Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzatának Polgármestere 1239 Budapest, Grassalkovich út 170.
KÉPVISELŐ - TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS
Javaslat ingatlan megvásárlásával kapcsolatos elvi döntés meghozatalára
Előterjesztő:
Geiger Ferenc polgármester
Az előterjesztést készítette:
Kovács Mihályné osztályvezető-helyettes Vagyonkezelési Osztály Tóth András mb. főépítész
Az előterjesztés előzetesen egyeztetve:
-
Az előterjesztést megtárgyalja:
Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság,
Testületi ülés időpontja:
2015. szeptember 15.
Ellenjegyzők:
Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető
Jogi szempontból ellenőrizte:
dr. Laza Margit jegyző
1
Tisztelt Képviselő - testület! Előzmények: A Budapest XXIII. kerület ……... sz. alatt található volt ………… területére (185003 hrsz-ú és a 184939 hrsz-ú ingatlanok) vonatkozó hatályos szabályozási tervet a Képviselő-testület 59/2004.(IX.26.) rendeletével fogadta el. A 185003 hrsz.-ú ingatlan (1.1514 m2) 2004. 09. 27.-től a ma is hatályos szabályozási terv hatálybalépésével L4-XXIII-11 jelű övezetből L4-XXIII-15 jelű övezetbe, a 184939 hrsz.-ú ingatlan (1904 m2) pedig L4-XXIII-08 jelű övezetből L4-XXIII-14 jelű övezetbe került. A szabályozási terv hatályba lépésével az előírások alapján elhelyezhető funkciók tekintetében is változás történt, mivel a 185003 hrsz-ú telek esetében az elhelyezhető funkciók közül nem került nevesítésre a lakófunkció. Annak érdekében, hogy a 185003 hrsz.-ú ingatlan területén egy kisebb lakópark épülhessen, a tulajdonos ………… Kft. és a ………… Kft. kezdeményezte a szabályozási terv módosítását. A leegyeztetett szabályozási terv szerint 25 %-os beépítés mellett az ingatlan területén legfeljebb 30 lakás (legfeljebb 10 önálló épület és egy épületben legfeljebb 5 lakás) lett volna építhető. A szabályozási terv módosításához készült előterjesztés 2008 februárjában került a Képviselő-testület elé, azonban a lakossági tiltakozás hatására a napirendi pont levételre került, a módosításról döntés nem született. Ezt követően egyeztetések kezdődtek az ingatlanok önkormányzati tulajdonba kerülését illetően. A tulajdonosok meghatalmazása szerint megbízott ügyvédi iroda 2009. november 4-i, illetve 2009. december 21-i dátummal ellátott levelükben tájékoztatta Hivatalunkat a tulajdonosok tárgyi üggyel kapcsolatos álláspontjáról, mely szerint a tulajdonosok elsődleges szándékkal megvételre kívánták felajánlani az Önkormányzat számára az érintett ingatlanokat, másodlagos megoldásként pedig kártalanítási eljárás kezdeményezése nélkül fejezték ki szándékukat az általuk vélelmezett vagyoni kár pénzben történő megtérítésére. Az ügyvédi iroda tájékoztatása szerint a tulajdonosok a helyi építési szabályozás következtében elszenvedett vagyoni hátrányuk érvényesítését a Felek közötti egyezségen kívül más módon is elképzelhetőnek tartották, azonban a jogvita békés, egyezséggel történő lezárására sajnos nem került sor. Az …………. Kft. és ………… Kft. 2009. december 21-én kelt levelében a Budapest XXIII. ker. 185003 hrsz-ú és a 184939 hrsz-ú ingatlan tekintetében kártalanítási igényt terjesztett elő, hivatkozva Étv. 30.§-ra. A kártalanítást a 184939 hrsz-ú ingatlan tekintetében 50.000.000 Ft, míg a 185003 hrsz-ú ingatlan tekintetében 360.000.000 Ft összegben határozták meg. Többszöri levélváltás és az Önkormányzat jogi álláspontjának kifejtését követően a Képviselő-testület a 14/2011.(I.18.) Ök. sz. határozatával a kártalanítási igényt elutasította. Az …………. Kft. 2011. augusztus 26-án kérelmet terjesztett elő a Közép-magyarországi Regionális Államigazgatási Hivatal előtt, melyben a 185003 hrsz-ú ingatlan 6749/10.000-ed tulajdoni hányadára 190.659.250 Ft kártalanítás megfizetésére kérte kötelezni az Önkormányzatot. Budapest Főváros Kormányhivatala 40BP-5652/5/2011. sz. alatt a kártalanítási eljárást megindította, azonban az eljárás még folyik, a mai napig nem zárult le. Budapest Főváros Kormányhivatala a Kártalanítási-közigazgatási eljárás során a BPB/007/113635/2013. számú határozatában (továbbiakban Határozat) 103.797.933 Ft kártalanítás és a 113635/2013 sz. határozatával a kártalanítás kamatai megfizetésére kötelezte az Önkormányzatot. Az Önkormányzat a Határozat ellen bírósági felülvizsgálati kereseti kérelmet terjesztett elő. Budapest Főváros Kormányhivatala a Határozatot a BPB/007/00268-12/2014. sz. közigazgatási határozattal (továbbiakban „Visszavonó Határozat”) visszavonta. A Visszavonó Határozatot az ……… Kft. megtámadta, tehát kérte a határozat bírósági felülvizsgálatát. A Visszavonó Határozat elleni peres eljárásban a bíróság az ………. Kft. keresetét elutasította, ezzel a Visszavonó Határozatot hatályában fenntartotta. Az …………. Kft. az ítélettel szemben 2
jogorvoslati kérelmet nem terjesztett elő. Az ítélet jogerőre emelkedéséről a bíróság a jogerősítő végzést még nem küldte meg. A Határozat visszavonása folytán az Önkormányzatot kártalanítási igény megfizetésére kötelező határozat jelen szerződés aláírásakor nincsen. Az Önkormányzat a kártalanítási-közigazgatási eljárásban született egyéb döntések (szakértő kirendelése, szakértői költség, és kiegészítései, módosításai) ellen szintén jogorvoslattal élt, melyek elbírálása folyamatban van, de a Visszavonó Határozat jogszerűségére tekintettel az Önkormányzati kérelmek teljesítése várható. Budapest XXIII. kerület Városrendezési és Építési Szabályzatát (továbbiakban: KVSZ) az Önkormányzat Képviselő-testülete a 25/2003.(VII.18.) Ök. sz. rendelettel fogadta el. Az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (továbbiakban: OLÉH) 905-1/2005. számon kiadott állásfoglalása szerint - a KVSZ jóváhagyása után elfogadott szabályozási terveknek a KVSZ részét kell képezniük, ezért az önálló szabályozási tervekről alkotott rendeleteket egységes szerkezetbe kellett foglalni a KVSZ rendeletével. Az OLÉH észrevételeinek eleget téve – többek között a tárgyi szabályozási tervről alkotott önálló rendelet hatályon kívül helyezésével egyidejűleg – a KVSZ rendelete 18/2006.(IV.22.) Ök. sz. rendelettel módosításra került, így a KVSZ jóváhagyása után elfogadott szabályozási tervek beépültek a KVSZ rendeletébe. A 2004-ben jóváhagyott szabályozási tervlapon, az ………… Kft. tulajdonában álló 184939 hrsz.ú (……...) telkén feltüntetett övezeti jel (L4-XXIII-14) alapján az övezetre vonatkozóan megengedett legnagyobb beépítés mértéke 15 % volt, ezzel szemben a tervlap szélén, a jelmagyarázatban 25 % volt ez az érték. Amikor 2006-ban egységes szerkezetbe került a rendelet a KVSZ rendeletével, akkor a szabályozási terven fennálló ellentmondás javításra került oly módon, hogy mind a jelmagyarázatban, mind a telken 15 % került rögzítésre. Sajnálatos módon a 2006ban javított és ma is hatályos szabályozási tervlap a KVSZ rendelet 51. § 2. számú táblázatában feltüntetett értékkel a mai napig nincs összhangban, ezért a KVSZ rendelete további javításra szorul. A Városfejlesztési és Környezetvédelmi Bizottság – átruházott hatáskörben – 136/2014.(VI.5.) VKB határozatával korábban arról döntött, hogy a szabályozási tervlap egyéb rajzi előírásainak felülvizsgálatát követően elkészítteti a KVSZ módosítását, az L4-XXIII-14 jelű építési övezetre vonatkozóan (a 184939 hrsz-ú telek) megengedett legnagyobb beépítés mértékét egységesen a szövegben és a tervlapon is 25 %-ra javasolja módosítani, valamint felkérte a polgármestert a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (továbbiakban: Településrendezési kódex) szerinti véleményezési eljárás lefolytatására. A Bizottság 148/2015.(VII.3.) VKB határozatával a korábbi döntését annyiban módosította, hogy a megengedett legnagyobb beépítés mértékét egységesen a szövegben és a tervlapon is 35 %-ra javasolja módosítani. A véleményezési eljárás még folyik. 2015. augusztus 25.-én kelt levelében az ………. Kft. (………..) felajánlotta Soroksár Önkormányzat részére megvételre a tulajdonában álló Budapest XXIII. ker. ………. 184939 hrsz.ú, valamint az ………. sz. 185003 hrsz.-ú ingatlanokat. Személyes kapcsolatfelvétel során a Kft. ügyvezetői jelezték, hogy békés úton szeretnék a felek között lévő vitás helyzetet rendezni, ezért a telkek Önkormányzati tulajdonba kerülése esetén, vagy a KVSZ részükről is elfogadható módú megváltoztatása esetén hajlandók a kártalanítási kérelmüket visszavonni. Ingatlan adatok: 1.) ……… sz. 185003 hrsz.-ú ingatlan, kivett, szociális otthon megnevezésű, melynek területe 11.514 m2. Az ingatlant terheli: a Lombard Finanszírozási Zrt. (Szeged, Somogyi B. u. 19.) 3
javára 130.000.000 Ft+járulékai erejéig bejegyzett jelzálogjog. (valamint 2013. 06. 04.-ig vételi jog) Az ingatlan közvetlenül határos a Dunával. Utcafronti szélessége azonban csak kb. 2x10 m, tekintettel arra, hogy közterületi kapcsolata csak a ……… utcával és ………… utcával van. Megközelítése jogilag a közterületről, természetben a 184939 hrsz.-ú ingatlanon keresztül lehetséges, mivel a két ingatlan egymástól kerítéssel lehatárolva nincsen, és tulajdonosuk azonos. Az ingatlanon épület is található, melyről adatokkal nem rendelkezünk. (építés éve, szerkezete, területe stb.) 2.) …….. 184939 hrsz. ingatlan, beépítetlen terület megnevezésű, melynek területe 1904 m2. Alakzata téglalap, utcafronti szélessége mintegy 53 m. Az ingatlan tulajdoni lapján terhek, széljegyek nincsenek. A felajánlás az alábbiakat tartalmazta: A 185003 hrsz.-ú ingatlan eladási ajánlata: 285.000.000.- Ft. (2014. február 14.-én kelt adó és értékbizonyítvány szerinti értéke: 230.280.000.-Ft). A 184939 hrsz.-ú ingatlan eladási ajánlata: 29.000.000.- + áfa. A telek megosztása esetén többféle, és részben feltételhez kötött ajánlatot tettek. a.) 2 telekre történő megosztás esetén felajánlották a kialakuló, platánfasort is tartalmazó, telket 16.000.000 Ft+áfa összegért. (a telek területe, formája utcafronti szélessége nem ismert!!) b.) 3 részre történő megosztás esetén – ha figyelembe vehetőek az L4-XXIII-05 övezetre vonatkozó előírások - a kialakuló 3 telek közül a platánfasort tartalmazó 403 m2 alapterületű telket, a platánfasorral, a soroksári polgároknak ajándékoznák, (feltehetően az önkormányzatnak) azzal a feltétellel, hogy a vele határos 185003 hrsz.-ú ingatlanra örökös szolgalmi jogot kell biztosítani. Az a.) és b.) pontok szerinti felajánlott ingatlanok megvásárlása csak akkor képezheti az adásvétel tárgyát, ha azok az ingatlan-nyilvántartásban tulajdoni lappal rendelkeznek. Az ingatlanokra vonatkozóan hatályos értékbecsléssel nem rendelkezünk. Amennyiben a Képviselő-testület kifejezi szándékát, bármely fenti ingatlan megvásárlására, úgy szakértői szakvélemény készítése (értékbecslés) javasolt. A folyamatban lévő, Duna menti területre vonatkozó szabályozási tervmódosítást a vonatkozó jogszabályi előírás szerint 2015. december 31-ig lehet elfogadni, ha addig erre nem kerül sor, már csak az új kerületi építési szabályzat (KÉSZ) mellékletét képező szabályozási tervben lehet a hatályos tervhez képest változtatásokat jóváhagyni. A 184939 hrsz-ú ingatlan platánfasorokkal érintett (10 méter széles) részének közcélú kialakítása szakmailag támogatható, közterületként történő kialakítás esetén nem szükséges szolgalmi jog bejegyzése a 185003 hrsz-ú ingatlanra való bejáráshoz. Az egyeztetés alatt lévő szabályozási tervezet szerint jelenleg a 184939 hrsz-ú ingatlan két részre osztása lehetséges, a platánsorokkal érintett telekrész maradna magánterület. Tájékoztatom a tisztelt Képviselő-testületet, hogy a felajánlott ingatlan térítésmentes elfogadása a Polgármester hatásköre. Kérem a tisztelt Képviselő - testülettől az előterjesztés megtárgyalását és döntésének meghozatalát. HATÁROZATI JAVASLATOK:
4
Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzat Képviselő– testületének ……/2015. (IX. 15.) határozata a Budapest XXIII., 185003 hrsz.-ú és 184939 hrsz.-ú ingatlanok megvásárlásával kapcsolatos elvi döntésről A Képviselő-testület úgy dönt, hogy I.
II.
III.
az ……….. Nkft.-nek a Budapest XXIII., 185003 hrsz.-ú ingatlanra vonatkozó eladási ajánlatát megtárgyalásra alkalmasnak tartja, és szándékában áll, hogy az ajánlat elfogadásáról igazságügyi ingatlanszakértő szakvéleményének ismeretében a soron következő Képviselő-testületi ülésén döntsön. 1. az ………. Nkft.-nek a Budapest XXIII., 184939 hrsz.-ú ingatlanra vonatkozó eladási ajánlatának II.1. pontját megtárgyalásra alkalmasnak tartja, és szándékában áll, hogy az ajánlat elfogadásáról igazságügyi ingatlanszakértő szakvéleményének ismeretében a soron következő Képviselő-testületi ülésén döntsön. 2. az …………. Nkft.-nek a Budapest XXIII., 184939 hrsz.-ú ingatlanra vonatkozó eladási ajánlatának II.2. pontját megtárgyalásra alkalmasnak tartja, és szándékában áll, hogy az ajánlat elfogadásáról igazságügyi ingatlanszakértő szakvéleményének ismeretében a soron következő Képviselő-testületi ülésén döntsön. 3. a Budapest XXIII., 184939 hrsz.-ú ingatlan platánsorokkal érintett (10 méter széles) részének közcélú kialakításával – ingyenes ajándékozás esetén – egyet ért, amennyiben jogszabályi előírás nem tiltja a telek platánsorokkal nem érintett részének L4-XXIII-05 építési övezetbe kerülését és támogatja a szabályozási tervezet ennek megfelelő átdolgozását. Felkéri a polgármestert az ügyfél értesítésére, az igazságügyi szakvélemény és értékbecslés vételi ajánlatot tevő költségén történő megrendelésére, és új előterjesztés készítésére. Felelős: Geiger Ferenc polgármester Határidő: 2015. október 30.
Az előterjesztést a Képviselő–testület döntési joggal tárgyalja, a határozati javaslatok elfogadásához egyszerű többség szükséges. Budapest, 2015. augusztus 31. Kovács Mihályné osztályvezető-helyettes az előterjesztés készítője
Tóth András mb. főépítész az előterjesztés készítője
Mellékletek: 1. tulajdoni lapok; 2. térképszelvény; 3. ajánlat
5
Geiger Ferenc polgármester előterjesztő
