtestesítő értékpapírok szerepe a befektetésekben, a gazdaság finanszírozásában a pénzügyi számlák adatai alapján (2005, MNB)
11
1. ábra: Rezidensek által kibocsátott hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok állománya kibocsátó szektoronként (milliárd forint) 12 000 10 000 8 000 V á lla la t ( n e m p ü .) P é n z ü g y i v á lla la t
6 000
M NB
Á lla m h á z ta rtá s
4 000 2 000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Forrás:MNB
Az ábrából leolvasható, hogy 10 év alatt majdnem tizenkétszeresére nőtt a belföldiek által kibocsátott, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok aránya. A legnagyobb adósságot még mindig az államháztartás produkálja, és a jövőben sem várható nagy mértékű átrendeződés kibocsátások terén.
12
3. Jelzáloglevél Jelzáloglevelet kizárólag jelzálog-hitelintézet bocsáthat ki. A jelzáloglevél a Jhlt.5 alapján kibocsátott bemutatóra vagy névre szóló, átruházható értékpapír. A fejlett, külföldi országokban évszázados múltra tekintenek vissza. Hazánkban először 1998-ban hoztak forgalomba jelzáloglevelet, piacuk egyelőre kialakulóban van. 6 Leginkább a hosszú lejáratú államkötvényekhez hasonlítható, mivel megközelítőleg ugyanolyan biztonságosak mint az állampapírok, mégis alapvetően különbözik mind az állampapíroktól, mind a közönséges vállalati kötvényektől, mivel a jelzáloglevelek mögött különleges fedezet áll7.
3.1. Jelzáloglevelek tulajdonságai A jelzálogbank rövid, illetve hosszú lejáratú jelzálogleveleket bocsát ki. A rövid papírok lejára általában 1 év. A hosszú lejáratú papírok futamideje 3-10 évre terjed. A lakosság részére a leggyakoribb az egy éves futamidejű jelzáloglevelek kibocsátása. Kamatozása fix vagy változó. Csökkenő kamatok és a lassuló infláció mellett is biztos, magas hozamot fizet. Kamatfizetés leginkább évente jellemző. A jelzáloglevélnek a következő kötelező elemei vannak8:
Jelzáloglevél elnevezése,
A jelzáloglevél típusa (névre vagy bemutatóra szóló),
A jelzáloglevél tulajdonosa (ha a papír névre szóló),
A jelzáloglevél sorozatának betűjele, kódja valamint sorszáma,
Egyedi azonosításra szóló ISIN kód,
A jelzáloglevél devizaneme és névértéke,
A jelzáloglevél lejárata,
Kamatfizetés és törlesztés időpontja és mértéke,
Esetleges átruházásra vonatkozó korlátozás,
Kibocsátott sorozat össznévértéke,
Kibocsátás helye és ideje
5
1997. évi XXX. Törvény a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről Dr. Bodor Mária, Dr. Koday Zsuzsanna, Dr. Kraudi Adrienne, Pethőné Dr. Kovács Ágnes, Dr. Rózsa Éva, Salamonné Dr. Solymosi Ibolya, Szegediné Dr. Sebestyén Katalin: Értékpapírok kézikönyve (Agrocent kiadó 1997.)253-260. old. 7 http://www.jelzalogbank.hu/hu/1934.tdp (2006-11-03) 8 https://www.otpbank.hu/OTP_JZB/online/A0301000000.jsp (2006-11-03) 6
13
A jelzáloglevelek mögött jelzáloghitelek és állampapír befektetések állnak, amelyek kiváló minőségű, többszörös ingatlanfedezettel rendelkeznek. Az elsődleges kibocsátás jegyzés vagy aukció formájában történhet, emellett a jelzáloglevelek fejlett másodpiaccal rendelkeznek.
3.2. Kibocsátó9 A jelzáloglevelek kibocsátó szakosított hitelintézet, melynek feladata a jelzálogjog fedezete mellett, hogy kölcsönöket nyújtson. A feladat elvégzéséhez szükséges forrást alapvetően jelzáloglevelek kibocsátásával teremti elő. A jelzáloglevelet a felvett kölcsönökről állítja ki a szakosított hitelintézet, és a felvett pénzösszegnek, valamint a meghatározott kamatoknak visszafizetésére vállal kötelezettséget az értékpapír tulajdonosával szemben. Jelzálog hitelintézetet a Jhlt. 2.§ (3) bekezdése szerint minimum 3 milliárd forint jegyzett tőkével lehet alapítani. Ezt az összeget teljes egészében pénzben kell befizetni. A törvény rendelkezései szerint tevékenységi körébe tartozik pénzügyi szolgáltatások, befektetési szolgáltatások valamint kiegészítő befektetési szolgáltatások. Így a jelzálog hitelintézet jogosult a saját kibocsátású értékpapírhoz kapcsolódóan: a) az értékpapír letéti őrzésére b) az értékpapír számlavezetésére c) ügyfélszámla vezetésére
3.3. Jelzáloglevél kibocsátás, másodpiaci forgalom10 A jelzáloglevél-kibocsátások nyilvánosan vagy zárt körben történnek. Egy kibocsátás akkor zártkörű, ha kizárólag előre meghatározott befektetőknek ajánlják fel. Egyéb esetben a forgalomba hozatal nyilvános. 2003 óta egyre nagyobb arányban bocsátanak ki nyilvánosan jelzáloglevelet. 2003-ban az FHB, 2004-ben pedig az OTP Jelzálogbank is megkezdte külföldi kibocsátását. Ehhez nemzetközi minősítést kellett szerezniük. A Moody’s az FHB-t A2, az OTP Jelzálogbankot A1-es kategóriába sorolta, ami a nemzetközi megítélés szempontjából igen kedvező. Sokszor a nagy befektetők csak azt nézik mikor idegen 9
Az 1997. évi XXX. Törvény a jelzálog-hitelintézetekről és jelzáloglevelekről Papp Mónika: A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon pénzügyi stabilitási szempontból (műhelytanulmányok 36) 2005 MNB
10
14
országba viszik a tőkét, hogy egy-egy befektetés milyen besorolásba került a nagy hitelminősítő cégek alapján. Az „A”-val kezdődőek alacsony kockázatot hordoznak magukban. Az ilyen minősítésű értékpapírok esetében az így elérhető hozam magasabb a nyugat-európainál. A jelzálogbankok a külföldi kibocsátásokat a hazai kereslet szűkülésével és a magasabb hozamelvárással indokolták. A külföldi befektetők, a fent említett minősítések miatt szívesen vásárolnak magyar jelzálogleveleket. A külföldi kibocsátásokkal az euróban kibocsátott jelzáloglevelek volumene is növekedett. 2005 június 30-án 95 különböző jelzáloglevél-sorozat volt forgalomban. Kamatozás módja alapján a jelzáloglevél-állományban a fix kamatozású forint jelzáloglevelek dominálnak. 2. ábra: Jelzáloglevél-állomány megoszlása a kamatozás módja szerint
Fix kamatozású forint 8% 1%
9%
Változó kamatozású euro
változó kamatozású forint
82%
Fix kamatozású forint
Forrás: MNB A jelzáloglevelek általában olyan értékpapírok, amelyek lejáratkor egyösszegben törlesztik a névértéküket. Az OTP már bocsátott ki olyan jelzálogleveleket, amelyek a tőkét évenként törlesztik. Elsősorban háztartásoknak szánták ezt a konstrukciót. Hozamszintjük
átlagosan
párhuzamosan-csökken.
magas,
de
Jelzáloglevelekkel
mértéke-a tőzsdén,
csökkenő valamint
kamatszinttel tőzsdén
kívüli
szabályozott piacon (OTC piacon) is kereskednek. Mivel a jelzáloglevelek hosszú lejáratú instrumentumok, jellemzően nem a likviditás javítása szempontjából tartják a befektetők.
15
3.4. Jelzáloglevél átruházása A jelzáloglevelek átruházásakor a kötvényre vonatkozó előírásokat kell alkalmazni. Mivel
a
kötvény
átruházható
értékpapír,
ezért
a
jelzáloglevél
is
hasonló
tulajdonságokkal rendelkezik. A Jhlt. nem tartalmaz rendelkezést a jelzáloglevelek átruházásáról. A bemutatóra szóló értékpapírt puszta átadással, birtokba adással lehet átruházni. A névre szóló jelzáloglevél pedig, előállítási módjától függően forgatmány útján, vagy számlajóváírással illetve terheléssel történhet. A dematerializált jelzáloglevelet kizárólag értékpapírszámlán történő terheléssel, illetve jóváírással lehet megszerezni és átruházni. Egy sorozatban csak azonos jogokat megtestesítő jelzálogleveleket lehet kibocsátani. A jelzáloglevelek forgalomba hozatala lehet nyilvános és zártkörű.
3.5. Jelzáloglevelek fedezete A törvény kötelezettséget ír elő a kibocsátónak, hogy olyan értékű fedezettel kell rendelkeznie, amely megegyezik a jelzáloglevelek még nem törlesztett névértékével és a kamatok együttes összegével. Ez rendes és pótfedezetből áll. Rendes fedezet: olyan jelzáloghitelből eredő tőkekövetelés valamint szerződés alapján járó kamat, melynek fedezetéül a jelzálogjogot bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a rész a fedezet legalább 80%-át ki kell hogy tegye. A pótfedezet célja, hogy a rendes fedezetet kiegészítse. Csak államilag garantált eszközökből állhat, amik a következők:
MNB-nél elkülönített, zárolt bankszámlán tartott pénz
Állampapír
Állami készfizető kezességvállalással kibocsátott értékpapír
Állami készfizető kezességvállalás mellett nyújtott hitel
A jelzáloglevél tulajdonosok abszolút elsőbbséget élveznek a bank hitelezői között. A jelzáloglevélből eredő kötelezettségeket (a Felügyelet engedélyével és a hitelintézet átalakítása vagy megszűnése esetén) más jelzálog hitelintézetre át lehet ruházni. Az átruházáshoz az értékpapír tulajdonosainak hozzájárulása nem szükséges. Innentől kezdve minden kötelezettség az új tulajdonost terheli. A tulajdonos halála esetén a jelzáloglevél örökölhető.
16
3.6. Miért éri meg jelzáloglevelet vásárolni?
Hosszúlejáratú befektetés
Likvid értékpapír
A hosszú lejáratú jelzáloglevél bármikor eladható és vehető, hiszen a forgalmazó bankfiókjaiban és a Budapesti Értéktőzsdén biztosított a folyamatos árjegyzés
Igen alacsony kockázatú értékpapír
Magasabb hozamot biztosít, mint az államkötvény
Fix kamatozásnál előre kiszámítható jövedelmet ad
Változó kamatozásnál a piaci kamatokhoz igazítható
A magyar jelzálogleveleket a hazai és nemzetközi piac is elfogadja. A jelzálogbankok képesek voltak rugalmasan alkalmazkodni a makrogazdasági környezet változásaihoz. Továbbá a befektetők várakozásait, és jövedelmezőségi szempontokat is figyelembe vesznek. 11
3.7. Refinanszírozás Állami kamattámogatást élvező hitelkonstrukciók ma Magyarországon két módon igényelhetők. Az egyik lehetőség a közvetlen jelzálogbankon keresztül történő folyósítás, a másik pedig kereskedelmi bankok által nyújtott kölcsön. A két lehetőség közül a második dominál. A kereskedelmi bank önálló zálogjog vásárláson alapuló együttműködési megállapodást köt a jelzálogbankkal. Az együttműködés keretében a jelzálogbank ügyfelei számára lakáscélú illetve üzleti ingatlanok finanszírozásához köthető forint-és deviza-refinanszírozást kínál. 12 Folyamata: 1. A kereskedelmi bank jelzáloghitelt nyújt. 2. A jelzáloghitel fedezetéül szolgáló ingatlanra önálló jelzálogjogot alapít. 3. A jelzálogbank megvásárolja a kereskedelmi bank által felajánlott önálló zálogjogokat. A jelzáloglevelek esetén felmerülő kockázatokat a következőkben mutatom be.
11 12
http://www.jelzalogbank.hu/hu/1934.tdp (2006-11-03) http://www.jelzalogbank.hu/hu/2002.tdp (www.hvb.hu) (2006-11-05)
17
3.8. Kockázati kérdések A jelzáloglevelet az állampapírokhoz hasonló kockázatú értékpapírként ismeri el a piac, ami viszonylag alacsony kockázati szintet jelent. Az alacsony kockázat egyrészt a konstrukció jellegéből adódik, másrészt szigorú törvényi előírások szabályozzák.
3.8.1.
Hitelkockázat
A jelzáloglevelek fedezeteként jelzáloghitelek és kapcsolódó zálogjogok szolgálnak. A jelzálogbanki törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a jelzálogbankok korlátozhassák a jelzáloghitelek jelárat előtti visszafizetését. Ezt a jogukat a gyakorlatban a bankok nem érvényesítik.
Az
előtörlesztés
kockázatát
elsősorban
a
jelzálogbank
viseli.
Magyarországon az előtörlesztés (a jelzáloglevelek rövid időre visszatekintő múltjából adódóan) még nem jellemző. Amennyiben az előtörlesztések aránya a csökkenő kamatszint következtében ugrásszerűen megnő, a kibocsátók két lehetőség közül választhatnak. Az egyik az előtörlesztés lehetőségének eltörlése, a másik pedig jelzáloglevél-visszavásárlás az előtörlesztés összegének megfelelően. A jelzálogbankok csak alacsony kockázatú tevékenységeket végezhetnek, így csődkockázatuk is alacsony. A befektetők szempontjából mégis a legfontosabb kérdés, hogy mi történik a kibocsátó csődje esetén. A törvényi szabályozás erre 2 lehetőséget biztosít.
Egyrészt,
a
követelések
kielégítésére
a
fedezeti
pool-ban13
levő
14
jelzáloghiteleket és pótfedezeteket rendeli . A másik megoldás felszámolás esetén, hogy
a
csődöt
jelentő
jelzálogbank
átruházza
más
jelzálog-hitelintézetre
kötelezettségeit, amely az eredeti feltételeknek megfelelően új jelzálogleveleket hoz forgalomba.
13
együtt kezelt értékpapír-halmaz http://www.vilaggazdasag.hu/index.php?apps=cikk&cikk=3123 Tanai Eszter: Átalakul a fedezetértékelési rendszer 2003-03-16 (2006-11-16) 14
18
3.8.2.
Piaci kockázat
A hitelezési kockázatok mellett a piaci kockázatok is jelentős hatást gyakorolhatnak a jelzáloglevél-finanszírozás hatékonyságára, hiszen közvetetten növelik a befektetők hitelezési kockázatát. A jelzálogbankok szempontjából a kamatkockázatot és a papírok lejáratát együtt kell optimalizálni. A kamatkockázat a jelzáloglevelek és jelzáloghitelek kamatainak eltérő szerkezetéből adódik. A piacon a kereslet főleg a 8-10 év körüli lejáratú papírokra van, és elsősorban ezekből is, kiszámíthatóságuk miatt a fix kamatozású papírokat preferálják a befektetők. A támogatási rendszer következtében a jelzálogbankok jövedelmét is jelentősen befolyásolja a jelzáloglevél lejárata, ugyanis erre az időszakra „vésődik be” az állami támogatás nagysága. A jelzáloglevelek több mint 80%-a 3-10 éven belül jár le, miközben a lakáshitelek többsége 15 éven túli lejáratú. Így a bankok viselik a forrásmegújítás kockázatát. Devizában történő kibocsátásoknál árfolyamkockázat áll fenn. Ilyenkor a jelzálogbank euro forrást kap és euróban fizeti a kamatokat és a tőkét, de a fedezetek (azaz a jelzáloghitelek) forintban denomináltak. A törvény elsősorban a befektetők biztonságát tartja szem előtt, és az állampapírokhoz hasonló mértékű biztonságot nyújt nekik. Mindössze két tényező kapcsán merülhet fel magasabb kockázat. A csökkenő kamattendencia hatására egyrészt megnövekedhet az előtörlesztések aránya, másrészt a fix kamatozású jelzáloglevél-állomány miatt a forrásköltségek hosszabb időszakra való beépülése jelenthet kockázatot. Mindez csak akkor áll fenn, ha a bank nem kezeli megfelelő eszközökkel (visszavásárlás, kamatswap15) a felmerülő problémát.16
15
fix kamatozású papírt változóra cserélik, és fordítva Papp Mónika: A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon pénzügyi stabilitási szempotból (műhelytanulmányok 36) 2005 MNB
16
19
350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
HUF változó kamatozású HUF fix kamatozású
m ax .
1 hó 1- n a p 3 hó n 36 ap h 6- óna 12 p hó na 1- p 2 év 23 év 34 é 4- v -5 év 57 é 7- v 10 10 év -1 5 év
Millió forint
3. ábra: Forint fix és változó kamatozású jelzáloglevelek hátralévő lejárat szerinti megoszlása
Forrás: MNB A fentiekből látszik, hogy forintban kibocsátott változó kamatozású jelzálogleveleket általában rövid, éven belüli futamidőre bocsátják ki, míg a fix kamatozású jelzáloglevelek futamideje 5-7 év, de gyakoriak a 2-3 éves futamidejű jelzáloglevelek is.
90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0
36
hó n
13
hó n m ax .1
ap h 6- ón 12 ap hó na p 12 év 23 év 34 é 4- v -5 év 57 é 7- v 10 év
EUR változó kamatozású EUR fix kamatozású
ap
Millió forint
4. ábra: Deviza fix és változó kamatozású jelzáloglevelek hátralévő lejárat szerinti megoszlása
Forrás: MNB Ugyanez a tendencia figyelhető meg a devizában kibocsátott jelzálogleveleknél is. A változó kamatozásúak kizárólag éven belüli lejárattal rendelkeznek (leggyakoribb az 1-3 hónapos), míg a fix kamatozásúak mind 3 évnél hosszabb lejáratúak. A legmeghatározóbb lejárati kategória 7-10 év; az állomány több mint a fele ide tartozik.17
17
2006. június 30-ai adatok
20
4. Finanszírozási lehetőségek a jelzáloghitelek esetében18 A jelzáloghitelezés finanszírozási módszereit vizsgálva jelentős eltéréseket fedezhetünk fel a hagyományos lakossági, valamint a vállalati hitelezés finanszírozási formáitól. Természetesen az egyes országokban az eltérő pénzügyi rendszerek és hitelnyújtási szabályok a jelzáloghitelezés esetében is különböző finanszírozási formákhoz vezettek. A nemzetközi gyakorlatban általánosan négy alapvető finanszírozási formát különböztetnek meg. Ezeket gyakran szokás a fejlődés egyes fázisainak is tekinteni; fontos azonban megjegyezni, hogy a különböző igényekhez igazodva ezek akár egymás mellett is működhetnek. 19, 20
4.1. Kereskedelmi banki modell A XIX. század végéig a kereskedelmi bankok legfontosabb hitelezési célpiaca nem a lakosság, hanem a vállalatok voltak. A századforduló környékén, mialatt a hagyományos vállalat központú üzletágak mind inkább veszítettek jelentőségükből, előtérbe került a lakossági piac. A bankok felismerve a lakossági piac fejletlenségét egyre nagyobb hangsúlyt fektettek a hitelnyújtásra ebben a szegmensben. A törvényi változások is segítették ezt a tendenciát, mind nagyobb teret engedve a kereskedelmi bankoknak. A jelzáloghitelek (főként ingatlanhitelek) finanszírozását a hagyományos banki csatornákon keresztül valósították meg – betétek, jegybanki refinanszírozás, bankközi finanszírozás. Összességében elmondható, hogy erre a modellre az a jellemző, hogy a legtöbb banki szolgáltatást egy üzemen belül kívánja megvalósítani.
4.2. Előtakarékossági modell A XX. század pénzügyi válságai rávilágítottak arra, hogy szükség van a bank eszközei és forrásai közötti egyensúlyteremtésre a kockázat csökkentése érdekében. Ennek eredményeként
jött
létre
az
előtakarékossági
modell,
amely
leginkább
a
lakásfinanszírozással foglalkozik. Ennek keretében egy specializált pénzintézetet egy úgynevezett. jelölt betéteken keresztül végzi a lakásfinanszírozást. A modell lényege, 18
http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=14&i=24989 ( 2006-11-10) http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=14&i=24989 ( 2006-11-10) 20 Havasi Péter: Az amerikai jelzálogpiac és az előtörlesztés kockázata (2006) 6-8. oldal 19
21
hogy a későbbi hitelfelvevő és a pénzintézet egy előtakarékossági szerződést köt, melynek értelmében a háztartás meghatározott ideig vállalja egy rögzített összeg elhelyezését a bankban, amire kamatot kap. A szerződéses időtartam letelte után a hitelfelvevő a megtakarított összeg függvényében juthat hozzá hitelhez. A modell lényeges eleme az állami szerepvállalás, hiszen ennek köszönhetően a piacinál kedvezőbb feltételek biztosítottak adókedvezmény, illetve kamattámogatás formájában. Abból kifolyólag, hogy a modell lényege a kedvezményes hitelnyújtás, számos országban szigorú szabályozással igyekeznek távol tartani az ilyen megtakarításokat a tőkepiactól, míg más országokban az előtakarékossági időszak után az ügyfél a számlán tarthatja a pénzét, ami befektetésre kerül.
4.3. Jelzálogbanki modell Ez a modellt az előtakarékossági modell továbbfejlődött változatának szokás tekinteni, és leginkább Európában jellemző. A jelzálogbanki modellen belül megkülönböztetjük az ún. sziléziai modellt és a francia modellt. Az előbbi 1700-as évek végén alakult ki, kereskedelmi bankok kooperációjának eredményeként létrejött bankot takar, mely főként a mezőgazdaságot finanszírozta hosszú lejáratú hitelek nyújtásával. A másik modellben az állami szerepvállalás mellett alakult meg a Credit Foncier de France (CFF) 1852-ben, melynek sokáig monopol joga volt a jelzáloghitelezés és a jelzáloghitelek kibocsátása terén. Az ezredfordulón a francia modell már nagy hasonlóságot mutat az amerikai modellel (kétszintű modell), a bankok a mérlegeikben maradó hitelek finanszírozását egy közös társaságon keresztül intézik. A modell lényege, hogy a kereskedelmi bankok tulajdonában lévő szakosított hitelintézet nyújtja a hiteleket, melyek fedezete az adott ingatlanra vagy ingóságra bejegyzett jelzálogjog. A pénzintézet olyan jelzálogkötvényeket bocsát ki, melyek biztosítékai a hitelintézet által kihelyezett hitelek. Ezen finanszírozási formánál mind a követelések, mind a kötelezettségek a hitelintézet mérlegében maradnak.
22
4.4. Kétszintű modell A "kétszintű modell" az eszközökkel fedezett értékpapír (asset backed securities – ABS) elméletből indul ki. Egy bizonyos pontig ez a finanszírozási módszer néhány jogi kitételt figyelmen kívül hagyva nem mutat jelentős különbségeket a jelzálogbanki modellhez képest. A finanszírozás lényege, hogy a hitelintézet egy alap keretében összevont aktívái ellenében értékpapírokat bocsát ki, amely fedezetéül természetesen maga az aktívatömeg szolgál. A két fent említett modell közötti különbség abban rejlik, hogy az utóbbi esetén a pénzintézetek kivonják a jelzáloghiteleiket a mérlegből. Ezzel egyúttal csökkentik az intézmény tőkemegfelelési követelményeit. A kétszintű modell esetében az egyes tevékenységeket, úgy mint hitelnyújtás, finanszírozás, értékelés, és nyilvántartás, különálló, az adott tevékenységre szakosodott intézmények látják el szemben az európai gyakorlattal, ahol egy banki jogosultságokkal rendelkező intézmény hivatott a jelzáloghitelezés lebonyolítására. Az egyes részfeladatok mind hatékonyabb elvégzése érdekében a jelzáloghitelezés intézménye további részintézményekre bomlott. Ez nem csupán a szükséges szakértelmet biztosíthatja, hanem segítheti a hatékonyság növelését, ezáltal a hitelkamatok csökkenését. A kétszintű modell jellemzően az Amerikai Egyesült Államok sajátja, kialakulása a bankrendszer történelmi fejlődésének egyenes következménye.
A következő két fejezetben a nemzetközi értékpapírpiacon fellelhető gyakorlati példákat mutatom be részletesen.
23
5. Az amerikai jelzáloghitelezés 5.1. Az amerikai jelzálogpiac kialakulása21 Az Amerika Egyesült Államok bankjai az 1930-as és 1970-es évek között legfontosabb elemének a hitelek nyújtását tekintették. Az intézmények főként hosszú lejáratú hiteleket bocsátottak ki, és ezeket jellemzően rövid lejáratú forrásokból finanszírozták.22 Ez a rendszer főleg csökkenő kamatkörnyezetben lehet stabil. Az 1980-as évek végétől bekövetkező gazdasági válság hatására az amerikai kamatlábak emelkedésnek indultak. Ebből kifolyólag a finanszírozási szokások is átalakultak, hiszen a bankok egyre jelentősebb tőkehiánnyal küzdöttek. A fix kamatozású hitelek elkezdtek veszteséget termelni. (Az európai bankok ezzel szemben inkább tőkebőség jellemezte. Ez az első jelentős különbség az amerikai és európai modell között, amely másféle fejlődési utat határozott meg számukra.) A válság hatására megváltoztak az amerikai bankok finanszírozási szokásai. Megjelentek a jelzálogbankok. A jelzálog típusú hitelek finanszírozását ezután már nem a kereskedelmi bankok végezték. A jelzálogbankok nem betétekkel próbálták finanszírozni kibocsátott hiteleiket, hanem a kibocsátott hiteleket értékesítették.
5.2. Fannie Mae A jelzáloghitelekkel való kereskedelem legnagyobb nehézsége a likvid piac hiánya volt. Így jött létre a Szövetségi Nemzeti Jelzálog Hivatal. A Fannie Mae23 néven ismert intézmény
felhatalmazást
kapott,
hogy
takarékintézetektől
már
kinn
lévő
jelzáloghiteleket vásároljon meg, és a szükséges pénzforrások előteremtésére kötvényeket
bocsásson
ki.
Célja,
hogy
minél
több
családot
segítsen
az
otthonteremtésben. 1968 óta több mint 63 millió családot juttattak saját tulajdonú lakáshoz. A Fannie Mae magán részvénytársaság formában működő vállalat. A szervezet maga nem nyújt jelzáloghitelt, de elsődleges hitelezőkkel áll kapcsolatban. 21
Havasi Péter: Az amerikai jelzálogpiac és az előtörlesztés kockázata (2006 BCE) 6-16. old. http://www.portfolio.hu/forum/topic.tdp?t=736 Nemzetközi tendenciák a jelzálogpiacon (2002) (200611-15) 23 Federal National Mortgage Corporation 22
24
A hitelezők eladják a jelzálogokat a másodlagos piacon a befektetőknek, ahol jelen van többek között a Fannie Mae is. A Fannie Mae egyrészt készpénzzel kifizeti a hitelezőknek a jelzáloghitelt, másrészt jelzálog típusú értékpapírokat bocsát ki, és cserébe jelzáloghitel-csomagokat kap a hitelezőktől. Az intézmény garantálja, hogy a befektetők időben visszakapják mind a tőke, mind a kamatfizetéseiket. Az amerikai lakásfinanszírozási rendszer a Fannie Mae-vel egyedülálló ma a világon, és egyes szekértők szerint a leghatékonyabb is.
5.3. Ginnie Mae 1968-ban létrejött a Ginnie Mae24, ami ma állami intézményként működik. Ma egyedül a Ginnie Mae által kibocsátott értékpapírok biztosítják a teljes biztonságot és az állami hitelgaranciát. Ő valósította meg az MBS értékpapírok25 kibocsátását. Biztonságos és likvid, ezzel segítve, hogy külföldi tőke áramoljon be az amerikai lakáspiacra, ami lehetővé teszi a jelzáloghitelek széles körű nyújtását. Nem bocsát ki és nem vásárol MBS értékpapírokat, hanem a pontos tőke- és kamatvisszafizetést garantálja. Az elmúlt 35 évben több mint 30 millió, alacsony és közepes jövedelmű amerikainak segített lakáshoz jutni. 2003-ban elindított két programjának célja a vásárlói kiszolgálás tökéletesítése. A Ginnie Mae I keretében a hasonló tulajdonsággal rendelkező jelzálog alapú papírokat poolokba gyűjtik össze. A Ginnie Mae II a kibocsátók további likviditását teszi lehetővé. Létrehozott egy olyan informatikai rendszert, amelyben a kibocsátók poolokra vonatkozó információikat tároljuk, ezzel is segítve a folyamat még hatékonyabbá tételét. Egy harmadik intézmény, az 1970-ben létrejött Fannie Mac jelzáloghitelek másodlagos piacának fejlődését hivatott segíteni.
24 25
Government National Mortgage Association Jelzálog-alapú értékpapírok
25
Az amerikai piacon jelenleg ez a három intézmény létezik, amelyek garanciát vállalnak ügynökségi jelzálog-törlesztést átadó értékpapírokra. A Ginnie Mae esetében az intézmény biztosítja mind a kamatok, mind a tőkerész időben történő megfizetését. Mögötte állami garancia áll. Míg a másik két intézmény nem élvezi az amerikai kormány garanciavállalását, és nem is állami intézmények, de garanciavállalásukat tekintve hasonló besorolásban részesítők őket mint a Ginnie Mae-t. A két utóbbi intézmény részvényei a new york-i tőzsdén megvásárolhatók. Mindhárom intézmény meghatározó szerepet vállal a lakossági otthonépítés biztosításában az amerikai piacon. Összességében elmondható, hogy a 80-as, 90-es évek folyamán a fent említett pénzügyi közvetítők jelentősen hozzájárultak a jelzáloghitelezés
másodlagos
piacának
fejlődéséhez,
melynek
kulcsa
az
értékpapírosítás. A másodlagos piacon történik a már kibocsátott értékpapírok adásvétele.
5.4. Az amerikai modell jellegzetességei26 Ebben a modellben a hitelt közvetlenül a pénzintézetek és egyéb szervezetek nyújtják (kereskedelmi bankok, takarékszövetkezetek, biztosítók). Ezeket a hiteleket eladják a jelzáloglevelet kibocsátó intézményeknek. A refinanszírozással kapott hitel lehetővé teszi a további hitelnyújtást. Ez a modell élénk, likvid jelzáloghitel és jelzáloglevél piacot teremt. Az elsődleges piac a jelzáloghitelek széles választékát nyújtja. Fix és változó kamatozású, különböző futamidejű hitelek igényelhetőek. A másodlagos jelzálogpiacon már folyósított jelzálogkölcsönök adásvétele és értékpapírosítása folyik. A piac szereplői befektetői életbiztosítási társaságok, nyugdíjalapok, pénzügyi intézmények és magánszemélyek. Célja, hogy azok az alacsony jövedelemből élő emberek (szegények, farmerek) is hitelhez jussanak, akik egyébként efféle hiteleket nem kapnának.
26
Marlok Linda: Jelzáloghitelezés az Európai Unióban és az Egyesült Államokban, fejlődési lehetőségek hazánkban (Tanulmány, EU working papres 1/2005.) 74-78. old.
26
5.5. Az értékpapírosítás és annak előnyei A szekularizáció olyan értékpapírok, illetve kötvények létrehozását és biztosítását jelenti, melynek tőke és kamatfizetése különböző alapokban lévő követelések pénzáramlásaiból származik. Az értékpapírosított jelzáloghitelek a jelzálog alapú értékpapírok. Kereskedelmi bankok, takarékintézetek és jelzálogbankok a hitelek kibocsátói. A folyamat során a kötvényeket készpénzre cserélik az aláíróval, majd az aláíró értékesíti az értékpapírokat a beruházóknak. A hasonló tulajdonsággal rendelkező jelzáloghiteleket egy alapban összesítik, majd értékpapírosított formában árusítják őket. Mindez lehetőséget ad a kibocsátónak arra, hogy megszabaduljon a jelzáloghitelezés kockázatától. Legfontosabb előnye az, hogy hozzájárul az alacsony hitelkamatok eléréséhez. Azok az intézmények, melyek hiteleiket teljes mértékben értékesítik, azonnal új hiteleket nyújthatnak mégpedig úgy, hogy tőkéjüket átcsoportosítják. A jelzálog alapú értékpapírok általában jobb hitelminősítést kapnak mint a kibocsátott részvények, így a kockázat is csökken. Segíti továbbá a tőke földrajzi szétszóródását.
5.6. Az Amerikai Jelzálogbank Szövetség (MBA)27 Az 1914-ben alapított szövetség 3000 ingatlanfinanszírozással foglalkozó vállalatot (kereskedelmi, vegyes és ingatlanpiaci vállalatokat) foglal magában, akik valamilyen kapcsolatban állnak a lakáspiaccal. Állandó tagjai a jelzálogbankok, brókerek, eredeti hitelezők, garanciát adók és lebonyolítók, valamint a befektetők. Hitelkérelmeket fogadnak be, pénzügyi információk hitelességét ellenőrzik, adósok hitelképességét állapítják meg, döntést hoznak a hitelkérelem elfogadásáról, értékesítik a hiteleket a másodlagos piacon. Kulcsszavai: támogatás, oktatás, kutatás és kommunikáció. Támogatja olyan törvények létrahozását, ami lehetővé teszi, hogy minél több amerikai lakástulajdont szerezhessen. Lehetővé teszi hogy a lakáskölcsönök elérhetőek legyenek. Ennek érdekében a Fannie Mae-vel támogatási programot dolgozott ki. Pontos és aktuális ingatlanpiaci adatoknak hetente, havonta, félévente megjelenő publikációival segíti az ingatlanpiac változásainak megértését. 27
http://www.mbaa.org/AboutMBA (2006-11-12)
27
Naprakész információkkal szolgál mindenki számára, akik a www.mbaa.org honlapra ellátogatnak. Hitelkérelmeket fogadnak be, pénzügyi információk hitelességét ellenőrzik, adósok hitelképességét állapítják meg, döntést hoznak a hitelkérelem elfogadásáról, értékesítik a hiteleket a másodlagos piacon. Az MBA a jelzálogpiaci intézmények érdekeit képviseli. A jelzálogpiac jogi, szabályozási érdekeit továbbítja a Szenátus felé. Folyamatos információval látja el tagjait, kutatásokat és jelentéseket készít, oktatási lehetőséget biztosít számukra. Az otthonteremtés
„motorjának”
is
szokás
nevezni.
Manapság
az
ingatlanpiac
finanszírozása az amerikai tőkepiacon a legnagyobb szegmens. A GDP 20 %-át a lakásszektor teszi ki Az MBA munkássága döntő fontosságú, hiszen ötből három családi házat Amerikában az MBA tagvállalat finanszíroz. Évente 3 billió dollár lakáscélú jelzálogkölcsön nyújtásának lebonyolítását MBA tagok végeznek.
28
6. Az európai jelzálogpiacok 6.1. Az európai jelzálogpiacok jellemzői Ahogy már említettem, a jelzálog-hitelezés területén két klasszikus modellt különböztethetünk meg. Az egyik, a már említett kétszintű amerikai modell, a másik pedig az egyszintű német modell, amelyről a továbbiakban esik szó. Jelzáloglevelet először Németországban, a XVIII. században bocsátottak ki, innen terjedt el a többi európai országba is. Németországban a jelzáloghitelezés több mint 200 éves múltra tekint vissza. A jelzáloghitelezés lényege, hogy a jelzálogbankok-mint elkülönült,
szakosodott
pénzintézetek-
kizárólagosan
jogosultak
jelzáloglevél
kibocsátásra, melynek bevételeiből jelzálogok fedezete mellett hosszú lejáratú kölcsönöket nyújtanak. Így a jelzálog-hitelintézet közvetlen kapcsolatban áll mind a hitel kibocsátása, mind a forrás gyűjtése oldalán az ügyfelekkel. Az európai kibocsátású jelzáloglevelek volumene 2003 év végére elérte az 1540 milliárd eurót, ami az európai GDP 17%-ának felel meg. 28 5. ábra: Európai jelzáloglevél-piac szereplői és piaci részesedésük
2003. év végén
Németország Dánia
6%
4% 3% 4% 0%
Franciaország
15%
Svédország Spanyolország
68%
Egyéb nyugat-európai országok újonnan csatlakozott EU tagállamok
Forrás: European Mortgage Federation
28
Papp Mónika: A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon pénzügyi stabilitási szempotból (műhelytanulmányok 36) 2005 MNB
29
A teljes európai jelzáloglevél-piac 84%-át három ország teszi ki. Az első Németország 44%-kal, a második Dánia 29%-kal, majd Svédország 12%-kal. Az európai, vagy más néven kontinentális modell lényegesen eltér az amerikaitól, és a jelzálogbankokra illetve jelzáloglevelekre épül. A jelzáloglevelek lényegesen különböznek a jelzálog alapú értékpapíroktól. A jelzáloglevelek ugyanis sohasem teremtenek közvetlen kapcsolatot a fedezetül szolgáló jelzáloghitelekkel, és csakis speciális törvények alapján működő jelzálogbankok bocsáthatják ki. A jelzáloglevelek, csakúgy, mint a jelzáloghitelek, hosszú lejáratúak és általában fix kamatozásúak. Fontos, hogy a befektetők viszonylag könnyen pénzzé tehessék a jelzálogleveleket, tehát minél forgalomképesebbek legyenek. Ez megnöveli az elsődleges kibocsátók vonzerejét is.
6.2. Az európai jelzálogpiacok fejlődése29 Az Európai Unióban lezajlott kamatcsökkenési periódus kedvezően hatott a jelzáloghitelek kamatszintjére is, így az országok többségében növelte a DGP-arányos jelzáloghitel állományt. 1. Táblázat: Jelzáloghitelek állománya a GDP százalékában
Ország30 Dánia Németország Finnország Franciaország Hollandia Írország Portugália Spanyolország Görögország
% 1990 n.a. 42,5 31,7 23,8 40,2 18,9 11,2 14,2 5
1995 58,7 46,2 32,4 20,9 50,1 24,1 18,7 17,6 4,4
2001 70 54 29 19 66 33 47 32 12 Forrás: MNB
A táblázatból kiolvasható, hogy két ország kivételével (Finnország és Franciaország) minden európai országban nőtt a jelzáloghitelezés szerepe. Az átlagos jelzáloghitelállomány nagysága az EU-ban a GDP 40%-át teszi ki, szemben az 1990-es 30%-kal. A 29
Marlok Linda: Jelzáloghitelezés az Európai Unióban és az Egyesült Államokban, fejlődési lehetőségek hazánkban (Tanulmány, EU working papres 1/2005.) 59. old. 30 Magyarország kivételével
30
szerződések átlagos futamideje 15-20 év, de léteznek ennél hosszabb futamidejű szerződések is. Európában ma körülbelül 150 jelzálog-hitelintézet működik. A maastrichti konvergencia folyamatnak rendkívüli szerepe volt a jelzáloghitelezés elterjedésében, de nagyban befolyásolja az adott ország lakáspolitikája is. A jelzáloghitelezés egész Európában növekedési tendenciát mutat. 1990-hez viszonyítva a jelzáloghitelek állománya 2000-re több mint kétszeresére nőtt. Ez átlagosan 8 %-os éves átlagos növekedési ütemet jelent, ami túllépi a GDP növekedését. Az emelkedés több tényező együtteseként jött létre. Egyrészt a nagyon alacsony kamatlábakkal, valamint a piacon előforduló, egyre erősödő versennyel lehet magyarázni. Az erősödő verseny dinamikus működésre és új termékek létrehozására kényszerítette a piac szereplőit. Megjelentek az úgynevezett flexibilis jelzáloghitelek, melynél megengedett az alul - illetve felültörlesztés, és a törlesztési szabadság. Hasonló újdonságnak számít az 1999 óta bevezetett euró-alapú jelzáloghitel.
6.3. Jelzálogbanki modellek átalakulása A nemzetközi környezetben folyamatos változások jellemzőek az elmúlt évekre mind szabályozási, mind intézményi szinten. Európában 4 szabályozási modellt különböztetünk meg az alapján, hogy milyen típusú hitelintézet jogosult jelzáloglevél kibocsátására: 31
6.3.1.
Francia modell
A jelzáloghitelt nyújtó bank a jelzáloglevél fedezeteként szolgáló eszközöket egy külön, önálló bankként működő, de csak a fedezetek őrzésével megbízott banknak adja át. Az adminisztráció és a működtetés a hitelező bank feladata, de a jelzálogleveleket egy speciális bank bocsátja ki. Ezt a modellt Franciaországban, Finnországban, Írországban, Norvégiában és Svédországban alkalmazzák.
31
Papp Mónika: A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon pénzügyi stabilitási szempontból (műhelytanulmányok 36) 2005 MNB
31
6.3.2.
Német modell
A hazánkban is alkalmazott modellben jelzáloglevél kibocsátására csak jelzálogbankok jogosultak, amelyek biztosítékok ellenében egyéb eszközöket is birtokolhatnak. Saját hitelnyújtásra is van lehetőségük. Feladatok működtetése és az adminisztráció is a jelzálogbank feladata. Németországban (átalakulóban), Dániában, Luxemburgban, Lengyelországban és Magyarországon alkalmazzák ezt a modellt.
6.3.3.
Univerzális bank, felügyeleti engedély alapján
Az univerzális bankok - adott feltételek teljesítése esetén engedélyt kapnak - a felügyelettől arra, hogy bizonyos eszközök finanszírozására jelzálogleveleket bocsássanak ki. Ez rugalmasabb, mint az előző két modell, de számos kiegészítő szabályozás szükséges hozzá. Ezt Oroszország, Lettország, Szlovénia alkalmazzák. Németországban bevezetés alatt áll a modell.
6.3.4.
Univerzális bank engedély nélkül
Ebben az esetben vagy nincs szükségük a bankoknak felügyeleti engedélyre (Bulgária, Csehország, Litvánia, Spanyolország), vagy a hatóságok nem állítanak fel különleges feltételeket az engedély megszerzéséhez (Szlovákia). Kiegészítő törvények és rendeletek természetesen szükségesek a befektetők érdekvédelméhez.
6.4. Különbségek egyes országokban Az egyes országok jelzálogpiaci különbségei az ország különbözőségeiből adódnak. Az eltérések főleg történelmi, demográfiai, politikai okokra vezethetők vissza. Jelentős különbségek mutatkoznak a makrogazdasági mutatók tekintetében is. Eltérések vannak a hitelezők és termékek típusai között is, illetve a lakáspiaci helyzetben. A legnagyobb különbségek a futamidő, illetve az LTV arány (hitel/hitelbiztosítéki érték) és a kamatlábak között fedezhetők fel. A futamidő 10 évtől 30 évig terjed. Legkevesebb Olaszországban, míg 30 éves futamidőt Németország és Dánia enged meg magának. Az LTV arány a jelzáloghitelezés hatékonyságának legfontosabb mutatója. Százalékos formában szokták megadni. A legalacsonyabb Görögországban (47%). A többi európai országban általában 80-100% között mozog az LTV arány. Volt már példa arra is, hogy Hollandiában 125%-ot ért el a mérőszám.
32
Kamatlábak tekintetében is jelentős különbségek mutatkoznak. Beszélhetünk fix és változó kamatozású, illetve kezdeti fix kamatozású jelzáloghitelekről. Néhány országban a fix kamatozású (Franciaország, Olaszország), míg máshol a változó kamatozású hitel dominál (Nagy-Britannia, Svédország, Norvégia). Leginkább elterjedt mégis a kezdeti fix kamatozású konstrukció.
6.5. Forrás-bevonási lehetőségek Európában Az európai jelzáloghitelezőknek széles körű forrásbevonási lehetőségeik vannak. Legelterjedtebb módszer a betétek gyűjtése. Másik módszer a jelzáloglevelek kibocsátása. Országonként változó, hogy melyik forrásszerzési lehetőség dominál. Németországban bocsátották ki az első jelzálogleveleket, és innen terjedt el a többi európai országra is. Manapság már jelentős különbségek tapasztalhatók az egyes országok jelzáloglevél-kibocsátásai között. A közeljövőben várhatóan nagyobb népszerűségnek fog örvendeni a jelzáloglevél Németországon, Dánián és Svédországon kívül más európai országokban is, a fent említett indokok miatt. Európában jelenleg a hitelállomány 1%-át finanszírozzák jelzálog-alapú értékpapírokkal (MBS), ami meglehetősen alacsony arány az amerikaihoz képest. De ahogy láthatjuk, az európai és az amerikai piac más tulajdonságokkal bírnak (megjelenésük, létezési formájuk egészen más), így nem csoda a lakásfinanszírozásban adódó különbségek sem.
6.6. Az Európai Jelzálog Szövetség32 Az Európai Jelzálog Szövetség 1967 óta működő kereskedelmi szövetség, melynek fő tevékenysége a jelzáloghitelezés az Európai Unió tagországaiban. Székhelye Brüsszelben van. Összefogja a különböző jelzáloghitelezéssel foglalkozó intézményeket (jelzálogbankokat, kereskedelmi bankokat, takarékpénztárakat, szövetkezeteket és biztosító társaságokat). Együtt az összes lakáscélú jelzáloghitelek 70%-át nyújtják. Különböző tagságok léteznek:
32
EMF (European Mortgage Federation)
33
Teljes jogú tagságot az Európai Uniós piacon belül működő szakosított jelzálog-hitelintézetek nyerhetnek.
Társult tag lehet olyan intézmény, amelyik csatlakozási tárgyalást folytat az EU-val, valamint megfelel a teljes jogú tagság feltételeinek.
Megfigyelő tag olyan intézmény, amelyik nem lehet teljes jogú tag, de a jelzáloghitelezésben különösen érdekelt.
A Szövetség feladatai a következők: lobbizási tevékenységet folytat, folyamatos statisztikai publikációkat, jelentéseket készít, konferenciákat tart, elektronikus könyvtárat működtet. 2004 májusában 10 új ország csatlakozott az Európai Unióhoz, melynek illetékes intézményei a társult tagság után immár teljes jogú tagként tevékenykednek a Szövetségben. A Szövetség egyben az európai jelzálogipar érdekvédelmi képviseleti szerve. Az EU tagországain kívül Norvégia és Svájc is tagja. 33 A jövőben a hatékonyság növelése,a fogyasztóvédelem erősítése, a termékfejlesztés és a jobban összehasonlítható jelzáloghitel-termékek megteremtése a cél. Minden új teljes jogú tag jelzáloghitel-piacának 40%-os növekedésével számolnak 2007-re. Jelenleg az OTP Jelzálogbank és az FHB tagjai az Európai Jelzálog Szövetségnek.34
33 34
http://www.hypo.org/Content/Default.asp?PageID=159 (2006-11-12) http://www.hypo.org/content/default.asp?PageID=178 (2006-11-12)
34
7. A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon A hazai jelzálogbankok által kibocsátott jelzáloglevél-mennyiség alul marad az európai átlagnál, de az újonnan csatlakozott országok közül hazánkban a legfejlettebb a jelzáloglevél alapú finanszírozás. A piac fejlődését a lakástámogatási rendszer új alapokra való helyezése ösztönözte. A rendelet szerint a háztartások lakáshoz jutásának támogatása mellett azt is biztosította, hogy a hosszú lejáratú lakáshitelek finanszírozásához a bankok jelzáloglevelek segítségével hosszú lejáratú forrásokat tudjanak bevonni. Az elmúlt években a belföldön kibocsátott jelzáloglevelek iránt egyre nagyobb keresletet támasztanak a nem-rezidens befektetők. A piacon megjelenő jelzáloglevelek 50%-a külföldiek kezében van. A külföldi befektetői réteg megnyerése érdekében a hazai jelzálogbankok egyre több devizában (euróban és svájci frankban) kibocsátott jelzáloglevél jelenik meg a piacon. A papírok 80%-a 3-10 éves futamidejű, általában fix kamatozású. Kockázati szempontból alacsony besorolásba tartoznak. Érdemes figyelmet fordítani a csökkenő kamatláb-tendenciára (ami jelenleg átmenetileg ugyan emelkedik, de a későbbiek folyamán várhatóan megint csökkenésnek indul), hiszen ezáltal megnövekedhet az előtörlesztések aránya. A bankoknak erre az eshetőségre fel kell készülniük. A jelzáloglevél alapú finanszírozásra a jövőben több tényező is hatást gyakorolhat. Ezek közül a legjellemzőbb a devizahitelezés számának megugrása, amely már most is érezteti hatását. A kereskedelmi bankok jellemzően saját vagy anyabanki forrásból nyújtanak hitelt, és nem a jelzálogbanki refinanszírozást veszik igénybe. Így a jelzálogbankok szerepe várhatóan a jövőben sem fog urgásszerűen megnőni.
7.1. Jelzáloghitelezés ma Magyarországon Magyarországon ma a jelzáloghitelezés a bankszektor egyik legsikeresebb szegmense. Az elkövetkező sorokban átfogó képet adok arról hogy az elmúlt hét évben hogyan fejlődött ki állami oldalról, mesterségesen a lakáscélú jelzáloghitelekhez kapcsolódó támogatáson keresztül a jelzáloglevél alapú finanszírozás, hol tartunk most, és mely tényezők határozzák meg a további fejlődési irányt. A jelzáloglevélnek számos előnyét lehet felsorakoztatni, mint például: 35
Az alacsony kockázat mivel a mögötte álló fedezetek is szintén alacsony kockázatúak.
Az alacsony forrásköltség közvetetten a hitelezőre is kihat, mert kedvezőbb feltételek mellett veheti fel a hitelt.
Intézményi befektetők számára segíthet portfóliójuk diverzifikálásában.
Magyarország jelzáloglevél piaca (mint azt az előző fejezetben láthattuk) európai viszonylatban marginális. A jelzáloglevél GDP-hez viszonyított aránya 2003-ban azonban 5,3% volt. Ez nagyjából a francia és spanyol piacnak felel meg. Az újonnan csatlakozott országok közül a legnagyobb piacot mondhatjuk magunkénak.
millió euró
6. ábra: Az egyek kelet-közép európai országokban történt kibocsátások volumene
3758,74
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
M
ag
1750,19 585,83
y
zá rs o ar
g C
ho se
r
ág sz
lo Sz
k vá
240,96
ia Le
ng
l ye
á sz or
43,89
g tt Le
sz or
ág
14,48
t Li
n vá
ia
Forrás: European Mortgage Federation A hazai értékpapírpiacon, volumen alapján az állampapírok és részvények után a jelzáloglevelek a legfontosabb befektetések. Értékpapír-piaci részesedésük egyelőre 10 % alatt van, de szerepük egyre nő.
36
7. ábra: Hazai értékpapírpiac egyes szegmenseinek részesedése a teljes értékpapír-állományból
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
állampapír
57,8
52,9
részvény jelzáloglevél
25,7
30,6
6,8
7,3
2003
2004
6,7 3
6,4 2,9
befektetési jegy egyéb hitelviszonyt megtestesítő értékpapír
Forrás: MNB A magyar jelzáloglevél-piac 5 év alatt érte el mostani fejlettségét. Közép-Kelet Európában kiugró teljesítményt produkált. Az ok azzal magyarázható, hogy a többi országban 1995 és 1998 között alakult ki a szabályozási környezet, míg Magyarországon a jelzáloglevelek piaca sokkal fejlettebb és népszerűbb forrásszerzési lehetőség. A jelzáloghitelezés jelentőssége ebben óriási mértékű.
7.2. A hazai jelzáloglevél-piac kialakulása, a magyar rendszer sajátosságai A rendszerváltás előtt az állami támogatások hatására a lakáshitelt igen kedvező feltételek mellett lehetett igényelni. A rendszerváltás után viszont jelentősen megszigorodtak a jelzáloghitelek feltételei, melynek okai a következők voltak:
Kedvezőtlen makrogazdasági környezet (magas infláció, magas kamatok, csökkenő reálbérek, magas munkanélküliség)
Hiányosságok a szabályozási környezetben
1997-ben rögzítették törvényben, és definiálták a jelzáloghitel, a jelzáloglevél valamint a jelzálog-hitelintézet fogalmát. Szabályozás szerint minden ingatlanra bejegyzett, jelzáloggal fedezett hitel jelzáloghitel.
37
Jelentős mértékű változás azonban csak a 2001. évi lakástámogatási rendelet35 hatályba lépését követően következett be. Ez a rendelet a lakáshitel-állomány dinamikus bővüléséhez vezetett. 8. ábra: Háztartási hitelek volumenének alakulása Milliárd Ft
6000 5000 4000 Fogyasztási és egyéb hitelek
3000 2000
Lakáshitel
1000 0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Forrás: MNB A 2001. évi támogatási rendelet a jelzálogbankok szempontjából is áttörést jelentett, mivel a kormány a támogatások egy részét jelzáloglevél alapú finanszírozáshoz kötötte (forrásoldali támogatású hitelek). A bankrendszer jelzálogfedezet mellett nyújtott lakossági hiteleinek jelentős részét a támogatott lakáshitelek eredményezték (2004. végén 75%).
35
12/2001. Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról
38
9. ábra: Háztartásoknak jelzálogfedezet mellett nyújtott hitelek
2005. június 30. Forrásoldali támogatású Ft jelzáloghitel
12% 12%
Deviza jelzáloghitel
56%
20%
Piaci kamatozású Ft jelzáloghitel Egyéb támogatott jelzáloghitel
Forrás: MNB A kereskedelmi bankok csak jelzálogbanki refinanszírozás útján tudnak forrásoldali kamattámogatáshoz jutni. Így a saját hitelt is nyújtó jelzálogbankok és azok a kereskedelmi bankok amelyek saját jelzálogbankkal rendelkeznek, előnybe kerülnek a többi bankkal szemben. A kereskedelmi bankok refinanszírozásának két módja van:
Konzorciális hitelezés: jelzálogbank a jelzálogfedezet mellett nyújtott hitelt teljes egészében átveszi a kereskedelmi banktól
Önálló zálogjogvásárlás: csak a jelzáloghitel mögött álló zálogjog kerül át a jelzálogbankhoz
A lakástámogatási rendszernek köszönhetően 2006 júniusában a forgalomban lévő jelzáloglevelek állománya meghaladta az 1440 milliárd forintot. Magyarországon (ellentétben más országokkal) a jelzáloglevél-állomány nagysága a támogatott lakáshitelek állományához igazodik. A szabályozási rendszer megváltozása rendkívül érzékenyen érinti a jelzáloglevél piacot. 2003-ban kétszer is módosult a támogatási rendszer (júniusban valamint decemberben). A szigorítások mindkét esetben két folyamatot indítottak el: a módosítások előtt a hitelfelvétel jelentősen megnövekedett, a rendelet hatályba lépésével pedig jelentősen visszaesett a hitelek folyósítása. 2003. decembere után olyan mértékben esett vissza a támogatások mértéke, hogy a bankok egy új terméket voltak kénytelenek kifejleszteni: a devizaalapú jelzáloghitelt. Ezeknek a hiteleknek a finanszírozása saját vagy bankközi forrásokból történik, ami csökkentheti a jelzálogbankok jövőbeni refinanszírozó szerepét. 39
A jelzáloglevél-piac kifejlődését egyértelműen a kormányzati lakástámogatások biztosították. Ennek köszönhető, hogy az elmúlt 6 évben Közép-Európa legnagyobb jelzálogpiaca a magyar lett. 10. ábra: A hazai jelzáloglevél-állomány alakulása Milliárd Ft 1400 1200 1000
HVB
800
OTP
600
FHB
400 200 0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Forrás: MNB
7.3. A hazai jelzáloglevél-piac jellemzői A piac szereplői jelzálogbankok, valamint befektetők. Jelzáloglevél-kibocsátásra csak szakosított hitelintézet –jelzálog-hitelintézet-jogosult Magyarországon. A hitelintézetekhez képest szigorúbb elvárásoknak kell megfelelnie.
Alapításához szükséges jegyzett tőke 3 milliárd forint (szemben a hitelintézetek 2 milliárd forintos minimum tőkéjével)
Tevékenységi korlátai vannak:
- Nem gyűjthet betétet - Csak jelzáloggal, valamint állami készfizető kezesség vállalásával biztosított fedezet mellett nyújthat hitelt Magyarországon három jelzálog-hitelintézet létezik. Az OTP Jelzálogbank, Az FHB és a HVB Jelzálogbank. A három bank tevékenységében és működésében is tapasztalhatunk jelentős eltéréseket.
40
2. Táblázat: A három magyar jelzálogbank piaci részesedése 2005. június 30-án
Jelzálogbank neve
Alapítás éve
Tulajdonos
Piaci részaránya a teljes magyar jelzáloglevélállományban
FHB
1998
53%-ban ÁPV Rt.
37,10%
HVB Jelzálogbank
2001
HVB Bank
5,60%
OTP Jelzálogbank
2002
OTP Bank
62,70%
Forrás: MNB
Az FHB (anyabank hiányában) jelzáloglevél-értékesítésben teljesen a piacra van utalva. Saját hitelek nyújtása mellett konzorciális formában és önálló zálogjog vásárlásával is finanszíroz jelzáloghiteleket. Számos kereskedelmi bankkal áll kapcsolatban. A HVB Jelzálogbankot elsősorban a nem pénzügyi vállalati jelzáloghitelek finanszírozására hozták létre, ám a lakossági jelzáloghitelek népszerűsödésével ő maga is belépett a lakáshitelek finanszírozásáért folytatott harcba. A piacon utolsóként megjelenő, de gyorsan piacvezetővé váló OTP Jelzálogbankot az OTP Bank annak érdekében alapította, hogy a háztartási szektorban betöltött piacvezető szerepét erősítse, valamint kedvező feltételű hiteleket nyújtson a lakosság számára. Kizárólag az OTP Bankon keresztül, konzorciális formában hitelez.
7.3.1.
FHB Földhitel-és Jelzálogbank Nyrt.
Az FHB rövid bemutatása A bank szakosított hitelintézetként működő intézmény. A Magyar Állam 1997 október 21-én alapította, 3 milliárd forint alaptőkével. A bank a vele együttműködő kereskedelmi bankok hiteleit refinanszírozza, valamint saját maga is bocsát ki értékpapírokat (jelzálogleveleket, kötvényeket) a lakosság számára. 2003-ban a PSZÁF engedélyével részvényeik egy részét bevezették a BÉT-re.
41
2004-ben az FHB is elindította a deviza-lakáshitelezést, valamint a szabad felhasználású, illetve a termőföld-jelzáloghitelezést. A kormány az FHB privatizációját tervezi, melynek célja a hitelminősítés javítása. Olyan intézménynek adnák el a jelzálogbankot, amelynek a magyar államnál jobb hitelminősítése van, és még nincs jelen a magyar piacon, valamint vállalná a bank tőzsdén tartását. 36, 37 Az FHB stratégiája A 2001. évi L. törvény a jelzáloghitelezésben jelentős változást hozott. Lehetővé tette a kereskedelmi bankok közreműködését a jelzáloghitelezésben. A törvény lényege, hogy az önálló zálogjogra alapított követelés, mint fedezet megjelenik a jelzáloglevelek mögött, és lehetőséget nyújt az önálló zálogjog adás-vételére. Így a jelzáloghitelintézetek a kereskedelmi bankok refinanszírozójává váltak. Legtöbb kedvezményes hitel ingatlan vásárlási hitelként realizálódik, és döntően a lakosság részére nyújtják. Több, nagy kereskedelmi bankkal állnak kapcsolatban és írt alá szerződést a jelzáloglevelek
refinanszírozásáról.
Ennek
eredményeként
közel 800
fiókban
igényelhetők kamattámogatású jelzáloghitelek. A bank 2001 novembere óta társult tagja az Európai Jelzálogszövetségnek, s kezdeményezésére 2002 őszén létrejött a Magyar Jelzálogbank Egyesület, amely a három hazai jelzálog-hitelintézet szakmai és érdek-képviseleti szervezete. A bank 2005. május 1-jével - a magyarországi hitelintézetek között elsőként csatlakozott az európai hitelintézetek és fogyasztóvédelmi szervezetek részvételével létrehozott „A lakáshiteleknél a szerződéskötést megelőzően az ügyfeleknek nyújtandó információkról szóló önkéntes Magatartáskódexhez” (Code of Conduct). A bank Igazgatósága 2006. februárjában új üzleti stratégiát fogadott el, amelynek megvalósítása 2006 első negyedévében megkezdődött. Az új stratégia részeként az FHB bankcsoporttá alakul, annak érdekében, hogy a jelzáloghitelezés és ingatlanfinanszírozás teljes piaci szegmensét képes legyen a jövőben kiszolgálni.
36 37
FHB: Nem szabad kapkodni. Világgazdaság 2004. november 9. (kedd) 19. old. FHB Földhitel- és Jelzálogbank Rt. 2005. szeptemberi alaptájékoztatója
42
A kormány 2006. október 31-i ülésén döntött a még állami kézben lévő FHB részvények szakmai befektetőknek történő értékesítéséről. Az FHB helye a magyar bankpiacon38 Jelzálogbanki tevékenységről Magyarországon a II. világháború után csak az FHB működésének megkezdésétől, 1998 márciusától beszélhetünk. A piacon új hitelezési tevékenység és befektetési lehetőség meghonosítása csak lassan indult be. A kihelyezett hitelek forrását az FHB hosszú lejáratú jelzáloglevél sorozatok kibocsátásával teremti elő. E befektetés biztonságát elsősorban a jelzálog-hitelintézetek szigorú törvényi szabályozása, a jelzáloglevelek mögött lévő hitelportfolió alacsony kockázata, valamint szigorú fedezeti rendszere garantálja. Minden kibocsátás esetén – s azt követően folyamatosan – vagyonellenőr is vizsgálja a jelzáloglevelek törvényben szabályozott fedezetének meglétét. A jelzáloglevelek futamideje – igazodva a hitelekéhez – jellemzően 5 éven felüli. Az FHB a hosszúlejáratú forrásszerzésben rejlő jelzálogbanki előnyök maximális kihasználására
törekedve
igyekszik
a
forrásokat
a
hosszú
távú
lakás-
és
ingatlanfinanszírozásba átáramoltatni és gyors, és mégis biztonságos üzleti felfutással a nemzetközi jelzálogbankok hatékonysági és profitabilitási szintjét mihamarabb elérni. A bank vezetése az FHB piaci részesedésének fokozatos növekedésével számol, hosszútávon a lakáshitelezési piacon pedig legalább 20-25 %-os piaci részesedést kíván elérni. A Moody’s hitelminősítő intézmény 2005-ben a forintban kibocsátott jelzáloglevelek besorolása AA2, a Magyar Köztársaság hosszú lejáratú adósságának besorolása A1, deviza-kibocsátásai pedig A2-es kategóriába lettek besorolva. 39
38
http://www.fhb.hu/befektetoknek/altalanos_informaciok/altalanos_cegbemutato/index.fhb (2006-1114) 39 Az FHB Földhitel-és Jelzálogbank Rt 2005. évi éves jelentése. Letöltés helye: http://www.fhb.hu/system/fileserver.fhb?file=/befektetoknek/penzugyi_adatok/FHB060428AR01H.pdf&t ype=related (2006-11-14)
43
Jelzáloglevél-kibocsátás A Bank 2005-ben összesen 16,6 milliárd forint értékben bocsátott ki új jelzáloglevelet. Az egész évet tekintve, 7,9 milliárd forint összegű tőkét törlesztett vissza, és 18,2 milliárd forint névértékben vásárolt vissza jelzáloglevelet a Tőzsdén, aukció keretében. Finanszírozási szükségleteinek döntő részét külföldi tőkepiaci forrásokból fedezte. Sajátos kockázatkezelési politika Az eszközök és források 100%-os lefedezése nem megoldható, így a természetes fedezés hiányait a bank aktív beavatkozás keretében jelzáloglevél vásárlásokkal, swap ügyletekkel, és a jelzáloglevelek futamidejének növelésével igyekszik pótolni. Hitelezési tevékenysége a lakáshitelekre koncentrálódik. A hitelképesség mérésére „scoring-rendszert” alakított ki a bank. A fedezetek elfogadtatásának módjára szigorú előírásokat tartalmaz. A partnerbankokkal szemben vállalt kockázatok minimalizálását kétoldalú szerződések kikötésével biztosítja. Likviditásának biztosítása érdekében a követelések és kötelezettségek lejárati megfeleltetése fontos. A bank 2004-ben kifejlesztett egy új kockázatkezelési rendszert: a VaR40-t. Ez egy kockáztatott érték alapú kockázatkezelési módszer, a bank teljes piaci kockázati kitettsége a rendszer alapján kerül meghatározásra. Beruházások 2005-ben a bank számos korábban indult beruházást fejezett be. Legjelentősebb ezek közül a vidéki irodák korszerűsítése, új irodák nyitása volt.
40
VaR: A Varitron piaci kockázatkezelési és eszköz-forrás elemzési funkciókat lát el. A szoftver az Inforex pozícióvezető rendszerhez és a Bankmaster számlavezető rendszerhez kapcsolódik.
44
7.3.2.
HVB Jelzálogbank Zrt.
A HVB Jelzálogbank bemutatása A szervezet szakosított hitelintézetként működő jelzálog-hitelintézet, amelyet 1998. június 8-án 3 milliárd forint alaptőkével a Bayerische Vereinsbank AG. alapított. Magyarország első privát tulajdonú jelzáloghitel-intézete. A Jelzálogbank alaptőkéje 3000 darab egymillió forint névértékű részvényből áll, amely részvények szavazati joggal járnak és azonos jogokat hordoznak. Valamennyi részvény névre szóló, kibocsátási értéke megegyezik a névértékkel. A forgalomba hozott, de le nem járt, vissza nem vásárolt, vissza nem váltott Jelzáloglevelek (ideértve mind a Tőzsdei Jelzálogleveleket, mind a Nyilvános Jelzálogleveleket) össznévértéke a 75 milliárd forintot nem haladhatja meg. A Jelzálogbank szakosított hitelintézetként speciális szerepet tölt be a hazai hitelintézetek sorában. Alapvetően olyan hosszúlejáratú hitelek nyújtásával foglalkozik,
amelyeknél
az
ügylet
elsődleges
biztosítékául
a
finanszírozott,
Magyarország területén lévő ingatlanra bejegyzett első ranghelyű jelzálogjog, illetve önálló zálogjog szolgál. 41 Üzleti tevékenységét a következő területeken fejti ki: • üzleti ingatlanfinanszírozás • lakásvásárló magánszemélyek finanszírozása • önálló zálogjog vásárláson alapuló kereskedelmi banki együttműködések • jelzáloglevél kibocsátás
A HVB jelzálogbank célja A bank 75 Mrd Ft-os Jelzáloglevél Programjának célja, hogy időről időre Jelzáloglevelek forgalomba hozatala által biztosítsa forrásait. A fokozódó versenyben való helytállás érdekében a nagyban hozzá fog járulni ügyfélkörének szélesítéséhez, 41
HVB Jelzálogbank RT, alaptájékoztatók 2005. szeptember 16.
45
jelenlegi
ügyfélkörének
magasabb
szintű
kiszolgálásához,
piaci
szerepének
erősítéséhez. A program keretében forrásokat von be a tőkepiacról annak érdekében, hogy
ügyfelei
lakáshiteleket
számára tudjon
hosszútávon
kínálni,
mely
kiszámítható, által
ügyfelei
versenyképes az
állam
kamatozású
által
nyújtott
kamattámogatások előnyeit maximálisan ki tudják használni. Kezdetben zárt körben kibocsátott jelzálogleveleket forgalmazott a Bank. Egyre gyakoribbak azonban a nyilvánosan kibocsátott értékpapírok. A HVB Jelzálogbank szoros kapcsolatban áll a HVB Bank Hungary Zrt-vel, főleg az ingatlanfinanszírozás terén működnek együtt. A Jelzálogbank ügyfelei számára az anyabank által nyújtott teljes kereskedelmi banki szolgáltatást biztosítani tudja.
Más bankokkal való kapcsolat A HVB Jelzálogbank más bankokon kívül magánszemélyekkel és vállalati ügyfelekkel is közvetlen kapcsolatban áll. Partnerbankok
önálló
zálogjoggal
biztosított
hiteleinek
refinanszírozása:
A
jelzálogbank adósa a kereskedelmi bank, aki az adós teljesítésétől függetlenül köteles a hitel törlesztésére 2005. júniusában a hitelportfólió 71,94%-át ez tette ki. Magánszemélyek jelzálogjoggal biztosított lakáscélú hitelezése: új építésű lakások finanszírozása, ahol a projekt építését a jelzálogbank értékbecslői végigkövetik. 2005 félévkor ez a terület adja a hitelportfolió 15,20%-át. Vállalati ügyfelek jelzáloghitelezése: A hiteleket a Kibocsátó euro-ban nyújtja. Ez a terület adja 2005 félévkor a hitelportfólió 12,86%-át.
Ingatlanfinanszírozás A Jelzálogbank a HVB Bankkal szoros kapcsolatban, üzleti- és lakóingatlanok hitelezését
végzi.
Vállalati
ügyfelei
számára
–
ingatlancélú
beruházásaik
megvalósítására – kínál finanszírozást. Ez lehet ingatlan saját tulajdonban tartása, építése, fejlesztése, továbbá bérbeadással kapcsolatos befektetés. A biztosíték elsősorban a jelzálogjoggal terhelt ingatlan. 42
42
http://www.jelzalogbank.hu/hu/vallalati_1596.tdp
46
Üzleti finanszírozás: Projektfinanszírozás jelleggel egyénre szabott finanszírozási konstrukciót kínál, általában bevásárlóközpontok, irodaházak, raktárak, logisztikai központok szállodák és parkolóházak építésére, amelyek bevételei elsősorban devizában keletkeznek. Ebből következik, hogy túlnyomó részt devizahiteleket kínál. A 3 jelzálogbank közül az üzleti finanszírozás a HVB Jelzálogbankra különösen jellemző.
Lakásfinanszírozás: Ez a terület is szoros kapcsolatban áll a HVB Bank Hungary Zrt-vel. Itt elsősorban építési vállalkozókat szolgál ki. Államilag támogatott konstrukciók is igénybe vehetők. A hitel igénybevételének feltételei e következők: - a minimum hitelösszeg 100 millió forint vagy ennek megfelelő euro - saját erő a projekt nettó költségének 20-30 %-a Ingatlanépítési beruházásokra rövid lejáratú, forint alapú kamattámogatásos hitelek, valamint forint vagy devizaalapú, piaci kamatozású hitelt nyújt a Jelzálogbank.
Lakossági hitelezés A hitelt új építésű lakás vásárlására lehet igényelni, kizárólag olyan új lakás vásárlására, amelynek építtetőjével a HVB Jelzálogbank együttműködési megállapodást kötött. Minimum 1 millió, maximum 50 millió forint értékben forint, euró illetve svájci frank alapú hitelek nyújthatók. A hitelfelvevőnek minimum 20 % önerővel kell rendelkeznie. A hitel futamideje minimum 5, maximum 25 év lehet. A hitel fedezete az a megépülésre kerülő ingatlan, amelyet a hitel felvevő megvásárol. A fedezetül felajánlott ingatlanra a teljes hitel erejéig (kamatokkal együtt) jelzálogjogot, annak biztosítására pedig elidegenítési tilalmat jegyeztet be a Jelzálogbank. A hitel törlesztése havonta történik, előtörlesztés meghatározott feltételek mellett lehetséges, amelyet a Jelzálogban egyedileg állít ki. 43
43
http://www.jelzalogbank.hu/hu/lakossagi_30.tdp
47
Banki refinanszírozás a HVB Jelzálogbanknál44 A HVB Jelzálogbank egyik legsikeresebb üzletága a banki refinanszírozási üzletág. A Jelzálogbank eddig 5 bankkal kötött együttműködési megállapodást (Budapest Bank Rt., HVB Bank Zrt., ING Bank Rt., Magyar Külkereskedelmi Bank Rt., Magyarországi Volksbank Rt.). Fontos a rugalmas alkalmazkodás az állandóan változó parterbanki igényeknek megfelelően. Ennek elősegítésére saját informatikai rendszer fejlesztett ki a Jelzálogbank. A refinanszírozott jelzáloghitelek állománya a teljes jelzálogbanki hitelállomány 70 %-át teszi ki.
7.3.3.
OTP Jelzálogbank Zrt.
Az OTP Jelzálogbank története Az utóbbi években a lakásberuházás fellendítése érdekében a kormányzat 2000-től jelentős támogatást nyújt a lakáshoz jutás feltételeinek javításához. 2001-ben az OTP Bank határozatott hozott, mely szerint 3 Mrd forint jegyzett tőkével, 100 %-os tulajdonosi részesedéssel megalapítja az OTP Jelzálogbankot. A Jelzálogbank célja, hogy ügyfelei számára elérhetővé tegye a lakásszerzéshez kapcsolódó támogatások teljes körét, valamint hogy kihasználja a lakástámogatási rendszerből adódó kedvező üzleti feltételeket Célja továbbá, hogy az OTP Bankcsoport által kínált termékpaletta bővüljön, így biztosítva ügyfelei számára a magasabb színvonalú szolgáltatás nyújtását. Az ügyfelek megszerzéséért folytatott harcban az OTP Jelzálogbank számíthat az anyabank támogatására, ami egyrészt piaci ismertséget, másrészt szakmai tapasztalatot jelent. A Jelzálogbank működése Az OTP Jelzálogbank működését 2002. február 1-én kezdte meg alapvetően forrásoldali támogatású hitelek nyújtásával foglalkozik. A romló gazdasági környezet és szigorodó jogszabályi előírások ellenére 2003-ban a lakáshitelek több mint 44
http://www.jelzalogbank.hu/hu/2002.tdp
48
háromszorosára - 605 Mrd forintra - nőttek. 2005-ben ez az adat meghaladta a 849 Mrd forintot. A jelzáloghitelezés és jelzáloglevél-kibocsátás fejlődésével 2005-től forint lakáshitelek mellett deviza lakás és jelzálogalapú hiteleket is vásárol a Jelzálogbank. A kedvező feltételeknek köszönhetően a Jelzálogbank 20 Mrd forintra emelte jegyzett tőkéjét, elősegítve ezzel a bank biztonságos működését. A szervezet a három magyarországi
jelzálog-hitelintézet
között
mind
a
kibocsátott
jelzáloglevelek
állománya, mind a lakáshitel-állomány tekintetében több, mint 60 % - os piaci részesedést tudhat magáénak. 2005-ben a Bankcsoport mérlegfőösszegének több mint 18 %-a (956 Mrd forint) a Jelzálogbankhoz tartozott. Jelzáloglevél kibocsátás Az első kibocsátások zárt körben történtek. A hitelállomány növekedésével a jelzáloglevél-kibocsátások is nyilvánossá váltak, és a befektetői kör is bővült. Ezzel párhuzamosan 2002 decemberében a jelzáloglevelek a tőzsdére is bevezetésre kerültek. Nemzetközi kibocsátás A lakossági jelzáloglevelek értékesítése 2004 elején kezdődött meg. 2005 végére több, mint 70 Mrd forintnyi állomány került a lakosság birtokába. 2004-ben került sor egy nemzetközi kibocsátási program felállítására 200 millió euró értékben, amellyel a Jelzálogbank megjelent a nemzetközi tőkepiacon. A bank 2006-ban újabb 2 Mrd euró keretösszegű jelzáloglevél kibocsátást indított el. Biztonság Nagy hangsúlyt kap a jelzáloglevelek megfelelő fedezettsége, amelyet háromszoros biztonság garantál: -
lakáshitelek értékelt és ellenőrzött ingatlanfedezete
-
kiegészítő kamattámogatású hitelekre kiterjedő állami garancia
-
OTP Bank teljes körű visszavásárlási kötelezettségvállalása
49
További biztonságot jelent a Moody’s Nemzetközi Hitelminősítő intézet minősítése, mely
szerint
az
OTP
Jelzálogbankot,
mint
kibocsátót
A1
kategóriába,
a
jelzálogleveleket AA245 kategóriába sorolta.46 Az OTP Jelzálogbank stratégiája Hitelezés: Az OTP Jelzálogbank az OTP bankkal együtt konzorciális formában nyújt hitelt. A Jelzálogbank alapvető célja, hogy dinamikusan növekvő társasággá váljon, és eredményes működés révén tovább gyarapítsa az OTP Bankcsoport értékét. Stratégiai célkitűzései a következők: -
a megszerzett piacvezető szerep megőrzése, a piaci részesedés folyamatos növelése
-
ügyfelei számára magas színvonalú szolgáltatás nyújtása
-
a jogszabályok betartása mellett a lehetséges legnagyobb volumenű lakáshitel állomány és jelzáloglevél kibocsátás elérése
-
nyereséges gazdálkodás és folyamatos vagyongyarapítás
A 12/2001. (I.31.) évi Korm. Rendelet alapján a Jelzálogbank hitelezési politikájának középpontjában a lakóingatlanok fejlesztésének és vásárlásának finanszírozása áll. Fő tevékenysége az államilag támogatott lakáshitelek nyújtása. A jelenleg folyósított hitelek túlnyomó részét a használt lakásokra felvett hitelek teszik ki. A hazai lakásállomány gyenge minősége miatt a jövőben a lakáskorszerűsítésre felvett hitelek állománya növekedni fog, míg az új lakás vásárlására igényelt hitelek aránya várhatóan lecsökken majd. 2004 második felétől az OTP Jelzálogbank forint jelzáloghitelek mellett euró és svájci frank alapú hiteleket is kínál ügyfeleinek. Ügyfelei számára nyújtott jelzáloghitelek refinanszírozását kezdetben zárt körben kibocsátott jelzáloglevelekkel biztosította. Az elmúlt évek során fokozatosan a nyilvános kibocsátás keretében értékesített jelzáloglevelekre tevődött át a hangsúly. A jövőben szintén inkább nyilvános 45 46
Ezen jelzáloglevelek besorolása jobb, mint a Magyar Állam által kibocsátott értékpapíroké https://www.otpbank.hu/OTP_JZB/online/A0101000000.jsp (www.otpjzb.hu/cégbemutató/történet)
50
kibocsátású jelzáloglevelekből származó bevételekből szeretné forrásait biztosítani. 2004-től lehetőség van magánszemélyek körében történő értékesítésre is, így a lakossági befektetők egyre nagyobb szerepet kapnak a jelzáloglevelek terén. Jelzáloglevél kibocsátás: A jelzáloghitelezés dinamikus fejlődése miatt egyre nagyobb volumenű jelzáloglevélkibocsátás vált szükségessé. A jelzáloglevelek értékesítése így meghaladhatja a hazai piac felvevőképességét. Ezen tényezők figyelembevételével 2004 második felében az OTP Jelzálogbank EMTN program47 keretében egy olyan kibocsátási programot indított el, amely keretében lehetőség nyílt külföldi piacokon való forrásszerzésre. Az első jelzáloglevél kibocsátására 2004 december 15-én, 200 millió euró értékben került sor. A Jelzálogbank középtávú stratégiai terve továbbra is a lehető legolcsóbb források biztosítása, és a Bank befektetői körének szélesítése. Ennek legfontosabb eszköze az EMTN program keretében forgalomba hozandó deviza alapú jelzáloglevelek.48
7.3.4.
A három jelzálogbank együttműködése
A piacon működő három jelzálogbank szakmai érdekvédelmi szerve a Magyar Jelzálogbank Egyesület. Az egyesület céljai közé tartozik a jelzáloghitelezésre vonatkozó információk cseréje, a tanácsadás, kapcsolattartás nemzetközi és hazai szakmai szervezetekkel, jelzáloghitelezéshez kötődő szakmai képzés, oktatás. Jelenlegi tervek szerint az Egyesület funkciója a jövőben bővülni fog. Olyan együttműködést terveznek, amely mindhárom jelzálogbank munkáját segítené. A tervek között szerepel, hogy a jelzálogbankok közös oktatásszervezés révén egységesítenék az ingatlanértékbecslést. Tervek között szerepel még a jelzálogbankok nem elenyésző méretű adatbázisainak összekapcsolása, amelyből valós statisztikai adatok nyerhetők ki. Ez megkönnyítené mind a jelzálogbankok, és kereskedelmi bankok, mind a Magyar Nemzeti Bank publikációját, hiszen egy egységes adatbázisból könnyebben, rövid idő
47 48
European Medium Term Note Program (deviza alapú kötvényprogram) https://www.otpbank.hu/OTP_JZB/online/A0104000000.jsp (www.otpjzb.hu/cégbemutató/stratégia)
51
alatt megbízható idősorokat lehet készíteni. Így a jövőbeli változásokra is könnyebben fel tudnak készülni az egyes jelzálogbankok. A közös adatbázis kialakítása a Bázel II-es folyamat szempontjából is fontos, hiszen a kockázatelemzés is ilyen közös adatbázisból folyik. A német jelzálogbankoknak már van ilyen közös adatbázisuk, amelyet egy önálló szervezet kezel, és a bankok ebből az adatbázisból nyernek a jelzáloghitelezéshez szükséges adatokat. 49
7.3.5.
Befektetők
A befektetők a piaci változás hatására tőkét vonnak ki, illetve fektetnek be egy adott ország értékpapírjaiba. Ennek oka rendkívül összetett. Véleményem szerint a főbb okok a következők: Jelenleg Közép-Európa megítélése a nagy hitelminősítő intézetek (Moody’s, Standard and Poor’s, Fitch) besorolása alapján romlik. Ha csak a Visegrádi négyek országát nézzük, Csehországban jóformán egy éve kormányválság van - a kormány az ellenzékkel nem tud hatékonyan együttműködni. 2006 októberében hivatalosan is lemondott a cseh kormány50. A tárgyalások az új kormány alakításáról jelenleg is folynak. Lengyelországban a 2005. őszi parlamenti és köztársasági elnökválasztások után kialakult egy belpolitikai válság. A választásokat megnyerő jobboldali PiS51 célja egy olyan modern, gyors gazdasági fejlődést produkáló, erős lengyel állam megteremtése volt, amely a társadalom minden rétege számára biztosít perspektívát, tiszteli a magántulajdont és a személyes szabadságjogokat, és nagy hangsúlyt fektet a történelmi hagyományok, a keresztény értékrend és az egyházak támogatására. Meggyőződésük, hogy ilyen állam csak konzervatív-liberális és keresztény-nemzeti értékrend alapján jöhet létre, és csak ilyen állam tudja a globális érdekek tudomásul vétele mellett következetesen képviselni a nemzeti érdekeket. Ezért nemcsak a belpolitikai életben találkoznak a posztkommunista-baloldali és a liberális erők támadásaival, hanem a nemzetközi színtéren is52. A szlovák kormány és az Európai Unió viszonya az elmúlt időszakban viharosan alakult. Magyarországon a legégetőbb 49
Marlok Linda: Jelzáloghitelezés az Európai Unióban és az Egyesült Államokban, fejlődési lehetőségek hazánkban (EU WORKING PAPERS 1/2005) 80. old. 50 http://www.radio.hu/index.php?cikk_id=199574 Kormányválság Csehországban (2006-11-14) 51 Jog és Igazságosság (PiS) pártja (konzervatív-keresztény párt Lengyelországban) 52
http://www.budapestanalyses.hu/docs/Hu/Elemz%C3%A9sek_Arch%C3%ADvum/analysys_107_hu.htm l Lengyelország helyzete (2006-11-14)
52
probléma ma a költségvetési hiány, ami 1323 milliárd forintot tett ki 2006. január és szeptember között. Ez az éves tervezet 86%-át jelenti Az államháztartási hiány ugyanebben az időszakban (helyi önkormányzatok nélkül) 1457 milliárd forint volt, ami az éves tervezet 94,3%-a. Érdekes és egyben meglepő adat még az államháztartási hiányon belül a TB alapok hiánya, ami már most az éves tervezet 593%-a. Számokban kifejezve ez 189 milliárd forint.53 Az államnak hatalmas kiadásai vannak. Érdekességként említeném meg az államadósság után fizetett kamatot, ami éves szinten 830 milliárd forintban mérhető. A költségvetési hiányon kívül az ország hitelminősítése is romlott az elmúlt évben. Így a befektetők szívesebben viszik pénzüket más, ugyanilyen
kockázattal
rendelkező,
ám
magasabb
hozamot
ígérő
országok
54
befektetéseibe. Az elmúlt években kezdett elterjedni a BRIC-országok elnevezés, ami befektetők számára igen kecsegtetőek. Ezen országok gazdasága stabilnak mondható, és bár látszólag semmi azonosságot nem mutatnak, mégis a befektetők számára ugyanolyan vonzóak. Láthattuk, hogy a regionális kockázat Közép-Európára igen jellemző az elmúlt időszakban. A negatív hatás a jelzálogpiacon is érződik. A külföldi tulajdonban lévő értékpapír-állomány igaz kis mértékben de növekedett (mert a befektetők még mindig vonzónak találják a magyar piacot az európainál magasabb hozamszint elérése miatt). A piacon ténylegesen jelen lévő jelzáloglevelek befektetőit vesszük, két szembetűnő tulajdonost láthatunk. Az egyik a külföld, amely aránya 2003-ban 26%-ról 2005-re mintegy megduplázódott 52%-ra. 2006 szeptemberében azonban ez az arány visszaesett 37%-ra. A külföldi befektetők súlyának növekedését az segítette elő, hogy az OTP Jelzálogbank és a FHB külföldön is bocsát ki értékpapírokat.
53 54
MNB belső anyag az államháztartás hiányáról (2006-11-14) Brazília, Oroszország, India, Kína
53
11. ábra: jelzáloglevelek főbb tulajdonosi szektorok szerinti megoszlása
egyéb monetáris intézmények egyéb pénzügyi közvetítők
37%
40%
biztosítók, nyugdíjpénztárak háztartás
0%
8%
11%
háztartásokat segítő nonprofit intézmények
4%
külföld
Forrás: MNB A törvény által meghatározott limitet a pénzügyi szektor (egyéb monetáris intézmények, egyéb pénzügyi közvetítők, biztosítók és nyugdíjpénztárak) jelzáloglevéltulajdonlása nem éri el, és a jövőben sem számítható nagyobb növekedés. Biztosítók és nyugdíjpénztárak esetében ez az arány 10%, befektetési jegyeknél 20%, 2004-ben, kifejezetten a háztartási szektor részére a jelzálogbankok kialakítottak rövid futamidejű (1-3 éves) jelzáloglevél-konstrukciókat. Így a háztartás jelzáloglevéltulajdonlása 2004. januárjához képest 2005-ben jelentősen megugrott. (32,3 millió forintról 83,3 millió forintra). 2006 elején ez az összeg csökkent (75 millió forintra), de még így is több mint duplája a 2004. év elejeinek.55 Összességében elmondható, hogy a jelzáloglevél-tulajdonlás szektoronként nem a törvény által előírt limitektől, hanem sokkal inkább a kialakított stratégiáktól és a gazdaság helyzetétől függ. Feltételezhető hogy a tulajdonlási arány a jövőben sem fog jelentősen növekedni.
55
MNB belső anyag a jelzáloglevelek szektoronkénti megoszlásáról, negyedévenként, névértéken
54
8. A Magyar Nemzeti Bank A Magyar Nemzeti Bank a „bankok bankja”. Az intézmény folyamatos kapcsolatban áll az összes magyar bankkal, így a jelzálogbankokkal is. Nem csak azért tatom fontosnak külön fejezetben részletezni a Magyar Nemzeti Bankot, mert gyakorlatomat itt töltöttem, hanem azért is, mert tevékenysége kihat a bankok, a vállalat és a lakosság egészére. A Magyar Nemzeti Bank részvénytáraságként működő jogi személy. Részvényei állami tulajdonban vannak. Jegyzett tőkéje 10 Mrd forint. Feladatkörét a Magyar Nemzeti Bankról szóló 2001. évi LVIII. Törvény határozza meg. A jegybank elsődleges célja az árstabilitás elérése és fenntartása. Az elsődleges cél veszélyeztetése nélkül, a rendelkezésre
álló
monetáris
politikai
eszközökkel
támogatja
a
Kormány
gazdaságpolitikáját. 56
8.1. Az MNB felépítése Az MNB szervei a közgyűlés, a monetáris tanács, az igazgatóság és a felügyelő bizottság. A közgyűlés alapvető feladata az alapszabály megállapítása és módosítása, valamint a mérleg és eredménykimutatás megállapítása. A monetáris tanács57 a monetáris döntéshozatal szerve. A monetáris tanács szükség esetén bármikor összehívható, de havonta legalább két alkalommal ülésezik. A tanács legalább kilenc, legfeljebb tizenegy tagból álló testület. Tagjai az MNB elnöke, aki egyben a monetáris tanács elnöke58 is. Az MNB elnökét hat éves időtartamra a miniszterelnök javaslatára a köztársasági elnök nevezi ki Az alelnököt az elnök javaslatára nevezik ki. További tagokat hat évre választják. Akkor határozatképes, ha 56
A Magyar Nemzeti Bankról szóló 2001. évi LVIII. Törvény Tagok: dr. Járai Zsigmond (elnök), Adamecz Péter (alelnök), Auth Henrik (alelnök), dr. Szapáry György (alelnök), dr. Kádár Béla, dr. Oblath Gábor, dr. Kopits György, dr. Hardy Ilona, Bihari Vilmos, Neményi Julit, dr. Bánfi Tamás, dr. Bihari Péter, dr. Csáki Csaba 58 dr. Járai Zsigmond 57
55
tagjainak
többsége
jelen
van.
Határozatait
egyszerű
szótöbbségével
hozza.
Szavazategyenlőség esetén az elnök szava dönt. A monetáris tanács az MNB elsődleges feladatával, az árfolyam-politikájával foglalkozik,
valamint
rendkívüli
hitelnyújtással
kapcsolatos
ügyekben
dönt.
Hatáskörébe tartozik még a monetáris rendszer megválasztása, az árfolyammal kapcsolatos jegybanki álláspont kialakítás, a deviza- és aranytartalékokkal és pénzcserével kapcsolatos döntések, a belföldi fizetési és elszámolási forgalom alapelveinek kidolgozása, az MNB által gyűjtendő statisztikai információk körének meghatározása. Az igazgatóság felelős a monetáris tanács döntéseinek végrehajtásáért és az MNB működésének irányításáért. Legalább négy, legfeljebb hat tagból álló testület, melynek tagjai az MNB elnöke (aki egyben az igazgatóság elnöke), az MNB alelnökei. Ülésein – tanácskozási joggal – részt vehet a pénzügyminiszter. A felügyelő bizottság az MNB folyamatos tulajdonosi ellenőrzésének szerve. A felügyelő bizottság elnökét az Országgyűlés választja, további három tagot szintén az Országgyűlés jelöl ki. Tagja továbbá a pénzügyminiszter képviselője, és a pénzügyminiszter által megbízott szakértő. Tagjainak megbízatása az Országgyűlés megbízatásának időtartamára szól.
8.2. Az MNB alapvető feladatai A Magyar Nemzeti Bank a Központi Bankok Európai Rendszerének (KBER) tagja. A jegybank független, nem fogadhat el és nem kérhet utasításokat az Európai Központi Bank kivételével a Kormánytól, az Európai Unió intézményeitől és szerveitől, tagállamainak kormányaitól vagy bármely más szervtől. Az MNB elnöke beszámolási kötelezettséggel tartozik az Országgyűlésnek. Meghatározza és megvalósítja a monetáris politikát. Kizárólagosan a Jegybank jogosult bankjegy- és érmekibocsátásra. Deviza és aranytartalékot képez és kezeli azt. Kialakítja a fizetési és elszámolási, valamint az értékpapír-elszámolási rendszereket és figyelemmel kíséri azok tevékenységét. Az MNB a feladatához szükséges statisztikai adatokat gyűjt és hoz
56
nyilvánosságra. További intézkedéseket csak az elsődleges célok veszélyeztetése nélkül valósíthat meg. Monetáris politika: A monetáris politika a gazdaságpolitika azon része, amely a pénzpiacokon keresztül gyakorol hatást a gazdasági szereplőkre a végső gazdaságpolitikai célok elérése érdekében. Az MNB meghatározott eszközeivel befolyással bír a pénz- és hitelkínálatra, valamint a pénz- és hitelkeresletre. Monetáris politikáját önállóan alakítja ki. Monetáris politika eszközei: Refinanszírozási eszközök: a jegybankképes értékpapírok körének és a kamatlábak meghatározása. Nyíltpiaci műveletek: állampapír-műveletek, aktív, passzív repo, devizaműveletek. Kötelező tartalék: A tartalékköteles források, a tartalékráta és a tartalékok után fizetett kamat meghatározása. Egyéb eszközök: szelektív pénzpolitika, betéti politika és nyomásgyakorlás. Az MNB betétet fogad el és megfelelő biztosíték ellenében hitelt nyújt. Az MNB az államnak, helyi önkormányzatnak vagy az államháztartás körébe tartozó más intézménynek, az Európai Unió intézményeinek és szerveinek, a tagállamok központi kormányzatainak, a tagállami regionális, helyi vagy más közigazgatási szerveknek, egyéb közjogi testületeknek, vagy a felsoroltak befolyásoló irányítása alatt működő gazdálkodó szervezet részére nem nyújthat folyószámla hitelt, nem biztosíthat részükre semmi egyéb hitellehetőséget, ezen intézmények értékpapírjait közvetlenül a kibocsátótól nem vásárolhatja meg. Az MNB saját értékpapírokat bocsát ki, árfolyamokat és kamatokat határoz meg és befolyásol, szabályozza a kötelező tartalékot.
57
12. ábra: Az MNB forint-eszköztára
Forrás: Monetáris politika Magyarországon (2002), 96. A jegybank a gazdaságpolitikai célváltozókra (kamat, infláció, stb..) közvetve transzmissziós mechanizmuson keresztül képes hatni. A monetáris transzmisszió olyan mechanizmus, amely során a monetáris politika által meghozott mennyiségi és kamatdöntések különböző áttételeken keresztül befolyásolják a gazdaságban az inflációt és a makrokeresletet. 13. ábra: A monetáris transzmisszió hatásmechanizmusa
Forrás: Monetáris politika Magyarországon (2002 MNB), 75.
58
8.3. Kapcsolat más szervekkel Az MNB évente egyszer beszámolási kötelezettséggel tartozik az Országgyűlésnek. A pénzügyminiszter az MNB-t előzetesen tájékoztatja a költségvetési javaslatról. Az MNB jogosult a költségvetés-tervezetet véleményezni az Országgyűlés illetékes bizottságainak. A monetáris tanács és igazgatóság ülésein a Kormányt szavazati jog nélkül a pénzügyminiszter, vagy általa megbízott személy képviseli. Az MNB feladatkörét érintő kormányzati ülésekre az MNB elnökét meg kell hívni. Hetente köteles tájékoztatni a pénzügyminisztert a végrehajtott devizaműveletekről valamint arany-és devizatartalékokról. Az MNB együttműködik a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletével (PSZÁF). Az MNB és a Felügyelet azokat az információkat bocsátja egymás rendelkezésére, amelyek a másik szervezet feladatainak ellátásához szükségesek. Az Állami Számvevőszék az MNB feletti ellenőrzési jogot gyakorol.
59
9. A MNB értékpapír-statisztikai területe Szakmai gyakorlatomat a Magyar Nemzeti Bank Statisztikai területén töltöttem. Az öt hónap alatt lehetőségem nyílt a bank működésének megismerésére, valamit az osztályon folyó munkák betekintésébe. Ezen kívül sok érdekességet is hallottam, tanultam. Nagyon hasznosan telt ez az időszak. A statisztika osztálynak különböző publikációi vannak, amelyeket a www.mnb.hu weboldalon, statisztika címszó alatt, statisztikai adatok és idősorok VIII.(értékpapír-statisztika) pontjában találunk. A publikációk nyilvánosak és bárki számára hozzáférhetőek. Az értékpapír-statisztikai adatok a monetáris és pénzügyi elemzések szempontjából kiemelkedő fontosságúak, de segítséget nyújtanak a bankok és pénzügyi vállalkozások számára a stratégiai tervezéséhez, a versenytársak magatartásának elemzéséhez, illetve a piacon való pozicionáláshoz is. 59 Értékpapír-statisztika alatt a pénz-és tőkepiaci folyamatok megfigyelését, leírását és elemzését értjük. Az értékpapírok statisztikai elemzésével Magyarországon a Magyar Nemzeti Bank foglalkozik. Az értékpapír-statisztikának kettős szerepe van. Egyrészt más, önálló statisztikák forrása, másrészt pedig önálló publikációk előállítója. Az értékpapír-statisztika publikációi három részből állnak: az első a letéti statisztika, ami az értékpapír-állományok tulajdonosi megoszlását mutatja be. A másik kettő a kibocsátási statisztika, valamint az egyik maastrichti konvergencia kritériumot képező, hosszú lejáratú kamatlábak (LTIR) alakulását bemutató statisztika.
9.1. Letéti statisztika Az MNB értékpapír-statisztika területének legrégebbi és egyben legfontosabb területe, amely az értékpapír-állományok tulajdonosi szektorok szerinti megoszlását mutatja be. Az MNB 1997 decemberétől, negyedévente jelenteti meg ezen publikációját. A publikáció negyedéves rendszerességgel mutatja, hogy az egyes gazdasági szereplők milyen értékpapírokba fektetik megtakarításaikat. 59
Lakatos László: Pénz- és tőkepiaci folyamatok – a statisztika szemüvegén át (2003 MNB)
60
A publikációk forrása egyrészt a KELER Rt-től, másrészt a hazai bankoktól, befektetési vállalkozásoktól és a MÁK adatszolgáltatásaiból származnak. A KELER Rt-n keresztül történik minden egyes dematerializált
értékpapír valamennyi
tranzakciója. A társaság így a forgalomban levő állományról ad pontos információt. A publikáció elkészítéséhez viszont nem elég pusztán a forgalom, hiszen ez az adatbázis nem tartalmaz információkat a tulajdonosokra vonatkozóan. Ezért van szükség az értékpapír tulajdonosokkal közvetlen kapcsolatban álló letétkezelő társaságok adatszolgáltatásaira. A bankok és befektetési vállalkozások az ügyfeleik tulajdonában lévő értékpapír-állományról havonta küldenek jelentést a Magyar Nemzeti Banknak. A tulajdonjogot megtestesítő értékpapírokat darabszámban, a hitelviszonyt megtestesítő papírokat pedig névértéken szerepeltetik a jelentésükben. Mivel az MNB publikációja piaci értéken tartalmazza az adatokat, tehát a tényleges forgalmi értéken kerül nyilvánosságra, ezért ki kell számolni valamennyi értékpapír árfolyamát. A jelenlegi negyedéves sajtóközleményben csak az állampapírok, a tőzsdei részvények valamint a befektetési jegyek szerepelnek. Az árfolyamszámítás mindhárom esetben különböző. Az állampapírok árfolyam adatai attól függnek, hogy nyilvánosan, vagy zárt körben kerültek kibocsátásra. A nyilvánosan forgalmazott állampapírok árai a tényleges piaci tranzakciók áraiból származnak (OTC, BÉT, MÁK). A zárt körben kibocsátott állampapírok árfolyamát zéró kupon hozamgörbe60 segítségével számítják ki. A tőzsdei részvényeknél a negyedév végi tőzsdei záróárak a mérvadóak. A befektetési jegyeknél pedig a vonatkozási időszak végén érvényes nettó értékek használhatóak az árazáshoz. Az árazás segédtáblák segítségével értékpapíronként történik. Az alábbi grafikon az értékpapírok befektetői csoportok szerinti megoszlását mutatja. Ebből megfigyelhető az egyes szektorok értékpapír-portfóliójának alakulása, valamint a hazai értékpapír-piaci szereplők súlyának változása.
60
Elemi kötvények lejáratig számított éves hozamait a lejárat függvényében mutatja
61
14. ábra: Főbb gazdasági szektorok tulajdonában lévő értékpapír-állományok alakulása (milliárd forint) 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000
Nem pénzügyi vállalatok Pénzügyi vállalatok Á llamháztartás
5 000 4 000 3 000
Háztartások
2 000
Külf öld (nem rezidensek) II.
2005.IV.
II.
2004.IV.
II.
2003.IV.
II.
2002.IV.
II.
2001.IV.
II.
2000.IV.
II.
1999.IV.
II.
1998.IV.
1997IV.
0
II.
1 000
negyedévek
Forrás: MNB Megjegyzés: Az állampapírok, tőzsdei részvények és befektetési jegyek állományát tartalmazza piaci értéken. A Magyar Nemzeti Bank Statisztikai területe 2005 májusa óta új, féléves publikációval jelentkezik, melynek címe: Tulajdonosi szektorok értékpapír-befektetéseinek alakulása. Ebben megtalálható a költségvetés értékpapírban megtestesülő eladósodottsága és annak változása, továbbá az államadósság lejárati szerkezete. Ebből következtethetünk arra, hogy az állam hosszú lejáratú értékpapírokkal finanszírozza-e adósságát, vagy inkább rövid távon adósodik el.
62
3. Táblázat: Állampapír állományok eredeti és hátralévő futamidő szerint 2006. június 30. Fajta
Lejárat Lejárat
Államkötvény
millió forint
Eredeti futamidő szerint
Hátralévő futamidő szerint
Összes állomány névértéken
Összes állomány piaci értéken
Összes állomány névértéken
0
0
1 085 594
0-1 év
Összes állomány piaci értéken 1 110 393
Államkötvény
1-2 év
0
0
1 120 228
1 133 443
Államkötvény
2-5 év
2 151 119
2 196 750
2 299 122
2 313 703
Államkötvény
5-10év
2 313 274
2 296 200
2 123 471
2 021 455
Államkötvény
10 év felett
2 768 766
2 700 723
604 745
614 679
MNB-kötvény
1-2 év
0
0
0
0
MNB-kötvény
2-5 év
0
0
0
0
Kincstári takarékjegy 0-1 év
290 896
297 856
Kincstári takarékjegy 1-2 év
79 235
84 867
370 131
382 723
Diszkont KJ
0-1 év
2 160 891
2 112 014
2 160 891
2 112 014
Kamatozó KJ
0-1 év
248 887
251 671
248 887
251 671
10 013 068
9 940 080
10 013 068
9 940 080
Összesen
Forrás: MNB A táblázatból kitűnik, hogy manapság az állam rövid lejáratú papírokból finanszírozza adósságát. Ahhoz, hogy a jövőben az adósság szerkezete javuljon, több hosszabb lejáratú papírt kellene kibocsátani. Így az állam biztosabban tudna tervezni jövőbeni kiadásaival. 15. ábra: Az állampapírok állománya hátralévő futamidő szerint milliárd Ft
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
0-1 év
1-2 év
2-3 év
3-4 év
4-5 év
5-10év
10 év felett
hátralévő futamidő
Forrás: MNB A letéti statisztika publikációit mind az MNB belső munkatársai, mind a piac szereplői számára hasznos információkat tartalmaznak. Hasznosíthatók a Monetáris programban az egyes szektorok nettó pénzügyi pozíciójának elemzéséhez. Így segítséget nyújt a
63
monetáris politika kialakításában az MNB dolgozói számára. Külső felhasználók a hitelintézetek és a pénzügyi vállalatok. Lehetőséget nyújt a pénzpiaci szereplők számára a versenytársak piaci részesedéseinek elemzésére, előrejelzések készítésére. Ezáltal könnyebbé válhatnak az egyes stratégiai döntések. 16. ábra: A letétkezelésben lévő értékpapírok intézményenkénti megoszlása, piaci érték alapján
2006. június 30. ERSTE Bank Rt. 2% CIB Hungária Bank Rt. Magyar Külkereskedelmi Magyar Takarékszövetkezeti 4% Raiffeisen Bank Rt. Bank Rt. Bank Rt. 4% 5% 2% Kereskedelmi és Hitelbank Rt. A többi letétkezelő 5% 22% ING Bank 9%
Országos Takarékpénztár és Kereskedelmi Bank Rt. 12%
HVB Bank 19%
Citibank Budapest Rt. 16%
Forrás: MNB
9.2. Kibocsátási statisztika A kibocsátási statisztika a kibocsátók szektoronkénti bontásában mutatja meg az értékpapírok forgalomban lévő állományát. A Magyar Nemzeti Bank 2003 júniustól havi gyakorisággal publikálja az értékpapírok kibocsátásának összesített adatait, a kibocsátók szektora szerinti bontásban. Az Európai Központi Bank (EKB) az Uniós országok számára kötelezően előírja a kibocsátási statisztika kibocsátását. Magyarországon 1994-ig nyúlik vissza a publikált idősor. Kivételt képeznek a hitelviszonyt megtestesítő, nem állam által kibocsátott értékpapírok (köztük a jelzáloglevelek is), melyekről 2003 óta állnak rendelkezésre adatok.
64
A tárgyidőszak végi állományt a következő módon tudjuk kiszámolni: Tárgyidőszak végi állomány = előző időszak végi állomány + új kibocsátás – lejárt vagy visszavásárolt értékpapírok Ezen adatok fontosak a pénzügyi és monetáris elemzések szempontjából, mert a forgalomban lévő állomány alakulásával jellemzik a tőkepiacokat. Az alábbi grafikon megmutatja az egyes értékpapír- típusok forgalomban lévő állomány-alakulását. Főleg államkötvényeknél figyelhető meg 1995 óta a töretlen növekedés. 17. ábra: Instrumentumok forgalomban lévő állományának alakulása m illiárd forint 12 000
10 000
államkötvények
8 000
kincstárjegyek
6 000
MNB kötvények
4 000
tőzsdei részvények
2 000
egyéb hitelviszonyt megtestesítő
augusztus
2006. január
június
november
április
szeptember
február
július
2001. december
május
október
március
augusztus
1999. január
június
november
április
szeptember
február
július
1994. december
0
Forrás:MNB
65
9.3. Hosszú lejáratú kamatlábakra vonatkozó statisztika A Maastrichti kritérium negyedik pontja a hosszú lejáratú kamatlábak szintjére vonatkozik. A kritérium értelmében az Euró-övezethez való csatlakozás előtti egy évben a csatlakozni kívánó országok államkötvényeinek hosszú lejáratú kamatlába nem haladhatja meg a három legjobban teljesítő tagország kamatszintjének átlagát, plusz két százalék. Ezt az adatot tekintve Magyarország jelentős mértékben eltávolodott ettől a kritériumtól, sőt, az újonnan csatlakozott országok adatai is jobbak a magyar adatnál. Az EKB a csatlakozni kívánó országok számára féléves gyakorisággal előírja az olyan statisztikák publikálását, melyben a forgalomban lévő hosszú lejáratú államkötvény törzsadatait, forgalmi adatait valamint árfolyam és hozamadatait tartalmazza. 18. ábra: A hosszú távú kamatok alakulása ez elmúlt hat évben (százalékban) 10 9 8 7
Magyarország
6 5
A 3 legjobb euró-övezeti ország átlaga
4
Csatlakozási küszöb
3 2
Eltérés a küszöbtől
1
szept.06
máj.06
jan.06
szept.05
máj.05
jan.05
szept.04
máj.04
jan.04
szept.03
máj.03
jan.03
szept.02
máj.02
jan.02
szept.01
máj.01
-1
jan.01
0
Forrás: MNB A hosszú távú kamatok alakulása azért fontos, mert ebben jelennek meg a jövőre vonatkozó várakozások. Ez mutatja meg, hogy a piac szereplői mennyire bíznak a stabilitás fennmaradásában és a tartós növekedésben. A hosszú távú kamatlábak szintje az adott országban megvalósítható befektetések kockázatára adnak előrejelzést.
66
10. Jelzáloglevelek szerepe a befektetetésekben, a gazdaság finanszírozásában, a Magyar Nemzeti Bank adatai alapján Ahogy már említettem, a Magyar Nemzeti Bank Statisztikai területén, azon belül a pénzügyi számlák osztályon foglalkoznak értékpapírok szektoronkénti megoszlásával. A pénzügyiszámla-statisztikából nyerhetjük a legteljesebb képet más pénzügyi eszközök mellett a jelzáloglevelek különféle típusairól, az egyes gazdasági szektorok értékpapír-tartási és kibocsátási szokásairól, ezért fontosnak tartom összefoglalni azt, hogy honnan nyerik és milyen folyamat során jön létre a publikációhoz szükséges adatsor. 61 Az értékpapír-statisztika negyedéves publikációja, az „értékpapír állomány tulajdonosi megoszlása” jelenleg befektetési jegyekre, tőzsdei részvényekre és állampapírokra terjed ki. Ezeket az adatokat bankok és brókercégek az MNB-nek havonta küldött kötelező jelentéseiből nyerik. Különböző aggregálások elvégzése és piaci értékre történő számítását követően negyedévente publikálja az MNB. Ahhoz, hogy publikálni lehessen az adatokat, két dolog szükséges. Az egyik a jelentett állomány, amit a bankok és brókercégek küldenek. A másik pedig a piaci ár. Egyes értékpapíroknak van árfolyama, ilyenkor könnyű elkészíteni a piaci értékes állományt. Azoknak a papíroknak, amiknek nincs árfolyama, számolással lehet azokat előállítani. A piaci árat vagy tényleges kereskedési adatokból nyerjük, vagy a papír belső tulajdonságai alapján lehet meghatározni. A gyakorlatom alatt az MNB-ben jelzáloglevelek piaci értékre történő árazásával foglalkoztam. Az első jelzáloglevelek kibocsátása 1998-ban történt, így (ha a szükséges adatok rendelkezésre állnak) a jegybank 1998-ig visszamenőleg hozott létre idősort a jelzáloglevelek forgalmi és állományi adatairól, hasonlóan a többi értékpapírhoz, negyedéves bontásban. A folyamat során az adatokat az értékpapír statisztikai adatbázisból nyerik. 2004. első negyedévig visszamenőleg álltak rendelkezésre adatok,
61
Simon Béla: Hitelviszony megtestesítő értékpapírok szerepe a befektetésekben, a gazdaság finanszírozásában a pénzügyi számlák adatai alapján (2005 MNB)
67
így 2004-től 2006 első negyedévéig hozható létre historikus idősor. Ebből az idősorból elemzések alapján kiolvasható, elemezhető a jelzáloglevelek tulajdonosi szektor szerinti megoszlása. Az így kapott idősorból következtetéseket, illetve jövőre vonatkozó várakozásokat lehet levonni. Az öt hónap alatt kísérletet tettem a jelzáloglevelek piaci értékes megoszlásának kiszámítására és a negyedéves adatokból egy idősor létrehozására.
10.1. Az árazás folyamata62 A névértékes adatok adottak voltak, mivel a bankok havi rendszerességgel jelentik az MNB-nek. Ezeket az adatokat az MNB belső feldolgozó rendszere tárolja. Az árazás során szektoronként csoportosítjuk az egyes, adott negyedévben élő jelzálogleveleket, majd megkeressük hozzájuk az árazáshoz szükséges információkat (1. számú melléklet). Ezekből (kamatláb, címlet, kibocsátás és lejárat dátuma, utolsó kamatfizetés, kamatozás típusa fix vagy változó) a következő kamatfizetés dátuma egyszerűen kiszámolható. Ezután minden papírhoz ár-adatot kell hozzárendelni. A BÉT kereskedési adatait a Fornax63 adatbázisból veszi a Magyar Nemzeti Bank. Azokhoz a papírokhoz rendeljük hozzá az ár-adatokat, amelyekhez az adott negyedévre talál kereskedési adatot. Ha nincs, a hasonló papírok tulajdonságai alapján becsülni kell az árat. Ha megvannak a papírok BÉT-es árai, a felhalmozott kamatot egy képlet segítségével számoljuk ki, ami a következőket tartalmazza. A legutolsó kamatfizetés óta felhalmozott kamat, melynek nagyságát eredményszemléletben a következő kifizetendő kamat időarányos részével határozhatunk meg. FHK i = k i +1 ∗ (d s − d t 0 ) /( d t1 − d t 0 ) , ahol FHKi =
a tárgyhavi felhalmozott kamat százalékban
ds =
az elszámolás napja
dt0 =
az előző kamatfizetés napja
dt1 =
a következő kamatfizetés napja
ki+1 =a következő kamatfizetéskor esedékes kamat százalékban
62
Az árazás bemutatásához használt táblázatok a mellékletben találhatóak. TDC Kft. 2003. január 27-én létrejött együttműködési megállapodás alapján tőzsdei információkat biztosít az MNB részére.
63
68
A naturális egységben (névértéken) lejelentett adatok tényleges piaci árának meghatározásához szükségünk van minden egyes jelzáloglevél bruttó piaci árára, amely a nettó ár és az előzőekben kiszámított felhalmozott kamat összege. A piaci értékes szektoronkénti megoszlás kiszámításához a lejelentett állományok papíronkénti árfolyammal való megszorzásával jutunk el. (2. számú melléklet). Így valamennyi negyedévben kapott piaci értékes megoszlás historikus idősorba rendelhető, amelyből különböző következtetések vonhatók le.
10.2. Kik veszik a jelzálogleveleket? A jegybankon kívüli pénzügyi vállalatok (elsősorban a hitelintézetek, melyekbe beletartoznak a jelzálog-hitelintézetek is) értékpapírjait eredetileg a háztartások és külföldiek tartották. 2000. végétől, a lakáshitelezés és a jelzáloglevelek népszerűvé válásától a tulajdonosi szektorok köre bővült: a nem pénzügyi vállalatok és a pénzügyi vállalatok, elsősorban a biztosítók és nyugdíjpénztárak meghatározó szereplőkké váltak. 2002-ben a hitelintézetek kezdték el értékpapír-vásárlás útján finanszírozni a tulajdonukban lévő jelzálogbankokat, miközben a hiteleket igénybevevő vállalatok és háztartások értékpapír-vásárlása megtorpant. Mára a pénzügyi vállalatok tartják a hitelintézetek által kibocsátott értékpapírok 70 %-át. A fennmaradó 30 % döntően külföldiek kezében van. 19. ábra: Jelzáloglevelek tulajdonosi megoszlása Jelzáloglevelek tulajdonosi megoszlása 2006. I. negyedév Egyéb mon. intézmények 44% Nem pénzügyi vállalatok 1%
(S. 2) Külföld (Nem-rezidensek) 33%
Egyéb pénzügyi közvetítők 4%
Pénzintézetek össz. 61%
Háztartások 6%
Biztosítók, nyugdíjpénztárak 12% Háztartások (S. 14) Nem pénzügyi vállalatok (S. 11) Pénzügyi vállalatok összesen Egyéb pénzügyi közvetítők (S. 123)
Külföld (Nem-rezidensek) (S. 2) Pénzügyi vállalatok összesen Egyéb monetáris intézmények (S. 122) Pénzügyi vállalatok összesen Biztosítók, nyugdíjpénztárak (S. 125)
Forrás: MNB 69
Az ábrából kitűnik, hogy a magyarországi jelzáloglevél-állomány döntően pénzügyi vállalatok kezében van. A jelenleg Magyarországon forgalomban lévő jelzáloglevelek állománya 61%-ot tesz ki. Második legnagyobb tulajdonos a külföldi tulajdonban lévő jelzáloglevelek állománya (32%). A két szektoron kívül a háztartásoknál található a jelzáloglevelek 6 %-a. A tulajdonosi megoszlás szerinti arány az évek során kis mértékben változott. Főleg a két nagy tulajdonos (pénzügyi vállalatok és külföld) között történt átrendeződés. 2004 első negyedévéhez képest 2006 első negyedévében a pénzügyi vállalatok tulajdonában lévő jelzáloglevelek aránya 80%-ról 61%-ra csökkent. A külföld ezen értékpapír-tulajdonlása ezzel párhuzamosan több mint duplájára-15%ról 32%-ra- nőtt.
70
4. Táblázat: Jelzáloglevelek tulajdonosi szektorok szerinti megoszlása (%-osan)
2004 I.negyedév
Nem pénzügyi vállalatok (S. 11) Magyar Nemzeti Bank (S. 121) Egyéb monetáris intézmények (S. 122) Egyéb pénzügyi közvetítők (S. 123) Pénzügyi kiegészítő tevékenységet végzők (S. 124) Biztosítók, nyugdíjpénztárak (S. 125) Pénzügyi vállalatok összesen (S. 12) Központi kormányzat (S. 1311) Helyi önkormányzatok (S. 1313) Társadalombiztosítási alapok (S. 1314) Államháztartás összesen (S. 13) Háztartások (S. 14) Háztartásokat segítő nonprofit intézmények (S. 15) Külföld (Nem-rezidensek) (S. 2) Összes állomány
1 0 59 8 0 14 82 0 0 0 0 3 0 15 100
II.negyedév
2005 III.negyedév
1 0 53 6 0 14 75 0 0 0 0 5 0 20 100
1 0 51 5 0 13 70 0 0 0 0 6 0 24 100
IV.negyedév
1 0 48 5 0 12 66 0 0 0 0 6 0 27 100
I.negyedév
1 0 48 5 0 13 66 0 0 0 0 6 0 27 100
II.negyedév
1 0 47 5 0 11 63 0 0 0 0 6 0 30 100
2006 III.negyedév
1 0 47 5 0 11 63 0 0 0 0 6 0 30 100
IV.negyedév
I.negyedév
1 0 47 4 0 12 64 0 0 0 0 6 0 29 100
Forrás: MNB
71
1 0 44 4 0 12 61 0 0 0 0 6 0 32 100
10.3. Következtetések A fenti idősorból jól látszik, hogy a jelzáloglevelek hogyan vándoroltak a különböző tulajdonosi szektorok között az idők folyamán. Nem csak százalékosan, piaci értéken is célszerű megadni a kiszámolt adatokat, amit a 3. számú melléklet tartalmaz. 2004
első
negyedévétől
folyamatos
jelzáloglevél-állománynövekedés
volt
megfigyelhető. Kisebb visszaesés 2005 második és harmadik negyedévében volt tapasztalható (mindössze 88 milliárd forintnyi). 2006 márciusában a forgalomban lévő jelzáloglevelek állománya 1443,1 milliárd forint volt, mintegy 400 milliárddal több, mint 2004 azonos időszakában. Az emelkedést főként a külföldi kereslet növekedése okozta. A hazai befektetők körében a jelzáloglevelek iránti kereslet kis mértékben csökkent. Kivétel ez alól a háztartási szektor. A legnagyobb jelzáloglevél-tulajdonosok még mindig a pénzügyi vállalatok, és valószínűleg (bár részesedésük csökken) a jövőben is piacvezetők lesznek. A háztartások tulajdonában lévő jelzáloglevelek állománya két év alatt a duplájára nőtt. A növekedést a jelzálogbankok által a háztartás részére kibocsátott, új konstrukciók eredményezték. 2004 márciusában mindössze 32,2 milliárd forint volt. Ez az összeg 3 hónap alatt 49,8 milliárd forintra nőtt. Így 3,2%-ról 4,5 %-ra ugrott a piaci részesedésük. A Következő negyedévekben szintén nagy arányú növekedés figyelhető meg (negyedévenként több mint 15 milliárd forintnyi), egészen 2005. januárjáig. Így a háztartási szektor által birtokolt jelzáloglevél-állomány piaci értéke egy év alatt majdnem háromszorosára (32,2 milliárd forintról 80,4 milliárd forintra) gyarapodott. A következő évben alig látható elmozdulás 2004-hez képest. A szektor tulajdonában lévő jelzáloglevél-állomány piaci értéken 80 és 88 milliárd forint között ingadozik. A jelenlegi jelzáloglevél-állomány 6%-át birtokolják ma háztartások. Legszembetűnőbb változás a külföldi tulajdonlásban következett be. Míg 2004 márciusában az összes, forgalomban lévő jelzáloglevél-állomány 14,6%-át birtokolták külföldi befektetők (ami 149 milliárd forintot tesz ki), 2006 márciusára ez az arány több mint duplájára (32,4%-ra) nőtt, ami összegben kifejezve 468,1 milliárd forintot jelent. A külföldiek a hazai jelzáloglevelek iránt növekvő vásárlási szándékát elsősorban a jelzálogbankok devizában mind nagyobb mennyiségben kibocsátott jelzáloglevelei
72
okozták. E a folyamat a mai napig tart, és a jövőben is további bővülés várható. A jelzálogbankok ugyanis előszeretettel bocsátanak ki egyre több külföldi devizában (leginkább euróban és svájci frankban) denominált jelzálogleveleket. Ez egyrészt azzal magyarázható, hogy a lakosság részére nyújtott jelzáloghitelek devizában történő kibocsátása is egyre népszerűbb, a forintnál alacsonyabb hitel-kamatok, és ezáltal a alacsonyabb törlesztő részlet miatt. Másrészt a hazai jelzáloglevelek kedvező besorolásuk miatt keresett papírok a nemzetközi piacon. A biztonság garantált, ám jóval nagyobb hasznot hoz mint hasonló besorolású nyugati értékpapír, a magas magyarországi kamatszint miatt. A pénzügyi vállalatok tulajdonában lévő állomány csökkenő tendenciát mutat. Míg 2004 márciusában az összes jelzáloglevél-állomány 82%-át birtokolták pénzügyi vállalatok, mára ez az arány 61%-ra csökkent. Legnagyobb visszaesés 2004 második negyedévében következett be. 2004 második negyedévére több mint 11 milliárd forinttal (832 milliárd forintról 821 milliárd forintra) esett vissza. 2004 negyedik negyedévétől 2005 júniusáig folyamatos növekedés volt tapasztalható. Azóta a pénzügyi vállalatok tulajdonában lévő jelzáloglevél-állomány stagnál. A legmagasabb 2005 decemberében volt, piaci értéken 904 milliárd forintot tett ki. A nem pénzügyi vállalatok körében kicsi a jelzáloglevél-tulajdonlási arány. 2004 januárja és 2006 márciusa között nagyon kis mértékben, a szektorhoz mérten mégis több mint duplájára, 6,3 milliárd forintról 16,4 milliárd forintra bővült. Piaci részesedésük ma alig több, mint 1%, és a jövőben sem várható nagy arányú növekedés. Múltbeli adatokból az olvasható ki, hogy nem jellemző rájuk a fölösleges likvid tőke tartása. A vállalatok inkább beruházásra vagy piaci részesedés növelésére használják tartalékaikat.
73
Az államháztartási szektorra sem igazán jellemző a jelzáloglevél-tulajdonlás. Szembetűnő változás 2004 harmadik negyedévében volt tapasztalható, amikor is több mint duplájára (13 millió forintról 29 millió forintra) ugrott meg az államháztartás tulajdonában lévő jelzáloglevelek piaci értéke. Azóta kis mértékű növekedés látható. A
Központi
kormányzat
2005
harmadik
negyedévétől
kezdett
vásárolni
jelzáloglevelet. Ez azonban elenyésző mennyiség, piaci értéken számítva 17 millió forint. A Magyar Nemzeti Bank az MNB-ről szóló törvény alapján nem vásárolhat, csak állampapírt, azon belül is hosszú lejáratú kötvényt.
74
11. Várható változások a jelzálogpiacon A jelzáloglevél-piac Magyarországon a kormányzati politika segítségével fejlődött ki, és továbbra is a támogatási rendszer adja húzóerejét. Ez a speciális lakáspolitika a jelzálogbankok szerepét jelentősen megerősítette az elmúlt években. A kereskedelmi bankok, mint közvetítők játszanak szerepet a jelzálog-hitelezésben. A magyar jelzálogbankok termékeit már külföldön is elismerik. Ez a fajta értékpapír kedvező, hosszú lejáratú finanszírozást jelent. Mégis felmerül az a kérdés, hogy a támogatási
rendelet
hiányában,
vagy
a
támogatási
rendszer
átalakulásának
következményeként képes lenne-e a piac a további fejlődésre. A piac fejlődése szempontjából érdemes több külső tényezőt is figyelembe venni, és ezek elemzésével következtetni a jövőbeni változásokra. A következőkben ezen tényezők hatását vizsgálom meg.
11.1. A támogatási rendszer megváltozása A támogatási rendszer a jelzáloglevél-piacot mesterségesen erősíti, ugyanis a bankoknak, ahhoz, hogy forrásoldali támogatáshoz hozzáférjenek, jelzáloglevél-alapú forrásokat kell igénybe venniük. Így versenyelőnyben vannak azok a bankok, amelyek saját maguk is bocsátanak ki jelzálogleveleket. A forrásoldali lakástámogatás mindig is jelentősen magasabb volt az eszközoldali támogatásnál. 2003 januárjában a forrásoldali támogatású hitelek állománya kevesebb, mint 400 milliárd forint volt, ez az összeg 2005. áprilisában több mint 1200 milliárd forintra rúg. Az eszközoldali támogatás „elenyésző” összeg ehhez képest (180 milliárd forint 2003. év elején, 220 milliárd forint 2005. áprilisában). A jövőben elképzelhető, hogy a lakástámogatási rendszer átalakul. Elsősorban azért, mert a költségvetésre iszonyatos terheket ró a 2003. elején útnak indított támogatási politika. 2003. decemberére harmonizálták az új lakásokhoz nyújtott támogatások mértékét. A módosítást megelőzően (2003. év végén) jelentősen megugrott a hiteligénylések száma. A rendelet óta a igénylések számának növekedése lassult. A rendeletmódosítás változást hozott a támogatott hitelösszeg nagyságában, és a támogatás mértékében is. Ennek hatására a folyósított hitelállományon belül a támogatott hitelek aránya folyamatosan csökkent. 2003. júliusában 70 milliárd forint körül volt a támogatott hitelek folyósítása. 2003 decemberére (a szigorítások előtt) 75
hirtelen ez az állomány 100 milliárd fölé emelkedett. A következő év januárjában felére esett vissza a hitelfolyósítás, és azóta is csökkenő tendenciát mutat. 2005. májusában ez a szám alig több, mint 20 milliárd forint volt.64 Ez megmutatkozott a jelzálogbankok hitelállományának lassulásában is. A jelzálogbankok jövedelmezőségére azonban a jövőbeni változások még hosszú évekig nem lesznek jelentős hatással, mivel a jelenre vonatkozóan a támogatások már évekre előre beépültek. A rendelet szerint a támogatás a hitel teljes futamidejére (de legfeljebb 20 évre) jár, így a portfólió elemeihez még éveken keresztül kapcsolódik állami támogatás. Az alábbi táblázat 2005 június 30-ai adatokat tartalmaz a lakáshitel- állomány hátralévő futamidő szerinti megoszlásáról. 5. Táblázat: A teljes lakáshitel-állomány megoszlása hátralévő futamidő szerint Futamidő
Megoszlás
5 év alatti
9,40%
5-10 év közötti
16,30%
10-15 év közötti
19,20%
15-20 év közötti
41,10%
20 év feletti
14,00%
Forrás: MNB A magyar jelzálogbankok hitelezése szinte kizárólagosan lakáshitelekre, azon belül is támogatott hitelekre épül. Ennek hátránya egyrészt, hogy hosszú távon nehezen fenntartható, másrészt kiszolgáltatottá teszi a bankokat. Így már most érdemes a jelzálogbankoknak
új
termékek
kifejlesztésén
gondolkodni,
mint
például
a
projekthitelek, szabad felhasználású jelzáloghitelek. Németországban és Dániában a jelzálogbankok már most meghatározó szerepet játszanak a vállalatok hitelezésében.
11.2. Devizahitelek terjedése 2003. végén, a támogatási rendszer szigorításával a lakáshitelezésben új tendencia indult be: a devizahitelek részarányának növekedése. E devizahitelek terjedésével 2005 júniusára a támogatott lakáshitelek aránya 40%-ra esett vissza. A jelzálogbankok a devizahitelek refinanszírozására készen állnak. Akár a hitel devizanemének devizájában 64
DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda
76
is képesek jelzáloglevelet kibocsátani. Erre azonban a bankok oldaláról kicsi a kereslet. A deviza alapú hiteleknél a kereskedelmi bankok elsősorban nem a jelzálogbankokra támaszkodnak, hanem egyéb forrásokat (anyabanki, külföldi) vesznek igénybe. A külföldi forrásokhoz olcsón és rugalmasan tudnak hozzájutni, de a forintforrások swapokkal való kombinálása is megfigyelhető. A devizahitelek további terjedése háttérbe szoríthatja a jelzálogbankokat.
11.3. Befektetők elvárásai A jelzáloglevél-piac keresleti oldalán a befektetők elvárásai jelentik a fő kérdést. Jelenleg
a
jelzálogbankok
főként
az
anyabankokra
támaszkodnak
papírjaik
értékesítésénél. A hazai befektetők várhatóan továbbra sem fognak nagyobb jelzáloglevél-állományt vásárolni, így a jelzálogbankok értékesítési stratégiájában a külföldi szereplők súlya fennmarad. A jelzálogbankok rá vannak kényszerítve, hogy a nemzetközi normáknak gyorsan és rugalmasan megfeleljenek, új konstrukciók kidolgozásával.
11.4. A jelzáloghitelezés finanszírozásának alternatívái A bankok forrásszerzési lehetőségei szélesek:
betétállomány (tradícionális forrás)
bankközi források
fedezetlen és fedezett banki kötvények
jelzáloglevél
értékpapírosítás
Azokban az országokban, ahol a banki betétállomány magas, ott a legolcsóbb forrásból tudják fedezni a jelzáloghitelek finanszírozását. Egyéb esetben a bankok kiegészítik más forrásokkal is. A bankközi források bizonyos devizanemekben korlátlan
finanszírozási
lehetőséget
nyújtanak.
A
forintpiacon
a
forrás ára
megemelkedhet. A fedezetlen banki kötvények kibocsátása Magyarországon nem jellemző. Az értékpapírosítás (MBS) az amerikai jelzáloghitelezés jellemzője. Európában elsősorban Nagy-Britanniában alkalmazzák, de szerepe erősödőben van.
77
11.5. Jelzálogbankok tulajdonosi hátterében történő változások Az OTP Jelzálogbank Zrt. továbbra is 100%-osan az OTP csoport tulajdonában marad. Az FHB esetében sz 53%-os állami tulajdon privatizációja, A HVB Jelzálogbanknál a HVB és az Unicredito egyesülése vet fel kérdéseket. Az ÁPV Rt. Pályázatot írt ki az FHB privatizációjára, úgynevezett átváltható deviza-és forintkötvényekre alapuló értékesítési módszert véve alapul. Elsődleges cél az állam magasabb bevétele mellett a bank eddigi stratégiájának továbbvitele volt. A Moody’s eközben felülvizsgálat alá helyezte a bankot, és megállapította, hogy az állami tulajdonosi háttér leminősítést eredményezett volna. Az ÁPV Rt. úgy döntött, hogy a privatizációt egyelőre leveszi napirendjéről, és megtartja többségi részesedését a bankban. Ezáltal a bank stabil tulajdonosi háttere továbbra is biztosított, és a jó minősítése is megmaradt. A HVB Jelzálogbank Zrt. esetében A HVB és az Unicredito csoport fúziója hozhat változást. A Moody’s itt is, hasonlóan az FHB bankhoz, felülvizsgálattal reagált a hírre. Mivel jelentős különbség van a két bank minősítése között (Unicredito: AA2, HVB: A3), ezért elengedhetetlen a pénzügyi mutatók harmonizálása. A HVB jelzálogbankot a besorolások esetleges megváltozása közvetlen nem befolyásolják, mert nemzetközi minősítéssel nem rendelkezik. Közvetetten azonban, a fúzió körüli bizonytalanságok a befektetők oldaláról csökkenő és növekvő hozamelvárásokat okozhatnak.
78
12. Összegzés „Egy gödör ásását leszámítva kevés dolog van, amit legfelül lehet kezdeni”.65 A pénzügy világában különösen igaz az, hogy a dolgok egymásra épülnek. A világ gyorsuló ütemben halad előre, új termékek és szolgáltatások jönnek létre, az elavultak kikerülnek a forgalomból. Mindennek ára van, és minden mérhető. Ez a két tulajdonság minden termék és szolgáltatás esetében fontos szempont ahhoz, hogy meghozott döntéseink hasznunkra váljanak. Témaválasztásom azért a jelzáloglevelekre, és a velük szorosan összefüggő jelzáloghitelezésre esett, mert napjaink legdinamikusabban fejlődő piaci instrumentuma. A jelzálog-hitelállomány az utóbbi időben jelentősen felfutott, és mind a lakosság, mind a külföldi befektetők körében népszerű lett. Minden embernek meghatározó pontja az életében a lakásvásárlás. Nagyon sokan azonban nem rendelkeznek akkora összeggel, hogy segítség nélkül tudjanak ingatlanhoz jutni. Ma már számos hitelkonstrukció létezik, amit a bankok előszeretettel reklámoznak. Azt azonban, hogy a hitelek mögött milyen pénzügyi folyamatok játszódnak le, csak kevesen tudják. Dolgozatomban kísérletet tettem arra, hogy a jelzáloglevelek elemzésén keresztül a jelzáloghitelezés
folyamatát
bemutassam.
Tényekkel
és
számokkal
igazoltam
állításaimat, következtetéseimet. Nagy hangsúlyt fektettem a jelzáloglevél-állomány változására, hiszen ebből tudunk következtetni a piac alakulására. A bankok is hasonló adatok elemzése után jutnak el stratégiáik kialakításához. Próbáltam úgy felépíteni a dolgozatot, hogy logikus és érthető legyen, és mindemellett sok hasznos információt tartalmazzon. A gyakorlati példán keresztül bemutatott árazással betekintést nyerhetünk a Magyar Nemzeti Bankban folyó statisztikai munkákba, és láthatjuk, hogy hogyan készülnek azok a publikációk, amelyet a bankok és a pénzügyi világ saját intézményeinek tökéletesítésére használnak fel. Pénzügyi stabilitási szempontból a jelzáloglevél alapú finanszírozás alacsony kockázatot jelent, és több szempontból is előnyös forrásszerzési lehetőséget biztosít. Egyrészt a bankok hosszú lejáratú eszközök finanszírozásához hosszú lejáratú forrást vehetnek igénybe, relatíve alacsony forrásköltség mellett.
65
Harry Lorayne
79
Másrészt
a
befektetők
alacsony kockázatú papírokba tudnak befektetni az
állampapíroknál magasabb hozamokat realizálva. A nemzetközi példákon látszik, hogy a jelzáloglevél alapú finanszírozás előnyeit elismerik a bankok. A tradíció is sokat számít, amiről Magyarországon még nem beszélhetünk. A jelzáloglevél, mint finanszírozási forma fennmaradása és elterjedése mindenképpen előnyös a bankok és befektetők számára is. A piac elfogadta a magyar jelzálogleveleket, így értékesítésükkel a nemzetközi piacon sincs gond. A probléma a jelzálogbankok számára az eszközoldal kialakítása, hiszen jelenleg jellemzően refinanszírozott és saját támogatott hitelek jelentik a papírok fedezetét. A devizahitelezés súlyának növekedésével és a támogatási rendszer további átalakításaival a jelzálogbankok számára a stratégiaváltás előbbutóbb elengedhetetlen lesz. Ezt a problémát szorosabb partneri kapcsolatok kialakításával, szélesebb, nem kizárólag lakáshitelekre épülő termékkínálattal tudják a jövőben kiküszöbölni. A „hosszú élet titka” olyan jelzáloglevél alapú finanszírozási stratégia lehet, amelyben nem az állami támogatások irányítják a szereplők döntéseit. Ezáltal a jelzálogbankok stabilabbak és szélesebb körben elérhetők lesznek. A magyarországi jelzáloglevél-piacon óriási lehetőségek rejlenek. Kutatómunkám eredménye alapján megállapítható, hogy a jelzáloghitelezés nagy fejlődés alatt áll. A jövő egyre inkább a bővülő termékskála, és a kiszélesedő lakossági szolgáltatások irányába tolódik majd el.
80
13. Mellékletek 1. számú melléklet: Az árazáshoz szükséges adatok Vonido
ISIN
név
első kibocsátás dátuma
lejárat dátuma
kamatozás Kamatláb címlet kibocs.érték típusa % (ISINreg_segédből) (ISINreg_segédből)
utolsó kamatfizetés dátuma
kamatfizetés gyakorisága
következő kamatfizetés dátuma
2005.09.30tól lejáratig hátralévő napok száma
ár-adat
ár, Hasonló papírok áradatából becsülve
felhalmozott kamat %
2005N3
HU0000650619
FJ06NF01
2003.10.15 2006.10.15 F
0,0875
10 000
10 000 000 000
2004.10.15 évente
2005.10.15
380
102,933
102,933
8,3904
2005N3
HU0000651385
FJ06NF02
2005.06.08 2006.06.08 F
0,0760
10 000
5 000 000 000
2005.06.08 évente
2006.06.08
251
#N/A
102,933
2,3737
2005N3
HU0000650015
FJ06ZF01
1999.07.02 2006.07.02 F
0,1280
10 000 000
1 000 000 000
2005.07.02 évente
2006.07.02
275
#N/A
102,933
3,1562
2005N3
HU0000650098
FJ06ZF02
2000.11.21 2006.03.21 F
0,1110
10 000 000
1 000 000 000
2004.11.28 évente
2005.11.28
172
#N/A
102,933
9,3058
2005N3
HU0000650114
FJ06ZF03
2001.01.26 2006.01.30 F
0,0970
10 000 000
500 000 000
2005.01.30 évente
2006.01.30
122
#N/A
102,933
6,4578
2005N3
HU0000650023
FJ06ZV01
1999.07.02 2006.07.02 V
0,0790
10 000 000
1 250 000 000
2005.07.02 évente
2006.07.02
275
#N/A
102,933
1,9479
2005N3
HU0000650122
FJ07NF01
2001.03.14 2007.03.14 F
0,0960
10 000
6 304 680 000
2005.09.14 félévente
2006.03.15
530
104,268
104,268
0,4208
2005N3
HU0000650171
FJ07NF02
2001.10.10 2007.10.10 F
0,0950
10 000
8 000 000 000
2004.10.10 félévente
2005.04.10
740
#N/A
104,862
9,2397
2005N3
HU0000650049
FJ07ZF01
2000.02.25 2007.02.25 F
0,0970
10 000 000
1 000 000 000
2005.08.25 félévente
2006.02.23
513
#N/A
104,268
0,9567
2005N3
HU0000650296
FJ07ZF02
2002.11.26 2007.11.26 F
0,0922
10 000 000
6 500 000 000
2004.11.16 évente
2005.11.16
787
#N/A
104,862
8,0328
2005N3
HU0000650031
FJ07ZV01
2000.05.25 2007.05.25 V
0,0700
10 000 000
500 000 000
2005.08.25 félévente
2006.02.23
602
#N/A
104,862
0,6904
2005N3
HU0000650072
FJ07ZV02
2000.10.24 2007.10.24 V
0,1120
10 000 000
2 000 000 000
2005.04.25 félévente
2005.10.24
754
#N/A
104,862
4,8482
2005N3
HU0000650080
FJ07ZV03
2000.11.21 2007.11.21 V
0,0940
10 000 000
500 000 000
2005.05.28 félévente
2005.11.26
782
#N/A
104,862
3,2192
2005N3
HU0000650189
FJ08NF01
2002.02.13 2008.02.13 F
0,0825
10 000
5 859 310 000
2005.02.13 évente
2006.02.13
866
104,862
104,862
5,1760
2005N3
HU0000650304
FJ08NF02
2002.10.16 2008.03.16 F
0,0950
10 000
5 948 760 000
2005.03.16 évente
2006.03.16
898
108,091
108,091
5,1534
2005N3
HU0000650346
FJ08NF03
2002.11.13 2008.04.15 F
0,0925
10 000
10 000 000 000
2005.04.15 évente
2006.04.15
928
106,037
106,037
4,2575
2005N3
HU0000650379
FJ08NF04
2002.12.11 2008.05.15 F
0,0850
10 000
9 235 960 000
2005.05.15 évente
2006.05.15
958
106,609
106,609
3,2137
2005N3
HU0000650429
FJ08NF05
2003.01.15 2008.06.15 F
0,0800
10 000
9 657 370 000
2005.06.15 évente
2006.06.15
989
105,155
105,155
2,3452
2005N3
HU0000650502
FJ08NF06
2003.04.16 2008.10.16 F
0,0750
10 000
11 636 770 000
2004.10.16 évente
2005.10.16
1112
103,367
103,367
7,1712
2005N3
HU0000650650
FJ08ZF01
2003.11.17 2008.11.19 F
0,0975
10 000 000
13 000 000 000
2004.11.19 évente
2005.11.19
1146
#N/A
103,367
8,4144
2005N3
HU0000650056
FJ08ZV01
2000.07.13 2008.01.13 V
0,0940
10 000 000
1 000 000 000
2005.01.13 évente
2006.01.13
835
#N/A
104,862
6,6959
Forrás: MNB
81
2. számú melléklet: Jelzáloglevelek névértékes és piaci értékes megoszlása, tulajdonosi szektoronként66 NÉVÉRTÉKES megoszlás Sum of Allomany_PSzektor ISIN A C D E F HU0000650015 HU0000650023 670 000 10 000 HU0000650031 HU0000650049 HU0000650056 250 000 HU0000650072 130 000 HU0000650080 HU0000650098 HU0000650106 HU0000650114 HU0000650122 390 970 822 270 HU0000650130 HU0000650148 10 000 200 000 HU0000650155 169 380 1 109 370 1 752 900 HU0000650163 400 000 550 000 HU0000650171 61 690 358 350 1 136 640 HU0000650189 100 000 970 840 33 720 HU0000650197 300 000 HU0000650205 351 560 1 202 060 3 441 850 HU0000650213 21 500 000 HU0000650221 1 200 000 HU0000650239 200 000 HU0000650247 418 720 1 776 140 184 000 HU0000650254 1 000 000 HU0000650270 50 000 000 HU0000650288 845 750 356 490 583 910 458 400 HU0000650296 6 500 000 HU0000650304 2 179 100 536 510 2 000 HU0000650312 1 300 000 HU0000650320 370 940 3 382 080 400 000 HU0000650338 2 386 380 2 000 HU0000650346 457 400 2 713 310 11 710 HU0000650353 47 300 000 HU0000650361 10 000 000 HU0000650379 150 850 3 329 300 478 580 HU0000650387 15 982 290 156 720
G 200 000 560 000 500 000 800 000 750 000 1 290 000 100 000 1 150 000 260 000 750 000 4 816 920 500 000 870 000 1 338 070 550 000 5 767 620 3 974 430 1 000 000 6 210 360
H
J
K
L
274 520
361 260
8 310
175 700 280 320
500 000 500 000
304 060
100 000
6 516 400
567 690
2 489 260
66 180
200 000
667 440
118 710
2 445 000
2 187 020 1 102 030 1 849 090 2 700 000 500 000 4 206 790 4 252 880
869 200 359 590 120 800
4 440 760
295 190 9 120
110
536 940
4 847 690
120
775 130 2 809 970
Piaci értékes megoszlás Grand Total Árfolyam A C D E F 200 000 1,06 0 0 0 0 1 240 000 1,05 0 702 702 10 488 0 500 000 1,06 0 0 0 0 800 000 1,05 0 0 0 0 1 000 000 1,12 0 278 895 0 0 1 420 000 1,10 0 142 623 0 0 100 000 1,08 0 0 0 0 1 150 000 1,12 0 0 0 0 260 000 1,11 0 0 0 0 750 000 1,09 0 0 0 0 6 304 680 1,05 0 409 302 860 825 0 500 000 1,07 0 0 0 0 1 080 000 1,06 10 565 0 0 211 306 4 739 290 1,01 171 625 1 124 074 1 776 134 0 1 500 000 1,04 414 840 570 405 0 0 8 000 000 1,14 70 389 408 884 1 296 926 0 5 859 310 1,10 110 038 1 068 293 37 105 0 1 300 000 1,09 0 328 405 0 0 11 609 890 1,07 376 805 1 288 378 3 689 003 0 21 500 000 1,08 0 23 246 224 0 0 1 200 000 1,10 0 1 318 370 0 0 200 000 1,08 0 216 244 0 0 10 000 000 1,14 478 378 2 029 199 210 216 0 1 000 000 1,07 0 1 074 102 0 0 50 000 000 1,10 0 55 219 500 0 0 4 999 990 1,17 992 508 418 349 685 232 537 943 6 500 000 1,13 0 7 338 160 0 0 5 948 760 1,13 2 467 709 607 568 2 265 0 1 300 000 1,08 0 1 410 218 0 0 11 650 000 1,09 403 685 3 680 639 435 311 0 3 850 000 1,11 0 2 648 979 2 220 0 10 000 000 1,10 504 487 2 992 633 12 915 0 50 000 000 1,14 0 54 134 831 0 0 10 500 000 1,13 0 11 270 301 0 0 9 235 960 1,10 165 668 3 656 327 525 589 0 23 210 980 1,15 0 18 456 364 180 980 0
G 212 178 587 333 527 762 841 798 836 684 1 415 262 108 081 1 290 746 288 912 820 431 5 042 777 532 827 919 180 1 355 806 570 405 6 580 954 4 373 384 1 094 685 6 656 315 0 0 0 7 444 837 0 0 2 921 206 0 755 839 0 2 380 083 1 223 298 2 039 445 3 090 149 563 515 4 620 010 4 911 230
H 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
J 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
K 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 287 392 0 0 366 048 0 200 477 308 459 0 325 894 0 0 0 648 573 0 0 77 664 0 134 432 0 945 930 399 159 133 236 0 0 324 186 10 532
L 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 126 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 132 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 420 0 570 509 550 190 0 107 181 0 0 0 613 442 0 0 234 705 0 2 768 826 0 4 832 776 0 5 346 737 0 0 851 269 3 244 956
Forrás: MNB 66
:Tulajdonosi szektorok: A-nem pénzügyi vállalatok, B- Magyar Nemzeti Bank, C- egyéb monetáris intézmények, D- egyéb pénzügyi közvetítők, E- pénzügyi kiegészítő tevékenységet végzők, F- biztosítók, nyugdíjpénztárak, G- központi kormányzat, H- helyi önkormányzat, I- TB alapok, J- háztartás, K- háztartásokat segítő nonprofit intézmények, L- külföld
82
Grand Total 212 178 1 300 524 527 762 841 798 1 115 579 1 557 885 108 081 1 290 746 288 912 820 431 6 600 295 532 827 1 141 051 4 802 108 1 555 650 9 128 138 6 447 469 1 423 090 12 443 576 23 246 224 1 318 370 216 244 11 424 770 1 074 102 55 219 500 5 867 607 7 338 160 6 736 639 1 410 218 12 678 424 4 273 656 11 029 453 57 224 979 11 833 816 10 143 181 26 804 062
3. számú melléklet: Idősor PIACI ÉRTÉKEN
millió forint Tulajdonosi szektorok
Jelzáloglevelek 2004 I.negyedév
Nem pénzügyi vállalatok (S. 11) Magyar Nemzeti Bank (S. 121) Egyéb monetáris intézmények (S. 122) Egyéb pénzügyi közvetítők (S. 123) Pénzügyi kiegészítő tevékenységet végzők (S. 124) Biztosítók, nyugdíjpénztárak (S. 125) Pénzügyi vállalatok összesen (S. 12) Központi kormányzat (S. 1311) Helyi önkormányzatok (S. 1313) Társadalombiztosítási alapok (S. 1314) Államháztartás összesen (S. 13) Háztartások (S. 14) Háztartásokat segítő nonprofit intézmények (S. 15) Külföld (Nem-rezidensek) (S. 2) Összes állomány
6 317 0 598 821 83 637 4 556 145 291 832 306 0 11 0 11 32 217 64 149 098 1 020 013
II.negyedév
2005 III.negyedév
5 899 0 589 739 70 774 4 385 156 656 821 554 0 11 0 11 49 780 86 225 298 1 102 628
5 936 0 598 987 57 857 3 984 158 095 818 922 0 11 0 11 65 154 91 286 894 1 177 009
IV.negyedév
15 631 0 637 371 61 895 2 989 164 699 866 954 0 12 0 12 81 516 134 356 192 1 320 440
I.negyedév
15 469 0 642 019 64 268 3 122 170 405 879 815 0 13 0 13 80 499 122 355 387 1 331 304
II.negyedév
16 436 0 669 414 66 401 3 308 163 585 902 707 0 13 0 13 87 549 183 423 201 1 430 090
2006 III.negyedév
15 206 0 625 665 62 330 3 095 153 478 844 567 17 12 0 29 83 471 160 398 232 1 341 664
IV.negyedév
16 140 0 673 472 61 612 3 331 165 707 904 123 17 14 0 32 87 408 172 415 823 1 423 697 Forrás: MNB
83
I.negyedév
16 466 0 640 416 63 532 4 615 166 434 874 997 17 15 0 32 83 345 167 468 103 1 443 110
14. Függelék 14.1. Gyakran használt kifejezések rövid magyarázata Bázel II. Számos kompromisszum megkötését követően 2004 júniusában megszületett a hitelintézeti csoportok tőkekövetelményét harmonizáló, röviden Bázel II. néven emlegetett új nemzetközi tőkeegyezmény. A tőkemérés és a tőkestandardok nemzetközi konvergenciája: felülvizsgált keretszabályozás címet viselő 240 oldalas dokumentum terjedelmét tekintve majdnem kétszerese az 1988-ban tető alá hozott első bázeli egyezménynek. A megállapodás - bár a nemzetközi jog szempontjából nem minősül szerződésnek, kikényszeríteni tehát jogi eszközökkel nem lehet - kiemelkedő jelentőségű, amit mutat az is, hogy az első egyezményben foglaltak a világ több mint száz országának bankszabályozásába épültek be. Bázel II. néven emlegetett megállapodás a tőkefogalmat és a piaci kockázatokat érintő szabályok kivételével felváltja a hatályos tőkeegyezményt.67 Budapesti Értéktőzsde (BÉT) Rt. 1990. június 21-én alakult értékpapírtőzsde, a magyar állam és a 41 tőzsdetag 211 M Ftos alapítói hozzájárulásából jött létre az induló vagyona. Profitorientált társaság. Részvényekkel, kötvényekkel, kárpótlási jegyekkel, és származékos termékekkel, jelzáloghitel levelekkel lehet a BÉT-en kereskedni. Működésében az államnak nincs szerepe, kizárólag ellenőrzést gyakorol felette. A tevékenység szabályait a törvény keretei között a tőzsde tagjai határozzák meg. Legfőbb ellenőrző szerve a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF). Dematerializáció Az értékpapírok dematerializációja azt jelenti, hogy az értékpapír fizikailag nem kerül kinyomtatásra - még összevont címletben (immobilizáció) sem -, hanem csupán az értékpapírszámlán megtalálható adat formájában létezik. A dematerializált értékpapír
67
http://www.bankestozsde.hu/online/cikk.html?aid=1000265 (2006-11-18)
84
átruházására kizárólag értékpapírszámlán történő terhelés, illetve jóváírás útján kerülhet sor. Eszközoldali (kiegészítő) kamattámogatás A támogatás közvetlenül a banki eszközökhöz, azaz a lakáscélú jelzáloghitelekhez kapcsolódik. Ebben az esetben a kereskedelmi bank közvetlenül, nem a jelzálogbank segítségével jut a támogatáshoz. Értékpapírosítás (MBS mortgage-banked securities) Elsősorban az amerikai jelzáloglevél-piacra jellemző. A hitelnyújtó értékpapírkibocsátással jut forráshoz. Az értékpapírok fedezetét jelzáloghitelek jelentik. A fedezet itt egy speciálisan erre a célra létrehozott jogi személy tulajdonába kerül át. A forrásszerző bank így mentesül az eszközökre vonatkozó tőkeképzés alól. Az értékpapírt is a jogi személy bocsátja ki. Felhalmozott kamat Az a kamat, amivel a még le nem járt papír kibocsátása, illetve utolsó kamatfizetése óra kamatozott. Forrásoldali kamattámogatás Forrásoldali támogatás a jelzáloglevél fedezetű lakáshitelekre jár, ha a hitel és az igénylő megfelel a támogatási rendeletben definiált feltételeknek A támogatás a jelzáloglevelekhez kapcsolódik, így közvetlenül a bankokhoz jut, akik refinanszírozás során beépítik a refinanszírozási kamatlábba, és így közvetítik a kereskedelmi bankoknak. Jelzáloghitel Olyan hitel, amely mögött fedezetként ingatlanon alapított jelzálogjog áll. Lehetnek háztartásoknak nyújtott-lakáscélú vagy fogyasztási célú- illetve kereskedelmi célú-nem pénzügyi vállalatoknak nyújtott- jelzáloghitelek. Jelzáloglevél alapú hitelek Olyan jelzáloghitelek, amelyet jelzáloglevél kibocsátásával finanszíroznak. Két típusa van: jelzálogbank által közvetlenül nyújtott hitel (saját hitel), illetve kereskedelmi bank 85
által nyújtott, de jelzálogbank által refinanszírozott hitel (önálló zálogjogvásárlás, konzorciális hitelezés). Konzorciális hitelezés A kereskedelmi bank, illetve jelzálogbank hitelezői konzorciumot alkot, melynek keretében a tagok értékesítik a terméket. A hitelnyújtás után a jelzálogbank megvásárolja a hiteleket, amelyek így kikerülnek a kereskedelmi bank mérlegéből. Likviditás Egy befektetés azon tulajdonsága, hogy milyen idő- és hozamveszteséggel "számolható fel", értékesíthető, milyen könnyen forgatható, mennyire megbízható a másodlagos piaca. Önálló zálogjogvásárlás A jelzálogbank nem a kereskedelmi bank által nyújtott hitelt vásárolja meg, hanem csak a fedezetként mögötte álló, ingatlanra bejegyzett zálogjogot. Így a jelzáloghitel továbbra is a kereskedelmi bank mérlegében marad. Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) A bank, a biztosítási és az értékpapírpiac felügyeletére, ellenőrzésére létrehozott, a Kormány felügyelete alá tartozó országos hatáskörű közigazgatási szerv. Piac likviditása Az értékpapírok likviditásánál tágabb, de azzal szorosan összefüggő kategória. Annál likvidebb egy adott piac: minél rövidebb idő alatt, minél kisebb késedelemmel hajthatók végre az ügyletek; minél folytonosabb - szélsőségektől mentes - az árfolyam alakulás; minél alacsonyabbak a tranzakció végrehajtásának költségei. Portfolió Egy befektető tulajdonában lévő különböző értékpapíroknak az összessége, azok összetétele.
86
15. Felhasznált irodalom 1. Lakatos László: Pénz- és tőkepiaci folyamatok – a statisztika szemüvegén át (2003 MNB) 2. Dr. Bodor Mária, Dr. Koday Zsuzsanna, Dr. Kraudi Adrienne, Pethőné Dr. Kovács Ágnes, Dr. Rózsa Éva, Salamonné Dr. Solymosi Ibolya, Szegediné Dr. Sebestyén Katalin: Értékpapírok kézikönyve (Agrocent kiadó 1997.) 3. Simon Béla: Hitelviszony megtestesítő értékpapírok szerepe a befektetésekben, a gazdaság finanszírozásában a pénzügyi számlák adatai alapján (2005 MNB) 4. Papp Mónika: A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon pénzügyi stabilitási szempontból (műhelytanulmányok 36) 2005 MNB 5. Havasi Péter: Az amerikai jelzálogpiac és az előtörlesztés kockázata (2006) 6. Marlok Linda: Jelzáloghitelezés az Európai Unióban és az Egyesült Államokban, fejlődési lehetőségek hazánkban (Tanulmány, EU working papres 1/2005) 7. 12/2001. Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról 8. Bozó Ilona, Gyomai György, Kármán András, Kondrát Zsolt, László Flóra, Szabó József, Tanai Eszter, Tóth Henrik: Monetáris politika Magyarországon (2002 MNB) 9. Magyar Statisztikai évkönyv 2005. KSH, 2006 10. Az 1997. évi XXX. Törvény a jelzálog-hitelintézetekről és jelzáloglevelekről 11. FHB Földhitel- és Jelzálogbank Rt. 2005. szeptemberi alaptájékoztatója
87
12. FHB: Nem szabad kapkodni. Világgazdaság 2004. november 9. (kedd) 13. Az FHB Földhitel-és Jelzálogbank Rt 2005. évi éves jelentése 14. HVB Jelzálogbank RT, alaptájékoztatók 2005. szeptember 16. 15. MNB belső anyag az államháztartás hiányáról 16. MNB
belső
anyag
a
jelzáloglevelek
szektoronkénti
megoszlásáról,
negyedévenként, névértéken 17. A Magyar Nemzeti Bankról szóló 2001. évi LVIII. Törvény 18. DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda http://www.jelzalogbank.hu/ https://www.otpbank.hu/OTP_JZB http://www.hvb.hu http://www.vilaggazdasag.hu Tanai Eszter: Átalakul a fedezetértékelési rendszer 2003-03-16 http://www.portfolio.hu/cikkek.tdp?k=14&i=24989 http://www.portfolio.hu/forum/topic.tdp?t=736
Nemzetközi
tendenciák
a
jelzálogpiacon (2002) http://www.mbaa.org/AboutMBA (2006-11-12) http://www.hypo.org/ (hypostat adatbázis) http://www.fhb.hu/befektetoknek/altalanos_informaciok/altalanos_cegbemutato/in dex.fhb
88
http://www.radio.hu Kormányválság Csehországban http://www.budapestanalyses.hu Lengyelország helyzete http://www.bankestozsde.hu/ Megjegyzés: A Magyar Nemzeti Bank egyes belső anyagait, táblázatainak forrásait csak belső dolgozók láthatják, mivel ezek az adatok a nyilvánosság felé titkosak.
89
