Jachthaven De Zeilhoek Stedenbouwkundige randvoorwaarden voor uitbreiding en vernieuwing
Foto 1: Luchtfoto plangebied jachthaven De Zeilhoek (bron: gisviewer gemeente Waterland)
Foto 2: Bestaande jachthaven gezien vanaf de Hoogedijk (bron: Cyclorama gemeente Waterland)
—
—
—
^
.
Foto 3: Bestaande ligplaatsen gezien vanaf de Hoogedijk (bron: Cyclorama gemeente Waterland)
2
Inhoudsopgave: 1.
2.
Inleiding
5
1. 1 1.2
5 6
Omschrijving plangebied en uitgangspunten 2.1 2.2 2.3
2.4
2.5 2.6 2.7 2.8
3.
3.4
Inleiding Gevraagde functieaanpassingen Stedenbouwkundige randvoorwaarden 3.3.1 Bebouwingsmogelijkheden 3.3.2 Gewijzigde functies 3.3.3 Uitbreidingslocaties Voor- en nadelen
Vervolgproces en besluitvorming 4.1 4.2
Bijlagen
7
Beschrijving bestaande jachthaven 7 Ontwikkelingsbeeld initiatiefnemer 7 Beleid en kaders 8 2.3.1 Bestemmingsplanregels huidige jachthaven en uitbreidingslocaties 8 2.3.2 Overig gemeentelijk beleid 9 2.3.3 Provinciaal beleid 11 2.3.4 Twee ruimtelijke kaders van andere jachthavens binnen Waterland 11 2.3.5 Bebouwingsmogelijkheden rond het plangebied 14 Vier ruimtelijke thema's 15 2.4.1 Parkeren en verkeer 15 2.4.2 Zichtlijnen 16 2.4.3 Maatvoering ligplaats 17 2.4.4 Buitendijks bouwen en beoogde dijkverzwaring 17 Advies van de Monumenten- en welstandscommissie Waterland 18 Revalidatiecentrum 'Huis aan het water' 18 Planontwikkeling gemaal N247 19 Bezwaren en adviezen bewoners Katwoude 20
Stedenbouwkundige randvoorwaarden 3.1 3.2 3.3
4.
Aanleiding Leeswijzer
Vaststellen notitie 'Jachthaven De Zeilhoek, stedenbouwkundige randvoorwaarden' Vervolgproces
21 21 21 21 21 22 22 22
23 23 23
25
3
4
1.
Inleiding
1.1
Aanleiding
De eigenaar van Jachthaven De Zeilhoek wil de jachthaven met 200 ligplaatsen uitbreiden en het voorzieningenniveau behorende bij de jachthaven opwaarderen door nieuwe gebouwen te realiseren en extra functies toe te voegen. Een aantal onderdelen van het plan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013. I n het jaar 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders aan de eigenaar van de jachthaven schriftelijk medegedeeld dat de jachthaven met 200 ligplaatsen kan worden uitgebreid. D i t naar aanleiding van een streekplanherziening van de provincie Noord-Holland waarmee 650 extra ligplaatsen voor de gemeente Waterland mogelijk zijn gemaakt. De extra ligplaatsen zijn toebedeeld aan de jachthaven Cajuit in Uitdam, Marina jachthaven in Monnickendam en jachthaven De Zeilhoek in Katwoude. De uitbreidingen van de jachthavens zijn opgenomen in het Toeristisch en recreatief ontwikkelingspan (TROP) van de gemeente Waterland, dat is vastgesteld door de gemeenteraad. Met dit uitgangspunt heeft de eigenaar van de jachthaven De Zeilhoek een uitbreidingsplan ontwikkeld. D i t heeft geleid tot het indienen van een aanvraag o m bouwvergunning op 30 juni 2008. Het bouwplan betreft een uitbreiding van het aantal steigers o m 200 extra ligplaatsen te creëren en de bouw van twee gebouwen met een aantal voorzieningen en een klein gebouw aan het uiteinde van het landdeel (zie de detailbeschrijving in alinea 2.2.). Daarnaast is op 29 april 2010 een principeverzoek ingediend o m in het pand op adres Hoogedijk 7a7b te Katwoude, wat binnen het terrein van jachthaven De Zeilhoek is gelegen, een revalidatiecentrum te vestigen. D i t pand behoort qua eigendom niet tot jachthaven De Zeilhoek, maar is planologisch aangeduid als bedrijfswoning behorende bij deze jachthaven. Op 24 augustus 2010 heeft het college een standpunt op de aanvraag o m bouwvergunning voor de uitbreiding en vernieuwing van jachthaven De Zeilhoek ingenomen. Het ingediende bouwplan werd (vooralsnog) als te grootschalig beschouwd. Tevens is met het collegebesluit de opdracht geformuleerd o m een notitie te maken met uitgangspunten en kaders. I n deze notitie dient onder andere aandacht te worden besteed aan: zichtlijnen; formaat ligplaatsen en andere jachthavens e.d. Op 4 november 2010 heeft de gemeenteraad een positief standpunt ingenomen op het initiatief voor een revalidatiecentrum in het pand op adres Hoogedijk 7a7b te Katwoude. Op 1 oktober 2012 hebben de initiatiefnemers een verzoek o m een bestemmingswijziging bij de gemeente ingediend. Met deze notitie wordt uitvoering gegeven aan het beslispunt voor het opstellen van uitgangspunten en kaders. Onderhavige notitie betreft de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor jachthaven De Zeilhoek. Binnen deze stedenbouwkundige randvoorwaarden kan jachthaven De Zeilhoek worden uitgebreid en vernieuwd.
5
1.2
Leeswijzer
O m tot stedenbouwkundige randvoorwaarden te komen wordt in hoofdstuk 2 een opsomming gegeven van de verschillende uitgangspunten voor het plangebied. Begonnen wordt met een korte beschrijving van de huidige jachthaven, gevolgd door de ingediende aanvraag o m bouwvergunning, mede toegelicht door middel van een aantal impressies (bijlage 1: ruimtelijke uitwerking watersportcentrum De Zeilhoek). De uitgangspunten voor het plangebied zijn bepaald door: de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan; het overige gemeentelijk beleid; provinciaal beleid; kaders van twee andere jachthavens binnen de gemeente; bebouwingsmogelijkheden van een aantal gebieden in de omgeving van jachthaven De Zeilhoek. de adviezen van stedenbouwkundig adviesbureau H z A en de Monumenten en Welstandscommissie Waterland; de bezwaren en adviezen van de omwonenden van het plangebied te Katwoude; de wensen voor een nieuw oncologisch centrum; een viertal kleine thema's; parkeren/verkeer, zichtlijnen, maatvoering ligplaats en buitendijks bouwen; de planontwikkeling van een nieuw gemaal in de N247. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de locatie, functies en bebouwingsmogelijkheden. Hoofdstuk 4 rond deze notitie af met een voorgenomen besluitvormingsproces van deze notitie en de beoogde vervolgstappen o m tot verdere planontwikkeling te kunnen overgaan.
Foto 4: Jachthaven De Zeilhoek bezien vanaf de N247 (bron: Cyclorama gemeente Waterland)
6
2.
Omschrijving plangebied en uitgangspunten
2.1
Beschrijving bestaande jachthaven
Op de pagina's 1, 2 en 5 is het plangebied van jachthaven De Zeilhoek vanaf de dijk, vanaf de N247 en met een luchtfoto weergegeven. Jachthaven De Zeilhoek is gelegen aan de Hoogedijk, ten zuiden van het dorp Katwoude. Het gehele terrein van de jachthaven ligt buitendijks (buiten de waterkerende dijk van het Markermeer) en wordt ontsloten via één in- en uitrit vanaf de Hoogedijk. De jachthaven bestaat in de westzijde uit 156 ligplaatsen grotendeels gelegen langs twee lange steigers. Het centrale deel van de jachthaven bestaat uit een groot groengebied met nabij de dijk parkeervoorzieningen, een kantoorruimte/makelaarskantoor (in de verkoop van (motorboten/jachten) en sanitaire voorzieningen. Tevens is een restaurant in een afzonderlijk gebouw nabij het water gelegen. Het oostelijke deel van de jachthaven bestaat uit een grote parkeerplaats en een revalidatiecentrum (voor (ex)kankerpatiënten). D i t pand is anno november 2013 nog planologisch bestemd als bedrijfswoning behorende bij de jachthaven.
Foto 5: Het dak van het pand van het revalidatiecentrum op het terrein nabij de jachthaven bezien vanaf de voet van de Hoogedijk (bron: Cyclorama gemeente Waterland)
2.2
Ontwikkelingsbeeld initiatiefnemer
Op 30 juni 2008 heeft de eigenaar van de jachthaven een aanvraag o m bouwvergunning bij de gemeente ingediend. De aanvraag betreft de volgende onderwerpen: het vergroten van het aantal ligplaatsen tot 356 door de aanleg van 7 nieuwe steigers. De twee bestaande steigers worden iets ingekort; de sloop van de kantoorruimte/makelaarskantoor, de sanitaire voorzieningen en het restaurant; de bouw van een nieuw havengebouw bestaande uit een winkel, een showroom, een bedrijfswoning, sanitaire voorzieningen/wellnes, een kantoorruimte, een makelaardij in de verkoop van boten/jachten en een werkplaats/service ruimte;
7
-
de bouw van een nieuw restaurant in een afzonderlijk gebouw; het realiseren twee nieuwe parkeerterreinen, zowel aan de westkant als aan de oostkant van de jachthaven. Hiervoor worden twee gebieden dat nu nog water is, grenzend aan de dijk, tot land gemaakt; de aanleg van een golfbreker ter voorkoming van het dichtslibben van de jachthaven, aan de oostzijde van de jachthaven. Het iets inkorten van beide steigers gebeurt op verzoek van de gemeente Waterland. Op deze wijze worden de zichtlijnen van de provinciale weg N247 naar Marken versterkt. Het ontwerp van het nieuwe havengebouw is tussentijds 1 keer aangepast nadat stedenbouwkundig adviesbureau H z A uit H o o r n een advies over het eerste plan had uitgebracht (bijlage 2). Over het aangepaste plan is door H z A een aanvullend advies uitgebracht (bijlage 3). Bijlage 1 behorende bij deze notitie, ruimtelijke uitwerking watersportcentrum De Zeilhoek, betreft een korte toelichting op het plan en een aantal impressies van de door de ontwikkelaar oorspronkelijk beoogde ontwikkeling (ontwikkelingsvariant 1).
Foto 6: E é n van de impressies van door initiatiefnemer beoogde ontwikkeling (bron: H en E architecten)
2.3
Beleid en kaders
2.3.1
Bestemmingsplanregels huidige jachthaven en uitbreidingslocaties
Voor het plangebied, zowel de bestaande oppervlakte van de jachthaven, als de beoogde uitbreiding van het plangebied, gelden de regels van het bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013 dat op 25 september 2013 in werking is getreden (het bestemmingsplan is anno november 2013 nog niet onherroepelijk). I n deze alinea wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste regels van het bestemmingsplan die van toepassing zijn op de bestaande jachthaven, alsmede van toepassing zijn op de beoogde uitbreidingslocaties.
8
2.3.1.1. Belangrijkste regels bestaande jachthaven: Voor jachthaven De Zeilhoek zijn met name de regels van artikel 21 'Recreatie-Jachthaven 2' van toepassing. Gronden (en water) met deze bestemming zijn bestemd voor een jachthaven met 156 ligplaatsen en water en daaraan ondergeschikt maximaal 60 kampeermiddelen (geen stacaravans) en bijbehorende gebouwen ten behoeve van onder meer: een havenkantoor; opslag, reparatie en verkoop van motoren en vaartuigen; bedrijfswoningen (maximaal 2); een horecabedrijf in categorie I en I I . De maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing bedraagt ten hoogste 2.665m2, de goothoogte bedraagt maximaal 6 meter en de nokhoogte maximaal 9 meter. Aanvullend gelden er onder meer regels voor de dakhelling van gebouwen en inhoudsmaten van bedrijfswoningen. 2.3.1.2. Belangrijkste regels voor de beoogde uitbreidingslocaties van de jachthaven. Voor gronden waarop de uitbreiding en vernieuwing van jachthaven De Zeilhoek beoogd is gelden aanvullend de regels van de bestemmingen 'Water' en 'Natuur 1'. De bestemming 'Water' is gegeven aan verschillende kleine stukken water ten behoeve van onder meer de watersport, waterberging en het behoud van de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. De bebouwingsmogelijkheden op gronden met deze bestemming zijn zeer beperkt. Wel kunnen bepaalde activiteiten met een omgevingsvergunning worden vergund, waaronder het aanbrengen van oppervlakteverhardingen. Tenslotte dient gemeld te worden dat binnen deze bestemming een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het onder voorwaarden realiseren van 200 extra ligplaatsen voor de jachthavens Marina en De Zeilhoek. De gronden met de bestemming 'Natuur 1' zijn bestemd voor doeleinden van natuur en landschap, zijnde het behoud, het herstel en de ontwikkeling van het ecosysteem van het Natura2000 gebied Markermeer en de daaraan eigen natuurlijke en landschappelijke waarden. Aanvullend is dagrecreatief medegebruik, waaronder het varen met pleziervaartuigen toegestaan. Bijlage 4 betreft een kopie van alle relevante regels uit het vigerende bestemmingsplan.
2.3.2
Overig gemeentelijk beleid
Toeristisch en recreatief ontwikkelingsplan (TROP) Op 23 januari 2003 is het TROP door de gemeenteraad vastgesteld. I n de paragrafen 3.3.2. en 5.2 van deze TROP wordt samengevat het volgende gemeld over jachthavens. Het aanbod aan jachthavens is groot, maar er is behoefte aan uitbreiding van ruimte en ligplaatscapaciteit. Drie van de v i j f jachthavens hebben forse uitbreidingsplannen. De gemeente ondersteunt deze plannen (De Zeilhoek met 200 ligplaatsen). Brief college 18 november 2003 Op 18 november 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders melding gemaakt van het vastgestelde TROP. Tevens is gemeld dat er voor De Zeilhoek ruimte is o m 200 extra ligplaatsen te creëren. I n de brief is tevens een opsomming gegeven aan zaken waarmee de ontwikkelaar rekening mee dient te houden. Ter informatie is de brief toegevoegd als bijlage 5. Coalitieakkoord Waterland 2010-2014 I n het coalitieakkoord staan de volgende twee thema's genoemd die van toepassing zijn op het uitbreidingsplan van jachthaven De Zeilhoek. Toerisme Waterland bestaat uit negen prachtige kernen. Hier liggen grote kansen. Toerisme en recreatie zijn belangrijke pijlers van onze locale economie. W i j willen samenhang creëren tussen recreatie, cultuur en toerisme. Waar mogelijk zal de gemeente toeristisch ondernemerschap promoten. I n Waterland heeft waterrecreatie een belangrijke positie. Ook onze eigen inwoners recreëren graag op het water. Het aantal ligplaatsen waar men een boot in het water kan laten moeten we in
9
ieder geval in stand houden. Waar mogelijk breiden we dit zelfs uit, gelet op de toeristische en recreatieve belangen. Waterland kent een aantal waterwegen die een beter benutting verdienen in de sfeer van recreatie en toerisme. Er valt meer van Waterland te genieten en dat kan ook meer opbrengsten geven. Het gaat dan o m het inrichten van doorvaartmogelijkheden en ligplaatsen. D i t alles beter exploiteren betekent ook dat het duidelijk moet zijn waar bewoners hun bootjes kunnen afmeren en waar niet. Economisch beleid W i j willen stimuleren dat het economische beleid focus krijgt. Aandachtspunten zijn onder meer: samenwerking/synergie tussen agrarische sector, toerisme, cultuur en duurzaamheid gelegenheid voor overnachtingen het benutten van kansen op subsidies, ook in Europees verband profilering van Monnickendam, Broek in Waterland en Marken ten opzichte van Volendam, Edam en Beemster. De gemeente doet alles nooit alleen. Samenwerking met ondernemers en een planmatige aanpak zijn hierbij van groot belang. Soms zijn bepaalde inspanningen en investeringen nodig. Maar vaak is het ook gewoon een positieve grondhouding ten aanzien van mensen met nieuwe ideeën. Besluit college van 24 augustus 2011 Op 24 augustus 2010 heeft het college een standpunt op de aanvraag o m bouwvergunning ingenomen. Het ingediende bouwplan wordt (vooralsnog) als te grootschalig beschouwd. Tevens is met het collegebesluit de opdracht geformuleerd o m een notitie te maken met uitgangspunten en kaders.
Foto 7: Zicht vanaf N247 op een deel van het dorpslint van Katwoude (bron: Cyclorama gemeente Waterland)
10
2.3.3
Provinciaal beleid
Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 (vastgesteld door Provinciale Staten op 21 juni 2010), de opvolger van het Streekplan. Eerder is gemeld dat door een Streekplanherziening 3 jachthaven binnen de gemeente Waterland kunnen worden uitgebreid. Het provinciaal beleid is ten aanzien van dit onderwerp voortgezet in de Structuurvisie. Zo is in paragraaf 6.6.2. van de Structuurvisie opgenomen dat de provincie de in ontwikkeling zijnde plannen voor jachthavens ondersteunt, onder de voorwaarde dat uit de passende beoordeling blijkt dat er geen negatieve effecten zijn op de te beschermen natuurwaarden o f dat deze negatieve effecten kunnen worden gecompenseerd. Voor gemeenten is met name de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) van belang. Gemeenten kunnen alleen nieuw ruimtelijk beleid vaststellen indien dit in overeenstemming o f binnen de afwijkingsbepalingen van de verordening past, dan wel de nut en noodzaak van ontwikkelingen wordt aangetoond. De vernieuwing en uitbreiding van jachthaven De Zeilhoek kan mogelijk voldoen aan de regels uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie indien de provincie instemt met bebouwing in de vorm van gebouwen in afwijking van het vigerend bestemmingsplan (dit geldt uitsluitend voor het beoogde restaurant omdat dit gedeeltelijk buiten het bestemmingsplanvlak is gewenst). Daarnaast is het verlanden van water en de aanleg van steigers voor ligplaatsen, conform de begripsbepalingen van de PRVS, geen verstedelijking. I n het nog op te stellen bestemmingsplan zal voldoende aandacht worden besteed aan het provinciaal beleid, waarbij het accent zal liggen op de thema's: - Bestaand bebouwd gebied/Landelijk gebied; - Primaire waterkering; - Rijksbufferzone*; - Nationaal Landschap Laag Holland*; - Ecologische hoofdstructuur grote wateren - Natura 2000 gebied Markermeer-IJmeer. * De provincie werkt ten tijde van het opstellen van deze notitie aan een beleids(neutrale)wijziging waarbij gronden die n u zijn aangewezen als Nationaal Landschap Laag Holland en Rijksbufferzone worden samengevoegd tot 'Bufferzone'.
2.3.4. Twee ruimtelijke kaders van andere jachthavens binnen Waterland Jachthaven Uitdam Op 18 februari 2010 heeft de gemeenraad het bestemmingsplan Camping-jachthaven Uitdam vastgesteld. Binnen de bestemming 'Recreatie 1' zijn bepalingen opgenomen voor de jachthaven en de uitbreiding daarvan, alsmede de bijbehorende voorzieningen. Concreet betreft dit de volgende bepalingen: Functioneel: dagrecreatie jachthaven met maximaal 550 ligplaatsen verkooppunt voor motorbrandstoffen te behoeve van vaartuigen gebouwen en terreinen ten behoeve van de jachthaven, waaronder een havencafé, zeilschool met groepsaccommodatie, afvaldepot, detailhandel in watersportaccessoires, sanitaire voorzieningen en winterstalling van boten en onderhoudswerf; ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning: een bedrijfswoning met aan- en bijgebouwen; ter plaatse van de aanduiding kantoor: een havenkantoor; steigers, bruggen, een botenkraan, een keersluis, een golfbreker en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde; water; bij de bestemming behorende voorzieningen zijnde (o.a.): 1. groenvoorzieningen; 2. erven en tuinen;
11
3. 4. 5.
ontsluitingswegen en (steiger)paden; parkeerterrein niet overdekte sport- en speelterreinen;
w3
-
-
Ì L * H
',
!
Foto 8: Inrichtingsschets camping en jachthaven Uitdam (bron: Bestemmingsplan Camping-jachthaven Uitdam) Bouwvoorschriften Meetpunt: het peil; de kruin van de interne ontsluitingsweg o f gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. Voor gebouwen ten behoeve van de jachthaven: Goothoogte: maximaal 4 meter, voor havengebouw 7,5 meter Nokhoogte: maximaal 10 meter. Dakhelling voor gebouwen ten behoeve van de watersport: minimaal 15 Op de platkaart is de locatie aangegeven, die afgebakend is Bedrijfswoningen: maximum aantal: 2 maximale inhoud: 900m3 maximale goothoogte 3,5 meter maximale nokhoogten 7 en 10 meter dakhelling hoofddak minimaal 30 maximale oppervlakte bijgebouwen per woning: 70m2 bouwgebouw: goothoogte maximaal 3 meter, nokhoogte maximaal 7 meter op de plankaart zijn twee locaties aangegeven, die afgebakend zijn Q
0
Sanitaire voorzieningen: maximale oppervlakte 200m2 dakvorm: plat o f met een kap goothoogte: maximaal 3 meter nokhoogte: maximaal 7 meter
12
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde (o.a.): kraan: maximale bouwhoogte 15 meter overkappingen met open constructie: maximale bouwhoogte 7 meter De oppervlakte van het plangebied is aangegeven op de plankaart van het bestemmingsplan. Daarnaast geldt er een maximum van 17.000m2 aan bebouwing (exclusief overbouwingen en overkappingen) voor het totale plangebied. Jachthaven Hemmeland Op 4 december 2008 is door de gemeenteraad de Stedenbouwkundige en landschappelijke visie Hemmeland vastgesteld. I n deze visie zijn kaders voor de herstructurering van jachthaven Hemmeland opgenomen. Landschap Waterland heeft de herstructurering van Jachthaven Hemmeland bepleit. Herinrichting wordt o m een aantal redenen noodzakelijk geacht. Marktontwikkelingen en de bedrijfsvoering vragen o m fysieke aanpassingen o m ook in de toekomst een goede basis te hebben voor een gezonder exploitatie. Z o wordt gesignaleerd dat de ligplaatsen te klein zijn omdat de boten groter worden. Er is een groeimarkt in de droge en overdekte stalling van boten. De houten steigers en een aantal gebouwen zijn aan vervanging toe. De ontwikkelingsplannen voor Galgeriet vragen vanwege de milieucontour van de haven o m aanpassingen in de opzet van het plangebied. Landschap Waterland pleitte voor een groei van de haven en een forse uitbreiding van de gebouwen (10.000m2). Met deze visie is gekozen voor een beperkte uitbreiding. Concrete voorstellen: Functioneel: milieubelastende activiteiten (botenlift, milieuwerf) verplaatsen naar noordzijde stallingsruimte en havengerelateerde functies: een bedrijfswoning incidentele bebouwing langs waterkant camping landschappelijke inpassing door nieuwe sloot en groen Bouwvoorschriften: Voor alle (nieuwe) gebouwen geldt een maximale goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 9 meter Voor alle (nieuwe) gebouwen geldt een maximum van 2 bouwlagen 4500m2 voor stallingsruimte en havengerelateerde functies dwarskap voor stallingsruimte alle gebouwen uitvoeren met een kap (dakhelling tussen 25 en 65 graden)
HF
L nieuweSt
*\
' \
/'
y
|l
\.
j l
(boven huidig maaiveld)
'ļ' :
\ .
^
Maximum bouwhoogte 6 meter ļ (bovėti huidig maaiveld)
I
Z-'î - M
Werfterrein
1
:
-Ē
S i r - -
' Maíimum boywh'i'Ogte 6 :n5ia I 'į. í (bever, huidig :raāi«ld) d Be rijf Ē«®*ig r
Maximum bouwio 4 meter., | » (boren tiuidigmaaireld) I
. Maximum bouwhoogte 6 meter
.
,' ĵ H É É f e ^ * * ™ ' '
Foto 9: Impressie kaartbeeld Stedenbouwkundige en landschappelijke visie Hemmeland met betrekking tot vernieuwing en uitbreiding jachthaven Hemmeland (bron: Sted enbouwkund ige en landschappelijke visie Hemmeland )
'. f
'}"'ă ì ' į
1
e u w E
ii »P
Hf; /^Êà
Jjļ^^TífcB. į /^
J^jPTISHwiIj,
. -ũP^
- . , į^^^^m'
' j ' Jfc
\J*"-jf^
m^ĒËBSmrj''
^^^^BF
a a T
l a l
^^^^^^^
"'j^^l
Stedebouwhun s ge v , s Ja ;r:t.
13
2.3.5
Bebouwingsmogelijkheden rond het plangebied
Aanvullend op de genoemde kaders van twee jachthavens binnen de gemeente, is het gewenst inzicht te bieden in de bebouwingsmogelijkheden van enkele gebieden nabij de jachthaven De Zeilhoek. Het betreft de bebouwingsmogelijkheden van het bedrijfserf Katwoude en van het lint van Katwoude en het terrein van Hotel Lake Land en de Marina jachthaven. De eerste twee gebieden zijn gelegen ten noorden van de Markermeerdijk. De andere twee locaties zijn ten zuiden van het plangebied, eveneens buitendijks, gelegen. Bedrijfserf Katwoude Op 29 oktober 2009 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Bedrijfserf Katwoude vastgesteld. Binnen dit bestemmingsplan gelden de volgende bebouwingsmogelijkheden: maximale goothoogten: 3,5, 5 en 8 meter maximale nokhoogte: 13 meter 60 7o van de gronden mag worden bebouwd. 0
Bebouwingsmogelijkheden langs de Hoogedijk te Katwoude De bebouwingsmogelijkheden voor het bebouwingslint van Katwoude is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013. Voor woningen geldt het volgende: maximale goothoogte: 6 meter maximale nokhoogte: 10 meter maximale inhoud 600m3 Voor agrarische bedrijven geldt het volgende: bedrijfswoning: zie onder 'woningen' maximale goothoogte overige bedrijfsgebouwen: 5 meter maximale nokhoogte overige bedrijfsgebouwen: 11,5 meter Voor niet-agrarische bedrijven geldt het volgende: bedrijfswoning: zie onder 'woningen' maximale goothoogte voor alle bedrijfsgebouwen: 5 meter maximale nokhoogte voor alle bedrijfsgebouwen: 10 meter Er bestaat een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid van 15"oo. Alle genoemde maten kunnen met
150/0 worden vergroot. Zo wordt bijvoorbeeld 6 meter 6,9 meter en 10 meter 11,5 meter.
Foto 11: Bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen perceel Hoogedijk 8 te Katwoude (bron: Cyclorama gemeente Waterland)
14
Hotel Lake Land en de Marina jachthaven Voor dit plangebied gelden ook regels van het bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013. Hotel Lake Land heeft de bestemming Horeca. Binnen deze bestemming mogen gebouwen ten behoeve van horecabedrijven in de categorieën I , I I en I I worden gebouwd met een maximale goothoogte van 6 meter en maximale bouwhoogte van 10 meter. De Marina jachthaven heeft de bestemming Recreatie-Jachthaven 1. Binnen de bestemming is een jachthaven met 560 ligplaatsen toegestaan en bijbehorende gebouwen met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale nokhoogte van 9 meter.
Foto 12: Hotel Lake Land te Monnickendam (bron: Cyclorama gemeente Waterland)
2.4
Vier ruimtelijke thema's
2.4.1. Parkeren en verkeer Uitgangspunten: Parkeren dient geheel op eigen terrein plaats te vinden. De bestaande uitrit met passeerstrook op de dijk, een tweede ontsluiting is gezien de uitbreiding wenselijk. D o o r de grootte van het plangebied mogen de benodigde parkeerplaatsen niet geclusterd op 1 locatie aan de rand van het plangebied worden aangelegd. Verspreiding van de parkeerplaatsen in clusters en aansluiting zoeken bij de genoemde functies is gewenst. Het aantal noodzakelijke parkeerplaatsen bij 1000 gebruik is 307 parkeerplaatsen. Enkele functies zoals het restaurant en de haven hebben een gedeelte "dubbel gebruik" voor wat betreft het parkeren. Echter de haven kent ook veel langparkeerders in de zomer. De maximale parkeerbehoefte ligt rond de 280 parkeerplaatsen. Maatvoering parkeerplaatsen 2,5 x 5,00 meter. Openbare wegen conform Duurzaam Veilig uitvoeren, 30 k m zone.
15
Nadere toelichting parkeerbehoefte nieuwe situatie op basis van de ASVV, publicatie 317: Omschrijving
Aantal
Ligplaatsen boten (bestaand) Ligplaatsen boten (uitbreiding)
156 200 st
Bedrij fswoning
2
Restaurant
1
Havengebouw functie Showroom
1
-
functie Kantoorruimte
-
functie Makelaardij (boten)
-
functie Werkplaats
functie Berging / opslag/sanitair Revalidatiecentrum
1
-
1
ASVV, parkeerplaats per eenheid
Gemiddeld
0,5-0,7 per ligplaats 1,80-2,6 per woning 14-16 per 100m2 bvo
0,6
Totaal parkeerplaatsen (afgerond/bij m2 bvo) 30 120
2,4
4,8
15
112,5 (bij 750m2)
1,95
7,8 (bij 400m2)
1,95
8,3 (bij 425m2)
1,95
4,9 (bij 250m2)
2,35
7,05 (bij 300m2)
1,05
1,7 (bij 150m2)
1,95
9,75 (bij 500m2)
1,7-2,2 per 100m2 bvo 1,7 -2,2 per 100m2 bvo 1,7-2,3 per 100m2 bvo 2,1-2,6 per 100m2 bvo 0,8-1,3 per 100m2 bvo 1,7-2,2 per 100m2 bvo
Totaal (afgerond)
307
Totaal benodigd minimaal Bvo—bruto vloeroppervlakte (incl. alle bijbehorende voorzieningen)
280
Omdat bijvoorbeeld gebruikers van de jachthaven tevens restaurantbezoekers kunnen zijn, is er sprake van enige overlap binnen het plangebied. O m deze reden hoeven er ongeveer 30 parkeerplaatsen minder te worden aangelegd. Voor alle functies gezamenlijk dienen minimaal 280 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. 2.4.2. Z i c h t l i j n e n Voor de ontwikkeling van jachthaven De Zeilhoek is nadrukkelijk gevraagd aandacht te besteden aan zichtlijnen. D i t mede in relatie tot de Marina jachthaven, zowel in de huidige situatie, als de mogelijk toekomstige uitbreiding van deze jachthaven. Daarnaast heeft de gemeente in het voortraject aan de initiatiefnemer van jachthaven De Zeilhoek aangegeven dat het gewenst is vanaf de N247 het zicht op de Gouwzee en op Marken zoveel mogelijk te behouden. Ter behoud en zelfs enige verbetering van het zicht vanaf de N247 naar de Gouwzee en Marken wordt voorgesteld o m de twee bestaande steigers met een aantal ligplaatsen te verminderen en daarmee in te korten. Op foto 14 zijn drie zichtlijnen met een rode lijn weergegeven. Met een stippellijn is aangegeven welke delen van de 2 bestaande steigers worden ingekort. Hierdoor wordt de ruimte tussen/afstand de jachthavens De Zeilhoek en Marina op het smalste deel iets vergroot. Ook voor de Marina jachthaven blijft een uitbreiding mogelijk aan de zuidkant van de aangegeven zichtlijn op foto 14, zonder dat er sprake is van een verslechtering van het zicht op de Gouwzee en Marken. De overige lijnen op foto 14 betreft twee bestaande vaargeulen en de aan te leggen golfbreker aan de oostzijde van de jachthaven. De vaargeulen wijzigen niet met de beoogde uitbreiding van de jachthaven De Zeilhoek. Ook blijft er voldoende fysieke ruimte voor bijvoorbeeld het realiseren van een ijsbaan in de winterperiode.
16
Foto 14: Zichtlijnen in variant 1 (bron: H en E architecten) 2.4.3 Maatvoering ligplaats De oppervlakte van het nieuwe plangebied wordt in hoofdzaak bepaald door de grootte van de boxmaat van de ligplaatsen en de maat voor de in-/uitvaart van de schepen. De boxlengte varieert in de bestaande situatie tussen de 10 en 20 meter. De oppervlakte van de meeste boxmaten is in de bestaande situatie vrij klein, variërend van 40-59m2 (56 Zo) tot meer dan 100m2 (10 Zo). De trend in de watersport aan open water is de groeiende vraag naar grotere scheepsmaten. De initiatiefnemer streeft naar een gemiddelde maat van 15 meter lengte en 5 meter breedte. De ruimte van de aanlegsteiger en de maat voor in-/uitvaart dient hierbij te worden opgeteld. De maat van de in-/uitvaart bedraagt anderhalf keer de scheepslengte. 0
0
Doordat met de invulling van de beoogde steigers rekening is gehouden met de te behouden zichtlijnen, zijn in deze notitie geen eisen opgenomen met betrekking tot de grootte van de ligplaatsen. Daarmee kan de grootte van de ligplaatsen verschillen. Op deze wijze kan het beste op de marktvraag worden ingespeeld. Buiten het plangebied mogen geen ligplaatsen worden aangelegd. 2.4.4 Buitendijks b o u w e n en beoogde dijkverzwaring Het Hoogheemraadschap stelt voor het buitendijks bouwen in het gebied De Gouwzee/het Markermeer de volgende nadere eis: Realiseer geen ruimten in gebouwen tot 2.10 meter boven NAP waarin publiek een langere tijd verblijft. Deze eis wordt gesteld in verband met veiligheidseisen ten gevolge van de beoogde meerspiegelstijging van De Gouwzee/het Markeermeer. Deze eis legt een beperking op voor het realiseren van bepaalde functies op de begane grondlaag van gebouwen. O m deze beperking te voorkomen mag de toegestane maximale bouwhoogte worden gemeten vanaf 2.10 boven N A P in plaats van gemeten vanaf het maaiveld van de planlocatie, indien op basis van eisen van de waterbeheerder hiertoe aanleiding bestaat.
17
Ter hoogte van jachthaven De Zeilhoek vindt in het kader van het project 'Dijkverzwaring Hoorn-Amsterdam' geen ontwikkeling plaats. Ter hoogte van het plangebied van De Zeilhoek voldoet de dijk aan de gestelde eisen. Het nieuwe bestemmingsplan zal te zijner tijd in het kader van het vooroverleg worden toegestuurd aan het Hoogheemraadschap.
2.5
Advies Monumenten- en welstandscommissie Waterland
Voor het opstellen van de ruimtelijke kaders is de Monumenten- en welstandscommissie Waterland o m advies gevraagd. Bij het opstellen van de ruimtelijke kaders was sprake van een dilemma: »
worden de (vrijwel) standaard voorschriften toegepast, waarbij een traditionele bouwstijl wordt afgedwongen door bepalingen op te nemen voor goot- en nokhoogten, o f zijn er andere mogelijkheden.
Op 9 juli 2012 heeft de Monumenten- en welstandscommissie Waterland advies uitgebracht naar de gemeente, mede met gebruikmaking van het conceptplan van de initiatiefnemer. De Monumenten en welstandscommissie heeft op het dilemma het volgende advies uitgebracht: De commissie geeft een eigentijdse vormgeving als een duidelijke aanbeveling aan en kan lessenaarsdaken goed voorstellen, als toevoeging op het historische erf binnendijks. Betreffende de beoogde bebouwing is aanvullend het volgende meegegeven: »
»
Aandacht voor hoe het volume in de bocht van de dijk zich manifesteert boven de dijk uit waardoor het visueel toch massief oogt. De commissie beveelt aan dit volume in hoogte terug te brengen en met de dakvormen zoveel mogelijk onder de dijk te blijven Ten aanzien van de architectuur is het restaurant een helder beeld, maar het samengestelde gebouw nog zeer een verzameling van 3 op zichzelf staande volumes, geen eenheid en onvoldoende afgestemd op het restaurant, waarbij ook geen antwoord wordt gegeven op de alzijdigheid van het plan (ook goed zichtbaar vanaf de provinciale weg).
Het volledige advies van de Monumenten- en welstandscommissie Waterland is als bijlage 6 toegevoegd.
2.6
Revalidatiecentrum 'Huis aan het water'
Op 4 november 2010 heeft de gemeenteraad, door instemming met een ingediende motie, besloten o m medewerking te willen verlenen aan het vestigen van een revalidatiecentrum voor ex-patiënten met de werknaam 'Huis aan het water' binnen het plangebied van de jachthaven De Zeilhoek. De voormalig leegstaande bedrijfswoning op het oostelijke deel van de jachthaven is in de eerste maanden van 2013 verbouwd tot revalidatiecentrum. D i t pand heeft een oppervlakte van 410m2, kent een hoogte van 8,2 meter en heeft ongeveer 1400m3 inhoud. De initiatiefnemers van het project 'Huis aan het water' hebben met de eigenaar van jachthaven De Zeilhoek onderling afgesproken dat het revalidatiecentrum tijdelijk in dit pand gevestigd gaat worden. Tijdelijk is een periode van maximaal 5 jaar (met mogelijkheid voor nog 1 keer 5 jaar extra). I n deze periode zal tevens worden gewerkt aan de realisatie van een nieuw gebouw voor het revalidatiecentrum, omdat het bestaande pand, gezien de beoogde uitbreidingsplannen van de jachthaven, in de toekomst niet als geschikte locatie wordt beschouwd. Het nieuwe gebouw is gewenst aan de nieuwe oostgrens van jachthaven De Zeilhoek nadat deze is uitgebreid. Het bestaande pand wordt vervolgens aangekocht door de eigenaar van de jachthaven en weer een onderdeel van jachthaven De Zeilhoek.
18
De initiatiefnemers hebben op 1 oktober 2012 een verzoek o m een bestemmingswijziging ingediend voor het pand op onderstaande foto (foto 10). Vooruitlopen daarop is het pand reeds als revalidatiecentrum verbouwd en in gebruik genomen.
Foto 10: De huidige locatie van revalidatiecentrum 'Huis aan het water' (bron: concept beeldkwaliteitsplan Jachthaven De Zeilhoek)
2.7
Planontwikkeling gemaal N247
Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier is voornemens een nieuw gemaal aan te leggen in de Nieuwendam-dijk (N247), gelegen tussen de Purmer Ee en het Monnickendammergat. De reden van dit gemaal is drie-ledig.: 1. het spuien onder vrijverval op het Markermeer is aangemerkt als een groot risico. Als niet gespuid kan worden lopen de transportafstanden vooral voor het gebied Laag Holland te ver op. Het peil in de boezem wordt dan te hoog, met als gevolg dat niet meer kan worden afgevoerd vanuit de polders naar het boezemstelsel, omdat de boezemkades anders kunnen bezwijken. Op termijn is voldoende spuicapaciteit nodig de waterstand op peil te houden; 2. door realisatie van gemaal Monnickendam hoeft in de toekomst aan veel minder regionale boezemwaterkeringen in vooral Laag Holland versterkingen te worden uitgevoerd. Veel keringen kunnen namelijk goedgekeurd worden vanwege het positieve effect van het gemaal op de maatgevende belasting op de keringen; 3. in het zomerhalfjaar wordt het boezemsysteem gebruikt als aanvoerstelsel. Het gemaal is nodig o m in de droge periodes voldoende water aan te voeren, waardoor waterpeilen kunnen worden gehandhaafd en geen verzwakkingen kunnen optreden. De planlocatie voor het gemaal en de instroomconstructie ligt binnendijks, ten westen van de N247, op een nog aan te winnen stuk land in de Purmer Ee. De uitstroomconstructie ligt buitendijks, ten oosten van de N247 en grenst aan het Monnickendammergat. Er zal een gemaal gerealiseerd worden die globaal de volgende onderdelen kent: 1. een nog aan te winnen stuk land aan de oostzijde van de Nieuwendam met daarop het gemaal, bestaande uit onderwaterkelders met pompen en een bovenbouw voor onder andere de schakelkasten; 2. een instroomconstructie met drijfbalk als vaarbeveiliging; 3. een serie betonnen perskokers door de Nieuwendam; 4. een uitstroomconstructie aan de westzijde van de Nieuwendan.
19
De aanvoer en verdeling van water bij het gemaal vindt plaats via de Purmer Ee. Vooralsnog wordt uitgegaan van de maximale uitmaalcapaciteit van 1.200m3Zmin en een inlaat capaciteit van 500m3Zmin. Tijdens de droogweerperioden dienen namelijk aanzienlijke hoeveelheden water te worden ingelaten o m verzilting van de polders tegen te gaan. Momenteel (2013) is het peilverschil tussen Markermeer en Purmer Ee doorgaans voldoende o m onder vrijverval te kunnen inlaten. I n de toekomst is dat steeds vaker niet meer zo. Bijlage 8 bij deze notitie geeft een eerste indruk van de ruimtelijke impressie van dit gemaal.
2.8
Bezwaren en adviezen van de bewoners van Katwoude
Op 22 april 2003 hebben de initiatiefnemers van de uitbreiding en vernieuwing van jachthaven De Zeilhoek en de initiatiefnemer van een nieuw oncologisch centrum de bewoners van Katwoude en de Polderraad Katwoude uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst over beide initiatieven. Het verslag van deze bijeenkomst is als bijlage 7 bij deze notitie gevoegd. De belangrijkste bezwaren en adviezen worden hieronder weergeven: Samenvatting van de belangrijkste bezwaren: » »
Een uitbreiding van jachthaven De Zeilhoek heeft een negatief effect op het woongenot van een aantal bewoners van Katwoude en zien liever geen uitbreiding; De verwachte verkeerstoename op de Hoogedijk in combinatie met het nieuwe bedrijfserf;
»
Geluidsoverlast door fluitende en klapperende masten;
»
De aanleg van de vooroevervegetatie omdat dit het gebruik van het water door bewoners belemmert en zorgt voor muggen;
»
De opslag van boten buiten het vaarseizoen op de wal aan de oostzijde belemmert het uitzicht en zorgt dat de geluidhinder nog dichter bij de woningen komt.
Belangrijkste adviezen van de bewoners: »
Leg de vooroevervegetatie niet aan;
»
Stal de boten in de winter uitsluitend in het westelijke deel van de jachthaven*;
»
Realiseer zoveel mogelijk nieuwe ligplaatsen aan de westzijde van de jachthaven omdat hier de minste bewoners wonen*;
»
Maak de steigers zo lang mogelijk, dan maar wat minder doorzicht naar Marken;
»
Draag bij aan het behoud van het oncologisch centrum.
* Adviespunten 2 en 3 worden niet gedeeld door bewoners die aan de westzijde wonen.
20
3.
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
3.1.
Inleiding
Alle informatie van hoofdstuk 2 is betrokken bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De kaders, belangen, adviezen en overige informatie sluiten niet altijd op elkaar aan, waardoor bepaalde keuzes zijn gemaakt. Er wordt bij de randvoorwaarden een onderscheid gemaakt in de functies, bebouwingsmogelijkheden en de uitbreidingslocaties.
3.2
Gevraagde functieaanpassingen
Met het vaststellen van het bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013 is met de bestemming voor de jachthaven De Zeilhoek duidelijkheid gegeven over de toegestane functies binnen het bestemmingsplan en het huidige plangebied van de jachthaven. De oudere bestemmingsplannen gaven hiervoor onvoldoende concrete informatie. Daarnaast heeft de gemeenteraad ingestemd met het toevoegen van het oncologisch centrum binnen een bestaand pand op het adres Hoogedijk 7ab te Katwoude. D o o r beide initiatiefnemers zijn (functionele) wijzigingen gewenst. De initiatiefnemer van de jachthaven wil een ondergeschikte wellness-functie binnen het plangebied realiseren. Daarnaast is aangegeven dat er geen gebruik zal worden gemaakt van de huidige mogelijkheid binnen het bestemmingsplan o m maximaal 60 kampeermiddelen te realiseren. De eigenaar van het oncologisch centrum wil een nieuw centrum bouwen aan de oostzijde van de jachthaven, nadat deze is uitgebreid. Op de nieuwe locatie is een gebouw met een vergelijkbaar programma gewenst als het bestaande. De reden hiervan is dat de huidige locatie minder geschikt is voor het oncologisch centrum nadat de jachthaven is uitgebreid omdat het pand dan midden in de jachthaven komt te liggen en niet meer aan de rand.
3.3
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
3.3.1
Bebouwingsmogelijkheden
Locatie De gebouwen dienen in hoofdzaak binnen het bestemmingsplanvlak, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013, te worden opgericht. Nieuwe bebouwing kan niet in westelijke o f oostelijke richting buiten het bestaande bestemmingsplanvlak van jachthaven De Zeilhoek worden gerealiseerd. De bebouwing wordt in hoofdzaak geconcentreerd op het bestaande landdeel van de jachthaven, waarbij het bestaande oncologisch centrum de oostgrens van de bebouwing van het plangebied vormt en een bestaand gebouw van de jachthaven aan de westzijde, de westgrens van de toegestane bebouwing. Bebouwing mag wel wat verder van de dijk en daarmee in zuidelijke richting worden gerealiseerd, maar niet zuidelijker dan de bestaande landtong. Oppervlakte Het vigerende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid o m 2665m2 aan gebouwen en overkappingen op te richten. Er zijn geen redenen o m hiervan af te wijken. De toegestane oppervlakte aan gebouwen en overkappingen binnen het plangebied blijft, ook na uitbreiding, gelijk aan maximaal 2665m2. Hoogten De maximale toegestane bouwhoogte bedraagt 10 meter. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen goot- en nokhoogte.
21
3.3.2
Gewijzigde functies
Het bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013 laat binnen het huidige plangebied diverse functies toe. Omdat van het realiseren van kampeermiddelen geen gebruik zal worden gemaakt, wordt deze functie in de toekomst uitgesloten. De wellness-functie wordt toegevoegd, als ondergeschikte functie binnen de bestemming jachthaven, omdat deze binnen de bestaande bebouwingsmogelijkheden realiseerbaar is. Ook de functie van een oncologisch centrum blijft toegestaan en wordt positief bestemd, maar omdat de bebouwingsmogelijkheden worden geconcentreerd op de bestaande landtong, kan geen nieuwe bebouwing aan de oostzijde van de jachthaven (na uitbreiding) worden gerealiseerd. Samengevat: »
mogelijkheid van maximaal 60 kampeermiddelen komt te vervallen;
»
ondergeschikte wellnessfunctie wordt toegestaan;
»
oncologisch centrum wordt positief bestemd, maar uitsluitend binnen de randvoorwaarden van de bebouwing.
3.3.3
Uitbreidingslocaties
De jachthaven wordt zowel in westelijke als in oostelijke richting uitgebreid, waardoor de bestaande landtong met voorzieningen centraal binnen de jachthaven gelegen zal zijn. De uitbreiding van de jachthaven in oostelijke en westelijke richting betreft uitsluitend de aanleg van extra ligplaatsen en bijbehorende parkeerplaatsen. Op verzoek van het college heeft de initiatiefnemer van de jachthaven een tweede inrichtingsvariant bij de gemeente ingediend, waarbij de uitbreiding van de jachthaven meer in oostelijke richting plaatsvindt. Het verschil tussen beide varianten is gelegen in de locatie (en daarmee het aantal) van de ligplaatsen (met bijbehorende parkeerplaatsen). De eerste variant gaat uit van 4,5 steigers (1 steiger heeft aan 1 zijde ligplaatsen) aan de westzijde en 4 steigers aan de oostzijde. De tweede variant gaat uit van 3,5 steigers aan de westzijde en 5 steigers aan de oostzijde. Inrichtingsvariant 2 heeft de voorkeur mede omdat de jachthaven dan minder wordt ervaren vanaf de N247 en voldoende afstand tot het toekomstige gemaal wordt behouden.
3.4
Voor- en nadelen
De hierboven beschreven stedenbouwkundige randvoorwaarden leveren voor- en nadelen op. Een aantal belangrijke voor- en nadelen worden hieronder weergegeven. Voordelen: »
De bebouwing blijft geconcentreerd op de bestaande locatie, waardoor geen nieuwe bebouwing mogelijk is nabij een aantal woningen van de bewoners van Katwoude;
»
Binnen het plangebied mag niet meer oppervlakte aan gebouwen worden gebouwd ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan;
»
De bebouwingsmogelijkheden sluiten aan op het initiatief van de jachthaven;
»
Een planologisch mogelijk kampeerterrein wordt wegbestemd;
» Er wordt met de ligplaatsen rekening gehouden met het doorzicht naar Marken. Nadelen: »
De bebouwingsmogelijkheden bieden geen ruimte voor de bouw van een nieuw oncologisch centrum;
»
Er is niet met alle bezwaren en adviezen van de bewoners van Katwoude rekening gehouden;
»
De toegestane bouwhoogte wordt verhoogd;
»
De uitbreiding van de jachthaven vindt in inrichtingsvariant 2 in een groter gebied dat als Natura 2000 gebied is aangemerkt plaats dan dat van inrichtingsvariant 1;
»
De uitbreiding van de jachthaven met inrichtingsvariant 2 maakt dat een groter aantal ligplaatsen van de jachthaven tegenover de woningen van enkele bewoners aan de Hoogedijk worden gerealiseerd.
22
4.
Vervolgproces en besluitvorming
4.1
Vaststellen notitie 'Jachthaven randvoorwaarden'
De Zeilhoek, Stedenbouwkundige
Deze notitie betreft de stedenbouwkundige randvoorwaarden waarbinnen jachthaven De Zeilhoek kan uitbreiden en vernieuwen. Het betreft een kaderstellende notitie die met een raadsinformatiedocument aan de gemeenteraad beschikbaar wordt gesteld. Het college zal nadat de gemeenteraad is geïnformeerd en desgewenst advies heeft uitgebracht, de notitie vaststellen. Na vaststelling van de notitie door het college zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden de basis voor het opstellen van een postzegelbestemmingsplan. Stappenplan vaststellen notitie 'Jachthaven De Zeilhoek, Stedenbouwkundige randvoorwaarden' : 1. Het college stemt in principe in met de concept notitie 'Jachthaven De Zeilhoek, Stedenbouwkundige randvoorwaarden' (hierna notitie) en informeert de gemeenteraad door middel van een raadsinformatiedocument (december 2013); 2. Indien van toepassing bepaald de gemeenteraad o f er aanleiding is de notitie te agenderen voor de eerst volgende raadsvergadering (december 2013); 3. Indien van toepassing wordt de notitie inhoudelijk besproken in een raadsvergadering (januari 2013); 4. De gemeenteraad neemt, al dan niet na een inhoudelijke bespreking, een standpunt in over de inhoud van de notitie (december 2013, zonder inhoudelijke bespreking o f januari 2014, na inhoudelijke bespreking); 5. College stelt de inhoud van de notitie, aangevuld met het standpunt van de gemeenteraad (indien van toepassing), definitief vast en informeert de initiatiefnemer hierover (januari 2014 zonder bespreking gemeenteraad, februari 2014 met bespreking gemeenteraad); De inhoud van de vastgestelde notitie vormt de basis voor de inhoud van het nieuwe bestemmingsplan dat voor het plangebied zal worden opgesteld.
4.2
Vervolgproces
De notitie 'Jachthaven De Zeilhoek, Stedenbouwkundige randvoorwaarden' vormt zoals gemeld de kaders voor het opstellen van een postzegelbestemmingsplan voor het plangebied. Voorafgaand aan het opstellen van een bestemmingsplan wordt met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst gesloten. I n deze overeenkomst worden de wederzijdse rechten en plichten en het kostenverhaal geregeld. Nadat de exploitatieovereenkomst is ondertekend zal worden gestart met het opstellen van een concept BesluitMER en een voorontwerpbestemmingsplan. Het ontwerp van beide plannen zal worden voorgelegd aan het college en de gemeenteraad. Tevens is een zogenaamde 'passende beoordeling' nodig in het kader van de Natuurbeschermingswet 1988. D i t omdat een beperkt deel van het plangebied is gelegen in het Natura 2000 gebied Markermeer-IJmeer (variant 2 meer dan variant 1) en het overige deel er nabij ligt. I n deze beoordeling dient te worden onderzocht o f de uitbreiding van de jachthaven significante negatieve effecten oplevert voor het Natura 2000 gebied. Proces: 1. Er wordt een voorontwerpbestemmingsplan, concept BesluitMER* en passende beoordeling opgesteld; 2. Het college beslist o f het voorontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken wordt vrijgegeven voor vooroverleg en inspraak. 3. Vervolgens wordt de standaardwerkwijze voor bestemmingsplannen toegepast.
23
*. Bij het opstellen van het BesluitMER, wordt eerst gestart met een 'notitie reikwijdte en detailniveau'. Het ontwerp BesluitMER en het ontwerpbestemmingsplan dienen gelijktijdig ter visie te worden gelegd. Planning in tijd: 1. Besluitvorming en aangaan exploitatieovereenkomst ( 1 kwartaal 2014); 2. Opstellen Notitie reikwijdte en detailniveau en passende beoordeling (einde 1 kwartaal 2014); 3. Opstellen voorontwerp bestemmingsplan en concept BesluitMER(2 kwartaal 2014); 4. Start inspraak en vooroverleg op voorontwerp bestemmingsplan en concept BesluitMER (eind 2 kwartaal 2014); 5. Afronding inspraak en vooroverleg, voordracht college aan de raad van ontwerpbestemmingsplan en ontwerp BesluitMER(begin 4 kwartaal 2014); 6. Vaststellen bestemmingsplan raad ( 1 kwartaal 2015); 7. Indienen en vergunnen aanvragen o m omgevingsvergunning ( 1 kwartaal 2015). e
e
de
de
e
e
e
Indien het nieuwe bestemmingsplan voor het plangebied door de gemeenteraad is vastgesteld en rechtskracht heeft verkregen, kunnen omgevingsvergunningen worden ingediend en afgegeven en kan tot uitvoering van de uitbreiding en vernieuwing van jachthaven De Zeilhoek worden overgegaan.
24
BIJLAGEN: Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
1: 2: 3: 4: 5: 6: 7:
Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10:
Ruimtelijke uitwerking watersportcentrum De Zeilhoek (variant 1) Eerste advies H z A , 17 november 2008 Aanvullend advies H z A , 11 mei 2012 Kopieën van belangrijkste regels bestemmingsplan Buitengebied Waterland 2013 Brief van 18 november 2003 aan de initiatiefnemers Advies Monumenten- en welstandscommissie Waterland, 9 juli 2012 Verslag bijeenkomst 22 april mbt jachthaven De Zeilhoek en oncologisch centrum Impressie van nieuw gemaal N247 Totale plangebied, inrichtingsvariant 1; Totale plangebied, inrichtingsvariant 2;
25
