Chraňte své příjmy z pronájmu
JAK LEGÁLNĚ PRONAJÍMAT BYT A NEPLATIT PŘITOM ŽÁDNÉ DANĚ + 72.000,+ 60.000,- 48.000,- 40.800,- 36.250,- 34.000,-
DAŇOVÁ ZTRÁTA
Pronajímejte legálně a chraňte si tak Vaši investici a přitom jednoduše minimalizujte své daňové zatížení. JIŘÍ KOVÁCS
Dlouholetý poradce v oblasti investování
Jiří Kovács – Jak legálně pronajímat byt…
OBSAH PŘEDSTAVENÍ
5
ÚVOD
7
1. PROČ PRONAJÍMAT LEGÁLNĚ
8
1.1. Laxní přístup k pronajímání a jeho následky (velmi časté problémy)
8 8 9
Nelegální pronájem - nic neušetříte, naopak hrozí Vám vězení Majitelovo vybavení skončilo v exekuci
1.2. Jaké je nebezpečí nelegálního pronájmu
11 11
Co vše Vás může potkat
1.3. O co přicházíte, když pronajímáte nelegálně Peníze Záruky Psychologický tlak Možnost doložit příjmy z pronájmů a financovat tak další investice Můžete být naprosto otevření Daňová optimalizace
12 12 13 14 15 18 18
2. ZAHÁJENÍ LEGÁLNÍHO PRONÁJMU
19
2.1. Legalizování vztahu s nájemcem 2.2. Registrační povinnost
19 19
3. DANĚ Z PŘÍJMU Z PRONÁJMU – JAK ZAČÍT A NA CO SI DÁT POZOR
20
3.1. Účetnictví a daňová evidence 3.2. Odpisy a evidence hmotného majetku 3.3. Evidence příjmů a výdajů v časovém sledu 3.4. Evidence tvorby pohledávek a závazků 3.5. Náklady na automobil použitý při pronájmu 3.6. Fond oprav, náklady na služby družstvu a SVJ 3.7. Tvorba rezerv na opravy 3.8. Inventarizace (účetní závěrka)
20 23 30 32 33 36 36 39 www.cesta-investora.cz 3
0
Jiří Kovács – Jak legálně pronajímat byt… 3.9. Daňová ztráta 3.10. Archivace 3.11. Shrnutí
40 41 42
4. NEMOVITOSTI - RADY, TIPY, ODKAZY
43
4.1. Koupě nemovitosti a tržní prostředí
43 44
Výpočet míry výnosnosti a vše, co byste měli vědět
4.2. Pronájem bytu
48 48
Zkušenosti s nájemci a taktiky vyjednávání
4.3. Inzerce, vyhledávání nemovitostí a cenové mapy 4.4. Dražby 4.5. Doporučená literatura
49 52 54
ZÁVĚR
57
www.cesta-investora.cz 4
0
Jiří Kovács – Jak legálně pronajímat byt… 1.2. Jaké je nebezpečí nelegálního pronájmu Pronájem bez přiznávání příjmu z pronájmu, nelegální pronájem, pronájem na černo. To vše jsou názvy nejrozšířenějšího a neprofesionálního poskytování této služby, a to převážně domácnostmi, bez znalosti trhu a rizik.
Co vše Vás může potkat 1. Nejčastější hrozbou je podané udání nájemcem, případně sousedem na finanční úřad týkající se podezření z Vašeho nepřiznávaného nájmu. Dokonce má nájemce povinnost Vás při podezření na nelegální pronájem oznámit dle § 34 odst. 5 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Pokud tak nájemce neučiní, hrozí i nájemci peněžitý trest do výše 2.000.000,- Kč. Paradoxem je, že mnoho pronajímatelů, kteří nájemné nepřiznávají, spoléhají především na absenci nájemní smlouvy a platbu za nájem hotově. Finanční úřad má ale své důkazové metody a stačí mu např. výpověď sousedů, doložená korespondence ze strany nájemce o tom, že se v bytě zdržuje dlouhodobě a třeba i svědectví poskytovatele služeb internetu apod. 2. Kdo má více nemovitostí registrovaných k dani z nemovitosti, může kdykoliv čekat kontrolu ze strany finančního úřadu, a to i bez nahlášeného podezření na nepřiznávaný příjem z pronájmu. 3. Finanční úřad Vám následně může vyměřit pokutu za opožděné tvrzení daně (dle § 250 daňového řádu), penále (dle § 251 daňového řádu), úrok z prodlení za pozdní úhradu nebo neuhrazení daně (dle § 252 daňového řádu) a dále podle průběhu jednání Vám může udělit i pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Doplatek (pokud daňové přiznání vůbec nepodáte) se tedy skládá z výše dlužné částky, pokuty a dále z penále, které jednorázově zvýší dlužnou částku, a následného úroků z prodlení. 4. V případě, že je Vám prokázáno nepřiznávání příjmů z pronájmu vyššího rozsahu a dlužná částka tak přesáhne částku 50.000,- Kč (označovanou také jako tzv. větší škodu), může se stát, že na Vás finanční úřad podá trestí oznámení za krácení daně, poplatku a podobné povinné platby dle § 240 trestního zákona (zákon č. 40/2009 Sb.) naposledy novelizován zákonem č. 399/2012 Sb. ze dne 7. září 2012, a můžete tak být potrestáni odnětím svobody od 6 měsíců až na 3 roky. 5. Dalším nebezpečím spojeným s nelegálním pronajímáním je ve většině případů absence jakékoliv nájemní smlouvy a s tím související značné nevýhody v chybějící podpoře Občanského zákoníku. Tento neoficiální nájemní vztah většinou vede k velkým škodám na majetku pronajímatele, k velkým ztrátám ze zisku při prodlení platby nájemného a k dalším újmám pro pronajímatele. Tímto se stává Vaše investice naprosto nekontrolovatelnou a spoléháte se tak pouze na aktuální finanční stav nájemce či na jeho osobnost (důvěryhodnost).
www.cesta-investora.cz 11
0
Jiří Kovács – Jak legálně pronajímat byt…
I proto si myslím, že to pro Vás v začátcích bude určitým stavebním kamenem v této problematice. Jak jsem ale psal již na začátku této elektronické knihy v odstavci „Upozornění“, je vhodné si veškeré informace nechat zkontrolovat a aktualizovat Vaším daňovým poradcem, což doporučuji hlavně v prvním roce Vaší daňové evidence.
3.2. Odpisy a evidence hmotného majetku Z celé daňové evidence jsem uznal za vhodné dát na první místo odpisy hmotného majetku. Jedná se totiž o možnost využít velice zajímavý daňový náklad, na který mnoho pronajímatelů zapomíná. Co je to odpis? Odpisy vyjadřují tzv. opotřebení majetku (amortizaci), a to v Kč za dané zdaňovací období. Dle zákona o daních z příjmů můžeme toto „opotřebení“ doložit pro výpočet daňového základu jako daňový náklad. Rozeznáváme dva druhy odpisů, a to: v účetní odpisy v daňové odpisy V našem případě budeme využívat daňové odpisy. Tyto odpisy jsou přesně stanovené zákonem o daních z příjmů a můžeme si vybrat buď rovnoměrné, nebo zrychlené odpisování. U daňových odpisů platí, že pokud jsme pořídili nemovitost v průběhu roku, můžeme uplatnit celou výši vypočteného odpisu.
DANĚ
Na rozdíl od účetních odpisů, které vycházejí ze skutečné doby používání majetku, daňové odpisy, které jsou pro stanovení daňové povinnosti rozhodující, nerozlišují, kdy byl v průběhu roku majetek k odpisování zařazen. Pro upřesnění uvedu příklad. Pokud zahájíte pronájem v prosinci, můžete si uplatnit celkový daňový odpis za celé zdaňovací období, a to dle odpisové skupiny a její odpisové sazby pro první rok odpisování. Před zahájením samotného odpisování, je potřeba se na pár věcí připravit. Níže uvádím důležité informace pro zařazení nemovitosti k odpisování. Nejvíce se chybuje již v začátcích, a to ve stanovení tzv. vstupní ceny hmotného majetku pro odpisování.
www.cesta-investora.cz 23
0
