Zpráva představenstva BD Sulova o spravování družstva od minulé členské schůze, tj. od února 2014 do dnes (31. března 2015) a o výhledech do dalšího období Stav členské základny V seznamu členů BD Sulova je k dnešnímu dni evidováno stále 68 členství (68 členských podílů), z toho 35 individuálních a 33 společných členství (tedy členství manželů). Ve sledovaném období došlo v družstvu k obměně členů ve čtyřech případech. Jen znovu připomeneme, že dne 25. 2. 2014 (tedy v den minulé členské schůze) se členkou družstva stala paní MUDr. Magdalena Kováčová převodem družstevního podílu od manželů Chládkových (byt č. 1 v sekci 1247). Dne 3. 10. 2014 se společnými členy družstva stali manželé - pan ing. Radek Jonáš a paní Diana Jonášová převodem družstevního podílu od paní Aleny Zimové (byt č. 10 v sekci 1249). Dne 1. 12. 2014 se společnými členy družstva stali manželé – paní Lucie Šafandová a pan Radek Šafanda převodem družstevního podílu od manželů Vladimíra a Ludmily Králíčkových (byt č. 11 a garáž v sekci 1249). Konečně dne 18. 3. 2015 se společnými členy družstva stali manželé pan Jan Pokorný a paní Alena Pokorná převodem družstevního podílu od paní Marie Šrámkové (byt č. 7 v sekci 1249). Všechny nové členy družstva v naší korporaci vítáme a sousedům, jejichž členství zaniklo, přejeme hodně štěstí v dalším životě. Kolaudací na byt (v červnu 2014) byly změněny nebytové prostory v prvním nadzemním podlaží v sekci 1247 člena družstva pana Pavla Červinky ml. Počet bytů v domě tak dosáhl 70 ti. Celkově v našem domě bydlí se členy nebo v podnájmech asi 143 osob. Pokles počtu bydlících je znatelný, zejména odchodem dospělých dětí. Mimo drobná vybočení jsme my, členové dodržovali své závazky k družstvu velmi dobře. V zásadě neznáme v BD Sulova problém velkého, dlouhodobého zadlužení nájemců. V jednom případě byl uplatněn úspěšně splátkový kalendář, v jednom případě dojde k vyřešení dluhu odprodejem části rozděleného družstevního podílu. Majetkoprávní, finanční a investiční události v družstvu Družstvo zaplatilo v únoru 2015 poslední splátku kupní ceny domu (1,4 mil. Kč) a tím jsme dospěli k úplné vlastnické svobodě. Z hlediska měsíčních splátek nás členů družstva bude náš závazek splněn poslední platbou v dubnu 2015, protože systém splácení byl na počátku družstvem zálohován. Kupní smlouva, kterou, byl dům převeden na naše družstvo, obsahovala kontrolní nástroje prodávajícího (tj. MČ Zbraslav, potažmo Magistrát hlavního města) v podobě zástavního práva a předkupního práva,
trvajících po dobu splácení kupní ceny. Tyto nástroje jsou zapsány v katastru nemovitostí a nyní je třeba je z katastru vymazat. Návrh usnesení z dnešní členské schůze ukládá představenstvu, aby výmaz zabezpečilo. Představenstvo již požádalo prostřednictvím Zbraslavi pražský Magistrát, aby vystavil doklad o splnění všech smluvních podmínek ze strany družstva, který bude podkladem návrhu na předmětný výmaz. Družstvo řádně splácelo úvěr na revitalizaci domu a již v červnu bude uzavřen i tento náš závazek. Poctivě plníme podmínky (hlášení a výkazy) pro vyplácení státní dotace na úroky z úvěru (95 tis. Kč ročně), která zanikne spolu se splacením úvěru. Družstvu se uleví splacením domu i úvěru, a proto lze přistoupit i k snížení nájemného i o něco dříve, než bylo v plánu. O tom však více v samostatném bodu dnešní členské schůze. Významnou událostí v majetkové oblasti se stala dohoda BD Sulova se čtyřmi sousedními bytovými družstvy o společném postupu při rozdělení dosud společně vlastněných pozemků kolem našich domů. Formální podpis dohody o rozdělení a vklad do katastru vyžaduje souhlas členské schůze, a proto je v dnešním programu rovněž samostatný bod na dané téma. Družstvo se v minulém roce (tedy ještě jako společný vlastník pozemků) účastnilo dvou řízení o vkladu věcného břemene k tíži těchto pozemků. Jednou ve prospěch Pražské energetické, která zakopala nové kabely tak, že proťaly naše budoucí pozemky na několika metrech v blízkosti sekce 1245 a před okny sekce 1250. Jednou pak bylo věcné břemeno vloženo ve prospěch plynového potrubí pro BD Za Opusem, avšak mimo naše budoucí pozemkové držby. To co bylo výše řečeno o splacení všech našich závazků a rozdělení pozemků do výhradního vlastnictví družstva, otevírá cestu k přechodu družstva do vlastnické formy společenství vlastníků jednotek. Rovněž zmocnění k zahájení tohoto procesu je samostatným bodem dnešní schůze a samostatným bodem usnesení. Spíše jako perličku představenstvo sděluje, že po mnohaltém vítězném soudním a dědickém řízení v kauze dluhů a úroků z dluhů po nečlenovi družstva paní Václavíkové (sekce 1250) bylo dle principu poměrného uspokojení všech přihlášených pohledávek potvrzeno, že BD Sulova připadne 30 244 Kč z výtěžku po likvidaci dědictví, tj. asi 15% z výše naší celkové pohledávky. Plnění plánu investic. Rozhodně největší investiční akcí roku byla výměna dosluhujících vstupních schodišť za plánovaných maximálně 960 tis. Kč. Záměrem bylo zvládnout stavbu v roce 2014, což bylo reálné, protože
jednání s firmou IKON ze severní Moravy bylo v březnu 2014 poměrně daleko. Jednalo se o projekt celoocelových schodišť s roštovými nášlapy. Představenstvo si nicméně včas uvědomilo, že obytný dům je poměrně konzervativní stavba, která potřebuje solidní, pohodlné a bezpečné vstupy, nikoliv rošty. Nalezli jsme alternativu, kombinující speciální betonové stupně firmy Presbeton, které se pokládají na robustní ocelovou nosnou konstrukci vyráběnou na míru. Rozeslali jsme poptávku a dostali jsme tři nabídky, z nichž stavební firma Rebustav splňovala všechny naše představy o ceně i schopnostech. Jediná totiž uměla navíc provést jak velmi náročnou (až riskantní) demontáž starých schodišť, tak výstavbu nových, a to včetně vlastní kovovýroby. Firma tak zajišťovala soulad a návaznost jednotlivých prvků stavby. Zejména však měla několikanásobnou zkušenosti s předmětnou realizací. Prohlédli jsme si jejich práci odvedenou na sídlišti Černý most, reference zákazníků, a byli jsme spokojeni. Omlouváme se za nyní trochu podrobnější sdělení, protože v této věci byla uplatněna větší diskuse o správnosti postupu představenstva. Představenstvo tedy v květnu rozhodlo o změně koncepce a v srpnu 2014 předložilo návrh (včetně rozpočtu) výběrové komisi BD Sulova, která svým stanoviskem jednoznačně potvrdila novou volbu konceptu i stavební firmy. Výběrová komise navíc velmi prospěla celému projektu řadou připomínek, které byly ve většině akceptovány. Zvlášť je třeba ocenit upozornění např. na potřebu zvětšení rozměrů podesty, celoplošné tryskání betonových součástí a kontrolu množství likvidované suti (od pana K. Vicherka). Představenstvo se naopak neztotožnilo s výtkou o předražené ceně betonových stupnic. Cena jedné (rozměry 2010 x 350) od výrobce je 1901,13 Kč (2300,-Kč s DPH). Nemohli jsme počítat s množstevní slevou, která je bonusem stavební firmy za celé roky odebírání těchto výrobků. Cena při instalaci je 2690 Kč (bez DPH), což znamená rozdíl 788 Kč, do kterého se promítá nejen práce na připevnění schodnice, ale rovněž veškerá manipulace a doprava od výrobce na staveniště a po staveništi, spojovací materiál, zaměřování, projekt, úpravy zeleně, zabezpečení a úklidy staveniště a další podpůrné a doprovodné práce, za které si firma zvlášť vůbec nic neúčtuje. To vše se konečně promítá do této souhrnné ceny. V říjnu představenstvo rozhodlo o objednávce materiálu, tzn. betonových prvků a ocelových konstrukcí včetně pozinkování a povrchové úpravy práškovou barvou, aby vše bylo připraveno na jarní stavební ofenzivu. Fyzickou kontrolu materiálové připravenosti provedlo představenstvo přímo v provozovně Rebustavu 2. 2. 2015. Na začátku března byl znovu předložen výběrové komisi a kontrolní komisi rozpočet a smlouva. Připomínky byly poctivě zapracovány do smlouvy o dílo a smlouva podepsána 4. 3. 2015. Zápis o předání díla byl se všemi prohlášeními o shodě a doklady o množství likvidovaného odpadu (44 t suti = 33,8 m3 a 8,5 t zeminy = 5,6 m3) podepsán dne 27. 3. 2015. Dodělávky: dva dlouhé schodišťové
stupně před vstupem do sekce 1250 (to byla dodatečná objednávka) a začišťovací práce jsou domluveny k provedení do 10. 4. Pro tento účel je zadržováno 40 tis. Kč. Cena díla je oproti smluvenému rozpočtu o 68 tisíc Kč nižší (975 – 917 tis.). Tato největší plánovaná investice byla tedy splněna až v roce 2015, ale skutečnost, že jsme nespěchali a vsadili na kvalitu, se zjevně vyplatila. Další plánované investiční akce – výměna výpustných ventilů a izolací potrubí ústředního topení a také renovační nátěry ve společných prostorách byly odloženy na další rok. Důvodem byla zejména potřeba pořízení systému indikace spotřeby tepla koncovými spotřebiteli. Respektovali jsme tím zákonnou povinnost a zejména hrozbu sankcemi v případě nesplnění. Stálo nás to bez mála 100 tis. Kč. Pověstná nepřesnost a zbytečnost tzv. měření nás velmi znepokojuje. Vláda nyní analyzuje, ve kterých případech se v budoucnu na měření již trvat nebude. Odkládáme tudíž druhý krok v této věci – smlouvu se servisní firmou, která má dálkově odečítat měřiče a provádět rozúčtování (asi za 14 tis. Kč ročně). Navíc se snad indikátory mají měnit každých pět let. Nakonec jsme pod vlivem instalovaných měřidel začali regulovat radiátory, ale na spotřebě se to téměř neprojevilo. A pokud bydlíte v sousedství družstevníků, milovníků zimy (tzv. Eskymáků) je to i nepříjemné. Vedle plánovaných investic se podařilo přivést do domu kabelové připojení na síť elektronických komunikací UPS, které umožňuje obyvatelům domu volbu mezi více zprostředkovateli elektronických komunikací. Instalace byla bezplatná. Chci velmi poděkovat všem členům představenstva, kteří se osobní prací podíleli na zabezpečení smluvní součinnosti s firmami, provádějícími investiční akce a na zabezpečení fungování domu v nouzových stavebních podmínkách, obzvlášť panu R. Linhartovi a také ing. Barešovi (dozor a práce na staveništi znamenala mnoho hodin a úsilí). Investiční plány a vize Družstvo bude v nastávajícím období 2015 dohánět odložené projekty. Výměna uzávěrů včetně výměny výpustných ventilů a oprava izolací potrubí ústředního topení. Nezbytné jsou tu zásahy k inovaci přesluhujících součástí. Cílem izolací jsou i další úspory tepla. Zásahy budou od nás vyžadovat strpění vstupu dělníků do garáží. Opravy a nátěry kovových objektů ve společných částech domu, včetně technického podlaží. Jednotné nátěry jsou určeny i pro vnější části zárubní bytových dveří. Ošetření kritického pruhu fasády na zadní straně domu nátěrem proti útokům tzv. graffiti. Výhledově vedou naše úvahy na další léta k iniciativě pracovně nazvané „rok bezpečí“.
V dohodě s BD Vilímkova lze oplotit zelený prostor za domem (náš majetek) jen s přístupem členů družstva a zřídit kamerový systém ostrahy domu. Rozhodně nás ovšem v příštích letech čeká oprava pásu lemujícího vjezdy do garáží včetně dešťového žlabu a vylepšení předzahrádek. V návrhu rozpočtu na rok 2015 – samostatný bod schůze, je blíže odhadnuta finanční náročnost investicí, a ty jsou rovněž zahrnuty do usnesení členské schůze. Fungování provozních systémů družstva Účetní, evidenční, daňová a mzdová správa Se správcovskou firmou ALAKS jsme stále ve všech činnostech spokojeni. Chceme jí případně svěřit i významný podíl na přechodu k SVJ. Vyúčtování nájemného a služeb za rok 2014 je nyní v běhu podle tradičních pravidel. V běhu je rovněž velká akce, úplná výměna EL v souvislosti se snížením nájemného a s koncem splátek domu. Daňové přiznání z příjmu právnických osob bylo splněno 13. 3. 2015. Družstvo má stále tři účty (pohotovostní, spořící a pro příjem dotací). Technická správa domu Standardní údržba je bez problémů. Nadstandardně proběhlo několik akcí. Proběhla radikální redukce dřevin v parku za domem (účelem bylo ozdravné prosvětlení vegetace a menší zastínění našeho domu vysokými stromy). Náklady napůl s BD Vilímkova. Očištění chodníku na zadní straně domu od zarůstání drnem (náš majetek). Tlakové vodní čištění tmavého soklu a sklepních okének po celém obvodu domu. Pravděpodobně se bude provádět co dva až tři roky. Čištění dešťových kanálků (podél garážové strany domu a přívodů k městské kanalizaci. Výměna šesti odvzdušňovacích ventilů v bojlerové stanici. Podařilo se odstranit graffiti ze zadních dveří 1249/50. V květnu tohoto roku pak chystáme opravu zlomů, vytvořených v některých přístupech k zadním vchodům (proniká tudy voda, způsobující erozi prahů) – rekonstrukce částí chodníku. V roce 2014 proběhla velká revize elektroinstalace a elektrických zařízení v domě a BOS. Podařilo se sjednotit periodu revize všech elektro objektů. Protipožární revize byla bez závad. Revize tlakových kotlů apod. v BOS vedla k výměně ventilů a opravě čerpadla teplé vody. Revize střechy domu byla bez závad, letošní kontrolu chystáme. Systém dodávky tepla je naprosto nejúspěšnějším segmentem technické správy. Vylepšená ekvitermní regulace a udržování výhodného cenového tarifu nás drží na senzačně, rekordně nízkých cenách za teplo.
Zimní údržba chodníků a vstupů a letní ošetřování zeleně je bez vady. Prostředky ušetřené v mírné zimě se přesouvají na vícero sekání trávy. Zanedbáváme však záruční opravy díla –revitalizace domu u Bobistavu (jde zejména o klempířské práce) Záruka končí v červnu 2018 (střecha 2021). To je náš dluh. Úklid v domě na základě dohody o provedení práce (dva zaměstnanci z řad sousedů) se osvědčil, je lepší než dosud poznané úklidové firmy. Dohody mohly být prodlouženy na dobu neurčitou. Budeme podporovat zkvalitňování lepším hodnocením a technologickým vybavením. Společný příjem televizního signálu. Po instalaci zesilovačů ustaly stížnosti na příjem. Platíme dosavadní kabelový příjem z přijímacího střediska Vilímkova a k dispozici je nyní i kabelový rozvod UPC. Podle zákona hradíme poplatky autorské organizaci Intergram. Dodávky vody (Veolia), el. energie pro společné prostory (PRE), tepla (Pražská teplárenská), odvoz odpadu , systém SIPO a další služby fungují standardně. Fungují samoodečty vodoměrů. Byla provedena inovace domény bdsulova a úpravy družstevních webových stránek (děkujeme za spolupráci panu P. Orlovskému). Naše užívání systému South Prague je stále na úrovni. Správní a normotvorná činnost představenstva Byly uzavřeny desítky nájemních smluv a evidenčních změn (agenda EL). Povolovací agenda (5x stavební úpravy bytů, 7x podnajímání, 2x splátkové kalendáře, 2x užívání vody v garáži, 2x potvrzení o nákladech bydlení atd. Jeden případ žádosti o navýšení členského podílu byl zamítnut. V zájmu zkvalitňování úklidu se ponechává čerpání vody a výlevka ve 1249 v režimu společného užívání a bude uvedena do provozuschopného stavu. Zúřadovány byly tři převody družstevních podílů. Představenstvo provedlo kontrolu poplatkové disciplíny. Opožděné platby byly uhrazeny do konání členské schůze. Účast ve stavebním řízení o zbourání trafostanice – majetek PRE (v sousedství 1245). Perličkou byla účast v řízení o povolení porazit nebezpečnou břízu na pozemku sousedního družstva. Pojištění domu je zabezpečeno již třetí rok dobrou smlouvou. Vyřizování podnětů, stížností, informovanost Sebehodnotíme, že představenstvo drželo zásadu neodkladného vyřizování stížností. Neevidujeme žádnou výslovnou nespokojenost ze strany členstva.
Informování členů v sekcích domu i na webu je dostatečné. Externí členové (nebydlící nastálo v domě) jsou informování cestou e-mailů nebo SMS. Vnitrodružstevní předpisy Nové Stanovy BD Sulova byly zapsány do veřejného rejstříku (listin Obch. R). Všichni členové obdrželi brožovaný výtisk Stanov v jejich konečném znění. Usnesení minulé členské schůze uložilo překontrolovat, zda dosavadní nájemní smlouvy a vnitrodružstevní předpisy nejsou v zásadním rozporu s novou civilní legislativou a novými Stanovami. Po poradě s právníkem družstva bylo přijato stanovisko, že v dotčených dokumentech není nic konfliktního, a že není třeba nákladně upravovat jednotlivosti, protože v případně sporné věci bychom aplikovali přímo zákon. Rovněž záměr přechodu k SVJ tuto potřebu časově limituje. Pořádek v domě se prozatím daří zachovávat, a to jak proti nepovolenému odkládání předmětů, oblepování lodžií, tak proti nepovoleným anténám apod. Představenstvo Po zvolení v loňském roce byl proveden zápis představenstva a KK do veřejného rejstříku (OR). Na velmi dobrém stupni udržujeme zásady demokratického jednání, dělby práce, týmovosti a dělnosti a tím se daří dospívat k dobrému rozhodování při správě. V odměňování byla bez problémů dodržována nová Směrnice o odměňování v orgánech BDS (přijata na minulé čl. schůzi - 2014). Ve sledovaném období zasedalo představenstvo oficiálně celkem šestkrát (únor, květen, říjen, prosinec 2014 a leden a březen 2015). Pro denní operativní rozhodování se používá per rollam e-mailová metoda (s podmínkou jednomyslnosti). Častější byly v činnosti představenstva krátké pracovní schůzky k řešení praktických úkolů. Představenstvo BD Sulova
