Jak individualizovat stanovy. Lubomír Klučka: Na sledování změn od ČÚZK se výbory spolehnout nemohou. Nemůžete. zvolit. předsedu?

5 2016

Jak

Lubomír Klucˇka:

individualizovat

stanovy

Na sledování změn

od ČÚZK se výbory

spolehnout

nemohou www.magazinvybor.cz







Nemůžete

zvolit předsedu?



Odborný časopis pro výbory SVJ a BD

V tomto čísle

4 Karel Krajtr: Zavřít a zamknout neumí každý. Automatické dveře ano.

rozhovor

Ideální vstupní dveře v bytovém domě by měly být bezpečné vůči nezvaným návštěvníkům a zároveň co nejvíce zjednodušovat přístup do domu jeho obyvatelům.

Šéfredaktor

8 Seriál inspirativní instalace přístupových systémů

Mgr. Olga Černá [email protected]

Čerpejte ze zkušeností a nápadů jiných SVJ.

10 Lubomír Klučka: Na sledování změn od ČÚZK se výbory spolehnout nemohou

Téma

Sledování změn na jednotkách je důležitou součástí práce výborů. S ředitelem Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu jsme hovořili o tom, proč se výbory SVJ nemohou spoléhat na sledování jednotek od ČÚZK.

16 Vyplatí se odpojení od CZT a zřízení vlastní domovní kotelny? 18 Přichází trend externích předsedů?

Majitelé jednotek se nechtějí aktivně podílet na správě domu, bojí se odpovědnosti ve zvolené funkci, nechtějí svůj volný čas věnovat další práci, která je často finančně podhodnocená, nebo se zkrátka necítí dostatečně fundovaní, aby roli řádného hospodáře zvládli.

22 Myslíte, že se vašeho SVJ dluhy netýkají? Budete se divit.

Jestliže máte pocit, že je váš dům ukázkový a dlužící vlastníci se vás netýkají, pak zbystřete, čtěte a počítejte s námi.

Redakce Barbora Hřebečková [email protected] +420 228 226 991

Odborní spolupracovníci redakce Luděk Lošťák [email protected] Mgr. Jan Bauer, Mgr. Michal Klusák, Mgr. Jana Obermajerová, [email protected] Ing. Michaela Benková

Sídlo redakce

28 6 důležitých bodů, na co si dát u stanov pozor

Zákonná povinnost aktualizovaných stanov se blíží! Do konce roku je třeba stanovy přizpůsobit NOZ. Na jaké body se soustředit?

29 Právníci a advokáti odpovídají na vaše dotazy

číslo 5/2016 dvouměsíčník www.MagazinVybor.cz

právní poradna

Lze doplnit nové, schválené stanovy? Kdo rozhoduje o velké investici? Nepořádní nájemníci a laxní vlastník.

V Jámě 699/1, Praha 1, 110 00 Vydavatel a redakce neodpovídá za obsah inzerce. Použití textů a fotografií bez písemného souhlasu redakce je zakázáno. Chyby v tisku vyhrazeny. Registrace MK ČR E 22262

A mnoho dalšího...

Vá ž e ní č t e ná ř i Vaše dotazy, které nám chodí do Právní poradny, jsou hlubokou studnicí moudrosti pro všechny, věříte-li s námi, že moudrý člověk se učí z chyb druhých. Všechny chyby na světě už jednou někdo udělal. Proč je pak opakovat! Někdo před námi si už nos natloukl a musel napnout všechny síly k nápravě škod. Proč tedy opakovat stejnou chybu a zkoušet, zda natlučený nos opravdu bolí? Je snad obecně naší tendencí, dělat věci tak, jak jsme zvyklí, jak to dělali ti před námi nebo ne moc inovativně, aby si ´někdo něco nemyslel´? Dělat věci raději špatně, ale ´po našem´, abychom se pak ze svých chyb mohli učit a říkat si, jak jsme chytří, protože jsme se poučili? Mgr. Olga Černá, šéfredaktor

Není ale snazší, rozhlížet se okolo, číst, zajímat se a ptát se, než se opřít o horkou plotnu a čekat, zda se spálíme také? Ptáme se za vás, abychom vám zjednodušili vaše působení ve výborech. Ukazujeme vám cizí chyby, abyste se jich mohli vyvarovat bez vlastních ztrát. A věříme, že vám tím pomůžeme dělat alespoň některé věci správně hned napoprvé. Kéž jich bude čím dál tím víc. Ať se vám i nadále daří!

automatická zařízení v objektu. To se standardními dveřmi prostě nelze.

Karel Krajtr:

Zavřít a zamknout neumí každý

Je možné automatické dveře nainstalovat do jakéhokoliv domu? Je asi zbytečné je instalovat do vchodů, kde by neplnily svoji funkci, kde by narušily např. historický ráz budovy nebo kde to prostě technicky není možné. Ne tedy 100 % domů je pro ně vhodných. Spousta automatických dveří ale „běhá“ také uvnitř domů, za historickými vstupními dveřmi, kde mají bezpečnostní funkci. Často si jich ani nevšimnete, jsou-li třeba v celoskleněném provedení. V bytovkách a panelových domech je ale instalace nasnadě, nejen kvůli množství lidí, kteří vchodem denně projdou, ale i vzhledem k charakteru provozu a stavebním dispozicím.

Automatické dveře ano! Rozhovor

Ing. Karel Krajtr Poradce a konzultant v pozemním stavitelství, člen ČKAIT. Vystudoval Stavební fakultu ČVUT v Praze.

Ráno běžíte na úřad, a zatímco hledáte v kabelce ten správný dokument, otevírají se před vámi jedny automatické dveře za druhými, aniž byste je museli přetlačovat ramenem. A právě pro tento uživatelský komfort si automatické dveře čím dál častěji nacházejí cestu i do bytových domů. Zjišťovali jsme jejich výhody a nevýhody pro běžný život nás všech, lidí z paneláku.

Jak umíme využít automatické dveře právě v bytových domech? Každý dům potřebuje dveře bezpečné a spolehlivé, aby je mohl využívat každý z pohledu věku, tedy síly a zdatnosti, nebo i s omezením, kterým nemusí být jenom vozík či hůl, ale i tašky s nákupem, malé dítě za ruku nebo

www.MagazinVybor.cz

4

V panelácích často bývají dvoje dveře za sebou. Je tedy vhodné mít automatické oboje?

Určitě to znáte také. Vracíte se z víkendu s velkou taškou přes rameno, v jedné ruce plech s upečeným koláčem od babičky, v druhé dítě a psa, ve třetí klíče, kterými odemykáte, a čtvrtou rukou si držíte dveře, aby se celý váš cirkus dostal domů. Taky si občas připadáte jako chobotnice?

kočárek. Automatické dveře jsou dle mého pro bytový dům to nejvhodnější z čeho lze dnes vybírat a splňují všechny zmíněné předpoklady. Při frekvenci, která je v hlavním vstupu bytového domu obrovská, si osobně myslím, že to je nejlepší řešení.

Jsou automatické dveře bezpečnější než klasicky otevírané dveře na klíč?

Při manuálním řešení na klíč musíte při vstupu dveře odemknout, ručně otevřít a zavřít v případě, že nejsou vybaveny zavíračem, nebo nefunguje dostatečně, a samozřejmě také zamknout. To je hromada úkonů, které zdaleka ne pro každého jsou úkony potřebnými; proto tak často vidíme na domech cedulky „Zavítejte za sebou“, „Zamykejte“ apod. Automatické dveře všechny tyto úkony udělají samy.

Když chce někdo něco zničit, tak to zničí. S tímhle pravidlem se bohužel potkáváme velmi často, to asi známe všichni. Nicméně, z pohledu funkčnosti je toto zařízení svým charakterem ovládání a řízení otevření, zavření a uzamknutí, kdy toto vše proběhne samo, skutečně bezpečné. Neselhává tu lidský faktor – zapomnětlivost, lajdáctví, nedodržování pravidel domu atd.

V řídicí jednotce si dokonce můžete nastavit spoustu funkcí, které chcete, aby dveře automaticky dělaly podle charakteru dané budovy, např. jestli jimi projde pět, deset nebo sto lidí za minutu, můžete nastavit šířku otevření podle toho, zda je léto nebo zima, abyste optimalizovali tepelné ztráty, můžete nastavit, aby se dveře otevíraly na impulz pouze z jedné strany, můžete je dokonce napojit na další

Ano, v takovém případě je vhodné zautomatizovat oboje dveře a vytvořit tak přirozené zádveří, které nejenom zefektivňuje a usnadňuje vstup do domu, ale které se může nastavit – načasovat tak, aby se eliminovaly například úniky tepla. U druhých dveří pak není potřeba izolační dvojsklo, mohou být tedy levnější. Ve stádiu projektu či před renovací již existujícího vstupu je ale potřeba si správně definovat, jak chci celý objekt používat. Když to máte od začátku vymyšlené, vyhnete se v průběhu realizací řadě nepříjemností a problémům, opravám, bourání, vícepracím atd.

Jak je pak řešená bezpečnost těchto dveří? Žádné dveře nejsou nezničitelné a neprůchodné, nepůjdeme-li do extrému. Zde se řeší sklo s bezpečnostní úpravou nebo folií. Může se použít i jiná výplň než skleněná, limitem je pouze hmotnost křídla, aby ho pohon uvezl. Výhodou z pohledu bezpečnosti objektu ale je, že se dveře zavírají a zamykají samy, což je největší problém běžných dveří, kde to lidé nedělají.

Nemůže být právě závislost pohonu na elektrice problém v případě požáru?

Automatické dveře fungují tak, že se v momentě požáru, pokud jsou takto nastaveny a vybaveny, automaticky otevřou. Dveře obecně jsou součástí bezpečné únikové cesty, a když se v domě děje něco neobvyklého, má záchrana života přednost před ochranou majetku. Proto automatické otevření. Standardně zamykané dveře na klíč nemají vždy řešení, kdy se zámek v kritické situaci uvolní a odemkne. Musí ho manuálně odemknout člověk, který v panice utíká z bytu a snad si nezapomene klíče v předsíni. Navíc se tyto dveře často otevírají dovnitř, kde si je blokují lidé, kteří se chtějí dostat z domu. Nápad s automatickými dveřmi a touto bezpečnostní funkcí nevzešel sám od sebe, ale má základ v případech, kdy se na základě prožitých situací hledala bezpečnější varianta.

Jak moc budou obyvatele domu omezovat stavební práce při jejich instalaci? Stavební příprava je velmi jednoduchá. Vše se chystá na dílně a na místě se většinou vsazuje celý nový portál nebo osazuje kompletní pohon s kří-

dly. Práce jsou v řádu hodin a prach je minimální, vše je připravené mimo dům. Pro instalaci pohonu je potřeba přivést kabely se zdrojem energie, ale i to je pro elektrikáře otázka pár hodin. Kompletní výměna či instalace v případě hotové stavební připravenosti tak je dokončená během jednoho dne. Druhá varianta je, že v domě již portál je a mění se pouze pohon dveří s křídly na automatické – tam je práce ještě rychlejší.

Často se jako nevýhoda u automatických dveří zmiňuje nutný pravidelný servis... Nevýhoda? Profylaktický servis je skutečně potřeba, a to 1x za rok, zabere sotva hodinu. Kontroluje se při něm stav aku baterie, která slouží pro případ výpadku proudu, čistí se od prachu pojezdové lišty, po kterých se pohybují křídla. Tímto čištěním se velmi výrazně prodlužuje životnost celého systému. Praxe bohužel ukazuje, že pravidelný servis dostává jen 15–20 % automatických pohonů obecně, což je samozřejmě velmi málo, a je to škoda, když nejde o nijak velkou či náročnou kontrolu. Pokračování na straně 6..

...pokračování ze strany 5

Zase to můžeme srovnat s „běžnými“ dveřmi, kde se musí servisovat závěsy, zavírače i zámek, samotnou kapitolou bývá i konstrukce dveří nebo celých vstupních portálů, které se mohou kroutit pod obrovskou zátěží. Jakmile začne něco drhnout, daný segment se bez servisu ničí a ne vždy a do nekonečna lze vše řešit jen seřizováním.

Jakou pak mohu očekávat životnost dveří? Řídící jednotka je elektronická záležitost, ostatní komponenty pohonu jsou většinou kovové nebo plastové, takže se můžeme bavit o dlouhodobých lhůtách. Výrobci doporučují 1x za 4 roky vyměnit aku zdroj, který slouží jako záložní zdroj energie pro případ výpadku proudu.

Na trhu je určitě mnoho výrobců automatických dveří. Podle čeho se v nich můžeme orientovat? První se podívejte na to, co dodavatel nabízí za produkt a jaká je země původu. Už to mnohé napoví. Za druhé by měl dodavatel umět definovat, co a jak dveře umí, jaké jsou možnosti provozního nastavení, jak moc k jejich obsluze potřebuji servis, zda mi dveře poskytnou to, co od nich očekávám. Třetí bod je technické zpracování nabídky, která by pro vás měla být srozumitelná,

a kde bude víc než jen číslo a cena. Čtvrtým kritériem může být, jestli se někdo přijel na váš vchod podívat a podle charakteru vstupu navrhl řešení, které se hodí právě pro vás, protože řešení může být vícero. Dále jaký nabízí následný servis, garanci a jak je ochoten pomoci ve stádiu přípravy, co všechno je k tomu schopen říct, doplnit a navrhnout jako komplexní řešení. To vše stojí za zvážení. V případě nedobrého výběru to pro uživatele může znamenat problémy nebo zvýšené náklady. To ale jistě všechny výbory znají, neplatí to jen u výměny vchodových dveří. Je potřeba před investicí přemýšlet koho zvolit, aby produkt dlouhodobě sloužil všem tak, jak má. Ne vždy je nejlevnější řešení to nejvýhodnější. To ale platí i v privátním životě, kdy také velkou investici zvažujete z více stran a z dlouhodobého hlediska.

JAK LEGÁLNĚ ZPOMALIT VODOMĚRY

Jak byste přesvědčil zarytého odpůrce jakékoliv elektroniky a automatizace? Poslal bych ho podívat se a zeptat se uživatelů do domu, kde toto řešení bez problému funguje. Uvědomme si, že elektronika je součástí našich životů, vše se vyvíjí. V každém produktu se neustále optimalizuje, tedy zmenšuje, chybovost. Automatické vstupní dveře zvyšují komfort pro naprosto všechny obyvatele při užívání domu, výrazně napomáhají v jeho bezpečnosti a tím zvyšují hodnotu bytů. Text: Mgr. Olga Černá

První zmínka o automatických dveřích je z roku 1940 z USA, v Evropě se rozvíjely hlavně od 60. let. Využití bylo samozřejmě převážně v komerčních budovách, zdaleka ne ještě v bytových domech. V nich se ve světě začaly používat v sedmdesátých letech s rozmachem nové výstavby, u nás až na přelomu tisíciletí.

JAK PŘISTUPUJÍ BĚŽNÍ UŽIVATELÉ K VODĚ? • Neví, jaký kde mají průtok. • Neví, jak průtok jednoduše změřit. • Neví, jak situaci upravit ve svůj prospěch. • Neřeší a platí (vodné, stočné a ohřev vody/teplou vodu).

OBJEDNEJTE SI ZDARMA ORIENTAČNÍ MĚRKU PRŮTOKU WATERSAVERS S její pomocí změříte průtok vody za 10 vteřin a budete mít jasno. Volejte 511 116 516, nebo navštivte www.setricevody.cz/vybor.

OSADILI JSME

Běžná domácnost s námi ušetří polovinu vody a asi polovinu energie potřebné na její ohřev (elektřina/plyn). Návratnost investice je u bytových domů běžně 1–3 měsíce.

39 833 DOMÁCNOSTÍ V OSTRAVĚ A OKOLÍ

• Předpokládaná finanční úspora projektu je 311 mil. Kč/rok. • Návratnost investice je 14 dní po instalaci. – UNIKÁTNÍ, ČESKÉ, • Úspora během 5leté záruční doby NASTAVITELNÉ, ANTIVÁPENNÉ šetřičů – 1,5 až 2 miliardy Kč. ŠETŘIČE VODY A ENERGIÍ • Díky úsporám teplé vody dochází také k úspořeÚspora energie vodyaažsnížení 50 % Zvenku rozdíl nepoznáte, najediný účtech český výrobce šetřičů vody Nižší za ohřev vody až o 50 % vypouštěného COúčty . 2 Méně vypouštění CO do ovzduší pak ano. A to dlouhodobě. Šetřiče vody WATERSAVERS jsou nenápadné watersavers rodinaužívání vody. a nemění komfort

WATERSAVERS

> > >

1

neplatíte vodné za zbytečnou vodu.

2

šetříte spodní vody na horší časy.

3

šetříte čerpadlo i elektřinu.

4

šetříte energie na ohřev vody.

5

šetříte bojler. ve stejném množství vody se osprchuje více lidí.

6

snižíte emise o cca 15 % (= topení + ohřev vody).

7

stačí menší a levnější akumulační nádrž.

8

stačí o třetinu až polovinu menší solární panel na ohřev vody.

9

2

- 15 %

6

156784

1

7

8

- 50 %

- 50 %

5

- 70 %

- 50 %

9

nižší vodné = nižší stočné. neplýtváte vodou ani energií.

2

3

45667

4

WATERSAVERS, s.r.o. Výstaviště 405/1, 647 00 Brno | tel: +420 511 116 516 | e-mail: [email protected] www.setricevody.cz

Začátkem letošního roku proběhla instalace přístupového systému v pavlačovém bytovém domě v centru Prahy. Jednalo se o památkově chráněný dům v historické zástavbě, takže bylo nutné brát ohledy na okolní prostředí. S odstupem času jsme požádali o rozhovor zadavatele zakázky, pana Luboše Odstrčila, který sám v domě bydlí.

Z úvodu víme, že je bytový dům, ve kterém proběhla instalace přístupového systému, památkově chráněný. Mohl byste popsat jeho další vlastnosti? Čtenáře by mohlo zajímat, kolik je v něm bytů, kolik stálých obyvatel v něm žije, kolik má vchodů a další praktické informace. Celkem je v našem bytovém domě 18 bytů, ve kterých žije kolem 50 stálých obyvatel. Kromě bytů se v domě nachází také 3 nebytové prostory, které jsou využívané ke komerčním účelům. Při vstupu nebo vjezdu z ulice se ocitnete na dvoře, ze kterého jsou vidět původní pavlače. Dvůr je oddělen zdí od ostatních dvorů, které jsou součástí jednoho velkého vnitrobloku. Na dvoře se nachází vchodové dveře do samotného domu a také výtah. Pod celou stavbou jsou původní sklepy. Nechali jste přístupový systém nainstalovat na všechny vstupní body, nebo jste zabezpečili pouze vchodové dveře? Čtečkami jsme nechali opatřit všechna přístupová místa - vjezdová vrata, vchodové dveře do domu, vstup do výtahu a vstup do sklepů. Vjezdová vrata mají čtečku z vnější i vnitřní strany. Čtečka, kterou lze vidět na ulici, je umístěna ve zvonkovém tablu a po přiložení čipu otevře vjezdová vrata. Z vnitřní strany vrat je druhá, ta však není instalovaná v tablu, ale normálně na zdi. Třetí a čtvrtá čtečka se nachází na dvoře. Obě jsou instalované v nerezovém rámečku a jsou zapuštěné na úroveň omítky. Jedna je u vchodových dveří do domu, další je umístěna u výtahu, jehož přivolání je podmíněno přiložením čipu. Poslední, pátá, čtečka umožňuje vstup do technického zázemí ve sklepě, kam nemají přístup obyvatelé domu. Co Vás kdysi přivedlo k myšlence pořídit přístupový systém? Měli jste problémy s bezpečností, chtěli jste vyřešit nepořádek ve vydaných klíčích, nebo je důvod zcela jinde? Hlavním důvodem je určitě zabezpečení domu a bytových jednotek. Dříve byl vstup do domu i do výtahu volně přístupný ze dvora. Dům byl sice obvykle zamčený klíčem, to ale neplatilo pro výtah, protože ten zamknout nešel. Kdokoliv se tak mohl výtahem vyvézt na pavlač a tam se třeba vlámat do bytu. Nyní se může dostat do

Seriál Inspirativní instalace

Památkově

1.

TRÁPÍ VÁS ŘASY A PLÍSNĚ NA FASÁDÁCH? MÁME PRO VÁS ŘEŠENÍ!

chráněný dům

SVJ Vyšehradská 422, Praha domu, nebo si přivolat výtah pouze ten, kdo má fungující čip. Dalším důvodem k pořízení bylo to, že tím získáte absolutní přehled o vydaných čipech. Pokud tedy nejdou nějak lehce zkopírovat, to je dobré si ověřit u dodavatelů nebo na internetu. Vzpomenete si ještě, kde jste narazil na naši společnost, nebo náš přístupový systém? Na internetu. Proč jste nakonec vybral přístupový systém PATRON -PRO? Hledal jsem systém, který měl splňovat dva základní požadavky. Prvním bylo jednoduché ovládání, které si budu moct dělat sám, druhým to, aby identifikační čipy nešlo kopírovat v každém druhém zámečnictví. Dál jsem se rozhodoval podle toho, jakým způsobem, se mnou potenciální dodavatelé komunikovali, jestli nebyla cena příliš vysoká a také jsem bral v potaz to, jestli daný systém nabízí něco navíc, nějaké vychytávky. Systém PATRON-PRO například podporuje otevírání mobilem, to se mi líbilo. Hlavním důvodem, který mě opravdu přesvědčil, bylo ale to, že nabízí nejjednodušší ovládání ze všech. A splnil i všechny ostatní požadavky, proto jsem se pro něj rozhodl. Vzpomenete si ještě, kde jste na vybraný přístupový systém narazil? Na internetu.

Jaké výhody Vám systém přinesl? Je něco, čeho si vyloženě ceníte? Ovladatelnost. Přehled. Jednoduchost. Je naopak něco, co byste systému vytknul? Jediné, co mě napadá, je cena. Tím nechci říct, že je systém příliš drahý, protože v porovnání s ostatními pokročilými systémy, nijak nevyčuhuje. Spíš tím chci říct, že je potřeba počítat s určitou investicí, která se může na základě požadavků vyšplhat výš, než by mohl někdo čekat. Doporučil byste systém ostatním lidem, kteří o pořízení přístupového systému uvažují? Jsem se systémem PATRON-PRO velmi spokojen, takže odpověď zní ano, doporučil. Máte nějaké další postřehy, nápady, či připomínky? Chybí mi přístup z Apple zařízení. (pozn. redakce: V době pořízení tohoto rozhovoru již systém PATRON-PRO i ostatní systémy společnosti IMA, přístup z Apple (iOS) zařízení podporují. Podmínkou k využívání iOS zařízení k otevírání dveří, je koupě čtečky, která kromě NFC, podporuje také bezkontaktní technologii Bluetooth Low Energy. Žádné produkty společnosti Apple totiž nepodporují NFC.)

 ODSTRAŇUJEME ŘASY A PLÍSNĚ Z FASÁD  REALIZUJEME ÚSPEŠNÝ VÝZKUM ČESKÝCH VĚDCŮ  ZÁRUKA AŽ 10 LET  MIKROBIOLOGICKÉ ROZBORY  KONZULTACE ZDARMA  REALIZACE PO CELÉ ČR

Jak dlouho Vám tedy trvalo, než jste se naučil pracovat s mobilní aplikací, pomocí které systém ovládá? Asi 2 minuty. Je to opravdu jednoduchá aplikace, přirovnal bych to náročností třeba k tomu, když si ukládáte nový kontakt do telefonního seznamu. Jak se k myšlence pořízení přístupového systému stavěli ostatní obyvatelé domu? Neměli s tím od začátku žádný problém, a protože všechno funguje tak, jak má, nemají ho ani teď.

Také přemýšlíte o přístupovém systému? Zašlete nezávaznou poptávku na [email protected]

|

www.patron-pro.cz

NEVÁHEJTE NÁS KONTAKTOVAT

NABÍZÍME VÁM BEZPLATNOU KONZULTACI U VÁS V DOMĚ

|

+420 731 643 377

PRAGOTHERM, s. r. o., Bílenecké nám. 6/4, 184 00 Praha 8 – Dolní Chabry tel.: +420 266 313 728, [email protected] www.pragothermcz.cz

SERVIS FASÁD www.MagazinVybor.cz

9

Lubomír Klucˇka, ˇeditel r Katastrálního úrˇadu pro hlavní meˇsto Praha: Na sledování změn

od ČÚZK se výbory

spolehnout

nemohou text: Mgr. Olga Černá

Výbory SVJ už vědí, že sledovat změny na jednotkách je důležitou součástí jejich práce, aby naplnily zákonnou povinnost řádného hospodáře a vyhnuly se tak osobní majetkové odpovědnosti, která vede až k nucenému prodeji jejich bytové jednotky v domě. Odpovědnost výborům nadělil NOZ s účinností od 1. 1. 2014. Výbory jsou nově statutárními orgány společenství, a to doslova se vší parádou. Do redakce nám především v posledních měsících přicházelo na desítky dotazů, resp. upozornění, že státní služba od Českého úřadu zeměměřického a katastrálního nefunguje pro výbory jak má a postrádá některé z typů změn, které se na jednotkách v bytových domech odehrávají. O této službě víme, že je určená pro vlastníky nemovitostí, nikoliv pro výbory a společenství. Proto nás obecně překvapilo, proč by službu pro vlastníka mělo využívat společenství, respektive předseda coby fyzická osoba, a že by tedy očekával využitelnost této služby pro potřeby výborů a společenství. Proto jsme požádali jednoho z vlastníků v domě o 109 jednotkách o zřízení této služby ČÚZK, abychom mohli její parametry a celkovou funkčnost pro výbory řádně otestovat. V momentu, kdy se upozornění, která jsme do redakce dostávali, potvrdila, a ověřili jsme si, že nám nechodí všechny podstatné změny na všech jednotkách, vypravili jsme se za ředitelem Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha Ing. Lubomírem Klučkou, aby nám objasnil, jak a pro koho služba funguje a jak se na ni dá ve smyslu výboru společenství vlastně spolehnout.

Viníkem je rozdíl mezi vlastníkem a výborem „Pro SVJ je služba nedokonalá,“ upozornil nás hned v úvodu setkání ředitel Klučka. „Naše sledovací služba je postavená pro vlastníky a SVJ ani výbor není vlastníkem,“ vysvětluje pan ředitel. „Pokud si službu jako vlastník na svou jednotku člen výboru zřídí, jako vedlejší účinek mu budou chodit i některé vybrané informace o změnách na jednotkách sousedů.“ Nedostane ale 100 % všech změn, které na jednotkách probíhají, pouze některé vybrané změny, protože jako vlastník ani všechny informace vědět nepotřebuje. Tyto redukované, vybrané změny se navíc ještě liší podle toho, dle jakého právního předpisu jednotka vznikla, zda-li dle NOZ nebo Zákona o vlastnictví bytů. Pro oba právní režimy tak či tak platí, že změny o jiné jednotce než vlastníkově, nejsou kompletní. Významná a potřebná část informací pro výbory službou od ČÚZK jednoduše nepřijde. Vzhledem k tomu, že služba pro toto není koncipovaná, není tak na místě si stěžovat nebo na službu přenášet odpovědnost v případě škody, která by tímto SVJ vznikla. Nastavit službu tak, aby vyhovovala zákonu, vlastníkovi a zároveň také potřebám, které ze zákona pro výbory SVJ vyplývají, nebylo nikdy její ambicí ani cílem. Jejím primárním uživatelem je vlastník. Problém je v tom, že předseda či výbor SVJ potřebují znát všechny změny na všech jednotkách v domě. Jen tak mohou řádně reagovat na všechny fáze insolvence, získají kompletní informace o všech typech exekucí, o stěhování vlastníků a s tím souvisejících změnách poštovních adres, snadno a řádně svolat shromáždění a mnoho dalšího.

Pozor – exekuce se zapisují několika různými způsoby! Aby to nebylo pro výbory jednoduché, úkony spojené s exekucí vlastníka konkrétní bytové jednotky mají hned několik fází, které se navíc nezapisují jedním typem zápisu. Překvapením pro výbory bude, že se zapisují naprosto nezávisle na jednotku hned několika různými způsoby a iniciují je úplně jiné státní nebo právní subjekty. Jsou zde běžní věřitelé, banky, exekutorské úřady ve výkonu přenesené soudní moci, pochopitelně exekuce státních úřadů – nejčastěji sociálního úřadu a VZP, a v neposlední řadě velmi neoblíbené exekuce finančního úřadu. Je tedy fatální mýlkou se domnívat, že jedna forma zápisu exekuce automaticky znamená všechny typy exekucí.

KatastrSVJ.cz je naše řešení trochu krkolomné, nicméně bylo by přinejmenším stejně přesné a účinné. Každý vlastník jednotky v domě by se vypravil na Katastrální úřad, zřídil si službu od ČÚZK a sám si ji zaplatil. Poplatek za jedno zřízení je 200 Kč. Pro dům o 100 jednotkách je tedy hodnota takového sledování 20 000 Kč. Při zřízení by si musel každý jednotlivě nastavit jako zasílací adresu email společenství, kde by se změny na všech jednotkách potkávaly, výbor je vyhodnocoval a následně reagoval. Pokud by tuto proceduru podniklo opravdu 100 % vlastníků v domě, pak by bylo zaručeno, že všechny změny týkající se všech vlastníků budou výboru řádně doručeny. Podstatnou nevýhodou tohoto řešení je absolutní shoda a především naprostá jednota všech vlastníků v domě. Jeden jediný vlastník, který by svou část nesplnil, by celý systém naprosto pohřbil, jelikož změny právě na jeho jednotce by mohly být pro výkon výboru a jejich řádnou správu dle § 159 NOZ rozhodující. Právě tyto chybějící informace by mohly mít fatální důsledky na osobní majetek členů výborů, související s odpovědností za způsobené škody.

Druhou nevýhodou tohoto řešení je důvěra všech vlastníků v orgán výboru. Pokud bychom tuto metodologii realizovali, je zřejmé, že někteří vlastníci budou mít zapsány v katastru i jiné nemovitosti – byt v jiném společenství, dům či pozemky. Služba ČÚZK pak vlastníkovi pochopitelně posílá informace o všech jeho zapsaných nemovitostech. Ty by teď dostával výbor a vlastník by se musel spolehnout, že mu změny i na těchto nemovitostech ihned oznámí. Ve službě ČÚZK totiž nejde nastavit více adres pro doručování, pouze jedna.

Vlastník bude spokojený, odpovědný výbor nikoliv Je tedy zřejmé, že Služba sledování změn od ČÚZK nezašle vlastníkovi všechny změny probíhající na jednotkách sousedů. Proto, zřídí-li si tuto službu soukromě předseda nebo člen výboru s tím, že informace o dalších jednotkách bude využívat pro výkon své funkce, měl by vědět, že není informován zcela o všech změnách v domě. Zřizuje si ji totiž pouze jako vlastník, soukromá osoba, nikoliv jako společenství vlastníků nebo statutární orgán. A jako soukromá osoba ucelený a kompletní přehled o celém domě jednoduše nepotřebuje.

„Služba je koncipována pro konkrétní vlastníky, hromadně se na ni spolehnout nedá,“ uzavřel naše povídání ředitel Klučka a my mu musíme dát za pravdu. Udělá-li úřad úpravu služby tak, že udrží informování vlastníků pouze k jejich nemovitostem, bez ohledu na vybrané změny na společném bytovém spoluvlastnictví, uleví jim z množství zbytečných informací. Výbory navíc nebude mást, že by službu mohly využít ke sledování pohybu na jednotkách v celém domě, protože takto kompletní informace služba neposkytuje.

Jak tedy sledovat změny v SVJ? Rozhodli jsme se tedy oslovit i druhou stranu a proklepnout, jak na zjištěnou skutečnost o nekompletních informacích o změnách reaguje největší poskytovatel služeb pro výbory a společenství, služba KatastrSVJ.cz, a zda skutečně poskytují to, co výbory potřebují. Požádali jsme o vyjádření Jana Bauera, právního analytika KatastrSVJ.cz, aby nám popsal, jak rozdílnou službu oproti ČÚZK pro výbory SVJ nabízejí. „Pro nás skutečnost, kterou jste právě objevili, není žádnou novinkou. Ví to i všech 830 výborů, které naši službu aktivně využívají. Jelikož jsme o tomto problému věděli od počátku, přinesli jsme ve spolupráci s naší mateřskou advokátní kanceláří (pozn. red. KatastrSVJ.cz patří pod křídla Klusák Pokračování na straně 12...

Těžší, za to delší cesta „Aby naše služba fungovala spolehlivě i pro SVJ, byla by potřeba legislativní změna. Možností by byla změna vyhlášky o poskytování údajů, kde by se řeklo, že pro SVJ je zřízena služba, která sleduje změny v celém domě. Ale to ve vyhlášce není,“ zdůrazňuje ředitel Klučka. Nás však napadlo ještě jedno řešení, které by za stávající právní situace mohlo vést k tomu, že člen výboru bude dostávat opravdu všechny podstatné změny pro správu a výkon řádného hospodáře. Ve srovnání s jednoduchostí služby Zeměměřický a katastrální úřad Kobylisy Foto: ŠJů, Wikimedia Commons

www.MagazinVybor.cz

10

11

www.MagazinVybor.cz

... pokračování ze strany 11

Advokátní kancelář – Law Firm, specialistů na právo bytového spoluvlastnictví, SVJ a bytová družstva) službu, kterou jsme nazvali KatastrSVJ.cz. Tato služba je naopak přímo určena a nastavena pro potřeby výborů. Máme jiné zadání a cíl než ČÚZK, nás zajímá naopak výbor a jeho členové. Obě služby jsou určeny pro naprosto odlišné cílové skupiny. Zatímco my se orientujeme do podoby nástroje pro výbory, a jejich potřeby jsou nám detailně známy, služba ČÚZK je zákonem, resp. vyhláškou zřízena pro potřebu jednotlivého vlastníka. Rozdíl je v šíři zasílaných informací týkajících se všech vlastníků v domě.“ KatastrSVJ.cz kontroluje týden co týden změny na listech vlastnictví jednotlivých jednotek. Je to jediné místo, kde se dle § 23 odst 3, katastrální vyhlášky č. 357/2013 musí ze zákona shromažďovat všechny změny. Aby to fungovalo spolehlivě, je nutné pravidelně kontrolovat listy vlastnictví všech jednotek. Jakmile byste jednu jednotku vynechali, je kontrola nekompletní, a rizika pro výbor rostou exponenciální řadou. Z každé kontroly se uloží výpis z katastru pod účet společenství, konkrétně na kartu dané jednotky. Je-li nalezena změna, poznámka, záznam, zaplombování nebo zavkladování, zasílají se tyto zjištěné skutečnosti vždy kumulovaně za celý předešlý týden členům výborů. Změny je možné posílat až na 6 emailových adres. „Vůbec nás nepřekvapuje, že se výbory zlobí, když zjistí, že jim přes ČÚZK nechodí všechny změny. Jsme v jednání s výbory, které takto udělaly chybu, propásly lhůty a způsobily škodu. Vtipné je, že oslovily naši mateřskou advokátní

kancelář, ať je ve sporu s ČÚZK zastupuje a vede úřad k odpovědnosti za špatně fungující službu. Chvíli trvalo, než jsme jim vysvětlili, že není co reklamovat a koho vést k odpovědnosti. Snad jedině je, členy výboru samotné. ČÚZK nikdy výborům neslíbilo, že služba pro vlastníky bude bezvadně fungovat i pro výbory a bude co se změn týká kompletní.“ „Je to jako, když si vezmete pilulku Ibuprofenu a budete čekat účinek Viagry. A když se nedostaví, budete rozhořčení, že pilulka nefunguje správně. Ale jako zde platí, že pilulka není pilulka, a zřejmě by nikoho nenapadlo brát si Ibuprofen na problémy s erekcí, tak i v případě kontroly změn v katastru platí, že služba není služba. Ibuprofen funguje na bolest hlavy a Viagra na erekci. ČÚZK plní zákonnou povinnost pro vlastníka, KatastrSVJ.cz slouží potřebám výborů,“ dodává Jan Bauer. Kdo v tom nevidí rozdíl, pak nemůže svou nekompetentnost přenášet na stát a chtít náhradu škody po ČÚZK.

Jak všem škodám předejít? Základem je kompletní přehled o všech vlastnících Kontrolovat pravidelně katastr nemovitostí, kde se potkávají všechny nárokové zápisy, které se týkají vlastníků. Sledovat pečlivě jednotku po jednotce, nejlépe týden co týden, a to buď ručně v aplikaci nahlížení nebo automaticky u služby KatastrSVJ.cz, která vám tuto práci ušetří, a eliminuje zapomenutí, přehlédnutí a další typické lidské vlastnosti. Jako výhodu tohoto řešení je třeba zmínit rovněž B.A.Z – Bezplatné Advokátní Zastoupení pro případ, že odpovědný

Právní poradna

každý týden ve vašem

emailu

ZDA každ RMA ý tý d en

PRÁVNÍ PORADNA MAGAZÍNU

Naši advokáti odpovídají každý týden ZDARMA na vaše dotazy, které se postupně dočtete v Týdenní právní poradně přímo ve svém emailu.

člen výboru bude čelit řízení na úhradu škody za nepřihlášenou pohledávku v exekučním nebo insolvenčním řízení. Jednoduše, když služba zahlásí a člen výboru i tak zapomene.

Předseda Karel Med:

Pravidelná kontrola jednotek je stejně logická služba jako pojištění představenstva

Nejčastější škody s odpovědností výboru Při této příležitosti jsme se rovněž zeptali, jak vypadá nejčastější škoda, za kterou je výbor plně odpovědný. Odpověď byla překvapením. Dle Jana Bauera jsou to škody z exekucí a insolvencí, které dosahují desítky až stovky tisíc korun. Naprosto nejčastější škodou je pak škoda do pěti tisíc korun, která je prakticky na denním pořádku. Každý den je v ČR několik desítek společenství, zastoupených výborem, které neprovede přihlášení své pohledávky k insolvenčnímu řízení včas. V bytech definovaných jako bytové spoluvlastnictví dnes žije cca 2,5 milionů rodin. V ČR aktuálně čelí některému z mnoha fází exekuce cca 1 000 000 občanů, kteří pochopitelně někde bydlí. Zhruba 70 % z těchto postižených hříšníků bydlí v domech s bytovým spoluvlastnictvím, tedy v SVJ. Celkově je to přes 700 000 osob. U insolvenčních řízení je to sice méně – cca 70 000 občanů požádá ročně o insolvenční ochranu formou oddlužení, ale o to složitější je situace pro výbory. Denně je v ČR vydáno na 300 insolvenčních rozhodnutí fyzických osob.

„Touto službou se kryjeme před vlastními chybami. Díky včasné informovanosti můžeme jít nepříjemnostem naproti.“

Ušetření času a přehled, co se v domě děje. To jsou nejčastěji zmiňované výhody, které dle zkušeností předsedy Karla Meda přináší služba Pravidelná kontrola jednotek KatastrSVJ.cz.

„Je vždy dobré vědět, že se děje nějaká změna,“ vysvětluje na úvod Karel Med. Jako předseda má na starosti na 150 bytových jednotek v Praze 9 a zautomatizování některých procesů si díky této službě jenom chválí.

pomoc s tím, že bychom její byt odkoupili zpět do bytového družstva, uhradili její pohledávky, předplatili nájemné na 10 let a zbytek peněz jí poslali na účet. Situace pro ni nebyla lehká. Nakonec ale dopadlo vše jinak, paní byt prodala a odstěhovala se. Ta možnost dobrého řešení pro obě strany ale tady díky včasné informovanosti byla – nám by nenarůstal dluh a paní by měla bydlení za výhodný nájem plus finanční rezervu.“

„Zřízení této služby byl pro mě stejně logický krok jako pojištění odpovědnosti představenstva. Pomáhá to naší práci nedělat chyby, předcházet jim. Touto službou se před nimi vlastně kryjeme. Díky informova„O exekuci nosti můžeme bychom se dozvěděli, jít případným ale určitě později. Zřejmě nepříjemnostem naproti,“ až v době, kdy by se paní vypočítává odstěhovala, nechala za a jako příklad sebou dluh, a nám by uvádí dvě exekuce, které nastalo dohadování musel řešit.

o úhradě.“

„Jedno z upozornění, která mi chodí do emailu, se týkalo zapsaných exekucí v katastru. První byla na byt pána, který ale SVJ vše platí pravidelně. To se nás majetkově naštěstí netýkalo, ale zpozorněli jsme. Druhá exekuce už ale byla na větší částku a týkala se bytu paní, která v domě bydlí od začátku. Bylo jasné, že bude muset situaci rychle řešit. Nabídli jsme jí

Toto je skvělý příklad z praxe, jak informovanost o dění v domě pomáhá na jedné straně výboru eliminovat finanční škody, za které je zákonně zodpovědný, a na straně druhé chrání majetek i samotných majitelů jednotek. „Kdybychom to nechali být, byl by z toho problém,“ dodává po této zkušenosti předseda Med.

„O exekuci bychom se dozvěděli, ale určitě později. Zřejmě až v době, kdy by se paní odstěhovala, nechala za sebou dluh, a nám by nastalo dohadování s novým nájemníkem, zda ho uhradí, nebo doufat, že exekutor prodá její byt i s pohledávkou SVJ.“ Není potřeba vidět

lidem do kuchyně a mít přehled o posledních pavlačových zkazkách. Co se ale děje na majetkové, vlastnické úrovni, je v případě společenství a družstva ochrana pro všechny v domě. „Nemůžeme samozřejmě lidem bránit, aby se stěhovali nebo prodávali, ale můžeme vše kontrolovat a být dopředu připravení. A to jen díky tomu, že mi do emailu přijde zpráva o vložené změně na katastru. Včas zkontroluji případné dluhy a nemusím se s nikým zpětně dohadovat. A to je hodně pozitivní.“ Karel Med si chválí i aktuální seznam majitelů bytů. „Vytisknu si ho v klidu 20 minut před schůzí a vím, že je aktuální a bez chyb. Není v mých silách ručně prohlížet 150 bytů na katastru, třeba i jen jednou týdně.“ Pro zřízení Pravidelné kontroly jednotek KatastrSVJ.cz se může rozhodnout předseda samostatně, bez nutnosti schvalování. „U nás to vychází kolem 70 Kč na byt ročně,“ vypočítává. „Mně to ale ušetří tolik času a práce, že jsem byl rozhodnutý, kdyby měl někdo zásadní námitky, to zaplatit i z vlastní kapsy,“ a dodává, že protesty nepřišly. „Navíc i naše správcovská firma změnila k této službě zprvu negativní postoj, protože služba funguje skvěle.“ Text: Barbora Hřebečková

Chcete být v obraze? Chcete znát odpovědi? Více informací o službě pro výbory SVJ: Zaregistrujte svůj email do Týdenní právní poradny na www.magazinvybor.cz a pravidelně vám pomůžeme řešit legislativní otázky pro správu vašeho SVJ. Vy se ptáte, právníci odpovídají.

www.KatastrSVJ.cz

Nevíte si rady? Volejte telefonní číslo

+420 214 214 862

Automatizované

vstupní dveře

jako součást systémového řešení odtahu kouře a zplodin hoření na únikových cestách bytového domu. Proč odtah kouře a zplodin hoření V posledním vydání jsme se Vám, s využitím všech našich zkušeností, pokusili popsat a osvětlit všechny základní důvody, proč je využití automatických dveří tím optimálním řešením v případě vstupu do bytového domu. V závěru tohoto článku jsme se zmínili o systému zabezpečení a odvětrání únikových cest (OTK – Odtah Tepla a Kouře) s tím, že bližší informaci Vám poskytneme v následujícím vydání.

Zajímá Vás více o této problematice? Jsme pro Vaše dotazy k dispozici na čísle

+420 222 586 007 nebo na e-mailu

[email protected] Požár v objektu, a následná evakuace – to jsou situace, se kterými se (bohudík) v životě nesetkáváme často. O to důležitější je správná informovanost uživatelů bytových domů o tom, jak se v takovém případě vůbec zachovat, jak je náš dům na tuto situaci připraven a jak je k tomuto účelu, i v intencích platných norem a předpisů, vlastně vybaven. Samozřejmě je v těchto situacích nejlepší, když všechno funguje jaksi „samo“ a lidé se pod velkým stresem nemusí starat o nic jiného, než o to, jak se dostat rychle do bezpečí. V těchto případech se použití automatických dveří u vstupů a zádveří bytových domů nabízí jako absolutně ideální způsob řešení bezpečného úniku z požárem ohroženého objektu. Nejenže je evakuace otevřenými dveřmi nejrychlejší a nejbezpečnější, ale zároveň otevřenou plochou proudí do únikové cesty dostatečné množství čerstvého vzduchu, který zabraňuje naplnění těchto prostor nebezpečným kouřem.

Jak vlastně takový systém funguje? Ideální pro bezpečný únik by bylo, kdyby na evakuační cestě nebyly žádné dveře, nic se nezamykalo a nic nebránilo v cestě z objektu ven. To ale není jednoduše možné. Jak z důvodu požárních předpisů, tak z důvodů bezpečnostních. Na únikové cestě je většinou dveří několik a v drtivé většině jsou zajištěné nebo zamčené. Další z nebezpečných věcí při požáru je, že plameny se šíří rychle, ale kouř ještě rychleji. Je jednoznačně prokázáno, že při požárech většina obětí neuhoří, ale udusí se

www.MagazinVybor.cz

14

jedovatými zplodinami hoření. Aby měl kouř jak unikat, je třeba nejen přivádět dostatečné množství čistého vzduchu, ale také kouř odvádět ven z objektu. To lze řešit více způsoby, ale nejběžnější je zajistit otevření vstupů v nejnižším místě únikové cesty a zároveň otevření okna s dostatečnou plochou v nejvyšším bodě evakuační cesty. O zbytek už se postará fyzika a komínový efekt. Představa, že se někdo bude zabývat složitou manipulací s klíči u každých dveří a ještě k tomu v hustém kouři nebo že jako první poběží do nejvyššího patra ručně otevřít okno, je zcela nereálná. Obě tyto funkce Vám spolehlivě zajistí Automatické vstupní dveře v kombinaci se systémem OTK, který se skládá většinou z řídicí centrály a pohonu ovládajícího okenní křídlo. Pokud v domě není systém EPS, je možné na centrálu napojit jak kouřová čidla, tak požární tlačítka. Tento systémový popis je samozřejmě pouze schematický, všechny další podrobnosti jsou řešeny pro každý objekt individuálně. Řídicí centrály GEZE jsou řešeny tak, že umí nejen napájet a řídit pohon okenního křídla či vstupních dveří, ale dokážou i předat informaci o požáru dalším zařízením, která mohou např. informovat hasiče či správce objektu.

Může tak složitý systém vůbec spolehlivě fungovat? Vzhledem k tomu, že se jedná o systémové řešení, tak v případě správně navržených a instalovaných komponentů je jeho funkce naprosto spolehlivá. Automatické dveře mají svůj vlastní záložní nouzový zdroj energie, řídicí centrála taktéž a oba tyto automatické systémy okamžitě informují uživatele o případné chybě. Takový systém je vždy bezpečný a připraven k akci. Samozřejmě, že je nutné ho pravidelně kontrolovat a dle platných předpisů nechat provést jednou ročně servisní prohlídku s funkční zkouškou prostřednictvím autorizované firmy.

Firma Lanos se výrobou a dodávkou automatických dveří, systémů pro větrání únikových cest a instalací zavíračů dveří jednoho z největších evropských výrobců, německé firmy GEZE GmbH, zabývá již více než 20 let. Spolehnout se tak u nás můžete vždy na profesionální řešení dle Vašich potřeb, od návrhu zohledňujícího Vaše požadavky, přesného zaměření, výroby a montáže až po následný servis. Více informací o společnosti Lanos najdete na www.lanos.cz, kde si můžete prohlédnout i již realizované projekty.

Jak správně vybrat? Ano, opět to „zlaté“ pravidlo – obrátit se na odbornou firmu s dlouholetými zkušenostmi. Zde se navíc jedná o komplexní systémové řešení, kde by jen nejnižší cena v žádném případě neměla být tím jediným kritériem při výběru. Samozřejmostí je schůzka přímo na místě, návrh technického řešení dle požární dokumentace objektu, značka výrobce a autorizace Vašeho dodavatele k instalaci a servisu těchto zařízení. Dále potom nabídka pravidelného servisu, dostupnost náhradních dílů, dlouhodobé reference, nabídka záruky atd.

Požár, či z jiného důvodu nutná co nejrychlejší evakuace uživatelů objektu, to jsou situace, které nezažíváme každý den a které přinášejí velké množství paniky, psychického tlaku a stresu. Vzhledem k prokázané skutečnosti, že v těchto mezních situacích člověk může udělat, a dělá chyby, existují systémová řešení, která svojí funkčností a provozní nezávislostí zachraňují lidské životy. Na to bychom měli myslet především. Vždyť i to je důvod, proč takovéto systémy byly vůbec vymyšleny, jsou nedílnou součástí moderních budov, a i když jsou často opomíjeny, mají místo i v bytových domech. Tato problematika je samozřejmě mnohem širší, informaci o dalších možnostech Vám přineseme opět v dalším článku v některém z příštích vydání.

Čtyřlístek výhod od ČSOB Zatímco v roce 2015 měli možnost požádat o dotace na revitalizaci své nemovitosti z programu Nová zelená úsporám (NZÚ) pouze vlastníci bytových domů v Praze, pak v roce letošním se podobná šance otevřela i pro bytová družstva (BD) a společenství vlastníků (SV) v celé České republice. Od 18. 12. 2015 je možné podávat žádosti o dotace z Integrovaného regionálního operačního programu (IROP), který podporuje opatření, vedoucí k úsporám energií v bytových domech na území ČR (s výjimkou Prahy). Zatímco program NZÚ se v loňském roce mezi vlastníky bytových domů v Praze nesetkal s přílišným zájmem a na něj vyhrazené prostředky nebyly vyčerpány ani z poloviny, je otázkou, s jakou poptávkou se setká vlastníky domů dlouho očekávaný program IROP.

Je sice pravdou, že program IROP, oproti loňskému programu NZÚ, nabízí BD a SV možnost získat vyšší procento dotací ve vztahu k uznatelným nákladům (25,5 % až 32,3 %), ale na druhou stranu se jedná o dotaci z prostředků Evropské unie a tomu odpovídají jak přísné požadavky na náležitosti spojené s podáním žádosti o dotaci, tak poměrně složitá administrativa, s takovým krokem spojená. Již první signály ukazují, že zvládnout bezchybně celý proces podání žádosti o dotaci z programu IROP bude pro většinu SV velkým oříškem, resp. že většina z nich se bude muset (samozřejmě za úplatu) obrátit s prosbou o radu nebo pomoc na některou z dodavatelských či poradenských společností. V podmínkách programu je např. uvedeno, že před podáním žádosti o dotaci nesmí být provedeno výběrové řízení na dodavatele, uzavřena dodavatelská smlouva, zahájeny stavební práce či čerpán úvěr. Navíc výběrové řízení musí proběhnout v souladu se zákonem, s čímž se menší BD či SV dosud ještě nesetkala. Každopádně ale platí, že i v případě, kdy se BD či SV podaří o dotaci úspěšně zažádat, dotace bude vyplacena až po ukončení a případné kolaudaci předmětné investiční akce. Je tedy logické, že většina BD a SV, která se rozhodnou svou investici krýt úvěrovými prostředky, bude požadovat, aby po obdržení dotace na svůj účet mohla tyto prostředky použít na provedení mimořádné splátky úvěru tak, aby ji za to nehrozil žádný sankční postih. ČSOB si je tohoto požadavku svých klientů vědoma, a proto-

že by ráda proces rekonstrukcí bytových domů (stejně jako stát programem IROP) také podpořila, přichází s ucelenou nabídkou, která zahrnuje čtyři výhody, které by měly přispět k dalšímu zatraktivnění podmínek úvěrování a tudíž i zvýšení zájmu BD a SV o revitalizaci a snížení energetické náročnosti svého domu. Všechny bankou nabízené výhody lze využít v případě, kdy BD a SV uzavře s ČSOB úvěrovou smlouvu kdykoliv v průběhu roku 2016. Mimořádná splátka z dotace bez sankce i při fixní úrokové sazbě je u ČSOB možná, ale pouze za předpokladu, že klient o takovou možnost požádá banku ještě před schválením úvěru. V takovém případě bude mít klient právo takové splátky nejen zakotveno v úvěrové smlouvě, ale současně si bude moci i vybrat, zda po provedení mimořádné splátky bude chtít zachovat výši anuitní splátky a zkrátit konečnou splatnost úvěru nebo zachovat původní splatnost a snížit výši měsíční splátky. Dotaci 1 % z objemu úvěru z ČSOB Programu energetických úspor bude moci získat každé BD a SV, které bude úvěrem od ČSOB financovat takovou investiční akci, která ve svém důsledku přinese určitou úsporu energií. Na rozdíl od všech ostatních typů dotací je u dotace od ČSOB vše daleko jednodušší – stačí při žádosti o úvěr bance současně vyplnit jednostránkovou žádosti o dotaci, aniž by banka požadovala dokládání jakýchkoliv dalších podkladů. Dotaci od ČSOB lze získat i při souběžném využití dotace z programu IROP či NZÚ.

Úvěr bez měsíčního poplatku za služby a práce spojené s realizací úvěru ČSOB automaticky poskytne v případě, kdy si BD/ SV zafixuje úrokovou sazbu na 10 a více let. Touto nabídkou chce banka nejen vybídnout své klienty, aby využili dnešní rekordně nízké úrovně úrokových sazeb na trhu (a proto si ji zafixovali na co možná nejdelší období), ale současně tím sleduje i snížení rizik těchto klientů při splácení úvěru. Pokud se totiž po delší dobu nezmění úroková sazba tak to znamená, že se současně nezmění ani výše měsíční splátky úvěru a tudíž že po celé toto období nebude BD či SV muset zvyšovat stávající příspěvky do fondu oprav.

Čtvrtou, bankou dnes již standardně nabízenou, výhodou je, že posledních 20 % objemu úvěru lze čerpat bez dokládání účelovosti, a to přímo na běžný účet klienta u ČSOB. BD či SV tak nemusí bance dokládat závěrečné faktury a platby dodavatelům provede tehdy, kdy to uzná za vhodné, a to z prostředků na svém běžném účtu.

15

www.MagazinVybor.cz

Počet nových lokálních domovních kotelen strmě stoupá.

Ustupuje se v Evropě od dálkového vytápění?

Vyplatí se odpojení od CZT a zřízení vlastní domovní kotelny? ANO! Ústup od centrálních zdrojů tepla a postupné zřizování lokálních zdrojů, například domovních kotelen, je jasně patrný. Dokonce i někteří výrobci technologií na tento trend reagují – např. vyřazují z výrobního programu „velké“ regulační armatury, používané převážně ve velkých sítích CZT a raději se soustředí na „malé“ regulační prvky, využitelné v domovních kotelnách a menších soustavách.

Cena vlastní plynové kotelny není nijak vysoká Kotelna o výkonu do 100 kW s moderními kondenzačními kotly a ohřevem teplé vody, se dá pořídit již od cca 500 až 600 tisíc Kč. Nesmíme však zanedbat další náklady. Zřízení plynové přípojky, pokud v domě není dostatečný přívod. Stávající dodavatel tepla může požadovat úhradu nákladů, souvisejících s vaším odpojením, např. zaslepení přívodních potrubí či úpravu regulace pro zbytek venkovní sítě. A nezapomeňte na úředního šimla! Mnohdy si vyžádá spousty projektových podkladů, rozborů, posudků a studií, které sice nikdo ve skutečnosti nepotřebuje, ale musí se řešit prostě proto, že je dle zákona požadovat může. Z pohledu stavebního úřadu se jedná o tzv. „změnu vytápění“ a ta podléhá stavebnímu řízení se všemi náležitostmi. I přes to, že válka s úředním šimlem není nic příjemného a musí se vybojovat vždy, je i zde patrný trend postupného uvolňování striktních přístupů úřední mašinerie při posuzování lokálních kotelen. Působení místní teplárenské lobby na úředníky také nelze opomenout.

Doporučený postup – než se rozhodnete V této fázi nemá smysl vypisovat výběrové řízení. K tomu možná nemáte potřebné informace. Firmy vám tak mohou naslibovat nereálné – jen aby se zalíbily. Nejprve požádejte plynárenskou společnost (u tep. čerpadel dodavatele elektřiny) o vyjádření, za jakých podmínek dovolí připojení na jejich rozvodnou síť. Zpravidla k tomu budou chtít stanovení velikosti odběru – zde již požádejte o spolupráci zkušeného projektanta topení, který zpracuje první obecné výpočty a učiní první důležité závěry pro vaše rozhodování. Nejpozději v této fázi je vhodné kontaktovat zástupce odborné realizační firmy, aby Vám poskytl

Výsledkem je chytré, bezpečné a úsporné zařízení. Výtah je natolik specifická technická věc, že tu víc než kdy jindy platí: vybírejte odborníka vskutku pečlivě. Zamyslete se jen nad tím, jakou zátěž od všech obyvatel dostane výtah za jediný týden. Že od něj vyžadujete především bezpečnost, spolehlivost a snadnost ovládání. A že chcete, aby vám bez hluku a potíží sloužil dlouhá léta, protože co si budeme říkat, je to stavební zásah do domu.

Více informací o společnosti Výtahy 1 – EcoLifts s.r.o., reference zákazníků a kompletní nabídku produktů a služeb najdete na www.výtahy1.cz Nebo nás kontaktujte na telefonním čísle 773 634 701

„Neumíme zázraky, ale umíme navrhnout a zkonstruovat výtahy především do míst náročných na prostor, jakými mohou být historické domy, světlíky budov či schodiště nebo nádvoří. Díky našim zkušeným projektantům dokážeme navrhnout výtah i do míst, kde se instalace výtahu zdá nemožná. Velký důraz klademe na bezpečnost, spolehlivost a dlouhověkost zařízení,“ představuje silné stránky společnosti Výtahy 1 její jednatel Vojtěch Daněk.

Z pohledu vlastníků a uživatelů, je nejdůležitějším kritériem cena za topení Cena tepla z CZT se v ČR podle lokality a dodavatele pohybuje cca od 550 Kč/GJ, ale i přes 900 Kč/GJ. O něco levnější je odpadní teplo, např. z elektráren. I tam však často převyšuje cenu, dosažitelnou z vlastní kotelny, o tepelných čerpadlech ani nemluvě. U lokálních plynových kotelen vychází teplo na cca 350 až 400 Kč/GJ bez zahrnutí amortizace. Otázku rentability zřízení vlastní kotelny je však třeba posoudit individuálně. Obecná poučka – při současné ceně tepla z dálkového topení do cca 550 Kč/GJ je třeba vše důkladně propočítat a zvážit. Při ceně tepla nad 600 Kč/GJ však již otázka nestojí, zda řešit vlastní kotelnu a odpojit se od CZT, ale kdy tak učinit a jak to udělat co nejvýhodněji.

Výtahy od Výtahy 1 vás vytáhnou nejen do pater, ale i před sousedy!

Atypicky navržené výtahy jsou pak designovým prvkem celého domu a lákají každého k nahlédnutí a svezení. Nejde ovšem jen o krásu. Tyto výtahy dokonale plní svou přepravní funkci, maximálně však využívají nestandardní prostor, ve kterém jsou instalované. Proto mají i výjimečný půdorys kabin. Praktické řešení nepraktického prostoru vám usnadní život odhad investičních nákladů a ve spolupráci s projektantem pomohl najít vhodné technické řešení. Žádejte rozpočet kotelny, komína, plynové přípojky, napojení na stávající rozvody topení a vody v domě a případných drobných stavebních úprav, plus odhad nákladů na projektové práce. V této fázi se bude sice jednat o orientační, ale přesto velmi důležité informace. Přesnost cenových odhadů by měla být do 20 %, pokud budou známá vstupní data a požadavky účastníků řízení. Myslete na to, že rozpočet zdarma bývá méně přesný a úplný, než když si objednáte návrh technického řešení a rozpočet jako zpoplatněnou službu u seriózní firmy. Schopní, seriózní a úspěšní lidé totiž většinou necítí potřebu nabízet svojí práci a čas zdarma. Často ale bývá cena této služby spíše symbolická, nebo doprovázená nabídkou odečtení ceny posudku z ceny realizace díla, pokud kotelnu následně objednáte, což je pro obě strany férové. V této fázi, by jste měli mít k dispozici všechny informace, podstatné pro rozhodnutí.

Záměr schválen – nyní výběr projektanta Zde pozor! Skutečně odborný projektant, by Vás měl sám upozornit, že ještě dříve, než začne vážně počítat nový zdroj tepla, je nezbytné spočítat a definovat tepelné potřeby domu a to nikoliv podle stávajících radiátorů (jak to bohužel stále mnoho projektantů dělá), ale ve vztahu k aktuálnímu stupni zateplení. Pokud nemáte vyřešenou optimalizaci topné soustavy (hydraulické vyvážení topné soustavy), pak je potřeba toto provést (přinejmenším výpočetně) ještě před návrhem kotelny. Opačné pořadí je hrubou chybou! Je velmi smutné, když přicházím do objektů, kde si nedávno pořídili vlastní kotelnu, abych provedl hydraulické vyvážení, a při jeho výpočtu zjistím, že nová kotelna je předimenzovaná třeba i o 30 %. To je peněz zbytečně vynaložených. To se špatně vysvětluje ostatním členům SVJ. Hydraulické vyvážení topné

soustavy je nutné provést vždy – je to naprostý základ, bez ohledu na to, zda zůstanete u CZT, nebo zda si pořídíte kotelnu. A dá se provést ihned, nepodléhá stavebnímu řízení. Od projektanta požadujte kalkulaci za jednotlivé části projektu. Pozor na to, že úředník si může vyžádat v podstatě cokoliv a naproti tomu některé projektové podklady zase požadovat nemusí. Projektanta vyberte podle referencí a podle toho, zda Vám poskytne relevantní informace.

Výběr zhotovitele Ideální je, pokud zhotovitel převezme (byť třeba jen částečně) odpovědnost i za projektové řešení. Tím snížíte riziko soudních tahanic v případě, když se něco nepovede. Budete tak mít jediného partnera, který odpovídá „za vše“. To však zvyšuje nároky na kvalitu projektu! Ze stejného důvodu je výhodné objednat kotelnu „na klíč“ – tedy včetně všech souvisejících prací, jako komín, plynová přípojka, úprava rozvodů pro nové napojení, veškeré revize a případné stavební práce. Obrovskou výhodou je, pokud Vám zhotovitel současně s kotelnou provede odborné seřízení topné soustavy (pozor na to, zda tak činí svými pracovníky, nebo cizími subdodavateli). Požadujte doklad o pojištění odpovědnosti zhotovitele za způsobené škody. Požadujte a především důkladně prověřte jeho reference. Požádejte o zpřístupnění některé realizované kotelny. Vybírejte i podle odbornosti zástupců zhotovitele, vyhodnoťte, zda Vám poskytuje seriózní informace. Veškeré informace si prověřte z více nezávislých zdrojů. Nabídky nesmyslně dlouhých záruk berte spíše jako varování – u většiny dodavatelů je to totéž, jako by Vám dopředu řekli, že se záruk prostě nikdy nedomůžete. Zapomeňte na posuzování podle ceny jako jediného kritéria – zkušenost ukazuje, že to je počátek problémů, jejichž řešení bývá drahé a těžko obhajitelné u ostatních vlastníků. Zpracoval: Miroslav Svěrák, AllTech s.r.o.

www.TopimeChytre.cz | www.AllTechsro.cz | www.TepelnaCerpadlaProBytoveDomy.cz

Každý výtah navržený společností Výtahy 1 je originál odrážející individuální řešení, které splňuje maximální nároky uživatele. Výtahy 1 je ryze česká společnost, která vám navrhne, vyrobí, nainstaluje a  zajistí následný servis a  pravidelnou údržbu vašeho výtahu. Před započetím stavby pro vás také zajistí vyřízení potřebných povolení a ohlášení. Do každého projektu dávají dlouhodobě nasbírané zkušenosti a ducha již tradiční firmy. „Pro naše servisní oddělení není zákazník jen číslem zakázky. S každým jednáme individuálně a přímo,“ doplňuje Vojtěch Daněk.

Atypické výtahy společnosti Výtahy 1 nabízí příjemné svezení v prosklené šachtě s prosklenou kabinou české výroby, doplněné nejvyšší kvalitou tichého a bezpřevodového motoru ověřené německé firmy Ziehl-Abbeg.

5+1 výhod s Výtahy 1 1. Specializujeme se na výrobu atypických výtahů tvarem i výškou. Naší předností je realizace výtahů s velmi malou prohlubní i malou hlavou šachty. Dokážeme realizovat i velmi „krátké patro“ už od rozdílu stanic 10 mm. 2. Další specializací je výroba velkých kabin a širokých vstupních dveří do klasických panelových domů. Výtahy dosahují energetické třídy A. 3. U výtahů využíváme zásadně kvalitní německé motory a frekvenční měniče od společnosti Ziehl–Abegg, a výtahové řízení berlínské společnosti REKOBA. 4. Naší předností je bezporuchový a absolutně tichý chod výtahů s využitím bezstykačového řízení vlastní výroby. Mezní hodnoty hlučnosti se pohybují pod 30 db. 5. Kvalita montáže je posuzována různými druhy zkoušek příslušnými odborníky, a to 1) posouzení kvality montáže, 2) montážní zkouška výtahu a 3) posouzení shody státním inspekčním orgánem.

U typu plných kabin je možné zvolit individuální design složením zvolených barev, motivů, přírodních imitací či geometrických tvarů, doplněný o osvětlení a zrcadla.

6. Bezpečnost, rychlost, kvalita české firmy a špičková kvalita německých bezpečnostních komponent. To jsou výtahy od Výtahy 1.

Rozhodněte se i vy pro kvalitní výtah, který bude vám i vašemu domu sedět. Využijte všech služeb a špičkového servisu, který Výtahy 1 nabízejí.

Množství dotazů, které přichází do naší Právní poradny, se týká také nemožnosti zvolit členy výboru a předsedy SVJ. Majitelé jednotek se nechtějí aktivně podílet na správě domu, bojí se odpovědnosti ve zvolené funkci, nechtějí svůj volný čas věnovat další práci, která je často finančně podhodnocená, nebo se zkrátka necítí dostatečně fundovaní, aby roli řádného hospodáře zvládli. Co ale s tím?!

Přichází trend

externích předsedů

SVJ?

Pro stávající výbor či předsedu, kterému končí funkční období a jehož členové se rozhodli nepokračovat, není rozhodně řešením na úkor svých potřeb, zdravotního stavu, chuti či věku vzít veškerou zodpovědnost opět na sebe. Často slyšíme: „Když on to nikdo jiný nechce dělat, tak musím pokračovat.“ Nemusíte. Po skončení vašeho období vás i za cenu, že výbor a předsedu nejste schopni zvolit, nemůže nikdo k pokračování ve funkci nutit. Zodpovědnost za řešení situace je na celém SVJ.

Bez potřebných znalostí a pevných nervů je předsednictví rizikové S účinností NOZ se výbor stal statutárním orgánem. Člen voleného

www.MagazinVybor.cz

18

orgánu je povinen vykonávat svou funkci s péčí řádného hospodáře. Paragraf 159 v tomto ohledu konkrétně stanoví, že každý, kdo přijme funkci člena voleného orgánu, se zavazuje, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Toto ustanovení platí nejen pro SVJ, ale také pro bytová družstva. Ta sice podléhají Zákonu o obchodních korporacích (ZOK), nicméně i na ně dopadají ustanovení NOZ. Před přijmutím funkce je třeba si uvědomit míru zodpovědnosti a ideálně vědět o nástrojích, které práci výborům zjednodušují a riziko osobní zodpovědnosti minimalizují. Je ale nasnadě, že kdo se o správu bytového domu jako vlastník nikdy nezajímal, těžko bude mít chuť tuto funkci přijmout.

Zodpovědnosti se výbor nezbaví ani tehdy, pokud si na povinnosti spojené se správou domu najme externí firmy, například pro správu účetnictví. Tento omyl u spousty výborů stále žije. Je mylné se domnívat, že podepsanou smlouvou se statutář zbavuje odpovědnosti. Diriguje tím jinam pouze výkon daného procesu, nikoliv zodpovědnost vůči SVJ. A právě to je možná klíčový problém. Členové výboru musí mít přehled v mnoha oblastech, prakticky se neustále vzdělávat, sledovat novinky, které mohou společenství ušetřit peníze, a v neposlední řadě se obrnit nad nezájmem a zároveň kritikou ostatních vlastníků. Přidejme k tomu názorové střety v domě a nechuti k tak zodpovědné funkci se snad nelze ani divit.

Je samozřejmě k diskuzi, že zákon statutárnímu orgánu stanoví osobní zodpovědnost, ale již neuvede, že by měl za svou funkci dostávat i finanční odměnu. Ta je v mnohých SVJ dramaticky rozdílná v řádech až několika tisíc korun.

Soudem určený opatrovník Platná právní úprava vyžaduje, aby stanovy obsahovaly zcela jasné určení toho, kdo je statutárním orgánem. Tedy buď výbor, nebo předseda společenství. Statutární orgán již nelze mít upraven tak, že jím je výbor, a není-li zvolen, pak se jím stává předseda společenství. Pokud je ve stanovách uvedeno, že statutárním orgánem je výbor, který se ale nepovede obsadit, je nutné nejprve stanovy změnit tak, že statutárním orgánem je předseda a následně přistoupit k jeho volbě. Pokud se nepodaří ani toto, upravuje další kroky § 165, kdy chybějící členy statutárního orgánu jmenuje soud, a to do doby, než si SVJ zvolí někoho dle svého výběru a způsobem určeným ve stanovách. Návrh na soudní zvolení opatrovníka může podat kterýkoliv člen společenství. Pokud nikdo takový návrh soudu nepodá, jmenuje ho sám soud ex offo v okamžiku, kdy se o takové situaci dozví. Samotný soud na vydání tohoto rozhodnutí žádnou lhůtu nemá.

Externí profesionální předseda podléhá stejné volbě shromáždění Pokud se SVJ dostane do této patové situace, kdy není schopné obsadit statutární orgán, je logickým řešením, zvolit si předsedu externího. NOZ umožňuje, aby se předsedou stala fyzická či právnická osoba, která nevlastní jednotku v daném domě. Může to být jak člověk, který v domě dlouhodobě žije – partner, potomek někoho z vlastníků, či snad dlouhodobý nájemník; nebo dokonce tzv. profesionální předseda, člověk žijící mimo dům a vykonávající funkci předsedy za odměnu, často pro několik SVJ. Najmout si na funkci předsedy profesionální subjekt je pro stále více společenství nutným, ale zároveň chytrým a praktickým rozhodnutím. Takto zvolený předseda – profesionál, volí se naprosto stejným způsobem jako předseda – vlastník, pak přebírá komplexní odpovědnost za výkon funkce statutárního orgánu společenství vlastníků. Velmi silný zájem ze strany bytových domů pocítili i právníci z Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm, specializující se na právo bytové spoluvlastnictví. Mezi prvními vyslyšeli požadavky bytových domů na obsazení členů výborů nebo rovnou pozici předsedy profesionálem, který má právnické vzdělání. „Potvrzuji, že jsme v jednání se zhruba 30 bytovými domy, kam budeme dodávat naše pracovníky do statutárního orgánu.

Buď do pozice členů výboru odpovědných za právní stránku, více je však zájem přímo o pozici kvalifikovaného externího předsedy s plným pokrytím,“ říká Mgr. Michal Klusák, hlavní partner KAK – LF.

Od 1. 1. 2014 se členem výboru nebo předsedou SVJ může stát i osoba, která není vlastníkem jednotky v domě, a to za předpokladu, že to stanovy výslovně nevylučují. V případě nemožnosti zvolit předsedu či členy výboru ze stran vlastníků, je tak doporučováno, stanovy změnit a možnost externího statutárního orgánu povolit.

Jak vybrat správně předsedu profesionála 1. Neměl by být spojený se správcem Byť tuto činnost nabízejí i správcovské firmy, není vhodné do funkce zvolit člověka z líhně správce vašeho domu. Proč? Předseda je kontrolním a manažerským orgánem, který řídí i činnost správce, zadává mu úkoly, kontroluje jeho výstupy a schvaluje jeho faktury. Budou-li tyto osoby spojené, ztrácí kontrolní Pokračování na straně 20...

... pokračování ze strany 19

mechanismus smysl. Přirovnejme to třeba ke stavebnímu dozoru pro stavební firmu, nebo k dozorčí radě, která kontroluje činnost představenstva akciové společnosti.

2. Ideální předseda je právník, ekonom a stavař v jednom Výhoda zvoleného profesionála je jeho specializace pro danou činnost. Ideální kombinací je pak firma nebo osoba s právním vzděláním a aktivní praxí, jelikož vše začíná u závazkových vztahů. Smlouvy, závazky, dohody a správní činnosti se řídí příslušnými ustanoveními zákona, nařízení nebo vyhlášek. Pokud se dále podaří, aby ve výboru byl rovněž zastoupen schopný ekonom s odkazem na daňový a účetní řád, pak je to jen výhodou. Nicméně, troufáme si tvrdit, že každý slušný právník se v daňovém řádu vyzná uspokojivě. Účetní osnovy jsou pak v dikci najatého účetního nebo správcovské firmy.

Občas lze zahlédnout nabídku soukromé osoby na funkci profesionálního předsedy. Zde je ale třeba řádně zvážit, zda má dotyčná osoba dostatečnou kvalifikaci, aby byl takový předseda pro dům skutečně přínosem.

3. Kolik bude chtít zaplatit Ceny za solidního profesionálního člena jsou odvislé od činnosti, kterou bude pro SVJ provádět, to vše násobeno počtem jednotek v domě. Jedná-li se o právní revize a řízení právních činností spojených s řízením ostatních členů výboru, začínají ceny na paušálním poplatku 5 000 Kč + 20 Kč bez DPH za jednotku měsíčně. Přidáme-li k činnosti také oblast účetní a řízení účetní firmy nebo správce, pak je činnost tarifována na 9 900 Kč měsíčně + 49 Kč za jednotku měsíčně. V neposlední radě, pokud je profesionální člen výboru ve výboru

naprosto sám, řídí, organizuje a udržuje celý dům ve všech třech oblastech (právní, účetní a stavební), pak je jeho cena 14 900 Kč měsíčně + 79 Kč za jednotku měsíčně. Ruku v ruce je pak zřejmá odpovědnost profesionálního člena výboru či profesionálního předsedy. Ti jednoduše vědí, co dělají, a proto mohou svou činnost plně garantovat, za své know-how se postavit a také čelit odpovědnosti. Je pravdou, že zvolit si předsedu profesionála, není u nás zatím silným trendem. Některá společenství už ale nenašla jinou možnost nebo tuto logicky vyhodnotila jako nejlepší. Neznamená to ovšem, že s profesionálním předsedou by vlastníci přišli o svá rozhodovací práva. Nezapomínejme, že ať je předseda volený vlastník či volený profesionál, je tu vždy pro vlastníky, nikoliv vlastníci pro něj! Text: Barbora Hřebečková

Bytová družstva Pro bytová družstva možnost, aby se členem jeho statutárního orgánu stala osoba, která není zároveň členem družstva, neplatí. Zákon o obchodních korporacích stanoví, že členem orgánu družstva může být pouze člen družstva. Tato podmínka platí pro družstva obecně, bytová družstva nevyjímaje. Podmínkou členství ve statutárním orgánu bytového družstva však není uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu nebo nebytovému prostoru. Členem představenstva nebo předsedou bytového družstva (ale i členem jiného orgánu bytového družstva) se tak může stát i člen bytového družstva, který nemá v nájmu žádný družstevní byt nebo nebytový prostor (tzv. nebydlící člen).

KOMPLEXNÍ MAJETKOVÉ POJIŠTĚNÍ

Pojištění obytných a kancelářských budov Reality Komplexní majetkové pojištění pro nemovitosti dokončené, rozestavěné i v rekonstrukci. Speciální nabídka: • nové připojištění pro odpovědnost

výboru společenství vlastníků jednotek a představenstva bytových družstev; • připojištění zdarma

při pojistném nad 15.000 Kč, dle vlastního výběru; • při pojistné události Asistenční služby

do výše 8.000 Kč již v základním krytí.

generali.cz

SKUTEČNĚ PŘESNÉ MĚŘENÍ SPOTŘEBY VODY = SPRAVEDLIVÉ ROZÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ

Myslíte, že se vašeho SVJ dluhy netýkají?

Budete se divit… Jestliže máte pocit, že je váš dům ukázkový a dlužící vlastníci se vás netýkají, pak zbystřete, čtěte a počítejte.

Dluhy do 5 000 Kč, kladivo na výbory Představme si výbor, který svou práci odvádí nad očekávání dobře. Každý měsíc kontroluje pohledávky a v okamžiku, kdy zjistí nedoplatek, bez odkladu posílá kvalifikovanou výzvu k úhradě a připravuje návrh na vydání elektronického platebního rozkazu. Neváhá tedy se zajištěním exekučního titulu, který jej opravňuje přihlásit se nebo iniciovat exekuci prodejem bytové jednotky dlužníka. Také se bez odkladu přihlašuje k insolvenčnímu řízení vlastníka, který je v prodlení s platbami. Jak ale vymáhat pohledávky, které společenství nemá? Všichni vlastníci platí dle předpisu, nikdo v prodlení není. Jak se i tak může výbor dostat do problémů, za které ponese odpovědnost svým osobním majetkem?

100× nic zabilo vola Abychom byli schopni dobře rozklíčovat tuto otázku, je třeba si vytvořit časový harmonogram úkonů, které výbor, nebo jím příkazně pověřený správce, denně vykonává. Není si přitom vůbec vědom, že by na něj mohlo číhat nějaké nebezpečí. Způsobenou škodu si ukážeme na insolvenčním řízení. Upozorňujeme ale, že se netýká pouze toho. Řekněme, že pravidelné platby vůči SVJ má vlastník platit k 20. dni v měsíci. Od tohoto data se budeme odrážet. Pokud například 20. den v měsíci listopadu nemá SVJ uhrazeno, vzniká mu pohledávka po splatnosti. Nyní se obvykle čeká, než správce 1x měsíčně zkontroluje neuhrazené částky, zašle seznam výboru a rozběhne se upomínání. Schopnější výbory posílají přímo kvalifikovanou výzvu, která v právním procesu na rozdíl od běžné upomínky něco znamená. Pokud marně uplyne náhradní lhůta k úhradě, výbor obvykle zpozorní. Ale to už jsou splatné poplatky za další měsíc. A zde je moment, ve kterém vzniká škoda, kterou výbor způsobil svou chybnou činností.

Insolvence, tichá smrt

Vložme do této rovnice ještě jeden úkon, a tím je rozhodnutí insolvenčního soudu o úpadku dlužníka formou oddlužení s výzvou pro věřitele, aby své nároky přihlásili ve lhůtě 30 kalendářních dnů. Tento úkon vložme na 2. den v měsíci listopadu, kdy ještě společenství nemá po splatnosti žádnou pohledávku a nekontroluje pravidelně změny v katastru či přímo insolvenční rejstřík. Pojďme si schéma projít znovu, zasaďme úkony rovnou do kalendáře. Druhého listopadu je vydáno rozhodnutí insolvenčního soudu o úpadku dlužníka s lhůtou 30 dní na přihlášení pohledávek. SVJ změny nemonitoruje, tedy o insolvenci neví. Je však 7. listopadu informováno, že za minulý měsíc, tj. říjen, nemá žádné dlužníky, tedy mu tato informace o úpadku dlužníka SVJ zdánlivě nechybí. Dvacátého dne v listopadu je splatný další předpis záloh a vlastník jej nezaplatí. Informaci o dluhu za měsíc listopad dostává výbor až první týden v prosinci. Posílá bez odkladu kvalifikovanou výzvu a začíná se shánět po informacích, zda-li není na vlastník v úpadku. Zjišťuje, že rozhodnutí o úpadku bylo vydáno již před více než měsícem, přičemž lhůta pro přihlášení pohledávek skončila přesně 2. prosince. Pokud věřitel nepřihlásí svou pohledávku ve lhůtě stanovené soudem, dlužník řádně dokončí celý proces oddlužení a je na základě své žádosti ve smyslu § 414 odst. 1 insolvenčního zákona osvobozen od placení všech pohledávek. Ne-

2.

listopad

1. - 7.

Vydáno rozhodnutí o úpadku

20.

listopad

Máte-li zájem přesně měřit spotřebu vody, je třeba pro měření vytvořit správné podmínky. Kromě kvalitně provedených vnitřních domovních rozvodů (považujeme za samozřejmost) uvádíme doporučení, která jsou odrazem našich zkušeností získaných za 25 let montáží různých typů vodoměrů a při realizaci běžných instalatérských prací. Veškeré níže uvedené stručné informace jsou detailně vysvětleny na našich stránkách www.merenionline.cz.

přihlášená pohledávka je nevymahatelná a SVJ není oprávněno ji uplatnit ani soudní cestou. Vlastník má povinnost hradit pouze příslušnou část přihlášených pohledávek. Nepřihlášená pohledávka je tedy přímou škodou, kterou výbor svou činností způsobil. Nejedná se o velkou částku, obvykle několik tisíc korun, ale při poměrně malých až zanedbatelných odměnách členů výboru jde o částky, které bezpochyby můžeme označit za zbytečné. I z toho důvodu je pro výbory důležité, hlídat všechny změny na jednotkách vlastníků, na které se ze zákona zapisují rozhodnutí insolvenčních soudů. Vlastník v insolvenci je povinen uhradit i pohledávky věřitelů, které vznikají v průběhu insolvenčího řízení, a to i v případě, že vznikly až po uplynutí lhůty pro jejich přihlášení. Tyto jsou ale bohužel vyloučeny z uspokojení prostřednictvím insolvenčního řízení. Výjimkou jsou pouze tzv. pohledávky za podstatou, ty lze uspokojovat z majetkové podstaty kdykoli v průběhu insolvenčního řízení.

1. Kontrolní vodoměr

2. FILTR JEMNÝCH ČÁSTIC

Na základě mnoha zkušeností jsme zjistili, že velké rozdíly v náměrech mezi součtem bytových vodoměrů a vodárenského měřidla jsou často způsobené právě vodárenským měřidlem, které měří „do plusu“ i o desítky procent. Osazení kontrolního vodoměru Vám jasně ukáže, jaká část chyby vzniká v domě a jaká na vodárenském měřidle. Ve spolupráci s ČMI Vám rádi účinně pomůžeme řešit i případnou reklamaci u vodáren. Více na www.kontrolnivodomer.cz.

Až na malé vyjímky obsahuje voda ve vodovodním řádku mnoho nečistot (písek, úlomky vodního kamene či rzi atp.). Tyto nečistoty běžně zastavují mechanické vodoměry, poškozují vodovodní baterie, pračky, myčky a bojlery. Díky těmto nečistotám dochází i k poškození napouštěcích ventilů WC, které pak často propouštějí vodu (nechtěné odběry). Řešením je osazení kvalitního filtru jemných částic s nerezovým sítem o velikosti 100 mikrometrů.

3. Potruní oddělovač

4. redukční ventil

V mnoha bytových domech je instalován rozvod požární vody s hydrantovými skříněmi. Velmi často ale tento rozvod není vhodně oddělen od pitné vody. V hydrantovém rozvodu z pozinkovaných ocelových trubek se stojatou vodou se daří mnoha bakteriím, které nám lidem mohou způsobit velmi vážné zdravotní problémy. Nepijte kontaminovanou vodu, postupujte dle normy ČSN EN1717 a objednejte u nás potrubní oddělovač. Více na www.potrubnioddelovac.cz.

Ve vodárenských rozvodech se mění dynamicky tlak vody na základě mnoha faktorů. Hodnotu tlaku je také závislá na aktuálním odběru vody. Je zcela normální, že v době s malým odběrem se tlak zvyšuje. Někdy až na 8 – 10 atmosfér. Při takto vysokém tlaku dochází k protékání nádržek WC, ale také k odpouštění nemalého množství vody pojistnými ventily bojlerů či kotlů. Tento problém vyřeší redukční ventil. Konkrétní typ Vám rádi doporučíme, montáž samozřejmě provedeme...

Pro vlastní měření spotřeby v bytech je důležitý výběr bytového vodoměru. Níže představujeme dva nejprodávanější modely s dálkovým odečtem. Informace o dalších typech měřidel naleznete na našich webových stránkách a v cenové nabídce, kterou Vám na vyžádání zašleme.

KAMSTRUP

MULTICAL 21

Pro pohledávky vzniklé v průběhu insolvenčího řízení ale neplatí zákaz uplatnit je vůči dlužníkovi žalobou k soudu (přestože je v insolvenci), což je u pohledávek, které mohly a měly být přihlášeny do insolvence vyloučeno. V případě úspěchu ve sporu získá věřitel rozsudek – exekuční titul. Otázka je, z jakého majetku se může věřitel uspokojit v rámci exekuce vůči dlužníkovi. Text: Mgr. Olga Černá Den splatnosti pravidelných plateb vůči SVJ

2.

1. - 7.

listopad

Správce: za říjen je vše zaplaceno

Konec lhůty pro přihlášení pohledávek

prosinec

Správce: za listopad jeden vlastník dluží!

PŘEDURČEN PRO MĚŘENÍ ONLINE

Tento vodoměr je dle našeho názoru tou nejlepší volbou pro zákazníky, kteří preferují velmi přesné měření, spolehlivost a 100% neovlivnitelnost. Lehce předčí ve všech parametrech mechanické vodoměry suchoběžné i mokroběžné konstrukce. Díky ultrazvukovému principu měří stejně dobře ve všech montážních polohách a to již od 10 litrů za hodinu (dle dokumentace), skutečná hranice začíná na 2 litrech za hodinu. Díky absenci pohyblivých částí není vodoměr citlivý na nečistoty ve vodě a ani vodní kámen není problémem. Integrovaný elektronický systém ukládá do paměti 48 měsíčních a 360 denních náměrů, informace o zpětném průtoku atp. Integrovaný radiomodul komunikuje pomocí protokolu W-MBus. Elektronika je uložena ve vakuovaném vodotěsném pouzdře, což zvyšuje spolehlivost. Vodoměr má životnost 16 let a vyniká prakticky nulovou reklamovaností. Ověření po 5 a 10 letech je ekonomicky velmi výhodné.

Kaden s060, s065 prosinec

REVOLUCE V MĚŘENÍ VODY

Kvalitní český výrobek

za rozumnou cenu

Vodoměr Kaden S060, S065 české produkce patří do kategorie suchoběžných vodoměrů, přesností měření patří k standardu (rozdíl mezi náměry bytových vodoměrů a UZ kontrolním měřidlem je kolem 5 %). Díky integrované elektronice s duálním radiomodulem lze vždy garantovat shodu náměru počitadla s daty odesílanými radiem. Vodoměr prakticky nelze ovlivnit magnetem, dojde-li k pokusu o ovlivnění, je ihned ovlivnění detekováno a zaznamenáno. Přenos dat komunikačním protokolem RCOM je určen pro realizaci odečtů z chodby, díky rozhraní WM-Bus lze integrovat do systému Měřeníonline.cz. Obrovskou výhodou tohoto výrobku je kompletní pětiletá záruka (platí na mechanické části, elektroniku i baterii) a velmi nízká reklamovanost aktuální generace měřidel. Po pěti letech lze vodoměr továrně repasovat výměnným způsobem za výhodných podmínek (opět s pětiletou zárukou). Budete-li mít v domě vodoměr Kaden, vždy bude v záruce. Systém Měřeníonline.cz je navržen pro kontinuální provádění odečtů měřidel v bytových domech. Používáním systému získáte přehled o náměru a funkčnosti měřidel v reálném čase s plnou historií. Informace o nechtěných průtocích či spotřebách Vám pomohou šetřit náklady. Systém splňuje požadavky směrnice EED 2012/27EU.

30denní lhůta pro přihlášení pohledávky SVJ

měření tepla – metody V současnosti lze teplo v bytových domech měřit pomocí kalorimetrů (novostavby), indikátorů na radiátorech a pomocí teplotních sensorů (denostupňová metoda). Každá metoda má své výhody a nevýhody, popis vlastností najdete na www.merenionline.cz. Pro všechny výše uvedené metody dodáváme a montujeme měřidla, provádíme odečty (i online) a samozřejmě provádíme kompletní servis včetně rozúčtování nákladů.

Cenové nabídky zdarma Máte-li zájem o jakoukoliv cenovou nabídku, rádi Vám ji zpracujeme a to zcela zdarma a nezávazně. Stačí na našich webových stránkách vyplnit poptávkový formulář, nebo nás kontaktovat telefonicky či pomocí e-mailu. Vaše dotazy rádi zodpovíme. Jsme tu pro Vás :-).

www.merenionline.cz www.vymenavodomeru.cz Tel.: 283870824, 777214506, 777652901

Objednejte si ního produktu všem zákazníkům bez možnosti výběru a bez ohledu na to, do jaké míry jim vlastně svým charakterem vyhovuje a splňuje jejich představy, se již stala minulostí“, uvedl v této souvislosti předseda představenstva Pražské plynárenské Ing. Pavel Janeček.

novinky před zimou představila Pražská plynárenská V období, které je z pohledu odběratelů zemního plynu z celého roku nejpříhodnější, tedy před zahájením letošní zimní topné sezony, přichystala Pražská plynárenská pro své zákazníky zajímavé novinky. Kromě zcela nových ceníků a vylepšení starších produktů třeba také pilotní projekt nového konceptu nabídky svých produktů a služeb. Zákazníci společnosti z řad domácností mají před nastávající zimní topnou sezonou k dispozici nové cenové nabídky, a to jak s platností na dobu určitou, tak i na dobu neurčitou. Ty skýtají různorodé možnosti dodávky zemního plynu dle preferencí a aktuálních potřeb zákazníků. Například ceník Simple s platností na dobu neurčitou je orientován výhradně na cenu a její kvartální odvozování dle aktuální situace na velkoobchodních trzích. Je tedy určen pro ty zákazníky, kteří jsou vzhledem k uvedenému ochotní akceptovat i určitou míru rizika. Další novinkou je produkt Jistota (Bonus), v jehož rámci si zákazník sám může zvolit dobu závazku na dobu neurčitou, dva nebo tři roky, a k tomu navíc i benefit podle svých představ. Ten může mít podobu například mimořádných slev do vyúčtování, voucherů na nákup zboží či služeb apod. Nabídka se týká jak dodávky zemního plynu, tak i elektřiny.

Právě možnost poskládat si samostatně podobu svého „odběru“ energie přímo zákazníky je další novinkou, kterou společnost nyní v pilotním projektu přináší. Prostřednictvím aplikace „Samoobsluha“, která je dostupná na firemním webu z počítače nebo telefonu, si každý zákazník může sám uvedené sestavit včetně bonusů a služeb, které dostane od Pražské plynárenské zdarma. Plynaři přitom slibují do budoucna nynější pilotní projekt dále rozvíjet a rozšiřovat. V platnosti navíc zůstávají i starší cenové nabídky a produkty, z nichž některé doznaly výrazných úprav tak, aby byly zákaznicky atraktivnější. Došlo tak například k přenastavení nabídky určené pro seniory, která je u společnosti k dispozici již od roku 2011. Nyní je však pro zákazníky výrazně výhodnější. U vybraných cenových produktů společnost navíc poskytuje při jejich aktivaci nebo prodloužení bonus až 2 500 Kč a k dispozici jsou k nim i asistenční služby pro řešení nenadálých havárií v domácnosti. „Po firemní a podnikatelské klientele začala být i v rámci domácností trendem individualizace a přizpůsobování nabídky požadavkům zákazníků se tak v tomto duchu stává běžnou praxí. Tak jako se zákazníci liší způsobem života, liší se i svými představami o ideálním produktu, a na to se snažíme a musíme reagovat. Nabídka jednoho univerzál-

Dle plynařů je v současné době trendem, že zákazníci využívají různé ceníky a produkty napříč celkovou nabídkou společnosti. Zároveň přiznávají, že tento model je z jejich hlediska náročnější, než kdyby všichni zákazníci využívali jen jeden univerzální produkt. „Musíme průběžně pracovat s každým jednotlivým produktem a tím i skupinou zákazníků, která jej aktuálně využívá. Jednotlivé tyto skupiny jsou přitom různě velké, čítají tisíce, desetitisíce, a v některých případech zahrnují i více než sto tisíc našich zákazníků“, vysvětluje Janeček. Preference jednotlivých cenových nabídek ze strany zákazníků jsou přitom různé a úlohu hraje řada faktorů. Například dvouletý produkt Rodina+ s asistenčními službami zdarma, využili za pouhé 4 měsíce od jeho uvedení na trh již desítky tisíc zákazníků. V drtivé většině se jedná o ty, kteří zemní plyn využívají k topení a mají tudíž vyšší spotřebu. Dle Pražské plynárenské se tímto produktem podařilo oslovit zákazníky, kteří při již několik měsíců stoupající ceně plynu na trzích preferují jistotu garance ceny po určité období. Tématem je také přesmluvňování těch zákazníků, kteří doposud využívají některé historické a již překonané produkty. Ty společnost již delší dobu průběžně intenzivně oslovuje formou poštovních zásilek, emailu nebo telefonicky s výhodnějšími nabídkami. „Reakce ze strany zákazníků na tyto naše aktivity je vysoká, ne všichni však reagují. Hledáme proto i další cesty, jak oslovit i tuto skupinu našich zákazníků, která se však naštěstí rychle zmenšuje“, doplnil Janeček. Další novinky a produkty slibuje Pražská plynárenská představit svým zákazníkům v průběhu následujících měsíců, a kromě webových stránek nebo obchodních kanceláří se o nich veřejnost může informovat i prostřednictvím bezplatné zákaznické linky, která je nově k dispozici.

předplatné

24

990 Kč 6 čísel 1 rok

Právního magazínu Výbor Kdykoliv během roku

Eva Adamová

předsedkyně SVJ Kotlářka, Praha 5

Dovolte mi poděkovat za to, že existujete. Jsem pátým rokem předsedkyní a začínala jsem jako diletant, kterému ale nebylo jedno, že se v SVJ děly podivnosti. Magazín Výbor mi nesmírně pomáhá zejména ve věcech práva. Šetří vlastníkům nemalé peníze, které bychom platili právníkům. Také zveřejněné zkušenosti od předsedů SVJ jsou k nezaplacení. Děkuji za všechny rady, fakta a těším se na další číslo magazínu Výbor.

Václava Suchá, předsedkyně, Bohušovice nad Ohří Magazín Výbor se mi dostal poprvé do ruky v letošním roce, krátce po převzetí funkce předsedkyně našeho SVJ. S novou funkcí na mne dolehla spousta problémů,se kterými se společenství běžně potýkají, a mnozí si s nimi nevědí rady. Ale díky tomuto časopisu, který se stal mým pravidelným rádcem, jsem se brzy začala orientovat v problematice SVJ. Velmi cennou je rubrika Právní poradna, ve které renomovaní právníci odpovídají na otázky členů výborů SVJ a srozumitelně odkazují na paragrafy souvisejících zákonů. Také mohu sledovat novinky v oblasti úspor tepla, vody a dalšího zlepšování našeho společného bydlení. Touto cestou bych ráda poděkovala týmu redaktorů, jehož zásluhou časopis Výbor vychází, a vysoce hodnotím profesionální a užitečnou práci ve prospěch nás laiků.

V příštím čísle přineseme

příběh dalšího předsedy, který

musel uhradit

škodu SVJ

díky chybné práci

ve výboru!

PŘEDPLATNÉ MAGAZÍNU VÝBOR Objednejte si Právní magazín Výbor kdykoliv během roku a zajistěte si tak pravidelné zasílání tohoto odborného magazínu pro výbory SVJ a BD do své schránky. Předplatné platí na 6 čísel (dvouměsíčník) a stojí 990 Kč včetně DPH. Vyplňte pečlivě formulář s vaší poštovní adresou a zašlete nám ho na adresu Právní magazín Výbor, V Jámě 699/1, 110 00 Praha 1, nebo emailem na [email protected]. Po přijetí objednávky vám pošleme informace o způsobech úhrady předplatného. Předplatné můžete objednat také online na

www.magazinvybor.cz/predplatne www.MagazinVybor.cz

pouze

nebo volejte +420

228 226 991

Název SVJ nebo BD

Jméno a příjmení

Ulice a číslo domu

Město

PSČ

EMAIL

IČ SVJ

Telefon

Poznámka

REHAU – HLAVNÍ PARTNER MEZINÁRODNÍ KONFERENCE „TEPNY DOMU 2016“ Ve dnech 26. – 27. 9. se v Brně konala mezinárodní konference „Tepny domu 2016“. Konference se zaměřila hlavně na vnitřní rozvody a technická zařízení budov v bytových domech. Množství ještě stále neobnovených stoupaček a rozvodů bylo rozhodujícím faktorem při organizaci tématu této konference. Hlavním partnerem konference „Tepny domu 2016“ se stala letos společnost REHAU. V následujícím rozhovoru Vám poskytneme zajímavé informace z jejího průběhu. Zeptali jsme se ředitele TZB pro ČR, SR a Maďarsko pana Ing. Borguly

Proč se společnost REHAU rozhodla pro partnerství této konference? Nové trendy v oblasti TZB se stávají v současnosti důležitým faktorem při obnově bytových domů. Po obnově fasády a okenních výplní nastupují do procesu obnovy vnitřní rozvody, zejména rozvody médií: vodovodu, kanalizace, plynovodu apod., jako významný prvek při snižování energetické náročnosti budov. REHAU nabízí kompletní sortiment kanalizace, rozvodů vody a odpadu, či rozvodů vnitřní vody pro bytové domy ve špičkové kvalitě a za přijatelnou cenu. I to bylo důvodem, kvůli kterému jsme se rozhodli pro partnerství konference. Chtěli jsme přítomným správcům v dostatečné míře vysvětlit, že společnost REHAU jim má co nabídnout. Cílem je, aby vlastníci bytů byli po realizaci obnovy rozvodů bytového domu spokojeni jak s kvalitním sortimentem výrobků, tak i se svými správci. Na konferenci jsme se snažili o to, aby správci pochopili, že na první pohled levná řešení nejsou vždy tou nejsprávnější cestou při obnově rozvodů bytového domu a konec konců vůbec nevedou k úsporám.

www.MagazinVybor.cz

26

Co nabízí firma REHAU svým klientům? REHAU je kompetentním partnerem v oblasti okenních a fasádních prvků, technického zařízení budov a inženýrských sítí. V oblasti instalace technických zařízení budov, jako je vytápění, voda nebo chlazení, disponujeme více než 50letými zkušenostmi ověřenými praxí při novostavbách i sanacích. Klademe velký důraz na to, aby všechny výrobky vyhovovaly maximálním nárokům na kvalitu především s ohledem na trvanlivost a životnost. Na českém a slovenském trhu úspěšně působíme od roku 1990. V průběhu uplynulých více než dvaceti let jsme si vybudovali přední postavení ve vícerých oblastech, mezi jinými právě v oblasti rozvodů vytápění, vody a odpadní kanalizace.

Jak vnímáte potřebu sanace rozvodů v bytových domech? Obnovou bytových a panelových domů se společnost REHAU intenzívně zabývá již od jejích počátků. Vedle odstranění systémových poruch, rekonstrukce vnějších fasád, oken a výtahů, patří sanace „stoupaček“ – svislých potrubí vody, kanalizace a plynu k nejpalčivějším problémům starších, zejména panelových domů. Netěsnosti, zatékání, zhoršená hygiena a možné ohrožení bezpečnosti obyvatel – to jsou důsledky havarijního stavu „stoupaček“ v starších bytových domech. Částečné opravy kanalizačních a vodovodních potrubí problém neřeší, jen ho mírně odsouvají dopředu. Obzvlášť unikající splašková voda a s tím spojená koroze plynových potrubí představuje bezpečnostní riziko. Proto se tato problematika logicky zařadila mezi priority, které bude muset

v krátké době řešit většina společenství vlastníků, správců bytových družstev nebo profesionálních správců bytů a nebytových prostor.

Novinky letošní konference přiblížil pan Ing. Krajčovič – obchodní ředitel divize TZB v Slovenské republice Na letošní konferenci jsme představili přítomným správcům kompletní sortiment všeho, co může REHAU při obnově bytu vlastníkům bytového domu nabídnout. Problematiku výměny stoupaček a splaškové kanalizace v bytovém domě přiblížil pan Michael Blažek (REHAU CZ). Ve své přednášce se věnoval problematice aspektů při výměně stoupaček ať už z hlediska nákladů nebo možných technických řešení. Problematice hluku z vnitřní kanalizace byla věnovaná přednáška: Hluk z vnitřní kanalizace? Ne s RAUPIANEM. V přednášce byly detailní informace z měření, které jsme realizovali spolu s Applied Precison – nezávislou zkušební laboratoří STU a partnerskou realizační společností SD Gelnica s.r.o. Tematice výměny rozvodů pitné vody v bytových domech se věnoval na konferenci pan Petr Klíma (REHAU CZ). Přednáška se týkala použití produktu RAUTITAN při výměně rozvodů v bytovém domě nejen z pohledu naší společnosti, ale z pohledu správce nebo obyvatele bytového domu. Posluchače velmi zaujala přednáška, zaměřená na měření hlučnosti při použití RAUPIANA. Pro porovnání hlučnosti jsme přímo v bytových domech před a po výměně potrubí uskutečnili několik měření, ve kterých jsme

porovnávali původní azbestocementové potrubí, nové odhlučněné potrubí RAUPIANO PLUS upevněné přes pružné prvky a běžná plastová potrubí HT PP. Hlučnost byla měřená během spláchnutí toalety, přičemž byla měření realizovaná dvakrát z důvodu eliminace náhodného okolního hluku. Aby se dosáhlo navzájem porovnatelných měření, uskutečňovali jsme je ve všech třech obytných domech ve stejném poschodí (1., 3. a 5. posch.). Měření hluku bylo provedené paralelně na WC a v koupelně vždy na jednom ze tří uvedených poschodí. Závěr: Výsledky měření dopadly pro RAUPIANO PLUS velmi dobře, jeho použití v praxi má velký smysl pro obyvatele. RAUPIANO PLUS v bytových domech zabraňuje šíření hluku především do tzv. chráněných místností (ložnice, obývacího pokoje, pracovny apod.). Potrubí HT PP naopak vedou k výraznému zhoršení hlučnosti z kanalizačních potrubí, tedy akustického a celkového

komfortu obyvatel bytového domu po jeho obnově. Z našeho hlediska můžeme vlastníkům a správcům doporučit RAUPIANO PLUS, které hluk při splachování na WC výrazně snižuje.

Jaké služby nabízí firma REHAU správcům bytových domů? Firma REHAU se v oblasti sanací bytových domů neomezuje pouze na dodávky kvalitních materiálů. Na základě získaných zkušeností nabízíme ucelené řešení pro výměnu rozvodů s poradenstvím před realizací, obhlídkou stavby a vypracováním komplexní nabídky. O samotném projektování rozvodů vody a odpadu, změnách skutkového stavu před sanací a po ní hovořil Ing. Milan Krafčík ze STU ve své přednášce. Právě sladění projektů spolu se zkušenostmi instalatérů a monitorování aktuálního

stavu techniky a zrealizovaných prací v konfrontaci s normami jsou dobrým základem k úspěšným realizacím při obnovách bytového domu i do budoucna. Prostřednictvím certifikovaných montážních partnerů organizujeme pro správce výměnu rozvodů i likvidaci azbestu jako nebezpečného odpadu ve smyslu platné legislativy. Věříme, že informace, které jsme se snažili na konferenci správcům bytových domů nabídnout, pomohou při rozhodování a výběru materiálů i prací, což se v neposlední řadě odrazí v rámci obnovy bytových domů zejména na kvalitě zrealizovaného díla.

Objevte i Vy svůj svět REHAU technologií na

www.rehau.cz

6

důležitých bodů, na co si dát u stanov pozor

Stále velké množství společenství se spoléhá na vzorové stanovy. Ty mají ale množství ustanovení, které nevyužijí, a naopak body, které jim v praktickém využití budou chybět. Často se stává i to, že se neodborně připravené stanovy v praxi ukážou jako neúplné a neporadí si se vším, na co výbory v domě narazí.

Spěchejte, ale chytře Nemáte-li stále nové stanovy hotové, začíná vás tlačit čas. Neukvapte se a neschvalte si ve spěchu něco, s čím budete další roky jen bojovat, co provozu vašeho společenství nebude vyhovovat. Stanovy jsou základním dokumentem, který při správném formulování zlepší fungování celého SVJ. Nedopusťte se v tlaku chyb a obraťte se s jejich sepsáním na právní firmy specializované na problematiku bytových domů. Pokud jde vše podle plánu, je zpracování nových stanov otázkou maximálně deseti dnů. Abychom vám formulaci jejich obsahu alespoň trochu usnadnili, zeptali jsme se právníků z Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm na několik rad. Respektujte prosím, že následující šest bodů není z kapacitních důvodů kompletním doporučením, ale vybranou ukázkou nejčastěji poptávaných bodů.

1. Jak řešit situaci s dlužníky Předcházejte problémům a dejte do stanov přesný postup, kdo a jak zodpovídá za podchycení vzniklého dluhu, jak s dlužníkem nakládat, tzn. kdo, kdy a jakou posílá výzvu, kdy podá žalobu, nebo i to, že náklady s vymáháním dlužné částky nese dlužník. Nezapomeňte na sankce z prodlení plateb nebo poplatky za vymáhání. Mějte na paměti, že dluh, který si nechá výbor utéct svou nečinností nebo liknavostí hradí z vlastní kapsy.

Nezapomeňte, zákonná povinnost aktualizovaných stanov se blíží! Do konce roku je třeba stanovy přizpůsobit novému občanskému zákoníku, jinak hrozí SVJ pokuta až 100 000 Kč, dle zákona č. 304/2013 Sb., zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Využijte tohoto nařízení a nechte si postavit stanovy na míru vašim potřebám. Podívejte se, o které body si vaši kolegové z jiných společenství rozšiřují stanovy nejčastěji.

2. Diskutovaná otázka pokut Svoboda jednotlivce končí tam, kde začíná svoboda druhého. A totéž platí i mezi vlastníky v bytovém domě. Porušování domovního řádu a narušování soužití dokáže vyvolat obrovské nešvary. Pravdou je, že se řeší těžko a zdlouhavě. Pokuty jsou jedním z prvních kroků a fungují na 99 % problémových situací vlastníků a nájemníků. Pokuty by však neměly být šikanózní a měly by mít racionální základ i výšku. Stanovit můžete rozmezí částky, případně jako přílohu stanov dát ceník pokut za dílčí pochybení. Pokuta může být paušální nebo za každý den trvajícího problému. Stanovte, jakým způsobem se budou pokuty vymáhat. Charakterizujte pokuty ve stanovách tak, aby byl celý bod prakticky proveditelný a nestal se prázdnou bublinou. Slušným vlastníkům musí pomáhat.

3. Finanční limity Upravte, do jaké částky může výbor rozhodovat samostatně, pro jakou je třeba souhlas shromáždění a od jaké částky se musí vypsat výběrové řízení.

4. Rozhodování per rollam a nutné většiny Stanovy se sepisují hlavně s ohledem na budoucnost, vymaňte se ze starých postupů. Připusťte v nich korespondenční hlasování. Nechte si také poradit kolik ´většiny´ potřebujete k přijetí rozhodnutí. NOZ tu nechává poměrně velký prostor, je zbytečné se svazovat starými zvyky.

5. Neschopnost zvolení výboru nebo předsedy Tento problém narůstá geometrickou řadou a ukazuje, jak nutné je při sepisování nových stanov předvídat. Zákon

vyžaduje, aby stanovy jasně určily, kdo je považovaný za statutární orgán. Tím může být buď výbor, nebo předseda společenství. Nelze mít úpravu tak, že je statutárním orgánem výbor, a není-li zvolen, stává se jím předseda společenství. Pamatujte, že od 1. 1. 2014 se může stát předsedou i fyzická či právnická osoba, která není vlastníkem jednotky v domě.

6. Plná moc Velmi praktické, usnadní to usnášeníschopnost shromáždění. Připusťte tedy účast na shromáždění právě na základě udělení plné moci. Plných mocí se neobávejte, ten kdo s přijatým rozhodnutím nebude souhlasit, může se obrátit tak či tak na soud, který rozhodnutí shromáždění prověří co do způsobu i obsahu, tedy jeho zákonnosti. Sepsání stanov není jednoduchým dokumentem. Jsou-li ale zhotovené správně a na míru SVJ, stanou se dokumentem velice nápomocným. Nenechte se dotlačit do vzorových stanov družstva nebo správce. Každé SVJ je jiné, jedno řeší více nepořádek a kouření na chodbách, jiné trápí opakované poškozování výtahů hosty z krátkodobých pronájmů. Jsou i SVJ bez výtahů, to vše je třeba ve vzorových stanovách určit a zbytečnosti nejlépe odstranit. Zkušení specializovaní právníci se za stanovy mohou zaručit a poskytnout právní garanci. „Víme, jak problematické pro SVJ je byť jenom sepsání bodů, které do stanov chtějí nově vložit, a jejich legislativní promyšlení z každé strany,“ svěřil nám svou zkušenost advokát Michal Klusák. „Připravili jsme za poslední půlrok téměř 300 stanov a troufám si tvrdit, že opravdu víme, co z praktického pohledu společenství a zároveň legislativy funguje.“ Text: Barbora Hřebečková

Potřebujete poradit? Napište nám na [email protected] nebo zavolejte na 228 226 991

Právní poradna Lze doplnit nové, schválené stanovy? Dotaz: Mgr. Miloslav Kliment

Naše SVJ má již nové stanovy od 3.9.2015, ale od té doby nám nastaly dvě situace, které v těchto stanovách bohužel nemáme, a nevíme, jak je řešit. Obracím se na vás proto s prosbou, jak pro naši lepší výhodu a jistotu toto řešit. Je možné stanovy nějak externě (dodatečnou přílohou) doplnit, nebo lze tyto situace vyřešit na shromáždění vlastníků hlasováním a zápisem do protokolu jako usnesení ze shromáždění? Jde o toto: Cítíme potřebu zavést pokuty a jejich způsob vymáhání se zdůrazněním paragrafu 1176 NOZ. Výbor by zpracoval, za co a v jaké výši se budou pokuty udělovat, návrh by předložil k diskuzi a ke schválení shromáždění vlastníků. Dále jsme do našich již platných stanov opomněli zanést možnost koopce za eventuálně předčasný odchod některého člena výboru (výbor je tříčlenný). Je nějaká možnost toto dodatečně ošetřit? Za vaši laskavou pomoc předem děkuji.

Odpovídá Mgr. Jan Bauer, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm Dle § 1208 písm. a) patří do působnosti shromáždění změna stanov. Změnu stanov lze tedy přijmout tak, že o ní rozhodne shromáždění na svém řádně svolaném zasedání. Další možností je, a to pouze v případě, že to v souladu s § 1210 odst. 2 občanského zákoníku stanovy připouštějí, rozhodnout o změně stanov v rámci rozhodnutí mimo zasedání dle úpravy obsažené v § 1210 až 1214 občanského zákoníku.

Některou z těchto uvedených forem lze tedy do stanov doplnit i ustanovení, které by vlastníkům jednotek ukládalo sankce za porušení jak jejich zákonných povinností, tak i povinností, které jim ukládají stanovy. V této souvislosti lze uvést, že sankce se musí vztahovat vždy ke konkrétnímu porušení povinnosti a měly by být stanoveny v přiměřené výši. Co se týče dotazu stran kooptace členů volených orgánů, lze buď ustanovení umožňující kooptaci členů volených orgánů doplnit do stanov rozhodnutím shromáždění o změně (v tomto případě doplnění) stanov nebo (připouští-li to stanovy) rozhodnutí o takové změně stanov přijmout v rámci rozhodnutí mimo zasedání shromáždění dle § 1201 občanského zákoníku. Členy volených orgánů lze však platně kooptovat i bez toho, aniž by možnost kooptace byla výslovně zakotvena ve stanovách, a to na základě ustanovení § 246 občanského zákoníku, dle kterého „neurčíli stanovy jinak, mohou členové volených orgánů spolku, jejichž počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy do nejbližšího zasedání orgánu příslušného k volbě.“ Toto ustanovení týkající se spolků lze totiž v souladu s § 1221 občanského zákoníku aplikovat i pro společenství vlastníků na základě, neboť § 1221 občanského zákoníku stanoví: „nevyplývá-li z ustanovení společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku.“

Kdo rozhoduje o velké investici? Dotaz: Rostislav Krejčí

Jsme bytový dům ve většinovém vlastnictví vlastníků (18 z 32 bytů), zbytek vlastní

Nejste si jistí výkladem konkrétního zákona? Trápí vás určitá situace ve vašem domě? Chcete se poradit, abyste neudělali chybu? Právě proto tu na vaše dotazy odpovídají právníci a advokáti. Stačí, když svou otázku napíšete na adresu [email protected] a my na vybrané odpovědi zajistíme odpověď odborníka. Tu se pak dočtete v dalším vydání magazínu Výbor nebo v pravidelné Týdenní právní poradně přímo ve vašem emailu.

družstvo, SVJ dosud nevzniklo. Nyní se rozhodlo na družstvu, které je správcem, o realizaci rekonstrukce výtahu za 1 500 000 Kč, což je ve srovnání s ostatními nabídkami o 500 000 Kč dražší. Dotaz: Kdo a jaké právo má v tomto případě při rozhodování o tak velké investici? Pokud jako vlastník nesouhlasím s tímto rozhodnutím, jak mám postupovat?

Odpovídá Mgr. Jana Obermajerová, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm Na daný dotaz nelze bez jeho bližší specifikace poskytnout zcela konkrétní odpověď, neboť z dotazu není zejména zřejmé, zda k vymezení jednotek došlo ještě dle zákona č. 72/1994 Sb. nebo již dle nového občanského zákoníku. Tazatel toliko uvádí, že společenství vlastníků jednotek dosud nevzniklo. K tomu lze konstatovat, že v případě, že k prohlášení vlastníka a vymezení jednotek v domě došlo do 31.12.2013, vzniklo společenství vlastníků jednotek přímo ex lege – dle zákona č. 72/1994 Sb. Společenství vzniklo ze zákona, aniž by jeho vznik byl podmíněn tím, že došlo k založení společenství na ustavující schůzi, schválení stanov a volbě orgánů. V takovém případě se práva a povinnosti členů řídí vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb. S účinností od 1.1.2014 sice došlo ke zrušení těchto vzorových stanov (viz § 3080 bod 216 občanského zákoníku), nicméně společenství vlastníků jednotek, která převzala do svého právního režimu vzorové stanovy, se těmito vzorovými stanovami mohou řídit i nadále Pokračování na straně 30...

29

www.MagazinVybor.cz

...pokračování ze strany 29

(do doby přijetí nových stanov), přičemž nejsou neúčinná ta ustanovení vzorových stanov, která jsou v rozporu s kogentní právní úpravou dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. V takovém případě lze tedy předpokládat, že dané společenství se stále řídí vzorovými stanovami, přičemž jsou současně neúčinná ta ustanovení vzorových stanov, která jsou v rozporu s kogentní úpravou obsaženou v novém občanském zákoníku. Mezi kogentní ustanovení občanského zákoníku přitom patří i § 1208, který vymezuje působnost shromáždění. Dle § 1208 písm. f) bodu 7 občanského zákoníku pak do působnosti shromáždění patří rozhodování o opravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem, pokud stanovy neurčí něco jiného. Platná právní úprava obsažená v občanském zákoníku tedy připouští, aby stanovy jinak vymezily, kdo je oprávněn rozhodnout o opravě výtahu, který je společnou částí. Pokud stanovy takové ustanovení neobsahují (což je případ vzorových stanov) uplatní se úprava dle § 1208 písm. f) občanského zákoníku, která do působnosti shromáždění svěřuje rozhodování o opravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem. Prováděcím předpisem je přitom nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Podle § 13 tohoto nařízení platí, že: „V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného. Pokud je tedy, jak uvádí tazatel, v domě 32 jednotek, je v působnosti statutárního orgánu rozhodování o opravě společné věci, nepřevyšují-li náklady částku 32 000 Kč v jednotlivém případě. V daném případě tedy je dle mého názoru rozhodnutí o rekonstrukci výtahu v působnosti shromáždění, tedy všech vlastníků jednotek. O opravách do výše 32 000 Kč je pak oprávněn rozhodovat orgán společenství. Dle § 9 odst. 9 zákona č. 72/1994 Sb. přitom pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny (což je náš případ), plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.

V daném případě tak funkci orgánu plní buď družstvo (činí-li jeho podíl na společných částech nejméně jednu polovinu, což z dotazu není zřejmé) nebo vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Pokud tedy družstvo je stále vlastníkem majoritního podílu na společných částech domu, je orgánem společenství a v principu je oprávněno rozhodovat o opravách společné věci do částky 32 000 Kč. Pokud pak družstvo rozhodlo o opravě společné věci, jejíž náklady převyšují částku 32 000 Kč (jak se stalo v daném případě) jednalo se o rozhodnutí nezákonné. Pokud pak družstvo není dokonce ani vlastníkem majoritního podílu na společných částech domu, není orgánem společenství a nemá vůbec oprávnění rozhodovat o provedení oprav. Proti nezákonnému rozhodnutí družstva jako orgánu společenství lze postupovat podle § 258 občanského zákoníku ve spojení s § 1221 občanského zákoníku, tedy navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí. Právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí lze do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět. Druhou možností je, že k vymezení jednotek v domě došlo již za účinnosti nového občanského zákoníku, tedy od 1.1.2014. V takovém případě společenství nevzniká ze zákona (tak jako v případě společenství vzniklých dle zákona č. 72/1994 Sb.), ale zakládá se (nejčastěji) prohlášením o rozdělením práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, v rámci kterého se odsouhlasí i stanovy. Má-li přitom rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov. Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení pravidla pro správu domu. Vzhledem k tomu, že jak tazatel uvádí, dosud „nevzniklo SVJ“, je nutno postupovat dle § 1202 odst. 2 občanského zákoníku, který uvádí, že se na správu použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se obdobně použijí ustanovení o shromáždění. K rozhodnutí přitom svolá vlastníky jednotek správce (kterým je dle tazatele družstvo). Pokud tedy družstvo samo rozhodlo o tom, kdo bude provádět rekonstrukci výtahu a za jakou částku, aniž by svolalo ostatní vlastníky jednotek k rozhodnutí, je to nezákonný postup. Dále pak se při hlasování nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek. Pokud tedy družstvo v postavení správce svolalo vlastníky jednotek za účelem rozhodování o provedení rekonstrukce výtahu, nemohlo samo rozhodnout o rekonstrukci výtahu, neboť k tomu logicky nemělo většinu hlasů.

Stanovy

Vzhledem k tomu, že dosud společenství vlastníků nevzniklo (tedy nebylo zapsáno do rejstříku společenství) lze se dle mého názoru proti rozhodnutí družstva bránit postupem dle § 1129 občanského zákoníku a obrátit se na soud, aby v dané záležitosti rozhodl, případně aby zakázal jednat dle napadeného rozhodnutí družstva.

Pokuta až

100 000 Kč

Dále lze doplnit, že pokud družstvo ztratilo většinu hlasů (což z dotazu není zřejmé, neboť tazatel toto neuvedl) má povinnost do šedesáti dnů podat návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolat shromáždění. Neučiní-li tak, může tak učinit kterýkoli vlastník. Pokud tedy nastaly zákonem dané předpoklady pro tento postup a družstvo tak neučinilo, je tak oprávněn učinit tazatel jako jeden z vlastníků jednotek.

Nové stanovy?

Nebo jen kontrola vašeho návrhu?

V neposlední řadě doporučuji tazateli zvážit možnost podání trestního oznámení pro podezření z trestného činu porušování povinností při správě cizího majetku dle § 220, 221 trestního zákoníku.

Pozor, dle zákona č. 304/2013 Sb., §104 hrozí při nepřizpůsobení stanov dle NOZ do 31.12.2016 pokuta až do výše 100 000 Kč Chcete nové stanovy? Nebo se chcete ujistit, že stanovy připravené správcem nebo vámi samotnými jsou v pořádku? Využijte speciálních slev s Právním magazínem Výbor.

Nepořádní nájemníci a laxní vlastník

Sleva 2000 Kč

Dotaz: Tomáš Rumpík

V našem domě pronajímá jeden z vlastníků svůj byt. Jeho nájemníci znečišťují společné prostory a okolí domu – vyhazují z balkonu plastové sáčky naplněné olejem nebo vodou se saponátem, nedopalky cigaret, často ještě hořící, občas i prázdnou lahev od alkoholu. Víme, že jde minimálně o porušení domovního řádu, ale po upozornění vlastníka se náprava neděje. Jak to můžeme dovést ke zdárnému vyřešení?

Odpovídá Mgr. Jan Bauer, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm Vlastník jednotky je dle § 1176 občanského zákoníku povinen zajistit, aby se nájemníci jeho bytu řídili pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, tedy i domovním řádem. Je-li to upraveno ve stanovách, lze vlastníkovi za porušování této povinnosti uložit sankce dle stanov. Ve vztahu k nájemcům pak doporučuji důsledný postup v podobě podávání oznámení o spáchání přestupku proti občanskému soužití nebo přestupku proti majetku, za které lze uložit pokutu až do 20 000 Kč a zákaz pobytu. Za opakovaně spáchaný přestupek je pak pokuta až do výše 30 000 Kč.

30

platí do 30.11.

Připravíme vám nové stanovy na míru vašemu domu Individualizace stanov je vaše výhoda a jistota. Na co se zaměřit?

••

Vymezte si potřebnou většinu pro přijetí rozhodnutí

••

Na řešení problémů s dlužníky

••

••

Zvažte zavedení pokut a jejich způsob vymáhání

Zvažte korespondenční hlasování

••

Zvažte minimální počet členů ve výboru

Uveďte do stanov možnost plných mocí

••

Věnujte péči ustanovení o hospodaření, rozvržení poplatků a záloh

•• ••

Využijte možnosti kooptace za odstoupivší členy

Konečná cena po slevě 9

Pečlivě vyplněnou objednávku nám zašlete na adresu Právní magazín Výbor, V Jámě 699/1, 110 00 Praha 1. Budeme vás kontaktovat pro domluvu celého procesu a způsobu platby. S vašimi dotazy se na nás obraťte emailem na [email protected] nebo volejte +420 228 226 991

www.akklusak.cz

Zkontrolujeme a upozorníme na nedostatky ••

Advokáti váš návrh čistopisu zkontrolují.

••

Vytvoří vám zprávu, ve které upozorní na nedostatky. Navrhnou témata k doplnění.

••

Zpráva je právní radou dle § 1 zákona o advokacii č. 85/1996 Sb.

Konečná cena po slevě 4 990 Kč s DPH

990 Kč s DPH

Závazná objednávka

Ve spolupráci s:

www.MagazinVybor.cz

Sleva 1000 Kč

platí do 30.11.

Název SVJ nebo BD

Jméno a příjmení

Ulice a číslo domu

Město

PSČ

EMAIL

IČ SVJ

Telefon

Zaškrtněte, jakou službu objednáváte:

Zpracování nových stanov po slevě za cenu 9 990 Kč včetně DPH

Kontrola hotových stanov po slevě za cenu 4 990 Kč včetně DPH

Specialisté na problematiku výborů a společenství vlastníků

Vymáhání pohledávek společenství Právní audit činnosti výboru

|

|

Servis exekučních řízení

|

Servis insolvenčních řízení

Zastoupení společenství u soudu

|

Revize a tvorba smluv

Stanovy a domovní řády | Zakládání společenství | prohlášení vlastníka

Kancelář Praha: Aspen Business Centre, V Jámě 699/1, Praha 1, 110 00, +420 228 226 311 Kancelář Morava: Na hradbách 3213/1A, 78701 Šumperk, +420 583 550 212 Pište na email: [email protected]